台中「鄉林皇居」降最多 2字頭成交

去化庫存
建商清庫存，部分新屋建案出現明顯降價換成交，市調業者調查銷售中的指標預售及新成屋建案，發現全台現今共有12個指標新屋建案房價「降很大」，開價降幅從11%至26%不等。

以台北市來看，北投奇岩重劃區內的「國美大奇」預售案每坪開價70萬元，相較於上市建商包括遠雄、華固、宏盛等在該區推案，普遍開價每坪85至95萬元間，降幅超過2成。另外，南港區研究院路的新成屋建案「謙閤」，2013年預售單價80萬元，現開價每坪64萬元，降幅也達2成。
新北市頗受矚目的土城區新案「華固新代田」，負責代銷的新聯陽廣告副總經理張俊杰表示，開價每坪48~55萬元、成交單價約45萬元，定價部分，相較華固在該區前案「華固新綠洲」下修至少1成。

「林五新」賣壓較大
新北市供過於求、賣壓大的重劃區，包括新莊副都心、五股洲子洋及林口新市鎮等區，近期都有建案降價。大陸建設的「謙量」，開價從原先的每坪70萬元、降至60萬元；五股洲子洋重劃區「蘇黎市」，更打出2字頭廣告戶，近期銷況頗佳。

隨著建案陸續完工交屋，被視為賣壓湧現的桃園高鐵青埔特區，包括竹城建設的新成屋案「竹城早稻田」，房價從2013年的每坪32萬元、下殺至27萬元。台中「鄉林皇居」則在該統計數據中，顯示為降幅最大的建案，自2011年每坪53萬元，現開價每坪39萬元，成交可見2字頭。

鄉林建設副總經理方偉民表示，「鄉林皇居」銷售以來，實際成交單價在30~40萬元間，日前公司也打出廣告標榜2字頭豪宅，希望能在年底結案，才會祭出這樣的優惠。」

降價建案成交頗佳
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，已知北台灣大幅度降價的建案，不算大量，但若成交底價確實調降、且比區域行情低的個案，則成交狀況都頗佳，「少部分建案，原本開價就超出行情，現在只是把價格降回到合理水準而已。」

《好房網》社長倪子仁建議建商應該順水推舟，將手頭上的新成屋賣壓先消化掉，「重點還是在於價格，如果沒有『有感讓利』，成交機會仍低。建議成交價約低於實價登錄價1成，較有誠意。」


自由時報
建商讓步了 開價最多降逾2成

撐不住了，建案降價潮啟動！根據《好房網》調查銷售中的建案，計有12個建案開價降幅超過1成，其中有3個建案降價幅度甚至超過2成。

台中鄉林皇居降26%最多

根據《好房網》調研中心統計，目前降價的建案以新北市最多，計有7個，台北市、桃園市各2個，台中市則有1個，其中降幅最大的要屬台中市西屯區的「鄉林皇居」，該案2011年7月推出時，每坪開價53萬元，目前每坪開價已降到39萬元，降幅約26%。開價降幅2成的建案還有北市南港區的「謙閤」，2013年8月推出時每坪開價80萬元，目前每坪開價修正至64萬元，降幅約2成；另新北市板橋區「勤樸富邑」今年2月每坪開價75萬元，目前每坪開價修正至58萬元，降幅約23%。

12個降價建案中有8個是成屋，業者認為，成屋其實對建商是一種壓力，尤其是房市氛圍差的時候，去化速度變慢，囤貨成本相對加重許多，因此，部分建商為了加速換取現金入袋，讓價的意願會比較高。

《好房網》社長倪子仁指出，這波降價風潮不可擋，也擋不住，尤其是新北市多個供過於求、賣壓大的重劃區，包括新莊副都心、五股洲子洋及林口新市鎮等區，近期都有指標型新成屋大幅降價拋售。其中地處新莊副都心區、由大陸建設投資興建的「謙量」新成屋，換代銷後，每坪開價從70萬元調降至60萬元；至於區內新案每坪開價都是3、4字頭起跳的五股洲子洋重劃區，區內新案「蘇黎市」也打出2字頭的廣告戶，希望能夠讓價救買氣。

尤其是近幾年投資客熱炒的桃園高鐵青埔特區，前幾年曾有新案一坪開價45萬元，不過，受到投資客全數退場拋售衝擊，已有建案率先降低開價搶買氣，其中「佳瑞幸福悅」（原案名「佳瑞昇」），換案名前每坪開價31萬元，改案名後每坪開價則修正至25萬元，降幅將近2成。

降價才是王道

倪子仁建議，建商此時應趁勢降價，因為「降價才是王道」，先去化手中成屋換現金，不過，價格必須有感降價，甚至成交價設定在低於實價1成才能夠增加買氣。

此外，他也預測，明年房地合一重稅時代來臨，台灣房市的整體景氣將面臨更嚴峻的挑戰，他預估明年雙北市實質的成交價將較今年再下修1成，整體房市面臨盤跌，建案則呈現「個案表現」的市況。

當初開價過高 降價只是回歸市場

建案降價潮啟動，引發外界質疑真降價還是假降價？政治大學地政系教授張金鶚指出，這波降價潮是否只是降開價，還是真的連成交價都降，其實只要檢視該建案周邊的實價資訊便可看出端倪。

張金鶚指出，其實很多建案都是假降價，只是把過往開太高的開價降下來，實際成交價仍堅持在那裡，不過，此波房市買氣差，的確也對部分建商造成壓力，必須透過降價來渡過難關。

至於此波降價潮是否會引發骨牌效應，他則認為需要觀察後續，畢竟現在都是個案降價。張金鶚也提醒欲購屋民眾，不要因為降價議題便貿然進場購屋，畢竟整體房市仍在往下走的趨勢，建議可觀察到明年新總統上任後，各項不確定因素慢慢消除後，再計畫購屋也不遲。

業者分析《好房網》調研中心統計的12個降價個案，其實多數都是當初開價過高，如今只是把開價修正符合市場機制而已，並非真的降價，其中降價幅度最大的建案，其實過去實價紀錄每坪成交價仍維持在2字頭居多，降低開價後每坪還是3字頭，說穿了就是沒有真正降價。

此外，多數建案開價降幅1-2成，實際上成交價的降幅頂多5-10%，並未與開價的降幅有同步或同幅度的降幅。

新案行銷有新招，國泰建設（2501）結合集團健康管理、飯店服務2大區塊，推出「國泰尊榮卡」，該卡訴求可享有國泰旗下包括健檢、餐飲服務、住宿等折扣優惠，目前國建推案包括台北市「國泰沐善」、高雄市「O2」新購戶，都可擁有該卡。

健檢餐飲住宿優惠
國泰建設總經理李虹明指出，「國泰尊榮卡」的發想來自於結合家（Home）、健康管理中心（Health）與觀光飯店（Hotel）的「3H宣言」，整合集團資源，同時也展現國建多角化經營的策略。
該卡優惠方案除提供國泰旗下HOTEL COZZI餐飲券、住宿券及持卡優惠，另包含國泰健康管理中心的全日型健檢、3個月健康管理服務等。國泰商旅總經理莊琬華指出，餐飲住宿的優惠約7、8折，「集團飯店加上月底開幕的高雄館共5家，皆可使用，也是首度對外推出折扣優惠。」

國泰建設協理林清樑表示，「國泰尊榮卡」預計發送給下半年新開的「國泰沐善」、「O2」2案新購戶，發行量未定。
昨正式公開的「國泰沐善」，位於內湖五期重劃區，除是該區內唯一的小坪數建案，也是國建在台北市最後一塊素地推案。此案開價每坪90~100萬元，專案經理花杰燊透露：「原定開價每坪在百萬元以上，後調查市況，將成交價調整在均價每坪95萬元左右。」此案10月初潛銷，目前銷售達4成。

高雄龍頭建商京城建設（2524）驚傳人事異動，總經理劉朝森因個人生涯規劃，昨閃電辭職，京城建設也立即召開董事會，決議由原副總經理陳添進接任。

劉朝森表示，自己年事已高，身體狀況也不像年輕時，希望多留點時間給自己，從事熱愛的油畫，也和家人有多一點時間相處，因此決定辭職。

劉朝森於2008年進入京城建設擔任總經理，期間扭轉一般民眾對京城建設的印象，特別是「10大名宅」等計劃，更奠定京城建設在高雄的龍頭地位，近年與國際建築巨擘如安藤忠雄、Norman Foster等合作，劉朝森都是幕後推手。

建商新成屋、預售案價格鬆動！北投奇岩重畫區內的「國美大奇」預售案開出降價第一槍，開價70萬元低於區內行情2成；《好房網》調研中心統計，目前全台有10個指標新屋建案房價較原公開時開價下修11％~23％，不動產業者表示，新成屋交屋後建商才有降價意願，但低成交量將成常態，預估明年建商降價壓力更大。

據《好房網》調研中心調查，「國美大奇」開價70萬元，較原先區段內「遠雄山晴」開價90萬元、宏盛「得意山莊」開價90萬元，等於每坪開價直降20萬、降幅逾2成。

另外，位北市南港區研究院路的新成屋建案「謙閤」，2013年預售時每坪開價80萬元，現在新成屋開價64萬元，跌幅也達2成。

新北市方面，土城區房市在「大同莊園」成交價直降1成，引爆大板橋區降價風；已正式公開的土城華固建設案「華固新代田」開價50萬~55萬元，成交價則在45萬元左右，已與「大同莊園」形成雙雄鼎立局面。

桃園高鐵青埔特區房價最高曾開到每坪45萬元，如今投資客全面退場，高檔套牢的投資客大量拋售，剛結束銷售動作的「佳瑞幸福悅」，2014年改換案名銷售，房價從去年6月的每坪31萬元下殺19％至每坪25萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，建案開價下修並不一定是真正降價，「謙閤」案目前開價只是調回區域行情，「國美大奇」則是開價確實回歸平實；桃園青埔去年出現第一波降價，廣告戶打出每坪26萬元，今年則有建商成屋下修至23萬元。

何世昌分析，個案降價有3種類型，第一、建商要交屋後才有降價意願，第二、市場派建商景氣好加價、景氣差馬上降價；第三、小型在地建商有庫存壓力。

何世昌認為，預期明年選後房市外在變數減少，買氣會回來，但低成交量將成常態，預估明年建商降價壓力更大。

財政部近日將發布解釋，所有權人銷售因廢止徵收而發還之原被徵收土地，依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第3條第3項規定計算持有期間時，以其被徵收前原取得土地所有權之日起算。

財政部說明，土地廢止徵收係政府就徵收取得之用地，因原徵收目的已喪失，乃廢止原徵收處分，並將被徵收土地發還予原所有權人。上開經廢止徵收發還之土地，依土地徵收條例相關規定，僅限於回復為原所有權人名義，其實質係土地所有權人取回原有土地，爰參照特銷稅條例施行細則第6條規定有關銷售因區段徵收領回抵價地之持有期間計算規定，以所有權人原取得被徵收土地所有權之日起算持有期間，以資合理。

新光人壽10月要標售兩棟大樓，今天新光信義曼哈頓大樓將率先登場，底價90億元；接下來則是新光三越A8館20日要開標，底價達280億元，新壽昨天說，以新光信義曼哈頓大樓為例，領標者跟詳細查核者都有10家以上，不過今天實際投標情況「很難講」，沒開標都不會知道。

新光人壽所有的信義計畫區曼哈頓世貿大樓，預定今天開標，該案面積達848坪、底價90億元，以樓地板總面積7445坪換算，2樓以上每坪約135萬元。

根據新壽預估，新光信義曼哈頓大樓如果能夠成功標脫，預估可實現40-50億元獲利，不過也是要看實際投標情形而定，但對第4季新壽虧轉盈有一定挹注。

桃園市長鄭文燦2015年10月14日主持市政會議，會中由市府參議劉慶豐，針對「台鐵都會區捷運化桃園段地下化建設計畫」可行性研究專案報告，鄭文燦聽取報告後表示，可行性報告指出鐵路地下化方案可行，總經費1032億元，較高架化約多600億元，工期多3年。由於鐵路地下化是桃園的百年建設，更能創造都市發展的龐大附加效益，而地下化的經費與工期，皆在可以接受的範圍內，未來將盡快以此版本為基礎，和交通部協商，早日達成共識並核定計畫。房地產業者表示，這項延宕工程若能儘速定案，對於整個桃園地區房地產氣勢上揚會有一定程度的幫助。

鄭文燦指出，高架化方案改為地下化方案是從「現況轉軌」，包括臨時車站、軌道、計畫時程等，都能與過去高架化的前置作業搭配，工程並非從零開始，也不會浪費之前就投入的成本。地下化方案總經費1032億元(含用地費及工程費)，比高架化的費用約多出600億元左右，至於地方分擔的比例，目前尚未確定，市府將就「高雄模式」、「台南模式」及「桃園段高架化模式」與交通部和國發會討論，協調出對大家最有利的方案來分擔經費。

鄭文燦強調，在新市府團隊上任前，高架化工程就已經延宕50多個月、將近4年多的時間，所以謠傳「高架化方案已經完成49％才喊卡」的說法是不正確的，希望外界不要誤解。此外，鐵路地下化方案預計在2017年底綜合規劃核定，2018年底開始施工，並預計2025年完工，整體工期僅較原高架化方案慢3年，應在可接受範圍內。

鄭文燦指出，鐵路地下化將帶來很多附加效益，包括綠色運輸帶來的通勤人口疏散、通勤站沿線的住商區域開發，以及社會住宅設置的公共利益等，都能夠讓交通建設和都市發展相輔相成、創造綜合功效。

鄭文燦表示，透過在鐵路地下化沿線設置通勤站，讓人口往桃園移動，舒緩大台北的人口負擔。採取地下化方案後，會新增「鳳鳴」、「中路」、「永豐」、「中原」、「平鎮」等5個通勤站，各站沿線配合的都市計畫作業，也會在地下化定案之後，陸續開發都市計畫。

鄭文燦說，在施工工法上，可行性研究報告建議採「明挖覆蓋法」，部分路段採「潛盾施工法」，明挖覆蓋法施工速度較快，未來市府會與鐵路改建工程局溝通施工方式。在工程設計上，總長18公里的地下化路段，會因應鐵路和捷運的特性，採取「台鐵在下、捷運在上」的方式規劃，地下化工程會在桃園站與捷運綠線共構、在中壢站與藍線共構，捷運綠線現正進行PCM發包準備階段，不會受到地下化方案影響，捷運藍線延伸到中壢站，工期則會延後1年左右。

鄭文燦也說，鐵路地下化方案仍需要拆遷部分房屋，待方案通過核定後，會以「最大限度少拆」為目標，盡量在施工程序上減少拆遷數量，減低對市民的影響。

劉慶豐參議在簡報時表示，台鐵桃園段地下化建設計畫經評估可行，都市縫合與發展效益更優於鐵路高架化，未來將以專案報准方式，報交通部變更，改採鐵路地下化方案。整體計畫預計於2017年底由中央完成綜合規劃核定、2018年底動工、至2025年底通車。

劉參議指出，台鐵桃園段地下化總經費約1,031.87億元(包含用地費89.74億元、捷運綠線增加經費14.2億元、機場捷運延伸線增加經費11.1億元)，經費分擔方式待與中央協商後確定，可能方案包括「高雄模式(負擔25％共222.51億元)」、「台南模式(負擔12.5％共111.26億元)」及「桃園段高架化模式(負擔293.34億元)」。

他也指出，台鐵桃園段地下化工程總長度17.945公里，共設8站，包括原桃園、內壢、中壢3站及新增的鳳鳴、中路、永豐、中原、平鎮5站，路段及車站軌道配置皆與高架化計畫相同，僅新增平鎮車站。路線布設則以「鐵路在上、捷運在下」為原則，採「明挖覆蓋工法」，不變動高架臨時軌。至於對捷運的影響，僅增加機場捷運延伸線(藍線)A23中壢車站工期1年，對A22老街溪站前各站則無影響。

都市更新不只是一紙工程合約，也是大家共同努力、互相扶持的信任工程！永和大陳社區公辦都更案，開始推動將近4年以來，市府與實施者深入地方生活，與居民良好互動，終於獲得全體居民同意參與都更，目前現有建物的拆除工程持續進行中。

永和大陳社區公辦都更案於2011年完成徵選實施者，與市府共同推動地區環境的改善。推動的過程中，市府和實施者除了協助住戶瞭解都更法令上的權利與義務，並且在工程開始之前協助搬家與租屋事宜之外，市府與實施者也必須深入瞭解居民的生活狀況，提供多方面的協助。例如某戶的早年戶籍登記的背景成因，最後還是由律師偕同開棺驗DNA，證明其親屬關係；或是另戶有長輩半夜急病，緊急 幫忙打119送醫並協處相關手續，其他還有提供貸款諮詢、看望行動不便的長輩、幫忙照顧三餐起居等。

長久下來，這樣多方面的協助與互動，從部分居民反彈、避不見面，直到逐漸整合大家的意願，在住戶、市府、實施者之間建立了基本的信賴關係，這種互信基礎已經不只是都更程序上的合約關係，更是在於協力攜手前進、改善整體生活品質的共同願景。而這個共同願景，在近4年後轉化為100％的住戶同意參與都更，使拆除舊建物等整地工程，得以依計畫時程順利展開，改善生活環境的共同願景即將得 以實現。

將近4年的時間或許不算短，但是總結這整個溝通協調的過程，都市更新處處長王玉芬認為，信任是最重要的關鍵。她指出，改善環境人人都想要，因此在溝通與推動的過程中實際所要做的，其實就是盡量減少住戶在都市更新程序中面臨的各種難題，市府與實施者都是基於這個想法，盡力協助居民，並同時獲得了居民的信賴。同時，王處長在10月7日受邀內政部營建署舉辦的2015年度政府主導都市更新 推動及招商作業講習會中演講市府的招商案例也直稱，都市更新就是一場「信任工程」，如果沒有全體居民、實施者、市府之間良好的互動，並且建立足夠的信任感，即使再好的計畫內容，都無法有效的推動都市更新，達成建立美好家園的共識。

桃園市長鄭文燦2015年10月14日出席「桃園市政府與國立體育大學合作意向書簽約儀式」，與體育大學校長高俊雄共同擔任見證人，見證教育局、體育局與體大的合作案。鄭文燦表示，市府教育局、體育局與國立體育大學相關院所共同簽署合作意向書，藉由體育大學豐富的學術資源及體育專業技術，結合大學與城市的合作，發展桃園市的運動特色。

鄭文燦表示，大學擁有最豐富的學術知識及資產，一個城市的建設也需要這股力量，因此大學與城市的結合是未來發展的方向。體育大學在桃園，市府也在2015年4月1日成立體育局，局長黃永旺是體大副校長出身，雙方互動相當密切，他感謝體育大學協助籌辦「2015世界聽障籃球錦標賽」及「2015亞太聽障運動會」等大型運動賽會，讓市府獲得更多力量。

鄭文燦說，市府教育局與體育大學合作「桃園市山川運動遊憩計畫」、「歡樂童年幸福城市推展計畫」、「活躍老化健康加值計畫」、「體育班大手牽小手計畫」及「體育教學增能展翅計畫」等5項計畫；體育局也與體育大學合作「中正體育園區營運之規劃與執行」及「大型運動賽會支援與協助」等2項計畫，希望結合大學資源與城市及高中小的教育，激盪新的作法，共同推動桃園市教育及體育政策，發展桃園市的運動特色。

鄭文燦提到，市府向交通部觀光局提出「石門水庫及大漢溪流域跨域亮點提案計畫」，也獲得交通部觀光局支持，這個亮點計畫的重點在於兼顧生態保育的情況下，發展文化、運動及生態旅遊。市府採取「運動輕旅遊」策略，讓遊客到石門水庫健行、慢跑、騎自行車，全區並以電動巴士接駁，不製造環境負擔及汙染。此外，2015年12月將在石門水庫舉辦「2015桃園半程馬拉松楓半馬」，全長21公里「半程馬拉松比賽」，途經楓林大道，這也是發展運動觀光的一個新方向。

鄭文燦提及，市府會協助體育大學解決聯外交通問題，包括機場捷運A7站公車接駁以及公共自行車租賃系統的設置等，讓學生及一般市民到體育大學都更為便利。國民體育應該深根社區、企業，桃園很多大型企業，希望透過企業參與的方式，讓「運動指導員」進入企業，倡導國民體育，讓運動風氣更興盛。

國泰建設(代號2051)於2014的50週年歡慶茶會所宣示的「3H宣言」，正式在集團內的建案首發實現，位於內湖五期的「國泰沐善」於2015年10月14日發表國泰建設與HOTEL COZZI、國泰健康管理中心簽約茶會，展現國泰建設多角化經營的全方位策略，更展現布局台灣房地產市場之雄心。

長期深耕台灣市場的國泰建設，以建築核心本業出發，由核心的家(Home)，向外延伸至健康管理中心(Health)與觀光飯店(Hotel)，此次集團內首度資源共享、相互支援，配合國泰建設全新建案『國泰沐善』的3H大樹學推出「國泰尊榮卡」，簽約客戶即享有HOTEL COZZI餐飲券、住宿券及持卡消費特約優惠；於國泰健康管理中心享有健康檢查券、量身打造的健康管理服務及往後每年的健康管理折價與專屬折扣等……。


國泰.沐善，產品規劃: 25、36坪，規劃國內精緻化小宅
「國泰健康管理」以提供全方位專業健檢服務的「健檢中心」，及提供優質環境與高品質服務的「產後護理之家」為兩大重點，自2011年營運迄今，全台已有6個服務據點。緊接著2012年集團轉投資「國泰商旅」正式投入旅館開發經營，包括都會型飯店─「Hotel Cozzi和逸」，及主打高品味商務人士─「Madison Taipei台北慕軒」，目前在台共計有五個營業據點。

看好國內精緻化小宅的趨勢，以及精英客層對健康管理與旅遊休閒的需求，老牌上市公司整合內部資源推出差異化行銷，賣的是品牌也是別人無法模仿與超越的加值服務；首次跨足內湖的學創宅，以中小坪數定位並達到銀級的綠建築規格，國泰建設創業50多年來，歷經多次景氣循環與市場變化，不斷的求新求變下，國泰尊榮卡的首發，將是建築的另一個里程碑。

台北市市長柯文哲於2015年10月13日視察大龍市場暨國宅社區拆除工程，對於拆除進度超前，第一階段任務達標表示肯定，也感謝當地議員、里長、大龍國小、攤商自治會、住戶管委會通力合作，順利搬遷，拆除過程無任何抗爭，樹立了典範。同時期許後續重建工程早日開工，實現住戶、攤商回家的心願，越快越好。

截至10月13日止，大龍市場暨國宅社區拆除工程，已完成裙樓、南棟地上12樓至2樓、北棟全棟等拆除作業，工程進度大幅超前，原訂12月27日完工可望提前至11月上旬達成。

市長除了嘉許拆除工程順利外，還期勉市府團隊再接再厲，先由都發局儘速完成分階段設計工作，再交由工務局接棒完成重建工程發包作業，期能如期如質於2018年底前完成新大龍市場暨國宅社區。並責成產業局副局長兼市場處處長王三中為本專案負責人，住戶成立之監督委員會，無論在設計或施工過程，有任何疑義均可透過本案負責人反映給機關處理。

目前台北市政府都市發展局同步辦理重建工程規劃設計招商作業中，也承諾積極徵詢住戶及攤商意見，俾利未來設計內容符合使用需求。

為加速推動全市捷運路網，台中市政府提出「大台中捷運路網規劃暨雙港捷運系統可行性研究」，將建構複合式交通運輸系統，搭配轉運站、鐵路、公車、公共自行車等系統串聯；交通局除編列2016年度本預算1,200萬，並提案追加2015年1,700萬預算，希望在2016年完成可行性評估報告，預計2017年初送交通部核定後，繼續推動後續作業，讓台中的大眾運輸路網早日完成。房地產業者表示，交通建設可以縮短區域通勤，對於房地產發展具有正面效應。

市議會定期會排定「大台中捷運路網規劃暨雙港捷運系統可行性研究」專案報告，市府已於日前將書面報告送抵議會。根據書面專案報告指出，過去路網僅以捷運(MRT)系統進行原市區規劃，市府考量未來台中市整體交通發展路網將採輕軌捷運系統做為推動方向，須納入輕軌捷運進行整體路網規劃評估，並考量雙港交通運輸系統，同步進行雙港輕軌捷運可行性研究方案評估；該項追加預算於審查階段，為交通路網規劃重要環節，盼獲市議會支持。

交通局指出，台中市在縣市合併後，原市中心人口成長趨緩，甚至有遞減趨勢，人口逐漸往屯區與大里、烏日、潭子、沙鹿等周邊區域集中。考量台中市各區人口向外擴散的趨勢，市府規劃「大台中123」區域發展架構，以1條山手線、2個海空港、3大副都心為主軸，透過大眾運輸發展導向(TOD)的發展模式，串連既有主要都心、3大副都心(豐原山城副都心、烏日高鐵副都心、海空雙港副都心)及山海沿線次核心(含后里、大甲、清水、龍井等)，以有效帶動大台中地區整體均衡發展。

交通局表示，輕軌系統是一種國際城市普遍採用的軌道運輸系統，也是目前世界先進城市推動大眾運輸和觀光發展的主流運具。德國、法國利用輕軌規劃滿足通勤、通學旅次帶動市區整體觀光；在台灣，高雄臨港線輕軌系統也即將營運。輕軌捷運具低建設成本、技術選擇彈性，同一路線可以高架、平面及地下型式進行建置，所設計的運量可搭配都市要求調整及爬坡性強等特性。

基於財政能力、人口結構及交通運量等各項需求，交通局啟動輕軌系統可行性評估之研議有其必要性，所以提報執行預算將進行全市捷運路網規劃及納入輕軌系統以作為捷運路網技術型式選項之一；希望透過穩定而可靠的軌道運輸，帶動觀光產業的發展，並提升整體都市的價值。

為兼顧雙港、城中城與屯區的整體均衡發展，市府秉持著「安全、人本、綠色」作為交通的三大核心理念，規劃雙港捷運將以台中港為起點、經由梧棲、沙鹿、清泉崗機場進入台中科學園區，並由中科路跨越台74線進入水湳經貿園區，並與捷運綠線G8站(文心、河南路口)交叉後進入市中心、台中火車站，並延伸至南區、大里、霧峰等地區，強化各地方連結及經濟發展。

此外，交通局也提出MR.B&B交通規劃，利用Metro捷運加上Rail鐵道，結合Bus公車路網，搭配Bike公共自行車，以建構複合式的大眾運輸網；與市府推動的「三環三連」公路網、公車10公里免費、iBike公共「自行車369」計畫等相互配合，促進都市交通運輸整體發展，打造完整大眾運輸系統。

交通局說明，捷運系統必須在中央政府同意可行性報告下才能進入綜合規劃與基本設計，而可行性報告前須先完成「大眾捷運系統整體路網評估計畫」，市府目前除編列2016年度本預算1,200萬，並提案追加2015年1,700萬預算(台中市捷運路網500萬、雙港輕軌線1,200萬)，共計2,900萬元，希望在2016年完成可行性評估報告，並於2017年初提報交通部進行審核後，加速進行相關作業，進行後續綜合規劃及相關作業程序。

房地合一稅三讀通過，長期持有，以自用為目的的消費者成為房市主力，七期南側低密度開發的生活空間受到自住者青睞。哲園建設總經理李梓清表示，七期南側地區土地稀有，近來並由於隔鄰的「單元二」開發速度加快，價格一路上漲，比價效應下造成已經鮮有新案的本區，少數新成屋和新推案也相對更受矚目，在條件遠勝「單元二」的優勢下，買氣加溫十分驚人。

七期南側除大棟距、低建蔽率與成熟生活機能外，更擁有惠來、南屯、文心森林公園三大公園綠地以及區域內惠文完全中學、大墩完全中學，及黎明國中三大明星學區，是七期重劃區首先開發的地區。近年來更由於IKEA全台最大旗艦店的營運以及捷運綠線等重大設施的帶動，買氣持續回溫，更添火熱。只是，由於素地幾乎已經絕版，近些年少見大型推案。

不過，近來七期外圍的「單元二」房價追漲，更顯得真正蛋黃區的七期南側的稀有珍貴，業界估計只要找得到地，仍有大幅成長空間，七期南側成為繼台中七期新市政中心之後的另一個台中豪宅新特區。

全新落成的「哲園方邸」為7期南側區首座採SRC鋼骨鋼筋混凝土結構豪宅，台中市建築經營協會前理事長楊玄吉表示，選用鋼骨豪宅，成本上較高，但是安心無價，安全更無價。SRC鋼骨鋼筋混凝土結構具有鋼骨構造及鋼筋混凝土構造的優點，其受地震的影響也較小，是高樓層建築的首選建材。李梓清則強調，百年建築不是口號，而是我們要身體力行的事。

楊玄吉認為，「哲園方邸」之所以會受到自住型消費者青睞，除了隔向上路與 IKEA旗艦店相對，距文心森林公園僅約一百步距離的地段優勢，以及交通好，景觀好，並因南北座向而有良好通風性等先天條件之外，建材選配與植栽規劃亦相當用心，三面採光，零店面均質社區，更有游泳池、健身房、電影院等，體貼住戶休憩生活。楊玄吉表示，「哲園方邸」在這十大先天與後天優勢搭配下，CP值極大化拉高，讓消費者感到「十好、一公道」，應是此案熱銷的主因。

隨著房地產行業的逐漸回暖，蘇寧環球今日發佈的預增公告讓人驚喜：預計前三季度淨利潤同比增長約20倍，主要得益于主營業務的增長和三大產業的轉型升級。

公告顯示，蘇寧環球1-9月份淨利潤約為6.8億元-8.4億元，較去年同期的3603.1萬元增長1787.26%-2231.33%。其中，第三季度對業績猛增貢獻較大，實現淨利潤約3.6億元-5.2億元，比上年同期增長2928.17%-4186%。


在政策利好頻出、房地產市場回暖、區域利好疊加的多重利好環境下，蘇甯環球主營的房地產板塊得到快速增長，為公司調整經營結構、轉型升級發展奠定了堅實基礎。據悉，自7月初南京江北新區獲批國家級經濟開發區以來，該區域房地產市場持續升溫，顯著提升了公司旗下地產項目後續收益。作為江北房地產項目中的“巨無霸”，公司的“威尼斯水城”與“天潤城”兩個超大體量江北項目在南京房地產市場表現強勁，充足的供應量以及較高的去化率為蘇寧環球的轉型提供了充裕的資金保障。

在傳統主業強勢增長的基礎上，蘇甯環球於2015年確立了“大文體、大健康、大金融”三大板塊戰略方向，並一直積極尋求與相關領域優勢企業合作機會，籌畫推動戰略轉型。其中，“大文體”方面已具雛形，公司先後成立傳媒、教育等產業公司、並購韓國動漫上市公司REDROVER、投資出品首部電影《破風》，已初步形成多領域協同、上下游一體的產業體系；“大健康”與“大金融”兩大產業接踵而上，公司先後與長城國融等形成戰略合作，將通過資源整合，推動公司在相關領域加快佈局。

《公司債券發行與交易管理辦法》允許新公司債折算成標準券進質押庫，增加了公司債的市場流動性，但也使大量投資者利用公司債做質押融資，融到錢再買入，反復操作放大杠杆，帶來了一定風險。

公司債融資的低成本優勢越來越明顯，房企境內發債加速。

中原地產研究部統計資料顯示，年內已經有超過60家上市房企拋出公司債發行計畫，預期融資高達2500億以上，目前實際累計融資已超過1500億，而在2014年全年只有15家房企融資成功，金額只有235億。

規模暴增的同時，公司債發行主體也大幅擴大，不同資質的房企發行利率差別不大。有機構認為，未來市場若下行，流動性差的公司償債能力將會惡化；另外，公司債背後的高杠杆風險也不容忽視。

房企公司債“走紅”

據Wind統計資料顯示，截至10月12日，今年來共有公司債發行408只，發行規模共計4267.85億元，較去年同期發行的367只公司債的1058.14億元發行規模，增長超4倍。

在此輪公司債“井噴”中，房地產企業是主力。截至9月末，國內房地產公司債的發行規模占全部公司債發行規模的比例超過6成。

Wind統計資料顯示，僅在第三季度，就有37家房企相繼發佈公司債發行預案，募資規模達1641億元，較第二季度的394億元增長了316.3%。

9月份，越秀集團、花樣年、綠城中國等多家上市房企披露公司債發行計畫或宣佈完成公司債發行；在10月12日當天，便有包括華夏幸福、北京城建和金地集團等在內的五家A股上市房企發佈公司債預案或公告稱預案獲批。

公司債之所以會在“一夜間”成為眾房企青睞的融資管道，離不開其相比於其他融資管道的低成本優勢。Wind資料顯示，第三季度房地產企業發行的76只債券中，票面利率最高為8.50%（星海灣），最低為3.50%（萬科），不超過4.5%的有23只，有6只債券票面利率不超過4.0%。

另據中信證券研究部7月底發佈的研究報告，2015年之前，地產企業發行上市的5年期公司債，平均發行票面利率為6.95%；2015年後發行上市的5年期公司債，平均發行票面利率則僅為5.46%。如果加上8、9月發行的房企公司債，平均票面利率或低至5%。

以較早發行公司債的恆大地產為例，其在今年7月發行的150億元境內債券，利率最低至5.3%，而恆大過往發行的美元海外債券融資成本最高達12%；碧桂園發行約9.43億美元境內債券的收益率只有4.2%，今年早些時候所發9億美元海外債券的利率則達到7.5%。

值得一提的是，萬科於9月25日發行的5年期50億元公司債券票面利率僅為3.5%，創同類房企發債利率新低。快比肩於目前收益率為3.13%左右的五年期國債，低於收益率為3.54%左右的五年期國開債。

對此，招商銀行同業金融總部高級分析師劉東亮認為，股市進入調整期後，大量資金從權益市場和權益類產品流出，加劇了理財資金的配置壓力，尋遍風險與收益相匹配的資產，信用債仍然是優先選項之一，因此資金追逐信用債有其必然性。

房地產與金融資深評論人黃立沖則表示，政策成為房企公司債火爆的重要推手，今年1月份出臺的新《公司債券發行與交易管理辦法》更加促使了資金流向債市。

中原地產首席分析師張大偉指出，第三季度房企公司債的火爆，與房地產行業相比於其他行業在經濟下行之勢中表現尚可有關。另外，出於還舊債的需要，低成本的公司債便成為了房企開拓融資管道的新目標。

高杠杆質押背後的風險

在債市火爆、房企受寵的同時，一些隱憂也在浮現。

《公司債券發行與交易管理辦法》允許新公司債折算成標準券進質押庫，增加了公司債的市場流動性，但也使大量投資者利用公司債做質押融資，融到錢再買入，反復操作放大杠杆，帶來了一定風險。

西南證券研究發展中心首席研究員張仕元介紹，債券加杠杆的做法，是通過交易所或者銀行間市場質押的方式，也因此，債券的盈利方式主要是看票息和交易所回購利率之間的息差。

目前為止，公司債的發行利率已經較低，持有到期的收益率較低，甚至逼近同期限政策性金融債，而目前銀行間隔夜質押回購利率在1.8%左右，如果資金利率上漲，一旦超過票息，實際上就是在虧錢，也就不具備投資價值，屆時投資者會選擇去杠杆，開始拋售，風險就會出現。

此外，新規擴大了公司債發行主體範圍，非上市公司的參與使得發行主體獲得大幅擴展，房企進入公司債市場的門檻大幅降低，大中小型房企間公司債的利差趨小，但發債主體本身的信用差距卻較大。

張仕元也認為，發債主體的資質本應會影響房企進入債務市場，但目前看來，在境內市場中，資質並沒成為影響房企進入債務市場的主因。

標準普爾方面也指出，在境內債務方面，目前投資者分辨不同信用風險的體系不是很成熟，所以境內債務息口較窄，大型開發商和小型開發商發債成本沒有太大區別。“流動性低的企業也進入債市借錢，3-5年內如果經濟走弱，它們的償債能力也將惡化。”

不過，張大偉則認為，現在能發行公司債的企業起碼都是中型以上比較優質的房企。這些企業拿到公司債後，大部分的目的並不是為了擴大生產，大多是利用公司債的低利率資金去償還以前各種高利息的信貸、信託，這樣風險就會相對小一些。




“現在企業拿地增加了，但沒有太激進，主要還是拿來還債，這樣就並沒有增加經營成本，反而是降低了經營成本。”張大偉說。

萬科董秘譚華傑表示，在國際上，優質企業債券利率與國債接近是常見情況。“2002年美國企業債與國債利率的差距，比萬科債更小。融資成本下降，有助於提升企業投資能力，對整體經濟增長也有利。”

不過其亦表示，國內債券雖是非常好的融資工具，但其總量受到不超過淨資產40%的限制，企業還是需要多元化的資金來源。

張仕元則表示，國內市場的信用債，更多是流動性風險，而不是違約風險，信用風險沒有預估進來，因為國內沒有發生太多的違約。因此，對於未來債市的走勢，資金利率的高低才是關鍵。

多幅上海土地出讓遭遇變數。

有開發商告訴澎湃新聞記者，今晨收到一條短信，原定於10月16日召開的2015年秋季閔行區經營性用地招商推介說明會也被告知取消。取消的原因是，“為了貫徹市政府領導關於上海十三五發展規劃的最新講話精神，堅持以經濟建設為中心，努力實現有品質有效益的增長，保持城市發展的可持續，閔行區人民政府將對現有經營性用地開發條件進行進一步完善。”

無獨有偶，上海市規土局10月14日發佈了三條公告：終止青浦區朱家角鎮閣游路北側D03-09地塊（地塊公告號：201511102）出讓活動；中止青浦區趙巷鎮佳迪路東側B5-01地塊以及嘉定區嘉定新城A03-5地塊出讓活動。

此前的10月12日，上海楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。此後不久，松江區車墩鎮SJC10022單元13-07號地塊（地塊公告號：201510201）出讓活動被終止。

接近上海市規土局的人士表示，不排除和近期市領導提出的上海房地產供應存在結構問題有關。

上海市領導近日提出，上海市要把控制房價作為重要調控目標，並指出上海房地產市場存在結構性問題。即辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

上述人士表示，包括新江灣地塊等在內的多幅住宅地塊中止出讓，原因是為了增加中小戶型的比例。而松江車墩地塊被終止出讓，則是和商辦地供應過多有關。

上述人士表示，由於上海房價單價已經較高，大面積的房價總價過高，大戶型如果持續供應，可能會導致後期去化困難。預計上海市規土局會對近期出讓的地塊做出調整。但是目前，區規土局和區土地儲備中心尚沒有接到相關通知。

該人士同時表示，中小戶型比例的增加不能採取一刀切的模式，比如一些別墅處於特殊區域，中小戶型和區域的消費需求不對等。

A股地產四大龍頭之一的招商地產，將在今年年底從資本市場退出，取而代之的是“招商蛇口”。

10月9日，招商地產2015年第三次臨時股東大會召開，投資者以超9成的贊成票通過蛇口工業區吸收合併招商地產再上市方案，令A股史上的“無先例重組”得以放行。

招商系重組暗合了當前房企轉型的需求。相對於此前的純房地產開發性質，招商蛇口將不再是一家房地產開發商，而是一個瞄準城市運營和消費服務的大平臺。從招商地產到招商蛇口的這一“變性”，意味著運行30多年的房地產生意模式正在發生本質變化，招商蛇口將成為引領這一變化的主要力量。

據悉，經歷混改重組後的招商蛇口業務範圍將擴大，主要業務將擴展為社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪產業建設與運營三大板塊，同時加強技術開發與創新，更好地發揮招商蛇口的自貿區管理優勢和招商地產的開發優勢，驅動核心業務增長。

招商的混改與增持

為了成功“變性”，招商地產與蛇口工業區兩家公司的合併重組引入了混改，為未來的業務進行制度鋪墊。

作為央企改革的排頭兵，招商蛇口控股此次採用的是“大股東整體上市+引入戰投+員工持股”的重組模式，除了換股吸收合併招商地產，招商局蛇口還擬採用鎖定價格發行方式，非公開發行A股股票募集配套資金，募資總額不超過150億元。

方案顯示，此次參與認購配套募資的戰略（基石）投資者、交易對方總計有10名（包括員工持股計畫），分別是國開金融、工銀瑞信、易方達、興業財富、博時資管、華僑城、奇點領創、鼎暉百孚、致遠勵新，其中奇點領創、鼎暉百孚、致遠勵新擬以普通合夥人或執行事務合夥人設立一家有限合夥企業的方式參與認購。

另外還有員工持股計畫，參與招商局蛇口控股持股計畫的員工總人數不超過2585人，包含公司和招商地產部分董事、部分監事、高級管理人員及核心骨幹，其中，董事、監事和高級管理人員為楊天平、黃均隆等共20人。

根據廣發證券研究報告顯示，本輪發行方案之後，公司股本結構由三個部分組成，招商局蛇口控股股本、社會公眾股（原招商地產A+B公眾股）和戰略投資者持股。在募資完成後，這三者將分別持有招商蛇口68.43%、23.66%、7.91%股份。

對於選定的上述基石投資者，招商蛇口公開表示，除了募集資金目的以外，更看重的是新資本的注入將更大程度上有利於增強中小股東對新公司的信心。“因為這些戰略投資者在保護它自身利益的同時，能間接傳導到保護中小投資者的利益。”

值得一提的是，或為增強市場信心，招商局蛇口承諾了30億元增持計畫，即一旦公司掛牌上市前3日的交易價格低於23.6元/股，就會啟動增持。在10月9日的股東會上，招商地產副董事長付鋼峰表示，30億增持計畫是為了給市場一些信心，若第一天股價跌破23.60元/股，招商局會立即啟動該增持計畫。付鋼峰還透露，不排除招商局有更大金額增持的可能。

此外，為提升股東對新公司發展信心，股東會上管理層透露，招商局蛇口預計其2015年-2017年度扣非後淨利潤分別為62.4億、85.8億、103億元。若上述盈利預測不達標，招商局集團將對招商局蛇口控股以現金方式進行一次性補償盈利缺口。

瞄準運營與消費

10月9日的股東會，由招商地產董事長孫承銘、招商地產兩位副董事長楊天平、付鋼峰，董秘劉寧，監事會主席華立，公司財務總監吳振勤等管理層坐陣。

上述人士很大概率上將是未來招商蛇口的管理陣營。本次交易完成後，招商局蛇口總股本將達80.37億股，按照23.6元/股的發行價計算，總市值近1900億元，如果招商局蛇口複牌後股價能維持在23.6元/股以上，其將超過綠地、萬科，成A股第一大市值涉房企業。

與萬達、綠地等房企的轉型類似，在未來規劃中，招商將逐漸弱化房地產屬性。此次的重組改革，招商蛇口積極推進業務轉型，新公司的業務領域分為社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪產業建設與運營三大板塊，其中園區開發和郵輪產業將成為除傳統房地產業務之外，新增的兩大業務體系。

免稅業務平臺是招商蛇口控股未來戰略業務方向之一，是郵輪旅遊消費的重要環節，具有強大的消費凝聚力。從結算和消費方式來看，主要有兩種，第一種是招商局集團通過集中採購和運輸，將產品運輸至自貿區內，通過自貿商城銷售，同時也可通過招商自貿商城的線上平臺銷售；第二種是消費者直接通過線上平臺選購外國商品，通過招商局集團的物流運至國內，通過自貿區的報關直接送至消費者之手，實現點到點的直接貿易。

據悉，自貿商城將按照國家館的形式，進行分類展出，目前招商自貿商城前海店已經在23樓做成德國生活體驗館，即將開業，計畫年底前形成一萬平方米左右的規模，成為自貿片區裡最大的跨境電商項目。

廣發證券研究指出，郵輪產業屬中高端消費行業，隨著人均可支配收入增長，預期未來我國郵輪產業將迎來快速發展期，特別是一、二線城市中產階級的相關消費將顯著增長。

在目前階段公司海上客運業務運營主體為迅隆船務和招商港運，主要消費群體為往來深、港、澳、珠海的商務、旅遊人士等。從郵輪行業的收入結構和經濟模型來講，單獨郵輪母港業務的盈利能力較差，公司更希望以郵輪母港為中心建立港灣新城，提升周邊物業及資產價值。一旦太子灣郵輪母港的業務模式成功，招商蛇口可以在招商局全國各地的港口推行，完成原有港區的更新和升級。

除此之外，招商蛇口計畫在前海蛇口自貿區內加快建成雲計算中心、大資料服務平臺等網路基礎設施，支援到家網、車聯網、招商自貿商城等“互聯網+”業務平臺拓展升級，將家庭、農場、工廠、配套服務“4F”連接起來，搭建專業化的輕資產運營服務平臺。

招商地產內部人士表示，重組整合之後的招商蛇口業務開發都將發揮整個招商集團的資源效應，招商蛇口的自貿區管理優勢和招商地產的開發能力優勢將發揮協同效應，招商局集團的客戶資源都有望支援新業務。

雖然招商地產加大對新業務的投入，但短期內，地產業務依然是公司業績的主要來源。國泰君安分析指出，根據2014年的情況，園區開發運營收入占總收入的9%，社區開發運營收入占比90%，而郵輪產業收入占比不到1%。未來園區開發業務占比會有所上升，在2017年達到14%，而社區開發經營占比約85%，由於太子灣郵輪母港在2016年底開通，預計2017年郵輪產業收入將有大幅提升，但預計占營業收入比仍低於1%。

受到房地產景氣回落的影響，部分大陸房企的業績及資金周轉也面臨考驗。其中，上市公司中國地產旗下的重慶半山一號房地產及遠大置業，就因為在重慶的建案銷售不佳，拖欠廣告費，而遭到重慶華博傳媒在《重慶時報》頭版刊登催債公告，業內人士指出，此一尷尬局面凸顯重慶房市正在經歷市場結構轉變，房企營運風險升高的處境值得注意。

根據了解，重慶半山一號房地產及遠大置業合作的項目為重慶「曼哈頓城」，業內人士指出，該案開發了好幾年，一直銷售不暢。主要原因在於該案地處巴南區李家沱，周圍有?大、魯能、保利等大體量項目，競爭壓力大，也房價走跌下，首當其衝。

《重慶時報》於10月9日，以頭版刊載催債公告的做法，相當罕見，但也一葉之秋，顯示大陸內陸房地產倒債風險，可能比預期還險惡。

新界西北區大盤有待出籠，市區蚊型盤承接上月旺勢再度出擊，九建（00034）紅磡環海．東岸盡推餘下180伙於周日發售；恆地（00012）筲箕灣柏匯亦加推25伙迎戰，定價計平均呎價2.4萬元，連同長沙灣青薈，周日3盤混戰共涉及217伙渉。此外，會德豐地產位於筲箕灣的ISLAND RESIDENCE亦變招，加推540天長成交期吸客。

環海．東岸180伙「晒冷」

九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，環海．東岸周日最後一次大型銷售180伙，包括標準及特色戶，項目將於周六截票，周日上午進行揀樓。項目推售180伙，實用194方呎至375方呎，連平台及天台特色戶佔40伙，以14%基本折扣計算，折實售價，由不足300萬元至799.2萬元，折實平均呎價2.13萬元。

環海．東岸昨天亦新增一宗撻訂個案，為1b座9樓D室，買家繳付大訂後仍終止買賣合約，以429.5萬元成交價計，遭發展商殺訂約43萬元，單位一併於周日發售，項目撻訂單位亦增至20伙。

柏匯加推25伙

位於對岸的筲箕灣兩盤未有隔岸觀火，恆地昨天加推柏匯25伙，並安排於周日發售，主力加推E室單位，實用209方呎，另有2伙A室，定價由467.7萬至762.1萬元，平均呎價2.4萬元，項目連番加推，累積已發出162伙價單，佔項目的70%。同區ISLAND RESIDENCE昨日亦變招，加推540天長成交期吸客，買家可減樓價4.5%；至於原有的720天成交期，折扣則由3%減至2.5%。

青薈發售最後12伙

長沙灣青薈昨天亦發出銷售安排，於本周日發售最後12伙，周六下午3時截票，隨即進行抽籤。換言之，周日合共3盤發售，涉及217伙。

蚊型盤混戰前夕，新世界（00017）搶先於周五發售元朗柏𣾷首批80伙，項目收票穩定，截至昨日累收逾500票，超額認購5.25倍。

上周流標的西半山Cluny Park，發展商信置（00083）昨天捲土重來，推出7樓B及C室標售，實用2201及1223方呎，發展商並首度提供指引價，為9060萬及4050萬元，折合呎價4.12萬及3.31萬元，買家並可獲8.5%從價印花稅現金優惠，截標日期為本月22日。

太古地產（01972）前主席兼行政總裁、現任香港地產建設商會會長簡基富，上月以2.28億元購入九龍塘德雲道6號屋地，以可建樓面計，呎價3.5萬元。

土地註冊處資料顯示，德雲道6號屋地由REGAL GREAT LIMITED購入，公司董事為KERR ，KEITH GRAHAM（簡基富英文名稱）、黃翊律等。上址地盤面積1.09萬方呎，以0.6倍地積比計，可建樓面6538方呎，以及3800方呎地庫，每呎樓面地價3.5萬元。原業主由沙龍電影主席汪長禹及汪人立以公司名義持有，早於1989年以1360萬元購入，持貨26年易手，賬面勁賺2.144億元。

此外，日前盛傳易手的南區南灣道20至22號屋地，屋地業權擁有人耀領有限公司（LEADING SHINE LIMITED）代表律師事務所昨日發出聲明，表示業主沒有打算在可見將來出售物業，有關物業沽出消息純屬謠言。

經濟累樓市 樓價回落埋伏線

二手湧現減價、蝕讓、撻訂，本報記者追蹤40宗相關個案，其中大幅減價成交中，近五成是因財困而急沽樓套現，反映樓市受經濟前景不明朗及股市動盪拖累，更為樓價回落埋下伏綫。

近日二手市場大幅減價的個案不斷湧現，本報追蹤近兩月減價幅度最大（減幅5%至14%）的20宗個案，綜合地產代理提供的資料顯示，發現當中有9宗，業主是受財困壓力而減價，佔整體的45%。當中個別業主將單位向不同財務機構抵押借貸、個別業主則向代理表明股票市場失利需資金周轉。

黃埔削105萬售 呎價11380

其中青衣翠怡花園1座低層A室，實用面積442平方呎，業主原本叫價420萬放盤，月初大幅減價12%，以368萬元售出單位，低市價約20%。土地註冊處資料顯示，原業主於2012年開始，先後以單位作抵押，向財務公司借貸，相信是因為財政出現困難才以低市價沽貨。

另外，趕在退稅限期前減價沽貨的換樓客也不少，此類個案有4宗佔約20%。例如黃埔花園3期6座低層B室，面積681平方呎，原業主原以880萬元放盤，上月大減105萬元，以775萬元易手，呎價11,380元，屬於近期低價水平。

海鑽.天賦海灣 蝕1200萬沽

除了大幅減價個案外，近月二手市場也湧現不少蝕讓個案，尤其是7、8月中港兩地股災後，不少內地客因為急需現金周轉而選擇賣樓救股。如大埔海鑽.天賦海灣3座低層A室，面積2,251平方呎，內地客以3,900萬元售出，損失約1,200萬元。業界人士指出，港股半年內高低波幅達28%，蒸發大量財富，有個別投資者賣樓救股並不出奇。

事實上，股市波動對買家的信心影響較大，過去數月出現多宗擔心股市拖累樓市而撻訂個案，例如紅磡海濱南岸1座低層B室，6月以815萬易手，7月份股災後買方即時終止交易，損失約40萬元離場。

業界指二手議價空間的確不斷增大，但是實質低市價易手個案不多，故相信樓市轉勢尚未可確認。中大經濟學系副教授莊太量指出，有業主因「炒燶股票」急需套現不出奇，但現時股市已回穩，因財困賣樓的情況佔少數，不會導致樓市出現大調整。他認為，除非美國在加息上有所行動，否則樓市經過一段時間波動後可以恢復平穩。

政府推出的「辣招」雙倍印花稅，規定換樓客在收樓後6個月內沽出原有單位。隨着多個大型新盤在上半年入伙，近期各區出現不少業主趕在限期前沽貨，導致放盤及低價成交急增。

雙倍印花稅原意是透過較高的購買第二套房的稅率，降低投資者買樓收租意慾，而本身已經持有單位自住的換樓客，在購入其他單位作換樓時，亦難免受影響，須繳交雙倍稅款。

收樓6個月內 須售舊單位

因此，當局在推出措施時，容許換樓客購入新單位後6個月內沽出原有物業，便可以向稅務局申請退稅，並且在兩年前微調方案，將6個月限期推遲至以新單位交樓起計算，變相令樓花項目的沽貨期大幅延長，亦刺激大批針對換樓客的樓花新盤推出，重啟換樓鏈。

入伙新盤區 二手放盤倍升

隨着近年推出針對換樓客的新盤，例如大埔嵐山、荃灣環宇.海灣等，在今年上半年陸續交樓，不少購入有關樓盤的換樓客，亦開始部署沽出原有單位，以符合6個月換樓的要求，導致二手放盤大增。

有大埔區代理透露，大埔嵐山推售時，不少買家為區內換樓客，故此在項目近期交樓後，亦接獲二手細價樓放盤，例如大埔中心、翠屏花園等二手放盤約50個，較半年前多近一倍。當中大埔中心10座中層H室，則由一個購入嵐山的換樓客持有，近期以570萬元放盤。

　　沙田石門近年轉型為商業區，其中，位於安耀街商貿地將於明日截標，除了傳統大型發展商外，區內地主之一億京有意再下一城，加上其他中小型財團，料爭奪競逐反應不俗；綜合市場消息稱，該商業區元素成熟，估計每方呎樓面地價約三千五百至四千元，項目估值逾六億元。

　　近年少有新供應的沙田石門區，再有商貿地皮推出招標，該地位於安耀街鄰近馬鐵的石門站一帶，毗鄰有億京兩個發展項目，新推項目佔地約一萬八千二百九十九方呎，可發展地積比率九點五倍，提供樓面約十七萬三千八百三十九方呎。

　　億京項目策劃經理黎裕宗表示，集團於區內已投得兩個項目，看好區內寫字樓發展前景，故此，有意再入標競投；新地副董事總經理雷霆表示，集團對該地會研究入標；百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示，區內發展漸轉成熟，地皮具發展潛力，故集團會入標競投。

　　不過，由於項目受高度限制，對發展商亦有一定顧慮，麗新發展高級副總裁潘銳民表示，項目高限對發展布局有一定影響，加上地形一般，但仍會考慮入標。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，沙田的新商業圈集中於石門一帶，目前商業規模已漸成型，未來進駐區內的租戶，將以本地中小企或廠家為主力，預料招標反應會不俗。

　　理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，項目發展受限高條款約束，不得興建高於主水平一百一十五米樓宇；另外，由於項目鄰近港鐵馬鞍山綫架空路段，發展商需採取措施避免影響相關路段，相信對發展自由度造成一定影響。

　　市場資料指出，區內已有數年未有新供應推出，今次為該區四年來首幅商貿地，其中億京於一一年分別以八億二千萬元，及六億八千零一十萬元投得區內兩幅商貿用地，樓面地價約一千九百二十四及一千九百三十二元；至於於再對上一幅批出的同區商貿地皮，則為滙豐銀行於一○年底奪得門的安耀街、安群街與安麗街交界商貿地，成交價逾八億一千萬元，樓面呎價約一千七百七十多元。

儘管兩岸房地產業正處在景氣低迷的困境，但居高不下的房價，依然讓人望屋興嘆。根據全球最大的物價資料庫Numbeo的統計，包括香港、台灣、澳門的房價之高，均名列全球各地的前10名，而大陸的房價也不遑多讓，排名第14位，「購屋難」成為兩岸四地的居民生活上的最大痛苦指標。

分析師指出，由Numbeo統計數據可以看出，全球房價最貴的幾個地區，都不是歐美發達國家，反而是亞洲、非洲甚至大洋洲等開發中的區域，主要原因在於這些地區均具備人口過度密集，土地供不應求，居民的高低收入差距太大、市場炒作等特點，導致房價過度高漲。

巴布亞紐幾內亞摘冠
其中，全球最貴的房價，竟然出現在大洋洲的巴布亞紐幾內亞，其房價收入比（房價與當地人均年收入的倍數之比）高達93，第二名則是古巴，房價收入比為77.62。第三名則是香港，房價收入比為31.49，香港也因此成為亞洲房價最貴的地區。

此外，台灣及澳門則在該榜中分別排名第7名及第9名，房價數入比分別高達28.48及26.98，而台灣的房價之高，在亞洲也僅次於香港。

陸人買房要23年不吃喝
至於大陸的房價，在該排行榜中排名第14名，雖然未名列前10大，但其房價收入比仍高達22.95倍，換句話說，大陸民眾平均得要不吃不喝將近23年，存下的錢才能買得起一戶房子，其負擔之重，與港、台、澳門也相差不了多少。

值得注意的是，與世界其他已開發國家相比，兩岸四地的房價均明顯偏高，不僅遠較日本（第28名）、英國（第84名）等先進國家為高，也甚至連南韓（第45名）的房價都遠低於陸、港、澳、台。而日、英、韓等國的房價收入比分別為17.72、8.25及13.91。

另外，從排行榜上的127個國家來看，「房價收入比」的平均值為13.4，共47個國家高於平均值，大陸高出的部分幾乎接近於10，而絕大多數歐洲國家都在8左右或以下，大陸民眾最喜歡移民的加拿大只有5.78，而美國更低只有3.39，而大陸經常援助的南非，甚至低到3.18、坦桑尼亞最低2.46，誰比誰過得艱辛，已經不言自明。

專欄作家邱林在撰文中提到，作為中等發達國家的澳大利亞，部分農場主為什么急於甩賣大片土地？這一問題值得思考。

今年以來，中國企業或個體投資人“海外圈地”非常火熱，特別是澳大利亞的很多農場成其重點收購目標。

今年7月，浙江私營企業主馬興法以4700萬澳大利亞元（約合2.16億元人民幣）的價錢，買下了澳大利亞最北端的伍洛格朗和溫特沃斯兩大牧場以及4萬頭牲畜。

今天（10月12日）多個渠道的訊息證實，中國買家收購澳大利亞農牧業資源的又一部“大戲”即將上演——中國多個買家正籌劃在澳大利亞競購面積約10萬平方公里的土地（約等於中國浙江省面積），連同近20萬頭牛，其中包括世界最大的一家養牛場。預計售價將為3.25億澳元（約合15.1億元人民幣）。

土地的所有者、也是澳大利亞最大的私人土地持有人基德曼公司表示，11月初將宣布奪魁者。

今年4月初，基德曼公司表示將出售旗下土地所有權，包括位於西澳大利亞、昆士蘭、南澳大利亞和北領地等的18處牧場的租約。

這次10萬平方公里土地的甩賣，吸引了美國、加拿大、英國、瑞士、印度尼西亞等國買家，同時也吸引了中國企業或個體投資者的目光。

被認為有望中標的企業包括總部位於廣州的植物油生產商東凌糧油(000893,股吧)、上海鵬欣以及一個由上海中房置業牽頭兩家民企組成的財團，競購者中還有大型民企上海證大和杉杉集團。

不管出於什么動機，這筆交易都凸顯出，中國投資者正日益著眼於在海外施展其不斷增強的財力。從非洲農田和智利鐵礦石，到法國酒莊和瑞典汽車公司，中國投資者正在全球各地大肆購買土地和資源。

也許中國人今天已替代了日本人昨天的角色。日本曾是海外種地最積極的國家之一，與巴西、阿根廷、俄羅斯、烏克蘭、印尼、新西蘭、美國等地的農場簽訂了玉米等作物的種植協議，在世界各地擁有1200萬公頃農田，相當於日本國內農田面積的3倍。

不過，給人感覺中國人的口氣比日本人更大。像中國買家這樣一擲千金，要買10萬平方公里的土地，也許還會不斷涌現。

“任何崛起的經濟大國最終都要試圖塑造其所處的時代。”英國《經濟學家》雜志一位副主編前不久在其博客中寫道，“中國富人似乎沒想扮演別人給他們規劃的時代角色。”

但人們也許會問，作為中等發達國家的澳大利亞，部分農場主為什么急於甩賣大片土地？是農牧業經營困難，還是他手中缺錢，才出此下策。從澳大利亞媒體透露的情況看，也許兩者兼有，不過后者更為突出。

的確，近兩年來澳大利亞農牧業的日子並不好過。由於遭遇大面積干旱，當地農場主的牛養殖量大幅下降，養殖數量從35年來最高點跌到20年來的最低點。與此同時，去年以來，由於澳大利亞失業率上升，家庭收入下降。

以此次甩賣土地的基德曼公司為例。由於經營困難，公司不得不降低牛肉價格應對挑戰。雖然到了秋季，因為印度尼西亞、越南等東南亞國家牛肉需求復甦，但公司的管理者對這場危機依然“心有戚戚”。

當然，由於澳大利亞越來越多的農業資產被中國買家收購，澳洲人士的擔憂隨之而來。他們認為，這些土地如果落入中國買家之手，豈不是等於在澳大利亞內陸建立一個“國中國”？

對此，近期澳大利亞政府已將私人收購農業用地必須經過審批的門檻從2.52億澳元下調至1500萬澳元。

同時，澳政府正在制定一項外資擁有農業用地所有權的登記制度，並將於2016年頒布。這些新政是否影響到這筆即將進行的土地交易，我們不得而知，只能試目以待了。（商業見地網）