房市近二年在政府管制下，交易低迷，近期全球各國傳出股災，且國內外經濟情勢動盪，包含：中國股市大跌、美國聯準會(Fed)升息的不確定性、南北韓交火危機，台股幾近崩跌，而股市向來是房市先行指標，加上若有政策面影響，可能會讓購屋族入市趨於審慎！

全國不動產觀察內政部買賣移轉棟數，發現1991年有紀錄以來，發生5次重大金融危機，台股大跌，進而影響房市交易量，其中1997年亞洲金融海嘯，股市狂瀉，隔年房地產交易量減少約8％(80,599棟)、2000年科技泡沫狂跌二年，隔一年，成交量減少19％(61,671棟)、2008年金融海嘯時，同一年交易量減少約8％(35,315棟)。

至於1995年及2003年股災並沒有明顯影響房市交易，全國不動產企研室主任張瀞勻指出，1995年中共試射飛彈，引起台海關係緊張，高資產階級拋售物件，但主要是政治關係使然，並不是經濟因素，因此只造成房市短期震盪，即迅速回溫；2003年SARS疫情造成整體消費市場低迷，民眾盡量避免出門，房市也遭受衝擊，不過來得快去得也快，2個月後，受壓抑的買氣大量出籠，直到金融海嘯前交易量都維持在40-45萬棟。

而近二年房市受到中央政府及地方政府聯手管制，包含：中央銀行擴大選擇性信用管制、房地合一新稅、豪宅稅以及囤房稅，政策面的影響使得短線買方退場，造成2015年不動產交易冷清，目前1-6月交易量134,961棟，比2014年同期減少18％，預期全年交易量約28萬棟，張瀞勻指出，根據過去歷史經驗，非經濟因素對房市的衝擊有限而短暫，而這波全球股災為房市投下不確定性，後勢值得留意！

房市進入調整期，從消費終端的成交面來看，2015年上半年全台買賣移轉棟數較2014年同期衰退18％，但從生產者投資開發來看，市場收縮的幅度則更為明顯。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，2015年上半年全國住宅建照核發件數從2014年的66,137戶，到2015年只剩56,519戶，總量減少15％，搶照潮並沒有再發酵。

而住宅的新屋開工戶更從56,786戶，降到43,622戶，驟減23％。黃舒衛分析，以目前全球經濟局勢不穩、政策管制依舊、房地合一稅即將上路的大環境來看，房市觀望氣氛依然濃厚，因此2015年上半年的推案、開工均呈現量縮，如果預售市場持續降溫，預期下半年開工數持續下探的機會很高。

根據內政部統計處的資料，2015年上半年全國住宅建照核發件數從2014年同期的66,137戶，到2015年只剩56, 519戶，即使7月容積上限新制上路，但建商並沒有因為想囤積未來的開發容積而積極搶照，總申請量甚至還減少15％，可見建商、地主減量經營的趨勢明確。黃舒衛進一步指出，新竹縣/市從4,989戶，腰斬到2,221戶，量縮55％，開發業主心態轉折最為劇烈。另外，高雄市、新北市、台中市也分別減量41％、31％、30％，

除了建照核發量之外，住宅新屋開工的數字反映建商建築開發的實際行動，可排除交易土地獲利或申請舊照、待價而沽的狀況，也代表建案能否按照銷售計畫準時開工，更能凸顯建商對市場的判斷。2014年上半年全台住宅開工戶數達56,786戶，但2015年只剩43,622戶，減量開發的幅度高達23％。黃舒衛提醒，2015年上半年以桃園市、新北市變化最大，實際新案開工數分別大減52％、45％，總共少了1.3萬戶。雖然顯示區域性的供過於求的疑慮不會再擴大，但也間接證明買方不買單、建商保守以待，都已成為不爭的事實，有意進行資產調節的屋主要特別注意市場主力的動態，避免誤判形勢。

但比較特殊的是台北市逆勢翻揚，新屋開工數從2,211戶增加到3,263戶，較2014年同期增加48％，也對照出台北市雖然同樣遭逢價跌量縮的挑戰，但在寸土寸金、供不應求的條件下，建商、買方對後市的信心反而較強，持續加碼的意願高。

黃舒衛指出，美國在判斷經濟情勢時，常將「新屋開工」(Housing Start)視為重要的領先指標。一般來說，新屋開工年增率的上升或下降，往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。另外，房屋開工有助於直接帶動營建、建材、裝修、融資的需求，對於後續家具、家用品等的購置需求也很具參考價值，因此是相當重要的經濟指標。黃舒衛分析，2015年上半年的開工數大幅滑落，除了代表產業面臨調整的挑戰，另一方面，2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶，等這兩年高量的新屋紛紛落成後，產生衝擊的不只是天量餘屋所形成的賣壓，還有陡降的產業動能所蒸發掉的就業機會，擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。

財政部台北國稅局表示，為改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產市場發展，促使房屋、土地交易正常化，財政部推動「房地合一課徵所得稅制度」(下稱新制)，並修正所得稅法部分條文及訂定申報作業要點，供徵納雙方遵循。

台北國稅局說明，新制之課稅範圍係針對2016年1月1日起交易下列房屋、土地者：(一)2016年1月1日以後取得之房地
(二)2014年1月2日以後取得之房地，且持有期間在2年以內者。

台北國稅局表示，課稅所得之計算係以房地收入減除成本、費用後，再減除依土地稅法計算之土地漲價總數額之餘額做為課稅所得額。稅率則依持有期間有所不同，以中華民國境內居住者為例，持有1年以內者，稅率為45％；持有超過1年未逾2年者，稅率為35％；持有超過2年未逾10年者，稅率為20％；持有超過10年者，稅率為15％。

該局指出，新制針對自用住宅給予「減免課稅」及「重購退稅」2項優惠。個人或其配偶、未成年子女在交易之房地設有戶籍，持有並居住連續滿6年且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用者，課稅所得額在400萬元以下免稅，超過400萬元部分，按10％稅率課徵。另外，個人重購自用住宅，小屋換大屋得全額退稅或扣抵，大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。

該局提醒，適用新制之房地交易無論有無應納稅額，納稅義務人均應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向該管稽徵機關辦理申報，未依限申報者，除補稅外尚需處以罰鍰，請納稅人多加注意，以維自身權益。

公平交易委員會(下稱公平會)於2015年8月26日第1242次委員會議通過，億欣營造股份有限公司(下稱億欣公司)與富冠地產有限公司(下稱富冠公司)銷售「湖森堡」建案，於廣告所載傢俱配置參考圖將機電設備空間位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處億欣公司新台幣20萬元、富冠公司10萬元罰鍰。

億欣公司及富冠公司銷售「湖森堡」建案，於廣告「D2-3-5F」、「C1-3-5F」傢俱配置參考圖，僅繪有臥室、客廳等室內空間而未有機電設備空間，惟據台北市政府都市發展局表示，案關傢俱配置參考圖未依據案關建案2013年9月26日變更設計核准圖說繪有機電設備空間，倘涉及未經許可將機電設備空間變更為室內空間，應請本案設計、建造建築師重新檢討容積率並辦理變更設計，未經許可不得擅自變更。

而經查案關建案於2013年9月26日變更設計後未有向台北市政府都市發展局申辦變更機電設備空間情事，故案關廣告內容與案關建案變更設計核准圖說及實際格局設計不符，足使消費者誤認可比照規劃使用，其表現與實際之差異，顯已難為一般消費大眾所能接受之程度，有引起錯誤認知或決定之虞，並將導致市場競爭秩序失去其原有之機能，使守法之競爭同業蒙受失去顧客之損害，而生不公平競爭之效果。是以案關廣告就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。

基隆市稅務局表示，房屋拆除應於30日內，向房屋所在地之地方稅務局申報拆除，經派員查證屬實後，即可自拆除日當月份起註銷稅籍並停止課徵房屋稅，逾期申報，則自申報日當月份起停徵房屋稅。

該局另提醒納稅人注意，依奢侈稅條例第2條「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地…」，及第5條「…有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者。…」之相關規定。

若已拆除之房屋未註銷房屋稅籍，且出售持有期間在2年以內之另一戶房屋時，將被國稅局認定非屬僅有一戶房屋，而影響納稅人適用免徵奢侈稅之權益。

六都降價屋比例不斷攀升，其中又以台北市在2個月內成長7個百分點最多，價格明顯鬆動，專家提醒，若要在此時進場議價，千萬別貪小便宜「砍仲介費」，因為「重點在房價」，能否談到較低的總價才是關鍵。

房市價格逐漸鬆動，根據永慶房產集團調查，全台7月份屋主降價物件持續上升，其中台北市的降價幅度由6月份6.4％，提升到7.1％，桃園市也從7.3％成長至8.9％，價格鬆動愈趨明顯。

針對想在此時「撿便宜」的買方，房屋專家SWAY在東森財經台《57新聞王》分析，不少民眾「不喜歡付仲介費」，因此要求仲介自砍仲介費至0.5％，但「重點在房價」。

SWAY舉例，倘若你以1000萬購入物件，要求仲介只能收取0.5％服務費，如此一來買方總支出為1005萬元，但若買方直接向仲介說明，願意給2％的服務費，請房仲幫忙談到950萬元的價格，在此狀況下，買方總共只需付出969萬元，前者看似「撿便宜」，但實際上卻貴了36萬元。

究竟「砍仲介費」是不是一項好策略？好房網雜誌社長倪子仁建議，民眾購屋還是必須回歸實價登錄行情，「亂砍價是不能成交的」，今年購屋以實價登錄價格下修5?10％，是滿足買賣雙方成交的價格。

中央銀行公布7月購置住宅貸款及建築貸款餘額各為5兆9,488億元及1兆6,533億元，其中購置住宅貸款續創新高，建築貸款餘額反轉下滑，並且年增率仍續雙雙滑落，各來到近23個月及近17個月新低；銀行主管強調，主要因房地合一課稅政策抵定後，對投資客較不利，房市交易沒起色的事實，建商也偏保守觀望，建築餘額因此從高點滑落。

根據央行統計，7月購置住宅貸款餘額月增220.83億元，高於6月的不到200億元，但年增率還是續滑落至破3％的2.95％，為近23個月新低；建築貸款餘額月減69.9億元，年增率續降至5.29％的近17個月新低；銀行不動產授信主管指出，房市買氣低迷，建商感受最深刻，暫時退場觀望。

銀行主管表示，建築貸款餘額常會因季節性影響而下滑，例如農曆年及民俗7月禁忌，但民俗月要8月中才開始，7月竟已下滑，顯示房市買氣冷，自住客撐盤的力道有限；尤其房地合一課稅抵定，明顯對投資客不利，因此看不到後市的成長動能，畢竟自住客隻手無法獨撐房市，八大公股銀行7月底承作首購族的「青年安心成家方案」餘額4,301億元，月增僅38億元。

銀行主管說，7月六都除台南市之外，移轉棟數年減均兩位數，房價續小幅滑落。至於央行8月刪除包括新北市2區，桃園市4區，貸款成數提高1成；央行官員強調，這些地區平均房價相對較低，且在整體房市占比小，加上當地民眾及銀行反應房價明顯下跌，交易量大減，因此決定解除，也可能對購屋者有消費心理的影響，鼓勵自住及首購族進場，未來將審慎觀察與評估後再決定是否進一步鬆綁。

財政部昨（26）日表示，既成道路及公共設施保留地等，若在今年12月31日前移轉，按現制均可免稅，但若在明年1月1日以後取得者，日後出售將適用房地合一稅新制，將依相關規定課稅。

財政部表示，近來民眾常對於公共設施用地、公共設施保留地及既成道路，適用租稅減免之規定有疑問，昨天特別發布新聞稿說明，以維護民眾權益。

房地合一稅明年即將上路，上述土地是否要課稅，備受關注。賦稅署官員說，將按土地移轉時點來判別是否適用房地合一稅新制，凡在今年底前完成移轉的土地，將適用舊制課稅，即土地交易可免稅。

官員說，私人土地會劃歸為既成道路，通常歷經年代久遠，在公眾通行之初，土地所有權人因各種原因，並未現身阻止或維護自己的土地不被使用，久而久之成為既成道路。

財政部表示，既成道路及公共設施用地，一般而言不具備市場價值，不大會有人出售並移轉。

另外，在公共設施保留地方面，在政府徵收及徵收前的移轉，可免徵所得稅；假設原土地所有權人因徵收取得補償費或加成補償費，也將按都市計畫法規定，可免徵所得稅。

財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」已經出爐，賦稅署官員表示，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。

全球不動產市場熱度升溫，海外商用不動產成為法人積極進駐標的，5月國泰人壽以5.75億英鎊，約新台幣277億元，買下英國倫敦市中心商辦大樓Walbrook Building，創下國內壽險單一海外不動產最高金額，受到市場矚目。

台新投信投資長莊明書指出，商用不動產是海外REITs的重要投資標的，如果要觀察海外商辦的走勢，可從兩個主要特性切入；首先是商用不動產的走勢與景氣呈現正相關，其次是商用不動產融資期間較長，對利率敏感度低於住宅。

莊明書分析，房屋需求增溫、房租成長，及供給無法即時跟上，行情就會水漲船高，目前全球房地產處於景氣循環位置，預估未來榮景可維持至少4年以上，尤其歐洲受惠央行印鈔、資金寬鬆而更為有利；英國5月大選過後不確定性降低，市場回歸基本面，商業活動熱絡也激勵不動產後市。

現階段房產較看好美國、英國；莊明書強調，根據IMF（國際貨幣基金）預估值，美國今明兩年經濟成長率皆可達3.1％，英國今明年分別為2.7％與2.3％，因商用不動產目前處於正面循環，預期空置率續下降、租金成長率將上揚，英、美主要商業區短期並無大量建案釋出，整體續處供不應求。

商辦可針對三重點來觀察，即景氣是否反轉、利率是否升至高點、市場供過於求；莊明書說明，這些現象在未來2∼3年間發生的可能性都非常低，因此，台新投信9月1日將開募的台新全球不動產入息基金，導入主動式操作管理，並進行全球化布局，以靈活的投資布局策略，可隨市場狀況調整最適區域配置，進而掌握全球房市輪漲機會與脈動。

同時該基金投資範圍涵蓋多元產業標的，力求分散不同景氣循環的多元化資產曝險，組合包含與景氣連動度高的商辦、工業、商場、休閒娛樂等收益型資產，更納入特別股、債券、ETF等標的，有利進一步創造多元收益來源。

9月1日後取得使照新案 皆得檢附建築師無違建證明

殺手絕招
台北市長柯文哲9月新政，鎖定9月1日後取得使用執照的新建案，嚴管夾層、陽台外推及加窗等違章建築，不管是建物所有權第一次登記，或是往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，皆得檢附建築師所開立3個月內有效之證明。對此，房產業者反應兩極，首當其衝的挑高產品建案，勢必將面對銷售挑戰。

台北市長柯文哲強調，既有建物若發現有新搭蓋違建，一律查報拆除，且1994年以前的舊違建，只要危害公共安全、公共交通等，會優先處理拆除。

未附證明即報即拆
北市建管處發言人洪德豪說明，若不提無違建證明，還是能登記產權，但地政事務所會在登記完的隔天，通知建管處查驗，「9月1日後的新違建，都是即報即拆。」
廣朋建設在北市中山區推出「松江VIVI」3米6挑高產品，廣朋建設經理黃介鵬氣憤指出，「此法十分擾民，若9月1日以後的建案，每次買賣交易都要去找建築師開證明，實在非常不合理。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，此法一出，挑高建案銷售情況會受相當衝擊。
目前銷售中正區挑高宅「仁愛壹邸」的大元廣告總經理蔡振銘認為，柯P一刀砍定9月1日起取得使照的建案，不留緩衝空間給建商，不合情理法，對將交屋的建案消費者、建商，都有相當影響。

挑高建案首當其衝
何世昌指出，該措施雖然頒布，但難以貫徹，「法規文字是使用『得』檢附證明，而不是用『應』檢附，所以民眾也可選擇不檢附，不檢附的罰則是甚麼？則未明訂。」
「建築師會要淌這個渾水嗎？」政治大學地政系教授張金鶚認為，民眾想開證明時，若找上的建築師，非設計該建物者，建築師願意背書的意願應該不高，且該新政是否會對建築師有罰則，甚至吊銷執照，北市府應該先跟建築師們，或建築師公會協商過，把相關罰則釐清，否則是增加建築師的壓力。

部分建商表示肯定
但有建商看好該法，亞昕開發董事長姚連地、嘉磐建設董事長魏嘉銘皆表示，新建案多數都已不敢做二工，因此此法對建商影響小，「從新案開始做起，美化都市景觀，也是立意良善。」

【柯P打違建新政】
上路時間：2015年9月1日
適用範圍：2015年9月1日後取得使照的建築物
◎內容：
建物辦理所有權第一次登記、往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，檢附開業建築師開立的3個月內有效的建物無違建證明
◎補助內容：
北市府補助民眾請建築師開證明費用，每件最高補助3000元
資料來源：台北市建管處、《蘋果》採訪整理

北市府為了遏止新違建，9月1日將實施「台北市遏止新增違章建築處理措施」，規定9月1日後領得使用執照的建築物，所有權人在首次登記時，或未來買賣、交換等所有權移轉時，都必須附上由建築師鑑定的無違章建築證明。

房仲表示，這項新措施因不溯及既往，因此不會影響到中古市場，但恐衝擊現有預售屋市場；也有建商認為，此政策多此一舉，且將手續複雜化，更有自相矛盾的情況。

依此項規定，建築師會到現場依使用執照竣工圖，針對如陽台是否加裝防盜窗、夾層違章建築等部分進行比對，若違反相關規定則不得核發證明，並通報建管處。建管處補充，若沒有檢附無違建證明就辦理所有權移轉，台北市各地政事務所必須在1天內通報建管處依法查察。

都發局表示，已經與建築師公會溝通，民眾可以找「社區建築師」協助鑑定，而在試辦的2年期間，市府每棟建築物每次最高補助3000元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新措施是針對9月1日以後領得使用執照的建築物，因此對中古市場影響有限，但仍會衝擊預售屋行情。她解釋，有時預售屋訂購客戶會希望透過「客戶變更」設計出客製化的房屋，未來如果建商擔心踩到違建限制而拒絕，恐會讓客戶退訂。

對此，麗寶建設副總經理何昭宏則認為，其實建商在申請建照時，便必須在加註事項簽切結，明定不得違章與違建，且必須作為產權移轉的交辦事項。

此外，建商在申請使用執照時，必須經過各項審核，其中包括是否有按圖施工等項目，假設使照申請前有違建或違章，則無法順利取得使照，如今又推出新政策，甚至不清楚北市府為何要把程序搞得如此複雜。

桃園市政府都市發展局昨(26)日宣布，軍方所轄13公頃大溪區埔頂營區確定釋出活化，是桃園升格直轄市來首例，房地產業界樂觀將帶動周邊發展。

桃園市長鄭文燦上任來積極尋求軍方釋出閒置或低度使用軍事用地，如今開花結果，市府都發局表示，8月就會啟動都市計畫變更作業，在最短時間辦理公開閱覽，再交桃園市、內政部都市計畫委員會審議。

都發局指出，埔頂營區屬大溪埔頂都市計畫機關用地，現況雖為使用中營區，但因位處重要交通節點及都市密集發展地區，影響地方整體發展，市長6月5日率市府相關局處拜會國防部軍備局積極爭取，終獲軍方同意，配合地方發展需求釋出活化使用，由市府辦理整體規畫、都市計畫變更及代拆代建事宜。

鄭文燦說，埔頂營區未來規畫除配合市府交通局紓解大溪假日龐大交通流量，擬設置2.5公頃客運轉運站，也將配合串連既有道路系統，並提供社會住宅及公園等大型公共設施。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，埔頂重劃區緊臨北二高大溪交流道，南來北往相當便捷，是桃園市觀光及大台北人口飽和外移的重點區域。

江怡慧分析，埔頂營區活化釋出13公頃，最直接的效益就是會帶來長駐人口匯集，進而帶動周邊商業活絡與發展，預期將提高建商推案意願，也能增進退休族、小資族、新婚夫婦進駐，最大誘因就是當地不動產價格相對划算。

2015年8月24日營建署召開「浮洲合宜住宅A2區鑑定」會議，由四大公會針對A2區之鑑定報告向自救會代表、日勝生公司、監造建築師、設計建築師及施工團隊等進行說明。A2區四大公會正式鑑定報告營建署預計於8月31日前於營建署官網公告。另A3區及A6區預計9月中旬完成鑑定報告。

依8月24日會議之四大公會A2區鑑定結果說明，混凝土鑽心試驗強度、氯離子含量及中性化試驗均正常、鋼筋配置與設計相符、建築物傾斜測量均正常、地質鑽探結果差異不大，並無結構物偷工減料問題。至於地下室現有梁版裂縫主要係因部分構件配筋設計略有不足所造成(但亦有部分構件配筋多於需求量)，詳細內容請再參閱營建署公告之鑑定報告。

日勝生將尊重四大公會之鑑定報告並依據四大公會之鑑定建議發展補強細部設計，並經專業單位審定後據以施工，以確保住戶皆能安心入住。待補強方案經專業單位分區審定後，日勝生將再行召開各區住戶說明會。

內政部營建署表示，為解決淡海新市鎮區外新民街部分土地出入交通及區域積水等問題，該署於淡海新市鎮公司田段184地號土地旁設置4M人行步道及截水溝工程，完工後已有效解決區外民眾之不便。

內政部營建署指出，該工程於2015年2月10日開工，已於2015年7月31日完工，契約總金額約新台幣327萬元，所施作之人行步道採用透水性鋪面，可讓雨水滲透至地下，增加地下水資源之涵養；截水溝則可將區域排水導引到公司田溪，改善積水問題。該工程刻辦理驗收作業中，完工後，除已改善淡海新市鎮區外民眾交通不便及區域積水問題，亦兼具防災及水資源涵養之效益。

台北市政府民政局表示，即日起台北市政府啟動全面免附戶籍謄本作業，民眾到區公所或是到市政府其他機關申辦案件，過去需檢附戶籍謄本的案件，即日起都將逐步免附謄本，預估每年可減省約40萬件戶籍謄本，每件以2張A4紙計算，每張規費15元，估計總共可省下民眾荷包1千200萬元。

台北市各區公所受理各項人民申請案，以社會福利方面的申請，如中低收入老人生活津貼核定、低收及中低收入戶查定、身心障礙生活補助申請等等業務為最大宗，估計每年使用的戶籍謄本數至少高達30萬件，對屬經濟弱勢的族群不僅需花費申請戶籍謄本的時間，更需要額外花費一筆申請戶籍謄本費用，無疑對其經濟增加負擔。

即日起民眾不需要再到戶所申請戶籍謄本，各區公所受理各項業務(祭祀公業及神明會申請案件除外)如需用戶籍謄本者，皆可彈性選擇改用其他替代措施，如使用戶役政資訊系統查詢、或採用國民身分證、新式戶口名簿、電子戶籍謄本等多種選擇替代方式辦理，不僅節省民眾的時間及金錢，更能響應節能減紙、減碳的政策。

民政局進一步表示，隨著戶政資訊網路的建置成熟，透過電子查驗已可確認相關資訊，因此台北市政府也同時推動各機關需用「戶籍謄本」法令的檢討與鬆綁，初期對各機關屬行政規則進行法令的修正與檢討，預定於2015年12月底完成，預估每年將可減少10萬件的戶籍謄本案件量。接下來則進行自治條例及配合中央主管機關法規的修正與檢討，預計於2016年年底完成，屆時整體效益會更大，民眾荷包也會節省更多，透過雙管齊下的積極努力作為，市府各機關對民眾的業務申請案，將邁入全面免附戶籍謄本時代。

民政局局長藍世聰表示，此一免附戶籍謄本的便民措施，除了能節省市民荷包1千200萬元，還可以省下市民往返奔波車程時間約有40萬小時，同時也減少近400箱A4用紙(5張/件)，重量相當於10,536公斤，以再生紙碳足跡3.08 KgCO2e/公斤的公式計算，可減少32,450公斤碳排放量，不僅節能減碳，也達到「一處收件、全程服務」簡政便民效益。

剛開幕2個月的苗栗頭份尚順購物中心，消費者大多是一家大小騎著摩托車來逛的苗栗人，有些開車來的人，還不習慣把車子停在購物中心地下停車場，隨地就停的結果，一度造成周邊交通大打結；進到購物中心內，許多穿著休閒衫配黑色西裝褲的阿伯帶著全家人來購物，手扶梯擠得水洩不通，而且，人潮愈多的店，他們愈要跟著排隊買，就是想要知道，大家到底在買什麼？
苗栗當地人對於第一次到苗栗的星巴克咖啡、威秀電影院充滿好奇，光是購物中心的部分先開幕，尚順兩個月就進帳四億元營收，接下來育樂中心、飯店將陸續開幕，總投資額超過百億元；外界赫然發現，原來苗栗也是有消費力的地方。

位於日本福岡港旁拆卸的直徑約120米摩天輪，準備用140個貨櫃送到台灣的麗寶樂園旁組裝；麗寶旗下月眉國際開發副董事長陳志鴻說，摩天輪是明年將開幕的麗寶Outlet Mall（暢貨中心）最大亮點，號稱亞洲第二大、台灣最大，而麗寶計畫用兩百公頃土地，打造全台最大娛樂綜合商場。

購物中心搶卡位


成功要件：地點、地點和地點

這是台灣零售業近年來最明顯的發展趨勢，結合飯店、購物中心、休閒育樂功能，提供消費者一次購足、打發時間的最佳去處，有的甚至還結合住宅機能，成為一個大型土地開發案。

台灣百貨業龍頭新光三越董事長吳東興指出，隨著消費需求改變，光是提供商品已經無法滿足消費者，需要更多與消費者互動的空間與活動，但這些都需要更大的坪數，都心型百貨位於寸土寸金的市區，經營面積不可能再擴大，「小坪數的百貨公司，在台灣已經沒有機會了。」

以2010年開幕的高雄義大世界為例，在當時是全台最大的造鎮開發案，儘管坐落在高雄市大樹區，離都會區很遠、屬於郊區，但開發案內涵蓋兩個飯店、遊樂園、南台灣最大的Outlet Mall、摩天輪、房地產等，還打出「精品折扣1到5折，坐高鐵來買都划算」，確實造成搶購效益，一年來客數達800萬人次，堪稱成功案例，引發市場跟風。

然而，大型購物中心要經營成功，並非只靠著「大坪數」就可以，最重要的是「地點」。蘭城新月廣場總經理馬文炳指出，購物中心業內人士最常說，Mall成功要件有3個，就是地點、地點和地點，「只要消費者方便來，商品要調整都還有機會；如果在交通不便的地方，商品再好也沒用。」

台灣購物中心始祖──台茂購物中心，距離桃園南崁交流道約10分鐘；而距離雪隧交流道不到10分鐘車程的蘭城新月，挾著「台北後花園」的便利性，再結合飯店與娛樂功能，雖是後發品牌，卻能打敗當地老字號的友愛百貨。

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從公告看，長實地產半年業績主要由物業銷售、物業租務、酒店及服務套房業務及物業及專案管理四部分組成，其中物業銷售額為157.65億港元，占總營業額約82.76%。


長和整合後首發業績:李嘉誠撤資內地半年賣53億


在6月3日以介紹形式在香港聯合交易所主機板上市後，長江實業地產有限公司於今日公佈了首份中期報告。

據公告，長實地產的2015中期業績包括長實集團房地產業務六個月全期的業績，以及和黃集團房地產業務於房地產業務合併後由2015年6月3日至6月30日（二十八天）的業績。

今年上半年，長實地產的營業額為190.49億港元，較去年同期的153.37億港元增長24%；未經審核股東應占溢利為68.9億港元，較長實集團房地產業務去年同期溢利（56.32億港元）上升22%，每股溢利港幣1.79元。

物業銷售占比超八成

從公告看，長實地產半年業績主要由物業銷售、物業租務、酒店及服務套房業務及物業及專案管理四部分組成，其中物業銷售額為157.65億港元，占總營業額約82.76%。

具體看，上半年度已確認物業銷售營業額（包括攤占合資企業）主要包括香港物業專案的住宅單位銷售（環宇海灣、致藍天、嵐山第一及二期和DIVA）及內地物業專案的住宅單位銷售（上海高逸尚城第1B期、重慶禦峰1號地塊、成都南城都匯第3、4、5A及5B期、青島曉港名城2、3、4及6號地塊），其中香港、內地及新加坡分別為港幣103.28億、53.13億及1.24億。

上半年物業銷售收益（包括攤占合資企業）為港幣38.16億（2014年為46.73億港元）。此外，長實地產於期內將持有重慶大都會廣場作為租賃用途的合資企業的權益售予匯賢產業信託，並獲利13.66億港元。

關於下半年，長實地產於公告中指出，物業銷售收益將主要來自香港維港 星岸、上海湖畔名邸、北京譽天下第3期、南京漣城第1期、武漢世紀江尚中心第1B期、新加坡新名門及若干其他預期將會完成專案的住宅單位銷售。

於中期結算日，長實地產所占尚未確認的合約物業銷售額為332.33億港元，並擁有約1490萬平方米的開發土地儲備（不包括農地及已完成物業但包括發展商於合作發展專案權益），其中約70萬平方米、1380萬平方米及40萬平方米分別位於香港、內地及海外。

另值一提的是，今年1-6月，長實地產的酒店及服務套房業務營業額（包括攤占合資企業）為港幣14.14億港元（去年為13.98億港元），其中包括十四間位於香港的酒店及服務套房、四間位於內地的酒店、一間位於巴哈馬群島的酒店，合共超過一萬六千間房間。

期內，該集團酒店及服務套房業務於香港、內地及巴哈馬群島所錄得平均房價分別為725港元、726港元及788港元，平均入住率分別為85.2%、48.8%及81.2%。

而酒店及服務套房業務期內經營所得的平均酒店經營溢利為每月每平方米174港元，若以於中期結算日的總帳面值計算，年度化收益率為14.7%。

借款約70.41%為港幣及美元

隨著營收的增長，長實地產於首份中期報告中宣佈開派2015年度中期股息每股港幣0.35港元。

給予2015年9月23日（星期三）（即確定收取中期股息權利之記錄日期）營業時間結束時已登記在本公司股東名冊內的股東。上述中期股息將於10月6日（星期二）派發。

對此，長實地產方面表示，“以期為股東釋放重大價值、實現最大業務協同效益，並為股東及投資者帶來更大透明度及投資靈活性。”

另外，在財務資料上，於中期結算日，長實地產的銀行借款為745億港元，還款期攤分十年：於一年內到期借款為214億港元，於二至五年內到期借款為499億港元，及於五年後到期借款為32億港元。

該集團於中期結算日的負債淨額與總資本淨額比率約為9.6%。負債淨額以總借款減銀行結存及定期存款461億港元計算，而總資本淨額則為權益總額及負債淨額之和。


而為應對外匯風險，長實地產對管理外匯風險保持審慎態度，借款主要以浮息為基礎。于匯率或利率不明朗或變化大時或在適當時候，集團會利用對沖工具，包括掉期合約及遠期合約等，以抵銷匯率及利率波動的風險。

於中期結算日，長實地產的借款約70.41%為港幣及美元，其餘為人民幣及英鎊，主要為內地及英國的物業項目融資。集團物業發展收入以港幣及人民幣為主，而現金結存主要以港幣及人民幣持有。

長實地產於海外的物業項目亦提供外幣收入（包括英鎊及新加坡元），並就營運所需持有該等外幣現金。

2015年8月25日晚，陽光城（000671.SZ）發佈2015半年度報告。報告顯示，陽光城在營業收入、房地產行業營業收入、淨利潤、現金流淨額、每股收益等多項業績指標上增長強勁、表現搶眼。

其中，2015年1~6月，陽光城實現營業收入44.88億元，比上年同期增長46.12%；實現房地產行業營業收入42.47億元，較去年同期上漲54.31%；實現合併報表歸屬于上市公司股東的淨利潤3.18億元，比上年同期增長74.15%；基本每股收益0.25元/股，同比上升38.89%；經營活動產生的現金流量淨額24.76億元，相比去年同期大漲153.77%。

記者多方採訪獲悉，陽光城的良好業績主要由於其在房地產主營業務的基礎上，提前覆蓋並佈局更多有巨大潛力的發展領域。

半年淨利潤淨增74.15%

截至2015上半年，陽光城已連續四年保持業績穩健增長的勢頭，盈利規模增速與盈利品質均優於行業平均水準。

其中，2015年1~6月，陽光城營業收入大幅增長，實現金額44.88億元，同比增長46.12%。作為主業的房地產營收增長勢頭強勁，今年1~6月實現營收42.47億元，較去年同期增幅高達54.31%，實現2012年上半年至今連續四年同比大幅攀升。

在營收穩健增長的同時，陽光城盈利能力也連續提升。2015年上半年淨利潤3.18億元，比上年同期增長74.15%，扣除非經常性損益後淨利潤額3.14億元，同比猛漲82.35%,這也是陽光城淨利潤持續四年節節攀高。

此外，陽光城現金流淨額達到近四年最高點，相比去年同期更是翻倍增長，其中經營活動產生的現金流量淨額24.76億元，同比大漲153.77%，現金及現金等價物淨增加額5.11億元，同比增長100.99%。

在股東分享方面，2015半年報披露的分配方案顯示：陽光城將以分紅派息的股權登記日公司的總股本為基數,以資本公積金向全體股東每10股轉增15股,與全體股東共同分享公司的經營成果。

另據中國指數研究院資料，陽光城在2015年上半年完成銷售金額115億元，總銷售面積91萬平方米，牢牢佔據房企銷售TOP25，並一舉摘得閩系房企銷售冠軍。

牽手巨頭引入百億資金

金融的創新能力，被視為龍頭房企下一個十年能否繼續笑傲江湖的關鍵所在。2015年以來，陽光城在金融創新方面催生一系列豐碩成果：引入中民投為單一最大股東、發起設立海峽人壽，與上實集團進行百億合作等多種方式進行融資。

4月23日，陽光城向上海嘉聞投資管理有限公司定向募集資金45億元，引入中國民營資本最大金融巨頭——中民投成為公司單一最大股東。5月底，陽光城與平安信託簽署合作協定，並獲得50億元戰略投資。緊隨其後，陽光城又攜手上實集團旗下的上海實銀資產管理公司進行戰略合作，設立規模不超過100億元的有限合夥制房地產投資基金。

在融資通道拓寬上，陽光城更是大刀闊斧。5月22日，陽光城聯合福建省能源集團等共同發起設立海峽人壽保險股份有限公司。其中，陽光城出資1.95億元，占海峽人壽註冊資本的13%，躋身海峽人壽股東前三位，正式進軍萬億保險市場。

7月底，陽光城聯合中信證券公開發行28億元公司債獲中國證監會核准，首期利率低至5.18%，而陽光城聯合長城證券發行總額20億元的非公開公司債的募集工作也已完成。

記者統計發現，截至8月底，陽光城2015年有望引入約200億元外部資金。在淨資產突破100億元的背景下，巨量而低成本的優質資金，大大降低了陽光城的企業綜合融資成本。

陽光城相關負責人表示，今年上半年陽光城在“房地產+金融”方面取得重大突破：一方面，公司堅持多元化的融資模式，通過與大型金融公司建立戰略合作平臺、利用資本市場債券融資工具、參與設立房地產基金等方式，有效降低資金使用成本；另一方面，公司通過快速去化加快回款，並通過合理配置資金，提高資金配套能力，確保企業發展的資金需求。

戰略升級夯實內功

2015年初，陽光城提出“守正創新，房地產+”企業驅動戰略，專注於自身戰略升級與創新，同時保持著對市場和產品的精准預判。

陽光城首創的“房地產+”，即在保持房地產開發的主營業務穩健發展的同時，陸續進入金融、互聯網、醫療、教育、智慧家居等五大領域。此外，在全國區域佈局戰略上，陽光城升級推出“3+X”戰略，即在深耕長三角大福建兩大核心區域的基礎上，進一步將京津冀區域作為戰略主引擎培育，同時密切關注其他城市的戰略機會點。

半年報顯示，2015年初至今，陽光城通過股權並購、招拍掛等多種形式于廈門、福州、西安、上海等新增多幅地塊，成交價格合計50.88億元。

另據陽光城前述負責人透露，陽光城近年來之所以能持續高速成長，離不開高效運營和精細化管理水準的持續提升。在規模快速增長的同時實現穩健、安全運營，對陽光城的可持續發展具有重要戰略價值。

當前，陽光城圍繞“對投資者負責，對客戶負責”這一核心理念，堅持規範化運作，堅持市場化道路，初步建立起“內控體系完善、決策機制健全”的一整套企業風控體系。在企業治理結構上，陽光城根據“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明、激勵到位”的原則，董事會、監事會、管理層彼此制衡、相互監督管理促進。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱評價稱，陽光城蘊藏著近兩三年大爆發的巨大機會，是過去三年增長最快、改變最大的白馬房企，未來有望會在更廣泛的市場空間創造更好的銷售業績。陽光城淨利潤上漲74.15% 金融創新戰略領先

2015年8月20日，萬科物業已經走過了25個年頭。

作為龍頭老大萬科旗下的重要“大員”，萬科物業也有一個野心勃勃的新目標。萬科集團總裁郁亮在中期業績會上透露，2017年，萬科物業要將管理面積擴張至5億平方米；萬科物業CEO朱保全對未來更是信心十足：萬科物業要做國內第一個營收百億的物業公司。

與擅長通過並購來擴張的物業服務平臺彩生活相比，萬科物業的擴張路徑似乎顯得有些“特立獨行”。萬科物業總經理朱保全強調，萬科物業的市場化並不是“狼來了”，而是想通過與同行合作，真正改變物業與業主之間的關係。

朱保全表示，萬科物業將資產管理放在第一位，專注做好業主資產的保值和增值，是萬科物業的核心盈利來源。

直擊物業管理的本質

作為萬科第一個從0到1、從1到10的新業務，萬科物業最初也是依靠地產部門補貼的“售後部門”，但 2008年，萬科物業開始了“內部市場化”，不再依靠集團補貼。

在朱保全看來，無論對盈利有多麼迫切的需求，為業主提供資產管理服務、使其保值增值，是物業的第一要務。“今天的市場不能再光是簡單的資本受益了，業主也要受益。”朱保全說。

據萬科提供的資料，在納入統計範疇的1468萬平方米、接近15萬套樓齡超過10年的房產中，超過90%的萬科物業服務社區的二手房價格高於周邊；截至2015年8月，萬科物業服務的社區房屋資產總價值達1.75萬億，較2014年底1.2萬億增長45.83%。

“在過去幾個月裡，凡是聽說萬科物業要進場的，業主的二手房在仲介的報價都有變化。” 朱保全舉例說，深圳龍崗卓弘高爾夫雅苑的二手房，在得到萬科物業將進駐社區的消息後，房價漲了20%。

簡單來說，萬科物業盈利的邏輯，就是通過物業管理服務，讓業主的資產得以保值增值。與此同時，業主願意付出同等的物管費，從而實現產權所有者與管理者的共贏。

這一模式可以規模化擴張。“中國超過244億平方米的住宅建築存量，是物業管理共用經濟的天然存量市場”，朱保全說。

基於這樣的認識，萬科物業立志要做物業界的Uber，“物業+Uberlization”模式就是其對自身的定位。

而承載這一模式的，是萬科“睿服務2.0”開放平臺，依託這一體系，萬科將用託管＋收購方式，輸出萬科物業服務品牌和標準，將合作夥伴納入。合作夥伴有三類：業主、物業公司和開發商。

據萬科公佈的資料顯示，睿服務體系自2015年入市後，已與金隅、首創置地等物業公司合作，其中增加服務的面積已經超過萬科物業過去25年總累積面積的20%。在合作的企業中，物業公司、開發商下屬公司占七成，私人企業占三成。

財務視野下的萬科物業

萬科物業的財務報表顯示，2014年實現營收33.7億元，淨利潤約3.23億元，淨利率不到10%。對比2014年營收3.89億元，淨利潤約1.46億元，淨利率50.5%的彩生活，萬科物業的財報似乎並不好看。

對此，朱保全表現淡定，“不能只看淨利率。只有資產負債表、現金流量表、利潤表三大財務報表都好看，那才是真的好。”

萬科物業目前的盈利基本來自於物業管理費。朱保全指出，業內普遍認為物業管理費再沒辦法上漲的想法是錯的。“過去三年萬科有72個專案跟業主大會協商漲了管理費，萬科因此增加了8500萬元的收入”。

萬科物業管理費的收繳率相較于同行遙遙領先。朱保全透露，“萬科物業費收繳率是96%，行業平均是76%，這就是差異。”

截至去年年底，萬科物業的收費面積為7000萬平方米，而今年將會增加7000-8000萬平方米。

在可預期的盈利增長中，萬科物業採用了一種類似於基金管理的GP-LP模式，為合作的物業公司提升效率、做增量，以收取超額利潤。

具體模式是：萬科首先對合作的物業管理公司業務進行一輪審計，建立基礎資訊。確定合作後，保留原物業公司手中的物業合同權利不變，由萬科物業幫忙打理，原公司的收益優先，萬科物業做劣後。

至於資本市場關注的另一焦點——O2O社區服務模式及其可能帶來的增值服務收益，朱保全指出，市場上很多所謂的O2O，都偏離了“連接”的本質，埋頭只做ONLINE的物業，會進入一種“怪圈”，戶主只要關掉了手機，O2O就完全不生效了。O2O的本質，在於將線下的東西連接到線上，線下管理和服務仍是第一位。

朱保全稱，萬科物業隨時可以做成平臺，但目前不希望靠增值服務賺錢，公司還是圍繞為房子資產提供服務。

光大證券報告提出，物業管理是“被忽略的藍海市場”。物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出，將帶來“實質轉變”。其預測，物業管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取埠費，對應798億元。

處在當下物業管理行業被資本青睞的風口，萬科物業無疑面臨很大的機會。萬科也適時提出了一個全新的目標：從今年開始用三年時間把管理面積由7000萬平方米提高到5億平米，也就是三年增長7倍。萬科高級副總裁、董秘譚華傑也坦言，這是一個野心勃勃的目標。

從市場佔有率來看，中國的物業管理公司正在迎來跑馬圈地、優勝劣汰的兼併浪潮。北美物業管理公司的前50強市場佔有率近30%，而中國的前50強僅為5.6%，且中國沒有一家物業公司市場佔有率超過1%。

如果萬科物業2017年可以實現5億平方米的管理面積，則其市占率將提升至2%左右。董秘譚華傑透露，萬科物業的最終目標是達到美國最大物業管理公司4%的市占率水準。

每當SOHO中國（00410.HK）遭遇業績下滑，SOHO中國董事會主席潘石屹總會將原因歸結於“轉型”，三年過去了，潘石屹的轉型陣痛仍在繼續。

半年純利同比大降九成 業內稱其面臨擴張受限 轉型三年 SOHO中國盈利之困

每當SOHO中國（00410.HK）遭遇業績下滑，SOHO中國董事會主席潘石屹總會將原因歸結於“轉型”，三年過去了，潘石屹的轉型陣痛仍在繼續。

SOHO中國近期公佈的2015年度中期業績公告顯示，上半年實現營業額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。

不過， SOHO中國在公告中稱，這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

“實際上，與2014年相比，今年以來SOHO中國在物業銷售上大幅縮水，沒有整售項目，散售專案大部分也已進入收尾階段，因此今年SOHO中國的業績中並不包含物業銷售的貢獻。”業內一位分析人士指出。

盈利同比降九成

對於潘石屹而言，在上半年的業績中，能夠讓他感到欣慰的是租金收入的上升。

SOHO中國半年報資料顯示，公司上半年實現租金收入約4.39億元，同比上升約168%；毛利率約為75%，較2014年同期提高約25%，預計下半年的租金收入將繼續攀升。

“如果從同比增幅看，租金收入的比率上升較快。這反映了隨著部分物業陸續交付使用，相應的招租規模在增加，進而會帶來租金收入的提高。”SOHO中國的一位元高管告訴記者。

SOHO中國現有6個正在市場進行租賃的項目，總可租面積約52.21萬平方米，期內出租率達到約73%，其中絕大部分在最近一年內進入市場。

其中，北京望京SOHO塔3和上海SOHO復興廣場已於2014年9月份竣工，截至2015年6月30日已接近滿租。北京光華路SOHOII項目以及上海淩空SOHO項目均於2014年11月竣工，期內出租率分別達到48%和41%。

但相比租金收入，SOHO中國在盈利能力方面則出現大幅下降，上半年SOHO中國實現公司權益股東應占純利約1.35億元，相比2014年同期該金額約為26.97億元，下降約95%。

對於上半年營業收入與核心純利出現的雙降，SOHO中國公告稱，期內營業額大幅下降的主要原因是集團業務由“開發－銷售”轉型為“開發－持有”，從而導致物業銷售收入下降。

“SOHO中國轉型後，可用於銷售的專案越來越少，現有的業務基本都轉為出租業務，部分專案在最近一年才交付使用，因此業績上還不能反映出來。”上述SOHO中國高管表示。

而據SOHO中國2014年業績報的資料顯示，2014年，SOHO中國的營業收入為60.98億元，其中，物業銷售收入就達到56.74億元，租金收入僅為4.24億元，租金收入占總營業收入的比重只有6.95%。

早在3年前，SOHO中國就宣佈開始轉型。潘石屹在2012年年中時稱，未來三年公司將逐步告別一直以來散售的商業模式，改為租售並舉，並逐步提高自持物業的比例。但3年來，SOHO中國的淨利潤卻逐年下降。

資料顯示，2014年，SOHO中國營業額約為60.98億元，同比下降58.3%；毛利潤同比下降62.1%；淨利潤同比下降44.8%。

“SOHO中國現在面臨的問題是擴張受限。”上述業內分析人士表示，由於早期潘石屹就將SOHO中國的發展範圍鎖定在北京和上海，但最近兩年，潘石屹卻在京滬無法拿到更多的專案。

不僅如此，SOHO中國的品牌價值也持續縮水。2011年，SOHO中國排在品牌價值榜第11位，其品牌價值總額達到110.48億元。此後3年，SOHO中國的排名一直在20名之外。2014年，SOHO中國排名創出新低，排在第38名，其品牌價值總額僅為52.92億元，相比2011年下降52.1%。

二次轉型能否破冰？

值得關注的是，2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O共用辦公空間——SOHO 3Q。截至2015年7月末，SOHO中國已開設5個SOHO 3Q中心，擁有逾3000個座位。

SOHO中國稱，在2015年內，計畫將SOHO 3Q中心的數量增加至11個，擁有超過11000個座位。SOHO中國還表示，SOHO 3Q將成為集團主要的增長驅動力之一。

今年2月，SOHO中國推北京、上海兩地各一個專案中1500個座位單元用於短租服務，借助互聯網平臺進行預訂以及支付，2015年陸續在8個項目中推行3Q專案。

但實際上，SOHO 3Q在盈利上並不理想。潘石屹曾表示，目前SOHO 3Q在北京的項目已經出租50%，2月份產品推出了五折優惠基本是“虧本20%在出租”。

儘管潘石屹承認，目前SOHO 3Q不賺錢，但他也公開表示，轉型SOHO 3Q已獲得初步成功，並表示會考慮將來把SOHO 3Q獨立上市。

一位天使投資人指出，SOHO 3Q的盈利點仍然是租金，但中國的創業者傾向于選擇位置優越、產業聚集、價格便宜的辦公物業，現有的聯合辦公產品卻無法滿足上述需求，以SOHO 3Q為例，其此前定價1000元/人/周的租金被指貴過國貿三期。

與此同時，市場上越來越多的創業空間項目紛紛入市，其中不僅包括毛大慶的優客工廠、王勝江的洪泰創新空間等同類產品，還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間產品。

“對於創業者而言，辦公場地屬於次生需求，創業者面臨的最大問題是找錢、找人、找方向，但現有的創新空間大部分仍是孵化模式地產化、單一化的現狀。” AC加速器CEO、天使成長營發起人徐勇表示。

上述天使投資人指出，從某種程度上說，SOHO 3Q仍然屬於第一代創新空間產品，屬於整批零租模式，這種模式如果不繼續創新，仍將面臨轉型難題。

“隨著創新空間這類產品的不斷發展升級，原有的空間產品只是提供物業管理以及對接互聯網資源的單點服務。而加速器產品，則提供從空間、系統、基金、生態直至後臺的一路覆蓋，更具競爭優勢。”徐勇稱。

8月26日下午，瑞安安房地產(下稱“瑞房”，00272.HK)發佈半年報，上半年實現營業額為20.27億，較上年同期下降61%；毛利率下滑6個百分點至29%；淨資產負債率上升8個百分點至87%。

瑞房方面解釋稱，由於上半年確認的營業額主要來自毛利率較低的重慶、佛山以及新收購的建築業務，因此導致了毛利率的下降。而去年上半年的大部分毛利主要得益於利潤率較高的上海瑞虹新城物業銷售。

《第一財經日報》記者梳理發現，目前瑞房在上海的虹橋天地、翠湖天地、瑞虹新城以及創智天地等專案建設、銷售較為緩慢。

多位元知情人士告訴本報記者，虹橋天地專案由於招商等原因幾度延遲開業，原先預期的開業時間是今年上半年，後改為9月，再後來延遲到今年年底。翠湖天地和瑞虹新城兩個住宅專案，由於上述專案的土地來自舊改，受動遷困擾，翠湖天地已經有長達4年時間沒有賣房。

雖然瑞房在上海的成績就是來源於舊改，但是也有其他港資高層對於瑞房的做法持懷疑態度，舊改的不確定性導致了大量的資金沉澱，其專案周轉情況不太樂觀。記者注意到，去年瑞房的資產周轉率為9%，而行業的平均水準為27%。

“因為我們前幾年放了很多錢進去動遷或者是這些收租的物業，使得我們資產的運轉非常慢，這造成我們負債比率高。我們總資產雖然有1100億元，但64%都在投資商業物業、酒店和土地，整體只有2%~3%的回報。”里安集團主席羅康瑞此前在接受媒體採訪時表示。

為降低負債壓力，今年7月，瑞房以66.01億元將上海太平橋項目的企業天地1號和2號樓出售給領展資產管理有限公司，溢價21.55億元，當時市場價約為74.7億元。

羅康瑞表示，上述交易使得瑞房的淨資產負債率降低了15.6個百分點，強化了公司資產負債表，對於資產周轉率而言也是利好。


領展資產管理有限公司首席資產管理執行官霍業生告訴《第一財經日報》記者，“目前領展每個月可以從企業天地1、2號樓收入租金2400萬~2500萬。未來我們還是長期持有的，我們主要看這個項目的長期增值。”

瑞房目前的整體自持專案回報率不足3%，以這麼便宜的價格賣出去也實屬無奈。“瑞房肯定非常缺錢，不然不會把那麼好的項目以這個價賣給領展，而且這個項目未來還有增值空間。”一名地產基金高層告訴記者。

去年年初，羅康瑞在休息三年後決定重返瑞房，在接手一年後，他曾對外表示，改善公司業績比想像中需要更多時間，預計到2016年~2017年才能有較大的改變。

全球市值最高建商綠地控股（600606-SH）公布上市以來首份半年報，營收與獲利雙雙下滑，其中營收衰退26.7%，似乎預警營運亮起紅燈。綠地控股18日掛牌至今，一連跌了5根跌停板，股價跌幅逾40 %，整個市值從逾3000億（人民幣，下同）縮水1300億，只剩下1800 億，估計全球市值最高建商的寶座將不保。

《21世紀經濟報道》報導，綠地控股18日在A股上市，市值一度衝破3000億，躍居全球市值最高建商寶座，不料，短短一周的光景，該公司股價在大盤直直落的重錘下跟著遭殃，股價已跌掉逾40%，讓全球最高市值建商的美名不保。該公司市值已縮水1300億，如今剩180 0億。

今年以來，大陸為了救經濟，多次降息、降準刺激景氣，此舉有利房地產回春，近來買氣上揚，顯見救市策略多少發揮功效，不過，整體房市的回溫仍不及景氣下滑的速度，使得地產開發商的營收與獲利都表現欠佳。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，目前情況仍不樂觀，由於存款準備率仍相對偏高，維持在17%左右，可以動用的資金規模受到存準率的限制，導致銀行不可能在這麼高的存準率情況下釋放大規模貸款。這也是下半年部分一線城市收緊二套房貸的原因之一。

根據分析，上半年除了京滬深三地外，建商在其他市場銷售都一般。以綠地控股為例，來自上海中原地產研究部數據顯示，綠地控股在三四線城市分布面積較多，今年除了一線和部分二線城市外，大部分的三四線城市銷售都不算理想。

美國或將加息，內地則再度減息，人民幣面對貶值壓力，向來高負債的內房商要變陣，增加境內融資比例。世茂房地產（00813）指出，計劃加大發行境內債，在兩年內將境內融資比例由現時55%，提升至70%。

世房副主席許世壇昨天表示，過去透過香港發美元債或銀團貸款，優勢在於年期較長。不過，近期旗下全資附屬公司上海世茂建設獲得上海證券交易所批准，將發行74億元（人民幣．下同）境內公司債，年期長達7年，利息約4厘亦相當合理，同時可減少人民幣貶值的滙兌損失風險。

他表示，日後會做多點境內發債以替換外幣債，目標兩年內將境內融資比例由55%提升至70%，爭取將利息成本降至6%。

半年少賺15% 毛利率30.7%

世房截止6月底止的總借貸為671億元，可動用資金443億元。世房上半年收入上升23.3%，至291.93億元；純利減少14.9%，至35.59億元。撇除主要非現金項目後，核心純利34.87億元，按年減少3.9%。期內，該公司合約銷售額為315.5億元，毛利率30.7%，較去年同期跌3.4個百分點。許世壇指出，希望可維持在30%以上水平。

他表示，上半年內地樓市回暖，主要集中在一二線城市。世房自7月起上調價格，一線城市增幅高於三、四線城市。人行減息、降準將有利樓市，增加購買力，預期對一二線城市的刺激作用較大，下半年會加大相關市場的供應量。他預期今年全年銷售表現將優於去年。

世房昨天股價收報9.71港元，下跌2.8%。

正着力改善資金周轉的瑞安房地產（00272）公布中期業績，上半年純利11.95億元（人民幣．下同），按年增長49.9%；每股盈利15仙，維持中期息2.2港仙。期內，營業額減少61.3%，至20.27億元，其中物業銷售收入和租金相關收入分別佔46.9%及38%；毛利率29%，下跌6個百分點，原因是上半年入賬收入主要來自毛利率較低的重慶及佛山等項目。

純利增五成 息2.2仙

截至6月底止，瑞房持有現金總額71.26億元；淨資產負債率87%，較去年底上升8個百分點。瑞房7月以66.01億元出售企業天地1、2期，預計交易完成後將可為本財政年度帶來21.55億元溢利淨額。

瑞房主席羅康瑞表示，出售企業天地1、2期，有助降低負債率15.6個百分點，仍在放售的企業天地3期如成功出售，負債率可再降低10點子。

羅康瑞表示，目前仍有很多公司在爭奪企業天地3期，希望短期內能售出。他稱，項目銷售不可拖，市場變化快，希望與公司想法相近的買家「快手啲」。

因應近期人民幣貶值，領展（00823）收購企業天地1、2期節省約2億元開支，變相瑞房「蝕底」。羅康瑞表示，無人能夠預料人民幣貶值，認為交易售價合理，符合市價。

瑞安為求提升資產周轉率才出售重型資產套現資金，羅康瑞表示，該公司有興趣與其他地產商合作，開拓新經營模式，不會再只集中住宅銷售。瑞房目前周轉率為9%，預料下半年將上升，冀未來數年可追上行業平均27%的水平。

雅居樂地產（03383）上半年營業額錄得173億元（人民幣．下同），按年升0.1%；中期純利9.65億元，跌52.8%；不派中期息，是上市以來首次不派中期息。該公司主席兼總裁陳卓林表示，此次中期業績一般，希望下半年銷售及利潤均有增長，屆時再派息，派息比率仍維持25%至36%。

少賺53% 目標減債

雅居樂總借貸425.7億元，淨負債比率72.4%，當中美元和港元分別佔34.5%和10.9%。該公司首席財務官張森表示，減債是今年的主要目標，5月曾發行5億美元債，償還2.65億美元的過橋貸款，減低利息成本，並會研究在內地發債，現仍在評級階段。

張森表示，不排除會套現非核心資產如酒店投資，以增加資金流。資產方面，回報較慢的轉換成更具潛質的資產。目前物業管理、酒店營運、物業投資收入為7.5億元，佔整體4.3%。

樓市料調整一至兩年

陳卓林認為，現時內地地產市道正經歷調整期，很多不同行業染指地產板塊，影響供求及搶貴地皮，預計經過一至兩年調整，行業會變得穩健。另外，雅居樂亦關注物業管理業務及有意發展其他業務，惟目前時機未成熟，會再觀察。

至於最近重啟南丫島綜合娛樂項目，陳卓林指出，雅居樂發展旅遊地產有經驗，現時香港旅遊賣點少，相信發展配有郵艇碼頭和酒店於一身的項目，可帶動本地旅遊業。他強調，該公司未必需要高利潤，只要合理就會投入項目。

買地方面，管理層指出，一二三線城市均會研究，公司業務發展較成功的城市會優先考慮，因為品牌及團隊較認識當地市況；另會先分析市場，再投資一線城市。

雅居樂物業發展方面，上半年累積預售金額208.1億元，未到全年銷售目標450億元的一半，表現符合預期；累積預售建築面積為225.5萬平方米，預售均價為每平方米9231元。

萬達商業（03699）昨晚公布截至今年6月底止中期業績，核心盈利22.64億元（人民幣．下同），按年升116.65%，主要受惠投資物業租賃及物業管理業務、物業銷售的收入增長，以及核心溢利率水平上升；期內總收入增加32.87%，至308.94億元；純利51.94億元，按年升4.61%；每股盈利1.15元，不派中期息。

萬達商業昨天股價收報44.45港元，下跌2.2%。

轉讓予聯屬萬達穩升

另外，萬達商業宣布，向關連公司萬達穩升出售常德、梅州、三門峽、宜春及鄭州5間項目公司的全部股權，總代價10.35億元。萬達穩升將於本月31日前以現金方式支付，並負責該批公司後續投資資金需求，總投資約47.5億元。

萬達商業的控股股東王健林持有快錢金融68.7%股權，後者為萬達穩升的普通合夥人。

萬達商業又表示，將向萬達穩升及項目公司，提供建設管理及營運管理服務，以及若干知識產權，期限為7年。萬達穩升可於3年後將該等資產上市。萬達強調，一直積極探求輕資產業務模式，致力實現物業管理的長期穩定發展，避免房地產市場的不確定波動，又認為今次交易是實現輕資產戰略的重要一步。

純利升5% 派38仙可股代息

信和系3家公司公布全年業績，截至6月底止，信和置業（00083）全年純利93.72億元，按年增長5%；維持派末期息38仙，可以股代息；扣除投資物業公平值變動影響後，基礎營運純利53.02億元，增長5.6%。

信置主席黃志祥表示，本財政年度（去年7月至今年6月底）香港物業市場購買意欲改善，一手住宅物業銷售有良好增長；未來12個月將推售不同的住宅物業，將受惠於當前的巿場情況。

港7項目有入伙紙

信置全年物業銷售總收入230.99億元，大增3.97倍，主要來自出售於本財政年度落成的住宅單位，包括灣仔囍滙第二期、白石角逸瓏灣I及II、觀塘觀月．樺峯及大角咀的奧朗．御峯，以及過往落成的項目。期內，信置發售將軍澳帝景灣及九肚玖瓏山，目前兩個項目分別售出97%及81%單位。

截至6月底止，該集團在香港、中國及新加坡擁有土地儲備總樓面約3780萬方呎，住宅佔61.9%、商業佔24.7%、工業佔6%、停車場佔4%、酒店佔3.4%。當中發展中物業佔2410萬方呎，投資物業及酒店佔1150萬方呎，已完成銷售物業220萬方呎。

期內，信置獲市建局批出觀塘市中心第二及三發展區項目發展權，以及從政府購入3幅地皮，總樓面涉及175.5萬方呎。取得入伙紙的7個香港項目，涉總樓面244.6萬方呎。

同系派息率皆維持

總租金收益36.84億元，增長6.8%；淨租金收益32.52億元，增長7.3%。租金收益上升，主要由於續租租金增加，以及寫字樓出租率上升；整體投資物業出租率98%。

信置控股公司尖沙咀置業（00247）全年純利增長5.18%，至47.47億元；維持派末期息38仙。扣除投資物業公平值變動影響後，基礎營運純利26.79億元，增長5.7%。

同系信和酒店（01221）純利下跌13%，至2.04億元；維持派末期息4仙。

該公司表示，雖然訪港旅客和過夜旅客人數持續上升，但增長速度較往年放緩，面對美元兌其他貨幣較強、香港酒店房間價格競爭激烈及供應數目不斷增加，酒店業市場充滿挑戰，該公司將繼續積極增加盈利。

綠表居屋造價飆升市民卻步

新一批「白居二」（擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃）昨天開始接受申請，房委會公布，首日派表4580份，較2013年首次推行計劃時，第一天派表數字大跌超過一半。有學者認為，當年推出計劃時，市場對其了解有限，亦認為是入市的另類選擇，但目前綠表居屋造價大升，令不少市民卻步，反應不及當年是正常現象。

首日僅派4580份

房委會昨天於樂富客務中心派發表格，惟去年底新居屋派表時萬人空巷的盛況已不復見。本報記者昨天早上於現場所見，客務中心未見人龍，但不時有市民入內索取表格，不少是老人家。

有前來索取表格的大學生表示，樓價大升下，自己需要及早籌備置業，並打算做兼職儲蓄首期。

不過，近年樓價急升，未補地價居屋同樣升幅顯著，市場上只有少量200萬元以下放盤。中原地產數據顯示，目前未補地價的居屋放盤有479個，其中大角咀只得海富苑海寧閣高層10室叫價低於200萬元，實用面積211方呎，叫價180萬元，呎價8531元。

另外，屯門兆禧苑一個低層單位，叫價198萬元，呎價5858元。

王坤料申請超額一倍

公屋聯會主席王坤指出，近年公營房屋供應仍緊絀，首輪「白居二」計劃推出令市場對綠表市場的需求增加，帶動綠表單位樓價上揚，令不少申請者無法負擔，估計是第一輪只有不足一半獲配額的申請者成功入市的主因。不過，他認為，「白居二」在公營房屋供應充裕的時候，仍是達到房屋階梯流動的好方法。

他指出，第二輪「白居二」申請量最終可能仍會超額一倍，惟提醒有意申請「白居二」的人士，即使股市進一步下跌拖累樓價向下，日後亦可能拖累經濟表現和市民的收入，故即使樓價下跌，入市時亦應加倍小心。

首批「白居二」於2013年1月開始派表，首日派表達9200份，今次反應不及當年一半。

理大建築及房地產學系教授許智文指出，首輪「白居二」推出時，市場對計劃的了解不多，當時亦認為是入市的新選擇，惟現時市民已知道計劃的實際運作，而綠表市場樓價近年已明顯上揚，不少市民不期望能夠透過計劃入市，加上近日股市波動令準申請者轉趨審慎，以及是次名額較第一輪減半等，都影響派表反應，認為是次首日派表量大減屬正常。

本輪「白居二」提供2500個名額，其中只有250個撥予單身人士，申請費100元。2人或以上家庭的入息限額為4.8萬元，資產限額160萬元，單身人士的入息及資產限額減半。申請日期截至9月8 日。買家購入單位後，首兩年不可於第二市場出售物業，但補地價後則可隨時於自由市場出售。

債券殖利率接近歷史低位，加上歐洲央行提供的支持，法人認為，歐洲地產的收入報酬率似乎更具吸引力，而且歐洲REITs具備與股、債相關性低優勢，為資產配置不可或缺的標的。

宏利投信總代理亨德森遠見泛歐地產股票基金經理人Guy Barnard指出，近期歐洲大陸的零售類地產類股股價下跌，為一些體質好的公司帶來投資機會，儘管經濟增長疲弱及政治前景不明朗，但地產作為一種資產類別仍然具有優勢。

Guy Barnard指出，歐洲地產個別市場有強勁成長的表現，尤其以英國、瑞典及德國最為顯著，目前為止見到多個房地產市場出現租金回升的訊號，且在上述市場以外地區，缺乏新發展項目以及空置率溫和，顯示租金應會跟隨經濟活動的任何持續復甦而增長。

他認為，歐洲地產股的估值合理、股息收益率仍有投資吸引力，後市仍可望有表現空間。

中信投信總代理英傑華投資歐洲不動產證券基金經理人保羅（Paul van de Vaart）表示，統計自2006年FTSE歐洲不動產指數成立以來，指數第3季平均漲幅達5.25％，遙遙領先各季度，堪稱歐洲REITs的旺季。

且從致勝率看，第3季上漲機率逾66％，延續至第4季上漲機率進一步提升至87.5％，顯示多頭的續航力。

保羅指出，歐洲主要城市辦公大樓空屋率持續維持低檔，加上來自國外零售商和國內企業的需求使得租金上揚，條件好的購物商場與新建的購物中心，承租率也維持在高檔行情。隨著經濟逐漸升溫，未來需求回穩將進一步降低商辦空屋率，並推升租金收入，進而有利股價表現。

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和訊房產訊息 世邦魏理仕近日發布的亞洲房地產境外投資數據顯示，2015年上半年，亞洲房地產對外投資總額達190億美元。中國保持其亞洲資本輸出最多的領先地位，於全球房地產投入66億美元，其次是新加坡的44億美元和香港的22億美元。

就目標國家而言，2015年上半年輸出的投資總額為61億美元，其中美國獲取的份額為44億美元，取代英國成為亞洲投資者投資金額最高的國家。

就目標城市而言，倫敦繼續成為亞洲投資者投資最多的城市，資金流入38億美元，其次為紐約（37億美元）和悉尼（22億美元）。世邦魏理仕中國區投資物業部主管、執行董事邵律對此表示，今年至現時為止，大約85％流入英國的資金投資在倫敦。相對於全球其他主要門戶城市不斷降低的收益率，倫敦地產的收益率仍具有相當的吸引力，而英國穩定的經濟增長預計也將繼續支援倫敦房地產市場在未來幾年的表現。

2015年上半年，亞洲以外的國際資金流比去年同期增長13％，而亞洲區內的資金流則下降40%，說明亞洲有限的投資機會和流動性的降低等因素為該區域內的投資帶來了更大的挑戰。

世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉對此認為不必憂慮，盡管亞洲區內的跨境投資在上半年下降四成，但亞洲區以外的增長持續強勁，國際資本設定增加了三成。

“中國資本持續活躍，上半年的對外投資額占比超過亞洲地區對外投資總額的1/3。不少投資者，因看到海外多元化的發展機遇，均展示了正面的投資意欲，特別是台灣地區，2015年上半年來自台灣的投資總額達18億美元，已超越2014年全年總額13億美元。”

“越來越多亞洲投資者正在放眼海外，將他們在本土所積累的財富分散投資。海外市場的動態，包括穩定的基本面、監管支援和市場透明度等，將繼續推動他們尋求海外機會。”