房市不景氣，北市店面交易量較去年同期大減6成、新北市亦量縮近5成，價格卻仍持平。專家認為，優質店面有租金收益可避險，轉手價若不如預期，賣方寧可惜售。而如何挑選金店面，專家說重點在「人」的觀察。

跟著麥當勞7-11走
信義房屋忠孝新生店專案執行協理杜俊慶指出，人潮、人流都是影響店面「鍍多少金」的關鍵。「有人會拿計數器，分早中晚、假日平日各時段測來往人數，這是最土法煉鋼的方式。」以北市一級商圈來看，尖峰時段每小時人潮流量可達800人次，次級商圈也有500人次的均值。

杜俊慶說，再來是觀察人流的方向，一條馬路通常可分人少的陰面、人多的陽面，「以忠孝新生段來看，靠北側人潮較少、屬陰面；靠南側人潮較多，屬陽面，商店也較密集。」陽面店面集客力高、租金平均可較陰面高出1倍以上。
優美地產企研室召集人葉立敏認為，挑店面「捷運站」曾是不敗指標，「但關鍵還是人的移動方向與佇足時間。」以捷運民權西路站為例，主要出口出站後人潮多往中山北路方向，反向店面較冷清；而結合公車站，有人停留較久時間的捷運出口，店面則較熱門。

住商不動產企研室主任徐佳馨則說，挑選確保24小時都有人流的住商混合區，或是直接跟著連鎖店如麥當勞、7-11走，都是挑選金店面較不容易失敗的方向。

全台委賣暴增1.3倍 桃園價格打8折
供過於求
內政部營建署最快下周預告《農業用地興建農舍辦法》修正案，限定只有農民資格的人才能興建、承購農舍，但在2月傳出此消息後，全台各地爆出農地拋售潮，搜尋網站會發現現在花蓮有近萬筆農地待售，數量竟是去年的近3倍。

據yes319房屋市集統計，全台農地的委售件數從去年上半年9982筆、暴增至今年上半年的2萬2882筆，年增加近1.3倍，尤以花蓮從3226筆增至9449筆最驚人，其他縣市也產生「寒蟬效應」，嘉義農地案量更暴增快3倍。
但如此爆量拋售並無人接手，以上半年實價登錄數據來看，桃園、彰化、花蓮及宜蘭等交易熱區成交件數，比起去年全年度都下滑8成以上，顯示農地「供過於求」。

變數仍多市場觀望
以交易量縮水幅度最大的桃園來看成交價格，今年每坪3.7萬元比去年平均4.7萬元，足足打了8折，不跌價根本無法成交。
花東、嘉義是爆量拋售的重災區，東森房屋花蓮中山加盟店經理黃顯順表示，花蓮農地持有主力為置產族、投資客及自用農民約各佔3成，但擔心政策變數，置產族及投資客幾乎都趕快拿出來賣，但只要還沒上路，就有變數，普遍都在觀望，交易量慘淡，最熱的壽豐區上月僅成交1件，農地價也降了1成。

宜蘭嘉義反彈聲大
花蓮台東農地身價被外地投資客炒作，以實際登錄數據來看，花蓮從去年平均1坪7000元漲到今年1.2萬元，漲幅逾7成。黃顯順說，不少60歲以上農民認為，退休後若不耕作了，修法後農地限制只能賣給農民，擔心農地賣不出去。
東森房屋嘉義自由加盟店店東林冠宇指出，嘉義農民多持反對態度，除了預期農地將因此跌2~3成，造成農地價值減少，其次，不少農民是向地主承租地，但地主卻紛紛拿出來賣，造成農地閒置。
宜蘭是對修法反彈最大的地區，全國不動產宜蘭加盟店經理雷遠誌透露，好幾家專營農地農舍買賣的業者撐不下去，甚至頂讓店面，當地人心惶惶，「如今價格掉3成，以前找不到單坪1萬元的農地，現在降到單坪1萬元也賣不出去。」
宜蘭自耕農李仲苗也不贊成農地農舍修法，他表示，農地過去就已被有錢人買得差不多了，現在才想要修法限制，而且就算修法，農民還是買不起地，農民扣掉施肥、人力等成本，一甲地賺不到5萬元，政府最根本還是要解決、輔導農民窮困問題。

不動產逆向抵押制度試辦方案（俗稱「以房養老」）叫好不叫座，試辦逾兩年來，申辦數迄今仍掛蛋。銀行主管分析，台灣人「有土斯有財」的傳統概念，以及相關規定過於嚴格，都是政策成效不彰的主因。

銀行主管說，推動以房養老政策確實有必要，台灣邁入高齡化社會，有些老年人膝下無子女，或子女未能善盡養育之責，孤獨無依的老人只剩一棟房子，但不符合低收入戶資格，導致生活陷入困窘；申請以房養老，將房子抵押給銀行後，就能獲得生活費。

銀行主管說，目前為止，未有成功申辦的案例，關鍵有幾個。一是台灣人普遍存在「有土斯有財」的概念，不願意將房子抵押給銀行，其次是相關規定過於嚴格，須為無法定繼承人、單獨持有不動產，且不動產價值不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

由於符合資格的人相當少，因此試辦方案上路超過兩年來乏人問津，成功申辦案件掛零。

銀行主管說，長遠來看，台灣低生育率，導致人口負成長，人口紅利歸零，也將使房子變現難度高，將降低銀行承作以房養老的意願。

內政部規劃的以房養老試辦方案，自2013年3月1日上路，試辦期間至2017年底，試辦人數最多100人，試辦期間委託土地銀行經辦貸放款事項，方案所需經費先由財政部公益彩券回饋金及政府經費支應。

有關老人每月可領取金額，內政部是採類似年金給付方式，由內政部按老人性別、年齡及其不動產估價結果精算核定。由於女性平均餘命較男性長，因此相同年齡及相同價值的不動產，依精算結果，男性給付金額較女性為高。

舉例來說，同是70歲的老人，不動產估價現值皆為1,000萬元，男性老人每月可領取3萬4,800元，女性老人則每月領取金額為3萬300元。不動產價值愈高，每月給付金額也愈高，同是70歲的女性老人；700萬元者，每月可領2萬1,100元；900萬元者，可領2萬7,200元。

近幾年「台北好好看」、「都更一坪換一坪」、捐贈公益空間等容積獎勵浮濫放送現象嚴重，加上容積移轉盛行，造成全國超過90公尺的超高大樓愈來愈多，去年更創下統計以來的新高，一年就有92棟超高大樓問世，合計總樓地板面積約89萬0362坪，相當於7.76座台北101大樓。

新北市最多 3年增97棟

根據內政部營建署營建業務指標統計表，六都中以新北市最多超高樓，2012年至2015年第一季間便有97棟超過90公尺的大樓取得使照，合計創造的總樓地板面積高達82萬4028坪，第二多則是高雄市，3年多來計有39棟冒出，合計創造樓地板面積達30萬3218坪。

信義全球資產經理王維宏表示，依據環評法規，若住宅大樓超過30層或高度100米以上，或是商業大樓超過20層，或高度70米以上，應實施環境影響評估。故對建商而言，興建高樓建築雖然可以創造更高的房價，但付出的成本與時間風險也會相對增加。

假設每層樓樓高以3~3.2公尺計算，統計六都3年多總共冒出220棟超過30層的超高樓。

政治大學地政系教授張金鶚分析，近幾年出現超高樓的原因部分可能是都更獎勵重建的因素，部分區域則是容積獎勵比較敢給，且過往建商對於房市持續保持樂觀，一路看好才會愈蓋愈高，因此，超高大樓的數量才會逐年攀高。

新超高樓 房屋稅貴桑桑

近幾年更有不少豪宅均朝超高樓的方向規劃，包括北市天母指標豪宅「天鑄」便規劃地上38層樓、北市信義計畫區的指標豪宅「琢白」也規劃地上31層樓、大安區指標豪宅「聯勤信義豪宅案」則規劃兩棟地上31樓、36樓的超高樓豪宅案。

住展雜誌企研室經理何世昌憂心指出，近幾年由於容積獎勵過於浮濫，造成部分區域不斷冒出超高大樓，創造過多樓地板面積，已失去都市計畫原先設計的核心精神，而且每當樓地板面積過多，代表可以住進更多民眾，隨之而來的是交通壅塞、綠地或公共設施嚴重不足的問題接踵而至。

他還說，若建築線不斷往上拉、競蓋高樓建築，絕對會影響到周邊房屋的日照採光，對周邊鄰居的居住環境品質其實是扣分。

有業者提醒，北市部分超高樓如果在去年7月1日取得使照，首要面對的便是北市調高每坪構造單價衝擊，超高大樓的房屋稅將相當驚人。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，對於超高樓、特殊規劃與建材等標的，房屋稅上皆會反映，因此購屋人要特別留意。此外，由於容積獎勵浮濫，對於周邊住宅的日照與景觀也有影響，進場者不可不注意。

容獎踩煞車 反現搶建潮

地方浮濫發容積獎勵，中央出手限縮。眼見部分地區容積獎勵浮濫發放，卻沒有總量累積上限，導致總體容積出現失控，營建署在去年5月內政部部務會議上增訂都市計畫容積獎勵上限規定，針對開發基地個案增訂容積獎勵總上限，除都市更新地區的容積獎勵總上限為50%，海砂屋、輻射屋的容積獎勵總上限為30%外，其他地區的容積獎勵總上限一律從30%下調至20%。

該案預計2014年1月1日起實施，不過，部分業者反彈緩衝期太短，便延至今年7月1日實施，然而這一年半的緩衝期也掀起建商搶照潮。

萬案齊發 恐爆多殺多

根據內政部營建署統計報表，2013年的住宅類建照核發戶數便高達13萬3072戶，相較2012年的9萬4354戶，直接暴增3萬8718戶，大增逾4成；去年住宅類建照核發戶數雖然相較前年稍微減少，不過仍維持12萬戶的大量，根據營建署統計，2014年住宅類建照核發戶數達12萬4127戶。

受到容積獎勵限縮影響，近兩年房市出現搶建、搶蓋潮。麗寶建設副總何昭宏直言，容積獎勵即將限縮，當然是造成房市萬案齊發的主因。

德明財經科技大學副教授花敬群憂心指出，近1年不論是新屋還是中古屋買氣其實是衰退，可是又碰上近3年的住宅供給面一路往上攀高，未來房市恐面臨「多殺多」窘境，推估這波住宅供給至少要經過5年時間才能去化。

日照權規定少 僅見建築技術規則

因容積獎勵浮濫，近3年迸出許多樓高超過90公尺的超高大樓，居住在超高大樓旁的居民因「日照」、「通風」等周遭環境被改變，陸續站出來主張「日照權」，也讓此議題逐步受到重視。

主要僅規範住宅大樓

國內針對「日照權」的規定相當有限，且主要是規範住宅區。內政部營建署建管組表示，「日照權」的主要法規應屬建築技術規則第23條，住宅區建築物在冬至日所產生的日照陰影必須要讓鄰近基地有1小時以上的有效日照時間。

不過，即便住宅區的超高大樓審查會針對該案高度退縮以及臨路路寬等問題進行綜合評估，但多數仍是「個案處理」。耕薪都市更新股份有限公司副總經理陳佳蔚指出，過往的確因為容積獎勵多元，導致近幾年超高大樓冒出數量增加，「日照權」的問題也逐步有民眾主張，不過目前多屬「個別基地」審查，而非以整體區域進行檢討。

陳佳蔚表示，目前台灣對於「日照權」的規範相當有限，受影響的民眾多數也是感知的抽象問題，即便提出民事訴訟，最終多半也不了了之，畢竟超高大樓是經過相關單位審查允許後才發給建照，一切過程均合法。

英國爭日照可公投

至於其他國家對於「日照權」的作法，以英國為例，超高大樓在興建前，必須邀請受到影響鄰居一起來召開聽證會，倘若遇上居民意見分歧，甚至要舉辦公投。

鄰近日本甚至直接在憲法第25條規範居民「日照權」外，更在建築基準法第56條規定，在建造有一定高度房子時，必須遵照不可侵犯近鄰日照權；其中家中10平方米以內必須有陽光照射3小時以上，如果超過10平方米日照時間可減為2小時等相關規範，倘若超高大樓真的影響周遭鄰居「日照權」，建商甚至還要付出賠償金。

爭日照權案例②高雄農16特區 爭議多

高容積政策造成建商競相規劃超高大樓，影響隔鄰住戶日照權，造成建築糾紛抗議事件不斷，高雄房市近年來也出現這種現象，但抗議住戶要求政府撤銷高樓建照於法無據，建商也不堪其擾，不利鄰里和諧氣氛。

高雄房市近幾年來復甦態勢明顯，加上政府放寬容積獎勵值且提供容積移轉優惠政策，讓建商競相規劃樓高超過20層的超高住宅大樓，造成隔鄰社區低樓層住戶的日照與觀景條件受到影響，尤其是高容積的農十六特區、美術館園區一帶，樓高超過30層的超高景觀豪宅大樓，隔鄰住戶紛紛抗議日照權受影響，要求政府建管單位降低樓層高度甚至撤銷建照，但建商力爭合法取得建照，在於法無據的情況下，超高住宅大樓陸續完工，隔鄰住戶也無可奈何。

多家推出超高景觀豪宅大樓的建商咸認，消費者引用國外日照權進行抗議的心態，業者多能理解，但國內並無日照權法令條文可依循，一些住戶其實抗議超高住宅大樓影響日照權，背後的一大原因是，景觀條件受到影響，恐壓低房價，但景觀權尚未形成消費意識，值得相關主管機關將日照權與景觀權納入修法考量，也利於減少日後鄰居糾紛事件產生。

成立才3年的台慶不動產，在運用永慶集團資源，並複製集團旗下加盟品牌─永慶不動產、有巢氏房屋的成功經驗，今年以黑馬之姿勇奪「2015臺灣服務大評鑑」銀牌獎，台慶不動產總經理孫寶國表示，集團的聯賣制度、龐大資料庫，搭配有溫度的服務，是台慶脫穎而出的主因。

他表示，在目前房市交易低迷下，透過服務取得客戶信任，主動快速提供房市資訊，以達到「養客」目的，為迎接未來房市榮景儲備業績能量。

台慶不動產於2012年成立，在今年工商時報「2015臺灣服務大評鑑」中，稽查的神秘客在訪查門市時發現，台慶的經紀人能善用科技工具，了解顧客對屋齡、樓層及車位的需求，以及購屋預算，隨即用電腦輔助篩選符合需求物件。

此外，看到顧客的小孩在吵鬧，台慶不動產的經紀人也適時拿出自有的小玩偶安撫小孩，讓顧客能更加安心看屋；也因此，讓台慶不動產在13家連鎖房仲企業中拿下銀牌，成為唯一擠進前3名的房仲加盟品牌。

孫寶國表示，台慶雖然成立才3年，但因享有集團的資源整合優勢，共享集團資料庫，再加上認同團隊合作、共享成長理念，台慶不僅與集團內其他品牌進行聯賣，同時也鼓勵服務的互相觀摩，共同追求服務品質的提升，讓台慶成立不到3年就迅速擴展，展現差異化的品牌優勢，並獲得服務獎項的肯定。

他說，挑選的店東一定要與集團經營理念契合，如此配合度才會高；台慶的店東願意分享，共同建構資料庫，提供消費者最新資訊，是成功經營的關鍵。

孫寶國指出，台慶不動產各店東會成立「經營管理委員會」（簡稱經管會），在全台分為5大區域，每月召開1次會議，針對房市政策、市場脈動進行討論，經管會旗下還設有「聯賣委員會」，主要對市場變化做出及時反應，各店東訂出規矩後，加盟總部負責維護制度的執行，好比實行監督權一般，讓各門市確實落實。

他表示，台慶服務也強調STP，依不同情境（Situation）、時間（Timing）及對象（Person）提供不同的服務設計，讓客戶有感，於經管會會議中也會不斷強調服務概念，如當員工在喊歡迎光臨時，若能提高一個音階，展現活力熱情，那麼服務的溫度就會感受出來。

孫寶國認為，現在房仲業已不是資訊壟斷，賺資訊落差財的時代，反而是要能主動快速提供最新的資訊，透過優質的服務，讓顧客認同你，進一步取得信任，才能達到「養客」的目的，不論房市好壞，都是同仁衝出業績的重要關鍵。

孫寶國表示，台慶不動產定位為「房仲專業行家」，而「人源、房源、客源」是房仲加盟店重要資產，未來仍將持續落實專業內行的服務精神，搭配規畫完善的教育訓練，拉開與其他品牌的差異化。

台慶品牌夯 63％來自同業轉招

成立於2012年的台慶不動產，目前全台門市已達150家，其中有超過6成來自同業轉招。台慶不動產總經理孫寶國表示，台慶挾永慶集團資源之優勢，不僅吸引許多同業轉招，也吸引房仲從業人員自行創業時選擇加入，雖目前房市不景氣，但台慶仍持續進行展店，今年目標全台門市達160?170家。

孫寶國指出，台慶以專業內行提供客戶專人專屬、單一窗口全程服務，同時運用數位工具，在房市低迷的大環境下，台慶持續逆勢成長，平均每月擴增4.5間門市，遠勝於其他房仲副品牌平均每月1.5間的展店速度。

他表示，現在房仲賺不到錢或關店或轉樓面，主要在於找不到從業人員以及品牌不夠強，許多區域型房仲品牌，缺乏集團資源做後盾，面對政府抑制房價政策不斷，相關法令的更新，沒有堅強後勤單位協助，快速調整經營方針，不僅經營上亦加艱困，更無法吸引好人才。

儘管現在房市不景氣，孫寶國說，加入台慶的經紀人還是持續增加，加上因台慶門市不強調設立在主要幹道上，負擔的門市租金相對低，加上月費較低情況下，敢說台慶的店東幾乎都可獲利。

根據台慶不動產調查，許多同業轉招及其他房仲品牌人員在創業時，多優先考量品牌優勢、有集團式專業經營及加盟總部提供健全的管理與支援，以利打造屬於自己的事業版圖。

目前統計，台慶的加盟主中，63％來自同業轉招、16％為其他品牌房仲人員自行創業、永慶體系內既有店東展店或人員創業占比21％。

孫寶國強調，轉招不是只換領帶、制服顏色而已，還要經營與服務理念一致，雖目前房市不景氣，但台慶不動產仍將持續進行展店，成為消費者的房產內行「麻吉」，提供專業房產住居資訊諮詢。

你的購屋篩選條件是什麼？日本媒體進行調查，發現無論男女，在婚前婚後最在意的購屋條件都有所變動，男生在婚前最注重通勤時間、坪數大小，以及車站距離，但婚後就調整為坪數大小、治安狀況、通勤時間。相同的是，男女雙方在婚後，都對居家「治安狀況」要求更為嚴格，躍升購屋條件前三名。

日本婚姻專題網路媒體Mynavi針對日本民眾進行網路調查，發現無論男女，在婚後多半願意犧牲通勤、搭車等條件，提升對於居家治安的品質要求，家長保護下一代「守護家庭」的意識十分強烈。

調查顯示，男性在婚前最在意通勤時間、坪數大小、車站距離，婚後則因應孩童需求，認為坪數大小、治安狀況、通勤時間才是最重要的考量。女性在婚前、婚後也有不同的排序，在婚前的前三需求為車站距離、通勤時間、坪數大小，婚後則由「治安狀況」擠掉通勤時間，進入前三名重要需求。

民眾對於治安及交通的需求，成為購屋的主要考量。台北市政府日前公布「台北市易發生婦幼犯罪被害地點」調查，就是要提醒民眾通勤，盡量避開治安死角，讓「治安優先」考量的民眾購屋有所本。

對此，天時地利不動產總經理張欣民向好房網透露，其實美國針對街道犯罪率、犯罪地點等資訊早已透明化，政府甚至規定不動產說明書中必須載明此類資訊，房屋經紀人也得告知購屋者相關資訊。

台北市內湖五期重劃區鄰近國道1、3、5號和環東、堤頂、市民大道，交通機能匯聚，並規劃單純的純住宅區，社區隱密性和綠覆率極高，緊鄰家樂福、Costco等採買機能，區內全為新大樓，市容新穎漂亮，吸引遠雄、國泰、宏泰等各大建商積極推案。

信義房屋內湖五期店副店長黃晏暉表示，內湖五期範圍西至舊宗路、北至行善路，東至金豐街、南至南京東路，腹地不大，占地約40多公頃，綠覆率高，主要特色為完全分開的住宅區與商業區，不同於其他市區的重劃區，住宅區由萬坪公園包覆，僅能由行善路進出，保持相當高的隱密性和寧靜的生活品質，除了臨路店面以及區內的1間咖啡廳與麵食餐飲店之外，可以說是完全零店面，生活相當幽靜。

開車族 南來北往便捷
住宅區雖然較缺少生活機能，但旁邊有家樂福、Costco、大潤發、HOLA、燦坤等大型量販店，採買機能極強，公園另一側則有不少企業總部，至內湖科學園區也不遠，周邊有多元的就業機會，黃晏暉指出，內湖五期擁有國道1、3、5號和堤頂、環東、市民大道，交通機能相當便捷，並有捷運民生汐止線與環狀線交會站規劃，目前住宅區內還約有1/4素地，未來會陸續推案，價格支撐力強。

內湖五期重劃區市容新穎漂亮，多座新大樓矗立，黃晏暉透露，其中以「元大之星」最為指標，擁有以興建豪宅聞名的品牌建商口碑，為在地少見的鋼骨SRC結構，挑高公設大廳與知名藝術家的畫作、雕塑作品陳列，社區品質高，實價登錄最高曾有每坪118萬元的成交紀錄，主力坪數為77、88坪，規劃單層4戶，全區僅62戶，釋出不多。

元大、遠雄 推案具指標
另外，遠雄建設的系列推案也相當知名，近期以「遠雄米蘭苑」、「遠雄御東方」等最受矚目，黃晏暉表示，「遠雄米蘭苑」屋齡相對新穎，就坐落在公園旁，面公園戶別有逾百萬元行情，一般則約每坪80~90萬元，「遠雄御東方」單層4戶，每戶都有自己的獨立門廳，隱私性高，每坪約90萬元。

近來遠雄還推出了「遠雄晴空樹」，邀請了全球綠建築權威、有第二個高第美稱的EnricRuiz Geli聯手打造，創造不少話題。

2~3房產品 去化速度快
黃晏暉分析，內湖五期重劃區都以規劃60~70坪大坪數的大樓產品為主，少數有30~40坪的產品，平均價位約80萬元，有景觀的物件價格更高，由於現在市場上以小坪數產品較為順銷，因此五期也以約30~40坪的產品銷售流通天數最快，如45~55坪、總價約3500萬元的「筑丰美涵」，以及28~30坪、總價2500萬元的「琉森花園」等，這些3房以下的產品轉手度最高。

新建案市場部分，有知名建設公司的「宏泰一本松」，規劃均質81坪、單層雙併大3房格局，訴求擁有恆態科技的智慧化設備，可說是五期最特別的建案。另外還有「國泰沐善」，為品牌建商國泰建設投資興建，規劃目前買盤最強的中等坪數產品，目前尚未公開，由璞園團隊負責企畫銷售，因建商跟代銷品牌力都極強，此案已引發許多客戶詢問，關注度高。

小提醒
內湖五期重劃區雖然有3高、3快的交通機能，但相對的也鄰近高架橋，低樓層戶別視野易被遮蔽，另外還有變電所，以及上空有飛機航道，部分地區受噪音影響。

專家意見
信義房屋內湖五期店副店長黃晏暉
內湖五期重劃區位居信義計劃區、南港軟體園區、內湖科學園區中心，是台北市最重要的科技走廊核心，規劃漂亮的純住宅區，未來台北市也不會有這樣的素地，市容新穎漂亮，沒有交雜舊公寓等問題。建議民眾購屋時挑選知名建商，如元大、遠雄、華固、宏泰、國泰等，基地整合與建築規劃相對佳，居住品質也比較好，保值性高。

擠下忠孝敦化 租金年漲1倍 幾無店可租

東西翻轉
東西軸線翻轉！西門町自1990年代式微之後，終再坐回全台第1商圈寶座。據市調統計台北市5大商圈近2年租金與空置率表現，西門町徒步區的租金平均成長1.15倍、空置率下滑1.3%，表現皆已超越「舊龍頭」的忠孝敦化商圈。

根據永慶資產管理所提供的北市5大商圈今年與去年同期租金、空置率數字，可見西門町徒步區的月租金在短短1年間，成長1.15倍，租金漲幅如此，卻還是很多人搶不到店面租，還面臨幾乎無店可租的狀況，空置率僅剩0.5%。
中原地產西門分行副總經理王靖華說，西門町最熱門的路段，依序是漢中街、峨眉街、武昌街和西寧南路，月租金最貴的漢中街、峨眉街，平均每坪超過3萬元，「再貴都有人租，甚至店門口的柱子，1根可分3面分租，總月租金上看15萬元，現在是一柱難求。」
永慶房屋店面發言人鄭朝鶴表示，3年前陸客自由行開放，西門町觀光客比例激增，現約佔7成，「外圍充斥旅店、民宿及日租套房，且房間數不斷成長。加上觀光客消費意願高，促使商圈瞬間回春。」

陸客觀光客佔7成
在西門町經營潮服店已有7年的胡先生指出，月租金從2萬餘元、漲至4萬2千元，店東更預告明年要調漲至6萬元，「近2年消費大部分靠觀光客，他們出手大方，所以店租至今還能負荷。」
但胡先生也坦言，商圈店家不斷在洗牌，支撐不了龐大店租者，只好往外圈或是巷內去。

信義崛起敦化失勢
西門町重返榮耀，反觀原先因SOGO百貨優勢，而獨霸一方的忠孝敦化商圈，隨信義百貨圈崛起，逐漸失勢。自忠孝復興路口至延吉街段，共有8家空置店面，其中包括香苑大廈1樓小林煎餅店面，7月初釋出，19坪開出租金50萬元，單價相當於曾創下全台最高租金的同棟1樓的眼鏡行與卡通專賣店。

店面空置不降店租
負責承租該店面的住商不動產仁愛圓環店長黃獻寬指出，自店面釋出以來，每天來電詢問電話約1、2通，有意願者開出租金有相當落差，估成交期會拉長。
商仲業者表示，忠孝敦化商圈多數店東寧讓店面空置，也不願調降店租，如甫開幕的Forever21，承租三陽忠孝大樓3層半空間，月租金達500萬元，就讓房東等3年，預期商圈空置率仍會持續擴大，但隨著標榜「快時尚」的國際品牌即將陸續進駐該區，東西區之爭可能還有變數。

內政部營建署公布2015年5月份全國公共污水下水道用戶接管普及率，經統計至2015年5月止普及率為27.33％(以污水下水道第五期建設計畫修正之普及率公式計算)，較2014年底增加0.76％，在全國各縣市用戶接管普及率狀況，以連江縣86.41％居冠，其次為台北市75.41％、新北市43.48％以及高雄市35.78％，而2015年度5月底以前各縣市成長幅度，則以新北市1.96％表現為最佳。

內政部營建署表示，藉由用戶接管普及率的提升，可改善居家生活環境衛生品質，進而減少生活污水排入河川等承受水體污染，增加親水休閒空間，亦提升我國民生活品質；2015年起推動之「污水下水道第五期建設計畫」，除延續污水下水道建設外，亦以永續發展作為首要執行策略，現階段規劃主軸除積極辦理污水廠資源循環再利用，推動污水廠節能延壽及價值管理等工作，希冀藉由污泥減量、資源化技術研發、污泥再利用、放流水回收、能源效率管理及設備延壽等執行策略，將污水下水道建設由「污染控制」之末端角色，逐步轉換成「減廢回收再利用」，期能由「下水之道」轉變成「循環之道」，以清潔生產追求「生態效益」及「永續發展」生活願景，達到人類「環保永續」之目標。

最後內政部營建署強調，用戶接管普及率之提升需多方配合始能逐步完成，2015年度展現的成效更是過去多年累積的成果，對於各單位、各地方政府通力配合及民眾體諒施工期造成的不便皆甚為感激，也希望未來年度各方也能持續支持污水下水道建設。

新北市郊區擁有價格較低的優勢，吸引不少民眾前往購屋，不過面臨同類型產品的爭鬥，究竟孰能勝出？專家指出，目前同樣有不少水岸宅的「淡海新市鎮」及「洲子洋重劃區」，產品類型十分相似，雖然淡海新市鎮價格較低，但洲子洋交通便利許多，民眾購屋還是依照自己的預算權衡較妥當。

優美的水岸景緻，向來是房市交易的加分重點，但究竟該如何挑選平價的水岸住宅？房產雜誌企研室經理何世昌在《蘋果掀房事》中分析，目前淡海新市鎮擁有淡海大橋、輕軌的建設加持，鄰近家樂福一帶的房價約為2字頭；位於洲子洋重劃區的建案則是鄰近塭子川水岸，且又有中山高、台64、台65加持，房價約為3字頭。

儘管房價較淡水高出一小截，但蘇黎市專案經理簡大惟認為，雖然洲子洋重劃區價格較淡水高，但交通十分方便。房仲五股加盟店副店長吳奕賢說明，雖然洲子洋捷運還在規劃階段，但十分適合有開車的小資族購買，因為該區緊鄰中山高、台64、台65，到台北市所有地方都很方便。

何世昌分析，目前洲子洋重劃區以鄰近交流道的房價較高，平均為每坪32?37萬元，面河岸的物件因距離交流道較遠，因此為30?35萬元，不過因五股是限貸區，因此民眾購屋需要準備的資金受到考驗。

房產企研室主任徐佳馨則向自由時報透露，儘管水岸景觀宅難能可貴，但仍必須注意是否為「永久棟距」、「西曬」等問題，且「盡量不要買太靠近河邊」，畢竟暴雨後可能會淹水，海景宅更面臨海風鏽蝕問題。

桃園市平鎮區近年房價明顯走跌，台灣房屋中壢平鎮直營店長邱繼緯強調，平鎮區成為南桃園市購屋選擇性價比（CP）相對高的區域，挾鄰近中壢區及市內名氣頗高的私立復旦中學優勢，文化國小學區周邊最搶手。

邱繼緯指出，文化國小是許多家長指名的搶手明星學區，除了深耕當地的建商，也有櫻花、宜誠等知名建設公司爭相推案，例如「宜誠恆美」、「玉山」、「樸心匯」、「易家大禾」等，平均開價每坪介於18萬元至25萬元不等，尤以「玉山」最具話題，規劃20至52坪，總價在1,200萬元以內，吸引不少台北地區家長。

部分房地產業者分析，今年「6都」量能不僅幾乎都萎縮，各區房價相較最高點更普遍修正，平鎮區相對全台跌幅頗大，已逾10％，但卻是桃園市上半年建物移轉棟數唯一逆勢年增的區域，較去年同期增加2％。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，平鎮區向來是南桃園市民購屋選擇性價比（CP）值相當高的區域，交通上也鄰近五楊高速道路與中山高速公路新屋交流道，文化國小位在平鎮區文化街與廣德街相夾的區塊，鄰近有文化、復旦等公園，更有南桃園市私立名校復旦中學加持，人文氣息濃厚，當地以透天別墅產品為主，單純的住宅區環境一直受南桃園家長青睞。

平鎮區除鄰近早已知名全台的中央大學，台北商業大學平鎮校區也進駐，並自從去年開始招收創新經營學院3個系所的學生。

邱繼緯指出，文化國小學區近年也出現部分豪宅型農舍產品及大坪數的豪宅，選擇日漸多元；主力的中古透天社區，屋齡約10年，建坪介於70至100，總價約900萬元到1,200萬元。

他說，若是預算有限的民眾，不妨也可考慮周邊的中古屋，大樓每坪約15萬元起跳，例如文化街、廣德街上的15年屋，依據實登最新資料顯示，不包括車位的平均購屋單價各為16萬元與18萬元，每坪16萬元買進文化國小明星學區宅；或者屋齡10年內、約37坪的中古屋，總價800萬元以內就能入手。

台灣房屋也分析平鎮的前景，除延宕近20年的平鎮綜合行政大樓可望重新啟動，市長鄭文燦也強調台灣鐵路局平鎮設站的計畫不會改變。

根據桃園市政府經濟發展局初步規劃，平鎮綜合行政大樓將仿中壢行政園區及興國市場模式，未來可供行政機關及傳統零售市場使用，還能提供部分空間解決活動中心不足及停車問題。

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房市研究單位住展雜誌發現，6月預售屋以大台北量體較多約新台幣300億元，但大台北新成屋卻有1800戶的供給量，刷新今年單月最大量，就是為了搶食房地合一前的買氣。

住展雜誌最新統計結果出爐，6月房市風向球六大觀察指標有三個指標分數下滑、二項持平，另有一項上揚，總分為32.9分，對應燈號為衰退注意的「黃藍燈」，為連續4個月亮出黃藍燈。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，在住展風向球六大指標中，以預售屋推案量單項分數下滑最多，較5月減少1.09分，主因是受到房地合一稅干擾，部份預售屋建案暫轉觀望或延推，如土城原訂6月底公開的「大同莊園」決定延後，以致6月預售案量僅300多億元。

6月預售屋推案以大台北量體較多，總銷金額逾15億元以上的指標案，有中山「松下國賓」，和松山「松菸墨香」、「揚昇君苑」、「新潤峰耘」，新北市則有板橋「湛然幸福時光」、永和「敦南一品」、樹林「米蘭文華」、五股「SKY1」。

反觀新成屋推案卻熱鬧滾滾，住展雜誌統計6月首度公開成屋量逾1800戶，為今年以來最大量，更是連續兩個月爆量。總銷金額逾15億元以上的指標案為台北市大同區「常殷品天廈」、新北市永和區「永和文華苑」、三重區「弘暉(雙)囍」、桃園市龜山區「龍鳳一品花園」。

何世昌表示，新成屋供給量持續擴增的主因與房地合一稅關係密切。業者為了搶食年底前購屋適用舊稅制的買盤，成屋建案不斷湧現，再刷新今年單月最大量。

何世昌發現，近來代銷業者為了省成本而削減廣告量和接待中心人員，但此舉反而更糟，成交幾乎是零；目前最有效的銷售方式，應該是釋出廣告與增加讓價空間，才能創造人氣與買氣，而這類建案成交數量比其他建案平均高出5成到2倍不等，照樣殺出一條路來。

高雄市為美國CNN新聞評為亞洲五大單車城市之一，為全國最適合騎乘自行車的城市。高雄市自行車道路網截至2014年12月底止已建置長度約755公里，未來4年將再積極推動，分期分年加以連通縫合，以期於2018年底前完成佈設路網達1,000公里之目標。

工務局表示，高雄市以自行車友善城市作為城市建設的重要目標，積極闢建可供民眾通勤、休閒、運動等功能的自行車道，並以「海線」、「山線」為主要幹線串連延伸至周邊各行政區，並以達到「縫合」、「串連」及「優質化」為目標。

「海線」自行車道系統北起二仁溪出海口，由茄萣、永安、彌陀至梓官蚵仔寮漁港，連接高雄市區「後勁溪自行車道」、「愛河連接蓮池潭自行車道」以及「西臨港線自行車道」，經小港區沿海路林蔭自行車道至經林園區高屏溪口。

「山線」自行車道系統則由高屏溪出海口濕地生態為起點，經林園堤頂自行車道、大寮堤頂自行車道至大樹舊鐵橋濕地公園、曹公舊圳頭九曲堂，上溯至國道3號斜張橋，沿著省道台29可一直到旗美地區，並由旗美自行車道延伸至燕巢、內門、田寮等地形特殊景觀自行車道，再加上杉林、甲仙、六龜及原鄉區等自行車路網，總長度超過250公里。

該局除新設路網之外，將積極建構自行車道優質化，包含過舊的指引牌誌、已破損之道路、夜間照明不足的修復及休息站、打氣維修站、自行車租賃站的規劃設置，並與捷運站、商圈、景點結合，藉此提升都市生活品質與建設城市意象；另一方面將最新路網資訊整合於行動裝置APP，讓騎乘者可以使用即時定位、查詢路線與設施、標記騎乘軌跡與社群分享、計算里程速度與消耗熱量等功能，期望能提供民眾多元有趣的自行車騎乘環境！

不動產登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發決策者關注，21世紀經濟報導記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調研和分析。

調研的主要對象即是全國首批不動產登記聯繫點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”國土部不動產登記中心副主任佟紹偉如是介紹。

不動產統一登記自誕生之初便引起社會各界的廣泛關注，其被認為和降房價、反腐密切相關。

查看過去一年裡不動產登記和樓市的大事表，持有不動產登記降房價觀點的市場人士不難找到佐證。

2014年5月7日，國土部正式掛牌成立了不動產登記局，這也是建立和實施不動產統一登記制度重要一步，標誌著不動產登記已經拉開序幕。此後，不動產登記推進的時間表明確，並在穩步推進中。

相對應的，房地產市場也在2014年步入深度調整階段，不管是成交量、價格，還是拿地、開工等多個指標均顯示，樓市進入下行階段。

此種猜測在2015年亦未結束。2015年以來，中央明確了穩定住房消費，促進房地產市場持續健康發展的基調。從中央到地方，出臺了一系列的樓市利好新政，並形成了對樓市的托舉。

“但和歷史同期的貨幣政策寬鬆時期相比，本輪房地產市場回升的幅度和覆蓋面較為有限。”中國指數研究院常務副院長黃瑜結合上半年樓市行情如是評價。

甚至有輿論認為，樓市並沒像前幾年那樣在國家層面的鼓勵性政策出臺後有強勁的表現，是因為不動產統一登記的實施。

上述關聯性的猜測，一度導致不動產登記在2015年落地難。

21世紀經濟報導記者採訪獲悉，國土部不動產登記中心也基於此做了深入的調研，“實踐證明，不動產統一登記對房地產市場的影響並不明顯，”國土部不動產登記中心副主任佟紹偉如是告訴21世紀經濟報導記者。

下半年以穩住房消費為主

黃瑜也認為，本輪樓市回暖的行情有限，不過多輪利好下，樓市震盪期已經結束，已步入增長週期，並將在下半年持續。

中國指數研究院的資料顯示，2015年上半年，百城住宅價格止跌轉漲，累計上漲0.82%。

銷售端資料也類似，根據國家統計局資料，5月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比增長15.0%、24.3%，漲幅較4月分別顯著擴大8.0、11.0個百分點。

前5月，全國商品房銷售額為24409億元，同比增長3.1%，結束自2014年以來的同比下降態勢轉為增長。

相對滯後的房地產開工和投資資料也出現降幅收窄的趨勢。

前5月，全國房屋新開工面積為50305萬平方米，比1-4月收窄2.0個百分點；全國房屋施工面積達61.7億平方米，同比增長5.3%，增速較1-4月回落0.9個百分點。

值得一提的是，此次回暖存在明顯的政策階段性特徵，黃瑜介紹，3·30樓市新政是一個重要的時間節點，4月份，多城市出臺公積金調整政策，穩定住房消費，也因此，3、4月份的房價跌幅收窄。

5月，央行再次降息，各地也緊跟中央步伐，住房公積金、降首付等新政陸續落地，百城房價在5月環比止跌。

6月後新一輪降息降准出臺，疊加上多地頻出的利好政策，6月的百城房價環比漲幅擴大至0.56%。

北京中原地產首席分析師張大偉提醒，市場雖處於上升通道，但遠不如2009年回暖的明星。

上一次較大力度的貨幣寬鬆出現在2008-2009年間，央行五輪降息、四輪降准，採取了適度寬鬆的貨幣政策，有效的化解危機，促進經濟回溫，2009年商品房、住宅的銷售額和銷售面積明顯出現反彈。

相比之下，中國房地產研究會副會長胡志剛也表示，市場反應總體溫和，分化嚴重。一線城市和部分二線熱點城市樓市緩緩回暖，二線非熱點城市和麵廣量大的三四線城市普遍疲軟，遠不如2008-2009年顯著。

黃瑜也認為，本輪樓市回暖的行情有限，不過多輪利好下，樓市震盪期已經結束，已步入增長週期，並將在下半年持續。

不動產登記推進難題

不動產登記的推進與短期穩定住房消費的方向如何協調，也成為國土部在2015年力推不動產登記遇到的一大難題。

樓市下半場的利好離不開持續寬鬆的市場、政策環境。

21世紀經濟報導記者自住建部系統多方採訪獲悉，穩定住房消費仍將是下半年樓市新政的主題，房地產業持續寬鬆的市場環境特別是金融環境可期，住建部將通過落實地方調控的主體責任，督促提高住房公積金使用效率等確保樓市消費。

穩樓市依然是樓市下半場的主題，不過，胡志剛認為，鼓勵入市和激勵救市的進程中還隱藏著一個巨大的“暗礁”，那就是不動產登記的推進以及房地產稅的落地。

“近年來，有關不動產登記以及房產稅的推進的爭議以及中央鼓勵住房消費的不同聲音訊出，其中不乏一些過度渲染，這導致了消費者乃至市場對刺激政策產生了‘抗藥性’，市場回暖也隨之出現了徘徊。”胡志剛如是介紹。

在胡志剛看來，各級政府為了救市而出臺的近期階段性鼓勵住房消費政策和被納入遠期常態化發展戰略的房產稅應該首尾相應，相互配合，相互融合，歸根結底要力戒相克，力促相生。

不動產登記的推進與短期穩定住房消費的方向如何協調，也成為國土部在2015年力推不動產登記遇到的一大難題。

根據國土部的統計，截止到2015年3月份，我國300多個地市州盟、2800多個縣市區旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。這也就意味著96%的縣級還沒進行機構整合。

但根據國土部力推不動產登記的時間表，要確保2015年內完成各級不動產登記職責和機構整合，人員業務劃轉，工作流程再造，技術管理的銜接。

為督促落地，21世紀經濟報導記者自國土部獲悉，國土部近期向全國各省區派出了8大督導組，督導各市縣儘快建立統一的登記機構。

根據此前的瞭解，國土部的一位人士介紹，進展緩慢的原因很多，部門利益、資料難題等等，也有地方反映是和當地促進樓市消費的政策對沖。

如果不動產登記的推進真的會影響房地產市場回暖，地方在選擇上，不動產登記的推進肯定要讓位於房地產市場的維穩，畢竟短期來看，地方的當務之急是穩增長，尤其是穩住房地產下滑給地方經濟帶來的壓力。

15個聯繫點的實踐：與樓市無關

“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。據悉，不動產登記制度實際上一直客觀存在，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

不動產登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發決策者關注，21世紀經濟報導記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調研和分析。

調研的主要對象即是全國首批不動產登記聯繫點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。

以徐州市為例，3月，徐州主城區商品房交易3451套，同比減少19.69%，環比增加39.49%；交易面積32.04萬㎡，同比減少20.85%，環比增加33.61%；交易均價6062元/㎡，同比下降1.94%，環比下降5.62%。

4月，徐州主城區商品房交易4691套，同比增加27.44%，環比增加35.93%；交易面積41.48萬㎡，同比增加26.70%，環比增加29.46%；交易均價6205元/㎡，同比下降2.04%，環比增加2.36%。

“4月份成交量和價格的明顯回升，很大程度上源於央行3月30日宣佈二套房款首付可低至四成，財政部同時發佈通知要求個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢復至2年。”佟紹偉稱，不動產統一登記前後交易量、交易價格基本穩定，沒有表現新房受抑制、二手房拋售現象。

瀘州樓市雖和徐州不同，但亦反映出樓市變化與不動產登記關係不大，該市二手房市場下滑、新房市場穩定。

2015年一季度，瀘州市新建商品房成交面積和套數同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數同比分別下降76%和77%。

“瀘州二手房由於戶型小，且社區環境配套不完善，導致成交量下滑。”上述國土部人士介紹，該市2015年二手房套數和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個百分點。

和常州一樣，瀘州並沒有出現二手房拋售熱潮或抑制新房市場的波動情形。

實際上，不動產登記制度一直客觀存在，原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀經濟報導記者，我國不動產統一登記的核心在於統一，其重點是通過整合不動產登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺的“四統一”，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

國土部不動產登記中心市場監測處處長盧靜表示，不動產統一登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產、保護產權之間合法交易的制度。中國有960萬平方公里的陸地面積，城市建成區的面積只占0.5%，是各種不動產登記中的最小的一塊，更不用說廣大的農村的土地，包括農村的耕地，遠遠大於我們城市建成區的面積。

盧靜也稱，不動產登記可能在一定程度上影響預期，但本身是行政管理行為並不是房地產調控政策，並沒有明顯影響到房地產市場。

房產稅開徵或擇機出臺

“社會各界普遍關注的房產稅屬於地方稅種，其課稅物件是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。”

相比不動產登記引發二手房拋售潮的直接影響，其推進可能帶來的房地產稅開徵才是直接影響市場預期、抑制樓市回暖的重要因素。

“當然，不動產統一登記客觀上有利於摸清房地產家底，為房地產改革奠定更加扎實的基礎，但不動產統一登記不是開徵房產稅的必要環節和前置條件。”佟紹偉介紹。

按照《立法法》，房產稅的徵收須遵循稅收法定原則，即稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度都須由法律規定。

盧靜進一步解釋，房產稅的徵收必須遵循稅收法定原則，嚴格履行法定程式。社會各界普遍關注的房產稅屬於地方稅種，其課稅物件是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。

如果開徵房產稅的時機已經成熟，即使在分散登記模式下，房產稅的立法程式也完全可以隨時啟動。

“無論是統一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機構完全掌握當地房屋登記的有關資料資料，各地方在統一登記前也已經具備了徵收房產稅所需要的登記資料條件。”佟紹偉介紹。

上海、重慶兩地於2011年已分別試點開徵房產稅，“彼時兩地遠未達到登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺‘四統一’的條件，但同樣也具備了徵收房產稅的條件”。盧靜介紹。

當然，也有說法是重慶和上海的房地產稅存在徵收面窄和徵收稅率低兩個問題。

但即使是擴大房地產稅的徵收面和提高徵收稅率，對房地產市場影響也還是有限。

佟紹偉算了一筆賬，假定房地產稅收徵收採取全面徵收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產價格的下降，下降幅度為房地產稅率和資金貼現率的比值。按照現在貼現率為5%計算，我國房價將有1%÷5%=20%的跌幅。考慮到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產稅收用於城市基礎建設帶來的房地產的升值，我國房地產實際價格跌幅在15%左右。

而如果取消流轉環節中的二套房20%的房產個人所得稅，那麼兩者的成交價格將相當。以一套100萬房產計算，徵收1%房地產稅後，房價貶值為85萬左右。而100萬房產在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產實際價值也是90萬左右。

“也就是說，房地產稅開徵，與現行流轉稅的20%稅率的政策效果相當。”佟紹偉介紹。

不過，佟紹偉亦認為，不同的房產稅徵收制度設計思路和方案，需要不同的登記資料支撐，不動產統一登記可能會因採用不同的稅制而對市場產生影響。

房地產調整的內生邏輯

之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。

“此次樓市調整和不動產登記雖存在時間上的錯配，但並無直接關係。”盧靜解釋。

之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。

所謂的房地產發展的原生推動力，佟紹偉介紹，即是需求，來自於兩個方面，一個是人口；一個是城鎮化。

過去十年，我國城市化率保持高速發展，平均每年進城人口接近2000萬，相當於每年增加一個北京、上海這麼大規模的一個城市。

“農村人口向城鎮轉移總量已較為有限，主動城鎮化到達65%左右後趨於平緩，此後城鎮化率進一步提高將有賴於被動城鎮化，這是一個長期的、被動的過程。”佟紹偉介紹。

與此同時，城市分化將逐步加大，胡志剛也表示，一方面伴隨著快速城鎮化的發展，粗獷型產品不能滿足消費者的需求；另一方面，不同城市的產業和人口導入不同，房地產的需求也不同，在房地產步入存量市場之際，也存在不同城市之間房地產資源錯配的問題。

而從人口因素來看，2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，隨後開始下降，到2013年這個比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

這也意味著，房地產市場總需求增長減緩甚至出現負增長應該成為未來市場發展的常態。

構建房地產長效調控機制

在盧靜看來，不動產登記的落地對於房地產來說，不是抑制作用，長期來看，在構建房地產長效調控機制的建設方面具有重要價值，也為解決房地產的深層次問題提供更準確、適時的資料支撐。

在盧靜看來，不動產統一登記真正的意圖與目的，不是調控房價，也不是為開徵房地產稅，更不是成為反腐利器。但其對於房地產的持續健康發展有重要意義，可以推進房地產長效調控機制的建設，為房地產市場供求和監管提供基礎資料。

毋庸置疑，房地產市場過快發展不可持續，且存在多種風險。

根據興業銀行對中美兩國的私人財富比較發現，我國居民財富更多的配製在房地產領域，房地產占居民財富比例持續在60%以上。

而美國在1970-1980年期間，其人均GDP與我國現在人均GDP相當時，資產配置更多的投資在股票和債券，達到60%以上。而其房地產資產僅占其資產的20%以下。

造成這樣的差距主要在於，2000年以後，我國房地產市場的蓬勃發展，房地產價格快速上漲，居民財富每年新增20萬億-30萬億之間，其中70%來自於房地產市場。按照資本逐利的天性，大量資本集中在房地產市場。

“這並非是好的資源配置，房價的快速上漲，提高了勞動力的價格，也導致我國經濟發展的動力受損，中小企業融資困難，融資成本大。”佟紹偉稱，這也要求居民財富配置在房地產市場的配比將由高比例回落至中高比例。

另有一組資料，房地產銷售額占居民可支配收入的比例在2013年達到頂峰，為33%。

“住房支出在居民消費中的比重過大，將會成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。過重的購房負擔，不僅擠壓了居民的其他消費，而且容易產生畸形的消費結構。這種狀態是不可持續的，也需要改變。”佟紹偉稱。

眾所周知，房地產市場是一個不完全競爭的市場，“政府適度的參與調控不可或缺，但政府又不能直接干預而只能採用間接手段，從房地產業發展歷程來看，政府可採取的宏觀調控措施無外乎行政手段、經濟手段、金融手段、稅收調節，而所有這些手段或措施只能是暫時的或者說在一定期限內發揮作用，長期趨勢必然與其它市場一樣由供需關係來決定。”佟紹偉介紹。




在盧靜看來，不動產登記的落地對於房地產來說，不是抑制作用，長期來看，在構建房地產長效調控機制的建設方面具有重要價值，也為解決房地產的深層次問題提供更準確、適時的資料支撐。

向洪宜介紹，不動產登記的深層次的作用更大，比如保護不動產交易安全，方便交易；保護私人產權與各類財產安全；完善《物權法》，政府職能與行政精簡；建立城鄉統一不動產登記制度等。

以徐州為例，徐州房地統一登記收費80元，比分散登記時節約18元；瀘州市原來辦理土地使用證、房產證登記，要跑多個部門，準備多份材料，還分別需要30個和15個工作日，而現在只需要一份材料，在一個視窗就能辦結，最多只需要30個工作日。

今年以來，在樓市新政利好刺激以及教育領域改革“大學區制”試行的綜合作用下，深圳中小學熱門片區的學區房累計漲幅達50％—80％。如今，在家長眼中，“拼關係、拼奧數”的擇校方法都沒用了，儘早買一套學區房才是“王道”。

深圳學區房價格飆升 “有的房子月漲百萬”

今年以來，一線城市房地產市場出現回暖跡象，深圳房價更是進入“飆升”階段。國家統計局資料顯示，2015年5月，70個大中城市中，深圳的新建商品住宅環比漲幅最高，達到6.7％。深圳也是唯一一個價格同比上漲的城市，同比漲幅達7.7％。

“近兩個月成交量快速上漲，學區房熱銷是不可忽視的帶動因素。”深圳家家順集團副總經理楊文說，“今年以來，深圳熱門片區的學區房累計漲幅達50％—80％，有的房子一個月甚至能漲100萬左右。”

“以百花片區的重點學校學區房國城花園為例，年前，面積44平方米的單身公寓總價不超過450萬元，接近10萬元每平方米。現在價格已經超過580萬元。短短幾個月，它的單價達到了13萬元一平方米。”楊文告訴記者。

據瞭解，目前學區房在市場上供不應求，價格也水漲船高，花上千萬購買學區房已不是稀奇事。深圳的王女士告訴記者，她將自己在羅湖區的房子賣了300萬元，“然後到處去借錢，最終湊了1000萬元在深圳市中心區香蜜湖片區購買學區房，為的就是把孩子送進該片區的 名校 福田外國語小學。”

“大學區制”放大學區 “看學區房的人成倍增長”

記者採訪瞭解到，今年以來，深圳為了推進教育均衡化，從2015年起開始探索試行“大學區制”招生制度。深圳市教育局基礎教育處相關負責人介紹，“大學區制”依據“相對就近、教育均衡程度相當、學校相對集中、九年一貫對口”的要求，結合各區實際情況，探索以社區、街道等為片區設置大學區。義務教育階段學生入學，家長可自願在學區內為孩子報讀2到3所學校，按志願次序和積分高低依次錄取。

在這一規則指引下，“大學區制”擴大了名校周邊的學區房範圍。這一制度的初衷是以一定範圍內的“隨機性”降低名校學區房的重要性，從而使得區內學校漸趨均衡。然而，教育均衡不可能在一夜之間實現，現階段優質公立學位缺口過大，“大學區制”擴大了學區範圍後，更多家長獲得爭奪“名校”入場券的資格，由此帶動了學區房價格在大學區內聯動普漲。

記者隨機採訪的一位元家長認為：“放大學區，其實是強化了學區房制度，對名校的爭奪更白熱化。比如寶安區，大學區實行後，寶安中學附近原來不屬於寶安中學學區的都可以申請就讀，那麼家長一定會想盡方法。”

而且，按照入學積分規則，申請人購買相應學區房，房產證發證時間每早一個月，加0.1分，10分封頂。這意味著，家長不僅要買房，而且要儘早買房。

“這段時間以來，看學區房的人成倍增長，70％的人買房是為近一兩年內孩子上學考慮。有的客戶剛結婚就開始考慮學區房問題。畢竟現在首付降低了，自用和投資的需求都湧現出來了。”深圳重點學校片區福田八卦嶺片區某房產仲介銷售經理史銀鋒說。

給學區房降溫 須加快推動教育均衡

受訪家長及專家認為，深圳學區房價格飆升，實質上還是優質教育資源缺口較大造成的，解決問題的根本出路在於加快推動教育均衡，以及鼓勵民辦學校充分發展。

深圳市教育局資料顯示，2015年全市小一學位申請人數為12萬多個，公辦學校能提供的小一學位約8萬個，公辦學位的缺口為4萬多個。以產生多個天價學區房社區的福田區為例，“2015年小學畢業班將釋放出不到11000個學位，相比申請人數，缺口為4500個學位。”福田區教育局教育科科長陳鳴宇介紹說。

不少教育專家認為，從長遠角度來看，應鼓勵民辦學校充分發展，打破公辦學校一枝獨秀地位，讓更多好學校出現。

2015年7月6日，港股上市房企碧桂園控股發佈了最新一期的營運資料。

資料顯示，今年6月碧桂園單月實現合同銷售金額176.4億元，環比5月的125.4億元增長41%，合同銷售建築面積約256萬平方米，環比增長25%。截至今年6月底，碧桂園累計實現合同銷售金額已達544.7億元，按照今年碧桂園1350億元的銷售目標計算，任務完成率已經超過40%。

在經歷了長達四年年均超過40%的高速增長之後，今年碧桂園的主動降速調整已經初顯成效。

更豐富的產品配置、更平衡的區域組合以及不斷下降的融資成本讓碧桂園漸顯藍籌底色，“上半年我們的可銷售存貨量顯著下降，去化率得到了進一步提升”，碧桂園方面表示，上半年集團實現的銷售回款已經逼近500億元，創下歷年同期新高。

產品升級提升業績

產品定位的優化、行銷能力的提升以及移動互聯網平臺拓展等創新手段的運用成為碧桂園今年上半年實現預期業績的保障。面對2015年市場新常態，一直奉行專業主義路線的碧桂園首先推動的則是產品的更新換代。

今年，碧桂園總裁莫斌對碧桂園產品提出的要求是：“必須進一步提升產品、配套、環境、服務、社區文化等“五星”水準，在三四線城市中打造房地產界的勞斯萊斯。”

這輛“勞斯萊斯”就是2015年2月碧桂園向市場推出的旗艦新品“精工系列”，在莫斌看來，產品才是房企安身立命的根基，對品質精益求精，像工匠一樣對產品精雕細琢，這是“精工”的內涵所在。

作為碧桂園公認的“總設計師”，碧桂園主席楊國強在精工系產品的研發中親歷親為，親自把關圖紙，半夜還在斟酌細節，視察基地板房。“新品首次亮相前的最後一天，主席中午過來視察，為了更好地呈現產品，在顏色深淺、整體風格上更為匹配，他提出要換掉全部地花、牆身線條、所有的磚角線。因為地磚是創造性地採用仿石材拋釉磚，需要在廠裡重新訂做。現場板房負責人親自帶隊，新材料運來後我們按照要求全部替換。”對於碧桂園上下對於產品品質的精益求精，讓研發基地一名負責人記憶猶新。

最終，精工系列產品以其方正的戶型空間、最高可達92.7%的得房率、全屋定制式收納系統、幹濕分離的衛生間設計等優勢讓很多項目剛上市就受到市場的追捧，“這是碧桂園歷史上里程碑式的產品，在建築空間、戶型設計、裝修品質等全面升級，具有奢華、舒適、健康、實用、人性化、低碳環保等諸多特點，關照至52個生活細節，不少客戶一見傾心，當場認籌”，碧桂園相關行銷負責人表示，新產品入市對拉動今年上半年的項目銷售功不可沒。

“跟以往的產品不同的是，精工系列新品面積段涵蓋廣，兼顧了不同消費群體的需求，從居住理念、建築設計、裝修標準等多方面進行綜合考慮，諸如其中的大平層產品，打造的就是可以媲美別墅的空中大宅。”碧桂園助理總裁、研發設計中心總經理、廣東博意建築設計院院長李煥端表示。

當房企發展逐漸回歸到“產品力”本身，優秀的產品總能在競爭中脫穎而出。“只有設計出經濟、實用、安全、美觀的戶型產品，才能提高客戶的居住體驗，實現消費者與房企的雙贏”，有行業人士認為，碧桂園對產品的精益求精有利於其在市場上獲得更好的品牌認可。

區域戰略調整塑品牌

在產品品質升級的同時，碧桂園的區域調整也在同步進行。2015年，碧桂園“鞏固三四線，擁抱一二線”的城市佈局戰略開始落地。“作為千億元房企，光做三四線滿足不了我們後千億的要求。一線是三四線基礎上新的補充，一是品牌的提升，二是產品和地域的豐富。這樣以後不管是一二線，還是三四線，我們都要把它們做大做強，這個才有利於企業的一個長遠發展”，碧桂園聯席總裁朱榮斌表示。

2014年9月，碧桂園首個環北京區域專案碧桂園九龍灣亮相，2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區徐行鎮02~05地塊，首個在廣州以外的一線城市項目正式落地；2015年5月，碧桂園聯手北京城建拿下河北灤平金山嶺地塊，再次在環北京區域佈局。

在一線城市或者環一線城市的拓展被認為是碧桂園提升自身品牌的關鍵一步，“通過在一二線城市打造優質專案，將會把碧桂園帶到一個新的高度”，莫斌說道。

對於長期在三四線城市深耕，已經形成了優秀的建築、裝修成本控制能力的碧桂園而言，進入一二線城市拓展顯得遊刃有餘，畢竟與三四線城市的消費者相比，一線城市購房者對於價格並不那麼敏感，而且相對三四線城市，一線城市的房價上漲空間更加明顯。

以碧桂園4月底獲取的上海嘉定項目為例，雖然成交溢價62.16%，樓板價8108元/平方米，但目前該區域的房價已經超過了1萬元每平米，而且還有很大的上漲空間。“與北上廣深做個對比，北京四環都4萬、5萬了，深圳關外很多樓盤也都4萬，上海的整個城市發展規劃和交通規劃，都已經把嘉定區域交通與城市配套做得比較好了”，在分析上海地塊的前景時，朱榮斌認為，在一線城市拿地，不能光靠算帳，要判斷大格局。

事實上，在行業觀察人士看來，進入一線城市不僅能幫助碧桂園提升盈利空間和整體估值，還能向投資者展示出“積極轉型”的形象，在行銷層面重塑品牌品牌形象，這點無論對於新老客戶都會產生正面影響。

梳理今年上半年碧桂園的銷售業績就可以發現，產品升級和區域調整在不斷提升碧桂園的品牌美譽度。在上半年碧桂園實現的544.7億元銷售額中，碧桂園老業主推介成交的金額就達到了170億元，同時，碧桂園自行開發的國內最大的房地產移動互聯網應用─鳳凰通（註冊用戶:55.3萬人）於期內也貢獻了75.6億元的銷售額。

融資能力提升降成本

碧桂園發展節奏的調整在提升品牌和盈利能力的同時，也在為碧桂園的財務杠杆提供了調整空間。2014年在吳建斌出任碧桂園CFO之前，碧桂園的平均融資成本一度在8.5%以上，但隨著碧桂園主動降速調整，其總負債和融資成本也在顯著下降。

“碧桂園調低了2015年和2016年的銷售目標增長比例，這將幫助其減少對新債務的需求，同時也使得其業務規劃更加穩健”，在最新的評級報告中，穆迪提升了對碧桂園集團的信用評級，其分析師認為，評級提升反應了這一年來碧桂園在財務資金管理方面的實力。

這其中很大部一份功勞要歸功於碧桂園首席財務官吳建斌。2014年4月從中海跳槽至碧桂園之後，吳建斌展示了其高超的財務能力，不斷通過發行境外債和銀團貸款來提高碧桂園資金來源的穩定性。其中包括2014年發行總值8億美元的5年期境外債、拿到總值45億元港幣的4年期銀團貸款等。在其上任一年後，碧桂園的融資成本已經降到了平均7%以下。近期，碧桂園又在尋求兩筆大額低成本融資，若能實現，2015年碧桂園的綜合融資成本可以降到6.5%左右。

如此低的融資成本在港股上市內房企中並不多見。梳理年報資料可以發現，富力、雅居樂、?大等標杆房企在2014年的平均融資成本均在8%以上，個別企業甚至接近10%，能與碧桂園媲美的，只有中海地產、華潤置地、越秀地產等國企紅籌等，上述企業的融資可以低至5%以下，“將平均融資成本降到5%是我的長遠目標”，吳建斌說。

在債務結構優化上，吳建斌一方面積極利用借新還舊的手段降低成本，另一方面也通過引入戰略投資者來增強企業實力。今年4月，碧桂園就通過引入中國平安，獲得了近63億元港幣的現金。

“中國平安人壽作為戰略投資者，並不會影響公司的經營決策，但在資本市場上的身份就不一樣了。有保險資本背景的資本加入，在資本市場評級中，碧桂園就更有可能升格為投資級，這對碧桂園獲得低成本融資有極大的幫助。”吳建斌表示。

目前，碧桂園已經是2014年以來被國際評級機構調升評級次數最多的內地房企之一。包括高盛、摩根大通、美銀美林等在內的34家券商及機構中，有19家券商都授予了碧桂園“買入”評級，“中性”類評級有10家，85%的券商及機構都在看好碧桂園。

就像穆迪預計的，碧桂園將會繼續優化其債務結構並降低借貸成本。因此，其信用指標應會在未來12~18個月內保持強勁。特別是其調整後的息稅前利潤（EBIT）與利息比率可達到3.8到4倍，而收入與債務的比率會在120%到130%之間，這樣的經營結果會讓碧桂園繼續立足於Ba評級的上游。

7月8日下午，浙江溫州上演“地王”爭奪戰。經過近5個小時的24輪激烈爭奪，新希望地產最後以總價53.01億元競得“中央綠軸”地塊，刷新溫州單塊土地總價紀錄。


相對於股市的弱勢調整，樓市已出現反彈之勢。

7月8日下午，浙江溫州上演“地王”爭奪戰。經過近5個小時的24輪激烈爭奪，新希望地產最後以總價53.01億元競得“中央綠軸”地塊，刷新溫州單塊土地總價紀錄。“由於是組合地塊，規模較大，再加上地塊區位優越，總價比較高，但在預料之中。”土地出讓當天，負責拿地的新希望溫州立體城專案總經理姜孟軍對《每日經濟新聞》記者稱。易居智庫研究總監嚴躍進認為，溫州“地王”的出現，市場信號意義很明顯，新一輪的樓市上漲或將到來。

新希望53億奪地王

沉寂許久的溫州主城區土地市場再度升溫。7月8日，溫州中央綠軸“巨無霸”地塊在經歷了一番波折之後，終於順利進入出讓市場。

出讓公告顯示，“中央綠軸”地塊總共由F-03b地塊、F-04b地塊、F-04c地塊、F-06地塊、F-09地塊、F-30/F-31地塊等6宗地塊組成，總建築面積409152平方米，用途為城鎮住宅、商務金融相容商業。出讓起始價共38.5712億元,為溫州歷年組合地價新高。

據當地媒體描述，開拍時間未到，拍賣廳裡就座無虛席，地塊競拍活動從15：00開始，首輪，開發商即直接加價超過10億元，以超過49億元的高價引發現場轟動。最後經過4小時40分，24輪拉鋸式報價，在傍晚時分，來自成都的新希望地產以53.01億元的高價取得該6宗地塊。

嚴躍進認為，目前溫州已經取得了較好的去化效果，所以積極拿地和補倉是房企正確策略。目前溫州房價已經排在全國前10，這表明溫州已經走出了過去樓市低迷的格局。據易居智庫提供的資料顯示，6月末溫州新建商品住宅的庫存面積為480萬平方米，庫存去化週期為15.8個月。而今年初的時候，這兩個指標還呈現了下滑態勢。

實際上，這已經是新希望地產在溫州二度拿地。目前，新希望地產打造的立體城專案為溫州最大的招商引資項目。專案位於溫州永嘉縣三江商務區，規劃用地面積765畝，建築面積180萬平方米，總投資210億元。“除立體城項目外，我們希望在溫州有更多的投資與發展”，姜孟軍表示，“中央綠軸”地塊位置優越，靠近市政府，為溫州市重點打造專案，將定位於改善型需求，立足高端精品。

推地節奏加快

溫州素來是全國房產市場的重要風向標。經歷最近幾年的低迷後，溫州樓市已經出現回暖態勢，土地市場也一改此前冷清格局。7月2日，中梁、融信、華鴻三家溫州本土品牌房企爭奪龍灣城市中心區G-01地塊，最後中梁以14.3億元成功拿下該地塊；日前，華鴻地產也以4.38億拿下里安塘下地塊，溢價62%。

溫州市住建委發佈的統計顯示，上半年全市銷售商品房20214套，同比上升23.87%。姜孟軍認為，溫州樓市此前雖然經歷了連跌的低迷狀態，但近期已出現觸底回升的態勢。

伴隨著樓市的復蘇回暖，下半年土地市場出讓節奏開始加快。據溫州公共資源交易中心的土地出讓預告顯示，今年7月份，溫州全市將有25宗地塊要競拍，總計擬出讓約58.5萬平方米（約合877.5畝）。而杭州土地市場也漸漸有了起色。據瞭解，杭州7月將有11宗近700畝（695.24畝）地掛牌，掛牌量環比暴漲170%。

嚴躍進認為，土地市場回暖，表明浙江或成為房地產熱點區域，目前這些城市基本到了跌無可跌的地步，從供求關係等層面看，浙江房地產市場發展後勁還是比較強勁的。“地方政府的市場預期轉變，是增加供地的一個先決條件。”嚴躍進認為。

從全國範圍來看，資料顯示，6月300城市住宅用地推出規劃建築面積9534萬平米（環比增44%，同比增7%），成交規劃建築面積5993萬平米（環比增38%，同比降6%），宅地市場環比繼續向好，回暖趨勢逐步顯現。

廣發證券認為，一線城市土地成交市場明顯回暖，未來開發商對於一線城市拿地補庫存的意願將繼續加強，疊加一線城市優質地塊稀缺性的進一步加強，未來一線城市依然是房企爭奪的重點，二線城市分化將更加明顯。

分時度假、民宿、長租公寓……這些看似並不直接相關的業態都涉及同一個模式——閒置房產資源的利用，上述這些業態的連鎖企業則頻繁受到風險投資者的青睞。

記者7月12日獲悉，主打白領長租市場的貝客公寓近期將啟動Pre-A輪融資，涉及約4000萬~5000萬元的融資額。無獨有偶，國內短租民宿預訂網站小豬短租近日對外宣佈，已完成6000萬美元的C輪融資。

多位元業內人士向記者表示，這些能夠充分利用閒置房源的業態正越來越受到投資者關注，而這些資源的互聯利用，將成為下一個業內UBER。

兇猛擴張

每一個行業都在不斷通過互聯網進行垂直改變，大資料時代獲取使用者資訊成為焦點。而對於公寓這個資產稍顯重的行業，這樣的改變才悄然開始。

“我們公司成立於2013年底，註冊資金人民幣2000萬元，主打長租公寓，我們採取的是整租形式，以便於統一管理。”貝客公寓管理有限公司創始人魏子石告訴《第一財經日報》記者。

見到記者的時候，魏子石剛見完一名投資者，曾任公司高層的他因為參與過公司的地產項目，發現了存量房市場的空間，因此選擇了公寓市場的創業。“我們現在正啟動Pre-A輪融資，大約涉及4000萬~5000萬元的融資額，融資後會進行一系列的擴張發展，我們計畫到2015年年底累計開店15家以上。”魏子石透露。

就在貝客公寓打算融資的同時，另一家類似業態的企業已經獲得了融資。

日前，國內短租民宿預訂網站小豬短租對外宣佈，已完成6000萬美元的C輪融資，這也是目前國內短租領域的最大融資額。本輪融資由愉悅資本領投，晨興資本、中信資本、和玉資本跟投，乙太資本作為財務顧問。小豬短租2012年正式上線，房源覆蓋全國200多個城市，在超過20個重點城市設有辦事處。小豬短租CEO陳馳表示，新的融資將主要用於品牌建設、產品創新等方面。

此前，小豬短租獲得晨興創投千萬美元的A輪融資，2014年6月完成1500萬美元的B輪融資，由君聯資本領投，晨興資本跟投。

一位元從事風投的業內人士告訴記者，他們每天都在不斷接觸這樣的房屋租賃管理公司，在面臨房地產市場從開發轉向存量房後，未來通過租賃以及增值服務獲取的回報將繼續加強。

結合創業空間？

在魏子石看來，貝客公寓與其他長租公寓的不同之處在於，其在公寓內做了大量社交和創客空間平臺，並通過很多產業配套的招商來滿足其長租公寓的特色。比如，其在南京的某門店就引進了酒吧，而這個門店也主要是吸引文藝青年聚聚。而其在另外一家位於市中心的門店則引入了創客空間，魏子石希望可以把這個長租店打造成創業者的聚集區，未來門店的收入就不僅僅是租金，還可以是一些圍繞創業的附加收入。

還有一個更為重要的原因是目前各地政府都在鼓勵創業，而很多創業空間都是通過舊的工業用地進行的改造，因此這樣的空間成本相比商業用地更加低廉，對於長租公寓而言，獲取這樣的項目並改造成創業式長租公寓成本更低。

魏子石的這個想法也越來越被其他長租公寓“效仿”。

《第一財經日報》記者從可靠管道瞭解到，目前創業社區方糖社區計畫與魔方公寓合作，也希望打造創業式公寓項目。

不過，也有業內做創業空間的人士對此持有謹慎態度，認為這樣的模式並不能實現創客的聚集，而後續的延伸產業鏈打通也並不那麼容易，畢竟公寓的本身是出租，並不是創業。

目前，貝客公寓每間客房的投入約在5萬元，貝客公寓的出租率大多超過90%，根據不同的地段，每月租金從約2000元到6000多元不等。

“每個專案的投資回報期大約在2年半到3年，公寓還能拉動周邊餐飲、洗衣等服務。而且也給了大學畢業生擔當店長的機會，我們今後也會考慮讓優秀的店長參與持股，利益分享。”魏子石坦言。

盤活閒置資源

或許因為公寓業態的“錢景”，所以友社、青客、魔方、蘑菇、自如寓等一批業者崛起。分為集中式和分散式，前者便於統一管理，後者便於迅速擴張。

甚至連酒店業者也開始摩拳擦掌。有業內人士透露，如家、鉑濤等酒店業者也在研究公寓細分業態，或許會在未來進軍該市場。

“長租公寓可以合理配置房產的閒置資源，比如一些工業廠房可以改建為公寓，低成本而高收益。一些開發商在樓市低迷時可以將閒置房源給予公寓經營者進行利潤最大化。近期，主打分時度假的途家就與萬科簽約合作，這既有利於萬科處理閒置房，也有利於途家獲得房源。”一位長期經營公寓的人士分析。

對於房地產商而言，這也是處理存量房的優勢。

記者多方瞭解獲悉，目前YOU+公寓也將進入上海，這個項目也是與房地產開發商合作，幫助開發商處理那些銷售困難的存量房專案。

此外，很多開發商也可以通過“帶租銷售”的模式進行小戶型公寓銷售，對於購房者而言可以立馬投資小戶型並獲得租金回報，對於開發商而言可以快速銷售自己的物業，而對於長租公寓而言可以獲取優質物業進行改造出租。

魏子石認為，基於長租公寓的優勢，該市場還將無限擴大。未來這些公寓產品還將衍生出金融化產品，這樣就可以繼續將資產做輕，按此發展，這個市場將快速標準化和擴大化。

近7成屬中小戶 陳茂波：供求失衡漸緩

政府持續推地成效彰顯，未來3至4年的潛在私人住宅供應量達8.1萬伙，創歷史新高，當中69%屬於中小型單位，同創新高。發展局局長陳茂波指，供求失衡問題正逐步紓緩。

陳茂波昨天在網誌指出，截至今年5月底，估計未來3至4年的潛在私人住宅供應量，將會上升至8.1萬伙，較今年首季7.8萬伙，增加3,000伙，增幅4%，並較現屆政府2012年6月底上任時，錄得的6.5萬伙高出約25%，創有紀錄以來新高。

按未來3至4年8.1萬伙潛在供應計算，平均每年約2.3萬伙，較政府供應目標的1.88萬伙，高出23%，反映供求趨向平衡。

明年落成量 料達2萬伙

陳茂波表示，一手住宅供求失衡問題正逐步紓緩，2010年至2014年的新增私人住宅土地，可供興建約8.76萬伙，比期內的一手住宅總吸納量6.55萬伙，超出逾34%，認為若能繼續有效地增加土地供應，有望扭轉供求失衡的情況。

未來供應續來，預計5月份已完成補地價或即將完成招標等程序的土地，可額外提供約8,000伙供應，而明年的落成量則達2萬伙。

根據發展局資料顯示，在8.1萬伙潛在私人住宅單位之中，會以中小型單位（實用面積少於1,075平方呎）供應量最多，涉約7.06萬伙，佔總潛在供應87%，其中以實用面積753平方呎或以下的單位供應最大，涉約5.59萬伙，佔69%，較今年首季67%的比例高出兩個百分點，並創出新高。

過去1年多的二手樓價升幅，很大程度是由小型單位帶動，主因是樓價金額較細，故取得銀行或按揭證券公司的融資百分比會較高，容易被心急「上車」的巿民吸納。

但陳茂波認為，單位呎價因此出現「破頂」，以至新界單位呎價比巿區同類單位更高的現象，值得深思。

不過，亦有業界人士指出，本港目前的經濟基調良好，而且息口仍然低企，即使年底美國有機會加息，預期加息幅度有限，相信樓價短期內大跌的風險不高，而政府增加住宅供應的政策，則可以紓緩樓價的升勢。

批「拉布」 惡化房屋問題

陳茂波表示，土地供應與房屋的關係，就如麵粉與麵包，轉化過程需時，坦言政府沒有魔術棒，短中期會繼續透過改劃合適的土地興建房屋，質疑反對改劃1%綠化地帶建屋的舉動，是否為了市民的福祉，抑或是有其他企圖。重申阻礙土地供應的「拉布」行為，只會令本港的房屋問題倒退得更嚴峻，最終受害的只會是普羅市民。

市建局旗下馬頭角北帝街重建地盤，將於明天截標，項目可以興建約160伙，最快2019年落成，估值約5.26億元，樓面地價約6,000元。

涉160伙 地價約6000元呎

上述重建地盤位於馬頭角北帝街30至40A號，佔地約1.17萬平方呎，地積比率約9倍，可建樓面面積約10.53萬平方呎，可建約160個單位，其中50%單位實用面積不能多於480平方呎，但最少不能少於260平方呎，亦設有1.76萬平方呎商業樓面面積。

項目早前接獲32間財團遞交意向書，市場反應熱烈，除了長實地產（01113）、新地（00016）及新世界發展（00017）外，麗新發展（00488）、資本策略（00497）、世茂（00813）及萬科置業（香港）等亦有參與。

太古城5日零交投 二手短期料拉鋸

股市波動，市場觀望氣氛濃厚，10大屋苑過去周末錄9宗成交，半數屋苑捧蛋，鰂魚涌太古城連續5日零成交。業界估計外圍局勢未喘定，二手短期或續膠着。

據中原地產指，10大屋苑過去周末錄得9宗成交，按周上升12.5%，惟半數屋苑捧蛋。其中，港島區由對上一周3宗買賣跌至1宗，鰂魚涌太古城已連續5天「零成交」。另美聯物業指錄得約9宗成交，回落25%；利嘉閣地產錄17宗，按周回升13%；至於香港置業錄約5宗（各代理行統計之屋苑有別）。

嘉湖睇樓跌6成 美孚客「齋睇」

前綫地產代理指，縱然股市上周大瀉後再度回升，惟心理影響未消退，過去周末二手樓市仍淡靜。

中原地產高級分行經理馬斯力指，天水圍嘉湖山莊睇樓量大跌近6成，昨單日僅約10餘組客；而荔枝角美孚新邨自上周連錄兩宗撻訂後，睇樓客轉趨審慎，大部分「齋睇」未有還價。

有代理指，除股市因素，現時二手平盤已被消耗，低息等因素下業主叫價企硬，準買家知道市場沒有「平貨」可執，寧抱觀望，料短期交投續膠着。

銀湖?天峰高層 減42萬沽

個別業主擔心股市續波動，寧及早減價離場，如銀湖?天峰8座高層E室，實用面積689平方呎，剛減價42萬元至888萬元沽出，實用呎價1.29萬元，賣方持貨約4年賺約313萬元。世紀21奇豐分行經理梁榮貴指，馬鞍山全區昨交投一宗起兩宗止，睇樓客稀疏，7月至今暫錄34宗，料全月交投按月跌3成。

另外，青衣灝景灣9座高層B室，實用面積687平方呎，昨減價27萬元至733萬元易手，實用呎價1.47萬元，仍屬同類新高。抗跌力較弱的居屋物業減幅較大，如兆康苑M座低層6室，連減5口、共25萬元至305萬元自由市場價易手。同區屯門龍門居11座中層E室，減價12萬元或5.5%至206萬元綠表價沽。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表指，港股巨震後巿場情緒尚未平復，二手業主叫價反覆，預期外圍局勢尚未完全喘定，股巿短期續波動，將成二手巿場交投阻力，第三季樓價或現「微整固」。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑則指，近日樓市欠缺一手新盤刺激，各區二手成交放緩，預期交投量在未來一至兩個月緩慢復甦。

二手市場量跌價穩，市場續錄零星高價成交，新元朗中心兩房戶以呎價1.1萬元沽，創屋苑新高；另將軍澳東港城複式戶1,600萬元沽，呎價1.6萬元破頂。

美聯高級營業經理李怡澤指，該新元朗中心4座中層B室，實用面積466平方呎，微減6萬元至532萬元易手，實用呎價11,416元，屬屋苑呎價新高。據悉買家為外區投資客，賣方2010年以228萬元入市。

此外，長沙灣喜雅再錄高價成交，中原地產分行經理雷澤麟表示，該2座高層A室，實用面積510平方呎，成交價718萬元，實用呎價1.4萬元，屬兩房新高價，新買家是東九龍居民，原業主2012年508.8萬元一手購入，原先作收租用途，現持貨3年帳面獲利209.2萬元或41%。

東港城複式 呎售1.6萬新高

另市場消息指，將軍澳東港城6座頂層複式，實用面積約964平方呎，望銀線灣海景，以約1,600萬元易手，實用呎價16,598元，成交價及呎價均創屋苑紀錄新高。原業主於2010年斥資805萬元買入，持貨5年，勁賺795萬元，升98%。

美聯物業陳偉平指，東涌影岸?紅A座高層C室，實用面積1,562平方呎，屬原裝相連戶，以理想價約1,999.8萬元易手，實用呎價12,803元，原業主於2007年以1,200萬元購入，帳面賺約800萬元。據悉，目前市場並沒有此類原裝相連戶放盤。

戴德梁行高偉雄：中資頻承租 增值潛力大

盡管近期股市波動，戴德梁行投資及顧問服務部董事高偉雄認為，可能會吸引資深投資者重投物業市場，受惠中資頻租甲廈，他特別看好核心區甲廈的升值潛力，下半年呎價看升兩成。

據戴德梁行數據顯示，本年第二季度共錄得單一成交金額逾1億元的大額成交涉及86宗，總成交金額達到179.99億元，成交宗數與最近數季相若，顯示買家對物業投資的興趣持續，但以用家為主，反而資深投資者入市個案不多。

「本年第二季中港股市暢旺的時候，不少資深投資者專注於股票市場而非房地產市場，至於近期的股市波動，對個別買家或業主短期或會有陣痛，但亦可能會吸引一批資深投資者重投物業市場。」他說。

「漣漪效應」 刺激整體商廈

「但假如往後股市一直向下瀉，甚至進入熊市階段又是另一回事，買家當然亦要留意希臘債務危機事件，例如希臘最終是否會脫歐，這些不明朗因素亦會困擾市場。」

本年商廈市場重新成為工商市場的焦點，「由於有滬港通的關係，上半年有不少中資落戶承租中環、金鐘的甲廈，但這兩區均沒有新供應，推高了商廈的租金或其租金回報，令到投資者及用家重新留意商廈市場，故造就近期不少商廈錄得矚目或創新高的成交。」高氏指。

如港交所（00388）早前以約5億元沽出中環環球大廈17樓全層，呎價3.05萬元，為該廈新高，亦為全港呎價次高；而較早前合和（00034）主席胡應湘夫人亦以每呎3.5萬元沽出皇后大道9號全層，創全港新高。

高氏預料商廈熾熱的氣氛仍會得以持續，樓價會有15至20%的升幅，而在中資搶租的情況下，一些舊租客不欲以貴租承租核心區甲廈，便會轉投其他區域的商廈，故在「漣漪效應」下，其他非核心地段的商廈亦將會受到刺激。

活化工廈市場 看好東九

而另一個比較看好的市場則是活化工廈市場，他特別看好東九龍區，但由於現時不少業主叫價相當高，令到連同活化的成本計算，每呎成本與區內的商廈成交水平相若，賺價的水位就不多，故他認為買家可留意市場上是否有一些筍盤，可能仍會有15%的賺價幅度，但要小心計數。

由於預計活化工廈的限期於明年首季屆滿，買家在市場上的選擇亦愈來愈少，故他預料下半年工廈的成交也會減少。

他最後提到，「美國一再推遲加息的時間，低息環境仍然持續，業主持貨成本相當低，加上辣招亦增加了他們的換貨成本，他們亦不急於放售物業，除非是有買家出超高價洽購物業，才會令到業主願意割愛。」

　　股票市場過去一周大幅波動，更加波及樓市，有個別買家憂慮現時入市會「買貴樓」，故紛紛欲「打退堂鼓」，令市場要求「取消交易」及「撻訂」個案浮現，並出現新買家、代理及業主等之間的爭議。

　　消息指，昨日美聯天水圍嘉湖山莊分行門外，有數名人士手持示威的標語，投訴該行代理；據了解，該批人士最近入市嘉湖山莊單位，已四出搵樓一段時間，惟市場盤源短缺，故一直未能入市，於上周日經代理介紹後，打算購入嘉湖山莊一個中層單位，業主開價四百五十三萬元，當時準買家未有睇樓便決定入市，即日簽定臨時買賣協議，並付二萬元的訂金。

　　而翌日該名買家經考慮後，曾致電處理該宗交易的代理，並表示希望終止交易及取回訂金，而代理則表示，在簽臨時買賣協議後，已付的交易訂金不可取回，而代理亦安排準買家及其家人一同到單位睇樓，而買方於睇樓後決定再加訂十萬元，最終合共斥十二萬元訂金拍板入市。

　　及至上周四，買家及其家人表示，希望取消交易並取回訂金，惟代理回應指，已簽訂合約，故只可以作撻訂個案處理，因此買方蝕約「十二萬元」，最終買方決定報警處理。

　　美聯住宅部行政總裁布少明回應事件指，該行作為業主及買家雙方代理，須保障雙方權益。經了解事件後，該公司的員工與買賣雙方通過正常專業買賣程序進行，買家亦慎重地作出考慮後，決定購入嘉湖山莊一單位，並希望買家尊重合約精神。該公司職員在每宗交易均須向買賣雙方及股東作出交待。

　　該公司會與客人進一步商討解決方案。不過，對不當的指控仍保留法律權利。亦表示明白近日股市波動，個別買家會對前景憂慮，但仍須為其所作的決定而負責。

　　二手市場成交量下跌，惟仍有部分屋苑錄零星新高成交個案，其中將軍澳東港城錄雙破頂成交，屋苑高層特色戶以一千六百萬元沽出，平均呎價一萬七千九百元，成交價及呎價均創屋苑新高紀錄；另外，長沙灣喜雅造價七百一十八萬元，創兩房造價新高紀錄。

　　市場消息指，將軍澳東港城特色戶錄新高成交，單位為六座頂層複式戶，面積八百九十二方呎，獲買家以一千六百萬元承接，呎價一萬七千九百三十七元，成交價及呎價均創屋苑新高紀錄。

　　據悉，新買家為原居於港島東的換樓客，有意換入特色單位，該單位為複式單位，且位處及高層，可望西貢銀?灣及內園雙景，屬屋苑優質戶。

　　房協喜薈喜漾開盤在即，首個喜系列長沙環喜雅錄兩房新高價成交，中原分行經理雷澤麟表示，單位為二座高層A室，面積五百一十方呎，屬兩房間隔，成交價七百一十八萬元，呎價約一萬四千零七十八元。

　　據悉，新買家是東九龍居民，見該區近年發展快速，社區發展成熟，故一睇樓即決定購入自住。

　　原業主於一二年以五百零八萬八千元購入單位，原作收租用途，見本區快速增長，升值滿意，遂決定出售，持貨約三年，帳面獲利約二百零九萬二元，單位期內升值逾四成。

　　居屋亦錄新高成交，市場消息指，油塘油翠苑錄居二市場造價新高成交，單位為B座高層九室，單位面積六百三十九方呎，未補地價以五百八十萬元成交，呎價約為九千零七十六元，成交價創屋苑居二市場造價新高。

近年台灣房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資客目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。

現在有意前往日本投資的民眾，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。

首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本餘屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。

另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。

儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資客帥過頭也在臉書提醒，日本5年內買賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還必須親自去一趟日本，也很麻煩。

有評論文章指出，70年代后期至80年代中期，日本的城鎮化進程基本結束，但較快的經濟發展速度與整體趨於寬鬆的貨幣政策帶動房地產經歷第二周期的快速發展，同時房地產背后隱藏著巨大的人口老齡化危機。80年代中后期至90年代初，日本收緊的貨幣政策最終刺破房地產泡沫，失去城鎮人口居住需求支撐的房地產虛假繁榮迅速破滅。這篇文章具有一定參考意義。

一、戰后至1972年，城鎮化的快速提高和寬鬆的貨幣政策導致房地產市場發展過熱，房地產價格持續上漲。1972年至70年代中期，在寬鬆的貨幣環境下，不斷上升的通貨膨脹促使日本的貨幣政策收緊，房地產價格回落。

1、戰后至1972年，城鎮化率快速提高成為日本房地產發展的主要因素。70年代初期寬鬆的貨幣政策導致房地產市場過熱。

日本在戰后的二十幾年里，城鎮化得到了很大發展，由1950 年的38%上升到1970年的72%。激增的城鎮人口住房需求推動房地產市場持續增長。1945-1950年，戰后日本出現大規模結婚生育潮，出現第一次“嬰兒潮”，人口增長率較高。20世紀70年代，第一次嬰兒潮時期出生的人口進入結婚、生育期，第二次“嬰兒潮”出現，不斷增加的成年人數以及顯著提高的收入水平加大人們對房地產的需求。

戰后20年日本房地產市場在城鎮化推動下快速發展。剛性需求的迅速釋放加強了房地產市場價格上升的預期，日本土地價格暴漲。

70年代初期寬鬆的貨幣政策導致房地產市場過熱。1970-1972年，為應對日元升值的壓力，日本銀行連續6次下調再貼現率，再貼現率降到4.25%的戰后最低水平，以擴大房地產行業融資。同時增加財政支出，減免所得稅。在寬鬆的貨幣政策和財政政策刺激下，貨幣供應量大幅增加，房地產行業迅速發展。

2、1972年至70年代中期，不斷上升的通貨膨脹率促使貨幣政策轉緊，房地產價格回落。

這一時期，日本城鎮化發展速度放緩，緊縮的貨幣政策直接導致房地產市場回落。1955-1973年，日本經濟進入高速增長時期，年平均經濟增長率為9.8%。1973-1974年，日本通貨膨脹率由10%上升到25%。為了應對不斷上升的通貨膨脹壓力，日本銀行開始實施緊縮的貨幣政策。1973年1月和3月，存款準備金率分別提高到1.0%和1.5%。1973年4月至1974年1月，日本銀行連續5次提高再貼現率，從4.25%上調至9.0%。存款準備金率也從0.5%上調至2.25%。同時限制金融機構貸款規模，不斷緊縮的貨幣政策使土地價格逐漸恢復到正常范圍，新建住宅數量開始下降。

二、70年代后期至80年代中期，日本經濟快速發展帶動房地產行業繁榮，80年代中期，城鎮化進程接近尾聲，日元不斷升值導致經濟下行，寬鬆的貨幣政策加速人們對土地投資熱情，房地產價格上漲。80年代后期至90年代初，受物價上漲和石油危機影響，貨幣政策收緊，房地產價格回落。

1、70年代后期至80年代中期，經濟的快速增長拉動房地產行業發展，80年代中期，日本城鎮化進程進入中后期。“廣場協議”的簽訂造成日元不斷升值，在出口受阻導致經濟下行后實施寬鬆貨幣政策，進一步刺激房地產價格上升。

1975年到1985年，日本經濟保持高速增長態勢，年均復合增長率超過5%，居民生活水平顯著提高。盡管石油危機期間曾出現了通貨膨脹，但並沒有對經濟造成顯著影響。80年代后，日本失業率一直保持在3%以下，遠遠低於其他發達國家。1985年，日本的城市化率達到76.7%，城市化基本接近尾聲。但“廣場協議”簽訂后，不斷升值的日元抑制出口增長，日本出口金額同比開始出現負值並大幅下降，整體經濟在1986年進入下行頻道。

為刺激經濟復甦，日本央行加大國內貨幣供應量，帶動房地產市場繁榮。1986年1月，日本央行貼現率降至4.5%，以此為開端，連續5次降息，貼現率降至戰后最低點2.5%。銀行基準利率也維持了27個月的2.5%超低水平。1987-1990年間，貨幣供應量的增長率連續4年超過兩位數。寬鬆的貨幣政策刺激企業貸款需求，加速人們對土地投資的熱情，房地產價格上漲。1987年，日本全國總用地地價的平均上漲率為85.7%，住宅用地為102.5%，商業用地為59.5%。

2、80年代后期至90年代初，日本經濟恢復，物價上漲，貨幣政策由松轉緊促使房地產價格高位回落，並直接導致之后持續多年的房地產低迷。

1986年后，日本經濟恢復增長。貨幣政策轉緊直接導致房地產價格回落。1988年，日本gdp增長率接近7%，通脹率接近3%。1989年，為了防止物價上漲，貼現率提高到4.25%。“海灣危機”爆發后，為了防止石油價格上漲導致通貨膨脹，日本央行采取緊縮的貨幣政策，將官方貼現率和基準利率均提高到6%。壓縮貨幣供應量，1989年和1990年的增長率分別為2.4%和4.5%。同時，控制房地產貸款增速。1990年末，緊縮的貨幣政策效果顯現，房地產價格回落。之后，受需求方面增長空間有限，日本的房地產市場長期處於低迷狀態。

日本在城鎮化前后經歷的兩次房地產周期波動，雖然都伴隨著房價的上漲與回落，但引發房價波動的原因不同，第一次周期性波動時，城鎮化與收入增長為住房需求提供了穩定的基本面支撐，城鎮化對房地產的影響大於貨幣政策對房地產影響。而第二次周期性波動時，日本城鎮化進程結束，城市人口開始下降，人口老齡化問題導致社會中年輕人比例減少，住宅剛性需求逐步回落，貨幣政策的突然收緊使得投資性需求快速離去，市場劇烈波動，貨幣政策成為影響房地產價格波動的主要因素。

三、90年代日本房地產泡沫破滅后，經濟增長放緩，人口老齡化問題導致房地產需求不足，貨幣政策影響有限，房地產進入長期低迷。

90年代后，日本gdp增長率逐年下降，在嚴重蕭條的經濟形勢下，日本經濟困難重重，經濟增長乏力，失業人口急劇增加。日本社會總人口增長緩慢，突出的人口老齡化問題導致日本經濟后續發展的動力不足，對房地產需求萎縮。1989年，日本老年人口占比為11.56%，到1999年，日本老齡化人口占總人口比重增至16.68%，遠超全球老齡化平均水平。老年人口比重持續上升，年輕人比例的下降造成整個社會中對房屋有真正需求的年齡階層不斷萎縮，住宅、商業等各類用地的價格持續下跌。

在經濟增長放緩的形勢下，日本采取了擴張性的貨幣政策，日本房地產經歷短暫回穩后繼續走向長期低迷。1991年7月到1995年，貼現率降至0.5%的低位水平。1999年3月，日本銀行下調無擔保銀行間隔夜拆借利率至0.03%。日本政府實施的零利率政策擴大了資金流動性，降低人們的通貨緊縮預期，日本經濟實現正增長。2000年，日本經濟繼續好轉，房地產消費和投資出現短暫上升趨勢，但緩慢的經濟增長和人口老齡化問題根本上導致房地產長期低迷。時至今日，日本房地產仍沒有顯著的回暖跡象。