今年恐僅25.5萬棟 冷清蔓延中南部

房價究竟何時是低點，各界都很關注。中信房屋昨天公布連續第27季的「宅指數」及加盟店市況調查，結果顯示，多數民眾與加盟店認為此波房價修正，可望在明年落底，而1~2年內有購屋計劃的民眾，本季也回升3.2%，時間上與房價落底的預測符合。至於交易量，中信房屋董事長鄭余正全表示：「今年最低恐僅25.5萬棟。」

中信房屋副總劉天仁說：「年底前，價量齊跌是短暫現象。」他指出，房地合一稅拍板後，市場的不確定性因素降低，房市理應回溫，多數民眾與加盟店認為此波房價修正將在2016年落底反彈。鄭余正全則認為，今年度移轉棟數，預估25.5萬~27.5萬棟，即使25.5萬棟會跌破2001年的25萬9491棟，明年的移轉棟數仍可能探底。

放寬貸款助回溫
近年小宅當道，劉天仁分析，中小坪數物件房價相對低，仍然是未來市場主流，且在目前的購屋市場，多數購屋族都是受薪階級，房貸對於絕大部分民眾不可或缺，根據這季「宅指數」數據，高達65%民眾希望購屋貸款成數能在8成以上，未來1~2年仍有購屋計劃，持續觀望，普遍認為明年會是房價相對低點。
劉天仁指出，央行上個月無預警放寬不動產信用管制措施，北台灣6個行政區房貨成數鬆綁，而且針對豪宅、法人購置住宅及第3戶房貸的最高成數，由5成提高為6成，讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場，預估有助買氣回溫。
對於今年建物買賣移轉棟數恐跌至25.5~27.5萬棟，德明財經科技大學副教授花敬群表示：「最低到25.5萬棟，這有可能發生啊，代表賣方讓價程度還不夠，短時間內，量要穩不太可能。」他認為，量縮太嚴重，市場價格會陸續調節。
至於房價，花敬群認為，落底分成緩跌跟大跌，但要在1年內落底，除非房價大跌50%才有可能發生這個現象，「慢慢跌的話 明年底要落底不太可能。」

南部靠自住撐場
近期全台房市看空，冷清氛圍也蔓延至中南部，使成交量下跌，永慶不動產高雄中華藝校店店長郭銘揮表示，南部的自住剛性需求比較重，靠自住撐場，房價雖不如北部漲得快，但緩漲緩跌。花敬群則說，中南部現在剛開始量縮，基準量還較高，但發酵後，可能量縮會比北部嚴重。

中信宅指數昨（24）日公布最新調查，第3季有計畫購屋者中「首購族」比例來到6成，創下歷年新高，顯示自住需求仍強；目前房市交易低迷主因在買賣雙方價格認知差距高達3成！

中信房屋董事長鄭余正全預估，2015年全年移轉量只有約25.5~27.5萬棟，直逼2001年25.9萬棟低點，明年移轉數量將是決戰點，預估2016年為探底回升格局。

根據中信宅指數調查顯示，2年內有購屋計畫的民眾僅40.1％，較上季下滑7.9個百分點，為歷年最低；但本季有購屋意願的民眾當中，「首購族」占比較上一季上升7個百分點，來到6成大關創歷年新高，顯示台灣房市剛性需求仍在。

不過，受整體大環境不景氣，及房價修正氛圍影響，首購族的購屋預算與上一季相比，下跌102萬。

此外，中信房屋也對旗下加盟店調查發現，目前房市低迷主因是買賣雙方對房價認知的差異太大所致，買方以實價登錄8折出價，賣方則以實價加1成開價，雙方有高達3成的議價空間，買賣雙方需要有一段「磨合期」來達成共識。

鄭余正全表示，今年全年移轉量約27.5萬棟，但若第4季旺季不旺，移轉量恐將回至2001年25.9萬棟水準，跌破M頭型態；而政策面是否願高抬貴手，將影響後續房市表現，而明年將是決戰點，預估2016將探底反彈。

中信房屋副總劉天仁指出，房地合一稅拍板後，市場的不確定性因素降低，房市理應回溫，但因為適逢2016總統及立委大選，房市受到選舉排擠，導致市場焦點轉移，台灣房市的「拐點」因此而延後。

交叉比對宅指數與中信房屋加盟店的調查，多數民眾與加盟店認為，此波房價修正可望在明年落底，而2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2％，時間上與房價落底的預測符合。

劉天仁認為，房市落底不代表谷底反彈，如果是U型底，要等待多久才會回升是一個變數；現在對市場的預期是在2016年落底，對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確訊號，因為房地產永遠是看下一波，下一波才是決定房價漲跌關鍵。

綜合中信房屋第三季宅指數調查，以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，交叉比對宅指數與中信房屋加盟店的調查，多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在2016年落底，而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2％，時間上與房價落底的預測符合。

中信房屋副總劉天仁針對買賣移轉棟數變化的預測，也直指2016年將是探底格局。劉天仁說，2015年度移轉棟數動態預估落在25.5萬與27.5萬之間，即使25.5萬跌破2001年的259,491，決戰點仍將端看2016年的移轉棟數，2016年將是探底格局。

然而，劉天仁提醒，落底不代表谷底反彈，如果是U型谷底，要等待多久才會反彈，是一個變數；現在對市場的預期是在2016年落底，對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號，因為房地產永遠是看下一波，下一波才是決定房價漲跌的關鍵，如何爭取下一波可以站在比較好的位置，為手中的物件開創更好的未來時代，才是正確的購屋思維。

尤其這次調查，民眾對不動產抗跌保值的信心回升，而且有購屋計畫的首購族，購屋意願創下歷年新高，但是首購族缺乏買屋經驗，唯一能夠補強的做法，就是把握機會，多多進場看屋，在看屋的過程中增加自己對房屋的認識，就像是遊戲中的積分，多看屋就是多幫自己增加積分，培養看屋的眼光，才不會人云亦云，才有本事挑到「有未來」的房地產；也像是女孩子挑選另一半的原則，如果這個對象有上進心、人品值得信賴，就算現在只是個默默無聞的小上班族，也能夠放心讓人依靠，因為他有能力開創美好的未來。

要如何比別人先挑到有未來的房子？劉天仁鼓勵運用「早起的鳥兒有蟲吃」的原則，比別人提早做準備，早一點進場看屋，為緣份增加積分。劉天仁指出，根據代銷業者統計，9月上旬預售現場看屋人數約成長20 ％，代表市場對於房地產仍是有需求的，這些進場看屋的人就是早起的鳥兒，或許已經找到蟲兒吃了。

中信房屋副總劉天仁表示，這次中信房屋第三季宅指數調查結果，預計2016年落底，對於房地產的賣方來說，也是一個明確的訊號，他特別強調，手上有一間以上房地產的持有者，可趁機整理手上物件。

劉天仁說，賣屋如同嫁女兒，現在市場上有那麼多人要嫁女兒，但是買方心態是「給我低價，其餘免談」，再加上首購族的購屋價位與上一季相比，下跌102萬元，如果目標是要把女兒嫁出去，那就不必太堅持價格，甚至多準備一些嫁妝，才能夠為房子找到適合的對象「嫁」出去。

對於市場的投資客來說，劉天仁認為，投資客重視投報率勝於地點，對投資客來說，投資報酬率的考量擺第一，地點反而其次。劉天仁建議，趁著房價不再高漲，有意投資房地產的人也要轉換思維，因為房地產商品的種類很多，過去房市高漲時，許多訊息來不及釋放到市場上就已成交，不妨趁此時各類商品百花齊放的時機，多進場看屋，與房仲人員多流通市場訊息，擴大投資的可能面向。

綜合中信房屋第三季宅指數調查，以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉後的市場即時反應調查，中信房屋整理出房地產市場值得留意的未來3大區趨勢。

趨勢一：行動裝置成看屋模式新寵，改變房仲業經營體質

根據宅指數的調查，APP以34.7％擠進前第4名，顯示傳統買屋看屋模式逐漸改變。加盟店調查部分，網路(包含行動裝置)以41.8％拿下第一，不過廣告看板與傳單也分別占了24.7％及19.4 ％，代表傳統的行銷方式依然能夠吸引到四成的客戶，現階段房仲產業的廣告行銷模式正處於『新舊交替期』。

中信房屋副總劉天仁指出，中信房屋除了開發看屋APP，也自行研發「行動經紀人APP」，提供店頭更機動的作業模式，讓經紀人與店頭的作業效率都得以提升，並提供對客戶更有效率的服務。

趨勢二：中小坪數物件躍為主流

中信房屋指出，2015年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比，平均每戶減少了0.55人至2.78人。再加上新世代觀念出現轉變，單身族、頂客族(雙薪水、無子女)越來越多，使得出生率下降，造成台灣平均家戶人口數持續減少，低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。

劉天仁補充，未來在平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。

趨勢三：房貸限縮鬆綁，有助買氣回溫

從宅指數的調查數據可以看出，65％的民眾希望貸款成數能在八成以上，需要銀行支持才買得起房子，顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。

劉天仁指出，央行上個月已無預警放寬不動產信用管制措施，北台灣6個行政區的房貨成數被放寬，而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數，由5成提高為6成，讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場，有助買氣回溫。

央行昨（24）日理監事會議宣布降息半碼，建商坦言：「這是房市寒冬中，最溫暖的訊息！」雖然只有降息半碼，但宣示政府「救市」心態濃厚。展望第4季，現階段買方依然「降息不如降價」，預期房市信心還未必會快速恢復，高檔盤整格局不變。

甲山林廣告公司副總經理徐永仁表示，央行宣布降息半碼，這對於身處於寒冬中的房市來說，是最溫暖的訊息了！因為台灣股、房、匯、車市疲弱，尤其今年房市面臨的寒冬，幾乎是SARS加上全球金融海嘯衝擊的總和了，此時全球經濟又面臨挑戰，台灣降息，顯示資金寬鬆有其必要。

徐永仁表示，不過，此時降息，對於激勵股、房兩市，恐怕效果有限，對於吸引游資回流到房市、刺激買氣回升？也不太可能產生明顯利多效應。預期第4季到2016大選前，房市還是會維持低單、低總產品吃香、降價產品獲得買方認同的盤整格局。

某建商表示，現階段買方期待降價、觀望的心態依舊濃厚，由於2016總統大選將屆，預期政府也不敢明目張膽、敲鑼打鼓宣布「救市」，但降息半碼的效應，恐怕會使賣方養房成本更低、相對撐住價格的籌碼更多，這麼一來，要拉近買賣雙方在價格上的認知差距，還是有段距離。

皇鼎建設副總經理鄭紀辰表示，央行如預期宣布降息半碼，雖然對於房市的實質利多效應，並不明顯，但政策宣示的意義卻不同。預期對於即將登場的928檔期，以及第4季年底購屋旺季，想買房的人，多多少少或許會有些幫助。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，最近兩個月政府已陸續釋出「救市」訊息，從央行突然宣布解除北台灣都會區幾個房貸管制區域、放鬆豪宅貸款成數，台北市擬調降建商未出售餘屋第一年的房屋稅稅率到2％，一直到央行宣布降息半碼，在在都顯示政府有心救市，至少不會再出重手，這是好事。

最新調查顯示，北市、新北市預售新屋房價，從2005~2015年的10年間，平均大漲1.4倍；其中，又以被市場人士戲稱為「鬼城」的新莊，10年漲幅2.25倍居冠，從每坪1字頭漲破5字頭。

展望未來，市場人士認為，央行昨（24）日宣布降息半碼，房市雖已轉為買方市場，但因低利率與貨幣寬鬆環境支撐，房價應會進入高檔盤整期，

住展雜誌昨天最新公布的調查指出，近10年來大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行，前三名中以新莊漲幅2.25倍居冠、松山居次漲幅達1.91倍；排名第三的中和漲幅也有1.76倍。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，調查顯示10年來北市預售新屋房價平均漲幅134.9％，新北市更大漲147.7％。其中，漲幅第一名的新莊，因為頭前、副都心重劃區新案如雨後春筍湧現，一度與「林、三、淡」等被謔稱為「鬼城」，孰料鬼城竟然漲最凶。

何世昌分析，新莊因為擁有三條捷運線、中央合署辦公大樓進駐副都心，未來還有北側知識產業園區等題材，建設與政策加持是房價飆漲的主因，每坪房價從15萬漲到51萬元。

漲幅第二至五名的松山、中和、大安、信義區，何世昌分析，大安、信義這兩區向來都被視為「天龍區」，地段優勢無可取代，光靠地段就構成上漲基礎。

至於中和區，因過去房價比周邊的永和、板橋與新店低，相對便宜的價格和成熟的生活機能，吸引不少外來客。尤其是捷運永安市場、景安站與南勢角站沿線，漲幅更為驚人。

台北市政府林欽榮副市長2015年9月24日視察文山區木柵段公共住宅基地既有地上建物拆除工程，同時宣布木柵段公共住宅計畫正式啟動，並預告台北市政府訂於2015年10月8日上午10時至12時舉辦「首都圈論壇-公共住宅政策」活動，市長柯文哲將與首都核心圈城市-新北市、桃園市、基隆市論述公共住宅政策，並邀請各政黨總統候選人陣營一同討論。

木柵段公共住宅拆除工程動工後預計於11月完成拆除，另本公宅新建案採先設計後發包施工標方式辦理，在空間規劃方面，1樓規劃為商店使用，2樓以上公共住宅分為一房型(10-12坪)、二房型(16-18坪)、三房型(22-24坪)，將以綠建築、智慧建築及通用設計之理念，提供高品質之硬體設施，追求鄰里芳鄰、社區潛在承租戶及本府共好之三贏局面。

林欽榮表示，全案預計2016年完成設計，並於2018年完工進行招租入住。木柵段公共住宅基地原屬國有土地，位於久康街24巷南側，面積約為1,745平方公尺，其管理機關原為國防部政治作戰局，台北市政府為興建公共住宅於2013年、2014年分2期支付土地價款合計3億8,370萬2,000元向國有財產署辦理有償撥用，目前管理機關為都市發展局，未來預計可提供約166戶公共住宅。

林欽榮表示，高房租、高房價現象不僅僅是台北市所需面對問題，而是必須由首都核心圈城市一同面對，台北市未來所提供的公共住宅不僅僅只有台北市民可以承租，前來台北市就業、就學的租屋族群亦可受惠，出租的對象已跨越行政轄區的限制，因此也應該積極就公共住宅興辦策略與首都核心圈城市交流合作。

另外台北市為完成4年興建2萬戶公共住宅的目標，總計須撥用國有土地計12.34公頃，約293億元，對地方政府是龐大的財務負擔，因此需中央與地方共同合作。林欽榮呼籲地方應可無償取得國有土地，中央應在工程經費上給予地方政府協助，並且應修訂住宅法讓公共住宅免徵地價稅、房屋稅及營業稅；廣邀NGO團體、營建業、金融業、ICT及醫療產業等成為共同夥伴關係，一齊推動公共住宅。本次論壇活動也邀請了各政黨總統候選人陣營一同參與討論，並提出對公共住宅政策的意見，期待能推動更優質的公共住宅政策。

窄巷高樓怪象有解！新北市政府為強化都市防災功能，檢討修正容積移轉許可審查要點，未來接受基地的容受能力將納入考量，全國首創容積移轉以「積分評點」方式計算接受基地可接受的容積，並規定接受基地周邊一定要有8米以上道路，強化防災救災功能，同時也鼓勵申請人優先移轉公園、廣場、兒童遊樂場、體育場、綠地等五種公共設施用地，協助政府加速開闢公共設施，對改變都市公共環境大有助益。修正案於2015年9月24日通過新北市都市計畫委員會審議，將設半年以上的緩衝期，新法預計於2016年7月正式上路。

配合中央檢討容積管控失衡議題

城鄉發展局表示，新北市辦理容積移轉案件審查已有10年，過去容移審查過程較重視送出基地(俗稱公共設施保留地)的資格審查，對於接受基地(建築基地)的容受能力並未納入考量，只要送出基地符合規定，均核予最高上限30％的容積，因此產生窄巷高樓怪現象，也衍生防災救災等公共安全的疑慮。

新北市政府配合中央檢討容積管控失衡議題，除開始檢討過去容積移轉執行實績外，在都市設計審議過程中加入「容移友善方案」的審查接受基地容受能力，要求申請人增加退縮空間或進行綠化等對環境友善的作為，但在案件審議過程中，常遭遇沒有統一的審核標準可依循，反造成審議時程拉長的問題，為了改變這樣的情形，市府遂於去年開始進行「新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點」修法作業。

全國首創積分評點制 一體適用有效管控容積

局長邱敬斌表示，本次修法有兩項重點，其一是新北市首創以積分評點方式計算接受基地可移入容積，評分項目包括基地本身條件、周邊環境改善等，採加法方式核予適當的容積，申請人可透過標準化評分公式自行計算可移入的容積，減少申請過程中量體評估的不確定性，大幅縮短都市設計審議時程，對於全市容移申請案件皆發揮管制作用，不再產生高樓窄巷的狀況，同時規定接受基地周邊一定要有8米以上道路，強化防災救災功能。

鼓勵5大公設保留地優先移轉 都市景觀與生活品質大躍進


協助政府加速取得公設保留地開發，美化市容，已開闢的鶯歌公二公園、 (圖：新北市政府)
另一項重點是鼓勵申請人優先移轉公園、兒童遊樂場、綠地、體育場及廣場等5大公共設施保留地，申請人只要取得前述公共設施用地的部分土地所有權即可納入送出容積計算，其餘公共設施用地，如道路用地則要求取得完整地號的土地所有權才可捐贈為原則。邱敬斌解釋，過去容積移轉送出基地多為現況已經是道路而政府尚未徵收的道路用地，容積移轉實施多年來，除替政府減輕徵地財政負擔外，都市景觀與生活品質並沒有明顯的改變，這次修法鼓勵申請人優先移轉公園綠地等5大公設用地，協助政府加速開闢公園綠地，提升市民生活品質。

邱敬斌說，這次新北市容積移轉審查要點修正是回歸容積移轉的根本精神，將送出基地與接受基地的條件同時考量，期望達到都市環境合理發展的目標，而接受基地的積分評點機制是新北市也是全國容積移轉機制的一大創新，為讓新法順利運行，將設定法令適用的緩衝期，新法預計於2016年7月1日正式實施，審查流程也併同修正由3階段改為2階段，將更加簡政便民。

桃園市長鄭文燦2015年9月24日至機場捷運A7站地區視察區段徵收開發表示，A7站(體育大學站)合宜住宅即將完工，但是周邊公共設施，包括空橋、滯洪池、道路系統、公園、汙水處理廠等卻尚未完工，甚至汙水處理廠也沒有決定要興建，市政府要求營建署，在公共設施點交時，這些公共設施都必須如實完成，或者移撥經費由市政府處理。他也強調，合宜住宅後續公設負擔和抵費地拍賣盈餘所得，也應一併移交，作為公共設施維護經費的來源，市府希望與內政部組成專案小組進行協商，務必要讓即將進住的住戶能夠擁有完善的公共設施。

鄭文燦表示，市府地政局目前正協助內政部進行抵價地分配，就土地分配後建築執照申請問題，市府都發局將研議保護地主權益的方案，務必確保各項公設都能夠完善建置。尤其捷運A7站是山坡地保護區，必須完善周邊滯洪、防災系統，才不會對環境造成太大衝擊，也是在這邊開發合宜住宅的基本條件。


鄭文燦表示，市府地政局目前正協助內政部進行抵價地分配(圖：桃園市政府)
鄭文燦指出，目前內政部只規劃移交公設負擔給地方政府，設定1公頃僅移交5萬元作為公設維護成本，與開發成本至少5千萬相較，完全不成比例，這樣不合理的條件，市府不會接受。市府將與內政部協商，抵費地拍賣的盈餘所得一併移交，支應包括增建學校、汙水處理廠興建營運等費用。

其一，4千8百戶住戶入住後，馬上會產生學校用地不足問題，在內政部報告當中，提到興建文中國小以分擔學生數量，但卻沒有經費規劃，若抵費地盈餘所得未一併移交，學校興建經費將無法取得。他指出，解決此問題的優先方案是在樂善國小增班，2015年桃園市政府已編列教室增建經費；第二方案，則是研議文中小4.5公頃用地取得(含0.94公頃滯洪池)及設校時程，請市府教育局規劃辦理，也請區公所協助調查學生數量，如果初期班級新增不及，就要安排以接駁車方式送到鄰近學校就讀作為備用方案。

再者，合宜住宅汙水處理系統，目前使用的龜山汙水處理系統將有超負荷的問題，這是在規劃之初沒有考慮到的，捷運A7站區勢必要預留一個汙水處理系統。土地應由內政部無償撥用，並移交抵費地拍賣盈餘所得支應興建營運成本，或蓋好汙水處理廠後，由桃園市政府營運。

因應大批住戶進駐，鄭文燦認為可在盈餘移轉協商完成的前提下，研究分階段、分項目先後點交的可行性，將已完成的道路、公園先行點交，設置時間較長的滯洪池和汙水處理廠，市府與內政部將持續協調。

鄭文燦強調，未來公設點交包括公園、滯洪池、學校內的滯洪池系統等，都要一併移交或施設，連同周邊交通、生態設施及整體成本評估等，請市府水務局及工務局進行整體成本的評估。目前分配土地和公設設置完畢有一年時間差，是否一年後就可以完竣也是未知數，衍生後續建照核發問題，需要整體評估研議，以取得權狀或者公設點交作為申請建照的條件，市府會專案研議。


合宜住宅汙水處理系統，目前使用的龜山汙水處理系統將有超負荷的問題(圖：桃園市政府)
鄭文燦說，A7站合宜住宅的建築執照有註明需「空橋興建完成後始得申請使用執照」，等於是把空橋視為建築執照的一部分，內政部應該確實要求4家得標廠商，必須完成空橋後才能發使用執照，對住戶才有保障。他也提到，A7站產業專區45公頃，只有兩家廠商進駐的招商設計應該要徹底檢討，這個安排，缺乏原有中小企業的安置計畫，當初拆遷了500家中小企業，讓這些工廠搬遷或者歇業，產生了很嚴重的失業問題。

鄭文燦說，合宜住宅的抽籤，沒有考慮到原來住戶的居住權益，原住戶毫無優先配售或者抽籤的權利，內政部營建署在葉世文署長時期的處理方式，非常不恰當，對於數代以來居住於此原住戶很不公平。

有關市議員林俐伶提出有關A7站站名(體育大學站)問題，他強調，捷運站命名應該要尊重地方傳統，此地原名是樂善村。鄭文燦表示，2016年3月桃園捷運公司接手後，將會審慎評估。

與大安區同屬北市蛋黃區的中正區，有明星學校與綠地加持，雖面臨整體房市緊縮，今年房價平均下修6％到10％，但幅度較其他區小。且隨著「軸線翻轉」概念當紅，華光特區、南門市場深具「未來性」，成為該區抗跌亮點。

中正區有「明星學區」光環籠罩，國語實小、師大附小、中正國中都是名號響叮噹的學校。信義房屋業16區協理黃茂書說，有統計顯示，中正國中每5名學生就有1名考上建中、北一女。

黃茂書說，中正區可大略分成三區，在重慶南路三段、牯嶺街、廈門街一帶屬低總價區，中正紀念堂、博愛特區為高總價區，另台北車站附近則為商辦區。

牯嶺街這帶，以20到40年的老公寓為主，黃茂書表示：「適合首購族」。單價約每坪55到65萬元間，以坪數30坪基本款來說，總價2000萬內可以買到。

中正紀念堂附近，到捷運忠孝新生站、濟南路一帶。黃茂書說：「產品最為多元，價格差異也大。」，產品粗略可分中古公寓、中古電梯與軍宅。

黃解釋，軍宅是20年前眷村改建成，多是連棟的社區大樓，由於電梯、設施不錯，可說是有產品丟出就會有人接手，每坪85到90萬元不等，3房加1車位，總價上看4000萬元。中古電梯大樓則是看坪數大小，大坪數的每坪單價80到85萬左右，小坪數高一點，約85萬到95萬元不等。

黃茂書強調，尤其是中正紀念堂大孝門，也就是鄰近中正國中那一塊，許多人買來專門幫小朋友設籍用，平時不住這裡，買來多租出去。「這裡保證不容易跌！」。須留心的是，這裡有部分國宅，氯離子濃度較高，買的時候要考慮。至於台北車站附近，則因為多是商辦店面，住宅就很少。

老文教區中正區也具有「未來性」題材。黃茂書指出，華光特區今年拆遷戶已經處理完畢，依照台北市長柯文哲的執行力，應該很快就會整地。

由於華光特區規畫是要仿照日本「六本木」，預計有數位科技、金融服務、商業三區。住宅戶數目前未定，黃茂書說，一般看法4、500戶跑不掉。另南門市場改建也受到矚目，由於這裡未來會有萬大中和捷運站，可望帶動周邊房價。他強調：「希望資產具增值性的族群可以留意這塊。」

台中巿政府與台灣綠屋頂暨立體綠化協會2015年9月24日在台灣大道市政大樓共同舉辦低碳城市行動論壇，安排專家學者以「森生不息，永續台中」為題演講及討論；市長林佳龍表示，台中市定位為生活首都，環境品質很重要，市府推動8年內種100萬棵樹、「城食森林」計畫等政策，更促成台中2大污染源中龍鋼鐵及台電火力發電廠承諾實施減碳。他強調，低碳不是口號，應實際採取行動，才能讓環境更美好。

論壇分為上午及下午場次，分別安排專家學者演講，並就相關問題進行討論；現場林佳龍也與台中市低碳城市推動辦公室執行長黃崇典、講師、貴賓等一同在大型自我承諾書看板上簽下姓名，會後也將給予每位與會者自我承諾書，共同為愛護地球善盡責任。

林佳龍表示，台中市定位為生活首都，除要有工作機會外，生活環境品質也很重要；台中受行政院環保署選定為低碳城市，市府以此自許，盼有更進步的作為，因此訂定低碳城市自治條例，做為節能減碳指導政策，也是與國際合作、編列相關預算的依據，盼創造良好都市林環境。

「低碳不是口號，必須採取行動！」林佳龍指出，市府推動8年內種100萬棵樹的政策，植樹是最好減碳策略，目前政府要種的與民間要種的部分都有清楚分工及目標設定；另市府也推「城食森林」計畫，透過種植可食用植物，達到環境綠化、食物安全、親子教育、減少食物運送里程等效益；市府正在進行的再生稻改種大豆等高經濟雜糧即和「城食森林」計畫相關，不僅活化農地，也吸引青年返鄉務農，更可提供學校做營養午餐，效益良多。

此外，市府也促成台中境內2大污染源中龍鋼鐵及台電火力發電廠承諾實施減碳，中龍鋼鐵日前已公開承諾將斥資90億元，興建三座室內原料堆置場，以符合台中市生煤管制自治條例的規定；台電也提出具體規劃，將投資182億元興建三座棚式煤倉，第一期預算編列順利的話，盼可在2018年動工，預計在2021年底前完成。

生產電動機車聞名 益通動能突歇業

電動機車不給力，位於台南市安南區的益通動能科技廠房，日前遭台南地院公告將於10月13日舉行一拍，底價2億6326萬元；法拍業者統計，自9月底至10月中，南部地區超過億元底價的不動產法拍案件僅4宗，其中2宗為台南市廠辦。

下月中舉行一拍
台南地院公告，即將拍賣的益通動能廠房，面積共計約3680.5坪，拍賣原因為清償債務。債務人代表稱，拍賣廠房目前歇業閒置中，惟廠房內還留有債務人生產的產品、機具及辦公室用品等，皆不包含在拍賣範圍內。
此外，經濟部工業局台南科技工業區服務中心表示，拍賣建物坐落於台南科技工業區內，得標人得標之後，須再向經濟部工業局申購建物坐落土地，並繳清土地價款後，才可獲得「產權移轉證明書」，過程繁瑣。
寬頻房訊指出，此案一拍底價換算每坪7.15萬元，而前次拍賣是在7月份，四拍流標，當時底價每坪價格為2.51萬元，顯然法院對於土地的評估有相當信心，同時，由於兩次拍賣相距時間短，前次單價2.51萬元都沒拍出，估計10月13日重啟拍賣後，拍出機率小。

沙灘車340萬拍出
曾經推出E-mo、E-go電動機車，聲名大噪的益通動能，2013農曆年前爆出無預警停工，現已停業。今年年初，行政執行署台南分署才以追討欠稅為由，拍賣益通動能所生產的沙灘車143輛，以總價340萬元拍出。

益通動能廠房法拍小檔案
地點：台南市安南區工業八路
底價：2億6326萬元
法拍時間：10月13日
債權人：台灣銀行
總面積：3680.5坪
點交否：點交
資料提供：寬頻房訊、《蘋果》採訪整理

.SOHO中國間接擁有50%股權的公司海之門，將以84.93億元的代價向股東之一複星出售證大外灘全部股權。


SOHO中國退出外灘BFC專案 複星獲取全部股權


9月23日晚間，SOHO中國有限公司與複星國際有限公司雙雙發佈公告，公佈了重組上海海之門房地產投資管理有限公司（海之門）的股東協定，重組之後，複星國際將通過上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司（證大外灘）持有外灘8-1地塊的全部股權。

根據公告，SOHO中國間接擁有50%股權的公司海之門，將以84.93億元的代價向股東之一複星出售證大外灘全部股權。同時，SOHO中國的間接全資附屬公司證大五道口、綠城合升以及上海磐石所授予海之門的股東貸款，將悉數轉讓予上海長升，其亦為SOHO中國的間接全資附屬公司。

據此，海之門將向上海長升清償貸款31.05億元及應付利息14.80億元，總額約為45.85億元；複星國際還指出，海之門也將向其歸還股東借款40.19億元以及部分利息1764.59萬元，共計40.37億元。

複星國際公告透露，收購完成後，集團將繼續根據外灘8-1地塊開發之初的項目定位，依託“蜂巢城市”的發展戰略，繼續全力推動在外灘8-1地塊之上正在建設中的外灘金融中心·BFC項目的未來發展，將外灘金融中心打造成上海外灘金融集聚帶上首個“城市國際會客廳”。

“一直以來，本集團致力於將外灘金融中心打造成為上海外灘的首個複合型金融中心。該項目坐落于外灘金融集聚帶核心位置，擁有上海優秀的景觀資源，緊鄰外灘萬國建築群，與浦東陸家嘴CBD金融區隔江相望。目前，專案已完成結構封頂，計畫將於2016年竣工。本次收購的完成，將有利於該專案的如期對外開放和未來的運營管理。”複星國際表示。

　　國家發展改革委發文降低住房轉讓手續費等12項收費專案標準

　　近日，國家發展改革委、財政部印發《關於降低房屋轉讓手續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知》(發改價格〔2015〕2136號)，決定降低部分行政事業性收費標準，並延長專利年費減繳時限。此次降低住房轉讓手續費等12項收費專案標準、延長專利年費減繳時限，可減輕企業和居民負擔約40億元。


　　《通知》規定，自今年10月15日起，降低涉及住房和城鄉建設、工商、農業、民航、新聞出版廣電、林業等6個部門12項行政事業性收費標準。包括住房和城鄉建設部門的房屋轉讓手續費；工商部門的受理商標註冊費；農業部門的植物新品種保護權費等；民航部門的民用航空器國籍登記費、民用航空器權利登記費；新聞出版廣電部門的軟體著作權登記申請費和軟體著作權登記證書工本費；林業部門的植物新品種保護權收費等。《通知》規定，新建商品住房轉讓手續費，由現行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現行每平方米6元降為每平方米4元。同時明確，各省級價格、財政部門可根據當地住房轉讓服務成本、房地產市場供求狀況、房價水準、居民承受能力等因素，進一步適當降低中小城市住房轉讓手續費標準，減輕居民購房費用負擔。

　　《通知》明確，自2016年1月1日起，延長國家智慧財產權部門專利年費減繳時限，對符合《專利費用減緩辦法》規定、經專利局批准減緩專利費的，專利年費減繳時限由現行授予專利權前三年，延長為前六年。

　　《通知》要求，各地區和有關部門對公佈降低的行政事業性收費標準，不得以任何理由拖延或者拒絕執行。各級價格、財政部門要加強對《通知》落實情況的監督檢查，對不按規定降低收費標準的，按有關規定給予處罰。

　　外灘地王之戰落幕

　　五位地產大佬糾纏的五年風雲黃浦江邊，一個由潘石屹、郭廣昌、戴志康、宋衛平、王健林出演的商戰故事。

　　秦小東 李一帆

　　在9月中旬發佈的半年報裡，“外灘8-1地塊”(也稱外灘地王)，依舊被潘石屹[微博]寫進了SOHO的資產版圖——持股50%，可租面積達到14.55萬平方米，地段優越，“位於上海黃浦區外灘豫園和十六鋪世博水門之間，可飽覽黃浦江景致，與浦東上海環球金融中心及金茂大廈隔江相望”。

　　但在一周之後，潘石屹決定對這塊地做一個了結。9月23日，SOHO正式退出，複星全盤接手。

　　為了這塊兵家必爭之地，潘石屹的SOHO已經跟郭廣昌的複星打了三年零四個月的官司。幾乎所有人都明白，潘石屹贏不來他想要的那個結果。這塊地的實際控制人是複星，主導開發建設的也是複星。專案已經封頂快一年了，明年將竣工開業。

　　對潘石屹而言，外灘地王50%的權益，成為趴在SOHO財報上的“睡美人”，雖然足夠動人，但“為他人做嫁衣”又有什麼意義？如今，通過一紙協議，歷時超過五年的外灘地王風雲故事塵埃落定。

　　這是一部情節崎嶇的商海大片，發生在一個再合適不過的舞臺——黃浦江畔。“卡司”陣容非常強大，潘石屹的SOHO、郭廣昌的複星、戴志康[微博]的證大傾力主演，宋衛平的綠城、王健林的萬達[微博]，雖為配角，但戲份十足。在中國房地產市場，從未有過如影視劇一樣精彩跌宕的戲碼。

　　其背後是中國房地產市場逆轉下的末日瘋狂。從2010年上海證大在上海土地交易中心的任性舉牌開始，劇本被打開，情節開始鋪展，大佬和資本輪番登場。地王歸屬紛爭的五年，也是中國房地產市場無比迷惘的五年，調控與反向調控，黃金與白銀時代，拐點與轉型。大戲落幕，大佬們細數得失，迎來各自的命運。

　　緣起：一個“地王”的崩落

　　在2010年初，中國土地市場出現了一大波“地王”，多由央企製造。在中央政府主導的4萬億投資的提振下，國內房地產市場經歷了2009年如過山車一般的增長行情。不缺錢的房企極盡飆地之能事。夢裡不知房價貴，城頭變幻“地王”旗。

　　最後的瘋狂令人意外。2010年2月1日，外灘國際金融服務中心(8-1地塊)總共5.7公頃的土地，被一家實力明顯不匹配的房企上海證大以92.2億元的天價拿下，一舉創造當時全國總價“地王”。

　　在當時，上海證大一年的營業額不過20億港元(7.7504, 0.0001, 0.00%)(約合16.47億元人民幣(6.3815, 0.0000, 0.00%))左右，手握現金僅10億元。時任上海證大董事長的戴志康，以長於資本運作聞名，但這次的遊戲要怎麼玩？

　　戴志康對形勢的預估出現了嚴重錯誤！拿地後不久，“新國十條”發佈，調控開始加碼。證大被推向危險的深淵。首筆土地款約50億元，須在兩個月內付清。

　　複星、綠城開始入局。他們與證大成立合資公司上海海之門房地產管理有限公司，為地塊承擔融資重任。首批股東貸款超過46億元，可以解決“地王”近一半的土地款。

　　這個時候，證大在合資公司中仍處於主導地位。帶有一點理想主義的戴志康，喜歡為地產專案中注入特色文化元素，他對這個專案的未來有自己的想法。此後證大繼續艱難融資，包括從新華信託那裡拿到約10億元的信託融資。

　　但調控的持續深入，讓戴志康的意圖徹底破滅。加之在專案規劃定位上，證大與政府部門多有分歧，一年多時間裡，地塊閒置成為一個臨時停車場。眼看開工大限將至，戴志康無奈選擇退出。

　　2011年11月，證大先是將專案公司部分股權賣給了複星，讓複星在項目中的權益達到了50%。但緊接著在當年12月，證大和綠城將剩下的50%權益，一起轉讓給了潘石屹的SOHO中國。如此，在這個專案的股權結構中，形成了兩位實力大佬均勢對峙的局面。

　　但這顯然不是郭廣昌願意看到的。

　　當時，複星是證大的第二大股東，也理所當然地成為證大在外灘地王項目中最依賴的合作方。地塊緊鄰複星國際總部，複星最明白這個地段的價值。郭廣昌一直對這個項目青睞有加，據說他寧願不參加複星的年會，都會每週堅持去開外灘專案的會議。

　　掌握項目50%的股權後，複星團隊也實質接手了這個項目。然而，對於半路殺出的潘石屹所表現出的“生猛”，郭廣昌始料未及。

　　僵持：潘石屹和郭廣昌的角力

　　2011年，潘石屹在上海的拓展氣勢正盛。對地塊極其挑剔的潘石屹，也難掩自己對外灘8-1地塊的喜愛之情。“8-1項目確實是皇冠上的明珠，是最好的一個位置。”他說。

　　SOHO的介入非常迅速，與證大和綠城快速簽訂協定並立即付了款，試圖“把生米煮成熟飯”。

　　此舉也讓已將地塊視為囊中之物的複星非常惱火。SOHO宣佈收購的第二天，複星旋即發佈公告稱，對交易內容安排感到“驚訝”，因為自己享有“優先購買權”，並表示將採取一切合適的法律手段維護自身權益。2012年5月，複星真的將此番股權轉讓所涉的所有公司告上了法庭。

　　潘石屹和郭廣昌關於“優先購買權”的爭議，已成為地產行業糾紛中一段著名公案。由於SOHO的收購是在項目公司的股東公司層面進行，並不涉及專案公司股權的交易。這給仲裁機構出了一個難題，當標的公司的直接股東並無變更但卻發生了實質的股權轉讓的時候，“優先購買權”是否也能得到相應的申索和保護？

　　複星起訴一年之後，上海市第一中級人民法院判決複星勝訴，並認定證大、綠城和SOHO三方的轉讓協議無效。但是，SOHO、綠城、證大馬上發表了聯合聲明，宣佈將上訴。潘石屹在其微博上表示：“我們堅信法律的公正。我們三方決定提起上訴，直到正義得到伸張。”

　　2013年9月，二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO表態願意接受調解，但被覆星方面拒絕。在那之後，外灘地王案陷入冷戰。二審遲遲未宣佈最終的結果。

　　在這期間，地塊的開發並未停止，複星團隊操刀將該地塊建設為“外灘國際金融服務中心”，並於2014年11月獲得預售證。資料顯示，這個超高層綜合體的建築面積為42萬平方米，擁有企業會館、企業總部、購物中心、藝術中心及精品酒店等物業，其中的辦公物業的售價在10萬元-35萬元/平方米之間。

　　專案約3萬平方米的酒店部分及地下配套用房，也被“出售”給了王健林的萬達集團。這些都是複星團隊在主導進行，SOHO在其中幾乎沒有話語權。

　　“靴子終究要落地”，業內人士基本都認為，SOHO的退出只是時間問題，取決於雙方何時談妥條件和價碼。

　　去年11月，潘石屹在上海淩空SOHO舉行VIP晚宴，郭廣昌也應邀出席。雖然雙方的發言人辯稱這只是正常的社交活動，勿要過度解讀，但當潘石屹和郭廣昌其樂融融的合影曝光之後，外界對於外灘地王的歸屬已有定論。

　　如今，雙方在法庭之外徹底和解。複星如願抱走該地塊，而對於SOHO中國來說，當前的境況跟四年前已不可同日而語。現金更加重要，按照潘石屹的說法，在轉型之後，SOHO中國的目標是維持現金流和控制負債率。

　　終局：大佬們的戲份和命運

　　五年，在房地產行業不長不短，它可以是一個專案開發全程的用時，也可以成為地產行業半個黃金時代的時長。外灘地王誕生後的這五年，正是中國地產行業“黃金時代”結束，開始走向不確定的五年。

　　隨著潘石屹的退出，外灘地王的風雲故事迎來終局。目前仍在局中的只剩複星和萬達，SOHO、證大、綠城都已全身而退。然而這些企業的命運卻各自不同，五年延宕，SOHO沒賺，複星沒虧，綠城舊貌新顏，證大物是人非，萬達依舊火中取栗，勢不可擋。

　　根據9月23日晚間SOHO發佈的公告，上海海之門將以84.93億元向複星出售外灘置業的全部股權。證大外灘置業是上海海之門的全資子公司，也是外灘8-1地塊的所有者和開發者。當年潘石屹就是通過收購海之門50%股權，進而獲得了8-1地塊50%的權益。

　　海之門將用出售所得的現金歸還股東貸款，SOHO拿到的現金為45.85億元。而當時SOHO收購50%股權時的價格為40億元，考慮到資金投入有正常的成本，SOHO在外灘地王中的這幾年，並沒有獲得什麼投資收益。

　　但套現這一部分資產，對SOHO而言意義重大。從2012年開始進行由售轉租的轉型之後，SOHO已經全面轉向守勢。日前，SOHO中國CEO張欣[微博]在外灘SOHO的開業儀式上接受採訪稱，不會投資海外房地產，對在中國進一步投資土地也不感興趣，將重點專注于現有資產租賃業務上。

　　潘石屹目前正在做一個具有互聯網精神的共用辦公空間產品SOHO 3Q，試圖以此提升租賃物業的價值，並為SOHO找到一個新穎的充滿活力的租金引擎。曾經那個大手筆買地、買專案的老潘，已經一去不復返了。

　　由於此前複星也曾對外灘項目進行股東投入，所以這次的交易，複星支付的對價並沒有85億元這麼多，而只需支付約45億元即可。

　　五年裡，曾經的上海複地已經從港交所退市，複星繼續進行著內部地產業務的整合。郭廣昌立志要做中國的巴菲特，地產在他的眼中只是一個投資領域而已，是否繼續做大取決於這個行業是否有利可圖。複星從來就不僅僅是一家地產公司。

　　上海證大的命運令人惋惜。在經歷地王的洗禮之後，證大一蹶不振。戴志康更是徹底告別了證大，告別了房地產，上海證大上市公司已經由東方資產接手。

　　綠城當年入股外灘地王的時候，還是宋衛平意氣頗為風發之時。但擴張過於迅猛、財務杠杆的過度使用，讓綠城吃了大虧。退出外灘專案的投資，也是遲早的事。

　　綠城這五年的經歷頗為豐富。危機之後，引入九龍倉、引入融創，宋衛平有驚無險地度過了最困難的時期，最終決定與綠城作別，將信任的接力棒交給孫宏斌。結果事與願違，宋衛平不得不毀約並重新回歸綠城。如今，已經投入央企中交懷抱的綠城，正試圖開啟一段新的征程。

　　接手外灘地王酒店部分的萬達，依舊是地產行業中最令人膽寒的買家。五年中，王健林相繼把萬達最主要的資產推向了資本市場，也讓他坐定了首富的寶座。在酒店領域，萬達已經成為中國最大的酒店業主和運營商。王健林的視野已經不局限在中國，而是在全球尋找著他的獵物。

　　一個外灘地王，半部中國地產史。

　　據合肥新浪樂居消息，北京金隅以單價1240萬元/畝，總價約45.51億元競得叉車廠地塊367畝地塊，地面價18599.91元/㎡，溢價率148%。

　　W1502號地塊坐落蜀山區望江西路以南、金寨路以西。四至範圍：東至金寨路，南至煤場路，西至肥西路，北至望江路。地塊面積367.05畝。規劃用途：商業、居住。出讓年限：商業40年，居住70年。參考地價500萬/畝，競買保證金5億元。

　蜀山區W1502的叉車廠地塊憑藉著367.05畝的巨幅體量和黃金(1149.40, -4.40, -0.38%)地塊位置成為9月24日土地拍賣會上關注度最高的一宗地，也可以說是9月合肥土地市場的最大看點。

中國智能交通（０１９００）宣布，以代價２﹒２７億元人民幣，收購合眾九州全資子公司北京宏瑞達科科技所有股權，後者持有北京市朝陽區總樓面面積約９４４３平方米的辦公室。
中國智能交通收購辦公室自用，以節省租金支出。

投資者看淡後市止賺離場

股票市場波動，本港經濟前景未明朗，近期有不少業主均推出逾億元的投資物業放售或招標，單計本周內，相關物業已涉資近28億元。業界人士認為，部分業主睇淡後市，傾向沽貨止賺離場；加上投資者亦有意優化自己的物業投資組合，勢令放售個案增加；而近年表現較差的舖位物業，遂成為拋售對象，預料未來將有更多質素較參差的舖位放售。

目前仍傾向「試水溫」

翻查資料，本周內公布的放售或招標投資物業，最少有6宗的金額涉資逾億元，涉及市值或放售價總計近28億元，其中最矚目為領展（00823）周一推出招標的5個商場和停車場項目，市值共約12.69億元；至於由印度船王持有的中環威靈頓街64至66號全幢寫字樓，亦以意向價8.8億元標售。

港置旺舖助理營業董事趙不京表示，獲業主委託出售灣仔柯布連道3號地舖至3樓，總樓面約6400方呎，包括約1600方呎的地舖，現以約2.7億元連租約放售，每方呎叫價約4.2萬元。代理指出，該物業由國際家電品牌承租逾10年，現有租約至2017年4月，月租約54.6萬元。

近期亦有大額成交曝光，市傳由資深投資者黎永滔持有的中環士丹頓街44至46號近日以1.03億元沽出；宏安集團（01222）則在上月以1.58億元沽出旺角道華懋王子大廈地下4至5號舖。

對於市場上屢現大額放售個案，紀惠集團副主席廖偉麟相信，不少在目前放售物業的投資者，都是傾向「試水溫」，測試所持物業的價值，相信大額物業放售個案將繼續增加；惟由於有能力接貨者不多，估計成交量增幅有限。

太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明早前亦表示，未來將部署善價沽出非主流位置的舖位，以及買入較優質的舖位，改善物業投資組合。

市場人士估計，將有更多大額物業在市場上放售。利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，由於股市波動，部分投資者睇淡後市，並見手上持有多年的物業市值已有相當升幅，決定在租金受壓下放售物業「止賺離場」，相信大額物業放售的情況會持續增加，並以近期表現較差的零售物業為主。

大戶伺機重整物業組合

雖然有投資者沽貨，但黃應年相信，有另一批投資者則認為，部分業主願意擴大議幅，可以考慮趁低吸納，現時是入市時機。

中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，市場前景不明朗，不少投資者會先行沽出手上質素稍遜的物業，套現後伺機買入較優質的物業，優化自己的物業投資組合。

政府就元朗洪水橋新發展區進行的第三階段公眾參與已在本月中結束，地產建設商會在限期前提交建議書。地建會指出，政府方案未能充分利用區內的土地，建議提高部分用地的發展密度，並增加可建屋的土地，以令區內可建的單位數目額外增加1.5萬伙，使新增公私營單位調高至約7.51萬伙，增加約25%。

地建會指出，目前洪水橋發展區建議新增約6.01萬伙，數量過少，現有方案的發展密度和高度過低，故建議一些作高密度發展的公營房屋用地，可建地積比率應由目前的5倍，提高至最多7倍。至於部分貼近交通樞紐的用地，地積比率亦應該調高。

建議優化換地程序

按照計劃，洪水橋連同天水圍的公私營房屋比例為69：31，該會倡議增加洪水橋住宅用地的發展規模，以增加私人住宅單位數目，令整區公私營單位的比例可調整至六四之比。

地建會對地區樞紐的設計亦感到失望，認為政府應該提高未來洪水橋鐵路站方圓500米用地的住宅和商業用地發展密度，高限亦應放寬至50至60層，以利興建地標式建築；而物業和科技園等的用地，亦應放寬高限和密度。

至於建議中的13公頃工業用地，商會則建議融入商貿地帶內，以騰空更多土地作房屋發展。地建會相信，增密度連同重整土地用途等，可令洪水橋區額外提供1.5萬個住宅單位。

另外，由於有64%新發展區土地由私人持有，商會建議進一步優化新界東北使用的換地程序，並在區內使用，例如不應限制換地面積下限等。

政府增供應 填補「一鐵一局」缺口

政府將於下周公布新一季賣地計劃，在「一鐵一局」供應減少下，政府急補充土地供應，預計可推出招標的政府用地達6幅，涉約3,840伙，有望創7個季度新高。

由於今年賣地計劃內，接近一半用地須進行改劃，令上半個財政年度較為側重「一鐵一局」（鐵路物業發展和市區重建局）供應，而隨着政府無懼司法覆核壓力下，通過大埔、屯門掃管笏等地區土地改劃，餘下仍有8幅地有望改劃，令下半年度可推地的「彈藥」大增。

業界料首推市區豪宅地

產業測量師張翹楚認為，上半年港鐵及市建局可以說已經「交足功課」，再推地的壓力大減，相信新一季要維持供應穩定，有必要加大賣地表用地供應。同時，預計當局會趁市況仍然不錯的情況，率先推出市區及豪宅地皮，避免日後市況逆轉，會出現流標情況。

根據資料顯示，現時賣地表內有6幅用地，已經完成改劃並且有望納入下季賣地計劃，分布在何文田、長沙灣、大埔及元朗等區，合共涉及約3,840個單位，較本季約2,630伙多出46%，更有望創自2014年首個季度5,500伙後，7個季度賣地表用地供應最多的一季。

近年主要供應來源的大埔白石角，賣地計劃內仍有2幅用地，預計政府會分批逐步推出，當中規模較大的創新路地盤有機會下季推出。

白石角創新路 提供1240伙

該地皮面積約30.9萬平方呎，可建樓面達111.2萬平方呎，可提供多達1,240伙供應，估值約44.5億至50億元，樓面呎價約4,000至4,500元，預計會是新一季的焦點地皮之一。

值得一提的是，政府在上周通過核准何文田及大埔兩張分區大綱圖，完成何文田常盛街豪宅地，以及大埔區5幅用地的改劃程序，有測量師認為，反映政府部署下季推出該何文田豪宅及部分大埔地皮。

何文田常盛街 估值達73.5億

當中何文田常盛街地皮，前身為車輛扣留中心，今年中搬遷以騰出用地作發展，提供約910伙，由於屬罕有市區豪宅地，地皮估值最多達73.5億元，樓面地價約1.25萬元，成為市區最主要供應。

至於原本計劃在上半年財政年度推出的兩幅大埔露輝路地皮，雖然面對司法覆核挑戰，但政府已經完成改劃，亦有機會先推出1幅「試水溫」，當中規模較細的西面用地機會較大，預計可提供約200伙。

連同元朗凹頭、長沙灣福華街及營盤街交界用地等，合共6幅用地，市值介乎144.3億至172.5億元。

本地投資者追捧市區優質全幢物業，時代集團（01023）主席楊華強斥6.28億元購入何文田街全幢住宅，實用呎價1.53萬元。

全幢44伙 料作長綫收租

土地註冊處顯示，有「手袋大王」之稱的時代集團主席楊華強，購入何文田街5至7號全幢物業。項目樓高11層，共提供44個住宅單位及22個車位，總實用面積41,060平方呎，實用呎價15,295元，物業以「現狀」及連同現有租約成交。

業內人士表示，由於物業地段位於豪宅區，出租情況亦穩定，相信買家購入將作長綫收租用途。

據資料顯示，楊在同區亦持有貴重物業，包括於2010年以約2.6億元購入嘉道理道33號大屋。

另外值得一提的是，時代集團行政總裁楊和輝，亦即是楊華強的弟弟，於本年曾豪斥3.629億元，購入九龍塘1 & 3 Ede Road洋房，洋房實用面積4,412平方呎，實用呎價逾8.2萬元，創九龍區洋房物業呎價新高，可見楊氏兄弟對於該區的物業市道極具信心。

SOHO中國（0410）剛宣佈決心向資產租賃業務轉型，便選擇退出上海外灘地王項目爭奪賽，使復星國際（0656）最終擁有此地塊。9月23日晚間，SOHO中國、復星國際雙雙發佈，就上海外灘8-1地塊（BFC項目）的歸屬權作最後的釐清。

據公告稱，SOHO與復星各持50%股權的海之門進行重組，SOHO向復星國際旗下中國浙江復星商業發展出售證大外灘100%股權，交易代價包括84.93億元人民幣（約103.21億港元）。海之門向SOHO中國清償貸款連應付利息共約45.85億人民幣（約55.72億港元），復星則將獲得歸還的股東貸款40.37億元（人民幣，下同）。

就此，一段長達4年的外灘地王爭奪賽終於落下帷幕。

曾是上海史上最貴政府出讓地

回顧過往，該地塊自誕生之日起便廣受矚目。2010年該地以92.2億元天價成交，成為上海當時史上最貴的政府出讓土地，之後多家開發商為爭奪此地一度上演混戰。

上海證大（0755）最先拿下地塊，之後又以95.7億元的價格出售給海之門，當時海之門為復星國際持50%股權，其餘50%股權分別由上海證大、綠城及上海盤石分別持有35%、10%和5%。

之後，SOHO又從上海證大、綠城、上海盤石三者處收購了海之門50%，成為和復星平起平坐地位。從此之後，雙方也就外灘8-1地塊所屬權矛盾不斷。並一度牽涉包括復星、SOHO中國、綠城、上海證大在內的公司對簿公堂。

不過，之後該項目的進程似乎都是由復星在不斷推進。2014年底外灘金融中心預售報價也創紀錄到達上海商業地產報價之最的35萬元/平方米。該項目目前只租不賣，所以只有預售價格，復星稱辦預售證是開發過程中必經的一個程序，因為對外招租也需要預售許可證，辦理程序過程中需要申報價格區間，但公司會堅持長期持有。

外灘金融中心明年中啟用

復星在公告內表示，完成收購之後，集團將繼續根據地塊開發之初的項目定位，將推動在外灘8-1地塊上正在建設中的外灘金融中心BFC項目，同時也將打造成上海外灘金融集聚帶上首個「城市國際會客廳」。目前項目已完成結構封頂，計劃將於2016年7月啟用。

業內指，復星為獲得此項目的代價可謂巨大。早在2014年，在外灘金融中心結構封頂時，復星便宣稱為此已經投入130億元的資金。

本港核心區地舖市場租金有明顯跌幅，民生消費為主的區域卻未受影響。港置趙不京表示，該行獲業主委託出售灣仔柯布連道3號地舖至三樓相關事宜。上述物業地舖部分面積約1,600方呎，一樓及二樓面積皆約1,800方呎，三樓面積約1,200方呎，合計積約6,400方呎，現時以約2.7億元連租約放售，折合每方呎叫價約4.2萬元。上述物業獲國際家電品牌租用至今已逾十年，現時月租54.6萬元，租期至2017年4月，買家如購入上址後，租金回報約2.4厘。

另一方面，美聯旺舖區域營業董事倪金河表示，獲代理放售葵涌石蔭路58至99號光輝樓地下單邊四連巨舖相關事宜。物業面積約3,383方呎，門面闊約70呎，舖深約50呎，現時以約1億元放售，折合每平方呎叫價約29,560元。該舖位現時分別獲時裝店及餐廳租用，涉及租金共約21.41萬元，每平方呎租金約63元。倪氏續指，現時物業鄰近同屬單邊的舖位每平方呎市值租金約83元計算，租金回報料可達3.4厘。

上福全球集團（6128）積極布局海外不動產市場，繼在柬埔寨設廠之後，大股東在當地累計已持有逾20萬坪建築、工業與農牧用地，顯示集團正全力布局海外、並朝多角化方向發展。

上福日前公告，處分柬埔寨金邊Dangkar區一筆2.2萬餘坪工業用土地，交易金額1,054萬餘美元，獲利約300萬美元，預計近期入帳。法人估，這筆土地交易可為上福挹注每股約1元獲利，全年每股稅後純益上看4元。

上福集團旗下的中港皇家建設，昨（24）日在台中舉辦「柬埔寨不動產投資考察說明會」。董事長王瑞宏說，中港皇家在柬埔寨金邊市中心推出首件大樓建案「TK ROYALONE」，在市場甚受矚目，目前銷售率已破六成。

此案規劃183個單位、住辦混合，每個單位坪數從18坪至60坪不等，每個單位總價在500萬至2,200萬元間，總銷18億元。

隨著國內房市蕭條、股市難振的投資氛圍低迷籠罩下，海外房地產在近2∼3年成為國人投資的顯學。隨著需求的增加也促使經營海外不動產的經紀業家數在2年內成長約1.6倍。根據台灣搜房網統計近三年成交資料顯示，國人購買日本房地產之均價約為250萬台幣，英國及美國房地產則為500萬台幣以上。

根據台灣搜房網近三年的成交資料顯示，公教退休人員、醫藥專業人士及科技新貴為這波海外房產投資的新興勢力，他們多半擁有台灣房地產的投資經驗，並交叉使用股票、外幣、定存等多項理財工具。台灣搜房網專案經理冼敏婷分析，目前投資開發中國家，如馬來西亞、越南、泰國、柬埔寨等，預售個案的消費糾紛層出不窮，投資英、美、日已開發國家的新成屋或中古屋相對在風險管控上較受穩健投資型客戶青睞，預計下半年交易件數仍將比去年成長50∼70％。

根據國際不動產業者調查今年上半年亞洲房地產投資總額高達190億美元，其中投資美國61億、英國44億已占投資總額55％以上。台灣搜房網冼敏婷表示，由於已開發國家在政治、經濟、人口、收入、交通等各方面條件相對開發中國家來得穩定許多，因此在購入房產後的租金收益及較能在短期內實現，未來轉賣的承接力道無虞。

以日本物件來說，今年投資門檻已上漲至450萬台幣左右。就台灣搜房網近三年交易件數已累積達1,500件以上，冼敏婷分析，投資英、美、日的客層多半有在當地留學或商務、觀光的相關經驗，置產目的以長期收租獲利為考量，因此物件多以都心的套房為主，粗估租金投報率的指標多落在8.5∼10％。現階段美國房價穩定增溫，卻仍處低點，預估投資美國房地產收租，是下半年最夯的美金印鈔術。

美國8月新屋銷售上升5.7%至年率55.2萬棟，創2008年初以來高點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，8月新屋銷售為51.5萬棟。

7月新屋銷售由50.7萬棟上修至52.2萬棟。

8月新屋銷售較去年同期上升21.6%。