上市櫃營建業第2季財報陸續發表，包括長虹（5534）、華固（2548）及太子（2511）等皆於本周公告，上半年以華固表現最為亮眼，營收合計42.76億元，年增493%；長虹營收合計8.15億元，年減25%，差強人意。

太子全年營收衝百億
長虹建設財務長陳茂慶指出，今年全年僅靠新北市林口區的「世紀長虹」案認列入帳，賣1戶認1戶的情況下，營收表現難免平淡，上半年營收僅8.15億元。

康和證券研究部分析師姚君達認為，長虹近期股價表現，的確受到營收大降影響，6月時高點仍在72.9元，現已來到54.9元，2個月股價修正25%，「總結長虹上半年EPS（每股純益）為-0.01元，全年恐只有1~2元的水準。」

華固上半年靠著北市中山區的「松疆」及北投奇岩重劃區的「奇妍—晴川」提供相當貢獻，整體營收達42.76億元；下半年預計有總銷約11億元「奇妍—出雲」，及桃園青埔總銷20億元、銷售逾85%的「天圓」可完工認列。法人預估，華固全年營收可望上看80~90億元，預估EPS可達8.5元，超越去年。

至於太子，法人預估全年營收仍有挑戰百億大關潛力。

全台上萬筆物件降價求售！統計國內各大房仲降價專區物件發現，降價物件平均占整體委售物件約2成，等於每5間委賣物件，就有1間降價；其中，在今年6月房地合一政策定案後，降價物件更增加1?2成，降價風潮已逐漸蔓延擴大。

信義房屋官網目前委售物件約9.1萬筆，降價專區物件高達1.8萬筆、占比近2成，其中，今年5月新推出的「全台降價即時專區」，收入最新降價物件，點閱人氣比未降價物件多出3成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，市場上某些降價物件為行銷手法，主要為吸引目光增加曝光率，並未真正降價，但信義降價物件都有跟屋主溝通後實際降價，雖目前降價物件帶看、網路點閱率等先行指標有回溫跡象，但真正成交還不會太快。

永慶房仲網統計7月的網路住宅委售物件發現，全台有2成網路住宅物件開價下修；另外，6月房地合一稅定案後近2個月，全台降價物件成長率增加22％。

21世紀不動產委售物件近3萬筆，其中降價物件4,793筆、占比達16.2％；六都當中又以新北市降價物件1,436筆最多、占比高達3成。

太平洋房屋統計，目前降價物件占整體委售物件8.3％，房地合一確定後，降價物件由先前6.8％增加至12％，六都以台北、台中、高雄降價物件占比逾1成最多。

全國不動產委售總物件9,795筆中，降價有1,340筆、占比達14％；六都中雙北市降價物件占比17％?18％最多；房地合一政策確定後，降價物件增加高達25％。

全國不動產企研室主任張清爭勻分析，近1年來管制房市政策，讓賣方開始資產整合，早已釋出大量物件，但買賣雙方對於房價認知差異過大，待售期拉長，交易量冰凍；在新稅尚未上路前，賣方降價讓利已逐漸出現，近期購屋族對降價有感，成交量也漸漸回溫，預計第3季交易量有望比上半年增加2成。

稅捐機關表示，為遏止逃漏，維護租稅公平，近期將全面清查利用共有物分割逃漏土地增值稅案件，納稅義務人如取巧安排形成共有關係，並假藉辦理共有物分割，達到移轉應稅土地，規避直接移轉應納之土地增值稅，將採實質課稅原則核課土地增值稅。

稅捐機關表示，藉由移轉部分持分土地以創設共有關係，再假藉辦理共有物分割，墊高應稅土地之前次移轉現值或達到實質移轉應稅土地之目的，以規避土地增值稅之負擔，將依實質課稅原則，以分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，核課土地增值稅，以防止納稅義務人利用取巧方式規避稅賦。

呼籲民眾切勿心存僥倖以身試法，以免事後被追補巨額稅款而得不償失。

台灣自1993年步入高齡化社會後，人口老化的速度也越來越快，戰後嬰兒潮世代也將步入退休養老的人生階段，預估到2025年每五人中就有一位老人，各大財團看準銀髮商機，都有意投入老人住宅市場。但是過去市場經驗，老人住宅卻往往都有叫好不叫座的情形，此次新壽大舉投入養老市場，搭上複合開發的熱潮，創新性的複合設計及市中心的地理位置，能否翻轉台灣養生村市場值得期待。

1996年潤泰集團推出潤福新象，主打背山面海無敵景觀及完善的照護設施環境，入住率始終都有95％以上，已算經營的相當成功；反觀戶數量體大，且設備更新的長庚養生村，雖搭配長庚醫療資源，入住率卻無法與潤福新象相比，不過長庚養生村吸引許多華僑銀髮族定居，歸國華僑就佔住戶四成，可能與相對便宜的保證金有很大關係；中瑞吾居則是2015年剛推出的養生住宅，經營模式及地理位置皆與潤福新象相似，但創新高的入住保證金(1500~2500萬)有待市場考驗。

如何讓養生村能更快獲利仍是課題，聖恩集團以度假村結合養生權契約方式經營老人住宅，並結合國寶集團販售生前契約，龍巖集團亦曾傳出有意投入銀髮住宅市場，可證向前整合也是業者思考方向。新壽長期耕耘長照保險，此次宣布養生村工程將在2015年底動工，並提前開放預約，亦是朝向多角經營、資源整合方向發展。

新壽養生村基地位於交通便捷的捷運板橋站和捷運新埔站間，搭上最近熱門的複合式開發，新壽興建的三棟建築，將以養生村搭配旅館、商場開發，區位上亦與傳統位於郊區、有好山好水好風景的老人住宅有相當大的差異，已脫離傳統經營老人住宅的模式，戶數部分規畫中型規模約300戶，與潤福新象相似，再輔以集團旗下醫療資源，並研擬年金保險實物支付結合養生村。此次創新性的規畫，喊出1500萬入住保證金，消費者買不買單值得觀察。

信義全球資產經理王維宏表示，銀髮商機話題已討論多年，卻無法成功發酵，多半是受台灣民眾對老人住宅有負面觀感的民情影響，以致許多建商、財團都有投資的想法，最終卻選擇放緩腳步，新光人壽以中油板橋地上權50年土地經營養生村，12.8億的取得成本相對便宜，預期新壽養生村開發之後，因為景觀改善、商業活動較頻繁，有機會炒熱周邊都更題材，但一般民眾對於鄰近銀髮住宅的反應，將會是新壽養生村是否能帶動周邊發展效應的關鍵。

時值盛夏時節，氣候炎熱，冷氣機及電風扇等電器產品使用頻繁，邇來住宅電氣火災時有所聞，消防局特別提供住宅電氣火災案例及用電安全注意事項，以強化民眾防範電氣火災之觀念。

住宅電氣火災案例：
(一)時間：2015年○○月○○日9時左右。
(二)現場概要：火災現場為地上3層RC造建築；3樓為儲藏間；2樓以木板隔成3間房間；1樓為客廳、廚房、餐廳及浴廁。火災發生時，屋主下樓盥洗，發現2樓房間竄出濃煙及火舌。
(三)起火處位於2樓房間東側中段附近，電風扇受燒碳化燒毀，開關呈現開啓狀態，電源線披覆燒失，銅線裸露，插頭刃片插於北側木板隔間牆電源插座上。

用電安全注意事項：
一、耗電量較大之電器，如冷氣機、大型電熱水器等，應使用獨立高負載專用迴路，並請電氣專業人員裝配。如新增冷氣機應避免與原有冷氣機共用同一迴路。

二、保險絲或無熔絲開關，是針對過負載用電來切斷電路而設計，熔斷或跳脫時，應請電氣專業人員了解過負載原因及可能問題，並予修護。

三、住家重新裝潢時，一定要依用電狀況重新配置總用電容量、迴路、插座等，並更新所有電線。

四、購買家電應注意產品是否有政府檢驗合格標示及接地等安全裝置。新購電器使用前，應詳閱電器說明書。

五、電器如發生故障或異常(發熱)時，應送廠商由專業人員修理，如不使用時應拔除插頭。

六、電器插頭務必插牢，不使鬆動，以免發生火花引燃附近易燃物品。同時勿讓小孩接近玩弄，以免觸電引發危險。

七、用電量較大之電器(冷暖氣機、烘乾機、微波爐、電磁爐、烤箱、電熱器、電鍋等)應避免共用同一組插座，以防高負載產生危險。

八、不可綑綁使用延長線及電線，以免通電時導致溫度昇高熔解塑膠披覆，造成電線短路起火。

電、熱能等能源為日常生活中所不可欠缺，提供人類生活便利，但同樣也有致災可能，因此，應落實居家防火安全，經常檢視家中用電設施及注意用電安全，強化用電正確觀念，適時汰換老舊損壞易生危險的用電設備，勿因一時不慎，造成終身遺憾。

強颱蘇迪勒釀災情，不少人家中被強風豪雨襲擊，紛紛傳出玻璃破裂、淹水災情。一名網友上網分享自己多年經驗，表示想要避免淹水，不只要避開頂樓戶，更要小心「投資客太多」的社區。

颱風天淹水，也和「投資客太多」有關？網友ck960684在PTT發文，表示自己經常幫忙處理房屋淹水問題，發現不只頂樓物件容易因為排水孔被堵塞，導致大量積水直接淹下來，連「投資客太多」的社區，也成為颱風天淹水的釀禍兇手之一。

ck960684說明，在此次颱風中處理位於明水路的10年社區大樓，發現因該社區多為「小坪數」設計，因此住戶多半為投資置產客，卻也因為如此，他們多半沒有做防災準備，該社區的2樓露臺積水直接淹水到屋主家內，水深及腳踝，還動用管委會主委、管理員幫忙清掃，因為「找不到人」。

ck960684表示，一開始致電屋主時，屋主還不願前來清理善後，只能請管理員幫忙倒了近100個水桶的水，直到「如果淹水導致電梯壞掉，就要你賠」，才成功讓屋主前來清理。不過由於處理速度過慢，2樓的積水早已從天花板滲漏到1樓店面，整體設備嚴重受損。

對此，房屋專家SWAY在其個人臉書分享，雖然不少民眾忙著災後重建、清掃家園，但此時未嘗不是最佳看屋時機，「老天爺幫你驗屋」，可以趁機仔細檢查漏水、排氣孔等經常起爭議的地方。

市中心總價近2100萬 新北首購族也要38歲

3年最高
想買房真的很難！政府嚴控房市，房價雖不再飆漲，但不少民眾仍是買不起房。房仲業者統計，雙北市首次買房的民眾，在台北市中心總價逼近2100萬元，年齡更逾40歲，即使在新北市，也要等到38歲才買得起房。

永慶房產集團統計2013~2015年成交資料，發現今年台北市中心區首購族平均購屋總價達2093萬元，比去年增加55萬元，若和2013年1872萬元相比，更是增加了221萬元。北市郊區今年則為1659萬元，比去年增加49萬元，新北房市熱區較去年增加39萬元，達1156萬元，都是3年來最高。

瞄準新莊土城中和
雙北市首次購屋總價逐年高漲，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這2年政府管控房市，房價出現修正，但因高總價產品為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，受衝擊較小，因此今年大台北首購族的平均購屋總價，仍較去年小幅墊高。

房價高漲，首次購屋民眾年齡也拉高，台北市中心區今年已達40.9歲、郊區也高達40.1歲，雙雙突破40歲大關，新北市熱區也要38歲才買得起房。而雙北18個房市熱區，有高達7個行政區，平均首購年齡都突破40歲，以大安區平均44.9歲居冠，信義、士林、中正、松山、新店、中山等區都高達40歲以上，即使首購年齡最低新莊區也達36.5歲。
黃舒衛指出，雖然房價高漲，但個人所得並未明顯成長，加上中低總價產品價格仍居高檔，目前這些北市精華地段，每坪房價仍有70~90萬元水準，建議可往新莊、土城、中和等房價較低區域著手。

全國不動產經理許智堯表示，雙北市捷運陸續開通，又有環狀線加持，房價節節攀升，當然首購年齡不斷往上，不到40歲買不了房，但多數首購族容易犯眼高手低的毛病，喜歡的買不起、可以負擔的又不喜歡，建議考慮交通便利、地緣性及延伸性。他建議，首購可依居住習慣找好購屋地點，最好著手捷運已開通區域，把握由遠而近、由舊而新、由小而大的首購3原則。

著手捷運開通區域
台北民眾林小姐表示，房價漲了10年，薪水卻一毛也不漲，北市首購年齡破40歲不意外，但更可怕的是，北市中心平均首購總價將近2100萬元，就算到40歲還是買不起！期待打房2~3年後，房價能真的跌下來。

女力抬頭，買房子靠自己！財政部統計去年全年地價稅繳稅情形，發現台北市、新北市的不動產所有權人，女性納稅人的比重高於男性；其中台北市高達52.3％，為各縣市之冠，新北市女性占比達50.7％，均超過五成，但是愈往南部，女性擁屋者愈少。

財政部統計處日前進行性別統計調查，鎖定全國地價稅徵收情形分析。官員指出，去年地價稅全國開徵戶數為756.6萬戶，其中男性納稅人所占比重為54.2％，較女性納稅人45.8％，高出8.4個百分點。

儘管女性所有權人的比重低於男性，而且有可能夫妻置產時，先生將房產登記在妻子名下，但是即使如此，統計處官員發現，近年女性地主的比重的確在增加，呈現逐年上升，去年女地主的人數與98年度相比，已增加了0.8個百分點。

若按縣市別區分，台北市、新北市的女性置產意願特別強。統計顯示，台北市女地主比男地主多了4萬戶，新北市女地主則多2萬戶，而其餘縣市則以男地主占比較高，顯示都會區女性在不動產登記上，也展現豐厚財力。

官員表示，台北市、新北市人口集中，女性就業力也高於其他縣市，加上新時代女性教育程度比較高，工作表現也不輸給男性，對於單身的接受度也日益攀升，也較有意願購置屬於自己的小窩，也讓兩性在不動產登記上，隨時間與都市化進展，逐漸跳脫性別差異。

官員也發現，在五都之中，台南市土地在女性名下占比最低，僅有四成一，而且愈往南部、愈以農業為主的縣市，受限於祖產傳子不傳女的傳統觀念，女地主的比例愈低，例如雲林縣、嘉義縣與離島縣市，女性納稅人的比重甚至低於三成以下。

財政部統計，103年度全國地價稅稅收總計715.2億元，較前一年度增加6.9億元、微幅增近1％ 其中以高雄市增加3.7億元最多，年增4％；台北市增加3.6億元次之，新北市與台中市則分別減少1.8億元及0.5億元。

台北市政府都市發展局配合內政部辦理2015年度「住宅補貼」，已於2015年7月20日開始受理申請，都發局表示2015年度民眾申請踴躍，首2週已有近4,000人提出申請，受理期間至8月28日止。

都市發展局指出，近日內政部再提高2015年台北市租金補貼計畫戶數為9,700戶，而台北市為照顧需要居住協助的市民，仍繼續辦理「租事順利、好孕多更多」租金補貼加碼方案，凡符合租金補貼申請資格且評點分數在0分以上，皆可獲得補貼，補貼戶數不受內政部計畫戶數限制。

2015年考量補貼公平性，補貼金額依家庭所得條件採差額補貼，並集中有限資源優先照顧弱勢家庭，如核定戶家庭年所得低於88萬元或每人每月平均所得低於2萬2,191元，每月補貼金額為5,000元，其他核定戶補貼3,000元，如育有3名未成年子女或本市列冊之低收入戶再加碼1,000元，補貼金額最高達7,000元，以減輕台北市民租屋負擔。

都發局提醒尚未申請的民眾，申請書內容需填寫完整，如家庭成員具有特殊身分(低收入戶、身心障礙、重大傷病等)，記得提供證明文件，才可於評點時加分，如有租屋需求但尚未找到租屋處者，也可先提出申請，只要在核定後兩個月內找到符合規定之住宅並補附租賃契約書，仍可領取補貼。都發局進一步表示，依內政部規定接受租金補貼之住宅，建物登記資料主要用途登記應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」字樣，請民眾多加留意。

都發局再次提醒，有意申請之民眾請把握申請時間，在8月28日前填妥申請書及相關文件，以掛號郵寄(郵戳為憑)或送至都發局南門辦公室(地址：台北市中正區羅斯福路1段8號10樓；現場收件時間為週一至週五上午9時至下午5時)，如有疑問可撥打諮詢專線：2321-2186轉0再轉1由專人說明；申請書表及相關規定可就近至各區公所或至都市發展局索取，或透過都發局下載及查詢。

台北市北投區致遠一路旁的致遠綠地旁建案基地，屬都市計畫劃設無直接面臨計畫道路之袋地，故依據民法規定，袋地之土地所有人可以依據該規定通行周圍地以到公路，市府依法受理該建築基地之申請，並於2013年10月23日奉准同意提供市有土地供其進出入口通行使用，並收取償金年租金新台幣80萬4,458元，另市府財政局對於2014年訂定對於符合袋地及屬建築基地者，可一次使用55年及免收償金的通行規則，但本案為通行規則實施前的契約，目前市府仍依契約履行，爾後建案倘按通行規則申請，則另案審核辦理。

民法第787條規定，土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得選擇周圍地損害最少之處所及方法，以至公路。故依法符合袋地的土地所有人，得依民法第787條規定向周遭鄰地主張通行權。

公園處為顧及市民活動休憩權益，目前核准通行使用之範圍土地非居民所稱直接由綠地中間穿越，而係採對於市民使用影響較小平行於綠地方向供其通行使用，惟目前地方居民對此方案範圍仍有歧異，公園處已要求開發業者於實際開發使用前，擬定車道通行路徑對綠地影響範圍及侵害最小之方案為之，以避免干擾或侵害民眾休憩使用權益，並尋求當地共識，以降低居民疑慮，本處將會予以協助。

公園處進一步說明，袋地通行權對於民眾日常生活一定不陌生，舉例來說，人行道或騎樓旁建築如有地下停車場，車輛進出會先警示後經過人行道通行至道路，本案係依此概念為了避免車輛通行，影響民眾安全通行的權益而提供使用。

房市持續走空，房價也紛紛向下修正，根據統計顯示，新北市各行政區的中古屋平均成交價，過去都曾站上5字頭，但今年普遍都只剩下2、3字頭，4字頭的區域更是只有一個。

根據聯合晚報報導，最新實價資料統計，永和區今年上半年的平均成交單價，已下滑到一坪46.7萬元，和去年的50萬相比，跌幅達6.6％，是新北市今年唯一的4字頭區域。

中和區均價為39.6萬，新店每坪38.8萬元，全市房價排名二、三。至於下跌最明顯的則是板橋區，去年均價每坪47萬元，今年上半年只剩32萬元，每坪減了15萬，跌幅超過3成。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，近期建商紛紛調降售價，預期將出現比價效應，進而衝擊中古屋市場，屋主應加快獲利了結出場，適度讓價以符合市場需求，及早出場，讓現金落袋為安。

財經專家賴淑惠建議，由於土增稅、房地合一等政策出現，不但造成蛋黃區的小坪數物件釋出量增加，價錢鬆動的幅度也大，不少物件的出價已大大低於實價登錄，屋主求售的意願也非常高，像這樣的物件，千萬不要錯過。

新北市2015年度「租金補貼」已經開始了，至8月28日截止受理申請，請民眾把握機會提出申請。新北市政府城鄉發展局提醒民眾，填寫申請書時應詳讀相關規定，另新北市政府一樓受理區均有服務人員，若有疑問現場可立即提供說明，避免因為對於作業規定不清楚，或申請書表填寫誤漏等造成不符規定無法獲得補貼，而影響自身權益。

城鄉發展局長邱敬斌表示，申請租金補貼除了申請人須符合家庭組成條件及家庭所得財產限制以外，以下五點是往年常見「不符合」資格原因，請民眾務必注意：

(一)租屋處建物所有權狀登記若為「頂樓加蓋」、「商業用」、「工業用」、「一般事務所」、「辦公室」...等是不符規定的。主要用途應含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」等字樣，才符合規定。

(二)申請人向其直系親屬(如父母、祖父母或子女等)或直系姻親(如岳父母、公公婆婆、女婿、媳婦等)承租房屋。

(三)申請人及其家庭成員持有住宅。

(四)申請人非租賃契約之承租人。

(五)申請人戶藉及租屋所在地必須都在新北市。

此外，租金補貼訂有評點機制，提醒申請人應注意自身及家庭成員若具有可加分之特殊條件，應於申請書上確實勾選具備之條件並檢附相關證明文件。另有些加分條件(如特殊境遇家庭或重大傷病等)須由申請人自行向主管機關申請，並於租金補貼受理申請期限內取得該證明文件才能給予加分。有需要的民眾應盡早準備，以免影響評點分數而無法獲得補貼。

住宅發展科長鄭健志補充，申請時除了要注意前述注意事項外，申請人於審查期間及補貼期間仍要符合規定，租約到期時應於租約到期後2個月內補正。此外，申請人若因故死亡，原申請書表所列符合申請條件的配偶或直系親屬應於申請人死亡後3個月內向本局提出變更申請人之申請，審查符合資格後才能繼續接受補貼。

鄭健志提醒，前述僅為部分提醒事項，欲申請租金補貼的市民朋友，仍要自行詳閱相關作業規定，以維護自身權益。有任何問題可直接上網查詢，或請於上班時間(週一至週五8：00至18：00)撥打電話1999（新北市境內專線）、(02)2960-3456分機3391~3393或7094~7098洽詢。

家樂福命運多舛，繼上月27日廣三集團旗下子公司順大裕所持有的鳳山家樂福大樓一拍流標後，本月25日台中市豐原區元亨利貞廣場將以底價14.5億元法拍，該廣場2~3樓為家樂福賣場，為豐原區主要商圈。業者預估，因租賃合約未標示清楚，一拍標脫機率低。

一拍標脫機率低
台中地方法院公告，本月25日拍賣元亨利貞廣場，土地面積2638.6坪，為地上6樓建物，底價14億5千萬元，換算土地單價約22.68萬元。廣場1樓為商場、2~3樓為家樂福賣場、4~5樓多數空間空置、6樓有餐廳及宴會會館。此案債務人為統源國際資產管理，拍賣原因為拍賣抵押品。

台灣房屋台中豐原特許加盟店長許誌偉透露，統源為該廣場的第2手接管人，由4~5樓空置的狀況來看，應不擅長商場管理，但因家樂福帶來的集客效應，使該區成為豐原的熱門商圈。

家樂福全國公關經理何默真不願透露豐原店租約，但她表示，買賣不破租賃，家樂福仍會正常營運。寬頻房訊副總經理陳俊隆認為，此案未詳列家樂福租金與租期，又有空置空間，承接者無法衡量租金收益，估計一拍標脫機率低。

內政部提出「均衡城鄉發展推動方案」，整合中央各部會相關資源及地方政府資金共110億元，分4年打造具發展潛力的風情小鎮。台中市政府提出后里總經費9.5億元的整合建設計畫，配合2018花博舉辦，希望打造為北台中的健康怡居小鎮，結果獲得中央評選核定，將可得到5億元以上補助經費。

為紓緩人口過度集中在都市，內政部提出「均衡城鄉發展推動方案」，經相關中央部會代表及專家學者進行兩階段審查，共有17個縣市政府所提出的計畫獲得核定。2015年8月5日於內政部營建署舉辦記者會，在內政部長陳威仁、農委會主委陳保基、台中市政府秘書長黃景茂以及各縣市代表共同見證下，宣告計畫正式啟動。

都市發展局表示，內政部2014年提出「均衡城鄉發展推動方案」後，市府積極召開多次跨局處會議，配合2018花博在台中舉辦，針對后里提出未來4年的整體發展構想及具體作法，並送交內政部審議。

后里不但是未來大台中山手線中甲后線的東起點，也是山城地區的主要發展核心之一，市府所提出的「后里區整合建設計畫規劃案」，以鐵道、鐵馬的「雙鐵」交通作為后里核心發展主軸，並結合人行道發展觀光、文化，引導后里發展成為節能減碳、綠色運輸導向的北台中健康怡居小鎮。

都發局指出，搭配2018花博的「花園城市改造運動」，市府將打造豐原、后里及外埔等地成為「台中前花園」，此次規劃案預計投入總經費9.5億元，從產業輔導、人才運用、基礎建設、資金融通及生活機能等五大面向著手，擬定「友善的后里」、「有感的后里」、「悠閒的后里」3項計畫目標，並提出27項分項計畫，經內政部為期2個月的審查與修正，於7月21日核定此規劃案，成功爭到中央部會5億元以上的補助款。

雖然近年來房市交易低迷，但在觀光商機帶動下，澎湖、金門等離島房價照漲不誤！澎湖出現離島首件億元金店面，每坪單價高達70萬元，直追桃竹店面行情，甚至追上新北市外圍店面行情。

根據內政部實價網揭露資訊，今年3月，澎湖縣馬公市新明路1~30號交易一筆總價1億0522萬元的兩層樓透天店面，屋齡近3年，一樓加二樓合計建坪約150.25坪，拆算每建坪單價約70.03萬元，另地坪約272.25坪。

單價最貴每坪逼近百萬

不過，離島實價最貴單價店面是坐落澎湖縣馬公市光復路91~120號，去年11月交易，為一層樓平房的店面，總價約7514萬元，建坪約78.29坪，拆算每建坪單價竟高達95.97萬元，差一點就突破百萬元大關。

馬公市也出現一筆有趣的實價紀錄，是在2012年8月，坐落在馬公市後窟潭1~30號的透天厝，興建完成日期為民國12年、也就是屋齡約90年，建坪僅約0.87坪，竟以總價300萬元成交；但該透天厝地坪約121坪，業界推測土地應是交易主因。

另金門縣的店面實價也是一路走揚。根據實價網資料顯示，金門縣金城鎮莒光路一段1~30號，去年6月出現一筆每坪實價76.5萬元的店面交易紀錄，為屋齡近50年的透天厝，總價1300萬元，建坪16.99坪；此外，近3年該鎮上也出現多筆單價50到60萬元的店面交易實價資訊。

金門店面價一路揚

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，實價登錄政策上路至今滿3年，市場焦點多集中在六都為主的都會區，反觀離島較少受關注，因近幾年觀光商機熱絡，離島店面價格漲幅並不輸台灣本島。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說，受到小三通往返利多，加上大型商場、免稅店及飯店陸續進駐，金門不僅店面價揚，地價漲更大。

金門地價漲幅 連2期稱霸全國

攤開內政部地政司每半年為一期發布的都市地價指數，其實外島與離島的地價漲幅早就不輸六都，部分期別的漲幅甚至超越六都，尤其金門縣近9期的地價漲幅，除2期不到5%外，其餘7期的漲幅為5.31%~9.58%，近兩期的地價漲幅更連續稱霸全國。

第44期都市地價指數金門縣撰寫人楊忠俊指出，金門縣受中客自由行及可落地簽證帶動觀光商機熱絡，區域內除有地方政府持續推動的大型公共建設外，陸續又有大型免稅購物商城、影視城、五星級飯店旅館等進駐，造成房地產持續上漲。

金門縣各鄉鎮表現，金城鎮城區因商業區人潮匯集，觀光熱絡，導致房地產租售行情上漲，店面租金與價格持續上揚；至於金城鎮祥豐段及金湖鎮市港段等地區的住宅區陸續推出公寓大樓，市場買氣熱絡，也直接帶動地價上漲。

澎湖新建案帶動

離島澎湖縣近9期的地價指數漲幅，除3季不到4%外，其餘6季為4.11%~8.74%，都市地價指數澎湖縣撰寫人邵晨暉指出，澎湖縣因區內新建案陸續推出，加上交易及觀光客帶動商圈活動熱絡，自然帶動地價上漲。

反觀六都地價漲幅已經明顯趨緩，尤其是最新發布的第44期都市地價指數，六都中僅高雄市、新北市等地價漲幅超過3%，分別約4.40%、3.51%，其餘四都漲幅均不到3%，其中台北市、台中市本期的地價漲幅甚至不到2%，各約1.43%、0.60%。

昨天上午，記者從“融360”獲悉，上海地區有27家銀行提供房貸，有9家銀行悄悄將二套房貸首付提至七成，這也意味著滬上二套房的購房“門檻”有所提高。業內人士分析，這一調整對樓市影響有待觀察。

樓市持續升溫

農業銀行、滙豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、?生銀行不約而同地將二套房的首付提高至七成、房貸利率執行1.1倍；同時，興業銀行和光大銀行則將二套房的首付提高至六成，利率執行1.1倍。備受關注的公積金二套房貸，仍執行首付四成起。

部分銀行提高二套房貸的首付比例，或和近期樓市交易火熱、房價上漲壓力增加有關。記者從滬上多家房產仲介獲悉，7月，二手房成交34941套，創下了歷史同期最高值；一手住宅(剔除動遷配套)交易面積134.59萬平方米，成交均價34369元/平方米，7月成交出現百萬平方米以上在近六年來為首次。

提高購房門檻

“隨著樓市持續升溫，上海等一線城市的房價上漲壓力有所增加。”易居研究院嚴躍進研究員表示，此時，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續支持首套房、剛需置業者的購房需求，可以穩定房價、支持樓市健康持續發展。此外，這一變化或將加大公積金貸款的壓力，部分購房者或將房貸轉向公積金。


“首付提至七成，會增加購房者的持有資金。”信義房屋分析師陳麗娜表示，按照“330政策”，首套房貸款未還清，再購買二套房首付比例不低於四成。若提至七成，以100萬元為例，調整前首付只需付40萬元，調整後則需要70萬元，提高了購房者入市的門檻。

與此同時，這一變化對購房者的心理預期可能大於實際預期。房貸收緊會給購房者帶來恐慌心理，加速其快速入市，在房貸完全收緊前，市場短期內可能會迎來成交熱潮。但從央行公佈的上半年個人住房貸款資料來看，有了大幅度的增長，銀行的全年信貸額度剩餘有限，按照歷年房貸經驗，會收緊房貸也是正常現象。值得一提的是，上述部分銀行貸款在市場中占的比例有限，購房者可選擇其他未調整的銀行貸款。

那個倔強的房地產業知名“老頭兒”任志強的退休沒有影響華遠地產在業內受關注度。這家知名的房地產國有企業在本月發佈的半年度財務報告顯示，這半年財務業績並不盡如人意。

來自最新的業績報告顯示華遠地產上半年的營業收入為21.8億元，較去年同期32.8億元下降了42.75%。歸屬上市公司股東淨利潤同比下降了43.7%。加權平均淨資產收益率也下滑了3.35%。

來自2014年年報的資料顯示，華遠地產2014年的營業總收入只有67億元。這家老牌國有房企在當下的房地產競爭中擴張速度並不見長。隨著黃金時代的離去，白銀時代下的華遠地產似乎開始為了擴張而著急。這種“著急”不僅停留在拿地蓋樓的傳統路徑上，還體現在其不斷跨界的行動上。

上半年盈利下滑近半

對於業績的整體下滑，華遠地產解釋：報告期內公司主要財務指標有所下降，這是因為房地產項目開發週期的原因，公司 2015 年上半年達到結算條件的項目較上年同期下降,因此營業收入和利潤等資料均有所下降。但按照公司經營計畫 和工程進度，下半年專案竣工、入住和結算面積會比上半年有大幅度增長,公司各項財務指標也將相應增長。

通常房地產企業由於結轉週期、建設週期等問題會導致上市房企中報數據不振，但是很多觀察家們認為關鍵原因是華遠地產多次錯過擴張機會而導致現在項目較少從而影響到整體資料。

華遠地產2015年半年度財報顯示，其營業收入為21.8億元，較去年同期32.8億元下降了42.75%。歸屬上市公司股東淨利潤同比下降了43.7%。歸屬上市公司股東淨資產下降2.21%，加權平均淨資產收益率也下滑了3.35%。

而去年的年報也顯示，華遠地產的業績亦沒有大幅增長。儘管其營業收入同比增長了42.96%，但是歸屬上市公司股東的淨利潤卻只上漲了0.85%，而扣非後的淨利潤還出現了負增長。

與此同時，華遠地產扣非後的淨資產收益率也出現了接近3%的下滑。上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說： “淨資產收益率出現下滑，和淨利潤的下滑態勢是有關係的。一方面這和2014年行業降溫的態勢有關係，另一方面也和企業經營成本增加有關係。該指標體現了自有資本盈利的能力。若出現下滑，或在新一輪投資過程中面臨股東更苛刻的要求。”

很多觀點認為，儘管曾經主政華遠地產25年的任志強被認為是“對房地產市場看的最透徹的人之一”，但是華遠地產卻並沒有因此而持續名列前茅。按照目前多項資料的排列，華遠地產只能位列A股上市房企的第四梯隊。

有媒體曾經報導說2007年之前，華遠在市場上一塊土地都沒拿。2008年之後所購買的地塊，都是高競價獲得。這被看做華遠多次錯過房地產市場上漲節點的論據。

根據最新的報告看，華遠地產目前全國完工在售專案有3個，在建項目10個，擬建項目2個。這些項目主要集中在北京以及二三線城市長沙和西安。

上述分析師嚴躍進對《中國經營報》記者置評說：“華遠地產近幾年戰略擴張態勢並不明顯，這和其錯失部分地塊、拿地方面缺乏拼勁等有關係。”

截至發稿前，華遠地產並未就相關財務資料問題進行回應。

急於追趕頻頻跨界

大多數觀察家都認為，中國房地產企業的暴利時代行將結束，中小房企被大房企的兼併重組可能性越來越高，大型企業對市場份額的集中度越來越高。上市公司的盈利水準也會相較下滑。

公開報導的資料統計顯示，滬深兩市共計76家上市房企公佈了2015年中報業績預告，其中，27家房企預告淨利潤為虧損。剔除資料公佈不全的房企後，按照預告淨利潤同比變動幅度來看，淨利潤同比下滑企業達36家，占比近五成。

有觀察家認為在上述76家公佈2015年中報業績預告的企業中，逾三成企業預虧，近五成房企淨利潤下滑，這也在一定程度上折射出房地產行業整體利潤率下行的現象。

在這樣的市場現狀下，眾多房地產企業不僅僅在傳統的拿地，開發專案等方面進行拓展，在跨界合作方面也開始了競爭。

已經在市場上落後的華遠地產在2015年多次與不同領域的企業進行合作，試圖適應當下的市場環境。

今年上半年，任志強就與互聯網企業360董事長周鴻禕合作，試圖在未來的產品方面進行合作，其中的主要方向是智慧家居領域。當時任志強透露未來華遠地產旗下項目將深度接入360生產的智慧家居產品。任志強還計畫，未來華遠地產、360以及他本人將建立一支基金，開展建設智慧家居、智慧社區的投融資業務。

時隔一個月，“倔強老頭兒”再度為華遠地產捧場。這次跨界合作的則是協力廠商財務管理機構諾亞財富。

華遠地產與諾亞財富旗下的諾亞員工寶聯合發起為購房者量身定做的創新型房地產眾籌產品，購房者可獲得雙重收益，即購房者在前期享受一定的理財收益，在實際購房時可獲得優惠折扣。

這種不同跨界的合作在房地產企業中已經比比皆是。但是能否為房地產企業帶來實際去化效果卻有待拷問。

易居中國執行總裁丁祖昱撰文認為各個房企之所以熱衷和大牌互聯網公司合作，急急地插上“互聯網+”的標籤，其實更多的是為了獲得資本市場的青睞。而其跨界手段也大同小異，比如與健康，互聯網，金融，體育等企業進行合作。

張宏偉認為，華遠地產與金融公司合作是目前一種典型的房企對接金融的合作方式。“房企通過與金融機構合作來服務消費者或購房者，為購房提供首付貸款服務，提高購房客戶的轉化率或增加後期物業服務的增值收益。”

北京時間7月31日17:57左右，國際奧會主席巴赫宣佈北京獲得2022年冬奧會舉辦權。5分鐘以後，在河北張家口崇禮縣的深山裡，震耳欲聾的鞭炮聲響起。

2022年冬奧會是北京和張家口聯合申辦的，共分為三個賽區：所有冰上項目都在北京賽區，高山滑雪、雪車雪橇專案在延慶賽區，除此以外的雪上項目均在崇禮賽區。

崇禮縣是國家級貧困縣。在2014年國家級貧困縣的名單中，張家口占了8個，河北省排名第一。7月31日晚間，國家發改委一位元區域經濟專家與《中國經營報》記者交流時感歎，冬奧會終於要撕開河北省環京津貧困帶的“口子”了。

與專家的慨歎不同，房地產開發商的表現是躁動。8月1日清晨，京藏高速出京方向，記者已看到有開發商連夜打出“恭賀申奧成功”的標語。8月3日，在張家口市區，記者又看到一專案售樓處趕制出“一次奧運，一座城市”的看板。

8月3日至6日，記者在張家口市區走訪多個樓盤，發現成功申辦冬奧會的消息傳來以後，主要在售樓盤的單價上漲200元/平方米至600元/平方米；在崇禮縣，幾個樓盤的漲價幅度則達到1000元/平方米至3000元/平方米。

中國指數研究院最新報告聲稱，受到（北）京張（家口）城際鐵路開工和申辦冬奧會的影響，張家口房地產市場扭轉了3年以來的下降趨勢，商品房銷售均價突破4500元/平方米，同比增長7.5%；預計未來7年，以崇禮縣為代表的張家口房地產市場將迎來階段性爆發式增長。

房價飆升

張家口距離北京大約200公里，位於北京西北方向，地處京、冀、晉、蒙四省市的交界地帶。自元、明、清、民國時期以來，這座中國北方的著名軍事重鎮和商埠，就有著“塞上名城”的美稱。

元朝時期，由張家口至大庫倫（亦即今日之烏蘭巴托）商路暢通，俗稱張庫大道，商業興旺，這為張家口後來成為旱碼頭、皮都奠定了基礎。清朝時期，張家口邊牆下開二門，東為小境門，西為大境門，這裡是蒙藩朝宗之孔道，大境門外就是蒙漢交易場所。1909年，隨著詹天佑設計的京張鐵路的通車以及張家口至庫倫公路的修通，這裡商賈雲集，成為華北著名商埠。1914年，北洋政府建立察哈爾特別區，府治在張家口。新中國成立以後，察哈爾省被撤銷，張家口市併入河北省。

近幾十年來，位於北京上風上水位置的張家口，更多擔負著為首都防風沙、涵水源的重任，在經濟上逐漸成為落後地區。統計資料顯示，2014年張家口GDP為1358.5億元，在河北省11個地級市中排名倒數第四。

崇禮縣距離北京大約240公里，距離張家口市區大約50公里。崇禮縣位於河北省西北角，北依內蒙古大草原，是人口規模大約為12.5萬的農業小縣。但從氣溫、降雪、風速等方面來看，“滑雪勝地”崇禮縣是北京周邊地區最適合舉辦冬奧會的地方。

但從實際情況來看，無論是在經濟上早已落魄的張家口市，還是作為農業小縣的崇禮，受到成功申辦冬奧會利好消息的刺激，房價正處在飆升的通道中。

香雪Village位於崇禮縣旅遊商貿新區，是一個主打中小戶型的房地產項目。記者從當地人口中得知，2014年年底，該項目的價格在7500元/平方米；進入2015年以後，已經漲到了8800元/平方米；成功申辦冬奧會的消息傳來以後，更是“跳漲”到了12800元/平方米。

湯山樹位於崇禮萬龍滑雪場的西側，是一個主力產品為120平方米至300平方米的別墅項目。記者實地走訪得知，該專案2015年3月的公開報價還是12800元/平方米，進入8月以來，對外報價已提升至18000元/平方米，成為目前崇禮縣最昂貴的房地產專案。

除了上述兩個專案之外，目前崇禮還有東方阿爾卑斯、夢特芳丹等項目的銷售價格已經超過10000元/平方米，搭上了冬奧會的順風車。崇禮縣這個“塞上邊城”的房地產市場也進入萬元時代了。

崇禮縣一專案銷售人員告訴記者，除了上述兩個較為激進、2015年以來漲幅接近50%的項目之外，崇禮在售房地產項目進入8月以來普遍提價1000元/平方米至3000元/平方米。

在實地走訪過程中記者發現，進入8月以來，位於張家口市高新區的悅瀾灣和開元溪府房價漲幅在600元/平方米左右；龍騰花園以及凱地尚都等多個專案的漲價幅度在200元/平方米至300元/平方米。

一位元銷售經理在接受記者採訪時表示，張家口市區的房子目前是“量價齊升”，經開區均價已漲至6000元/平方米以上，個別樓盤單價已接近7000元/平方米；橋東區均價在5800元/平方米左右；橋西區則約為5500元/平方米。

旅遊地產大熱

舉辦冬奧會對於張家口樓市的利好，可能主要體現在交通改善方面。

據記者瞭解，全長大約170公里的京張城際鐵路，計畫設置清河、昌平西、八達嶺西、延慶、東花園南、沙城、下花園北、宣化北、張家口南、太子城八個車站，沿途串聯了北京海澱區、昌平區、延慶縣，以及懷來縣的東花園鎮和沙城鎮，張家口市的下花園區、宣化縣，崇禮縣太子城村；京張城際鐵路將大大縮短時空距離，張家口將從此進入北京的“一小時經濟圈”。目前，坐火車從北京到張家口的時間超過3個小時。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，基礎設施的完善將起到價值轉移的作用，將引起地價上漲，房價也會水漲船高。

中國指數研究院的最新報告也認為，隨著交通一體化進程加快和城際之間人口流動趨向優化，北京和張家口兩地之間的巨大房價差異以及張家口經濟提升、結構升級的影響，將大大增強在北京的張家口人回鄉置業的意願，這將促進當地房地產市場的發展。

另外，申辦冬奧會正在讓張家口和崇禮縣變成最熱門的旅遊目的地。

統計資料顯示，在申辦冬奧會的效應下，通過冰雪游、草原遊等特色旅遊產品的拉動，2014年張家口接待國內外遊客3318萬人次，同比增長20.5%；旅遊業總收入達到237.6億元，同比增長28.5%。崇禮縣2014年接待遊客數量也創下歷史新高，同比增長28.6%。

“大批遊客的到來將刺激當地旅遊消費，旅遊地產也將迎來發展良機。”一位業內人士認為。

歷史經驗也證明了奧運會對於房地產市場的巨大推動作用。

廣發證券一位房地產分析師指出，在2001年至2007年間，北京房地產行業的年均增速達到16.3%。若從房價來看，2001年北京CBD區域的精裝公寓價格還不到1萬元/平方米，但在2006年北京房價實現“三級跳”——年初三環以內樓盤單價突破萬元，年中四環以內衝破萬元，2007年年中五環以內難覓單價萬元以下的房子。

值得注意的是，2008年雖然是奧運年，但北京樓市確實低迷、銷售遇到窘境、房價下跌；而在奧運會之後的兩三年裡，北京房價漲了3倍以上。

國際經驗也不盡相同。相關研究報告指出，2004年雅典奧運會之前，雅典房價在7年時間上漲65%，奧運會之後房價平穩，但奧運村房價慘跌；2000年悉尼奧運會之前7年，房價年均漲幅超過10%，但2004年起開始下跌。

究竟應如何預判張家口樓市在這一輪冬奧會週期中的走勢？前述接受記者採訪的業內人士認為，也應該分前、後冬奧會時期觀察張家口樓市，前者屬於基礎設施的同城化階段，目前正在逐步確立上漲趨勢，這種勢頭能否延續到冬奧會以後，尚需根據實際情況拭目以待。

龍頭房企還是十分看好張家口樓市的冬奧會行情，並且加快佈局的腳步。比如，第三代產業新城運營商——華夏幸福基業不僅在延慶縣佈局了八達嶺孔雀城項目，還在臨近的張家口市懷來縣佈局了航太產業基地和生態新城等大型項目。再如，“豪宅專家”——碧桂園也已在懷來縣布下了官廳湖1號這枚棋子。

“此次越秀系以房地產信託的形式收購上海物業，實際是越秀系劍走偏鋒、佈局全國的新方式。此前，越秀地產因與基金合作較高的回購成本，而影響到其收益和越秀在全國的佈局。”

豪擲26億首次入滬購樓 越秀系全國佈局難題待解

一直固守本土的越秀系地產集團，正面臨著全國佈局的挑戰。

8月2日，廣州越秀集團旗下的越秀房地產信託（00405.HK 以下簡稱“越秀房托”）以26.2億元的價格從凱雷手中收購上海宏嘉大廈，這是越秀房托首次在廣州以外的城市收購物業。

“此次越秀系以房地產信託的形式收購上海物業，實際是越秀系劍走偏鋒、佈局全國的新方式。此前，越秀地產因與基金合作較高的回購成本，而影響到其收益和越秀在全國的佈局。”業內一位知情人士對《華夏時報》記者表示。

補缺京滬

此次越秀房托收購的上海宏嘉大廈，總建築面積6.2萬平方米，位於浦東竹園商貿區核心地段，臨近上海自由貿易試驗區。這是越秀房托首次進入上海市場，也是第一次走出廣州以外的地區進行商辦樓的收購。

與地產信託進行借貸融資賺取息差的營利模式完全不同，越秀房托是通過持有商辦物業，以租金為主要收益來源的房地產信託基金。該信託2005年在香港上市，是國內第一隻真正具有REITs雛形的地產信託基金。

在上海的首筆收購，只是這家房地產信託基金展開全國佈局的第一步。

“未來公司將重點佈局京滬。”在七月底剛剛舉行的公司半年報通報會上，越秀房托主席劉永傑說。

億翰智庫分析師張化東表示，越秀房托由於是在港上市，資金成本往往不超過3%。北京和上海的寫字樓市場租金收益率是國內最好的。

“這意味著只要租金回報率能達到4%-5%的水準，信託基金就能夠賺錢。如果成本更便宜，那麼收益率也會更高。國內這麼大的市場，一定會有公司來搶佔這一領域的商機。”張化東說。

而值得注意的是，越秀房托瞄準的京滬區域，正是越秀地產在全國佈局中始終無法打入的“陣地”。

“按照回歸一二線城市的拓展戰略導向，我們將物色價格合理的優質土地，進一步擴大發展規模。”越秀地產董事長張招興在公司年報中如是說。

但實際上，越秀地產走出廣東後，在華中區域只進入了武漢，華東區域則只進入了杭州、昆山，環渤海區域只佈局了青島、煙臺這些三四線城市。而在經濟效益最好的京津、滬蘇寧等城市，越秀地產則難以涉足。

“在越秀地產目前進入的幾個城市中，其項目大多採用名股實債的合作方式，這樣的方式成本很高，實則限制了越秀地產的發展速度。如果不能降低融資成本、打破僵化的機制，越秀進軍全國將面臨重重困難。”張化東在接受記者採訪時說。

固守本土VS佈局全國

作為廣州老牌的實力房企，越秀地產現在才準備進軍其他一線城市，業內人士分析這與越秀墨守成規有很大關係。

“越秀地產在廣東的日子很好過，所以一直不願去其它城市開疆拓土。就在越秀固守大本營的時候，在房地產高速發展期錯過了全國化的最佳時機。?大、碧桂園、富力等後起的廣東房企卻在全國化戰略中屢占先機，在規模和實力上遠遠將越秀甩開。”上述房企人士表示。

分析人士指出，“沒進入經濟帶的核心城市，算不上在這一區域真正佈局。從這個角度來看，越秀的全國化佈局可謂劍走偏鋒，並不太成功。”一位不願具名的分析師說。

據越秀地產年報，去年公司在長三角地區共銷售了地產專案22.7萬平米，銷售額只有19億元。在長三角的銷售額，還不到越秀地產去年220億營業額的一成。而環勃海區域的銷售額也只有17.3億元，加上武漢30.7億元的銷售額，除廣東以外區域的業績，只占到越秀業績的三成。

“從業績分佈情況來看，越秀全國化房企還有較長的距離。”張化東表示。


證券公司一位分析師指出，越秀地產全國化戰略受阻，與其資金成本較高有一定關係。據瞭解，越秀地產在房地產開發的大“金主”是廣州國資基金。在開發專案的股權中，越秀地產只占5%-20%的比例，廣州國資基金的股權占比高達80%-95%。

雖然用類似輕資產的方式獲得了不少專案，然而越秀地產實際獲得的收益卻相當有限。根據與合作方的協定，越秀地產可以在合作的期限內進行股權回購，但回購的成本也相當高。需要在投資本金的基礎上再增加每年10%以上的基金回報支出，幾乎與信託融資成本相持平。

業內一位元分析人士指出，這種合作方式幾乎侵蝕了越秀的利潤。“如果採取股權或海外發行票據等方式融資，越秀不會因過高的財務成本而失去資金優勢，在全國佈局時也會更加靈活。”張化東說。

7月是樓市銷售傳統淡季，但近幾月強勢復蘇的杭州樓市7月不僅新建商品房成交量連續第四個月超萬套，再創歷史同期新高，一直困擾杭州樓市的“高庫存”也在7月末首度降至15萬套內的今年以來庫存最低值。


據杭州透明售房網資料顯示，7月杭州市區新建商品房共簽約11223套，環比6月減少10．4％，但較去年同期增長82．6％，超過了2009年7月的歷史高位。7月簽約均價為每平方米16736元，環比下降6．4％，其中主城區簽約均價為每平方米23661元，環比基本持平。

上半年杭州樓市新建商品房庫存連月下降。截至2015年7月31日，市區新建商品房可售149913套，環比上月減少4132套。

透明售房研究院分析認為，7月成交資料顯示杭州樓市仍處於整體向好的強勢軌道，成交熱度及房價企穩回升態勢未來一段時間內仍將延續。但相比上半年市區僅成交150多億元的土地供應量，下半年可能會適當加快供地，同時可售房源量依然處於相對高位、去庫存壓力仍大，結構性分化矛盾依然突出。

就在上海迪士尼主題樂園開園半年倒計時之際，商業地產“大鱷”萬達集團也對外宣佈：2016年底前後，萬達無錫文化旅遊城將建成，其競爭目標直指將於2016年春開園的上海迪士尼。

一時間，長三角主題公園競爭硝煙再起。資料顯示，以上海為中心的將近200公里的半徑內，大型主題公園數量就有十幾家。而上海迪士尼開園在即，讓長三角主題樂園的運營商更是明顯感受到行業競爭升級的壓力。

在長三角區域主題公園競爭加劇的背景下，華東地區目前最大的主題公園中華恐龍園董事長沈波卻提出：中華恐龍園要“逃離主題公園”，令業界譁然。

近日，常州恐龍園股份有限公司總經理許曉音在接受《中國經營報》記者採訪時表示：中華恐龍園宣佈“逃離主題公園”，實際上是為了更好的回歸。其實從2013年，中華恐龍園方面就開始要走一條從純粹的主題公園的運營商轉型到投資+服務的整體方案解決運營商的“蝶變”之路。

長三角業態競爭硝煙再起

2014年，萬達在無錫投資400億元的主題公園落子，並高調宣稱將媲美迪士尼秒殺嬉戲谷、蘇州樂園。緊接著由“中國演藝第一股”宋城股份傾情打造的“中國演藝穀”在杭州盛大開穀，對外宣稱“中國演藝穀將像美國百老匯一樣，成為一個文化娛樂的流行聚集地。”

與此同時，2014年12月，由常州恐龍園股份的母公司龍城旅遊控股集團（以下簡稱“龍控集團”）投資近30億元的遊憩型免費開放式公園——迪諾水鎮也正式開放迎客。

長三角地區文旅產業分析人士指出：“以上海為中心的將近200公里的半徑內，長三角區域的大型主題公園數量不下10家，密度非常高，這其中有面對國際知名主題公園迪士尼樂園入駐的備戰，也有本土企業想在這一領域拓展疆土從而分一杯羹的戰略。”

常州恐龍園股份有限公司常務副總經理田恩銘曾在公開場合表示，迪士尼進駐上海，已經對華東地區的旅遊產業帶來震動。但當前，隨著文化旅遊產業日漸被看好，諸多商業大鱷開始紛紛關注此領域。目前在長三角主題樂園的密集投入，已明顯感受到行業競爭的升級。

長三角地區文旅產業分析人士指出：“以上海為中心的將近二百公里的半徑內，長三角區域的大型主題公園數量不下十家，密度非常高，這其中有面對國際知名主題公園迪士尼樂園入駐的備戰，也有本土企業想在這一領域拓展疆土從而分一杯羹的戰略。”

對此，常州恐龍園股份有限公司董事長沈波認為，在主題公園業界摸爬滾打十多年的中華恐龍園，敏感地感受到行業格局的變化，同時為一些投資者表示擔憂。“中華恐龍園是業內最早發出‘逃離主題公園’聲音。因為我們已經深刻意識到國內主題公園發展格局的變化，我們將從純粹的主題公園運營這單一業務衍生發展出五大業務板塊。這其中既有文化旅遊景區運營業務、主題公園周邊業務、也有娛樂模組化業務、主題酒店業務、互聯網O2O業務等等。”

資料顯示，2014年常州環球恐龍城共接待遊客超600萬人次。經過15年的深耕，中華恐龍園已經完成了從單一主題樂園向集主題公園、溫泉休閒、遊憩型商業、劇場演藝、餐飲住宿等於一體的綜合性文化旅遊景區的轉型裂變，它已經成為中國一線的一站式旅遊目的地。

立足“極大化” 押寶“極小化”

本報記者在採訪中瞭解到，隨著競爭的加劇，掌控產業上下游的話語權幾乎成了近幾年主題公園業態的一大特點。這樣的轉變與主題公園既有產品形態吸引力變化有直接關係。

在國內主題公園業界，有兩個說法，一、是全中國的主題公園70%是虧損狀態，20%是持平，10%是盈利。二、是“一年興、兩年旺、三年平、四年下、五年關”，中國的主題公園生命週期逃不過5年的宿命。

事實上，定位為以旅遊產業、文化創意產業、房地產業為主營業務的大型文化旅遊企業集團龍控集團，在其旅遊產業的佈局中，2000年開園的中華恐龍園，目前依然是集團業務較為重頭的一塊。

記者採訪中瞭解，目前，中華恐龍園收入的60%為門票，其他為餐飲和文化衍生品。據資料顯示，國內很多主題樂園門票收入占比非常高，中華恐龍園除門票外的其他收入比例在國內主題樂園業界已算是較高的水準，但想實現整體收益再增長仍面臨挑戰。

對此，恐龍園提出“極大化”、“極小化”發展模式，這也是目前主題公園的兩大趨勢。目前主題公園市場存在兩極分化的情況，所謂的“極大化”，就像迪士尼，有主題公園、商業小鎮、主題酒店，還有其他的配套，而整個迪士尼幾百億元的投入，主題公園只是其中一部分。“極大化”就是順應了現在休閒時代的到來，構建一站式旅遊休閒度假區，把人群留在這個區域，盡可能延長其消費時間。“極小化”則順應了當今旅遊產品的多元化、人們的娛樂需求個性化的趨勢。人們對主題化、娛樂化、輕小型的個性娛樂產品同樣有廣泛的興趣，需要更簡單便捷更隨意的完成娛樂體驗過程。

“現在看來，傳統的旅遊+地產的主題公園發展模式已經不適應當前形勢的發展。‘極大化’和‘極小化’是我們發展的思路。我們在主題公園極大化方面已經有不少成功經驗，而‘極小化’也就是公司的‘模組娛樂’戰略，將成為我們下階段發展重點，我們從動輒上億的主題公園轉為輕小型的室內娛樂項目的研發。”

在沈波看來，這種“模組娛樂”發展模式更容易被複製，也更具備發展潛力。他分析道：“首先，這種‘極小化’的發展模式容易複製，幾千平方米的這種娛樂專案開發和打造非常容易讓主題公園的模式接地氣。逃離‘主題公園’，把我們多年運營主題公園的模式、經驗結合現實的市場需求以及產業發展的格局，挖掘打造精品化、輕小型、模組化的主題娛樂產品，能夠讓我們在新的市場氛圍中找到藍海。”

而對於中華恐龍園這樣一個主題公園的航母型項目，集團也不斷地向極大化的方向去延展。對此，沈波還提出了一串數字：即主題景區的“24H12M80Y理論”。他介紹，24指小時、12指月份、80指年齡。也就是說，以遊客需求為核心，為遊客提供全天候、全季節、全年齡的文化旅遊產品。為了做到和滿足這一切，恐龍園母公司龍控集團在做精、做強恐龍園的同時，陸續推出了恐龍谷溫泉、香樹灣高爾夫酒店、恐龍城大劇場、三河三園運河親水之旅、迪諾水鎮等各種業態的旅遊產品。由此，恐龍園也從單一景點，發展成為集旅遊、休閒、度假為一體的一站式旅遊目的地——環球恐龍城旅遊區。

回避地產+旅遊路線

在採訪中記者瞭解到，中國的很多主題公園都走的是旅遊+地產路線。比如，華僑城旗下的歡樂谷，華強文化科技集團旗下的方特樂園等等。他們走的都是靠地產撬動主題公園的發展路線。

長三角地區文旅地產業內人士岳軍表示：“首先這些企業拿出主題樂園跟政府來談拿地的優惠條件。比如，安徽蕪湖的方特樂園，據說地價都相當便宜。”

然而現在整個大的環境已經讓地產+旅遊的發展空間越來越小，土地的價格，規劃的要求，用地性質等等會越來越限制這種模式的發展。不少旅遊地產開發商拿地會越來越困難，就算給政府開條件，政府也沒辦法來答應這樣優惠。




“目前恐龍園走的是輕資產發展模式，通過經驗的輸出，用模組娛樂專案的推廣和輻射實現擴張。當然也會打造不同主題類型的專案。不僅如此，公司兩手抓‘極大化’和‘極小化’發展模式的同時，還會關注研究中間業態，適中面積、適中規模的產品我們也在研發。”許曉音表示。

對於公司“模組娛樂”的發展前景，許曉音充滿信心，在她看來，這幾年商業地產發展速度很快，但是招商方面很多都是吃不飽，並且受到電商的衝擊還很大。主題公園“極小化”可以讓主題公園的娛樂性可以充分釋放，更加的普及和接地氣。“舉個簡單的例子，比如打電玩你可以在家裡完成，而其他的娛樂體驗你不到娛樂場所是無法完成的。而我們就是要深度挖掘這種模組娛樂專案和產品，將體驗做到極致，讓遊客可以不用去主題公園也能享受主題娛樂體驗。”

新鴻基地產（00016）上周以高價奪得西鐵元朗站上蓋項目，區內即爆反價及封盤潮，情況蔓延至屯門。新地奪地不足3日，同系同屬鐵路上蓋項目的屯門瓏門I頂層複式戶以4137.23萬元售出，貴絕新界西北區分層單位，實用呎價2.4萬元，為2013年4月實施一手新例後同區分層單位新高，元朗區亦屢現高價二手成交。有區內代理指出，瓏門I複式戶高價成交，令屋苑業主更為心雄，多達20%放盤業主的叫價高於市價10%。

業主心雄叫高一成

市民紛紛高價入市，有學者認為，發展商高價搶地對市場造成心理影響，短期或再現高價成交，待市場消化有關消息後，樓價有機會逐步回落。已屬現樓的屯門瓏門I，新地昨天以4137.23萬元連3個車位售出1座47及48樓C室複式單位，其實用面積（下同）1719方呎，呎價約2.4萬元，創一手新例實施後新界西北分層單位新高，僅次於毗鄰D室於2012年9月創下實呎24076元的新界西北呎價紀錄。

該單位屬4房間隔，客飯廳和其中一個客房設於47樓，48樓設有2個客房和主人套房，沿內置樓梯連接天台，惟天台不設泳池設施或按摩浴池。資料顯示，瓏門I仍有3伙尚未沽出，包括2伙天池屋，該2伙天池屋以定價計算，呎價高達2.6萬元，意味瓏門I單位呎價有機會再創新界西北分層新高。

瓏門為屯門站上蓋項目，分兩期發展，其中新地於2012年推售瓏門I時，已打着深港西部通道等概念，首批單位定價冠絕屯門，震撼全區，並帶動鄰近的屯門市廣場和屯門時代廣場等屋苑近年呎價節節上揚；近期瓏門的成交呎價約1.3萬元水平，而屯門市廣場和屯門時代廣場等已突破1萬元水平。

元朗二手紛創新高

瓏門I複式戶以破頂價售出，業主更心雄。中原地產高級分行經理賴燕儀表示，該屋苑目前約有160個放盤，特色戶高價成交，質素與大部分放盤單位難以比較，暫未見業主反價，但放盤當中，有約20%業主叫價高市場約10%，每方呎叫價達1.5萬元。

另元朗站上蓋剛以天價售出亦帶動同區二手屋苑出現破頂潮，利嘉閣地產分行經理莫家進表示，毗鄰元朗站地盤的新元朗中心，其中3座中層D室，以570萬元易手，單位面積約485方呎，呎價達1.18萬元，創屋苑呎價新高。美聯物業聯席區域經理鄧涇渭表示，同區建輝大廈低層D室，以約362萬元成交，呎價1.13萬元，呎價及成交價齊破頂。

此外，部分二手業主繼續提高叫價，代理指出，元朗YOHO Town 7座一個面積637方呎的單位，業主調升叫價至950萬元，加幅高達11.8%。

學者警告隨時摸頂

理大建築及房地產學系教授許智文表示，元朗站用地的造價遠高於市場預期，訊息對市場造成衝擊，從而推動同區物業市場，短期帶動高價成交不足為奇，但相信實質交投量不會特別多，認為待1至2個星期後，市場消化有關消息，成交量將回復至平常水平，樓價仍會逐步回落。

不過，買家無視美國加息步伐將至，紛以破頂價入市，城大建築科技學部高級講師潘永祥提醒準買家，按以往樓市表現而論，樓價升至頂峰前，氣氛會愈趨熾熱，現階段入市的買家極可能「摸頂」入市。

近月多個九龍區樓盤推售，拖累全區二手成交放緩，7月九龍區二手註冊量1309宗，按月跌5.2%，跑輸大市。

油尖區跌勢最急

中原地產研究部資料顯示，7月份九龍區的註冊量按月下跌5.2%，全區9個小區中，有5個錄得跌幅，當中以尖沙咀和油麻地區跌勢最急，按月跌21.9%，至114宗。

至於港島區和新界區，註冊量則按月向上，其中新界區註冊量按月增加7.3%，至1833宗。若以該行劃分的全港24個小區計算，灣仔區的升幅最高，按月有69.5%的增長。新界區的註冊金額升幅10.3%，至7月96.74億元；港島區則按月跌14.4%，至85.1億元水平。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，數據反映6月時九龍區多個新盤推售，搶去二手購買力。

勒泰商業地產（00112）公布，與邯鄲市城投房地產成立的合資公司已以2.6億元人民幣（約3.25億港元）成功競得一幅河北省邯鄲市住宅地皮。

該住宅地總土地面積為5.9萬平方米，將於今年11月6日前動工及於兩年後完工。合資公司由勒泰及邯鄲市城投房地產各擁50%權益，註冊資本各2500萬元，雙方亦分別於本月5日支付逾1.3億元為競買保證金，公司一方保證金由內部資源支付。

非本地客撑起豪宅市場，除了內地富豪外，就連歐洲、東南亞資金亦頻頻來港掃超級豪宅，據統計上半年首50宗最矚目的豪宅成交中，這批非本地客已動用近130億元來港掃貨。

有業內人士稱，最近中港股市暴挫，內地客睇樓活動亦驟減，相信下半年豪宅要靠本地客接力，預計豪宅下半年樓價升幅放緩至5%。

本年豪宅成交相當暢旺，尤其是超級豪宅更連番創新高，最矚目是早前山頂傲璇（OPUS Hong Kong）一個地下複式戶以呎價近9.6萬元易手，打破亞洲分層住宅呎價紀錄。據本報統計本年上半年首50宗最矚目的豪宅成交（以已在土地註冊處登記計算），總計成交金額達189.13億元。

而非本地客仍是豪宅的最主要購買力來源，在50宗成交中，佔27宗或逾半數，是由非本地客購入（除了國籍以外，其餘以拼音推算）；如果以成交金額計算，佔比則更大，當中佔逾129億元或68%是由非本地客購入，此舉反映愈貴重的住宅物業，更多落入非本地客手上。

丹麥買家 4.98億購傲璇複式

值得留意的是，除了一批內地富豪為豪宅常客之外，就連東南亞、歐美資金亦頻頻來港掃豪宅，例如於6月份成交，現為亞洲最貴「樓王」傲璇複式A室（成交價4.98億元）的買家，便是由來自丹麥的買家購入；柬埔寨富商、總統航空執行董事陳彥略，亦購入傲璇2樓單位（成交價3.7億元）；至於4月份錄得成交的天匯45樓A室（成交價4.3億元），則由來自新加坡的買家購入。

中原地產高級營業董事何兆棠指出，上半年購買豪宅主要有3類客源，包括國內客；持有香港身份證的內地人；以及外國客。由於上半年中港股市造好，加上外圍的政治及經濟風險，令到不少境外資金流入本港的豪宅市場。

股市拖累 內地客睇樓趨淡靜

但最近股市逆轉，6至7月中港股市暴挫，雖然未有令到豪宅出現跌價情況，但何氏直言最近內地客來港睇樓的活動亦轉趨淡靜，反而本地富豪仍然有換樓的意慾，相信下半年豪宅要靠本地客支撑。何氏指，上半年豪宅整體樓價已有10%的升幅，相信下半年升勢會放緩至5%，而發展商一手定價將會克制，而回贈等優惠措施料將會維持。

利嘉閣地產高級營業董事趙保杰表示，大部分在本港購買豪宅的非本地客，其賺錢的來源地多在內地，由於上半年的內地股市造好，故不少內地富豪亦調動部分的資金來港買樓，而他亦曾聽聞內地有富豪因為在股市賺了錢，將賺到的資金調動來港購買豪宅作度假屋。

盡管股市早前急瀉，趙氏認為富豪最重要是自己經營的本業仍能夠賺錢，至於希臘債務危機他認為其實已纏繞數年，相信亦對本港影響不大，他相信豪宅下半年樓價仍會有5至10%的上升空間。

綜合市場消息稱，過去周末兩天，百大屋苑成交量錄約十三宗，按周下跌約百分之七，合共僅得十個屋苑「發市」。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本周末房協「港人港樓」喜漾開售，成功搶盡市場焦點，幾乎凍結九龍區二手交投，惟新界區市況因日前港鐵元朗站項目以高價批出而受支持，令本周末指標屋苑二手成交於低位靠穩。

　　豪宅交投氣氛不俗，多個老牌屋苑紛錄新高價成交。其中由南豐持有的淺水灣福慧大廈一個中層戶剛以九千八百萬元成交，呎價三萬八千五百九十八元，造價及呎價錄雙破頂；至於西半山明珠台單位亦以三千八百三十萬元沽出，呎價逾一萬八千二百元，創屋苑新高。

　　近期二手豪宅買賣漸入佳境，市場人士透露，由南豐持有的淺水灣道二十五號福慧大廈剛錄新高成交，涉及一個中層戶，以九千八百萬元沽出，實用面積二千五百三十九方呎，呎價約三萬八千五百九十八元，造價及呎價雙雙創新高。

　　據了解，雖然福慧大廈乃由南豐發展，但由於是次成交的單位早年已經由南豐售出，及後該集團再於九七年回購上述單位，作價四千八百五十萬元，故是次沽貨並不涉及一手住宅條例，至於是次沽貨帳面獲利四千九百五十萬元，物業期內升值約一點零二倍。

　　福慧大廈於八二年落成，共提供二十多伙，市場人士指，發展商早年已把部分單位拆售，至今仍持有約一半作長?收租。

　　另外，西半山明珠台連錄兩宗高價成交，其中屋苑中層C室連雙車位，剛以三千八百三十萬元成交，面積二千一百方呎，呎價約一萬八千二百三十八元，呎價及造價均為屋苑新高。

　　原業主於○七年以一千七百六十萬元購入上址，今番沽貨獲利二千零七十萬元，物業升值一點二倍。

　　至於另一宗交投屬中層F室，連車位以三千八百萬元沽，面積同為二千一百方呎，呎價一萬八千零九十五元，同屬高價成交。

　　消息又指，西半山寶珊道寶城大廈A座一個高層戶，以五千六百萬元成交，單位連一車位售，實用面積二千四百一十方呎，呎價二萬三千二百三十七元，屬該屋苑呎價及造價次高紀錄。

　　世紀21北山營業董事嚴智贇稱，天后聚龍閣中層C室以一千二百五十六萬元成交，創項目造價歷史新高，面積八百四十方呎，呎價一萬四千九百五十二元。

　　單位連租約售，月租二萬三千元，租期至明年二月，新買家回報約二點二厘，新買家為外區換樓客，料待租約完結後收回單位自用。

　　跑馬地愉園大廈亦錄一宗雙破頂成交，該廈一個低層戶剛以一千五百一十萬元易手，呎價約一萬二千八百元，造價及呎價齊創新高。