房地合一上路前 買方議價空間拉大
急售恐虧

房地合一稅制通過僅17天，半年之後將於明年元旦上路，由於日出條款回溯至2014年1月2日後取得、持有時間為2年內的房屋，買賣雙方在新政上路前的「新舊跨制區」半年間，要仔細規劃時間點，尤其賣方還涉及奢侈稅，故比買方要更謹慎。

依現行舊制，房屋出售會課土地增值稅、房屋交易所得稅，持有未滿2年再課出售總價10%的奢侈稅、低於1年則是15%的奢侈稅，相當驚人。
地政士公會榮譽理事長王進祥表示，賣方要了解新制包含土地增值稅、房地合一所得稅，意即土地交易所得也要課稅，即使課稅時可以扣除已繳的土增稅，但所得稅負還是增加。

扣奢侈稅後不划算
王進祥表示，賣方若想在年底前獲利了結，首先得考慮目前是否持有房產滿2年，「若未滿2年，絕對不要賣。」因雖適用舊制，但礙於奢侈稅是以出售總價為稅基，若急售，即使有高獲利，一旦扣除奢侈稅便可能由盈轉虧。
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德舉例，A男去年5月買房，持有剛滿1年，買價1400萬元，欲以2000萬元出售，今年出售課會奢侈稅200萬元，假設「房地比」為2比8，房屋所得稅為120萬元。王進祥補充，乘上併入所得稅之稅率20%，舊制稅金共224萬元。
若明年賣時仍持有未滿2年，適用新制，假設土地公告現值漲價總數額100萬元，稅率35%，則稅金共175萬元，比舊制加奢侈稅少了49萬元。若超過2年再出售，適用舊制的稅金僅 24萬元。
代書李佳芬表示，現有賣方急於周轉而出售，勢必降價甚至賠售，買方若能找到這類物件，就有機會撿便宜；此外，「合買投資案」的投資客們是因為口袋不夠深才合買，這類物件認賠出清機會也較高，多數買方砍價已從6~7折起跳。

買新建案可找代銷
由於到年底前的橫跨新舊制，持有2年以上適用舊制，2年以下適用新制，網路地產王陳韻如表示，不管自住或投資，年底前買房，還是得撐至少2年才能用舊制；至於買新買舊哪一個好？想買新建案的人可考慮和代銷買，因目前議價空間相對高。

買方若想繼續觀望等明年，要了解市中心或郊區物件的價格變動會不同。陳韻如提到，市中心價格波動相對小，撐到明年的差異不會太大，加上用新制，不見得划算，郊區明年蛋白區跌價的可能性較高。

專家看法

「房地合一拍板定案後，看很多仲介業者說買氣回溫，但以代書案件來看，其實實際成交沒那麼熱絡。」代書李佳芬經營的業務範圍為桃園以北區域，分析近期過戶案件價格帶，新北市以總價600~800萬元為主，再來是總價5000萬元以上物件，客戶買房成交價出現M型化。

李佳芬提到，目前有許多買方出籠，但仍保守看待，「若成交變熱絡，代書也會感受到案件變多。」不過，以桃園和林口為例，去年下半年到2月都還OK，但3月過後down下來，6月初至今，仍無明顯感受回溫。

包租3年 鎖定日商外派人員

不畏景氣寒風，日商前進台灣推案，目標2018年前營業額將達250億日圓（約63.2億元台幣），首案「松下國賓」即位於台北市國賓飯店旁，總銷金額約20億元。

創地震零毀損紀錄
在日本經營超過50年的「松下營造」，歷經阪神、淡路兩大地震，創下零住宅毀損紀錄，昨宣布在台正式推案，看中日商最密集的中山區，與台灣公司松助開發合資興建「松下國賓」，每坪開價125∼130萬元，坪數規劃18∼21坪。
松助開發總經理王聖禾指出，雖台灣房市尚處渾沌之際，但日方認為，此案從外觀設計、內裝格局、裝潢及家電，皆結合Panasonic集團資源，標榜全日系住宅，可鎖定中山區日本商社外派人員租賃，同時提出包租3年的方案，換算租金報酬率達3.5％，有市場區隔性。

營業額目標126億
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，部分個案若租金報酬率高於平均行情，應是跟該社區管理品質優於一般市場，導致租金較高有關。
台灣松下營造總經理原康裕說，松下集團設定海外建設營業額在2018年前要達到500億日圓（約126.4億元台幣），台灣部分就佔近一半，主因是覺得台灣風土文化與日本相似。原康裕不願透露在台推案數，僅表示與松助開發合作將有8案，下一案預計是2016年底的天母案；近期台灣松下營造除「松下國賓」，年底有高雄左營別墅案。

松下國賓小檔案
基地位置：台北市中山區中山北路二段77巷18號旁
基地面積：約150坪
使用分區：第四種商業區
使用登記：一般事務所、住宅
樓層：地下3樓、地上13樓
總戶數：62戶
坪數規劃：18∼21坪
開價：每坪125∼130萬元
資料來源：松助開發、《蘋果》採訪整理

龍巖集團昨股東會，宣布去年合併營收54.51億元，較前年成長31.3％，稅後淨利21.93億元，EPS 5.49元，通過配發現金股利3.6元。殯葬本業穩定成長，布局全台墓地，並推中低價塔位產品，但看空台灣房市，龍巖減持不動產，大舉買彰銀股票，龍巖總經理劉偉龍說，「無進入董事會計劃，也從未和台新金接觸。」

龍巖經營殯葬業有成，劉偉龍表示，每年穩定有2位數的業績成長，「好點就20％，差一點至少也10％多。」集團尚有300多億元未認列營收，才造成負債項目，但因客戶得履約才可認列，「以去年54.51億元的營收來看，等於之後6∼8年，即使本業無業績，我們也已掌握未來營收，很少有殯葬業者可做到這樣。」

將推中低價塔位
龍巖過去布局偏重大台北，且多為中高階墓園、塔位產品，劉偉龍說，今年將往中南部發展，推中低價產品，而對岸布局，洽談中的溫州標的還卡在價格，「龍巖過去也會帶動當地殯葬業服務，價格不OK，那就不一定去溫州。」
劉偉龍說，現階段向銀行融資達50多億元，龍巖持有可變現不動產，光敦北大樓市值就逾60億元，償還不成問題。但敦北大樓才和大S老公汪小菲簽20年租約，規劃精品旅館，卻也列入可出售資產項目，財務長詹淑娟回應：「買賣不破租賃，可以賣不代表一定要賣。」

看空房市，龍巖以部分舉債投資彰銀股票，劉偉龍指：「只是不動產完成處分前的短期資金調度行為。」投資彰銀殖利率超過5％，遠高於商辦出租報酬率約2％，有保留額度會繼續投資，但無進入董事會計劃，也從未和台新金接觸。

儘管房市狀況不佳，上櫃建商亞昕（5213）在林口區打造的「昕境廣場」，將於7月18日正式開幕，由於亞昕在周遭有3,000~4,000坪土地，公司已規畫推出「昕動台北、紅點計畫」，將推動7個建案，預計總銷高達300~400億元，將確保公司未來5年營運無虞。

亞昕位於林口扶輪公園旁的「昕境廣場」，是林口區第1個綜合商場，結合國賓影城的吸客能力，亞昕表示，該廣場1天最多吸引高達4,000人次，目前廠商進駐率已達9成，將於7月18日正式開幕。

亞昕董事長姚連地表示，公司位在「昕境廣場」周遭共計有3,000~4,000坪土地，因當地容積率500％，可推出4~5萬坪的銷售坪數，目前已規畫推出「昕動台北、紅點計畫」，將在當地推出7個建案，預計總銷高達300~400億元，將確保公司至少未來5年營運無虞。

另外，亞昕在102年11月購入北市大同區鄰近雙子星大樓旁約270坪土地，換算每坪單價高達850萬元，創該區域商三土地單價最高紀錄。

姚連地指出，該筆土地為都更案，將於華威聯合共同推案，預計今年底取得建照，明年第2季推出，預估總銷金額可達150億元。

亞昕今年第1季在「天地昕」及「采匯」2案入帳帶動下，單季EPS1.55元，亞昕副總沈政毅表示，「天地昕」還剩20戶餘屋，可售金額約15億元，「采匯」有5戶已售尚未交屋約6億元，另有12戶餘屋可供銷售，將是今年業績主要來源。

此外，總銷26億元的新莊「向上」案已全數完銷，預計今年底取得使照，法人表示，該案毛利高達8?9億元，若該案今年能順利交屋，全年EPS可望上看4元以上。

另外，林口「晴空樹」案總銷60億元，已全部完銷，預計2017年初完工；總銷40億元的「星空樹」案，目前銷售率8成，上述2案將是亞昕2017~2018年主要業績來源。

財政部國庫署表示，為協助無自有住宅家庭購置住宅，財政部於2010年12月推出之「青年安心成家購屋優惠貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行以銀行自有資金辦理，業經行政院核定將持續辦理至2016年底。

財政部國庫署進一步表示，本項貸款之借款人本人、配偶或未成年子女與他人持有共有持分之住宅，其持分換算面積合計未滿40平方公尺，且戶籍未設於該處者，視為無自有住宅，可申貸本項貸款。

截至2015年5月底止，各公股銀行辦理本項貸款共計撥貸168,990戶、6,110億餘元。

為利社會大眾查詢，本項貸款已於財政部及國庫署網頁設置專區公告相關訊息，歡迎有需要且符合資格之民眾，赴公股銀行洽辦。

未滿百坪低價收回 只能找仲介併地

北投士林科技園區是台北市第3個科技園區，預期將帶動周邊發展，但是北市地政局徵收土地時，卻引發地主反彈，地主小凱向《蘋果》投訴，指市府徵收土地時，沒有善盡協調責任，地主只能尋求仲介協助，卻被狠抽35%佣金！

台北市北投士林科技園區自2009年起實施區段徵收計劃，地主小凱投訴，原本自家農地70坪，可領回40%抵價地，換得約30坪住宅用地，但因坪數不到100坪，若找不到其他地主合併，就得遭市府收回。

「沒盡責居中協調」
小凱表示，6月初找喬大不動產、柏鴻土地開發幫忙處理土地合併事宜，但仲介卻要求30%、35%佣金。
小凱氣憤說，「如果地過小，市府就要以單價60萬元徵收，低於當地行情單價400萬元以上不少，對地主來說不公平，還被仲介獅子大開口要抽高達35%佣金，原本買賣仲介費最多4%，根本不合理，市府沒有盡到居中協調責任！」

「依法定價格徵收」
對此，北市地政局土地開發總隊區段徵收科科長蔣門鑑說明，此預定地共90公頃，最小基地規模為100坪，如果不滿100坪，就得依《土地徵收條例》規定徵收土地，地主反映價格太低，主因是該預定地徵收價格依2009年公告地價徵收，但在2011年之後才修法改依市價徵收。

仲介：僅收服務費
蔣門鑑也指出，預定地有不少地主領回的抵價地都有過小的問題，市府5月29日已開過協調小地主合併改建的會議，6月26日將開第2次會議，將以地主合建、買賣或自建意願，做合併持分的分類，預計7月10日協調結束，8月抽籤選地。
但當地仲介是否獅子大開口？喬大不動產專案經理陳志維表示，居中協調合併土地事宜，皆僅收取4%服務費用，已包含保證金、訴訟費用、委託標商及衍生性的任何費用，並無抽取35%佣金。
柏鴻土地開發負責人范姜炳煌則指出，近期確實協助土地合併，平常買賣收取仲介費2%，但公司另有代理興建、協助土地合併及融資項目，由地主支付30%費用，包含8%委託費用、6%代銷費及興建房子費16%，不是抽取佣金。

又在委售屋掛LED廣告「破壞外觀」

房仲拚命拉客戶，卻在半夜按門鈴，讓住戶抓狂不已！桃園中壢「大清哈佛」社區管委會主委廖先生向《蘋果》投訴，住商不動產中壢後站捷運加盟店房仲深夜11時入侵社區，狂按他們家門鈴，多次勸告不聽，住商總公司也無善意回應。
「大清哈佛」管委會主委廖先生指控房仲上個月深夜擾民，他生氣表示，「這位房仲想賣我們家房子，但半夜按門鈴已是擾民行為，還在委託物件外懸掛LED廣告燈，影響社區外觀，管委會已將他列為黑名單，公告限制進出，勸告多次仍不聽，6月初也致電住商台北總公司，但未獲善意回應！」
遭投訴的住商不動產房仲黃淵表示，和管委會主委廖先生是朋友，只是因買賣房子鬧翻，就遭社區限制進出。

遭管委會限制進出
黃淵說，「4月在社區租房子，在社區名下也有房子，我也是社區住戶，為什麼被限制進入？至於LED燈廣告，是因委售屋主急著賣房，且燈設置在屋內，並沒有妨礙到他人。」
社區管理中心僅回應，5月中確實同意限制出入公告，但目前已下架。
而住商不動產總部法務協理吳光華表示，總部6月4日接到申訴，房仲黃先生在社區張貼廣告，目前已撤廣告，處理完畢，但LED燈廣告為屋主指示，仲介僅是配合立場，且因涉及私人糾紛，故不回應。

近期管委會糾紛
●禁止養寵物
擔心寵物製造衛生、噪音問題，社區通過規約禁養寵物，變相迫住戶搬家
●禁止工人坐電梯、從大廳出入
工人不能從大廳進入，只能從地下室出入，否則罰款1000~3000元，有歧視意味，且工人發生意外，無法申請理賠
●社區向房仲收帶看費
社區向房仲收取100~1000元帶看費，或在帶看屋、施工間，收清潔費，引發房仲與屋主不滿
●房仲深夜按門鈴，列社區黑名單
深夜11時房仲按門鈴談物件，並在社區委託物件懸掛LED廣告燈，遭社區管委會公告限制進出，但房仲也為社區住戶，引發糾紛
資料來源：《蘋果》採訪整理

惜售抬價 北市釋出率僅2成

住宅市場交易冷，新案促銷手法多，但北市不少新建案1樓店面卻封關不賣，形成一個社區兩樣情。根據市調單位統計，今年截至6月15日，台北市新成屋、預售屋市場73個新建案中，有29個建案1樓可規劃店面，但卻僅有6個建案釋出店面銷售，釋出率約2成，建商惜售意味濃厚。

根據《住展》雜誌統計，29個有店面可售的建案中，19個建案店面為地主或是建商（股東）保留戶，另有4個建案店面，在公開銷售之前就已售出。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，店面多屬高總價投資產品，部分業者會先把好康的店面訊息通知給口袋名單，所以在公開銷售前就會被買走，「顯然若想在北市投資店面，不只要比口袋深，更要比門路、比速度。」

價格達住家2倍
北市中正區衡陽路預售案「一頁城中」1樓雖規劃店面、但建商挑明不賣，負責該案銷售的瑞林行銷總經理崔皓宸指，基地位置周圍長期以來無店面出售，且皆為滿租狀況，人流也不少，曾有人出價每坪300萬元，建商都不願意賣。
統計顯示北市今年有釋出店面銷售的建案或者潛銷時售出的店面的建案，住宅平均開價為每坪93.4萬元，1樓店面平均開價為每坪182.4萬元，店面價格等於是住家的1.95倍。若位在熱門商圈，如台北火車站、晴光夜市等商圈，店面價格更是住宅2.2倍以上，足見店面身價。

一釋出就被秒殺
目前釋出店面出售的6建案，價格最高是基地位於中山區農安街、林森北路口的「九昱晴美」，店面成交價每坪約250萬元、住宅成交均價每坪105萬元，店面價約是住宅2.38倍，專案經理林育德說，由於店面距晴光商圈僅250公尺，因此店面一釋出就秒殺，以周邊店面單價200∼250萬元來看，此案店面價達區域高點。

議價率低於10％
另觀察議價率，今年北市住宅平均議價率擴大至13.4％，但店面平均議價率只約7.8％。何世昌指，今年成交量冷清，業者「怕賤賣不怕跌」，店面議價率依然守在10％以下。高力國際零售服務部經理黃齡慧說，近半年主要商圈店面交易趨緩，主因受限租金報酬率低，投資客有轉往二線以下商圈投資的趨勢。

新豪宅萬萬稅！台北市府針對4400戶高級住宅大幅加稅，其中523戶是新建豪宅，平均每戶得繳76.5萬元，稅負較一般住宅沉重許多，專家認為，豪宅稅打擊力道驚人。但民眾卻痛批，住得起豪宅，繳這些稅根本不痛不癢！

民眾批不痛不癢
據北市稅捐機關統計，被認定為高級住宅共有4400戶，較前一年度增1100戶，其中有523戶是去年7月1日後完工的新豪宅，市府針對8000萬元以上，且80坪或單價100萬元以上條件，再參考獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀佳等特徵，在標準單價調整部分，多加乘１次路段率，導致房屋評定現值呈倍數成長，也讓交屋時的契稅、每年繳交的房屋稅倍數激增，繳交稅金高達4億元，平均每戶得繳76.5萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，豪宅稅雖然波及層面小，但打擊力道驚人，加稅方式是以數倍增加，加上地價稅估計年底將大調漲，造成持有成本增加，未來豪宅、建商都會受影響。

不過，民眾李小姐說，政府打擊豪宅是好事，本來賺得多就要繳得多，有些豪宅戶抱怨不公平，但真正有錢人繳這些稅根本不痛不癢，頂多影響心情，打擊效果有限！

桃園市長鄭文燦2015年6月20日出席八德大成社區發展協會2015年慶端午活動，祝福現場鄉親端午佳節愉快，也向在場的鄉親說明捷運綠線發包時程，希望1年左右完成動工準備，並努力爭取捷運三鶯線延伸到八德，完善接駁公車到捷運永寧站，他強調，八德出身的市長一定會讓八德的建設起飛，打造建設滿分的幸福城市。

鄭文燦表示，綠線捷運從八德開始，經桃園、蘆竹最終與機場捷運接軌，總經費超過9百億，等於桃園市政府一年的預算，他強調，綠線捷運計畫對八德的發展相當重要，市府一定透過公開公正程序，選擇最好的廠商，讓捷運綠線能夠在1年內順利發包動工。

另外，捷運三鶯線已經確定，鄭市長希望三鶯線能再延伸3.7公里到大湳，讓捷運可以從板橋、土城、三峽、鶯歌一路延伸到八德，鄭文燦會就「捷運三鶯線延伸到八德」一事拜訪新北市長朱立倫，盼兩位八德子弟、也是前後任首長，能攜手把這條線完成。未來三鶯延伸線計畫如能順利通過國發會核定，屆時八德地區就會有綠線及三鶯線兩條捷運線，生活會變得非常方便，也會正式邁入桃園、新北、台北的一日生活圈。

鄭文燦也強調，在捷運未開通前，除了原有往捷運永寧站的大勇國小線公車會持續行駛外，也會規劃第二條路線。另外，免費公車行駛到大湳交流道站的路線規劃，也會請區公所協調，讓有需求的八德居民都有免費公車可以搭。希望透過捷運路網的逐步鋪設，讓八德生活能更方便，也能夠變成最好的在地樂活社區。

鄭文燦也提到，「大湳北景雲營區」，佔地5千坪，廢棄超過20年，桃園市政府已和國防部軍備局協議有償撥用，規劃興建「八德國民運動中心」，中心設施將包括游泳池、健身房、韻律教室、球場等多種運動空間，有效增進八德區運動休閒的生活機能。

鄭文燦說，桃園升格第六都，各方面都要努力打拼，目前桃園市的財政狀況在六都之內最為穩健，負債水準甚至比去年低。他也說，上任後新增的30億福利預算，包括65歲以上老人健保免費、老人三節及重陽敬老津貼、3歲以下每個月3千元育兒津貼、新生兒1胎3萬元補助等，都在今年4月1日上路了，希望讓年輕家庭都能夠「甜蜜多一點、負擔少一點」，打造桃園成為福利和建設都滿分的幸福城市。

隨全台各區房價陸續出現修正，2015年下半年，對於民眾來說是難得的省稅與撿便宜良機。至於該買什麼產品較省稅？舊制財交稅計算，房地比是關鍵，土地占比越高或房屋公告現值越低，財交稅越輕，因此，土地價值(持份)越高及屋齡大房屋評定現值越低的透天、公寓產品將可擁有高省稅效果，尤其單價較低的公寓，更成首購、自住族的聰明選擇。

根據好房網統計，台北市公寓每坪53.9萬與電梯大樓、華廈66.8萬相較，平均價差達近2成，且多達6個行政區，包含文山、北投、萬華、南港、士林、內湖區公寓僅4字頭。好房網總編輯吳光中表示，高房價時代，目前房市自住當道，公寓產品不僅土地持份高，還有低公設，使用面積較大等優點價格也相對親民，如以購買30坪公寓換算，總價1600萬左右，即可入住台北市，加上新北市房價追漲效應浮現，永和區與板橋區每坪單價，已逼近5字頭，與台北市郊區公寓的房價相去不遠，不少買方抱持「相同預算不如買台北市門牌」的心態，加上房地合一稅上路後，稅賦差很大，自住換屋族不妨把握最後半年黃金購屋期，趕緊覓好房。

好房網進一步分析，相較於士林區電梯大樓、華廈每坪單價66.4萬，公寓產品單坪僅45萬，以價差32.2％突破3成居冠。吳光中分析，士林區涵蓋範圍廣，從天母、社子、外雙溪皆屬於士林區，區域的高低價落差頗大，新建大樓多座落於士林精華區，公寓產品則較多位處低價區，因此價差達3成2。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，反觀松山區公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元，位於市中心，無論交通、生活圈、多明星學區，發展成熟且多為住宅區，環境單純，大樓多為國宅或住辦型產品，隨著捷運松山線於去年通車，許多大馬路上，可兼做店面的透天公寓產品變得炙手可熱。

有巢氏發言人劉炳耀進一步指出，相較於大安區電梯大樓及華廈，單坪價格已突破90萬大關，北市還有過半的行政區，公寓單坪價格僅3-4字頭，也就是說，購買一坪大安區電梯大樓及華廈，已可買下多達6個行政區公寓產品的二倍以上面積，精打細算的購屋族，不妨多加留意。在3-4字頭的行政區公寓中，士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪也僅41.1~48.2萬，如以購買30坪公寓來看，總價僅落在1,233萬~1,446萬，遠低於永慶房產集團調查的北市平均購屋預算1872萬，足足省下426~639萬。

台慶不動產北區發言人陳宏勝分享，其實仔細尋覓，還有3字頭公寓可挑選，如萬華區的德昌街、西園路二段、長泰街，文山區的木新路三段、興隆路三、四段、福興路，士林區的延平北路五、六段、通河西街、大西路，精打細算的購屋族，不妨多多留意。

如何買到優質公寓產品，除了近捷運外，許多購屋族也喜歡購買有頂加的物件，雖然單坪價格較其他樓層高，但可增加不少使用空間。吳光中提醒，公寓雖有價格、公設比低等優勢，但買公寓常見的問題，如屋齡高，滲漏水、屋況老舊待維修等，相較新成屋，銀行鑑價多低於實價，放款成數較低，需要較高的自備款，尤其現在許多購買公寓的民眾，喜愛挑選頂加或前後擴建的產品，也可能非法占用法定空地、防火巷等，或是已屬列管的新違建，在購買前，最好先查明，避免造成困擾。

擁有漢來飯店和大立百貨的漢大商圈優勢，加上新堀江商場、即將在年底開幕的INDIGO品牌飯店，高雄捷運中央公園站生活圈成為建商的市中心新戰場之一，吸引京城、達麗、慶旺、以及國泰建設等建商進場推案。

整區發展的最高潮，將由南和興產公司位於中央公園第一排，將近1,500坪的「商五」土地的推案而掀起，目前應該還處於暖身階段。

維多總經理鍾榮和指出，高雄捷運紅線中央公園站，所構成的區域生活圈，雖然是高雄的商業重心之一，但是住宅的型態還是屬於舊部落居多，建商想要取得大坪數的素地非常不容易。

鍾榮和表示，因陸續有漢來飯店、漢神百貨、和大立百貨構成的「漢大商圈」，加上新堀江商場、即將在年底開幕的INDIGO品牌飯店，更加促使高雄捷運中央公園站生活圈，成為建商推案的理想區位。

國泰相關人員說，國泰決定在民生路和中華路口附近推案，除了看上前述生活便利性，中央公園可以說是南高雄最大的綠地公園，面積超過10公頃，而且，新的建案，就位在民生路上，這條路一直是高雄豪宅、好宅的聚落。

這個區域除了京城在民生路上，也推出「京城凱悅」豪宅，達麗建設則是在3年前在漢大商圈推出「達麗川普」，達麗副總經理梁景清表示，當初預售時，毛胚屋每坪平均26萬元，現在改為精裝成屋，每坪平均28萬元。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，這個區域房地產的最大賣點，就是生活機能，而且又處高雄市中心，交通便利，房地產吸引人的條件，高雄捷運中央公園站都具備了。

如果要大坪面積的素地，則是首推南和興產公司所有，位於中央公園第一排五福路和中山路三角窗的1,476.47坪「商五」用地，房地產業者說，以前，外資尚未取得南和興產公司的多數股權之前，該地推案恐怕遙遙無期，外資入主之後，該地處分、或推案的速度，應該會加快，並且在推案前後，將高雄捷運中央公園站生活圈的房地產市場，推向另一個高峰。

無畏房市疲軟 國建高雄推2預售案

在高雄建商準備過寒冬，先蹲後跳的保守推案氛圍下，國內營建龍頭國泰建設，無畏房地產市場走軟，南下高雄連推2大預售案，其中，以每坪250萬元向福懋大股東買進、位於高雄捷運中央公園站生活圈的530坪建地，6月底、7月中將推出預售案，因為品牌魅力，每坪均價預估在42萬元左右，比區域行情略高。

其實，將以「國泰O2」為案名的民生路建案，不是高出市場均價的單一個案，今年3月，國泰建設在二聖路高雄氣爆災區附近推出的「國泰Double A」，就已高出市場平均價30％以上。

業界說，高雄市二聖路大範圍內的大樓區域行情，每坪的平均價格約22萬元，最多不會超過25萬元，而總銷25億元的「國泰Double A」，售價介於30萬元到37萬元之間，開賣不到3個月，可以有20％以上的成交率。

不過，適值高雄房地產走軟的時機點上，國泰的新建案恐怕無法像以前在博愛路推出的「國泰YOO馥建築」、以及農16特區推出的「國泰R13馥建築」，推出不到1個月就完銷的熱烈景況。

儘管如此，國泰這不受景氣變動的影響，以每坪250萬元向福懋大股東買進、位於高雄捷運中央公園站生活圈的530坪建地，也將如期在6月底推出好宅預售案。

根據了解，國泰該民生路建案「國泰O2」（尚未最後定案），基於市場因素的考量，將主推80坪和90坪兩種坪數，每坪的平均售價約42萬元，爭取偏愛國泰建設品牌，又想進駐高雄捷運中央公園站生活圈的換屋族、白領、高階企業人士。

全台農地、農舍炒作亂象惡化，其中，濫建農舍的狀況又以宜蘭最為嚴重。根據統計，在宜蘭持有農舍的「假農民」，占比高達9成，連帶地價跟著漲翻天，而官員也無奈的表示，除非法令盡速修正，否則難以杜絕投資客繼續炒作。

根據宜蘭縣政府統計，從2009到2014年間，就有3409件新建農舍，在3年內移轉者達2094件，比率高達61.43%。而5年內的移轉案件，承受人具農保身分者僅佔6.7％。

到2014年時，宜蘭農舍數量多達7612戶，但由「真農民」所屬的農舍卻不到800戶，占比僅1成。房仲業者透露，宜蘭境內以羅東農地上漲最為誇張，8年前每坪不到2萬，現在已飆破5萬元。

農委會為了杜絕假農民炒作，原本預計在月底修正「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和承受人必須是農民，且必須符合農保、第三類健保，或提交經營從農計畫。但如今卻傳出有民代施壓，造成修法卡關。

宜蘭縣農業處處長楊文全接受蘋果日報訪問時說，宜蘭會吸引外地人前來投資農地、興建農舍，主要是農地具有田園風光，再加上免地價稅、奢侈稅課徵，除非政府未來落實法令，才能遏止投資客炒作。

高源不動產估價事務所所長陳碧源指出，由於政黨選票和各方利益考量，限制農舍承受人、起造人的資格，可能會因選舉因素延遲到明年選後才有進展，最後修法還可能會不了了之。

廣州日報記者從省國土資源廳不動產登記局獲悉，廣東不動產登記將於今年下半年正式啟動，中山、汕頭、肇慶、潮州、順德區以及雲浮郁南縣將首先啟動。其中，中山待統一的不動產權證書印製出來後便可開始不動產登記，或將成為廣東省內首個啟動不動產登記的城市。全省將在2017年年底前全面實施。

業內指出，不動產登記對房價的影響更多是心理上的，由於舊的房產實行自願登記原則，“不變更不登記”，現有證件依舊有效，所以未來幾十年都是新、舊證並存時期，不會影響房價走勢。

月底前基本完成機構設置

廣東省不動產局相關負責人透露，中山、汕頭、肇慶、潮州4個市和順德區目前已出臺不動產登記職責整合檔，將不動產統一登記機構設立在國土資源主管部門，中山市和雲浮郁南縣已掛牌成立不動產統一登記機構。省國土資源廳相關負責人表示，本月底前將基本完成不動產登記的機構設置。


廣州為何沒有進入首批啟動？相關負責人表示，廣州目前也是土地和房產產權統一登記的城市，但由於剛剛進行了機構改革，所以不動產登記的進展速度放慢了。

“對房價影響更多在心理上”

“不動產登記制度對房價的影響更多是心理上的。”合富置業房地產經紀研究院院長龍斌告訴記者，“舊證和新證將在未來幾十年內共存，這意味著，如果業主之前持有的房子一直不賣，那就一直進入不了不動產登記系統內，相關部門很難依靠登記系統來摸清房產情況，也很難依靠不動產登記來制定房地產稅收制度。”他認為樓市難受登記影響。

儘管北京樓市成交一片慘澹，但土地市場在供應增加及房企重回一線激烈爭奪等多方因素作用下，早早突破千億大關。據亞豪機構統計，2014年上半年北京土地市場共成交經營性用地53宗，創下10年來同期土地出讓金額最高紀錄。

在成交頻率上，上半年土地市場先熱後冷。統計顯示，北京土地市場在4月集中成交34宗地塊後急轉而下，5月份僅成交4宗商業地塊， 6月僅成交1宗地塊，土地性質為工業，整體市場轉淡趨冷。

曾經的“豪宅教父”世茂，一直是房企轉型的先鋒，通過不斷的內部變革和創新升級，謀求更具有想像力的增長空間。

在過去的2014年，世茂房地產通過“宅行動”、“e生活”等一系列行動落地雲平臺資源，並初步構建出世茂生活服務APP矩陣，佈局社區O2O領域，加速落地“生活方式運營商”戰略，積極嘗試以人為核心開展運營的新戰略模式。

而在產品創新上，世茂通過發展Mini系列商業，試圖變得更輕。早在2013年底，世茂董事局副主席許世壇就對外表示，世茂未來的社區配套將Mini化，“以前投資一個大的購物中心或酒店可能要8億、10億，現在做一個MiniMall或者Mini酒店只需要幾千萬，MiniMall可以在全國快速複製，但是資金佔用很少。”

“從2014年年底的MiniMax酒店，到MiniMall，世茂正在有體系、有步驟地進行產品創新。對新的產品線，世茂有總體的目標方向，關鍵不是短期的業績，而是產品能否真正有生命力。”在4月中旬的世茂Mini-Mall發佈會上，許世壇強調說。

許世壇將旗下的酒店和商業資產板塊稱之為世茂多元化佈局中的“兩翼”。其中，Mini　Hotel和Mini　Mall，這兩大Mini系列產品以“小”著稱，區別於傳統的高端酒店和大型商場，是世茂輕資產嘗試的落地品牌。它們的共同特徵是：精准需求定制產品，快進快退、快速複製。

“通過Mini系列等新業態產品的運營，我們希望吸引更多的投資者一起投資，降低自有資金比例，從而提升持有資產的投資回報水準。”世茂集團戰略投資部相關負責人對經濟觀察報表示，未來世茂還可能涉足養老、青年公寓、金融等多類業態，進一步通過新的技術、好的服務、專業的運營水準來做輕資產運營。

Mini　試驗

世茂最開始想做Mini　Hotel，看重的就是其“小投入，輕運營”的特點。經過世茂內部的測算，從投資額看，Mini　Hotel的投資額是傳統五星酒店的十分之一左右，但回報率卻是傳統酒店的5-6倍。

2014年12月24日，世茂旗下首家Mini　Hotel　——MiniMax　上海松江世茂睿選酒店正式揭幕。

該酒店在開業的第一個月即實現毛利盈餘。“松江世茂睿選酒店的市場表現，基本上達到了我們的預期，目前毛利率遠遠高於我們的五星級酒店，並且每個月都超過了預算指標。”世茂酒店管理公司市場銷售總監葛雲峰說。

葛雲峰介紹說，目前世茂的Mini　Hotel主要分為兩條產品線，一是松江這種定位偏中高檔的MiniMax　睿選酒店，定價約在400-500元，還有一種是更高檔的MiniMax　Premier睿選尚品酒店，定價約在600-800元，比如即將在今年四季度開業的上海虹橋旗艦店，以及剛剛簽約的成都春熙路項目等。

而從發展模式上看，Mini　Hotel也大致分為兩種：一種是和其他業主合作的輕資產模式，比如松江和虹橋的項目皆是如此，由合作方負責拿地、建設等，而世茂則負責輸出設計、裝修、行銷、運營管理等，也會參與一部分的投資，取得收益後會定期給合作方支付固定回報，在這一模式中，世茂始終佔據主導地位；第二種則是在世茂的庫存面積中選擇合適的物業去建設成Mini　Hotel部分，並自持運營。

“今年我們的戰略重點是去庫存，Mini　Hotel業態在其中起到了很大的作用。”葛雲峰說。

Mini　Hotel代表了世茂新的發展方向，世茂內部為此做出了諸多努力。據介紹，世茂酒店管理團隊花了兩年的時間做了大量的調研工作，“比如我們的人員去總結去哪兒網上的220多萬條的客戶評論，做大資料分析，最終做出定位：400元至600元價位的客人最關注的產品是什麼，然後據此進行產品的優化。比如很多客人投訴酒店的衛生間下水不暢、房間隔音問題等，單為這個，我們就在行業內做了無數輪調研。”

Mini　Hotel也極度重視消費者的需求，因此營造體驗感十足的酒店生活便成了目的所在，“比如床單的顏色，打破了傳統的白色，專門設計了香檳金、阿瑪尼灰等，最後很多客人想買；酒店的杯子放在桌面上，經過特殊設計，倒放以後杯口並不接觸桌面；將客房內陳列的所有物品都作為一種商品擺設，客人如果喜歡客房裡的一張床、床上用品、裝飾擺件等，都可以預訂購買。”

Mini　Hotel還在謀求變得更輕。據瞭解，目前世茂酒店管理公司正在考慮對外輸出Mini　Hotel品牌的可能，“或許未來連投資都不投了，目前也有專案在談，這塊以後會更輕資產。”

輕資產運營

世茂在產品創新領域推出的最新成果，則是Mini　Mall的問世。

4月16日，世茂正式推出創新型社區商業品牌52+（諧音“我愛家”），宣佈到2018年內建成30-40個Mini　Mall項目。今年10月份，武漢和南京項目將會開業。

世茂商管公司常務副總經理吳豔芬認為，Mini系列產品是世茂多元化的發展中一種很重要的概念和產品，“到了房地產行業的白金十年，需要你更多從經營端去思考，做好經營和不動產的價值再創造。”

除了看重時下社區商業蘊含的商機，“少投入”也是許世壇團隊願意花時間和精力研究Mini　Mall的一大原因。Mini　Mall依託於世茂的住宅項目，面積從幾千到四五萬平方米不等，單店投入資金少則一兩千萬元，多則兩三億。據其內部測算，標準的Mini　Mall面積在一兩萬平方米，投入金額控制在1億元以內。

世茂想做到的是，用小體量來撬動快速的大回報。許世壇曾提供了一組資料：在競爭激烈的城市，大型商業體可能只有2%-3%的回報，週期長達三四十年，如果是在一二線城市運營較為成功的大型商業，約有5％-6%的租金回報，週期基本上在15年到十七八年。而Mini　Mall約有7%-8%的回報率，週期縮短為12年。

在業態和運營方面，Mini　Mall將“體驗性”放在第一位。許世壇介紹，餐飲會佔據非常大的比重，最多計畫占到60%，兒童教育也會佔據較大比例。

在這裡，業主能夠獲得更多的創新性和樂趣性。比如他們計畫在公共空間設置一個名為“主婦學堂”的平臺，聘請廚師教授社區裡的主婦們廚藝，學完以後還可以把現成的飯菜打包帶回家。

本報記者瞭解到，Mini　Mall的發展是多種混合機制，具體會從各個專案實際情況出發設計發展模式：先銷售後返租10年，保證世茂控制業態和經營內容符合Mini　Mall的特點；自持租賃，對於投資回報率高、地段好的專案會採用這種方式，這類專案兩三年內即可收回成本；房地產信託投資基金(Re-its)，對於成熟物業，有Reits打包計畫。

和Mini　Hotel一樣，Mini　Mall同樣將輕資產納入了考慮範疇，例如和基金的合作。據悉，世茂戰略投資部門已經和數十家金融機構接洽過。

吳豔芬介紹說，世茂最終希望能促使全部商業專案實現輕資產化，第一步就是想在Mini　Mall這塊做實驗，“很快拿到全套的模型和資料，緊接著在市場上去嘗試，很快了。”


但吳豔芬坦承，雖然Mini　Mall實現輕資產的時間會比傳統商業要短很多，但輕資產並不會馬上落實，“資本市場看重的是你穩定的回報率，所以我們今年是梳理系統的一年，當然也會尋找相關的機會。”

輕資產運營的關鍵是通過提升專業的運營能力，提升投資回報率。從世茂近幾年的表現看，輕資產確實是發展趨勢所在。

“這一兩年以來，世茂新成立了主題樂園管理團隊、商業管理團隊、Mini酒店管理團隊等，通過專業的運營，透過Mini系列等新業態產品，我們希望吸引更多的投資者一起投資，降低自有資金比例，提升持有資產的投資回報水準。通過專業的運營能力、新技術、新業態等來提升持有物業的投資回報水準，這就是世茂在做的輕資產運營。”世茂集團戰略投資部相關負責人解釋說。

　　6月17日，駿豪·中央公園廣場實現3.6億元大單，這也是駿豪本月完成的第2筆億元級大單。至此，北京寫字樓2015年的成交額已達75億，相較於2014年上半年50億的成交額，同比上升50%。業內外紛紛猜測，北京寫字樓市場是否在強勢回暖中？

　　目前北京寫字樓市場均價不足30000元/平方米，而根據北京住建委網站資料顯示，駿豪·中央公園廣場17日售出的獨棟寫字樓，單價達104545 元/平方米。加上6月首周實現的1.17億元大單，駿豪6月前三周已實現近5億的成交額，占北京寫字樓總成交(1.00,0.000,0.00%)額近50%。

　　無獨有偶，位於北京東三環的藍峰大廈，今年一季度月均成交金額約3000萬元，4、5月份均突破億元級關口，而在6月份前10天，其交易額已突破8000萬元。

　　據研究機構統計，自第二季度以來，北京寫字樓市場成交量持續上漲。從種種跡象來看，北京寫字樓市場都呈回暖之態。

　　縱觀歷史來看，股市大漲之後，總伴隨著樓市行情走高。業內人士表示，相較股市而言，房地產更具有穩定增值性，因此看好未來樓市行情。

　　負責藍峰大廈專案銷售的高和資本董事總經理陳國雄稱，藍峰大廈成交客群中，除少量有自用需求的企業之外，大部分的投資者是從事金融、移動互聯(4568.53,-272.970,-5.64%)等新興行業的人群。而駿豪銷售經理也表示，已購買或是意向購買的客戶多為從事金融、大健康服務等新興行業的人群。

　　此外，投資者對中國寫字樓投資的信心也在增強。盈石集團研究中心在6月初發佈的《2015年中國商業地產信心指數報告》中也指出，2015年中國寫字樓市場信心指數(COMCI)為107.1，同比去年上升6.5個點。

　　作為具備文化以及精神內涵的地標建築，駿豪·中央公園廣場自開盤以來一直備受關注，其地段以及升值空間也被多數投資者看好。

　　購買駿豪A5獨棟的優翔國際生命院創始人邵瑜也曾表示，對駿豪“城市山水”一見鍾情。而近日購買駿豪獨棟A6的業主表示，對一線城市的寫字樓的升值空間依然有信心。對北京各項目進行比較後，最終選擇了北京唯一可售的地標建築。

　　“從歐美的經驗來說，地標建築受市場影響較小，如曼哈頓，即使08年美國樓市遭受衝擊，仍然保持穩定售價。”譽翔安地產合夥人王珂說道。

早在今年出席2014年業績發佈會的時候，碧桂園董事會主席楊國強就說道：“現在是互聯網時代，是客戶主導，我們管理的社區也有很多這方面的需求，碧桂園希望能在社區領域更好地服務業務，從中獲得更長遠的利益，因為社區將是碧桂園探索新業務的一個重要方向。”

經濟觀察報多方採訪得知，碧桂園今年要求全面提升服務品質，提出以客戶為核心，打造“全生命週期”的服務體系。對此，集團旗下提供社區服務的子公司均在豐富業務內容，完善服務細則，打造品質管制體系上下功夫，同時尋找新的盈利點和盈利模式。

按照計畫，碧桂園旗下的物業服務公司及鳳凰國際管理公司將會拆分上市。

服務提升年

今年以來，碧桂園鳳凰國際酒店管理公司總經理戴玉每個月有超過一半的時間都用在巡視旗下各家酒店。

戴玉介紹，今年酒店管理公司主要抓服務體系建造，包括品質體系以及監督檢查的機制；對外宣傳的工作則建立了自己的品牌推廣部，直接由總經理管理。

其透露，酒店品質體系涉及酒店三個主要項目：前庭服務，客房服務和餐飲服務，例如對於自助早餐，品質體系所規定的出品標準細化到了熱菜、點心和果汁等品類和品質。

與一般的酒店不同，碧桂園酒店屬於集團自建物業，且長期作為樓盤展銷中心及會所使用。每到樓盤銷售期間，酒店就會同時出現商務會議客人、度假客人及購房者。這是碧桂園酒店的特色所在。

戴玉表示，這種業務特點鍛煉了團隊的工作能力，她在當中發現了一些優秀人才，能同時將酒店大堂空間做有效的區分，有條不紊地照顧度假客人，購房者的需求。

對於客戶關係管理中心來說，2015年也被要求比2014年要進步一些，從“平穩交付”升級到“靚麗交付”。

事實上，客戶關係管理中心已經經歷了一個難忘的2014年。此前一年，碧桂園銷售額增長123%，達到千億規模。2014年迎來首個房屋交付高峰，從集團到區域公司均嚴陣以待，把平穩交付工作作為頭號重點工作。

就在這一年，碧桂園實行了“一站式”交付，龐大的交付面積加上最集中的交付模式，對流程把控、人員安排和服務品質提出了極高的要求。

“從8萬套，到10萬套，再到21萬套，這幾年房屋交付數量是翻倍的。”碧桂園客戶關係管理中心總經理孫獻忠感慨道。他坦言：“眼前最大的挑戰是碧桂園超過千億，銷售均價為萬科一半，說明碧桂園幹的活最高，房屋數量是全球第一。另外一個挑戰是國家鼓勵精裝修交樓，防止二次裝修，減少能耗。”

不過，經歷過去年交付高峰的磨練，孫獻忠說心裡有底了，客戶關係管理中心今年一邊繼續做具體工作，一邊完善房屋驗收交付標準。其介紹，如果客戶滿意度低於70%預警，代表30%的客戶不滿意，就可能醞釀客戶群訴。“70%這條線符合碧桂園特性的指標，我們驗證過。”孫獻忠說。

當樓宇驗收交付完畢，業主主要與物業公司發生關係。碧桂園物業服務公司總經理李長江表示，集團對物業方面的工作非常重視，有時會為了一次難得的交流機會，讓物業公司管理人員專門飛到北京學習。

其還表示，集團對物業公司團隊的想法和嘗試給予足夠的空間和支持。

全生命週期產業鏈

經濟觀察報瞭解到，碧桂園方面正在大力豐富客戶服務的相關業務，並逐漸形成以客戶體驗為中心的業務“閉環”。

2014年碧桂園集團發出檔，由客戶關係管理中心牽頭，形成對總包單位的監督。其中要求客戶關係中心等部門抓住業主關心產品品質的“痛點”，建立快速反應的隊伍，快速收集客戶驗收過程中的問題，用對總包單位打分等機制，刺激總包單位改進品質。“原來的工作重點是瞭解客戶需求，現在發現脫離不了產品。”孫獻忠表示，新的工作內容要求客戶關係服務中心增加對品質工藝、戶型的瞭解和學習，讓公司的陪驗人員儘早發現。客戶關係部門工作往前延伸了。

不光是客戶關係管理中心，作為與業主關係最密切，接受時間最長的物業服務公司，當前已將業務鏈條延伸至房屋代管、房屋租賃仲介等。

碧桂園物業服務公司總經理李長江表示，物業服務人員最瞭解業主的房屋使用和租售需求，對比其它地產仲介機構，更具備優勢。公司需要做的，是將物業人員通過專業培訓，成為專業的房屋仲介人員。

據瞭解，碧桂園旗下的昇輝電子控股有限公司正在對社區服務的線上系統進行開發。相比其它開發商聘請外面的電子科技公司，集團自己的電子科技企業與線下服務團隊的對接更有優勢。

昇輝的副總經理趙甯說：“（有的地產商的線上系統）可能連自己的物業系統都沒有打通。當一個業主下單之後，物業人員根本不知道這個單子的存在，所以說它就產生了直接的脫節。”

其進一步介紹：“咱們現在這個系統，是把所有環節都打通了，每一個環節都是一個閉環。”其表示，昇輝電子每一個人員都親身地去體驗它，去優化這個流程，不光是優化我們線上的流程，還要優化線下的流程，還給我們的商家提出一些優化的建議，對用戶體驗會是非常好的。

碧桂園總裁莫斌在內部會議上談到，在互聯網時代，集團高管每天都想著怎樣顛覆自己。

當昇輝電子的產品研發出來後，集團的各個部門工作方式開始有所改變。例如從提供產品給業主選擇，現在已提出需求，組成團之後由他們來完成這個訂單。

掘金社區服務

碧桂園所有社區服務方面的提升及完善，都圍繞著集團“打造全生命產業鏈”為主題。

碧桂園首席財務官吳建斌曾對媒體解釋：“碧桂園的計畫是以社區為核心，打造全生命產業鏈。碧桂園在國內最有名的是打造社區，因此公司會繼續經營好社區，並且會結合互聯網為業主提供更多服務。碧桂園的物業服務已經盈利，未來還會開拓物業理財、物業保險等各種服務，為公司開拓更長遠的利潤來源。”

據瞭解，提升及完善社區服務不但有助於強化碧桂園品牌，提升客戶滿意度，從而反哺行銷，還能説明公司調整盈利模式和價值鏈條。例如碧桂園有將物業服務公司分拆上市的計畫，現時正在按照對內對外1:1的比例拓展物業管理的版圖。

物業服務公司總經理李長江表示，現在正是爭奪市場的時間。

昇輝電子副總經理趙甯表示，社區O2O系統的開發一般在幾年之內是不預測任何盈利，因為要燒錢。但因為有碧桂園物業的基礎，“預測是在12到18個月之內可以走正，之後會產生盈利”。

昇輝開發的手機APP計畫在12個月之內要覆蓋碧桂園所有樓盤，把“業主”轉化成“用戶”。完成了這一步後，將把高附加值的產品接入其中。屆時將產生巨大的盈利點。


而另外一項有分拆上市計畫的則是酒店管理業務。截至2014年12月31日，碧桂園有40家五星級酒店或五星級標準酒店及4家四星級酒店或四星級標準酒店開業，共擁有客房12433間，2014年酒店收入約為11.3億元，大多數酒店位於物業發展項目內。

今後，碧桂園會發展公寓業務，養老及旅遊業務，屆時，碧桂園鳳凰國際管理公司的管理和服務將會覆蓋其中。

經濟觀察報瞭解到，對上市計畫，當前酒店管理公司正在進行資產優化。戴玉將旗下的店劃分成不同的層級。其中盈利非常好的有35家，會以做優做強為目標；而另外10多家則尋找股權合作，股權出讓，或者售賣。

“未來我們肯定想做到輕資產，對外輸出我們的酒店管理經驗。”戴玉說。

帝景灣家庭客大手入票52張

市場不明朗因素消除，發展商加快推盤步伐，本周有多個新盤接連開售，信置（00083）及嘉華國際（00173）旗下將軍澳帝景灣今天開售127伙。市場消息透露，昨天截票累收逾2800票，超購21倍，即每22人爭購1伙，當中有家庭客大手入票52張。另外，長實（01113）紅磡VIVA提價7.6%加推餘下37伙，折實平均呎價1.67萬元，周三開售50伙；新地（00016）何文田天鑄則於周四發售21伙。

帝景灣今天開售第二批單位共127伙，收逾2800票，有區內代理透露，有一組7人家庭客大手入52張票，以每票10萬元計，涉資達520萬元；另外亦有一組客以公司名義入票20張。

區內代理指出，市場仍有一定用家需求，但因項目推出的23伙特色戶，其中有3伙價錢較高，故相信項目今天未必能一炮沽清，但估計全日可售出逾120伙。據代理透露，帝景灣入票的準買家逾一半來自本區，其次為港島東。

VIVA加價7.6%再推37伙

而VIVA周六晚上載第二張價單，涉及37伙，折實售價534.6萬至779.5萬元，呎價1.51萬至2.11萬元，平均呎價1.67萬元，較首批加價7.6%。

長實高級營業經理封海倫表示，VIVA提供75伙，周三發售其中50伙。她補充，餘下單位未定發售日期。現時入票客源方面，港島客佔兩成，新界及九龍客各佔四成。

天鑄昨天上載銷售安排，周四發售21伙，全屬4房雙套單位，新地副董事總經理雷霆表示，現計劃樓花期內只推出80伙，佔1期總數256伙約三分之一，餘下單位明年9月入伙後以現樓形式發售。

天匯樓王呎價10.38萬

另外，?地（00012）旗下西半山天匯上周五上載銷售安排，周三開售8伙，周四再推出12伙， 當中香港永久居民優惠由4%減為2%，並取消1%特別折扣，至於買家印花稅（BSD）則削至3.5%。

而樓盤開價一年的頂層「樓王」46樓（又稱88樓）複式A室，實用面積5732方呎，以發展商最新提供的最高優惠8%計，折實價5.95億元，呎價10.38萬元，如成功出售，呎價將超過太古地產（01972）東半山傲璇地下及1樓複式A單位成交呎價9.6萬元的紀錄，更成為首宗呎價逾10萬元的分層成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，發展商接連於本周推盤，主要由於市場接連有利好消息，包括美國6月未有加息及上周政改方案投票已成定局等。

樓市氣氛熾熱，準買家入市意欲旺盛，帶動二手屋苑成交增多。美聯物業統計十大屋苑，周六及日錄得14宗成交，按周升5宗，升幅逾55%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，多個新盤準備出擊，樓市一片熱鬧，適逢周六及日為端午節及父親節，準買家入市情緒高漲，令各區二手屋苑交投增加。

中原地產統計十大屋苑，周六及日錄得20宗成交，按周增加2宗。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，樓市利好消息持續，美國聯儲局宣布延遲加息，增強買家入市信心，周六及日一手新盤大多未進入揀樓程序，沒有大幅分薄二手客源，加上早前在抽籤落空的買家，不少趁假期回流二手市場睇樓，刺激中小型物業交投。

利嘉閣地產統計十大屋苑，周六及日有20宗成交，按周升2宗。該行總裁廖偉強指出，二手業主不願低價沽出單位，樓市仍以一手盤主導，二手交投淡靜，料持續窄幅徘徊。

鰂魚涌太古城南天閣高層G室兩房戶，實用面積561方呎，以1015萬元易手，呎價1.81萬元，創太古城兩房標準戶呎價歷史新高。


二手回暖 太古城兩房呎價破頂
文匯報

美國加息步伐緩慢，加上多個新盤開賣刺激一批向隅客回流二手，促使過去兩日交投量上升，四大行十大屋苑過去兩日分別錄得8至20宗成交，升幅由11%至55.6%不等。代理指，過去周末適逢端午節和父親節，市場睇樓氣氛濃厚，亦間接促成多宗買賣交易。各區屋苑中，?魚涌太古城、奧運站帝柏海灣等又再錄破頂成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，美國聯儲局宣布延遲加息，令買家入市信心大增，加上早前於一手抽籤落空的買家為數眾多，不少向隅客趁假期回流二手睇樓，刺激中小型物業交投。該行十大屋苑過去兩日共錄得20宗成交，按周升11.1%，其中「上車盤」嘉湖山莊錄得6宗成交為最多，佔總成交約30%。

「十大」錄8至20成交

美聯方面，10大藍籌屋苑則錄得約14宗買賣成交，較之前一周約9宗上升約55.6%，嘉湖山莊同樣以6宗高居成交榜榜首。美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，多個新盤醞釀發售，刺激準買家入市情緒高漲，各區二手睇樓及交投表現不俗。不過，新盤銷情熾熱，一手主導市場的局面短期難見扭轉，預期二手交投會平穩發展。

各區繼續湧現創新高成交。消息指，其中太古城海天花園南天閣高層G室，實用面積561方呎，以1,015萬元成交，呎價約1.8萬元，為屋苑標準分層2房單位的呎價最高。原業主2010年以605萬元買入單位，現賬面獲利約410萬元，單位升值約67.77%。另外，奧運站帝柏海灣1座中層G室，實用面積476方呎，以900萬元成交，呎價18,908元，為屋苑2房銀碼新高。屯門啟豐園1座高層H室，實用面積330呎，昨以370萬元成交，實用呎價11,212元創屋苑新高。

買家焦點仍在新盤

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，未見特別利好因素對二手市場帶來較大刺激，加上現時業主放盤態度始終惜售，不願平價沽貨，而市場上一手新盤定價克制，兼且以優惠及按揭吸引客源，吸引準買家將焦點放在一手新盤上，預計短期內整體樓市繼續由一手新盤作主導，二手買賣交投持續窄幅徘徊。

香港置業高級執行董事伍創業表示，最近陸續有一手向隅客回流區內二手市場買貨，睇樓量及交投表現穩中向好。雖然最近有多個環球經濟負面因素，但樓市未受到太大影響，市場對前景保持樂觀，預料短期內二手交投及樓價將保持平穩向上的趨勢。

仲量聯行發表「香港樓市監察」研究報告顯示，5月中環甲級寫字樓租金上升2.5%，為過去4年最大單月升幅，淨吸納量為5.52萬方呎，空置率跌至2.3%新低。當中有近一半的甲級寫字樓樓面是由中資機構承租，仲量聯行香港研究部主管馬安平表示，「滬港通」或更多跨境投資促使來自內地的投資、金融服務及證券交易的機構對商廈需求增加。


5月中環商廈吸納量中企佔半
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仲量聯行發表的「香港樓市監察」研究報告顯示，5月中環寫字樓淨吸納量為55,200平方呎，有一半是中資機構租用，帶動區內優質寫字樓租金於上月上升2.5% ，為過去4年最大的單月升幅，推動租金由年初至5月底上升4.9%。

寫字樓空置率創新低

中環甲級寫字樓空置率於4月底已創下2008年11月以來的低位，隨?中資公司需求持續強勁，寫字樓空置率於5月底進一步跌至2.3%的新低。租賃活動主要集中於甲級寫字樓的中端市場，A2級寫字樓的空置率於5月底跌至3.1%，亦為2008年11月以來的新低。

料商廈租賃需求續增

仲量聯行香港研究部主管馬安平表示：「滬港通取得成功，加上或會有更多中港兩地的跨境投資渠道引入，料來自內地的投資、金融服務及證券交易的機構對本港寫字樓租賃需求將顯著增加。」

花旗銀行廣場為受惠於寫字樓需求復甦的其中一幢甲級商廈。該廈在過去6個月內，已租出合共180,000平方呎樓面，令該廈出租率於5月底增至近95%。該廈更錄得今年寫字樓市場多宗大樓面租賃成交，包括於4月租出17,000平方呎予一家內地最大的綜合性民企。

中環以外的地區，九龍東為空置率最高的商業區，主要原因是缺乏樓面較大的寫字樓供應。區內的淨吸納量為51,800平方呎，主要是由新落成的甲級寫字樓如觀塘成業街10號電訊一代廣場及創業街15號的買賣交投帶動。

近年最大減幅 一線舖租現調整

零售業大吹淡風，世界最貴租地段租金也要回調。銅鑼灣羅素街兩舖位，剛錄續租及新租，新租金較舊租均下跌約4成，是近年羅素街舖租最大跌幅，反映一綫舖租在急速調整中。

消息指，銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下，屬零售業最黃金的地段，該舖由鐘錶品牌Tag Heuer，於2009年以每月租金約98萬元承租物業，面積約795平方呎，當時平均呎租已高達1,233元，品牌於3年前續租，月租250萬元，呎租約3,145元，租約將於今年屆滿，早前品牌不續租。

新租150萬 每呎1887元

據悉，該舖位最近獲同屬鐘錶品牌的Swatch group承租，新租金僅約150萬元，呎租約1,887元，較舊租金下跌40%，應為03年起自由行政策實行以來，該地段首次錄得租金最大跌幅。

同地段租金下跌個案不止一宗，市場消息透露，羅素街59號地下一個舖位，面積約900平方呎，早年由高級鐘錶品牌Jaquet Droz承租，現月租約160萬元，呎租約1,700餘元。舖位鄰近波斯富街及希慎廣場，雖非羅素街最核心位置，但仍然人流暢旺。據悉，品牌租約即將屆滿，經過多番磋商後，品牌最終以每月100萬元續租，呎租約1,111元，新租金較舊租金跌約38%。

早年自由行旅客在港消費強勁，羅素街是跨國名店兵家必爭之地，在供應有限下，舖租拾級而上。據高緯環球每年零售及舖租調查報告《Main Street Across the World》顯示，香港銅鑼灣於2012及2013年連續成為全球租金最貴零售商舖地區，2013年平均呎租約1,948元，而去年呎租為1,768元，被美國紐約第五大道取代最貴租地段，跌至第二名。

除租金下跌外，亦有租客因租約未完，有見生意欠理想，正尋求頂租。如早前羅素街8號鐘錶店，向業主提出尋求頂租及分租，月租近270萬元。

遊客消費模式變 生意欠佳

其次，由莎莎化?承租多年的銅鑼灣波斯富街72至76號地下及1樓，總面積約5,400平方呎，租約至8月份到期，莎莎已經決定不續租，大業主4月份推出市場招租，當時叫價300萬元，近日已經調低至250萬元，減幅約17%。

業內人士認為，早年羅素街舖租急升，全因自由行旅客消費一直向好，鐘錶珠寶店積極搶舖，開價往往高出舊租1倍甚至以上，令租金在短短數年間大幅向上。不過，去年開始旅客消費模式有變，鐘錶珠寶店生意欠理想，而今年情況更差，故商戶取態轉保守，令舖租有回調壓力。不過，從近期新租個案中，租金下調後即有鐘錶店承租，反映只要舖租回調至相對合理水平，便有一定承接力，相信業主續因應市況，調整租金，料核心區舖租年內至少下跌1成。

土地供應僧多粥少 成交半數超上限價

2015年過去一半，港人日夜盼望樓價下跌，但好夢難圓。雖然政府一邊加「辣」減少市場需求，再一邊增推土地，惟樓市依然反覆向上，社會怨氣積聚，本報將分別就不同層面對現今高樓價作深入探討，今日先由最基本的地價開始。翻查過去半年賣地記錄，政府賣出的10幅官地中，半數都高出市場預期上限7.3%至48%成交，更有4幅地皮創下該區新「地王」。地王出現頻率之高歷來罕見，就連屯門、白石角等區份，地價亦大部分以接近市場預期上限價成交，多幅地皮招標都出現「爭崩頭」現象，反映土地供應與發展商的需求仍僧多粥少，在地價居高不下的情況下，樓價暫難回落。

港府為壓抑熾熱樓市，除祭出多項「辣招」減低市場需求之外，增加土地供應的步伐亦一直未停，過去半年一共售出10幅官地，為庫房增加147.719億元收入，共涉9,240伙，去年上半年港府連港鐵及市建局推地，則共涉8,394伙。

「地王」頻現歷來罕見

值得留意的是，今年以來地價急升，10幅已售官地中，有5幅都高出市場預期上限價成交，幅度由7.3%至48%，更有4幅地皮摘下該區「地王」的皇冠，頻密程度歷來罕見，反映土地供應與發展商的需求仍有距離，發展商相當餓地，另一角度也反映發展商對後市有信心，故願意出高價搶地。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，發展商買入地皮至推出市場發售，一般需時3至5 年，地價上升，意味?發展商對3、5年之後的樓市相對看好，預測屆時樓價不會跌甚至是上升，才會願意付出高溢價來搶地。而以目前政府的房屋政策導向，以及市場的整體成交情況來評估，估計後市繼續以用家的剛性需求主導，故發展商對於可建細價樓的地皮興趣更濃，即使個別地皮原本可建中至大型單位，發展商買入後亦傾向發展細單位。

買家入市應量力而為

他預期，除非今後香港經濟出現大問題，否則，只要地皮位置、附近配套都理想等，下半年推出的地皮仍很大機會以高價成交。但他提醒，雖然發展商餓地及對後市看好，但也不代表之後樓價只升不跌，畢竟樓價的升跌，也與當時的經濟環境及市況，以及息口有很大關聯度。買樓可說是人生的重要投資，入市前應以自己實際承擔能力及今後十多年的經濟、息口水平作綜合考慮。

理想城市集團企業估值部主管張聖典分析，過去半年4幅地王其中3幅都屬豪宅地，相信因豪宅較少受金管局逆周期措施影響，而往後供應亦有限，預測往後豪宅地仍然受到追捧。值得留意的是，該3幅地王毋須興建老人院、郵局等社區設施，亦令造價更有支持，因為這類設施須通過相關政府部門審批，過程繁瑣，增加設計及興建難度，減弱競投興趣。此外，地價較平的細地相信會繼續多人爭，因為入場銀碼細，多人競爭，令造價容易走高。

細單位年升23%得人驚

事實上，港府出盡法寶仍未能勒住樓市這匹脫韁野馬，差餉物業估價署在本月公布的4月份樓價指數，再創歷史新高，連升13個月至297.1點，按年急升21.26%。細單位升幅更為驚人，按年升幅達22.95%，去年4月一個300萬元的細單位，今年4月已需368.8萬元方能上車。相比公務員最新建議加薪約3%至4%水平，工資調整可謂拍馬都趕不上，市民上車夢仍難圓。


過江龍落注 齊搶高地價

本港賣地市場過去半年，除了「地王」多，發展商的參與程度亦達到史無前例的最高峰，多幅土地都有超過十個，甚至廿個財團入標，就連日出康城6期及7期兩幅提供過千伙的大型地皮，亦各自收到7份標書，與過去「小貓三四隻」的景況大相逕庭，反映發展商求地若渴。更不可忽視的，是一班內地「過江龍」的參與，令市場競爭性大增，推高地價。

內房商借港走向國際

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，香港融資成本低，兼且可以作為走向國際的跳板，所以儘管香港地皮對於內地發展商而言規模較細，但依然吸引大批內房企落注買地。

不過，因為「人生路不熟」，該批內房企剛進入香港市場時，多會夥拍本地發展商合作發展，大家各取所需，本地發展商透過合資減低投資風險，內房企則需要本地發展商作「盲公竹」，於香港樓市站穩陣腳。

翻查資料，今年初萬科曾與英皇國際、世茂房地產主席許榮茂等合組財團競投日出康城6期，上月底屯門海榮路商住地截標，亦吸引「久休復出」的保利置業落場。最近市建局馬頭角北帝街 / 新山道項目截意向，收到歷來最多的32份意向書，其中內房企就包括世茂、越秀、萬科等，連罕有在港買地的內房企五礦建設亦有參與。

事實上，過去半年，多幅官地都有超過十個，甚至廿多個財團入標，最少的沙田大埔公路(大圍段)都有8份標書，最多的筆架山龍翔道豪宅地皮就有20份。

緩收舊樓加入搶官地

張聖典說，購買政府官地可以節省印花稅支出，對比私人併購來說更具吸引力，故近年不少熱衷舊樓收購的發展商，亦轉向政府官地埋手。例如，?地、金朝陽等過去積極收購舊樓的發展商，最近都更多參與競投官地，再加上一班「生力軍」如佳明集團、 K&K Property、億京、新加坡鴻福集團等，導致每次賣地招標都出現「爭崩頭」的盛況。

東京不動產已經吸引了世界各地的注目，但是日本其他地區的不動產投資如何呢? 僅次於東京的大都市橫濱,再稍微延伸過去的橫須賀(YOKOSUKA)，可能還未被海外為投資家所熟知。

橫須賀在江戶時代因為美國海軍總督培利的到來促成日本開國而成名。現在為海洋圍繞，擁有美麗自然景觀，魚產和蔬菜等美味食物之地。因此成為每到周末假期從東京都心的遊客蜂擁而至，熱鬧的觀光景點。還可以搭船到島上釣魚，沿海的公園享受悠閒時光。如此自然景色豐富的橫須賀，到都心的品川也只要50分，羽田機場最快48分，無須轉乘可直接抵達。如此便利性佳的都市，作為不動產投資另外值得關注的一點，橫須賀也是美國海軍的基地。

美國海軍,其士兵及相關職員在基地外面的房屋租屋時,會簽所謂的「基本租約」。只有通過檢查合格後的物件才可簽租約。與一般日本國內的租约形態略有不同，沒有兩年一次租約定期更新的制度，以及最少需簽3年租约，不過一樣可收取押金、禮金各1個月。另外，也可以提高租金，依情況而定30％的漲幅也不算少見。租金的調漲與可以期待的穩定中長期租約，可以說是其「基本租約」令人滿意的兩大優勢。

正因為如此，位在美國海軍基地的徒步範圍內，到東京都心交通便利的橫須賀中央站逐漸受到矚目聚焦。

此橫須賀中央站的站前具有象徵性的摩天大樓公寓現正興建中，即將於2015年夏天完工。「SUN COLLINE TOWER 橫須賀中央站前」規劃為1LDK 1,940萬日圓起、3LDK 3,440萬日圓起，可以用東京都心無法想像的低價格購入摩天大樓公寓。物件本身有挑高的天花板及寬廣的公設部分也十分具有高級感，Lounge休息室與洗衣間、岩盤浴等等，擁有無法想像的低價格但又不輸飯店的高品質。雖鄰靠海岸，但建築於海拔24公尺的高台上，無須擔心會受到海嘯的影響。鄰近可見800多年前建成的寺院留存至今，可見地盤之穩固。另外，甚是可從車站直接搭電梯上來，正因為是位於高台，從大樓公寓可以眺望的景色，是在都心無法品味到的美景。

「SUN COLLINE TOWER 橫須賀中央站前」本物件，依據住戶不同，幸運的話可擁有比「基本租約」高30％的可能，最高還可達到8.79％的租金投報率。一般通常的租約也有6.8％的投報率，相較於東京都心一般新建案約4％多的投報率來說可說是相當高。

有高投資物件潛力的「SUN COLLINE TOWER 橫須賀中央站前」，據該物件負責人的介紹說明，已經有接到許多投資敏感度高的台灣投資家的詢問。儘管物件尚未完工，也已經有近10戶的簽約成交。考慮到前述所說的自然豐富的觀光地，以及到東京都心交通的便利性，作為「第二個住家」具有相當的資產價值。儘管東京受到眾多注意的目光，但與別人不同，擁有自己眼光的投資家而言，橫須賀是相當有趣的城鎮。