華固較去年同期大增近5倍 爆發力驚人

成績亮眼
風雨生信心！營建5虎上半年營收數字出爐，遠雄（5522）雖有大巨蛋風波持續延燒，但上半年營收交出150.3億元亮眼成績單，位列5虎之冠；華固（2548）上半年營收較去年同期暴增近5倍，最具爆發力；暫時敬陪末座的皇翔（2545）則將重點擺在下半年。

遠雄6月營收約26.99億元，雖屬該公司上半年表現平庸的1個月份，但是總結上半年表現，卻已逾150億元，較去年同期增長83.5%。帶領遠雄無畏巨蛋紛擾、交出亮眼成績單的主因，在於多筆新案完工、密集交屋入帳，包括汐止廠辦案「U-TOWN」、總銷17億元的「御東方」等。
遠雄董事長趙文嘉指出，下半年將是成屋市場當道，遠雄旗下也有成屋個案提出促銷策略。

遠雄無畏大巨蛋紛擾
遠雄不動產總經理張麗蓉說明，方案包括訂簽僅需8~11%、工程期零付款，或是部分大坪數個案送裝修等，「6月中各案場公告以來，成交率較過去半年成長約3成。」全年可望有不錯成績。
華固總經理洪嘉昇指出，採全部完工法認列個案收益後，工程完工的時間，決定營收數字，因此雖帳面上看來營收今年較去年同期大增約492%，但其實華固近幾年都算是穩定發展。
上半年除「松疆」案認列完成，另包括總銷約32億元、幾乎完銷的「奇妍—晴川」，也提供相當貢獻；下半年預計則有總銷約11億元、全數完銷的「奇妍—出雲」，及桃園青埔總銷20億、銷售逾85%的「天圓」可完工認列，今年表現可望超越去年。

皇翔重頭戲在下半年
上半年營收僅約7.9億元的皇翔，重頭戲將擺在規劃第4季完工交屋的林口A7合宜宅「皇翔歡喜城」。皇翔副總經理游玉華指出，「皇翔歡喜城」總銷超過100億元且全數完銷；另銷售近5成的「皇翔百老匯2期」也會在年底前交屋，若2案順利在今年交屋完畢，全年營運可望優於去年。

興富發營收居第2名
而上半年總營收佔據第2名的興富發（2542），表現略遜於去年同期，主要獲利來自於售出台中土地，預計全年可認列的個案包括台北「圓山一號院」、「CBD時代廣場」，及台南、高雄等案，下半年表現可期。長虹（5534）上半年主要仍仰賴成屋案「世紀長虹」的持續銷售貢獻，上半年整體營收較去年減少25%。

回饋機制尚未達成共識

近期北市府積極查察「工業住宅」，引發北市府與建商間緊張氣氛。不過，全國首例「工業住宅」合法變更為住宅，預計將會是新北市泰山區成屋案「長群金璽御品」，根據內政部都市計畫委員會第826次會議紀錄已經核准通過，不過要等到「異地捐贈土地」的機制達成共識後，才能夠發布實施。

根據內政部都市計畫委員會第826次會議紀錄顯示，該案歷經4年討論總算達成初步共識，至於回饋方式則是採取「異地回饋」辦理，該案工業地面積約2044.9坪，捐贈面積不得低於37%，因此推算該案未來須捐贈土地面積約756.55坪，並以該捐贈面積土地當期的公告土地現值總值為基準，建商將捐贈同一個都市計畫內當期等值的公設保留地。

都委會通過首例 預料將引跟風

舉例來說，假設該捐贈面積的公告土地現值總值為1億元，未來「異地回饋」的機制中須捐贈當期公告土地現值等值1億元的公設保留地給新北市政府；此外，涉及違規部分的懲罰機制，預計將以增加回饋內容處理。營建署透露，假設此案順利完成發布實施作業，既存的工業住宅也可循此模式進行變更。

不過，該建商卻早已在自家網站上以目前使用分區為乙種工業區，全國首例內政部審議變更通過為住宅區，目前地目變更中做為宣傳。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則分析，不少工業用地因為時移事遷，周邊發展已經不可同日可語，透過捐地機制確實有助於讓此現象有所依循，減少亂象的發生。

負責工業區土地變相作為住宅使用督導作業的內政部營建署中部辦公室指出，自2012年便開始執行督導查核作業，並針對正在銷售廣告的工業區疑似作為住宅使用的建案進行查核，主要分為三階段執行，包括建築物預售廣告階段、建築物施工階段以及使用階段。

防堵機制包括透過都市計畫審議及繳交保證金制度，目前雙北市要求疑似違規建商繳交使照取得當年公告土地現值乘以0.45再乘以總興建樓地板面積當作保證金的試算基礎，並於取得使用執照後3年未發現違規事項才退回保證金，有違規則直接沒收。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德卻認為，工業住宅近年推案已經明顯受到控管，至於目前既有的工業住宅，雖說陸續有繳交代金方式變更方案傳出，但至今並未見到成效。

工業住宅解套 建商︰公平何在？

即便「工業住宅」翻身首例即將出現，不過，有建商認為此舉其實只是「本末倒置」以及為既存事實解套的做法，多數工業土地都是先經過變更捐地與代金後，才得以興建住宅，反觀此案卻已是既成的「工業住宅」再回過頭走變更土地使用分區，是相當奇怪的事情，而且都市計畫法台灣省施行細則第18條研擬刪除工業區內一般商業設施變相使用申請，對新的部分趨嚴，卻對既存事實放寬，何來公平之有？

建商指出，該案只是補正作用，對於民眾已經購買、甚至入住的「工業住宅」其實沒有太大意義，就算民眾不變更也不太可能面臨被拆的命運，因此大大降低該案變更後帶來的效應，甚至直指形式上的意義大過於實質意義。

麗寶建設副總何昭宏指出，購買「工業住宅」首要面臨的是貸款成數不若住宅高，甚至可能只有5成，入住後還要面臨與自用住宅不同的水電費率，因此民眾必須要注意。

若已交屋 建商恐不買單

住展雜誌企研室經理何世昌表示，此案算是為「工業住宅」違法性解套，但已銷售完畢、甚至已交屋到住戶手中的個案卻仍舊無解，因為推案建商不會回頭為住戶買單。雖然中央欲修法嚴控工業住宅，把一般商業設施用途刪除，但工業住宅能否杜絕，還是要看地方政府態度，且未從發照源頭嚴格控管，問題還是不會改善。

房地合一拍板定案超過1個月，明年起購屋者，在未來售屋時是以實價課稅，換句話說，交易所得稅將大幅躍進，因此就有房地產人士認為，未來民眾精算之後，可能選擇租屋而不買房，而這樣是否會墊高租金行情？業者認為，台灣沒有國際商務人士湧入承租房屋之下，住宅租金行情仍難上揚。

房地合一定案後，明年起購屋出售，將課徵資本利得稅，大幅增加交易所得稅，加上北市新成屋必須繳高額房屋稅，因此就有業內人士認為，未來租賃市場可能蓬勃發展。不過，安杰國際物業集團總經理陳品峯認為，台灣住宅租賃市場仍是供過於求，房地合一上路後要民眾「棄買轉租」，還是有一段觀望期。

陳品峯指出，台灣受薪階級薪資普遍凍漲，加上租賃市場供給大於需求，長線來說租金行情也是跟著凍漲。他分析，租金行情要拉升，勢必需要外來活水，可惜台灣租賃市場未有外國企業、國際人士大量承租需求挹注，因此台北目前僅有交通地點佳的新宅大樓租金有不錯表現。

租賃市場活絡、租金上揚的邏輯，目前恐怕仍行不通。不過，陳品峯說，來台觀光客逐年成長，因此酒店式公寓或度假型產品，仍是較好包裝的產品，也是有機會創造較高租金收益的標的。

內政部2015年7月15日發布第44期都市地價指數，全國都市地價總指數上漲2.14％，較上期(43)期漲幅4.25％，為自2010年(近11期)以來漲幅最低之1期，漲幅已見趨緩；各直轄市、縣(市)中漲幅最大者為金門縣上漲7.64％；直轄市部分，則以高雄市上漲4.40％，漲幅最大。

內政部表示，第44期都市地價指數是以2013年3月31日為基期，本期(2014年10月1日至2015年3月31日)全國都市地價總指數為117.53，與上(43)期總指數115.07及去年同期110.38比較，本期上漲幅度為2.14％，與上期(4.25％)及去年同(42)期4.34％相較，已見趨緩。另各直轄市、縣(市)漲幅也均呈現趨緩態勢，僅新北市及高雄市2個直轄市與宜蘭縣、臺東縣、澎湖縣及金門縣4個縣的漲幅超過3％，其餘各直轄市、縣(市)地價指數則漲幅有限。

在上漲幅度較大的縣市中，金門縣上漲7.64％，漲幅最大。金門縣政府表示，隨著陸客自由行及可落地簽證帶來的商機影響，以及大型免稅購物商城、影視城、五星級飯店旅館啓動營運及政府推動各項公共工程建設等因素，致地價仍上漲。

在直轄市中，高雄市上漲4.40％，漲幅最大。高雄市政府表示，因近年來積極推動公共工程及交通建設，例如高雄市立圖書總館完工及水岸輕軌即將通車，提升區域生活機能，帶動地價上漲。

另以土地買賣筆數觀察，本期全國土地買賣筆數為28萬7,597筆，較上期32萬8,462筆減少12.44％，與去年同期35萬974筆相較減少18.06％，土地買賣筆數呈現量縮態勢。

內政部指出，都市地價指數是將各直轄市、縣(市)的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動(上漲或下跌)的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。

都市地價指數近幾年均呈上漲走勢，顯見土地價格持續攀升，但各縣市公告地價和市價仍有明顯落差，依內政部資料，全國平均公告地價僅達市價的兩成。

公告地價是課徵地價稅的依據，各地方縣市政府每三年調整一次，明年就是調整期，外界關切內政部是否針對調幅或方向下「指導棋」。對此，內政部僅回應「會再討論」。

據內政部資料，2015年全國土地公告現值平均達市價88.74%，2013年全國平均公告地價卻僅達市價20.19%，其中台北市為25.46%、新北市17.74%、台中14.12%、高雄23.99%。

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，土地公告現值影響土地增值稅，屬交易面，公告地價影響地價稅，屬持有面；現在政府推房地合一課稅、調高公告現值，都是交易稅，就算可以遏止炒高房價，但持有成本低照樣會有囤房、囤地情形發生。

「政府不要一直討好人民」，張金鶚抨擊，國外房屋持有成本是總價1%到2%，台灣卻不到千分之1；地方政府最近陸續爆出債務問題，寧願跟中央要錢卻不願調高長期偏低的持有稅，是政治、選票考量。

　　房市景氣低靡，連帶商用不動產買賣也受到影響。房仲業者統計，第2季億元以上的商用不動產交易金額，只比首季增加1億多元，交易動能不見起色，加總上半年總金額創下97年以來的新低紀錄，僅有零售店面及旅館等有穩定租金收益的產品較不受影響，市況出現「租多買少」的形態。

　　永慶房屋統計今(104)年第2季商用不動產交易金額，億元以上合計約86.3億元，比起第1季的84.9億元僅增加1億多元。投資類型以廠房最高，交易金額達69.1億元，占比80.1%，其次為純辦6.7億元，比例約7.8%。買方以科技業為大宗，投資多以自用為主，金額約50.3億元。

　　其中，金額最高的交易案，為日月光半導體公司以24.66億元，買下高雄楠梓加工區內2筆總計2.7萬坪的廠房，作為生產線、工程、行政辦公大樓使用。台北主要辦公商圈在自用需求下，平均空置率下滑至7.2%，整體辦公租金則降價到每坪每月2,083元，信義計畫區A級辦公行情因中古大樓彼此競爭，平均行情下跌至3,247元水準。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，由於「金八條」未鬆綁，加上台北市房屋稅調漲，商用不動產買氣更趨保守。不過因土地供給稀少且稅負愈來愈重，中長期看好台北市精華地段都更的獲利機會。此外，觀光客維持一定水準，相關產業需求仍然可期，但市場上待售物件有限，租金又長期偏低影響投報率，目前仍呈現「租多買少」的市況。

　　上半年整體億級以上買賣總金額，僅171億元，創下97年以來的同期新低紀錄。黃舒衛提醒，大台北都會區除了捷運商圈成熟外，台鐵車站商圈崛起也不可小覷，尤其台北市商圈板塊因松山商場營運而往東移動，在新商辦持有成本轉嫁墊高租金的影響下，有利於中古商辦產品的租賃與交易，賣方可趁機調節資產。

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北市最高樓層住宅案「宜華大直國際飯店住宅」昨（15）日首度實價曝光，今年5月低樓層6樓交易1戶，總價1億6,923萬元，總坪數142.72坪，扣除車位每坪146.52萬，為大直豪宅區排名第4高單價：但房仲業者認為，該案高樓層揭露應有突破200萬大關實力，甚至寫下大直區域新天價。

宜華大直國際飯店由西華飯店與富邦建設合資興建，103年12月建築完成，其中飯店式住宅共2棟約198戶，樓高42層，為北市目前最高住宅建案；昨日實價揭露，該案6樓今年5月交易，總價1億6,923萬元，扣除車位每坪146.52萬，買方為宇盛投資。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，最新實價資訊顯示，此案目前僅有1戶揭露，但翻開該社區謄本資料來看，今年第1季過戶資料至少逾30戶，至目前為止皆尚未揭露。

劉怡蓉指出，統計大直知名豪宅實價資訊，103年3月，「代官山」揭露1戶，總價1.9億，扣除車位每坪單價232.7萬，是目前大直水岸高價宅的行情指標。

其次為「帝景水花園」，實價共揭露3戶，扣除車位每坪210.1萬?214.2萬；「國美大真」揭露單價為136.8萬?168.9萬；此次揭露「宜華大直國際飯店住宅」實價資訊，因屬單一個案，未來該社區新成屋陸續交屋，可望擠進北市200萬俱樂部10大豪宅之林。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，「宜華大直國際飯店住宅」為去年7月以後交屋個案，適用新標準單價房屋稅，估算其房屋稅以自用稅率試算，按照坪數大小約在58萬到78萬之間，若是囤屋客戶，每年房屋稅額將破百萬，高額的持有成本將是購屋人的一大壓力。

根據2015年7月15日北市實價資訊，中山區揭露一超高樓層的住宅交易，交易年月2015年5月、總價1億6,923萬元，總坪數142.72坪，車位總坪數34.39坪，扣除車位每坪146.52萬，移轉樓層為六樓，總樓高有42樓，該案係為台北好好看計畫案之一，宜華大直國際飯店住宅棟。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，宜華大直國際飯店由西華飯店與富邦建設合資興建，全案於2010年9月開工，2014年12月建築完成，其中飯店式住宅共有2棟，約198戶，兩棟住宅以「品」字建築，北面口字面山、南面兩個口欣賞基隆河，惟面河景觀部分要有樓高16樓以上才有景觀視野。根據最新實價資訊，該社區僅揭露一戶，係屬低樓層部分，且扣除車位坪數為108坪，因此成交行情相對便宜。

台灣房屋台北大直特許加盟店店東卓偉程表示，受到高價住宅的持有稅制影響，大坪數高總價產品停滯，較小坪數產品賣相相對佳，以宜華大直國際飯店住宅來看，該社區有108、143及145坪的規劃，其中108坪幾乎銷售一空。目前實價資訊僅揭露低樓層一戶，然若是面河景觀的產品，房價表現將有每坪200萬的實力。

劉怡蓉指出，彙整大直知名豪宅實價資訊，2014年3月，代官山揭露一戶，總價1.9億，扣除車位每坪單價232.7萬，是目前大直水岸高價宅的行情指標，其次為帝景水花園，實價共揭露三戶，扣除車位每坪210.1萬~214.2萬，此次揭露宜華大直國際飯店住宅實價資訊，因屬單一個案，未來該社區新成屋陸續交屋，可望擠進台北市200俱樂部十大豪宅。

財政部台北國稅局表示，營利事業承租繁榮地點或商圈之黃金店面，而未申報租賃所得扣(免)繳憑單或低報租金所得者，台北國稅局本年度將賡續加強查核。

台北國稅局說明，商圈、夜市、火車站、捷運站或其他繁榮路段附近之黃金店面，租金均較一般水準高，惟採擴大書面審核申報之營利事業，或獨資、合夥事業依小規模營利事業查定課徵之營利事業，因未經國稅局選案查核，部分營利事業有故意將承租之黃金店面租金低報之情事，或與記帳業者、房東等聯合進行逃稅行為，嚴重侵蝕稅基。

該局查核轄區內熱門商圈之服飾店，當年度租金扣(免)繳憑單僅開立每月20,000元，而實際上查獲給付房東每月租金達85,000元，兩者差異甚鉅，扣繳義務人因未依所得稅法第92條規定於期限內按實扣繳及填報扣繳憑單，除限期責令其補報補繳外，並按同法第114條裁罰。

該局特別呼籲，營利事業應如實申報扣繳憑單，個人亦應誠實申報租賃收入，如有短漏報租賃所得，應儘速辦理補扣繳及申報。若屬未經檢舉或未經稽徵機關之調查人員進行調查之案件而自動補扣、補報者，可減輕或免予處罰。

為妥善解決都市計畫公共設施用地經劃設保留而久未取得之問題，內政部2013年11月29日台內營字第10203489291號函頒「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，促請內政部所屬單位及各直轄市、縣(市)政府積極辦理公共設施用地專案通盤檢討。

「林口特定區計畫」範圍橫跨新北市與桃園市，計畫總面積為18,480.38公頃。經統計該區目前公共設施用地面積共2,162公頃，其中未取得面積為755公頃，所佔比例為34.9％。

「東北角海岸(含大溪海岸及頭城濱海)風景特定區計畫」範圍橫跨新北市與宜蘭縣，計畫總面積為13,725.05公頃。經統計該區目前公共設施用地面積共1,243公頃，其中未取得面積為386公頃，所佔比例為31.5％。

本次擬就兩計畫案已開闢與未開闢之公共設施用地區位性及必要性，檢討變更為其他適當分區或調整為其他必要性公共設施用地。兩案目前皆已進行草案規劃，除彙整並研析相關人民陳情資料外，未來將再安排與新北市、桃園市及宜蘭縣政府召開協調會議，整合相關單位意見納入兩公共設施用地專案通盤檢討草案，以期符合地方發展需求。

新竹市第一座國民運動中心、也是全國6都以外首座運動中心「新科國民運動中心」，將於2015年7月18日起辦理試營運14天，試營運期間全館將開放給民眾免費使用，8月1日正式啟用。新竹市長林智堅前往視察準備情形，針對試營運期間可能發生的缺失或狀況，要求廠商務必改善，提供市民最舒適的運動空間。

新科國民運動中心7月18日起14天辦理試營運期間，全館將開放民眾免費使用，林智堅市長赴現場視察綜合球場、舞蹈教室、飛輪教室、游泳池等設施，新竹市議員余邦彥、劉聲正、曾資程、謝希誠、鄭貴元、鍾淑英及多位里長也到場關心，並針對籃球場計分板、空調噪音、停車交通等問題提出建議，林智堅市長也要求營運廠商─遠東鐵櫃鋼鐵廠股份有限公司盡快改善，也歡迎市民於試營運期間使用情形，踴躍提供建議。

新竹市新科國民運動中心(圖：新竹市政府)林智堅市長表示，新科國民運動中心不僅是新竹市的第一座國民運動中心、全國在六都以外的第一座國民運動中心，更是市民殷殷期盼的市政建設，上任後即請工務處協調廠商，希望在暑假期間開放啟用，感謝工務處同仁和廠商的努力，新科國民運動中心將在7月18日開始試營運，並在8月1日正式啟用，展現出新竹市推廣全民運動的決心。

林智堅市長表示，針對未來可能出現的交通及停車問題，已請交通處和廠商研擬具體處理方案，此外在試營運期間，工程一定還會有不完善的狀況和問題發生，除了要求廠商務必改善，也歡迎市民踴躍提供建議，提供大家最舒適的運動空間。

林智堅市長表示，新竹市致力於推廣全民運動，除了新科國民運動中心之外，市府現在也積極在竹光國中旁規劃一座竹光國民運動中心，新科國民運動中心的規劃和運作，都將是竹光國民運動中心精進與提升的參考。

教育處表示，新科國民運動中心兼具銀髮健檢、親子同樂、弱勢照顧、地方回饋、人才培育、政策宣導及交流合作等重要效益，同時也與周遭原有的新科國中綠地公園綠帶串連，是屬於講究節能環保的綠建築，目前已點交予營運廠商進行最後籌備階段，未來將由遠東鐵櫃鋼鐵廠股份有限公司接手營運管理，是新竹市首座OT案竣工後即移轉予民間營運管理無縫接軌的成功案例。

教育處表示，新科國民運動中心基地位於新科國中，為地上四層，地下一層建築，館內設置室內溫水游泳池、SPA池、兒童池、烤箱、綜合球場(含籃球及羽球場)、韻律教室、體適能中心、桌球室、飛輪教室及社區教室等設施，不僅運動設施多元化，運動課程種類也相當豐富；周邊停車位計有466格汽車格及160格機車格，另還有1號、70號、5608等公車路線，歡迎民眾多加利用。

教育處表示，新科國民運動中心的營運廠商遠東鐵櫃鋼鐵廠股份有限公司，為營運台北市內湖國民運動中心、大同國民運動中心、中正國民運動中心及新北市新莊國民運動中心營運廠商，相關運動場館營運管理經驗豐富，並提供公益時段、公益課程開設、健康講座及諮詢等多項優惠給新竹市民，新科國民運動中心啟用後將提供民眾舒適健康的運動環境，並掀起新竹市民嶄新的運動風潮。

結束韓國光州世大運閉幕典禮行程後，台北市長柯文哲2015年7月15日前往首都首爾，進行市政參訪，第一個行程即是實地考察清溪川。柯文哲在副市長林欽榮、都發局長林洲民、文化局長倪重華等陪同下，聽取首爾市政府代表解說清溪川整治工程經驗，包括清溪川水源、造價以及建築設計手法等。

對於台北的瑠公圳整治計畫，是否有甚麼想法？柯文哲表示，台灣大學對此計畫本來就有腹案，也跟台北市政府談過幾次。他說，要做不做，常常是一念之間、需要決心。台大本來的規畫，是讓水路從台大醉月湖出來、往北流經新生南路，一路到大安森林公園，與公園裡的池塘連結起來。柯文哲表示，針對此案，他回台灣後，會與副市長、都發局長，再跟台大校方商量。

媒體問及，瑠公圳計畫或許會影響到新生南路現行的自行車道？柯文哲表示，台北市預計規畫「三縱三橫」自行車道，其中一條是在新生南路。若新生南路要設自行車道，就會吃掉兩邊的空間，如果再要把瑠公圳挖出來，則是在新生南路的中央。柯文哲說，他不希望挖挖補補，先鋪自行車道，再挖水道，要做就是一次想好。

還有記者詢問柯文哲競選時曾提到，為了瑠公圳，可拆掉新生高架橋，現在是否還有此考慮？柯文哲說，台灣大學提出的瑠公圳新生南路段，計畫採明挖法，直接挖就可以，費用較低、比較可行。至於拆掉新生高架橋，讓瑠公圳一路往北連通基隆河，做下去造價將不得了，他強調，現在不會考慮。

謙稱自己只是資深地產人的元利建設董事林敏雄，昨出席活動時對政府一次性大舉調高房屋稅，直批實在是「離譜了！」。但元利仍將在今年底、明年初推出2大北市指標性豪宅，不過單坪售價不會超過央行總裁彭淮南的300萬元防線，他坦言「市場現在也不會接受這種價格」。

另一方面，昨日北市實價登錄揭露大直超高豪宅、「宜華國際」旅館開發案的住宅棟，由於是低樓層，每坪成交價是148萬元，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，低樓層成交價逼近150萬，若高樓層揭露應有突破200萬大關的實力。

該樓層交易時間是今年5月、總價1.69億元，總坪數142.72坪，扣除車位300萬元後，每坪為148萬元，該案樓層是6樓，總樓高達42樓。

元利手上有2個百億元推案的指標豪宅案，都是位於大安區，包括在大安森林公園旁的「信義聯勤」，和師範大學正對面的「和平大苑」。前者今年底或明年初完工，後者則已經完工。

由於政府大舉調高豪宅房屋稅，經試算，「信義聯勤」有130和260坪，房屋稅從原本一年僅10~20萬元，調高稅率後，自用稅率高至70~140萬元左右。

林敏雄昨日指出，政府一次調高房屋稅這麼多，真的是離譜了，應該逐步往上調，讓市場有時間消化。他也認為，政府打房心態太緊張了，因為房價本來就會向下，這波多頭走11年了，夠久了，就算政府不積極打房，房市自身就會起起落落。

林敏雄也說，他認為蛋黃區房價下跌有限，精華區的房價受影響較小。話題轉到元利手上2大豪宅案，林敏雄說，肯定單坪不會賣超過300萬元，市場現在也不會接受這種價格。

永慶房屋豪宅部經理楊千毅表示，房屋稅對豪宅產品影響很大，調高持有稅後，交易量停滯到現在，除非有很強烈的自住需求，否則不會吸引買家進場。

金門人走路有風！不但金門縣政府零負債，據內政部昨發布的第四十四期都市地價指數，金門縣連莊都市地價指數上漲冠軍縣市，漲幅達百分之七點六四。有趣的是，金門人不愛賣地，當地業者表示：「金門人不缺錢啦，賣地就像賣祖產，不但名聲不好聽，也會被鄰居誤認缺錢。」

「沒人要賣地」
內政部昨發布第四十四期都市地價指數，全國都市地價總指數上漲百分之二點一四，較上期成長百分之四點二五，地政司副司長施明賜表示：「這次是二○一○年以來，漲幅最低的一期。」

除了金門縣上漲百分之七點六四最高，高雄市上漲百分之四點四，稱霸直轄市。

金門縣都市地價指數連兩年稱霸全國，金門縣政府表示，陸客自由行、今年開始實施的小三通落地簽帶來商機，加上大型免稅購物商場、五星級飯店，及政府推動各項公共工程建設等因素，應為地價上漲主因。
昇恆昌免稅店回應，落地簽確實讓商場業績成長，今年三月金湖大飯店營運，有兩百七十六個房間，目前視商場及飯店經營為主力，在當地暫無其他開發案。

最熱門的市港重劃區土地有行無市，二十一世紀不動產金湖市港店店長許丕國說：「很久沒成交了，沒人要賣地。」金馬興建設副總經理鄒衡效表示，金門取得土地不易，除非參加政府標售土地案。


自由時報
最新都市地價指數 金門連兩季漲最多

內政部地政司昨發布最新一期都市地價指數，雖然總地價成長趨緩，本期增幅約2.14%，為2010年至今、近11期來漲幅最低一期，不過，金門縣、宜蘭縣卻連續2期漲幅名列前3名，其中金門縣更連續2期增幅居冠，近2期土地增幅近2成。

金門縣政府地政局地價課人員楊忠俊表示，受中客自由行及可落地簽證帶來之商機影響，以及大型免稅購物商城、影視城、五星級飯店旅館啟動營運及政府推動各項公共工程建設等因素帶動，促使金門縣的房地產持續上漲。

內政部地政司指出，本期指數比較基期為102年3月31日，本期全國都市地價總指數為117.53，相較上期總指數上漲約2.14%，相較之下地價指數上漲已見趨緩。

此外，全台各縣市中僅新北市及高雄市2個直轄市與宜蘭縣、台東縣、澎湖縣及金門縣4個縣的漲幅超過3%，其餘各直轄市、縣（市）地價指數漲幅均不到3%。

至於本期各縣市地價上漲幅度前3名為金門縣上漲約7.64%、宜蘭縣增幅約6.07%及台東縣漲幅約5.98%。

最終在將近兩個小時的競價後，金融街以88.15億元競得該地塊，再度刷新上海今年總價地王。


7月15日上午，上海土地市場迎來下半年第二場頗為重要的一場土拍，出讓地塊為閘北區上海火車站北廣場以北地塊。

15日共三家房企參與競拍，分別是華潤、龍湖、葛洲壩聯合體及金融街。最終在將近兩個小時的競價後，金融街以88.15億元競得該地塊，再度刷新上海今年總價地王，溢價率50.12%，樓板價27022元/平方米。

資料顯示，閘北區上海火車站北廣場以北地塊位於天目西路街道，總出讓總面積7.73萬平方米，起始總價58.72億元。


地塊由三部分組成，其中155地塊為住宅用地，出讓面積22630.5平方米，容積率3.0，限高100米；158地塊為商業服務用地，出讓面積23311.4平方米，容積率4.24，限高150米，地下商業建築面積20000平方米。

值得一提的是，該地塊此次出讓是為其第二次出讓。早在2012年年中，該地塊發佈過預申請公告，但最後該地塊出讓無疾而終。

此前於6月3日，華潤華髮聯合體以87.95億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊，刷新上海今年地王紀錄。

又到房企半年業績大考階段，隨著內地資本市場持續活躍，近半個月時間多筆內房股擬發境內公司債券計畫獲得中國證監會批准。網易財經粗略梳理，7月初以來，僅半個月時間就?大、富力地產、萬科以及龍湖等多家中小房企在境內發行公司債券獲批，其規模超過450多億元。

從中指院累計近三個月的融資量來看，內地房地產企業通過定增、配股、公司債以及票據等各種形勢融資，其規模以10%增幅遞增。在戴德梁行大中華區估價及顧問服務部高級董事陳家輝看來， 在當前資本市場大方向上要求盤活存量，用好增量的情勢下，A股市場放開，刺激內房需求。但由於國內債券市場融資仍有各種政策限制，未來進一步的融資功能相比境外融資來看仍待觀察。

半個月超400億融資輸血

儘管今年樓市政策放寬，尤其一二線城市的房地產市場直線升溫，但從近期房企公佈上半年業績來看，其回籠的現金流能力表現一般，不少中小房企面臨著債務到期壓力。

隨著今年國內資本市場放寬，A股市場活躍，境外上市公司紛紛盯上內地融資管道。網易財經粗略梳理，7月初以來，僅半個月時間包含萬科、?大地產、龍湖以及富力等在內的多家內房股擬發行境內公司債券獲批，其規模超過400多億元。

尤其?大獲批發行的200億境內債規模為今年來國內最大。近期第二批次150億境內公司債規模已成功發行，第二批債券分為四年期和七年期兩種；其次萬科在本月6日透露擬在境內公開發行人民幣90億元公司債券，將向合格投資者公開發行。

事實上，早在去年7月份期間，富力就向中國證監會擬在中國發行本金總額不超過人民幣65億元的境內公司債券，直到日前獲得中國證監會批准。

另一筆擬在中國境內發行不超過人民幣70億元規模，期限為3-10年的中期票據仍在等待獲批中。不僅上述企業，龍湖、時代地產等中小房企紛紛擬發行的境內公司債券得到批准，僅半個月時間其總體規模高達450億元。

網易財經注意到，在上述多家內房企發債因素中，均提出將償還已有債務同時再進行一般專案資金運作。事實上，近三個月時間不僅內房融資頻繁，國內保利、招商地產、金地以及首創置業等超過幾十家房地產企業在4、5以及6分月通過定向增發、中期票據、貸款以及公司債券等形勢瘋狂的融資輸血，增幅以超過10%增加。

根據中指院資料顯示，4月份監測重點房企發生融資38筆，主要通過銀行貸款的形勢累計融資金額合計761.27億元，較上月小幅上漲約12.32%；5月份，房企通過信託為主要方式融資47筆，累計融資金額合計881.55億元，較上月小幅上漲約15.8%。6月份公司債融資形式迭起，其總規模更是高達872.8億。

境內再融資功能仍待觀察

在標準普爾分析師孔磊看來，內房擬發行的境內債券將緩解公司未來再融資風險以及改善其流動性狀況和債務狀況，融資緩解債務期限，同時降低其債務融資成本。

根據標普近期報告顯示，包含恆大、富力在內的多家內房債務將在近兩年到期。以富力為例，2015年到期人民幣債務高達221億元，其債務兌付集中在2015和2016年到期。

有業內分析人士亦指出，當前內房紛紛紮堆境內發債，一個原因還是海外融資成本提升，加上日前佳兆業債務違約的發生，導致境外機構投資者對於內地房地產企業風險評估增加，融資難度增加。


網易財經梳理近期公司發行公司債利率也注意到，相比今年來內房在境外融資成本來看，利率相比較低。?大其中兩批次公司債其中82億的七年期債券利率6.98%，68億的四年期債券利率5.30%；第一批境內債其利率達到5.38%。龍湖近期發行的公司債首批，最終確定的票面利率為4.60%。

6月底，內房中駿置業在境外發行一筆3.5億美元票據，其票面年利率高達10%；今年早些時候，港股上市房企的龍光地產發行完成的2017年到期的美元優先票據的利率高達9.75%。

陳家輝指出，成本高低只是相對來說，從長期來看，透過美元、港元的境外債券再融資的成本還是應該比內地低，更容易融到資金。目前國內資本市場形勢是要求盤活存量，A股也持開放的態度，吸引很多公司。但長遠來說，對於境內外兩個市場再融資功能還是要留意比較，畢竟內地各種政策限制頗多。

萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作，期望以約35.7億元人民幣(5.747美元)從里安房地產手中收購企業天地三期，並在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。


路透基點7月14日援引消息人士報導稱，萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作，期望以約35.7億元人民幣(5.747美元)從里安房地產手中收購企業天地三期，並在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。

消息人士指出，太盟投資集團及鐵獅門尋求支付約59.2億元人民幣，包括承擔此塊商業地產的17.94億元人民幣債務。

此外，消息人士還透露，渣打銀行將擔任這筆等值5.09億美元雙幣貸款的牽頭行兼簿記行。是次貸款將用於為上述收購案提供資金。

收購的企業天地三期將成為這筆三年期貸款中13億元人民幣境內貸款部分的抵押品。境內貸款和3億美元境外貸款之間有關聯債權人協定。

境內貸款將分為10.1億元人民幣和2.9億元人民幣兩部分，利率為中國人民銀行指標利率的105%。境外貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼290個基點。

銀行受邀以下列三個層次參與貸款：承貸5億元人民幣或以上境內貸款的銀行、及承貸6,000萬美元或以上境外貸款的銀行都將獲得牽頭行頭銜，並將分別獲得65和100個基點的前端費；承貸2-4.99億元人民幣境內貸款的銀行、及承貸3,500-5,900萬美元境外貸款的銀行都將獲得主辦行頭銜，並將分別獲得40和70個基點的前端費；承貸2億元以下人民幣境內貸款的銀行、及承貸3,500萬美元以下境外貸款的銀行都將獲得安排行頭銜，並將分別獲得25和45個基點的前端費。

不久前的7月8日，還有媒體報導稱，位於企業天地1期已經被領匯收購。該消息還透露，領匯收購的單價不到9萬元/平方米，按地上總建築面積8.3萬平方米推算，成交總價逾70億元。

事實上，早在今年5月27日，羅康瑞在里安房地產股東會後透露，正計畫出售上海企業天地第一期及第三期，計畫未來出售資產的套現資金，注入中國新天地，用於在未來向里安房地產購入資產或進行其他合作。

就在15日上午，上海今年總價地王再度被刷新。上市公司金融街以88.15億元“絕殺”閘北上海火車站北廣場以北地塊，溢價率為50.12%，樓板價27022元/平方米。這是金融街在上海的一次大手筆，不僅豪擲近百億，更是力壓龍湖葛洲壩、華潤兩大實力對手，一舉奪標。

據記者現場瞭解，今天參與火車站地塊競價的房企包括華潤、金融街及龍湖葛洲壩聯合體，共計三家競標者，勢均力敵，現場競標殺氣頗重，加價幅度甚至達到1000萬元一口的激烈程度，也顯示出競標者資金頗為實力雄厚。龍湖葛洲壩聯合體出價次數最為頻繁，金融街也不甘示弱，多次出價，而華潤更是接連跳價，求勝之心迫不及待。

資料顯示，此次參與者之一的華潤置地事實上已是閘北“雙子地王”的斬獲者，分別於今年3月20日與6月3日以159億總價斬獲閘北區市北高新技術園區兩幅住辦地塊，此次再度參拍的“北三塊”商住辦綜合壕地距離高新技術園區兩地塊僅5公里直線距離。如果得手，可與此前地塊形成聯動效應，相互輝映，發揮更大的商業價值，因此華潤頗有志在必得之勢。而龍湖地產繼去年12月25日拿下松江區永豐街道純宅地之後，在上海再無宅地入手，補倉需求極為迫切。而金融街控股在上海的項目有金融街中心和金融街靜安廣場等大型寫字樓與綜合體，兩項目均在建，但在上海出手含住宅地塊，這還是頭一回。

這幅引來多家實力房企激烈角逐的閘北區上海火車站北廣場以北地塊位於天目西路街道，總出讓總面積7.73萬平方米，起始總價58.72億元，堪稱上海目前難得一見的優質地塊。地塊由三部分組成，其中155地塊為住宅用地，出讓面積22630.5平方米，容積率3.0，限高100米；158地塊為商業服務用地，出讓面積23311.4平方米，容積率4.24，限高150米，地下商業建築面積20000平方米；160地塊為商業服務用地，出讓面積31331.8平方米，容積率4.24，限高150米，地下商業建築面積4000平方米。

最終，金融街以88.15億元、樓板價27022元/平方米摘得。從整個閘北區住宅均價來看，今年上半年呈上漲趨勢，6月新建商品住宅成交均價為62007元/平方米。在今年區內多幅“地王”的帶動下，閘北區尤其是不夜城板塊內未來住宅價格存在上漲壓力。

經過半年的政策調整，房地產投資指數儘管仍處低位，但其景氣指數首次出現回暖態勢。

國家統計局7月15日公佈的資料顯示，1-6月房地產開發企業到位資金為58948億元，同比上升0.1%，其中上半年個人按揭貸款7163億元，同比上升10%，6月單月國內貸款和其他資金中的定金和預收款同比分別上升9.2%和12.7%；房地產景氣開發指數為92.63，較上月上升0.2點，景氣指數近7個月來首次出現回升，回升幅度為2014年以來最大。

此外，房地產市場銷售情況已經出現明顯回暖。根據國家統計局資訊，1-6月商品房銷售面積為50264萬平方米，商品住宅銷售面積為44389萬平方米，同比分別上升3.9%和4.5%，為2014年以來該指標同比首次出現上升。其中6月單月商品住宅銷售面積12454萬平方米，同比、環比分別上升18%和44%。1-6月商品住宅銷售額為28941億元，同比上漲12.9%

鏈家地產市場研究部李巧玲表示，受2015年樓市回暖因素影響，近期新房去化率提高，房企投資積極性也有所上升，部分指標開始出現改善跡象。李巧玲認為，在各項托市政策的支撐下，房地產市場的悲觀預期已有所改變，部分城市成交量出現反彈。隨著市場回暖，在一線城市以及部分需求量較大的二三線城市，房企庫存及銷售回款各方面的壓力將得到緩解。但對於庫存壓力較大的三四線城市來說，短期內去化壓力依然巨大。今年房地產市場整體處於比較寬鬆的政策環境中，預計下半年，房地產市場整體或將逐漸走出低谷。

以北京新房市場為例，根據鏈家研究部統計，2015年上半年新建商品住宅網簽量為4.8萬套，同比大幅上升46%，其中6月單月純商品住宅網簽量創21個月新高，同比、環比分別大幅增長86%和26%。受益於中央層面多次表示支持首套及改善性住房需求，以及今年以來連續的降息、降准等利好政策，自二季度起，市場出現明顯回暖，商品住宅銷售面積與銷售額均出現較明顯增長，這也使得房企的定金和預收款水準有所改善，而近期連續多次的降息降准也在一定程度上降低了融資成本，對緩解房地產企業的資金壓力產生了一定積極作用。

不過，市場的回暖並未帶動開發商投資積極性。國家統計局資料顯示，2015年1-6月份，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.1%。

亞豪機構市場總監郭毅認為，房地產投資增速的持續下滑，與整體宏觀經濟形勢的持續低迷不無相關，根據統計局資料，上半年全國GDP增速為7%，多項指標觸底，宏觀經濟出現築底，使得房地產開發投資動力不足。另外，在經歷了數十年的集中規模開發後，部分二三線城市房地產市場已現飽和，大量四線城市甚至出現了房地產的產能過剩，只有一線城市和經濟發達的一線半城市尚存一定市場空間，從全國整體情況看，房地產投資增速仍將保持低位運行。

開發商拿地積極性同樣不高。國家統計局資料顯示，1-6月份，房地產開發企業土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份擴大2.8個百分點；土地成交價款2866億元，下降28.9%，降幅擴大3.1個百分點。

郭毅分析，上半年土地購置面積的減少主要源自兩方面原因。首先，二三線城市甚至部分三四線城市由於近年來過快發展，市場出現飽和，對於未來房企持謹慎態度，因此“圈地”意願不強；而對於一線城市來說，供地不足使得收縮戰線的房企“購地無門”。2015年上半年北京土地市場新增土地供應僅33宗，這一數字也創造了近8年來的新低，不過隨著樓市轉暖，商品房去化速度加快，有實力的開發企業開始加緊佈局，補充土地儲備，預計下半年房地產開發企業土地購置面積將出現增長。

李巧玲稱，從1-6月國內貸款額同比仍處於下滑狀態可以看出，受地產風險因素影響，銀行對房企放貸的意願仍未得到明顯改善，在一段時間內房企的投資及開發仍將受到抑制。而總體來看，當前房地產運行各項指標依然處於較低水準，此前房企積累的庫存壓力也依然較大。

7月15日上海迪士尼度假區舉辦網路發佈盛典，遊客可以率先領略上海迪士尼樂園的獨特創意與亮點。同日華特迪士尼公司董事長羅伯特•艾格現身上海世博中心舉行的迪士尼樂園展示活動，這是他在上海迪士尼園區開工後第一次返滬。按照計畫，上海迪士尼樂園將於2016年春節開園。機構預計，按400 元門票/人和年均接待2500萬人次，以及10 倍經濟杠杆測算，迪士尼開園後每年將帶來千億以上旅遊消費增量。

從全球各大成功的樂園案例來看，迪士尼經營的本質是多樣化經營和體驗經濟。通過主題化的樂園、形象化的商品、表演化的服務，增進消費者的體驗，延長消費者逗留的時間。同時，通過多樣化的產品，混合消費的模式增進消費。目前世界五大迪士尼主題樂園的經驗顯示，憑藉迪士尼所帶來的外部效應和外溢貢獻，均成為當地重要的經濟引擎。考慮到中國人口數量較大，鑒於之前世博會 7000萬人遠超預期的情況，機構預計，上海迪士尼的參觀人數首年將達到 2500 萬人次，成為世界上接待人數最多的狄斯奈樂園。

由於狄斯奈樂園從立項到最終開始運營，時間週期較長，給市場帶來持續性的炒作熱潮，以迪士尼主題板塊為例，從大週期看維持近5 年上漲。從受益順序來看，前期較大規模的基礎設施投資，給場館建設、建築建材等相關上市公司帶來訂單，隨著基建結束並開始進入運營準備期，相關的運營、旅遊酒店、商貿零售等消費類企業，將受到市場重點關注。

從迪士尼主題板塊歷史經驗來看，港股隨著迪士尼的醞釀、興建、建成前夕，出現持續炒作熱潮，前後長達五年。其中，在狄斯奈樂園最終建成前夕，市場投資熱情達到最高點。資料顯示，娛樂旅遊相關的銀河娛樂、香格里拉和英皇娛樂酒店，在迪士尼開園前一年，區間股價漲幅最高達498%、296%和2383%。另外，商貿零售相關的六福珠寶、周生生等，在迪士尼的影響下，股價漲幅均超過3倍。

據機構測算，按照上海迪士尼直接投資295 億元，基礎設施配套按10 倍杠杆來計算，迪士尼帶動的間接投資約為2900 億元，前期受益的房地產和建築建材，已獲得實質性訂單的支撐。在明年春節開園之後，交通運輸、餐飲旅遊和商貿零售等相關行業，將迎來旅遊消費熱潮，年均市場規模有望達千億規模。

公司方面，界龍實業主營房地產開發，在上海迪士尼周邊擁有300畝工業用土地儲備。公司完成以每股28.78元定增募資5.13億元，最新市價為19.99元，跌破定增幅度約31%。豫園商城作為黃金珠寶銷售龍頭，將受益迪士尼開園帶來的客流量消費上升。公司擬不低於13.66元每股，定增募資近100億元，打造黃金珠寶產業互聯網平臺。

對內地經濟增長有重要影響的房地產持續回暖，6月全國商品房銷情延續今年以來升勢，上半年累計銷售面積及銷售額同告回復增長，銷售額更一舉彈至雙位數增幅。國家統計局公布，今年首6個月商品房銷售額約3.43萬億元（人民幣．下同），按年增長10%，較首5個月升幅擴大6.9個百分點；同期銷售面積5億方米，增長3.9%，較首5個月下降0.2%的表現明顯改善，更是去年1月以來首次回復增長。

5月回復價量齊漲

內地樓市銷情自去年初開始經歷連續15個月倒退，受惠樓市政策放寬，今年5月銷售額始回復「價量齊升」，惟累計首5個月銷售面積仍維持倒退，直至6月市況出現明顯好轉，上半年累計銷售面積得以重現增長，銷售額增幅更由首5個月的3.1%，擴大至10%。然而，市場分化情況明顯，一線及少數二線城市樓價和銷情較好，大部分二三線城市，尤其四線城市的庫存較大，需時消化。國統局發言人盛來運表示，庫存消化速度已加快，未來樓市走勢仍要觀察。

樓市出現反彈，但發展商開工速度仍維持審慎。上半年房屋新開工面積6.75億方米，下降15.8%，跌幅收窄0.2個百分點；其中住宅新開工面積4.69億方米，下降17.3%。

內地一線城市地皮拍賣競爭激烈，上海昨天出現年度總價地王。內地上市公司金融街（000402.SZ）豪擲88.15億元（人民幣．下同）奪得閘北上海火車站北廣場以北地皮，力壓同場參與競投的華潤置地（01109），以及由葛洲壩（600068.SH）和龍湖（00960）組成的財團。

該幅地皮總面積約7.72萬方米，由三部分組成，其中住宅用地2.26萬方米，地積比率3倍；兩幅商業用地分別為2.33萬方米及3.13萬方米，地積比率4.24倍。標價為58.72億元，以成交價88.15億元計，溢價50.12%，每方米樓面作價2.7萬元。

萬科擬購瑞房上海項目

上海商業項目市場方面，瑞安房地產（00272）正洽售上海企業天地一期及三期項目，繼早前爆出一期將由領匯（00823）接手後，昨天再傳出三期的買家為萬科企業（02202）牽頭的財團。路透引述消息指出，該財團正在市場尋求5.09億美元（約39.7億港元）貸款，用以支付約35.7億元（約44.6億港元）的收購代價。消息人士透露，萬科與投資公司太盟投資集團（PAG）及美國發展商鐵獅門（Tishman Speyer）合作，收購企業天地三期項目。

瑞房回應稱，正洽談出售的上海物業，目前並無簽訂任何具法律約束力的協議，該公司將適時公布進一步消息。萬科表示，不會就市場消息作出回應。

區內新盤快開售 業主減百萬甩貨

股市回穩後，二手物業新高成交湧現，連大型藍籌屋苑亦接連破紀錄。其中紅磡黃埔花園一個中層單位，減價100萬後以1600萬元沽出，呎價1.68萬元，仍成功打破該屋苑保持2年的紀錄，創黃埔花園的成交價及呎價新高。業界人士認為，市場焦點已轉向優質的中價物業，而細單位破頂潮預料會緩和。

中原地產首席分區營業經理王志林表示，黃埔花園7期2座中層C室，實用面積955方呎，3房1套間隔，以1600萬元成交，呎價1.68萬元，創屋苑成交價及呎價新高。

據悉，單位有L形玻璃窗，望開揚海景，加上提供屋苑少有的方型客飯廳，吸引同住黃埔花園的換樓客承接。王志林指出，原業主於約3個月前將單位放售，開價1700萬元，近期股市波動，擔心樓價受壓，因此決定減價離場。買家則因擔心長實（01113）在區內的新盤維港．星岸開售，可能推高樓價，加上見前述單位業主減價達100萬元，決定購入自用。

黃埔花園逾兩年未錄破頂成交，資料顯示，屋苑上一宗破頂成交是2013年5月造出，當時7期2座高層B室，實用面積962方呎，以1450萬元成交，呎價1.51萬元。今次成交把黃埔花園的高位紀錄推高10.3%。至於上一宗同類單位成交則於去年底錄得，7期2座低層D室，以1438萬元沽出，呎價1.49萬元。代理並透露，目前屋苑只有2個同類型放盤，叫價1400萬元起。

該屋苑的細單位新近亦錄得高價個案，世紀21福興地產高級分行經理張向榮指出，5期2座高層A室兩房戶，實用面積503方呎，由用家以740萬元購入，呎價約1.47萬元，創同類單位新高價。

豫豐低市價半成沽

不過，市場上亦有其他減價個案，部分更低市價成交。中原地產區域營業經理楊俊偉指出，屯門豫豐花園6座中層G室，實用面積450方呎，2房間隔，以400萬元成交，呎價8889元，較市價低約半成。業主6月放盤時叫價420萬元，一直乏人問津，決定減價15萬元，至上星期港股大跌，擔心樓市不穩，在客人洽購後再減5萬元沽出單位，累積減幅4.8%。

另外，中原地產副區域聯席董事陳國輝表示，上水歌賦嶺冬青徑雙號屋，實用面積1315方呎，以1640萬元成交，呎價1.25萬元。原業主持貨約3年，賬面獲利35萬元，但扣除佣金及手續費後實蝕約41.6萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，股市回穩後接連有大屋苑破頂，顯示買家將焦點轉向中價物業，特別是景觀優質的單位，扭轉以往細單位破頂的情況。早前細單位升幅大，加上新盤提供不少1房及2房戶，令準買家未必再願意高追細單位，估計細單位破頂潮將放緩。

新地（00016）積極在元朗和天水圍一帶發展，繼上月天水圍天榮站項目完成約15.19億元的補地價後，地政總署資料顯示，集團元朗沙浦項目亦在同月完成約2.2億元的補地價。綜觀上半年，地政總署錄得的補地價等收入約182億元，按年大增3.37倍，惟其中172.8億元來自鐵路項目，意味私人發展商的補地價意欲並不算強。

地政總署資料顯示，新地元朗沙浦項目在6月份完成一份金額約2.2億元的補地價，若連同該集團在2011就毗鄰地段進行的補地價，整個沙埔項目的補地價金額達72.4億元。資料顯示，是次涉及的補地價，主要為修訂有關地盤部分行車道的安排等，屬於第一期的技術性修訂。沙埔項目現為正興建中的峻巒，發展商正就項目其中1027個單位申請預售，預計明年1月下旬落成。

綜觀今年第二季，地政總署完成16宗契約修訂和1宗換地個案，另有3個地段以私人協約方式批出，地價收入共56.1億元。上半年計算，總金額為182億元，按年增加3.37倍，除天榮站地盤外，亦包括將軍澳日出康城2個地盤，以及馬鐵大圍站。


上半年補價182億 按年升3倍
(經濟)

受惠多項鐵路物業項目，上半年補地價收入達182億元，按年大幅回升3.37倍。但私人補地價步伐仍慢，最新只有新地（00016）旗下元朗峻巒項目，補地價逾2億元。

地政總署昨天公布第二季補地價收入，該季補地價收入合共約56.11億元，最新包括新地旗下的元朗沙埔住宅項目，補地價金額近2.3億元，屬近年少見補地價金額較大的私人補地價項目。

新地發言人接受本報查詢時表示，集團早前已完成元朗沙埔住宅項目的補地價，今次的補地價，只涉項目第1期部分項目的技術性修訂。

新地元朗峻巒 補價2.3億

據了解，有關的技術性修訂，牽涉連接樓盤的道路使用權等問題，預計項目的預售樓花同意書申請，可望在短期內獲批。

根據地政總署資料顯示，元朗沙埔項目第1期已命名為峻巒，分為1A、1B及1C期，合共涉及約1,027伙，落成日期約為明年1月底，發展商部署在今年底前以樓花發售，屬元朗下半年規模較大型的新盤之一。

政府第二季補地價收入為56.11億元，按季大跌約56%，但連同第一季的補地價，上半年的補地價收入合共達182.5億元，比去年同期錄得的41.78億元，大幅上升3.37倍，其中有172.28億元補地價收入來自鐵路物業，佔上半年總補地價收入的94%，其中以馬鐵大圍站上蓋物業的補地價最多，涉及約103.56億元。

另外，港鐵（00066）將軍澳日出康城第5期及第6期物業，所涉及的補地價金額分別約20.64億及33.45億元。而天水圍天榮輕鐵站上蓋物業，補地價則約15.19億元。

中國海外（00688）公布，上半年累計合約銷售達854.52億元，按年增近17%。按公司全年合約銷售目標1,680億元計，剛好完成50.9%。

特殊收益勁 新城盈喜

單計6月份銷售，公司合約銷售額約223.33億元，按年增31.6%，按月則增3成。集團於6月份新購入兩塊地皮，分別位於廣州市及南京市，總應佔建築面積約37萬平方米，土地款約為39.7億元人民幣。

另外，新城發展（01030）發盈喜，公司預期因投資物業公允價值收益將由去年同期的3,690萬元（人民幣．下同），增至今年的2億元，按年增4.4倍，但上半年核心溢利將不會有重大變更，故預期上半年合併淨利潤將按年大增。

美聯中國營運總監兼華南區董事總經理王書權昨於記者會表示，隨著內地一線城市如深圳及廣州的樓價於年初起不斷攀升，港人近月傾向留意二線城市項目，相信二線城市即將成為港人的「睇樓熱點」，特別是鄰近本港的惠州、東莞及珠海。

惠州樓盤南下宣傳

檀悅度假酒店集團昨舉辦記者會，委託美聯中國成為「惠州雙月灣檀悅豪生溫泉度假酒店」項目之香港區獨家營銷代理。項目總佔地約7萬平米，總建築面積約17萬平米，共提供約1,800戶及1,300個停車位，由5幢30層至33層板式高層，以及18幢獨立及雙拼別墅組建而成。

檀悅度假酒店集團副總經理黃槐博指出，項目總投資額約14億元(人民幣，下同)，預計3年後項目的租金回報率為5厘至6厘，料銷售城市佔比八成在深圳，其餘兩成於香港、廣州及東莞。公司為酒店提供閒置資產託管增資服務，黃槐博表示目前酒店式公寓銷售額已達6億元，暫時仍在試業階段，料總項目將於明年完成。

今次於香港首推37套單位，包括公寓及別墅等。當中，公寓面積由462方呎至893方呎不等，呎價由 2,012元起，售價由93萬元起；別墅面積2,217方呎至3,293方呎不等，呎價2,976元起，售價660餘萬元起。展銷會將於下月2日舉行，期間香港客戶獲85折優惠。

近年國人掀起海外投資風潮，若以不動產相關投資商品來比一比，高資產人士熱衷直接到海外布局房產，中產階級則喜以REITs（不動產投資信託基金）來進行海外投資，但酒店式公寓的低風險和報酬穩定，卻最受頂級投資客青睞。

從投報率來考量，海外直接投資房地產只要看準時機，往往有可觀的房價上漲收入；但反過來說，若海外行情看不準，加上國外法令複雜，往往潛在的下跌風險和成本負擔也相當驚人。

與海外直接投資還必須承擔空屋風險相比，REITs主要佈局商用不動產、飯店、購物中心的租金收益，再把租金轉成穩定的配息收益，加上投資門檻不高，數萬元即可進場，因此很受中產階級歡迎。

但根據統計，自1994年至今，全球REITs的平均配息率約在4-6%左右，雖勝於銀行定存利率，但也只能做為抗通膨的保值商品。

酒店式公寓若挑對五星級品牌的開發標的，一來因全球性飯店品牌會精選地段，二來有優質飯店業者經營，也可確保出租率，兩者大大降低了投資風險，從而確保了資產與收益的穩定度，因此最受口袋深度夠的頂級投資客層歡迎。

穩賺6％ 風險低 國際酒店公寓竄紅

隨著全球知名飯店積極布局酒店式公寓，全球頂端投資客層也掀起一波投資熱潮。與其他海外投資相比，酒店式公寓因頂著五星級飯店的品牌光環，具有高投報、高增值和高獲利等特質，大量吸引台灣投資客的目光。

顧名思義，酒店式公寓是由開發商將飯店的每套客房分割成獨立的產權出售給投資人，並聘請專業的飯店管理公司負責經營與管理。投資人擁有產權後，不但可以選擇自己住，也可以收取租金收益，或者坐等房價上揚而轉售。

以自住來說，因五星級飯店多會選擇觀光勝地來推案，投資酒店式公寓也等於是入住環境優美、風景宜人和建築美觀的絕佳保證。

若從租金收益來看，海外投資不動產必須自己動手出租找房客，而酒店式公寓因委託飯店業者進行專業管理，可省下不少麻煩。加上若投資高人氣的五星級飯店所經營的標的物，租金收入更可確保無虞。

五星級飯店品牌加值

全球掀起投資狂潮

另外，全球知名度高的飯店集團在開發酒店式公寓時，往往也會設有星級酒店、商城或度假休閒設施來加值，也等於是帶動周邊土地增值的最大潛力。在投資報酬率穩定、增值性高和轉售獲利高等三大誘因加持下，不管是飯店業者或高端投資客，都喜歡以酒店式公寓來做為布局新工具。

看準此一投資趨勢將帶動飯店業者的開發大商機，近年國際酒店集團以及私募基金也紛紛展開收購或併購動作，如私募基金收購Hilton Worldwide希爾頓全球酒店集團、杜拜酒店老闆聯手比爾˙蓋茲吃下四季飯店所有股權、大陸的復星集團自法國人手中收購全球的Club Med渡假村等案例。

在此風潮下，台灣知名的品牌酒店集團也不遑多讓，開始走出台灣，在海外布局此種大受市場歡迎的酒店式公寓。

著名案例如晶華麗晶酒店集團在2010年購下「麗晶Regent」品牌後，已在歐洲地中海度假勝地「黑山港」，推出給合豪宅與飯店管理服務的酒店式公寓。

另擁有涵碧樓頂級文創酒店品牌的鄉林集團，也以「涵碧樓」品牌進行全球化布局。

涵碧樓全球化布局

6％投報率5年先落袋

去年甫開幕的青島涵碧樓，短短幾個月內就名列中國十大頂級酒店的榮銜，今年更將以此品牌光環，趁勝推出「南京涵碧樓行館」，以酒店式公寓搭配寫字樓（商辦）、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案來多元化經營價值。

除中國大陸市場以外，鄉林集團更計畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山、愛琴海、胡志明市等地，推出類似的酒店式公寓，並希望在2020年之前在海外推出30個案例。

根據鄉林不動產研究室的研究報告，若以新台幣3千萬元左右的價格，在中國主要城市投資一間40坪左右的國際行政套房，不僅可與飯店業者共享利潤，平均投報率更可達6％-8％左右。

鄉林建設執行副總呂理全表示，酒店式公寓的投資獲利不僅在於投報率可達6％，更因採租金分成，若因酒店房價上漲也會帶動收益率的提高，估計約10年後投資人所投入的成本將降為零而開始進入100％獲利。

另外，呂理全認為，投資成本降為零之後，還擁有產權可轉售，以及涵碧樓品牌經營管理和周邊開發的加值，也是相當具有吸引力的投資誘因。加上知名飯店品牌所經營的酒店式公寓走高價定位，房間數不會太多，在可投資標的物不多下，更加大了日後增值空間。