北市跌破2000棟關卡 桃市月減20%、新北年跌24%

買氣不佳
8月房市交易量呈現一片赤字！六都昨公布8月建物買賣移轉棟數，不論是和上個月或去年同期比，交易量都衰退，月衰退幅度以桃園市跌20.1%最慘，新北市則是年跌24%居冠。台北市8月移轉1945棟，跌破2000棟關卡，學者認為，房市從急凍變結冰，台北交易量會再跌。

據各縣市地政局統計，8月台北市交易1945棟、月跌11.9%?、新北市3748棟、月跌15.3%，年衰退達24%，桃園市移轉2550棟、月減20.1%，年減18.4%，台中市2962棟、月跌19.18%，年衰退23.2%，台南市移轉1450棟、月減14%，高雄市移轉2515棟、月減17.2%，年減9.3%，皆呈現交易衰退。

北市「教授都買不起」
台北市7月交易量為2208棟，勉強還守住2000棟關卡，但8月交易量卻減263棟。「台北市場是中高階買方、國際投資客的市場，單價實在太高，不要說一般上班族，我一個大學教授都買不起。」國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩表示，這樣的結果不意外，接下來還會再更少，因為北市自住客大多會往新北市找房，北市郊區部分價格和新北差不多，但交通不見得方便。
雖有北市買盤進場，也相對墊高新北市房價，加上蛋白區供給量大，買氣淡。月衰退幅度最慘的桃園市，月減20.1%，住商不動產桃竹苗區經理陸毅棋說，顯示大家覺得量還會再縮，且剛好卡到農曆7月，很多案子交不了屋，或是買方認為價格會下修，拒絕交屋，桃園的航空城還有變數，也讓買方再觀望。

台中七期豪宅拋售潮
房市寒風已吹到中南部，台中市8月交易量月減19.18%，年衰退23.2%，賴碧瑩認為，台中豪宅買氣縮手，推案速度比不上景氣衰退速度。21世紀不動產台中七期朝富加盟店店東張閩芝表示，七期豪宅買方大多看壞，出價甚至是開價腰斬，或至少實價打8折，最近總價大概3000~4000萬元、100坪的物件有拋售潮，屋齡都在5年以下，「這是豪宅裡面比較便宜的總價帶，可能是投資客清貨，撐不住了。」
台南市和高雄市8月的交易量，雖然年衰退幅度還在沒超過1成，但分別月跌14%、17.2%，狀況也不好。
賴碧瑩分析，8月除了股災、外匯等投資市況差，天氣也很差，颱風很多且狂下暴雨，降低看屋意願，全台交易量低是可以預期的。


自由時報
房市交易冷 六都8月續探底 桃園慘跌2成

月減均超過1成
房市買氣續凍，六都地政局昨發布八月買賣移轉棟數，不僅全數較七月份衰退，減幅均超過一成，其中以桃園市衰退兩成最大；房仲業者分析，六都八月份移轉棟數較去年同期也是全數衰退，顯見房市交易除受民俗鬼月影響外，市場買氣清淡也是主因，才會造成房市景氣持續探底。

六都八月買賣移轉棟數依序為台北市一九四五棟，月減十一．九一％；新北市三七四八棟，月減十五．四％；桃園市二五五○棟，月減廿．二一％；台中市二九六二棟，月減十九．一八％；台南市一四五○棟，月減十七．二四％；高雄市二五一五棟，月減十四．一％。至於六都都較去年同月分別衰退八％到廿四％。

年衰退8?24％

八月買賣移轉棟數不只月減也年減，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這顯示不僅受到傳統民俗鬼月影響，市場買氣更凍，才會造成八月份買賣移轉棟數持續下探慘況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，八月雙北市移轉棟數合計為五六九三棟，這交易規模僅是二○一○年房市熱絡時台北市單月的交易水準；此外，六都八月移轉棟數僅一．五一萬棟，大概是雙北市熱絡時一個月的移轉量，顯示房市交易量縮情勢相當嚴峻。

曾敬德補充，雙北市移轉棟數已萎縮到相當低量，想要售屋的屋主可能面臨售屋者多，但購屋民眾數量少、且態度保守窘境，要爭取到更多購屋客關注，勢必在價格上要具備吸引力，因而過去一段時間已感受到市場上的價格出現修正。

那第四季房市是否會有起色？全國不動產企研室主任張瀞勻指出，目前雙北市交易多為自住民眾為主，但近期經濟轉弱、無薪假再起，甚至爆發裁員潮，看衰後市，購屋意願其實持續下滑；不過，明年房地合一新稅制上路前，以及公告土地現值調漲前，預期會出現一波不小的交屋潮。

商用不動產市場求售將爆出大量！包括昨（1）日下午截止投標的中信銀信義計畫區松壽總部大樓在內，目前求售中指標性大樓，包括：宏盛國際金融中心200億元、曼哈頓世貿大樓90億元、信義新天地A8大樓280億元、三陽工業T．CBD的A4棟90億元，加計中信銀松壽總部大樓，上述五大案至少813億元正待價而沽、尋求買主，為罕見的求售潮。

這一波求售量，幾乎相當於2014年全年商業不動產市場成交的總額和胃納，競爭可謂相當激烈。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨天信心滿滿表示：「中信銀松壽大樓已經降價到153億元，換算成素地價格、每坪僅774萬元，對於是否成交，我樂觀其成！」

顏炳立表示，「降價讓利，才是王道！」2015年上半年土地交易只有846億元，與去年相比少了30％，商用不動產2014年832億元，至2015年上半年258億元，少了近50％！綜觀現在積極求售中的上述五大案，若沒有像中信銀松壽總部大樓這樣願意降價、讓利，如果還是在緬懷過去煇煌的年代，那麼買家恐怕不太會出手。

對於昨天截止投標的中信銀松壽總部大樓，由於採土地持分95％的合建售地案來對外徵求合作投資人，而且「新舞台」產權問題已獲台北市長柯文哲同意解套，因此購買、領取標單的潛在投資人，已達9組，買家洽詢意願比前兩年都熱絡許多。

顏炳立分析，「成交量，正是藏在價格裡！」中信銀總部售地案換算下來，辦公室每1建坪約150幾萬元，符合合理行情；就153億元來說，不但已比市場預期大幅降價50億元、總價又比新光人壽信義新天地A8的280億元便宜很多，而且換算成土地價格約每坪774萬元，遠低於新壽A8約每坪1,058萬元、新壽曼哈頓世貿大樓約1,061萬元，這塊布料顯然是「蛋黃中的蛋黃」。預期下半年可望為中信銀完成處分成功的使命，為商用不動產市場注入強心針。

內政部2015年9月1日揭露登記日期自2015年7月1日至2015年7月16日之買賣案件，最高總價為一筆台北市士林區至善段一小段331~360地號土地，交易年月為2015年7月，總價5.76億，移轉面積480.07坪，每坪成交單價120萬。而豪宅部分則有一筆松勇路69巷1~30號13樓成交，交易年月為2015年3月，總價2.18億，移轉面積為134.49坪(含2坡平車位23.78坪)，實價單價每坪162.1萬，扣除車位每坪單價189.68萬。另外萬華區則有一筆西寧南路61~90號七樓商辦成交，交易年月為2015年6月，總價2.45億，移轉面積414.05坪，每坪單價59.17萬。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，本次實價交易亮點，不論是土地、豪宅或商辦，都是長期自用置產的概念。

其一實價亮點，台北市士林區至善段一小段331~360地號，是本次實價揭露最高總價5.76億，土地使用分區為零星工業區。根據台北市地理資訊網查詢，該土地上有一新建的6層樓高工業用廠房，2015年6月剛領得使用執照，而所屬土地位於「士林區都市計畫通盤檢討(主要計畫)案」的都市計畫範圍內，根據檢討案內文該土地因人民陳情，認為本零星工業區現況已非工業使用，且周邊欠缺支援發展機能，考量毗鄰土地使用之相容性，陳情變更為住宅區。

劉怡蓉分析，因都市計畫目前尚在審查階段，因此還未變更為住宅區。此次，買方進場以每坪119.98萬價格承買，無非就是看好未來土地變更的價值，惟買方也保留因變更使用分區而衍生的時間成本問題。

其二實價亮點，台北市信義區松勇路69巷1~30號，交易總價2.18億，扣除車位每坪189.68萬，推估係為「台北信義」。劉怡蓉指出，這是「台北信義」自2013年交屋後，實價的第5戶成屋交易資訊，有別於2015年5月，實價揭露21樓，扣除車位每坪167.28萬，該戶為向建商承購的價格，而此次揭露的13樓則為二手交易價格。

其三實價亮點，萬華區西寧南路61~90號，總價2.45億，屬商辦交易型態。劉怡蓉表示，該標的推估係為萬年大樓，由於該商辦位居西門商圈，目前六樓經營平價商旅，受惠於自由行紅利，知名商圈商辦交易，吸引置產族長期持有置產的目光。

2015年8月全台六大都會區建物買賣移轉棟數全部出爐，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，8月六都交易量全面走跌，受到經濟不景氣、連續風災雨勢不斷以及農曆民俗月等多重因素影響，整體交易量縮達16.8％，與2014年同期比較更量縮18.3％。其中，六都的桃園市與台中市，更出現大幅量縮約兩成的局面。黃舒衛表示，目前市場房價雖已鬆動，但受到當前經濟成長拖累與股市襲擊震盪，市場消費信心下挫，未來房市銷售的壓力將大增，建議有屋待售的屋主，需要謹慎因應未來房價加速修正的風險。

8月台北市建物買賣移轉棟數1,945戶，月減11.9％，年成長率則衰退15.7％。交易量排名最高的前三名分別為內湖區、文山區以及中山區。黃舒衛分析，8月台北市建物買賣移轉棟數為1,945戶，再度跌破2,000戶低量，為官方統計資料公布1999年以來，同期最低紀錄！2015年2月、4月與8月交易量統計皆跌破2,000戶，囊括官方統計資料公布1999年以來單月排名低量的前三名！以8月份購屋熱區觀察，僅內湖區交易量維持300戶以上，過去交易量大的中山與文山等區，買氣也面臨超低量的狀態。此外，大同區以及南港區交易量也甚至跌破100戶的窒息量。

黃舒衛表示，近期全球經濟數據表現不佳，8月份甚至出現人民幣重貶，引發全球股市動盪的局面，國內出口持續率退、第二季經濟成長率接近腰斬以及景氣燈號陷入藍燈訊號，甚至裁員潮與無薪假風波再起，消費、投資信心深受打擊，下半年經濟展望轉向保守看待。房市行情高點已過，「買方市場」一切以買方能接受的價格才叫「行情」，建議有意出售的屋主，適度讓價，做好下一步的資金規劃。

8月新北市各行政區建物買賣移轉棟數3,748戶，月減15.4％，年成長率衰退24.1％。交易量排名最高的前三名分別為汐止區、新莊區以及淡水區。黃舒衛分析，8月新北市交易量未達4,000戶，僅3,748戶，排除春節2月季節性月份，為2012年1月(3385戶)以來的新低。以各行政區觀察，交易量前三名為汐止區、新莊區與淡水區，其中汐止區、林口區與蘆洲區三區應有新屋交屋因素，呈現逆勢成長的情況。傳統交易熱區的板橋、中和與新店等區，也不敵買氣躺平的影響，交易量未達350戶。顯示買方市場認為房價若不有感修正，有願意進場購屋的買盤，恐怕也不輕易出價買房，因此，交易量持續低檔盤整。

桃園市7月建物買賣移轉棟數為5,550戶，較上月大減20.2％，與2014年同期比較則明顯修正18.4％。以區域來看，僅桃園區與中壢區交易量仍超過400戶，買盤較具支撐。此外，8月中旬央行破天荒的首度放寬房市管控，解禁桃園市桃園區、中壢區、龜山區與蘆竹區等四區購置第二屋限貸管制。不過，當前區域房價未見修正，區域供過於求的疑慮未除，買方看屋、出價意願都降低的情勢下，房市買氣是否能有感回溫，仍需要再觀察。

8月台中市建物買賣移轉棟數為2,962戶，月減19.2％，與2014年同期比較則大減23.3％，過去交易最熱的三大屯區表現也轉冷，僅北屯區與西屯區仍在300戶以上，而北屯區有部分新屋交屋因素，因此呈現逆勢增長的現象。雖然台中區域房市受惠捷運、台鐵高架化與舊市區改建等題材支撐，重劃區仍有許多預售與新成屋建造中，可預期未來成屋供給量會持續增加，在買氣不若以往熱絡的情況下，銷售的去化壓力恐會增加。建議有意購屋的民眾，慎選市中心好地段與成熟生活圈內的社區為優先，資產較具保值抗跌。

台南市8月建物買賣移轉棟數為1,450戶，月減14.1％，與2014年同期比較量縮7.8％。過去相對不受房市政策或市場波動影響的台南房市，也受到連日氣候颱風多雨與民俗月份的因素，拖累整體買氣修正至1,500戶以下，為2015年2月以來的新低。台南交易量穩定區域，除永康區維持在200戶以上的交易量能，其餘都不到150戶。

8月份高雄買氣受挫，交易量僅2,515戶，不僅月減17.2％，與2014年同期相比，也衰退9.3％，若排除歷年2月春節月份，8月交易量已創2012年1月(2,049戶)以來近四年的新低。若觀察交易較穩定的區域，仍以三民區、鳳山區與楠梓區為主，皆擁有成熟的生活機能、中古屋多樣化，可較容易買到實惠的房產，成為當前自住買方市場青睞的熱門區域。

黃舒衛表示，下半年全球經濟展望審慎觀望，國內全年經濟成長率預估值也腰斬修正至1.56％。此外，2015年全台交易量持續走低，1-7月平均交易量僅2.27萬戶，總交易量未達16萬戶，市場保守看待房市，全年交易量30萬戶的大關確定失守，不排除可能面臨創新低，量縮至2001年25.9萬戶以下的紀錄。黃舒衛建議，有閒置房產銷售中的屋主，應評估未來經濟面與房市面的風險已不容樂觀看待，適度讓價即早做好資金調節與配置，不僅有助房市良性回穩，也增加自住買盤進場意願與購屋信心。

善用「時間房價」心法，每天上班捷運、火車坐久一點，每１分鐘竟可以省下近萬元的房價！近日全台房市雖然有緩跌趨勢，但是許多年輕的小資男、小資女還是住不起都會區，有的人開始思考可用「時間換取房價」的方法替自己省荷包。專家也建議，如果可以多加運用「時間房價」的心法，雖然通勤時間久一點，但是每一分鐘將可能省下萬元房價。

根據商業周刊報導，所謂「時間房價」就是每一坪單價除以通勤時間，數字越大，表示通勤時間越少，但是房價越高；反之，需負擔的房價就越低。因此，有許多上班族寧願用長一點的通勤時間，換取低房價以及更好的生活品質。

財經專家盧燕俐也於新聞節目中說明，如果以台北車站為上班地點，居住地選擇大安區，平均單價一坪120萬，通勤時間雖然只要10分鐘，時間房價就是1分鐘12萬。如果是住在八堵，房價一坪25萬，通勤時間是35分鐘，時間房價為1分鐘0.7萬。

這樣換算下來，住在八堵雖然通勤時間稍微久一點，但是時間房價1分鐘可以省下10萬元以上。因此如果口袋不夠深，不一定要住在都會區或捷運宅，也許離市中心較遠的鐵路宅，也會是不錯的選擇。

不過，每個人能接受的通勤時間長短因人而異，到底要睡少一點換來低房價，還是為了享受便利的都會生活，寧願付出高一點的代價，就看自己荷包的深度，以及對生活品質的要求之間如何取捨了。

還能有比中頭彩還難的事嗎？房市景氣不佳，學者大膽預測房價可能腰斬，不過，高雄建商指「比中威力彩頭彩還難」；網友卻認為，「腰斬很很合理」，只是房價高如台北市，就算真腰斬還是「狂電全台灣」。

政大地政系教授張金鶚昔任台北市副市長時，曾喊出北市房價「2年跌3成」，現在也認為投資客信心已動搖，房價將加速向下修正。德明財經科技大學副教授花敬群也在媒體訪問中預測，若全球經濟持續震盪，房價不排除腰斬。

網友在ptt熱議此議題，「以台灣薪資腰斬很合理」、「北市房價腰斬還是狂電全台灣」、「腰斬還太高」；也有網友質疑「教授只剩擲骰子隨便喊能力了？」「3成就很多了，可能達成嗎？」

雙北買房夢的確難度頗高，那麼房價基期較低的高雄呢？蘋果日報報導，高雄市不動產開發公會理事長張永義認為，就因為高雄房價基期低，要腰斬簡直「比中威力彩機率還低」。

而無論房價是否真能跌到5成，根據永慶房產集團的統計，高雄市中古屋交易，8月房價從7月的13.8萬/坪，下修為13.5萬/坪，後市走勢仍待觀察。

台灣蘇富比於9月4、5日下午三時舉辦「美國邁阿密Brickell City Centre -Miami Rise精品住宅 貴賓專屬說明會」，為投資大眾簡報邁阿密房市現況，並推介香港的太古地產耗資台幣330億元於邁阿密最繁忙Brickell金融區中心地帶打造地標建案Brickell City Centre，該案包含2棟辦公區、精品住宅大廈，1棟5星級酒店，世界級多層購物中心及精品百貨，商場間更以創新環保概念設計氣候絲帶來串連各區，落成後將成為金融區最大全新的零售、餐飲和娛樂勝地。其中一座住宅大廈REACH已近完銷，另一棟RISE在台灣隆重登場，坪數規畫為29∼196坪，總價新台幣1900萬元起，提供精緻設計和尖端設施，將為住戶提供非凡獨特的鄰海都市生活。

邁阿密房地產市場近期強勁反彈，居住需求旺。今年6月份銷量刷新了近10年來的最高紀錄共售出1390套房屋，比去年同期上漲了8.6％，吸引到以往投入紐約、倫敦等市場的金流。同時，邁阿密有65％的人口選擇租屋，超過紐約的64％、波士頓和洛杉磯的49％，以及舊金山的44％，堪稱是「租客首府」，投資潛力強，就業市場將可望持續加溫，帶動了該地區房屋租賃市場的活躍。地址：台北市民生東路三段134號1樓洽詢電話：080-088-7288。

柯市府上任後，拋出「4年打造2萬戶公共住宅」政策目標。副市長林欽榮昨表示，已初步選定45處建築基地，「我認為不會跳票」；另公宅租金部分，未來將訂在市價85折，明年起社會局也會每年編列至少8億元預算作為租金補助。

林欽榮表示，公宅租金基準在日前市長室會議中已討論定案，未來新建的公宅申請資格由「收入在40％分位點以下」（今年度為年收入125萬元以下），放寬為「收入小於、等於50％分位點以下」。

而租金將訂在市價85折，另會依申請者收入的不同，明年起由社會局每年編列至少8億元預算作為租金補貼，不同收入者可領到不同的金額的補助，以減輕租屋負擔。

林欽榮也指出，今年公宅預算7.8億，明年將投注143億，包含新編列的67.1億預算以及75.87億補辦預算，涵括工程款、土地款、規劃設計款，是歷年預算規模最大的一次。

為完成2萬戶目標，總經費需1277億，其中305億為向中央有償取得土地。林欽榮說，需款高峰期會落在2017、2018年，呼籲明年新的中央政府上任後，可改為無償撥用土地給地方政府，「北市可以減輕很多壓力。」也會盡快邀請各陣營總統參選人、六都首長一起討論公宅政策。

而在地點方面，林欽榮指出，2萬戶的建築基地共分在45處，其中有3處位在新北市，屬捷運聯開宅分回戶，其餘5處、約6600戶在信義區，為各行政區最多。除過去曾被媒體披露的地點，此次另有中山區培英市場、文山區樟新市場、南港區台電中心倉庫、南港區南港機廠，皆是新浮出檯面的基地。

新北市城鄉局近年推動閒置公有地綠美化，4年來已完成近700處、面積逾百公頃，是六都之最。城鄉局表示，今年預計再透過種植可食地景等多元方式，完成19處、9.17公頃的環境改造；此外，也盼導入「城市針灸」概念，活化老舊街區與社會住宅結合，為城市注入活水。

城鄉局長邱敬斌昨於市政會議中報告提及，城鄉局近年來將閒置公有地綠美化，透過簡易綠化及建置可食地景等，已完成680處、176.32公頃綠地，面積已達六都第一，在城市角落中注入活水。其中，今年3月啟用的崑崙民生公園，除縫合2個公園用地，增加綠地面積外，更用新增的綠地鋪設300公尺的通學步道，銜接鄰近保安街周邊，讓沙崙國小及溪崑國中學生能更安心步行上學，即是成功一例。

邱敬斌也說，今年除持續進行原本的綠美化專案，也結合目前推動的社會住宅，效法巴塞隆納都市再生經驗，導入「都市針灸」概念，選定板橋府中、新店博愛街、新店國小北側及淡水機六等4處作為示範區，將閒置空間與建物進行活化，除簡易綠化，也會進行街廓縫合、設置社會住宅，並請社區規畫師將地方特色融入。今年預計再完成19處、9.17公頃的環境改造。

此外，邱敬斌表示，城鄉局持續推動的社會住宅，追求數量、規模，也兼顧居住品質。

中信金（2891）松壽舊總部與新舞臺用地標售案昨截止收件，據了解約有10組買家完成標單親送程序，最快9月16日完成資格審查並接受開價，9月22日將正式公告易主對象，預定10月底前完成出售作業，逾百億元資產處分收益可望年底前入帳，全數充實淨值。
至於投標家數、潛在買家是否包括頂新集團等問題，中信金表示目前不便評論。

估可獲利100億
市場預估，出售價格應在150億到180億元間，扣除持有成本60億元，中信金可獲利100億元上下。不過對於實際處分價值，中信金總經理吳一揆指出，資產處分收益可望在年底前入帳。

今年中信金大股東辜仲諒與台北市府達成原地重建協議，中信金董事會因此在今年7月底決議，重啟標售案。
不過新標售規定中，要求未來買家，必須負責在建物中興建一座與目前「新舞臺」規模相當的展演空間，得標者擁有該展演空間的命名權，但必須負責此展演空間的未來營運，加上中信銀保留5%營運空間，使標售底價降至150億元左右。


中信舊總部 傳頂新出標
經濟日報

中信金控原信義總部大樓土地所有權持分95%標售案，昨（1）日為資格標截止日，在中信金祭出「價格讓利」策略，把底價從206億大降至152億元之際，已收到一封以上標單，可望揮別第三度流標局面。

據了解，這封標單為，在兩岸都有布局的台商企業，市場盛傳是在台北金融大樓（俗稱台北101大樓）面臨官股逼退壓力，但依舊對台灣有感情、對台北市信義計畫區發展有憧憬的頂新集團。針對前述說法，中信金控表示，不評論。

至於另外一家領取標單的大型民營金控旗下壽險公司，昨日並未投標。據了解，這家壽險金控的大股東，與賣方的大股東，彼此間互不欣賞，因此須先通過資格標審查，才能進行價格標，該壽險公司高層私下指出，「我們沒必要自取其辱」。

中信金舊總部大樓出售案，9月22日為價格標決標日，信義全球資產管理經理王維宏表示，此案有新舞台、合建、附買回等條件，加上目前市況欠佳，信義計畫區豪宅價格較去年下修一成，預估追價動能不會太強，研判成交價不超過160億元。

商仲界分析，若中信金舊總部賣不到160億，同樣在信義計畫區，標售底價90億元的曼哈頓大樓，及底價280億元的新光三越A8館，將因定價太高，流標機率很大。

鬼月推案好冷清，房產市調業者統計農曆7月以來新案推案量，發現北台灣推出94.9億元，創近10年新低，僅2013年最大量時的5.6%，其中只有6個建案金額超過10億元。

新莊淡水零推案
據《好房網不動產週報》與《住展》雜誌市調，自8月14日至9月12日止，北台灣6個逾10億元的指標案，分別位於台北市中正區、新北市三重區、林口區、五股區，及宜蘭縣頭城鎮，個案推案量皆在10~15億元。《好房網不動產週報》社長倪子仁指出，除大型建商幾乎缺席，往年推案的熱門地區如新北市新莊區、淡水區，及桃園市、竹北市，竟也意外出現「零推案」的狀況。

倪子仁認為，榮景時，建商推案百無禁忌，2013年才會出現鬼月推案量1702億元的奇觀，「但今年受累於股市急挫、及整體景氣欠佳，推案量瞬間急凍。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，不少指標案遞延至總統大選後再公開，甚至也有成屋案選擇暫不公開，「建商傾向減量經營，估計就連今年928傳統檔期推案量，也將較去年減少2~3成、較2013年減少5成以上。」

6個急流勇進的推案中，璞園廣告就囊括2案代銷，包括台北市中正區的「中正文華」及新北市三重區的「璞園春生生」。業者透露，近1年市況都是一樣冷，鬼月的成交與來人，反而沒有大起大落的跡象，相形穩定。

前基隆市議長黃景泰才因詐領議會公款等貪瀆案被基隆地院判刑二十年，昨天他又因涉嫌貪污等罪嫌與甲山林集團總裁祝文宇被基隆地檢署起訴。

檢方指出，祝文宇為讓在基隆市建案「城上城」順利完工，避免支付四億多元違約金，找時任議長的黃景泰當門神，租用豪宅供黃居住，並贊助黃色小鴨活動費用六百萬元作為對價，經計算，黃不法所得達七○四萬四千元，黃、祝均被依貪污罪起訴。

檢調調查，城上城建案附近山坡地曾於九十六年發生邊坡崩坍的三死意外，基市府要求該地段建案須提水土保持計畫，該區有三民里共廿戶，需要協商搬遷，才能進行清除等工程。

甲山林集團接手後，開出五十萬元搬遷補償費用，與里民開價相差百萬元，工程嚴重延宕，但預售屋已售一千九百二十七戶，若沒依約建屋得賠四億多元。

調查指出，黃景泰當議長後，利用國道三號坍方為由，向市府施壓，以樣品屋是違建、水土保持計畫未經核准等名義，要求市府勒令城上城停工，想藉機索賄。

祝文宇透過黃景泰的恩師、前考試院長關中牽線，盼和黃搭起「和解」橋樑。黃藉機向祝表示，小孩學區需要，想住東方帝景，祝立刻交代總經理張境在找房，再轉租給黃。

黃景泰參選基隆市長前，要甲山林集團花一千六百八十萬元向原屋主買下，直接承租，避免對手攻擊；實際上，祝每次見到黃都會交付十萬至廿萬元不等供其繳付房租，估算至少一○四萬四千元。

黃景泰當起甲山林的門神出面協商，讓里民願接受五十萬元搬遷費用，也協調各機關讓建案順利過關。

黃參選市長前，並以辦黃色小鴨展覽名義，向祝索取千萬元贊助費，祝則分批支付兩筆三百萬元款項。

檢方昨偵結起訴黃、祝二人，黃妻陳秋伶及甲山林集團總經理張境在，因涉案罪證不足獲不起訴處分；居中牽線的關中，因無證據證明知悉祝、黃之間行收賄情形，目前列為證人。

甲山林︰租屋給黃非贈送

甲山林澄清，當初是黃景泰為小孩子方便在市區上課，才請甲山林代為尋找合適房屋租用，因「東方帝景」是由甲山林代銷，才幫忙找到廿九樓的一戶屋主同意租給黃；後因屋主要賣屋，而新屋主未必願續租給黃，甲山林才以子公司祝旺營造買下，以月租三萬元轉租給黃，絕非贈送給黃景泰。甲山林將在接獲起訴書後，與律師協商後續司法程序進行答辯準備。 至於黃景泰，至截稿為止未聯絡到他本人，無法取得他的回應。

最新實價揭露，北市信義計畫區指標豪宅「台北信義」，今年3月13樓成交1戶，交易總價2.18億元，拆算車位成交單價為189.7萬元，為該社區實價第2高單價，雖單價未超過每坪200萬元，但仍是信義計畫區內今年的高價豪宅交易案，據了解，該戶買方為上市光電大廠瑞軒董事長吳春發。

根據實價揭露資料顯示，今年以來信義計畫區總共只揭露4筆億元以上的豪宅交易，交易狀況並不熱絡，其中「台北信義」就占了2筆，最新1筆交易為13樓，成交總價為2.18億元，移轉面積為134.49坪（含2坡平車位23.78坪），實價單價每坪162.1萬，扣除車位每坪單價為189.7萬元。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，「台北信義」此次揭露的13樓為二手交易價格，為該社區實價第2高單價，最高單價為102年9月10樓成交單價195.8萬元。根據當地業者透露，該戶買方為瑞軒董事長吳春發買給兒子居住，因吳春發目前居住「信義富邦國際館」，買下「台北信義」有地利之便，但因13樓有水塔中繼站的瑕疵，該戶以每坪189.7萬高價售出，跌破市場眼鏡。

此外，最新實價也揭露，北市士林區至善段一小段331?360地號480.07坪土地，今年7月以總價5.76億元售出，每坪成交單價120萬。根據台北市地理資訊網查詢，該土地上有一新建的6層樓工業用廠房，今年6月剛領得使用執照，而所屬土地位於「士林區都市計畫通盤檢討（主要計畫）案」的都市計畫範圍內，根據檢討案內文，正考量毗鄰土地使用之相容性，依人民陳情將該地變更為住宅區。

這也是繼8月27日宣佈免去賀建亞總經理職務後，招商地產首次發佈公告。招商地產稱，本次重組方案較為複雜，涉及資產數量龐大，各仲介機構正在按計劃開展盡職調查、審計評估等相關工作。


9月1日，招商局地產控股股份有限公司公告披露重大資產重組事項的進度。這也是繼8月27日宣佈免去賀建亞總經理職務後，招商地產首次發佈公告。

招商地產稱，招商局集團正在積極推動公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司的整合工作。目前擬定的方案為招商局蛇口換股吸收合併公司並向深圳證券交易所申請上市。

其也表示，本次重組方案較為複雜，涉及資產數量龐大，各仲介機構正在按計劃開展盡職調查、審計評估等相關工作；有關各方積極商討、論證本次重大資產重組方案中涉及的具體事項並向相關部門徵求意見。

據瞭解，8月27日晚間，招商地產公告宣佈，根據招商局集團的建議，因賀建亞個人原因，公司董事會決定免去其擔任的公司總經理職務，授權公司董事長孫承銘代為行使公司總經理職權，授權有效期不超過2015年12月31日。

緊隨其後，招商地產的“兄弟公司”招商局置地也宣佈，免去賀建亞擔任公司非執行董事、董事會主席及公司提名委員會的職務，而公司非執行董事吳振勤獲委任為董事會主席及公司提名委員會主席，所有均自8月27日生效。

對於賀建亞被免職，招商地產董秘劉寧回應稱，賀建亞被免職是“大股東招商局集團下達的命令”，目前公司經營工作由董事長孫承銘主持，此次人事變動並不會對經營活動產生影響。

　　當起家於北京的鏈家空降上千名經紀人遠赴深圳開拓市場，並聲稱要將深圳門店開到1000家，成為深圳仲介老大時，深圳仲介市場的常年冠軍深圳中原坐不住了。

　　9月1日，中原地產華南區總裁李耀智、鄭叔倫帶著一眾高管公開亮相，宣佈即日起進行改革。與以往不同的是，深圳中原不再只提其交易業務，而是推出了“中原+”。

　　據瞭解，“中原+”目前包括八個方面的業務：面向二手房市場的平臺房交所、面向一手房市場的電商房友圈、中原外網及APP、房屋銀行、金融、中原理財、評估、海外置業。其中，房交所和房屋銀行尚在籌備當中。

　　為何要改革？鄭叔倫說，過去一年是整個仲介行業變化最大的一年，移動互聯網改變了人們的生活方式，也改變了商業模式，而越來越多的資本也盯上了仲介行業，加速了行業的變化。中原必須適應這種變化。

　　事實也確實如此，自2014年以來，以搜房網、房多多為代表的線上平臺不斷向線下拓展，搶食傳統仲介市場。與此同時，傳統仲介也在加速競爭，鏈家即是代表，通過資本並購的方式四處擴張。

　　2015年3月，鏈家通過股權置換方式聯姻深圳第二大仲介中聯地產，迅速切入深圳市場。鏈家的迅速擴張顯然將大動深圳中原的“乳酪”。

　　鏈家能夠迅速擴張的一大原因在於，它已不再是傳統仲介，而是要轉型成為一個萬億級別的房產O2O平臺。資本市場看好這樣一種模式，鏈家由此能夠獲得大量資本進行“跑馬圈地”，改變過去的打法。

　　以薪酬為例，鏈家進入深圳後，推出了“高保障、高激勵”的績效制度，毫無經驗的大學畢業生可享受每月5000元的底薪；優秀的經紀人則享受4000元至6000元的保障薪資、提傭比例高達50%~85%。

　　相比之下，深圳中原經紀人的底薪在2030元到10300元之間，上半年的提成比例平均只有約30%。

　　很多傳統仲介質疑深圳鏈家的高薪酬策略不可持續，深圳鏈家總經理張海明在8月25日則對《第一財經日報》記者回復稱，這個薪酬政策將一直保持下去，因為鏈家的二手房業務可以不賺錢，而通過理財、資產管理等其他業務“反哺”。

　　對此，鄭叔倫則對記者稱，雖然中原的提成比例相對低一些，但經紀人在中原的成交總量較高，二者相乘所得的總收入是比其他仲介要高的。

　　規模方面，鏈家進入深圳之後快速擴張，目前已有約260家門店，目標是儘快做到1000家門店。

　　“我們也希望儘快做到1000家。”鄭叔倫說，但中原不會採取並購的方式，而是希望自然成長。目前，深圳中原的門店數約350家。


　　前不久，中原集團主席黎明楷在博鼇房地產論壇上對外說，因為看到對手利用資本搶佔市場，不得不考慮多年擱置的上市計畫。

　　據瞭解，9月1日起，中原改革領導小組正式成立，下設改革委員會、專家委員會及改革辦公室，中原進入全面改革之路。

　　與此同時，中原地產內部還成立了一個上市委員會，商討上市相關事宜。

　　“為什麼中原要考慮上市？因為以前我們的業務很單一，只有代理仲介業務，可是未來我們希望可以延伸更多業務，肯定需要資金的參與。”李耀智說，中原將圍繞房地產服務產業鏈，以客戶需求為核心，聯合最具競爭力的金融服務機構，提供全方位的房屋綜合買賣服務，客戶首付小額貸款、無抵押和有抵押信用貸款、贖樓款等業務。

　　據瞭解，中原地產還規劃連續三年中金投入IT網路平臺，預計總投入10億元，2015年將先投入4億~5億元，用於整合客戶資源大資料、企業外網和經紀人移動端的效率提升。

繼7月份發佈高端客戶服務品牌“東禦會”之後，迪馬股份旗下東原地產在社區生活運營方面又一次大膽“亮劍”。

9月1日，東原地產正式對外披露了“友鄰友趣”這一社區生活運營品牌及其詳細的戰略規劃，也被稱之為該房企今年上半年提出的3大子品牌（童夢童享、友鄰友趣、樂享樂配）之一，重點圍繞“社區運營”這一軟服務展開。作為實施“友鄰友趣”社區新戰略的重點部分，東原地產還與重慶市演藝集團正式簽署了戰略合作協定，合作“大師進社區”項目。

東原地產集團行銷管理中心總經理陳文表示，社區服務不僅是做好基礎的物業服務，東原更希望將自身定義為“優秀的社區生活運營者”，組織好、營造好社區生活。

東原社區運營品牌裂變

當前，房地產業進入後開發時代。大中型房企在轉型過程中已逐步認識到，他們以前僅靠前端“高周轉”策略加速住宅物業銷售，但忽視後端的社區生活服務所帶來的客戶粘性難題。

去年以來，品牌房企紛紛瞄準社區，試圖進一步完善房地產價值鏈的“最後一公里”，甚至部分房企以花樣年旗下的彩生活為標杆，在資本市場上實現更大的價值。

尤其是今年以來，包括萬科、中海、藍光等房企旗下物業公司都在積極推進資本戰略。不過，這一現象也遭到了中國物業管理協會不少專家的詬病，認為物業公司應回歸本源，首先應借助新的科技手段和平臺做好物業服務。

針對其他房企的格外“務實”，東原地產何以強調“務虛”？東原地產憑什麼？面對紛至遝來的諸多疑問，東原地產似乎自有底氣。

陳文強調說，增強業主的滿意度，始終是東原地產的安身立命之本。在社區運營上，我們東原地產還是有一股子理想主義情懷。

據瞭解，“友鄰友趣”戰略就是東原地產在2012年明確提出“童夢童享”社區戰略之後推出的東原社區生活運營新戰略子品牌，試圖構建新型鄰里關係，為東原地產未來城市佈局的“深耕”戰略打下堅實基礎。

東原地產集團客戶關係與物業管理中心總經理唐瑩表示，東原地產物業一體化平臺設計系統通過全產品生命週期的客戶關係管理和客戶觸點管理，對客戶的敏感點進行研究，真正體貼客戶真實的需求，提供他們想要的而非我們主動給他們的東西。

實際上，運作東原地產旗下社區物業的核心實體就是重慶新東原物業，但其管理構架的整合也勢在必行。

今年初，東原地產將重慶新東原物業從重要關聯方東銀集團手上以底價購入囊中。不久，同屬迪馬股份又一兄弟公司與山東綠葉集團擬合資成立上海綠葉東原醫療投資公司，核心是在醫療健康領域，未來服務東原社區。

近日，東原地產在戰略深耕的成都市場已與四川溫江中學教育集團正式簽署了戰略合作協定。在此之前，在重慶市場，東原地產也與全國知名的4家幼稚園伊頓、才兒坊、紅黃藍、三色簽訂了戰略合作協定。

目前，東原地產在醫療健康、教育等社區配套資源運作上小試牛刀，已凸顯出“東原”品牌強勢的資源整合實力。

構建良好社區生態圈

按照陳文的理解，“童夢童享”戰略更多的是從傳統的社區設計角度出發，關注的是社區配套、景觀、設備等的優化；“友鄰友趣”戰略則強調社區運營，主要為社區業主提供軟性服務；“樂享樂配”戰略重在東原對優質資源的整合能力。

在發佈會上，東原地產針對“友鄰友趣”戰略則明確提出了“鄰Together”這一核心理念。東原地產方面說，鄰即鄰居，東原社區的主角和主體，together即人與人的聯結。

在業內人士看來，上述新理念是東原地產借助新的手段對中國社區運營管理與服務理念的新變革和新推動，勢必會掀起一場風暴。

“創造鄰里間相互需求、互助共用的友愛社區氛圍，幫助搭建業主之間更多的交集，增強生活的趣味，最終形成共用互助、關愛信任、樂趣叢生的良性社區鄰里生態系統。”東原地產方面解釋說，這是東原“友鄰友趣”社區與其他社區最大的差異化所在，也是東原方想要去引導的方向——共用互助，友愛信任，樂趣叢生。

“鄰together”核心理念之下涵蓋了3大板塊，分別是“Sharetogether”，也就是互助共用在一起；“Playtogether”，也就是玩在一起；“Growtogether”，也即是成長在一起。

針對“Sharetogether”，東原在官方微信上開通了“東原業主互助平臺”，打造共用互助的鄰里關係資源網。陳文表示，“東原在重慶已經累積了近10萬業主，他們本身就是一個巨大的社會資源庫。我們建立一個互助平臺，就像一個超大城市QQ群，讓每個業都參與進來，打通了業主資源平臺，讓他們可以實現資源互換。事實上，這樣的資源互助平臺不是我們首發的，國內有很多類似的圈層平臺，例如EMBA校友互助平臺已經比較成熟，我們只是把這樣的高端圈層模式搬到了社區裡，提高了社區鄰里關係。未來，東原地產所佈局的每個城市將會開放一個互助平臺。”

陳文總結說，東原業主互助平臺本質上就是吸取了互聯網思維，從業主的需求出發，通過搭建交流平臺，強調資源分享，實現讓業主居住在社區，對鄰居有需要，最終彼此需要的狀態，建立起鄰里信任關係。

在“Playtogether”上，東原地產一方面強調由社區業主自發組建、運營“百大興趣社團”，5、6個有共同興趣愛好的業主，設想做一些活動，就可以向東原提交方案，申請提供場地、資金等支持。東原地產也從過去的“我搭台，你唱戲”業主被動模式，轉化為更利於保持社區業主交互活躍狀態的贊助商角色。另一方面，東原物業也著眼于未來社區活動的豐富度和業主的高參與度策劃組織活動。為已經建立起彼此需求，經歷過彼此關懷，形成彼此信任的鄰里們，提供更多的交集和觸點，增添趣味。

跨界演藝提升社區文化

發佈會上，東原地產還與重慶市演藝集團正式簽署了戰略和合作協定。而這一重大事項，也就是Growtogether，成長在一起，是落實“友鄰友趣”戰略的重要內容。

重慶演藝集團總裁朱凱表示，公司和東原地產的戰略合作是真正意義上的跨界合作，地產與文化合作聯動，這也是演藝集團的一次嘗試，想深層次地進行社區文化建設。借助重慶市演藝集團的龐大優秀資源，讓專業的名師大家文藝資源走進社區，打造貼近業主的“大師進社區”專案。

朱凱介紹說，今年9月到12月，每月4場，連續16個週末。“大師進社區主題月”演出內容包括今年9月份的歌舞晚會《禮獻中秋》、兒童劇《神筆馬良》，10月份雜技魔術秀《夢幻奇觀》、川劇精品折子戲專場《巴影渝韻》，11月份《讓子彈飛》、民族音樂會《巴渝風》，12月份《芭蕾舞精品晚會》、《經典管樂音樂會》。“大師進社區選擇的劇碼均是通俗性強且各個年齡段均可接受的，通過口碑效應，收集回饋意見不斷改進。這也是社區娛樂休閒方式的進化，真正把文化藝術深入百姓生活。”朱凱強調說。

同時，重慶演藝集團也在與東原合作打造東原少兒藝術團。據瞭解，東原少兒藝術團8月29日進行了首屆成立儀式，在整個9月都會接受重慶演藝集團專業導師的密集培訓，並在10月份進行彙報演出，今後東原少兒藝術團還有可能成為東原的一支文藝宣傳隊伍，到各大社區進行公益巡演，讓業主與業主之間的互動更高些。

“每一次我看中的房子過兩天就被賣掉了，我已經連續三次看房有意向卻沒搶到手了。”住在上海靜安的張華（化名）抱怨道。經過一個月的看房廝殺，張華總算以800萬元的總價買到了市區的一套房屋，而這個已然比之前的心理價格提高不少，而突破張華心理價位的原因就是擔心自己無法買到房子。

上海鏈家市場研究部監控資料顯示，2015年8月上海市商品住宅的供應量為77.6萬平方米，同比下滑22.9%；成交量為124.6萬平方米，同比上漲90.5%；成交均價為30071元/平方米，同比上漲14.4%。

《第一財經日報》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經連續五個月超過120萬平方米，遠超過每個月的供應量。多位業內人士認為，隨著供應量的下滑和需求的增加，未來上海的房價上漲壓力很大。值得一提的是，目前上海的商品住宅銷售均價已經超過3萬/平方米。

成交井噴

從供求比方面，8月供求比為0.6∶1，連續六個月呈現供小於求的態勢，這也直接使得上海的去化週期進一步縮短。一般而言，衡量一個城市房地產市場健康可以從去化週期指標看待，通常業內的指標是在一年左右，但是據同策諮詢資料，目前上海的去化週期小於九個月，可以看出這個市場非常火爆。

上海鏈家給本報記者的資料顯示，8月商品住宅的供應量為77.6萬平方米，同環比均出現下滑，為2015年第二季度以來的新低，同時也是近四年來的同期新低。

《第一財經日報》記者多方採訪獲悉，上述供應減少主要還是開發企業有意放緩了入市步伐，特別是中高端項目入市節奏較此前有明顯放慢，因此8月的中高端項目幾乎沒有入市。“上海的買家相比於北京在中高端項目上更挑剔，因此中高端專案的操作都會顯得很謹慎。”某豪宅專案策劃經理告訴記者。

上海8月商品住宅的成交量為124.6萬平方米，雖然環比出現下滑，但依然穩居120萬平方米以上的高位水準，同比2014年的8月更是上漲了90.5%。

上海鏈家市場研究部總監陸騎麟認為，“3•30新政”過後的第二季度開始，整個政策環境寬鬆，而上海很多80後也到了剛性改善的階段，在這樣的背景下不難理解8月的銷售同比上漲。

“金九”可期

陸騎麟還發現，在8月下旬，一批新增項目入市但卻遲遲未開盤，而這些項目很明顯就是在“待價而沽”，可以看出這些樓盤都在準備漲價。

身為“80後”的王悅酈已經看到了房價的快速上升。2015年6月其看上的位於浦東匯南板塊的某樓盤當時報價1.9萬元/平方米，目前已經飆漲到2.2萬元/平方米。

旭輝集團總裁林峰此前在接受《第一財經日報》記者採訪時也透露，2015年下半年其在上海的樓盤準備漲價5%~10%。

而就在8月底，央行宣佈“雙降”、商務部宣佈樓市“限外令”取消，緊接著8月31日晚央行又聯合住建部、財政部出臺降低公積金貸款首付的政策。

陸騎麟認為，從這一系列利好政策可以看出，政策面對於房地產市場有不錯的支撐。8月市場正如預料般再度延續了第二季度以來的火熱行情，而伴隨這些有利政策，整個9月市場或將爆發。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，住房公積金二套房貸政策進行新的調整，考慮到降准降息等政策疊加效應的釋放，9月份市場成交將有反彈，價格環比增幅也會有所擴大，進而促使“金九銀十”現象的出現。

內地房企業績普遍低迷的上半年，李嘉誠旗下、以內地房地產市場為主戰場之一的長江實業(00001.HK)卻逆市飄紅，其半年報顯示，股東應占溢利(即歸屬于母公司股東的利潤)等多項指標呈現上漲的態勢。

有分析人士指出，較早拿地，然後緩慢分期開發，坐等土地升值，是長江實業長期保持高收益、高增長的商業戰術，但這也令李嘉誠家族長期受到“囤地”的詬病。

“囤地”讓長江實業逆市飄紅？

亞洲首富李嘉誠任董事會主席的長江實業，近日發佈了2014年度半年報。報告顯示，今年上半年該公司股東應占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。

這與內地房企的遭遇頗為不同。由於今年內地房地產市場銷售放緩，多家房企業績持續低迷。如萬科(000002.SZ)的半年報顯示，2014年上半年歸屬于股東的淨利潤為人民幣48.1 億元，較去年同期增長5.6%；龍湖地產(00960.HK)的半年報顯示，上半年股東應占溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內地龍頭房企的上半年淨利潤增幅均低於長江實業。

長江實業2013年年報顯示，該公司所有或參與的“開發中或待開發土地面積”達1182萬平方米。李嘉誠作為董事會主席，在長江實業2014年半年報中回顧上半年業務時表示，上半年，內地多個物業專案的住宅單位銷售或預售進展緩慢，部分城市銷售情況遜於預期。此外，長江實業2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內地只拿過一塊地。

那麼，長江實業2014年上半年多項指標逆市大漲的原因是什麼？一些業內人士表示，囤地是個中玄機。

中國房地產學會有關負責人在接受《中國經濟週刊》採訪時表示，長江實業進入內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值。

湘財證券地產研究員張化東曾向《中國經濟週刊》分析認為，長江實業的土地儲備主要集中於內地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由於拿地時間較長，中間採取“囤地”手段，其土地儲備均價處於較低水準，這樣就保證了將地塊的價值充分挖掘，從而實現項目利潤最大化。

長江實業也曾公開承認旗下的土地成本較低。其2009年年報稱，“由於現有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報。”

多位業內人士指出，分期開發正是長江實業慣用的變相“囤地”手法。

不過，對於這一說法，長江實業近期向媒體回應稱：長江實業及和記黃埔在內地之土地發展項目均依國家法規進行，並不存在囤地之情況；長江實業及和記黃埔有限公司並沒有囤地的意圖，公司一直希望儘快完成發展及出售專案，以便回籠資金進行再發展。

用1/4個世紀來開發一個專案

長江實業2012年、2013年年報顯示，位於北京中央別墅區的譽天下專案為長江實業的銷售業績作出了一定貢獻。

記者瞭解到，早在1993年，長江實業就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發；2003年，長江實業完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發的施工證並開始建設，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

長江實業2008年年報顯示，譽天下專案占地面積為74萬平方米，建築面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發，其中，第一部分預計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

而長江實業2013年年報顯示，譽天下專案未完工土地又被分為4個部分，分期開發，其預計最後的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發算起，這一專案的開發時間是25年，相當於1/4個世紀。

據瞭解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區的交通配套和區域環境都有了明顯改善，這大大提升了專案的土地價值。再經過10年的開發，中央別墅區可供開發的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區域地塊進一步提升了價值。

拿地9年，2/3的項目未完工

譽天下僅僅是長江實業被外界質疑的“先囤地坐等升值，再相機開發入市”策略的冰山一角。

長江實業2014年半年報顯示，長江實業2014年預計完成的地產項目中，絕大多數的內地地產項目是在2005年前拿地的。如長江實業預計今年完工的位於廣東東莞的海逸豪庭專案第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發面積只有三分之一。

記者選擇了長江實業2005年年報和2013年年報，對長江實業在內地的土地儲備、開發情況進行了對比。

之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業在內地大規模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年後中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調控都劍指囤地，在這種背景下更能瞭解長江實業的開發技巧；三是2005年至今，近9年的時間，一般來說，已經足夠開發完一個地產專案了。

長江實業2005年年報顯示，當年長江實業在內地共有29個項目，大多數項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業2013年年報顯示，這29個專案中，只有10個專案處於已完工狀態；有18個專案處於未完工狀態，且最終完工時間普遍調整為2015、2016年左右；另有一個專案重慶南岸，具體開發資訊不詳。

這意味著，長江實業2005年的土地儲備專案，經過八九年的開發，還有近2/3未完工。而在18個未完工的專案中，有6個專案的開發完成比例為零，僅僅處於剛剛開發或尚未開發的狀態；其中，有4個專案的土地面積甚至出現了增長。如武漢江漢區老浦片專案，2005年長江實業的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權益建築面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。

有業內人士指出，專案增加建築面積的原因在於修改了規劃。一個房地產專案從申請修改規劃到最終落實，一般會經過規劃專家組論證、規劃部門出具意見等環節，需要一定的時間，因此，修改規劃往往不僅會為開發商帶來額外收益，還成為了一部分開發商延緩專案開發時間的重要手段。

而從個案來看，長江實業2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目占地面積為32.13萬平方米，處於“計畫中”的狀態，其完工時間估計為2007年12月，這就是說2005年時該項目還沒有開工。

而長江實業2013年年報顯示，該專案的部分物業估計將於2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該專案並沒有任何一部分開發完成。2013年年報同時還顯示，該專案將於2017年6月完成所有開發，這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。

“囤地”嫌疑籠罩李嘉誠家族

記者發現，即使是長江實業已經完工的專案，也有著較長的開發週期，如上海馬橋專案，一度也遭遇囤地質疑。

2005年2月，長江實業與和記黃埔(00013.HK)購得上海馬橋地塊，目前該專案處於已完工狀態。但是在實際開發中，該專案開工時間不斷延期，其竣工時間由長江實業2005年年報公佈的2007年，推遲至一期專案2009年竣工、二期專案2011年竣工，比預定完工時間晚了數年，受到市場的廣泛質疑。

2006年，東莞市開出了最大一筆土地閒置罰單，罰金高達近8000萬元，涉事房企正是長江實業旗下的東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司，該企業的開發項目“海逸豪庭”面積達1938.3畝的土地閒置了8年。


2013年長江實業內地地產項目一覽表；分期緩慢開發、變相囤地、坐享土地升值的商業戰術，令李嘉誠家族長期蒙上了囤地的陰影。

事實上，李嘉誠家族控制的企業中，並不是只有長江實業因為囤地而遭受到政府部門的處罰。

2010年3月11日，北京市國土局發佈公告稱，北京啟夏房地產開發有限公司(下稱“北京啟夏”)旗下的朝陽區工體北路4號地塊，因超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬對其處以地價款1%的罰款，同時暫停北京啟夏及原股東香港盈科集團(下稱“盈科”)及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。

盈科是李嘉誠兒子李澤楷旗下的公司。朝陽區工體北路4號地塊於2006年1月23日被盈科以5.1億元人民幣拍得，北京啟夏為盈科的子公司，負責開發該專案。拿到這一地塊之後，盈科遲遲沒有動工。直到2009年8月底，盈科以8億元將北京啟夏及其所有地塊轉讓給了里安建業，淨賺數億元。

2010年，國土資源部公佈了全國房地產用地的閒置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閒置土地黑名單，李嘉誠旗下的和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊位列黑名單中。

公開資料顯示，該專案於2004年8月31日簽訂土地出讓合同，約定開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。但和記黃埔2006年至2009年的年報顯示，逸翠園專案預計完工時間一直在調整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動。如果按照合同約定的竣工時間，逸翠園項目已“囤地”近4年。和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司相關負責人曾在接受《中國經濟週刊》採訪時表示，這是由於政府原因造成的閒置，但不願透露更多情況。截止目前，上述地塊仍處於開發狀態。

曾是全球最貴舖租地段的銅鑼灣羅素街風光不再，隨着部分國際品牌撤出，地舖開始劈價減租。

羅素街全球最貴成過去

英皇國際（00163）旗下羅素街8號的英皇鐘錶珠寶中心地下3號及5號舖，面積約1700平方呎，原址由英皇鐘錶珠寶（00887）租用，每月租金276萬元，市場傳出該舖位已由卓悅（00653）承租，較之前租金下調42%，最新每月租金為160萬元。

本港零售銷貨值連跌5個月，市道疲弱，有零售商成功爭取業主減租，周二英皇國際公布，由今年10月起，向英皇鐘錶珠寶的4個銅鑼灣羅素街舖位及1個尖沙咀舖位減租，平均減幅達三成。另外，早前翠華（01314）公布，與業主亦即公司大股東妻子持有的喜慶訂立補充租賃協議，位於尖沙咀的店舖，由9月1日起至明年，月租由30.3萬元減至20.3萬元，減幅達33%。

此外，亦有零售商為了節省成本而關店。百麗（01880）旗下自家品牌BeLLE全線結業，該公司投資關係部表示，公司正在品牌調整，但未知具體調整策略，百麗旗下有數個品牌在香港仍有得做，並非所有品牌退出香港。市場消息透露，位於銅鑼灣原租客為BeLLE的舖位，在BeLLE搬走4個月後租出，租金較前租約下調了20%至40萬元。

新地（00016）代理租務部總經理林家強周二亦表示，近期零售數據欠佳，以旗下商場為例，手錶及珠寶等行業的生意受影響較大，銷售額按年跌7%至8%，但因租戶佔整體商場樓面不多，因此對集團的租金收益影響微。

特首：保好客城市形象

對於7月份整體訪港旅客下跌8.4%，特首梁振英表示，內地及外國旅客人數持續下跌，對於數字感到失望。他表示，旅遊業對香港很重要，對基層來說是相當重要的就業機會，呼籲要維持「好客城市」形象。由於「趕客容易請客難」，因此不容許任何破壞香港好客形象的行為和言論，亦不想見到任何衝擊旅客的行動。

梁振英表示，旅客數字下跌由多種因素造成，周邊經濟情況影響是其中一個因素。過去一年，香港發生了一些獨特情況，其他世界上的旅遊城市不會出現「趕客」，所以香港要特別警惕。

市場分化 深圳引領「金九銀十」

受惠內地樓市調控政策接連放鬆，內地樓市趨向回暖，樓價進一步回升，中國指數研究院公布最新百城樓價指數，8月百城新建住宅均價每方米10787元（人民幣．下同），按月升幅擴大至0.95%，按年更終止連續10個月的跌勢，回升0.15%，為16個月以來首度按月及按年雙雙出現升幅。

16個月首現按年按月俱升

市場人士認為，內地樓市回穩，估計傳統「金九銀十」旺季或重現，主要由於一線城市樓價在4月政策放鬆後持續攀升所致，但三四線城市表現依舊疲弱，消化庫存是首要難題，市場呈分化狀態，回復至2013年般樓市熾熱的可能性不大。

在中指院統計的100個城市中，8月樓價按月上升的城市佔51個，較7月增加5個；樓價下跌的城市有49個。百城樓價中位數為每方米7046元，按月上升0.76%，按年跌0.69%。樓價最高的城市仍然是深圳，每方米均價達38093元，按月上升0.72%，按年更升26.38%；上海樓價升勢緊隨其後，均價達35405元，按月及按年分別升3.77%和9.9%。

樓價跌幅最大的城市為寶雞，按月及按年分別跌1.86%及8.86%，均價僅3849元，為深圳樓價的十分之一。20個下跌城市當中，福州樓價按年跌11.48%，大連、重慶及杭州樓價亦分別跌8.9%、8.3%及5.42%。

中指院表示，今年一系列寬鬆政策影響下，樓市出現回暖，8月26日人民銀行再次雙降，為今年來第三次全面降準及第四次減息，將進一步刺激消費者置業需求。供應方面，房企制定少量緩推的銷售策略，重點城市供應量平穩釋放；庫存壓力持續釋放。

去庫存仍是主調

展望未來，減息降準將為9月傳統樓市旺季增添動力。在地方政策配合和房企加快推盤的影響下，預計9月至年底樓市供需均會繼續升溫，「金九」旺季或將如期而至。樓價方面，目前全國樓市仍以去庫存為主調，部分城市去庫化壓力尚存，樓價將繼續保持平穩。

中原地產研究部總監張大偉預期，往後將有更多救樓市措施推出，但由於不同城市庫存壓力各異，依人口流入情況而言，救市措施對一二線城市的作用較大，三四線城市整體樓市下行的趨勢難以扭轉。他認為，市況愈差，救市措施愈頻繁推出，地產行業作為經濟動力的作用便會愈來愈大。

樓市向好，陸續派「成績表」的內房股表現也好轉，萊蒙國際（03688）上半年雖仍錄得虧損4879萬元，但已較去年同期虧損2.74億元大幅收窄；每股虧損3仙，該公司決定今年起不派中期息，去年中期息派11仙。

期內收入20.6億元，大增1.26倍，主要由於銷售物業收入增加。上半年銷售額37.75億元，預計下半年可售貨值46.13億元人民幣。

萊蒙國際早前獲雲南城投入主成為第一大股東，現退居第二大股東的主席兼行政總裁黃俊康表示，雲南城投暫時未有注資計劃。

黃俊康指出，雲南城投為雲南省最大國企，擁有旅遊風景區、醫療、醫藥及金融等豐富資源，有利公司在大健康領域及海外業務等的發展。由於雲南城投入股不久，雙方正在討論合作當中，未有明確注資時間表。

雲南城投無注資時間表

萊蒙國際毛利率急降至20.6%，去年同期為41%，首席財務官陳競德解釋，毛利率出現短暫陣痛，由於去年出售3個毛利率較低的項目在期內入賬，而且佔總結轉金額頗大部分，故毛利率明顯下滑；預期下半年入賬項目的毛利率會回升，全年毛利率將回復正常水平。

紅山半島及羅便臣道同步開價

上車盤戰況延續，近期焦點所在的九建（00034）紅磡環海．東岸連續2天加推，並落實本周六推售368伙，與新地（00016）本周四開賣328伙的東涌東環II期展開混戰。而豪宅盤亦掀戰幔，華懋大潭紅山半島，與南豐西半山羅便臣道80號同步開價，爭奪客源。

環海．東岸周六賣368伙

九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，環海．東岸加推第2批110伙屬原價加推，由於單位集中高層，售價調高主要按樓層調整，折實呎價1.34萬至2.08萬元，呎價為項目新高，折實入場費約300萬元，折實計是批單位市值約5.2億元，全數422伙則約18.4億元。

經兩輪加推後，環海．東岸公布售價單位增至422伙，累積收票已逾1300張。發展商周二發出銷售安排，於本周六發售其中368伙，開售當日先進行內部認購，其後分2組揀樓，購買2伙的買家可優先揀選單位。

東環II累收逾6000票

東環II期於周二截票，市場消息指出，項目累收逾6000張，以推售328伙計算，超購逾17倍，即每18人爭購1伙，項目連同環海．東岸，合計累收逾7300票，凍資7.3億元。

中小型盤混戰持續，豪宅盤亦參與搶客，華懋等發展的大潭紅山半島B區3期亦發出29幢洋房價單，實用2788至3142方呎，定價8797.9萬至1.25億元，呎價3.16萬至3.98萬元，以最高折扣11.5%計，折實入場費7786.14萬元。華懋集團發展部副經理黎倩玲表示，每座洋房均重新裝修，裝修費共約2.5億至2.6億元，現樓示範單位於周二起開放予公眾參觀，未來會視乎市場反應或再推售C區的及D區洋房，分別提供17幢及2幢。項目分層單位至今累售82伙，套現23.7億元。仲量聯行香港董事總經理曾煥平預料，有關洋房將於周內推售。

連日來醞釀推盤的西半山羅便臣道80號周二亦發出價單，涉及53伙，定價計平均呎價約4萬元，南豐發展地產部總經理鍾志霖表示，首張價單包括47伙3房連套房間隔，以及6伙複式戶，集團一直保留作收租，大部分租客為外籍人士及公司管理層，由於不斷收到查詢，故特意翻新部分未售單位，現樓示範單位周五供公眾預約參觀，銷售安排稍後公布。項目首張價單定價2320萬至1.43億元，發展商提供折上折優惠，折實入場費約1911萬元。

新一輪白居二接受申請，屯門居屋連環破頂，最新屯門兆麟苑兩房戶，以綠表呎價6,147元沽出，料創區內居屋呎價新高。

天盛苑中層 綠表呎售5938

祥益地產高級營業經理胡志偉指出，兆麟苑A座高層8室，實用面積401平方呎，原業主8月份以268萬元放盤，後減價21.5萬元，於綠表市場以246.5萬元（未補地價）沽出，呎價6,147元。原業主2003年11月以36萬元入市，持貨12年，帳面獲利210.5萬元，升值5.8倍。

同類盤源罕有，有利單位高價沽，資料顯示本年同面積戶，僅錄兩宗成交，成交價分別為220萬元及204.8萬元。事實上，屯門居屋價仍屬低水，吸納資金流入，如早前龍門居5座中層D室，成交價360萬元，呎價6,081元（未補地價）創新高。

另屯門山景邨4座低層7室，早前以綠表價95萬元放盤，日前連地價以235萬元沽出，實用面積294平方呎計，呎價約7,993元。

另根據房委會資料顯示，天水圍天盛苑一個中層單位，面積650平方呎，於綠表386萬元（未補地價）沽出，呎價5,938元，亦創區內居屋綠表呎價新高。

惟市場缺白居二買家下，公屋及居屋第二市場（即綠表、未補地價）8月份僅錄110宗成交，較7月份的149宗，下跌26%，數字更連跌3個月。

政府活化工廈政策將於明年4月叫停下，第一集團最新把旗下位於九龍灣宏泰道的第一集團中心申請活化，並以全幢形式放售，叫價約14億元。

第一集團董事霍偉良表示，該中心為集團於2009年向房地產基金以約2.34億元購入，總樓面面積近18萬方呎，部分樓面作自用外，其他樓層一直作出租用途，現時租金叫價約每平方呎15元。同時，根據中原(工商舖)資料顯示，過去一年該廈共錄得8宗成交，平均呎租約16元；地廠樓面最近亦獲意大利超級品牌車行承租，呎租約42元。

霍氏指出，隨?市場對九龍灣區的商業及零售項目需求增加，集團為物業作兩手準備，一方面追趕活化政策的「尾班車」，另一方面該中心鄰近地鐵站及區內大型購物商場，預料活化後，每年淨租金收入可逾8,000萬元，大大增加物業的價值。