行政院長毛治國2015年9月5日參訪「嘉義縣大林鎮明華社區發展協會」時表示，社區發展是政府施政重要一環，社區是國家社會最基層的單元，社會福利、醫療保健、災害防救、犯罪預防或環境保護等許多功能都要從社區來發揮，尤其我國人口結構正快速邁向高齡化，未來需藉由社區推廣「在地老化」，讓高齡者能留在熟悉的社區中度過老年生活。

毛院長表示，久仰「得獎達人」明華社區大名，該社區透過環保生態入手，以「低碳節能」為重點，促進整體社區生活營造。未來希望進一步鼓勵青年返鄉投入社區工作，並培力社區居民深耕經營社區特色產業，達到社區自給自足且永續經營目標。

毛院長讚許明華社區是台灣社區的典範，社區居民不但發揮「燃燒自己，點亮別人」的互助精神，更擁有創意、熱情及執行力，台灣社區可效法明華社區的精神與經驗，培育社區營造的組織與人才，讓各地社區中心都能展現在地特色並發揮應有的功能。

此行毛院長聆聽明華社區理事江志弘導覽明華濕地公園和社區產業，行經環保節能站和社區廚房，並與社區居民進行意見交流。

衛福部表示，政府多年來推動社區發展與社區照顧關懷據點等工作，使老人可以獲得照顧與關懷，近年也推動「福利化社區旗艦型計畫」，以母雞帶小雞的方式，由績優社區帶領其他社區。至2014年底，全國共有6,761個社區，提供福利服務計534萬多人次，其他服務219萬多人次。

明華社區發展協會理事江志弘表示，該社區面積約312公頃，居民約1,400人，是小型傳統農村聚落，以「低碳節能」為營造重點，並以免費太陽能充電站、雨水回收站、資源回收站、電動車推行為節能減碳方式，社區採用濕地自然淨水法，於明華濕地生態園區回收社區汙水，促進整體社區營造。

稅捐機關表示，公同共有土地，原本應以全體公同共有人符合條件，才可申請適用地價稅自用住宅優惠稅率。但為了兼顧社會實情，若部分公同共有人符合自用住宅條件，亦即本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，住宅無出租或供營業使用，便可就其所有潛在應有權利部分之土地，申請適用自用住宅用地稅率。

稅捐機關提醒，另外須注意的是，每戶公同共有土地得適用自用住宅用地稅率課徵地價稅面積，應不超過土地稅法第17條規定之面積上限，都市土地面積為3公畝，非都市土地面積為7公畝。如各公同共有人另有已核准按自用住宅優惠稅率課徵地價稅之土地，則應合併計算，不得超過面積上限。

房價高漲多時，不少民眾選擇「以租代買」靈活運用資金，滾出更大的財富。但調查顯示，租屋族的滾錢術風險不小，超過一半的民眾獲利無法突破1成，如果是「聽老師買股票」的族群，最好不要輕易嘗試。

現在買房划算嗎？理財專家廖義榮在商周財富網中撰文，表示目前房市景氣不佳，若考量中古屋的折舊狀況，現在購買房地產所需付出的成本過大。

廖義榮試算，以一間總價1200萬元的中古屋為例，頭期款約需420萬，以房貸2.5％利率計算，這棟房子的成本超過1400萬元，但若將頭期款用於投資，以5％投報率計算，20年內就可以累積1200萬資產，不僅不用擔心房價下跌虧損，更能靈活運用大筆資金。

不過5％的投報率對於一般民眾而言，還是有不小難度，聯合報報導，根據財訊調查，目前過半民眾無法獲得超過1成的投報率，獲利不到1成甚至賠錢、虧損的情事屢見不顯，只有4.2％擅長投資理財的民眾，能享有平均3成以上的獲利。

房屋專家SWAY也在東森財經台《57新聞王》中提醒，租屋比較適合有紀律、獨立、運氣好、可遊牧性格的民眾，「股票當然可能賺更多」，但若民眾是「聽老師買股票」的族群，就不建議如此操作。

「黃金10年」告終，過去大賺百億元的建商，陸續出現虧損財報，專家透露，雖然建商嘴上喊著「最多跌5％」，但私底下已有共識，目前房市已重回SARS下跌盤整期，3?4年內都不會好。

「建商口袋深」，長虹建設董事長李文造接受經濟日報採訪時表示，雖然目前房市下跌盤整，但因為台灣仍處低利率政策，因此建商沒有必要自降身價求售，早有抗寒準備。

不過建商銀彈再多，也有彈盡援絕的時候，好房網雜誌社長倪子仁在其臉書中彙整建商財報，發現不少大型建商已出現少賺、賠錢的狀況，以2015上半年稅後損益觀察，日勝生、鄉林建設，都出現虧損2億5千萬元以上金額，去年整年大賺101億元的興富發建設，在今年上半季只有24億元的表現，更在第2季中虧損3億多元，已然成為房市警訊。

究竟建商還能撐多久？倪子仁在年代新聞台《年代向錢看》中透露，雖然不少建商對媒體表示「最多跌5％」，但其實多半受限於股東、護盤壓力，建商私下透露，目前台灣房市已然重回SARS下跌盤整期，3?4年內都不會好。
至於哪些建商會最先「斷頭」？倪子仁表示，只要看過去哪家建設在桃園青埔等重劃區推案最多、投資客加碼衝最高價，就能知道誰最有斷頭危機。

近期房價下修明顯，議價空間隨之增加，對於自住客而言是一大良機。房仲業者認為，在房地合一上路前，只要賣方有感降價，Q4將可望出現一波換屋潮。

根據聯合報報導，從實價登錄可發現，今年雙北市中古屋房價已開始走跌，北市今年均價為47.6萬元，年減2.5％；新北市則從28.5萬元降至28.3萬元，跌幅0.7％，議價空間已逐漸擴大。

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴接受經濟日報訪問時指出，房地合一明年進場，年底前勢必會有買方搶搭輕稅末班車，預估Q4將出現一波房市換手潮。不過，他也提到，必須要有感降價，買方才會出手買房。

從台灣房屋的調查發現，有高達64.4%的民眾看屋後願意出價，但之中有50.1%的買方認為，價格需達實價登錄行情8折以下，才會有意願購買。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛建議，經過政府一連串打房，即使實力最強的雙北市也不得不領跌求售，若屋主此時有意售屋，開價要更貼近買方期待，才有成交的機會。

近2成轉賣 有人賠逾千萬也要脫手

房市慘澹
北市內湖五期重劃區豪宅群聚，房價節節高漲，但受全球股災、打房政策雙擊，全區800戶有高達150戶轉賣，委售佔比近2成，入住率甚至不到3.5成，晚上點燈寥寥可數，近來更因屋主資金壓力大，輪番爆出降價賠售。

北市內湖五期重劃區豪宅鄰近內湖科技園區，7年前快速發展， 2~3年來成為投資客及置產族最愛，推升房價年年高漲，豪宅新案開價曾每坪到百萬元。五期重劃區台灣房屋明湖加盟店副店長張翰哲表示，「五期5成以上都是口袋頗深的45~50歲投資客。」

股災稅制衝擊
這群豪宅投資客撐過2年奢侈稅並不難，因此，市場從未出現賠售、降價案例，開價與成交價也居高不下，但最近受股災、各項稅制雙擊，屋主看不到原本預期房價大漲利多，又擔心資金套牢，寧認賠殺出。
「遠雄香堤苑」有屋主2年前以總價1.55億元買下183坪頂樓豪宅，每坪成交84萬元，半年前欲轉賣獲利了結，原本開價1.66億元，始終乏人問津，但近期台股大跌，湧資金壓力，8月有買方出價1.4億元便快速成交，賠售超過千萬元以上。
不僅屋主認賠殺出，8月降價急售物件也如雨後春筍。強調面萬坪明美公園第一排的龍耀建設「公園賞」，有屋主受台股動盪，74坪豪宅原本開5500萬元，8月降至4150萬元，打75折成交。「華固長島」86坪豪宅開價7000萬元，最後以5800萬元成交，單價成交約65萬元，低於每坪70萬元的社區行情。

願降價1.5~2成
觀察五期豪宅實價登錄，今年6月前平均單坪75~85萬元成交，但7、8月單坪皆已降至70~80萬元。信義房屋五期店房仲吳昭韋表示，五期豪宅近期每個社區皆有3~5件以上委售降價物件，屋主以往都堅持開價，認為降1成是底線，但股災後都願降1.5~2成。
張翰哲指出，內湖五期重劃區目前約有20個社區、800戶，但8月內部委售物件月增1成，市場流通委售量已高達150件，近乎佔2成。

機能仍待加強
群義房屋總經理潘家成則分析，內湖五期吸引不少內科及南港軟體園區的高階主管，此區雖近國道1號及環東大道，但周邊無捷運，住宅鄰近商店極少，生活、交通機能仍未純熟。

大直豪宅「宜華國際」高樓層最高成交價估約每坪280萬元以上，與「帝寶」、「皇翔御琚」並列台北三大豪宅。房地產業者認為，大直躋身新興豪宅區段，大安、信義計畫區與大直三大頂尖豪宅區段成形。

據了解，大直「宜華國際」總規劃戶數198戶中，目前約有60餘戶已辦理完成過戶，宜華國際表示，扣除董事長劉文治家族保留不對外銷售戶別外，自2013年下半年潛銷以來，已出售近百戶，尚有50餘戶可售，全案平均成交價約每坪200萬元。

宜華國際買主多為與大直有地緣關係的企業主，不乏目前居住在「輕井澤」、「帝景水花園」等大直水岸豪宅的屋主。

謄本資訊顯示，以總樓高42層的「宜華國際」辦理過戶的戶別來看，已出售最高樓層為39樓，其中39樓面河戶別包含五個平車位權狀面積200.18坪的買主，為一水果貿易商企業主，以其向銀行擔保債權設定2.496億元（另有向建商設定第二順金擔保6,000餘萬元）、貸款成數五成推估，其成交價約每坪279萬元。

此外，該社區高樓層不少買主均無貸款，凸顯出豪宅屋主的資金實力。

實價登錄顯示，大直水岸豪宅近二年「代官山」、「輕井澤」、「帝景水花園」曾分別出現過每坪232.7萬元、210萬元與214萬元的最高成交價。

依規定預售屋必需等到完工交屋後才會申報預售時的成交價，「宜華國際」最近揭露的價格是早在2013年下半年興建階段時的成交價格，經換算，其高樓層價格每坪逾280萬元，直逼台北市區大安、信義精華區的豪宅行情，且此價格也出乎房地產業者意料。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，大直房市在宜華國際豪宅加入後，已經成為市中心以外的豪宅聚落，特別是水岸景觀豪宅有別於市中心的豪宅視野，讓房價擁有一定支撐。

高低層價差 達一倍

大直豪宅「宜華國際」日前唯一件實價揭露的戶別為低樓層六樓、每坪成交價146.5萬元。台北市地政局表示，宜華國際實際上有多戶「高價」成交案件送件登錄，不過因高低樓層價差達一倍、成交價高出周邊水岸首排豪宅區域行情每坪200萬至220萬元的一般所認知的區域行情，仍在向銀行及地政士調調閱資料審查，暫未揭露。

宜華國際目前已辦理完成過戶六、七十戶，但實價僅揭露一戶低樓層戶別，為每坪146.5萬元，與台北市其他頂級豪宅仍有不少差距。據了解，宜華國際高樓層最高成交價與「帝寶」、「皇翔御琚」相去不遠，且台北市地政局亦指出高低樓層價差達一倍，讓宜華國際得以進入台北市頂級豪宅之列。

宜華國際表示，由於高低樓層景觀差異較大，訂價上就有較大的樓層價差，潛銷二年多來調高過一次開價，政府只揭露一戶較低價格的資訊，確實造成不少交屋及銷售困擾。宜華國際因取得「台北好好看計畫」，住宅棟42層、總樓高約165公尺，為大直地標，高低樓層及不同座向價差最高與最低達將近一倍，可望為全台豪宅價差最大的建案。

北市豪宅難脫手，豪宅市場已悄悄「轉賣為租」，信義計畫區更成為豪宅租賃大本營，區內的「冠德遠見」、「台北信義」及「寶徠花園廣場」今年已有多戶出租；房仲業者表示，北市豪宅價格已無增值空間，在「買不如租」情況下，豪宅租賃市場逐漸擴大。

在經過豪宅限貸令、調高路段率、及豪宅稅等連串房市政策重擊下，北市豪宅市場交易已奄奄一息，豪宅求售無門情況下，今年北市豪宅市場出現特殊變化，豪宅產品開始悄悄「轉賣為租」。

北市信義計畫區是豪宅「轉賣為租」最顯著區域，實價揭露上路以來，「冠德遠見」目前登錄有13戶出租最多，其中今年就占4筆之多，月租金約落在4.3萬?32萬元間，平均13?15萬元最多。

「台北信義」也有5戶租賃揭露，而今年6月該社區20樓1戶，月租金高達45萬元，與今年5月「文華苑」12樓1戶出租，並列實價豪宅月租金最高紀錄。

「寶徠花園廣場」也有5戶租賃實價，其中今年5月，5樓1戶以月租金21萬元租出去。

另外，大安區的「勤美璞真」今年2月10樓1戶也以月租金30萬出租；大直重劃區「忠泰交響曲」也有4戶租賃實價，其中今年出租就占2戶，月租金分別為18.2萬及20萬。

一向專營豪宅市場買賣的大師房屋也嗅到豪宅「轉賣為租」的趨勢，直營總部在今年7月正式成立大師豪宅租賃事業處，由大師房屋旗下各營業處進行豪宅租賃業務。

大師信義營業處業務經理周喆表示，近年豪宅租賃業務件數增加，以信義營業處來說，去年一整年豪宅租賃件數僅2筆，但今年到目前為止已有6筆。

她指出，信義計畫區內豪宅以「冠德遠見」、「台北信義」及「寶徠花園廣場」出租率最高，其中，「台北信義」因屋齡最新，加上公設特殊性，不僅有專業錄音室，最吸引人的還有大型宴會廳，該社區月租金最高，平均約26?35萬元。

周喆表示，豪宅由賣轉租主要是屋主不願便宜出售，即使租金投報率很低也願意出租，目前承租豪宅房客外國使節占一半，大陸來台商人占2成，台商回台考慮置產前，先承租豪宅社區者占3成。

信義房屋101店專案經理林彥瑋表示，豪宅市場潛在買方仍有，但因豪宅房價仍高，買方基於現在買沒有增值空間，且豪宅只能貸款一半，貸款1億每月房貸初估要繳50萬，在「買不如租」情況下，承租豪宅的族群有陸續出現，豪宅租賃市場逐漸擴大。

桃園市長鄭文燦率團，2015年9月5日展開「2015領航桃園X友誼城市」第3天參訪行程，下午前往橫濱參訪橫濱港「紅磚倉庫」，以及填海造陸的新市鎮「港未來21」，參觀港灣區舊倉庫活化利用及「橫濱會展中心」的規劃，作為未來鐵路車站周邊倉庫發展為複合式文創中心，及「航空城世貿中心計畫」規劃參考。

鄭文燦表示，橫濱港的紅磚倉庫共有兩館，分別建於1911及1913年，過去是物流及關稅倉庫，現在一棟改裝為文創中心，另一棟則改裝為商場使用，保留舊式建築物外觀的懷舊風格，而內裝非常具有現代感與實用感，成為橫濱的新亮點。

鄭文燦表示，要借鏡老建築發展文創中心的經驗，桃園的文創基地包括中壢馬祖新村、大溪太武新村、龜山憲光二村等「三大眷村文創園區」；而台鐵桃園站、中壢站及富岡站附近既有的台鐵倉庫，目前也無特別用途，市府將與交通部台鐵局協商，參考橫濱港區舊式倉庫轉型的經驗，把三個車站附近的倉庫轉型為複合式文創中心，結合文創產品、藝文表演、餐飲商店等「複合式」營運模式，讓舊台鐵倉庫轉型再造、活化利用。

鄭文燦隨後參訪「港未來21」區的會展中心，他表示，「港未來21」是填海造陸的新開發市鎮，面積約186公頃，不但交通便捷，也是港區更新、新舊港區整合再造的示範，兼具傳統特色及新都市的味道。從「港未來21」的都市建設來看，整體建設規劃很有步驟，例如港區周邊，整體規劃包含「展覽中心」、「國際會議中心」、飯店、購物商場等，透過完整商務機能建置，招攬更多國際商務旅客，也帶動周邊觀光。

鄭文燦指出，桃園在航空城計畫範圍內將發展會展產業，橫濱雖然是海港，與空港略有不同，但是「港未來21」型態的規劃模式，可作為航空城世貿中心與會展中心的發展參考。他進一步指出，航空城世貿中心現在正進行專案管理顧問標(PCM)的發包，包括展覽、會議、飯店服務三大項目都會納入完整規劃，完成選址後也會就政府直接投資興建或者以BOT促參方式興建營運。

媒體報導「房屋稅陷阱！輔導函未勾選繳8萬，民控多付6萬不給退」一事，台北市稅捐處澄清，因應立法院修正房屋稅條例第5條提高非自住房屋稅率，台北市乃配合修正公布該市房屋稅徵收自治條例，自2014年7月1日起按納稅人持有非自住房屋戶數多寡採2.4％或3.6％差別稅率課徵房屋稅。為維護納稅人權益，該處已在2014年8月8日就持有該市多戶住家用房屋的納稅人寄發(單掛號)自住房屋擇定通知函，請納稅人於60日內回覆擇定情形，多數民眾已依限辦理並享有自住房屋1.2％的優惠稅率。

台北市稅捐處表示，為免納稅人疏於辦理擇定自住房屋，該處於輔導期間內陸續發布多則新聞提醒納稅人，在2014年10月31日前未依規定回覆或未勾選自住房屋者，將逕行核定按非自住的住家用稅率課徵房屋稅，期間各新聞媒體也多次報導相關訊息。該處並於2014年12月26日對於已回覆擇定者寄發核准適用自住稅率函，至於未回覆或未勾選自住房屋者，則寄發已按非自住的住家用稅率課徵房屋稅通知函，讓納稅人瞭解房屋稅率的變動情形。

台北市稅捐處進一步說明，自住使用的房屋，係指個人持有住家用房屋，符合無出租，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計為3戶等要件，如納稅人持有多戶房屋且未擇定自住房屋，稅捐單位也無從認定那些房屋符合自住規定，所以該處特別提醒納稅人，未於輔導期間擇定且已按非自住的住家用稅率課徵的房屋，如符合自住規定者，要主動向房屋所在地的該處所屬分處提出申請，經審核符合規定才能適用自住房屋優惠稅率。另為維護自身權益，於接獲相關稅務通知文件時，如有不清楚，可透過電話、傳真、臨櫃、郵寄等方式洽詢，以避免徵納雙方爭議。

總價888萬元起，就可以買到3房含車位的新成屋，2字頭輕鬆入住新北市重劃區，哪裡有這樣的好康？最近全台吹起一股「降價風」，有建商順勢推出生活機能完整，又有高鐵共構題材的「蛋殼區」低價宅，對想要省荷包的自住客來說，似乎是很好的選擇。

財經專家賴憲政在財經節目中指出，鶯歌鳳鳴重劃區有建商祭出2字頭低價宅，像是建案「三發鴻運」就規劃，每坪成交價25?26萬，總價888萬元起，最多可以有三房共41坪的空間，而且還含車位。另一個建案「和瑞微美」則規劃19?40坪，每坪成交價24?25萬，推出3房不含車位，總價758萬元起，而且不登記雨遮將不計費，低價又能擁有大空間。

鳳鳴重劃區雖然不是位於都會「蛋黃區」，但是生活機能完整，未來將有捷運與鐵路在此設站，未來將媲美「蛋白區」，因此許多專家都認為鳳鳴重劃區後勢看漲，投資客帥過頭也在節目中說他兩年前就開始與該區的一位地主接洽，強調此區很適合在桃園上班的自住客。不過房產專家Sway卻獨排眾議，認為將來還有在下跌的空間，並不適合自住客。

最近受到鬼月、颱風、股災影響，全台房價皆有下修趨勢，但是像雙北市蛋黃區就算再跌，房價也都維持在6、7字頭，一般小資族、首購族實在住不起。現在有建商在新北市重劃區推出2字頭低價宅，似乎是很划算的選擇，但是專家對此看法兩極，消費者可再多方打聽、考量。

農曆7月，一般來說是房市的淡季，許多購屋民眾忌諱在鬼月簽約、交屋，尤其今年6月初房地合一稅三讀通過，目前各地的房價出現鬆動，其中房價仍相對偏低的南市，卻仍有不少大樓新個案推出。

永慶研究發展中心經理黃舒衛表示，今年房市因房地合一稅定案前，其成交量最為低迷，儘管台南都會區今年交易量也受打房政策影響，買氣出現萎縮，但影響卻在6都中相對緩和，伴隨房地合一立法底定之後，買氣即可望緩步回溫。

黃舒衛表示，由於北部素地難求，許多建商因此轉往中南部推案。他表示，不少建商看好台南這幾年的發展，加上首購族的購屋需求，去年開始在中南部推案，果然吸引不少買主上門詢問。像是遠雄、富邦、欣陸、麗寶、寶佳、冠德、春福等，積極經營南部版圖，並順應市場潮流，針對年輕族群規畫飯店式大樓產品，搶攻新世代消費族群。

尤其是大台南地區，擁有新商圈重鎮的周邊房市，不但房價具支撐，後市更看俏，例如今年初才正式營運的南紡夢時代購物中心，距離其車程僅10分鐘內的周邊腹地，儼然成為各建商搶建大樓新個案最佳地點之一。

位於東門路三段的「煙波四季」個案，預計兩年後完工，這是新竹建商春福機構繼永康區復國一路「漾煙波」之後，在台南推出的第2個產品。

春福機構以兼營風城知名「煙波飯店」20多年聞名。該集團企業新春建設董事長鄭君璞表示，去年12月底得標地方法院旁1,600坪土地，預計明年將興建12層高的飯店，看好觀光市場，以目前兩岸的旅遊業發展來看，飯店房間數還是不太夠，目前對於這家飯店未來的經營也充滿信心，同時也在台南投資不少建案。

「煙波四季」位於仁德交流道附近，南來北往相當便捷，鄰近除了紅線公車站也有高鐵接駁站，未來的仁德轉運站與輕軌R11站，只有短短2分鐘車程，附近還有夢時代購物中心、家樂福與台南高鐵站，基地面積1,383坪，建坪29至39坪，樓層規畫地上13層、地下2層，共150戶，瞄準首購族，主推小坪數產品，兩房總價600萬到700萬元，3房900萬元起跳。

至於豪棋建設所推出的MOMA系列，向來受到不少的好評，剛完工的MOMA6，每坪開價約23至26萬，均為3房產品，訂金為10萬元、正式簽約金50萬元。基地面積約385坪，打造地上8層、地下1層，總戶數28戶的大樓產品，目前坪數規畫最小39坪、最大47坪，該社區均為平面停車位，總價897萬到1,222萬起，公設比暫訂27.8％，是極少數公設比低於30％的大樓建案。

品舜建設則從興建虎尾寮豪宅打響其知名號，首度推出大樓產品「舜之觀」個案，14層樓高、地下兩層的住宅大樓，基地面積582坪，僅有28％建築規畫，強調1層僅有1戶，總戶數僅14戶，基地位置位於裕信路、裕英街，規畫建坪126坪起，每坪開價35萬元起，總價4,410萬起。

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.在全國樓市呈現回暖趨勢的同時，土地市場卻在持續降溫。據中國指數研究院統計顯示，8月份，全國300個城市共成交土地1531宗，環比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環比減少29%，同比減少40%。在土地成交量大幅下降的同時，多地土地出現流拍。

在土地成交量大幅減少的同時，多城土地出現流拍現象。有業內人士向記者指出，8月全國300個城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多達1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。

對於多城土地頻繁出現流拍的現象，有業內人士分析認為，目前一線城市供應用地相對減少且供應的土地多位於市郊，二三線城市雖然供應用地較多，但對開發商難以產生足夠的吸引力，所以土地流拍的現象便時常發生。

美聯物業深圳區董事總經理江少傑指出，不同於樓市的紅紅火火，深圳土地市場表現相對平靜。今年1月至8月，深圳共成功出讓32宗地（不含深汕特別合作區地塊），共計89.04億元，同比大減八成。有業內人士表示，按照目前全國的推地類型來看，住宅用地供應持續減少，下半年全國土地市場或難回暖。

.招商地產最近消息不斷。

9月1日，公司發佈公告稱，招商局集團正在積極推動招商地產公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司（招商地產公司控股股東，原名“招商局蛇口工業區有限公司”，以下簡稱“招商局蛇口”）的整合工作。目前擬定的方案為招商局蛇口換股吸收合併招商地產並向深圳證券交易所申請上市。

此前數天，招商地產總經理賀建亞及招商局集團總經理助理林少斌被免職，並被認為與中央巡視組在招商局集團的巡視工作有關。

人事地震及“重大無先例重組”同時進行，讓外界關注重組後招商地產的戰略走向。

現時，招商局旗下運營地產類業務的招商地產和招商局蛇口各自有所側重，又有部分業務交叉。招商地產方面對經濟觀察報表示，“招商地產在園區開發運營方面經驗豐富，蛇口工業區在老廠房更新改造上頗有建樹。兩者的產品線都非常豐富。在主體能力做強的目標下，需要將產品線狹窄化。”

招商地產方面稱，怎樣將多種產品線形成清晰明確的戰略，是“目前重組方案中需要思考的問題”。

招商地產同時以方案尚未正式公佈為由，表示暫不能透露人事變動後重組領導班子的調整資訊，以及其他涉及未來領導班子的資訊。

進取的戰略

招商地產去年提出“一個根基，兩條新路，三片沃野”戰略：一個根基，指“繼續擴大中高端市場優勢，主要靠住宅開發增加公司利潤”；“兩條新路”，一方面是海外拓展，一方面是輕資產平臺運營；“三片沃野”包括體驗式綜合體、主題特色產業園和健康地產。

最有野心的當數“三片沃野”。這一在招商地產內部被叫做HIM的業務框架包括：體驗式綜合體，例如深圳太子灣、廈門港、青島港以及天津其他項目；主題特色產業園區，包括意庫系列、網穀系列、e城系列、創意園等；健康地產，養老公寓、養老院、大型混合社區、醫療機構等。幾乎涵蓋了所有地產業務類型。

招商地產方面對經濟觀察報澄清，“一個根基，兩條新路，三片沃野”是管理層去年根據當時的市場環境，結合招商地產的實際敲定的，“當時還沒有跟蛇口工業區整合的消息”。

但回過頭去，該戰略看准新城鎮化的契機，並有意識地提升在集團中的定位以及獲取資源的能力。

招商地產原總經理賀建亞曾表示，招商局集團在新時期強調產城融合，招商地產在此期間可發揮更大作用。

或有調整

不管去年提出之時是否知道要與蛇口工業區整合，進取的戰略使招商地產在這一輪重大重組中被看好。

一位熟悉招商地產的人士認為，雖然是招商局蛇口吸納招商地產，但顯然招商地產在土地綜合開發上能力更強，必然會在未來新公司的發展戰略和組織架構上占主導地位。

業界分析均認為，鯨吞蛇口工業區十幾平方公里的園區資產以及前海的資產，主要會對招商地產基本面帶來巨大變化。中銀國際形容，招商地產將成為“手握最大規模深圳黃金地段土儲的航母型地產企業”，亦有媒體和機構預測，招商地產將借此提前跨進千億門檻。

2015年上半年，招商局集團對“HIM”業務抓得很緊。招商地產內部人士對經濟觀察報透露，上半年，公司多次關注各地區公司對健康地產和產業園區的推進工作，強調一定要儘快做出業績。

事實上，在招商局體系中，招商地產和蛇口工業區各有所長，業務又有部分交叉。招商地產作為跨區域發展的全國房企，主要承擔大量住宅建設任務，及綜合體專案（包括住宅、小型產業園區等組成部分），同時兼有在蛇口工業區、漳州工業園區，以及其他六個園區內的綜合業態開發。而蛇口工業區作為一家有35年園區開發、建設和運營經驗的功能性企業，則重在工業地產開發及招商運營。總體而言，“蛇口工業區在整片大型產業園區開發中實力比地產公司強很多”。

上述招商地產內部人士稱，在與蛇口工業區整合的大背景下，招商地產對產業園區等地產業務類型的“突擊”頗有一番意味。

然而，隨著戰略提出者的離開，以及公司涉足多種業務條線的困難，未來“一個根基，兩個路徑，三片沃野”的戰略將面臨調整。

據瞭解，“體驗式綜合體”實質是複製深圳蛇口的“海上世界”到其他城市。目前，招商地產此前已與國內多個港口洽談郵輪碼頭的建設，發展國內遊輪經濟，打造港口綜合體。據悉，除了蛇口太子灣游輪母港170萬平方米外，今年有望落地的項目包括廈門和青島的項目。


招商地產在多個綜合體內部有開發建設小型產業園區的經驗，但與住宅開發團隊並無明確分工，“談不上成熟的團隊”。而健康地產則處於剛起步的階段，部分城市公司內的試點正在招聘新員工。

一位前招商地產中層管理者對經濟觀察報說：“招商地產的優勢在於什麼（地產業務類型）都做，但局限性也在這裡。公司對外很難說清楚自己的特點，在內部也難以明確提出什麼是業務重點，從而圍繞著這點讓大家集中精力去做。”

招商地產方面稱，健康地產，港口地產（即體驗式綜合體）等類型會繼續做下去，但整合方案中會認真考慮如何提出一個清晰的戰略，形成自身的核心產品線與核心競爭力。

8月上海土地成交面積僅15.42公頃，環比和同比分別下滑67.41%、34.15%；土地成交金額33.20億元，環比和同比分別下滑80.44%、31.80%。8月僅成交3幅市場化土地，其中位於市中心的“袖珍”地塊。


中原地產最新發佈資料顯示，8月上海土地成交量價回落。8月上海土地成交面積僅15.42公頃，環比和同比分別下滑67.41%、34.15%；土地成交金額33.20億元，環比和同比分別下滑80.44%、31.80%。

8月僅成交3幅市場化土地，其中位於市中心的“袖珍”地塊——長寧區新華路街道某地塊被大連某房企以1.22億元競得，溢價率61.95%，樓板價40871元?平方米。備受關注的楊浦區平涼社區某地塊則被陽光城以17.3億元拿下，溢價59.6%，樓板價49236元?平方米，打破今年上海宅地單價紀錄。值得注意的是，目前該地塊附近的二手房價僅為40000元?平方米左右，“麵粉”價格高於“麵包價”。

相對土地成交的慘澹，土地供應逆襲，8月土地供應面積120.62公頃，環比和同比分別上漲1492.36%、57.76%。其中住宅用地的供應達到94.78公頃，環比上漲6104.17%。

多位業內人士表示，隨著土地均價高漲、中高端住宅成交大幅上升，以及“雙降”和公積金新政等利好，9月一線城市樓市或將再度升溫。

上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示，8月土地供應和成交分別是今年以來的月度最高值和最低值，而8月土地供應的逆襲也預示著9月土地量價上行的必然趨勢。伴隨金九銀十的到來，土地市場也會迎來新一輪供應潮。

從上市房企近期公佈的銷售業績看，前8個月僅有部分房企業績不錯，如萬科、?大等銷售指標已達到7到8成，但多數房企在前7個月還未完成銷售目標的50%。

市場人士認為，目前只有一線和部分二線城市房地產銷售能保持一定高位的量價，而三四線高庫存和人流導入較少的城市房地產市場的發展前景不容樂觀〖慮到風險和利潤，更多房企仍願意選擇一線城市開發，而一線城市土地供求矛盾難以改善，地價上漲空間依然較大。

樓市步入白銀時代，房產行業整體利潤下滑。根據公佈半年報的萬科、招商等60家房企，60家房企淨利潤只有252.57億，淨利潤率8.4%，首次跌進10%。“金九銀十”成為衝擊下半年銷量和利潤的最好時機，京城多個開發商加速推盤節奏。據機構統計，今年9月份預計34個項目入市，其中20個為純新盤，14個為老專案後期，創年內供應新高。

供應：34盤項目集中入市 高端項目強勢待發

根據亞豪機構統計資料顯示，2015年9月，北京商品住宅市場預計將有34個專案入市，其中包括使館壹號院、天?金融街公園懿府、元都尚街等20個純新盤，以及包括?華·安納湖、領秀慧谷、龍湖長城源著等在內的14個老項目後期。這一開盤量也將標齊今年入市量最高的5月份，再度創造年內供應“小高峰”。

近期，房企進入中報密集發佈期，其中大量房企出現淨利潤下滑，下滑幅度甚至超過50%。亞豪機構統計分析認為，房企利潤下滑的主要原因在於房地產行業整體景氣指數偏低，尤其是二三線城市房地產銷售緩慢。因此隨著一線城市銷售情況的不斷回暖，全國佈局的房企多會選擇加快一線城市推盤節奏，以一線城市的銷售來彌補整體利潤的缺失。

2015年被稱為北京房地產史上的“豪宅元年”，高端市場自然不會錯過此次樓市盛會。據統計，34個預計入市項目當中，別墅項目佔據5席，高端公寓項目有入市預期的則多達6個，另外受到稀缺地理位置影響的市區老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區老項目也出現上調價格的現象，逐步邁入高端物業陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項目們大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

業內分析，雖然以北京為代表的一線城市房地產市場逐步回暖，但隨著土地成本不斷飆升，以及供地不足的現狀使得未來整體供應節奏趨於緩慢。受到這兩方面因素的影響，預計在即將到來的傳統銷售旺季“金九銀十”，北京商品住宅供應將出現一個年內“小高峰”，但也難以出現太大突破。

庫存：維持在七萬套高位 新老專案紮堆入市

記者從亞豪機構獲悉，截至8月28日，北京新房庫存維持在72000套上下（扣除自住型商品房），雖然比去年高峰期的8.9萬套有所下降，但仍遠高於庫存低谷期的5.7萬套。其中，朝陽區約有9400套居首，大興以7900套位列第二，密雲、房山、昌平、通州庫存均在7000套之上。

另據機構資料統計顯示，2015年8月（截止8月26日），北京商品住宅市場共有30個項目入市，相比上月增加4個。30個專案共新增住宅產品4965套，預售許可面積52萬平方米，環比上月同期均減少21%。8月份僅有1個自住房項目入市，扣除自住房影響後，8月新增供應為4221套，環比增長8%。


高庫存背景下，政策利好無疑為今年的“金九銀十”去庫存添加助力。尤其是8月31日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行三部門再度下調二套房公積金貸款首付比例，宣佈自今年9月1日起，這一首付比例由原先的最低30%降低至20%。對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：公積金貸款政策再放寬，將進一步鼓勵改善型購房需求的進一步釋放，提振“金九銀十”的市場交易，在年底前盡可能消化現有庫存；但是由於公積金貸款上限較低，降低首付作用有限，主要將促進中低價位房產交易，對高總價大戶型房屋的影響微乎其微。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，新入市項目的快速去化說明目前市場需求仍較為旺盛。

而受到這部分認購產品逐漸進入簽約階段，以及再次降息對於購房需求的進一步刺激。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好五次降息四次降准之後的跑量去庫存的“視窗期”，增加“金九銀十”銷售業績在全年的比例，防止市場環境在第四季度末出現變化而導致企業被動推盤的局面。另外，還應積極去庫存，不要戀戰，儘快實現銷售業績回升。

8月15日開始執行的北京通州區加強版“限購令”，產生了兩極分化的市場效應。

一方面是二手房以及普通商品房市場的快速降溫。根據中原地產研究部統計資料，2015年8月通州二手房簽約1423套，環比7月的1980套減少28%；8月通州普通住宅簽約1059套，環比7月的1771套下降40%。

另一方面是限購範圍外的公寓產品量價齊升。中原地產統計資料顯示，2015年8月通州公寓成交962套，環比7月上漲214%，接近千套的月成交量也是歷史最高紀錄。另有資料顯示，在執行“限購令”的第一周，通州公寓成交均價為27490元/平方米，環比限購之前一周上漲12.2%。

《中國經營報》記者獲悉，在執行“限購令”的第一周，富力運河十號公寓產品成為當周北京樓市銷售冠軍，該項目開盤第一天最高價達到4.1萬元/平方米，目前售價在4.2萬元/平方米左右，相比2015年3月的2.8萬元/平方米飆升50%。

另外，通州“限購令”也讓不限購的燕郊房地產市場進一步雞犬升天，一些樓盤已從去年8000元/平方米的價格漲到目前1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米的水準。

通州區“限購令”公佈以後，市場傳言河北廊坊“北三縣”(指三河市、香河縣、大廠縣)也將隨之限購，“燕郊將劃入北京”的傳言也沉渣泛起。本報記者致電河北省設立在燕郊的京津冀協同發展辦公室，但未能獲得對上述傳言的官方回應。

公寓項目量價齊升

也許是受到8月14日通州區“限購令”發佈當晚8個專案連夜開盤並且熱銷的啟示，通州公寓項目也打起“限購牌”刺激銷售。

8月15日，位於通州區經海路涼水河之濱的珠江四季悅城項目，就對到訪客戶宣稱，9月通州商住公寓項目或許也將被拉入“限購令”，並於“限購令”執行滿一周的8月22日趁機加推50套房源，取得了“45分鐘熱銷8000萬元”的成績。

富力運河十號是“限購令”執行第一周通州房地產市場風頭最勁的項目，196套的成交量排在全北京市房地產市場成交量排行榜第一位。據記者瞭解，該專案一期少量大戶型產品對外報價已至5萬元/平方米，即便如此，還需找關係才能真正成交。

位於通州運河核心區的綠地悅公寓項目，已在2015年4月轉手給中根資產用於回籠資金。記者獲悉，當時綠地公寓專案整體售價約為2.5萬元/平方米，經由中根資產包裝後再銷售，目前的售價在3.5萬元/平方米左右。

在50年產權公寓產品紮堆的通州運河核心區，保利大都匯一期藝術公寓和創意辦公產品均價也在3.5萬元/平方米，而華業新北京中心的公寓型產品目前售價在3.3萬元/平方米~3.9萬元/平方米。

偉業我愛我家市場研究院的資料顯示，8月15日至21日“限購令”執行第一周，通州區域商住公寓成交282套，環比限購前一周上漲53%；商住公寓成交面積2.29萬平方米，環比限購前一周上漲83.2%；商住公寓成交均價為27490元/平方米，環比限購前一周上漲12.2%。

亞豪機構副總經理高珊認為，在通州區“限購令”未蔓延到商住專案之前，這類產品的成交熱度仍會繼續走高。

那麼，通州區會限購商住項目嗎？亞豪機構市場總監郭毅則表示，從市場現狀和未來通州區域發展來看，商住專案列入限購範圍有些不切實際，“通州新城規劃的目的就是為了把一些核心的產業轉移過來，如果連商業和辦公項目都限購的話，那對通州的產業引進將非常不利。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告誡購房者，在選購商住專案時要慎重，一方面商住項目使用的是價格較貴的商業用電和商業用水，持有使用和維護成本較高，另一方面商住房交易稅費較高，不利於後期出手套現，未來房產稅的征繳商住房也是首當其衝。

燕郊樓市“雞犬升天”

燕郊樓市可能是最會看北京特別是通州“臉色”的一個市場。通州“限購令”的執行，一時間樂壞了燕郊的開發商。

據記者瞭解，位於燕郊核心區的上上城理想城，去年的價格是8600元/平方米，8月的成交均價已達1.4萬元/平方米；港中旅的項目2015年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米，8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。

天洋城4代是燕郊目前最火的專案之一，目前號稱沒房可賣，其實也是善於炒作。一位銷售代表介紹，該項目去年還是10500元/平方米，2015年春節之前全部封盤，到3月漲到11500元/平方米賣了一批；此後，受到北京地鐵通燕郊消息的影響，5月又封了一次盤，然後漲到12500元/平方米；7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息，當月開盤的一棟樓3小時售罄，均價達到1.6萬元/平方米。

潮白河孔雀城位於大廠縣，一位元銷售人員告訴記者，該專案開盤均價在1萬元/平方米的孔雀城學府瀾灣已經售完，8月份新開盤的兩棟樓所剩的房源也不多了，一些好的房源需加價15萬元才能拿到。

中原地產首席分析師張大偉表示，通州房地產市場受到嚴格監管，導致鄰近燕郊、大廠等地樓市也陷入炒作，實際上這些地方基礎設施並沒有太大改善；燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米，現在北京大興、房山、通州一些房子也不過2萬元/平方米左右，這樣的價位是浮誇的、存在炒作的。

北京市房地產協會秘書長陳志也認為燕郊樓市被過度炒作，因為大部分到燕郊的購房者都是為了解決自住問題，早期置業的一些人可能會認為燕郊有投資價值，但現在燕郊市場供應量不斷放大，其實已經沒有太大的價值提升空間了。

來自中原地產研究部的資料顯示，截至2015年8月20日，燕郊市場年內新增住宅套數高達11516套，這一資料相當於2015年通州商品房供應量的14倍；2015年全北京的商品房供應量為22655套，僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮，2015年燕郊的供應量就相當於全北京的一半。也就是說，本來應該是買方市場的燕郊樓市，被炒作成了隨著通州樓市行情水漲船高的賣方市場。

商住房預售證被管控

未來，通州和燕郊樓市的行情將如何演繹？

張大偉認為，通州“限購令”的影響將在9月更加明顯地表現出來，預計二手房成交量將下調至千套以內；新建住宅成交量將在六七八月連續突破千套以後，再次回到500套左右，市場進入量跌價穩階段。

對商住專案，通州某專案銷售負責人認為，放緩商住房預售證的發放，是北京市住建委調控的主要手段；目前，通州只有少數幾個商住專案獲得預售證，預售證受到管控的項目至少有6~10個，因此雖然市場行情不錯，但一些項目不是無房可賣，而是想賣的不能賣。


該人士還認為，暫時受到管控的商住專案未來也將陸續入市，如果通州“限購令”不波及商住項目的，第三四季度通州商住公寓市場還將持續升溫、還會有一定幅度的價格上漲。

對於“北三縣”房地產市場，在不跟風通州區“限購令”的大前提下，上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來“北三縣”房價上漲動力還會繼續增加。

不過，嚴躍進也提出，房地產稅的即將推出是“北三縣”投機性購房者的痛點，因為到燕郊等地買房的群體，很多都持有多套住房，房地產稅的即將推出將削弱“北三縣”樓市的投資價值，進而抑制炒房行為。

據《勞動報》報導，在二手房市場交投轉淡的當下，客戶購買學區房的熱情絲毫不減。據調查，8月以來，學區房交易火熱的徐匯、靜安區域目前處於房少客多的狀態，房東心態普遍良好，看漲意願強烈。報價一輪高過一輪，整體房價較7月上浮5%-8%，對口重點小學的學區房最高單價飆至10萬元。

上海中原地產一師附小分行的孫經理介紹，對口一師附小的學區房單月掛牌量一般在6-7套左右，長期供不應求。“上周門店成交的一套三和花園三房，房東報價600萬，而上月同類型房屋成交價在530萬，而且該套房朝向不佳（東北朝向），但即便如此，該套房掛牌後第三天就被客戶買走。”

而 對口徐匯區匯師小學的學區房同樣價格不菲。業內人士表示，由於整體掛牌量下降2成左右，房東頻頻上調價格，漲幅高達10%。例如，8月初掛牌的一套凱旋花苑兩房，房東掛600萬元，但第二天就將報價上調至660萬元。對口匯師小學的次新社區價格漲得最快，像東方曼哈頓均價達到7-8萬/平方米，較六七月上漲了近1萬/平方米。


此外，對口重點小學如一師附小、匯師小學的老公房，如中原新村、玉蘭花苑等，由於需求量較大，價格仍在不斷上漲，平均單價在8-10萬/平方米。例如，一師附小分行近期掛牌一套金家巷28平方米一房，房東報價280萬，折算後單價在8.6萬/平方米；而匯師小學分行掛出一套位於裕德路66弄的社區房，為31平方米的一房，房東報價300萬，折算下來單價接近10萬/平方米。

上海中原地產研究諮詢部高級研究員孫黎表示，學區房受追捧遭瘋搶的背後折射出各區的教育資源配置不均，如今家長對於孩子的教育越來越重視，不惜花重金購置學區房，房東趁機哄抬房價，不乏出現天價學區房，給購房者造成看漲壓力。另一方面，近年來各區重點小學的入學政策逐步收緊，對於戶口所在年限、使用次數、家庭成員等規定更為嚴格，無形中給購房者產生緊迫感，不少家庭抱著晚買不如早買的心態提前入市，使得學區房供需矛盾日益突出。

新鴻基地產（00016）將於本周四（10日）公布截至6月底止全年業績，由於入賬的發展物業利潤減少，核心純利預期將倒退。彭博綜合數據，預期新地年度核心純利201.1億元，按年倒退6.1%，但推算下年度核心純利將回升22%。

星展唯高達發表報告，預料新地期內物業發展利潤減少34%，預測本年度核心純利188.99億元，跌11.7%。該行給予新地買入評級，目標價140元，並指新地股價在過去兩個月已下跌25%，按每股資產淨值（NAV）預估190元及上周五收市價94.65元計算，折讓幅度達50%。假設香港樓價大跌30%，市價折讓幅度亦僅34%，相信新地現價已很大程度反映潛在負面因素。

星展唯高達認為，新地公布業績後，主要股東郭氏家族或會增持股份，將對該公司股價造成支持。

大和資本預期，新地年度核心純利為178.2億元，下跌16.8%。該行認為，新地本年度業績因欠缺大型樓盤落成而出現倒退，但明年及往後盈利的可見度增加，營收情況將較好，對於長期投資者，環球股市疲弱已導致新地股價降至非常吸引的水平，維持新地買入評級及目標價159.2元不變。

內地樓市乍暖還寒，一線及個別焦點城市開始回暖，但其他城市市況仍有隱憂，銷情疲弱、庫存囤積繼續是發展商的主要煩惱，為保資金鏈，發展商實行現金至上（Cash is King）宗旨，分析員指出，現時內房企業扭盡六壬增加現金流，例如分拆業務上市和資產證券化等，其中最主流的是發行境內公司債，今年內房發債金額相對去年全年已大增近10倍。因此，對內房現金流水平毋須過分擔心。估計日後內地開放房託基金（REITs）上市後，將會引發下一輪吸水潮。

受惠人民銀行去年11月以來連番減息降準，以及內地債券市場逐步放寬，加上海外融資成本日漸攀升，以及人民幣貶值，今年內房發行境內公司債的情況明顯上升。

中原地產研究部統計資料顯示，今年來有超過60間上市內房股（包括A股上市）實行境內公司債計劃，涉及資金規模高達2500億元（人民幣．下同），相較去年全年僅有15間公司獲准發行境內公司債，債券總額僅235億元。

分拆房託將成新趨勢

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，近期內房最主要獲取資金的途徑，除物業銷售外，便以開通不久的境內公司債為首要方法。就條件而言，現時近乎所有在港上市內房均能取得中證監批准發行公司債；發行境外債的融資成本約10厘，而近期部分內房境內債成本已降至約4至5厘，有助改善融資成本。下半年內房現金流取決於樓市情況，若A股繼續下跌，必然影響樓市表現。

交銀國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰表示，內房現流行發行境內公司債，但由於設有最多發行資產淨值40%的限制，如企業規模不大或持有資產不多，便難以借取大額資金。此外，推動資產證券化計劃或回歸A股上市也是不錯的方法，加上預期人行年內將會再度減息降準，不擔心內房現金流。

世茂房地產（00813）7月獲准推出「博時資本—世茂天成物業資產支持專項計劃」，為內地首個將物業管理收入資產證券化的計劃。杜勁松指出，現時資產證券化的市場規模仍很細，若房託基金上市有望在明年開放，便會加速市場規模擴大。謝騏聰透露，現時已有多宗資產證券化的計劃在推進，相信未來分拆房託將會成為新趨勢。


進銷售旺季 內房龍頭股看好
文匯報

受惠於內地政策推出，內房商上半年賣樓成績理想，特別是一線城市的表現更為亮麗，令內房股上半年業績令人滿意，內房龍頭股華潤置地(1109)、中海外(0688)、?大地產(3333)等表現都理想，下半年向來是內房銷售旺季，加上利好政策推出，表現令人期待。

潤地中海外?大業績驚喜

總結內房成績，華潤置地上半年純利升26.6%至64.5億元人民幣，撇除物業重估的核心純利達50.2億元人民幣，按年大增31.8%；而另一龍頭中海外，純利按年亦升20.1%至163.2億元；而升幅較好的?大地產，上半年純利升33%至94.3億元人民幣，佔2015年上半年集團的97%，收入為753.7億元人民幣，升幅較少的萬科企業(2202)純利48.46億元人民幣，按年升0.8%。

息口變化是其中一個影響內房股的因素，在央行減息降準下，內房銷售明顯改善，上半年整體銷售情況樂觀，華潤置地上半年實現簽約額370億元人民幣，按年升44.7%；中海外上半年合約銷售額按年升17%至854.5億元，而下半年，管理層亦看好銷情，將合約銷售額目標1,680億元，上調至1,800億元。

政策利好 房地產市道回暖

在政策利好的情況下，內地樓市回暖，銷售有明顯增加，特別一線城市的銷售更明顯上升，內地公佈8月份內地100城新建住宅，均價按年升0.15%，環比升0.95%，16個月以來首次出現「雙升」現象。另外內地日前又下調申請住房公積金委託貸款購買二套房的最低首付比例至20%，為內房「金九銀十」的傳統銷售旺季銷情打了一劑強心針。

人幣貶值 需防房企外債風險

但令人憂慮的是人民幣接連貶值，對內房外債帶來壓力，耀才證券研究部經理植耀輝指，內房上半年業績不錯，一線城市銷情暢旺，加上內地推出不同措施對發展商有利，但他提醒，人民幣貶值令內房企業帶來外債風險，細價內房股目前前景未明朗，依然未適合投資，加上目前內房股價受大市影響，下挫亦難避免，如長線內房投資者可留意較大市值的股份，如中海外等會較保險。

新鴻基金融財富管理策略師溫傑則看好內房板塊未來走勢，他指人民幣貶值雖對內房的外債帶來壓力，但並非每一間內房企業外債比例都高，因此可以選擇一些外債較少的內房股投資，如中海外及華潤置地。

零售淡風 英皇珠寶每月70萬短租半年

零售業步入寒冬，核心區舖租跌勢加劇。消息指，英皇珠寶鐘錶（00887）承租的銅鑼灣羅素街單邊舖王，剛以月租70萬元，以短租形式續租半年，較前租大跌7成，為租金跌幅最大舖位。

近期銅鑼灣羅素街舖租跌勢停不了，新近再有租金急跌個案。羅素街59號地下B1至B3號舖位，由英皇珠寶鐘錶租用多年，該舖位處羅素街及波斯富街交界，人流暢旺。有傳英皇於兩年前，曾以10億元向業主兆安李太洽購，呎價達67萬元，可謂區內舖王。

業主250萬放租 無人問津

該舖位面積約1,500平方呎，英皇租用主力售賣卡地亞手錶，租金每月250萬元，租約至今個月約滿，較早前，該集團表明不續租，將於短期內遷出。

不過，據消息指，業主原以每月250萬元放租，但一直無人問津，最終業主與英皇達成協議，讓英皇以短租形式承租半年，至明年3月，而月租減至每月70萬元，較對上租約下跌達72%，為近期核心區一綫舖位租金下跌最大舖位，亦是羅素街罕見短租個案，惟相信因是次以短租形式續約，租金水平較長租約便宜。

市況差 太子鐘錶獲減租21%

自從上星期英皇集團宣布旗下5個舖位減租3成後，帶動周邊舖位租客與業主商議減租。據悉，羅素街58號多層樓面，現由太子珠寶鐘錶租用，2013年該品牌以每月290萬元，續租物業7層樓面，合共4,800平方呎。

太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示，有見市況轉差，近日向業主提出減租要求，結果獲對方接納，月租減至每月約230萬元，減幅約21%，暫維持1年，若明年市況轉好，業主不排除回復舊租。

鄧鉅明指出，集團8月份生意下跌近3成，看不出年內市況有任何轉機，故需要從減省成本上着手，希望業主減租共度時艱。

羅素街今年舖租明顯下挫，先是6月份，地段分別錄得續租及新租個案，租金下跌高達4成，如金朝陽中心地下舖位，獲Rado手錶以每月150萬元承租，較前租金每月250萬元下跌40%。而上星期，羅素街大地主英皇宣布，把旗下舖位租金全綫減3成，其中位於羅素街8號退租的舖位，獲卓悅以每月160萬元承租，新租跌42%，連同新近成交，單計近3個月，羅素街已錄得10宗舖租下跌個案，幅度由21%至72%。

市建局筲箕灣西灣河街重建地盤明截標，屬本年度首幅出售的港島住宅地，因鄰近港鐵站及設有商舖，料市場反應熱烈，標書有望突破20份，打破當局紀錄，估值逾4億元。

標書有望達20份新高

上述的住宅地盤位於西灣河街9至11號及15號，附近不少舊樓已重建發展，包括地盤北面的單幢住宅西灣大廈，地盤佔地約7,662平方呎，可建總樓面面積約6.42萬平方呎，市建局預計可以興建約120伙私人住宅。

除了住宅之外，項目地舖等商業樓面面積，涉及約6,458平方呎。而地皮估值約4.49億至6.24億元，樓面地價約7,000至9,723元。由於項目所需的投資金額有限，故除了長實地產（01113）及新地（00016）等大型發展商外，還有不少收購舊樓發展的中小型發展商，例如金朝陽（00878）、德祥地產（00199）、陳樹渠家族及大鴻輝等。

青山公路地周五截標

另外，中資萬科置業（香港）、保利置業（00119）、世茂（00813）及中國海外（00688）等，亦有遞交意向書，意向書總數達38份，打破當局紀錄，預計標書數量亦會創新高。據悉，當項目的銷售收入達12.7億元，中標財團便要跟市建局分紅。

至於本周五截標的另一幅住宅地，則位於青山公路（青山灣段），可建樓面面積約11.46萬平方呎，估值約4.81億至9.74億元，樓面地價約4,200至8,500元。

內地樓市現回暖跡象，土地市場卻表現兩極，成交量大減逾三成。中國指數研究院統計顯示，全國300個城市上月成交土地金額1,341億元（人民幣，下同），環比減少17%，同比減少19%。在土地成交量大降同時，多地出現流拍。業內人士分析，主要由於一線城市供應用地相對減少，且供應的土地多位於市郊，二三線城市雖供應較多，但對開發商吸引力不大。

消息指，300個城市上月共推土地2,610宗，當中錄得成交有1,531宗，流拍土地佔1,079宗，其中，流拍的住宅用地佔335宗。成交面積5,389萬平方米，按月跌29%，按年減少40%。

在出讓金方面，全國300個城市土地出讓金總額為1,341億元，環比減少17%，同比減少19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為1,008億元，環比減少11%，同比增加11%。

樓面成交價同比升3成

在成交價格方面，全國300個城市成交樓面均價為1,360元/平方米，環比上漲12%，同比上漲29%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為2,314元/平方米，環比上漲3%，同比上漲57%。

在溢價率方面，全國300個城市土地平均溢價率為16%，較上月下降3個百分點，較去年同期上升7個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率21%，較上月下降4個百分點，較去年同期上升7個百分點。

深圳首8月土地交易減八成

即使在樓價瘋漲的深圳，土地交易亦見回落。今年1月至8月，深圳成功出讓32宗地（不含深汕特別合作區地塊），共計89.04億元，按年大減八成。

而中原地產數據顯示，8月上海土地成交面積僅15.42公頃，按月及按年分別跌67.41%、34.15%；土地成交金額33.2億元，按月及按年分別跌80.44%及31.8%。

相對土地成交的慘淡，土地供應逆市大增，8月土地供應面積120.62公頃，按月及按年分別漲1,492.36%、57.76%。其中住宅用地供應達94.78公頃，按月漲6,104.17%。

上海中原研究諮詢部高級經理龔敏判斷，8月土地供應和成交分別是今年以來的月度最高和最低值，而上月土地供應的逆襲，也預示9月土地量價必然上行。隨著「金九銀十」到來，土地市場會迎來新一輪供應潮。

　　新盤戰持續，發展商於推盤時亦不敢怠慢，市場矚目新盤東涌東環II昨再度「添食」，為第三度以原價加推，涉一百伙，其中包括首推的連平台特色戶，整批折實呎價一萬一千七百七十三元；市場指，該盤累收約一千五百七十票，超額逾五倍。

　　近期有多個細價盤推售，惟主打中小型戶的東環II，亦承接去年底推售一期時的氣勢，獲大批準買家追捧。項目日前火速沽清三百二十八伙後，發展商隨即加推一百五十伙應市，市場反應正面，昨日發展商再度加推一百伙，為第三度以原價加推。消息指，項目加推戶三日累收約一千五百七十票，超額逾五倍，並料在日內公布銷售安排。

　　新地副董事總經理雷霆表示，項目市場反應理想，繼早前首批單位錄理想銷情後，集團隨即加推一百五十伙應市，即錄收逾千票，故再度原價加推，以應付市場需求。新推的價單涉一百伙，平均呎價為一萬三千二百二十八元，扣除原有一成一的即供最高折扣，折實平均呎價一萬一千七百七十三元，該批單位的定價稍高於上一張價單，由於當中包括了十三伙的特色單位，強調屬原價加推。

　　該集團代理助理總經理胡致遠補充，新推出包括有一房至三房戶型，其中八十七伙為標準分層戶，另有十三伙為特色單位。是次包括首推的兩房及三房海景單位，其中第二B座零一室，面積四百五十二方呎，折實約五百二十餘萬起。另一房單位的折實入場價約三百九十餘萬，與上兩張推出的價單相若。

　　設於九龍站商場的示範單位，連日亦吸引不少睇樓客直往參觀，其中亦不乏年輕家庭客及投資者。睇樓客鍾先生表示，現居於天水圍，看好區內未來發展，故打算購入項目兩房單位，暫未有決定投資或自住，未有擔心項目位置較偏遠，指「有投資價值就會買」，惟有感現時股市波動大，會詳細考慮後再作打算。

　　另外，為內地買家的李先生表示，打算購入項目的兩至三房單位，未有決定投資或自住，雖然近日股市波幅大，惟認為只要有足夠的資金投資，則對入市決定影響不大。而項目亦有為外地買家提供七成的辣稅回贈，李先生指該優惠對外地買家較為吸引。

　　市場人士料，受到多個大型新盤開售所影響，市場繼續由新盤所主導，而發展商於推盤時亦較為保守，均以貼市價推出搶吸市場購買力，再加上提供多個折扣及稅務優惠，因此吸引不少上車及投資客入市，料短期內資金將繼續流向一手市場，而二手屋苑成交將會持續受壓。

　　東環II為臨海項目，共提供九百三十二個單位，設一至三房間隔，面積介乎三百七十八至六百四十五方呎，主打中小戶型，其中，兩房戶佔比例最多，約有四成五。預計項目關鍵日期為一六年十二月。