9月新北、台中衰逾1成 學者看壞5~6年

前景不妙
六都9月建物買賣轉棟數昨公布，除了新北市、台中市衰退逾1成，其餘4都皆正成長，最令人意外的是北市9月移轉2419棟、月增24%，但業者分析，應是交屋潮所致。統計今年Q1~Q3總交易量，六都移轉148498棟，和去年同期183419棟相比，衰退約18%，學者認為，房市至少看壞5~6年。

據各直轄市地政局統計，9月台北市交易量2419棟月增24%、年減3%，新北市3223棟，月減14%，桃園市交易量2596棟月增1.8%、年減23%，台中市2567棟月跌13%、年減28%，台南市1458棟，月增0.6%、年減5.6%，高雄市為2615棟，月增4%、年減4%，雖然交易量增減互見，但相較於去年同期，六都交易量皆呈現衰退。

台北市9月交易量月增24%，房仲普遍認為受新案交屋潮所影響，全國不動產內湖民權加盟店店長吳澤民指出，9月房市交易熱度回溫，但買賣雙方對價格認知差距約2成，成交速度緩慢、議價難度高，願意讓利2成以上賣方幾乎都是有資金需求第1手屋主，其餘賣方僅願降價1~2成。

北市交屋潮 月增24%
北市看似回溫明顯，但學者卻不樂觀看待，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，北市有12個行政區，細算後，其實1個行政區沒多移轉幾棟，只是月增率數字驚人，況且，北市約2400家房仲，9月北市共交易2419棟，等於1家店成交1戶，房仲很快會有倒店潮，不單是業績撐不下去，連租金都無法負擔。

此外，今年Q1~Q3六都的建物買賣移轉量共148498棟，比起去年的183419棟，衰退約18%，莊孟翰認為，去年全國整年共移轉32萬棟，今年應該是打8折，全年移轉量頂多26萬棟，就算建商有交屋潮，也只是小加分，不能代表真正的市場交易，而房價明年應會繼續落底，還不是真的谷底，要跌2~3年，整體而言，房市至少看壞5~6年。

預見房仲將有倒店潮
根據統計，僅新北市、台中市月增率呈衰退現象，全國不動產執行副總經理林泇廷指出，這兩個區域腹地大、重劃區新推案多，買方在價格帶選擇很多，市場還在盤整。新北市民眾陳小姐說，新北市新房子很多，雖然最近建案開價有變低，但房價還是很高，傾向明年再進場買房。

央行上周宣布降息半碼，根據第一線銷售人員指出，近1周房市交易並無提升，《住展》雜誌統計自2000年網路泡沫以來，央行2度大規模降息，大台北房價漲跌幅度至多僅3%，顯見降息後，房價更難崩盤，加上買方無意追價，整體房市恐拉抬無力。

近1周房市交易持平
2000年網路泡沫，央行啟動降息，若從2001年第1季算起，該波降息循環，持續到2003年第2季才到尾聲，台北市房價從每坪26.2萬元，漲至34.3萬元，累計漲幅逾3成，單季平均漲幅約3%；新北市累計漲幅約25%，單季平均漲2.5%。
2008年金融海嘯，當年第3季起，央行啟動降息，至2009年第1季，台北市房價只有小幅度修正，從每坪56.3萬元跌至54.3萬元，單季平均跌幅約1%；新北市房價單季平均跌幅則不到3%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，降息循環期間房價上漲機率為五五波，不論漲跌，其幅度皆趨於和緩，「若央行下季理監事會議再度降息，帶領台灣進入新一波降息循環，房價將朝小漲小跌趨勢靠攏，泡沫化的機率甚至大幅降低。」

冠德建設總經理洪錦欽認為，過去利率處於高檔約9~12%時，對房市的壓力相對較重，而現今低利時代，降息帶給房市的心理安慰、大於實質，估計房價將持續呈現緩跌局面，「跌多深，視區域而定；但跌多久，就是建商比氣長的時候，品牌效益反而湧現。」

農委會9月公告限制農地興建農舍，綠委邱議瑩昨（1）日指出，新措施上路至今，農地成交量萎縮46％、成交值減少56％，確實有效遏止農地炒作，卻也造成農地荒廢。農委會主委陳保基則表示，受影響的主要都是仲介集團的交易。

國內農地遭非農民大舉炒作，根據農委會調查，近5年來買賣農舍者大多不是農民，不僅讓農地迅速消失，也使真正想務農的年輕農民買不起農地，為杜絕投機炒作，陳保基推動農地限建農舍。

今年9月由內政部公告「農業用地興建農舍辦法」，明定農民才能蓋農舍，但繼承者除外，並擬進一步透過修正「農業發展條例」第18條之1，讓具有農民資格者才能買賣農地。

陳保基昨天赴立法院備詢，邱議瑩指出，農舍辦法修正案公告至今，農地成交量已萎縮46.8％、成交值減少56.3％，從數字來看，確實可以遏止農地炒作的現象，但另一方面，限制變嚴格，老農想賣農地，讓以後退休生活過好一點的阻礙變多，若後代無心務農，農地難賣又不耕作，反而更可能造成農地荒廢。

她要求政府應該研擬更完善的政策與配套措施，並舉辦修法公聽會，不僅要聽專家的建議，也要聽聽農民的意見。

新版《不動產說明書》上路了！看起來買房子的保障增加，因為納入了之前民眾買房可能遇到的10大關鍵糾紛，讓買方更有保障多了，但新制度也不是那麼完美，因為遇到「有心規避」的屋主，恐怕還是有可能買到淹水宅、海沙屋、幅射屋及兇宅，如果是屋主自售不透過仲介，這些規定也都白規定了。

其中像是規定凶宅只有第一手需告知；註明淹水區只限於預售屋這兩大項，還被政大教授張金鶚表示，規定「不合理」、「荒唐」，因為新的不動產說明書，簡單的說只能約束現在的賣家和房仲，等同於房仲的法律責任變重，但是兇宅屋主，有心找人頭洗白或者二度轉賣的話，新版說明書不需告知，民眾恐怕只能自己去詢問管區了。

至於另外一個規定，屋子有沒有淹過水，按新版說明書上的規定，「只有」預售屋必須登記，5年內是否淹過水的中古屋不用提，這下子一旦想查個究竟，恐怕只能從縣市府網站查查是否有淹水補助紀錄。

房仲公會全聯會理事長林正雄就曾說過，其實房仲業本身推的不動產說明書，詳細度早就不輸這個政府新版，但房仲從業人員又沒有調查權，屋主一旦不承認，負責製作說明書的房屋仲介如何查證？更別說還得在不動產說明書註明呢？

宜蘭農舍開啟政府嚴查農地管制第一槍，投資客持有的農舍面臨乏人問津、報拆的困境，不過其他地區的地主卻大吐苦水，認為自己被掃到颱風尾，「把沒人要的地整理乾淨，為何要阻止」？

宜蘭農舍問題仍舊難解，愈演愈烈的農舍風暴，讓官員的豪華農舍頻頻曝光，不只縣政府大動作宣布，清查所有一級主管的豪華農舍，縣政府秘書長陳鑫益更因持有豪華農舍，引咎辭職獲准，使得宜蘭農舍頓時成為燙手山芋。

不過苗栗地主大吐苦水，認為「苗栗跟宜蘭不一樣」，卻因政府打宜蘭農舍而遭受池魚之殃。苗栗地主劉先生向《蘋果掀房事》說明，雖然宜蘭農舍真的很誇張，但苗栗的農地很少作為農業用途，只是名為農地的土地而已。

劉先生表示，苗栗地形崎嶇，多數農地根本荒廢、沒有人要，更沒有人在上面種植水稻，「跟宜蘭完全不一樣」，現在終於有人願意把土地整理乾淨，在上面蓋農舍根本沒影響農業耕作，「不懂政府為何要阻止」。

對此，土地買賣資深經理人彭小姐說明，雖然政府管制農舍使用有其道理，但必須注意不該全部套用宜蘭經驗，如同苗栗土地較為崎嶇貧瘠，與蘭陽平原的狀況大不相同，地方政府應有因地制宜的政策管制。

不過三立新聞報導分析，苗栗縣長徐耀昌對於取締農舍毫不手軟，前任縣長劉政鴻去年僅開罰204件、罰款1311萬元，但今年上半季就已開罰133件、罰款833萬元，農舍違規遭罰款、報拆的數字可能再創新高。

房市低迷，最新出爐的仲量聯行第3季季報顯示，商用不動產單季交易總額跌破100億大關、創單季史上最低紀錄；至於土地交易幾乎由金融保險業、自用買家囊括，建商幾近偃兵息鼓。展望第4季，將觀察信義計畫區三大案，包括中信松壽總部大樓、信義新天地A8、曼哈頓世貿大樓等花落誰家。

仲量聯行（JLL）董事總經理趙正義昨（1）日指出，本來第3季是商用不動產市場的旺季，但今年旺季不旺、單季只成交96.9億元、年減達7成，創下歷年單季最低量，跌破眼鏡！累計前3季成交總額311億元，年減也高達55％，創近7年最低量。至於土地市場，第3季成交238億元、年增96％，是近4季最大量，但幾乎都是金融保險和自用客戶購買，建商大舉退場；累計前3季成交664億元。

趙正義表示，進入第4季信義計畫區三大案可望有亮點。目前曼哈頓世貿大樓預計15日正式開標，底價90億元，迄今逾10組評估或完成DD（實質查核）；信義新天地A8館底價280億元、預計20日開標，已有「大咖」級外資基金積極評估，因此樂觀看待第4季大型指標案。

至於日前金管會甫放寬「金八條」租金報酬率門檻，從2.875％鬆綁至2.805％，他認為對保險業實質助益並不大。高力國際董事總經理劉學龍也認為金管會鬆綁「金八條」幅度「不痛不癢」，但是說不定第4季會有買家「危機入市」。

劉學龍表示，眼見不動產市場動能萎縮、台北市高額房屋稅和9月實施的「使照取得前必須出具無違建證明」，有些建商已開始「盤」出手中預售個案尋求接手；有些建商原本規畫挑高商務小套房也全部停下來，變更設計為其他產品。

六都前九月衰退近2成
今年面臨27萬棟保衛戰

六都地政局昨發布九月份買賣移轉棟數統計，雖然六都中除新北市、台中市月減超過十％外，其餘四都較八月份成長，台北市更月增二十四％，但六都合計九月份整體移轉棟數不到一．五萬棟，還是月減二％；六都前九月累積移轉棟數僅十四．八四萬餘棟，較去年同期的十八萬餘棟，衰退近兩成，恐拖累今年全國買賣移轉棟數面臨二十七萬棟保衛戰，有機會寫下歷年來次低紀錄。

房市指標區域的台北市，九月份買賣移轉棟數為二四一九棟，較八月份的一九四五棟月增二十四％，但較去年同月仍小幅衰退三％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，台北市房價經過修正後，若未來幾個月交易量持續從底部回穩，可解讀短期內房價已找到支撐，對房市而言是屬於正面訊號。

但新北市移轉棟數持續下滑，九月份僅剩三二二三棟，比八月衰退約十四％，更較去年同月大減三十三％。曾敬德指出，這波房市修正震央最早在台北市市中心，但隨後向外擴散，新北市因推案量大，價格修正及交易量萎縮較北市更明顯，過去新北市單月移轉量可達萬棟，現在僅剩約三成，情勢相當嚴峻。

新北、中市明顯供過於求

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，八月份碰上農曆七月，且房市低迷，買方理當降低購屋意願，九月份民俗月已過，移轉棟數出現月增情況，也是預期中；但新北市與台中市持續月減，就顯示區域供給量過多，市場降價預期心態濃厚，買氣難以回升。

六都最新9月移轉棟數出爐，北市在交屋潮帶動，加上8月基期低，9月移轉量2,419棟，較8月大增24.4％，為六都中表現最佳；但新北市、台中市月衰退仍逾1成，累計前3季六都合計移轉量約14.8萬棟，與去年同期相比大減近2成，今年全年移轉棟數將陷入27萬棟保衛戰。

六都地政局昨（1）日同步公布9月移轉棟數，其中，北市9月移轉棟數2,419棟、月增24.4％、年減3.3％表現最佳。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，從北市各行政區表現，中山區、松山區、南港區及信義區月增幅度最大，主要是「松河大美」、「東方晶鑽」、「無雙」、「名豐時藝」以及「達麗信義」交屋潮帶動，加上8月基期過低，才使9月月增率大增；若排除交屋潮因素，實際二手屋交易市況仍與8月相當，買氣並未明顯回溫。

新北市9月移轉棟數僅3,223棟、月減14％、年減32.8％。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，過去房市交易熱絡時新北市單月移轉量達1萬棟，但以9月移轉量來看，大概僅剩下熱絡時的3成左右，顯見目前房市情勢嚴峻，預估今年全年移轉棟數將陷入27萬棟保衛戰。

9月其他各都表現，以台中2,567棟、月下滑13.3％、年減27.9％表現較差；桃園市、台南市及高雄市月增0.55％~3.98％，但與去年同期相較仍衰退4.2％~23％。

9月六都合計移轉棟數為1萬4,878棟，較8月1.52萬棟約減少2％，但與去年同期1.85萬棟相較，則大幅衰退19.6％。全國不動產統計，今年前3季六都合計移轉棟數為14萬8,498棟，較去年同期的18萬3,419棟大減19％。

太平洋房屋副總章克勤表示，9月房市交易量雖略有回升，但仍不及去年同期買氣，單月的連續量縮，顯示自住買氣不足以支撐當地市場的警訊，第4季有可能難現旺季量能，而影響第4季交易量的關鍵，則在於是否能拉近買賣雙方對價格認知的差距。

內政部2015年10月1日揭露2015年8月15日前所登錄的不動產交易實價，北市破億宅共計11筆，最高總價5.29億為2012年9月完工的松山區慶城街豪宅「文華苑」11樓，總坪數350.12坪，扣除車位後單坪價186.1萬元。總價次高的則是大安區瑞安街135巷豪宅「瑞安璞石」，總面積181.34坪，總價2.2億，扣除3車位後單坪價147.2萬元，不僅打破該社區成交單、總價新高紀錄，也創下名人與豪宅匯聚的「瑞安街」最高單、總價行情。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，此次揭露的最高總價為2015年6月交易的慶城街豪宅「文華苑」11樓，總坪數350.12坪，總價5.29億，扣除車位後單坪價186.1萬元，與9月中揭露同為2015年6月交易的10樓(單價205.42萬)，單價落差近一成，也是目前文華苑揭露的最低單價紀錄。雖然單價下探1字頭，最高與最低價落差幅度11.4％，不過仍比預售行情漲幅超過三成，行情盤整仍屬合理範圍。

揭露另一亮點為2015年6月大安區瑞安街135巷27號1、2樓的「瑞安璞石」，建築完成日為2012年1月，總樓高14層，一層兩戶，藝人藍心湄即為2012年交屋入住的一手住戶。此筆總價2.2億共包含兩層樓，總面積181.34坪，其中3個坡平車位總價1,050萬元，換算每個車位350萬元，扣除車位後單價每坪147.2萬元。葉立敏指出，「瑞安璞石」共計26戶，至今揭露8筆，此筆1、2樓單、總價行情打破該社區6樓、同為2015年6月交易的最高單價135.9萬元、總價1.41億元紀錄，破新高應是1+2樓特殊戶的緣故。



此筆「瑞安璞石」交易也創下瑞安街最高單、總價行情，葉立敏分析，無論從單、總價觀察，瑞安街前三名高價均為「瑞安璞石」，穩坐瑞安街豪宅一哥寶座。緊鄰「瑞安璞石」的還有藝人蔡依林、蕭亞軒入住的「瑞安懷石」，同為國泰建設的豪宅。同樣掛瑞安街門牌的豪宅還有「惟瓦地瑞安」、「華固松露」、「京倫瑞安」、「布朗亨」，以及原訂8月法拍暫緩執行的新光金控董娘許??持有的「新光瑞安傑仕堡」均在此，瑞安街已成為大安區名人豪宅巷代表。

根據實價資料顯示，新北市的著名地標大樓新巨蛋，旁側的舊公寓出現每坪74萬元的交易天價，比起周邊的舊公寓成交單價每坪多出30萬元。另外，台北市則有指標豪宅文華苑，總價5.3億元的高價成交紀錄。

實價資料顯示，新北市民生路二段234巷26弄的公寓4樓，成交總價為1347萬元，但交易的坪數僅有18.2坪，揭露的單坪成交金額高達74萬元，遠高於周邊的公寓行情。由於該戶備註有親友、員工或其他特殊關係間之交易，除可能是僅轉售局部持份，因此換算起來單價特別驚人的理由外，不少這類特殊個案往往還有節稅考量，這是消費者比價時所要特別注意的。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該戶備註有親友、員工或其他特殊關係間之交易，可能是將另一半的持分以整戶完整的價格轉手，因此換算起來單價特別驚人，不過遇到這類特別高或特別低的個案，建議可以採取「掐頭去尾」、「異中求同」的方式，跳過不要參考，避免被一些還需要加工解讀的實價資料誤導。



「掐頭去尾」是指排除單價過高與過低的個案，盡量參考房價密集成交的價格帶，「異中求同」則是因為每間房子條件都不一樣，在採取比價案例時，也要盡量找條件與成交時間類似的個案比較，例如同一面向、格局與成交時間接近等。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，時至年底，實價資料上不斷出現高價，或是特殊交易資料，應是許多高資產族希望力拼舊制適用所致，預估這類資料在年底前會陸續增加，也反映了這類客戶精打細算的個性。

徐佳馨提醒，根據房地合一稅的取得定義，為所有權移轉登記日，並非簽訂合約日，因此，若有需要贈與等特殊交易的節稅規劃者，應該要提前做好規劃，及早辦理過戶，完成產權登記，避免到時候過戶不及，落得兩頭空。

基隆市長林右昌2015年10月1日前往中山一路39號一帶，會勘中山一路淹水治理工程，包括議長宋瑋莉與多位議員和里長到場關心，林右昌表示，由工務處提出解決方案，未來完工後，將可一勞永逸解決，困擾當地20年來無法解決的淹水難題。

林右昌與宋議長等人交換意見，聽取工務處長李銅城簡報，李處長表示，施工如影響居民生活作息，希望能配合，任何建議只要可行，都可向科長反映。林右昌聽取簡報後指出，當地周邊一帶淹水的問題，困擾居民將近20年，經當地里長以及議長與議員的關心，他已於上周現地勘察，並請工務處提出解決的方案。

林右昌說，現就是把中山一二路拓寬工程地下箱涵與共同管溝的工程提前施作；在成功一路部分，將有過路箱涵直接通到西定河，疏解淹水的壓力，工期需4個月時間，將可一勞永逸解決，困擾當地20年來無法解決的難題。

桃園市政府地政局2015年10月1日指出，根據2015年6月份實價登錄資料統計，桃園航空城特定區計畫不動產市場「回歸理性」，交易量自2015年初起萎縮，反映本區之買氣消長。


桃園市政府地政局表示，桃園航空城特定區交易日期為2015年6月且已完成實價登錄揭露之農牧用地計2件、甲乙建築用地(未顯示持分交易等特殊情況單價)交易揭露共計4件(圖1)，交易量均較2014年明顯減少。

另6月農牧用地均價7.34萬元/坪，較上月下跌；甲乙建築用地均價為12.02萬元/坪(圖2)。自2012年9月18日起內政部發佈「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」，範圍內土地因受期待因素影響，農地價格節節攀升。近期市場回歸理性，交易量自2015年初起萎縮，反映本區之買氣消長。

依據最新買賣登記案件數統計，2015年8月航空城範圍內買賣移轉登記案件量共計20件，較前月減少12件，且較2014年同月大幅減少(圖3)。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2015年8月土地移轉筆數為32筆、建物棟數為7棟，相較於2014年動輒百筆以上水準下，2015年買賣移轉登記案件量與其土地筆數均有顯著下滑趨勢。


桃園市政府地政局表示，買賣移轉登記案件量為內部統計資料，因買賣登記案件規定於辦竣所有權移轉登記30日內，需向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，故實價登錄揭露資料與買賣移轉登記案件資料有所差異。

「公園中的圖書館，森林中的美術館！」台中市長林佳龍2015年10月1日視察水湳經貿園區內的台中城市文化館基地，他表示，文化館將緊扣水湳「低碳、創新、智慧」發展主軸，結合圖書館與美術館功能，連結周邊清翠園、轉運站、國際會展中心，建築設計四面八方均採開放空間，讓大家可從四面八方進入，找到屬於自己的舒適空間，享受藝文與閱讀，相信這?將成為台中新地標與國際新亮點。

林佳龍在文化局副局長施純福的陪同下，前往水湳經貿園區視察台中城市文化館基地，並聽取文化局及建築師簡報，說明城市文化館未來的規劃與發展方向。市議員張廖萬堅、楊正中也到場關心。

林佳龍表示，台中城市文化館座落於水湳經貿園區，經過市府與建築師歷經半年多的討論與修正，現已有清楚定位；配合水湳「低碳、創新、智慧」示範區的定位，文化館將兼具圖書館與美術館的功能，成為「公園中的圖書館，森林中的美術館！」

根據建築師調整後的城市文化館未來可運用空間，從原本的4萬5千平方米，增加至5萬8千平方米，並採分棟、分年齡與族群的友善設計，四面八方均是開放空間，林佳龍感到相當開心。他說，大家可從任何角度進入館內，找到屬於自己的舒適空間；而文化館也連結周邊清翠園、轉運站、國際會展中心等，並銜接天際線，不僅讓市民喜歡前來，也吸引觀光客到訪，相信將可成為台中新地標與國際亮點。

台中城市文化館位於水湳經貿園區，清翠園的北端，北鄰國際會展中心，東鄰園道2，基地面積約2.6公頃，由日本建築大師妹島和世與西澤立衛聯合建築師事務所，及國內劉培森建築師事務所共同合作設計。其中妹島和世與西澤立衛是普立茲克建築獎(Pritzker Architecture Prize)2010年得主。市府文化局表示，本案目前正進行基本設計，預計2016年底進行工程發包，並於2019年完成裝修及策展，在2020年正式啟用。

台中城市文化館過去僅以低碳設計為訴求，經新市府檢討後，以「低碳、創新、智慧」重新定位，增加圖書館與美術館兩館的結合與互動設計，提供更多創意發想機會及空間運用，同時並結合園區內的清翠園，塑造公園中的圖書館、森林中的美術館，並採親民友善的方式設計，營造在地化的藝文休閒場域。

文化局指出，城市文化館規劃8個大小不一的空間量體，彼此互相連結，以滿足各年齡層、各族群的空間使用需求。藉由圖書館裡兼具藝術、美術館中備有圖書的設計，讓文化館的圖書館與美術館，二館既獨立又相互連結，達到雙館資源分享，跨域加值的目標。

再定位後的城市文化館，不僅首創以分齡分棟的方式打造圖書館，獨特的外牆隔網除提供遮陽功能，還可作為公共藝術畫布，讓建築物在夜間呈現不同風貌；而美術館則提供新穎的展場空間，例如有挑高4、6、9、13公尺等不同高度展場，希望將此打造為全國最具空間多樣性的現代美術館，成為城市與世界藝術交流的窗口。

此外，建築師以低碳節能的概念設計城市文化館，使部份空間落在地面上，部份空間則懸浮在空中，讓風可自由穿越吹過，希望讓市民能在宜人舒適的環境中，盡情享受閱讀與藝文活動。

根據台中市政府規劃，水湳經貿園區除了城市文化館外，尚有清翠園、學術綠廊地下停車場、水湳轉運站、水湳國際會展中心、中台灣電影中心、數位營運中心、地下式水資源回收中心、區段徵收工程等項目，均持續依進度執行中。

「格局決定佈局！」北部建商揮軍南下插旗台中市區，去年首度南下台中推案的遠雄建設，於市區推出主攻換屋需求的「遠雄一品」、「遠雄文心匯」；清水區則推出首購產品「遠雄之星」造鎮計畫，一圓年輕族群的成家夢！

遠雄建設行銷協理許欽杰指出，遠雄在台中第一年即創下熱銷600組的佳績，締造不景氣中的新亮點。單元二重劃區內，主打全齡通用的「遠雄一品」，目前銷售超過七成；坐落新富綠園道第一排，基地面積3087坪，建物僅佔750坪，打造出低建蔽、低容積、低密度、高綠覆「三低一高」的居住環境。

「遠雄一品」空間設計上，成為國內民間企業首座認證的「全齡通用宅」，實踐居住安全的訴求；並於2014年獲得台北市自由空間教育基金會推動的「住居空間通用化標章（UD標章）」A級候選資格；力求營造不分年齡都能使用，無論身心障礙或行動不便住戶都可住得舒適。

遠雄在八期推出的「遠雄文心匯」主打3大公園環繞，緊鄰捷運綠線G12站，交通便利又有小坪數規畫，最低總價落在1300萬左右，不僅吸引本地買盤，連港客都相中捷運機能而進場下訂；預計明年就會乘勝追擊推出第二期，規畫打造該區域最高樓層，以八期新地標姿態呈現！

許欽杰指出，遠雄在清水造鎮計畫針對首購推出「遠雄之星」，雖是低單、低總的雙D個案，仍請台北101建築團隊並規畫頂級飯店公設；1期推出後，90天就銷售完畢，2期也快售罄，預計年底將推出第3期。主力客群來自中部各大科技、產業園區，成交均價落在每坪14萬元。

北部建商南下插旗台中市區，紛紛鎖定高端客群，富邦建設先後推出位於西區的「富邦天空樹」和七期「市政富邦」，以「7」字頭開價向在地豪宅建商宣戰！

9月30日晚，央行、銀監會聯合發佈消息稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。此前，首套房的首付比例為30%。

換言之，本次調整後首套房最低首付比例降低了5個百分點。同日，住建部等部門發文稱，將全面推行公積金異地貸款。

“主要還是為了刺激房地產市場。”民族證券首席宏觀分析師朱啟兵對21世紀經濟報導記者表示，“因為經濟下行，短期內對經濟有促進作用的就是基建投資和房地產投資。”

這一措施是監管部門自去年“9•30”新政以來放鬆調控、支持住房消費政策的延續。自去年“9•30”新政以來，央行、銀監會等相關部門已三次放鬆房貸政策。其中，二套房貸款首付比例已經明顯放鬆，但是首套房的首付比例最低為三成，仍然處於歷史上最嚴格的水準。

當前，中國宏觀經濟已經進入新常態，經濟增速還在持續探底。今年上半年全國宏觀經濟增速為7.0%，經濟下行的壓力依然存在。其中一個重要原因就是占固定資產投資三分之一的房地產開發投資增速持續下降。

國家統計局資料顯示，今年以來房地產開發投資增速持續回落：1-8月房地產開發投資增幅已降至3.5%的水準，相比去年同期降10個百分點，也創下本世紀以來的最低增速。

房地產投資增速下滑不利於宏觀經濟的企穩回升。在此背景下，下調首套房首付比例，有助於增強住房消費對於內需的拉動作用，助力宏觀經濟企穩。

去年9月30日房貸放鬆政策啟動後，北上廣深等一線和部分二線城市樓市復蘇，但諸多二、三線城市樓市仍舊低迷。此次央行、銀監會下調首付比例的城市並未涵蓋北京、上海等限購城市，因此這一政策對樓市的影響還待觀察。

朱啟兵認為，首付比例降低能改善房地產企業的預期，但效果還不明朗，因為房地產企業的庫存還較高。國家統計局的資料顯示，8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。

合富輝煌發展研究中心高級總監殷一戌也認為，首套房首付貸款比例降低對市場預期有積極影響，但實際效果有待檢驗。“對於市場上的剛需客戶，首付款下調幅度有限。”

比如一套100萬元的住房，首付款從30萬降到25萬。“對於剛需客戶的影響並不太大。會促使一部分剛需客戶提前置業，但對於改善需求促進不大，不會激發太多新需求。”他對21世紀經濟報導記者表示。

殷一戌以武漢市場為例，儘管上半年武漢市場銷量、增速均上升較快，但實際上由於市場新增供應增多，市場去庫存的壓力仍然非常大。

在環比連漲5個月後，9月份全國100個城市新建住宅平均價格達到了10817元/平方米。今日，中國指數研究院發佈“9月份百城價格指數”，報告顯示，9月全國樓市保持平穩回升態勢，百城房價均價繼續保持環比、同比雙雙上漲，分別上揚0.28%和1.36%。

報告指出，環比方面， 9月百城房價指數環比上漲0.28%，漲幅較上月略有收窄。從漲跌城市個數看，房價環比上漲城市增至59個，比上月增加8個，其中漲幅在1%以上的城市達24個。41個環比下跌的城市中，跌幅在1%以上的城市有13個，較上月增加6個。

同比方面，報告顯示，全國百城房價指數較去年同期上漲了1.36%，漲幅較上月擴大1.21個百分點，這是在8月份結束同比“十連跌”後的再次上浮。

報告顯示，9月份，北京、上海等十大城市新建住宅均價為20061元/平方米，環比、同比分別上漲了0.5%和5.64%，漲幅較8月份均有所擴大。

值得關注的是，在房價上漲城市中，深圳同比漲幅繼續佔據榜首，高達28.5%，1.77%的環比漲幅也為十大城市中的最高值。除成都、重慶外，十大城市中的其餘城市房價環比均保持上漲態勢。

資料來源：中國指數研究院

資料來源：中國指數研究院

與新房行情類似，9月份十大城市主城區二手住宅均價也實現“雙漲”，環比上漲1.63%，同比上漲9.82%，達28754元/平方米。


報告指出，9月份全國房地產市場持續平穩回升，政策、供求等方面均有較好消息傳出。政策方面，央行、銀監會9月30日進一步降低非限購城市商業性個人住房貸款首付款比例至25%，多部門也出臺調整房地產項目資本金比例、落實公積金異地貸款等政策，從供求兩端促樓市健康發展。

供求方面，9月迎來樓市傳統旺季，重點城市推盤量明顯增加，同時新推樓盤整體去化效果較好。在促樓市消費政策持續刺激下，成交量繼續平穩釋放。

對於房地產市場未來走向，中國指數研究院分析，十一黃金周期間，房企將繼續加大推盤力度，採取積極銷售策略，合理制定價格，在“銀十”銷售旺季爭取最大去化。加之“降首付”效應影響，該機構預測，十月住宅供求或將繼續升溫，百城價格指數仍將平穩上漲。

築夢多年，龍湖在廣州的首個專案即將入市。

作為前十大開發商中唯一的“別墅”專家，龍湖集團推出了其在廣州的首個專案——龍湖首開•天宸原著，9月26日，天宸原著的示範區全面亮相。

此次進軍廣州市場，是龍湖在華南區域一線城市的首次佈局。在此之前，龍湖曾數次試圖進入廣州市場，卻都以失敗告終。廣州項目亮相，且是以龍湖擅長的別墅和洋房產品呈現，意味著龍湖進一步完善了華南佈局。

華南區域除了廣州，龍湖還先後在廈門、泉州和佛山三個城市拿地開發，而廈門作為龍湖早期“求廣州而不得”的選擇，目前，其土儲量是龍湖在華南區的主力軍。

廣州龍湖總經理毛文斌表示，未來龍湖將以廣州作為華南戰略的根據地，深耕華南，華南將成為龍湖的下一個增長極；龍湖集團內部人士透露，龍湖非常看好華南市場，希望未來3-5年銷售規模可以達到百億。

廣州之重

“廣州這座城市似乎什麼都不缺，但缺少了一個龍湖。”毛文斌在廣州專案發佈會上如是表示。

四個一線城市中，龍湖早在北京、上海佈局，廣州、深圳卻遲遲未能進入。早在2008年，龍湖便開始在廣州看地。隨後，2009年11月，在龍湖登陸H股的上市儀式上，龍湖董事長吳亞軍更是明確表示，要進軍廣東板塊。

2009年，龍湖嘗試進入陽江市場，但終究無法與彼時陽江“地頭蛇”保利相爭，最終奪地不成。

2013年12月，龍湖以10.4643億元代價競得廣東順德大良街道德勝河北岸N-08號商住地塊。2014年5月，德勝河北岸推出首個舊改項目——龍湖•春江名城，該項目成為龍湖地產在廣東省的第一個項目。

在去年2月，龍湖參與了廣鋼新城地塊的拍賣，可惜最終又是空手而歸。同年11月，龍湖地產以總價37.8億元，拿下廣州市天河區黃雲路華美牛奶廠兩幅舊改地塊。兩幅地塊總占地面積約為18.56萬平方米，總建築面積約為25.62萬平方米。此舉意味著龍湖正式進入了廣州市場。

不到一年的時間，龍湖在廣州的首作天宸原著便面世。據悉，該項目位於天河區奧體板塊，項目容積率為2.1，主打低密度精品別墅，針對中高端剛需市場，以及少量改善性需求市場。

據毛文斌介紹，天宸原著將推39棟住宅樓，戶型面積在180-280平方米之間，其中包括有8棟26-27層的高層住宅洋房、31棟低層別墅。

與此同時，毛文斌對天宸原著項目信心十足，“放眼整個核心區域，近三四年以來都沒有這樣的產品。”毛文斌還透露，項目將於今年10月亮相，有望年內發售。

值得注意的是，在廣州競得的兩塊宗地中，地塊一總價26.77億元，溢價率高達70.8%，樓面價為16866元/平方米；地塊二總價15.6億元，折合樓面價12524元/平方米，在剔除中心小學用地面積後樓面價達到13944元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，龍湖地產拿下的地塊樓面價偏高，預計將來洋房房價在2.8萬-2.9萬元/平方米，聯排別墅價格肯定會更高。

面對外界對該兩塊地成本偏高的疑問，毛文斌表示，宗地確實不便宜，但對比同樣中心城區的出讓溢價率，龍湖的地價並不算高，而是物超所值。

此外，毛文斌表示繼續看好廣州的住宅市場，“從廣州市場成交資料可以看到，即便此前幾年的調控當中，廣州市場成交量一直保持穩定。2014年10月以來，廣州住宅市場整體呈現價穩量升態勢，改善性購房需求也明顯”。

華南戰略

在整個華南佈局中，除了廣州這個核心城市，龍湖今年還在廈門多有斬獲。

9月25日，龍湖地產子公司廈門恆琸投資管理有限公司，以45億元拿下馬鑾灣西部片區H2015P05商住地塊，樓面價15679.44元/平方米，溢價率66.79%。分別刷新廈門土地總價地王紀錄和廈門島外地王紀錄，成為“廈門雙料地王”。

據龍湖方面介紹，該專案未來擬打造低密度洋房及高層，社區底商類產品。這是其在廈門落下的第三子。

龍湖表示：“土地儲備的地域多元化增強了集團應對市場波動風險的能力，公司非常看好廈門的發展前景。”

據龍湖地產半年報顯示，其在華南地區土地儲備約278.46萬平方米，分佈于廣州、廈門、泉州和佛山四地，占總土地儲備3352.41平方米的8.3%，成為龍湖土儲的主力軍之一。

毛文斌表示，未來龍湖將以廣州作為華南地區的大本營，而華南區域則將成為龍湖下一個增長極。

毛文斌還透露，龍湖計畫用3-5年的時間逐步擴大在廣州的影響力。其間，龍湖會在靠近城區或在城區內繼續拿地，而偏遠郊區暫時不作考慮。

同時，他還表示，接下來龍湖會考慮在廣州這種商業氣氛好、消費能力強的特點區域，做綜合體、商業，與住宅的結合。毛文斌說，在廣州的發展目標，絕不止步於一個項目。

儘管步伐加快，但今年上半年，龍湖華南區域在集團總銷售額占比僅為5.6%，對此，龍湖首席執行官邵明曉表示，華南區域是龍湖的戰略板塊，進入比較晚。未來會繼續尋找好的投資機會。深圳也是龍湖的目標城市，但土地獲取有挑戰，如果有好機會也會進入。

邵明曉說，在目前的土地市場上，尤其在所專注的一線及領先二線城市，透明度很高，龍湖不但沒有劣勢，反而因為對客戶和市場有更深的理解，加之還能做商業，所以在某些地塊上有優勢。比如上半年在拿地較難的廈門市場，龍湖也與禹洲地產合作在集美拿到了一塊含持有商業的項目。

國內對於開發商融資的放開也有利於龍湖的戰略佈局。國內最近開放了公司債，龍湖在國內是3A評級，7月份發行兩筆公司債，五年期利率僅3.93%，七年期利率4.2%，雙雙創下彼時同年期房地產行業民企境內公開發債的利率新低。

邵明曉認為，隨著中國整個市場化的推進，只要堅持清晰的戰略，專注於核心業務，管理好自己的資產負債表，同時做好產品和服務，這樣的企業在國內的機會會越來越多，空間越來越大，並逐步享受到一些紅利。

自年初以來的投資客拋售潮，經過半年多時間發酵，已傳導至拍賣市場。日前，上海商品房拍賣市場明顯熱度提升，拍賣成交價格接近市場價的案例屢有出現。

主要來自溫州、福建的投資客在上海多數以購買高端商品房為投資標的，並不止一次出現拋售潮。2011年，上海松江新城、洋涇、金外灘、古北等板塊就有溫州投資客一度將手中房源降價10%“集體拋售”。

張珊（化名）於今年6月份開始在上海新江灣城片區看房，想換一個二手房，與父母住得近一些。然而她發現，仲介不斷地給她推薦價格遠遠低於市場價格的房源，後經過詳細詢問，她獲悉這些房子大多都是二次抵押或者被查封即將進入拍賣程式，業主想儘快套現的。

隨著二手市場逐漸回暖，這些被套的投資者是否有機會解套？上海鏈家地產拍賣一部經理高晶晶透露，拍賣房數量上並沒有大幅提升，主要是分佈在楊浦、浦東、松江及閔行區域，市中心很少。

值得關注的是，拍賣價格目前相對於年初是大幅提高。以往拍賣會門可羅雀，但今年由於房產市場火爆，拍賣會也是場場爆滿。而被拍賣的房產，通過社會委託較少，以司法中欠債居多。

投資客拋盤

高晶晶分析，8、9月份以來，拍賣房成交價格接近市場價，有兩個原因：一是最近二手房成交數量增多，很多較受市場歡迎的社區都沒有二手房源放出來，導致消費者對拍賣房關注度較高；二是上海二手房市場轉好，首次改善群體在增加。

鏈家地產是上海市少數成立拍賣部門的仲介公司，其拍賣房成交於2015年第二季度平均每月傭金收入大約有900萬元，市場佔有率約為20%。照此推算上海目前拍賣房市場容量大約在4500萬元/月。進入第三季度，鏈家拍賣的月均收入在100萬元左右。

高晶晶認為，拍賣房熱度提升恰恰說明了整個二手房市場正在回暖，但拍賣房對於市場干擾度很低，因為法院每個月搖號進入拍賣程式的房產數量相對固定。

但一個很明顯的現象是，目前大部分拍賣房一拍成交的數量增加了，這些案例比前兩個月要多。

事實上，投資客拋盤的現象在上海一直持續，例如松江的別墅項目，以溫州、浙江一帶的投資型買家居多，這些房子的房齡從五年到一兩年不等，新江灣城則主要集中了一批福建投資客，現在綠城黃浦灣也陸續有浙江拋盤客放盤出來，此前兩個月，21世紀經濟報導記者走訪中山一路的多家仲介門店發現，有少量房源以低於市價30%的總價拋售，目前可能已進入拍賣流程。

高晶晶坦言，最近拍賣房成交的價格有點出乎意料，已經接近市場價。但她又指出，購買拍賣房有隱性風險，有些房子有民間借貸，大多以寫欠條的方式操作，有的甚至不到交易中心備案。以豪宅為主的拍賣房，在銀行的貸款金額不會少，如果還加上民間借貸，一套房子說不定會有多個債務糾紛。

據瞭解，鏈家地產拍賣一部審核放盤的拍賣房一般遵循一個原則：如果有投資客將被法院查封的房子掛牌出售，鏈家會提示買家風險，或者先讓業主自己拿錢解封。

二手房普降價5%-15%促成交

那麼二手房市場現狀如何？張珊最後買了東森花園一套100平方米出頭的小戶型，總價680萬元，原業主因為要換房，由原來700多萬降至680萬出手。保輝香景園有一套房，業主是福建人，也以低於市場價的800萬元總價出讓，而同樣的戶型有仲介掛牌價為930萬。據透露，業主一直沒有辦理房產證，一直要等到有買家買了才辦。

一名仲介門店工作人員對21世紀經濟報導記者說，目前二手房的成交量上漲，有賴於業主願意降價。綜合而言，業主現在掛牌2個月左右沒有成交就會傾向於降價，降幅從5%-15%不等，這樣的房源出手較快。

投資客在拋售手上的高端房產，而新房市場卻處於上升階段。據上海鏈家市場研究部資料顯示，截至9月30日，9月上海新房市場新增供應量為182.9萬平方米，環比8月上漲135.7%，同比去年9月上漲39.5%；成交量為132.0萬平方米，環比上漲6.0%，同比上漲72.4%；成交均價為30608元/平方米，環比漲1.2%，同比漲10.2%。

9月上海新房市場供求價實現全面上漲，尤其是供應表現突出，以近183萬平方米的新增預售量創下近八年新高，是自2007年以來的最高記錄。自9月以來，開發商一改此前相對謹慎的供應節奏，推盤量開始放大。尤其是浦東花木板塊的陸家嘴錦繡前城，9月以超13萬平方米（共計1106套）的新增預售量入市，在以往的新增入市案例中十分罕見。

相比供應量，9月上海新房成交量並不搶眼。根據鏈家地產資料，自二季度以來，上海商品住宅成交量便穩居120萬平方米以上，成交均價也自5月份以來維持在3萬元/平方米以上。雖然“金九”也算是名副其實，成交量已達132萬平方米，但在今年上海樓市交易持續火熱的狀況下，並不突顯，也並未超過今年6月份的成交高點。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，加上最後一天的成交量，預計9月成交量也僅與6月持平。價格方面，雖然9月後期中高端項目成交有突圍跡象，但在臨港限價房的集中簽約影響下，9月成交均價漲幅並不明顯。

告別相對冷清的“金九”，面對傳統的“銀十”推盤旺季，眾多樓盤紛紛計畫推新入市。圖/CFP告別相對冷清的“金九”，面對傳統的“銀十”推盤旺季，眾多樓盤紛紛計畫推新入市。圖/CFP
北京銀十36專案將開盤

　　十•一看房去 36樓盤供挑選

　　其中純新盤或達17個；中高端項目占14個，將拉動商品住宅成交價格再走高

　　對開發商來說，“銀十”不僅是一年中的推盤旺季，更是四季度的首個業績衝刺月。今年10月，面對樓市回暖的大趨勢，開發商們仍延續較高的推盤積極性，試圖以全新產品搶佔更大的市場份額。在業內看來，沉寂依舊的老專案推新、高端項目持續入市、商住項目活躍……這一系列的市場表現，預示著10月北京樓市仍將延續之前的回暖態勢。

　　“金九”成色不足

　　受到供應放緩、小長假、通州限購等因素影響，今年“金九”北京樓市開局不利，成色不足。截至9月27日，北京9月商品住宅(不含保障房和自住房，下同)成交達5612套，比上月同期減少27%；成交價格約為31047元/平方米，環比上漲12%。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，自6月中旬開始北京商品住宅每週的成交量持續維持在2000套左右的高位水準，這與通州此輪的炒作基本契合。而隨著該區域“雙重限購”政策效力的顯現，自9月首周開始，整體市場成交出現下滑，並連續三周處於較低迷狀態。不過受到“金九”市場供應意願的大幅回升，預計接下來的市場成交將現轉機。

　　也有業內人士表示，改善性購房需求釋放的空間較大，購房者交易節奏也會隨之被帶動起來。隨著後續房企推盤節奏的加快，預計9月仍會有環比正增長態勢。

　　“銀十”36項目預計開盤

　　告別相對冷清的“金九”，面對傳統的“銀十”推盤旺季，開發商自然不願錯過這一好時機，眾多樓盤紛紛計畫推新入市。

　　根據亞豪機構統計資料顯示，10月北京商品住宅市場預計將有36個專案入市，其中包括紫金印象、魯能•釣魚臺美高梅公館、釣雲台等17個純新盤，以及包括福海棠華苑、上林溪南區、金融街(8.21, 0.04, 0.49%)•漫香林第6區等在內的19個老項目後期。

　　這也是今年以來連續第3個月入市樓盤數維持在35個左右的高位。在8月開盤項目個數達到37個的年度高峰之後，接下來的“金九銀十”持續維持高位。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，8月入市高峰的出現更要得益於通州限購前夜的集中推盤。近期信貸等政策寬鬆的刺激，也使得開發商供應意願持續高漲，但同時通州區的整體“啞火”使得原本銷售旺季的月份也未能突破最高峰。

　　樓盤入市意願增強，在9月末便有所變現。據機構統計，9月第三周(14日-20日)北京住宅市場共有11個項目入市，相比之前一周增加4個。

　　別墅項目入市意願高漲

　　作為“豪宅元年”，今年的高端項目撐起了北京樓市半邊天。10月入市的項目中，中高端項目表現依舊搶眼。

　　10月，35個預計入市的項目中，別墅項目佔據6席；預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目也多達8個。據瞭解，包括華遠和墅、新世界(15.93, -0.18, -1.12%)麗樽、金隅78墅等在內的多個別墅專案均計畫於10月推出新品。

　　任啟鑫分析，8月北京別墅與公寓豪宅均創造成交小高峰，進入9月之後依然保持旺盛，整體高端市場成交活躍度的提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標後，提升利潤水準的訴求更加強烈，是加速推出高端專案的重要拉動因素。而高端項目占比的不斷上升，也將拉動北京商品住宅成交價格再上一個新臺階。

　　融科智地北京公司副總經理索穎也曾表示，目前的高端市場分為兩種，一種是純別墅類產品，別墅在北京是一種稀缺性產品，可以說是賣一套少一套，所以資源的稀缺性就決定了價格和成交的走高。第二種高端產品因為其地段優勢和購買者的經濟實力而決定了其價格也會比較堅挺。所以隨著下半年一批高端產品的入市，又會形成一個新的樓市增長點。

　　區域看點

　　大興：剛需項目“搶跑”

　　伴隨著新機場利好和城南計畫的進一步落地，大興區的生活配套和產業支撐日益完善，目前已經成為北京樓市的重要供應區域。眾多房企也看好大興區域的前景，相繼進駐，並持續推高區域土地價格。

　　從10月入市專案的區域分佈來看，大興區以6個項目的預計入市量，佔據各區供應的榜首，其產品類型也較為豐富，包括華遠和墅這個別墅專案、金融街•漫香林第6區等3個普宅項目以及萬科天地等兩個商住項目。

　　“大興區需求的旺盛是拉動區域供應集中入市的主要因素。”任啟鑫表示，9月1日-17日，大興區共實現商品住宅銷售684套，占全市成交占比的21%，居各區之首。

　　目前，大興區成交主要集中在大興新城和亦莊兩個區域。其中大興新城以剛需項目為主導。此次入市的萬科天地這一商住專案便鄰近地鐵4號線義和莊站，主推35-162平方米的精裝修商住產品。亦莊區域則以改善型專案為主。金融街•漫香林是沉寂多年的老項目，此次推出88-120平方米的兩居、三居產品，也正是對接區域內的剛改、剛需人群。

　　“政策導向的刺激使得大興區的購房需求得以集中釋放，也吸引了項目的不斷入市。”任啟鑫如是說。

　　豐台：高端盤嶄露頭角

　　除大興區之外，10月入市量較大的當屬豐台區，當月共有5個項目預計入市，包括釣雲台、福海棠華苑等3個住宅項目，以及魯能•釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個商住項目，其中釣雲台專案單套售價高達千萬元起。

　　“以往豐台區在北京房地產版圖當中一直處於被冷落的‘配角’地位，從住宅存量來看，目前豐台區商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。”，任啟鑫表示。

　　但伴隨著城區可開發土地的日益減少，豐台重新受到市場關注。豐台區內位於三、四環的高價地的集中推出，再次拉升了豐台區的市場熱度。並且受到土地成本的拉升，這類項目多將以豪宅產品面世，使得豐台區作為“高端新貴”的姿態初露端倪。

　　今年10月，豐台區將有天恆金融街公園懿府、釣雲台等中高端項目入市。

　　此外，豐台三、四環之間還有已入市的龍湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地塊、愗源夏家胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價地，以及將於9月底出讓的樊家村“准地王”地塊。隨著這些項目的逐漸入市，豐台將成為繼東壩之後新興的“豪宅區”。

　　采寫/新京報記者 方王洋

　　購房貼士

　　算帳 首套房商貸利率4.87%

　　今年以來，購房政策和貸款政策方面多次向購房者傾斜，為購房者帶來諸多利好。

　　經過年內四次降息，目前商業貸款首套房年利率最低為4.87%。北京公積金貸款5年期以上的貸款利率由3.5%下調至3.25%。從中國近20次房貸利率變化看，無論是商貸還是公積金貸款的年利率都刷新了最低紀錄。

　　同時，北京公積金個人貸款可貸金額從80萬元上調到120萬元。9月14日起，在北京擁有1套住房並已結清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例從30%降到20%。

　　這些政策均為剛需和改善型購房者帶來資金方面的利好。業內提醒購房者，要抓住樓市的視窗期，選擇合適的房源。

　　挑選 商住房考慮層高配套

　　今年以來，商住產品受到購房者和投資者的持續關注。不過在選擇商住產品時，要認真甄別產品的設計以及周邊的配套交通等因素。

　　目前市場在售的商住專案大多是層高為4.9米的LOFT戶型，由於要給首層預留較大高度作為日常生活工作使用，這樣往往導致上層過於逼仄。建議優先考慮層高超過5米的商住專案。

　　同時，對於自住型購房者來說，商住專案電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，居住成本略高。同時，商住樓因為具有辦公用途，所以居住環境和人員也較複雜，居住的舒適性不免打了折扣。

　　此外，商住項目的土地使用年限一般只有四五十年，無論是將商住樓看做是作為過渡階段的使用還是投資置業，都應結合項目年限作出考量。

　　提醒 環北京優選品牌房企

　　京津冀協同發展背景下，不少置業者將目光投到環北京區域。不過在選擇環北京區域樓盤時，建議購房者詳細瞭解專案所在區域的規劃和發展前景，避免被開發商的說辭一葉障目。

　　同時，最近兩年，環北京區域有開發商跑路、樓盤爛尾的現象時有發生。置業者在環北京區域購置房產時，一定要選擇五證俱全的品牌開發商推出的專案。

富商林建岳旗下麗新系繼續大舉在內地投資，麗豐控股（01125）與豐德麗（00571）聯合宣布，附屬公司上海閘北廣場以3.551億元人民幣（約4.335億港元），向閘北總工會收購滙貢大廈6至11樓及地庫20個停車位，代價將以麗豐內部資源撥付。麗豐持有閘北廣場99%註冊股本，按豐德麗持有51.3%麗豐權益計，豐德麗間接持有50.79%閘北廣場。

總代價逾4億元

滙貢大廈為一幢多用途綜合大樓，總樓面面積約1.03萬方米，設有多間商舖及辦公室單位，該物業土地使用權被指定用作文體娛樂用途。麗豐表示，該物業實際上與旗下閘北廣場第一期相連，進行收購將有利閘北廣場第一期及毗鄰閘北廣場第二期重建計劃的發展。

閘北總工會為根據工會法成立的組織，從事籌辦文化及培訓，以及提供康樂設施及服務。

麗豐上日（周三）收報0.122元，升1.67%；豐德麗收報0.68元，無升跌。

大埔佔半數 將成重災區

樓市前景陰霾密布，惟政府推地未見手軟，地政總署、港鐵（00066）及市區重建局本季（10至12月）將推出7幅住宅地，涉4840伙，令本財政年度推出的土地可建約1.67萬伙，達全年度目標1.9萬伙的88%，僅差2300伙便可達標。發展局局長陳茂波強調，政府不會受短期波動影響，將繼續全力推地。

陳茂波日前宣布，今季可推出的住宅地共提供4840伙，包括賣地表4幅土地，提供2850伙。本季大埔區將成為焦點，三幅區內受司法挑戰的賣地表用地將接踵登場，合共提供2450伙，佔全季總供應約五成；其餘1幅賣地表地皮則位於屯門區。

山塘路用地可建1790伙

就3幅大埔區地皮俱受到司法挑戰，陳茂波強調，法庭尚未決定是否准許有關司法覆核的申請，城規會和行政會議通過該批用地的土地用途；即使用地受到司法覆核影響，政府仍可隨時更換推出其他土地。

賣地表4幅用地中，以大埔荔枝山山塘路用地最矚目，地皮位於盈峰翠邸以西，地盤面積40.58萬方呎，可建樓面逾115萬方呎，預計提供1790伙，是本季內規模最大的項目，市場估計約46.11億至51.88億元。

至於大埔露輝路兩幅用地，則屬相鄰地皮，共可提供約660伙。其中，東面用地（第223號地盤）較具規模，地盤面積約23.09萬方呎，估計可建樓面約33.6萬方呎，估值15.12億至20.17億元。三幅大埔區用地，總估值約68億至82億元。

除賣地表外，市建局本季將推出深水埗海壇街和馬頭角九龍城道/上鄉道項目招標。其中，海壇街項目正招意向，下周三（7日）截止。鐵路項目則只有將軍澳日出康城第9期會在本季推出，涉約1700伙，令來自鐵路項目的供應按季挫49%；但首3個季度計算，鐵路項目共提供6260伙，佔總住宅供應約37.5%。

近月樓市有回軟跡象，惟陳茂波指出，住宅供應緊絀，居住環境仍然不理想，有很多人負擔不起現時的樓價，故政府在樓市措施上無意「減辣」，會密切留意市場情況，政府不會受到短期波動影響，將按計劃全力把土地推出市場。

工貿署大樓標售估65億

此外，政府產業署年底前擬推出旺角工業貿易署大樓招標，涉及樓面約28.42萬方呎。不過，由於港鐵持有物業的1%業權，料政府只會推出持有的99%業權出售，市場估計，用地的價值可達65億元。

產業測量師張翹楚認為，政府推地計劃今年度可望達標，而本季度的地皮雖然以大埔區為主，但由於是次推出用地分布於汀角和荔枝山，與較多供應的白石角一帶比較，發展密度和景觀等都不同，料不會一下子令大埔區供應過多。

地政總署宣布，由10月1日起，調高一系列收地特惠補償金，其中每方呎農地的基本定率由883元增加約5%，至927元；屋地則由1747.5元增加至1835元，幅度亦約5%。至於每方呎農地特惠補償金同樣增加5%，由1059.6元增至1112.4元。


政府上調收地補償5%
文匯報

雖然樓價近有回落的趨勢，但整體樓市近半年仍然有不少升幅。政府日前刊憲，將調高收回土地時採用的特惠補償率，受新市鎮發展區及全港性主要工程所影響的農地及屋地擁有人，補償率較今年4月上調5%，每方呎農地由883元升至927元，屋地則由每方呎1,747.5元升至1,835元，兩個數字都創歷年新高。

新修訂即日起生效

至於位處「新市鎮發展區」的地區，例如新界東北新發展區等，農地持有人可獲的特惠補償，亦會由之前的1,059.6元，調升為1,112.4元，屋地擁有人的特惠補償價由2,097元升至2,202元。新修訂將於10月1日起生效。

踏入租務淡季大屋苑租務市場價量齊跌，10大屋苑9月租務成交量急跌24%，其中6屋苑租金回落，沙田第一城呎租報34元，按月跌1成，料進一步拖累樓價回落。

中原地產前綫分行統計數據顯示，10大屋苑上月僅錄326宗成交，較8月份的430宗，急跌24%。當中跌幅最大為天水圍嘉湖山莊，全月僅錄40宗租務成交，較8月份的70宗急跌43%。平均呎租則報19元，較8月份下跌2.6%。

10屋苑6個租金跌 最少逾2%

其中，2期賞湖居1座高層D室，實用面積551平方呎，7月份放租時叫價11,500元，惟整個租務旺季未獲承接，最終大幅減租2,000元，以9,500元租出，與租務旺季時的兩房單位租金水平相若。

至於租金方面，10個藍籌屋苑中，有6個屋苑租金回落，跌幅由2.4%至11%不等，跌勢明顯比8月大。當中以沙田第一城租金跌幅最明顯，據中原地產統計所得，沙田第一城9月份錄得約40宗租務成交，平均呎租34元，較8月的38元，急跌11%。

區內代理指，沙田第一城租盤於8月底開始積聚，至9月中時交吉租盤逾70個，較去年同期急升數倍，不少叫價過高租盤被迫減租吸客，最終全月有7個細單位月租跌穿1萬元關口，例如40座低層G室，實用面積304平方呎，9月底以9,300元租出，成為本年最平租盤。

嵐山租盤多 業主減價吸客

另外，受同區新盤低價賣樓影響，東涌映灣園租盤存量同樣急升，拖累該屋苑上月平均呎租急跌7%。例如映灣園7座低層B室，實用面積約728平方呎，業主6月開始放租，當時叫租2萬元，一直未獲承接，最終減價2,500元，以17,500元租出，呎租24元，較市價低約8%。

事實上，未來數月仍有多個新盤入伙，對租務市場帶來一定衝擊，例如入伙近半年的大埔嵐山，現時仍有80個租盤待租，不少業主減價吸客，例如9座中層G室，實用面積906平方呎，業主原叫租2.2萬元，終減價3,000元，以1.9萬元租出，減幅近14%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，現時收租單位，不少業主於早年購入，即使減價租出，租金回報仍理想，故預期未來數月租金仍處於下跌趨勢，預計第四季有10%回落空間。他指，租金若進一步下跌，肯定會影響投資者入市決定，繼而拖低樓價。

樓市前景不明朗，外圍經濟亦見疲弱，二手蝕讓個案續有出現。沙田御龍山8座低層A室，原業主7年前一手向發展商以1,944.4萬元買入的單位，最近以1,890萬元易手，賬面蝕讓54.4萬元，但連代理費用及印花稅等支出，估計實際蝕讓超過100萬元。

放盤半年未達成交易

利嘉閣地產鄭勁松透露，上述單位，屬4房雙套房間隔，實用面積約1,409方呎，外望馬場及城門河景觀，原業主叫價2,000萬元，放盤半年後，近日減價110萬元以1,890萬元連租約售出單位，折合實用呎價約13,414元。賣家於2008年5月以1,944.4萬元購得上述單位作收租用途，現時單位月租4.5萬，以新成交價計算，租金回報約2.86厘。

除御龍山外，北角THE JAVA高層B室，實用面積388方呎，兩房間隔，新近獲買家斥資以708萬元低市價4%入市，實用呎價18,247元。原業主於2010年7月以782.5萬元一手樓花期入貨，持貨5年多賬面虧損74.5萬元離場，物業貶值近10%，估計埋單實蝕逾百萬元。

各區減價成交續現

各區減價成交持續出現。祥益黃慶德表示，屯門居屋富健花園4座低層H室，實用面積592呎，日前獲一名區內首置客買入。該物業議價期間，原業主累積減價達27萬，以333萬居二市場價購入，實用呎價為5,625元。

另外，市場亦錄得減租情況。利嘉閣唐曉輝表示，大埔嵐山9座中層G室，實用面積約906方呎，3房連套間隔，業主原叫租22,000元，放盤約兩個月至今，最終減價3,000元以19,000元租出，實用面積呎租約21元，減幅近14%。業主於今年2月以829.3萬元一手入市，若以現時月租計算，租務回報2.75厘。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，內地經濟有下行壓力，資金流入香港樓市持續減少，今年第二季已知內地個人買家佔宗數比例5.8%，佔金額比例8.4%，按季均上升1.1個百分點。數字雖然上升，但仍處於谷底水平。佔宗數比例連續五個季度於半成水平上下徘徊，佔金額比例連續五個季度低於一成。

　　大額住宅交易市場審慎，香港置業高級執行董事伍創業表示，近期多項不明朗因素下，整體二手表現平淡，豪宅市場亦受影響，截至九月二十九日計，逾千萬元二手註冊錄按月跌幅少一成。

　　該行引述土地註冊處資料顯示，上月錄得逾千萬元二手住宅註冊量，僅有二百九十多宗，比八月全月跌逾一成，預料九月全月之逾千萬元二手住宅註冊將錄約三百宗水平，買賣將連跌三個月。

　　上月至今逾千萬元的二手住宅註冊金額錄約七十一億元，較八月全月約七十三億元微跌約百分之四，跌幅較宗數輕微。

　　伍氏表示，九月註冊量主要反映八月市況，當時股市仍未回穩，豪宅準買家入市態度審慎，在觀望氣氛濃厚下，故豪宅交投淡靜。