雖然房市買氣低迷，但根據永慶房仲網統計，台北市6月的網路社區大樓單一物件的平均點閱次數仍高達279次，遠高於全台平均的106次，等於每個物件每天都有10個購屋者點閱，顯見北市的購屋需求仍強。

進一步分析，買賣房是人生大事，面對不同的住宅產品，目前網路上購屋者最青睞的是什麼？根據永慶房仲網6月的住宅物件點擊資料顯示，全台「社區大樓」的單一物件點閱次數為「非社區大樓」的1.7倍，可看出目前社區大樓在網路上的關注度、指名度遠大於「非社區大樓」。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，選購社區大樓有許多優點，如：整體規劃、社區管理、無障礙條件較佳、更有郵件代收或垃圾集中處理等服務，較能符合未來居住需求的潮流，抗跌效果較佳，因此較受消費者青睞。

至於，目前市場中哪些區域的社區是網友最熱烈關注的？統計永慶「社區行情導覽」資料發現，台北市前10名的熱門社區，其中文山區、大安區、內湖區各佔2個，並且前10名社區以中低總價的「郊區捷運宅」、「國宅」首購產品為主力。台北市前三名的社區大樓成交單價以大安區的大安國宅成交單價73萬/坪最高，中山區的基河國宅成交單價55萬/坪則相對親民。

黃舒衛表示，房市低迷，近期市場買方以自住需求為主，而北市郊區因房價較便宜，吸引許多首購族入住，而北市中心的國宅，因價格較實惠，也成為民眾入住北市中心精華區的首選。其中最特殊的當屬萬華區的的軍宅「慈安首璽」，雖然實價登錄大量登載交屋時的2字頭以下破盤行情，但目前法拍底價約每坪44萬，相較於周邊開價動輒60萬起跳的新屋市場，對購屋者很具吸引力，因此即使釋出量極少，但詢問度極高，受關注度不亞於市中心大型國宅社區。

至於新北市，10大熱門社區以位於板橋區、新店區為主，共佔了9成。由於板橋區商圈、交通都已成熟，且屬於新北的政經中心；新店區也有捷運及北二高的接口，交通發達，此二區都是北市外環第一圈的精華區，因此成為眾多新北購屋族成家的起點。新北市前三名的社區大樓成交單價，第一名板橋區的皇翔帝國39萬/坪，板橋區的新巨蛋成交單價也達75萬/坪，價格甚至跟北市市中心熱門社區大樓不相上下。

桃園市部分，10大熱門社區被桃園區、中壢區給包辦。桃園市受惠於航空城的計畫帶動全市發展，加上機場捷運的利多，人口紅利加持下，桃園台北一日生活圈的願景，桃園市的房市還是讓人有所期待。桃園市前三名的社區大樓成交單價，介於20~27萬/坪，以桃園區的中悅海德堡27萬/坪最高。

台中市部分，10大熱門社區位於烏日、南區及三大屯區為主，由於這些區域具有捷運綠線題材，加上人口不斷移入，市場發展潛力相當受到市場關注，也帶動區內社區大樓熱度攀升。台中市前三名的社區大樓成交單價，介於14~20萬/坪，以南區的大英國20萬/坪最高，烏日區的幸福台灣14萬/坪最低，此社區皆屬台中市郊社區大樓成交單價相對低。

至於台南市部分，10大熱門社區集中於永康區、北區、東區，這三區交通、建設、發展資源最多、產品多元，各項建設皆已發展成熟，吸引網路首購族群的注目。台南市前三名的社區大樓分屬北區、安平區、東區，此三區為台南市發展成熟的區域且這三大社區屋齡只有6~8年，成交單價，介於24~28萬/坪實屬合理。
最後，高雄市部分，10大熱門社區，苓雅區以4個社區成為冠軍，該區雖然經歷去年8月氣爆，但以全面復原，加上高捷有紅、橘兩線的通過，交通利多使社區大樓熱度增溫。高雄市前三名的社區大樓成交單價，介於18~32萬/坪，以鼓山區屋齡7年的美術之星32萬/坪最高。

買屋的人怕買貴了、賣屋的人怕賣便宜了，永慶「社區行情導覽」為社區大樓涵蓋量最多之網站服務，全網站擁有1萬5千棟社區大樓，整合永慶房產集團全台經紀人實地勘查，更結合了實價登錄與永慶成交資料，鎖定全台120萬戶以上社區大樓物件的行情變化，每天更新，呈現第一手的即時變動，並完整呈現物件周遭的交通、生活圈、學區、醫院，幫助買方買到價格合理的房子，也幫助屋主將房子賣出滿意的價格。

最後，黃舒衛表示，目前房市由過去賣方市場逐漸轉變為買方市場，且以自住盤為主，目前民眾消費信心受衝擊而偏向保守，加上升息、政策、選舉的不確定性未解，購屋腳步走緩，建議有意售屋的屋主，可適度增加價格彈性，以因應年底前各項選舉、市場變數，適度讓價，方可增加成交機會，先讓資金落袋為安。

財政部國稅局表示，不動產銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產予賣方並辦竣移轉登記者，非屬特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱奢侈稅條例)規定應課稅之銷售行為。惟賣方嗣後再行出售該不動產，其持有期間應以買方返還後賣方再次取得該不動產所有權移轉登記日起算。

該局說明，依奢侈稅條例第3條第3項規定，所稱持有期間指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。若買賣雙方合意解除契約，賣方係因另一契約行為(合意解除契約)再取得該不動產所有權，嗣後再出售時，應以再取得該不動產所有權之移轉登記日重新起算持有期間，且該部分以財政部2012年8月31日台財稅字第10100117020號令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件，始有適用。

該局說明，該令發布前已辦竣返還登記之解約案件，賣方嗣後再出售該不動產，於審認持有期間時，賣方原持有該不動產期間，得與該不動產辦竣返還移轉登記後之持有期間合併計算。惟自2012年8月31日後，財政部已重新解釋，故自該日後有解約返還不動產之案件，其持有期間已變更計算方式，該局特別提醒民眾注意。

該局舉例說明，林君於2013年1月15日銷售不動產並完成移轉登記與陳君，後雙方因故解除買賣契約，陳君於2013年3月15日返還不動產予林君並辦竣移轉登記，林君嗣後再行出售該不動產，其持有期間應自213年3月15日完成移轉登記之日起算，若持有期間未滿2年，仍係屬奢侈稅課稅範圍。

「房價跌了嗎？」總是購屋族最關心的話題，房地合一稅改近期過關後，這樣的期待更加強烈，可見房市並非沒有買盤，但大多仍在等待房價大跌。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰直言，房市景氣重新循環，這次房價最少緩跌三年，有意購屋的民眾，可以留意以下6種房子。

預售屋方面，莊孟翰認為，這幾年價格膨風太嚴重，如今價跌明顯是理所當然，表價打個八折都不算過份。如果發現有2、3年前購買的預售案屋主，現在以當初入手價格轉手，民眾可以考慮承接，因為價格膨風程度較低，不過，要注意是否為7月1日後才取得使用執照的北市建案，房屋稅可是大不相同。

近年房市多頭造就了很多投資客，莊孟翰指出，遇到資金周轉困難，甚至面臨斷頭的投資客，其手上物件因為急售，民眾可以趁機議價。戶數超多、久未完銷的預售屋，也值得民眾考慮，負有去化壓力的建商，餘屋（餘戶）多少都會降價出清。

還有一些建商不想賣、代銷也不願賣的餘屋，會委託房仲店頭整批銷售，莊孟翰說，這類餘屋比前述類型價格更低一些；如果有「合建分戶」的地主自售戶別更佳，直接向地主購買不用負擔管銷成本、仲介費，民眾取得價格又更平實。

最後為具備交通機能的中古屋，例如捷運宅，在市場一片不景氣中，買方詢問度和市場需求仍維持不墜。

最近市場上賣方變多了，房價一旦開始下修，買方就會期待下跌更多而不敢進場，反而房價持平時，買方會擔心續漲而立即進場。學者認為，房地合一稅能否讓買氣大幅回籠，仍需觀察房價下修幅度是否達到購屋族心中的理想範圍。

萬華「全坤雲峰」打出75折「降價第一槍」，帶動其他區域掀起價降潮，就連木柵也出現3字頭的建案，但即便如此，目前部分建商仍不願輕易降價。專家分析，一旦明年總統大選政黨輪替，屆時利空房市衝擊，建商就算再「ㄍㄧㄥ」，恐怕還是不得不舉白旗投降。

從一開始的土城「大同莊園」，再到萬華的「全坤雲峰」，近期多家建商都大打降價牌，希望能拉抬成交率。不過，現在還是有不少大型建商寧願祭出「低自備款」、「工程零付款」、「買房送裝潢」等促銷手段，對於降價仍是三緘其口。

然而，根據《新新聞》報導，其實現在已經有建商因建案銷售不佳、必須拿其他資產銀行融資，財務壓力相當沉重。房地產相關人士更指出，2016年總統大選一旦換黨執政，房市修正趨勢將更加明確，到時候就算建商嘴巴再硬，恐怕也得降價。

太平洋房屋行銷顧問李季鴻則在節目《富郁向錢衝》分析，如果建商的土地是在前年取得，在土地成本很高的情況下，建案幾乎沒有降價的空間，「除非建商倒閉」。

李季鴻表示，有些建商在部分地段的推案，土地是在10幾年前就取得，只是慢慢等到重劃完成後才推案，像這種建案的降價空間就會比較大，「就看建商願不願意讓你而已」。

假房東租屋、假屋主賣屋社會新聞層出不窮，還是有受害者不斷受騙上當。高雄許姓男子在租屋網看中鳳山一間透天厝，與屋主約定好交屋日期後，卻發現同一筆物件在網上招租，懷疑自己可能遭到詐騙隨即報警。警方就在約定的7月5日交屋日現場埋伏，逮捕假屋主劉男與假房仲盧女。

聯合報報導，警方表示，劉、盧兩人藉口要租屋而取得真屋主的身分證影本，之後就上網佯裝要售屋，而原先要買房的許姓男雖亡羊補牢未完成最後交易，不過先付的頭期款200萬已被歹徒花的剩下10萬。

假屋主真賣屋的詐騙事件層出不窮，買房要小心比對賣屋者與房屋權狀是否為同一人，不過現在偽造房地文件的技術也道高一尺魔高一丈，有時連專業的房仲或代書也難辨真偽，因此，同時要求「履約保證」也能大大的降低被騙的風險。

「履約保證」即買方陸續付的買屋款項都會先存進銀行帳戶中，由銀行做為履行契約的保障方，待所有買賣手續、過戶完成，屋主才能拿到所有價金。

而歹徒佯裝租屋而取得真屋主的身分證、印鑑章、印鑑證明、權狀影本的詐騙事件也不斷上演，屋主切忌隨便將這些重要文件交予他人使用，以免遭有心人詐用。

今年的第三季房市固然買氣吹冷風，但市場的熱度恐怕不會太冷。因為殿後的第四季有著總統大選的選舉逼近，行銷上自是難有順手牌，反而是推擠到第三季，搶市場搶買氣。最近業者的說法均以房地合一稅的新舊制來強化鼓勵買方進場。但第三季還將卡著鬼月佔了一個月，只是這些年來鬼月看屋買屋的禁忌不那麼重視，只要不搬遷一般來說鬼月對房市的影響愈來愈小，但總之也不至於反轉有熱度。

因此可以預估最近房市的量和廣告會漸增加，北台灣的案量粗估有近2000億元的案量，中部據台中市建築經營協會理事長林正昇預估，台中房市下半年推案量預估將達1,000億元；推案區域可說是遍地開花，聚焦在西屯區、北屯區、南屯區，2015全年推案量可達2,000億元。

林正昇指出，截至今年5月，大台中地區推案量已達到1,018.9億元，由於9月後恐受到年底總統大選影響，因此，預估暑假期間、也就是第3季，將會出現一波先前申請建照的新案搶市。

逐年下滑
北台灣房貸核貸成數逐年下滑，據金融聯合徵信中心最新公布「購置住宅貸款統計資訊」，新北市住宅2010年平均核貸71%，今年只剩63%，減少8個百分點，台北市則從67%減少至60%，房貸愈來愈難貸。專家表示，民眾想買35坪房子，得準備現金841萬元，想在北市買房真的很難！

從2010年起，雙北市陸續祭出4波限貸令，去年6月更新增新北、桃園共8行政區，讓近6年北台灣平均核貸成數逐年下滑。金融聯合徵信中心最新數據顯示，新北市2010年核貸成數平均71%，今年Q1已跌至63%，減少8個百分點，台北市也減少了7個百分點，核貸成數僅剩60%，創2010年來的歷史新低紀錄，桃園市6年也下滑了4個百分點。

新北市桃園也難貸
全國不動產執行副總經理林泇廷分析，影響房貸放款成數主要是因央行擴大選擇性信用管制區，除重災戶台北市，新北市、桃園房貸成數更嚴重下滑，由於政府頻打房，在預估房市將盤整，銀行保守鑑價、放款，其實中南部核貸成數也逐漸緊縮。

「房價過高是重點」
台北市核貸成數僅剩60%，太平洋房屋試算，若以每坪60.1萬元計算，想買35坪、總價2103萬元的3房，自備款高達841萬元，最受民眾青睞的25坪2房型，總價1503萬元，自備款也要601萬元，就連15坪套房，自備款至少360萬元。新北市房屋價31.4萬元，等於買25坪房子須自備291萬元，若搶買15坪小套房，口袋也要有175萬元。
太平洋房屋副總經理章克勤表示，台北市的房價高，核貸成數又低，以中山區因套房產品多，平均核貸成數僅56%，除非有父母金援，建議首購族選負擔較輕的新北市或桃園市，即使房貸成數下滑，年輕人只要存到100萬元，還是能進場，買3房也只要200~400萬元的自備款。
林泇廷指出，目前房地合一稅明年上路，央行應考慮解除選擇性信用管制，以紓解許多國人受限於貸款，而無法解決因工作、子女就學問題衍生出的購屋需求。
德明財經科技大學副教授花敬群分析，銀行作風險控管是正確的事情，台北市的癥結點終究還是房價過高，應針對問題解決，而不是怪罪銀行，自住買方若不在管制區，也沒買到第2戶，一般房貸還可貸到7成以上，影響較大還是投資客。

台北市素地難求，小型建商夾縫中求生存，近期便有百坪以下基地個案進場，總價壓在2500萬元左右，甚至提供售後回租方案，刺激購屋客。

售後回租誘客
仁愛路一段巷弄內預售案「仁愛壹邸」，基地面積僅54坪，規劃21坪挑高產品，負責銷售此案的大元廣告總經理蔡振銘說，進場前原定成交單價150萬元，因應大環境不佳，價格略比預期下修2成，成交單價約130萬元，總價訂在2600萬元左右。

另一小基地案「筑丰築」位於民生社區內，標榜該社區稀有的小宅案，基地面積僅66坪，總價帶2500萬元左右，在基地搭設貨櫃屋銷售，6月進場至今，周來人30~50組。

筑丰興業業務部經理朱瀅縈表示，由於民生社區近30年來沒有小宅新案，「近期此區最新的案子當屬『皇翔新天玓』，但坪數158坪起，總價超過2億元。」

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，目前瞄準北市的自住客，多偏好3房產品，小宅固然有低總價吸引力，但可否順銷，是一大考驗。

財政部國產署昨標售宜蘭縣10筆土地，共4封標單競標，2筆分別位於頭城鎮、三星鄉的土地標脫，得標總價427.41萬元，整體溢價率21.27%，得標者皆為自然人。

非熱門區人氣淡
頭城鎮土地有3封標單競標，土地位屬變更東北角海岸（含大溪海岸及頭城濱海）風景特定區計劃區，分2地號，其一土地使用分區為乙種住宅區，面積33.63坪；另一則為面積僅1坪的景觀保護區，標脫價366.2萬元、溢價率26%。

宜蘭縣政府建設處城鄉計畫科表示，此地塊住宅區部分依法可興建住宅產品，建蔽率60%，且高度不得超過3層樓或10.5公尺。晏京建設董事長林晏弘說，此次標脫的頭城土地，面積不大又限高，估計搶手原因是景觀，得標者可興建別墅自用，或偷跑作民宿。

林晏弘表示，近期宜蘭推案熱區多在礁溪、頭城一帶，國產署釋出地多不在熱門推案區，因此未受市場矚目。

「國宅」及「郊區捷運宅」成為雙北市熱門社區大樓。根據統計，北市前10大熱門社區中「國宅」就包辦6名，其中，中山區「基河國宅」因單價最親民名列第一、大安區「大安國宅」緊追在後；另新北市10大熱門社區則以板橋區、新店區為主，占了9成之多，而受惠剛通車的捷運頂埔站效應，附近的「皇翔太陽城」名列新北市最熱門社區大樓。

永慶房仲網統計6月住宅物件點擊資料顯示，全台「社區大樓」的單一物件點閱次數為「非社區大樓」的1.7倍，顯示出目前社區大樓在網路上的關注度、指名度遠大於「非社區大樓」。而根據永慶「社區行情導覽」全台交易量較大的社區大樓中，網友點閱、關注度最高的前10大熱門社區，北市文山區、大安區、內湖區各占2個。

值得注意的是，北市10大熱門社區中，「國宅」就占6個，其中，中山區大直「基河國宅」因每坪單價約55萬相對親民，熱門度高居第一；大安區的「大安國宅」位居市中心精華區，熱門度排第二，但單價約73萬高居北市國宅之冠。其餘包括「成功國宅」、「慈安首璽」、「松山新城」及「麥帥新城」等國宅都擠進前10大熱門社區之列。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，北市中心的國宅，因價格較實惠，成為民眾入住北市中心精華區的首選，其中最特殊的當屬萬華區的軍宅「慈安首璽」，雖然實價登錄大量登載交屋時2字頭以下超低行情，但目前法拍底價每坪44萬，不過相較周邊開價動輒60萬起跳的新屋，對購屋者很具吸引力。

至於新北市，10大熱門社區以位於板橋區、新店區為主；不過土城區的「皇翔太陽城」受惠頂埔站效應，熱門度高居第一；而捷運宅板橋「新巨蛋」、新店「美河市」熱門度高居3、4名。黃舒衛分析，板橋區、新店區是北市外環第一圈的精華區，因此成為眾多新北購屋族成家的起點，關注度居高不下。

美孚建設集團近日將喬遷到台北市內湖「T．CBD」廠辦園區，美孚建設董事長彭誠浩家族入主的全球人壽，也將在近期喬遷到潤泰創新國際的松山車站辦公大樓，設立新的企業總部。

不過，總部喬遷讓彭誠浩喜憂參半，喜事是即將要進駐「LV」級總部大樓，但憂的是，內湖這塊地被限制為策略性工業區、不准許金融保險業總部進駐，所以全球人壽「要守規矩、要守法」，只能忍痛放棄，讓彭誠浩很痛心。

另一個讓彭誠浩很憂心又百思不解的是，台北市突如其來的高額房屋稅，讓「T．CBD」每一建坪房屋稅，從幾十元至少翻倍到每坪200元，換算每坪月租，至少吃掉10％以上。

彭誠浩表示，「T．CBD」目前暫訂每坪月租1,500元，但「台北市房屋稅稅金實在太重！」如果再加計營業稅、地價稅（明年內政部又要再調高一次公告地價）等稅費，大概已吃掉2成以上的租金。

彭誠浩表示，目前美孚置業關係企業包括：美孚建設、美孚營造工程、美孚設備等集團事業體，都將在近期喬遷進駐「T．CBD」。

至於全球人壽總部辦公室，則礙於使用分區不得進駐內湖策略性工業區，因此決定承租潤泰松山車站辦公大樓，使用約1.4萬坪。彭誠浩表示，「T．CBD」如此頂級的企業總部，卻礙於不合時宜的法規遲遲未修訂，而使得全球人壽不得進駐，「非常可惜」也非常不公平。

「T．CBD」佔地1.12萬坪，總計5大棟鋼骨結構辦公大樓，為台灣史上規模最大的單一科技廠辦園區，也是全台規模最大的策略性產業辦公園區；2014年9月30日完工並取得使用執照，現正進行地主三陽和美孚建設的產權登記程序。

目前5大棟分屬三陽、美孚所有，其中三陽分回2棟、美孚分回3棟，總建坪約6.43萬坪。

四大建商 總部搬家

美孚建設和全球人壽近日將喬遷到內湖「T．CBD」，鄉林建設集團也有喬遷之喜，預計年底台北企業總部「士林官邸」正式啟用，當作集團第二總部；另興富發建設、甲山林機構也將在今年底、明年初進駐內湖「台北時代廣場CBD」新企業總部。

美孚、鄉林、興富發、甲山林四大建商，下半年將陸續有喬遷之喜。大型建商紛紛打造企業總部大樓，一方面反應這一波房市多頭，造就建築業實力再上層樓，有能力砸下數十億蓋總部大樓，除藉由部分自用、部分出售或出租，來享有穩定租金收益和增值利益，同時也展現嶄新的企業形象。

鄉林集團揮軍台北的代表作「士林官邸」，2014年已完工並取得使用執照，總計3棟現正進行裝修，將作為集團的第二企業總部。

鄉林建設經理鄭文正表示，集團董事長賴正鎰採涵碧樓五星級飯店水準、高規格打造的「士林官邸」，鄉林預計進駐其中1棟的3個樓層，包括鄉林建設、涵碧樓台北會員服務中心、鄉林旅行社等，在年底裝潢完成後正式進駐，規模有660坪。

有關公民團體就南港瓶蓋工廠持續提出「全區保留」主張，台北市政府表示，瓶蓋工廠位於南港車站西北側，屬南港三期市地重劃範圍，該區都市計畫早於2012年5月公告實施，重劃案亦於2012年8月公告期滿且無人異議確定，重劃區內除瓶蓋工廠外，其餘地上物均已完成自行拆遷作業，原預定2013年下半年進場施工，惟因公民團體提出「全區保留」訴求，地政局土地開發總隊乃暫緩執行開發計畫，以保留文資審議空間，歷經文資審議委員會數次審議，最終於2015年3月17日確定保存範圍。為兼顧文資保存與重劃區地主權益，開發總隊已配合文資內容修正重劃工程設計，並於2015年6月30日完成工程決標。

台北市政府表示，瓶蓋工廠內10公尺計畫道路，係於2008至2012年間經內政部、台北市兩級都市計畫委員會審議確定，規劃當時主要係考量可串聯廠區南、北二側既有計畫道路，亦有助紓解南港三鐵共構車站、北部流行音樂中心，及周邊大型開發案等增加之交通量。

依台北市文化資產審議委員會審議結果，廠區內計6棟建物及崗哨、防空洞列為歷史建築，其中1棟建物雖橫跨計畫道路，但因其位在計畫道路上之部分不屬歷史建築之範圍，因此計畫道路開闢並不影響歷史建築保存(如圖G棟部分)，崗哨則採「異地重組」方式遷至廠區保存範圍內。

開發總隊表示，將透過市地重劃相關規定將瓶蓋工廠文資保存範圍分配予原地主國有財產署，目前台北市政府已與國產署達成初步共識，未來將作文創及青創產業前進基地。

瓶蓋工廠內樹木共計264棵，其中受保護樹木8棵、非受保護樹木256棵，除與計畫道路或必要設施有衝突及景觀需求之非受保護樹木14棵採區內移植以及2棵移至北流用地外，其餘248棵樹木(佔94％)皆「原地保留」。

美孚建設和全球人壽近日將喬遷到內湖「T．CBD」，鄉林建設集團也有喬遷之喜，預計年底台北企業總部「士林官邸」正式啟用，當作集團第二總部；另興富發建設、甲山林機構也將在今年底、明年初進駐內湖「台北時代廣場CBD」新企業總部。

美孚、鄉林、興富發、甲山林四大建商，下半年將陸續有喬遷之喜。大型建商紛紛打造企業總部大樓，一方面反應這一波房市多頭，造就建築業實力再上層樓，有能力砸下數十億蓋總部大樓，除藉由部分自用、部分出售或出租，來享有穩定租金收益和增值利益，同時也展現嶄新的企業形象。

鄉林集團揮軍台北的代表作「士林官邸」，2014年已完工並取得使用執照，總計3棟現正進行裝修，將作為集團的第二企業總部。

鄉林建設經理鄭文正表示，集團董事長賴正鎰採涵碧樓五星級飯店水準、高規格打造的「士林官邸」，鄉林預計進駐其中1棟的3個樓層，包括鄉林建設、涵碧樓台北會員服務中心、鄉林旅行社等，在年底裝潢完成後正式進駐，規模有660坪。

房市景氣轉下後，豪宅市場與高總價交易尤其跌落谷底，台中房仲業者就指出，七期重劃區房價已在相對高點，若非準備自住或長期持有的民眾，高總價及豪宅產品最好別碰，以免將來找不到下一手買方。

台中七期房仲表示，大陸建設去年以每坪327萬天價買下台中七期一塊住商混合用地，預估未來推案開價上看每坪85萬，穩坐區域最高，事實上，大陸建設銷售中的「宝格」案，每坪開價70至90萬，已是七期豪宅之首。

即將營運的中部新地標—台中歌劇院，坐擁台中最大綠地—文心森林公園及惠文、大墩明星學區優勢，加上捷運綠線題材，讓七期預售的豪宅推案行情一舉衝上7字頭。台灣房屋智庫發言人張旭嵐就說，目前台中歌劇院周邊房價平均每坪32.3萬，比起西屯區硬是高出67.4％，台中歌劇院已成為台中高價住宅區的代名詞。

不過，當地房仲提醒，目前高總價豪宅及預售屋市場已接近急凍狀態，對於非自住或計畫長期持有的買方，這類產品風險較高，將來恐怕難以轉手；至於自住需求的買方，建議仍要從公共建設、交通幹道附近下手，且選擇蛋黃區的中心位置，才能確保資產增值。

觀察台中市上半年買賣移轉數量相較於去年減少約兩成，市場回歸自用需求。當地業者分析，房地合一稅確定後，其實對屋主影響不大，因此買方議價及賣方降價的空間大約僅5％?10％，但中古屋價格向來受預售屋帶動，在新建案開價不斷堆高下，未來中古屋也是易漲難跌，加上年底前購屋適用不動產交易稅舊制，看好近期將有一波買氣噴出。

受到重稅打擊、買氣冷清影響，北部大型建商將焦點轉移到台中，包括大陸建設、遠雄建設、興富發建設陸續推出新案，尤其七期是一級戰區，包括大陸建設、龍寶建設、雙橡園開發、喜全建設等都有新案等著進場。現在以自主客為主的預售市場，投資客幾乎絕跡，建商推案走向小坪數、戶數提高的策略，雖讓推案量變大，能否順利去化、完銷仍是問號。

針對台南李中岑議員2015年7月14日在市政總質詢中，提及市府在安南區的建設，台南市府表示，秉持讓台南37區均衡發展，對於各區建設均無偏廢。

以安南區建設而言，市府工務局於2011至2015年度在安南區各項重大工程包含已完工、規劃設計、用地取得、發包及施工中的「新闢道路工程」、「道路養護工程」、「公園及路燈管養」等基礎建設共投入680件，經費高達74.71億元。其中市民最關心的用路品質之「道路養護工程」，共計585件，經費高達8.38億元。

此外，市府開闢安南區2-7號道路(安吉路至北安路)，讓安南區交通路網更加健全，工程經費約6.5億；跨鹿耳門溪自行車橋工程則是配合台南市整體自行車道路網計畫興建，並融入地方需求及特色，工程經費約7,429萬元。

市府在安南區投入的水利工程建設也不遺餘力，賴清德市長任內在安南區施作了5座抽水站，並進行5項水利重大工程，包括海尾寮排水整治、本淵寮排水整治、曾文溪排水整治、六塊寮排水整治、及鹿耳門溪治理；另在台17線亦爭取了2座橋梁的改建工程，以及九份子重劃區內抽水站新建工程及相關排水箱涵，合計金額高達20餘億。此外，安南區汙水下水道工程也在賴市長任內完成招標並開工，預計明年中污水處理廠可以完工啓用。

市府表示，台南市第一座社會福利多功能活動中心也在安南區，並於2015年6月份舉行動土典禮，預計2016年完工；希望藉由社福中心的設置提供整合性、可近性及便利性之福利服務措施，讓安南區居民享受最優質的社會福利。

廣州公積金推貼息貸款已無懸念

資產證券化試點方案已獲批；從未使用過公積金的繳存人或可分享政策“紅利”

訊 記者劉薇報導：記者昨日從廣州住房公積金管理中心獲悉，於今年6月上報討論的“公積金貼息貸款”和“抵押貸款證券化”（即信貸資產證券化）方案已獲市公積金管理委員會審核通過，“年內一定會推出貼息貸款，資產證券化也將展開試點。目前這兩個方案都將進入徵求意見階段”。公積金中心相關負責人透露。

廣州市住房公積金管理委員會今年6月11日召開了第三屆四次會議，會議審議了公積金中心上報的《關於申請試行個人住房公積金貼息貸款業務的請示》、《關於申請試行個人住房抵押貸款證券化的請示》以及《關於調整住房公積金提取條件的通知》等12項議題。當時公積金中心稱，具體內容將擇機公佈。

時隔一個月，公積金中心方面表示進展順利，貼息貸款推出已無懸念，公積金住房抵押貸款資產證券化也將進行試點，廣州很有可能成為該業務首個“吃螃蟹”的城市。“按照相關部署，接下來會就上述幾個業務徵求意見，方案最終獲得管理部門批准後就會正式實施。在貼息貸款上，額度將不會成為問題。”

該人士還透露，公積金中心及管理部門還討論了如何讓從未提取、使用過公積金、申請過公積金貸款的繳存人同樣能分享公積金的政策“紅利”以完善這一制度的公平性。“大方向上是要讓這一部分人也受益，具體怎麼做，是財政補貼還是分享增值收益，還要會同幾個部門一起協商，但這個方向已基本確立了。”

上海證大（00755.HK）日前發出的35.13億元一紙收購公告，再度將“國家隊”成員中國冶金科工股份有限公司(以下簡稱“中國中冶”，601618.SH)拉入輿論漩渦。上海證大的收購標的是南京下關濱江1號地塊拆分出來的11幅小地塊，上家就是中國中冶。

作為國資委批准的16家以房地產開發為主業的央企之一，中國中冶近年的地產業務板塊命運多舛。一切猶如快鏡頭閃過。多年前南京256.54億元地王“蛇吞象”一幕，至今仍是中國中冶難以消化的“噩夢”。從被調查退地到資金鏈緊繃、再到被迫分拆轉讓，中國中冶置業深陷地王泥淖。

同樣，作為國內保障房建築的先頭軍，中國中冶也遭遇地方政府“要賬難”的境遇，由此而來的債務危機等難題將其拖入深淵。三年前，退出保障房和地方基建成為中國中冶戰略轉型的重要方向。直至眼下，“全面清理不良資產”仍是其財報關鍵字。

中國中冶能否通過地產瘦身計畫實現逆襲？承載中國中冶地產業務的，是其全資子公司中冶置業集團有限公司(以下簡稱“中冶置業”)。時代週報記者試圖聯繫中國中冶及中冶置業方面進行採訪，但截至發稿時，對方沒有給予任何回復。

接盤俠上海證大

昔日南京下關中冶256.54億元巨無霸地王退地及轉手鬧劇，至今仍未收場。

2007年，中冶置業以“城市運營商”身份進駐南京，並在兩年後以南京下關濱江區域老城改造專案整體開發合作方身份入場，先後將濱江1號地塊和3號地塊收入囊中，地價高達200.34億元。加上後續入手的2號地，僅付清地價就需耗資256.54億元，這超過廣州亞運城，是截至目前總價最高的全國地王。

劇情很快急轉直下，天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘，巨無霸地王專案步履維艱。

2013年7月份，濱江2號地塊被中冶置業退掉，並向南京市國土資源局收回11.3億元土地投標保證金及相應的財務費用等。同年8月30日，經天亮最後一次以董事長身份出席中國中冶中期業績會時透露，中冶置業將再放棄南京濱江1號地塊，只保留3號地塊。隨後不久，經天亮和沈鶴庭（原中國中冶總裁）雙雙辭職，兩人職務由原副董事長國文清和原副總裁張兆祥接任，這在央企中並不多見。

濱江1號地塊就此邁入“解體”過程，即為確保成功退出，中冶置業將1號地塊分割成十幾幅土地以減少轉讓難度。時代週報記者梳理發現，自2014年起，先後有上海證大、龍湖、深業等公司奔赴洽談接盤。

7月5日，上海證大發出公告稱，以35.13億元收購中冶地王濱江1號地塊中拆分出來的11幅小地塊。這已是上海證大第三度接盤該地王地塊。去年3月和6月，上海證大先後以9.02億元和10.43億元收購該濱江1號地塊裡的分拆土地。上海證大儼然已是中冶地王的最大接盤俠，如本次收購完成，其於此已投資54.58億元。

“面對一個沒有經驗可汲取的300萬平方米龐大專案，資金、拆遷問題異常困難，這無疑是一個‘蛇吞象’的困局，”中國指數研究院南京分院總經理曹旭東等當地人士曾對時代週報記者表示，中冶置業深陷下關地王的泥淖，中冶置業的信心逐漸流失，不排除繼續甩包袱。

據時代週報記者不完全統計，截至目前，濱江1號地塊已分拆轉讓過半，中冶置業回款約100.64億元。但無論如何，2015年對於中冶置業來講，也無疑是最具突破性的一年。中冶濱江1號地反拆出的龍湖春江紫宸、證大大拇指廣場、深業濱江半島等專案已釋放出開盤訊息。此外，中冶地王3號地日前也終於敲定案名—中冶盛世濱江，該盤預計在第四季度會推出低密度產品。

戰略性退出保障房

作為國內保障房建築的先頭軍，中國中冶近年依靠突出的融資能力在全國保障房開發中闊步前行，但跟地方政府“要賬難”的境遇及由此帶來的公司債務危機等難題令人唏噓。

中國中冶歷年財報資料顯示，2010年，其旗下保障房專案達到24個，總投資257億元，總建築面積564萬平方米。一年後，保障房專案增長到50個，總投資攀升到508億元，總建築面積高達2063萬平方米，已占16家可開發保障房的央企所建保障房總規模的80%，成為國內最大的保障房開發企業。

在彼時的券商報告中，以保障房為主的房產業務被看做是中國中冶最主要利潤增長點。不過，高調進軍保障房的中冶置業，卻在三年後遭遇了“要賬”的尷尬。在2012年12月，中冶網發佈的《中冶置業集團謀求內涵式科學發展之路》一文中就明確提及，中冶置業截至當時的應收賬款總額已約65億元，絕大部分來自基礎設施和保障房。

在無奈成為地方政府保障房和基建工程的大債主後，中冶置業裹挾中國中冶一併深度套牢數年。加上冶金主業經營不利和海外擴張失策等因素，中國中冶在2012年淨利潤一度虧損至69.5億元，較2011年的42.4億元淨利潤，同比減少263.82%。在國資委直管的央企中，屬於繼中遠、中鋁之後的第三大“虧損大戶”。

作為自救的最主要措施之一，中國中冶早在2012年初就確定要退出保障房和基礎設施建設領域，稱這是公司的戰略轉型方向，與此同時，“回歸一、二線城市”成為中國中冶的主旋律。

中國中冶2014年年報顯示，工程承包業務、裝備製造業務和資源開發業務營業收入均實現同比增長8.01%、7.29%和27.84%，只有房地產業務同比減少13.36%。

中國中冶副總裁王秀峰曾對此解釋稱，去年房地產營收下滑，一是因為保障房業務營收大幅下降近20%，未來保障房業務還是會繼續做，但是會選擇回款比較好的項目；二是因為公司去年主要做一、二線城市和熱點地區，其他三、四線城市在整理，整體規模有所下降。

地產板塊或再瘦身

據媒體報導，地產、基建等非優勢業務在中國中冶內部將面臨較大幅度的戰線收縮，為集中發展優勢主業讓路。

或許是為了達成這一目標，中國中冶在上半年完成了重要人事調整。今年5月，國文清被調任為中國中冶集團董事長、黨委書記，不再擔任集團總經理一職，專注於戰略梳理。黨委常委張兆祥接任總經理，一批冶金工程領域背景的高管被委以重任。

據中國中冶內部人士透露，此次調整管理團隊是希望中冶走出效益低谷，加快提升償債能力。資料顯示，自2014年9月始，中冶流動比率始終低於 1.13。

事實上，按國資委對央企的資產負債要求，工業企業負債率不能超過75%，非工業負債率不能超過80%。截至今年一季度，中國中冶資產負債率達82.20%，顯然已超紅線；其短期借款為404.15億元，一年內到期的非流動負債為111.98億元，流動負債合計2174.36億元，而其經營性現金流淨額卻為-52.78億元。

衛民不動產智庫負責人蔡為民告訴時代週報記者，對於國企來說，需要注重對資金利用效率的提高。否則在目前國資背景企業調整的背景下，這很容易被認為有資金沉澱成本過高、杠杆率過大的市場風險。


以其珠海BT十字門專案為例，去年底，中國中冶將其40億元資產收益權轉讓給建設銀行。在當時業內看來，專案未竣工就提前收回收益，顯然與其亟須緩解資金鏈壓力有關。據瞭解，該項目已接近竣工，作為投資方和總承包建設者，苦心經營五年之久，投資額達126億元。

“出於財務性戰略和區域性投資策略的考慮，地產板塊相對獨立，通過轉讓地產專案，降低負債率。”有媒體還援引接近國文清的人士的話稱，“剝離處置不良資產，回歸到冶金行業是國文清的當務之急”。

在房地產領域，他的思路是暫時不拿地建設專案，但並不意味著中國中冶就此放棄房地產。據瞭解，中國中冶下屬幾大設計院資源強大，其未來在房地產的設計領域一定會保留，這符合國文清近日的講話精神，要做細分領域的老大。

南京佳兆業城市廣場已經獲得1號樓銷許，共196套精裝住宅，戶型面積為87、123、141平米，網上房地產顯示均價28003元/平米，預計7月底8月初首次開盤。


7月13日消息，南京佳兆業城市廣場已經獲得1號樓銷許，共196套精裝住宅，戶型面積為87、123、141平米，網上房地產顯示均價28003元/平米，預計7月底8月初首次開盤，目前已可認籌。專案售樓處和樣板間皆已於7月5日公開。

資料顯示，佳兆業城市廣場於2014年被佳兆業集團收購奧體建設旗下奧信房產開發公司的100%股權而一舉拿下，樓面價約14500元/平米，預計建16棟高層住宅及部分配套商業。


專案位於河西新埂街北側，與南外河西分校僅一路之隔，隸屬河西南部新城的核心區域，占地約11萬平米，容積率2.75，總建築面積約30萬平米，是佳兆業集團在南京的首個項目，也是佳兆業集團在長三角戰略佈局中的重要項目。

此前6月24日，距首次開盤908天后，位於深圳華為科技城的佳兆業城市廣場一期宣佈入夥，集中入夥時間為6月24日-30日(27日、28日不辦理)。

雖然上述專案三期在售樓盤仍處於鎖定狀態，但入夥的利好消息無疑傳達一種信心，其全國板塊的自救也陸續拉開帷幕。

相關消息透露，佳兆業創始人郭英成近日出現在了佳兆業成立16周年派對上，並在當天召集佳兆業在全國的高管開視訊會議，要求在7月31日之前佳兆業在全國所有房地產項目必須恢復銷售。

面對行業的急劇變化，中國奧園骨子裡的創新基因，為其打開全新的發展局面。隨著該集團旗下互聯網科技公司的創立，以及以澳大利亞為代表的海外業務落地生根，奧園在傳統地產業務的基礎上成功植入新的成長密碼。

更難能可貴的是，2013年以來，奧園主營的地產業務持續高速增長，2015年前五個月累計實現未經審核合同銷售金額約人民幣42.4億元，同比增長約24%，這是奧園銷售額的又一個高速增長時間段,較大幅度高於同行業平均增長水準。

今年5月，該公司又宣佈成立智安科技，企業的“互聯網+”戰略進一步落地實施，同時透露，奧園將與騰訊等互聯網公司合作，打造國內首個基於移動互聯網的智慧家庭生活服務O2O平臺——“智愛生活”平臺。

成立科技公司，是奧園轉型升級的其中一個重要步驟，事實上，早從去年下半年開始，該集團在內部已經悄然啟動一系列轉型升級的戰略部署，包括房地產投資方面往海外市場尋找機會，以及在互聯網+方面的不斷突破。

作為一家以複合地產聞名的地產企業，奧園經過多年運營，其掌握了豐富的商住雙線產品資源，以及由此產生的商業合作夥伴資源。打造互聯網科技企業，不但可與其地產業務融合，挖掘客戶服務的價值，未來更可能形成平臺，整合志同道合者，創造作為純粹互聯網企業的效益。

戰略轉型升級

從1996年成功開發廣州金業別墅花園與廣州奧園至今，中國奧園地產集團相繼開發了五十個大型房地產項目，成功地實踐了運動複合、教育複合、科技複合、養生複合等多種複合地產開發模式。

按照奧園集團執行總裁楊忠自己的話說，奧園正在對複合地產進行全方位地升級轉型，未來將不再是提供住房那麼簡單，而是把客戶的需求放到第一位，將奧園提供的優質服務融入到社會的生態服務體系當中。

可以說，奧園集團已經將其原有的複合地產概念升級為全新的2.0版本，從外延上看，便是圍繞客戶家庭生活提供全方位的優質服務，而其內核便是“成就客戶在現在以及將來的全部需求”。

圍繞這一命題，奧園集團內部啟動了不少戰略轉型，無論是旗下的商業地產還是住宅地產，在投資、產品等各個方面都做出了相應調整。例如占公司銷售收入40%左右的商業地產，未來奧園可能會更傾向於保留部分社區商業，以與“最後一公里”的客戶服務目標相匹配。

因此，奧園在轉型升級的路途中，選中了手中的王牌——客戶資源。如何將客戶資源與眼下炙手可熱的互聯網概念進行對接，成為奧園重點思索的方向。

此前，該集團有高管強調，2014年，是一個特殊的年份，兩大因素對房地產行業產生很大的影響，一個是移動互聯網的衝擊，另一個就是“白銀時代”。

奧園認識到，房地產行業在白銀和互聯網雙重“夾擊”下，盈利模式正在發生改變。傳統地產時代，房地產是從土地開發中賺取利潤。但在新的互聯網形勢下，新模式將越來越重視客戶價值、經濟效益產品與服務的價值。

基於上述雙重衝擊，在2015年，奧園提出“邊生產、邊轉型”的口號，做好“四個轉型升級動作”：包括“商住雙線”產品策略升級，養生文旅等複合地產開發模式升級，海外地產業務拓展，地產業務與互聯網融合。

在這一升級轉型的思路指導下，奧園於2015年的諸多動作值得關注。包括今年2月，奧園以總代價人民幣2億元通過注資方式收購上海雅園園林度假酒店（上海雅園酒店）67%股權，計畫將其打造成一個集公園式社區規劃、家庭式居住環境、酒店式精緻服務和專業化健康護理於一身的綜合高端休閒養老專案，深化其在長三角及養老地產方面的佈局。

3月初，該公司公佈首個海外專案悉尼市中心海德公園130號專案，並表示未來將以此為基礎走向海外，以開拓收入來源，尋求資產組合多元化，平衡風險。該項目由奧園與澳大利亞實力本土發展商Ecove合作開發，規劃高度38層，合共約140套高端住宅公寓。專案位處悉尼中央商務區核心利物浦街與伊莉莎白街連接處，北臨悉尼市中心海德公園，享280度無敵景色，近可俯瞰海德公園近20萬平方米綠色空間，遠可眺望悉尼歌劇院及悉尼灣；毗鄰悉尼地標建築悉尼塔、著名旅遊購物景點唐人街、澳大利亞歷史最悠久的澳洲博物館以及皇家植物園等，博物館站地鐵出口直接連通項目，周邊配套成熟。海德公園130號由國際知名建築事務所BatesSmarts的團隊精心設計。

5月，該項目獲澳大利亞四大銀行之一澳大利亞聯邦銀行提供購地貸款，奧園澳大利亞辦事處亦正式成立。顯示奧園國際化邁出實質性一步。海德公園130號即將隆重發售，包括1房單位（約60平方米）、2房單位（約90平方米）、3房單位（約130平方米）及頂層特色單位。

與此同時，奧園在互聯網方面的佈局值得關注。今年1月，奧園發佈互聯網戰略及AO公寓1.0版，搭建奧園客戶服務平臺，稱將利用移動互聯網思維和技術豐富並拓寬產品線，通過為商住使用者提供更多增值服務，促進銷售增長。

此前不久，該集團更攜手國際一流全供應鏈資源整合平臺——廣東中商港科技有限公司，聯合打造了廣東南沙（奧園）跨境商品展示交易中心，並表示將大力推進跨境貿易業務，在1~3年內在全國打造約80家跨境電商連鎖體驗店。

種種跡象顯示，植根於房地產業務的中國奧園，已經想要突破行業局限，將舞臺無限擴大，以迎合新的時代發展趨勢和行業發展大潮。可以預見，隨著奧園多項新業務逐步地實施，這家企業將在複合地產的道路上越走越遠。

“互聯網+”成新亮點

5月19日，奧園宣佈成立旗下智安科技，企業的“互聯網+”戰略進一步落地實施。同時透露，奧園將與騰訊等互聯網公司合作，打造國內首個基於移動互聯網的智慧家庭生活服務O2O平臺——“智愛生活”平臺。

事實上，奧園在互聯網+方面的探索早已經開始。

2015年初，奧園發佈了AO智慧公寓v1.0，為商業與住宅用戶透過手機或其他移動媒體，與社區、朋友、業務夥伴、客戶等時刻保持聯繫而為生活增值，促進銷售。

具體而言，AO智愛生活平臺，從智慧的硬體、智慧的服務，到提供智愛生活空間三個維度，提供三個模組，是和行銷結合的全網行銷的模組，有AO智慧公寓、AO商城、AO商街，還有AO智慧社區，這些模組可以為奧園的住戶和商戶提供一個很好的運營和服務，還協助他們能夠創造一個很開放、很時尚、很個性化的生活。

據介紹，2015年7月，AO產品線將在廣州、重慶率先登場，住戶及商戶可以透過AO智慧平臺享受智愛生活樂趣。這一新的產品到底是怎樣運作的呢？例如：在廣州奧園城市天地的AO智慧社區裡，住客通過智慧型電話自動接入AO智慧服務平臺，隨時隨地獲取社區物業和周邊商家服務，使用智慧門禁、智慧車庫服務增添生活便利，還有豐富多彩的O2O社交體驗等。

據悉，此番新成立的智安科技，便是本著打造國內最好的家庭生活服務平臺，連接家庭和服務，不依託奧園現有的項目以及旗下的物業管理，而是穿透物業管理壁壘，成為與普通人家庭生活頗具黏性的全新互聯網平臺。

據悉，目前該專案已與國內多家互聯網公司展開業務合作，其中包括騰訊系三大重要業務板塊的戰略合作：騰訊地圖業務、騰訊財付通及騰訊大粵網。


智安天使科技董事長的楊忠表示，創建家庭生活O2O平臺，為全社會家庭提供便利貼心的服務，是一件十分有意義的事業，智安天使科技積極歡迎志向相同的智慧家居企業、互聯網公司、開發商、物業公司及戰略投資者共同加入。

值得提及的是，在互聯網+的業務上，奧園不但具有豐富的住宅商業資源可以利用，還擁有因與奧園建立合作而產生的醫療、教育、旅遊等社會服務資源。因此，在搭建家庭O2O平臺模式上，無論是互聯網企業、家居企業的製造商，還是房地產開發商物業管理的公司或者商業的經營公司以及投資方等等，都存在結盟合作的機會。

6月30日晚，中國指數研究院公開發佈“2015年上半年品牌房企銷售業績排行榜”。陽光城以115億元的銷售金額、91萬平方米的銷售面積，榮居排行榜第25位，並一舉摘得閩系房企銷售冠軍。

6月30日晚，億翰智庫發佈《2015上半年中國典型房企銷售業績排行榜TOP100》。陽光城以116億元的銷售金額，榮列該榜單第22位，再次穩踞閩系房企銷售榜首。

“當一個房企處於上升期，再複雜的市場也阻擋不了它的向上崛起。”這是一位房地產資深人士面對陽光城跨越式增長發出的感慨。

2015年上半年，全國各城市庫存高企，短期供大於求現象加劇，不少房企在如此大壓力之下都開始減速換擋，陽光城為何能保持“快而穩”的逆勢增長？

對此，熟悉陽光城的業內人士認為，2015年初，陽光城提出“守正創新，房地產+”企業驅動戰略，並專注於自身戰略升級與創新，同時保持著對市場和產品的精准預判。事實證明，陽光城在“守正”和“創新”上每一步都走得很堅實，頗具前瞻性。

115億位列TOP25穩居閩系房企第一

2015年初，陽光城提出“守正出新，房地產+”的創新驅動戰略，在保持前三年快速增長的基礎上，全面啟動企業轉型發展原動力，形成了戰略全面升級、多元化發展的全新態勢，繼續用陽光速度兌現“有品質的增長”。

本次中國指數研究院發佈的榜單顯示，2015年1~6月，陽光城共計完成銷售金額115億元，總銷售面積91萬平方米，創造了近年來陽光城半年度業績的最高紀錄。陽光城用一組硬邦邦的資料，驗證了企業新征程下“快而穩”的業績增長實力。這份亮麗的年中考成績單，更是提前鎖定了陽光城2015年的全年銷售及利潤增長。

在區域銷售業績上，陽光城在大福建、長三角兩大引擎區域，繼續保持並擴大業績優勢。在其他已進入的戰略機會城市，陽光城的各個項目也成功問鼎所屬板塊或區域銷售冠軍。

作為閩系房企領頭羊的陽光城，繼2012~2014年連續三年奪得福州樓市銷售金額、銷售面積“雙冠王”後，再次蟬聯2015上半年福州樓市“雙冠王”。根據福州克而瑞7月1日公佈的資料，陽光城2015年上半年在福州區域實現銷售金額34.87億，市場佔有率坐穩10%，演繹著“福州每10個人當中，至少有1個選擇陽光城”的傳說。

在長三角區域，陽光城以上海為龍頭，覆蓋蘇州、杭州，均超額完成半年度銷售業績指標。繼2014年9月，陽光城·愉景灣入市，並連續奪得上海月度銷冠後，陽光城·麗景灣在2015年上半年的熱銷再次轟動上海，其90平方米三房產品在一個月內被一搶而空，創浦東區域公寓銷售最高紀錄，被客戶親切稱為“神戶型”。在蘇州，陽光天地“開盤必銷冠”的出色表現，證明了客戶的認可，更引來蘇州業界驚豔聲連連。

此外，陽光城在西安、蘭州、太原、南寧等戰略城市也都取得了優異的銷售業績，陽光天地、陽光城·翡麗灣、陽光城·西西安、陽光城·林隱天下等明星項目，先後成為板塊內的銷售冠軍，再創全線飄紅的熱銷佳績。

同時，憑藉高效的企業運營效率、卓越的業績成長能力，在2015年3月，陽光城先後獲得2015中國房地產開發企業500強第22及運營效率十強第一、中國房地產百強企業第23及成長性TOP10第一等榮譽，成為連續三年的房企運營效率及成長性“雙冠軍”，企業綜合實力得到業內及權威機構的一致認可。

“房地產＋”戰略升級

創新驅動轉型

面對樓市整體回暖態勢的不明朗，房企如何能繼續保持穩健快跑？陽光城的答案是：守正道、築新力、更成長。2015年以來，在行業內不少房企在追逐“眾籌賣房”、“互聯網+”等時，陽光城卻通過一系列的變革和創新，展開了一場務實、有效的企業戰略全面升級。

面對行業的深度調整，陽光城提出“篤守正道，以新制勝”，即在“守正”的基礎上進一步“出新”，並隨即全面推出“守正出新，房地產＋”的企業發展戰略，在房地產主營業務的基礎上，陸續進入金融、互聯網、醫療、教育、智慧家居等五大領域，以“開放、合作、共贏”的態度，提前覆蓋並佈局更多有巨大潛力的發展領域。

在全國區域佈局戰略上，陽光城進一步升級推出“3+X”戰略，即在深耕長三角和大福建兩大核心區域的基礎上，進一步將京津冀區域作為戰略擴張的主引擎培育，同時密切關注其他城市的戰略機會點，實現“3+X”的佈局新局面，提前埋下了新階段業績增長的伏筆。

2015年上半年，房地產業與金融業的合作力度加大，陽光城的目光放得更為長遠：專注資本模式的創新與升級，保持健康多元化的資金通道。

4月23日，陽光城通過45億元戰略定增，引入中民投為公司單一最大股東。作為中國最大規模的民營投資集團，中民投的戰略入股，不僅進一步增強陽光城的資金實力、降低融資成本，更展現了金融機構對陽光城的堅定信賴。

成功聯姻中民投後，陽光城的金融創新並未止步。5月27日，陽光城宣佈擬與平安信託啟動戰略合作，平安信託將向陽光城提供總額不超過50億的資金，用於投資北京、上海、廈門、蘇州、南京及福州城市核心區及未來發展潛力區域。對此，陽光城表示，已披露的合作只是開始，未來將與中民投、平安信託等進行更多的深度聯手，打造持續共贏的投融資夥伴關係。

在此基礎上，陽光城的多元化戰略觸角也延伸至大金融。5月22日，陽光城聯合福建省能源集團等共同發起設立海峽人壽保險股份有限公司。其中，陽光城擬以自有資金出資1.95億元，占海峽人壽註冊資本的13%，成功躋身海峽人壽股東前三位，正式進軍萬億保險市場。

市場分析人士認為，背靠中民投、平安信託等強有力的戰略投資者，陽光城地產主業的成長速度有望超市場預期。基於陽光城房地產主業的優異表現，預計未來金融、互聯網、醫療等板塊都將順勢成為公司新的利潤增長點。

全面夯實風控體系

打造陽光原生內力

目前，行業內對於未來房地產形勢已基本形成共識：在“白銀時代”，市場生態加速變異，房地產企業發展路徑及模式不斷嬗變，房企需勤練內功，通過更精細化的管理，及更系統的風險防控，為企業模式創新與快速發展保駕護航。對此，陽光城始終堅持夯實“有品質的增長”這一企業基因，夯實企業發展原生內力，為後續可持續發展加築防火牆。

2015年以來，陽光城在企業內部管理上進行了卓有成效的升級，進一步確立“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明、激勵到位”的企業治理結構，董事會、監事會、管理層互相監督管理。



在風險控制方面，陽光城聯手全球最大的風險管理專業諮詢機構普華永道，在整個企業範圍內啟動了全面風險管理工作。圍繞“對投資者負責，對客戶負責”這一核心理念，陽光城堅持規範化運作，堅持市場化道路，建立起了“內控體系完善、決策機制健全”的一整套企業風控體系。

善弈者謀勢，有勇者脫先。目前，陽光城企業多維度升級戰略已扎實落地，“守正出新，房地產+”戰略體系逐步成型。2015年下半場，陽光城將憑藉“精准投資，高效運營，適銷產品”的核心競爭策略，把“有品質的增長”化為企業新常態，在更廣泛的市場空間中，實現2015年銷售業績再度“快而穩”增長。

7月以來，各大房企相繼公布6月銷售業績，上半年銷售均有成長。根據中國指數研究院發布的6月「百城價格指數」，繼續延續上漲態勢，不過城市之間兩極化日趨明顯，一線及部分二線城市回暖跡象明顯，部分三、四線城市庫存量仍居高不下。中國指數研究院分析認為，預計7月房企將繼續加大推案力度，重點城市庫存壓力將逐漸減緩。

根據萬科公告，今年上半年銷售金額年增約9%，保利地產上半年年增16.74%。恆大地產1至6月，銷售面積創半年歷史紀錄，遠超2011年全年銷售額，接近2012年全年銷售額。招商地產上半年銷售金額年增 14.86%。金地集團今年1至6月簽約面積比去年同期增加31.3%，簽約金額也年增24.96%。

根據「百城價格指數」對100個城市新建住宅的全樣本調查數據， 2015年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方公尺1萬 628元人民幣，比上月上漲0.56%，惟卻比去年同期下跌2.7%，53個城市比上月上漲，46個城市較上月下跌，僅1個城市持平。

《中國證券報》報導，儘管多項利多政策明顯改善了市場預期，但不同城市之間兩極化日益明顯。一線城市及部分二線城市回暖跡象明顯，成交量與成交價格均止跌回升。而在部分三、四線城市，成交量價未有明顯改善，庫存量仍居高不下。

中國指數研究院認為，在多重利多政策的促進下，重點城市購房者消費信心有所提升，樓市回暖跡象明顯。預計7月房企仍將借助政策的東風，繼續加大推盤力度，供應量與成交量均將維持在較高水準，重點城市庫存壓力將逐漸減緩。

未補地價的公營房屋單位（第二市場、綠表單位）涉嫌違例「加按」借貸的情況日益嚴重，綠表業主「借爆」個案更陸續增加。本報統計，今年上半年僅約6宗綠表銀主盤循本港主要拍賣行出售，惟單是本月已有3宗，部分個案更涉嫌違規借貸。

業界：爆煲個案續浮現

按揭業界認為，近月規模較細的財務公司「踩界」向綠表業主承造業主貸款，爆煲料逐步浮現。有立法會議員直指政府未能有效規管財務公司的借貸手法，政府部門互相卸責，擔心長遠會成為社會問題。

本報統計，本港主要拍賣行放售項目中，單計本月有4個為綠表公營住宅，其中3個為銀主盤，一個為綠表業主放售，而今天將拍賣其中3個物業。土地註冊處資料顯示，4項物業的業主均涉向財務公司借貸，其中小西灣富怡花園2座高層A室的銀主單位，業主於2013年先後向3家財務公司以貸款協議（Loan Agreement）形式，分5次共借款400萬元。

本月3宗銀主盤拍賣

文件顯示，部分貸款利率高達36厘，以其中一項涉資120萬元的借貸為例，業主每月還款額達3.6萬元。該單位最終淪為銀主盤，並安排今日拍賣，開價326萬元。負責拍賣事宜的忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑表示，以往偶有綠表物業的拍賣，但數量不多，而富怡花園銀主盤已獲批出法院令，可把該物業合法拍賣。美聯物業高級營業經理李紹聰說，區內居屋放盤量不多，是次單位開價屬市價。

業內人士指出，近年部分財務公司向綠表業主放貸時，會簽訂貸款協議，並在土地註冊處註冊，一旦業主未能還款，物業便可能成為銀主盤。不過據《房屋條例》，綠表單位業主若未獲房署批准而把物業用作借貸等用途，借貸雙方皆可能違法，最高可被罰款50萬元及監禁一年。

資料顯示，上半年只有約6個綠表銀主盤被拍賣，平均每月約一宗，惟本月數量明顯增加。利嘉閣地產按揭代理董事總經理黃詠欣表示，4月港股暴升，有業主按樓套現炒股，近日股市大波動，估計不少綠表業主受影響，料該類銀主盤將陸續出現。

環球信貸（01669）主席王瑤表示，該集團接獲不少客戶查詢綠表「加按」，公司會向該類客戶解釋，綠表物業未獲有關部門批准加按乃屬違法，同時會向他們推介「業主貸款」，強調此類貸款只把物業作參考，借貸紀錄亦不會登記於土地註冊處，若業主未能還債，會向法院申請，所有過程均合乎法例。

現有近8000宗類似借貸

立法會房屋事務委員會主席麥美娟表示，現時市場有近8000宗類似用綠表物業變相抵押借貸的個案，要求政府修例加強監控財務公司，房委會亦應主動調查有關借貸是否違例，有需要時向業主及財務公司作出檢控；而公司註冊處也應查核違例公司，甚至不再批出牌照作懲處，以杜絕違規借貸。不過，她批評有關部門以現有條款已足夠為由，並互相卸責。

中文大學地理資源管理學系副教授姚松炎說，財務公司借貸條款吸引，包括不需補地價等，相信吸引活躍於投機市場的業主，而最先爆煲的就是綠表單位業主，並指通常綠表業主入息不高，日後加息時，估計也會構成一定壓力，甚至出現「斷供」，令綠表銀主盤愈來愈多。

違例兼高息 業主雙輸
未補地價的公營房屋單位（綠表單位）如要承造按揭，必須先獲房委會批准，否則屬違例，業主及相關財務公司有機會被檢控，市面上部分財務公司與居屋業主簽訂「貸款協議」（Loan Agreement），業主隨時犯例之外，亦須承受高息，陷雙輸局面。

5年僅11人被定罪

運輸及房屋局近月指出，2010/11至2014/15共5個年度，房署共檢控27名涉嫌人士，除11人的個案尚在處理中，其餘人士只有11人被定罪。

土地註冊處的紀錄中，貸款協議在未補地價單位中頗為常見，以將軍澳彩明苑E座一個低層單位為例，業主在今年1月和5月便先後與兩家財務公司簽訂貸款協議，總金額達360萬元。同面積的低層單位，在今年錄得的成交價亦僅約410萬元，貸款額相等於同類單位市值約88%。

律師黃國桐表示，過往見過很多類似個案，該類「貸款協議」的年息高達28至40厘，認為財務公司與居屋業主簽訂「貸款協議」（Loan Agreement）後，再把該「貸款協議」登記於土地註冊處，便有疑點涉及違規加按。他指出，房委會有責任查明該類貸款協議有否涉嫌違規，令物業「變相加按」，他認為現時法例足夠，但房委會必須加強監察，否則法例形同虛設。

股市稍為喘穩，樓市破頂潮再現，近日不論公屋及豪宅均錄得新高成交。鰂魚涌太古城一個高層戶，以2350萬元沽出，呎價2.11萬元，創全屋苑分層戶成交價及呎價新高。業界相信，若股市持續平穩發展，二手樓成交量可逐步回升。

作為樓市火車頭的藍籌屋苑太古城，上周股市波動後整個星期未聞成交，但再出現新成交即一鳴驚人。中原地產區域營業經理陳彪表示，太古城綠楊閣高層A室，實用面積1114方呎，3房套房連多用途房，向東面望開揚海景，剛以2350萬元易手，呎價2.11萬元，創太古城分層戶成交價及呎價新高。

土地註冊處資料顯示，該單位原由日資公司持有，於1990年以230萬元買入，據悉用作員工宿舍，是次轉手原業主大賺2120萬元，單位升值逾8.2倍。

太古城分層單位原紀錄在今年1月所創，美菊閣極高層A室以2075萬元成交，最新成交將紀錄推高約13.3%。至於5月份碧藤閣頂層G室連天台戶，則以2680萬元天價售出，實用呎價2.27萬元，破盡太古城歷年成交價及呎價紀錄。

公屋豪宅紛現破頂潮

近期不斷出現破頂成交，由公屋至豪宅均屢創新高。世紀21奇豐物業分行經理張文鏗表示，大圍公屋顯徑邨顯運樓高層14室，實用面積376方呎，兩房一廳間隔，以白表價（自由市場，已補地價）350萬元成交，呎價9309元，創該屋苑呎價新高。私人住宅方面，美聯物業助理區域經理李怡澤透露，西鐵元朗站項目毗鄰的新元朗中心，實用面積466方呎的4座高層B室，近日以約532萬元轉手，呎價達1.14萬元，成為屋苑新指標。

貴絕離島 暫售六伙套6.3億

豪宅追落後情況明顯，大額成交不絕，信置（00083）旗下大嶼山南BOTANICA BAY洋房項目， 昨天以折實價1.78億元沽出12號屋，折合實呎3.19萬元，金額及實呎造價雙雙打破大嶼山以及離島新高，項目不足3個月速沽6伙，折實套現6.3億元；新世界（00017）元朗溱林以2529.3萬元再沽洋房， 為4天內第2宗成交。

信置大嶼山南的超級豪宅BOTANICA BAY成交金額已多番打破大嶼山以及離島紀錄，發展商昨天以招標形式出售12號屋，即日以約2.09億元售出，計算15%印花稅現金回贈後，折實售價約1.78億元，洋房實用5573方呎，折合實呎3.19萬元，實用呎價成為屋苑新高之外，更打破愉景灣蔚陽朝暉徑101號屋2012年所造出的實呎2.67萬元紀錄，令金額及實呎冠絕離島。

資料顯示，12號屋為項目實用面積最大洋房之一，同類型洋房僅3伙，另有1及8號屋，暫未推出招標。發展商表示，該洋房設特大花園及私人泳池，花園面積達6393方呎，另有2297方呎天台，室內設計由國際名師打造，坐擁無敵海景。

BOTANICA BAY地皮於2007年由信置以4.82億元投得，當年未透露總投資額，項目不足3個月連沽6伙，折實總套現金額達6.26億元，已超出地皮造價。項目尚有10伙待推，市場料項目沽清的話，利潤將不俗。

SKYPARK首現撻訂

豪宅承接力強，新世界以2529.3萬元連雙車位沽出元朗溱林B18號屋，實用2439方呎，折合實呎1.04萬元，為4天內第2宗洋房成交。項目共提供30座洋房，至今累沽16座，整個項目則累售223伙，套現逾15億元。

同系旺角SKYPARK昨天亦以604.3萬元沽出11樓C5室，實用310方呎，實呎1.95萬元。成交紀錄顯示，項目亦首現撻訂，為26樓C7室，實用316方呎，為開放式單位，以成交價613萬元計算，買家遭殺訂30.65萬元。房協旗下長沙灣喜薈今日首度開放示範單位供傳媒參觀，市場消息指出，房協將於日內開價，項目共提供350伙，首張價單料推出不少於70伙。長實（01113）旗下紅磡維港．星岸繼續進行軟銷，今日公布最新銷售部署。

供應增外圍利淡 下半年受考驗

下半年樓市內外夾擊，面對內部住宅供應增加、息口上升；而外圍及內地股市波動、希臘債務危機未完全解決等，多項負面因素影響下，預期本港樓市將受考驗，樓價上升動力勢減弱。

樓市上半年在低息環境持續，及內部經濟增長穩定，接近全民就業水平等因素的支持下，樓價在半年內持續上升5%至10%，不過下半年樓市卻面對更多中國、美國及歐洲三大市場的外圍不明朗因素衝擊，樓價隨時由升轉跌。

內地增長放緩 港經濟受累

過去幾年擔當全球經濟增長動力的中國，正經歷經濟結構調整及增長放慢的情況，早前公布的首季經濟增長為7%，創金融海嘯後6年新低，勉強守住在政府經濟增長目標。但是，由於進出口下跌持續，而內需及固定資產投資增長溫和，市場憂慮次季經濟增長能否「保七」，而國際貨幣基金等國際機構更預期全年預測只有6.8%，創11年新低。

由於香港與內地經濟關聯度大，例如總體出口貨值計，內地佔超過一半，而旅遊業方面超過7成屬於內地旅客，因此內地增長放緩，本港經濟亦難免受衝擊，失業率有機會從歷史低位回升，繼而影響樓市需求。

股市續波動 或礙樓市交投

同時，上半年市場憧憬在滬港通推動下，港股上升造成財富效應，帶動資金「套股換樓」推動樓市，惟近一個月A股大幅波動，?指亦從高位下跌逾一成，股市如果持續波動，或禍連影響樓市交投氣氛，甚至在過去一周出現撻訂及減價個案。

至於最直接對本港樓市造成影響的外圍因素，則莫過於美國聯儲局加息在即。美國聯邦利息自2008年底降至0至0.25厘的歷史低位，在聯繫滙率下本港按揭息率在過去6年維持在2厘或以下低位，成為支撑樓市上升的最大動力。

美快加息 按揭料升至3厘

不過，隨着美國經濟復甦，美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）預計，今年內將會加息，當中市場預計首次加息較大機會在9月份，預計在美國進入加息周期後，本港按揭亦會從低位逐步回升至逾3厘水平，屆時將會直接影響準買家及業主的供樓負擔壓力。

值得一提的是，希臘債務危機雖然在希臘與歐元區領導達成援助協議後，局勢得到緩和，出現希臘「脫歐」的機會大減。

但協議須經希臘、德國等多國國會通過，除了希臘內部可能對援助協議有爭議，有機會引起政局動盪；同時，德國、芬蘭等債權國亦面臨國內反對援助的聲音，其間金融市場仍然有機會受局勢影響而波動，將繼而對本港經濟及樓市造成影響。

外資紛合組財團 提高機會

市建局昨天截標的馬頭角北帝街限呎地，仍獲20組財團入標爭奪，創當局歷來最多標書的重建項目，不少跟外資合組財團，提高中標機會。

昨天截標的馬頭角北帝街限呎地，市場估值僅5.26億元，但不少中小型發展商合組財團入標，其中英皇國際（00163）夥拍內房世茂房地產（00813），而莊士機構（00367）則與新加坡鴻福合組財團入標。

莊士地產代理副總經理陳慶光指，今次招標的住宅地，將來有沙中綫接駁，而現時市場對中小型住宅單位的需求殷切，故認為項目具有發展潛力。

中小型發展商獨資入標

另外，由於項目的規模較細，故不少中小型發展商獨資入標，包括遠東發展（00035）、麗新發展（00488）、宏安（01222）、金朝陽（00878）、及K&K Property等，而長實地產（01113）、新地（00016）及新世界（00017）亦獨資入標。

K&K Property行政經理林綺華稱，雖然政府預測未來3至4年的中小型單位供應量多，但市場的置業需求亦大，相信足夠吸納項目的單位，又指地皮位處市區，限呎條款的單位面積上限要求亦合理。

上述重建地盤位於北帝街30至40A號，可建樓面面積約10.53萬平方呎，可建約160伙，其中50%單位實用面積須少於480平方呎，但最細的單位面積則不能少於260平方呎。

受到希臘債務危機影響，希臘富人紛紛將家族別墅推到市場上拋售，售價是債務危機爆發之前的一半。外國買家紛紛進場，當中以中國大陸與俄羅斯買家占多數。

據中新網14日援引外媒報導，債務危機導致希臘富人縮緊腰帶度日，甚至脫售資產離開希臘，許多外國投資者則趁機排隊進場，要以特價買下可眺望地中海美景的別墅。

Greece.ru房地產經紀公司的庫克莉娜（Svetlana Kuklina）說，「許多外國買家進場是因為現在絕對是最佳時機。價格不可能更低了。我們說的是可以節省下非常大筆的金錢，有些別墅過去估價達200 萬歐元，但現在則以100萬歐元出售。」

庫克莉娜說，許多「希臘舊家族」是逼不得已才脫售資產的，這些豪宅通常在家族中傳了好幾代，本來是希望傳給孩子的，他們也不捨得出售，出售原因有時是因為他們並沒有使用這些產業，大多數的人卻是因為負擔不起巨額的房地產稅。

一項針對希臘和俄羅斯房地產經紀展開的調查發現，自2009年以來，希臘房地產價格已暴跌了50%。

庫克莉娜說，自去年以來，買家對希臘高級房地產的需求上升了近一倍，當中最受歡迎的地區為希臘郊區、哈爾基季基州（Khalkidhi ki）和位於地中海的克里特島（Crete）。

庫克莉娜表示，俄羅斯和其他外國買家的要求明確，海景是必不可少的。在哈爾基季基州則是以翠綠的景色吸引外國投資客。

近期受希臘債務議題與美國升息預期影響，美歐長天期公債殖利率走勢震盪，預期短線公債殖利率走勢仍將牽動不動產類股表現較為波動，但隨美歐房市與就業數據持續改善，美國升息政策趨於明朗化後，法人指出，不動產產業表現可望逐漸回歸基本面，看好中長期投資前景。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉表示，全球多數區域不動產產業目前仍處於供不應求，以基金布局約五成的美國來看，目前商用不動產新增供給仍處於近三十年低點，預期空置率將持續下滑，並帶動租金成長。

另外，歐亞地區則可望持續受惠於寬鬆貨幣政策下的充沛流動性，看好擁有基本面較佳的英國、具成長爆發力的西義等歐元區國家，同時也精選大陸、香港地區體質較佳，且以持有一二線城市物業為主的地產股。

元大投信指出，今年市場動盪將加劇，REITs市場表現相對抗跌，短期整理後將續走長多格局，市場特別看好日本市場在政策面利多加持下表現最佳，預期隨景氣持續回溫與通膨上升，今年租金將通膨上揚，加上東京奧運題材加持，日本REITs與地產股修正完後仍有表現空間。

至於主要風險點仍須觀察消費稅增加後經濟成長動能是否延續，工業生產、就業情況與零售銷售為觀察指標。整體來看，今年基金看好資金充足的成熟市場，將配置較高比重於日本市場。

野村投信認為，即便短期美國REITs表現將仍受升息疑慮干擾，一旦美國正式升息，對於美國REITs而言，反而是利空出盡時，屆時股價表現將回歸基本面。

施羅德投資全球房地產證券投資團隊主管沃克（Tom Walker）指出，目前看好有高度成長性、就業率持續上揚、人口結構不錯的城市，包含紐約、舊金山、香港、雪梨、新加坡等地。