「心智不夠成熟 讓人哭笑不得」

針對轉道新加坡來台投資的「萬通2011」建案因中資買家審查卡關而無法交屋，萬通投資控股公司董事長馮侖昨以中國流行用語「萌萌噠」形容台灣對中資買房的限縮政策，意思是讓人「哭笑不得、又可愛及心智不夠成熟」。

他還說，不會因此退出台灣市場，「如果我撤了，那台灣豈不是太悲慘了嗎？所以沒有這回事。」

馮侖昨來台參加仲量聯行舉辦的「二○一五不動產高峰論壇」，他表示，四年前選在大選前投資台灣，便預期到會發生這件事情；但他不希望在台灣留下不好的回憶，甚至撤資，都不是他們所願。

針對外傳馮侖在台灣投資的第二個建案已面臨破局，馮侖解釋，自己跟台灣業界非常熟悉，現主要在考察中南部，台灣現在對中資投資房地產是「關門」，甚至可說過去是「欲拒還迎」，現在卻是「欲迎還拒」。

馮侖更調侃地說：「聽說現在馬雲在台灣也不受歡迎了？那我不知道台灣還歡迎什麼？」

他對中資來台投資房地產被設下層層嚴格關卡感到不解，尤其是同一社區或同一棟建物中資持有以十％為上限；他用中國流行語「萌萌噠」形容此限縮措施，實在讓人有哭笑不得、又可愛及心智不夠成熟的感覺。

不會撤資 建議分類規劃分區管理

馮侖認為，目前中資對台灣觀光、休閒與旅遊的房地產其實相當有興趣，希望台灣政府能夠分類規劃，不要限制這類的房地產投資，反觀影響民生生計的投資則可以嚴格管控；且希望採分區管理，例如規劃一個專屬中國人可投資房地產的區域，類似過往台灣的眷村。

他也分析中國與台灣房地產的現況，認為台灣是處於「燉」的狀態，變化不大，但細看則很精彩；中國則是處於「煮」跟「炒」的狀態，顯示其市況是翻來覆去，且總是有極大的變化。

內政部︰中資限自住 投資免談

針對中國萬通控股董事長馮侖提出應開放中資投資台灣休閒、旅遊等相關房地產，甚至規劃中國投資專區，內政部地政司僅回應，根據法規，目前僅開放自住，投資免談。

內政部地政司副司長施明賜指出，根據「台灣地區與大陸地區人民關係條例」規定，目前中資在台取得房地產僅限自住用途，投資則仍未開放。

施明賜說明，去年初即對中資實施總額限制，每年取得土地上限為十三公頃（約三萬九三二五坪）、建物四百戶，長期總量土地一千三百公頃、建物兩萬戶為限。

七月新制 「萬通2011」不受限

至於預計七月上路的最新法規，限制中資在國內取得房地產時，同棟或同社區取得總戶數比率以十％為上限，是因近幾年中資來台購買不動產有逐步增加趨勢，為預防中資炒房造成房價波動，與學者討論後，推動此法規。但「萬通2011」建案已進行交屋，不受此法規限制。

至於該案中資承購戶何時才能交屋？施明賜說，四月底時，曾針對中資買家進行過一次會議討論，初步決議是由各相關單位再次針對資金來源、購買目的及身分背景等相關條件進行查核，之後才會開第二次會議討論，時程將視查核結果而定。


自由時報
中資轉道登台炒房 防不勝防
政府部門 中資、外資分不清

位於北投小坪頂建案「萬通台北2011」因中資買家身分審查造成交屋卡關，但反觀先前中國最大鐘錶零售集團亨得利，轉道以「僑外資」身分來台砸錢買台北市忠孝東路金店面，短短五年獲利超過兩成；國內房產業者諷刺，政府相關部門是中資、外資傻傻分不清，運氣好的賺飽走人，運氣差的只能排隊苦等審查。

「萬通台北2011」是首宗具中資背景來台推出的建案，今年四月陸續交屋，但目前完成交屋者僅限台灣買家與外籍人士；有七十餘戶、占比近三成的中資買家卻因審查卡關，連一戶都交不了屋。

我國對中資來台購買房地產限制相當嚴格，除最初即限制具黨政軍身分的中國人士不得取得外，每位中國人士僅限取得一戶供自住不動產，且持有滿三年才能買賣，每年在台僅能停留四個月、貸款成數不得超過五成，即所謂「五四三條款」；近年來又增加總量管制，及同棟或同一社區上限十％等限制。

根據內政部地政司統計，自二○○二年到今年三月止，十三年來中資透過合法管道獲准在台取得不動產的件數僅一九一件，平均一年才十四．六九件。

但房仲業者指出，就算限制再嚴格，若中資透過第三地轉道來台購買房地產，根本很難管控；「萬通台北2011」的中國買家乖乖以中資身分申請遭卡關，但轉道第三地就可暢行無阻。

業者舉例，以具有中資背景的台灣亨得利為例，在商業司登記是「僑外資」，但主要股東是英屬維京群島商新宇亨得利投資有限公司，其代表人李樹忠就是中國亨得利集團的執行董事；亨得利在二○一○年大手筆砸下九億餘元，買下台北市忠孝東路四段安泰銀行忠孝分行店面，去年十月悄悄出脫，估算短短五年獲利達三億元。

馮侖根正苗紅 擅以台制台

套句中國常用語，萬通控股董事長馮侖的出身背景可說「根正苗紅」，是血統純正的共產黨員；萬通集團在二○一一年轉道新加坡來台灣設立萬通國際，是首家跨海來台插旗的中國房產業者，而萬通國際負責人及董事多是台灣人，被國內地產業者形容是「以台制台」。

馮侖在中國西北大學期間就加入共產黨，後進了中央黨校攻讀經濟碩士，畢業後參與中央政治體制改革，專門研究意識形態，後來更進了中共中央宣傳部（中宣部），再加入國務院旗下的國家經濟體制與管理研究所（體改所）；因體改所解散，馮侖才糾集幾位志同道合好友，在海南創業、北京發跡。

雖然萬通集團規模近幾年來已被國企背景的保利、綠地地產，還有民企的萬科、碧桂園等超越，退出中國十大地產商之林，但馮侖是在二○○○年、中國地產業剛起飛時的代表性人物。

或許是出身自中共統戰宣傳體系，馮侖在「土豪」充斥的中國房產業裡，算是出口成章、且身段柔軟的少數大亨之一；他有句名言，是「掙錢要像孫子，花錢要像大爺」，也就是要賺別人的錢，要很謙恭、謙卑。

由營建署推動、日勝生興建的浮洲合宜住宅，日前開放參觀，承購戶發現短樑有裂縫、天花板有壁癌，施工品質明顯不佳；產險業者指出，民眾買預售屋、新成屋卻有瑕疵，目前產險沒有住宅品質相關商品可提供保障，意即保險公司不會買單。

產險業者說，一般來說，建商跟營造公司會在房子興建過程中，投保營造工程綜合損失險，不過，這僅止於保障施工過程，且對象是營造廠商，並非買房子的消費者，若是交屋後發現施工品質不好，就不在保障範圍內。

產險業者指出，已經買了房子的人，會投保住宅火險跟地震險，保障住家安全，但若是買預售屋後造成樑柱有裂縫、壁癌等瑕疵，目前沒有針對住宅品質有相關的保險保障，保險公司不會賠，民眾得自己承擔。

房市交易低迷，低總價、高CP值的挑高複層式樓板建案銷售異軍突起！其中，板橋「幸福MRT」案在潛銷期就已銷售一空；而根據業者統計，目前雙北市挑高複層式建案可售總額約152.4億元，占雙北市今年前4月預售新屋總案量的1成左右，在低迷房市中殺出一條血路。

「3米、4米2」的挑高複層式樓板建案（類似以往的挑高夾層屋），因具備想像空間及加蓋空間的高效坪，成為當前房市不景氣下建商推案的賣點；根據《好房網不動產週報》統計，此類產品規畫坪數區間主要落在15~28坪，以1~2房居多。

調查統計也顯示，雙北市目前銷售中的複層式樓板預售新成屋建案共計21個，可售總金額約152.4億元，占雙北市今年4月預售新屋總推案量1,591億元的1成左右。

網雜誌社長倪子仁表示，北市正在銷售中的複層式建案，主要集中在中山區，建案高達5個，其中，位於南京東路三段巷內的「宏普文華麗舍」預售案，規畫22~26坪室內立體高坪效，3米、3米6、4米2三種高度，總價2,500~3,000萬元的酒店式精品宅，開案以來成功吸引置產族的青睞。

新北市方面，複式樓板產品目前主要分布於三重、新莊區；而今年首季位於板橋文化路二段巷內的預售案「幸福MRT」，坪數規畫18~27坪，挑高3米及4米2，訴求低總價及近江子翠捷運站，在完全沒做廣告情況下，透過公司通路及口袋名單客戶，在潛銷階段就已銷售一空，平均成交單價68萬元，總價為1,200~1,800萬元。

倪子仁表示，對於房市出現逆勢熱銷的小宅建案，據了解，多是投資置產客搶進所為，目前雙北市在高房價的壓力下，高總價、大坪數個案銷售困難，小坪數建案以塑造高CP值作為賣點，已在特定區域持續發酵。

第二場房地合一稅討論會，昨（19）日在台中登場。台中市建商代表強烈要求政府，房地合一稅要對長期持有者予以減徵稅負，並要求停止調漲土地公告現值，及同步廢除土地增值稅。

中部房地產業者說，房地合一稅新制恐造成中央與地方搶稅，因地方政府缺錢，會猛漲公告土地現值，以收取更多的土增稅，且會造成重複課稅的不合理現象。此外。當房地交易出現虧損時，民眾與建商的土增稅仍需照繳，凸顯不合理現象。

尤其，個人持有期間所繳房屋稅、地價稅、管理費及的借款利息等，是為了取得房地產權及保存其價值必須付出的費用，但通通不能列為費用減除，將其全部列入「獲利」課稅；反觀，營利事業機構的上述費用，皆可列為支出扣抵，不符合賦稅「對等」原則。

財政部賦稅署長吳自心表示，未來房地合一稅，將不採用實價登錄的資料，有關買進房地的成本與賣出價格，改由國稅局去查核。

另學者建議農地增值要納入房地合一稅，吳自心表示，農委會主張農地農用，可減少投機及炒作問題，所以房地合一稅將單純化，不會納入農地買賣部分，至於農地買賣問題，則由農委會處理。

吳自心比喻說，房地合一稅的推動，像似我們穿著衣服改衣服一樣，會比較辛苦，也會造成新舊制並存問題，但政府會努力克服各項推動難題。

房市轉空頭，許多專家勸購屋民眾不要買預售屋，道理就在預售案不僅是房價領頭羊，更代表是區域高價，加上興建2~3年才交屋，若房價下跌，期間甚至可能有無法交屋的風險。許多建商現階段為了催化買氣，不管是成屋出清或預售衝銷售成數，祭出了不少購屋大禮，但此時此刻民眾更應審慎評估是否該進場。

近期就有台中首購產品建案廣告，打出「免抽」、「好禮4選1」的促銷廣告，購屋大禮包括，20年免停車費、哈雷750cc重機、中華賓士smart等。以「免停車費」來說，若以字面上意義解釋，等於是讓首購族省下約100萬元的停車位購置費用，減少自備款金額，成功跨入購屋門檻。

不過消費者也應該進一步詢問，停車位置在哪？未來是否還需要繳車位清潔費？ 停滿20年後可優先購買或繼續承租等問題。相較「免停車費」是讓消費者直接省，送哈雷重機、賓士則是附加的價值，但這些獎品也要留意車輛的出廠日期及未來稅費負擔等。

許多消費者可能會認為，為何不直接降價？除了可利用斗大廣告吸引買方詢問之外，相較直接降價可能引起房價下跌骨牌效應及已購戶退訂的疑慮，建商盤算購入成本，利用送禮減少自己的利潤反而更有利。但此時此刻，買方應該更精明，千萬不要為了贈品未來賠了房價。

不同於國內房市冷清，海外房產逐漸增溫，去年已有數百億總銷規模。海外代銷業者問卷調查發現，台灣人投資海外房產有八成總價在2000萬元以下，最看好的國家為馬來西亞、日本及柬埔寨。

近年由於國內房市受到政策打壓，交易量大幅萎縮，資金轉往海外房市尋覓物件，騏聿地產總經理周雋騏分析，台灣人喜歡低單價、低總價的產品，是因為容易脫手，尤以2000萬元內的產品最受歡迎。受惠於今年東協經濟共同體（AEC）成立，馬來西亞、柬埔寨的詢問度明顯增加，而國人旅遊勝地—日本，有著2020年申奧的利多，房市續熱吸引許多投資人進場。

業者發現，若以年齡層觀察，30?40歲的投資人屬性比較積極，喜歡房價有增值空間的國家，投報率反而不是他們唯一考量，馬來西亞、柬埔寨、澳洲因此備受青睞；相對40?50歲的投資人保守穩健，日本因有申奧及安倍三支箭的題材，雖然房價起伏不大，但投報率較為亮眼所以獲選。

至於50?60歲投資人多偏好英美國家，主因是這個族群除了海外投資，也有移民及子女就學的需求，他們會選擇就業及生活機能較完善的國家，像是美國剛宣布結束量化寬鬆（QE）政策，顯示經濟前景看好，近日美國股市的榮景也帶動美元走強，進一步使投資人擁有美國資產的意願提升。

長富國際地產總經理鄭哲昇說，受到房地合一稅、囤房稅、房屋稅大幅調高等多重衝擊，許多專業級投資人紛紛減碼或獲利了結出場，改往海外房產試水溫，成為今年海外房市一大特色。由於投資物件遠在海外，從座落地點評估、施工品質把關，到完工交屋代售或出租物管維護，都須有完整的配套專業機制，提供投資人有如在國內買房的安心感，這是今年海外房市的全新亮點。

排六都最後 專家：下半年價跌逾1成
跌到谷底

房地合一稅版本不斷更新，買方持續觀望，據房仲統計，今年1~4月六都家戶購屋比1.09%，較去年衰退0.29個百分點，台北市購屋比更只有0.81%，代表今年每千戶家庭僅8戶買房。學者估計，房市交易量已跌到谷底，下半年將開始價跌至少1成。

家戶購屋比是由房屋買賣移轉件數除以家庭戶數而得，比值愈高則可判斷此區購屋買氣愈好。

六都買氣全衰退
太平洋房屋統計，今年1~4月六都建物買賣移轉棟數6萬4735棟，戶數共593萬3774戶，家戶購屋比1.09%，較去年同期1.38%，年減0.29%，顯示六都今年買氣低於去年！
六都以桃園市建物棟數1萬1163棟、戶數73萬8778戶，購屋比1.51%最高，然而卻也較去年同期購屋比2.02%，年減0.51個百分點，衰退幅度為六都之冠。
無論買賣移轉棟數或是家戶購屋比，六都表現皆較去年同期衰退，太平洋房屋副總經理章克勤分析，主要是房地合一稅制未定，買方不願進場，六都房市呈現凝滯，近幾年桃園市皆是購屋比冠軍，新首長上任後，雖歷經航空城等政策檢討，交易量一度下滑不少，但較低的房價仍吸引不少首購族。

桃園市降幅最多
今年台中市購屋比1.43%居次，但去年同期仍有1.69%，年減幅度達0.26個百分點，新北市購屋比為1.03%，去年同期為1.34%，年衰退0.31個百分點，至於高雄市、台南市購屋比0.99%、0.88%，分別年減0.26、0.12個百分點。台北市以0.81%墊底，購屋佔比最低，每百戶只有0.8戶購屋，去年仍有1.07%，衰退0.26個百分點。
德明財經科技大學副教授花敬群分析，政府打房下，投資客退場，交易量大幅衰退，衰退最多的桃園市、新北市及台中市等都會區，就是投資客最多的區域，故購屋比衰退幅度最大，台北市因房價過高，今年又調高持有稅成本，自住需求小，已進入盤整期。
全國不動產經理許智堯分析，近期受銀行貸款緊縮及政策影響，台中市購屋比也微幅波動，但剛性需求仍勉強維持住買氣。由於台南、高雄房價基期低，買氣衰退較緩，許智堯指出，台南屬於內需型市場，自住剛性買氣相對穩定，房價仍是上班族可負擔。
花敬群說，今年交易量已跌至谷底，下半年衰退不會再擴大，估計豪宅、供給量大地區房價至少跌1成。

長虹建設（5534）今年業績主要以「世紀長虹」成屋銷售為主，由於該案僅剩四成、30多億元，全年營運將轉淡；不過，明年在三大案「明日博」、「長虹天璽」以及「長虹天馥」交屋下，法人估，公司獲利將重返一個股本實力，呈現先蹲後跳的表現。
長虹近兩年業績主要以總銷80億元的「世紀長虹」成屋銷售為主，不過由於該案預售時已售逾五成，並在去年入帳，推升去年營收52.09億元，稅後純益18.86億元，每股稅後純益達7.22元。長虹昨（19）日收在67元，上漲0.2元。

今年首季長虹建設在「世紀長虹」在少部分交屋下，單季營收3.37億元，稅後純益僅105萬元，呈現損益兩平。

法人表示，「世紀長虹」仍將是長虹建設今年營運重點，後續銷售狀況將是業績走強與否的關鍵。目前該案已售成數則已達到六成

雖然長虹今年業績轉淡，不過明年業績將有別於今年，呈現「先蹲後跳」。法人表示，長虹與忠泰合建的「明日博」，其中長虹分回總銷60億元，將在明年交屋。

另外，內湖港華街總銷83億元「長虹天璽」以及三重重陽路三段總銷8億元的「長虹天馥」也將在明年交屋，三大案可入帳金額約超過150億元，若明年順利交屋貢獻，公司明年獲利將大賺一個資本額，呈現跳躍式成長。

長虹目前在手庫存總銷量高達937億元，其中已售部分達240億元、占比為25.6%，其餘七成五的案量都是未來可供入帳業績，未來三年業績無虞。

長虹今年除了「世紀長虹」成屋案持續銷售外，另外總銷80億元「長虹天際」、總銷8億元北投奇岩案「長虹天蔚」，以及總銷逾30億元的「長虹陶都」也在今年開賣，今年推案量約150億元。

法人指出，若「世紀長虹」剩餘四成可在今年全數售完並認列完畢，推估每股稅後純益有機會達3至4元。明年在三大案完工入帳下，每股稅後純益有機會達15元以上。

購屋門檻降 炒熱買氣

房市觀望氣氛濃，建商拚促銷。長虹建設（5534）總經理李耀中表示，目前銷售的「長虹天際」鎖定自用客戶，打出訂簽開只繳12%，待鋼構完成，進入RC階段再收取其餘18%款項，降低民眾購屋門檻，也帶動該案銷售逾五成。

李耀中表示，雖然行政院版的房地合一稅拍板定案，不過因還需經過三次的公聽會，加上法案送進立法院還會有變動、刪減，因此市場觀望氣氛並未全速退散，認為要等房地合一稅拍板並經立法院通過，加上總統大選紛擾底定後，才有利市場回歸基本面。

雖然房市氛圍不佳，不過為衝刺市場買氣，長虹仍祭出訂金、簽約金、開工款只需繳交12%，建案鋼構期間零付款，進入RC（鋼筋混凝土）階段，再收取其餘18%款項。

另外，長虹也針對貸款成數僅有五成的客戶，再給予另外二成的無息分期貸款。李耀中說，多給予的二成無息貸款，能讓客戶購屋成數拉高至七成，且兩年無息、分12期給付，也能降低民眾購屋門檻，提高購買率。目前「長虹天際」銷售率已逾五成，顯示建商祭出彈性購屋門檻下，已有刺激買氣的效益出現。

不動產授信龍頭土地銀行自售的「億元宅」已成功標出1戶，剩下最後2戶將重啟標售，底價皆超過1億元大關，挑戰市場接受度。

土銀去年底公開標售位於台北市金山南路二段165號的「金和大樓」4~9樓住宅房地，格局為1層1戶，每戶約80.6坪，含2個坡道平面車位；而1~3樓則為土銀東門分行營業辦公場所。

金和大樓鄰近永康街、師範大學、大安森林公園，距捷運古亭站、東門站步行約10分鐘，因交通便捷，整體公共設施相當完善，土銀宣布標售以來，就成為市場矚目焦點。不過，金和大樓標售並不如外界想像順利，4樓去年底以9800多萬元標出後，今年2、3月分別再各以9900多萬元標出5、6樓，至於超過1億元的7~9樓，在4月以1億100多萬元標出8樓。

土銀表示，金和大樓尚未標出的7樓及9樓底價分別為1億55萬元、1億359萬元，將於6月4日開標，開標前現場都會安排同仁，幫忙民眾帶看。

林欽榮︰撒容積 不負責任

台北市副市長林欽榮昨受邀出席「二○一五不動產高峰論壇」時直言，不負責任、且用撒容積方式進行都更的「都更條例」應儘早落日退場，應全力推動政府強制手段主導的「都市再生」。

林欽榮指出，目前北市進行都更單元申請個案約九九九個，要搞定一個都更案平均需要七．八年，就算北市府不做別的事，全力審核通過所有案件，也無助於未來廿年的城市再生，因此他認為都更條例行不通。

他以台北東、西區門戶計畫為例，可利用都市再生帶動民間都更，其中西區門戶計畫未來八年可帶來兩千五百億元的投資額，甚至改變台北站區長期處於施工狀態，成為真正門戶的「客廳」；東區則以南港為主軸，打造都市再生城。

他指出，民辦都更必須秉持簡便、透明等原則，假設一個都市設計審議過程超過兩年，就要「慘電科長」，未來更將朝向兩個月內完成的目標；他說，「政府需要有主導能力，都審委員的意見只是參考，不要讓案子審到死，甚至要都審委員閉嘴。」

對中央以稅制改革抑制房價，林欽榮並不認同，認為應以平行供給的方式解決住的問題。他說，北市府預計投入一千三百億元，在四年內推出兩萬戶公共住宅，最近一年內就會有一萬戶的公共住宅發包，訴求是要讓台北首都圈具有生產與生育能力的年輕人回到台北居住，而不是懲罰他們。

根據勞動部調查，2014年大學畢業生，起薪來到2萬7千多，比2013年多出237元，是11年來新高，面臨畢業季到來，台灣房屋智庫根據實價資訊，統計近兩年雙北市主要就業市場住宅租金市況，發現以服務業為主的信義商圈近兩年的租金變化不大，住宅產品平均每坪租金維持在1,500元至1,600元的租金價格區間；以科技業為主的內湖科技園區及南港軟體園區近兩年的租金亦變化不大，平均每坪租金仍維持1,000元左右。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，雙北市的工作職缺幾乎佔全台就業人口的三分之一強，因此吸引許多社會新鮮人離鄉背井到北部打拚，其中每月薪資中的最大支出部分就是房租，因此建議租金每月最好不要超過薪水的三分之一，以免造成過度的負擔，變成月光族。由於社會新鮮人的手邊資金不夠寬裕，台灣房屋智庫針對雙北市三大產業的五個熱門工作區域進行租金行情調查，提供社會新鮮人租屋時之參考。

素有台北華爾街之稱的「南京東路商圈」，受惠於2014年因應捷運松山線通車，其商圈周邊住宅產品租金依2015年第一季與2014年6月的租金相比較，明顯漲幅約9.8％，達1,673元。張旭嵐分析，但於每坪每月租金超過千元的租金新鮮人而言，相對負擔較重，且若位於蛋黃核心可供選擇的物件較少，建議可將通勤範圍拉大，則符合其租金負擔範圍的住宅產品物件選擇會較多。

而位於新北市的汐止科技園區，其周邊住宅產品的租金相對於台北市的住宅租金而言，比較平易近人，雖然汐止房價亦受房市大環境的影響，不過，對比兩年前的租金價格，仍明顯成長。建議可以選擇在汐止新台五路和大同路一段尋屋，該區生活機能便利，對於剛出社會的新鮮人，於餐飲及一般生活採購皆能符合其期待，可供選擇的物件也較多。

張旭嵐分析，內湖科學園區最近的捷運站為港墘路和內湖路，交通方便且生活機能完整，受到就業市場的需求支撐，租金行情都比區域平均較高，新鮮人若想省租金，可往汐止或東湖方向租屋，例如康寧路的租金更便宜，且一樣享受捷運站的便利性。

日前發生有惡房東「看Ａ房租Ｂ房」，或承租家具與期待不符等事件，張旭嵐提醒社會新鮮人在外租屋，簽約時，要註明承租房間房號或位置，及承租時房內的家具物品細項，避免糾紛；且除須考慮租金外，對於生活環境及居住安全亦應一併納入考量，對於一層改建多戶的房型應留意水電管線，和門鎖等狀況，才不會追求低租金卻住進危險住宅，造成得不償失。此外，新鮮人於議價租金時，可向房東懇切地保證會善良管理屋況，往往都能打動房東，議得好價錢。

「iFG遠雄購物中心」2015年5月8日試營運，湧進兩萬人潮！遠雄購物中心、中信金融園區，和潤泰新南港CITYLINK都是近期開幕、主要結合商場和辦公的複合式商業不動產，立地位置皆在新興區域，消費主力則同樣包括商辦內的上班族，以及週邊住宅區內客群。信義全球資產彙整比較三家複合式商辦資料觀察發現，為了滿足當地客群基本需求，和達到聚客效果，商場內的美食機能被更加強化；從餐飲比例觀察，日式和中式料理為商場餐飲營運的兩大「安全牌」。另外，雖然都是商辦結合商場，從招商和設施配置來看，也可觀察到它們在策略上，針對主力客群，仍有不同招商規劃。

佔地三萬多坪，遠雄首度跨足購物中心的作品「iFG遠雄購物中心」，試營運當天，搶先開幕的美食街湧入大量人潮，量販、飲食、零售商場，日常採買機能俱全，彷彿為汐止注入活水。辦公結合商場的複合式商辦，早有統一國際、新光摩天和台北101的前例在先，在雙北並非特例。不過，觀察新興複合式商辦內，商家比例和機能規劃後發現，美食機能已漸成為招商主力；可見餐飲已不只是解決市郊、新興區域商辦日常必需的飲食問題而已，更成為集客重要關鍵因素之一。

再比較三家商場的各項設施配置，遠雄和中信皆規劃有餐飲、藥妝店、咖啡烘培和服飾等零售業種，但中信金融園區則另有引進宴會廣場品牌(雅悅會館)，可同時滿足商務或家庭聚會。而遠雄購物中心規畫有健身會館、國際會議中心，和大型量販店家樂福，在餐飲部份甚至還引進，主打將遊戲和美術帶進空間的親子餐廳品牌。南港CITYLINK則有萬怡酒店住客基本盤，又規劃有國賓影城，集客效果更上層樓。從設施配置不難發現，中信金融園區內商家，仍以服務區內上班族群為主；遠雄購物中心則更強化了對週邊家庭消費者的服務；而CITYLINK(南港)滿足食、住、遊、憩的綜合規劃，不但服務當棟、當地客群，也能吸引商務和轉運旅客。

信義全球資產管理公司經理王維宏表示，早年A辦避免與其他業種混雜，因此在規畫和設計上強調單純用途，不過其後包括統一國際、新光摩天、遠企大樓和台北101等大樓，除原本的商辦空間外，也納入商場或飯店，配置上則採低樓層商場、高樓層飯店，或是雙塔式建築等，不論是作為服務商辦內的上班族群，或配合多元業種招商、擴大集客能力、創造更高坪效，都可見得複合式商辦已漸趨主流，也為新興區域開創更好的生活機能。未來不少進行或籌畫中的開發案，如國泰置地廣場、南山廣場、富邦A25案、南港調車場案等，也都做複合式規劃。

IBM公布2015年全球「智慧城市大挑戰(Smarter Cities Challenge)」計畫獲選名單，台中市以「以安全、人本及綠色的智慧交通系統，打造宜居樂業的中都智慧城」為主題，成為台灣唯一的入選城市。市長林佳龍2015年5月19日在記者會中宣布這項好消息，他也感到非常光榮，希望透過IBM專家的經驗，進一步幫台中市診斷並改善交通問題。

台中市政府2015年元月成立專案團隊，由林佳龍擔任總召集人，副市長張光瑤為副總召集人，研究發展考核委員會及交通局為主要協同作業機關，其他機關也全力配合，以「改善交通」為概念提出優質申請書，和全球100多個城市角逐參選「智慧城市大挑戰」計畫，台中市脫穎而出獲得IBM贊助；其他也包括荷蘭的阿姆斯特丹(Amsterdam)、澳洲的墨爾本(Melbourne)、美國的丹佛(Denver)及希臘的雅典(Athens)等，共有16個城市入選。

林佳龍表示，台中市目前人口約270萬，都市人口增加代表有吸引人的地方，但都市發展到了某一程度就會遇到瓶頸，交通就是其中的問題之一，也考驗這座都市是否能再轉型，因此，台中市提出「安全、人本、綠色」三大交通核心概念參加IBM「2015智慧城市大挑戰」公益計畫，並成為台灣唯一的入選城市，他感到非常光榮，希望透過IBM累積的經驗，幫助台中市診斷並改善交通。

他也說，交通系統就如一座城市的心臟與血管，要讓血液快速流動，而台中市除了可串聯4條高速公路，還有四通八達的快速道路，市府也正規劃內環(台74線)、中環(國道)、外環(西濱快速公路)，並將3個環線相互連結，市府也同時規劃山海鐵路環線，未來再結合捷運、輕軌、公車系統、公共自行車等，達成「三環三連齊串聯，四通八達齊發達」的目標，也足夠發揮一個城市的「巧實力」。

林佳龍也希望這次透過IBM專家的協助，未來打造一座智慧化的交通行控中心，可即時看到大台中哪裡有車禍、哪裡的紅綠燈壞了，讓市民即時知道並避開危險，市府也能馬上派員解決問題；而市警局2016年將搬到潭子區，他構想將這座行控中心設在目前的市警局大樓，發揮交通行控、災害防救的功能。

台灣IBM公司總經理黃慧珠表示，2015年競爭特別激烈，全世界超過100個城市報名參加，台中市主要是因為林市長的承諾及市府團隊的積極程度，受到IBM的肯定。她並稱讚台中市是個非常適合居住、交通、地理位置很棒的地方，但這麼好的城市也有很多的挑戰，接下來IBM將派遣來自全球不同部門的5到6位高階主管及產業專家進駐台中市，以3週的時間，與市府團隊密切合作，她也期待台中市能在林市長的帶領下，成為世界級的智慧城市。

有關鐵路地下化後的沿線土地利用，高雄市長陳菊2015年5月19日答詢表示，鐵路地下化預計於2017年完成，未來將朝綠色長廊結合商業活動及文創發展，她也對三民區發展信心十足，未來配合鐵路地下化，前景更為看好。

高雄預計2017年完成鐵路地下化工程，沿線將釋出約15公里長廊，針對議員建議結合文創發展，打造新的三民駁二特區，陳菊對鐵路地下化後發展充滿期待，她樂見開發成結合商業行為、文創活動的綠色長廊，以活化土地空間，增加就業機會。

陳菊表示，逾15公里的鐵道長度大多經過三民區，在市府的極力爭取下，地下化後土地可望無償撥給市府使用，而鐵路地下化後的整體再造更新計畫，目前也通盤規劃中，盼讓沿線空地獲得有效利用，帶來最大效益。

陳菊也說，三民區發展甚早，擁有中都濕地公園、檨仔林埤公園、金獅湖等景點，呈現自然生態的公園景觀，其中，檨仔林埤公園水質改善有目共睹，近期更獲得建築園冶獎肯定，而屠宰場和果菜市場的遷移也快馬加鞭進行中，三民區長期發展她深具信心。

就在一二線城市樓市回暖的當口，一些地處三四線城市的中小房企卻生存堪憂，面臨的資金壓力甚至超過去年。同時，類似于萬達、萬科這樣的巨頭房企的強強聯合，也在對中小企業的生存空間進一步擠壓。賣項目、轉型或者黯然出局，將成為越來越多中小房企的無奈選擇。

中國房地產報記者統計發現，截至目前，京滬產權交易所待售房企股權達37宗，總權益金額129億元，其中將50%以上控股權出售的房企達29家，將100%股權出售的房企有21家。其中僅4月份新掛牌待售房企股權貨值就高達97億元。這裡面不乏一些上世紀90年代就成立的國有房企。

儘管近一段時間中央連續出臺樓市新政，但正如全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧雲昌在接受中國房地產報記者採訪時所認為的那樣：“不能認為政府是在救房地產，沒有能力、品質差、糊弄人的房企，該淘汰就要淘汰”。

待售房企股權達129億元

在北京、上海產權交易所，4月份以來新掛牌轉讓房企股權超過109億元，顯示一些房企生存壓力並未因市場回暖而緩解。

截至目前，北京產權交易所新增掛牌轉讓的房企專案有21宗，掛牌價共計57億元，分佈于武漢、惠州、汕頭、洛陽、天津、邯鄲、瀋陽、成都、濰坊、昆山、蘇州等二三四線城市。

其中，武漢三江航太房地產開發有限公司以16.07億元標價出售67.08%股權，是掛牌價格最高的房企。資料顯示，該公司是1994年成立的國有企業，2014年淨利潤為1.63億元，總資產40億元，總負債則高達33億元。需要注意的是，公司有15億元借款，受讓方須同意受讓這15億元債務。從中可以知道，正是高負債壓力使得武漢三江不得不通過“賣身”獲得喘息機會。

此外，還有海南湘源房地產開發有限公司以4420萬元轉讓100%股權及736萬元債權，惠州市德賽房地產以2.32億元出售80%股權，汕頭市金洲花園開發有限公司以4.5億元出售100%股權，洛陽住總宇泰房地產開發有限公司以6.25億元轉讓60%股權及2.71億元債權，陝西國電置業有限公司以9749.49萬元出售100%股權。100%股權轉讓成功後，意味著這些房企完全退出房地產市場。

而在上海產權交易所，有16宗共計72億元房企股權在等待出售。其中，上海房企有6家，南京房企有6家，還有蚌埠、三亞等三四線城市房企。

上海葛洲壩陽明置業有限公司以13億元轉讓71%股權，南京6家公司都是全部出售股權，掛牌價共44億元，股東均為南京臨江老城改造建設投資有限公司，這是中冶置業集團下屬公司。自去年起，中冶置業就因資金緊張和業績虧損而頻頻出售旗下資產。

“房企拋售股權，一方面是一種無奈舉措，很多房企錯過了黃金十年發展機遇期，導致目前市場擴張乏力，賣股權是為了盤活存量資產。另一方面，這也是一種最務實的融資方式，通過到股權交易所上市加速資產變現，是目前最穩妥的融資方式。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對中國房地產報記者分析指出。

撐不下去了

中小房企的財務資料更能真實地反映其處境。

中國房地產報記者統計滬深上市房企2015年一季報發現，132家上市房企中，一季度虧損房企數量達到40個，其中天津松江一季度主營收入7654萬元，虧損2.09億元，老牌國企中華企業一季度虧損1.89億元，嘉凱城虧損1.47億元。而在2014年年報中，虧損房企還只有14家。

上市房企還可以通過資本市場管道融資，而未上市的三四線城市中小房企生存更加艱難。

嚴躍進分析指出，地方中小房企很難獲得優質地塊，而地域差的地塊必然面臨去化困難的問題；同時，銀行普遍採用黑白名單制發放開發貸款，很多中小房企早就不能從銀行拿到資金，不得不求助民間高利貸等高成本融資，銷售跟不上，資金就會隨時面臨斷裂危機。出於資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快很多。

眾多中小房企因民間高利貸陷入困境。先是鄂爾多斯房企正醞釀破產重組，繼而邯鄲、張家口也有不少房企陷入高利貸漩渦，如張家口新基業房地產開發公司、蔚縣萬盛房地產公司等都因此而導致項目停滯，生死未蔔。

“三類企業最容易退出房地產：一是產品類型偏高端、周轉率較慢的企業，容易在樓市下半場趕不上市場節奏而被淘汰；二是前期拿地過於激進導致成本較高而影響銷售資金回籠的企業以及因盲目多元化擴張導致房地產主業受影響的企業；三是資信不太好、貸款受限的中小企業，近幾年內會因資金鏈斷裂而退出房地產。”同策諮詢研究部總監張宏偉對中國房地產報記者分析指出。

這期間，房企收購、並購、出售資產等動作將更為頻繁，大開發商借機提高行業集中度，中小房企主動退出和尋求被並購，將成為未來幾年的“新常態”。

海外資金盯上中國，一方面出於保值增值考慮，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響

據《21世紀經濟報導》消息，據戴德梁行最新披露的資料，今年全球房地產基金投資迎來一波小高峰，目前已集結4290億美元(約合2.66萬億元人民幣)的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元(約合2855億元人民幣)將投向中國房地產市場。

戴德梁行的研究報告顯示，從海外房地產基金的投資方向看，預計今年流入中國商用房地產市場的金額仍十分龐大。

“今年新籌集投向亞太區域的房地產投資達到破紀錄的1220億美元(約合7574億元人民幣)，較6個月前增加了4%。”戴德梁行資本市場研究部主管Nigel Almond表示，從全球房地產基金所投重點區域來看，亞太地區占比達到41%，而中國成為這些房地產基金在亞太地區投資意願最強的國家，日本和新加坡位列亞太地區第二和第三名。


“與此前的投資策略不同的是，儘管中國一線城市仍是外資關注的重點，但由於一線城市資產價格已處於高位，機構投資對發展潛力較大的二線城市或規模更小的城市，開始產生濃厚的興趣。由於海外資金對優質物業的購買需求相當強烈，會在一定程度上緩解商用項目的銷售壓力。”世邦魏理仕執行董事邵律表示。

業內人士認為，中國樓市體量已經相當龐大，加之外資對住宅投資興趣大減，即使有近3000億元海外資金將進入中國，引發樓市價格短期內上漲的可能性也微乎其微。

分析認為，海外資金湧入中國，一方面出於保值增值，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響。“海外資金再次將包括中國在內的亞太地區視為分散全球投資組合的關鍵組成部分。很多基金正在中國核心區域尋找獵物，逐步增加投資比重。”邵律表示。

得益于自貿區戰略以及“互聯網+”戰略，目前，眾多新設的互聯網金融企業選擇落戶上海自貿試驗區陸家嘴片區。

公開資料顯示，一季度以來，陸家嘴區域已吸引超過30家各類互聯網金融機構落戶。與此同時，一批功能性平臺也在向陸家嘴集聚，陸家嘴片區金融改革迎來新機遇。

上海市副市長屠光紹此前在陸家嘴出席一家互聯網金融企業掛牌儀式時表示，“互聯網+”新興業態已經成為上海市經濟發展的重要推動力，鼓勵新興業態發展是上海自貿區政策組合的重要內容。

互聯網金融企業密集落戶

早在去年11月，陸家嘴就已經出臺九條政策，支持互聯網金融發展。目前，眾多新設互聯網企業選擇落戶陸家嘴，今年4月，支付寶總部也遷址陸家嘴。

不久前落戶陸家嘴的光大雲付相關負責人告訴21世紀經濟報導記者，光大雲付之所以選擇陸家嘴，因為上海是國內金融業最發達的城市之一，同時也正在建設發展成為國際金融中心，再加上自貿區擴區，將為企業發展帶來更多便利和機遇。

上述負責人表示，作為國內金融要素最密集的區域，陸家嘴納入到自貿區內，可以更好試驗金融服務業的擴大開放。此外，擴區後將擁有完整的政府框架和行政體系，將有力促進政府職能轉變，提高政府事中事後監管能力。

陸金所副董事長楊曉軍也告訴21世紀經濟報導記者，自貿區內金融自由化的相關政策，例如人民幣國際化、資金的跨境流動等，對於互聯網金融企業而言是一大優勢，在吸引外資進入自貿區時，陸金所也可以作為交易場所的試點，這對於陸金所也是一個好的方向。

“在一些具體的業務上，我們可以和自貿區共同探討。”楊曉軍說。

作為傳統制造型企業，海爾集團也在陸家嘴內成立了互聯網金融平臺，於去年12月正式上線，海爾互聯網金融事業部總經理陳偉軍告訴記者，海爾互聯網金融是基於製造業生態的企業出現的，可以對接投資者、海爾生態內或體系內的具體的專案，未來希望能夠結合自貿區互聯網金融的相關政策做一些創新。

此外，平安集團旗下近兩年內在陸家嘴陸續註冊落戶陸金所、平安拍賣、平安好房、平安好車等互聯網金融企業。國金證券也推出了券商行業內首款首個互聯網金融產品“傭金寶”。

功能性平臺集聚

在已有的金改政策引導下，一批功能性平臺也正在向陸家嘴片區集聚。

今年3月，寶鋼集團下屬公司歐冶金融與上海鋼聯共同出資組建誠融（上海）動產資訊服務有限公司，實施運營動產質押資訊平臺。引入不動產交易集中登記的方式，並使用物聯網和移動互聯網技術，推進動產質押平臺的建設。

對於國內來說，這屬於較新的嘗試。誠融動產總經理張志勇告訴21世紀經濟報導記者，目前公司所採取的模式差不多每一個環節都是創新，也是自貿區金融創新的組成部分。隨著自貿區擴區和自貿區的整個推動，未來整個平臺可以延伸，並可以和自貿區內的保稅商品和大宗商品倉單公示平臺相互結合。

此外，正在籌備中的上海石油天然氣交易中心有限公司也選擇了陸家嘴。交易中心成立的目的是配合石油天然氣領域的市場化改革，努力打造全球範圍內有影響力的、亞太地區有主導地位的油氣“定價中心”，提升中國在國際市場的定價話語權。

交易中心籌備相關負責人告訴記者，長期以來，政府對石油天然氣的商品量、價格都實行了較為嚴格的管制，已經越來越不適應形勢發展變化，推進交易中心建設，有助於爭奪國際市場定價話語權、推進石油天然氣價格市場化改革。

他認為，自貿區的相關政策，例如人民幣將來的自由兌換相關政策，將有助於交易中心的建設和發展。

此外，21世紀經濟報導記者獲悉，原有的上海石油交易所擬在五月份底停止相關業務，並劃轉到上海石油天然氣交易平臺進行。

陸家嘴管委會方面則認為，上述功能性平臺可以依託自貿試驗區平臺優勢，結合自身業務，在自由貿易帳戶體系、投融資匯兌便利、人民幣跨境使用、利率市場化、外匯管理改革等領域加大金融創新，提供更多的金融工具產品和專業服務。

18日國家統計局公佈資料，4月70個大中城市中69個城市新房價格同比下跌。事實上，“3•30”新政出臺之後，廣州一、二手市場的成交量均出現不同幅度的上漲，但5月前兩周，市場“回暖”的趨勢有變，業內人士認為與股票市場的衝擊不無關係，而市場的消化能力也不如想像。不過研究人士預測7月下旬市場就會重新進入成交放量階段。

　　“二套房首付四成”何時公佈成焦點

　　鄧先生已有一套在供的小戶型單位，因為面積太小所以打算再買一套三房單位，“3•30新政”一直沒有公佈“第二套首付四成”的相關資訊，他最終還是放棄了購房計畫。“不少改善型買家確實都有這樣的顧慮。” 中原地產天潤分行資深營業經理鄭劍鵬發現，新政出臺至今市場的成交情況還是比較理想，但是近期成交似乎出現回落，一天的成交宗數大概會少三四單，但價格沒有出現下跌。

　　一位二手仲介透露，近期成交沒有預期好，原因肯定是大家都把錢放股市裡了。

　　在一手房方面，中國指數研究院李潔瑤提供的資料顯示，“五一”廣州一手市場的成交均價較2014年同期低，成交量則同比大幅提高，“結合這兩年每月的成交量來看，去化還得20個月。去化壓力最大的是花都，番禺、新黃浦、南沙、增城雖然庫存較大，但去化壓力並不是最大。”

　　業內分析：6月調整7月放量

　　昨日國家統計局公佈的數據稱，與上月相比，70個大中城市中，一手住宅價格下降的城市有48個；與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個。二手住宅方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個；與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個。

　　“我們的二手成交還是繼續保持5月初的水準，估計5月應不會立即減量，但隨著市場消化的持續，6月一定會調整。”滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，重新積累客戶的過程估計就一個半月時間，“到7月下旬,市場就會重新進入成交放量階段。”因此他建議，如果想買到相對便宜的房子，買家可以在6月份才入市。

花樣年的成功，在一定程度上刺激了包括萬科、中海等企業，讓它們意識到物業管理還是一片藍海。
觀點地產網 在萬科緊鑼密鼓籌備物業平臺全面市場化之際，中海物業已搶先一步，推行其分拆物業上市計畫。

5月18日晚間，中國海外發展有限公司公告宣佈，公司全資附屬公司作為買方，與中國海外宏洋集團有限公司全資附屬公司訂立股權轉讓協議。

根據協定，中海同意購買中海宏洋物業管理有限公司100%股權，代價約為人民幣5000萬元(約6300萬港元)。收購事項預期5月31日或之前完成。

值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考慮以實物分派方式將分拆實體股份分派給股東，將集團物業管理業務分拆及，並以介紹方式在香港聯交所上市的可能性。

這也是繼2014年花樣年分拆彩生活以來，又一個中國房企進行物業管理平臺分拆上市。考慮到中海物業已發展20餘年，在業內已積累一定口碑，此次分拆上市或更多的是做大物管生意。

截至發稿時，觀點地產新媒體並未聯繫到中海相關人士回應此事。不過從彩生活上市一年交出的成績看，2014年其毛利3.1億元，同比漲幅115.8%，毛利率增長18個百分點至79.6%。相比陷入掙扎的房地產銷售行業，這種盈利水準足夠“誘人”。

市場人士對觀點地產新媒體分析稱，房地產行業前端的開發銷售價值已經收縮，後端的物業管理卻有待發掘。花樣年的成功，在一定程度上刺激了包括萬科、中海等企業，讓它們意識到物業管理還是一片藍海。

中海的物業生意

據觀點地產新媒體瞭解，在中海系房地產開發的投資戰略和佈局中，中海專注於一、二線城市，中海宏洋則專注於三四線城市。同時，中海宏洋旗下開發專案均由中海宏洋物業提供物業管理和服務。

中海宏洋披露的資料顯示，截至2014年，中海宏洋在15個城市內(包括北京)，擁有共27個進行中的物業發展項目，所占土地儲備達1207.12萬平方米。

對於收購中海宏洋的物業管理公司，中海顯然頗為滿意。其在5月18日的收購公告中表示，收購事項將具有加強集團在中國的物業管理業務的裨益。

事實上，中海早在1986年在香港設立中海物業管理有限公司，並於1991年開始在內地進行業務擴張。2012年，中海地產商業發展有限公司正式成立，專門負責商業專案的物業管理服務。

中海的年報顯示，2014年，中海物業在國內管理專案約199個，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理專案包括住宅、寫字樓、商業綜合體、政府物業、高新產業園區等。

其中，商業專案管理服務包括20餘座城市，覆蓋中海系甲級寫字樓、環宇城購物中心及星級酒店三大產品系列。

香港方面，中海的物業服務公司除了為集團發展的香港豪宅物業專案提供物業管理服務外，管理服務也覆蓋商業大廈、商場、大型屋苑、公共屋村、私人物業、公共設施、出入境口岸、中央駐港機構辦公大樓及軍事用地等，管理面積約450萬平方米。

截至2014年底止全年，中海實現物業管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區2.3億港元，內地17.8億港元，同比增長13.6%。在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。

粗略估算，若加上收購中海宏洋物業獲得的管理面積(以發展中土儲計)，中海的管理面積將超過6000萬平方米，約為彩生活管理面積2億平方米的30%。不過就營業額而言，2014年彩生活錄得4.86億港元，不及中海的25%。

對此，相關市場人士對觀點地產新媒體分析稱，彩生活的商業模式是“傳統物業+工程服務+社區增值服務”，但主要局限於住宅物業方面。相比之下，中海物業管理範圍除了住宅，還有寫字樓、購物中心等高收益物業，這也是管理面積不如彩生活、營收卻高出幾倍的原因。

上述人士續稱，考慮到中海及中海宏洋在中國擁有眾多土地儲備，未來光是為這些專案提供物業管理及服務，獲得的營業額也會相當高。

截至2014年底，中海在內地31個城市以及香港、澳門共擁有土地儲備約3735萬平方米，實益擁有權益約為3496萬平方米；中海宏洋土地儲備則為1207萬平方米，實際權益約為1137萬平方米。僅2015年，其計畫竣工樓面面積便將達1200萬平方米。

後端管理藍海？

除了中海，近期包括萬科、金科等房企的一系列動作表明，還有更多房企也在尋求物業管理的發展機會。

其中據觀點地產新媒體瞭解，截至2014年底，萬科物業服務已覆蓋內地61個大中城市，服務專案457個，管理面積1.03億平方米；期內物業服務實現營收19.9億元，同比增長35.1%。

5月13日，萬科在投資者互動平臺上公開表示，未來公司計畫實現萬科物業的全面市場化，並為其引入實業合夥人機制。同時自2015年起，萬科將全面接受各開發商的物業服務邀約。

隨後於5月16日，南京地王項目——金隅紫京府正式簽約萬科物業，合作形式為萬科物業輸出人員、體系和整個管控標準，南京萬科物業派駐人員接管專案，全權操盤。

這也是萬科物業發展22年以來，首次接受管理其它開發商的地產專案，物業分拆上市也隨之被提上日程。對此，萬科董秘譚華傑解釋稱，萬科物業的市場佔有率約為0.6%，儘管規模排名靠前，但想實現更大規模的覆蓋，“就必須走出去”。

而號稱在內地44個城市、管理專案超過150個、管理面積逾7000萬平方米的重慶房企金科，也於今年初派出團隊訪問萬科、花樣年深圳總部。外界猜測稱，金科此舉並不排除是為了學習對手的物業管理經驗。

2014年，光大證券便旗幟鮮明地提出，物業管理是“被忽略的藍海市場”。該機構稱，自2012年以來，房價、地價在共同繁榮中走向分歧，企業淨利潤不斷被壓縮。相比之下，物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出，將帶來“實質轉變”。

具體主要表現在三個方面，首先，物業管理設置商家到業主的單向入口、對業主需求立即回應，由此實現從掌握物業到獲得入口、再到壟斷資源；其次，當前物業收入規模存在10倍空間，以2014年的估算值算，全國平均物業費僅1.5元/平.月，按照全國每年人均消費1.8萬、社區消費占全國消費35%計算，對應物管收入空間在15元/平.月。

據光大證券預測，物業管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取埠費，對應798億元，是尚待開墾的藍海市場。

不過，興一利必生一弊。相關市場人士對觀點地產新媒體指出，物業管理行業進入門檻不高，導致競爭激烈；而且，除了物業管理公司外，其它電子商務公司的訂購服務方便，也可能降低住客對集團業務的需求。

上述人士續稱，當前物業管理的擴張路徑仍集中在兩方面，即依託自有物業擴張，如中海及萬科；搶食別人的蛋糕擴張，如花樣年。這些模式極易被複製，並不具備特殊性。

儘管如此，在當前互聯網發展的趨勢下，不少房企的物業管理已陸續推出020服務，如中海“悅居中海”雲平臺，萬科推出“睿服務”等。市場人士表示，這主要還是看房企如何使用互聯網思維，未來如何實現自身特色還有待觀察。

  近日，京津冀一體化發展的產業落地速度加快。5月17日下午，《證券日報》記者獲悉，河北省涿州市獲得11個專案，總投資額達485.9億元人民幣。

  值得一提的是，距離北京天安門正南50公里的固安也在向“矽谷”邁進，在上市公司華夏幸福的牽引下，來自清華大學、中國航太科技集團等的涵蓋新材料、航太等多個領域的重大項目與固安產業園正式簽約。


  對此，有業內人士稱，京津冀一體化發展有了實質性進展，尤其在產業協同發展方面，正在全面承接北京非首都功能的產業。


  涿州市獲486億元投資大單


  5月17日下午，北京、天津、中國臺灣和澳大利亞等國內外的98家企業參加了河北省涿州市在此間舉辦招商推介會，並現場達成11個項目簽約，總投資額達485.9億元。


  據瞭解，當日簽約項目涉及現代物流、新能源、資訊產業、科技研發、環境工程、基礎教育、現代養老等，有投資300億元的眾美健康養老產業示範園、投資17億元的洛斯涿州現代服務產業聚集區及北師大附屬學校、中國華融涿州金融服務中心和雲服務基地等11個專案完成簽約，其中與北京合作專案有8個。


  據涿州市委書記王月衡稱，隨著京津冀協同發展的持續推進，及首都新機場、廊涿城際鐵路的相繼開建，涿州將與北京形成一小時生活圈。


  而同在北京一小時生活圈中的廊坊也正在引入大量產業。據《證券日報》記者瞭解，去年以來，廊坊從北京新引進項目444個已經開工，總投資超過1000億，新增以北京為主的研發機構27家，孵化轉化基地13個，來自北京常駐廊坊的科研人員達到6600多人。


  有資料顯示，廊坊全市已經實現高新技術產業增加值127.5億元，占地區生產總值比重達到17.4%。5年來，廊坊市高新技術產業增加值年均增長超過30%，地區生產總值增長了92%，財政收入增長了164%。近年來，廊坊市以創新驅動突出發展四大新興高端產業：電子資訊產業、裝備製造業、現代服務業和城郊都市型農業。產業結構調整取得新進展，新興產業不斷壯大。


  對此，有業內人士向記者表示，河北省多個城市都是京津冀協同發展先行區。一方面政府與企業形成了市場化合作模式，全面承接京津的智力和科技優勢，發展戰略新興產業；另一方面，結合河北省四大基地的定位，重點發展現代物流，醫療教育等產業，促進區域產業結構轉型，提升創新收入占比，緩解首都土地資源矛盾。


  固安瞄準矽谷引多產業落地


  在京津冀一體化的經濟圈中，固安憑藉緊鄰北京的地理優勢，不但承接了北京居住需求的外溢，在產業導入方面，更是瞄準了矽谷。


  在固安，通過與華夏幸福採用“政府主導、企業運作、合作共贏”的市場化運作模式，戰略發展“航空航太、生物醫藥、產學研、電子商務、生產型服務業”五大優勢產業集群，同步推進現代農業發展。固安已經形成了原材料科技、航太科技等高端製造業的產業鏈條，清華大學的諸多研發成果轉化專案、航太科工的生產線，都已經“在這裡”。


  事實上，在固安構築產業集群的同時，華夏幸福大幅度拓展上游產業鏈條，先後在美國矽谷建立孵化中心，並整合清華大學、中科院等國內科技研發資源，將全球科技的創新成果與其在固安等地運營的產業新城平臺相匹配，形成從全球範圍內的科技研發到成果轉化再至產業化的完整鏈條。最新被引入的，就包括石墨烯技術產業轉化專案，還有航太科技集團的若干研發孵化項目等大量產業。


  在此基礎上，華夏幸福還在“規劃”固安。華夏幸福方面向《證券日報》記者表示，公司將繼續推動固安成為“全球技術商業化中心”，探索並走通“創新技術-自主研發-孵化中試-產

昨天，多家房產網站發佈一篇有關房地產稅加快進入立法、中央取消房產證70年許可權的文章。但記者發現，這篇文章內容基本來自去年12月的一篇報導，文中所謂“房產證取消70年許可權”的說法來自分析機構，而非有關部門。業內人士表示，該報導的相關內容並不靠譜。

記者聯繫到該文章“採訪”的中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌，他表示這篇文章不靠譜。顧雲昌說，自己近期未從任何政府管道和業內聽說房地產立法的進展，房地產稅屬於“沒消息”狀態。

有關房屋期限，國土資源部部長姜大明今年3月曾解釋稱，不動產權證書上的使用期限指的是國有建設用地使用權的期限，不是房屋所有權的期限，房屋所有權不存在使用期限的問題。目前，中國城市住宅用地使用權期限為70年，商業用地一般為50年。

一手銷情佳 發展商加快起樓

政府近年積極推地，發展商在補充土儲後，有見一手銷情理想，也加快入則申請建樓，所以屋宇署批出的建築圖則數目亦隨之大增，首季共批出75份圖則，為逾三年新高，其中3月批出的圖則佔27份，並以長和（00001）荃灣西站五區（下稱「灣畔」）地盤最矚目，在2層地庫和5層平台之上興建9座40至44層高住宅大廈。

荃灣西站五區規模最大

業界預期，發展商為求能趁市況理想推出中小型住宅項目，將盡快入則，預計未來批出的圖則數量進一步增加。

屋宇署最新資料月報顯示，今年1至3月共有75份圖則獲批，成為2012年以來批則數目最多的一個季度。雖然數目屬近年較多，但相對2011年前發展商趕發水尾班車時的「盛況」，如2011年首季達149宗，今年首季的數量尚屬低水平。

若單計3月的27份獲批圖則，乃過去一年新高，當中包括10個住宅和商住項目，以及4個商業發展項目。其中最大規模是長和在2012年8月以96.31億元投得的灣畔地盤，在批地後逾兩年半獲屋宇署批出圖則，可建9座分層住宅，總樓面約303.36萬方呎，其中住宅樓面約180萬方呎。資料顯示，項目可建約2384伙。

同月亦有多幅批出的官地和市建局項目獲批圖則，包括富豪酒店（00078）和百利保（00617）聯營2013年9月投得的沙田九肚用地，可建25座洋房和7座11層分層住宅，總樓面約36.2萬方呎；至於信置（00083）去年9月投得的粉嶺聯和墟聯興街、和豐街與聯盛街交界住宅地，則僅以半年時間便獲批則，可建1座23層（包括1層地庫）商住樓宇，總樓面約20.7萬方呎。

至於近年積極進行重建計劃的?地（00012）， 目前除在北角區推展京華道商用項目之外，一街之隔的香港麗東酒店現址，亦在3月獲批興建1座27層（包括2層地庫）商廈，總樓面約14.4萬方呎。

中小住宅圖則趨增

高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚表示，政府近年批地數量有所增加，同時中小型住宅的銷量理想，加上有不少新盤準備推出，令發展商一旦取得中小型住宅地後，都盡快入則和動工，務求在市場逆轉或中小型住宅供應出現地區性飽和前出售單位，帶動入則和批則量趨升。

不過，理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，部分發展商在投得用地後，會就同一個項目向屋宇署提交不同圖則，再選擇一個最屬意的方案進行發展，也令批則個案有所增加。

本港樓價持續在高位徘徊，會德豐（00020）副主席梁志堅透露，近期建築費下跌，令樓價短綫或有回落空間，長遠希望樓價平穩向上，不希望樓價急升。

梁志堅指，建築費下跌部分原因與政府工程因財委會未能通過有關，政府工程減少令建築商轉攻私人市場，預計建築費會企穩，但難像去年般大升，樓價料趨於平穩，短綫料有回落空間，惟長綫來看，建築工作短缺令成本難以大幅回落。

倡政府適時檢討辣招成效

他指出，希望樓價健康向上，不願樓市急升，「一直貴下去，發展商也好難做，市民承擔不起，樓價就上不到。」樓價是根據市場的供求去決定，並非由發展商或買家單獨決定，「二手樓不蓬勃，一手樓的活躍市況亦難以長期維持。」

樓市辣招已實施兩年，梁志堅認為，政府是時候檢討辣招的成效，並評估辣招帶來的稅收應如何運用。他建議將有關收益用於樓市買家身上，同時興建更多公屋，讓更多人能夠「上車」，「政府有責任解決民生及住屋問題。」

吳宗權：若價好 會增持九倉

會德豐過去一年斥資約43.4億元增持九倉（00004）2.59%股權，迄今持有九倉逾57%。主席吳宗權表示，九倉是集團主要的資產，也是長期投資，未來會否進一步增持要視股價是否抵買。

吳宗權昨又兩度在股東會上感謝父親兼九倉前主席吳光正對集團的貢獻，並重申集團會繼續以香港的發展物業為核心業務。

趙藤雄：港台樓價齊升 研建細戶攻上車客

本港樓價貴，發展商積極建細戶，台灣樓市亦面對相同情況。台灣最大發展商之一遠雄集團董事長趙藤雄，接受專訪時指出，研究興建面積約10坪（約356平方呎）錯層式單位（以室內高低層設計，分間不同空間）。

另該集團部署進一步吸納港人客源，希望佔整體銷售目標的1成。

集團目標 今年在港售300伙

去年遠雄建設在台灣物業銷售額約有400億元新台幣（約101.8億港元），涉及約3,000套房，至於本年的銷售目標，暫定600億新台幣（約152.7億港元）。期望集團本年目標可於香港銷售300個單位，涉及約60億元新台幣，即佔整體銷售目標1成。

事實上，台灣剛性需求強，遠雄集團董事長趙藤雄表示，台灣物業市場與香港一樣，均面對工人成本問題，台灣未來樓價升幅，集中在樓價2,000萬元新台幣（約509萬港元）至4,000萬元新台幣（1,018萬港元）物業。由於台灣豪宅物業稅重，料樓價8,000萬元新台幣（約2,036萬港元）或以上物業，樓價會有阻力，這一年集團亦會暫停頂級豪宅項目發展。

另外，遠雄集團副董事長趙文嘉（趙藤雄兒子）亦表示，近兩年政府就房稅議題「來來回回」，上周行政院提出一個較明確版本，料有利樓市發展。同時亦指香港樓市發展，與台灣有大差異。「香港樓市主要由數大發展商及家族佔較大份額，相反台灣土地資源容易取得，成立建設公司難度低，要在台灣掌握市佔率5%已是很難的事。」

台土地資源豐 難壟斷市場

香港樓價高，發展商推出面積200至300平方呎的迷你單位，以滿足市場上車需求。趙藤雄笑言：「現在台灣（樓價）沒有到那個程度」，但樓價一直漲，這現象會是一種趨勢，「買不起，難免房子會收細」。目前集團正考慮，發展面積10坪左右的房子，並考慮以「錯層式」設計，空間可向上發展，形容這些是「麻雀雖小，五臟俱全」。

他寄語年輕人置業要按部就班，又呼籲台灣政府可提供一些樓價較平的房子，如是市價6折的房子，給予有工作的年輕人，令他們可以安居樂業。

至於集團業務發展方面，趙藤雄表示，過去遠雄集團發展主集中於台北，惟土地難覓，集團未來大方向，會向南部進軍，期望未來兩區的項目比例可達1比1。另集團業務中，住宅仍會佔8成。

趙文嘉指，未來發展大方向，將以建設（房地產）為重。「建設是企業40多年來最着重的價值，未來會多思考怎樣創造新產品，掌握買家及市場的需求面。我們不只是蓋房子，而是去塑造一個新的lifestyle。」

美聯物業（01200）指，私樓空置率創新低，隨第三季租賃旺季，料中小型單位租金再升5%，全年累升8%。

根據美聯「租金走勢圖」資料，今年4月份私樓（實用面積計算）平均呎租錄約33.17元，首4個月僅升約1.3%，跑輸樓價。

私樓空置率 17年新低

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，近年私樓空置率續跌。據差估署資料，截至去年底，本港整體空置私宅涉逾4.32萬伙，佔同期全港私宅總存量逾113.64萬伙的3.8%，屬97後17年新低，當中尤以葵青、沙田區空置最低。

另金管局收緊細價樓按揭，令未夠首期人士擱置買樓，轉為租務新需求，故即使年內多個大型新盤入伙，租金未見受壓，中小型租盤尤其搶手。布少明預期，下半年將有至少4,000個新盤單位入伙，然而適逢第三季屬傳統租賃旺季，內地學生流入租賃市場，料租金有力再升5%，全年看升8%，惟增幅仍跑輸樓價。

另中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，新界區多個新盤入伙，1萬元以下租盤供應增加，今年第二季月租5,000元至1萬元的成交比例回升，暫錄10.1%，按季升1.7%。

綠城中國（3900）昨天早盤初段一度漲9%，並觸及15個月高位，此前公司公布獲得中國交通建設集團增持股份至最大股東地位。該股早盤曾升至最高11.2元，及至收市報10.98元，全日升6.8%。

綠城中國周一晚間公布，中交建集團向綠城前執行董事羅釗明收購綠城1億股或4.627%的股份，作價每股11.46元，交易將於6月16日或前後完成。完成收購後中交建集團在綠城的持股比例將升至28.912%成為綠城的第一大股東。

綠城表示，相信中交建集團的全球資源優勢及央企背景，將為公司在獲取土地資源、拓寬境內外融資渠道、降低財務成本等多方面提供更強大的支持。

身為綠城股東之一的九龍倉集團（0004），昨天向傳媒回應該項交易時指：「九龍倉早前知悉中交建有意進一步增持綠城股權，並認同此舉對綠城有利。」

規劃署完成檢討本年度全港132幅「綜合發展區」(CDA)用地。其中，港九佔64幅，有55幅已訂為CDA超過3年，當中3個未有總綱發展藍圖的地盤，建議用途可作檢討。

值得一提是，去年曾提出檢討用途的長沙灣荔康街嘉里鴻基貨倉，以及華潤創業持有的潤發倉庫碼頭。規劃署指，嘉里鴻基貨倉業主(嘉里、新地)表示有強烈意願重建為住宅用途，故即使潤發倉庫碼頭方面仍未有回覆，署方仍建議現階段維持其綜合發展區的用途。至於新界區本年度共有68幅CDA，由於多幅CDA地皮坐落於新市鎮發展區內，故66幅地已訂為CDA超過3年。

據紐西蘭天維網援引nzherald消息，17日，紐西蘭總理約翰·基宣佈了住宅房產增值稅新政，這到底會對海外買家造成什麼影響？18日，有銀行經濟師表示，新政實施後，海外買家的房產交易活動將會更加透明可查，政府更容易追繳稅款，將有大量房源上市。

中新網19日報導，18日早上，ASB銀行的Jane Turner對政府的新政評價說，「在我們看來，該政策最主要的部分，是要求海外投資者在買房時，提供IRD稅號，以及要在紐西蘭銀行開戶。追查海外買家的欠稅問題將會變得更容易。」

Turner說，「新政將會增加房市的海外投資透明度，目前紐西蘭對國內外投資者都沒有足夠的監測數據。新政可以幫助決策者，在日後按照實際情況出臺相關措施。」

早前，很多人就擔心房市?的海外投資不明，非居民買家推高了房價。尤其是在奧克蘭地區，近年來，首套房購買者已買不起自住房。引起擔憂的海外買家，包括在奧克蘭的中國投資人。

ANZ銀行的經濟師Cameron Bagrie和Philip Borkin在一份報告中表示，上周央行提高首付的政策與政府的新政將形成組合效應，將會讓10月1日前有大量住宅房源上市。他們認為，政策會對稍後的房價影響鮮明，央行6、7月份也會減息兩次，紐幣匯率將會走弱。

美國建築業 5 月份信心指數下滑 2 點來到 54 點，創下今年來第4度下滑，也低於專家原先預期的 58 點，顯示房市的回溫速度仍相當緩慢。摩根大通 (J.P. Morgan) 經濟學家 Daniel Silver 就表示，建商信心指數雖依舊為正向，但近期指數逐漸下滑，突顯房市並未明顯增溫，不過全年的房市展望仍佳。建築業信心指數高於50代表建商仍樂觀看待房市。

根據《華爾街日報》報導，雖然建築業信心指數再次下滑，但建商團體對今年第二季展望仍樂觀，近幾個月對於未來房屋銷量的預期也逐漸攀升。全美住宅建築業協會 (NAHB) 首席經濟學家 David Crowe 就表示，ㄧ般民眾在買房上還是較為謹慎，因為他們希望財務狀況在買房前可以更穩定，目前房貸利率仍處於低檔，而且房價也在人民較負擔得起的價位，這些因素將刺激目前受抑制的需求開始增加。

全國房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 發布的 5 月份待銷售成屋指數 (pending home sale index) 已經連續 3 個月上升，同時他們預測的全年成屋銷售量 (existing home sales) 則有望創下 2006 年來新高，近期房價逐漸上漲可以證明房屋需求確實開始增加。

經濟學家同時也預期今年新屋建案將增加超過 9%，來到 101 萬棟。若建商開始蓋房來滿足房屋需求的上升，就可以創造ㄧ些新的就業機會，同時增加ㄧ些原物料的購買需求，可刺激美國經濟從第 1 季的低迷表現中翻身。美國各地區的建築業信心指數則表現不一，美國西部建築業信心指數上升1點來到 56 點，南部和東北部則分別維持在 59 點和 43 點，中西部則下滑了 4 點來到 51 點。