突破房市區域界限，華友聯（1436）董事長陸炤廷親自率團跨海到香港售房，高雄高鐵左營站前的Le More及台南棕梠灣二、三期為主標的，獲得不錯回響。

法人說，香港與台灣關係愈來愈密切，南台灣港澳遊客逐年增加，近年更有不少香港人移居台灣，對台灣房屋需求呈現加溫。

陸炤廷說，華友聯Le More建案基地生活機能豐富，各種交通工具南來北往都十分便利。

毛揆：目前房價仍偏高 「盤整期免不了」

財政部長張盛和前日表示，台灣房仲業不需像7-ELEVEn一樣多，被房仲業者批評打壓，張盛和昨表示，政府不是在打房，所做的是抑制不當投機；行政院長毛治國也表示，房地合一稅制明年實施後，對短期炒作有抑制作用，目前房價仍偏高，「盤整期免不了。」

立法院昨對行政院長進行施政總質詢，民進黨立委黃偉哲詢問政府對房地產、房價立場。毛揆答詢表示，過去在房、地稅制面有不合理的地方，會造成市場價格的扭曲，房地合一稅制在明年1月1日實施後，對於短期炒作有抑制作用，目前房價相對仍偏高，「盤整期免不了」。張盛和則指出，房仲要幾家他沒意見，現在房價問題是僵持不下，賣方不願降價，買方認為會降更多。

國民黨立委羅明才質詢時表示，打房打過重，會打到趴下去，救起來可能為時已晚，房地產占台灣GDP15%左右，是帶動國內經濟的火車頭，應讓買得起房子的人，有自由市場的發揮空間，買不起房的人則落實居住正義，讓市場分級化。

張盛和答詢時表示，目前行政院所做的措施不是打房，是健全房市，主軸是抑制不當投機，扶助正當的需求，例如實價登錄，讓資訊透明，房地合一課稅搭配奢侈稅的退場，讓稅制合理化，因應正常需求。

毛治國指出，內政部已在規劃青年住宅，在設計上是封閉市場，將來青年住宅賣給有一定條件的青年人之後，如果後來不自己住要脫手轉賣，只能賣回給政府，由政府整修以後，再回流到封閉市場去，跟自由市場做切割。

台灣農村陣線昨（27）日針對大選提出農業政策「九大堅持」，要求候選人承諾落實農地農用、嚴格執行非都市土地使用管制、廢除區段徵收惡法、並禁止中資等外資來台購買農地。

農村陣線等農民團體昨天召開記者會，忽視近年來遍及全台浮濫土地徵收、農地炒作，以及威脅農業生存的自由貿易。因此，要求候選人在糧食政策上，擬定具體措施，提昇我國糧食自給率至40％水準，榖物自給率也應提昇至40％水準。

農陣要求，農業政策的制定，應以維護小農生產為核心，建立家庭農場的最適經營規模；落實農地農用，嚴格執行「非都市土地使用管制」；全面清查台糖土地，可供農用者全面回歸農牧用地，並禁止轉用；以維護農業多功能價值為基礎，儘速建立環境補貼制度。

國家發展委員會2014年10月27日公布同年9月第3季景氣仍低緩，呈現「連續第4個月呈現藍燈」，綜合判斷分數維持上月14分，9項構成項目中，金融面指標的貨幣總計數M1B恢復成綠燈，逐漸好轉，但其餘項目仍為黃藍燈或藍燈，表現不盡理想；景氣領先、同時指標持續下跌，顯示國內經濟力道疲弱，景氣仍處於低緩狀態。房地產業者表示，國家經濟與景氣都變成這樣了，房地產的景氣要回復過去的榮景，恐怕也事件很難期待的事。

國家發展委員會表示，展望未來，歐美年底採購旺季有助於出口改善，惟環球透視機構(Global Insight)預測第4季全球經濟成長率僅與第3季相當，加上電子產品庫存去化緩慢等因素，對出口之影響仍須留意。

民間投資方面，半導體業者為維持製程領先，高階產能投資應能延續，但企業對未來景氣看法偏保守，難免影響投資力道。民間消費雖有零售通路週年慶、新車改款上市等因素激勵，但景氣復甦緩慢影響民眾消費信心，可能降低後續購買意願。整體而言，未來景氣雖潛存不確定因素，惟仍可望逐漸改善。

房地產業者表示，國家經濟與景氣都變成這樣了，房地產的景氣要回復過去的榮景，恐怕也事件很難期待的事。

今年8月央行首度宣布鬆綁房市管制措施，放寬北部6區與豪宅等貸款成數，而日前公布9月購置住宅貸款餘額續創歷史新高，較8月增加152億元，官員解釋，主要是因8月買氣遞延至9月，但年增率還不到3%，與過去相比明顯趨緩，顯示房市景氣依然淡，讓建商也怕怕，土地建築融資餘額年增率創21個月新低。

中央銀行日前公布9月房貸餘額5.977兆元，較8月暴增152億元，央行官員解釋，房貸餘額遽增，主因農曆七月的買氣遞延至9月，加上近年推出的新建案陸續完工交屋，銀行分戶房貸增加所致；目前房市以自住為主，其中八大公股行庫九月底承作首購族「青年安心成家方案」餘額4363億元，月增30億元。

不過房貸餘額年增率不到3%，與過去相比明顯趨緩，房市供給面的建築融資增幅也持續縮減；央行統計顯示，9月建築融資餘額為1.657兆元，月增僅18億元，年增率連四降至3.47%，創21個月新低。央行官員解釋，建築融資年增率位處低檔，代表建商憂心房市景氣，推案時態度保守觀望。

央行八月宣布鬆綁房市管制，讓外界關注是否進一步放寬，在第4季持續鬆綁？央行官員表示，目前房市呈「量縮價微跌」，央行內部會做整體考量，特別是不動產景氣下滑，是否可能造成系統性風險，包括建商的財務狀況、買方是否可能面臨斷頭危機，進而導致銀行呆帳暴增，影響金融穩定等。

內政部研訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，大多數民眾乍看下以為以後租屋有保障了，但由於「房屋租賃定型化契約」的法源為《消保法》，而《消保法》又是規範「企業經營者」，換句話說，如果房東不是法人，那麼美其名的「房屋租賃定型化契約」也完全保障不了房客。

現在大多數人租屋簽約的對象都是以個人名義出租的房東，但內政部研訂的「房屋租賃定型化契約」卻是規範企業經營者，如果你要跟自然人房東簽約，那麼就算用定型化契約，也無法受到《消保法》保障，最後還是回到最原點，簽私契的《民法》保障。

所謂定型化契約的「定型」二字，就是規範企業經營者及法人，簡單解釋就是「一對多的銷售模式」，例如「預售屋買賣定型化契約」、「成屋買賣定型化契約」，都是規範建商及法人，那麼現在政府研擬的「房屋租賃定型化契約」，還是僅規範法人。

因此目前據法律效益的29項「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，假若只規範法人，例如很重要的不得約定租客不得申報租賃支出、不得約定租客不能遷入戶籍、不得約定應由房東負擔的租稅與費用等，這些項目一般租客未來也無法受惠。

天時地利不動產總經理張欣民指出，未來這份定型化契約是否能幫助大多租客？在擬定內容的階段，政府必須特別關注，他建議，最好能仿效日本制定「租賃專法」，規範法人房東與自然人房東，保障大多數租客權益。

新光集團切入智慧生活、銀髮健康住宅商機，集團董事長吳東進昨表示，2017年65歲以上的老人佔比將達14%，國內老人照護療養院有限，未來銀髮商機無限，集團擬將板橋傑仕堡規劃為銀髮健康住宅，年底就會動工，初步客戶鎖定在金字塔頂端的高階銀髮族。

吳東進說，擁有3000多坪的板橋傑仕堡，將規劃為銀髮健康住宅，並在此蓋200戶銀髮住宅，年底正式動工，最慢2018年就會啟用。他指出，銀髮健康住宅會結合食、醫、娛樂等多元化服務，換言之，其交通一定要便利，且住宅附近要有醫院，方便老人家就醫，這也是為何會選板橋傑仕堡的主因。

新保智慧家啟動
由於新光銀髮住宅與一般銀髮宅差異大，加上住宅空間有限，因此，會鎖定在高階銀髮族。除了板橋傑仕堡確定蓋銀髮住宅，主要做為員工宿舍及教育中心的士林新光會館，未來也會改建為銀髮住宅。
他強調，只要有好的地點，且適合蓋銀髮住宅，都樂意接受，集團蓋的銀髮住宅也會與其他醫院合作，一起開發優質的銀髮住宅。

另新光集團也積極切入服務型機器人，吳東進說，目前已研發出遠端照護機器人，未來希望做到全方位的機器人。新保（9925）總經理洪國超表示，遠端照護機器人6S年底將量產，首批生產3000台當作試水溫，若市場接受度佳，明年產量可破萬。

昨天正式啟動的「新保智慧家」，洪國超說，目前每月新增居家客戶以15~20%成長，隨著智慧家啟用，未來3年家庭戶數佔比要翻倍到3成。

較早切入智慧家庭的中保（9917），原訂今年目標1萬戶，已提前在9月達陣，新目標是希望年底前突破1.3萬戶。


新保智慧家 瞄準銀髮族
經濟日報

新光保全今年射出智慧生活、服務型機器人、健康照護等三支箭，第一支箭「新保智慧家」昨（27）日正式啟動，新光金控董事長吳東進表示，瞄準銀髮商機，已整合醫院、保全、保險等領域，健康老人住宅最快2018年將在板橋推出，鎖定中高階銀髮族群。
新光人壽去年底標下中油板橋油庫口地上權案，預計規劃為醫院訓練宿舍、飯店和200戶健康老人住宅，後兩項將交由新保旗下傑仕堡經營管理，今年底動工；新光醫院旁的士林新光會館，未來也會改裝為健康老人住宅。新保昨天舉行新保智慧家發表記者會，新光集團高層全員到齊，還包括吳東進長子、新保副董事長吳昕東，新光銀行董事長李增昌、新壽總經理蔡雄繼、新保董事長林伯峰、新保總經理洪國超等人，進行「新保智慧生活體驗館」啟用儀式。

吳東進指出，全台都有健康老人住宅的市場，但一定要搭配醫院，才有價值存在，未來有機會也會鎖定閒置的校園進行開發。

林伯峰表示，今年新保射智慧生活、服務型機器人、健康照護三支箭，「新保智慧家」是第一支箭；第二支箭「服務型機器人」新保6S將在年底量產，首批試做3,000台；第三支箭則是結合集團資源，攜手新壽和新光醫院，規劃銀髮相關服務，也在新保智慧家導入care u雲端照護服務，可利用雲端管理血壓、血糖、用藥。

北市捷運局釋出新北市新店區「美河市」社區住宅出租。這次釋出40戶含車位的中坪數住家，最小坪數40.45坪，月租金3萬9886元起跳，皆位於「美河市」D棟，11月3日截標，11月4日開標。房仲認為，月租金偏高，出租有難度。

台北市長柯文哲曾說聯開宅月租金超過3萬元，將改租為售，北市捷運局資產管理室林課長表示，市議會不同意出售，這次「美河市」D棟的40戶首次招租。永慶房屋中央店店長張世杰表示，小碧潭站周邊若月租4萬元，50坪以上較有機會，除非有家電，否則40坪含車位月租3~3.5萬元，較有競爭力。

各家平均收店1~3成 業者：都開始兼差了

持續發酵
今年台北市房屋交易慘，連帶影響房價，倒店潮持續發酵。觀察9月各房仲統計，若和去年相比，分店數減少逾50家，各品牌平均收店1~3成，大安區及信義區收店、併店狀況最嚴重，信義區莊敬路、松仁路一帶12家房仲，已收5家。業者大嘆，今年是從業以來最艱辛的一年！

觀察各官網，和上月相比，台北市9月房仲已收5店，若和去年同期相比，各品牌陸續收店達50家，以台灣房屋集團、永慶房產集團收店14家最多，住商不動產、21世紀不動產分別減少7、6家居次，各房仲幾乎皆收店1~3成。大安區、信義區成交低迷，2區年收18店。

蛋黃區近期成交慘
上周信義房屋發布Q3房價統計，大安、信義蛋黃區7~9月成交慘，每坪房價已跌破百萬大關，來到8字頭，兩區房仲店頭沒生意，信義區以松仁路、莊敬路一帶倒店及併店嚴重。《蘋果》記者調查，「中信房屋信義松仁加盟店」已於8月收店，21世紀不動產也2店併1店，整併為「21世紀不動產信義101加盟店」。

中信房屋行銷企劃副理江龍名回應，「加盟店多有數個股東，若沒收益，必須重整結束、節流併店或轉換品牌，但信義區店租至少10萬元以上，沒有成交量還可撐3個月至半年，過了半年就完蛋了。」

信義區某房仲店長指出，9月房仲成交量少了5成，又得擔負8~16萬元店租，今年光莊敬路、松仁路一帶12家大小品牌，已陸續收店5家，尤其資歷淺的房仲或沒有底薪的高專，幾乎撐不下去了，希望政府想想對策！

「回到金融海嘯時期」
大安區房市也慘，房仲業者每天縮緊皮帶，住商不動產台北遠企店店長吳國源表示，觀察光9月信義路四段收2家、復興南路收3家、和平東路也收1家店，「這是從業21年來最艱辛，成交回到金融海嘯時期，大安區至少收店1~2成，房仲都開始兼差了。」東森房屋仁愛帝寶加盟店主任潘于倫表示，帝寶委售10間以上，但今年都無成交，以租代買變多，租賃成交有4~5件，月租23~25萬元。他說，「房市沒有成交量，政府也沒有打到房，打到的是經濟。」


自由時報
海外求生機 房仲業前進大馬、美國

今年全國買賣移轉棟數確定跌破30萬棟，甚至恐面臨史上第二低的慘況，加上政策持續打房，導致國內房仲生存空間受到擠壓，紛紛到海外擴點展店求生機，其中上市房仲集團信義房屋預計週五宣布海外第二個據點便是東協之一的馬來西亞吉隆坡，台灣房屋則選擇揮軍美國鳳凰城。

根據房仲業者統計，近3年台灣民眾投資海外房地產金額累積已超過千億元，尤其集中在日本、東協國家及澳洲等地區，主要看中這些地區租金收益率高於台灣，促使投資金額有逐年攀高情況，此舉也吸引業者逐步往海外擴點。

其中台灣房屋便向美國展店，台灣房屋集團首席總經理彭培業表示，台灣房屋明年元月將在美國第五大城「鳳凰城」設立北美第三家門市，主要著眼於當地不動產具有長期投資效益，未來將強化台、美優質房地產進行雙向流通。

根據內政部地政司9月不動產經紀業變化資訊，目前經營國外房地產的業者高達391家，相較2013年9月時僅155家，大增236家，增幅約1.52倍，顯示房仲業者海外擴點速度相當積極。

不過，因為海外投資房地產金額逐步攀高，也引發海外房地產投資環境是否安全的疑慮。21世紀不動產副總經理曹若琪表示，目前海外交易糾紛多在於廣告內容誇大及與事實不符。

不過，除海外擴點外，部分業者還是選擇穩健在國內經營，發展第二品牌趁機擴大市佔率，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，第二品牌除能與原品牌做區隔，提高市佔率之外，更透過物件流通，集體採購降低成本，有助於集團站穩腳步，長期發展。

雙北市今年新增的法拍物件中，最貴的法拍建物當屬11月16日將要一拍的周氏祠堂。物件位於台北市內湖區五分街，底價11.01億元，若以地坪549.34坪換算，每坪約200萬元，業者表示，地價高、祠堂供奉周氏祖先牌位，土地開發恐有難度，拍出機率低。

業者估拍出機率低
據士林地院公告，周氏祠堂樓高2層、地下1層為停車場，總建坪約901坪。債務人周光明自稱為周氏祭祀公業管理人，待拍物件僅是借名登記在名下，建物主供奉周氏歷代祖先牌位，拍定後不點交。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，祠堂法拍案例少，2011年同在內湖區的9百餘坪祭祀公業楊開倫祖厝土地，後被長虹建設以溢價率68%、總價約21.87億元標下，「但周氏祠堂設定不點交，得標人可能仍有祭祀公業方面的阻礙需要克服。」
住商不動產北市區經理錢思明分析，該區推案單價不過百萬元，加上現況又有容積管制，建商操作空間有限，面對北市即將調整地價稅，持有成本必然暴增，現階段取得不一定有利，流標可能性高。

【周氏祠堂法拍小檔案】
地點：台北市內湖區五分街
建物面積：901.01坪
土地面積：549.34坪
底價：11.01億元
債務人：周光明
點交與否：不點交
拍賣時間：11月16日一拍
資料來源：士林地院、寬頻房訊

優美地產企研室統計2015年與2014年雙北店面交易價，北市一樓店面年減0.6％、新北年減2.6％，但若連同二樓一起「雙層出售」，北市2015年1+2樓店面單價年增近2成(19％)、新北1+2樓店面單價也有2.6％漲幅。優美地產企研室召集人葉立敏表示，一樓房價與租金行情置頂，漲幅空間有限，且釋出量少，今年反倒以「雙層」中、小坪數店面產品為主流，鎖定區域型承租方，能夠「穩定收租、減少空置期」為高房價時代的投資方向，若分層出租則可創造更高投報效益，在房價逆勢中不跌反漲。

葉立敏表示，2015年房產價量齊跌，店面因有投報率支撐，六都成交均價僅雙北微跌，北市2015年1-8月均價104.7萬元/坪，較2014年同期111.9萬元/坪微跌6.4％，新北也從2014年的62萬元/坪降至2015年56.7萬元/坪，年減8.5％，呈現盤整格局。

但進一步分析店面買盤，發現北市1+2樓雙層出售的店面價格，從2014年平均每坪116萬漲至2015年138萬元，年增近兩成(19％)，新北也從2014年61.1萬元/坪漲至2015年62.7萬元/坪，年增2.6％。除了漲幅明顯外，2015年北市一樓店面均價114.4萬元/坪，但若加上二樓，平均行情來到138萬元/坪，新北2015年一樓店面均價59.5萬元，若連同二樓，單價拉高至62.7萬元，1+2樓雙層出售行情無論從單價或漲幅觀察，都有顯著價漲趨勢。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，過去店面置產族習慣把眼光放在國際觀光效益的商圈，但是房市盤整期，買盤趨向保守，反倒看上擁有區域型買氣的成熟商圈，以穩定投報走中長期置產概念。

2015年成交最高單價、也最高總價的1+2樓雙層店面，為台北市中正區懷寧街24號的「八方雲集」鍋貼店，總價9500萬元，單價296.1萬元，兩層樓共32.1坪，葉立敏分析，該店面坐落在台北車站補習街商圈，有補習街學生人潮和上班族客群，區域客層穩定，吸引連鎖品牌的承租方進駐，也較能長久經營，投報續航力較佳，因而創下2015年1+2樓店面新高行情。

桃園市長鄭文燦2015年10月27日前往機場捷運A15大園站，視察機場捷運A15至A16站橋下空間道路改善工程時表示，為使捷運維修方便，並讓大園到青埔間多一條聯絡道路，市府將在2016年6月前打通機場捷運A15大園站及A16橫山站間道路，工程經費由高鐵局補助3,600萬。

從A15大園站到新街溪的道路，長度約800公尺，新街溪到A16橫山站的道路，長度約440公尺，均為雙向寬度各5公尺的道路，總經費3,600萬元。道路完成後，可改善捷運站聯外交通，提供機場捷運營運車輛維修及地方通行需求使用，也讓大園與青埔間的交通更便利。

至於跨越新街溪的橋梁，交通局評估興建橋梁粗估約9,600萬元，考量現況縣道113線尖峰時段服務水準尚佳，先暫緩施作，未來納入航空城道路系統計畫內檢討、規劃再行辦理。

鄭文燦指示交通局研議評估，是否比照高鐵橋下台31線模式，將機場捷運沿線旁道路，全線開闢為「機捷大道」，讓桃園多一條交通大動脈。

今年房市成交慘淡，也讓房地產主要的交易稅土地增值稅大幅衰退。財政部日前公佈1至9月的土增稅收淨額，全台前9月土增稅淨額為718億元，較去年同期減少53.6億元，減幅為6.9％，其中撇除離島地區，土增稅減幅最多的地區為基隆市，衰退高達25.7％，而件數減幅最多的地區則是新竹市與新北市。

今年房市好壞，看土增稅收就能現端倪，財政部公佈2015年9月之前的累計土增稅課徵件數與總金額，其中全台土增稅課徵件數較去年同期衰退9.6％，除了離島地區之外，件數衰退地區前3名為新竹市的減幅22.5％、新北市減幅22％、桃園市減幅16.9％。

至於土增稅淨額，全台稅收較去年同期減少53.6億元，其中基隆市減少12.5億元，居全台減幅之冠，南投縣則減少24.9億元，新北市減少31.6億元、幅度達16.7％，稅收衰退相當驚人。

由於今年北台灣房市成交不佳，雖然土增稅課徵包含贈與移轉、繼承移轉、買賣移轉等，但也能反映成交量低迷，衝擊土增稅收。其中，新北市不僅是課徵件數衰退第2名，也是土增稅淨額衰退的第3名，也反映房地產不景氣，已經對新北市造成衝擊。

其中房地產主業利潤基本與去年同期持平，金融產業利潤同比大幅增長，建築產業利潤保持了較大幅度的增長，能源產業虧損較為嚴重。

觀點地產網訊：10月26日晚間，綠地控股股份有限公司發佈2015年第三季度報告。

前三季度，公司實現營業收入1360.68億元，同比下降16.12%，其中房地產主業保持平穩發展，實現收入556.63億元，同比增長3.21%。

能源產業主動收縮業務規模，實現收入428.92億元，同比減少50.22%；建築產業實現收入250.08億元，同比增長71.74%；汽車產業實現收入69.26億元，同比增長25.38%。

前三季度，公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤49.43億元，同比增長12.02% ，其中房地產主業利潤基本與去年同期持平，金融產業利潤同比大幅增長，建築產業利潤保持了較大幅度的增長，能源產業虧損較為嚴重。

上述公告同日，綠地控股表示，公司擬與上海綠地資產控股有限公司解除對上海雲峰（集團）有限公司34%股權的委託管理協議。

公告顯示，雲峰集團主業為能源產業，目前股權結構為：雲峰集團職工持股會持股45.5%，上海綠地資產控股有限公司（上海市農委、建委出資設立的國有企業，簡稱“綠地資產控股”）持股34%，綠地控股下屬上海綠地商業（集團）有限公司（以下簡稱“綠地商業集團”）持股20.5%。

其中，綠地資產控股所持34%股權，於2009年經雙方簽訂《股權委託管理協議》後委託給綠地控股集團有限公司（簡稱“綠地集團”）管理。

對於此次交易，綠地控股方面表示，由於雲峰集團的核心主導產業——能源產業已經不再是公司重點發展的產業領域，故當初股權委託管理的條件已經發生了較大的變化。

因此，經八屆三次董事會審議批准，同意綠地集團與綠地資產控股解除對雲峰集團34%股權的委託管理協議。股權委託管理協議解除後，雲峰集團將不再納入公司合併報表範圍。

據悉，綠地資產控股成立於1999年，由上海市農委、建委按50:50的比例共同出資設立，是專門為承接上海雲峰（集團）有限公司資產而設立的投資控股公司，不從事實際經營活動。

綠地控股另指，本次關聯交易符合公司主動收縮能源產業的發展方向，有利於進一步優化公司經營結構，改善公司盈利狀況。

此外，為滿足經營和發展需要，綠地控股還指出，2015年下半年度公司計畫為子公司、子公司計畫互相之間提供總額不超過400億元的擔保額度。

截至2015年9月末，綠地控股及子公司擔保餘額為822.6億元，其中819.1億元均為子公司之間的擔保；其餘3.5億元為對外擔保。而截至目前，公司逾期擔保金額為5,000萬元。

在席捲了悉尼、溫哥華、美國和日本各地以後，中國“炒房團”找到了新的目標——柏林。

上個月，一家國際投資分析機構發佈報告稱，過去兩年中國流向美國的投資占中國海外投資總額均超過1/5，其中大多數投資均流向位於主要城市的酒店和辦公樓資產。面對這些來抄底的投資者，澳大利亞、美國、英國等國的房子都紛紛漲價，以致引發當地居民的抵制和抗議。

600套公寓被中國人買走

據德國媒體25日報導，6月中國股市大幅下滑後，更多投資者逃離股市，在海外大量購買當地房產，其中越來越多的人盯上了柏林。

在上海，市區居民樓每平方米售價至少7000歐元，地段好的甚至很快升至15000歐元，這樣的價位高出柏林好幾倍。在上海人眼裡，位於德國首都的房產簡直就像在廉價兜售，在柏林購房成了一個耗資很低的保值方式。

一名房產仲介公司員工說，人們尋求安全可靠的存款方式，目前歐元匯率很低。

與歐洲和德國其他城市相比，柏林的房價相對低廉，而且柏林是德國的首都，歐洲最大城市之一，客戶認為在那裡投資安全。

這名不願透露姓名的員工聲稱，他所工作的公司是一家國際企業，主要經營柏林輕軌列車交通環線以內的舊樓，尋找投資商購買和翻新這些舊樓。

由此，投資者則變成了翻修後住宅的業主，剩下的事情可由仲介公司代為辦理，比如房產管理以及尋找租戶等。這家企業迄今已出售了1800套位於柏林的公寓，其中三分之一買給了中國客戶。

他表示，沒有去過柏林的中國人對這座城市的瞭解很少，對他們就必須先介紹柏林和不斷發展的市區。而國際投資商中的很多人到過柏林，他們知道這是一個時髦的城市，有著濃厚的藝術氛圍，年輕人多，因此出租房屋不是問題。

柏林的投資回報率最好

報導稱，中國“炒房團”之所以現在才盯上柏林，主要是因為德國以保障居民住房為房地產政策的基本出發點，房地產調控將反對住宅空置、反對房產炒作作為其核心思想。

德國的房屋租賃制度也獨具一格。德國是個沒有戶籍制度的國家，是否擁有房子並不影響居民之基本福利。大量德國居民一生都是租房住。德國禁止政府或物業擁有者隨意調高租金(即使物價上漲)。此外，德國政府修建的商品房，其品質標準與房產公司建造的房子沒有多少區別，足以滿足低收入家庭的租賃需求。

根據《租房法》，除非房東自住，無權趕走居住者；如果房租超過當地“房租指導價”的20%房客可依法起訴，如果超過50%，房主將被判決三年有期徒刑。

不過這些繁雜的規定並沒有嚇退投資者。他們認為，投資的長期性和穩定性更重要，而且他們估計柏林的房價會繼續上漲。

國際會計師事務所普華永道發佈的一份調研報告認為，柏林是目前歐洲範圍內投資回報率最好的城市，因此外國投資者蜂擁而至，其中包括來自中國的投資者。

據悉，上世紀九十年代，大批中國香港人跑到倫敦購買住宅。但現在倫敦的房價高不可及，再漲已沒有空間。現在許多香港人士希望找到比較安全的投資方向，柏林成為他們的首選。

報導稱，柏林作為政治穩定、經濟繁榮的德國首都，它的房產仍然保持著較低價位。而與此同時，這個城市卻在擴展，住房開始緊缺。

“炒房團”在各國引發抵制

報導稱，一旦中國人開始在柏林購置房產，柏林人必須做好房價繼續攀升的心理準備。

此前，中國“炒房團”橫掃澳洲、加拿大、美國和日本。過去七年，中國已向全球房產市場投入資金達400億美元，導致“炒房團”在各國引發居民抵制。

溫哥華市議員及市長候選人彼得公開表示，鑒於溫哥華房地產價格飆升，政府應限制外國人，特別是中國人購買房子。“由於房價飆升，本地人已經大量遷出，同時阻止了新移民的進入。最後你得到的，已經不是我們曾為之自豪的城市。”

在7月墨爾本發生的一次公開抵制活動中，一位澳洲人控訴道，“當海外投資者帶著大把大把的錢來到澳洲，在一個又一個房屋拍賣會上以高昂的價錢將澳人踢出局後，我們不禁要問，自置居所的偉大澳洲夢出了什麼問題？難道澳洲夢已經變成了亞洲人的夢了？”


此外，在購置海外房產的熱潮中，中國投資者在進入當地市場時也遇到一些麻煩。

據華爾街日報報導，在倫敦，一個中國投資者計畫用7.68億美元重建在海德公園的水晶宮，但最後因錯過簽署檔的最後期限而作廢。在澳大利亞，政府強制一家中國公司出售近期購買的價值3100萬美元房產，表示限制外國人購買房產。

兩年前，來自上海的開發商——東渡國際集團投資940萬美元買下美國“汽車城”底特律市地標建築，只因看好該城的汽車產業會讓經濟發展重振雄風。如今，這座大樓不僅是空的，而且開發商還因一些糾紛與前任住戶在法庭相見。

港媒稱，嚴介和——內地最富有的富豪之一，計畫投資2500億元人民幣打造一座能夠容納25萬居民的智能城市。

香港《南華早報》10月25日報導稱，他所提出的這一大型城市項目占地面積100平方公里，坐落在香港以東140公里處的汕尾。這座新城將著重於教育、職業培訓和醫療。

報導稱，這位元大亨許諾稱，新城的尖端科技和設施將成為“全世界人民嚮往的地方”。

嚴介和表示，建築師們已經開始著手進行城市設計，整個新城預計將用10年時間打造完畢。

“它將打敗世界上其他所有智慧城市，”嚴介和說，“我要向全世界證明，西方人能做到的，中國人也能做到，而且我們還能做的更好。”

根據最新出爐的胡潤報告，今年55歲的嚴介和與兒子嚴昊的淨財富加起來約有910億人民幣。他們在內地富豪排行榜上名列第六。

嚴介和是中國最大的私有建築集團太平洋建設集團的創始人，以直言不諱和喜歡抛頭露面而聞名。“建造一座自己的城市，在裡面按照自己的意願建造頂尖學府是我一直以來的夢想。”嚴說，“我對自己的計畫充滿信心，一切都會順利進行”。

報導稱，這座新城將坐落於深汕特別合作區，這是由深圳市和汕尾市政府共同合作管理的地級市。

嚴介和表示，他將邀請全球最頂尖的社會學學者來他的學院授課。他的新城只接納“富有人群”。

“我對富有的定義不僅僅是擁有財力，還要受過良好教育，思想高尚。”嚴說，“我的樓盤不會出售給那些一夜暴富，缺乏文化涵養的人。”

報導說，據悉，這座新城將建造一座擁有5555個聽眾席的劇院。

“我從來都希望做一個領跑者而不是模仿者。”嚴說，“我知道這會有爭議，但是負面評論只能激發我的鬥志，讓我更加努力的工作，跑到其他人前面去。”

報導稱，太平洋建築集團在全球500強企業中排名第126。嚴介和希望他所打造的智慧城能夠助他再造一個躋身全球500強榜單的商業帝國。

中國太平洋建築集團承建了不少大型專案，其中包括上海-南京高速公路和江陰長江大橋。

報導稱，嚴介和稱自己為“天才教育家”，並希望能夠分享自己的智慧。

1981年，嚴介和從南京師範大學畢業，在江蘇淮安的一所中學裡教語文。

隨後，他又進入當地政府機關做了公務員，並在1986年辭職。後在數個國有企業裡擔任高管。

隨後，嚴介和進入建築業領域，而他的公司接手第一個專案就賠了錢。

報導稱，他說：“我之所以成為一個堅強的人並非因為個人財富，而是智慧。正是我的智慧，即便在商業氣候極端不利的條件下也能保證我取得成功。”

在負利率的基本面下可能會吸引越來越多的投資者攜帶資金進入資本市場，在增加股市流動性的同時，或許會進一步促使大盤迎來小幅度的上漲行情。


10月23日，央行再次宣佈“雙降”，明確自10月24日起，金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.25個百分點，存款準備金率下調0.5個百分點。調整後，五年以上貸款利率降至4.9%。此次基準利率下調之後，中國正式步入負利率時代。分析人士稱，居民存款搬家將再度上演。

中投顧問宏觀經濟研究員白朋鳴向《證券日報》記者表示，股票具有門檻低、流動性較大的特點，雖然風險較高，但投資回報誘人。因此，在負利率的基本面下可能會吸引越來越多的投資者攜帶資金進入資本市場，在增加股市流動性的同時，或許會進一步促使大盤迎來小幅度的上漲行情。

央行公佈的資料顯示，前三季度人民幣存款增加13萬億元，同比多增1.93萬億元，其中，住戶存款增加3.97萬億元，非金融企業存款增加2.74萬億元，財政性存款增加5712億元，非銀行業金融機構存款增加3.95萬億元。9月人民幣存款減少3192億元，同比少增4641億元。

所謂負利率是指實際CPI高於一年期存款基準利率。通過統計資料得知，我國已連續兩個月實際CPI高於一年期存款基準利率，這也意味著中國正式進入到“負利率”時代。

據《證券日報》記者獲悉，自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，分別是1992年10月至1995年11月、2003年11月至2005年3月、2006年12月至2008年10月、2010年2月至2012年3月。且在上述4個負利率時期，CPI的最高值分別達到27.7%、5.3%、8.7%與6.5%。

匯研匯語財經分析師王曉梅在接受《證券日報》記者採訪時表示，儘管前期中國第三季度GDP資料跌破7%的增速，引發了市場對於中國經濟放緩的擔憂情緒，但隨著央行雙降政策實施後，這種擔憂情緒被進一步打消。

王曉梅認為，從整體的市場環境來看，“雙降”目的在於刺激經濟增長。雙降也有利於提振投資者信心，一旦投資者信心得到恢復，對房地產市場也會起到推波助瀾的作用。

國家統計局23日公佈的資料中顯示，與上個月相比，70個大中城市中，房價上漲的城市有39個，這是2014年4月份後，連續17個月的最高值。

另據中原地產測算，經過今年年內多次降息，按照基準利率計算，購房者100萬元的貸款20年期，累計利息將減少近17萬元。而加上去年11月22日前基準利率下的房貸，這一數值更高達22.57萬元。

“此次降息有利於進一步放大市場的利好效應，受此影響，樓市難免出現 暖上加暖 現象。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，在負利率時期，為避免貨幣資產縮水，居民往往會儘量少存錢，將更多的資金通過一些其他管道來實現增值、保值的目的。

.10月27日晚，萬科發佈了其三季度報告。三季度萬科實現營業收入293.3億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤20.1億元，同比分別增長32.3%和21.8%。1月份—9月份，萬科累計實現營業收入796億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤68.5億元，同比分別增長26.1%和6.1%。

銷售方面，萬科前三季度累計實現銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長13.9%和21.1%。

受益于良好的銷售，萬科未來可結算資源的規模進一步增長。9月底，萬科合併報表範圍內已銷售未結算面積達到2137.9萬平方米，合同金額達到2489.5億元。

白銀時代合作項目增多

萬科董事會秘書譚華傑表示，前三季度公司淨利潤增速低於營業收入增速，原因是今年以來所結算的項目中，合作比例相比往年進一步提升，利潤中少數股東損益部分增長較快。他同時預計，隨著四季度進入結算高峰期，全年淨利潤增速將高於前三季度。

“合作本質上是社會資源的重新整合，對企業而言，合作有助於實現優勢互補，提高資源效率，帶來更多的業務發展機會，”譚華傑表示，“萬科對於合作一直保持開放的心態，公司會繼續發揮自身在專業能力和品牌信譽方面的優勢，積極捕捉白銀時代下的業務合作機會，為業績成長提供助力”。

實際上，三季度整體市場的表現尚可。由於去年同期比較基數較低，今年三季度，全國商品住宅成交面積同比增長14.4%（和 2013 年 同期相比下降1.9%），萬科持續觀察的 14 個主要城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、 杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），三季度住宅成交面積同比增長53.7%， 成交面積與二季度基本持平。

不過，年內的整體投資情況不容樂觀，全國住宅投資增速和新開工規模仍在低位元。前三季度，全國住宅開發投資完成額同比僅增長 1.7%， 其中三季度更是出現了歷史上首次負增長，同比下降 0.2%。全國商品住宅新開工面積繼2014年同比下降後，前三季度同比再度下滑13.5%。

拿地方面，萬科的拿地節奏相比去年同期有所加快。截至9月底，年內萬科累計新增50個專案，權益規劃建築面積合計約788.2萬平方米，較去年同期增長89.8%。不過，新增項目的平均土地成本為3731元/平方米，較去年全年的4372元/平方米明顯下降。萬科方面表示，“在拿地規模上升的同時，我們並未忽視對拿地成本的控制”。

據悉，2014 年下半年以來，主要城市土地市場價漲量縮，這一狀況延續至今年上半年。今年1月份—6月份，前述 14 個城市的住宅（含商住）用地供應、成交面積同比分別下降 36.9%和 50.9%。三季度，14 個城市土地市場供應、成交面積有所回升，相比去年同期分別增長 20.0%和25.4%。

重新構建業務版圖積極轉型

在鞏固傳統業務競爭優勢的同時，萬科的各項新業務也在陸續開展。繼上半年成立萬科物流地產發展有限公司後，萬科目前已在貴陽、武漢、上海、瀋陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產項目。

而作為佈局產業地產的另一重要產品，以協助城市進行產業升級、提供全新工作生態和生活狀態的產品——萬科雲也應運而生。9月份，萬科在深圳舉行“萬科雲”的產品發佈會，萬科雲為選定的主題產業的聚集、融合、協同提供了空間和服務的全新模式，這一產品最初在廣州萬科雲城試水，目前已在深圳、廈門、東莞、福州等多個城市落地。此外，萬科在物業服務市場化、租賃公寓、教育營地、海外業務等方面的探索也持續深入。

“白銀時代，人口、經濟和城市功能的轉型升級會帶來大量新生需求，”譚華傑表示，“萬科會積極參與這一進程，在傳統的住宅業務之外，圍繞消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，重新構建未來的業務版圖。”

此外，截至9月底，萬科持有貨幣資金427.3億元；淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）為23.4%，持續保持在行業較低水準。而良好的資金情況也為公司上述轉型提供了保障。

為進一步強化資金實力，優化債務結構，9月份萬科完成了50億元公司債券的發行，債券最終票面利率僅為3.5%，創下房企在國內債券融資成本最低記錄。

“京通快速上下班時間堵得要命，通州就是修了個睡城。”一位元城市規劃人士對21世紀經濟報導記者表示，這是現在通州面臨的大問題。

不過，隨著通州城市功能的完善和豐富，這種現象可能會逐步改變。北京新東站即將在通州建設，這將給通州帶來新的機遇。

即將開工建設的京唐城際鐵路將從北京新東站出發，穿越河北廊坊、天津寶坻，最終抵達河北唐山。由於通州鄰近津冀兩地的區位優勢，依託北京新東站建設高鐵新城，除了推動城市副中心建設外，還將輻射帶動周邊地區，推動京津冀一體化。

今年7月份，北京市第十一次黨代會通過北京關於貫徹《京津冀協同發展規劃綱要》的意見，提出“要聚焦通州，深化方案論證，加快市行政副中心的規劃建設，2017年取得明顯成效。”

在京津冀協同發展戰略中，疏解非首都功能是一項重要內容，隨著通州行政副中心的建設，這一地區將承載更多城市功能。隨著北京新東站的建設，高鐵、地鐵等公共交通設施與城市一體化開發，將明顯改善通州的交通出行，並優化城市功能，提升城市品質。

用TOD模式打造副中心

交通運輸部新聞發言人劉鵬飛日前透露，根據三地交通一體化的規劃，京唐城際鐵路有望年底開工建設。這條線路全長約153公里，從通州出發，在廊坊北三縣燕郊、大廠、香河分別設站，同時在天津寶坻、河北唐山等地都設有網站。在新的京津冀軌道網建設過程中，將融合TOD（transit oriented development）理念，即以公共交通為導向開發城市空間。

“城市發展品質首先在於人，以人的活動，滿足人的出行，來更好地構建一個新的城市。”北京市建築設計研究院有限公司董事長朱小地對21世紀經濟報導記者表示，以前的城市規劃和管理都簡單地把城市當做實體空間，忽視了人，TOD模式是為公眾創造更好的生活空間，而不是簡單的城市基礎設施建設。

在京津冀協同發展和非首都功能疏解的背景下，北京也開始注重發揮軌道在區域協同發展中的作用，尤其是加強城市軌道交通體系與區域軌道線網和樞紐站的統籌佈局與構建。同時，圍繞公共交通設施，在舊城開始城市空間再優化和城市更新，通過非首都功能的疏解，改善城市空間，提升城市品質。而在通州這樣新開發的市區，則在高鐵、地鐵等交通設施建設的同時，考慮城市開發問題。

“我們要利用新北京東站的一體化開發，和通州行政副中心形成良性的互動和緊密的銜接。”北京市規劃委員會總規劃師施衛良在第二屆城市交通綜合開發國際研討會上表示，軌道交通的建設可以為沿線區域注入新的發展活力，引導居住、就業沿著交通的骨幹線和重要節點發生新的集聚。借助軌道交通的拉動力，可以對城市空間進行結構重組、升級改造，使城市結構合理調整。

依託北京新東站，通州的城市發展將與高鐵這種便捷的交通方式相結合，進行一體化開發。在這裡打造高鐵新城不像別的地方擔心客流量少，擔心產業空心化。隨著行政副中心的建設和非首都功能向外疏解，通州的人口和產業集聚速度正在加快，高鐵新城的建設也將加速這一趨勢，從而打造真正的城市副中心。

立足北京輻射京津冀

對於通州建設高鐵新城來說，其意義並非局限在本地，隨著將來副中心的成熟，這一地區也將對周邊的廊坊、寶坻等地區產生輻射帶動作用，成為未來京津冀協同發展東部的橋頭堡。

此外，隨著軌道交通網絡的完善和擴展，京津冀區域城市群將形成2小時以內的高鐵通勤圈，為區域間更為頻繁密切的合作交流打下基礎。

根據京津冀城地區城際線網規劃，2020年城際線網規模將達到1355公里，其中新建1034公里；2030年城際線網規模達到3172公里，其中新建1817公里。隨著京津冀軌道交通網絡的形成，基礎設施的互聯互通將這一地區更緊密地聯繫在一起。

“目前來看結合京津冀城際鐵路網，普通鐵路和高速鐵路，從根本上無法滿足各沿線城市，主要中心城市和城市主團，次中心城市的客流需求。”京津冀城際鐵路投資有限公司副總經理張勇在上述研討會上表示，京津冀城際線網將有效支撐和引導區域空間佈局調整和產業轉型升級。

依託通州高鐵站，這個未來的北京城市副中心將對周邊的人口吸引力加強，從而為北京核心區域分流部分人口。人氣的提升也會帶來產業的集聚，圍繞人們的出行消費，各種餐飲、零售產業將會在這一區域集聚。這種效應再擴大，以及京津冀地區協同發展的推進，高鐵新城將會吸引文化、商務、金融等產業集聚，這也是目前通州產業發展趨勢。




在高鐵時代，這種產業和人口的集聚是雙向的，隨著通州的發展壯大，將逐步產生外溢效應，帶動高鐵沿線及周邊地區的發展。比如有些企業如果希望降低成本，則會選擇廊坊、寶坻等周邊區域，坐高鐵半小時甚至十幾分鐘可以到達北京，這也會增加企業的搬遷意願。

從產業結構上看，通州與廊坊的北三縣存在一定互補性，雖然這一地區都被詬病為睡城，但城市功能與發展水準仍存在差異。廊坊北三縣以會展、傢俱等業態為主，而通州的文化創意產業等服務業發展較好，如果二者在產業上找到互補性，並形成一定的分工體系，將為京津冀城市群的良性發展創造新的推動力。

擁有海外融資管道，原本是各大房企融資能力的體現。然而，今年以來人民幣匯率波動性加大，一些擁有大量海外債務的房企不得不面對匯兌損失。招商地產10月27日發佈的三季報顯示，該公司三季度匯兌損失4.28億元。出現類似情況的房企並非招商地產一家，如果沒有為外幣進行套期保值等手段降低風險，損失或難以避免。

記者發現，有些房企仍不採取對沖，成本考量或是主因。另外將債務拉成長期、用人民幣債務代替海外債務等，也是降低匯兌風險的方法之一。

3個月損失4.28億元

在房企圈，海外融資一直是低廉資金的來源。之前幾年，由於境內融資成本相對較高、信貸難度加大，而國際資本市場利率又處於低位，內地房企紛紛轉向海外尋找低成本資金。

比如，2013年3月，萬科首次完成境外美元債券時，8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。不僅低於同期境內開發貸利率，更遠低於信託、地產私募等動輒兩位數的融資成本。

不過，在最近幾個月時間裡，由於人民幣貶值，房企的美元債券融資成本不斷上升。10月27日，招商地產公佈三季報，營業收入與淨利潤降幅產生較大差異。受房地產專案結轉進度影響，招商地產第三季度營業收入同比減少23.02%，而淨利潤同比大幅減少83.85%。

招商地產解釋稱，除了結轉進度導致報告期毛利降低2024萬元外，淨利潤下降的主要原因是：8月份外幣匯率波動，致使外幣借款產生的匯兌損失增加。三季度，招商地產匯兌損失4.28億元。而遭受匯兌損失的房企，並非招商地產一家。

從2012年開始，房地產行業已大規模向海外尋求融資，該行業的美元債券融資金額僅次於銀行業，發債企業以民營居多。

安邦諮詢指出，大部分發行美元債的內地房企並沒有為外幣進行對沖或者套期保值，也幾乎沒有利用衍生工具化解金融風險。不過，不同類型的企業需要分別而論。長期的海外債券可減少即期匯兌損益影響，比如外幣債務占比較高的中海地產、碧桂園。此外，一些企業此前已部分採用對沖工具，抵禦風險能力較強，如萬科、金地等。而時代地產、融創中國等，則通過發行境內債調整外幣債務占比。

海外融資成本難管控

在海外低利率時代，不是哪家房企都可以成功在海外發債的，其發債門檻遠高於境內，且對融資成本的管控並不容易。

以龍光地產為例，該公司2013年12月在港交所上市，6個月後發行第一筆2019年到期的3億美元優先債券，年利率高達11.25%，甚至高於其上市前8.4%的平均財務成本。

龍光地產執行董事兼財務總監賴卓斌曾表示，美元債券利息相對較高是因為首次發行，海外投資者對龍光地產瞭解有限，為了打通海外融資管道，只能接受這一成本。從龍光地產此後發行的海外債券來看，利率較前有所下降。

對於一線房企而言，成本管控同樣是個難題。2015年6月23日，招商地產子公司招商置地發行5年期可轉換債券2.9億美元，年利率0.5%，每半年期末支付利息。

招商地產董事會秘書劉甯稱，並沒有為該債券產品進行對沖設計，關於是否對沖，實操中不能一概而論，關鍵是要考量成本，做對沖成本也會相應提高。目前，招商地產的處理方式是，“公司已結合對外幣資金的需求情況，陸續以人民幣借款置換部分外幣借款，以降低外幣匯率變動的風險”。

中投證券指出，人民幣單邊升值趨勢扭轉後，較高票息的美元債券逐步成為房企的負擔，考慮人民幣貶值影響後部分美元債券融資成本直逼信託，房企的海外融資優勢在下降。

如果算上海外融資需要負擔的承銷等費用，以及人民幣匯率市場化加速等因素，未來海外融資的成本可能進一步增加。

公屋輪候冊的申請個案持續創新高，房委會數據顯示，第三季新增3100宗申請，令公屋輪候冊總申請個案增至28.53萬宗；其中一般公屋申請量達14.25萬宗，一般申請者平均需要輪候3.6年才可以獲得首次編配，進一步偏離房委會的3年目標。 運輸及房屋局局長張炳良表示，政府推展建屋計劃時面對兩方面挑戰，惟仍會盡力增加房屋供應。

連續五季偏離目標

根據房委會的數據，截至今年9月底，一般公屋申請者的輪候個案按季增加2300宗，至14.25萬宗，按季升幅約1.64%；此類申請者的平均輪候時間，亦由第二季的3.4年，進一步增加至3.6年，連續第五季偏離房委會的3年目標；單身長者的輪候時間亦進一步延長，平均需兩年才可獲首次編配。

至於非長者單身人士的配額及計分制，排隊人數升至14.28萬宗，連續兩年超越一般申請者數量；惟按季僅增加800宗，連續兩季減少。

房委會昨日舉行集思會，多名委員關注公屋輪候情況，有委員建議進一步增加供應，或者興建青年宿舍回應青年人的住屋訴求等。身兼房委會主席的張炳良在會後指出，房委會在建屋方面壓力不小，推展建屋項目時一直面對兩大挑戰，一方面是尋找土地的問題，另一方面則是不少社區擔心建屋項目會增加人口密度等，抗拒建屋計劃。

張炳良表示，若未能解決這些問題，房屋供應將是不易克服的困難，惟房委會明白社會對公營房屋的需求，會按照長遠房屋策略所訂下的方向盡力而為。

面對公屋申請個案不斷增加，房委會委員郭偉強認為，政府應該積極增加供應，例如填海或發展棕地等；若這類方法未能做到，無可避免可能要在市區覓地建屋。

王坤倡建過渡房屋

公屋聯會主席王坤說，現時情況反映政府現存的3年目標有檢討的必要，建議政府應考慮在一些暫未有建屋計劃的用地興建過渡房屋，或者重新考慮讓未補地價的居屋和租置單位業主，將單位租予一些合資格輪候公屋的家庭。

除公屋供應外，因應近月的鉛水風波，有房委會委員建議減租或減免水費，惟張炳良指出，寬免租金涉及一連串影響，不能隨意決定，目前要先做好食水含鉛事件的善後工作；水費則並非由房委會徵收，會方無法處理有關事宜。

第三度標售商場的領展（00823）公布，於上周截標的5個商場，全數成功售出，較9月底估值高14%至51.7%，套現逾17.16億元，而出售物業所得款項淨額約16.952億元，將用於領展的潛在投資機會、基金單位回購，以及作為日常營運資金。

領展資產管理行政總裁王國龍表示，房地產基金、教育機構、慈善組織及停車場營運商等均對該批商場表示興趣，接獲標書逾30份，為歷次最多。集團會繼續檢視物業組合，以探索更多機會，改良組合，提升效益。

較估值高達51.7%

資深投資者林子峰以1.1億元投得柴灣峰華邨商舖及停車場，較估值高14%，並連續3次在領展標售商場中成功中標。

「小巴大王」馬亞木則斥5.88億元，投得粉嶺嘉福商場及停車場，為5個商場中規模最大及售價最貴，亦是他第二度投得領展商場。

另一經營小巴業務的友文投資有限公司，首度奪得領展商場，以4.07億元購入藍田廣田商場及停車場，較估值高15.1%。

明興水務副主席兼行政總裁原偉強，以1.25億元購入屯門兆安苑商舖與停車場，較估值高51.7%。

至於香港仔田灣商場及停車場則以4.86億元成交，高估值48.3%，買家是內地發展商順聯集團代表陳錦泰。

隨着內地地產代理巨頭進駐香港，本港地產代理行業競爭趨激烈，身為龍頭行之一的中原地產啟動上市大計，希望籌集更多資金抗衡。中原地產亞太區總裁黃偉雄透露，集團已正式啟動上市程序，現進行財務分析，料明年第三季上市時間表會明朗化，最快明年底上市。

黃偉雄指出，集團已正式啟動上市的準備工作，包括委託會計師及包銷商等，正進行財務分析，但強調能否成功上市主要視乎兩大股東的意向；而一切上市資料，以集團創辦人施永青發放為準。

至於另一位中原地產創辦人王文彥，早前正式重返離開已逾20年的中原集團，加入中原集團、中原地產和中原（中國）3家公司的董事局，擔任董事一職，現時正在中國密鑼緊鼓巡視業務，相信需時6至9個月重新了解集團營運。

近月二手樓價回調，銀行估價不斷下調，當中以細價樓最為明顯，天水圍嘉湖山莊估價，個半月內下調3次，跌幅達20萬元，對置業人士構成極大衝擊。

業界呼籲實力較弱的上車客，入市前先估價及做足風險評估，以免因估價不足而最終撻訂離場。

2房售406萬 銀行估值349萬

樓市現轉勢，銀行估價趨審慎，連積極借貸的財務公司，亦表明對中細價樓估價趨向保守。缺乏以往進取的估值支持下，樓價勢存回調空間，同時樓市轉勢前高價沽出的單位，身價亦大幅下跌。

細價樓估值下跌情況更明顯，以天水圍嘉湖山莊麗湖居兩房樓王為例，早前以新高價406萬元沽。中銀香港對上述單位估值由9月初369萬元，1個半月內下調3次，累減20萬元至349萬元，跌幅5%。

區內代理指出，近日銀行對嘉湖山莊估值已收緊約5%。屋苑3房樓價頻穿400萬元，部分3房樓價已跌至接近兩房價水平，預期屋苑整體樓價仍有下調空間，並反映於未來的銀行估值上。

太古城樓王 股災後價跌12%

至於其他大型屋苑方面，本報對8月底股災前沽出的10宗高價成交作估價，最新估值全部低於當時造價，當中個別單位估值較當時造價低逾1成。其中以屋苑新高呎價近2.3萬元沽出的太古城樓王碧藤閣高層B室，8月份成交價為2,330萬元，現中銀香港（02388）估值為2,045萬元，即單位價值已下跌285萬元或12%。

目前同類型海景花園單位，如海棠閣高層戶，實用面積1,015平方呎，坐向及景觀與樓王碧藤閣相若，9月份以2,000萬元放盤，叫價較樓王成交價2,330萬元有折讓。

事實上，個別高價成交單位，於9月份時仍然估足價，其中美孚新邨百老滙街中層戶，滙豐銀行9月份時估值為1,913萬元，較成交價1,880元仍高33萬元，惟滙豐對單位最新估值已下調至1,847萬元，現估價不足。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，近月細價樓估值調整幅度，的確較以往快，沙田第一城及嘉湖山莊，跌幅有約3%至5%，屬近年來最明顯。銀行估值跌，她亦呼籲買家入市前要先估價，以免因而影響按揭及財務安排。

可建樓面達12萬呎 估值6億

市建局推出第二個「促進者」計劃下的重建計劃，北角遠東大廈及中原大廈兩幢舊樓，將於下月26日拍賣7成至8成業權，整個項目估值達6億至7億元，預計重建後樓面達12萬平方呎。

「促進者」計劃屬於市建局透過以中介人形式，協助小業主集合業權和推出市場出售，首宗個案為2013年前推出的九龍城獅子石道67至71號舊樓，事隔2年，近日再促成七姊妹道187至193號遠東大廈及七姊妹道195至199號中原大廈兩幢舊樓拍賣。

中原大廈欠3伙 達強拍門檻

獲委託負責拍賣的中原測量師行執行董事張競達透露，上述舊樓樓齡約58年，現時為兩幢10層高的商住樓宇，各有36個住宅單位及4間商舖，今次拍賣將會涉及遠東大廈85%業權，以及中原大廈72.5%業權。

由於中原大廈所集合的業權尚欠3伙，才達8成業權的強拍門檻，張競達指，拍賣屬必買必賣形式，發展商須衡量收購的風險，但相信物業位於北角核心地段，會吸引不少發展商競投。

資料顯示，項目合共面積約7,828平方呎，屬於「舊契」，按照分區規劃大綱的規定，可以作商業或住宅發展，若以住宅發展地積比率9倍，可建樓面約7萬平方呎；若作商業發展地積比率較高，最高達15倍，可建樓面達11.7萬平方呎。市場估值約6億至7億元。

轉商業發展 地積比率較高

張競達認為，區內住宅用地雖然受市場歡迎，但由於原有舊樓本身發展為住宅的地積比低，若轉作商業發展，地積比率會較高，後者對發展商有比較明顯得益。

綠地香港(0337)母公司綠地控股昨日發佈互聯網金融戰略，綠地計劃在三年內將吉客網打造成內地一流的一站式綜合金融服務平台，互聯網金融產品規模突破1,000億元（人民幣，下同），並將擇機尋求在境內外資本市場上市。

綠地線上綜合互聯網金融服務平台吉客網於當日正式啟動，綠地控股旗下綠地金控亦將特別成立互聯網金融事業部，負責吉客網平台的建設和運營。據指，吉客網首期將率先提供包括財富管理、房地產金融、汽車金融、旅遊投資、電商拍賣、網絡借貸等產品。

地產寶已發行6期產品

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地「投資+投行」的大資管金融全產業鏈佈局正日益完善，已能輕鬆整合旗下各交易中心、財富管理公司、小額貸款公司、融資租賃公司以及第三方支付平台、第三方基金銷售牌照等線下資源，打造差異化互聯網金融產品。

張玉良提到，前三季度累計實現利潤同比增長219%，其中互聯網金融業務自年初試水以來一直推進順利。據悉，今年四月「綠地地產寶」業務啟動，並聯手螞蟻金服和平安陸金所，發佈了內地首款互聯網房地產金融產品，截至目前已發行了6期產品，募集資金近20億元。

他透露，未來將通過收購兼併，爭取在獲取證券、保險、銀行、信託、第三方支付等核心金融牌照資源上取得實質性突破。

世邦魏理仕（CBRE）昨發布《全球資本市場》最新研究報告指出，上半年亞洲跨境投資房地產總金額高達190億美元（約6191.53億元），占全球跨境投資房地產投資金額的2成，亞洲地區以中國為最大跨境投資者，投資金額高達66億美元（約2150.74億元），台灣則排名亞太地區第4位、全球第14位，金額約18億美元（約586.57億元），主要仍是壽險業者到海外投資商用不動產。

美、加、德排全球前3

根據該報告顯示，全球跨境最大的投資者是美國，光是上半年便撒下254億美元（約8284.72億元）到全球各地買進房地產，第2、3名依序是加拿大、德國，分別砸下84.6億美元（2759.40億元）、71.2億美元（2322.33億元）。

至於亞洲地區跨境投資排行榜中，前5名依序為中國、新加坡、香港、台灣及南韓等國，跨境投資金額依序為66億美元（約2150.74億元）、44億美元（1433.83億元）、22億美元（716.91億元）、18億美元（約586.57億元）及15億美元（488.81億元）。

世邦魏理仕指出，觀察過去兩年全球商用不動產投資方向，辦公大樓投資的比率已降低，占總跨境投資比率約35%，相較於2007年高峰期的46%明顯減少。隨著亞太區不動產市場進一步發展，預期未來在工業、飯店、以及養老醫療保健地產的投資比重會逐步增加。

此外，不動產市場的「永久性」投資成為全球金融風暴後期重要的投資轉變，包括不動產信託（REITs）和主權財富基金（SWFs），這些係屬不受限於短期回報指標而交易的資產。以流入美國房地產市場的投資額為例，2014年流入美國通路城市（gateway city）的跨境資本統計，「永久性」投資占總額的32%。

亞洲房產 日最受青睞

至於亞洲最受到跨境投資者青睞的地區，根據2015年上半年統計，以日本交易總額130億美元（4236.31億元）位居亞太首位，第2、3名則是香港的55億美元（1792.29億元）及中國的40億美元（1303.48億元）。

海外獵樓 壽險雙雄最瘋

受到金管會最低收益率緊箍咒的影響，造成壽險業難以投資國內房地產，龐大資金無處去化，乾脆錢進海外獵樓；根據統計，金融業包括壽險跟銀行，今年上半年境外投資房地產金額就高達491.03億元，其中光是富邦跟國泰人壽投資額就達454億元，已超越去年交易總額。

金管會近年持續鬆綁壽險業投資海外不動產，原只開放購置自用不動產，前年又開放投資商用不動產，且將專案審查改成備查制，壽險雙雄已錢進海外獵樓的投資金額就高達844.39億元，若加上預定投資金額，早已飆破千億元大關。

今年以來國內商用不動產在壽險業者缺席後，交易金額頻往下探，只能用冷風陣陣來形容；以國壽為例，受限於最低收益率，今年以來幾乎在大台北地區商用不動產銷聲匿跡，至今僅在全台投資物流園區相關土地。

受限法規 轉往國外買樓

國壽副總林昭廷也強調，「因國內找不到符合法規的合適標的可買，只好轉往國外獵樓，國外不動產相對收益率也比較高。像是今年5月買的倫敦商辦，收益率就高達4.5%。」

國壽在法令放寬後就積極轉往海外獵樓，先是在2012、2013年砸了14億人民幣（約新台幣71億元），在中國上海東方金融大樓各購置5層樓；去年8月則率先砸了156億元台幣購置倫敦商辦，今年5月又以新台幣288億元在倫敦購置整棟商辦。

至於富邦人壽，近年也積極錢進海外不動產，富邦金副董事長蔡明興先前還率隊前往倫敦跟巴黎物色標的，去年底跟今年5月也分別有斬獲，今年5月富邦砸了166億元，買下倫敦杜莎夫人蠟像館建物，收益率達4.84%。

另新光人壽去年也多次表達要投資海外不動產，新光人壽董事會已授權在200億元額度內，投資倫敦跟日本東京等地商辦，但至今還沒有斬獲。

日本東京 8 月房市熱滾滾，東京都新成屋量價俱增，中古屋新登錄件數也見走高，而平均成交價雖是小幅上揚，卻見長期持續上升趨勢。東京都心商辦則呈空屋逐漸減少，租金價格節節高升的搶手景象。

據日本國土交通省公布數據，2015 年 8 月東京首都圈住宅大樓新成屋增加 2610 戶，較去年同期成長 23.7%，且連續 2 個月走高。售價方面平均每平米 82.4 萬日元，較去年同期上揚 6.3%；平均成交價格在 5872 萬日元，較去年同期上升 3.3%，庫存略有減少。

較精華的東京都區部方面，8月新成屋增加 1142 戶，較去年同期增加 12.8%。售價方面每平米平均為 94.4 萬，較去年同期下滑 9.5%；平均成交價則為 6502 萬，較去年同期下降 4.6%，且為連 3 次較去年同期為低。

8 月東京首都圈中古屋的新登錄件數較去年同期成長 9.5% 至 13981 件，連續 8 個月高於去年同期。平均成交價亦較去年同期成長 0.4% 至 2382 萬日元，是連續 32 個月上揚。每平米單價則上漲 2.6% 至 44.82 萬元。成交件數成長 14% 至 2415 件，連 5 個月高於去年同期，顯示中古屋市場的熱絡。

東京都區部方面，8月新登錄中古屋件數增加 18.3% 至 7928 件，連續 6 個月增加。平均成交價較去年同期上升 0.4% 至 3502 萬日元，連 13 個月上揚。每平米單價則漲 2.5% 至 60.23 萬日元。成交件數成長 18.1% 至 1185 件，亦是連續 5 個月高於去年同期。

國土交通省公布的租金指數，2015 年 8 月東京首都圈租金指數為 108.1，較前月上揚 0.2%；東京都區部租金指數為 106.1，較前月上揚 0.2%。

東京都心五區的商辦市場亦有閒置率下降、租金走升的趨勢。基本樓面 100 坪以上的大型商辦大樓，8 月閒置率較 7 月下降 0.17% 至 4.72%，連續 4 個月下滑，且已 是第二個月低於供需均衡基準的 5%。若與去年同期相較來看，則是連續 35 個月下降。8 月平均租金則較 7 月上揚 0.13% 至每坪 17490 日元，是連續 20 個月走高。若與去年同期相比，租金則成長 4.55%，平均租金連 16 個月上揚。

全新落成的100坪以上商辦大樓， 8 月閒置率則比 7 月上升 5.03% 至 41.17%，連 2 個月上升。與去年同期相較，閒置率則連續 8 個月上揚。8 月平均租金則較 7 月上升 4.33% 至每坪 27722 日元，連續 2 個月上升。租金與去年同期相較成長 4.26%，平均均租金連 10 個月上揚。

若把樓面基本 200 坪以上的商辦大樓獨立出來看，都心五區商辦 8 月租金較 7 月上升 0.68% 至每坪 17597 日元，連續 3 個月上揚；與去年同期相較租金則上升 11.19%，連續 11 個月走高。東京 23 區的商辦租金則較前月下跌 0.73% 至每坪 14836 日元，5 個月來首度轉跌；與去年同期相較則漲 10.36%，連續 8 個月上升。

據澳洲房地產研究機構SQM Research最新統計資料顯示，澳洲房價於今(2015)年創四年來最低點，雪梨房市正迅速降溫中，房價稍稍跌落，但跌幅不會太大，各地租房市場亦承受著通貨膨脹之壓力，房租價格稍稍滑落。惟該資料顯示，澳洲各大城市之住宅價格將於2017年增長4%-9%，若與今(2015)年6月同期相較，漲幅約為18.9%，其中墨爾本市房價13%增幅預期最高。經濟學家預測，至2016年各洲城市之全年房價漲幅僅於3%-8%間， 2016年第一季澳洲境內房價跌幅將呈7.5%，2017年將再次成長。另澳洲租房市場持續疲軟，平均周租跌幅為3%，其中以達爾文及柏斯房租跌幅最大。

經濟學家預測，澳洲目前處於礦業熱潮退後轉型時，房地產跌幅及外資投資客增加，銀行借貸標鬆弛將促使家庭負債水平升高，澳洲經濟將受到房市下跌之拖累，危害澳洲總體經濟之發展。

美國知名不動產投資大戶澤爾 (Sam Zell) 的公司 Equity Residential 週一 (26 日) 宣布，已同意將持有的約 1/4 的公寓資產或逾 2.3 萬戶公寓單位，以 54 億美元出售給 Starwood Capital，創經濟衰退以來最大規模的不動產交易案之一。

《華爾街日報》報導，現年 74 歲的澤爾，以在 2007 年看準美國房地產市場觸頂而聞名。他當時將持有的不動產公司 Equity Office Properties Trust，以 230 億美元代價附帶 160 億美元債務出售給私募基金巨擘黑石 (Blackstone)。不久後，美國商業不動產市場便崩盤，房價大跌、債務違約躥升。

今日交易，是澤爾自 2012 年以來最大規模的資產出脫。當年 Equity Residential 與 AvalonBay Communities 合作，以 65 億美元代價加上承接 95 億美元債務買下公寓資產巨擘 Archstone。不過，澤爾上週五 (23 日) 晚受訪時透露，他的公司近幾年購買資產行動已不如以往積極。

Equity Residential 這回出售的 2.33 萬戶公寓單位，大多是位於美國城市郊區的中低樓層建築，分部在佛羅里達州南部、丹佛、西雅圖、華盛頓特區及加州南部等地區。澤爾透露，目前正在興建的公寓非常多，大部分是位在郊區的優質社區公寓。分析師們也預期，接下來幾年美國這類公寓的新供應量龐大。