潤隆（1808）8月在總銷上看60億元「國賓官邸」開始入帳下，單月營收衝上20.29億元、年增7.2倍；宏普在「宏普新邑」交屋認列下，單月營收達3.21億元、年增1.3倍。潤隆下半年入帳行情啟動，總銷55億~60億元的「國賓官邸」在8月開始挹注營運，推升公司單月營收衝鋒。累計潤隆今年前八月營收達29.38億元，較去年同期26.86億元成長9.3%。

潤隆表示，總銷上看60億元的「國賓官邸」銷售達九成，在8月入帳逾19億元，預計9、10月持續貢獻，接下來也將是業績高峰期。潤隆昨（7）日除息、配發4元現金股利，昨股價收在23.95元，上漲0.65元，邁向填息之路。

潤隆建設表示，除了「國賓官邸」貢獻外，8月還有「國賓伊頓」兩戶挹注，該案仍有10多戶成屋可銷售，將是未來潛在業績；法人表示，潤隆今年在兩大案貢獻下，全年營收估達55億元上下，每股稅後純益（EPS）有機會達5~6元，創九年來新高。

宏普8月在新案交屋入帳下，單月營收達3.21億元、年增1.3倍。累計前八月營收達35.9億元，較去年同期20.65億元增加73.7%。宏普表示，8月主要入帳個案為「宏普新邑」。

宏普目前暫定第4季有總銷16億元「宏普光年－世界館」（已完銷）、15億元「宏普光年－領袖館」（銷售達八成），桃園八德總銷28億元的「宏普之星」（銷售達95%）等三大案完工。

以實價登錄資訊統計，今年上半年全台總價超過億元的土地交易僅345件，較去年同期腰斬，顯示土地市場交易衰退遠較房屋市場更鉅，六都中的新北、桃園、台中與台南年減逾五成，萎縮最為嚴重。

由於房價高檔滑落，建案銷售率未見好轉，建商對於取得土地的態度更為保守，紛紛以促銷餘屋、縮小推案規模成為主要經營策略，土地取得上也多以合建、處分非核心土地取代購地，而農地政策也澆了非都會區的土地交易冷水。

今年上半年全台億元土地交易件數僅345件，不但不及去年上半年773件、下半年746件的一半，六都中僅有土地交易件數較小的台北市，年減30.8%衰退幅較小，高雄則衰退了四成，其餘四都均有逾五成的衰退。

以大台北地區觀察，重劃區房屋買盤停滯、推案信心潰散讓不少地區土地交易量急縮，去年上半年重劃區題材熱炒的林口、淡水與五股億元土地尚有42件、17件、8件成交，今年上半年分別僅剩7件、6件、0件，相較下，三重、新莊土地交投熱度則相對穩定。

桃園航空城、農地政策雙利空更重創桃園的土地市場，去年上半年大園及蘆竹還有22件及20件億元土地成交，今年上半年僅剩3件及1件，即使土地交易較熱絡的桃園市及中壢，也都有三至四成的衰退幅度。

今年以來建物買賣移轉件數衰退約18%，具有開發價值的億元土地衰退幅度逾五成。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，台灣房市走入盤整期，產品的優劣是決勝的關鍵，因此中南部房價基期相對低，有開發潛力的地段，如高鐵沿線、重大公共建設周邊的土地開發等，還是會吸引建商南下評估。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房價高檔滑落修正，但原物料的土地價格未見同步滑落，目前的房價顯然不足以支撐土地價格，土地交易自然就會降溫。

建商推案 轉進非都會區

近幾年由於資金外溢，不少建商也轉進非傳統都會區推案，加上農地交易與觀光議題發酵，具有題材的非都會區土地市場熱絡，如今在房市不景氣中，各地億元土地的交易規模也呈紛歧走勢。如新竹縣市、嘉義、雲林等地億元土地，交易件數萎縮嚴重，只有彰化縣土地市場交投相對熱絡。

實價登錄資訊顯示，今年上半年新竹縣市億元土地成交合計僅6件，比去年同期48件大幅減少近九成；此外，如嘉義、雲林、宜蘭等過去曾因交通建設、觀光開發題材而吸引投資人與建商搶進的區段，今年以來大型土地交易幾乎急凍。

相較下，彰化縣則為全台各縣市土地市場交易最穩定的區域，今年上半年億元土地成交28件，與去年上半年及下半年26件及28件相較，仍維持穩定，房地產業者認為，除了大台中生活圈成熟產生資金外擴的效應外，彰化市、員林鎮的住宅建地開發、年底高鐵將通車的田中，以及工業區設廠需求及非核心商圈的大型農地，仍吸引一定土地買盤進駐。

為了解決廠商缺地問題，經濟部工業局年初針對閒置土地，啟動「收回大作戰」。至今，812公頃中媒合了233公頃，近四分之一。值得注意的是，前十大閒置土地，十家中有八家廠商有脫手意願，反映出總體景氣。

工業局組長陸信雄表示，近年開發新的園區時，環評時常被質疑「舊的閒置土地不處理，為何還要開新的？」社會輿論對閒置土地多有質疑。過去工業局詢問廠商活用計畫，但以前土地採賣斷制比較多，廠商對用地計畫保密到家，公部門沒有政策工具可以處理。

陸信雄說，直到今年工業局推出「產業用地政策革新方案」，配合各種財稅手段，終於讓廠商感到「政府是玩真的」，態度有所改變。

工業局表示，年初時全台共有812公頃閒置土地，半年過後，共媒合311案、面積約233公頃。若以用途來看，出租建廠最少，約20案、面積8.6公頃。自行使用第二，約60案，面積42.8公頃。出售建廠比例最高，約134案，面積共112公頃。

陸信雄表示，「讓廠商會有感覺」的政策工具，包括加徵五倍維護費及限縮貸款成數與提高利率。以小規模廠商為例，一千坪以下每個月維護費約300元，將提高六倍。宜蘭縣、嘉義縣政府更配合工業局，提高五倍地價稅，如從50萬變成300萬。

另外，央行認同政策理念，要求民間銀行提高貸款成數，只要在列管名單上的廠商，若兩年內沒有完成運用，貸款成數將降低，最多只給五成，利率也將拉高。「這點讓廠商壓力很大，等於兩年後要拿出一筆現金還給銀行」。

陸信雄表示，十大閒置土地中，除了一筆無意租售，一筆有建廠計畫，其他八筆都有意脫手。每個個案都不太相同，有些廠商買地用來當儲備用地、有些原本有建廠計畫但未實施，也有公司是過去景氣好，買地買很大，現在倒閉了，較難處理土地。

土地收回 有套監督機制

國家推動生產力4.0，工業區也將有「園區4.0」。經濟部工業局表示，未來將持續推動閒置土地收回活化，名單將採滾動式檢討，並會結合大數據分析。未來將建立「土地流」觀念，讓土地活化，提供通路讓企業尋找。

工業局組長陸信雄說，閒置土地是指持有超過三年都未使用的空地。政府輔導廠商可以自行使用、出租或出售。若廠商未能在兩年內完成使用，產業用地政策革新方案通過後，政府將有權力以市價強制收買。另外，為了避免廠商「打假球」、找親朋好友來接手土地，工業局也立下了六個月內要取得建照、兩年內完成建廠的規定，才會被視為完成使用。

陸信雄表示，目前企業多有「五流」，人流、物流、商流、資訊流與金流。土地是重要生產因素，過去卻常被綁死。未來將持續推動閒置土地收回，名單也是滾動式檢討。像這半年雖然媒合了233公頃，但因為又有新的土地滿三年，仍有651公頃土地。

新成屋銷售不易，上櫃建商亞昕國際（5213）的建案「天地昕」及「采匯」餘屋，改委託當地房仲業者進行銷售，「星空樹」餘屋也自行銷售。亞昕表示，第4季仍會在林口推出「昕世代」小坪數個案，且已完銷的「向上」年底開始交屋，為今年業績主力，海外馬來西亞麻六甲開發案，預計今年底或明年上半年申請建照。

房市不佳，建商餘屋去化速度相當緩慢，亞昕林口「天地昕」還剩20戶餘屋，可售金額約15億元，新莊頭前重劃區「采匯」也有12戶餘屋待銷售。

亞昕副總經理沈政毅表示，「天地昕」因規畫上百坪大坪數，在目前市況下，20戶餘屋皆尚未售出，目前該案已委託當地各房仲業者，並搭配零星代銷進行銷售；另外，林口「星空樹」案先前已銷售近8成，目前也改由亞昕自行銷售。

因「天地昕」及「采匯」餘屋去化不佳，亞昕第2季每股虧損0.03元。沈政毅指出，總銷26億元的新莊「向上」案已完銷，目前申請使照中，預計10月取得使照、11月產權登記，12月即可交屋，因屋主大多會趕在新制上路前交屋，該案將是今年業績主要來源。

在新推案方面，林口「昕世代」案已取得建照，預計今年第4季推出，將規畫20坪上下小坪數產品，預估總銷金額逾10億元。

財政部國稅局表示：依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房地，如已辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者，縱持有該房地未滿2年即出售，仍可排除課徵奢侈稅，惟實務上常見民眾因誤解「辦竣戶籍登記」規定，而遭稅捐稽徵機關補稅處罰，請民眾特別留意！

該局舉例說明，轄內甲君(單身)以6,650,000元出售持有未滿2年之房地，未依規定報繳奢侈稅，經該局查得甲君雖僅有1戶房地，且持有期間無供營業使用或出租，惟未於該房地辦竣戶籍登記，不符合前揭規定要件，乃予補稅處罰。甲君不服，主張誤以為可依土地稅法規定，將其母親戶籍遷入，即符合自用住宅規定排除課徵奢侈稅，並無漏稅意圖。案經復查、訴願及行政訴訟均遭駁回，並告確定在案。

該局進一步說明，奢侈稅條例對自住房地的定義與所得稅、土地增值稅等利得稅，或房屋稅、地價稅等持有稅並不一致，故該條例所稱「辦竣戶籍登記」的對象，只限所有權人、配偶或未成年直系親屬，並不包括所有權人或配偶的父母、祖父母等直系尊親屬，故納稅人倘出售持有未滿2年，且僅有所有權人或其配偶的直系尊親屬設籍在該處的房地，仍無排除課稅的優惠。

該局特別提醒民眾，為避免民眾因疏忽或混淆奢侈稅申報條件而遭補稅處罰，已將應申報之房地銷售類型，作成「銷售房地奢侈稅自行檢查表」建置於該局官網，民眾可於出售持有未滿2年不動產時，先自行仔細檢視是否符合免稅規定，以免漏報遭查獲而補稅處罰。

南區國稅局表示，暑假快結束了，學校即將開學，學生於申請學校宿舍時，其註冊所繳納的宿舍費，於綜合所得稅結算申報時，若採列舉扣除額方式申報，可加計於房屋租金支出，家長或學生應妥為保存註冊收據影本等相關資料。

該局進一步說明，納稅義務人及配偶與受扶養直系親屬就讀於國內各級學校，註冊時繳交之宿舍費，未在「教育學費特別扣除額」項下列報部分，可憑註冊時繳交之宿舍費或學費(宿舍費應明確劃分)收據影本，列報房屋租金支出列舉扣除額，每一申報戶每年扣除額以12萬元為限，但已申報有購屋借款利息者，不得扣除。

國稅局特別提醒納稅義務人，子女如在外就學，請妥為保存明確劃分學費及宿舍費之註冊收據影本等相關資料，次年申報綜合所得稅時就可派上用場。

3600坪安東街宿舍 規劃地上權開發案 價值上看110億

活化資產
北市將再出現逾千坪基地的地上權開發案！北市八德路二段及安東街的3600坪「台鐵安東街宿舍案」，台鐵預計年底前收回土地，拆除所有地上物，規劃為地上權開發案，7月初已告知租戶須遷移，赫赫有名的「林東芳牛肉麵」正是該地租戶，已開始尋覓新店址，距年底搬遷的日子僅剩3個多月。

該開發案的區塊為台北市八德路二段、安東街、安東街16巷的街廓，使用分區為住三用地、商二用地，以往為台鐵的員工宿舍，包含「鐵路一村」等，近年曾公開標租給民眾。台鐵企劃處開發科李先生表示，預定年底前分區塊陸續拆除，但有部分租戶上有租約問題，仍在協商，最快明年初移交給國產署，規劃後續招標細節，及地上權存續期等。

明年初移交國產署
預定拆除的建物，包含公寓及八德路二段的矮平房店面，北市赫赫有名的林東芳牛肉麵，就位於北市八德路二段274號。台鐵局企劃處地權科洪科長指出，八德路店面是基地租戶，台鐵局出租土地，店面則是既有建物，部分租戶已在去年底租約到期，當初有約定租期屆滿後，台鐵局可收回土地拆除建物，且建物不予補償，而後方公寓的住戶約還有40戶，租約仍在協商。

林東芳附近覓新址
據了解，7月初已通知搬遷的店面共4家，租約大約到去年底結束，已無租賃關係，以往租期採5年一簽，每年租金約10萬元上下。
《蘋果》求證林東芳牛肉麵店，員工轉述老闆的確已收到搬遷通知，一定會找新店面，預計將在原址附近，以有地緣性的地點為主；另一家也要搬遷的池上便當則回應，7月初鐵路局有人去店裡通知，覺得很錯愕，因為已經開20幾年，有很多貨和設備要處理。
國產署北區分署副署長沈志欽表示：「一般北市的地上權開發案，存續期間會設定50~70年左右。」此外，國產署北區分署改良利用科曾科長說，國產署拿到土地後，還有相關鑑界、評估等程序，若過程順利，最快也要花半年時間才能推出標售。
評估該開發案價值，台北市鑑價公會理事長陳諶認為，該區鄰近微風廣場及大潤發中崙店，高階商場和量販店都有，該地段周邊商業效益普通，未來該案若再規劃成商場容易不上不下，粗估地上權權利金約30億元，若規劃住辦混和大樓，建物造價約40~41億元，整棟出售可有破百億元價值，「最多可能達110億元。」

【「台鐵安東街宿舍案」小檔案】
位置：台北市八德路二段、安東街、安東街16巷
面積：12029平方公尺，約3638坪
剩餘租戶：住宅租戶約40戶，店面租戶約4~5戶
預計拆除時間：2015年12月31日前
開發模式：設定地上權開發，將交由國產署規劃細節
資料來源：《蘋果》採訪整理、台鐵局

北市南港經貿段重劃區受房地合一稅、股災波及，6~8月豪宅物件都降價1~2成求售，全區1600戶有100戶轉賣中，委售約6~7%，入住率僅3.5~4成，晚上也成黑壓壓的空城。但房仲仍看好未來建設題材，可吸引自住入場，3年內入住率可升至7成。

入住率僅3.5~4成
南港經貿段重劃區5年前才發展，近2年交屋高達400~500戶。
此區「大同世界館」有屋主受到打房、股市影響，變賣84坪豪宅，原本開價8300萬元、每坪約94萬元，最後以6600萬元、每坪72萬元約8折成交，觀察社區去年實價仍有每坪85萬元行情，但今年6~8月每坪已降到65~75萬元成交。
最貴指標社區「華固天匯」剛過2年奢侈稅，社區86戶有10件正轉手，近百坪豪宅以往開價高達1.15億元、每坪逾130萬元，近期委售每坪開價降至120萬元，今年實價有以91萬元成交的紀錄。

此重劃區有4成為投資客、3成置產及自住，東森房屋南港經貿捷運加盟店店東王皓分析，屋主過往撐住價格，近期受打房、股災影響，目前全區1600戶有100戶轉賣，委售約6~7%，部分個案議價空間達1.5~2成。

台灣房屋經貿特許加盟店店長邱奕錫指出，不少社區今年還有奢侈稅限制，估計明年會有一波委售潮，但未來台肥C3土地標售題材，未來有百貨及商場，可吸引自住客入場，預估3年內入住可提升至7成。

全台土地超過半數握在男性手上，僅雙北市例外。根據財政部統計資料，台北及新北市的「地產主人」，女性多於男性，其中又以台北市女性持有土地比重達52%，超過男性的48%最多。

依據財政部所做統計，去（2014）年11月開徵的地價稅收，總計全國實徵地價稅收淨額715.2億元，較上（2013）年增6.9億元，微增1%。各縣市地價稅收變化部分，以高雄市增加3.7億元，增幅4%最多，地價冠全台的台北市居次，去年地價稅收增加3.6億元；直轄市的地價稅收不增反減者只有新北市與台中市，分別減少1.8億元及0.5億元。

去年全國地價稅開徵戶數為756.6萬戶，比2013年增加10.6萬戶，其中，持有全國土地較多的仍是男性，男性納稅人占54.2%，較女性納稅人45.8%高出約9個百分點。

不過，男、女持有土地的比重近五年來逐漸出現變化，呈現「男消女長」的態勢。與2009年比較，女性納稅人比重至今約已增加0.8個百分點，顯示女性地主有逐年上升的跡象。

財政部分析，如果再按縣市別細分，可以看出都會區的女性地產主人會比男性多。依據統計，全台各縣市僅台北市、新北市的女性地主比重高於男性，其中又以台北市的52.3%，為各縣市之冠；其次則是新北市的50.7%；雙北以外的其餘縣市，仍是男性占比較高。財政部認為，兩性在不動產登記上，隨時間與都市化進展，已開始出現逐漸跳脫性別差異的傾向，並以都會區較為明顯。

104年度的地價稅即將在11月開徵，財政部提醒納稅人，9月22日是包括自用住宅在內的各項減免土地優惠稅率截止申請期限，逾期申請者，將趕不及在今年度開徵的地價稅時享有輕稅待遇。

以自用住宅土地為例，持有並符合自用住宅用地要件者在9月22日前提出優惠稅率申請，今年即可按千分之2稅率課稅，較一般非自用土地稅負至少減輕四倍。

自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業的住宅用地，但合計土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬以一處為限，且土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有；面積則不得超過都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺。

素有「驚世夫妻」之稱的名模洪曉蕾與夫婿王世均，近來頗不順遂！王世均經營久大國際文具公司不善，欠下3.06億元債務，繼上月兩人位於台北市仁愛路的愛巢遭到法拍，昨位於南陽街的久大文具旗艦店也因積欠房租，遭台北地院強制執行。

據了解，久大文具從100年間開始租用南陽街店面，並將部分區域另租給統一星巴克使用，每月需連帶繳交租金52-62萬元給房東台灣人壽，但從去年8月起，久大即開始積欠租金，經台灣人壽提告，台北地院今年6月判決久大文具及星巴克須將房屋返還台灣人壽。

事後星巴克另與台灣人壽簽約，免於搬遷，久大文具則因沒拿出400餘萬元的反擔保金，被台灣人壽聲請強制執行。

另外，王、洪的仁愛路愛巢預定本月17日2拍，價格將以1拍價格打8折，降為1.97億元。

國泰集團創辦人長子、蔡家「大阿哥」蔡辰男持有的汐止123筆、約9.67萬坪的山坡地保育區土地，預期23日由士林地院執行第3次法拍，總底價1億7587萬2400元，拆算每坪底價僅約1800元。因底價與公告土地現值相當，抵稅誘因不大，推測下一拍底價更便宜時才有進場競標的可能。

根據士林地院公告，該法拍物件為新北市汐止區湖東街5巷的山坡地保育區土地，法拍土地面積約9萬6701.75坪，債務人除蔡辰男與妻子蔡陳保枝外，還有林姓、黃姓自然人及樹德工程。

寬頻房訊法拍專員徐華辰表示，法拍物件分別在7月29日及8月26日執行1、2拍，因抵稅誘因偏低，所以接連流標。而且一般來說，取得保護區土地可用來作公益設施如醫院、療養院等，競拍保護區林地的投資民眾多是用來抵稅，其可扣抵的稅額等於公告土地現值金額，因此，假設法拍土地底價低於公告土地現值便具有抵稅誘因，不過，該法拍物件3拍底價與目前土地公告現值相當，推測順利拍出機率不高。

寬頻房訊指出，根據地籍資料，該筆法拍物件的債權人推測為英業達集團會長葉國一，回顧2012年時「良友高爾夫球練習場」法拍時，債務人同樣是蔡辰男等同一批人，當時葉國一便曾以第一順位抵押權人參與競標，並採取「債權抵扣」方式順利取得該高爾夫球場，倘若此次葉國一也有意取得土地，應會按照同樣的模式操作。

台塑集團敦北總部都更案加速推動。台塑集團昨（7）日正式向台北市政府遞交「劃定都市更新單元」申請資料，配合期望本月底敲定建築設計公司，台塑集團規畫明年1月召開業主說明會，就設計公司規畫方案以及業主意見進行交流、彙整。

此外，台塑集團原先規畫在林口A7土地興建辦公大樓，以安置總部員工，但因捷運機場線工程遞延，增添土地取回時程變數，台塑集團已啟動應變方案，有意尋覓台北商辦大樓承租，或是直接出手購買。

台塑總部包括前棟及後棟大樓，土地面積近6千坪，樓地板面積37,376坪，合計持有業主共58個，台塑集團自有產權比68％，多為關係企業使用，部分樓層則分租。

台塑集團目前已推翻原先商辦、豪宅上下分層的規畫方向，改為前棟大樓屬商辦用途，後棟規畫為大坪數豪宅，呼應敦化北路的豪宅「文華苑」。

台塑集團表示，設計公司遴選正由行政中心、總裁王文淵等高層進行最終評估抉擇，預計月底拍版。由於敦北總部都更案的申請與設計公司完成設計規畫的時程並不衝突，因此，昨日已正式向台北市政府遞交「劃定都市更新單元」申請資料，預計審查時程約6∼8個月。

期間，台塑集團將配合設計公司的專業規劃設計，爭取四分之三（75％）業主支持，方能進入第二階段的「事業更新計畫」。倘若順利取得市政府都更核准，屆時將遞交更為詳細、具體之都更內容，預估第二階段時程約需2∼2.5年。

因應敦北總部都更，台塑集團總部遷移安置計畫也需聯袂展開。原先，台塑集團規畫旗下機場捷運林口A7站土地被新北市徵收後，可配回近9,700坪土地，藉此興建辦公大樓，安置總部員工：其後，敦北總部完成後，林口大樓可轉交由長庚醫院使用。

不過，考量捷運機場線工程遞延，連帶拖延土地順利取回時間，加上興建大樓約需費時3年方能完工，台塑集團已開始啟動尋覓合宜的台北市商辦大樓承租標的，甚至不排除在房市修正之際，出手買樓自用；包括敦化、南京東路等市中心地段都是評估、考量範圍。

台塑集團透露，一般來說，總部遷移、安置方案需在敦北都市更新案取得建照後，回推9個月，約108年初開始執行。因此，台塑總部都更的員工安置方案將採林口自建大樓，或是台北購樓、承租，都必須在今年底做出決定。

台北市政府宣布9月1日後取得使用執照的新屋必須取得無違建證明，新制正式上路後，挑高屋、夾層屋、和複式樓板屋將首當其衝。據調查，今年9月1日之後陸續完工交屋的相關新案大概有58筆，約有631億元、共1,919戶左右，估計約占總體房市11％；市場預期，衝擊最大的將不是建商，反而是想買來出租的投資置產客。

北市府規定，自今年9月後取得使照的新建物，在首次辦理登記，或因買賣、交換、贈與或信託辦理之所有權移轉登記時，須有開業建築師開立「3個月以內有效證明無違章建築事實」，以終結新違章。

其中，挑高屋、夾層屋和複式樓層屋，在地狹人稠的台北市更蔚為風潮。住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於新案自推出到完工大約要2∼3年左右，因此最新統計發現台北市自102年4月1日迄今，陸續公開銷售的挑高夾層複層式樓板（不含樓中樓）住宅新案，估計會在104年9月以後陸續完工，台北市總計有58案，約1,919戶，銷售金額達631.4億元。

何世昌表示，挑高夾層複式樓板住宅案約占同期全台北市推案總量5,693.85億元，比重達11％，具有一定的分量；其中，以中山區有15筆、453戶最集中，其次在士林區，有9筆、342戶。

宏普建設經理林素玲表示，挑高夾層或複式樓板住宅的空間彈性和使用效益頗高，在市場上向來有一定需求，不過空間是留給客人的，若交屋後想作儲藏室，並不算違建；建商一定會按圖施工、完工交屋給承購戶，不會作違建，交屋後則要看客戶需求，要怎麼使用空間。

有建商表示，通常建商銷售挑高夾層屋，由於使用空間可以放大、坪效相對較高，售價也通常比一般住宅貴1∼2成。至於承購戶，除了自住客之外，有一定的高比例置產客和投資客，偏好買挑高夾層屋，將1房隔成2房來招租，「賣相」較好、租金報酬率也比較高。預期柯Ｐ新制上路後，衝擊最大的不是建商，而是想1房當2房租的投資客。

有建商透露，柯Ｐ違建新制上路後，將來恐得鑽漏洞了，交屋時不能精裝交屋，頂多只附衛浴、廚具；且不幫買方作夾層就沒事，等順利交屋，再讓買方自行裝修夾層。

信義房屋登廣告，將工業區房屋形容為雙併單純住戶，遭台北市政府以廣告不實開罰27萬元。信義房屋不服提行政訴訟，一審獲判勝訴，免罰；但二審台北高等行政法院認定，信義房屋將工業區房屋當住宅區房屋賣，改判信義房屋敗訴，要繳27萬元罰款，全案定讞。

北市府地政局查獲，信義房屋在網路刊登「臺北市南港區╱向陽路╱寬裕經典創意空間」廣告，「類型：大樓、住宅、成屋、第三種工業區」、「邊間雙併單純住戶，氣派大廳」、「公設完善社備齊全」等，明顯以工業區房屋當住宅區房屋賣，依違反不動產經紀條例「不實廣告」罰信義房屋27萬元。

信義房屋不服挨罰，提行政訴訟稱，廣告註明土地使用分區為第三種工業區，不構成「不實廣告」。

台北高等行政法院審理認為，廣告雖有第三種工業區字樣，但整體仍以「住宅」、「雙併」、「單純住戶」為促銷房屋訴求，明顯有誤導購屋者誤認可以當住宅使用，不知道一旦違反建管法規，房屋有遭拆除、改建、停止使用或恢復原狀的風險，認定此為不實廣告；且地政局依信義房屋當年度累積的違規次數加重裁罰，合法合理，昨天改判信義房屋敗訴，全案確定。

全台工業區土地閒置超過800公頃，其中屏東縣就有139公頃，排名全國第2。屏東縣長潘孟安昨天表示，工業區內閒置土地多半是已售出的私有土地，縣府正設法在不擾民的情形下協調持有者釋出，再引進廠商投資。

另外經濟部工業局也祭出非常手段，自8月13日起，工業局要求工業區土地，業者若在取得3年內未開發，就必須繳交高達5倍的管理費。屏南工業區服務中心主任林春松分析，「這一招應該有效」，可望改善目前閒置的窘境。

屏東縣內的工業區包括屏東、內埔、屏南及屏東汽車工業區等，這4區均由經濟部工業局管轄，區內土地皆已出售。而二代加工出口區及農科則是採出租供廠商建廠。

近來屏縣遭點名閒置的工業區土地排名全國第2，引來外界關切，國民黨屏東縣黨部主委廖婉汝直指為「蚊子」工業區，再加上農科、二代加工出口區進駐，工業區顯然供過於求。

根據縣府盤點，被點名的工業區閒置用地，包括屏東工業區內53.98公頃，屬台糖及紙漿廠所有，是屏東都市計畫區工二用地。潘孟安說，內政部早在民國80年的都委會就決議，該用地尚不得做為工業使用。目前縣府正通盤檢討，希望儘速解編再利用。

另外包括內埔工業區、屏南工業區及屏東汽車專業區，土地均已售出，但迄今未開發的面積還有83.76公頃。縣長潘孟安昨天重申，縣府會設法協調地主釋出，期待重新吸引廠商投資。

屏縣設招商單一窗口 專人服務

屏東縣「招商單一窗口」昨天正式掛牌，縣府表示，廠商遞件後，4天內就會有專人回覆，從土地取得、用地變更、建廠等相關開發程序，均由專人服務，以加速作業流程，希望號召企業安心投資屏東。

縣長潘孟安特別舉自己的經驗為例，1989他就看見了國外經濟特區快速崛起的招商制度，回台後卻發現許多廠商因國內法令束縛，而望之卻步。因此他上任後，特別成立「招商單一窗口」，由副縣長吳麗雪擔任主任，整合相關業務。

以生產汽車配備為主的聖州企業，15年前就到大陸設廠。總經理楊明舜昨天分享「企業一直往外發展，終究不是辦法」，如今公司響應政府「鮭魚返鄉」政策，計畫在屏東設廠，目前已經遞件，期待深耕家鄉。

屏東縣工商策進會表示，招商單一窗口服務已於5月試運作，迄今已有5件申請案，正式啟動後，希望能號召更多企業放心到屏東投資，創造在地就業機會。

占地面積達4.67公頃的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」，昨（7）日公告招商，這項地上權招標案，權利金底價23.69億元，地上權存續期間50年，高雄市政府觀光局長許傳盛說，12日8日截標後，規畫年底公布得標廠商，此一地上權開發案，包括權利金在內，可望為高雄引資50億元。

高雄市政府觀光局辦理「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」，昨日正式公開招商，將採設定地上權方式辦理，地上權存續期間50年，權利金底價新台幣23.69億元，今（104）年12月8日截止投標。

高雄觀光局長許傳盛說，全案招商面積4.67公頃，開發樓地板面積預估約14萬平方公尺，都市計畫使用分區為觀光發展特定專用區，建蔽率50％，容積率300％，以一般觀光旅館為開發營運主體約可興建500間客房，並附帶引入表演展場、餐廳等附屬事業使用。他表示，12月8日截止投標之後，將立刻組成審核委員會，預估在12月底之前，即可公告得標廠商，然後簽約、興建。

9月6日晚間，萬科企業股份有限公司公佈，2015年8月份公司實現銷售面積171.6萬平方米，銷售金額222.5億元，分別比2014年同期增長22.31%、45.99%。

至此，2015年1-8月份，萬科累計實現銷售面積1255.7萬平方米，銷售金額1560.5億元，分別比2014年同期增長14.34%、20.53%。

其實于8月份，萬科在全國各地的土地市場表現相當活躍。資料顯示，自2015年7月份銷售簡報披露以來萬科新增加專案10個，包括東莞地區的麻湧新城中心專案、虎門百達大道項目、體育路項目，南寧五象湖南側地塊，蘇州雙冠南專案，大連中南路磁頭廠專案，青島山東路B地塊項目，西安城市之光項目以及鄭州港區魅力之城1#地塊。

大手筆拿地之余，萬科在細分的物流地產業務上也開始加快腳步，8月份共計新增兩個物流地產專案，包括上海上房物流專案以及瀋陽宇麥物流項目，按權益計算，萬科須支付地價款約0.9億元。

此外，一直宣稱轉型的萬科還計畫在家裝業務上分一杯羹。8月24日，萬科宣佈牽手鏈家合作家裝業務，同時成立萬科鏈家裝飾有限公司。

據鏈家董事長左暉介紹，新公司北京萬科占股60%，鏈家持股40%，作為全新的公司和品牌，新公司將面向社會招聘，管理層將會被授予期權。

北京萬科總經理劉肖則透露，新裝修公司的樣板店將於10月上線。“現在有自如友家的業務，還有一些萬科的客戶在選擇裝修，在過去的兩三個星期裡面大概有500組客戶已經上線，現在基本的產品已經有了，有客戶已經開始做業務了。但是我覺得在十月第一款產品上市之前，都是一個產品的預演。”

然而，就在萬科忙著在銷售及轉型前線衝刺時，後院卻著火了。8月26日晚間，萬科發公告宣佈，前海人壽第三次舉牌萬科，累計股權已經超過15%，成功超越華潤所有股份數量14.89%，躋身為萬科的第一大股東。

儘管在中期業績會上，萬科總裁郁亮曾對外表示歡迎任何對萬科感興趣的投資者，但顯然，前海人壽的再度舉牌並不是郁亮所樂見的。

在前海人壽坐上第一大股東之位不久，萬科旋即展開一系列“救火”行動。8月最後一天，萬科在深圳大梅沙總部舉行了2015年第一次臨時股東大會，審議表決7月初公佈的百億回購計畫。

萬科董秘譚華傑介紹稱，萬科股票回購價格調整至不超過13.20元/股，預計可回購股份不少於75757.6萬股，回購時間從股東大會到2015年12月31日，回購資金為公司的自有資金。

最終，該回購計畫獲得現場和線上股東的一力支持，幾乎全票通過。

而在回購計畫未正式開展之前，原第一大股東華潤已經先行一步。9月4日，據港交所最新權益資訊披露顯示，華潤在8月31日和9月1日兩次增持萬科，分別以均價13.37元每股增持約752.15萬股；以均價13.34元每股增持約2974.3萬股，兩次增持共耗資約4.97億元。

增持完成後，華潤共計持有約16.9億股萬科股份，占萬科A+H總股本的15.23%，加上旗下全資子公司中潤國內貿易有限公司持有的股份，華潤共計持有萬科15.29%股份，重新奪回第一大股東之位。

到目前為止，在這場股權爭奪中，華潤暫時險勝，但前海人壽是否就此善罷甘休，市場將拭目以待。

伴隨著對綠城中國（03900.HK，下簡稱“綠城”）重塑的進行，中國交通建設集團（以下簡稱“中交”）旗下地產業務重新洗牌亦迫在眉睫。

8月31日，首次以綠城聯席主席身份出席綠城年中業績發佈會的朱碧新表示，中交與綠城的業務重組並不簡單，重組在考慮之中，還沒有完善的方案，但會加快研究。為此，他給出的時間表是明年。

在融綠之爭陷入僵局時，中交被認為是馳援宋衛平的“白武士”。在歷經半年對綠城的改造後，資本市場表現出了幾近一致的評價，釋放出希望綠城作為中交唯一海外上市地產平臺的信號。

目前，中交以28.899%的持股量佔據綠城的第一大股東寶座。接近綠城的觀察人士對時代週報記者表示，綠城長期以來業務犬牙交錯的局面目前已經趨於緩和，“如果中交對旗下地產業務整合有突破性進展，這有望成為業內央企整合民企的樣本案例”。

“但決定性因素還是在於中交管理層和宋衛平的意願。”時代週報記者採訪的多位元業內人士分析稱，今年開始，央企重組被定位全面深化改革的重頭戲，整合有諸多好處，同時也勢在必行，但此前不同企業性質的平臺操作複雜，人事調整背後的利益博弈以及行業調整期內所面臨的負面放大風險等，都是中交地產板塊整合面臨的挑戰。

在中交主導下，綠城“十三五”規劃有清晰的規模目標：到2017年末，銷售額將超過1000億元，年複合增長率達到12.2%；到2020年，銷售額達到1500億元，其中代建專案年複合增長率達到38%，實現300億元的銷售額。此外，綠城還要形成橄欖形的產品格局，高端產品線、高性價比和安置保障房的比例模型為2:6:2，高性價比的產品中，尤其會加大1.2萬元/平方米售價以內產品的研發力度。這與宋衛平時代的綠城豪宅代言人形象截然相反，中交此番大刀闊斧調整能否成功，時間會給出答案。

並表綠城

目前來看，並表綠城，依舊是現階段中交整合綠城的要務之一。

朱碧新透露，下一步整合將對中交房地產業務實現更大的協同效應。綠城執行董事及執行總裁曹舟南也指出，中交對綠城的整合最終是實現並表。

時間倒推回2011年，中交通過併入中國房地產開發集團公司（以下簡稱“中房集團”），成為彼時國資委確定的16家地產央企之一。目前，在中交旗下涉及房地產業務的3家子公司分別是中房集團、中交地產有限公司（以下簡稱“中交地產”）和北京聯合置業有限公司。其中，中房集團旗下擁有A股上市平臺中房地產（000736.SZ）。中交地產以交通基礎設施與房地產開發捆綁運作為主營方向。

也是在這一年，中交才有了真正意義上的房地產業務。中交房地產業務規模並不大，但其2000萬平方米的土地儲備是其天然優勢。中交集團總經濟師兼中交董事會秘書劉文生此前表示，利用綠城超強的營造能力，借助央企獨有的資源優勢，以及中交海外地產的優勢，形成合力。

對於一直受困於資金和宏觀政策的綠城而言，則可以借助中交的錢和土地，實現“自我救贖”。綠城中國董事會秘書馮征坦承：“在規模擴張上，綠城可能將開拓境外市場，中交在境外有很多資源，中交有這樣的想法，但這要花點時間，一步步來，慢慢規劃，但這個方向是明確的。”

而一家宋史烙印深厚的企業與低調的央企如何跨越企業文化鴻溝並實現對彼此價值觀的認同，並非易事。此前，劉文生也表示，“只有有了足夠的投票權，才能夠保證我們行使決策權。其次在管理層，要改變管理架構，包括內控、決策。最重要的是，只有建立比較良好的現代公司治理結構，綠城才能夠進入健康發展的循環體”。他指出，雖然綠城在治理基本架構上沒有太大問題，但事權管理、特別是市場戰略、業務發展戰略、內控方面仍沒有達到中交的標準。

剛出爐的綠城2015年年中業績報告的部分資料展現了劉文生的隱憂。按照財報資料顯示，綠城2015年上半年取得結轉收入107.56億元，較去年同期125.6億元下降了14.4%。由於集團收益下降，使得股東分紅的數額也出現了相應減少。

擺在中交面前的現實問題是：把綠城作為中交的子公司就要求其擁有綠城中董事會半數以上的表決權。如果通過增持來實現絕對控股，中交難免要發起全面要約收購，這顯然不是最優方案。此外，在獲得綠城控制權後，中交旗下出現了中房地產和綠城兩個涉及同業競爭的地產上市平臺，如何避免股東利益受損也是一大考量。

重組夢

值得一提的是，在對綠城進行一系列股權博弈和人事調整的同時，中交對其自身的地產業務也進行了一系列的合併。

8月31日，中交發佈公告表示，董事會審議通過了《關於組建中交海外房地產有限公司及所涉關聯交易的議案》，同意公司下屬中國港灣、中國路橋與中交房地產集團共同出資成立中交海外房地產公司（海外地產公司）。

這意味著，此前中交對外公佈的由A股中房地產、港股綠城中國和海外業務組成的中交系地產平臺真實性漸漸浮現。

但中交的地產業務重組到底如何進行，目前看法並不一致。

接近中交的消息人士王碩（化名）對時代週報記者表示，中房集團和中交地產的內部合併已經進入到落地階段。在他看來，“中交的思路是讓中房地產通過A股上市平臺來控制整個地產板塊”。

馮征此前認為，在以海外地產為主攻方向的前提下，中交就是要把整個地產業務全部注入到綠城中國這個境外的殼中，實現地產業務的整體上市。

曾有不願具名的業內人士給出了中交地產業務重組的四步走方案。按照具體步驟，首先整合中交地產、中房集團和聯合置業，實現A股上市平臺“中房地產”的調整。接下來，將中交投資旗下地產專案和中交子公司地產專案整合到中交地產內；再次，在H股利用綠城平臺，改為中交綠城，實現中交地產板塊A+H股的同時上市；最後，將中交擁有的儲備土地全部整合到中交地產上。

此前坊間曾有評論指出，如果綠城和中交房地產集團合併整合，將誕生中國最大的房地產公司之一。截至發稿，時代週報記者尚未聯繫到中交官方進行置評。

招商證券蘇淳德則認為，綠城新管理層—中交資產注入計畫短期內較難實現，公司可能需要1-2年的時間，調整其土地結構和房地產開發戰略以提高盈利能力，短期內缺乏催化劑。

自我救贖

現在，可以肯定的是，困擾綠城多年的資金和債務問題正在得到改善。

財務資料可以背書，綠城境外資金成本已經從近9%下降至5.875%，融資成本從7.9%下降至 7.5%。朱碧新甚至認定，“綠城現在沒有任何財務風險”。中金公司的分析師張宇分析指出，中交資本注入有望緩解綠城現金壓力同時提升中交的資本收益，此外，預計綠城未來的淨資產負債率會逐步下降。

綠城管理層在年中業績會上回應投資者諮詢時表示，中交入主後把權責劃分很清晰，而綠城一直堅持高目標導向，嚴格考核，下一步正在研究管理層的激勵措施，包括期權等。

曹舟南認為，中交已經對綠城未來的發展已經有了一個新的價值設想，“未來綠城將繼續做大做強房地產業務，同時在輕資產代建方面投入更多精力。”在其注解裡，中交入駐的半年多時間裡已經及時整合了綠城的輕資產業務，未來的發展中，輕資產代建將至少占綠城業務的三分之一，並且會成為綠城未來重要的利潤來源。

事實上，綠城本身已經拉開兼併旗下資產的序幕。1個月前，綠城曾發佈公告稱，公司間接全資附屬公司綠城房產分別收購綠城鼎益100%股權和綠城時代92%股權。9月4日，綠城再度發佈公告強調，鼎益收購事項及時代收購事項各自的代價屬公平合理，並符合本公司及股東的整體利益。


在今年7月份舉行的綠城舟山會議上，中交派駐綠城的高管，現綠城房產執行總經理李永前提到，要整合、規範綠城品牌利用，統合代建品牌，即“在原有基礎上，整體強化輕資產運營，加快形成統一完整的綠城代建品牌”。

對比看，杭州鼎益、綠城時代的資產規模僅為綠城代建業務的一小部分，綠城代建業務大部分由資產規模形成百億的藍城主導。綠城現今以35.4%的占股仍是藍城的第一大股東。早在九龍倉入股綠城時，被指出有意將藍城資產納入上市平臺。

據王碩透露，現在中交亦覬覦藍城，目前已經開始梳理藍城旗下代建業務，一旦藍城資產確認併入綠城上市平臺，藍城管理層的身價將再次暴漲。曹舟南回應表示，綠城代建集團和藍城的整合正在進一步的磋商中。

有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高杠杆、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高。

截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）142家上市房企2015年中報已經披露完畢。據Wind資訊統計資料顯示，142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達13%。

不過，這142家上市房企的資產總計為4.41萬億元，同比增長幅度約達14%，與負債增長水準相持平。

根據Wind資訊統計資料計算，2015年上半年，142家上市房企的平均負債率為76.8%。“這樣的平均負債率水準是適中的，反映了房地產行業整體上沒有太高的杠杆模式”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，預計下半年房企負債率可能會上升。

值得注意的是，在上述142家上市房企中，超過兩成房企資產負債率躍過80%紅線。對此，蘭德諮詢總裁宋延慶向本報記者表示，開發商普遍採用高杠杆和高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企負債風險“攀上新高”。

近四成房企負債超百億元

根據Wind資訊統計資料顯示，在142家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為56家，其中，綠地、萬科、保利、招商地產、華夏幸福等5家上市房企負債均超過1000億元，分別為4734.90億元、4191.37億元、2939.39億元、1214.10億元和1198.40億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

《證券日報》記者根據Wind統計資料分析，以保利地產和中航地產為例：2015上半年年保利地產的資產負債率為77.5%，較2014年同期下降約2個百分點，預收賬款1324億元，扣除預收賬款後的其他負債占總資產的比例為42.6%，負債水準合理；而中航地產上半年的資產負債率為81.6%，剔除預收賬款後的資產負債率為70.2%，短期借款為27億元。

不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind資料統計獲悉，截至2015年中期，資產負債率大於80%房企占22.54%，在70%-80%之間占比為20.42%，60%-70%之間的占比為20.4%。

值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計資料統計顯示，截至2015年中期，珠江控股資產負債率為105.5%，同比增加9個百分點；華髮股份資產負債率為82.57%，同比增加3.7個百分點。

對此，有業內人士向記者表示，在行業調整期內，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資管道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。

嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示，“負債規模上升的房企的背後，是其外部融資規模在繼續增加。通過持續負債的方式，為房企的去庫存獲取新的資金。同時，這也說明此類上市房企依然在積極謀求戰略擴張。

短期借款大增致償債壓力大

眾所周知，衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的資料獲悉，截至2015年中期，剔除資料不全而無法比較的房企，99家房企短期借款總計2014億元，較2014年同期的1701億元增加了313億元，同比增長幅度達29.2%。這意味著房地產企業短期償債壓力加重。

嚴躍進也向《證券日報》記者直言，目前房企面臨相對寬鬆的借貸環境，利息成本也相對低，其9月份後融資規模將會繼續增大，這將在短期內會使得一些房企負債規模繼續上升。

另有業內人士向《證券日報》記者直言，2015年年初至今，已有60多家上市公司發行了境內公司債，而境內公司債發行成本維持在5%左右的低成本融資水平線上，且都在7月-8月份密集發佈，而這些資金的用途多用於償還高成本的舊債。鑒於此，評級較高的標杆房企預計下半年融資成本水準或出現下降現象，但負債規模將擴大。

而有些企業已經意識到風險值正在走高，部分較為危險的企業開始試圖通過轉讓資產的方式減輕資金鏈負擔。

據記者瞭解，2014年至今，房地產領域的並購案大增，而且多宗交易額度都比較大，房地產行業集中度也越來越高。

根據Wind資訊資料統計獲悉，自2014年初至2015年9月7日，房地產行業並購標的交易達385宗，總價值為2731億元（包括已完成與未完成交易），其中，2015年上半年為150宗，涉及資金為963億元，2014年為235宗，涉及並購額度為1768億元；而2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%；2012年則為154宗，交易總價值僅為458億元。

值得一提的是，即使對於大型房企來說，為了提高利潤和保持現金流安全，多家標杆房企明也確提出將績效考核重點從銷售規模、計畫進度轉向現金流指標，優化債務結構，提高運營效率。

記者查閱北京孫河土地出讓記錄發現，3年間該地樓面價由2萬元/平方米漲至5.4萬元/平方米，暴漲1.67倍。

在“斷頓”一個多月以後，北京土地市場出現成交小高潮。在8月31日-9月2日的3天內，北京誕生兩個地王，分別為豐台石榴莊地王和孫河新地王，總計出讓金額達115億元。

據《證券日報》記者瞭解，上述位於孫河鄉北甸西村的孫河地王成交樓面價高達5.38萬元/平方米，而三年前的9月26日，龍湖地產摘得孫河鄉北甸西村居住用地時樓面價為20158元/平方米。三年間，孫河板塊樓面價飆升近3.4萬元/平方米，暴漲1.67倍。

值得注意的是，孫河地王的橫空出世，有望將中糧地產2013年摘得的孫河前地王解套。據瞭解，中糧地產對孫河地王頗為“頭疼”，掙扎兩年才於今年5月底入市，且蓄客期長達一年多時間的項目，開盤簽約率僅維持在12%左右。

兩地王單價

將進入“10萬元+”陣營

8月31日，經過64輪激烈角逐，“豐台區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價，1.86萬平方米公租房的代價被中鐵建與方興地產聯合取得，扣除公租房部分折扣樓面價高達60000元/平方米左右。這也是繼西局地塊之後，豐台區域再現單價“地王”。

然而，“新晉地王”的風光僅維持了兩天。9月2日，北京市國土局土地拍賣大廳內迎來一場重頭大戲。保利首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄，成為孫河“雙料地王”。而去年，該地塊兩度流拍，今年反遭哄搶。據瞭解，孫河地塊是今年首宗“異地建設保障房”地塊，“異地建設保障房”競價配建的商品房面積將不會在本地塊上建設，而是按每平方米10000元的價格支付保障房建設資金。

值得一提的是，亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者表示，上述兩宗地塊未來入市價格都將超過10萬元 平方米。在北京房價豪宅化的市場環境下，今年單價“10萬元+”豪宅陣營是北京歷史上最壯大的豪宅陣營。

《證券日報》記者近日獲得的消息也顯示，北京“10萬元+”陣營近期將再添高利潤空間的新項目，即位於西三環的釣雲台。據悉，西三環板塊是今年北京豪宅的聚集地，目前在售的位於西局的龍湖西宸原著項目部分房源報價已超過20萬元/平方米。

上述消息人士也向本報記者透露，釣雲台專案開發商為懋源地產，該專案由4棟16層-18層豪宅組成，總計107套。重要的是，據該人士透露，懋源地產2012年即獲得該地塊，而其預計銷售價格將參照龍湖西宸原著項目。記者從北京市住建委網站查詢，目前龍湖西宸原著專案最低擬售報價也超過了10萬元 平方米。這意味著釣雲台項目蟄伏三年時間後，其報價可能直接跨入北京超級豪宅陣營，利潤空間也將很高。

而據中原地產市場研究部統計資料顯示，2015年-2016年，北京預期上市能夠銷售的新增“10萬元+”的專案接近15個，再加上目前單價已經跨入“10萬元+”陣營的在售存量專案有10個左右。目前整體來看，待售的“10萬元+”頂豪住宅達到了2000套以上。

央企是

北京樓市高端化推手？

事實上，豪宅爆發式入市的背後，是2013年-2014年多個地王或者高價地塊的成交。

豐台和孫河兩個新晉地王也是其中的成員。值得關注的是，兩個新晉地王均是聯合體摘得，前者由中鐵建和方興聯合體搶得，後者由保利首開聯合體摘得，皆為央企。

而縱觀北京拍出的地王歷史，最後攬收者多為央企，儘管一些“勇敢”的民企不惜重金摘得地王，也不乏出現最終其無法全身而退的現象。

“央企在某種程度上成為了北京樓市高端化的 推手 。”某不願具名的業內人士向本報記者直言，地王的創造者多是央企。僅以孫河板塊為例，目前出讓的6宗地塊，4塊為央企所拿，其中產生了2個地王。另外兩塊則由龍湖地產和泰禾集團摘得，但三年間，該地塊樓面價已經暴漲近1.7倍，現在已遠不是民企所能承受的土地成本。

早在孫河首次拍地時，即2012年9月下旬，龍湖就摘得孫河首宗地塊，但即使9月3日舉牌拼到最後，仍讓位於央企聯合體。2012年，龍湖地產以近2萬元 平方米的樓面價拿下孫河板塊首宗地塊，溢價率9%。2013年，龍湖•雙瓏原著項目入市，兩年間四度開盤，銷售近40億元。在進入孫河板塊獲得成功的背景下，龍湖地產自然想在該板塊再度拿地，但儘管在今年9月2日的拍賣現場，龍湖一反常態，與保利首開聯合體舉牌拼到最後，結局依然是放棄。

顯而易見，將近5.4萬元/平方米的土地成本，已經脫離了龍湖可預見的利潤空間，不得已而選擇放棄。

中糧孫河地王

有望解套

此後，2013年7月份，中糧地產以23.6億元，樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新5個月前泰禾集團在該板塊摘得的地王樓面價，成為新地王。然而，中糧地產掙扎將近2年時間仍難產，不得不等龍湖地產和泰禾集團孫河項目的去化進入尾聲才遲遲入市，可謂一度被套的很“頭疼”。

據瞭解，在摘得孫河地王的5個月後，2013年12月份，中糧地產曾發佈公告稱，其將與中信信誠資產管理有限公司合作開發孫河“地王”項目。根據協定約定，中信信誠對中糧地產全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產開發有限公司，提供9.08億元的委託貸款，期限為24個月，年利率為10%。算上此次貸款，該專案已經從中信貸款超過16億元，但該專案仍舊難產。

“由於中糧拿地成本高於泰禾集團摘得的前地王近2萬元/平方米，這導致中糧難以用產品、服務等方式填補這部分剛性成本差距。” 郭毅向《證券日報》記者表示，所以中糧不得不等泰禾與龍湖的項目銷售進入尾聲階段才推孫河地王入市。

據本報記者瞭解，中糧地產的孫河地王案名為中糧瑞府，從北京市住建委網站查閱可知，龍湖用一年時間即推出孫河項目，但中糧地產掙扎了兩年時間，該項目於今年5月底入市，總計48套。而且該項目可謂蓄客期長達一年多時間，但開盤簽約率僅維持在12%左右。


“中糧瑞府項目中有6套總價在1.5億元-1.8億元之間的房源，擬售單價有的高達近20萬元/平方米。” 郭毅向《證券日報》記者表示，這種總價過高的住宅銷售週期較長，而資金成本以及慢周轉的銷售週期都將侵蝕中糧地產的利潤空間。

“保利首開摘得孫河地王后，中糧此前摘得的孫河地王有望解套，因為地價相對較低，而新地王又抬升了孫河板塊的市場預期，中糧將因此獲得性價比優勢。”郭毅認為，不過在當前豪宅競爭激烈的市場環境下，中糧瑞府的銷售壓力依然很大。

而對於保利首開對新晉孫河地王入市節奏把握的預期，郭毅告訴本報記者，“預計不會很慢，尤其保利出於對明年北京銷售業績指標的考慮，可能不會拖太久”。

　　上海二套房首付收緊 多家銀行利率上浮10%

　　“我們會給各個分支行設置一個最低房貸利率標準，如果他們完成了這個標準就允許開展房貸業務，目前看來我們的分支行都是超額完成標準。”招商銀行(16.16, -0.61, -3.64%)總行一位負責房貸業務的內部人士向《第一財經日報》記者透露。

　　今年8月，央行[微博]再次下調貸款基準利率0.25個百分點，5年期以上商業貸款基準利率將從5.4%降至5.15%，公積金貸款利率則由3.5%降至3.25%，這是今年以來第四次下調貸款基準利率。

　　隨著基準利率的逐步下行，商業銀行房貸業務利差越來越薄，二套房貸成為商業銀行彌補利差下降的途徑之一。

　　受“3•30新政”影響，上海二套房首付比例曾一度低至三成，從本月起，渤海銀行從三成提至七成，至此二套房首付最低三成銷聲匿跡。利率方面，除華夏銀行(10.11, -0.76, -6.99%)、廣發銀行[微博]、友利銀行維持基準利率以外，其餘23家銀行利率均為在基準利率基礎上上浮10%。

　　“雖然銀行總行會按照國家規定制定政策，但是當地各個分支行會參考同業的標準和城市的情況，因此不難理解上海房貸收緊。”上述內部人士解釋道。

　　多位銀行業人士告訴《第一財經日報》記者，雖然房貸業務占銀行整體利潤的比例並不高，但是不動產本身比較保值，因此銀行一貫還是支持房貸業務。

　　以貸款200萬元、期限20年等額本息計算，目前的利率是5.15%，一共需還款320萬元；如果按照年初的利率6.15%，需要還款348萬元，按此計算可以少還款28萬元，然而在銀行上浮利率的情況下，實際並沒有那麼多的優惠。儘管如此，購房者的購房成本降低也是業內共識。

　　一位知情人士透露，雖然“3•30新政”是針對普通住宅的優惠，但是上海很多銀行把尺度放寬，一些豪宅專案也開始實行這樣的優惠，導致豪宅買家入場。“買高端住宅的人都比較有錢，資信很好，銀行自然喜歡。”知情人士告訴記者。


　　政策利好、改善型人群等因素催熱樓市。以上海二手房為例，上海房地產交易中心資料顯示2015年8月上海全市二手房共成交34707套，環比下降0.67%，同比上漲153.9%。事實上，上海全市二手房成交量連續五個月維持在3.5萬套以上的高位水準。在一手房方面，今年上海商品住宅成交量自4月以來已連續5個月處於120萬平方米以上的高位，值得一提的是，上海豪宅上半年銷量已經超過了去年全年。

　　這樣的火爆行情讓業內覺得隱隱風險，記者多方採訪瞭解到，早在今年6月就有銀行開始調控房貸，希望通過調控把控風險。融360的報告認為，提高二套房首付比例是為了抑制房價出現跳漲現象，防止“炒房熱”出現，銀行需要通過提高首付比例及房貸利率來控制風險。

　　中原地產研究部高級經理盧文曦認為，銀行每年有信貸指標，而今年樓市成交比較旺盛，因此一些銀行指標已經用了差不多了，沒有必要沿用之前寬鬆的傾斜政策。另外，經過多輪的降息，當前銀行利差相當小。預計四季度後，信貸尺度將越來越緊。

隨著樓市整體回暖，北京商住公寓市場交易量也水漲船高。今年前8月，全市商住公寓成交量同比上漲13%，成交均價破3萬元/平方米，同比大漲40%。而8月單月，北京商住公寓成交量則創出29個月以來新高。

北京晨報消息，據偉業我愛我家市場研究院的統計資料，今年前8個月，北京商住公寓成交10717套，比去年同期上漲13%；成交均價突破3萬元，達31010元/平方米，比去年同期大漲40%。8月份，北京商住公寓市場更是表現不俗。中原地產研究部統計資料顯示，8月北京商住公寓共簽約3243套，創下最近29個月的單月最高成交紀錄。從6月份以來，成交量連續突破千套，這也是近幾年來商住公寓成交量首次連續3個月破千套。

中原地產首席分析師張大偉認為，對於北京來說，住宅可購買的量有限，特別是目前住宅高端化趨勢已經形成，中低總價的住宅房源稀缺。這種情況下，商住公寓成為市場可買的主要房源。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京的限購未放鬆，使得部分投資需求，以及部分沒有購房資格但急需購房的需求出手購買商住。而隨著遠郊和近郊區縣的快速開發建設，商住公寓的供應也不斷增多。不過，記者瞭解到，商住公寓的水電價格需要按照商業用水和商業用電繳納，後期使用成本較高，交易稅費也較高，購房者需慎重。

融創中國（01918）昨天早市升3.64%至4.27元後停牌，待刊發有關與獨立第三方簽訂戰略合作協議的公告。該公司昨晚緊接宣布人事變動，有「地產狂人」之稱的孫宏斌辭任行政總裁，但這位靈魂人物仍擔任董事會主席及執行董事等職務；行政總裁一職交由執行總裁汪孟德接任。融創發言人表示，一切以公告作準，沒有其他補充。

停牌涉簽戰略合作

融創公告指出，為使公司達致更佳企業管治水平，孫宏斌已辭任行政總裁，以便投入更多時間履行董事會主席職務，以及在公司戰略方向和重大、重要事務的決策和處理中，投入更多時間和精力。

多名融創管理層因此獲得晉升， 2006年加入融創的汪孟德接任行政總裁後，執行總裁由黃書平接任；黃書平並辭任副總裁、財務總監及聯席公司秘書，由曹鴻玲接任財務總監；原投資者關係部總經理高曦則轉任聯席秘書。上述調動昨天起生效。融創未有公布副總裁繼任人選。

另外，融創公布8月營運數據，合約銷售額56.6億元（人民幣．下同），按年減少16.3%；累計首8個月，合約銷售額401.2億元，按年減少1.9%，完成全年銷售目標660億元的60.8%。


收 購 兩 挫 折 融 創 孫 宏 斌 辭 任 CEO
星島日報

有「地產狂人」之稱的融創中國（1918）主席孫宏斌昨日突然宣布辭任行政總裁一職。融創公布，職位空缺將由現職執行總裁汪孟德填補。融創昨日下午一時開始停牌，公告稱有待刊發內幕消息，有關與獨立第三方簽定戰略合作協議。

　　融創公告中交代，孫宏斌於未來仍然繼續擔任董事會主席、執行董事、提名委員會主席兼薪酬委員會成員，為了可以投入更多時間履行董事會主席職務，為公司的戰略方向、重大、重要事務的決策處理中投入更多時間和精力。

　　至於其他人事變動方面，原副總裁兼財務總監黃書平改任執行總裁。曹鴻玲出任財務總監。高曦獲委任為融創一家聯席公司秘書。

　　過去一年，孫宏斌前後主導了內地房地產行業備受關注的兩大併購案，可惜均以失敗告終。先是融創與綠城（3900）股權紛爭，昔日與宋衛平惺惺相惜的兄弟情，歷時7個月分道揚鑣。

　　三天後，綠城高調牽手中交建集團。併購綠城失敗後，孫宏斌把目光投向遭遇債務危機的佳兆業（1638）身上，收購之路一樣磕磕絆絆，經歷「創始人閃歸」、「融創派駐團隊被免職」等變數，與綠城經歷的撲朔迷離，有過之而不及，最終終止收購。

　　融創昨日亦公布上月營運數據，8月實現新增預訂銷售56.6億元（人民幣，下同），合同銷售50.8億元，合同銷售面積約24.3萬平方米，合同銷售均價約每平方米20890元。今年首八個月，公司實現合約銷售401.2億元，其中，合同銷售376.5億元，預訂銷售24.7億元；合約銷售面積約187.2萬平方米，合約銷售均價約每平方米21430元。

售價指數連漲四月 中小住宅主導

樓價指數持續上揚，差餉物業估價署最新公布的7月數據顯示，私人住宅售價和租金指數同步再創新高，其中售價指數連升4個月，最新報303.6，按月漲0.83%，並由中小型住宅主導。

差餉物業估價署數據顯示，自去年4月起，樓價指數一直未見回軟，僅在今年3月高位持平後，4月起再拾升勢，連升4個月，至7月達303.6，若以今年首7個月計算，累積升幅則有9.1%。

各類型物業中，以中小型單位（實用面積1075方呎或以下）的升勢較顯著，按月升約0.86%；大型單位則只有0.4%的單月升幅。若進一步細分，不足實用面積431方呎的A類單位升勢更顯著，單計7月有1.15%升幅，今年內更累積升逾10%，跑贏大市。

事實上，近月不少熱門的上車屋苑和居屋物業都有高價成交，帶動樓價指數上揚，例如天水圍居屋天麗苑一個實用面積211方呎的高層單位，在近月以222萬元易手，呎價達1.05萬元的屋苑新高；馬鞍山新港城亦屢創新高，其中一個高層2房戶，在7月以呎價1.54萬元易手，當時屬屋苑新紀錄。

租金指數連升17個月

除樓價之外，私人住宅租金指數亦連升17個月，7月報174.4，按月升0.46%；而升勢連續2個月都是由大型單位主導。

另外，差估署同時公布截至今年7月底止，已落成的住宅單位共5814伙，只達到全年目標約1.33萬伙的44%，其中新界區佔3420伙，佔已落成單位59%。

雖然樓價持續上揚，惟近日二手屢現減價個案，加上股市連番下跌等因素，業界對樓價前景的看法相對審慎。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，過去數月的升勢主要為上車屋苑，以及屢創高價成交的居屋和公屋等，惟受到股市等影響，中小型住宅升勢已減弱，料未來兩個月樓價指數升幅會放緩；租金指數料未來兩個月仍將上揚，惟升勢亦會減慢。

理大建築及房地產學系教授許智文更認為，近月股市下跌，以及部分減價盤出現，都會影響未來的樓價指數走勢，估計樓價指數下半年將跌3至5%，抵消上半年部分升幅。

政府改劃沙田3幅綠化地建屋的申請，早前遭環保團體反對申述。但規劃署未有接納有關的申述，認為有關用地的保育價值低，適合興建房屋，以回應市場殷切的住屋需求。

3地共提供1200伙

上述獲申請改劃的綠化地帶，位於九肚麗坪路近雍坪徑北、沙田多石配水庫以北，以及大圍大埔公路以北近牡丹園，每幅用地可建的私人房屋約120伙至680伙，合共約1,200伙。

規劃署指上述的3幅地皮的保育價值相對較低，但位置則鄰近已發展的基建，加上多方面的技術評估，亦顯示地皮適合改劃作住宅發展，故未有接納早前接獲的反對申述，但強調若果將來的發展牽涉移除樹林，將會要求發展商進行相關的研究，並且按現行的機制保留相關的樹木。

在上述3幅獲申請改劃的住宅用地之中，以沙田多石配水庫以北的地盤規模最大，地盤佔地約12.16萬平方呎，可建樓面面積約43.8萬平方呎，政府預計可以興建約680伙單位，居住人口約2,000人。

至於沙田傳統豪宅區九肚，一幅位於麗坪路近雍坪徑北面的地盤，亦可以興建約400伙單位，可建樓面面積約25.94萬平方呎，居住人口約1,200人。而大圍大埔公路以北近牡丹園的地盤，可建約120伙，可建樓面面積約7.8萬平方呎，居住人口約360人。

全幢物業近期成交理想，業主趁勢放售。消息指，上市公司標售上環蘇杭街69號全幢，市值約15.5億元。

市場消息指，上市公司建滔化工（00148）委託代理行，標售上環蘇杭街69號全幢商廈。物業於98年落成，樓高33層，每層樓面面積約3,976平方呎，總樓面約10萬平方呎，出租率理想，意向價約15.5億元，呎價約1.55萬元。據悉，建滔化工於2010年，以6.6億元向南豐購入物業，一直持有至今。

尖東康宏廣場單位 意向2.7億

中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事張焯賢表示，獲委託標售尖東康宏廣場21樓南座全層及北座09至10室，全部擁有海景，建築面積約16,351平方呎，物業將以現狀及連租約放售。現時物業每月租金收入共約63萬元，租約期最長至2017年7月。業主意向價約2.74億元，呎價約16,800元。

今年多個新盤發售，令申請樓花按揭的登記有升無跌。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，8月份登記私人住宅樓花按揭多達1,574宗，按月上升55%，增加558宗。數字是2004年3月（1,800宗）以來的137個月（11.4年）新高。翻查資料，今年首8個月，登記私宅樓花按揭7,322宗，較去年同期的4,836宗，增加2,486宗，上升51%。

二手按揭料減100宗

至於登記私人住宅現樓按揭方面，8月有4,768宗，扣除入伙項目承造按揭及一手現樓新盤，如薈悅、尚悅及維峰等。估計二手私人住宅現樓按揭4,500宗，較上月的4,600宗，減少100宗，下跌2%。數字連續4個月低於5,000宗的水平，反映金管局第七次收緊樓按後，二手樓市按揭未能恢復。

7月登記居屋、夾屋及租置計劃按揭合約1,765宗，較上月的827宗，急升1.13倍，增加938宗，主因青衣綠悠雅苑入伙，有大量樓花買家承造現樓按揭。

市建局筲箕灣西灣河街項目於今日截標。項目為市建局近年罕有的港島市區用地，而對上一幅已是2012年的嘉咸街地皮。美聯測量師行董事林子彬預期，項目入標反應將相當熱烈，有機會錄得近20份標書，吸引各類型發展商參與，當中將以中小型發展商態度更見積極。

限呎盤無損市區優勢

項目現址為協成工廠大廈，毗鄰新成中心，地盤面積7,642方呎，按地積比率約8.4倍計算，可提供64,153方呎商住樓面。其中，住宅樓面佔57,695方呎，提供約120伙，約5成單位面積需少於480方呎，同時單位面積亦不可小於260方呎 (不計露台及工作平台)。

林子彬稱，由於單位面積有規限，估計發展為1房或2房的比例會較高，商業部分樓面6,458方呎，估計作民生商舖用途。

市場預測地皮樓面地價7,014元至9,723元，估值4.5億元至6.24億元。林子彬表示，項目除是近年罕有港島區地皮外，亦鄰近港鐵站，加上將以近期較熱門的中小型單位為主的發展，故預料地皮反應理想

項目早前吸引38個財團遞交意向，打破市建局歷來紀錄。另招標條款中列明，賣樓收益一達12.7億元或以上就需要分紅，按照商住總樓面64,153方呎計算，即每方呎售價19,796元以上。首個3,000萬元分紅20%；第2 個3,000萬元分紅30%；第3個3,000萬元分紅40%，若超過9,000萬元，即賣樓收益達13.6億元以上，分紅就達50%。

一張亞洲投資者的全球“買房地圖”已悄然展開。

據世邦魏理仕的最新報告顯示，今年上半年亞洲房地產對外投資總額達190億美元，中國保持其亞洲資本輸出最多的領先地位，前6個月在全球房地產投入66億美元，其次是新加坡的44億美元。

報告指出，就目標國家而言，美國在上半年取代英國，成為亞洲投資者投資金額最高的國家，上半年獲取的投資額為61億美元，對英國的投資額則為44億美元。

紐約房地產評估公司Miller Samuel主席喬納森表示，在美國曼哈頓，預計有15%的交易來自海外買家。豪宅已經成為“全新的全球貨幣”，海外投資者正將資金投入硬資產，而美國房地產市場是全球的避風港。在英國《金融時報》旗下投資研究服務《中國投資參考》7月調查的中國富人中，60%以上的富人表示計畫在未來兩年內增持海外資產。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）的資料顯示，7月美國房價平均同比上漲5.6%至23.4萬美元，高於2006年6月泡沫破裂前的高峰。不過，在整體的美國房地產市場中，外國買家數量所占比例並不高。在過去的12個月外國買家購買了20.9萬套房產，約占全美成屋銷售的4%，但海外買家購買的房產價值較高，占到總銷售額的8%。

摩根大通繼續看好美國房價，該行近期公佈的報告預計今年美國房價將上升3.4%，明年則上升2.6%。另有資料顯示，中國購房者約占全美樓市需求總量的2%。去年，中國買家超過加拿大，成為美國最大的海外房產買家。

除了美國、英國、加拿大、澳大利亞等傳統熱門國家，亞洲“炒房團”又將目標瞄向了日本，日元貶值以及東京2020年奧運會誘發了這些購房者的需求。據研究機構Real Estate Economic Institute的資料顯示，部分得益於來自海外的新購房者，東京的公寓價格在過去兩年內上漲了11%，已經觸及上世紀90年代以來的新高。“最近有太多來自中國的投資者。” 東京房產經紀商BestOne Co的經理Song Zhiyan表示，“我只與那些能夠付現金的人打交道。”