稅制拍板「價格波動不會大」

房地合一稅拍板後的房市，成為營建業股東會熱門話題，多數建商對此稅制塵埃落定，抱持正面看法，認為房市可終止動盪。但也有營建大老持相反意見，達欣工程董事長王人正直言：「下半年不會好。」

身為營建業獲利王，興富發董事長鄭志隆對於房市發展顯得十分樂觀，他認為上半年因為稅制不確定所造成的恐慌，使得房價普遍已有3~5％的修正，「預期下半年房價波動不會太大」；新制未上路前，對成屋市場銷售有相當幫助，因此興富發將持續推出「成屋付款預售化」的促銷方案，標榜只需1成自備款，促銷餘屋。興富發今年新推案區則包括台北市、竹北、台中、台南、高雄等，累計總案量400~500億元。

「開發商業性產品」
基泰建設董事長陳志銘認為，居住與商業行為都是基本需求，房市膠著情況不會太久，基泰長期著重雙北地區高總價產品，近期的確感受到市場萎縮衝擊。陳志銘說：「未來預計將積極開發並經營中長期收益的商業性產品。」下半年推案將以台北市吳興街「基泰世貿」、新北市汐止區「基泰都鐸薔薇」完工案為主，總銷合計21億元。

皇鼎建設董座劉信雄對下半年房市，僅提出「穩健保守」4字。該公司今年主要推案將是新北市汐止區的廠辦大樓、基隆市規劃40~50坪的「皇家名邸」住宅案。台南地區推案如安平區百坪豪宅案「格里昂」，已售15％，已興建的台鐵南科站小套房案，將以租代售，因應當地市場降溫。皇鼎未來以整合都更案與土地合建案為主。

根基營造董事長馬玉山指，每逢選舉必將房市問題作為重要訴求，但房地合一稅已解決，估計下半年雖適逢總統大選，但可逐漸回溫。他也分析，房地合一稅上路後，未來建造成本必定會增加，但是否因此加重建案或工程價格，端看市場趨勢決定。
根基營造在建與新承攬住宅、公共工程
及高科技廠房等工程逾20個，加上剛與大立光簽下台中精密科技園區廠辦案，合計營收可超過200億元。

達欣董事長不看好
相較於其他營建大老樂觀看待房市，王人正則有不同看法，他說：「下半年房市不太好。」但房地合一稅制為可接受的公平原則，盼政府善用稅收。達欣工程今年主要業務為北市興安街地上權案，將興建中價位飯店，暫定朝自營品牌飯店方向發展。

案量較同期少15％漸失指標意義

今年329檔期雷聲大雨點小，推案近2000億元，僅售出2成。市調單位統計，北台灣329檔期實際推出1915.6億元建案，較去年減少1成5，銷售率僅23.5％，相較2012、2013年同期銷售率近4成，顯見建案傳統檔期已失溫。

推量近5年第2低
《住展》雜誌統計北台灣329檔實際推案量發現，受到指標大案延推影響，實際推案量略少於預期，僅1915.6億元，較原預估的1984.2億元，稍少68.6億元，較去年同期亦減少約15.33％，為近5年第2低推案量，僅高於受奢侈稅議題影響的2011年。

「年底破5成不難」
就銷售率來看，截至本月10日為止，今年329檔期實際售出金額約450億元，銷售率23.5％，與去年同期的25.6％相當，綜觀近5年銷售表現，可發現2011~2013年銷售率皆達3成以上，甚至有逼近4成水平。
創意家行銷總經理何志正認為，以往所謂的傳統檔期，是因為沒有周休2日，鼓勵民眾趁著連休假期賞屋，周休2日施行後，傳統大檔期已不若以往具有集客力，加上台灣房市受政策影響大，不論推案量或是銷售率，逐漸不具指標意義。
但受到兩稅合一制通過，《住展》雜誌企研室經理何世昌說，市場將趨於穩定發展，329檔期推出新案銷售率，至年底前要突破5成並不難，預估會比去年平均4成多來得好。而從各地區來看，銷售率較突出的地區是台北市萬華、中山區、新北市板橋、三重與新莊、宜蘭礁溪、桃園市桃園等區，還有新竹市中心。

興富發（2542）董事長鄭志隆表示，今年新推案量仍維持400億至500億元，加上先前推出優惠購屋策略奏效，已出現成效，下半年又有多筆大案入帳，今年獲利有望看齊去年好表現。

興富發昨（11）日股東會為鄭志隆新任董座後首次主持，會中通過每股配發4元現金股利及3元股票股利，合計7元股利。

鄭志隆表示，截至去年，興富發已拿下連續四年營收突破200億元的空前紀錄，並在去年寫下獲利新高的好表現。興富發昨日股價收在73.4元同步坐上股王寶座，成為雙料冠軍。

他指出，集團祭出周年慶九大案購屋回饋專案，以低自備款、高額貸款成數的付款條件，讓買方在購屋上享有更大的彈性，在新策略催動下，案場銷售率已開始獲得成效。

以今年來說，鄭志隆指出，今年新推案量維持在以往400億至500億元的水準，集團仍持續在北中南各地積極推案，包括南港的「雙美館」、大直金泰段「台北CBD時代廣場」、竹北台科段及莊敬段兩案；台中則有西屯區龍富段；台南市金華段；高雄市六合案、前金段、七賢案等，都是今年新推個案。

成屋部分，鄭志隆說，前兩年推出的大坪數個案，在今年開始陸續轉成成屋，目前在手餘屋包括又又湖匯、圓山一號院、台中國家一號院、高雄國王一號院，不過因個案在預售時，平均都有七成銷售率，現在轉成成屋銷售，對公司來說資金上壓力不大。

法人表示，興富發今年在「台北時代廣場」、「成大城」、「圓山一號院」及「華人匯」等四大案挹注下，不僅獲利有機會再賺一個資本額，可望超越去年表現。

興富發集團旗下的潤隆建設昨日也舉行股東會，通過配發4元現金股利。會中並全面改選董監事，董事長仍由蔡聰賓擔任，新任董事為蔡聰賓、蔡德旺、邱秉澤、陳國彥、洪明耀，兩席獨立董事為嚴雲棋、陳大鈞，監察人韋莊鐘山、王麗華。

興富發鄭董 樂觀下半年房市

興富發（2006）昨（11）日股東會，董座鄭志隆表示，今年上半年不動產市場因房地合一稅政策未定案下，房價出現向下3%至5%的修正。不過現在稅改通過，對下半年的成屋市場有利，樂觀看待下半年房市將呈平穩表現，並認為未來半年內的市場、房價不會有太大波動出現。

鄭志隆強調，在政策定案後，對成屋市場銷售有加分作用，不過因政策才剛通過進入第二周，消費者還在釐清政策內容階段，現階段一手市場還看不太出來對新政策的接受度為何。

不過他認為，在購屋者釐清房地合一稅內容以及相關細節後，買方會自行計算稅率以及稅負的多少後，評估進場的時間點，但在今年購屋稅負較輕的情況下，有機會刺激下半年買方出手，市場買氣有機會出籠，因此樂觀看待下半年市場。

展望未來，鄭志隆說，公司將朝三大方向前進，包括精耕本業、持續發展以及發展第二核心事業。其中持續發展部分，將在國內外尋找有特殊利基型的開發案，持續提升公司的產品價值競爭力；另外也將利用現有建案已存在的商用不動產，發展出具有固定收益的經營事業體，以支持穩定股利政策。

立法院於日前正式通過房地合一稅制三讀，干擾市場已久的房地產不確定性，總算塵埃落定。法人指出，今年下半年房地產買氣，就是未來二年房地產類股指標。

元大投顧非科技產業分析師陳彥良表示，交易稅規則確定，理論上有助於遞延的自住型買盤，以及看好二年後房地產狀況的投資性買盤出手。

根據房地合一稅制，2014年元月1日至2015年底之間所取得的房地產，若持有二年內出售，則強迫使用新制；若持有超過二年，則適用舊制。

元大投顧預測，若下半年買氣提升，代表房地產長線看多；反之，若下半年買氣依舊低迷，則預期台灣房地產至少二年內易跌難漲。

房地合一稅底定，明年開始實施，市場多數認為房市利空出盡，不過太子建設（2511）總經理謝明汎（見圖，記者陳永吉攝）認為，利空只能說出了7、8成，因為稅率實在太高，預期未來市場趨勢將是自住客提高、投資客減少，建商成本增加。

在投資客退場下，對建商的經營將是一大挑戰，謝明汎認為，未來建築業將是品牌建商的天下，對財務穩健、品質有口碑，又有專業售後服務的建商而言，較具有優勢，若具備全台都有能力推案的建商，多了靈活彈性的調度，還有加分效果，反觀若是沒有品牌的小建商，未來營運將會很辛苦。

他說，太子為了因應未來房市的挑戰，已擬定六大策略，包括活化資產、積極收款、精準購地、成本控制、審慎投資及人才培育，尤其台灣在顯而預見的未來，缺工將不可避免，建商成本將會增加，現在太子已經開始建教合作，而且相當積極。謝明汎指出，現在太子的負債比，已經降至47%，這是5年來最低，手上的土地庫存，也足以因應到2019年無虞，今年包括台北信義一戶、台中雲世紀Ｂ、Ｃ區、Ａ區的一半，還有南部太子WIN、花博五等許多建案可以入帳，內部期許業績跟去年相當。

不過他強烈建議政府，如果想要改變Ｍ型社會，交通建設一定要做，讓郊區可以居住的土地，有交通可以連結，讓年輕人可以用時間取代一部分的房價，高房價的問題應該可以解決大半。

公共住宅政策備受考驗，一項最新調查指出，有超過7成民眾即使符合條件也不願購買公共住宅，當中有逾5成的民眾願意考慮「以租代買」；中信房屋副總劉天仁表示，出租型態的公共住宅是較可行的道路，且目前地上權住宅產品並不便宜，每年又要收取3％?5％的地租，出租型公共住宅遠優於地上權住宅。

中信房屋一項針對公共住宅的最新民調指出，高達74.1％的民眾表態，即使自己有資格申購公共住宅，也不會考慮入手，當中有56.9％的民眾，因面對高房價，已經有「有得住不必一定要買屋」的想法，願意「以租代買」。

另外，有31.5％的民眾認為如果工程品質不佳，寧可用租的也不要去買；25.4％的民眾則表示不必辛苦購買品質差的公共住宅，願意等待出租社會住宅；17.2％民眾則擔心會被貼上標籤，住戶素質不好，房價若下修一定比一般正常住宅快，風險偏高。

而日前營建署才宣布要推動地上權型態的「青年生活住宅」構想，中信房屋副總劉天仁認為，出租型態的公共住宅，是目前最可行的道路，且就現行制度面來看，對於想要住進公共住宅的民眾而言，同樣要繳付租金，單純的出租住宅，比起地上權住宅，是要來得划算的。

他指出，目前地上權住宅售價雖比一般房屋售價低2~3成，表面看是便宜，但因為地租收取的方式不合理，因此，現在的地上權住宅太貴，合理價格應為一般房屋售價的5~6成。

劉天仁分析，住戶每年須繳交的地租，按目前市面上的地上權產品，是按照公告地價3％~5％來計算，而公告地價逐步朝接近市價的方向調高，每年愈付愈多，等於是購屋人開給政府一張空白的支票來支付地租，對購屋人來說是一個不可估算的成本，是變相的定時炸彈。

反觀自用住宅地價稅率，只有申報地價的千分之二（申報地價為公告地價的80％~120％），也就是0.2％，比起市面上的地上權產品每年要繳公告地價3％~5％地租低很多。

房地合一稅前後經歷達10個版本，於2015年5月20日行政院版本拍板後，終在6月5日經立院三讀通過、2016年元旦正式上路，針對不動產的奢侈稅也將同步退場。房地合一政策朝獲利者課稅，房市利空出盡，市場觀望氛圍也逐漸明朗。

據21世紀不動產統計全台北中南3區加盟店斡旋單簽訂情況發現，自房地合一稅拍板定案至6月10日止，三區較1~4月同期數量皆呈增漲趨勢，其中台中市買氣最旺，增幅達56％，其次為高雄市有22.5％，台北市則增漲11.6％。

21世紀不動產董事長王福漲分析，稅制適用對象為2016年1月1日後購入房屋及土地者，與2014年1月1日之次日後取得、且持有期間在2年內者，賣方若在2015年底出售房屋，將沿用舊版稅制，課稅相對較少；賣方若在稅制上路後售出物件，若想要成本不變，納稅成本必將疊加在銷售價金上，為避免被課予重稅，多搶在2015年底將房屋銷出，議價空間增大，對於內需買盤是一大利多，自住客也將抓準機會進場，支撐下半年房市買盤。

近年來台中多大型建設議題，台中火車站新站區成形、台糖湖濱區動工、站前商圈活化再生及舊市區全面更新，以及最夯的台中七期新市政中心及歌劇廳議題不斷，吸引當地自住與北部投資客青睞，成為全台購屋熱區。房地合一稅法案通過，市場不安因素降低，買氣因此有逐漸復甦跡象。

據統計，從房地合一政院版通過至6月10日止，僅短短20天，台中市各加盟店斡旋單平均下單數從原本9.1張增加至14.2張，增幅達56％。其中對於自住買方而言，多偏好搶進八期重劃區，該區雖規劃起步晚，但生活機能完善，區內擁有豐樂、豐富、南苑等3座公園，綠地面積超過3.6萬坪，且好市多及全球知名運動用品商迪卡儂進駐，成為當地首換族購屋首選區段。21世紀不動產台中好市多加盟店店長沈政興指出，近日房地合一稅拍板，自住客心中大石頭終於放下，相較4月同期來店看屋客數增長3~4成。

高雄市則相較1~4月同期增漲22.5％，王福漲分析，其市場客群以剛性訴求為導向，且高雄市重大建設議題持續發酵，在2015年年底高雄市環狀輕軌第1階段完工，為房市帶來利多，但因市區房價偏高，首購及首換族多將目光轉至楠梓及鳳山區市郊。其中位於鳳山區的衛武營國家藝術文化中心即將於年底落成，重大建設帶動周邊買氣提升，而楠梓區則是目前高雄新案成交量最大區域，購屋熱潮也將一倂帶動中古屋市場發展。鳳山與楠梓2區皆為1字頭房價，下半年房市發展看好。

而台北房價已到相對高點，對於自住民眾而言，即使物件降價其購屋門檻仍偏高，多數自住需求購屋族難以負擔，故台北購屋族仍處觀望狀態，斡旋單數雖有增加，但相對中南部成長幅度為11.6％。值得留意的是，未來越接近稅制上路時間，預估市場降價幅度將越明顯，能否帶動交易量仍有待觀察。

王福漲表示，待稅制上路後，投資及投機客將逐步退場，市場回歸基本面，預估短期仍是供給大於需求的賣方市場，但提醒現在有意購屋及賣屋民眾，多花心思將稅制讀懂看懂，或請教專業房仲從業人員，才能避免被課重稅。

卡住1600坪地 柯：要我開示嗎

北市中正區汀州路一處私辦都更案，有間房屋孤伶伶矗立在近一千六百坪廢棄工地中央，屋主羅進光因認為拆房子會「傷龍脈」，卡住其他八十一戶的都更夢，北市議員童仲彥昨要求市長柯文哲，施鐵腕拆除此釘子戶。昨羅進光出面說，已感應到拆房會動龍脈、有凶兆，堅持原屋保留。柯則回應「又不是做墓地，什麼龍脈？要我去開示他嗎？」允諾設法溝通。

汀州路該都更案共八十二戶，北市府於二○○二年劃定為都更範圍，該社區住戶發起私辦都更，並於二○○八年自行找建商太平洋建設改建，完成後住戶都可搬回原處，但至今年四月底，僅剩羅不同意都更；五月所有同意戶已遷出，建商開始整地，羅屋成為唯一釘子戶。

屋主沒住在該處
昨童仲彥陪同意戶勘察現場，僅一戶殘破房屋，鋼筋水泥外露，景象詭異。同意都更的杜姓住戶說，家有老奶奶，沒法在外奔波太久，希望早點重回家園。當地永功里長陳宏明說，釘子戶屋主經濟條件佳，現與兩名子女住其他地方，該住家近日偶爾提供弟弟及弟媳借住。
童表示，柯Ｐ應處理，若溝通不成，應依《都更條例》由市府代拆。童昨下午也在議會質詢柯此事，柯回應，該戶看起來很奇怪，「又不是要做墓地，什麼龍脈？要我去開示他嗎？」柯允諾盡力溝通。

釘子戶手繪龍脈圖
羅進光聲稱新店溪旁有龍脈，從龍口市場到他家是龍腦，建商拆屋釀成北捷殺人事件、台大碩士殺女友、復興空難、中興醫院騷擾案等四大怪案，他有不祥之兆，他家不能拆。
資料來源：童仲彥議員研究室

稱拆屋釀鄭捷案
童仲彥昨指釘子戶屋主羅進光（七十歲）四月曾親筆繪圖向柯文哲陳情，稱拆屋會傷龍脈，童昨提供該圖，指羅畫出新店溪旁有座龍，從龍口市場到他家是龍腦不能拆，建商拆屋，釀成捷運殺人、台大碩士殺女友、復興空難、中興醫院放射師性騷擾案等四大怪案，盼柯暫緩都更。
昨午羅進光出面，表情難過說，感應到住家附近有龍脈，他家是龍腦，他去年看到天空出現飛機雲，不到半年台北就墜機。羅還指建商動工就發生事情，包括弟弟生病、弟媳車禍。
羅指，他以前是榮總醫院放射師，從小就涉獵風水，他住此四十多年，是祖父的起家厝，他真的有感應。羅昨還不時親吻自己的房子，雙手合十喃喃自語。

都更處：再協商
了解當地風水的命理專家蔡上機說，該處僅是一般民宅，並無龍脈脈氣；且好的風水不能孤伶伶，現該處已沒人氣，再有人入住反有負面效益。
北市都更處說，已透過都更中心安排再協商；依法市府雖可代拆，但仍期待透過協商機制圓滿解決。太平洋建設專案經理傅仲寧僅低調說，期待市府協助協商，趕緊動工。

命理師打臉：台北無龍脈

風水之說
北市汀州路釘子戶屋主認為拆屋會傷龍脈，而命理師對龍脈、龍腦見解不一，有人認為台北龍脈在翡翠水庫，也有人認為台北無龍脈，台灣龍脈則自雪隧開通後，龍脈已被破壞。

「全是屋主想像」
命理師蔡上機說，龍脈是指極佳的風水地，住該地非富即貴；有人認為風水有藏風納氣才叫龍脈，也有人指造型像條龍為龍脈，若屬後者，「龍腦」則是指位於龍的腦袋瓜位置。但他認為像龍形未必是龍脈，仍須符合藏風納氣才是好風水。
蔡說，台北僅翡翠水庫像一條飛騰的龍，該處才是龍脈，汀州路並無龍脈，可能是該屋主認為在龍口市場附近，以為龍口就是龍的嘴巴，但這全是其想像力。
中國地理風水研究協會理事長張旭初則指，台灣僅總統府才是「龍腦」，因天子龍穴是由總統府掌握，私人住家絕對沒有龍脈龍腦。
另名命理師管嘉駿認為，台北無龍脈，而台灣的龍脈則在雪隧開通後即被破壞了。

房地合一實價課稅上周三讀通過，建商、代銷業預期遞延性買盤可望陸續出籠，近期積極搶攻下周即將來臨的端午節連續假期，推出新案，期盼爭取稅制改革底定後的房市買氣；市場預期，這一波推案熱潮可望從520檔期一路燒到928檔期，成為今年最強的一波推案潮。

根據住展雜誌最新調查，5月單月北台灣都會區上市銷售的新成屋大爆發，達2,500戶，是去年同期的1.6倍，也是今年以來單月最大量。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，先前不動產稅制改來改去，買方觀望，使得今年329檔以來房市持續低迷，新案平均銷售率23％，甚至部分新案迄今出現罕見「○成交」窘境；不過，在困擾房市已久的房地合一稅三讀通過後，推案潮可望從520檔期、再旺到下周端午節，甚至旺到928檔期。

宏普建設經理林素玲表示，宏普淡水新案「有逸天」看好現在房地合一實價課稅正式立法，稅制底定，加上夏季旺季來臨，代銷公司海悅廣告11日至21日，針對客戶提供「首付49萬元起」，簽約之後贈送端午節好禮，衝刺端午節連續假期，掌握買氣。接下來，宏普計畫928檔期再推出台北市建國北路小宅新案，迎接回籠客。

基泰建設也計畫下周先在端午節檔期，推出新北市汐止新成屋別墅案「都鐸薔薇」。副總經理張玉貞表示，房地合一稅確定2016年上路後，房市利空出盡、趨於明朗，有利於新成屋銷售，因此基泰對於今年首發新案「都鐸薔薇」的銷售成績，頗有信心。

何世昌表示，由於房市合一稅的短期買賣稅負比奢侈稅要輕，加上日出條款訂在2016年元旦，因此預期成屋市場相對受惠，預計從6月到年底前會引爆一波買氣，包括置產、贈與、節稅等需求，應大量湧現。根據

何世昌分析，接下來可望還持續推案潮，很多建商和代銷預期，年底之前，買氣將增溫，此時買屋可避開房地合一稅、新成屋又可馬上辦理產權移轉登記，因此新成屋市場更受青睞，進一步激化新成屋案，搶先公開銷售。

何世昌表示，截至6月第一週統計，北台灣都會區520檔實際推案量已逾1,100億元；若無意外，在檔期結束前後，還會有新一波推案潮出現，讓推案量有機會上修1成以上，總推案量上看1,900億元，較原估的1,721.6億元再增加178.4億元。預期房地合一稅完成立法所催生的這波推案潮，會持續到928檔期。

今年租金補貼大放送，不但計畫核定戶數一舉從2.5萬戶跳增至5萬戶，增加一倍外，其中台北市每戶更可獲得每月5000元的最高補貼額度，其餘縣市則依租金行情不同，每月補助3000-4000元不等，補貼期間為一年，預計7月20日到8月28日受理申請，欲申請者，可於受理期間向戶籍所在地的縣市政府申請。

至於，各縣市核准戶預計開放的租金補貼額度，除台北市為每戶每月5000元，新北市、桃園市、新竹縣、新竹市與台中市則是每戶每月4000元；台南市及高雄市為每戶每月3200元，其它縣市則是每戶每月3000元。

內政部營建署副署長王榮進表示，由於租金補貼資源有限，今年才會依不同區域租金負擔壓力不同而分四類租金補助金額，顛覆過往「齊頭式」的租金補貼額度，而且依照此方式可將補貼戶數從去年的2.5萬戶增加至5萬戶，希望能滿足多數申請戶。

至於，自購住宅貸款利息補貼優惠貸款額度，今年也是依不同地區調整為最高250萬元、230萬元及210萬元等三種優惠貸款額度。其中台北市利息補貼優惠貸款額度為250萬元、新北市為230萬元，其餘縣市均為210萬元。

桃園市長鄭文燦2015年6月10日針對龜山、觀音、楊梅、八德等地區的交通建設、文化活動、營區活化等議題進行答詢。

針對議員質詢有關龜山地政事務所選址問題，鄭文燦表示，經檢討近三年龜山地區測量案件及登記案件數量，平均有2萬1千件，已超過2萬件門檻，因此已在2015年6月2日正式決定要設置龜山地政事務所，但是在選址問題上，目前各種意見都有，還沒有最終決定。他強調，地政事務所和圖書館「一個換一個」並非最佳方案，市府會綜合各方意見，請地政局衡平考量圖書館的閱讀需求及地政事務所的洽公需求，在行政園區當中找一個適當地點設置地政事務所，方便民眾洽公，也兼顧閱讀人口。

會中議員也質詢有關龜山、蘆竹水土保護區山坡地解編問題，鄭文燦回應，過去50年的錯誤造成龜山居民損失，也讓他們在居住上沒有獲得合理待遇，需要檢討，他強調，「過去縣政府沒做的，新市府會努力做到」，都市發展局已向內政部營建署明確提出，要將林口特定區都市計畫擬定機關及管理權移轉給新北市政府和桃園市政府的訴求，目前內政部正在舉辦該特區第四次通盤檢討，桃園市政府願意承接該特區計畫擬定機關，計畫擬定所需經費及公共設施維護經費也會和內政部協商。

針對此議題，鄭文燦明確提出五個政策方向請各單位配合辦理，包括：(一)協調都市計畫擬定機關及管理權移轉給市政府；(二)協調公共設施維護經費移轉給市政府；(三)都發局協助完成龜山區公所山坡地劃出作業；(四)針對保護區的土地使用容許項目，研訂都市計畫法桃園市施行細則，讓保護區可以合理使用；(五)其他適用山坡地保育的範圍，如整個區都已完成水保開發，都發局應就範圍內個別建築行為是否採取高標準問題進行檢討，如果範圍內已有滯洪池及排水系統，個別家戶仍需繳納水保回饋金可以檢討改變。

鄭文燦也指出，保護區土地使用有一定的範圍限制，如果有整地行為或違反水土保持的行為，無論警察局或清潔中隊查獲，都要送水務局，再由水務局決定是否移送地檢署；水務局也有組成水保服務團，協助居民如何合理使用土地，並定有輔導期限。另外，水土保持案件也有比例原則的適用，如大型開發案確實影響水土保持，政府就應該守住底線，如果只是一般小型違規，則權衡處理。

針對議員建議觀音區福山路及忠富路拓寬問題，鄭文燦表示，這兩條路會列為優先計畫，福山路路寬狹窄，目前計畫將中正路四段到福山路路口約2,100多公尺的路段拓寬至12米，經費1億4千萬，預期可打通草漯地區的對外交通，將草漯和觀音工業區連結到高鐵、中壢，都會很便捷，如此案順利列入內政部生活圈道路計畫，就先做工程設計準備，一旦確定取得土地，約一年半時間即能施工。而另一條忠富路，則是因有一小段斜彎道不利通行，需拉直到中正路口，惟該路段為非都市土地，只要用地變更完成，所需四千多萬經費即由市府支應，或向中央爭取經費來改善這條道路，讓中富路成為沿石門大圳支渠道的便捷鄉間道路。

另有關66號快速道路和台15線交叉路口行人陸橋使用量過低、卻花費百萬公帑維護，建議拆除一事，鄭文燦回應，該鋼構陸橋使用率低，市府請交通局和工務局會同觀音區公所，並邀集地方議員共同會勘，如確定為閒置公共設施，又會造成治安問題及交通負擔的話，會盡快釐清陸橋管轄權，進行評估拆除。

關於議員提出楊梅區鄉親連署希望楊梅區能夠建設高山地區公11公園，鄭文燦表示，楊梅區的公園預定地有44座，已開發26座，公11公園是在青山里永平路旁邊，面積是5,800平方公尺，預計土地徵收款是2億1千萬元，是否興建，將衡量楊梅區各里公園徵收提案綜合考慮，並就楊梅公園的開發進程匡列預算來規劃。針對新榮里兒5公園，鄭文燦指出，該公園的建設在前楊梅市代表會有不同意見並已刪除預算，現應就實際需要去考量，主要問題是地面高低差大，設計困難，新工處研議後再決定。他也強調，會就楊梅區整體公園開發逐一檢討、排列優先順序。

議員也提出仁美路斷尾問題，請市長盡速打通，鄭文燦表示，平鎮到楊梅仁美路約1.3公里，如開闢完成有助疏通中興路擁擠問題，目前面對的主要問題是中間有「崁坡」，高低差較大，如工程設計上難度不大，會列為優先開闢打通的路段。

針對議員期盼在八德重劃區也能夠有類似「1659號國道客運」的大眾接駁公車，以便從八德重劃區直接通往土城捷運永寧站。鄭文燦說，1659號國道客運由大勇國小發車，經北二高連結到捷運永寧站，是八德地區通往土城地區很熱門的路線，地方民代及鄉親都希望能將接駁點連結到八德重劃區，或另闢重劃區至永寧站的新接駁路線，但因公路總局的政策限制，需要進行協商。

鄭文燦指出，就此議題，市府會與公路總局協調，妥善規劃八德重劃區到土城的最佳大眾接駁方式。此外，鄭文燦還說，未來八德大湳交流道周遭也可以規劃設立客運轉運站，除了方便長短途客運接駁轉運，也能提供停車空間，供市民自行接送或轉乘。

而有關議員質詢廣福路北景雲營區活化議題，鄭文燦表示，八德營區很多，但其中廢置的也不少，目前八德區人口已達18萬人，已符合15萬人以上可設置國民運動中心的規定，市府近日已和國防部開會研提本市10座廢棄軍營的活化方向，其中廣福路北景雲營區亦在討論範圍中。鄭文燦說，該營區屬於國防部軍備局所有，荒廢閒置將近20年，軍方目前願意有償撥用，未來市府研議要以最低成本有償完整取得，優先規劃做為「八德國民運動中心」用地，除了讓居民有活動空間，也實現當時一區一國民運動中心的政見。

另外針對中央大學八德校區及觀音校區未來發展，鄭文燦指出，當時八德區擴大都市計畫便是以中央大學設分校為前提進行開發，如今該校提及學校校務基金執行經費恐有短缺情況，針對此問題，目前市府已向該校提出八德校區可以設立推廣教育部、在職專班或國際學生宿舍的建議。

面對中央大學設校與否，鄭文燦表示，市府會謹慎妥善處理，仍盼中央大學按照原定計畫在八德設校；而觀音校區部分，雖然該校因經費不足傾向放棄設校，但仍願意重新與市府合作規劃提出「海洋教育園區」方案，盼能規劃藻礁、海洋生態教育和風能教育，共同向中央政府提案爭取經費，對此，鄭文燦也給予高度肯定，盼共同完成這項計畫。

日勝生集團發言人周惠玉2015年6月11日發佈新聞資料表示，針對6月10日台北市政府部分廉政委員對於美河市案的「詐欺」說法，提出5點回應。日勝生集團指出，針對本案爭議部分，交由第三公正方仲裁處理是解決紛爭最適切的方法，一切過程均合法且依契約辦理，何來詐欺，特此聲明。

一、本公司為儘速辦理美河市案土地所有權移轉登記及建物所有權第一次登記事宜，以維護美河市案1,600餘戶承購戶權益及全體股東利益，與台北市捷運局於2013年7月17日簽署協議書，並由本公司於簽立協議書時提供新台幣35.3億元擔保金，以作為未來本案依仲裁判斷結果或法院判決確定時所衍生權益分配比例差額找補充抵作業之擔保。

二、於協議書中，雙方同意新台幣35.3億元之保證金由本公司以銀行連帶保證書之方式提供予台北市政府。同時，於協議書簽定時交付由本公司或本公司董事長出具面額為新台幣35.3億元之本票以為擔保。

三、2013年7月17日簽署協議書時，本公司除交付由本公司董事長出具之面額為新台幣35.3億元之本票，亦附上兆豐國際商業銀行之銀行連帶保證書。此保證書亦已於2013年11月25日生效。

四、依據協議書約定，關於擔保金之金額，雙方同意於台北市政府貢獻值重估完成後，以書面通知連帶保證銀行辦理或由本公司或本公司董事長出具調整差額部分之本票。因此，針對76.9億元與35.3億元之差額部分，本公司已交付由本公司董事長出具之本票，前述之本票均依票據法規定開立，具備應記載事項，絕非玩具本票。

五、針對本案爭議部分，交由第三公正方仲裁處理是解決紛爭最適切的方法，本案一切過程均合法且依契約辦理，何來詐欺，特此聲明。

據報載，台北市捷運聯開公共住宅入住率不高反映租金太貴一事，都市發展局指出，捷運龍山寺站等4處公共住宅戶於2015年5月中旬完成配租後，立即通知申請人於5月21日至28日辦理簽約，因時程安排緊湊，故僅有75戶能如期完成簽約，另有151人因工作、出差或尚需處理原租賃房屋退租等事宜，無法依原定期限完成簽約手續，向都發局申請延期至6月中旬辦理簽約事宜。

都發局進一步指出，該局於5月底另完成54戶配屋作業，已通知於6月中旬辦理簽約，已完成配屋之申請人，如因故放棄簽約，所產生的空戶，將於6月下旬接續辦理配屋作業及簽約手續。

都發局強調，本次招租之聯開宅，其租金係參酌捷運局提供之市價行情及綜合評估公共住宅申請人租金負擔能力予以訂定，以低於市價行情之租金供大台北地區中等收入以下青年族群租住，租金(含管理費)約為市價7至8.5折，其與附近相同住宅品質之租賃住宅相較仍屬低廉，有關調整租金意見，將納作後續政策擬定之參考。

搶搭稅改前舊制最後一班列車的房市買盤逐漸加溫。21世紀不動產統計，自房地合一稅拍板定案至6月10日止，全台北中南3區加盟店斡旋單簽訂較1?4月同期數量皆呈增漲趨勢；其中，台中市買氣最旺、增幅達56％；至於其他房仲業者，官網物件點閱流量也增加5％?6％，預料下半年房市量能有望谷底回溫。

房地合一稅5月20日行政院版本拍板後，終於在6月5日立院三讀通過，明年元旦上路，市場觀望氛圍逐漸明朗。根據21世紀不動產統計全台北中南3區加盟店斡旋單簽訂情況發現，自房地合一稅拍板定案至6月10日止，僅短短20天，台中市各加盟店斡旋單平均下單數，從今年前4月平均9.1張，增加至14.2張、增幅達56％。高雄市下單數量也由10.2張增加至12.5張、增幅為22.5％；而北市房價已到相對高點，對於自住民眾而言，即使物件降價購屋門檻仍偏高，多數自住需求購屋族難以負擔，因此北市購屋族仍處觀望狀態，斡旋單數雖有增加，但成長幅度11.6％不及中南部。

21世紀不動產董事長王福漲分析，有售屋意願的賣方為避免被課予重稅，多搶在年底將房屋銷出，議價空間增大，對於內需買盤是一大利多，自住客也將抓準機會進場，支撐下半年房市買盤。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，觀察台灣房屋官網物件點閱情況，以今年前4月平均點閱數為基期，5月平均點閱率指數全台平均增加3％，6月初至6月10日止，全台平均點閱指數較前4月增加6％。

劉怡蓉指出，點閱率增加主要是因5月中下旬房地合一明朗化，讓房市不確定因素暫緩，接續6月5日房地合一稅改通過，房市信心逐步回籠，對於一般長期自住民眾而言，如果在今年底前買，持有滿2年將可永遠適用舊制，因大部分房子的房屋評定現值是逐年折舊，因此住愈久稅愈低。

另根據好房網統計，以今年5月網站流量日均量為基準，6月初至6月10日網友留言需求看屋增加近1成，網站流量增加約5％，雖目前僅小幅增加，但後續民眾越來越清楚房地合一稅內容後，預料將會有更明顯增加。

高雄市府前路是鳳山行政中心前的主要道路，北接鳳山行政中心與復興路二段，南接中山西路。工務局養護工程處自2015年6月3日起進行改善，本段路型將重新調整並配合更新緣石及鋪面，預訂於2015年12月底前完成。

養工處表示，府前路全長115公尺路寬34公尺，既有人行道僅1.95公尺寬，除人行道皆已破損嚴重外，亦有既有設施佔用道路影響通行及台電電箱影響人行環境等問題。

養工處進一步表示，為使洽公民眾利用大眾運輸系統前往鳳山行政中心，也針對捷運站至鳳山行政中心沿線進行人行道改善，除將府前路加寬人行道寬度至5.2公尺外，並將較無綠蔭且易落葉影響公共安全之原有大王椰子移植後改種風鈴木，並設置公共設施帶，統一集中人行道各項設施配置，留給行人更寬廣的友善人行空間。

陳菊市長表示高雄市公共建設秉持「以人為本、永續發展」的基本精神，創造舒適、順暢安全、連續性的人行動線是重要施政項目。因此，在道路景觀改善適度導入生態工程，以營造社區優質生活場域，增加人行通行空間，提昇高雄市民生活品質，規劃具生態景觀及友善的道路環境。

進入6月以後，連續高燒兩個多月的深圳樓市開始退燒。

《華夏時報》記者獲悉，因房價漲幅過快，銀行貸款評估價甚至跟不上市場成交價。為了防範市場風險，銀行已開始收緊貸款，目前深圳部分銀行貸款利率已小幅上調。

“有些購房者貸款根本不是真實買賣，只是為了從銀行套錢出來炒股，或者將房源過戶到親戚朋友名下再進行炒房。”招商銀行深圳個貸經理黃先生告訴記者，這部分人的風險很高，銀行對房價評估時會偏謹慎，不會根據成交價格放貸。

此外，在政府的強勢介入下，開發商不敢再炒作“日光碟”，甚至不願對外宣傳銷售業績。據多個仲介反映，目前業主毀約的現象也逐漸減少，房價開始走向平穩，成交量也在放緩。

評估價跟不上成交價

由於四五月份房價暴漲，部分銀行評估價已跟不上市場成交價格。工商銀行一位元個貸經理告訴記者，目前雖然信貸政策沒有明顯收緊，利率仍可打9.3折，但審批速度都很慢，通常要一兩個月時間，評估價一般也會低於市場成交價。

“由於成交量太大，很多擔保公司的贖樓額度已用完，很多銀行也沒有贖樓額度，中行、工行、廣發等銀行需要提前一個月申請。”深圳某擔保公司客戶經理劉女士說。

“現在國有銀行找的評估公司都很謹慎。由於房價漲得太快，招行已經發文不允許調高評估價。”劉女士告訴記者，目前很多銀行評估價普遍低於市場成交價，也會增加購房者的首付負擔，而部分銀行的貸款利率也已從9.3折提高至9.5折。

市場的過度火爆引發了銀行的警惕。上述招行個貸經理告訴記者，由於房價過快上漲，如果申請貸款的購房需求高出市場平均價太多，為了防範虛假交易，招行並不會按真實成交價格貸款。

這位招行個貸經理稱，目前招行的贖樓額度也已用完，不再接受客戶需要銀行出資贖樓的業務，除非買賣雙方都願意等新增額度。此外，商業貸款和公積金貸款的組合貸也不再受理，純商業貸款的審批放款時間也在拉長。

需求集中釋放後，市場也開始降溫。阪田中原地產負責人李斌告訴記者，購房者在三四五月份集中釋放後，六月份明顯減少，房價有走穩跡象。

在深圳市規土委的嚴查下，6月份開盤的多個樓盤已不再渲染“日光碟”，如萬科雲城只宣稱開盤銷售9成，起價7萬元/平米的鴻榮源壹方中心玖譽開盤則尤其低調，完全不對媒體開放，開盤當天2小時售罄，開發商卻不允許內部對外宣傳。

同時，並非深圳所有新樓盤都如想像中火爆。

“我們公司在售的一個樓盤已銷售了一年，大部分已售出，還留有小部分一直沒簽合同，等樓市好時再放盤出來，賺取差價。”深圳某地產商內部人士向記者透露，此前，很多較為偏遠的樓盤都是靠炒作。

“這兩個星期我們一套沒賣出去，但銷售價格也一直在漲，”上述地產商人士稱，“因為市場都在漲，如果我們項目不漲，購房人反而會覺得樓盤有問題，而且公司也會錯失提升盈利機會。”

在深圳資深地產人士尹香武看來，由於限購政策並未解除，這波成交行情過後，深圳樓市或將沉寂，下一波有資格的購房者積蓄資金需要時間，開發商不應盲目樂觀。

據多個地產仲介人士告訴記者，其實市場房源並不少，只是現在業主或捂盤不放，或報價太高，等到業主集中放盤時，市場可能又會迎來調整。

樓市高燒“併發症”

與此同時，伴隨著深圳房價高燒，房主違約的“併發症”也愈演愈烈。目前組織商討維權的購房者QQ群人數已超過三四百人。記者從群裡獲悉，購房者維權的主要原因都是因房價上漲而遭業主返價或違約。

以購房者費先生為例，今年1月份，費先生定下了寶安中糧錦雲一套132.8平米的房源，含稅費共388萬元，當時交付房主定金10萬元，另外在銀行監管的首付款資金101萬元。3月16日，銀行貸款承諾函下發，但房主一直托詞忙碌不肯過戶。5月18日，費先生才發現房主已將房子過戶給他人。

令費先生感到焦慮的是，一邊是監管資金拿不回來，他沒錢再買其他房源，另一邊房價又在暴漲，幾個月時間他已錯失了購房良機，該社區相同房源目前市場價已漲至520萬元。

“我只想儘快拿回監管資金先買房，真怕官司拖個一年半載，等賠償金和監管資金拿到手已買不起房了。”費先生說，目前已在法院立案十多天，但法院類似案件太多，還在等待排期開庭。

深圳房地產專業律師張茂榮告訴記者，近一個多月來，他們所接的二手房糾紛業務已是去年一年的業務量，包括電話和到訪諮詢的接訪人數已達上千人次。這次房主毀約的比例在深圳是史無前例的。

多位元購房者告訴記者，訴訟並不是想拿到賠償金，而是希望通過法律手段，讓房主繼續履行合同完成交易，因為違約金已無法抵消房價上漲幅度。


對此，深圳市規劃國土委人士對記者表示，目前這種返價行為確實很多，但這純粹是市場行為，政府沒辦法干涉，購房者只能通過協商，或走法律途徑，要違約方承擔法律責任。

按照合同規定，違約方需雙倍返還定金或賠償買方成交價20%的違約金，但據記者瞭解，目前法院對違約金調整有很大的自由裁量權，很難全額支持到成交價的20%。由於房價的漲幅遠遠超出法院判定的賠付款，因此房主不惜違背誠信返價。

“我們之前已有多起法院判決強制過戶的案例，目前我們代理的兩宗交易案件中，房屋被查封後，業主迫于法律的強制壓力都已同意按原價繼續交易並承擔全部訴訟費用，目前正在做和解協議。”張茂榮說。

集團2015年1-5月累計實現合同銷售額合共約為人民幣407.14億元，累計同比增長12.7%；累計合同銷售面積約444.50萬平方米，累計同比增長45.8%。
6月10日，大連萬達商業地產股份有限公司宣佈，集團2015年1-5月累計實現合同銷售額合共約為人民幣407.14億元，累計同比增長12.7%；累計合同銷售面積約444.50萬平方米，累計同比增長45.8%。

同時，萬達商業於報告期內累計實現租賃收入約為人民幣55.89億元，累計同比增長34.0%。

新拿地項目方面，5月單月，萬達商業新拿地項目3個，分別位於江蘇省連雲港市新海新區、廣西省南寧市江南區、遼寧省營口市鮁魚圈區。

另外，安徽省合肥市濱湖新區萬達城專案新增摘牌3幅土地。新摘牌土地總面積59.18萬平方米，計容積率建築面積為152.88萬平方米，土地價格合計約人民幣22.02億元。萬達商業擁有上述項目的100%權益。


萬達商業於公告中指出，公司2015年計畫新開業26個萬達廣場，按各個專案的既定開發計畫，大部份萬達廣場的開業時間為2015年下半年，因此本月無新開業萬達廣場。

公告還顯示，已開業萬達廣場的購物中心2015年1-5月累計客流量為75,963萬人次，累計同比增長29.8%。

此外，一直強調“輕資產”轉型的萬達商業近日宣佈，由萬達集團、快錢公司聯手打造的萬達互聯網金融業務已落地，雙方共同推出中國首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”。

據瞭解，“穩賺1號”以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值雙重回報，預期合計年化收益率可達12%以上，起始投資金額僅為1000元

綠城中國首席財務官馮征指出，5月均價下滑主要與當月推出的產品類型有關，並未採取價格策略。
大股東易主中交的綠城中國在6月10日晚間披露了其5月份營運資料，期內，綠城集團共取得銷售2653套，總銷售面積約41萬平方米，當月銷售金額約為80億元，較去年同期增長45%，銷售均價則為19514元/平方米。

至此，前5月，綠城集團累積實現銷售239億元，合同銷售面積127萬平方米，當中歸屬於綠城中國及其附屬公司的權益金額約為120億元。

此外，公告還披露，截至5月底，綠城集團尚有已簽認購協議未轉銷售合同的金額約29億元，歸屬於綠城中國及其附屬公司的部分為15億元。

據觀點地產新媒體瞭解，5月份綠城集團共有5個項目分期推出銷售，總推盤面積約6.5萬平方米。

值得一提的是，80億元的銷售額也是綠城今年以來的單月最高。不過，與銷售額走高背道而馳的是，綠城5月份的均價較上一月出現1096元/平方米的下滑。

綠城中國首席財務官馮征在接受觀點地產新媒體採訪時指出，5月均價下滑主要與綠城當月推出的產品類型有關，並未採取價格策略。

馮征介紹，就5月而言，綠城表現較好的區域依然是其大本營。在全年的推盤節奏上，綠城將依據市場情況量力而行，並不會集中在某幾個月推貨。

事實上，受益於市場形勢整體回暖，繼上個月以18.05億元領跑杭州後，綠城再次錄得19.03億元，其中，綠城運河宸園和西溪誠園分別貢獻4.09億元和2.69億元。而其在杭州市場前5月也累積完成銷售67.24億元。

在推動項目去化的同時，綠城在自身產品方面也在求新，試圖擺脫大戶型去化的煩惱。據瞭解，在5月11日舉行的媒體會上，綠城正式公佈了其小戶型別墅產品，其中，綠城桃李春風推出的83平戶型號稱是杭州史上最小戶型。宋衛平表示，上述產品的利潤率僅有5%至7%。

馮征亦向觀點地產新媒體指出，未來綠城的小戶型別墅產品未來會越來越多，比例肯定會上漲，但不會有一個固定數位，而是根據專案實際情況考慮。

對綠城而言，5月最為濃墨重彩的一筆要算中交的上位。據悉，5月18日晚綠城突發公告透露，董事會獲悉中交集團透過全資附屬公司中交房地產有限公司，已同意向以每股11.46港元收購綠城中國100,000,000股普通股股份，預期有關收購將於2015年6月16日或前後完成。

公告顯示，此1億股約占綠城已發行股本總額約4.627%，獲取此部分之後，中交集團將擁有綠城合約624,851,793股股份，股本占比約28.912%，並于其後成為綠城的第一大股東。該1億股正是來自綠城前執行董事兼副主席羅釗明。

中交的此舉也被視作是整合綠城的開始，有消息稱，未來中交集團將整合中房地產、綠城、中交地產等板塊，最終組建一家新的房地產集團，而綠城也或將成為中交集團地產板塊整合後的上市平臺。


不過標普隨即指出，“股權增持可能加強國有中交集團與綠城中國之間的戰略關係。但這也需要具體行動證明，例如中交集團在融資或土地收購方面為綠城中國提供支援。此外，新的股權結構和董事會構成的潛在變動將對綠城中國的業務和財務戰略產生何種影響還有待觀察。”

相較於標普的“拭目以待”，德銀則在研報中指出，撇開整合帶來的想像，中交增持對綠城而言都有諸多利好。

“透過充分利用中交集團的國有背景，綠城的平均融資成本將顯著下降；此外，過往由於成本控制相對差劣，綠城的盈利能力一直較市場平均水準要低。相信中交集團能助綠城顯著降低建築成本，提振盈利能力。”

三年直接投資超8億美元

“買土地吧，它是絕版的產品。”馬克土溫的這一名言，如今正被中國投資者如火如荼的踐行著。

在海外亦如是。

過去的兩三年裡，美國三藩市及周邊區域湧現出很多中國公司和個人購買的房地產項目，很多都是當地的高檔商用和住宅樓宇而且常常直接以現金交易。

據當地土地登記資料顯示，在過去的三年裡，中國對三藩市房地產的直接投資總額超過了8億美元，且並不包括中國公司或個人以海外的資金所做的間接投資。

然而，在對美國市場和相關法規仍然陌生、中美關係仍然微妙的情況下，事實上，中國房地產投資人在拓展海外市場的同時，也應當十分留意在美國複雜的投資環境裡下可能存在的誤區。

值得注意的是，中國公司和移民紛紛進駐三藩市及其周邊地區，迅速推高了當地的樓價和租金成本，甚至讓那些利潤豐厚的美國金融機構都深感運營成本負擔沉重。因此，越來越多的美國本土公司正選擇搬離三藩市，甚至離開其所在的加利福利亞州。

三藩市及所在的加利福利亞州自然環境優美，風景如畫，氣候宜人，經濟學家稱，三藩市和市郊的矽谷（距市區一個半小時車程）發展迅速的程度可以和中國相媲美，這樣得天獨厚的條件使其成為全球投資者的首選。目前三藩市及矽谷的房價平均在每平方英尺700美元到1400美元之間，租金價格在每平方英尺2美元到3美元左右。好地段和好學區的房價已經在三五年之間成倍上漲。

中國公司的活躍身影

據本報記者觀察，廣州富力地產是當地目前最活躍的中國房企。今年三月該公司旗下的Fulton Street Ventures用2850萬美元現金從一家美國房企Crescent Heights首重收購三藩市金融中心區的一塊開發用地，計畫建成25層高的高檔住宅樓。Crescent Heights是在2012年以485萬美元收購的這塊地，即短短三年時間裡，該地塊售價上漲了接近六倍，成為時下美國商業圈子裡最熱門話題。

富力的一位發言人稱：“雖然房價上漲了很多，供住宅的公寓樓還是有很大的利潤空間，”他拒絕透露建成的住宅樓會以怎樣的價格出售或出租。

他補充說，“有很多的中國公司和員工家屬來到美國，相信我們的住宅項目能夠很好的滿足他們的需要。”今年初期，Fulton Street Ventures還以730萬美元收購了三藩市繁華市區第七街的一塊地，準備建成8層樓的住宅樓。

另外，中國泛海控股也在今年宣佈，準備用16億美元投資三藩市金融中心區的開發項目。

自從國內最大地產商萬科高調進入美國市場後，中國的房地產企業和房地產投資在美國倍受關注。來自中國的投資一直集中在高端、黃金地段的項目；從原來的單純住宅項目慢慢延伸到複雜的商業項目。很多中國企業和高淨值人士通過在海外註冊的公司或者已經分散在海外的資產來進行投資，大多投資人不願意透露自己代表國內的哪家企業或者哪位高淨值人士，所以很難有準確的統計資料。

一位來自國內不願透露身份的房地產投資者表示：“目前三藩市的房價的確過高，但是現在國內的房企日子不好過，出來找些可靠的海外資產也是必須的。”

就在富力地產投資的同一條街Fremont Stree上，美國最大的資產管理公司之一Charles Schwab正醞釀搬遷辦公室以節省開支。

“我們全部員工會陸陸續續搬出這座辦公大樓，兩年之後這棟樓將全部出租，”該公司發言人Alison Wertheim稱。“我們鼓勵部分員工搬到其他生活和商業成本都較加州低的地區，相信很多人都會很樂意，因為只有離開這裡才能買到一百萬美元以下而且像樣的房子。”

Schwab已經把其部分IT部門搬到了西雅圖。 在三藩市金融中心工作了30多年的Wertheim說，房價推動物價已經“漲得受不了了。”

商業環境複雜

然而，僅有雄厚的財力和遠大的目標是不夠的。有專家指出，儘管成功和盈利的機會不少，但大多數中國房地產企業對在美國從事房地產交易的認識仍然有誤區。在美國，很多利益因素都強於市政府規劃委員會的決策。任何反對的聲音，比如相鄰土地的業主以及任何租客的抱怨或投訴，都可能減緩甚至叫停某個已經有大量投入的房地產專案，這樣的情況在國內是很少見的。

比如，在各層審批嚴格的加利福利亞州， 從三藩市到洛杉磯的高速鐵路在30多年前已經由政府率先宣導，各個開發商積極回應參與，但是至今仍然未動工。

而在三藩市市中心第三街的一個住宅項目，雖然其土地所有人是一家極具實力的房地產開發商，並獲得了政府的大力支持，但是無數的訴訟和重新規劃使得該專案拖延了七年，至今該地仍未開展任何實質性地建設施工。

據瞭解，在三藩市進行房地產開發，需要獲得24項不同的審批。

此外，有關監管規定中國房企來美國開發專案必須和美方的公司合作，而合作關係往往也有意想不到之處。美國普盈律師事務所創始合夥人Alan Pomerantz表示，在中國，生意有人情因素，只要有熟悉和值得信賴的合作方就可以放心。而在美國任何時候都不可以完全信任生意夥伴，唯一可信的是法律。

“熟悉法律系統和理解在糾紛產生後法官或陪審團可能做出怎樣的認定是至關重要的，”Pomerantz說。“在美國要相信法律系統。”

他補充，在美國是檔至上。無論和合作方的關係有多麼親密融洽，在遇到問題時，美國公司首先會審查合同的有關規定。如果合同在最初沒有包括所需要的條款，那麼合作方有權拒絕中方的要求或者相應地變動價格。

在美國這個好打官司的國家，各種規定超過中國人的想像。比如規定購房者要買一種叫作來訪人的責任保險，就是如果有朋友來家裡做客不小心在樓梯上摔倒了，該訪客有權利向房子的主人提出法律訴訟。

增長前景看好

加利福利亞UC Berkeley大學的經濟學教授Kenneth Rosen指出，近幾年三藩市和矽谷地區的經濟每年以6%的速度增長，“這增長勢頭簡直可以和中國媲美。”

Rosen續稱，在大量高科技企業如蘋果，穀歌的擴張和低油價低帶動下該地區的市場上。每個月都有數百到上千的新增就業機會，而這些新的就業機會會帶動房地產市場。 三藩市仍然有60%的人在租房，相比較全美國有36%的居民租房。 而美國西岸地區的房租在過去的三年裡每年上漲10%到25%，房價在此期間每年上漲20%。

他認為三藩市和矽谷地區正在經歷前所未有的發展速度，而這個西海岸城市新增開發用地的機會越來越低，房地產是很好的投資領域。

對絕大多數的開發商來說，上海就像是太上老君的“煉丹爐”，只有經過七七四十九天的烈火考驗，才能煉出火眼金睛，進而在全國的舞臺上，爭取更大的發展空間。在過去的數年時間裡，要在上海這個舞臺有亮眼演出不容易。華南、西南、北京的諸多區域性龍頭房企都在上海這個時候市場上“水土不服”，導致規模越做越小，並嚴重影響到公司在全國的競爭。

即使是央企在上海競爭也力不從心。部分在上海擁有幾個專案的房企，在耕耘了數年之後，規模逐步縮減。連本地土生土長的上海本土房企，也在激烈的競爭之下，生存空間愈來愈被擠壓。

但也是因為上海的市場競爭過於激烈，總是能讓那些真正有實力的“汗血馬”，脫穎而出。陽光城正是這樣的一個代表，由於戰略定位的精准和團隊的高效執行力，使得陽光城在三年的時間裡，多次摘得各個重點區域的銷售冠軍，成為行業關注的成長性和運營效率“雙冠王”。據克而瑞3月31日公佈的一季度房企銷售TOP 100榜單顯示，陽光城以40.8億元位居第24位，取得“開門紅”。

“工匠精神”掀銷售風暴

今年以來，“工匠精神”風靡一時，成為很多企業宣導效仿的典範。但是，很少有人知道，陽光城從進入上海的那一刻開始，就一直強調類似“工匠精神”的苛刻標準，開發、建設產品。

2014年9月，陽光城•愉景灣開盤當月即以7.6億元的銷售額、2.4萬平方米的銷售面積列兩榜之首，成為上海樓市的新科“銷冠”。導致它熱銷的原因之一，就是產品的高品質。陽光城•愉景灣新推出的公寓產品，由國際級大師團隊擔綱設計，在室內配置上也做到了板塊內的最高水準。大金中央空調、法羅力地暖，德國高儀、唯寶、西門子、柏麗、瑞士弗蘭卡等國際一線品牌精裝，與市面上千萬級奢宅同等配置，讓剛需及改善型客戶也能夠擁有最尊享的生活環境。

但成就陽光城在上海市場龍頭地位的，並不僅僅只有品質。“精准的產品定位、客群定位和合理定價，讓陽光城在上海只要推一次新盤，就會誕生一個銷冠，進而成功躋身逐鹿上海乃至長三角的領頭羊陣營。”上海一位資深業內表示。

除了陽光城•愉景灣，陽光城在上海的其他的項目也都是銷冠。2013年底，陽光城在上海自貿區周邊的兩個項目，陽光天地和陽光城•MODO自由區均實現開盤即售罄的好成績。同時間開盤的花滿墅項目成為美蘭湖片區別墅銷冠。2014年6月，陽光城•新界項目公寓開盤兩月內售罄，以絕對的領先產品迅速贏得市場口碑。

也正是因為陽光城在不同的片區市場總是第一，加劇了上海房企的生存壓力，才在上海業內有了“遇到陽光城，保住市場太難”的說法。

經歷了在上海市場的考驗，為陽光城的飛速崛起創造了條件。在整個長三角及大福建市場，陽光城品牌已經成為樓盤銷售的最有力保證。

全面升級3+X戰略

5月30日，陽光城福州三大明星專案同時盛大開盤，引起全城熱搶，短短2個小時，便一舉攬金6億元，首開496套房源幾近售罄，創下2015福州樓市“紅五月”熱銷巔峰。

CRIC克而瑞機構資料顯示，2015年一季度，陽光城集團再次榮膺福州樓市“雙冠王”，蟬聯銷售金額及銷售面積一季度冠軍，持續領跑福州樓市。值得注意的是，陽光城也是福州今年一季度唯一一家銷售金額超過15億、銷售面積超過10萬平方米的“雙十”房企，無論銷售金額還是銷售面積市場佔有率均超10%，繼續演繹“福州每10個人當中，至少有1個選擇陽光城”的王者傳說。

無論是在銷售面積還是銷售金額排行榜上，陽光城集團已經連續4次奪得福州樓市“雙冠王”之位，遙遙領先於其他福建房企。目前陽光城福州區域在售專案有13個，跨越高層、豪宅、辦公、商業、酒店等各類業態，區域深耕成效顯著。

在福建和上海之外,陽光城還全面深耕部分長三角核心城市。憑藉“精准投資，高效運營，適銷產品”的核心競爭策略，陽光城以上海為龍頭，深度聚合蘇州、杭州等城市，陽光城•愉景灣、陽光城•麗景灣、陽光城•上府、陽光天地等熱銷項目先後成為板塊內的銷售冠軍。

2015年，陽光城更是全面升級推出“3+X戰略”，即持續深耕大福建、長三角區域，培育京津冀成為又一重要引擎區域，同時關注全國多個潛力城市。為了確保陽光城京津冀戰略的實施，陽光城作了大量的準備工作，其中與中民投、平安信託等金融巨頭的強強聯合，將為陽光城後續進軍京津冀，深耕大福建、長三角提供強勁的資金支援和巨大發展空間。

一流的業績，讓陽光城獲得了資本市場和業界的雙重認可。陽光城的股價在不到4個月的時間裡翻了接近一倍，遠遠超過了“萬保招金”這四個龍頭股的平均漲幅。因為陽光城的實力讓投資者相信，公司在今年仍然會持續過去的高增長，而且也看好公司新進入的京津冀市場。海通證券分析師認為，公司2015年、2016年EPS分別可以到達到1.35元和1.79元，考慮公司銷售推進良好，未來佈局有望進一步擴大。

在住宅市場成交火爆的深圳市場，尤其寫字樓市場更迎來爆發時增長。今日，網易財經從中原研究中心獲悉，5月深圳寫字樓成交面積達到20.8萬m2，環比上漲170%，同比增467%，成交量創下5年來的新高。

網易財經注意到，受蛇口自貿區以及前海等政策利好，深圳南山區成交量顯著攀升，而卓越旗下前海項目更是占了成交量半數。目前該公司對外透露將從單純的寫字樓硬體提供者，進一步向“生態系統”級的商務運營服務商轉型。

今年以來，在“330”的樓市新政刺激下，一二線城市交投活躍，尤其深圳市場房價節節攀升，日前更爆出37萬元/平方的天價商業公寓。住宅市場的火爆，也刺激商業寫字樓市場上揚節奏。

資料顯示，5月深圳寫字樓成交面積20.8萬m2，較上月增長170%，同比增長467%，成交量創下5年來的新高。其中純辦公物業增長最快，環比增加335%，成交12萬m2；商務公寓成交8.7萬m2，環比增加78%。

在價格方面，受成交結構影響，因前海卓越金融中心超8萬的單價將整體市場價格拉高，其5月辦公物業均價51487元/ m2，環比上漲60%。而商務公寓則均價為40611元/ m2，環比下滑下降8%。

值得關注是，位於深圳前海區域的卓越金融中心引入全球智慧手機製造商和移動互聯網服務商，實現15000平方成交，成為目前深圳寫字樓租賃市場最大單，其成交占比大幅攀升至57.5%，卓越集團商業公司總經理助理徐國瑞表示，去年公司推出首個商務運營輕資產平臺，將金融、資產管理、商務物業、商務配套服務搭建“E+商務“，而今年將針對不同項目，打造商務生態圈，比如交通服務、健康生態服務等打造新的“商務+”新盈利模式。

一深圳商業地產人士坦言，相比去年而言，今年深圳房地產市場火爆，很多投資客入市推出寫字樓公寓等基本是搶光節奏，根本是不愁賣。相比以往單純的寫字樓出租，現在開發商花了很多心思，引入互聯網思維將金融服務、快遞服務等都整合到寫字樓租賃資源中。

事實上，更早時候中海的寫字樓就已推出商務互聯網思維服務平臺。卓越戰略與運營管理部總經理李文濤表示，公司在純租賃模式基礎上進行了大量當地語系化，與一批跨領域供應商合作，增加健康、生態、企業交流平臺等增值服務，引入外資雷格斯成為公司戰略合作人，為租戶提供服務，搭建“商務+”新商業模式平臺。（朱玲）

內地樓市「救市」措施效用浮現，首5個月全國商品房銷售額終於回復增長。今年5月，全國商品房銷售「價量齊升」，銷售額達6670億元（人民幣．下同），較去年同期大增24.3%，一舉扭轉早前的弱勢；銷售面積升至9615萬方米，增長15%。受「紅5月」佳績帶動，今年首5個月的全國銷售額達2.44萬億元，按年增長3.1%，而首4個月則下跌3.1%，反映銷情顯著改善，並是去年初以來首現正增長。以銷售面積計，首5個月商品房近3.6萬方米，按年下跌0.2%，但較首4個月收窄4.6個百分點。

「紅5月」銷售額升24%

有分析表示，在各項措施扶持下，5月樓市表現不僅出現「小陽春」，下半年市場更將明顯改善，可望對內房股帶來刺激作用。

國家統計局昨天列出樓市銷售回升的三大主因， 該局投資司高級統計師王寶濱發表解讀文章，指地產調控政策效果開始顯現，市場對前景預期轉為樂觀，樓市買家恢復信心；發展商及業界經紀改善推售及定價策略，積極推售較優質的物業存貨；另外，樓價基本穩定，有利置業需求釋放。

國統局重點監測的40個城市改善情況更為明顯，重點城市於今年首5個月商品房銷售額增長5.8%，相對首4個月下降2%，改善7.8個百分點；銷售面積增長1.7%，首4個月下降3.6%。首5個月非重點城市維持價量齊跌，但跌幅收窄，其中商品房銷售額跌0.2%，收窄4.2個百分點；銷售面積跌1.5%， 收窄4個百分點。

A股大旺 刺激換樓

中信里昂地產研究部主管王艷，早前親身前往視察內地二三線城市，並認同政策刺激樓市作用顯現，令市況好轉，主要由於第二套物業首期下調所致。在去年限購等措施放鬆後，現在獲得金融政策配合，救市效果浮現，令過去兩三年未敢置業的買家開始入市，加上A股暢旺，帶動換樓需求，預期下半年樓市復甦情況將更好。市況趨向好轉，「理論上會刺激內房股，雖然短期受到大市表現所限而影響一小部分，但內房股應該可以跑贏大市好多」。

內地3月下旬宣布放寬第二套物業首期後，4月中開始落實執行，實際上第二套物業首期由六成降至三四成，假設100萬元的物業，持30萬元便可入市，且第二套物業按揭利率在5月初明顯下降，並如同首套物業般按基準利率或以下計算按息，令再置業人士大量增加，刺激樓市成交。

王艷又說，5月初公積金貸款置業限額放鬆，有助樓市銷售，例如重慶的公積金貸款額由40萬元上調至50萬元，而按揭利率則僅約3.7厘。置業門檻得以降低，利率減少，市場需求回暖，樓市可望重拾升軌。

樓市復甦 無招勝有招

去年內地樓市呈現一片低迷景象，下半年起各級政府紛紛出招救市。券商瑞東集團首席中國經濟師兼董事王致翔接受本報訪問時表示，今年內地樓市整體形勢向好，價量表現均已顯示復甦跡象，相信此輪政策基本已達標，進一步的救市政策則「不需要、不會有」。

王致翔指出，內地樓市今年初表現仍然欠佳，農曆新年後數據開始好轉，「最重要是銷售上升，價格走勢也有復甦，尤其是一線城市，現在又帶動到二線城市。」

此外，如果下半年股市持續暢旺，也將帶動更多資金投入樓市。

去年「930救市政策」、今年「330樓市新政」等強力刺激政策，為正在下行的內地樓市注入了強心劑。王致翔認為，政府此時更傾向於保持安穩，下半年將不再繼續推出新政。「不需要再救市，已經那麼火爆了，譬如深圳。」

至於非市場化的限購手段也毋須實施，他說：「政府可以按兵不動，一些地方政府喜歡這樣，如果沒事，他們不會做事。」

集中賣貨尾 利穩樓價

不過，王致翔亦指出，發展商現時仍處於去庫存模式。「他們並沒有特別積極去拿地，也沒有特別積極去開發新盤，而盡量把手頭一些快做好的樓盤賣掉，這樣亦達到穩定樓市的作用。」

15新盤年內推 豪宅佔半
各大發展商趁一手熱潮賣樓散貨，預計至少有15個新盤逾5800伙於今年內趕開賣，當中有近一半為豪宅物業，如本月內登場的沙田九肚山峰。另外，部分豪宅餘貨亦趁勢部署推售，包括大潭紅山半島及西半山天匯。有學者表示，發展商急於散貨原因主要為美國加息陰霾所致，加上本港整體樓市前景不明朗，促使發展商加快推盤以減低風險。

天匯兩伙連約擬售

恆地（00012）營業（一）部總經理林達民指出，集團旗下天匯有加價空間，兩伙頂層戶現作收租，惟感到近期樓價升幅超過收租回報，所以有機會考慮出售該兩伙。他續稱，集團旗下馬鞍山迎海4期有機會於7月推售，共提供474伙，項目的樓書及示範單位則現正籌備當中。

林達民表示，迎海1至3期近期標售的大碼單位，最貴一伙達5063萬元，近日亦有不少客戶查詢項目的地下複式及頂層戶，所以未來仍會以推出大單位為主，有機會月內再推出單位招標。

嘉里建設（00683）旗下嘉里發展執行董事朱葉培表示，屯門掃管笏項目申請預售樓花，共提供約1100伙，當中包括分層及洋房項目，估計可於第四季推出市場，而系內沙田九肚玖瓏山由開售至今，共沽出700多伙，套現約80億元，餘下單位將有機會於本年下半年以現樓方式推出，認為有加價空間。

九肚山峰料月內獲入伙紙

信德集團（00242）物業銷售總監梁焯鏗表示，旗下赤柱舂坎角道項目共提供5座洋房，預計會以現樓形招標出售。據悉，項目總樓面約2.6萬方呎，市場估值約20億元。

資本策略（00497）旗下尚家生活董事總經理方文彬指出，沙田九肚山峰有望於月內取得入伙紙，然後會隨即推售。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，在加息陰霾下，地產商或擔心樓市明年轉差，故加快推盤步伐。他指出，目前香港零售業表現欠佳，一線商舖租金回落，反映香港經濟不如以往，加上受加息威脅，令樓市整體市況不明朗，促使發展商加快推盤以減少風險。

他指出，近年私樓落成量日漸增加，有助紓緩租務市場加租壓力及增加用家轉租為買的意欲，吸引發展商加快推盤。

除中小型單位外，近期發展商紛紛推出豪宅項目，潘永祥直言，不排除部分發展商擔心豪宅市場將來表現欠佳，紛紛推售豪宅套現以作其他投資。

內地大型網上地產代理公司Q房網，投資近6億元進軍本港代理市場，希望2年內可開設200間分行及招聘7000名員工。

招聘7000員工

Q房網（香港）董事總經理陳坤興表示，現時集團於香港已落實35間分行，員工370名，計劃未來2個月再增聘500人，並於短期內將分行數目倍增至70間。他透露，為吸引更多有經驗的代理加入Q房網，集團給予員工的佣金及底薪會較同行高。

陳坤興說，元朗區新店準備開張，主要因為未來該區有較多新盤供應，而舖租則因自由行減少而變得合理。另外，集團用作推廣樓盤的網上平台「O2O」預計4至5個月後在港推出。

對於市傳阿里巴巴集團主席馬雲注資Q房網，Q房網集團董事副總裁花蘊對此表示不作回應，僅透露市場上有很多大機構均有興趣注資Q房網。另Q房網深港區域董事總經理林家樂指出，Q房網（香港）今年的營業額目標為1.2億至1.5億元。

對於內地網上物業經紀Q房網進駐香港，前美聯副主席、現為必富利主席的馮銳森表示，有新同行加入會對本地物業代理有一定衝擊；而現時本地代理市場競爭大，Q房網仍進軍香港，反映管理層有長期的策略去開拓本港市場。另外，中原地產昨天指出，集團員工數量現已逾5.3萬人，地舖及辦公室有2300間，4月及5月的整體業績分別為18.7億及19億元。

領匯（00823）除資產提升外，亦積極分拆出售非核心項目和購買新資產，包括今年3月以25億元人民幣（約31.2億港元）收購的北京歐美匯購物中心（下稱「歐美匯」），領匯表示，項目續租租金升幅和首季銷售額表現都較香港為佳，商場今明兩年有約三分之一樓面租約到期，會考慮透過引入新租戶和將大樓面舖位拆細以增加租金收入。

歐美匯位於北京海淀區中關村，總樓面逾76萬方呎，截至今年2月底止，出租率約99%，目前餐飲業商戶佔總樓面約42.2%，時裝業則佔近38%。

營業額升幅雙位數

領匯資產管理（中國）總監霍業生表示，去年度領匯本港物業租合的整體續租升幅約22%，歐美匯的續租升幅可望更理想，而項目設底租和分成租金，分成視乎行業等因素，比例為7%至20%。

霍業生指出，中檔市場消費表現不俗，若不計奢侈品，歐美匯首季的銷售額較去年同期更理想，營業額有雙位數升幅，表現亦較香港為佳。他表示，今明兩年約三分之一樓面租約到期，將會續引入新品牌，亦會研究將一些較大樓面的舖位分拆為多個細舖，有望令呎租上揚，惟不同行業的所佔比例料不會大幅改變。

歐美匯2009年落成，本身已有多家國際品牌進駐，其中Nike在商場開設籃球用品專門店後，亦吸引對手adidas進場開設同類店舖，樓面近1300方呎，將在本月底開幕。霍業生表示，領匯仍會繼續物色其他項目，惟規模和檔次等因素都視個別項目而定。

中原城市領先指數（CCL）中的新界東樓價指數，連續4周創新高，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年首五個月，隨着北區7個CCL成分屋苑先後實呎升穿1萬元大關，現時新界東樓價指數的25個成分屋苑，實呎仍未破1萬元的屋苑已減少至只得2個。

剩兩指標屋苑實呎未破萬

黃良昇表示，2014年底北區住宅實用呎價偏低，整體市場實呎低於1萬元的成分屋苑集中於北區，當時只有上水中心實呎過萬元。

今年該區樓價發力向上追落後，現時新界東僅餘2個成分屋苑實呎未破1萬元，為大埔新峰花園及沙田富豪花園，佔25個成分屋苑8%，比例較2014年底的40%大幅縮減。

另外，粉嶺綠悠軒錄得首宗實呎逾萬元成交，為7座高層B室2房戶，實用面積約479方呎，成交價480萬元，實呎逾1萬元，是屋苑首次實呎過萬元，創屋苑歷史新高。買家為同區換樓客，擔心樓價持續上升，故不惜高價買入心儀單位。

地價回升，今天截標的屯門東管翠路住宅用地，估值獲調高10%，估值上限增至43億元，樓面地價則達5,500元，可建樓面面積約78萬平方呎。

中原地產測量師黎堅輝表示，近期多幅地皮的賣地成績理想，預計今次地皮的市場反應亦會踴躍，故將估值調高10%至43億元。上述地皮位於屋苑星堤旁邊，綜合測量師意見，地皮估值約27.2億至43.19億元，樓面地價約3,463至5,500元。