一拍每坪188萬元 「高於行情拍出機率低」

落跑名媛
因積欠多位名人債款，而被冠上「落跑名媛」的吳麗玲，名下豪宅「元大一品苑」遭拍賣，該屋位於18樓，一拍底價2億6270萬元，同層鄰居便是藝人周杰倫。房仲認為，換算單價高於市場行情、加上豪宅交易冷，拍出機率低，這也是「元大一品苑」拍賣首例。

台灣金服表示，拍賣原因為銀行聲請拍賣，主債權人是元大銀行，房屋已遭查封。據拍賣公告，由債務人吳麗玲所持有的「元大一品苑」18樓物件，權狀坪數178.98坪，含建物132.94坪及5個車位，一拍底價2億6270萬元，管委會總幹事表示，現無人居住使用。

創一品苑拍賣首例
2007年，「元大一品苑」以每坪101萬元預售，2個月便宣告完銷，寬頻房訊副總經理陳俊隆指出，從吳麗玲所持有的物件二類謄本來看，她在此案2010年完工後2個月內辦理過戶，應屬第一手買家，之後陸續抵押給元大銀行，及蔣姓、蔡姓2自然人，總抵押設定達4億5266萬元，「元大銀行那筆抵押設定金額1億4266萬元，應是房貸。」
去年8月遭媒體爆料，吳麗玲總欠債金額高達21億元；同年11月，吳麗玲名下位於高雄市美術館首排的豪宅「人文首璽」店面，就以底價約1.57億元法拍，最後由債權人以底價承受。
至於「元大一品苑」可否順利拍出，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，若車位每個以250萬元計算，換算建物每坪約188萬元，據實價登錄資料，元大「一品苑」最近一筆交易，為2013年1月、位於6樓的成交資訊，當時成交行情每坪162萬元。張旭嵐分析，最近1年，中正區並沒有超過每坪180萬元以上的豪宅交易資訊，因此一拍流標機會大。

下一拍每坪估149萬
台灣金服表示，若債權人無異議，一拍流標後，按慣例應是以一拍底價打8折進入下一拍。屆時換算每坪約149萬元，張旭嵐認為，高樓層加上低於2013年實價登錄的行情以下，可望吸引自用型豪宅買方進場。
市場人士笑稱，「元大一品苑」命運多舛，先是因為樓高造成博愛特區維安疑慮，後又牽扯前總統陳水扁貪污事件，2年多前又發生偽木工假借裝潢之名，自由進出於周杰倫及吳麗玲所購置的18樓，現加上拍賣物件流出，恐讓注重風水的豪宅客們惶惶不安。

【吳麗玲拍賣屋小檔案】
社區：元大一品苑
地址：台北市中正區愛國西路30號18樓之1
一拍底價：2億6270萬元
權狀坪數：178.98坪 (含3個平面車位、2個機械車位)
換算單價：每坪188萬元
拍賣時間：9月9日
資料來源：台灣金融資產服務、台灣房屋

財政部台北國稅局表示，贈與稅納稅義務人(即贈與人)，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元，因此父母贈與子女財產，同1年度內贈與總金額各不超過220萬元，免課贈與稅。

該局指出，依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。舉例說明，如果父母親只有1位子女，於同1年度內父母可以各贈與該子女220萬元，免課贈與稅；但是如果有2位子女，不論父或母，只能在贈與該2位子女合計贈與總額各不超過220萬元，或各自贈與1位子女不超過220萬元情況下，免課贈與稅。

該局說明，父母贈與子女財產，如係從父母名下的銀行存款以轉帳或匯款的方式轉入子女名下的銀行存款，因為未超過220萬元，所以也可免辦理贈與稅申報；但是需要辦理產權移轉登記者(例如贈與股票或不動產)，仍應辦理贈與稅申報。

該局進一步指出，如主張父母各贈與1子女銀行存款220萬元，應分別從父或母名下之銀行存款以轉帳或匯款的方式轉入該子女名下，才能享有每人每年220萬元免稅額，若由父或母1人直接轉帳440萬元者，依前揭贈與稅法規定扣除每人每年220萬免稅額，即超過220萬元，應課徵贈與稅。

為鼓勵住戶自主更新，內政部於中央都市更新基金編列預算，補助住戶自主辦理老舊建築物的重建、整建或維護，重建最高補助500萬元。2015年度第3梯次受理補助申請作業將於9月10日截止收件，歡迎民眾踴躍向各直轄市、縣(市)主管機關提出申請。

內政部長陳威仁於2015年8月27日部務會報聽取營建署報告自主更新辦理情形，指示營建署持續積極鼓勵民眾推動自主更新作業。面對現有建築物持續老化，為促成20年或30年以上老舊合法建築物透過都市更新整建維護(俗稱老屋拉皮，可併同加裝電梯等設備)或重建方式，改善住戶實質環境，自2011年8月起，政府逐年編列中央都市更新基金預算，補助住戶自主更新，並於2012年度起，補助地方政府委外成立自主更新輔導團，主動協助民眾推動自主更新，截至2015年8月，內政部已核定61案，補助總經費為1億1,840萬元。

此外，隨著城市發展愈久，建物逐漸老化，加上台灣位處地震帶，常有地震發生，因此建物安全相當重要，從今年度起，內政部再增加建物耐震評估費用、結構補強工程費用及增設電梯等補助項目，以強化老舊建築物的防災減災，營造友善無障礙的生活環境。

內政部表示，為加速推動都市更新，營建署自2011年8月訂定「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」啟動自主更新補助機制後，陸續透過修法作業，簡化申請程序、增加補助項目及額度，使補助內容更符合民眾所需。對於以重建方式自辦都市更新，擬訂都市更新事業計畫得按所有權人數分級予以補助，上限為500萬元。

若以整建或維護方式自辦都市更新，則依建築物總樓地板面積計算規劃設計及工程施作費用予以補助，以工程費而言，每平方公尺補助上限為800元，且最多補助總經費45％。此外，民眾辦理建築物整建維護耐震補強，最高可獲得55％的工程經費補助；另老舊公寓增設昇降機設備，可享有最多達45％之工程經費補助，以喚起民眾對居住建物安全的重視，及鼓勵民眾主動檢修。

內政部指出，高雄市位於大豐一路旁的大樓，為中央補助社區自主都市更新全台首例完工案，補助整建維護實施工程費用172萬元，為自主更新補助案的成功典範。2015年度第3梯次自主更新規劃設計及整建維護工程補助，將於2015年9月10日截止收件，歡迎民眾踴躍向直轄市、縣(市)主管機關提出申請。

國家發展委員會2015年8月27日公布7月景氣對策信號維持藍燈，綜合判斷分數較上月減少2分至14分，9項構成項目均為黃藍燈或藍燈，表現不盡理想；景氣領先、同時指標仍持續下跌，加上廠商對景氣看法偏保守，顯示國內經濟成長力道疲弱，景氣處於低緩狀態。

展望未來，國際景氣表現平疲，不利於我國出口動能擴增；惟因行動裝置新品陸續上市，加上歐美聖誕節旺季效應激勵，出口可望改善。內需方面，半導體業者為維持製程領先，高階產能投資應能延續；但景氣不佳對廠商投資意願的影響，仍需密切關注。民間消費受惠於就業穩定成長，動能可望維持；惟近來股市回檔修正，對國內消費之影響仍待觀察。

整體而言，國內景氣短期不易明顯好轉，但第4季可逐漸改善。

受到房市轉空頭且明年房地合一稅新制將上路，大多買方期待有感降價，因此多選擇觀望態度，也讓市場成交量萎縮，連帶地，7月「購置住宅貸款餘額」年增率僅2.95％，創2013年9月以來新低，未來若年增率逐月持續衰退甚至負成長，也代表房市不景氣真的來了。

目前房市處於買方期待有感降價，但賣方願小幅修正，如此一來，即便有資金的投資客也因房價處於高點，根本不願進場，市場所謂過去ECFA、陸客自由行買房等炒作利多，也在近2年逐步退燒，在沒有足夠投資者進場去化之下，房市早已經沒有炒作的激情。

央行統計7月「購置住宅貸款餘額」月增僅220.83億元，年增率僅2.95％，7月底餘額為5兆9488億元；同樣地，代表建商對房市開發風向的「建築貸款餘額」，7月則減少69.9億元，餘額降至1兆6533億元。

一般來說，「貸款餘額」是指到會計期末尚未償還的貸款，尚未償還的貸款餘額等於貸款總額扣除已償還的貸款。換句話說，目前市場房貸餘額衰退，代表各大行庫的新承作貸款放緩，若未來購置住宅貸款餘額呈現負成長，也能反映房市買氣惡化，這也是未來幾個月觀察的重點。

北部一地難求，價格更已漲到高點，無形中也墊高了新建案的銷售成本，許多北部建商因此轉往中南部獵地推案。加上看好首購族的剛性需求，包括遠雄集團、寶佳機構、麗寶集團等都在中南部推出「1字頭首購宅」，試圖在不景氣中殺出一條血路。

根據住展雜誌統計，南下發展的北部建商包括有遠雄、富邦、欣陸、麗寶、寶佳、冠德、勤美、華固、長虹等，主要著眼於降低成本、分散風險的考量，打破過去在地經營模式，積極往外擴張版圖。由於經營對象的不同，行銷策略上也隨之產生變化，針對年輕族群做規畫的「低門檻首購宅」應運而生。

不同於富邦建設與大陸建設在台中開出6∼7字頭豪宅價，麗寶集團旗下名軒開發在東區打出1字頭房價、0工程結構款的「美好莊園」案，搶攻首購市場。占據台中火車站的戰略地位，結合公車優化與鐵路活化，打造舊市區、新亮點的「新東區時代」。

知名北部建商遠雄房地產除了看好小資族自住需求，更針對產業園區周邊推出1字頭首購宅，包括清水區「遠雄之星」造鎮計畫，第一期已完銷，第二期已熱銷超過八成，而在高鐵嘉義太保站附近的「遠雄國寶」案也熱銷超過九成，反應都相當熱烈。

「遠雄之星二期」基地位於台中港特定區市鎮中心內，主力客群除了在地買盤，多來自北邊的大甲幼獅工業區、西側的台中港自由貿易港區及南側的彰濱工業區。由於緊鄰西濱快速道路可聯絡南北，中部國際機場不到15分鐘車程，更可利用台中港往返平潭、廈門，便捷的海陸空交通網加上每坪14萬的均價，對於中部各大產業園區有很大的吸引力。

位於高鐵嘉義站旁600公尺的「遠雄國寶」，同樣以每坪14∼18萬搶市，在透天別墅為主的嘉義地區，是少數標榜五星級飯店物管服務的電梯大樓案。遠雄建設行銷副總黃俊郎表示，受惠於大埔美、馬稠後產業園區的進駐，「遠雄國寶」受到許多企業主的青睞，目前銷售已過九成。

寶佳機構旗下也在北屯新光特區推出「勝美誠」案，正對單元13重劃區，距74號線太原匝道車程1分鐘，開出19∼21萬每坪的1字頭單價，吸引不少首購族。

..

2015年9月又有名人豪宅法拍！8月13日王世均豪宅一拍流標後，新光董娘許??豪宅法拍也因債權人申請延緩執行而停拍，但9月仍出現名人億級豪宅進入法拍市場，分別是9月9日，委由台灣金融資產第1次拍賣的元大一品苑以及9月17日第2拍的禾康世家。

8月13日「禾康世家」樓中樓豪宅一拍底價2億4,695萬元流標，9月17日二拍開拍，底價降為1億9,757萬元，扣除車位價格約400萬後，換算每坪底價是147萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，禾康世家目前行情約每坪150萬~160萬元，此次拍賣為行情以下，脫出機率大。

而另一間法拍重頭戲，是9月9日進行一拍的元大一品苑豪宅。元大一品苑名人匯集，知名藝人周杰倫也擁有2戶，根據實價資訊，元大一品苑社區共有2筆實價揭露，最近的一筆交易為2013年1月，總價1億3,158萬元，總坪數108.32坪，車位總面積34.56坪，車位總價1,200萬元，扣除車位單價每坪162.1萬元，移轉樓層為六樓。

此次金拍的元大一品苑豪宅位於18樓，拍賣底價是2億6,270萬元，總面積178.98坪(含建物132.94坪，車位5個共46.04坪)，若車位總價以1,250萬元計，換算建物每坪單價約為188.2萬元。張旭嵐分析，最近一年中正區並沒有超過每坪180萬以上的豪宅交易資訊，加上2015年房市高價豪宅買氣冷清，因此這次元大一品苑豪宅第一拍流標的機會應該很大。

台北市捷運文湖線港墘站聯開大樓店面招租，昨日截標，今日開標，雖然北市捷運局聯合開發處今年租金打9折，業者認為，北市捷運局租金符合市價，但動輒數百坪的面積，總租金仍偏高。

「整個大台北的聯開大樓店面幾乎都出租了，只剩港墘站留有500坪這麼大的店面沒租掉。」北市捷運局資產管理室課長林萬融表示，港墘站聯開大樓的店面租金，今年價格比以往打9折，但4月招租仍流標，這次是今年第2次招租，含車位1樓單坪租金2600元、3樓含車位單坪租金2200元，月租金含車位但不含管理費，租期5年起跳。

該大樓店面出租面積最小約215坪，最大約716坪，以單坪管理費100元、車位管理費單個600元，除了月租金，最高每個月要另負擔逾8萬元的管理費。北市港墘站聯開大樓位內湖路一段659號，周邊雖有內科園區，但仍以住宅社區和學校為主。

總租金偏高影響招租
住商不動產內湖文德店店長賴水連表示，租金已符合行情，但總面積拉高月租金，「那邊下班就沒人潮了，對面又是學校，規劃可滿足社區機能的店面較理想。」
仲量聯行總經理趙正義分析，200~500坪的商用空間，其實在內科還是有市場，通常若客戶有招租需求，會依標的周邊商圈和本身條件，鎖定特定企業招標，但公部門招租較無法鎖定，雖然有限制行業別進駐，但只能較被動等企業投標。

北市不僅房價高，連停車位也讓人望之興嘆！根據實價資料顯示，信義計畫區豪宅「皇翔御琚」1個停車位最貴870萬元，等於中南部1間房子的價格；信義房屋統計，北市12個行政區，平面車位價格最高的在大安區，平均價格約320萬元，不僅是大同、北投與內湖區車位價格的1.6倍，更高居全國車位價格之冠。

台北居大不易，連買車位的代價也相當高，據實價資料顯示，信義計畫區豪宅「皇翔御琚」停車位登錄價格為500~870萬元，為目前實價最貴停車位；大安區豪宅「仁愛帝寶」實價揭露車位價格在300~400萬元，「吾疆」1個車位則要價500萬。

信義房屋統計實價揭露北市去年1月至目前的平面車位行情，除最貴的大安區外，中正區、中山區、松山區、信義區與南港區，平面車位價格約260萬元；較低價則是大同區、北投區與內湖區，價格約200萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，行政區房價水準與車位的供需狀況，是決定車位價格的重要關鍵，大安區居住密度高，許多老舊公寓沒有提供車位，加上反應大安區的房價水準，因此大安區平面車位高達320萬元，不僅是北市也是全國之冠。

他進一步指出，北市市中心的平面車位要價不斐，但豪宅的車位價格更為驚人，「皇翔御琚」登錄車位價格500~870萬元不等，且通常這類型豪宅配的車位往往不只1個，有可能1間豪宅光配的車位就要價2,000萬元。

房市低迷，台北今年推案量恐將創下19年來新低點，最新調查顯示，建商在台北市推案意興闌珊，前8月累計推案量僅1,247億元，不到2014年2,617億元的一半；好在現階段房市賣壓不大，房價並未明顯下修，預期北市中長線房價有撐。

住展雜誌昨（27）日公布的統計，北市自100年新成屋、預售屋數量跌破200件，迄今一直未再突破200案大關，可售金額也徘徊在2,000多億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市土地稀有，建商取得土地困難、推案量無法擴增，加上都更龜速化、央行又嚴格管制房貸額度，在99年6月把台北市所有行政區納入選擇性信用管制，尤其是99年12月實施的第二波管制，將土建融降至6成5（其中1成動工後才撥款）、第二戶以上限貸6成，相對墊高競爭門檻，除非是財力雄厚的大型建商，一般中小型建商會面臨推案成本與難度提高，因此隔年新推案數量就急速跌破200件以下。

何世昌分析，台北市高額房屋稅影響買氣，直接衝擊2015年新案大幅減少。最新統計顯示，截至8月20日為止，台北市新推出案量竟只有100件，住展預估到年底台北市新案不會超過160件，將創下近19年來新低，僅高於85年的152件。

何世昌強調，接下來即將有928檔期來臨，若台北市建商推案還是不踴躍，那麼預期全年新案數量低於152件機率將不小，跌落到住展建立統計資料庫以來的新低點。

在台北市12個行政區推案量方面，信義區萎縮幅度最大，今年只有1筆新案公開，下半年可能公開的新案，只有「琢白」、「基泰世貿」、「信義臻品」；松山區則是唯一逆勢增加的區域，近10年歷年平均新案量不足5件，但今年卻暴衝到9件，可售戶數還一舉突破300戶。

何世昌表示，台北市最新出爐的9月1日新完工大樓出具無違建證明，預期將提高建商推案難度，進一步衝擊推案信心。儘管短期買氣觀望，但中長期而言，台北市將面臨新房屋供給越來越吃緊，但相對也支撐房價抗跌。

台北市政府都市發展局辦理「『台北市大龍社區及市場重建工程』委託設計暨監造技術服務案」已上網公告招標，截止投標日為2015年10月5日(一)下午17時，本設計及監造案採購金額為新台幣5,748萬元(預估工程費為13.7億元)，採限制性招標(經公開評選或公開徵求)方式辦理，準用最有利標方式決標。

大龍社區及市場建物係1985年由市府前國宅處興建，於2011年時經鑑定為高氯離子混凝土建築物，並建議拆除重建。市府考量該址居住環境不佳，使用者之安全堪慮，遂於2014年5月停止使用並決定依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定取得容積獎勵以辦理重建工程，以維護公共安全、改善市場環境品質、創造優質社區空間、提供社福服務，更能創造市府、攤商及住戶之三贏局面。

台北市政府與住戶及攤商協調拆遷安置階段，積極透過駐點服務、整合府內資源提供中繼住宅、重建期間租金補助、提供臨時攤商安置、協助住戶諮商並解決各項問題，保障住戶及攤商重建期間之經濟生活無虞，另外透過「期待再相會大龍國宅希望之夜」活動及「大龍市場改建案紀錄片」拍攝，使住戶及攤商了解市府政策執行的方向，以及未來重建之願景。

都發局林洲民局長表示，傳統市場活化改建是市府重點施政目標，市場之改建不只是工程的問題，還必須考量原有住戶及攤商的安置與生計、附近居民感受、交通動線以及對附近環境的影響等。因此台北市府各單位分工積極辦理，由市場處負責協調安置、由新工處辦理既有建築拆除(2015年7月1日開拆，預計2015年12月完成拆除)及後續工程施作，由都發局負責全案之規劃設計，其中都市設計準則已於2015年7月9日經都審委員會審查通過，可作為本案設計施工依據，為台北市公共工程樹立良好採購典範。另為加快推動期程，採取分階段施工，由都發局先進行地基調查，並先取得地下基礎工程之雜項執照後，交由新工處發包執行第1階段連續壁、開挖等作業；在取得建照及完成整體細部設計後，賡續執行第2階段工程。

新北市政府再度宣誓拆除違建的決心！違章建築拆除大隊於2015年8月27日起執行林口地區猖獗的大型違建鐵皮屋拆除行動，拆除大隊表示，違規鐵皮屋業者濫墾濫伐嚴重破壞水土保持，市府已給業者多次自行拆除機會，卻仍挑戰公權力，違法心態可議，不再寬貸。

新北市政府違章建築拆除大隊指出，維護土地正義、農地農用，是新北市政府一貫的政策，但是林口區粉寮路附近，近年陸續被相關單位查獲有濫墾濫伐，破壞水土保持，大量整地興建大型鐵皮屋違建的情形，已引起各方質疑政府執法之決心，為杜絕不肖份子從中牟利，違章建築拆除大隊自今年初起陸續加強查報及拆除，但林口區大型鐵皮屋違建不斷拆後重建或新建。

根據拆除大隊清查統計，該區域共有51件300平方公尺以上大型鐵皮屋，因此決定自8月27日起以專案方式排拆，第一階段先針對空廠房排拆，首日拆除18件；第二階段針對簡易倉庫或無重大機具設備廠房，給予一星期時間清空後執行，最後第三階段針對大型倉儲或有重大機具設備之廠房，給予一個月時間搬遷後執行，全面遏止違建產生破壞都市環境。

拆除大隊強調，大型違章鐵皮屋設置於農業區不但嚴重破壞水土保持，且因無法依照規定設置消防安全設備，更容易發生火災造成公共安全的疑慮，新北市政府為維護公共安全，決定予以強制拆除。

拆除大隊重申，林口區粉寮路附近大型鐵皮屋違建拆除只是第一波，為貫徹農地的合法使用並維護水土保持安全，日後將持續邀集相關單位針對市轄內各農業區加強巡查，不論是整地行為或是搭建違章，凡未能真正做農業使用，將被開罰並強制拆除，涉及拆後重建者並將移送法辦，希望業者千萬不要存有僥倖心態。

對於違建仍可使用水電的問題，新北市政府特別呼籲台電及自來水公司與市府攜手合作嚴格把關，不再供應違法業者水電，齊心協力共同杜絕不法。

桃園大溪的軍事用地埔頂營區將釋出13公頃的土地供活化運用，未來將規劃客運轉運站、社會住宅及公園等大型公共設施，預計於今年8月啟動都市計畫變更程序，結合周邊道路系統以及房價相對穩定的建案，房仲業者預估將會帶動當地房市成長。

桃園市政府都市發展局表示，大溪埔頂營區面積約13公頃，現在雖為使用中營區，但因位處重要交通點及都市密集發展地區，影響地方整體發展，經桃園市長鄭文燦積極爭取，終於獲得軍方同意釋出活化使用。

鄭文燦表示，在整體規畫構想上，未來除了配合市府交通局紓解大溪區假日龐大的交通流量，規劃2.5公頃客運轉運站用地外，另將配合市府辦理整體規劃，串連既有道路系統，並提供社會住宅及公園等大型公共設施用地。

在埔頂重劃區內有包括北二高、66號快速道路等聯外系統，新聯陽實業總經理黃清益也向好房網說明，桃園大溪以往房價相對平穩，平均每年漲個1至2萬，而且像是「三本天匯」平均單價23萬起的建案，也可以吸引雙北市上班族的目光，因此具有交通便利、房價相對親民的優點。

台灣房屋智庫經理江怡慧向工商時報說明，埔頂營區活化釋出13公頃，最直接的效益就是會帶來常住人口匯集，進而帶動周邊商業活絡與發展，預期將提高建商推案意願，也能增進退休族、小資族、新婚夫婦進駐，最大的誘因就是當地不動產價格相對划算，可以預見埔頂營區釋出活化建設完成後，將帶來桃園大溪地區的房市利多。

台中審計新村摘星計畫揭幕，延伸草悟道文創商機，話題熱度不斷升溫，周邊建案來客數也維持在一定水準。對於青創聚落為台中文創產業及當地發展帶來的活水，台中市市長林佳龍更是拍胸脯掛保證：「這裡一定紅！」

審計新村創業基地位於向上國中近中興街一帶，日前揭幕，業者將於9月陸續裝修進駐。林佳龍表示，摘星計畫遴選108位摘星青年進駐3處創業聚落，創業類別以文創、服務及電子商務為主，其中審計新村串聯草悟道及美術館的文創商機，而草悟道更是全台中知名度最高的園道，可望成為最新的觀光熱點。

勤美誠品一帶、市民廣場第一排成屋價向來居高不下，林佳龍日前為審計新村青創聚落揭幕再添話題，房產業界對此多半持正面看法。台中市建築經營協會理事長林正昇認為，審計新村揭幕是台中鼓勵青年創業重要的一步，不僅活絡當地商機，基於產業的群聚效應，勢必對當地文創及房市都有加分效果。

目前當地指標建案有與審計新村只有一街之隔的慶仁「之間」，預計在九月公開，特別以此區的濃厚文創氣息為主題，請來兩岸建築大師劉偉彥規畫55-75坪，每坪單價約50萬的綠色流瀑建築；接待中心銷售總監馬珊珊指出，目前平均每周都有近10組的來客量，預約狀況熱烈。

而在草悟道另一端同為指標建案的還有接近科博館的鄉林「美術館」及嘉磐「東方嘉磐」，估計也都因此波文創商機受惠。其中鄉林「美術館」規畫153坪，每坪單價約60萬，而嘉磐「東方嘉磐」則規畫46∼52坪，每坪49∼57萬。

由於文創、藝術商機的蓬勃發展，草悟道也形塑出特色獨具的商圈型態，像是美術館附近美術園道、五權西三街的異國美食街，著名異國餐廳「吉凡尼的花園」、「南瓜屋」、「新月梧桐」等都已經成為外來客台中必遊景點。

此外，以銅鑼燒聞名的星野集團，近期也將進駐國美館商圈，開設Bon Pain歐式麵包坊，以運用在地食材研發創新口味、製作過程透明化等特色，強調讓消費者吃得安心又美味，搶攻市場。

..

住建部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門近日發佈《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，明確有資格境外機構和個人可在國內購房，取消了外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求。境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

全文如下：

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

為促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，決定對《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(住建房[2006]171號)中有關外商投資房地產企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整，現就有關事項通知如下：

一、外商投資房地產企業註冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關於中外合資經營企業註冊資本與投資總額比例的暫行規定》(工商企字[1987]第38號)執行。

二、取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求。

三、境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批准從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。

四、住房城鄉建設部、商務部、發展改革委、人民銀行[微博]、工商總局、外匯局等有關部門進一步簡化程式，提高辦事效率，優化和改進外商投資房地產管理。自本通知印發之日起，外商投資房地產企業可按照相關外匯管理規定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關外匯登記。

除上述政策調整以外，《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(建住房[2006]171號)繼續有效。

目前，該專案二期3、5、6棟已取得預售許可證，預計9月將推出77-125平方米2-4房。


8月27日，佳兆業集團官方宣佈，該集團旗下的惠州佳兆業1號時隔一年後將重啟銷售。

目前，該專案二期3、5、6棟已取得預售許可證，預計9月將推出77-125平方米2-4房。

資料顯示，佳兆業1號是佳兆業集團在惠州的首個純住宅精品專案，占地約7.7萬平方米，規劃建築面積約25.8萬平方米，分三期開發建設。專案規劃有4棟疊拼、11棟高層、沿街商鋪、會所、雙泳池、幼稚園等。

據瞭解，這將是佳兆業今年在珠三角區域首個重新開盤銷售的專案。

事實上，早在今年6月份就有消息稱，佳兆業杭州區域住宅專案玖瓏山已經獲得中國銀行杭州分行放行。同時，佳兆業目前已有八個區域的專案全部可以正常銷售，包括重慶、綏中、遼寧、長沙、上海、成都、蘇南、佛山。而湖北、山東、珠海等地則是部分專案開始正常銷售。

此前7月25日消息就顯示，南京河西南佳兆業城市廣場，以24500元每平的折後均價首次亮相，最終去化近9成，剩下部分高層大戶型房源。

而佔據佳兆業全部業務量五分之一強的深圳業務也在4月3日晚間有新進展，佳兆業位於深圳的多個項目，很大一部分房源狀態由“管理局鎖定”變為“司法查封”。其中包括位於龍崗區的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業龍崗大道1號、大鵬新區的KPR佳兆業廣場、前海片區的佳兆業前海廣場等。

彼時，佳兆業相關人士表示，截至目前，佳兆業所有行政司法查封已經全部解除，意味著自2014年以來的政府鎖盤危機已經不復存在，因行政原因導致的鎖盤已經不復存在。

當年歸集的個人住房公積金存款利率不變，仍為0.35%；上年結轉的個人住房公積金存款利率由1.60%下調至1.35%。


8月26日，據上海市公積金管理中心消息，上海市住房公積金存貸款利率有所調整。調整後的公積金貸款利率五年期以上3.25%，五年期以下(含)2.75%。

本年8月26日(含)以後發放的公積金貸款，執行上述通知規定；之前發放的未到期公積金貸款，自2016年1月1日起執行。

具體看，從2015年8月26日起，下調個人住房公積金存款利率。當年歸集的個人住房公積金存款利率不變，仍為0.35%；上年結轉的個人住房公積金存款利率由1.60%下調至1.35%。

個人住房公積金貸款利率方面，從2015年8月26日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率由3.50%下調至3.25%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率由3.00%下調至2.75%。

2015年8月26日(含)以後發放的個人住房公積金貸款，執行上述通知規定。2015年8月26日前發放的未到期個人住房公積金貸款，期限在一年(含一年)以內的個人住房公積金貸款，2015年8月26日起仍執行原利率，不分段計息；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，2015年8月26日起仍執行原利率，自2016年1月1日起按本通知規定執行。

另外，從2015年8月26日起，上海市利用住房公積金支援保障性住房建設試點項目貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。

黑馬！半年報又見黑馬！

8月27日晚間，華夏幸福基業股份有限公司（600340,SH）公佈了其2015年上半年業績報告。

值得注意的是，其上半年多項財務指標又現增長。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從近幾年全國房企TOP50的排行榜來看，華夏幸福的業績增長頗受關注。這和其獨到的產業新城模式有關係。而背後體現了其積極有效的成本控制能力，以及富有戰略眼光的科創思維。基於下半年公司業績的預測，對於此類企業的投資應該持推薦的態度。

業績穩步增長

眾所周知，2015年上半年，宏觀經濟增長趨緩、舊的發展模式難以為繼。

地產行業更是告別了黃金十年，行業整體利潤下滑已經成為不爭的事實。有統計顯示，在已經公佈2015年中期業績的40多家房企中，有27家房企的淨利潤出現了下滑，其中7家房企的淨利潤下滑幅度目前已明顯超過50%，還有另外5家房企的淨利潤甚至出現了嚴重虧損的情況。

淨利潤增速超30%，華夏幸福的這一業績表現，在行業內可謂令人矚目。

除淨利潤之外，根據其半年度報告，2015年1~6月華夏幸福共完成銷售額301.10億元，比2014年同期增長24.4%，銷售金額歷史性首次進入銷售金額前十強。

而作為業內最能賺錢的公司之一，華夏幸福實現歸屬母公司所有者的淨利潤30.31億元，同比增長31.7%。收入、利潤均實現高於行業平均水準的快速增長，增速高居同行業前列。

得益于此，華夏幸福2015年上半年加權平均淨資產收益率為23.50%，在上年同期20.84%基礎上，繼續提升5.51個百分點，盈利能力保持穩健增長。

報告還顯示，截至2015年6月末，公司預收款項餘額逾550億元，預計將在未來3年內逐步結轉為公司的營業收入與淨利潤，有利於鎖定公司未來三年的經營業績。

業績鶴立雞群的秘訣在哪兒？一位業內人士一語指出，“不走尋常路。”“盈利能力帶來的真金白銀，極具前瞻性的區域佈局，產業促進的愈發純熟，無一不源於其獨特的產業新城業務模式。”對於華夏幸福取得的成績，上述業內人士如此分析。

儘管在資本市場中，華夏幸福被劃入到房地產板塊，其實華夏幸福是一家產業新城運營商。

關於華夏幸福，其業務模式的本質是產業新城的平臺生態體系，它以所開發運營的產業新城為平臺，在城市發展的不同階段，根據人口、產業聚集程度和需求增長程度，在平臺上接入地產開發、產業投資與運營、教育培訓、醫療健康及商貿物流服務等多元化配套業務，從而最大程度地獲取區域經濟發展帶動的與產業轉型升級和居民消費升級相關的投資與服務收益。

嚴躍進認為，對於華夏幸福來說，闖出這樣一條路並不容易。這和其管理層近幾年加大新興產業的關注程度、與高校等創新資源進行多元化的合作等有關係。此類模式本質上就是在搭建一個大平臺的思維。而且平臺越大，資源導入的速度會越快，盈利的空間也會越大。

獨特模式受認可

為何產業新城模式受青睞？有業內人士指出，在中國城市化飛速發展的背景下，一系列的問題和弊端不斷湧現，新城開發被認定為重要的解決途徑之一，但由此產生的一系列城市新問題，以及土地開發價值難以兌現，不僅讓新城的開發者們初嘗新城開發浪潮中的敗果，也讓他們開始思考新城開發的思路以及改變的路徑。

也就是在這個過程中，產業新城模式開始受到熱捧。眾所周知，產業新城是指以一種或多種產業為主導的工業園或產業園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮。然而對於時下的中國新城建設而言，產業新城還意味著更多。

從2002年的固安起步，華夏幸福與地方政府在符合PPP精神的規則下緊密協作，探索並實現產業新城的經濟發展、城市發展和民生改善，有效提升區域發展的綜合價值。

而堅持產業新城模式十幾年之久的華夏幸福，也在不久之前贏得了高度認可。7月20日，國務院辦公廳通報表揚固安積極探索PPP（政府和社會資本合作）模式的好經驗、好做法。7月27日，國家發展改革委推出13個PPP示範案例，固安工業園區新型城鎮化專案榜上有名，成為唯一入選的產業新城項目。此外，江蘇省財政廳在其官方網站發佈了《關於公佈2015年度政府和社會資本合作（PPP）入庫專案的通知》，無錫市南長區政府與華夏幸福以PPP模式合作開發的無錫市南長濱河新城專案再次作為唯一產業新城案例入選該項目庫。華夏幸福的“政府主導、企業運作、合作共贏”市場化運作模式得到從國家到地方各級政府的全面認可和肯定。

嚴躍進說，華夏幸福對於地方政府的市場需求有比較好的把握。所以能夠較好地運用PPP模式的規則，主動出擊，爭取專案。當然地方政府也會對各意向企業進行一個嚴格的考核。恰是華夏幸福擁有數量較多的成功案例，所以在合作方面更容易勝出。

未來發展想像空間打開

縱觀華夏幸福的發展路徑，從京津冀到長江經濟帶，再到“一帶一路”，華夏幸福緊跟政策的步伐穩抓穩打。

值得一提的是，2015年上半年，華夏幸福在京津冀以外的嘉善、無錫、瀋陽等園區貢獻收入17.24億，尤其是其作為標杆重點打造的嘉善園區開始貢獻規模化收入，達12.61億元，這說明華夏幸福的異地複製已呈現多點開花之勢。

最新的消息則顯示，華夏幸福將聯手央企華北石油與任丘市，以PPP模式個性化“訂制”華油智慧新城，開啟華夏幸福產業新城建設的又一全新領域，成為政府、央企、產業新城運營商創新合作和城市共建的開拓性實踐。“隨著固安PPP模式得到從國家到地方各級政府的全面認可和肯定，華夏幸福這樣一家盈利能力穩步提升、產業促進創新升級、正在積極推動模式創新與戰略變革的企業，想像空間也隨之大大打開。”上述接受採訪的券商分析師如此表示。

而眾多政策及區域利好，更令華夏幸福的未來發展如虎添翼。

以京津冀區域為例，有分析師就表示，通州作為未來北京城市副中心的地位已正式確定，環球影城主題公園和通州新地標“彩虹之門”也將在2019年建成，華夏幸福緊鄰通州的大廠、香河園區將直接受益。

另有分析師認為，北京張家口聯合申辦冬奧會成功是京津冀協同發展國家戰略新的增長點和突破口。根據規劃，連接北京及張家口的京張高鐵將于2019年開通。屆時北京城區到延慶只需要20分鐘，到崇禮只需50分鐘，京張高鐵的正式通車將大大縮短北京市區到延慶、懷來、涿鹿、張家口等地的時間成本；同時，懷來、涿鹿將加快打造成為首都衛星城，為北京疏解部分城市功能提供腹地支撐，大幅拉動華夏幸福現有懷來、涿鹿園區價值提升。

有分析師指出，伴隨京津冀、長江經濟帶成為國家重點區域戰略，自貿區領銜新一輪改革開放，“一帶一路”中國參與全球政治經濟新秩序的建立等政策機遇，華夏幸福正面臨著前所未有的廣闊發展空間。

8月27日，萬達集團以6.5億美元並購美國世界鐵人公司100%股權，這是萬達集團繼瑞士盈方、馬德里競技之後在體育產業的又一重大投資。

據萬達方面表示，萬達並購世界鐵人公司使中國首次擁有了一項國際頂級賽事產權，並購後萬達體育也成為全球規模最大的體育經營公司。

值得注意的是，萬達集團董事長王健林向《證券日報》等記者透露，按照萬達的計畫，今年下半年還將並購一家體育公司，接下可能還有並購”，未來至少一兩家公司是要合併在一起，去IPO的”。

加速體育產業佈局

據瞭解，世界鐵人公司（WTC）總部位於美國佛羅里達州坦帕，是世界最大的鐵人三項賽事運營者和最著名鐵人三項賽事品牌擁有者，占全球長距離鐵人三項運動份額的91%，公司既是賽事品牌擁有者，又是賽事經營者。世界鐵人公司收入連續四年複合增長率超過20%，淨利潤連續四年複合增長率達到40%。

據瞭解，世界鐵人公司獨家擁有世界鐵人三項賽事的主要品牌，並購使萬達直接擁有了該領域的核心資源，這將有助於萬達掌握體育產業核心資源。

據萬達方面表示，並購後世界鐵人公司後，其管理層全部留任，並與萬達簽訂了長期經營目標合同，但其中並不包括在中國發展的業務。

而據王健林透露，萬達將推進鐵人三項運動在中國市場的落地，未來有可能跟真人秀節目結合，選擇一批體育明星，演藝明星，通過訓練的方式獲得了比賽資格。“不排除我們也會通過競標、談判等方式選擇一家電視臺來做鐵人三項節目”。

對此，世界鐵人公司首席執行官兼總裁安德魯•梅西克也向記者表示，未來將在萬達的推進下，在中國舉辦賽事。

據瞭解，鐵人三項運動的綜合效益比較突出，能夠帶動旅遊業發展。據統計，舉辦一場小規模的1000人參加的鐵人三項比賽，人均攜帶朋友或家人數為3人，人均停留時間為4天3晚，舉辦地的酒店消耗總數為5000個。

顯然，這將給萬達文化旅遊項目的萬達城帶來大量人流和收益，有利於萬達內部業務板塊的協同融合發展。

更重要的是，將世界鐵人公司收入囊中後，萬達已成為世界規模最大的體育產業公司。

計畫將萬達體育控股IPO

事實上，萬達兩年前開始全面進軍體育產業，在此期間，萬達體育產業規模的每一次擴張基本上來自於並購，包括從並購盈方、參股投資馬競再到並購世界鐵人公司。

目前來看，通過系列並購，萬達形成了體育賽事舉辦、運動員經紀、賽事行銷、賽事轉播的全產業鏈，加速了萬達全球體育產業戰略的實現。

對此，王健林解釋道，目前世界主要體育產業基本掌握在歐美國家手中，要想迅速做大，只能通過並購。

王健林表示，萬達並購體育公司有兩個原則，一是這個運動能在中國落地，這個產業能在中國發展；二是最好這個公司是品牌擁有者，本身有產權，而非代理權。

對此，有業內人士向本報記者直言，依靠全球並購，萬達對體育產業的投資規模迅猛增長，其背後可能是王健林想迅速摘掉“地產”的帽子，實現輕資產化運營的順利轉型。

不過，按照王健林的計畫，在接下來再度完成幾宗體育公司並購後，將把體育控股份拆出來上市。“未來至少一兩家公司（體育公司）是要合併在一起，去IPO的”。

萬科：“野蠻人”已進門？

“門口的野蠻人”的隱喻，是公司股權爭奪一直是財經領域的熱門話題。

過去20年，房地產公司的股權關係變化不大。而從2014年開始，情況發生了變化。一方面，保險資金紛紛舉牌、增持金地、碧桂園和萬科等房地產公司。險資的入駐，既有與原管理層相矛盾，也有助力公司發展的案例。另一方面，中海與中建合併之後，招商系、中交系、保利系、中糧系等地產央企開始大舉整合，或再傳整合資訊。與此同時，近兩年李嘉誠內地拋售的物業已近千億元。

21世紀經濟報導從知情人士處獲悉，華潤接下來有很大可能繼續增持萬科。畢竟，雙方目前的持股僅差0.15%。

7月以來，“門口的野蠻人”祭出籌碼，悄然砸向了房企龍頭萬科。

出身潮州的姚氏兄弟，通過其控制的寶能系接連三次舉牌萬科，超過華潤集團一躍成為萬科第一大股東。

這一幕在8月26日晚引爆了地產圈和金融界。一年多前萬科總裁郁亮“小心野蠻人”的警告猶在耳邊，現實中其人已經上門。

這也是歷史性的一刻。在此之前，華潤集團扮演萬科這家中國乃至全球第一的房地產公司的大股東，已達15年之久。

寶能系此次扮演的，是充滿惡意的“野蠻人”，還是懷有善意的戰略投資者？萬科這艘超級戰艦，又將走向何方？

21世紀經濟報導從知情人士處獲悉，華潤接下來有很大可能繼續增持萬科。畢竟，雙方目前的持股僅差0.15%。

“暗戰”第一大股東

過去15年中，萬科前十大流通股東基本以長線基金和機構投資者為主，但自2014年以來，萬科股東結構的劇烈變化便不斷發生。

2014年，萬科事業合夥人盈安合夥通過二級市場增持萬科股份至4.14%，躍升至第二大股東；今年7月至今，寶能系連續增持，超越了盈安合夥，又超越了華潤。

寶能系，是指寶能集團姚氏兄弟控制的一系列公司。根據萬科簡式權益變動書，寶能投資是姚振華全資擁有的公司，钜盛華公司由寶能投資99%控股，而钜盛華則持有前海人壽20%股份。姚振華現任前海人壽董事長，其弟姚建輝任寶能控股董事長。

萬科26日晚公告顯示，前海人壽繼續增持了萬科0.73%股份，钜盛華通過融資融券方式繼續增持了萬科0.08%股份，同時钜盛華以收益互換的形式共計持有萬科4.23%股份。

此前7月10日、24日，前海人壽及钜盛華通過二級市場分別買入萬科股票，占比已達10%，總耗資約160億元。

這意味著，前海人壽及一致行動人钜盛華此次共計增持了萬科5.04%股份，目前共計已持有萬科15.04%的股份，按照增持區間股價計算，動用資金超過200億。其中，以股票收益互換的形式，钜盛華共持有萬科8.04%的股份，這部分的資金成本已超過100億。

逾200億、15.04%的股權，寶能系便已“登堂入室”，曾經的大股東華潤會坐視不理嗎？知情人士向21世紀經濟報導獨家透露，華潤集團在接下來的視窗期內會繼續增持萬科。

根據公司法、香港公司收購、合併及股份回購守則以及萬科公司章程，單一股東及其一致行動人持股達到30%，便視為控股股東，而一旦達到30%，會自動觸發全面要約收購。基於此，華潤和寶能都幾乎不可能去觸及這30%的紅線。

目前，華潤、萬科盈安合夥、萬科工會及劉元生大概率構成了一致行動人，總共持股近21%，如果華潤再增持9%，則逼近控股股東之位。若華潤還能拉攏幾個機構投資者，則不需9%；而寶能系，如不考慮其他股東加入，則需增持近15%，才能達到。

以萬科當前股價13.18元測算，增持5%需要66億，10%需要132億，15%需要近200億。華潤方面，是否願意拿出數十億乃至上百億，增持萬科到多少，是個疑問；而對於已經配資百億買入萬科的寶能來說，壓力似乎也不小。

第一大股東之爭，是否將會演變為華潤和寶能系的拉鋸戰？萬科股價是否會因此受益拉升？對此，萬科的一些中小投資者，已經在憧憬兩家大鱷增持帶來股價上漲。在雪球的萬科投資者社區，不少投資者表示，其已加倉萬科。

寶能系的意圖

在萬科歷史上，曾經上演驚心動魄的“君萬之爭”。而過去多年，姚氏兄弟多次舉牌、入股多家上市公司，以大膽精准、低調神秘的作風著稱。

他們是充滿惡意的“野蠻人”嗎？前海人壽一位高管向21世紀經濟報導記者表示，寶能目前對萬科的投資，僅是財務投資。

事實上，對於“野蠻人”，萬科一直抱有防備之心，並有相應的預案。

“野蠻人來敲門是很正常的。如果能成為（萬科）大股東，獲得絕對控制權，這是最簡單的，如果不能獲得控制權，可以通過股東大會、董事會來搗亂，比如投反對票，利益要脅等。”去年，郁亮曾如是說。

並購方是善意還是惡意，是否真正的“野蠻人”，決定了收購對公司、對股東是否有利。

一般來說，基於善意的收購會事先和董事會或者管理層溝通；相反，惡意收購方則會關注短期財務回報，甚至在股價抬升後就退出，一般會通過短線市場炒作、掏空目標公司、不正當的關聯交易來獲益；收購方通常會施壓管理層，同時伴隨著資產剝離、管理層改組、裁員等。

萬科董秘譚華傑表示，萬科對所有投資者持歡迎態度，首先都會假定對方是善意的。

但相較于華潤，寶能對於萬科來說是一個陌生的“外人”，管理層對其抱有警惕之心。甚至，萬科內部已經做好了對方是惡意收購的最壞打算。

萬科相關人士稱，在舉牌之前，前海人壽和钜盛華公司均未與萬科方面接觸；而在第二次也就是7月24日舉牌後，雙方管理層有進行過一次見面交流。

當下，由於钜盛華和盈安合夥皆有配資杠杆買入股票，對於股價穩定、上升的訴求，讓寶能系和萬科、華潤，似乎站在了同一條戰線上。

“（寶能系）付出的是有成本的資金，而且在目前的市場中，稍有不慎，損失慘重。所以，唯一一條出路就是賭萬科的價值回歸，大家的訴求是一致的”，萬科的一名小股東認為。

拋開股價，21世紀經濟報導接觸的萬科和寶能內部人士均認為，8月26日的增持之後，寶能就不僅是簡單的財務投資了。

理論上，15%的股權，意味著它可以提請召開股東大會，選舉董事進入董事會，謀取更多的話語權。

根據萬科財報，目前華潤萬科共有6人居於萬科董事會，分別為王石、郁亮、王文金、喬世波、陳鷹和魏斌，占萬科董事會11人中的一半以上。其中，原第一大股東華潤派駐了三位董事。

但進入萬科董事會並非易事。根據公司章程，萬科目前是11人的董事會，任期三年至2017年3月。若要增加董事，需要經過提請召開股東大會，修改董事任期，甚至修改公司章程，還必須經出席股東大會的股東（包括股東代理人）所持表決權的過半數或2/3以上通過；而若要控制董事會，則需要持股達到30%。

合格大股東之辯

如果說，惡意收購者是真正的野蠻人，只是追逐短期利益，那麼類似於KKR的私募機構，則是通過資本重組、管理激勵等方式，提升企業價值，最終實現退出。

在這兩類並購者之外，事實上還存在著一類真正和企業共同成長的長期投資者。國內的華潤集團是一個典型代表。

2000年底，華潤集團及其關聯企業以15.08%的股權，成為萬科第一大股東。

縱觀華潤的成長，伴隨著一系列資本運作、並購上市，作為戰略投資者，15年來，華潤一直扮演財務投資人的角色，保證萬科經營運作的獨立性；在可能涉及與華潤旗下華潤置地的同業競爭時，華潤也能保持中立；此外，華潤還很重視對中小股東利益的保護。

郁亮表示，華潤是非常優秀的大股東，中國上市公司缺少這樣的大股東。“華潤當然是最好的大股東，但是長期看，萬科的大股東不可能永遠是華潤。我們有開放的心態。”譚華傑說。

那麼寶能會是一個適合的大股東嗎？“姚是資本高手，之前已有上市房企的股權投資先例，今年以來舉牌的房企也不止萬科一家；萬科已在謀劃萬億藍圖，寶能在很長時間內都還不具備這種管理能力；萬科的管理團隊是經過數十年磨礪沉澱形成的，相當長時間內是不可替代的，無論是誰，都不會輕易冒險去改變這個穩定。”深圳一位熟悉寶能的業內人士說。

其判斷，寶能系的舉牌不會是惡意，就是做個長期的股權投資。

另有接近寶能的人士認為，三次舉牌萬科不僅僅是財務投資了，但想要控股萬科也太難，寶能可能看重萬科的資源與品牌，將來迫使其進行多方合作。但該人士也指出，萬科管理得那麼好，寶能如果介入經營，可能反而會產生負面作用。

無論如何，寶能系的增持給萬科公司治理和管理帶來新的挑戰。資本的意志，是否能與公司長期經營發展一致？如果不是戰略投資，只是想推高股價快速變現，會否給公司帶來傷害？

這也提出一個終極問題，即所有權與經營權的分離，上市公司日常經營究竟應該誰說了算？

在互聯網領域，阿裡巴巴、小米的合夥人制度備受推崇。萬科去年推出的事業合夥人制度，也正試圖重構股東、投資者、管理層、員工之間的關係。

“當資本也逐漸成為一種可以購買的資源，那麼為什麼資本的所有者依然能成為企業最核心價值的掌握者？”譚華傑認為，合夥人制度能夠創造一種新的公司管理體系，重新界定和設計債權人、股權投資人和合夥人的收益分配方式。

過去多年，掌控萬科的始終是以王石、鬱亮等職業經理人/事業合夥人為首的管理層。萬科的一些長線機構投資者表示，萬科穩定的管理層是公司經營業績發展的根本，而保持管理層的穩定對公司長期發展有利。

從萬科歷次財報披露來看，長期持有萬科的機構投資者包括GIC PRIVATE LIMITED（新加坡政府投資公司）、UBS AG（瑞銀集團）、中國人壽、新華人壽等。不過，截至8月21日，這些股東均已退出萬科前十大股東之列。取而代之的是前海人壽及其關聯方股東。

美國加息期趨近，加上新盤不斷湧入市場，發展商為搶佔客源，奇招突出，九龍建業（00034）旗下紅磡環海．東岸在市區蚊型盤混戰下以低價策略突圍，首批202伙折實平均呎價1.56萬元，較同區的一手及二手單位低逾10%，折實入場費296.6萬元。九建更以樓價35%高成數二按招徠，為一手新例後首見，買家若按足九成半，不需15萬元便可買新樓做業主。

環海．東岸呎價1.56萬

買家若採用該項高成數按揭計劃，須於60天內完成交易，即時按月向銀行還款，所以一旦息口上升，買家須面對增加供款的風險。環海．東岸屬長樓花期新盤，2018年8月入伙。

金管局近年多番收緊樓宇按揭成數，70%按揭已絕跡，發展商紛提供二按以協助買家入市，近年一按及二按合計大多低於樓價80%，九建昨天提供「超強備用二按貸款」，最高二按成數高達樓價35%，九建市務及銷售部總經理楊聰永直言，推出最高樓價35%備用二按計劃，一、二按合計高達樓價95%，是希望協助更多市民入市，買家只須繳付樓價5%即做業主。至於首批單位售價，他更以「賣大包」來形容，指因項目併購成本較便宜，不希望賺盡，故以較低價推售。

是次二按計劃首4年息口與現時按揭利率看齊，為最優惠利率（P=5.25厘）減3.1厘，即2.15厘，其後為P加0.75厘，還款期最長30年，買家提早還款亦免罰息。以項目售價最低的1b座5樓H室折實價296.614萬元計，承造95%按揭，一、二按每月供款1.06萬元，買家家庭月入只需2.56萬元。

有業界提醒，當加息潮開始，一按及二按供款將同時增加，以加息0.25厘計，每月供款由1.06萬元升至1.1萬元；若加息3厘，每月供款攀升至1.54萬元，買家須按本身負擔能力決定是否選用二按。

新例後首提供95%按揭

今次是一手新例實施後首次有樓盤提供95%按揭，金管局回應稱，該局要求銀行審慎從事按揭貸款業務，指引清楚列明不同情況下銀行應符合的按揭貸款比率和借款人供款與入息比率上限，銀行在計算借款人的供款與入息比率時，須把借款人所有負債，包括借款人正在申請的按揭貸款和用作購置物業的其他按揭融資計算在內。

目前700萬元以下自用物業的按揭成數最高為六成，但借款人必須同時符合《供款與入息比率》（DSR）要求及通過壓力測試，否則未必能借足六成。現時適用於自用住宅物業的DSR上限為50%，即借款人供款佔其收入不可超過一半。

本港樓按息率低企，為免日後加息後借款人不致無力還款，從而影響銀行體系，金管局要求銀行在審批按揭貸款時須向借款人進行壓力測試，即以目前按揭利率再加3厘計算，自用住宅物業壓力測試的DSR上限為60%，即在加息3厘後，借款人的供款佔其收入亦不可超過60%。

市場人士表示，若借款人同時借取二按及有其他如私人貸款等欠債，可能令其壓力測試的DSR超過上限，銀行未必提供六成按揭。樓花期長達3年的環海．東岸，為九建歷來規模最大的項目，楊聰永說，定價與近期股市波動無關，稍後加推單位售價將逐步調升。按折實售價計，項目逾半單位不需400萬元，明顯截擊今明兩日開賣的佐敦匯萃及黃大仙鑽嶺。

低價推售截擊兩新盤

九建（00034）昨天公布紅磡環海．東岸首張價單，折實平均呎價僅1.56萬元，較同區新盤及二手價低逾10%；有業界表示，項目低價推售明顯受到近期股災影響，並有機會牽一髮動全身，掀起新盤減價戰。

凍結紅磡區二手

紅磡區內近年不乏新盤供應，包括長實（01113）今年推售的悅目及VIVA，兩項目已售出大部分單位，成交單位平均實用呎價約1.6萬至1.65萬元；至於?地（00012）今年推售的傲形，售出單位平均實呎更高達2萬元。環海．東岸首批折實價1.56萬元，低同區新盤約3%至22%，亦較同區二手屋苑如薈點、海逸豪園及昇御門等實用面積平均呎價1.65萬至1.83萬元的樓盤，低約6%至15%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，環海．東岸首批低價推售，明顯受到股災影響，除令市區細價樓更受到追捧外，亦將掀起新盤減價戰，並會搶奪今明兩天推售新盤的客源，而二手市場亦受牽連，除了紅磡區購買力遭凍結外，全港二手交投也有機會受影響。

環海．東岸今日起開放示範單位供公眾參觀，同時亦接受登記，九建市務及銷售部總經理楊聰永說，入票金額為10萬元，每位買家最多可入票兩張，也接受複合票，以兩人家庭為例，最多可入票6張，惟買家揀樓時不可「減名」，須按登記申請名字簽定合約。

萬達集團雄心壯志發展體育事業，繼投資瑞士盈方及馬德里體育會後，昨天再宣布收購美國世界鐵人公司全數股權，作價6.5億美元（約50.7億港元）。美國世界鐵人公司擁有三項鐵人（Ironman Triathlon）賽事產權，萬達集團指出，通過是次收購，集團成為全球規模最大的體育經營公司，有助集團掌握體育產業核心資源，獨家擁有世界三項鐵人賽事的主要品牌。

旗下萬達商業（03699）推進輕資產發展，日前把旗下5個剛動工的商業項目，出售予控股股東萬達集團主席王健林的關聯公司萬達穩升，並交由萬達商業負責發展及管理，萬達商業將收取30%淨物業收入分成。同時，萬達商業與某家地產商簽訂協議，由合作方提供土地和全部投資，萬達商業負責設計、建設管理及營運管理，首10年年均收取35%以上淨利潤分成。

萬達商業執行總裁曲德君表示，公司的輕資產發展將繼續按上述兩種模式進行。「零投資」便可獲取35%回報非常好，萬達會在持續穩定收入下發展輕資產模式，未來物業銷售收入貢獻仍會佔一定比重；而投資物業將會每年錄得大幅增長，過往每年增長幅度可達30%，未來仍會維持一定增長。

萬達商業申請回歸A股

與萬達穩升的合作方面，由於萬達商業負責有關商業管理，按交易條款，若有關物業的淨收入年化收益率少於7.5%，萬達商業所得的分成比例將會相應降低。萬達商業財務總監劉曉彬表示，該條款只要求首5年年均收益率至少要達7.5%，不必每年均要達到7.5%。

萬達集團副總裁兼財務總監劉朝暉表示，萬達商業早前的股東會已通過公司回歸A股上市，預期於9月初向中證監提交上市申請，相信同時在港股及A股上市可取得多方面融資渠道，他強調公司在內地知名度較高，希望可與投資者共享發展成績，並有利公司H股表現。由於內地延遲重啟IPO，故現時僅屬「排隊」性質。

合景泰富（01813）上半年盈利微升2%至13.72億元（人民幣，下同），不派息。上半年完成全年銷售目標42%，主席兼執董孔健岷指，近期股市波動，可能令資金流入樓市，預計下半年銷售平穩，有信心完成全年銷售目標。

盈利升2% 有信心全年達標

截至6月底，公司收入39.2億元，較去年同期跌28%。期內，權益預售總額為94億元，達成全年銷售目標225億元的42%。投資者關係總監吳曉怡對整體銷售前景樂觀，下半年可推貨量約有230億元，而上半年只有150億元，將繼續以一綫城市為主，對達標有信心。

她又指，項目主要集中在一、二綫城市，庫存壓力較同業低，料有助毛利率保持穩定。

另外，首間購物中心將於今年底在上海開業，計劃未來兩至3年陸續推出在北京等地的購物中心。孔健岷表示：「按照現時招租情況，出租率預計達9成。」若5個商場全部落成，估計可佔總收入10%至15%。

禹洲地產（01628）中期盈利升14.9%至6.4億元（人民幣．下同），不派息。公司指，下半年推盤量增加，有信心實現全年135億元銷售目標。

上半年收入35億元，按年跌10.8%，毛利率33.9%，累積合約銷售額57.4億元，完成全年目標43%。財務總監兼公司秘書許進業指，隨着下半年供應增加至157萬平方米，有信心可以達成餘下約6成的銷售目標。

土儲夠5年發展 投地審慎

許進業續指，集團庫存水平維持健康，上半年去化率達60%，雖然三、四綫城市去化率較低，但由於地價低仍錄得不錯利潤。期內土地儲備881萬平方米，足以應付未來5年發展，投地方面會保持審慎。

主席兼首席執行官林龍安指，集團未來會增加境內債比例，以減低融資成本及滙兌風險，並計劃於9月下旬發行5年期、30億元人民幣公司債，預期票面利率約6厘。

另外，禹洲旗下位於港島堅道項目將於明年初推出，林龍安相信香港樓市有剛性需求，而且地理位置良好，項目「不愁賣」。

早年港府推出活化工廈政策，令工廈備受投資者關注，成交量及金額近年穩步上升，有代理數據顯示，葵涌區工廈更有物業在5年間升幅達3倍。市場人士預期，隨?明年3月港府截止接受活化申請，將有不少投資者趁機「搶搭尾班車」令交投持續活躍。


回顧活化工廈政策實施的時間，工廈市場交投情況可謂有價有市。據美聯工商資料顯示，截至本年7月止全港工商物業呎價約為4,810元，相較2010年4月份成交呎價約2,616.6元，5年間升幅達84%，增長顯著。

交投勁增 全幢成交額破頂

當中，以葵涌區工廈交投至為突出，美聯工商助理營業董事陳柳媚表示，葵涌區工廈在活化工廈政策影響下，整體環境配套等有所改善，加上受工廈拆售刺激，今年5月份註冊金額高達15.5億元，較2010年4月時的2.47億元比較大幅增加5倍。

而在2010年5月至本年6月止，新界葵涌區有21宗全幢工廈物業及2塊工業地皮成交。當中較為突出的屬前身為運通製衣大廈，金寶集團於2010年5月以約4.18億元購入物業，上址日前已改建成商場及寫字樓KC100，物業目前每平方呎叫租約24元至28元不等。與此同時，本年4月份威信物流中心以約9.34億元易手，創下過去5年來葵涌區工廈全幢物業成交金額最高紀錄。

iPlace近沽清 套現逾10億

至於在2012年青山公路301至305號獲金朝陽以約1.28億元購入地皮，發展成全新工廈物業iPlace，自今年2月份開售以來，項目全數單位經已幾近沽清，為發展商套現逾10億元。

葵涌區眾多工廈物業當中，樓價升幅最突出的屬美華工業大廈，由2010年4月的平均呎價約1,200元，大幅增加至現時約4,800元，升幅高近3倍。至於同區的宏達工業大廈，5年前的平均呎價約1,400元，升逾1.3倍至目前約3,300元。

活化持續 工業區將換新顏

陳柳媚續指，縱使葵涌區工廈呎價在過去有明顯的升幅，但區內尚有工廈盤源呎價在2,000元以下，鄰近港鐵站的放盤呎價亦往往在3,400元水平。以鐵路沿線的工廈而言，區內這類盤源價格明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水，相信今後呎價尚能夠「追落後」。而區內聯泰工業大廈及萬通工業大廈等亦正進行活化工程，待項目正式完工後，將可令葵涌這個工業區帶來全新的面貌。

　　政府推地步伐不減，供應重鎮之一大埔白石角，新推創新路地皮將於今日截標。由於區內發展逐漸成熟，財團如百利保及內房萬科均表興趣，綜合市場人士稱，料將吸引大中小財團入標，每方呎樓面地價約三千五百至三千八百元，項目地價逾二十三億元起。

　　百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示，集團會入標該地，認為可與鄰地共用設施會增加彈性，雖然近來股市不穩，但認為投地屬長遠發展，故不會影響其出價；另外，萬科（香港）業務部助理董事林力山稱，公司會研究入標可能。

　　理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，共用康樂設施及停車設施，於協同效應下相信已持有區內發展項目的財團將有興趣參與競投以擴版圖，加上區內發展日漸成熟，預計每方呎樓面地價約三千八百元，地價約二十五億二千萬元。

　　資料顯示，該地佔地十八萬四千多方呎，以地積比率三點六倍發展計，可建樓面約六十六萬三千多方呎，部分高層單位日後可望海景。新地於今年三月以每方呎樓面地價三千八百六十四元，投得區內科進路與博研路交界項目。

亞洲貨幣競相貶值，美元資產紛紛趁勢來台搶市！香港知名豪宅品牌太古地產集團將首度登台，於9月正式銷售其位於美國佛羅里達州邁阿密的「Brickell City Centre」（簡稱BCC）的住宅項目「RISE」，主打5％租金報酬率、及美國和古巴兩國解禁後中美洲金融中心的地位；另外瑞普國際物業也積極引進美國紐約曼頓小宅，在台銷售。

台灣蘇富比國際房地產公司行銷公關經理李慧珊昨（27）日表示，美元長期以來一直是強勢貨幣，美國房地產市場也持續復甦中，吸引台灣和亞洲買家進場。最近香港太古地產集團斥資10.5億美元打造邁阿密大型複合式創新環保地標BCC，包含2棟辦公、精品住宅大廈，1棟5星酒店，多層購物中心及精品百貨Saks Fifth Avenue，其中精品住宅「RISE」預計9月4日來台銷售。

李慧珊表示，BCC開發案中另一棟住宅項目「REACH」則已近完銷，至於「RISE」2015年底完工，目前已售3成，其餘將在台灣、中國大陸市場開賣，每單位面積為29坪?196坪，售價由新台幣1,900萬元、約62萬美金起，估計每年租金報酬率達5％。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，海外不動產投資大都以長期為主，匯率風險是必定考量因素。亞洲貨幣競貶才剛開始，未來新台幣兌美元匯率仍有下跌的可能，若現在以新台幣進場購買美國不動產，不但可保值、還有機會賺取匯差。

國家不動產協會(NAR)周四公布，美國7月成屋銷售簽約指數上升0.5%，6月數據亦往上修正。

7月成屋銷售簽約指數較2014年7月上升7.4%。

一筆銷售在合約簽署後，但交易尚未結束者，被規類納入簽約指數。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun說，這項數據預示成屋銷售將能維持近來的較高速度，他預測2015年成屋銷售上升7.1%至529萬棟，中間價格上漲6.3%。