雙北桃園交易冷 最多削減4家

8月受鬼月、股災衝擊，交易慘淡，房仲還撐得住嗎？觀察各房仲官網店家數，雙北、桃園房仲店數幾乎皆減少，但台南市、高雄市則相對穩定，店家數多與上月持平，台慶便在高雄新增4家店，南北市況大不同！

鬼月過後，統計8月各家房仲官網店家數，與7月店家數相比，綜觀雙北、桃園房仲單月店數皆明顯減少，其中，台北市以台灣房屋減少3家最多，新北市則以21世紀不動產減少4家最多，桃園市各品牌都削減2∼3家。

重整合併減少開銷
北台灣因受打房政策、經濟表現牽引，店數衰退較明顯，全國不動產總經理石吉平指，目前正處於房價修正期，不少民眾因預期心態，認為房價會有更大幅下修空間，而不願意出手，使北台灣房仲店數凍結，尤其是交易低迷區域出現數店合併成一店，以減少開銷現象。
不過，台灣房屋發言人張旭嵐說，光看單月店數消長，反映可能是更早前的市況，但觀察內部店數2年淨成長達3成，目前全台房市交易量走緩，品牌經營不在量，主要是在品質提升，以桃園為例，不少商圈店面正進行重整合併，近期正規劃新點。
但中南部表現相對穩定，台中市以東森房屋減少6家最多，台南市、高雄市各品牌8月幾乎都與上月持平，永慶房產集團旗下加盟台慶更在高雄拓點4家，顯見台南、高雄房市似乎相對北部較撐得住。

民眾普遍看跌房價
東森房屋中區營業處副總經理陳智育表示，近期房市景氣不佳，像今年8月台中移轉棟數只剩3000棟，台中市各品牌房仲約有2成掛零，東森台內部1∼8月共收9家。他指，目前民眾普遍看跌，但房價上目前蛋黃區下修幅度不大，蛋白區約1成修正，若市況持續看跌，估計年底各房仲會有一波收店潮。

輕軌商圈熱區為主
台慶不動產南區發言人陸志宏說，雖受打房政策、鬼月淡季影響，8月交易量約萎縮1成，但仍看好高雄有建設、輕軌話題，長期成交相對穩定，故積極展店，拓點計劃以輕軌、商圈及三民、楠梓及鳳山區等自住熱區為主。
民眾最在意的房價，陸志宏指，楠梓中古屋單價12∼15萬元，三民、鳳山單價12∼17萬元，房價多在1字頭，上班族較能負擔，開價雖有修正趨勢但幅度不大，買賣方認知差距約5∼10％，不過，民眾議價空間可達1∼2成。

民眾銷售持有期間在2年內的不動產，若刻意以「高價低報」或與「時價偏低之價格」申報特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)而無正當理由，將被國稅局列為查核重點！

南區國稅局近日查獲高價低報規避奢侈稅案例如下：甲君申報以400萬元出售持有期間在1年內的房地，雖檢附買賣合約書及相關資料，惟經該局查獲甲君收取房屋實際銷售價款應為560萬元，甲君雖主張本案交易經多次議價而誤以非實際成交價格申報，是一時疏忽並非故意，惟其短漏報銷售額事證明確，除遭該局補徵奢侈稅24萬元﹝(560萬元-400萬元)×15％﹞外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

該局表示，自奢侈稅施行以來，對於各種規避稅捐之類型，如假贈與真買賣、假借人頭及高價低報等，該局均會運用國稅及地方稅內部資訊系統、地政登記及民眾各項稅捐申報等資料，並配合訪查案關人、交易資金流程及不動產相關網站等多元管道進行查證，已查獲多筆不法規避的案件，籲請民眾應誠實申報，勿心存僥倖以免遭補稅處罰。

中央銀行24日將舉行第3季理監事會，根據本報對金控、銀行、保險、投信投顧等金融業者進行的情勢問券調查顯示，業者對央行降息與否預期各約半數，但業者認為，從多項指標觀察，央行本次會議微幅降息，終結利率連16季不調整紀錄的可能性較高。

調查結果顯示，金融業者有近半數（46％）認為央行貨幣政策將出現改變，這是本報連續16季以來調查結果的最高紀錄，其中，保險、投信投顧業者預期降息的比率較高。觀察預期央行可能降息的理由，主要是針對國內經濟情勢每況愈下，全年經濟成長率已破2，面對保1也顯得嚴峻，降息救經濟聲浪高漲，尤其從近期多項指標來看，顯示央行極為正視降息問題，「降息就算沒有實質意義，但資金環境極度寬鬆的再宣示，絕對有助提振信心」。

金融人士指出，「央行的動作很明顯，釋出降息準備好了的訊息」，觀察8月意外鬆綁部分新北市及桃園市的房市管制區，更主動引導金融業隔夜拆款利率驟降，連續兩波大幅調降後，從0.388降至0.32％，改寫逾4年新低，因此預料央行降息可能性高，但預估僅會降息半碼（0.125個百分點）。 央行本次如果降息，重貼現率將從現行1.875％降為1.75％，終結連續16季未調整的紀錄。至於銀行業者，則較多認為央行利率可能連17季凍結利率，主要觀點是市場資金已經非常寬鬆，央行再降息放錢，只會讓資金無處可去的壓力升高，「除非央行要一手放錢、一手收錢」，加碼發定存單（NCD），增加自己的負擔。 先前的16季本報進行相關調查時，業者意見多數一面倒認為央行不會調整利率，這次卻首見出現「五五波」對決、且銀行、壽險及投信明顯不同調，顯示不論央行理事會最後是否降息，業者已認為央行貨幣政策到了有調整必要的關鍵時刻。至於市場視為利率指標的10年期公債殖利率，受訪業者5.5成認為會維持在1.2％以下低檔，3成認為在1.25?1.3％，1.5成認為在1.3?1.35％，主要原因則是Fed延後升息，全球經濟顯現負向，加上認為央行可能宣示性降息，殖利率不易反轉走高。

內湖科學園區交通塞到爆，北市交通局開出新藥方，打算推出輕軌捷運疏散車潮，初步規劃由捷運劍南站起，行經基湖路、瑞光路至內科，以捷運象山站為終點，改善內湖地區公共運輸與社區建造，不成比例的開發狀況。

中廣新聞報導，台北市交通局針對內湖地區的交通問題，提出三階段規劃，短期建議企業主將上班時間調為「浮動制」、中期目標則為重新規劃公車路網，並以「內湖輕軌」為終極目標。 為改善尖峰時期擁塞的交通狀況，TVBS報導，北市交通局初步研擬，推出行經內湖、松山、信義區的輕軌路線，以捷運劍南站連接大彎，行經基湖路、瑞光路，再到捷運松山、永春、後山埤、象山、台北101站，打造北市「輕軌金三角」。 不過行駛速度不快的捷運輕軌，是否真能成為上班族的替代工具？台北市副市長林欽榮向聯合報說明，由於內湖、大直地區社區建設走在交通建設前面，因此尖峰時段交通大打結，才會顯得難以解決。林欽榮表示，內湖輕軌仍在初步規劃中，可望隨著2020松機再生計畫一同發展，帶給內湖地區交通新結構，讓民眾上下班有更多選擇，舒緩該區交通壓力。

投資者看好南投縣觀光產業未來，陸續到南投縣興建大飯店，目前正在興建或籌備中的大飯店，全縣共有15家；縣府觀光處長王源鍾說，預估未來4年，南投縣飯店的房間總數，將增加2000至3000個飯店客房。

南投縣長林明溱上任後，打出「觀光首都」旗號，引起業者回響。林明溱和台灣觀光遊樂區協會理事長李吉田等人，最近率南投縣的飯店和旅遊業者到香港招商，獲得很好的成效。 林明溱說，既然要發展觀光產業，就是要把餅做大，與其擠在台灣搶生意，不如到海外主動出擊。 王源鍾日前在「年度旅館業者管理輔導講習會」中說，觀光業已進入全球競爭時代，各國陸續開放觀光免簽證，就是卯足了勁爭取觀光客。全台各縣市也都在競爭，推出各式的主題旅遊來爭取觀光客，「觀光業已進入一個全面競爭的時代」。 王源鍾表示，投資者對南投縣未來的觀光產業，大都持看好的態度，這從縣內目前至少有15家大飯店正在籌備或興建中，就可以清楚看出。這些大飯店陸續落成啟用，預估在未來4年，全縣的飯店房間數目，將會增加2千至3千個，房間的供給量大增，飯店業者就要主動出擊，爭取顧客們上門，讓供給和需求量更接近。 業者摩拳擦掌拚觀光，縣府也將加強輔導，強化特色，提升產值。

中和待拍物件多公寓 萬華中山區大樓為主

仔細評估
近期名人法拍物件頻傳，使得法拍市場交易成為焦點。業者統計大台北地區自去年1月1日至今年8月底，法拍待拍物件數與房屋類型發現，雙北以新北中和區、北市萬華區、中山區量體佔前3名，中和待拍最多的產品類型是公寓，北市則以大樓待拍物件最多。

有趣的是，萬華區梧州街「金鑽石商業城」在這段期間內，共有16筆法拍物件，堪稱「法拍集中營」。寬頻房訊指出，自去年1月1日迄8月底，萬華區總待拍物件共有348件，佔大台北總待拍件數的5.2%，其中「金鑽石商業城」共16筆法拍物件，拍賣原因多為清償債務或借款，成為法拍物件最多的社區大樓。

金鑽石商業城達16筆
周圍房仲業者透露，此案樓高10層，屋齡約10年，大樓內主要經營娛樂服務業、理容院，出入分子複雜，應是造成物件賣不掉、進而被法拍的主因。而16筆待拍物件僅有3筆標脫，標脫金額在每坪20~27萬元不等，是區域一般交易行情的一半價格。
新北市中和區總待拍物件共有352件，佔大台北總待拍件數的5.3%，最多拍賣公寓物件集中的景平路，由於是貫穿中和區的大路，凸顯量體大，整體公寓拍賣成交單價約24萬元，略低於一般交易市場價2~3成。
住商不動產中和加盟店經理翁中杰指出，景平路沿線以公寓產品居多，但興建中捷運環狀線為高架段，行經路線影響周圍公寓詢問度與價格，「最熱門的路段靠近秀朗橋、華中橋，主要是生活機能佳，若有適合的物件，可考慮出手。」
以大台北地區待拍物件最多的3區來看，標脫率皆不超過2成、平均得標拍次，亦多落在2拍以後。
寬頻房訊表示，由於中山區及萬華區內許多案件類型，屬於小套房及商業大樓內的小坪數攤位店面，向銀行取得貸款困難、利率較高，標脫機率不大。

13棟624戶 每戶總價估800多萬

台北市社子島年底可能確定開發方案，和社子島一橋之隔的北投士林科技園區徵收案，8月底已完成第2次配地。北市地政局土地開發總隊表示，目前配地順利，大約年底開始登記，明年中陸續交地，此外，該區有佔地約3.07公頃的市民專案住宅，最快年底可完工，624戶供給量，已有200多戶申請案件。
歷經配地爭議與協調，北市地政局土地開發總隊科長賴玫錡表示，目前所有土地都已分配完畢，正在整理地籍、整地填土等。

剩餘戶別出租
賴玫錡說，市民專案住宅基地約3.07公頃，預定年底完工，屆時會統計建築成本，訂出成本價賣給地主安置戶，共624戶供給量，已有200多戶民眾申請，未受申請的戶別，未來應會規劃轉由都發局作為公營住宅出租。

含公設為56.1坪
該市民專案住宅分為5區，共有13棟大樓，分別是地上10樓、13樓，每戶登記面積含公設為56.1坪，實際使用面積約28坪，若再加陽台則有33坪，每戶皆配1個機車和1個汽車車位，單層2戶或單層4戶都有。
「建築成本一坪約15萬元上下。」永慶房屋石牌致遠店店長宋家福表示，北投士林科技園區周邊無類似產品可以比較，且生活機能較差，以鄰近的承德路七段新成屋案而言，每坪行情約65~70萬元，以56.1坪算，每戶總價約3600萬元，單就建築成本而言，該市民專案住宅，1戶可能落在總價800多萬元。

北投士林科技園區市民住宅小檔案
●佔地面積：3.07公頃
●總戶數：624戶，共5區13棟
●樓層：地上10、13樓
●單層規劃：單層2戶、4戶
●坪數：登記面積約56.1坪，含1個機車位及1個汽車位

年度大檔「928檔期」將屆，寶徠（1805）、國建（2501）、冠德（2520）、宏普（2536）、興富發（2542）、華固（2548）、遠雄建（5522）等上市建商，紛紛領軍衝鋒推出新案，其中以寶徠總銷80億元的「寶徠華城花園廣場」規模最大，估計這一波檔期上市建商就囊括310億元的新案。

房市買氣觀望氣氛不減，然而年度最後一波大檔「928檔期」可望延續到「雙十檔期」，廣告攻勢往往可以一氣呵成，呼喚剛性自住需求、及觀望中的買氣早日回籠，不少上市建商已準備好搶攻這一波。

寶徠建設才成功售出苗栗土地，估計可貢獻EPS 3元以上，可望讓今年順利虧轉盈。最近將推出新北市新店大案「寶徠華城花園廣場」，總銷高達80億元。

國建上半年EPS已創歷年同期新高，達1.11元，前8月營收也激增近5成、達65.16億元，今年獲利高成長已老神在在；最近928檔期趁勝追擊，將推出總銷19億元的內湖「沐善」，位於行善路，罕見主打2+1房和3+1房的小宅產品，被視為第4季的大熱門。

冠德上半年獲利不如預期，EPS為-0.07元；最近與高鐵聯合開發的林口A9站已完工，且完成配比，預計第4季推出總銷20億元的捷運共構「冠德鼎捷」，預期賣相不錯。

太子位於新北市新店的「W太子」，也即將登場，總銷約15億元。

上半年大賺、EPS達2.68元的宏普，將推北市大安區「TRUMP PARK」，總銷約15億。

聯上開發（2537）將推出桃園大園「聯上發現園區」，總銷達50億元。

「股王」興富發今年在北台灣都會區推案相對沈寂，多以未售完餘屋為主，928檔期將推新竹竹北新案，總銷20億。

上半年EPS「獲利王」華固，EPS已6.82元，第4季推案不手軟，其位於新北市土城的大案「華固新代田」，將委託新聯陽實業推出，總銷約50億元，「928檔期」不缺席。由於每坪可望開出4字頭的親民價，也被視為第4季的大熱門之一。

今年前8月營建股「營收王」遠雄建，上半年EPS已達4.2元，「928檔期」將推出新北市新莊「遠雄國匯」，總銷約20億元；新竹竹北「當代匯」也將登場，總銷25億元。

今年桃園市龍潭區房市在不景氣中受到青睞，行政院及交通部9月中旬終於通過國道3號龍潭增設第2交流道可行性研究，炒了約10年的議題，終於露出曙光，房地產業者認為將有利房價。

台灣房屋智庫專員陳璟葵表示，國道3號增設龍潭第2交流道將成真，最大受惠地區是龍潭渴望園區的透天別墅，其次是新竹科學工業園區龍潭基地周遭的透天別墅，事實上今年土地、房價已見升溫。

陳璟葵指出，立法院6月5日3讀通過影響房市一年的房地合一稅，觀望氣氛逐漸散去，龍潭區住宅物件點閱率就一度躍增桃園市13個行政區之冠。

經過分析，公寓、電梯大樓、套房與透天各住宅產品的點閱率變化，套房增加79.4％最高，其次是透天厝。

台灣房屋龍潭區總經理古兆憲分析，雙北客詢屋大多以養生、休閒、退休養老、度假宅為目的，偏好選擇渴望園區與石門重劃商圈，除鄰近國道3龍潭交流道，也具離塵不離城的優勢。

古兆憲說，國道3號龍潭增設第2交流道最先受惠地區是龍潭渴望園區，從實價登錄可窺出端倪，渴望路透天每坪房價過去一年落在14萬元至20萬元，今年逐漸上升，交通建設帶動周邊土地價格上漲，2013年每坪約3萬元起，今年已來到近10萬元。

另區域利多持績發酵也是一大助力，例如綜合體育園區第一期去年8月完工啟用，桃園市長鄭文燦也宣示行政園區一定會蓋。

台灣房屋智庫強調，桃園市各區近年房價漲高，但房價從今年初進入盤整，在比價效應之下，龍潭區極具相對親民的優勢，仍是最大的誘因，之前也不屬於中央銀行信用管制區域的範圍，觀察到外來人口近兩年陸續移居，也吸引建商紛紛推案。

古兆憲認為，相對透天別墅，龍潭市中心及百年、逸園與中興等商圈，主流住宅產品是3房加車位，屋齡10年內中古大樓，30坪至40坪單價介於14萬元至16萬元，總價只約550萬元到700萬元。

南港瓶蓋工廠守衛隊及松菸護樹志工2019年9月18日闖入瓶蓋工廠工區，在非歷史建築之福利大樓前阻擋施工進行，台北市政府地政局表示，有關公民團體誤解歷史建築及老樹保護不足部分，市府已派員持續溝通。台北市長柯文哲20日視察南港瓶蓋工廠，他表示：第一、停工；第二、回市府討論。

台北市長柯文哲選前承諾南港瓶蓋工廠全區保留的政見跳票，遭民團砲轟。柯文哲2015年9月20日前往南港瓶蓋工廠視察，當場指示拆除工程停工。柯文哲選前簽署同意說，承諾要全區保留南港瓶蓋工廠，但南港瓶蓋工廠守衛隊痛批，柯文哲上任後卻進行強拆工程，做得比郝市府還差。


柯文哲於與公民團體對話，並提出「暫時停工、全區規劃、公民參與」3點聲明：

一、南港瓶蓋工廠非歷史建築之拆除工程將暫時停工，由地政局土地開發總隊邀請護樹專家全面會勘，針對廠區內因先前颱風及拆除工程受損之樹木，儘速辦理修枝、扶正及補植。

二、南港瓶蓋工廠歷史建築保護、非歷史建築拆除及廠區10米計畫道路之規劃開闢，由地政局再邀陳情民眾、公民團體及專家學者舉辦公開說明會充分討論溝通。

三、南港瓶蓋工廠未來活化再生計畫，由台北市府產業發展局邀各界討論加速推動。

南港瓶蓋工廠守衛隊與松菸護樹志工18日前衝入南港瓶蓋工廠廠區，阻擋土地總隊進行南瓶建物拆除作業，呼籲柯文哲兌現選前承諾，立即停工，全區保留。柯文哲說，不需要在這裡抗爭，回市府裡由文化局、產業發展局討論未來要做什麼。他說，也交代地政局不要讓廠商因此損失，該怎麼處理就怎麼處理。

有關公民團體指稱拆除工程品質惡劣一節，台北市政府地政局土地開發總隊表示，建物拆除工程規劃安全、防塵、防碰撞措施，保護樹木及歷史建築。包括建築物結構拆除，架設臨時支撐，確保穩定性；搭設鷹架、加鋪防塵帆布網，防止粉塵及物料向外飛散，故絕無歷史建築損害之情事。至於樹木則以黑紗網保護主幹，以人工方式向外側拆除鄰近之人工構造物，避免傷及樹體。

瓶蓋工廠有部分的建物結構於工程進行前即有毀損的痕跡，非施工所造成，如今場區內有8項地上物已於2015年公告為歷史建築，為免影響台北市文化資產之保存，呼籲民眾配合市府管制，於未開放前勿擅自闖入。

守衛隊指稱20棵老樹倒塌一事，經確認受保護樹木8棵未因施工受損；復經9月18、19日全面清點後，遺失9棵小樹、施工不慎損及之樹木計5棵，並另有1棵受保護樹木遭吹斷枝幹。因施工造成損害之樹木，已責成施工廠商儘速修護或補植，及追究監造及施工廠商責任。

瓶蓋工廠工區遼闊，夜間照明不足，工地散置物料、廢棄磚石、鋼筋等，地面不平整，非常容易發生意外，因此為了安全起見，再次呼籲公民團體和平離去。

萬科正式啟動其百億元回購計畫。公司今天公告，9月18日，公司首次實施了回購股份的方案，回購股份537.67萬股，占公司總股本的0.049%，最高成交價13.16元/股，最低成交價13.10元/股，支付的總金額為7069萬元。

萬科9月6日晚間曾公告，公司擬以自有資金，通過集中競價交易的方式，以不超過13.20元/股的價格在100億元額度內回購公司A股股份。預計可回購股份不少於7.57億股，不低於公司總股本的6.86%。

隨著近期股市的深度調整，一批優質公司相繼宣佈進行股份回購，如海通證券、國元證券、伊利股份、中興通訊、美的集團、海普瑞等，其中部分公司已經開始實施。

中國建築9月18日晚間公告，1-8月新簽合同額8656億元RMB，比上年同期-3.5%。其中，境內新簽合同額7978億元RMB，比上年同期-6.5%；境外新簽合同額678億元RMB，比上年同期增長53.8%。

中證網訊 在拋出重大資產重組草案後，招商地產繼續停牌。有市場分析人士對中國證券報記者表示，預計招商地產將於近幾日複牌。作為央企改革的重頭戲和樣本之一，此次招商地產從停牌到發佈如此複雜的重組方案僅用了五個多月時間，彰顯了高效率。這一背景下預計招商地產有望年底退市，並完成招商局蛇口控股的掛牌交易，並打造成“中國自貿區第一股”。

方案獲通過可能性大

招商地產此次拋出的“重大無先例”資產重組方案除實現大股東整體上市外，還包括引入戰投募資150億元、完成金額達10億元的員工持股計畫、解決B股問題等，一次性解決多個問題而被業界所矚目，也被視為央企改革的樣本。

多位分析師認為，溢價換股及定增，彰顯了大股東、外部戰略投資者以及內部員工對於股價的強大信心，他們用實際行動表明了對招商局蛇口發展前景的認可。然而由於招商地產停牌期間，A股市場發生了重大變化，因此在此次重組方案中，為充分保障本次換股吸收合併中招商地產換股股東的利益，避免招商局蛇口控股上市後股價的非理性波動，招商局集團還就增持招商局蛇口控股上市後 A 股股票做出了相關承諾。

根據招商地產發佈的公告，公司將於2015年10月9日召開股東大會，對重組方案進行審議表決。從短期來看，雖然招商地產股東每股收益存在小幅攤薄，但究其主要原因在於招商局蛇口控股非上市的主要資產為蛇口、前海及太子灣的土地資源，盈利還有待于開發後釋放，而釋放需要一定開發週期才能完成。兩家公司合併後，隨著協同優勢顯現，尤其是相關土地資源逐步完成開發釋放效益，合併後公司的盈利能力將快速提升，股東每股收益將逐步增厚。“預計三到五年後會實現公司盈利快速增長”，有分析人士表示，隨著招商局集團旗下前海、太子灣等優質資源的注入，一個千億級的地產企業將就此誕生。此次方案獲得股東大會高票通過的可能性很大。

招商局相關負責人表示，為了這次整合集團早已做好準備，整合大幕已經徐徐拉開。然而此次工作量龐大，除完成招商地產與招商局蛇口控股的資產整合外，還要完成人事調整、員工安置、公司組織架構調整等一系列重大安排。未來公司還將面向全球招聘優秀人才。不過可以預期的是，此次整合“就像釀一壇美酒”，越往後滋味越醇厚。

前海自貿區成重頭戲

根據草案，招商局蛇口控股將定位于“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”，以“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿區建設運營”為核心，大力拓展特色產業園區以及郵輪港區經濟帶。未來公司將下屬三大業務板塊，包括園區開發與運營業務、社區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務，形成公司規模利潤及核心競爭力。其中，公司將著重培養健康地產及大健康產業、郵輪旅遊及郵輪城業務、海外拓展、房地產金融等“發展業務”的規模和盈利能力，實現經營業績的快速增長。公司還將培育園區 O2O 業務、自貿商城經營業務、產網結合投資業務、存量資產經營業務、文化創意運營業務等“創新業務”，培育城市升級所必需的運營服務能力與資產管理能力。


在這一規劃下，根據招商局蛇口控股的預測，招商局蛇口控股合併招商地產後 2015 年、2016 年和 2017 年預計實現的備考歸屬母公司股東扣除非經常性損益後的淨利潤數為 62.4億元、85.85億元和103億元。有分析人士認為，這一業績預測意味著到2017年招商局蛇口或實現千億元營收規模，有望衝擊世界500強企業排名。在這其中，前海蛇口自貿區建設運營無疑是最大亮點。通過自貿區開發運營，將全面提升招商局蛇口的資源經營效益、資源挖掘能力、業務創新能力以及品牌影響力。未來從三大產業來看，郵輪產業短期內的營收貢獻占比將會很小，園區業務也不會超過20%的比重，但這些業務無疑會帶來整個區域的價值提升，對傳統房地產業務帶來極大促進。總體而言，招商局蛇口對資本市場的業績承諾相對保守，伴隨未來前海自貿區的快速發展，公司盈利或會超預期，有望成為“中國自貿區第一股”。

國家統計局剛剛公佈的“2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，與上月相比，70城新建商品住宅價格有一半的城市實現環比上漲；同比綜合平均價格更自2014年9月份以來首次實現轉正。業內人士認為，雖然全國房地產市場迎來多重利好，但市場將進一步分化，房價領漲的城市仍將主要集中於一二線城市，大多三四線城市房價上漲仍乏力。

深滬京繼續領漲，又有6個一二線城市加入正增長行列

8月份，以深圳、上海和北京為代表的全國重點城市房價繼續領漲全國。70個城市新建商品住宅同比綜合平均價格自2014年9月份以來首次實現轉正，與上月相比，新增廣州、南京、杭州、寧波、廈門、武漢等6個城市加入房價同比正增長行列。

國家統計局資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有35個，下降的城市有26個，持平的城市有9個。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，8月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為35個和43個，均比上月增加4個。

一線城市依然是房價上漲的“領頭羊”。在新建商品住宅價格方面，深圳以5.2%的環比漲幅連續9個月領漲全國；上海和北京分別以1.6%和1.3%的漲幅緊隨其後。同比方面，深圳新房價格同比暴漲31.8%；上海和北京房價同比分別增長6.5%和3.7%。

劉建偉指出，8月份，新建商品住宅價格同比上漲的城市個數為9個，比上月增加6個。據測算，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正。

房價分化非常明顯，一線漲幅較大、三線全部下降

劉建偉認為，分城市看，我國房價分化非常明顯。一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市則同比漲跌互現，三線城市同比仍然全部下降。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析說，隨著樓市銷售逐步回暖，一線及重點二線城市房價隨著開發商拿地熱度的攀升而水漲船高。但三四線城市不再具備投資潛質，未來不同城市房價分化將會進一步加劇。

今年下半年以來，以北京和上海為代表的重點城市房地產市場熱度不減反增。在7月至8月的傳統成交淡季，住宅銷量卻超出市場預期。中國指數研究院的資料顯示，8月份全國42個主要城市樓市成交量同比增速超過35%。以四大一線城市為例，上海新房成交量同比增加92.0%，為6年以來同期最高水準；北京住宅成交同比上漲120.78%，深圳住宅成交同比暴漲214.23%，廣州住宅成交同比上漲75.7%。

此外，住宅庫存規模持續下降是重點城市房價節節攀升的主要原因之一。根據易居房地產研究院發佈的庫存報告，截至2015年8月底，其監測的35個重點城市新建商品住宅庫存規模已連續6個月出現下跌。一線城市新建商品住宅存銷比降為9.9個月，遠低於15個月的合理水準，其中深圳更低於6個月，創近五年來新低。

然而，由於前期過度開發，三線城市住宅庫存總量仍在攀升，8月份同比增長1.7%。因此，三線城市房價依然徘徊於一年前的水準。如在知名旅遊城市江西婺源，號稱當地第一豪宅的“君尚名府”，雖周邊配套完善，但自去年入市以來乏人問津，銷售單價一直未突破4000元?平方米，算上打折優惠已低於去年同期的開盤價格3800元?平方米。

政策紅利不斷，開發商樂觀後市

持續不斷的政策紅利保持了樓市整體成交的熱度。熱點城市房價的上漲幅度有多大？位於上海張江的萬科翡翠公園僅在半個月內每平方米就漲了7000元。

8月19日，六部委聯合發文終結了實行近10年之久的“限外令”，允許境外機構和個人購房以穩定住房消費。8月底，在央行年內第二次宣佈“雙降”之後，房貸利率已降至史上最低。8月31日，住建部、財政部、央行發文規定，購買二套房的居民家庭再次申請公積金貸款時，最低首付款比例由30%降低至20%。

市場人士認為，較為充裕的資金環境助力樓市回暖。不少開發商已在醞釀或已經開始漲價。記者在上海走訪多個樓盤發現，8月至9月加推的新房報價普遍上漲5%至7%，如上海萬科更已全線提升旗下所售項目價格。

從近期上市房企陸續公佈的2015年中報來看，開發商對於後市十分樂觀，漲價底氣十足。萬科中報稱“主要城市已經走出成交低谷，市場信心逐步回升。公司將抓住有利時機繼續積極銷售，實現良好的銷售增長。”

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，綠地將放大銷售規模，該集團全年營業收入及利潤的三分之二將在下半年完成。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，雖然全國房地產市場迎來多重利好，但市場將進一步分化，“金九銀十”不具普適性。“全國樓市目前總體供大於求，房價領漲的城市仍將主要集中於一二線城市，大多三四線城市房價上漲乏力，整體房價指數增幅並不顯著。”

天氣微涼，空氣清新。9月17日的大廠縣很是熱鬧。

著名演員宋承憲（韓國）、江一燕、俞灝明、魏大勳、林爽，以及韓國的金智勳、朴敏智、Playback組合、樸慧京等數十位中韓影視界嘉賓等悉數到場。

明星大腕為何齊聚大廠？筆者現場探知，原來是由中韓兩國聯手打造的第二屆中韓青年夢享微電影展在河北大廠盛大開幕。

大廠站在了影視創意行業的制高點

眾所周知，近年來中國影視文化產業迎來黃金髮展期，但中國影視產業在整合產業價值鏈方面尚需完善，特別在人才培養和後期技術等領域還存在很大的發展空間。

2014年12月，大廠影視創意孵化產業園與好萊塢相對論教育機構及BASE FX公司簽署戰略合作協定，隨著兩家國際影視先鋒機構成為大廠影視創意產業園的首批入園企業，大廠站在了影視創意行業的制高點蓄勢起航。

隨後在2015年4月，北京國際電影節電影市場的重點項目——中國影視後期產業聯盟落子大廠影視創意孵化產業園，中國影視後期產業的價值鏈得到了進一步挖掘和延伸。經過一連串動作，大廠影視創意孵化產業園實現了對後期技術、人才培養兩方面的建設，也使大廠影視創意產業矩陣初具規模。

截至2015年，大廠影視創意孵化產業園已成為一個集演藝、導演、編劇、創作、培訓為一體的整合影視產業價值鏈，並在產業鏈上下游拓展層面獲得較大進展。

華夏幸福打造“東方好萊塢”

文化產業迅猛發展的背後，大廠縣如何打造產業新城樣本？

據悉，大廠潮白河經濟開發區是大廠縣委、縣政府引入華夏幸福基業股份有限公司，採用“政府主導、企業運作”的PPP模式打造的一座產業新城。大廠在發展影視文化產業過程中，將自身定位為國際文化創意產業動力引擎，聚集區域特色，著力打造世界級文化創意產業集群，吸引國內外優質創新型影視企業，培養影視產業優質人才和優秀影視項目。堅持“創新孵化+龍頭引領”雙輪驅動，園區規劃建設人才孵化、創新工廠、後期特效、數位化體驗、數位化舞美等功能區。著力打造引領影視產業發展的影視孵化搖籃與全球影視創新實踐區。

因此，在規劃思路明確、政策環境穩定的情況，有了龐大的市場消費需求，以大廠縣為代表的影視創意產業園自然會受到市場的青睞，更何況，擁有華夏幸福這種產業新城運營商的支持下，大廠影視創意產業園的“爆發”看起來水到渠成。

事實上，不僅是市場訴求，大型文化產業集聚區在快速孵化發展的另一面，還承載著國家經濟轉型升級與打造國家對外影響力的雙重任務。


根據相關部門的統計顯示，世界主要發達國家中，文化產業的產值占GDP的比值都處於相對高的數值，美國的文化產業在其國內產業結構中位居第二，文化產業增加值占GDP的12%。

鄰近的韓國也是遙遙領先，韓國在制定了文化發展5年計畫後，文化產業也一躍成為其主導產業，產值達到5%。

能將規劃付諸現實，可以說，大廠影視創意產業園價值，將體現在其對於區域經濟的帶動作用上。

比如，在構建全產業鏈的文化產業新城的基礎上，成為影視產業領域的“東方好萊塢”和具有明顯產業帶動效果的區域新增長極。雖然這樣的判斷為時尚早，但基於其發展背景和發展進度，大廠影視創意產業園的未來仍然值得期待。

8月上海市本外幣個人住房貸款增加192.6億元，創近三年個人住房貸款月增量新高。部分三、四線城市銀行已停止發放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至停止向開發商提供開發貸。儘管上海地區尚未出現停貸，但銀行方面普遍認為目前上海商業地產風險偏大，需嚴控借款人審核等信息。
每經記者 沙斐

央行上海總部近日公佈的資料顯示，受商業銀行集中放貸影響，8月全市本外幣個人住房貸款增加192.6億元，創近三年個人住房貸款月增量新高。

《每日經濟新聞》記者從多家房地產仲介瞭解到，目前上海市中心的樓盤去化率非常高，一些大型房屋仲介手中的房源都十分緊缺。今年以來，上海內環以內的房價上升約15%，個別樓盤升幅更高。

值得注意的是，雖然住宅市場迎來“金九銀十”行情，但商業地產表現卻疲軟乏力。

《每日經濟新聞》記者採訪獲悉，部分三、四線城市銀行已停止發放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至停止向開發商提供開發貸。儘管上海地區尚未出現停貸，但銀行方面普遍認為目前上海商業地產風險偏大，需嚴控借款人審核等信息。

8月滬上樓市淡季不淡

央行上海總部資料顯示，受商業銀行集中放貸影響，8月份全市本外幣個人住房貸款增加192.6億元，創近三年個人住房貸款月增量新高，環比和同比分別多增60.7億元和150.5億元，其中二手房貸款增加111.2億元，同比多增90.7億元。“8月上海樓市成交表現走出了淡季不淡的行情。”上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，一般而言，以往這樣的成交量是金九銀十的量；尤其是二手房，表現比新房市場更為強勁些。

中原地產統計資料顯示，截至上週末（9月13日），一線城市今年新房成交3317.6萬平方米，累計同比增加46.9%；一線城市二手房成交4032.1萬平方米，累計同比增加84.8%。其中，上海新房市場成交920.4萬平方米，累計同比增加61.8%；二手房方面，今年1~8月，上海共成交22.05萬套，累計同比增加95.7%。

盧文曦指出，當前市場有90%以上的客戶需要辦理貸款業務，隨著整體樓市銷售火熱，貸款量也有所增加。預計隨著“金九銀十”行情的到來，信貸資金還會呈穩步向上的走勢。

不過，上海鏈家研究部總監陸騎麟告訴《每日經濟新聞》記者，今年個人房貸增量再創新高的可能性並不大。

“房貸的發放需要一定的週期，由此估計8月的貸款主要應該是5~6月份成交的房源，而這個期間的成交量也是相對最高的。”陸騎麟指出，後期成交量超過5~6月份的可能性並不大；另外，年底銀行貸款額度應該會相應收緊，因此再放量也較困難。

商辦類房屋等尚未停貸

儘管住宅市場迎來“金九銀十”行情，但商業地產的表現卻依然疲軟乏力。據中原地產資料顯示，9月上半月（截至14日），商鋪市場共銷售3.6萬平方米，同比減少5.3%。由於銷售疲軟，庫存仍在向上攀升，去化週期為72.1個月。

有消息人士告訴《每日經濟新聞》記者，部分三四線城市銀行已停止發放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至已停止向開發商提供開發貸。

記者採訪多家銀行發現，目前上海地區商辦類房屋貸款以及開發貸尚未出現停貸，但銀行方面普遍認為需要嚴控借款人審核、貸款比例以及房源區域。

盧文曦表示，地方政府希望通過引進商業專案增加稅收，因此大量供應商業土地，供過於求造成庫存壓力巨大。“本來商業地產就困難，如果資金跟不上就更麻煩了。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，目前商業地產只能通過自營或出租等方式來維持，能收到錢就行。

資料顯示，截至2014年末，上海人均商業面積2.5平方米，超過紐約、香港和巴黎。此外，截至今年6月末，上海房地產貸款餘額1.4萬億。1~6月，商用地產淨增169億元，占所有房地產貸款9成。

盧文曦指出，商鋪風險凸現，個人投資客入市須謹慎。從上海地區來看，當前商鋪交易量近8成集中在外環以外。儘管人口外遷是趨勢，但是也需要看到，週邊區域產品以剛需為主，區域消費力並不強。“現在很多商業中心動輒10萬元/平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費力未必匹配。”盧文曦稱，很多外環外區域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營業也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業中心也有散售的商鋪，但位置和業主自持部分差很多。商鋪一街之隔就會產生客流上的巨大差異，所以能否有穩定的租金是需要考察的第一步。

市區重建局上環士丹頓街/永利街重建項目，自2003年啟動以來經過多番波折，仍未能完成收購，市建局最新計劃把地盤進一步「斬件」，先重建毗鄰城皇街一批失修的舊樓，最快今年底向城規會提交新發展方案。至於計劃活化為「城中綠洲」的中環街市，則擬取消其天台加建的設計，以減低發展成本。

先重建毗鄰失修舊樓

市建局於2003年啟動永利街項目，惟期間多番改動，先有地盤中央地塊被?地（00012）收購並發展為尚賢居，需要剔除有關部分；後一排舊樓又因要作保育用途，亦不再納入重建範圍。據城規會在2013年批准的方案，整個地盤只提供2座綜合樓宇，涉約154個住宅單位，其中第一座毗鄰城皇街，第二座則位於士丹頓街和鴨巴甸街交界。

由於項目47份業權中，至今只收購約一半，其中靠近城皇街的12座舊樓，已經十分殘舊和明顯失修。為打破項目的僵局，以及符合社區的期望，市建局決定先重建城皇街側的一批舊樓。至於餘下的地盤，現時狀態較佳，市建局認為，未有重建的迫切性，可以先作維修，未來再考慮是否重建。

中環街市活化大縮水

市建局預計，今年底至明年初將向城規會提交士丹頓街/永利街重建新方案申請。

至於中環街市的活化計劃，市建局擬大減規模，放棄以「漂浮綠洲」設計在街市天台加建的概念，改為只作簡單復修，預計發展成本可以由原來估算的15億元，減至5億元。

對於永利街項目擬再拆細，市建局非執行董事麥美娟認為，難以容許重建項目無限期拖延，但收購死線並不容易界定。另一位非執行董事胡志偉強調，市建局必須尊重私有產權，若有部分業權不肯出讓，市建局應考慮設退場機制；至於中環街市的新方案，他認為，減規模後若符合社區的需要已足夠。

單日沽清148伙即提價加推

美國維持利率不變，但本港加息陰影揮之不去，政府亦多番提醒樓市前景存隱憂，新盤市場雖有新地（00016）東涌東環I及II沽清148伙力撐大市，惟過去兩天一手僅錄約180宗成交，按周下跌50%。

不過，綜觀9月，在東涌東環和紅磡環海．東岸兩大盤開售下，一手成交量已突破1500宗，創近5個月最多。業界人士表示，加息陰影困擾樓市逾一年，而樓價高企的隱憂亦非今日始出現，但整體經濟未算太差，相信難阻樓價繼續上揚。

餘下單位大晒冷

東環II周六第三度取得沽清成績，發展商亦「晒冷」盡推餘下單位，新地副董事總經理雷霆表示，東環I及II周六展開第三輪銷售，合共148伙售罄後，隨即加推83伙，部分單位輕微提價1%至2%，折實平均呎價1.15萬元。

新地代理助理總經理胡致遠透露，加推單位首度推出向海及池景的3房連套房及開放式廚房單位，一房折實約390餘萬元，2房及3房則約為490餘及600萬元。剛沽清的148伙中，佔逾80%為用家，新界買家約佔七成，外籍客比例佔15%，明顯較上一輪約10%增多。發展商亦首次開放全新沒有改動交樓標準示範單位予傳媒參觀，為1B座26樓12室，面積638方呎，屬3房連套房間隔。

市場亦有大額個案，信置（00083）牽頭發展的大埔白石角逸瓏灣昨天連沽3個逸瓏瑰寶單位，其中一位本地客斥資約6550.2萬元連購I期1座低層2伙B室，總面積3387方呎，折合實呎1.93萬元；另一伙位於II期5座高層B室，成交價2979.6萬元。

另外，西半山羅便臣道80號1座高層C室，則以約3942萬元售出。

其他新盤方面，九建（00034）環海．東岸及剛入伙的沙田玖瓏山銷情較佳，分別售出9伙及8伙；連同馬鞍山迎海．駿岸、筲箕灣柏匯、黃大仙鑽嶺及鴨脷洲倚南等，周末新盤市場共售出約180伙。

9月銷情勢勁升

雖然周末銷情按周回落，但一手盤在東環II及環海．東岸兩大焦點盤推售下，連同其他新盤錄得的逾100宗成交，本月一手交投已突破1500宗，較8月全月的不足1000宗，勁升約六成，屬於4月錄得2600宗成交後的高位，暫是今年成交量第三多的月份。

中原地產住宅部亞太區總裁陳永傑認為，樓價高企的隱憂已持續多年，但整體經濟未有負面數據出現，市民置業需求仍然持續，除非股災再度爆發或市況持續轉壞，否則難以遏止樓價升勢。

沽逾3100伙膺賣樓王 元朗世宙部署出擊

長實地產（01113）今年連推多個大盤，截至9月中在港銷售總額已逾250億元，提前完成全年目標，累售逾3,100伙，年內尚有元朗世宙部署出擊，有望突破去年全年成績。

維港?星岸 第5座擬本周加推

雖然集團今年銷售成績提早達標，但推盤步伐未見減慢。旗下馬頭角君柏（228伙）以及元朗世宙（1,129伙），分別主打大單位及上車戶。發展商早前表示，兩盤部署「叮噹馬頭」，待獲批售樓紙（預售樓花同意書）後，亦會隨即推出，其中世宙售樓收益料達數十億元，君柏亦估計有70億至80億元。

兩盤售樓紙仍未批出，發展商續推紅磡維港?星岸吸金，項目第5座部署本周加推，全座市值約25億元，相信今年售樓成績可望突破去年。

緻藍天悅目峻瀅II 全數沽清

據本報記者統計成交紀錄冊數據，長實地產今年售樓成績理想，發展商今年推出的數個全新項目，包括緻藍天、峻瀅II及悅目均全數沽清，成交單位達2,736伙，3個項目合計已套現近195億元。

其中將軍澳緻藍天以3個銷售日售出1,648伙（撇除最終有8伙撻訂重售），平均每個銷售日賣出近550個單位，成為一手新例推出以來最暢銷項目。

集團今年所推的豪宅亦錄不俗銷情，上月初推出的維港?星岸，至今累售逾100伙，套現近26億元，其中1座28樓A室，以成交呎價3.55萬元創下該區新高。

新地沽2400伙 兩新盤或年內推

除此之外，大埔嵐山I及II期、環宇海灣等餘貨今年續錄成交，計及上月底售出的長沙灣丰滙商場，集團今年在港的銷售金額已達逾250億元，以9個月的時間，提前達成250億元的本港銷售目標，沽貨逾3,100伙，以售樓量及金額計算，均為今年「賣樓王」。

若與去年長實（重組前）的售樓成績比較，去年的全年銷售金額約260億元，售出單位逾3,300伙，今年以約8個月的時間，就達成去年全年成績的逾9成半，成績可算相當理想。

除長實地產外，新地（00016）今年的售樓成績亦相當值得關注。在集團「月月有樓賣」的策略下，今年的住宅及非住宅的銷售收益已達近230億元，售出單位逾2,400伙。在東涌東環II繼續推售餘下83伙（定價計市值約5億元）之下，以及今年有望推出的西營盤明德山（166伙）、以及元朗峻巒1A至1C期（1,027伙），其售樓數字可望追近甚至超越長實地產。

發展局局長陳茂波在網誌表示，大嶼山與港島之間擬建的中部水域人工島，有潛力發展為本港第三個核心商業區，研究的人口目標約40萬至70萬。

大嶼山水域 距港島4公里

陳茂波指出，中部水域人工島在地理上距離港島約4公里，約相等於大老山隧道的長度，加上配合港珠澳大橋及其他連接大嶼山的交通基建，例如屯門至赤鱲角連接路等，認為人工島有潛力發展為「東大嶼都會」，成為本港第三個核心商業區，配合香港長遠的社會及經濟發展需要。

東涌擴展區 倡建樓4.9萬伙

對於有聲音關注大嶼山的人口會否因發展而急速膨脹，陳茂波表示，大嶼山現時有數個正在進行或規劃中的項目，但涉及人口增加的項目主要是東涌新巿鎮擴展和小蠔灣的發展。

他續稱，目前東涌的人口約8萬多人，人口規模遠遠低於現時沙田（約64萬）、大埔（約32萬），以及粉嶺?上水（約26萬）等較成熟的新巿鎮，現時研究的東涌新市鎮擴展區，建議興建的房屋約4.94萬伙，公、私營比例約6：4，預計新增人口約14.4萬，預計首批人口會在2023年入伙。

上環永樂街商業地盤，現以2.35億元標售。第一太平戴維斯投資部資深董事莫偉豪表示，獲業主委託，標售上環永樂街78至80號全幢物業。

物業現為兩幢舊式寫字樓，地盤面積約1,328平方呎，現時的地積比率尚未用盡，可建最大面積為約19,920平方呎，具重建價值。

另外，該地段被規劃為商業用途，可重建為服務式寫字樓或酒店。業主併購物業多年，現以2.35億元標售。

上半財年麵粉又貴又多 供應10590伙創新高

政府財政年度下周將踏入下半年度，據本報統計顯示，政府上半財年推出14幅住宅地（當中4幅正在招意向及招標中），共提供10,590伙，按年增近25%，也是歷年來供地最多的半年度；同期地價亦上升，已賣出的10幅住宅地中竟有6幅地王。業內分析指，麵粉價（地價）高企，雖然會托高麵包價（樓價），但未來樓市的走勢更主要的還是受經濟環境及樓宇供應量的影響。

發展局局長陳茂波近日指出，經過政府數年覓地，樓市「起了一些根本性變化」，新供應正逐步增加，未來3年至4年的累積供應量，將達8.3萬伙創歷史新高。的確，政府於上半財年積極推地，短短半年內連推14幅土地（包括官地、一鐵一局項目），共提供10,590伙（見表），單位數量按年急增24.59%，佔政府全年供應目標1.9 萬伙的55.74%，意味下半年尚餘8,410伙已可達標，而扣除舊樓重建項目及補地價項目所產生的土地供應，預料政府於下半財年只需供應6,000個至7,000個單位已達全年供應目標。

「地王」頻現 歷來少見

單以半年供地計，上半財年的供應更打破歷年的半年度新高，第二高是2013/14年度下半年的10,554伙供應。但值得留意的是，大量土地供應的推出，卻未有因此令地價冷卻，據本報統計，上半財年已賣出的10幅土地（包括一鐵一局項目）中，有6幅創出新高價紀錄，亦即俗稱的「地王」，破頂頻率之高為歷來少見。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，地價市場與現時樓市變化應該分開來看，因為發展商看的是2年至3年後的市況，願意高價投地，代表發展商對後市看法樂觀。他指出，雖然政府近年土地供應都可以達標，但長遠供應仍受到不同的地區阻力影響，例如新界東北發展計劃、洪水橋發展等等，項目進度均極為緩慢。

陳超國認為，雖然港府兩年內土地供應充裕，但之後的供應或會再次緊張：「香港好矛盾，樓價高，政府話要增加供應，市民應該要支持，但而家又要拉布、又要司法覆核去阻止，政府爭拗主導?樓市供應，係好唔健康。」他認為，要解決本港高地價問題，首先政府要先突破土地供應的瓶頸，否則地價只會愈搶愈高，第四季預測地價將繼續被搶貴。

內房商心急插旗 搶高地價

而且，本港賣地市場近年除本地財團外，亦多了一班內地發展商、基金等，令市場競爭上升，間接亦推高地價。陳超國指，內地發展商進入香港市場是希望分散投資，走向國際化，他們為了成功買入土儲，往往願意出高價，導致中資買入的地皮許多都變成「地王」，他分析，內房有其渠道向內地客銷售，對其日後銷路有幫助，或因此出價上能夠更進取。

韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，每間發展商投地都有其盤算，假如某發展商於某些區域已有地盤興建，投地後可以產生協同效應，便會願意出更高價買地；亦有個別地皮因為地段本身有基建優勢等而被看高一線，故難以評論發展商近期高價投地是否「摸頂」，但近1年地價上升是不爭的事實，第四季估計仍有上升空間，若按年計至少上升10%以內。

經濟息口 最影響樓市

他續說，發展商高價搶地，顯示對後市有信心，日後平賣的機會雖然微，但不代表一定會高價賣樓，始終買地建樓是一項「投資」，並非有賺無賠的買賣，故市民不應單純看發展商投地取向去預測後市，「其實而家咁貴買地係有風險」，他認為，後市更大程度視乎本地及外圍經濟、土地和房屋供應，及息口變化等因素。

上半財年賣地市場百花齊放，除多間本港地產商落場外，不少內地房地產發展商、基金公司等都加入競爭，其中萬科、保利同樣瞄準屯門地皮，實行高價搶地策略，成功買入各一幅地皮。「本地薑」中，以新地斥資超過110億元投得3幅地皮最多，拋離一眾對手成為上半財年的大地主。

新地「中三元」共涉2400伙

另一龍頭地產商長實，雖然幾乎次次都入標，但全數食白果，上半財年零買地。長實對上次成功投地已經是2014年12月22日開標的市建局海壇街地皮，海壇街地皮亦是長實自2012年11月之後買入的首幅土地，市傳涉資20億元。2012年11月，長實以 29.01億元買入馬鞍山落禾沙彩沙街地皮。

新地近年積極於本港買入土儲，單計上半財年已斥資110億元投得3幅地皮，共涉約2,400伙，其中最為矚目的是西鐵元朗站項目，該地成交金額高達93.2億元，創新界西北區地價新高，榮膺「新界西北地王」，新地揚言總投資額高達200億元，計劃興建1,876伙，市場預料日後每方呎實用面積售價可達1.6萬元以上。消息一度令整個新界西北二手住宅市場沸騰，樓價更因此被炒上。

被稱為「西北大地主」的新地，除元朗站項目外，上半財年還以13.19億元中標屯門海榮路與恆富街交界地皮，為其西北版圖再添一員，未來擬投資30億元發展項目。另外，亦中標市建局馬頭角北帝街╱新山道項目，市場預計項目投資額至少10億元，連同上述兩幅新界西北地皮，估計新地上半財年買地發展的總投資額高達240億元，相當看好後市。

四太新高價勇奪牛潭尾

除了新地外，上半財年還有兩幅令外界嘩然的官地成交，包括嘉華高價投得的大埔白石角創新路地皮，每呎樓面地價高達4,567元，為白石角近5年樓面地價新高。而值得留意的是，地盤位置並不臨海，相比新地今年3月購入的毗連地皮，每呎樓面地價在半年間便升了18%，雖說不同發展商有其投地策略，但地價的升幅於這裡可見一斑。

此外，由賭王四太梁安琪持有的私人投資公司「尚嘉」，本財年亦加入投地，並成功買入元朗牛潭尾豪宅地，每呎1.2萬元打破元朗區每呎樓面地價新高。會德豐地產中標的將軍澳日出康城7期商住用地，每呎補地價3,147元，亦為日出康城一帶補地價的歷來新高，雙雙「封王」。

內房萬科保利成功搶地

一眾內地「過江龍」上半財年表現亦非常亮眼，其中內房龍頭萬科7月以38.22億元中標屯門掃管笏路地皮，為公司首度中標香港地皮外，更打破屯門區歷來地價新高。另外，上周新鮮滾熱辣出爐的屯門青山公路臨海地，則由內房保利以17.3億元中標，每呎樓面地價高達15,095元，創下新界西北區每呎樓面地價的新高。

綜觀上半財年，還有一個現象是「官地熱、收舊樓冷」，發展商都一窩蜂走去購買官地或競投「一鐵一局」的項目，令賣地市場競爭大增，反觀舊樓收購及補地價項目則遭到冷落，今年至今只得8宗舊樓強拍申請，相比去年同期11宗再跌27%。

「舊樓王」?地轉投官地

資深測量師陳超國認為，政府補地價進取，令發展商感到無利可圖，而官地買賣相對舊樓收購亦來得簡單，令近年更多發展商將重心放到政府賣地計劃上，就連有「舊樓王」之稱的?地，今年亦積極重返官地舞台，上半財年已成功投得官地發展。

陳超國表示，近年舊樓收購項目不斷減少，主要由於強拍措施已進行多年，具潛力的地盤早已被收購或「落釘」，發展商尋找新的發展機會變得狹窄，而且樓價高企，小業主叫價硬淨，發展商收購難度上升，與此同時，政府又大舉增加土地供應，發展商於是捨難取易，向業權更為簡單的官地「埋手」。

先徵BSD重稅 影響興趣

另一方面，受買家印花稅（BSD）影響，發展商收購舊樓時要付重稅，「未見官要先打八十」，雖然舊樓拆卸時發展商可以獲得退稅，但收購成本仍然大升，萬一收購不成功，發展商損失更大，故發展商於選擇項目時變得更「奄尖」，亦令近年舊樓收購宗數大減。

鑑於發展商都「轉?」競投官地，冷落收購舊樓重建，發展局去年10月推出補地價仲裁先導計劃，希望透過仲裁解決補地價分歧，但計劃至今未見一例，雖然期間政府一直有就十多個補地價申請向發展商提出邀請，只得?地旗下一個地盤表示願意透過仲裁釐訂補地價金額，估計最快年底前該案例才會有結果。

中駿置業（1966）昨日公佈，集團於上周五（18日）成功以底價奪得江西南昌市朝陽新城一幅地塊。有關地塊位於南昌西湖區朝陽新城，總地價約6.3億元（人民幣，下同），樓面地價每平方米約3,514元。地塊土地面積64,039平方米，可建樓面179,310平方米。項目用地性質為居住、辦公和商業。

外圍經濟陰晴不定，二手樓市交投稍回暖，綜合市場消息指，百大屋苑過去兩日錄十五宗成交，至少九個屋苑發市，雖較上周末上升兩成六，但仍屬低位；此外，市場仍頻錄低市價承接，幅度介乎百分之二至六；但個別屋苑錄新高價，屯門豐景園錄四百一十五萬元易手，創屋苑兩房造價新高。

　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，美聯儲局議息後維持息率不變，市場對加息憂慮暫時消除，股市回復正常，樓市氣氛亦見改善，加上新盤向隅客陸續回流二手市場，預計市況將逐步回復正常，成交以中小型物業為主。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，部分二手業主雖然態度軟化，願意擴闊議幅，惟仍不足以吸引一手向隅客垂青。他預期

低息環境會維持一段時間，有助樓價維持平穩發展，估計樓市年內將持續出現好淡爭持的局面。

　　根據利嘉閣總裁廖偉強表示，一手市場未有焦點大盤拖慢二手市場，反之有向隅客回流二手，令本周二手成交有上升象。

　　祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門盈豐園一座低層B室成交，面積三百九十方呎，七月中放盤開價三百六十八萬元，累減三十八萬元後售出，造價三百三十萬元，呎價八千四百六十二元，低市價約百分之六。

　　長沙灣宇晴軒錄減價成交，美聯高級營業經理鄧偉傑表示，涉及一座高層A室，約五百五十四方呎，業主減價二十萬元後，吸引用家以約八百三十八萬元承接，呎價約一萬五千一百二十六元，低市價約百分之三。

　　美聯首席高級營業經理梁仲維指，荃灣萬景?二座中層E室，面積五百零五方呎，業主七月開價七百六十萬元，減價二十二萬元後獲區內用家承接，成交價七百三十八萬元，呎價一萬四千六百一十四元，較上月平均呎價略低百分之二。

　　利嘉閣分行市務經理胡漢業指，沙田第一城十二座中層A室成交，單位面積五百一十四方呎，業主原開價六百五十萬元，終減價三十萬元，以六百二十萬元成交，呎價一萬二千零六十二元。

　　祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門青山灣住宅地皮高價批出，增強區內業主信心，屯門豐景園錄區外首置客「即睇即買」成交個案，涉及三座高層三室，面積三百九十七方呎，原業主累減二十三萬元，最終造價四百一十五萬元，呎價約一萬零四百五十三元，成交價創屋苑兩房單位新高。

　　另類單位亦獲青睞，市場消息指，將軍澳新都城一期五座一個凶宅單位，三房間隔，實用七百零一方呎，據悉以約六百三十多萬元成交，呎價九千一百多元，低市價約兩成，據悉，該單位曾在十多年前發生跳樓事故。

受到經濟疲弱等總經因素的牽動，全球房地產市場已不復見爆發性成長，但歐系私人銀行認為，房地產在另類投資領域有其不敗地位，瑞士寶盛私人銀行就指出，亞洲地區中就屬日本房市「物有所值」，且庫存房地產不多，適合私銀投資人的長期布局。

至於曾被列為有房市泡沫疑慮的英國倫敦，瑞銀UBS私人銀行部門認為，現階段應暫緩進場。

瑞士寶盛私人銀行亞洲區研究部主管馬修斯（Mark Matthews）指出，比較在日本生活和工作人士所賺取的收入及支付房租水準，日本目前的「房價CP值」很好，其中，東京是全球頂級城市之一，在全球20大城市中，東京的生活成本排在第16位，而且相對於英國、美國，甚至德國的高度管制市場，日本的房地產市場可負擔性名列前茅，意即房價房租比在上述4國中最低，房價占收入比也是最低。

匯率變動是海外房地產投資需要搭配的關鍵因素，今年來日圓兌美元匯率不貶反升，特別是近三個月來的全球股匯遽變，日圓和歐元都發揮避險貨幣的功能，3個月來日圓兌美元升值3.16％，等於讓日本房市海外投資客再賺一筆。