3成跳槽 有人兼賣漁船貼家用

受房地合一稅通過、經濟因素干擾，今年房市特別寒冷徹骨，房仲大老初估已有三成房仲經紀人轉職、甚至估明年倒店兩千家。統計今年以來，房仲品牌「退店數」超過三百五十家，九月才被《蘋果》採訪見報的熱情房仲團隊，十月就改掛低月費的品牌。

前三季六都建物買賣移轉僅十四點八萬棟，較去年同期減近兩成，以中古屋仲介為生計的房仲人人自危。雙北房價高、買氣觀望濃，率先發酵倒店潮，年初內湖區東湖一帶輪番倒店，近來捷運南京三民站周邊短短五百公尺，住商不動產南京摩根捷運加盟店、中信房屋南京光復店悄悄收店。

業績不佳月減18家
房仲全聯會榮譽理事長李同榮說，兩年來已有三成房仲轉行到其他業務或保全，剩八萬人，估計明年上半年恐再流失萬人；這股倒店潮明年會延伸至中南部，台中房仲公會理事長林金雄估明年全台倒閉一千七百至兩千家。
統計各房仲官網店數，今年一至九月退店數已超過三百五十家，單看九月收店更明顯，以住商不動產單月減十八家最多，住商企研室主任徐佳馨指出，雙北除了店租壓力高、業績不佳，還有徵不到人的問題，故店東採取暫停營業或合併經營。

節省月費相差8倍
若與去年同期比較，東森房屋減少五十一家最多，其他各品牌各流失十至三十家。東森蘆洲仁愛店九月底才被《蘋果》報導團隊齊心拚業績，十月就「轉招」至大家房屋；其店長黃艷秋表示，市況不佳首要節省成本，轉招後月費自原本四萬多元減至五千元，相差八倍。原21世紀不動產仁愛光復加盟店店東也坦言，大環境差，每月得支撐三十至四十萬元房租、月費等，只好收店。

「不必在乎淡旺季」
「何去何從？」不少房仲今年長達半年「掛蛋」，只能吃老本或轉行。曾是全職房仲的香港商匯弘不動產租賃仲介的洪先生說，當房仲時，須兼職開UBER載客，每天十組客人可月多五千到一萬元收入，載客讓他觀察到外商、高階主管租賃需求活絡，於是轉而專做租賃，如今平均每月成交二至五件，兼職量也減半。

東森房屋屏東加盟店店東方志緯，出身捕漁世家，則是賣房兼賣漁船，方志緯說：「賣船不在乎民俗月及淡旺季、也不需要看風水，以前賣屋紀錄一個月成交十多間，近期一個月最多才五間，兼賣漁船多少可補貼家用。」

鼎固投控公司在中國大陸獵地推案，光是案量就高達80萬坪。鼎固控股總經理張能耀說，鼎固選地的標準就是地段，尤其商業用地絕對都會選擇地鐵站周圍，不僅帶來大量人流，未來也具各種發展增值潛力。

鼎固光是上海市就擁有45萬坪的開發案，嘉定區30公頃開發案為最大，該批土地位於地鐵嘉定北站，除商場、辦公大樓外，還有「伯爵天地」、「鼎固君庭」、「匯景華庭」等3個住宅社區；上海另外還有鄰近地鐵靜安寺站的「御華山」豪宅案以及地鐵打浦橋站上的上海日月光中心。

鼎固最早在大陸的開發案是北京中關村，開發面積高達5.3萬坪，主要是電子商場與辦公室。張能耀說，電子商場雖有些衰退，但鼎固應變能力也相當快，商場外樓也逐漸開發為創新創投的小型辦公室，間接連結上近來美國矽谷最熱的科技創投業，也與日月光本行最熟悉的電子業相關，加上中關村又有電子商務稅率等優惠，搶得先機。

張能耀說，在大陸選地、看地的關鍵在於能否抓住人的需求，尤其近來大陸中產階級崛起，30坪左右、總價千萬元以下的房屋，成了上海主流市場，而附近是否有學區、醫療機能也是重點。

除了蓋屋出售外，經營只租不售的商場與辦公樓，也將成為鼎固的目標，尤其商用不動產能持續創造收益，更是不動產市場的金雞母，鼎固今年前3季商辦租金收入高達新台幣25億元，屢創新高。張能耀說，目前房地產銷售與出租收入占比為7比3，希望之後可達到5比5，讓資產持續發揮效益。

民眾如持有符合減免房屋稅規定之房屋時，應儘速向稅務局申請減免，早申請方能早減免房屋稅，不要等到接到房屋稅單時才發覺有異，而錯失節稅先機喔！

稅捐機關表示，常有民眾在接到稅單時才發覺所持有應符合減免之房屋仍繼續全額課稅，而向稅捐機關異議。其實依據房屋稅條例規定，私有房屋如符合免稅或減半徵收房屋稅規定時，納稅義務人必須於減免原因或事實發生日起30日內向稅務局申請，逾期申請則自申請日當月份起適用減免。

即納稅人如持有符合減免房屋稅之房屋(如飼養畜禽、擺放農機具、合法登記工廠直接生產使用之自有房屋等)時，必須檢附證明文件向稅捐機關提出申請並經審核後，才能開始適用減免。未向稅捐機關申請者，該房屋則將按原課稅情形繼續徵收房屋稅，而事後申請亦無法追溯適用。

稅捐機關提醒民眾，因為房屋稅係依房屋之使用情形適用不同稅率按月課徵，所以符合減免規定之房屋如能早早申請，自能早早適用，不要讓自己的權益睡著了！

你的2015年度房屋稅繳了嗎？稅捐機關日前委託郵局以雙掛號寄發催繳繳款書，近日對逾繳納期限仍未繳納者，再次寄發催繳通知書，提醒納稅人儘速繳納。

稅捐機關表示：本次催繳的房屋稅，納稅人只要在2015年9月27日午夜12時以前繳納(稅額2萬元以下者，可在便利商店繳納)，就不會被加徵滯納金；9月28日起，不但不能在便利商店繳納，到銀行、農會、信用合作社等金融機構繳納，每逾2日還要被加徵1％滯納金，最高加徵至15％；如果超過繳納期限30日仍未繳納，將移送行政執行署宜蘭分署強制執行。為節省荷包，並避免被移送執行，提醒納稅人儘早繳納。

瑞典品牌H&M，首間旗鑑店於2015年進駐台灣後，陸續又在全台知名百貨展店，國際品牌選擇的落腳地點，也是看好該地區人潮聚集、百貨商圈熱鬧的區域，群義房屋統計北中南H&M落腳處之周邊路段店面行情，微風松高附近店面租金最高貴。

群義房屋統計，全台各大百貨周邊路段店面月租金，全台首家H&M落腳處的信義區微風松高，附近忠孝東路四、五段租金平均每坪3000~15000元最貴，而店面買賣每坪約210~500萬元，為「店面黃金路段」；投資報酬率則以台中中友百貨附近的育才北路店面達4~5％最高。

而基隆路一段附近商辦大樓林立，聚集許多上班族群，加上捷運世貿101站開通後，更是對交通增添一大利多，在人潮就是錢潮的前景下，店面租金每坪約2620~3305元，報酬率約1.7~2.1％。

群義房屋總經理潘家成表示，隨著國際品牌UNIQLO、ZARA進駐忠孝東路後，該路段原本就屹立不搖的店面市場更是身價不斐，屋主幾乎少有出售，且租金更順勢拉高，讓原本位在大馬路上的承租店難以承受每月龐大的租金成本，紛紛退居巷弄至二線店面，形成一波「店面遷徙潮」，忠孝東路四、五段的店面投資報酬率僅剩約1.7~3.6％，若店面地段位置佳的房東，為了提高報酬率，就會隨著原租客的合約期滿，調漲月租金，但屋主漲租下，也相對較難找到可負擔的承租方。

原定於2015年8月就要開幕的館前路H&M，因遭爆違建緊急喊卡，目前開幕時間未定，因位在台北車站商圈的重要交通樞紐上，「店王」也在此商圈的開封街上，2012年底成交單價高達614.14萬元的「店王」，創實價登錄以來最高單價店面紀錄，目前由滷味攤承租，隔年同棟大樓又成交單坪478.4萬元店面。

台中市北區的中友百貨，坐落在三民路三段上，周邊店面每坪約140~285萬元，報酬率0.9~1.8％，而鄰近的育才北路店面每坪月租金約1650~2000元，報酬率高達4~5％，群義房屋中醫學士店協理張榮泰表示，此區又為一中商圈，過去店面多為在地屋主，近年有不少北客下來投資店面產品，雖然隨著房價不斷上漲，店面報酬率已不若往年還高，但這類買方認為與其將資金放在銀行沒多少利息，還不如投資不動產，每月還有租金收益。

好路段店面自然價值不斐，2014年6月曾成交三民路三段店面，以總價4億1700萬元成交，也創下該區最高價店面，目前由連鎖服飾品牌承租；同路段還有一筆2015年初成交的3億元店面，目前由電子品牌承租。

張榮泰指出，目前店面買方多為自用居多，預算在3000萬元內的二、三線店面較符合投資報酬率，以銷售特色產品居多，像是義式特色餐廳、美髮業等；而在租金部分，像是一中街、錦新街月租約8~10萬元。也有房東將路段好的店面另做隔間出租，例如6坪店面隔成3間小店面，每間約可出租7~8萬元。



位於台中七期的台中大遠百，不僅為交通重要樞紐，也為台中蛋黃核心區，群義房屋七期新光店協理王宏嘉指出，此區店面成交價約在每坪60~80萬元，此區店面多為置產族與自用買盤居多，承租方不乏北部的知名品牌下來開設分店，舉凡醫美、內衣、精品手錶、婚紗等連鎖品牌都有，臨路每月租金約5~10萬元。

高雄漢神巨蛋位於左營區博愛二路上，其中2013年曾成交總價10億4413萬元店面，每坪98.1萬元，潘家成指出，漢神巨蛋附近因聚集人潮，加上附近有捷運巨蛋站，交通與商業機能活絡，周邊店面也一起受惠，正博愛二路上店面每月單坪租金約1000~3560元，報酬率達1.7~4.3％。

稅捐機關表示：特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)，係對300萬元以上汽車、私人飛機、遊艇；50萬元以上的高級俱樂部、高爾夫球證、家具等均加徵10％的奢侈稅。對2年內頻繁買賣非自用住宅用地、建築用地課徵10％到15％的交易稅，由國稅局負責稽徵，惟該項奢侈稅自2016年1月1日起停止課徵。

稅捐機關指出，對於出售持有期間未超過2年的都市內農業用地，除經核准不課徵土地增值稅或取得農業使用證明書，才可免徵奢侈稅。而所謂核准不課徵土地增值稅係指農業土地作農業使用，於移轉時，如檢附農業主管機關核發的「農業用地作農業使用證明書」等，經地方稅稽徵機關核准並發給「土地增值稅不課徵證明書」，就可持憑依奢侈稅條例第5條第4款規定，免除課徵奢侈稅。

但如選擇課徵土地增值稅者，必需向農業主管機關申請核發「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」，供國稅稽徵機關查核，作為排除課徵奢侈稅之證明文件。

面對台北市加重課稅高級住宅房屋稅，加上央行實施限貸管制，建商無奈高喊「出走」之後，今年前10月，北市預售新屋供給空前窒息，可售戶數、可售金額雙雙比去（103）年全年「腰斬」，預估今年全年恐將刷新史上新低量。

建商「減量保價」的結果，使台北市房價還是「ㄍㄧㄥ」在高點，易漲難跌。

台北市購地難，如今取得土地融資和建築融資更難上加難，加上9月1日起，台北市實施新完工住宅必須取得建築師出具的無違章證明始核發使用執照，更使不少建商紛紛撤銷建照、辦理變更設計、暫緩或延後推出。有些大型建商在出清手中庫存之後，紛紛別抱外縣市，遠走他鄉，也使得台北市幾乎淪為新推案最冷清戰場，西線無戰事。

像興富發建設，除手中還有內湖「台北時代廣場CBD」辦公大樓約5成待售之外，現已幾乎撤守台北市，重返高雄發跡主戰區，還有台中、新竹和台南等區推案。

遠雄建除台北市若干餘屋待售之外，也積極轉戰新北、新竹、台中、嘉義和高雄推案。

太子建設除台北市內湖有1筆辦公大樓之外，從新北市到台南都有太子新案布局。

龍頭老大哥國泰建設，今年推出新案只有內湖「沐善」位於台北市，其餘大案都集中在桃園、新竹、台中和高雄等。

台北市信義計畫區的冠德建設「興雅BCF」豪宅案、大陸建設「琢白」豪宅案，也雙雙避開今年推案，延後到2016年選舉後，再伺機應變。

根據住展雜誌最新調查，台北市新公開住宅新屋和預售屋，自100年以來就逐年減少，至103年4年間，平均每1年新推住宅就不到190個；但今年量縮更為嚴重，截至10月初為止，也只有108個，依「雙十檔期」推案旺季的新案籌備推出進度估計，104年全年新案數量恐怕比85年最低量152個還少，甚至會跌破150個大關，可能創下史上新低。

在可售戶數方面，台北市供應量也是少得可憐。99年還有8千戶推出，100年至103年每年維持4,500戶至5,600戶水準，到今年前10月面臨腰斬、剩下2,413戶，比103年全年一半都不到。

今年台北市房市賣壓問題不明顯，預售新屋每坪均價仍維持在89~91萬元的歷史高檔，持續震盪；若新增供給持續緊縮，市場預期供過於求疑慮可望相對消弭，房價相對有撐。

為協助坡地社區民眾深入瞭解居住環境潛在風險及強化災害應對能力，北市府工務局大地工程處推動一系列的坡地社區自主防災，並於2015年10月3日輔導文山區順利完成1處社區自主防災演練。藉由社區周圍可能的災害情境進行模擬及演練，以提升坡地社區居民在災害發生時緊急應變能力。

大地處長黃立遠說，為使山坡地居民時時刻刻提高警覺，並能在救災前期擁有自主應變能力，降少傷亡，大地處2015年輔導於文山區1處坡地社區實際演習，於10月3日完成辦理自主防災演練，教導居民熟悉災害發生時的自主緊急應變，社區也相當投入演練，全體動員，成效良好，2016年仍會持續輔導，有意願的社區均可向大地處免費申請，未來將推廣到全市的山坡地社區。

大地處坡地住宅科長林士淵說，本次以坡地災害為主附加火災等複合型災害，結合社區規劃專屬應變組織、防災地圖及疏散避難計畫，成效良好。另提升社區居民自主危機處理與應變搶救能力，對於大地處主動積極的關心與輔導，深獲社區肯定。

文山區明興里里長鄢健民說，在大地處與多位專業集教授與防災專家指導下，現社區已擁有強而有力的自主防災組織，本次逼真的實地演習，更能看出組織內成員現以具有自主災意識。希望未來大地處能再協助其他社區效仿，讓所有里內的居民都熟悉自主防災機制，保障自己的生命安全。

社區林主委表示，非常的感謝大地處、專家學者及里長協助社區成立自主防災組織，讓社區委員及居民清楚知道，災害發生時應該怎麼做，才能將災害降到最低，讓我們的演習圓滿完成，也使社區的居民間感情更好更融洽，希望社區自己未來能持續的自主推動，並要把這樣的經驗傳承下去，讓每位居民都住的更安心。

大地處表示，政府的資源有限，防災的工作是必需要結合民眾的力量，透過拋磚引玉效應，希望未來能全面推擴山坡地社區實施自主防災，保障生命財產安全。

根據2015年10月16日北市實價資訊，信義區豪宅國家美術館揭露一戶最新實價，交易年月2015年8月，總價2.3億，總坪數198.73坪，移轉樓層為15樓，每坪價格為162.9萬，為該社區今年度首次實價資訊，而相較2014年3月曾揭露同社區一筆位於10樓，單價177萬物件，此次下修幅度達8％。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，實價揭露迄今，國家美術館共揭露四筆，其中2013年11月與2014年3月，10樓均以177萬與176.6萬出售，有一定的抗跌行情，但如今豪宅也面臨價格盤整，盤整幅度約1成左右，有機會開始吸引買方進場。

另本次最新實價亮點，台北市大安區忠孝東路四段216巷繼2015年3月出售一筆單價500萬店面後，7月再現一筆忠孝東路四段216巷31~60號店面銷售資訊，兩處位置鄰近，該筆物件總價4,510萬元，總面積15.21坪，每坪單價296.6萬，並未再創新高，目前作為餐飲店面使用。

陳炳辰表示，若以忠孝東路四段商圈來說，最黃金路段大概在忠孝SOGO百貨一帶，熱門程度往國父紀念館方向遞減，忠孝東路四段216巷屬中間位置，此次價格乃在合理範圍內，3月的每坪500萬實價行情應屬小坪數、低總價創造高單價的行情表現。整體而言，東區216巷，雙捷運(國父紀念館站、忠孝敦化站)優勢，加上門牌效應，有優質的店面釋出，仍會吸引置產族進場。

最新一波2015年8月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布，這波公開的資料中，高總價豪宅交易持續低檔盤整，億級豪宅僅揭露5件，亮點個案部分，北市住宅最高總價與最高單價均為信義區松德路的「國家美術館」，該筆成交資料位於15樓頂樓樓層，總價2億3000萬，分拆車位後，每坪單價162.9萬，若與2014年3月交易的10樓，總價2億5800萬，分拆車位後之單價177.1萬元相比，約有8％跌幅。

此外，還有幾個新案交屋揭露，像是大安區「久仰泰美-泰觀」共揭露12筆，位於復興南路二段193巷，交易時間在2013年3月至4月間，坪數在28.79到74.90坪之間，車位為升降機械，不計車位單價約為每坪99.2至126.0萬；而位於北投區三合街一段82巷號稱奇岩重劃區第一個小坪數個案的「宏普新邑」則有34筆揭露，此應為預售價格，交易時間大都落在2013年8月至2015年6月間，1房產品總價落在1698至2265萬之間，最高單價84.8萬，而2房產品總價在2676至3525萬之間、4房共揭露2筆，總價分別為4550萬與4840萬，扣除車位換算單價，2房與4房最低僅不到70萬即可入手，1房產品相對高貴許多。

新北市部分，位於林口區富貴路的「展悅美術館」本次揭露1筆，位於18樓，總價7068萬，分拆車位後單價為40.6萬，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，指出，這個社區截至目前為止共揭露28筆，而本次揭露的18樓，甚至比在2013年12月交易的高樓層22樓總價5928萬、單價33.6萬更高，是本社區最高單、總價。

近期房市交易市況低迷，且豪宅產品在提早實價課稅、囤房稅與豪宅稅等稅賦大增的狀況下，交易更趨冷清，加上央行、財政部紛紛調降豪宅認定標準，北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區為4000萬以上就算是豪宅，那麼在一連串房市管制措施後，豪宅近兩年交易狀況有何變化呢？

黃舒衛表示，根據實價登錄資料統計，北市2015年1-8月豪宅交易僅191件，新北則僅70件，桃園43件，台中、台南、高雄則分別為99、30、55件，若與2014年同期相比，六都全面大幅衰退，除了北市與台南分別量縮43％、41％在五成以下外，其餘四都均減少五成以上，其中以新北市量縮67％最為驚人。

若觀察一般住宅產品的交易狀況可發現，北市2015年1-8月交易量較2014年同期減少48％，而豪宅已領先量縮2、3年，故衰退幅度相差不多，反而有先落底的跡象；新北一般住宅交易衰退35％，與豪宅減少67％相比，一般住宅交易相對平穩許多；而桃園一般住宅量縮40％，台中減少42％，台南與高雄的一般住宅均衰退四成以下，台南、高雄分別衰退28％、30％，顯見一般住宅產品表現較豪宅產品穩定。

黃舒衛補充，高資產族群置產多著眼於財富配置及節稅，因此，對於政經敏感度相對於一般購屋族群要來的高，這也就是豪宅量縮幅度普遍大於一般住宅的主因，不過從量縮幅度可以發現，北市豪宅衰退最少，不到五成，主要是因為北市豪宅大多位於精華地段，抗跌、保值性較佳，而新北、桃園近年來重大建設聚集、重劃區多，大量新屋供給出現，大坪數住宅產品比比皆是，豪宅產品也就應運而生，但在政府積極打擊投機、查稅、增稅的狀況下，房市急轉直下，高資產族群縮手，造成豪宅交易出現停滯。而已持有者面對巨額稅負，也開始認賠殺出、降價求售，避免減少資產減損。

黃舒衛指出，政府持續管控房市下，目前高總價住宅交易低檔盤整，加上在交易稅、囤房稅、豪宅稅等稅賦大增的狀況下，確實使得高總價產品購買成本提升、獲利空間被壓縮，高資產族群進場意願明顯下降不少，普遍呈現觀望，導致2015年高總價交易量大幅衰退，目前只有個案零星表現撐場。

對於一般自住市場來說，雖日前央行宣布降息，但房市買氣不見回溫，降息的效果仍比不上降價的帶動效果，加上經濟表現不如預期，經濟前景不明，民眾購屋信心不足，可能暫緩購屋計畫，購屋態度轉趨保守，建議有意售屋的屋主，可適度讓價增加成交機會，縮短交易時程，避免有行無市、求售無門，讓現金落袋為安。

昔日「林三淡」正式拆夥！調查指出，目前林口、三峽地區入住率大幅提升，惟淡海新市鎮因腹地廣大、就業機會不多，目前仍苦撐大量賣壓，專家建議，民眾若因地緣關係需購入淡水物件，可以第一期為首選目標，避免價格波動過於激烈而損失慘重。

想擺脫「鬼城」封號，數字會說話！股感知識庫統計顯示，雙北地區大型造鎮地區中，以三峽北大特區的空屋量最為平穩，新成屋僅17％的空屋比率低於新北市整體數據，顯見該區已有穩定的入住率；林口新市鎮也因發展多年，生活機能遠勝新興重劃區，又有龜山工業區、華亞科技園區補足就業支撐，因此近期房價波動並不劇烈。

新潤興業行銷處長施孝文分析，目前林口、三峽已淡出「鬼城」的形象，剩下淡海新市鎮依舊屢遭點名，淡水無法擺脫鬼城封號，與該地區位於交通動線末端、供應量大、就業機會不充足有關，過去重量推案也已累積了2萬以上的戶數，雖然今年淡水推案有減緩趨勢，但明年可能又會復甦。

施孝文在《蘋果掀房事》分析，目前能與淡海新市鎮比拚賣壓的當屬新莊副都心及頭前重劃區，不過淡水仍因素地更大、推案更多，價格波動程度會更明顯，不過自住客若因地緣關係有購屋需求，可以淡海第一期為首選目標，因為該區目前已有不錯的入住率，生活機能也較完善，反之其他地區仍有待市場考驗。

北市都市發展局將文山區安康平宅改建為興隆一期公共住宅，總戶數272戶扣除安置原平宅住戶，剩餘182戶預計最快月底公告招租，明年就可入住。都發局表示，這是北市最後一波附基本家具的公宅，只要「一卡皮箱即可入住」。

位於木柵路2段巷口的興隆公宅由潤泰建設興建，為地下3層、地上18層的2棟建物，提供桌椅、床架、衣櫃、窗簾、廚房用具，部分房間還有沙發、茶几等設備，裝潢風格典雅溫馨，希望打破民眾對於公宅形同貧民窟的刻板印象。

都發局人員表示，興隆公宅多屬小坪數設計，且有適合輪椅族的通用設計房型，房租訂為市價85折，另保留3成戶數給弱勢族群，優先讓原安康平宅住戶遷入，若沒住滿，再開放弱勢者申請。混居也可去除標籤化，讓社區與城市發展更健康。

但北市府日前曾宣布，民眾只要在北北基桃無自有房產就可申請公宅，但都發局昨表示，因涉及重新修訂北市社會住宅出租辦法，修法時程來不及，這次承租資格仍限家庭成員無自有住宅者才可申請。但已放寬年齡上限，只要年滿20歲以上，且有就學、就業需求者都可提出申請。

都發局說，興隆公宅有簡易家具，但考量有些家庭承租前已有自備家具，備妥家具的公宅可能造成承租戶困擾，接下來推出的公宅出租案，不再附家具。

房仲業者分析，興隆公宅基地距離捷運站雖要步行逾30分鐘，但基地周邊生活機能可滿足基本需求，該區租屋市場行情約每坪900元至1000元，即使交通較不便，若大樓管理到位，相信還是有足夠誘因吸引租客遷入。

不管景氣循環，只要位於南高雄市中心、或是亞洲新灣區的土地，福懋建設看好就買，近期再以每坪105.26萬元，標得大立百貨附近491坪土地，使得福懋在亞洲新灣區的土地庫存至少有3筆了。

此外，站在土地供給方的高雄市政府地政局，今年第4季進行土地標售時，也將調整第3季的標售方向，主攻小型土地的釋出，只佐以少數的大面積土地。

未上市櫃的高雄大型建商福懋建設，在高雄市政府地政局9月份標售土地時，曾經出手想要競標河堤社區的土地，不過，因為京城建設出價每坪89.91萬元而未能如願。

不過，儘管房市不再熱絡，福懋獵地行動還是不停歇，近期已成功取得位於大立百貨公司附近的一筆土地，使用分區為「商四」，面積491坪，福懋是以每坪105.26萬元，總價3.29億元，向高雄市政府財政局標得。

福懋總經理涂耀斌說，景氣循環是正常現象，但要永續經營，土地安全庫存是一定要建立的，特別是好地，「只要是好的地段，還是會繼續買進」。

目前推案方向以高雄亞洲新灣區為主軸的福懋建設，除在亞洲新灣區推出2個建案，包括中山路與復興路的「悅然」大樓住宅、及成功路和興中路口附近的「圓方」建案，涂耀斌表示，福懋在中山路上還有2塊建地，如果再加計近期標得的土地，福懋在高雄亞洲新灣區的土地庫存至少3筆。

2015年，央行降准降息等一系列政策的推出，讓北京樓市開始回暖，高端市場更是“風生水起”，市場整體已開始明顯步入熱銷季。有統計資料顯示，2015年上半年，北京豪宅市場(成交均價超6萬元/㎡)成交量達到739套，創下歷史新高。

進入樓市“金九銀十”以來，公寓型豪宅集中入市。老盤後續放量熱銷的有招商•臻園，中冶•德賢公館、紫辰苑、琨禦府等，新專案以金融街與天恆聯合開發的公園懿府和金隅嘉業近年來首個城市高端項目金玉府最為市場關注。

北京豪宅市場理性回歸 全能型樓盤選手集中突圍

黃金四環 豪宅樓盤表現搶眼

2015年被稱為北京樓市的“豪宅元年”，豪宅有沒有特定標準，成為業內熱議的話題之一。進入2015年後，供貨量、成交量都不斷刷新紀錄。機構資料顯示，今年北京純新盤中，預計單價超過10萬元/平方米的項目就有15個，而報價在6萬元/平方米以上的新盤更將超過40個，新老豪宅進入了激烈拼殺期。具備哪些條件才是真豪宅？多位業內人士表示，豪宅第一靠地段，第二靠產品，第三靠服務。尤其豪宅出生地非常重要，更強調依附城市資源，強調配套資源的數量及品質。

據瞭解，豪宅元年在第四季度的供量和熱點，呈現出強烈的城市核心回歸趨勢，以西四環和西南四環為主的“黃金四環”表現搶眼。曾經在海澱區開發過金隅山墅和金隅山麓專案的金隅嘉業，在下半程殺入豪宅市場，基於北京國企的資源優勢，在海澱區西四環推出金玉府高端項目。由於海澱四環的絕版稀缺，還未入市就引起業界及客戶的強烈關注。

豪宅供應回歸精准、理性

據中原機構2015年1-8月的市場資料統計，1000萬以下的總價產品在豪宅市場成交套數上仍占主力，雖然頂豪是上半年市場輿論關注的焦點，但從成交套數和成交占比來講，10萬+以上的產品雖紅不熱，800-1000萬左右的改善型豪宅是市場成交主力。

業內人士表示，此前300平方米戶型被認為是豪宅標配，但由於近年以來土地價格快速上漲，北京高端住宅未來將香港化，即逐年“價高量縮”，無論是公寓豪宅或別墅豪宅，戶型面積都在縮小和優化。由於北京城市核心土地價值的日益水漲船高，未來深入研究客群、定制戶型是趨勢。

北京豪宅市場理性回歸 全能型樓盤選手集中突圍

“隨著北京豪宅市場單價的不斷提升，產品的尺度越來越小了。對於很多西邊的客戶來說，兩三百平米的三居室就浪費了，因為他們需要更合理的功能空間。”金玉府行銷總監李玉平表示。金隅嘉業回歸海澱首個豪宅項目金玉府，正是瞄準了高端市場趨勢，進行了精准的產品定位，基於海澱西四環核心地段優勢基礎上，實現地段絕版和高性價比的複合優勢。主力產品面積以135平米的全家庭型改善戶型為主，總價總體處於千萬以下，在豪宅市場10萬+的大勢所趨之下，稀缺性不言而喻。

教育成為豪宅資源“分水嶺”人文豪宅當道

“地段背後是綜合資源的集合，交通、生態、教育、醫療四類資源豪宅都必須具備，其中又以教育資源領銜”。豪宅研究院院長朱曉紅表示。

在前三季度的高端市場中，學區房是熱點中的熱點，對於改善型產品今年全線飄紅的高端市場來說，和教育資源的聯動已成為城市豪宅的標配，而教育資源的整合也是四環豪宅的“分水嶺”。

據瞭解，金玉府採取了“先學後宅”的房地產開發模式變革。在項目推出之前，已經正式簽約十一學校，並完全沿用總校的教學思想和教育體制，確保教學品質。同時，專案周邊還有立新幼稚園、首師大附屬小學等知名學校。據悉，作為金隅佈局城市高端市場的首個項目，金玉府將於今年年底開盤。

值得關注的是，恆大在深圳的項目儲備多為舊改專案，若這些專案全部歸於恆大名下，則恆大可與深圳的舊改大戶華潤置地（1109.HK）及佳兆業（1638.HK）一較高低；而在銷售方面，也可與老大萬科爭鋒。

曾經的三四線城市之王恆大地產（3333.HK），儼然已成功轉身。

2013年以來，恆大連續向一二線城市傾斜資源，除了在北京、上海、廣州砸下超過300億買地，恆大也進入並且深耕多家房企覬覦的深圳市場，有望成為新的“霸主”。

截至目前，恆大在深圳主要通過收購方式，已經拿下12個項目的開發權，這些專案，赫然被列舉在恆大深圳公司網站。除此之外，恆大在深圳還有數個有意向的舊改專案，加起來有17個之多。

值得關注的是，恆大在深圳的項目儲備多為舊改專案，若這些專案全部歸於恆大名下，則恆大可與深圳的舊改大戶華潤置地（1109.HK）及佳兆業（1638.HK）一較高低；而在銷售方面，也可與老大萬科爭鋒。

深圳“霸業”初成

不知不覺間，恆大進入深圳已近5年。

與其他三個一線城市相比，深圳市場是個相對封閉的市場，多年來僅有本地開發商萬科、招商、金地、華僑城、佳兆業、華潤、京基、星河等在此逐鹿，外來開發商像綠城、融創、龍湖、富力、保利等雖垂涎多年，但始終未能進入深圳。

恆大進入深圳也是通過曲線收購的方式。2011年1月15日，恆大 以16.64億元收購深圳市建設（集團）有限公司71%的股權，恆大地產集團（深圳）有限公司正式成立。

據恆大2012年年報顯示，2012年，恆大接著完成收購深圳建設集團29%的權益，使之成為全資控股子公司。

2013年，恆大地產通過控股深圳國香地產加碼深圳，原國香地產位於深圳布吉沙灣片區的舊改項目，變身為恆大國香山於2013年底入市。同時，借由控股國香，恆大在深圳的佈局再添吉廈、葵湧等專案。

2014年，恆大集團新增深圳華強北項目，占地面積10423平方米，建築面積121536平方米，土地儲備121536平方米，持股比例100%。

根據恆大深圳公司網站資訊，目前，恆大在深圳開發有恆大國香山、恆大華強北專案、深圳蔡屋圍專案、南油大廈城市更新項目、建設集團大院城市更新項目、深圳恆大城、深圳恆大廣場等17個優質項目。

不過，上述專案並非已全部拿下開發權或獲得完整土地權證，截至2015年中報，恆大公佈佈局於深圳的項目僅有四個，分別為恆大國香山、蔡屋圍項目、華強北項目和南油大廈城市更新項目。

麥格理在9月26日發佈的報告指出，其考察了恆大在深圳的13個專案，上述項目之利潤可觀，若每年按1-2個專案速度推出，料2016及2017年的銷售額將升至60億及120億元人民幣。

根據目前恆大已經取得開發權和有意向的開發專案估算，恆大在深圳可預期的土地儲備接近800萬平方米，這已經與華潤和佳兆業在深圳的千萬土儲相近；也這意味著，恆大很快將與深圳老大萬科一比高低。2014深圳萬科年度銷售額達160億（簽約+認購），回款達136億，連續15年穩居深圳市場第一；2015年上半年，深圳萬科簽約總額突破100億。

一線戰略顯效

從公司戰略來看，深耕深圳市場，是恆大幾年來轉型一二線的體現，除了深圳，北京也是恆大佈局重鎮。

在2012年底，恆大在全國122個城市擁有專案229個，其中一線城市專案僅有6個，二線城市項目93個，三線城市項目130個。當年，恆大合約銷售額的99.2%來自于長沙、重慶、太原等二三線城市，其中二線城市銷售額占比44.8%，三線城市占比54.4%，一線城市貢獻微乎其微。

恆大在2013 年猛然轉舵，展現出向一線城市擴張的野心。2013年7月，恆大拿下北京昌平沙河鎮地塊，首次進入北京市場；11月21日，又以51.35億元的總價奪得北京市朝陽區東壩地塊，刷新年內總價地王紀錄。截至目前，恆大在北京拿地金額已超過200億。

2013年12月，恆大首次進入上海，一口氣花費47.8億拿下五幅地塊。

由於向一線城市的擴張，公司2013年買地平均地價達到2633元/平方米（2012年為1151元），買地總支出也躍升至707 億元。

也正是在當年的年報中，恆大管理層表示，公司未來的土儲在地域選擇上，將繼續優化項目區位佈局，向一二線城市傾斜，專案所在區域進一步向城市中心區靠攏。

值得關注的是，為了上述一二線轉型及多元化戰略，恆大從2013年開始，大規模利用高成本的永續債這一有爭議的方式籌集資金，2013年恆大年報顯示，當年永續債權益是250.24億元，2014年激增一倍多至528.52億元。

然而自2015 年開始，政府對房地產企業融資態度明顯轉暖。A 股地產企業已經叫停很久的公司債、中票、二級市場再融資等融資手段均不同程度放開，成為像恆大這類香港紅籌上市公司降低融資成本的重要手段。6-7月，恆大完成200億境內公司債發行，融資利率最低至5.3%。

10月15日晚，恆大再次成功發行200億非公開公司債券，刷新了國內私募債發行規模的歷史記錄，其利率分別為7.88%、7.38%，皆低於境外融資。

從結果來看，恆大集團主席許家印的拿地豪賭似乎成功了：2014年，恆大專案佈局優化戰略進一步顯現。新增土地儲備建築面積841萬平方米，新獲取專案17個，一線城市3個，二線城市10個，一二線占比76.5%，較2013年上升25個百分點。

在2014年的銷售額中，恆大一線城市銷售額達到124億，占比達到9.4%；二線城市銷售額達606億，占比46.1%；一二線城市銷售額占比較上一年上升11.4個百分點。


2015年上半年，恆大實現871.1億元合約銷售額，其中一線城市75.76億（占比8.7%），二線城市471.49億（占比54.1%）。

海通證券指出，今年以來一二線城市樓市復蘇明顯，尤其是一線城市反彈更為劇烈，恆大將持續受益過去兩三年的儲地佈局。

自2009年上市至2014年，恆大保持連年快速增長：合約銷售額從303億增至1315億，合約銷售均價從5375元/平方米增至7227元/平方米，2015上半年，恆大合約銷售額、合約銷售均價分別達到871.1億、7656元/平方米。

仲量聯行研究部總監周志鋒指出，從大的環境來看，經濟仍處於下行中，政策不太可能把剛剛起來的樓市再打趴下。


三天的時間裡，上海叫停了五幅土地的出讓。

市場認為上海市委書記韓正近日向樓市喊話，可能預示著滬樓市政策將收緊，對此預期，分析人士認為這種可能性非常小。仲量聯行研究部總監周志鋒指出，從大的環境來看，經濟仍處於下行中，政策不太可能把剛剛起來的樓市再打趴下。

“這其中更多的，是對風險的警示。警示開發商投資謹慎，不要盲目追捧高地價。政府可能也會對土地供應的結構做出調整，因為土地市場的確出現了局部的過熱。”周志鋒在接受記者採訪時說。

再刷單價紀錄

這一波首先被叫停的，是上海楊浦區新江灣城起價高達40億元的“准地王”。

原本應在10月14日出讓的新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊，在原定拍賣的前兩天，突然中止了出讓。

這幅土地面積13.2公頃的住宅用地，起拍價就高達40.1億元，在業內看來已經是准地王。

除新江灣城地塊，幾天的時間裡上海還叫停了另外四幅原本應於11月出讓的土地，涉及松江車墩鎮、嘉定新城、青浦朱家角、青浦區趙巷等區域。

土地出讓突然中止，市場認為與不久前上海市委書記韓正向樓市喊話有關。

在10月9日上海區縣、大口黨委書記的季度工作會議上，上海市委書記韓正表示，上海房價已經很高。“如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。”

從一季度樓市的疲軟，到下半年持續走高，在上海房價不斷走高的預期下，上海土地市場持續升溫。上海的土地市場，自九月以來，連外環外也屢屢刷新單價紀錄。

此前在9月16日上海拍出的三幅地塊，連連創下新高。

當天保利地產以41億元的價格拍得寶山大場鎮一幅土地，2.23萬元/平方米較起拍價翻了一番還多。寶山區處於上海北部，大場鎮已經位於外環以外。

據瞭解，與上述地塊同一區域的二手房目前市場價格在2.6萬元/平方米左右，新房價格在3萬元/平方米左右。如果加上建安等成本，保利在大場鎮的項目未來的售價將在4萬元/平方米以上。這意味著幾年以後，該地區的房價將從現在的3萬元/平方米，漲到4萬元/平方米以上。這樣的價格，不是在上海內環內，而是在上海的外環以外。

“如果出讓不被叫停，即將上市的這幾幅土地價格極有可能被拍得相當高。”周志鋒認為。

新房市場現疲態

今年第三季度以來，上海土地就開始持續升溫，十月份延續了這一態勢。

中國指數研究院的最新報告披露，上海第三季度土地樓板價為1.3萬元/平方米，環比第二季度上漲13.2%；這一價格較去年同期，上漲了60.8%。

從全國橫向對比的情況來看，上海也是全國第三季度土地出讓溢價率最高的城市。中指院資料顯示，上海第三季度住宅用地平均溢價率達56%，較去年同期提高了26.8個百分點，位列十大城市溢價率榜首。

在中信建投研究員蘇雪晶看來，上海土地市場出現了階段性局部過熱。“我甚至建議一些房企現在不要盲目追高拿地，因為一些地塊的價格真的太高了。”蘇雪晶說。

而從新房市場交易的走勢中，成交顯現出一些疲態。據克而瑞的資料，今年上海九月成交總量甚至比八月份還下降了9%。

易居中國執行總裁丁祖昱指出，第三季度成交與上半年相比增速已經開始放緩，特別是一些統計的重點城市的成交量比八月份還下降了，這種情況比較少見。

房企回歸一線的背景下，在上海等城市的土地競爭變得更加激烈。支付高額土地成本的時候，壓縮的是開發商的利潤。有開發商甚至向記者抱怨，好不容易在上海拍得了土地，但辛苦做了一年多，卻沒怎麼賺錢。


“地價太貴了。看一下目前在售的樓盤，一年前拿地後現在就上市的項目，幾乎沒有。多數土地都要在手上放個幾年，等房價漲上去，能打平土地和財務成本了才能賣。不這樣做，拿了地立刻就開發，按現在的市價來銷售，幾乎都要虧本。”上海一家開發商高層表示。

周志鋒指出，土地價格漲得比房價還快，開發商的風險指數明顯加大。另一方面，購房需求在政策的刺激下被提前透支，需求能否繼續支撐不斷走高的土地成本價格，成為擺在開發商面前不得不回答的疑問。

蘇雪晶認為，今年3·30和9·30的政策，其實是透支了未來的需求。

“首付由六成降到四成，就算是對一線城市來說，對需求的透支也非常大。我最核心的建議就是，開發商一定要在土地市場保持冷靜，尤其建議審慎拿高價地。”蘇雪晶說。

儘管華遠地產原董事長任志強一再強調“退休了就不管經營業務，最怕人走了還在那插手瞎管”，但實際上，每當華遠地產（600743.SH）有新的動作，任志強從不缺席。

10月14日，任志強為華遠進軍天津再次月臺。自此，天津成為華遠地產繼北京、青島、西安、長沙之後進駐的第5座城市。華遠董事長孫譽晏指出，華遠地產未來土地儲備佈局仍以一線城市為主，在天津的項目還會有所增加，廣州、上海等核心城市也將會跟進一些開發項目。

實際上，任志強在任期間，華遠地產雖然保持著較高的淨資產收益率，但其自身規模卻難以突破。如今，新的管理團隊接任後，華遠選擇多面出擊嘗試轉型，但這能否為華遠在房地產行業的白銀時代尋得出路仍需拭目以待。

擴張“急行軍”

在此次華遠進駐天津的戰役中，尤為值得注意的是，從專案收購到售樓處上市，華遠僅用了22天，其中還包括國慶7天假期。

9月23日，華遠地產發佈公告稱，華遠地產全資子公司華遠置業與陽光新業地產全資子公司北京瑞菱陽光商業管理有限公司簽訂協定，收購兩個專案公司51%股權，轉讓價款分別為1.85億元和3.17億元，合計轉讓總價款為5.02億元。

收購完成後，華遠地產將持有兩個項目公司：天津陽菱光輝房地產開發有限公司和天津菱華陽光房地產開發有限公司100%股權。

這份公告還顯示，華遠地產董事唐軍正是陽光新業地產董事長。

收購完成後，華遠地產將已開發的部分專案迅速包裝成“華遠波士頓”開始銷售，該項目主要以高層住宅和花園洋房為主，其中，高層住宅的銷售均價為9000元/平方米，洋房銷售均價為15000元/平方米。

“這次收購還是十分實惠的，一方面項目總建築面積70萬平方米，體量較大且業態完整，另一方面專案部分已建成，收購之後馬上就可以入市銷售。”華遠地產一位元內部人士對記者表示，該專案可售貨值超過40億元，預計開發週期4年-5年。

“華遠進軍天津的用意在於佈局雙城，撬動北京與天津的地產版圖。”孫譽晏指出，這意味著華遠拉開了立足首都經濟圈的戰略序幕，北京作為華遠地產大本營，未來將不斷優化其首都核心功能，同時，北京又與天津形成“雙城”，成為推出京津冀協同發展的主要引擎。

而對於華遠的新任管理團隊來說，佈局天津則意味著更多。

“新任管理層是要做點事的，華遠的目標仍是做一個全國性的房地產運營商。”華遠地產總經理孫懷傑曾表示，隨著房地產行業集中度的不斷提高，華遠地產固守北京等原有幾個城市的策略需要改變。為實現規模擴大，華遠就需要進入新的城市去開發新專案。

除了規模上的擴張之外，華遠今年在轉型方面也動作頻頻。

今年5月份，華遠地產與360結成戰略夥伴關係，宣佈推進智慧家居、智慧社區。目前，智慧家居業務在北京已有展示。7月份，華遠地產與諾亞財富簽署相關戰略協定，跳出專案融資方面合作，轉而從眾籌、首付貸等方面入手。

孫譽晏透露，華遠地產目前正在洽談教育、醫療、保險等方面的合作，且計畫用互聯網平臺嫁接起相關資源，正在搭建移動終端系統。此外也會加強樓盤配套服務建設，在未來，華遠地產的業主還可以享受公共服務空間和交流平臺。

抵禦業績下滑

“華遠地產規模迅速擴大是個難題，這有我比較保守的原因，所以得換年輕人。”任志強在今年5月份曾表示，華遠地產以後會擴張，但淨資產收益率是硬指標，需要得到保證。

但現實是，華遠地產換帥後，無論是擴張還是轉型，儘管動作不斷，但仍然難以在短時間內交出滿意答卷。

根據華遠地產發佈的半年報顯示，今年上半年公司營業收入為21.8億元，較去年同期的32.8億元下降了42.75%；歸屬上市公司股東淨利潤為1.32億元，同比下降了43.7%；加權平均淨資產收益率也下滑了3.35%。

對於業績的整體下滑，華遠地產將其歸因於房地產專案開發週期的原因，由於公司 2015 年上半年達到結算條件的項目較上年同期下降，因此營業收入和利潤等資料均有所下降。但按照公司經營計畫和工程進度，下半年專案竣工、入住和結算面積會比上半年有大幅度增長，公司各項財務指標也將相應增長。

“北京門頭溝專案、和墅專案因規劃設計調整，瀾悅專案政策房因政府調價等因素影響，均推遲了開盤時間，這對華遠的銷售業績確實產生了影響。”上述華遠地產內部人士表示，進入2015年，華遠地產的可售專案已有所增加，到目前為止銷售正常。

據記者瞭解，北京區域共有包括北京銘悅園專案、銘悅好天地專案、瀾悅項目、和墅項目、門頭溝項目在內的6個項目；此外還有西安海藍城等3個項目以及長沙華中心項目和青島湯米公館項目。

“雖然今年樓市相比去年明顯出現復蘇跡象，但房企增收不增利的現象依然明顯，房企的利潤率持續下調。”中原地產首席分析師張大偉表示。

業內人士分析，由於2013年全國土地市場火熱，地價一直處於高位，而2014年5月以來房價環比持續下跌，因此在2014年下半年入市的項目多數定價在盈虧平衡線附近，而這些項目將在2015-2016年陸續結算，這勢必會影響近兩年企業的利潤率。

“淨資產收益率體現了自有資本盈利的能力，這一指標下滑和淨利潤的下滑態勢是有關係的。一方面這和2014年行業降溫的態勢有關係，另一方面也和企業經營成本增加有關係。”上海易居研究院副院長楊紅旭指出。

不過，由於今年北京等地市場成交持續向好，華遠地產對未來仍然成竹在胸。

孫譽晏表示，2015年是華遠地產“十二五”規劃的最後一年。在這一年，華遠地產做了一些變革和創新動作。如在產品策略方面，把硬體產品和軟體服務整合在一起。 公司的“十三五”規劃正在擬定中，已基本成形。據透露，“十三五”規劃將進一步深化推動房地產及相關產業轉型的落地實施。

得益于債券市場不斷升溫，房地產企業掀起了前所未有的超大規模發債熱潮。記者瞭解到，繼年中發行200億元公司債券後，恆大地產又於10月15日成功發行200億元的非公開公司債券，創造了國內私募債最大發行規模紀錄。

泰禾集團也在10月16日收盤後發佈公告，鑒於前次非公開發行的50億元公司債券已募集完畢，擬再次非公開發行不超過60億元公司債券和公開發行不超過45億元公司債券，合計擬再募集資金105億元，用於償還金融機構借款及補充公司流動資金，以及進一步改善公司財務結構等。此外，包括萬科、金地、泰禾、碧桂園等知名上市房企紛紛加入到發債大軍中。

多位元分析師向記者表示，得益于流動性寬鬆以及股市暴跌後引發資金流入等因素，債券市場大熱讓房企獲得了發債融資的最佳窗口期。但公司債的過度上漲、股市見底回升以及交易所資金面的不確定性對債市造成壓力，接下來公司債有可能面臨去杠杆調整的風險。

獲得4倍超額認購

恆大地產是本輪發債動作最大的龍頭房企，繼6月成功發行200億元公司債後，恆大於10月15日再度成功發行200億元非公開公司債券，創造了國內私募債最大發行規模紀錄，並獲得4倍超額認購。《每日經濟新聞》記者瞭解到，恆大本次發行的私募債券分為“3+2”年期和5年期兩種，其中175億元的“3+2”年期債券利率為7.38%。在第三年末，恆大地產有權選擇上調票面利率，同時投資者也有權回售債券。另外25億元為5年期債券，固定利率為7.88%，國泰君安、中信建投、招商證券等將擔任這次發行的主承銷商，預期將於10月19日完成。

中原地產研究部統計資料顯示，今年內，有超過60家上市房企在內地已經或計畫發行公司債，融資預期融資高達1500億元以上，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

海通證券的研究報告顯示，今年初《公司債券發行與交易管理辦法》的頒佈，全面推進了交易所公司債的發展進程，是新公司債發行井噴的最重要原因。

公司債面臨降溫風險

在海通宏觀債券首席分析師薑超看來，與以往相比，本輪公司債發行體量大、成本低，是吸引房企紮堆發債的主要原因。

本輪新發行的地產公司債融資成本出現明顯下降。恆大此前發行的5年期50億元境內債券，票面利率僅為5.38%，相對於公司在今年2月發行的10億美元5年期優先票據12%的票面利率，債務融資成本下降近55%。萬科此前發行的5年期公司債利率更低至3.5%，接近同期的國債收益率。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，由於實體經濟依然低迷，央行維持流動性寬裕的意願明顯，股市暴跌後引發資金流入債市避險，引發債市出現牛市，融資成本的下降為企業發債融資提供了視窗期。尤其是對於資金需求量大的房企而言，現在可以說是近幾年難得一遇的發債良機，用低成本的境內公司債替換早幾年發行的境外高息債，對於降低整體融資成本有積極作用。

不過，在薑超看來，由於目前公司債發行利率屢創新低，信用債絕對收益率和信用利差均已壓至歷史低位，安全邊際大大下降。機構通過將公司債抵押放大杠杆操作的做法，使得公司債過度上漲。由於多種原因，公司債有可能面臨去杠杆的風險。

“除了流動性因素，國內評級機構的信用評級嚴謹度與國外機構相比仍有改進的空間，境內外信用評級差異大是造成房企發債成本大幅下降的主要原因。”黃立沖認為，但這也掩蓋了部分房企資產品質欠佳的事實，一旦債市出現調整，這類型公司的債券有可能會出現劇烈波動，給投資者帶來損失。

中海物業周五上市掀序幕

去年內地樓市銷情步入低谷，發展商為走出困局紛紛謀求輕資產轉型，當中發展物業管理業務成為市場新寵，多家內房有意效法，中國海外（00688）旗下中海物業（02669）將於本周五以介紹形式分拆上市，揭開內房股分拆業務上市序幕。萬科企業（02202）、碧桂園（02007）、富力地產（02777）及保利地產（600048.SH）均曾表示，計劃分拆業務上市，有些是分拆物業管理，另一些則分拆酒店，預料內房分拆陸續有來。

視乎賬目不會同時上

分析員認為，未必每家發展商都有條件分拆物業管理業務上市，取決於管理的建築面積規模是否夠大。預期日後內房分拆將不時發生，但不會集中於同一時期，相信內地物業管理市場未來將由少於10家發展商霸佔。

內房看好物業管理前景，中國海外主席兼行政總裁郝建民曾說，分拆上市對中海物業的發展有極大幫助。萬科總裁郁亮揚言，分拆物業管理業務上市已納入公司發展計劃，惟目前未有時間表。碧桂園表示，未來會分拆物業管理在A股上市，教育及酒店業務也會分拆【表1】；不過，但酒店業正值寒冬，上市有難度。

瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎表示，內房陸續分拆業務，由於非地產核心業務可望帶來新增長，但各公司的分拆目的難以一概而論，個別公司主要是順應國家發展方向，分拆對企業的整體效益不大。

已表明有意分拆物業管理上市的只有數家內房，須視乎各公司的賬目和管理面積規模，相信不會同一時間出現大量分拆活動。

中央提出「互聯網+」之後，各行各業均邁向網上平台發展，多家內房着手把物業管理服務包裝成O2O（線上至線下）社區服務平台，以賺取核心業務以外的收入。物業管理的收益微，要取得成績，必須藉龐大的社區用戶群來產生規模效應，故擁有眾多屋苑住戶的大型發展商較有條件開發有關業務。

管業微利須規模效應

根據中海物業上載的初步招股文件，今年首5個月收益9.33億元，按年增長15.5%；純利4106.2萬元，漲24.9%。去年收益21.64億元，升17.3%；純利9708.8萬元，增13.5%。

相較之下，去年中花樣年（01777）分拆的彩生活（01778），去年收益3.89億元人民幣，增67%；純利1.46億元人民幣，飆2.28倍。

物業管理業務的效益主要取決於管理面積的多寡，據中國指數研究院數據，截至去年底，在中國管理建築面積超過5000萬平方米的物業管理公司少於20家。彩生活主席潘軍透露，截至今年6月底，旗下管理的建築面積達2.7億平方米【表2】，預期下半年通過收購及承接項目再增加5000萬平方米，全年累計可望達3.2億平方米。

相較之下，中海物業管理總建築面積6762.2萬平方米，其中780.7萬平方米來自收購的中海宏洋（00081）。萬科預期，今年累計新增6000萬平方米管理面積，目標是明年增至1.2億平方米，2018年超過5億平方米。碧桂園則擁有1.2億平方米管理面積。

內地房地產稅傳延遲推

中國擬立法實施房地產稅，持續惹起爭議，雖然經過一年多時間研究後，房地產稅已被納入立法規劃，但有傳因多個參與討論的政府部門未能取得共識，相關立法工作可能較原定於2020年前完成的預期目標，延遲2至3年，換言之未必能趕及在「十三五規劃」期內落實出台。

牽連廣未達共識

第十二屆全國人大常委會8月公布立法規劃，把房地產稅納入立法任務，正式成為本屆全國人大任期內擬提請審議的法律草案，但9月國務院公布《國務院2015年立法工作計劃》時，並未把房地產稅列入今年度立法計劃，學者認為是由於房地產稅牽連甚廣，徵收對象、範圍及稅率等的研究較為複雜，目前尚未進展至公開徵求意見階段。

據內地傳媒報道，房地產稅或較預期延遲出台，主要由於多個部門對徵收稅項的細節未能達成一致意見，令相關工作停滯不前。

消息人士稱：「時間表的問題現在很難說。按照相關部門向中央滙報的進度而言，建立不動產統一登記制度，以及立法通過房地產稅，大約在2018至2020年完成，但就目前的情況，預計還會再延後2年至3年。」

統一登記制遇阻

建立不動產統一登記制度，被視為就徵收房地產稅鋪路的政策，但國土部在推進該制度時遇到障礙。同時，房地產稅因涉及土地稅收，落實房地產稅後，有可能須就土地出讓的各類收費標準進行調整。此外，房地產稅成本高但收益有限，並非對所有省市均有好處，故此地方政府未有積極推動稅收試點。

環海．東岸售80戶撐大局

在多個發展商推售貨尾帶動，一手銷量輕微回升，過去兩天共錄得逾100宗一手成交，按周升逾10%，為本月銷情最佳的一個周六及日。當中由九建（00034）紅磡環海．東岸支撐大局，昨天推售最後的180伙，市場透露共售出逾80伙，佔兩天一手成交量約80%。

環海．東岸昨天盡推最後180伙，發展商表示，共收到逾350票，超額94.4%，當中有13張代理票。就太子始創中心售樓現場所見，在開始接受登記前已見人頭湧湧，估計有超過200人排隊等候，人龍幾乎圍繞始創中心商場一圈，據在場觀察，有不少家長帶同子女到場。

錄多宗大手買賣

市場消息透露，環海．東岸昨天錄得多宗大手成交，最大手共購入5伙，另有2宗購入4伙。買家黃小姐透露，與朋友聯手共購入5伙作長線收租，以開放式單位為主，涉資約1500萬元。她指出，早於一至兩年前，已開始構思買樓投資，昨天成功購入5伙。她認為，本港即使加息，估計最多只會加1至2厘，難見再升至如以往般7至8厘的水平。

從事飲食業的梁先生，購入一個300餘方呎單位自住，承造九成按揭，預計月供萬餘元。他表示，曾參觀旺角的二手盤，覺得兩者價錢相差不大，故寧願選擇買一手新盤；同時，覺得未來有沙中線的帶動，樓盤具一定升值潛力。

另外，由中原地產代理的長沙灣青薈，昨天推售12伙，全日沽出6伙。而過去兩天一手共售出逾100伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，因過去兩天一手市場都是售賣貨尾，所以能錄得逾100宗買賣，成績已算理想；其中如環海．東岸，因發展商提供最高達樓價95%按揭成數，即使貨尾都能吸引買家入市。他補充說，近日有個別發展商向市場查詢增加樓盤吸引力的方法，相信未來有較多一手盤會由發展商提供高按揭成數作招徠。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，過去兩天一手市場銷情普遍理想，並以能提供較高按揭成數的樓盤銷售成績較佳。

布少明指出，由於大型新盤應趕不及本月開賣，估計10月一手成交量會跌至600至700宗。

一手新盤接連推出搶佔購買力，拖累二手交投繼續低迷。美聯物業統計十大屋苑周六及日錄得約4宗成交，按周增加2宗，連續7個周末維持單位數。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於外圍經濟未見好轉，又接連有新盤貼市價推售，二手成交陷入低谷；相反，買轉租個案增加，部分地區租務交投有上升趨勢，預計二手成交短期內難有改善。

中原地產統計的十大屋苑周六及日共有4宗成交，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，成交量較前周末的「零成交」略有增加，但仍屬偏低數字。因業主近期心態軟化，肯作出讓步，預期未來周六及日十大屋苑成交量有機會回升，至8至10宗，但與理想的15至16宗水平仍有距離。

香港置業分行統計的十大屋苑周六及日有3宗成交，按周增加2宗。香港置業高級執行董事伍創業表示，受加息陰霾籠罩，新盤有較多優惠及業主議價幅度有限，料未來仍由一手主導。

不過，利嘉閣地產統計的十大屋苑周六及日共錄得11宗買賣，按周回升57.1%。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，部分業主擴大議價幅度，增加買家入市意欲，加快二手成交步伐。

樓高61層後年落成 呎租料達70元

尖沙咀新世界中心重建項目，成為未來區內焦點新供應。消息指，日本大型金融機構瑞穗銀行，正大手洽租項目10萬平方呎樓面，呎租料約70元，有望成首位主要租客。

尖沙咀矚目新供應

新世界中心重建項目為尖沙咀最矚目的新供應，將於2017年落成，代理指，近日發展商已準備為項目寫字樓部分進行招租，由於寫字樓單位享全海景，加上為區內最大型項目，故意向租金正參考九龍區指標環球貿易廣場（ICC），意向呎租約70至80元起，並招攬國際知名金融機構進駐。

市場人士透露，項目正獲數個大型機構洽租，其中日本瑞穗集團洽租約10萬平方呎樓面，呎租約70元，雙方正就細節討論，有望在年內落實預租。瑞穗集團為日本最大型金融機構之一，業務包括銀行、證券等，於本港亦有業務。

有望年內落實預租

據悉，該集團目前承租尖沙咀海港城商廈、金鐘太古廣場等，是次洽商預租新世界中心，既可整合業務，亦可進駐新落成商廈作總部，故正積極洽租。

同區商廈租務方面，九龍站環球貿易廣場，近月錄多宗成交，包括65樓逾半層樓面，面積約2.6萬平方呎，以每月約220萬元租出，呎租約85元，新租客全球大型IT公司EQUINIX。

至於尖東區方面，其中一指標商廈永安廣場，上月錄得一宗租務成交，呎租約50元。

太古坊濠豐 呎租45元

資料顯示，新世界於2011年初，正式為旗下新世界中心清拆重建，發展成大型綜合發展項目，集甲級寫字樓、酒店及商場於一身，總樓面面積達318萬平方呎，樓高61層，項目正在進行重建工程。

其他商業區租務上，消息指，鰂魚涌太古坊濠豐大廈高層單位，面積約2.5萬平方呎，獲保險公司承租，成交呎租約45元。

據悉，由於太古坊和域大廈等進行重建，原先租客於同區落戶，令該區商廈出租情況甚理想，空置率極低。

另外，消息指，中環國金2期中低層全層，面積約2.5萬平方呎，正獲內地銀行洽租，呎租約150元。

豪宅業主調低叫價先行沽貨，北角雲景台有高層單位以2,180萬元低市價8%沽出，較4個月前叫價減120萬元；另大潭陽明山莊低層5個月內叫價亦下調約320萬元。

套3房連車位 2180萬售

樓市前景未明，豪宅業主先止賺套現。名采策略營業董事姚雲龍表示，新近錄得北角半山雲景台高層E室連車位成交，單位實用面積1,065平方呎，屬3房套房連工人套房間隔。

業主4個月前原叫價2,300萬元，反覆還價12口後，終獲自住客以2,180萬元低市價8%承接，成交呎價20,469元。由於原業主於早期以650萬元入市，持貨16年多帳面獲利1,530萬元離場，賺幅近2.36倍。

陽明山莊低層 減320萬沽

此外，市場消息透露，大潭陽明山莊4座低層33室以2,880萬元連租約售出，較4至5個月前的原叫價3,200萬元，賣平320萬元，惟仍屬市價成交，成交呎價19,618元。據了解單位租約至明年3月期滿，買家有意收回單位自用。

消息指，原業主於2000年以1,350萬元購入單位，現時月租7.3萬元，回報逾6厘，惟近期有意換貨故先行止賺，持貨16年升值1.1倍。

中原地產高級營業董事何兆棠表示，現時豪宅議幅的確有所擴大，由之前的僅1至2%升到5至10%，惟因買賣雙方均不心急，故呈拉鋸局面，僅有個別低價或減價成交，估計豪宅樓價繼續於高位徘徊。

日本共同網報導，北海道深川市為吸引國內住民移居及定居當地，開始將市政府擁有的住宅用地以每塊地980日元（約265元台幣）的價格對外銷售。

深川市俗賣的土地，每塊面積在100坪左右，足以修建住宅和車庫及家庭菜園。購買條件為簽約後1年半以內建房，並在該市辦理居民登記，該市負責人期待地表示：「這是非常便宜的價格。希望一定考慮一下移居這裡。」

北海道各地區為增加定居者而絞盡腦汁，針對滿足條件的物件，秩父別町以「每平米1日元」的價格出售住宅用地，八雲町則無償提供住宅用地。