遠雄建設（5522）第4季在林口A7合宜住宅案有機會交屋下，單季營運將再添動能，法人估計今年公司每股稅後純益（EPS）有機會挑戰7元、重回往年獲利水準。

遠雄建設今年前三季在多案齊發貢獻下，前三季稅後純益高達46.8億元、EPS達5.6元，獲利重回水準。遠雄建設執行副總黃志鴻表示，公司第3季在「遠雄紐約」、「錦繡園」、「遠雄龍岡」三大案入帳，單季EPS達1.4元，優於去年同期的0.97元。

房市買氣低迷也衝擊法拍屋交易？根據內政部不動產資訊平台統計，全國法院拍定成屋件數連續11季不到千件，第三季更僅有514件，創2008年調查以來單季第二低紀錄，甚至僅有金融海嘯時期的一成多而已。

根據不動產資訊平台統計資料，今年全國法院單季拍定成屋件數已經連續兩季不到600件，而且自2008年第一季統計以來，單季不足600件的統計資訊也僅出現過3次，今年便包辦2次。

創金融海嘯後單季新低

另一次單季低於600件的時間點則是2014年第二季，該季拍定件數為511件、拍定總金額為25.92億元，均為統計以來單季件數與總金額最低紀錄。反觀2008-2009年金融海嘯時期，單季動輒3000至4000件的法院拍定成屋件數，近年法拍拍定件數與拍定金額其實有相當程度的落差，像是今年前三季的拍定件數合計為1698件，竟僅是金融海嘯時期單季的三成多，更遑論今年單季平均拍定物件更僅有金融海嘯時期單季的一成出頭而已。

前年起 60億都達不到

拍定房地金額，自2013年第四季起，連續六季，單季拍定金額不足100億元，甚至連60億元都沒法達到，即便今年第二季拍定金額反彈破百億，不過，第三季拍定金額立馬腰斬，僅有42.16億元，相較金融海嘯時期，單季動輒一、兩百億的拍定金額，衰退相當明顯。

寬頻房訊表示，受到房市低迷影響，去年下半年以來，法拍市場交易相當冷清，今年下半年後，更是雪上加霜。寬頻房訊表示，過去投資人選擇進場時機多落在第二次法拍與第三次的時間點，但近半年來法拍投資客更加保守，出手時間點多落在第三拍與第四拍，同時追價意願也低於以往。

落拍時機延至第3第4拍

由於法拍投資客普遍認為房市低迷情況仍將維持一段時間，現今進場投標的仍以自住型投資人為主，但自住型投資人評估拍賣標的物價格時也隨房市狀況有所降低，在價格未跌到心目中理想價格前不會輕易投標，現在投標室觀察狀況的民眾往往比實際投標的人數多。

面對房市買氣始終停滯未開，為避免「多殺多」導致價格崩跌，建商使出減量策略。根據《住展》雜誌調查，北北桃1-10月推案總金額約7260億元，相較去年同期銳減超過3成，這段時間三都預售屋價格修正幅度也都在4%，顯示建商「減量保價」策略已有初步成效。

今年1-10月較去年減3成

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，今年來因房市買氣遲滯，建商普遍有減產的默契，減產風潮瀰漫北台灣三都，今年1-10月，北台灣新成屋、預售屋總推案量驟降到約7260億元，相較去年同年銳減逾3成，更比前年同期大減約4成。

至於三都今年1-10月推案情形，台北市總推案金額約1442億元，相較去年同期減少約877億元，年減幅約37.8%，減幅為三都最大；新北市總推案金額約2945億元，相較去年同期減少約1501億元，年減幅約33.8%；至於桃園市目前推案總金額約1688億元，相較去年同期減少約798億元，年減幅約32.1%。

顯示價格修正幅度守住

何世昌指出，在建商減量策略下，北市預售價格年修正幅度僅3.84%；新北市跌幅約2.10%、桃園跌幅約3.63%，顯示減量情況下，價格修正幅度的確有守住。

趁機去化手中餘屋

今年北北桃推案金額減少的主因仍是買氣遲緩，導致過去累積的龐大推案量成為壓力。其次因建案銷售趨緩，導致建商手頭存貨量攀高，為了緩解壓力，建商有默契的啟動「減量保價」策略，因為若是減產，可以先處理手中餘屋，將餘屋去化後，再接著推出新案。

不過，在減量的情況下，未來還存在幾個隱憂可能引爆房市關鍵點，過往幾年已購土地的建商，土融壓力持續存在，倘若餘屋去化速度仍持續緩慢，將會慢慢成為龐大的負擔。

因此，何世昌認為，最快到明年大選後才可能出現推案潮，約略會落在明年329檔，以及520總統交接之後這兩個時間點，推測三都將會有不少重量級建案湧現，就連沉寂已久的基隆也會有大案公開，不過，可能也是引爆另一波多空交戰的開端。

進入傳統購屋旺季，加上明年房地合一上路，搶搭最後輕稅末班車，六都看屋人潮顯現，各房仲業者統計，11月六都房市交易量普遍較上月增加3％~11％，房市量能已連續2個月回溫。其中，雙北市在房價經歷一段修正過後，交易已逐漸出現止跌回穩的跡象。

信義房屋統計旗下直營門市11月交易狀況發現，六都量能較上月漲跌互見，但都在個位數範圍內，平均約微增3％，但雙北市11月預約看屋人氣較上月多出約15％。其中，新北市量能月增13％最多，主要集中在中永和、三峽北大特區與林口、蘆洲等區域。

若以房價表現來看，六都除了台南市以外，普遍都呈現下跌回檔走勢，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，除平價的行政區交易增加，導致平均房價被拉低以外，市場上房價仍維持修正趨勢未變。

永慶房產集團則統計，北市11月交易量較10月量增21％、新北月增22％、桃園月增16％、新竹縣市則持平、台中微增2％、台南月增10％、高雄則略增3％。

永慶房產集團經理黃舒衛指出，輕稅與年底購屋潮的帶動效果，再加上有感降價，先跌先反彈，北台灣民眾購屋態度轉而積極，加上房價明顯修正，促使交易量回溫。

台灣房屋統計內部成交行情，11月房市交易量僅高雄量跌，其餘皆較上月增加，其中新北市量增最多達12.1％，其次為台中11.6％。至於價格部分，新北市漲幅最高達8.6％，台南和桃園分別小漲2.8％和0.6％，其餘台北、新竹、台中、高雄則有2％~3％左右的修正，整體平均交易量增6.1％，房價小修0.2％，11月房市呈現「價盤量增」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，新北市第3季價量修正大，經盤整之後買點浮現，買氣有回升趨勢，第4季是購屋旺季，加上明年房地合一稅上路，為趕在今年年底前交屋，搶搭輕稅末班車的買氣浮現，因此各都看屋人潮明顯增加；而在成交價格上則持續小幅修正，顯示讓價仍為成交的重點。

信義房屋統計2015年11月內部成交行情狀況後表示，雖然2016年1月有總統大選影響，但2015年11月房市交易仍較10月成長，連續2個月呈現反彈回溫走勢，其中雙北市11月房市交易雙雙反彈，在價格經歷一段修正過後，雙北市交易逐漸有止跌回穩的跡象出現。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年底雖然有選舉的不確定因素干擾，但整體選情並未特別緊繃，候選人的房市政策偏向中性，強調一定數量的社會住宅與租屋政策，對於年前的房市干擾有限，且2016年1月1日房地合一政策就要上路，若民眾此時遇到合適的房子，價格上也有適度修正，的確能夠吸引部分買方在年前完成交易。

根據信義房屋預約看屋狀況表現，雙北市11月份預約看屋的人氣比起10月多出約15％，顯見經歷一段房市盤整修正後，價格修正的確有助於房市人氣回穩，另外，雙北市的房屋委售成交的流通天數也都普遍拉長，背後代表經歷一段的銷售期間，屋主體認市況欠佳，也願意配合讓價吸引買方的目光。

若以房價的表現來看，六都房價除了台南市以外，包括月的變化與年度的房價變化，普遍都呈現下跌回檔走勢，曾敬德表示，除了交易區域比重的改變，如平價的行政區交易增加，導致平均房價被拉低以外，市場上房價仍維持修正趨勢未變，11月和去年同期相比主要都會區有5％~10％不等的房價修正幅度。

11月雙北市的房市交易量雙雙有成長的表現，尤其以新北市增加幅度最為明顯，新北市11月的房市交易量較上月增加約13％，新北市11月房市交易量為亮眼的區域，包括有中永和、三峽北大特區與林口、蘆洲等區域，新北市總價700~1000萬元與1500~2000萬元的房屋，11月交易狀況都比10月佳。

曾敬德表示，在房價持平或維持修正的格局之下，房地合一稅幾乎沒有課稅的空間，因此即使房地合一稅上路後，也不至於出現購屋的空窗期，在選舉、房地合一稅定案與FED即將升息等不確定因素淡化後，房市也將回歸正常交易表現。

針對11月27日行政院主計總處發布之國民所得統計，以及國家發展委員會發布之10月景氣概況，國發會2015年11月30日補充說明強調：「台灣經濟最壞時點已經過去，未來可望逐季回升」。

國發會表示，2015年第二、三季受到全球景氣復甦力道不振，加上原油等原物料價格下跌影響，我國貿易成長動能疲弱，連帶影響整體經濟表現，內需則維持溫和成長，第二、三季經濟成長率(yoy)分別為0.57％、-0.63％。(若採季增年率(saar)則分別為-4.5％、-1.2％)

雖然過去兩季台灣景氣相對低緩，但最壞的時點已經過去，主計總處預測第四季為0.49％、2016年會逐季好轉。主要係因第四季民間消費在零售通路年底促銷活動激勵，以及政府推出的「消費提振措施」點火帶動下，買氣應可延續。

展望2016年，因全球經濟將較2015年回升，我國出口動能可望恢復成長，固定投資在半導體及相關供應鏈業者持續擴充高階產能投資，以及政府擴大公共投資帶動下，將進一步擴張。根據國內外經濟機構近月的預測，2016年經濟成長率預測約介於1.84％?2.6％間，也可望優於2015年。

除此之外，10月景氣燈號綜合判斷分數已較上月增加1分，景氣領先、同時指標跌幅也逐月縮減，其中10月領先指標僅較上月下跌0.09％，係2014年12月以來最小跌幅。種種跡象顯示，目前景氣止跌跡象已漸浮現，未來可望逐漸回升。

年底購屋旺季+輕稅末班車激勵 11月交易量回溫

房仲統計
受年底傳統購屋旺季、輕稅末班車激勵，民眾購屋意願仍增，各家房仲統計內部成交，11月全台交易量皆增3~10%，永慶數據顯示全台交易量回溫，以雙北買氣增逾2成最多，六都房價漲跌互見，雙北、台中房價微跌3%以內。

儘管有大選干擾，永慶房產集團統公布11月內部成交資料，全台中古屋交易量較10月增1成，六都以雙北增逾2成最多，台北市月增21%，新北市月增22%，桃園市也成長16%，中南部量增幅度不如北部，台南市增10%，台中市僅微增2%，高雄市增3%。其他業者如信義房屋、台灣房屋、住商不動產統計全台交易量也分別月增3%、8.7%及11.2%。
永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，北部民眾購屋態度明顯轉趨積極。

中南部量增不如北部
房價則漲跌互見，永慶數據北市中古屋單價降至59.2萬元，月跌0.3%，連2個月跌破60萬元大關，為2013年3月以來最低；新北市30.4萬元，月跌1.6%；台中16.2萬元月跌3%為六都最多，台南與高雄單價11.0萬元、13.4萬元則略有小漲。
據地政局公布1~10月的建物買賣移轉棟數，台中市累積3萬2376件、高雄2萬7062件，較去年同期下滑31.1%、24.1%，為六都衰退最多，顯見中南部景氣不佳在下半年明顯發酵。

房仲出現「恐怖行銷」
因此，房仲竟出現「恐怖行銷」手法！民眾黃先生投訴，高雄義華路和陽明路有標題為「別讓房仲燒炭」的傳單，內容寫著「屋主大降價，只為仲介好過年，救命價645萬元，我是台慶小睿」，質疑對自殺者家人很不尊重。
記者依宣傳單電話打過去，台慶不動產陽明加盟店余店長回應，小睿是店內年輕房仲以取代號的宣傳手法，之後會拿掉宣傳單。

高雄房仲掀起倒閉潮
高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰說：「南部下半年明顯景氣不佳，高雄有房仲光單一品牌10月就倒了5家，或尋求頂店盤讓、整併模式，房仲為求生存，行銷多噱頭。」
鄭啟峰指12月是關鍵，傳統旺季若還無法提升交易量，代表高雄明年第1季房市買氣恐掉1成，並估計現在北部回溫明顯，南部明年中才會跟著提升。
不過，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文分析，中南部買方7~8成以上為自住，投資比例較北部少，量體增加較難。

房市盪到谷底？北市傳統精華區中正區竟接連出現兩個建案未取得使照便遭到法拍。根據司法院法拍網公告，北市中正區建案「南海故事I」、「南海故事Ⅱ」等兩棟建物預計在12月23日執行第一次法拍，兩案合計底價為2億2529萬元，不過，法拍業者認為，因兩件法拍案為合建案，僅拍賣建物產權，未來還需與地主協商取得土地產權，依目前房市景氣，推測流標機率大。

底價2.25億 流標機率大

根據法拍公告，兩個未取得使照便遭到法拍的建案均是創意世家建設主導，兩案均坐落北市重慶南路三段巷內，均規劃地上7層、地下3層樓建物，I期建物面積約389坪、II期建物面積約613坪，前者法拍底價為8866萬元、後者法拍底價為1億3663萬元，目前均未辦理建物所有權第一次登記，也未申請門牌。

同家建商推案 遇4次法拍

根據商業司公司登記資料，創意世家建設是2006年成立，資本額1億元，負責人李祥剛是結構技師出身，建築資歷逾20年；其實，2003年時，李祥剛便創立知遠聯合實業並推案，合計歷年來兩家建設推案逾30個，均集中在台北市。

法拍業者表示，「南海故事I」、「南海故事Ⅱ」為該建商近3年來第三、四個遭到法拍的建案，據了解，該建商多朝向與北市地主合建開發，並以小型建案為主，前兩個遭到法拍的建案則是「帝圖」及「晶華官邸二期」。

寬頻房訊指出，兩建案法拍的模式與2013年北市重慶南路上建案「帝圖」遭到法拍方式雷同，法拍項目僅有整棟建物，並不包含土地產權，根據地籍資料，土地面積約137坪，所有權人為百鉅國際開發股份有限公司。

由於該案並未取得建物權狀及使用執照，未來要申請需要土地所有權人同意。根據法拍筆錄內容記載，債務人創意世家已將建物及土地出售與百鉅國際開發，百鉅國際開發仍擁有建物債權，未來百鉅國際開發可利用債權抵扣方式去競標，取得建物所有權；若不參與投標，則可取得拍定後總價款的分配權利。

為提供完整透明的不動產交易資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，台北市地政局以交易日期為2015年8月之實價登錄買賣資訊為基礎，結合住宅價格指數，進行不動產價、量動態分析。整體而言，8月全市交易量共802件，較上月減少10.89％，交易量連4月下跌；住宅價格指數116.34，微幅上漲0.44％，月線略有上揚，季、半年線則呈微幅下跌或上揚，中長期價格變動仍陷入膠著。

8月全市交易量共802件，較上月大幅減少10.89％，交易量已連續3個月跌破1,000件，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能持續低迷；不動產交易總金額約211.38億元，較上月增加約0.93億元，微幅增加0.44％，分析其原因係低總價案件比重減少所致。

8月交易件數續由中山區以121件連續8個月居冠，熱區地位仍難撼動，惟較上月132件已減少11件，減少幅度8.33％，顯示交易熱度已有降溫現象；交易件數最少的行政區則續由南港區連3個月探底，僅31件。

分析建築型態案件，住宅大樓仍為購屋首選，占整體買賣交易比例53.37％，交易量較上月減少7.56％；公寓交易量減少11.74％；套房交易量減少16.42％；其他(商辦、店面)交易量減少21.43％，占比5.48％。

在住宅市場需求方面，仍以住宅大樓、交易總價1,000~2,000萬元、單價40~60萬元/坪、坪數20~40坪、屋齡31年以上中古屋為不動產交易主要區間。

值得注意的是，單價100萬元/坪以上案件已連續5個月占比減少，總價7,000萬元以上案件交易量則與上月相同且多為新成屋移轉案件，顯示高價市場除新成屋外似有衰退情形；屋齡部分，以31年以上中古屋為市場主力商品，交易件數315件最多，占比41.56％；5年內新成屋交易件數下滑至114件，惟比重較上月微幅增加0.35％，分析其原因係部分新成屋陸續移轉所致

8月全市住宅價格指數116.34，較上月微幅上漲0.44％，終止連2月下跌，相較去年同期仍下跌1.40％。大樓住宅價格指數121.04，較上月下跌1.33％；公寓住宅價格指數113.85，較上月上漲2.18％。

全市月線在連2跌後略有上揚，中長期的季線、半年線則呈現微跌與微漲互見，顯示中長期價格仍陷膠著，價格趨勢仍未明朗。

桃園市長鄭文燦2015年11月30日出席國發會「桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線暨土地整合發展計畫綜合規劃報告」會議時表示，在航空城計畫內，綠線捷運原來稱為「航空城捷運線」，是航空城的聯外捷運。捷運綠線的計畫自2011年開始審查，財務門檻隨調整了4次，自償率提高到41.7％，與雙北捷運比較，對桃園並不公平，中央應給予桃園市政府更加合理的財務負擔。

有關是否將G01、G04及G07站TOD收益納入本案以提高自償性收益，鄭文燦指出，G01站在八德重劃區，將來要連結到中壢後站，與藍線接軌。因此市府將G01站的開發收益，納入藍線計畫，提高藍線的自償率，以利未來的藍線可以過關。

鄭文燦還說，他與新北市長朱立倫均主張把三鶯線延伸至八德，因此暫將G04站的開發收益，納入「三鶯線延伸八德段」計畫，提高三鶯線運量及自償率，強化這條3.8公里的捷運延伸線的效益。G07站係桃園車站及捷運棕線的交會點，市府將開發收益納入「捷運棕線」計畫，以提高這條從廻龍到桃園火車站的棕線捷運的自償率。鄭文燦提到，市府先將這三站的預期開發收益，納入桃園市其他捷運計畫內，並以附帶決議的方式確認，待2021年時視其他捷運計畫推動情形，檢討修正效益分配。

有關整體開發區的收益計算問題，鄭文燦說，位於蘆竹區中正北路的G12、G13及G13a三站是整體開發區，目前沒有都市計畫，因此本計畫的整體開發區(G12、G13及G13a)不宜實施增額容積地區，暫以各車站回饋2公頃車專區用地計算收益，將來實際開發後收益再核實調整，以挹注捷運綠線的財務。

鄭文燦表示，本次會議後，桃園市府將在12月15日前完成補充及附加說明後，送交通部轉國發會送審，國發會預定在12月21日召開最後的大會審議通過。

交通局簡報時表示，G01、G04及G07站這三站的TOD收益分別納入「綠線延伸中壢火車站」、「三鶯線延伸八德段」及「捷運棕線」計畫，TOD效益也不會重複計算，惟本府將視推動其他三條捷運計畫的情形，適時修正這三站的TOD效益分配，合理修正捷運綠線財務計畫及自償率。

北市地政局昨天公布8月不動產交易統計分析，交易量共802件，已經是連續4個月下跌，顯示市場觀望氣氛濃。價格指數為116.34，較上個月微漲0.44％，以士林、內湖、大同區漲1.81％最多。

地政局表示，和7月相比，全市交易量大幅減少10.89％，也是連續3個月跌破1000件，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能持續低迷。交易總金額約211.38億元，較上月增加約0.93億元。

各行政區交易件數仍以中山區121件最多，已是連續8個月的冠軍，房市「熱區」地位穩固；但和7月相比，已減少8.33％。交易量最少的是南港區，僅31件。

地政局也說，8月住宅價格指數為116.34，在連續2個月下跌後，微漲0.44％。各次分區以士林內湖大同區漲幅最大，達1.81％；大安信義中正區受高總價產品交易量減少影響，指數下跌2.87％。

地政局分析，每坪單價百萬以上的交易案持續減少，總價超過7000萬的交易案數量則維持不變，且多是新成屋移轉，顯示高價市場除新成屋外，已開始出現衰退。整體而言，北市民眾多選擇購買1000萬至2000萬的住宅大樓，坪數為20至40坪，屋齡則多在31年以上。

有關議員建議設置楠梓交通轉運中心，高雄市長陳菊2015年11月30日答詢時表示，楠梓地區捷運都會公園站目前計有11條公車路線，每日平均568人搭乘，楠梓加工出口區計有6條公車路線，每日平均765人搭乘，考量公車運量尚有大幅提昇空間，請交通局視運量成長狀況評估設置大型候車亭之可行性，盼滿足民眾乘車需求。

針對原鄉地區及都會地區原住民經費分配情形，陳菊表示，支持原住民是市政上重要的價值，市府傾力捍衛原住民各項預算編列，重視原鄉地區基礎建設及公共運輸，而都會地區原住民與一般市民享有相同硬體設備，惟軟體部分仍有成長空間，以教育方面為例，透過各項激勵辦法，鼓勵更多都會地區原住民學習母語，盼保存原住民傳統文化。另外，為了促進原住民就業及社會福利服務，請原民會及研考會協力合作，提報不同型計劃爭取更多公益彩卷回饋金，落實照顧原住民相關政策。

“現在判斷辦公室好壞的所有因素中，排名第一的不是混凝土、不是磚瓦，而是互聯網的環境好壞。”SOHO中國董事長潘石屹向記者表示，“SOHO中國目前在北京上海的建成面積有500萬平方米，持有的物業也都集中在北京上海，我們是北京上海持有辦公物業最大的開發商，比第二名高出一倍左右。而在今天我們意識到對任何一家公司來說，辦公室最重要的要素卻是互聯網”。

鑒於此，近日，SOHO中國與中國聯合網路通信有限公司北京市分公司簽署戰略合作協定。此次戰略協定中雙方將在SOHO中國北京地區內自有或所轄的已建及新建物業專案開展通信建設合作，由北京聯通提供語音、資料通信及資訊化服務。北京聯通將充分發揮北京地區主導通信運營商優勢，依託豐富的寬頻通信資源、移動通信網路、運維體系等，為SOHO中國全面打造全光智慧樓宇概念。


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在地王頻出的北京城，六環以內正在“全城豪宅化”，但過去拍出一個地王，周邊二手房一夜暴漲20萬元的現象也不再出現。“即使位置相近，但產品差距巨大，對理性的購房者來說，已不期望3萬元/平方米的房子能漲到10萬元/平方米。”亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者透露，縱觀今年拍出高價的地塊，實際上周邊二手房房價幾乎都未短時間內暴漲，尤其15年-20年房齡的二手房價格基本沒有提升。

但對新房市場來說，未來入市的多數項目單價、總價均過高，這意味著對想“賣一買一”的普通改善需求來說，可能處在“夾心層”，逐漸面臨無房可買的尷尬境地。

值得注意的是，即使北京城高價地催生周邊板塊房價暴漲的市場現象已經很難再現，但今年以來，在新房市場，商品住宅成交金額和依然創下新高，而且高於6萬元/平方米的住宅占比正在快速攀升。

郭毅認為，在購房需求的拉動下，加上高地價催升房企惜售心態，年末樓盤漲價現象將再度重現。

住宅銷售額創近5年新高

據亞豪機構統計資料，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金額高達2208.69億元，達到了自2010年以來，近5年同期新高。同時，商品住宅成交均價為26618元/平方米，再創新高。

根據亞豪機構提供給《證券日報》記者的上述資料，2009年以來，今年前11個月的成交套數和面積均僅高於2011年和2014年同期，成交金額和成交均價則是2009年以來同期的最高值。顯然，成交量、價的雙雙上揚，是造成今年前11個月北京商品住宅成交金額創下近5年同期新高的主要原因。

具體來看，據亞豪機構統計資料，今年北京商品住宅市場中成交價格低於6萬元/平方米的普通住宅共成交1264.6億元，占到總成交金額的57%，位居各產品類型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占總成交金額的比重為17%，別墅和成交價格超過6萬元/平方米的高端住宅的成交金額占比分別是15%和11%。

值得一提的是，雖然普通住宅依然占到北京樓市的半壁江山，但與去年同期相比，市場占比已減少了12個百分點，這12個百點則分別被自住型商品房、別墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最為明顯，同比增加了6個百分點，其次是自住型商品房，市場占比同比提升5個百分點，最少的別墅，也同比增加了3個百分點。

郭毅認為，今年樓市成交量的走熱趨向於兩極化，即首套剛需和多次改善。

改善客群存購房尷尬

統計顯示，今年前11個月，北京六環以外普通住宅的套均成交價格為186萬元，而五環以內的自住房的套均價格不過176萬元，相比之下，自住房的優勢更為突出。

而對於改善型客群來說，無論是首次改善，還是多次改善，考慮的無非是地段、面積、價格三方面。今年前11個月，五環內只有120平方米以下的住宅，其成交套均總價低於400萬元，也就是賣掉一套二手房後基本上可以支付一套新房的首付款，但戶型面積低於120平方米，大多是兩居、三居產品，對於改善型客群來說過於局促。但是，在配套、交通相對完善的五環以內，戶型面積越大的住宅總價則會越高。

據亞豪機構資料顯示，五環以內單套面積在150平方米-200平方米的住宅，套均總價為875萬元，而單套面積在200平方米以上的住宅，套均總價高達2017萬元。

對此，郭毅分析，北京五環以內的住宅已經呈現出泛高端化的特點，“賣一買一”需求的首改客群在賣掉舊房之後，雖然因為政策放寬，首付比例低至三成之後尚且能夠負擔，但過高的月供卻會壓垮整個家庭，所以首改型客群在新房市場已經很難找到與其地段、面積、價格這三方面需求均匹配的產品，只能選擇地段更遠的新房，或者是品質差但面積大的二手房。

隨著房價與地價鱗次櫛比的上漲，五環以內除了少量自住房以外，豪宅將會一統天下，改善型客群則成為新的“夾心層”，逐步面臨著無房可買的尷尬境地。

事實上，有分析師曾向《證券日報》記者透露，深圳樓市同樣面臨著這樣的局面。在老城區，有一部分原本擁有住房的居民現在收入並不高，即使“賣一買一”依舊難以實現改善住宅的目的。

高價地再難致周邊房價暴漲

事實上，隨著今年高價地和地王頻出，過去周邊板塊二手房業主坐地起價、一夜暴漲的市場現象已經消失。對於周邊開發商來說，由於專案庫存和產品定位不同，也無法再輕易借助高價地來抬升房價，高價地已經難以再度催生周邊板塊房價暴漲。

以東壩板塊為例，保利、龍湖、首開、恆大等標杆房企均在此佈局，在過去一兩年內高價地頻出，現在已經有售價8萬元-10萬元的豪宅銷售。但與保利首開天譽相鄰的10年以內房齡的次新房首開常青藤並未大幅漲價。

“首開常青藤現在銷售均價為4萬元/平方米，與年初相比，漲幅約10%，但這個社區是中端產品，即使周邊有賣10萬元/平方米的新盤，一下子猛提價也不現實。”鏈家地產某人士向《證券日報》記者表示，東壩目前交通環境較差，即使頻繁出高價地，也難以拉升現在周邊板塊的房價。

而對於豐台新晉樓面價7.5萬元/平方米的地王來說，周邊二手房房齡幾乎都超過10年，即使位置相近，但產品差距巨大，漲價相對乏力。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個月內，90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。不過，只要有房源出來，成交週期則縮短很多。

郭毅進一步向《證券日報》記者表示，高價地或地王已經難以大幅拉動周邊10年以上房齡的二手房房價，即使是10年以內次新房有一定漲幅，一樣難以企及豪宅。

實際上，除了二手房，對於高價地周邊的新房來說，漲價動力也並不盡相同。以樓面價拍出3.8萬元/平方米的通州台湖板塊為例，該樓面價已經超過該區域內樓盤的成交價。據北京市住建委網站顯示，目前正在預售的首開萬科公園裡項目，部分房源成交價為2.6萬元/平方米，有些售完房源價格則接近2.9萬元/平方米。

“在這一板塊內定位元為剛需產品的專案，存量較高，其開發商有回籠資金的需求。由於產品邏輯不同，高價地對其影響並不大。”郭毅透露，但對於與高價地專案同品質的高端盤來說，則存有漲價空間，尤其銷售進入尾盤階段的項目，新高價地的專案尚未入市，在視窗期內，漲價空間相對較高。

楊樹坪“城啟系”重啟難題，昔日龍頭東山或難再起。

11月10日，廣東從化溫泉鎮，楊樹坪現身億城泉說現場剪綵。

兩個月前，他旗下的廣州老牌上市房企東華實業(600393.SH)出資3055萬元，收購了億城泉說55%股權。在當地，這個盤以最貴得名，約4萬元/平方米的售價是當地別墅均價的三四倍。

這是近十年來，楊樹坪為數不多的幾次公開亮相之一。現場大多數年輕記者並不知道，在2005年之前，楊樹坪曾是最為意氣風發的開發商之一，他的“城啟系”媲美於保利、富力和合生創展，擁有“廣州十大地產開發商”頭銜。

一夕之間，“規劃門”事件將楊樹坪和“城啟系”推至崩潰邊緣。此後，楊樹坪轉戰北京、海南等地欲東山再起，卻鮮有聲響。今年10月底，那筆高達99億元的北京舊改專案收購，曾被外界視為楊樹坪沉寂10年後高調複出的謀局。不過，這場兇猛進京之舉，短短十天后就宣告泡湯。

不過，困擾東華實業多年的土儲匱乏燃眉之急，眼下看似已解。11月20日晚間，東華實業公告稱，預計今年12月31日前，公司收購大股東粵泰集團和關聯方城啟集團等近45.74億元的資產重組事項，將完成全部過戶手續。該項重組事宜開啟至今已有兩年之久。

當年的地產達人楊樹坪能否背水一戰滿血復活，市場仍將拭目以待。畢竟“城啟系”失去的地產黃金十年，已難以再追回。

77億京城舊改收購敗局

在簽訂收購意向書僅10天后，一筆高達77億元的北京舊改專案收購案即宣告“流產”。

11月1日晚間，東華實業公告宣佈，公司終止收購北京豐盛胡同舊改專案。它給出的理由是，“收購項目金額較大，牽涉收購難度較大，公司無法明確收購具體時間及計畫安排”。

為了這筆收購，東華實業籌畫了兩個月之久。早在今年8月25日，東華實業因籌畫重大事項停牌，隨即到當月31日，其宣佈以自有資金收購非關聯方房地產股權資產事項。直到10月20日，東華實業首次披露了該項收購的重大進展，其中談及與北京中山國富房地產發展有限公司（以下簡稱“中山國富”）簽訂了《豐盛胡同專案收購合作意向書》。

這份意向書透露，東華實業有意收購北京萬聯中天房地產開發有限公司（簡稱“專案公司”）100%股權，後者具有開發建設北京市西城區豐盛胡同危改（舊改）西區D、E地塊權利。中山國富則是專案公司唯一指定的專案收購公司北京方圓中地置業有限公司（簡稱“方圓公司”）的大股東，目前全面負責豐盛胡同地塊項目的收購工作。上述擬收購資產的總價預計不超過人民幣77億元。

東華企業並未公開豐盛胡同危改（舊改）西區D、E地塊的具體資訊。2012年的一份環評公示顯示，上述舊改地塊位於北京西城區太平橋大街豐盛胡同北側，占地面積約為35170平方米，總建築面積約為331850平方米，將興建數幢四層至15層高綜合樓。

這裡是北京核心商圈所在，靠近西城區金融街，開發前景可謂是一片光明。北京當地仲介機構所提供的資料顯示，該片區內寫字樓租金為每日每平方米9-10元，部分二手房單價已超過10萬元/平方米。

不過對年營業收入不足10億元的東華實業來說，收購77億元舊改項目有“蛇吞象”之嫌。在不少投資者看來，此次收購失敗在意料之中。今年前三季度，東華實業營業收入為4.5億元，淨利潤2571萬元，公司經營活動產生的現金流淨額為-2.11億元，

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代週報記者說，東華實業過去幾年也有類似並購經驗，幾乎都以收購資金偏大為理由而退出，比如東華實業欲以4.5億元收購鑫源礦業的控股權，10個月後流產。

更有投資者質問東華實業，“收購失敗是肯定的事，是否另有內幕？”在11月6日，這些質疑聲直接擺到了東華實業董事長、總裁楊樹坪面前，他和東華實業的副總裁李宏坤、董秘蔡錦鷺、財務總監楊建東需要一起作出回應。

不過他們並沒有給出更為豐富的回答，僅表示，“鑒於本次收購的難度較大，在監管部門要求的時間內無法完成收購。”在給時代週報記者的回復中，東華實業表示，本次終止收購的原因主要是操作的時間不足。

“規劃門”7億巨額罰單往事

誰都沒想到，沉寂近10年後，楊樹坪這場期望中的漂亮翻身仗，就這樣草草收場。

在這之前，楊樹坪和他的“城啟系”已淡出公眾目光很長時間。在廣東的地產江湖，楊樹坪算得上一號傳奇人物。1995年，在廣州鐵路系統工作了九年之後，不甘心打一輩子工的楊樹坪下海投身房地產。或許早已身在曹營心在漢，以黑馬姿態殺入廣州樓市的粵泰集團，在前一年（1994年）8月就已成立。

廣州曉港灣專案，是楊樹坪的開山之作，在1995年6月奠基。在彼時同行熱衷於開發100多平方米大戶型時，曉港灣每套“30-50平方米、10萬元左右”的小戶型住宅一炮而紅，這讓楊樹坪成功掘得第一桶金。

隨後，楊樹坪借助行銷創新強勢挺進華南樓市。1997年，楊樹坪以“50平方米配一個廣州戶口指標；80平方米配兩個戶口指標”的行銷模式直抵家長心坎。還未開工，所得預售款已足夠完成建設工程。

另一家同源同宗的老牌房企城啟集團在不久後起步。工商資料顯示，城啟集團於1998年9月成立，其法人代表為楊樹坪，並曾是粵泰集團的最大股東。

真正確立楊樹坪在廣州地產界地位的專案，是他2000年開始開發的荔港南灣專案。楊樹坪認為，老城區改造工程可獲得政策支援且拆遷成本低，位於珠江邊的項目一經改造即可成為城區高尚住宅區。事實證明，楊的預判十分精准，改造開發後的荔港南灣於2000年、2001年、2002年連續三年榮獲“廣州十大明星樓盤”。

時代週報記者梳理發現，1995-2005年間，楊樹坪在廣州成功開發十多個樓盤，開發地塊面積達40多萬平方米，銷售商品房超過100萬平方米。在廣州以外，楊樹坪不斷攻城掠地，2002年成立北京分公司，2003年初收購原江門市最大的國有地產集團。

在資本市場上，楊樹坪更是長袖善舞。他先後入股廣百股份、廣州證券、收購老牌上市房企東華實業，打造出資本市場上的“城啟系”。

在2005年之前，楊樹坪是最為意氣風發的開發商之一，他的“城啟系”媲美保利、富力和合生創展。但是，一夕之間，“規劃門”事件幾乎將楊樹坪和他的“城啟系”推至崩潰邊緣。

2005年初，城啟集團因偽造行政公文印章30宗，10年超建20萬平方米，欠繳國家各項款額總計高達30億元等事由，遭到廣州市建委牽頭組建的城啟集團造假專案調查小組的調查，並收到7億元左右的巨額罰單。

這是當時廣州有史以來最大一筆針對企業的罰款，也是當時國內地產商因違規受到的最嚴厲責罰。城啟集團旗下的十三行廣場、荔港南灣、逸藍華庭、城啟晴軒、廣百新翼盡數遭到查封。楊樹坪一度被限制出境，該集團多名高管亦被控制。

為了籌措資金脫身，城啟集團在2005年4月起便馬不停蹄地拋售名下土地。僅以4億元便將地理位置優越、總建築面積近40萬平方米的廣州洲頭咀項目轉讓給香港天譽置業；出售北京“柏聯別墅”項目的股權，獲得5600萬元；將廣州“東山紫園”專案股權作價1500萬元轉讓。

“售樓款全部拿去交補罰款，當時城啟的壓力不言而喻。”曾任職於城啟集團銷售中心副總經理的朱宇曾告訴時代週報記者，“規劃門”清查判案後，城啟樓盤解封開售，雖銷售良好，但“城啟系”資金仍入不敷出。

以東華實業的財務資料來體現，2006年，東華實業的營業收入由2005年的5.7億元銳減至3.44億元，利潤和淨利潤分別為9775萬元、3176萬元，同比分別減少了7.51%和26.96%。

經過“規劃門”的折騰，曾經笑傲廣州地產界的“城啟系”已喪失地位，大多數專案處於停滯狀態。“‘規劃門’讓楊樹坪元氣大傷，他想要東山再起或有難度。”中原地產專案部經理黃韜曾向時代週報記者坦言，他並不看好“城啟系”重新躋身廣州十大開發商之列的可能。

45億元資產注入等待“爬起來”

繼2005年規劃門事件後，楊樹坪一度隱遁，直至2008年城啟·天鵝灣專案上市，楊樹坪才公開亮相，“雖然早兩年摔了一跤，摔得很痛，但我們現在還很年輕，爬起來，可以繼續往前走。”

對於楊樹坪而言，“城啟系”洗牌是必然的，其中最為關鍵的好牌則是東華實業。

在國內，東華實業第一個開始了房地產業的破冰之旅，其前身由東山區引進外資住宅建設指揮部於1979年4月成立。通過向香港人學習，東華實業摸出了蓋房子和賣房子的門道，從開發東湖新村起就創下了全國房地產業的多個第一：第一個純商品住宅社區，第一次引進外資開發房地產，第一次引進物業管理制度等。

站在香港地產界巨人肩上，東華實業陸續開發了湖濱苑、五羊新村、花園新村、文德大廈等廣州最早一批住宅社區。

“城啟系”一直嘗試借道東華實業的上市平臺整合資源，達到整體上市並融資的目的。

在獲得上市平臺東華實業後，粵泰集團陸續將廣州、北京、江門、河南等地的優質資產注入東華實業，借此優化上市平臺的價值，進一步壯大企業版圖。

據時代週報記者瞭解，自2006年起，東華實業已初步形成了以北京專案為主，由廣州區域發展向全國其他城市拓展的格局。同時，為了避免同業競爭，粵泰集團、城啟集團只在廣東省內經營房地產開發業務。

在近年東華實業的業績報告中，每每都要提及收購和定向增發，期待實現“粵泰集團和城啟集團之間的房產業務整體上市，一併解決上市公司與控股股東及關聯公司之間存在的同業競爭。”

然而，時運並沒有站在楊樹坪的身旁。自上市以來，東華實業尚未通過證券市場進行過再融資。2005年，由於股改影響，證監會宣佈暫停再融資。其後，東華實業2007年11月與2008年3月的兩筆收購與增發計畫，均以失敗告終。

直到2013年12月26日，已停牌四個月的東華實業發佈公告，將收購粵泰集團、城啟集團等持有的八個地產專案，標的資產預估值45.74億元。2014年7月3日，醞釀半年之久的東華實業重組方案在股東大會獲得通過。

2015年11月20日，在宣佈重組事宜近兩年後，東華實業宣佈，預計2015年12月31日前完成重組資產的全部過戶手續。

這對解決東華實業的土地瓶頸，效果是顯而易見的。目前東華實業大部分在售專案已接近尾聲，可產生現金收益的空間不大。

時代週報記者通過東華實業2015年前三季度業績報告瞭解到，廣州益豐專案已經進入銷售收尾期。而公司分別計畫投資5.5億元與5億元的廣州嘉盛與旭城專案正在緊張施工中，項目總建築面積分別為6.28萬/平方米與3.74萬/平方米。

東華實業位於淮南擁有90%權益、占地面積達1006畝的天鵝灣項目目前仍處在前期開發階段。位於北京擁有70%權益、投資總額達18億元的京華虹灣項目已取得商業性質一級土地使用權證，正在進行一級開發的前期拆遷工作。而備受業界關注的廣州番禺區“官堂村”、“樟邊村”城中村項目，正在進行相關改造的方案設計。

多個專案仍處在開發階段，短時間內難以產生效益，導致東華實業業績增長乏力。2015年半年報顯示，北京虹灣、三門峽東華、西安東華、廣州旭誠等房地產項目公司在上半年分別虧損約40萬元、92.2萬元、72.26萬元和27萬元。

時代週報記者翻閱其年報得知，2008-2013年，東華實業年營業收入逐年下降，分別為12.9億元、12.37億元、11.08億元、7.77億元、5.35億元、4.9億元，其淨利潤也從2008年的1.35億降至2010年的7194萬元，2013年再降至2532萬元。直到2014年，上述兩項指標稍有上調至8.91億元和6154萬元。


楊樹坪近年來全面展開多元化佈局，如投資的大型礦產資源，反映到東華實業的財報數據上，也並不理想。今年上半年，東華實業子公司茶陵縣明大礦業投資虧損達170萬元。這也導致東華實業近年來經營活動產生的現金流淨額一直為負增長。2010-2014年，這一數值分別為-1.08億元、-2.59億元、-1.21億元、-4935萬元和-522萬元。截至2015年9月30日，公司經營活動產生的現金流淨額為-2.11億元，去年同期則為1421萬元，同期減少-1585%。

值得注意的是，去年至今，東華實業疲軟的業績已出現一定改善。2014年，東華實業營業收入和淨利潤分別為8.91億元和6154萬元，分別同比增幅為82.06%和143.06%。今年前三季度，東華實業營業收入為4.5億元，淨利潤2571萬元。

此外，為調動管理層員工積極性，東華實業還在今年7月仿效萬科、龍湖等企業推出了員工持股計畫，涉及股票數量不超過1500萬股，籌集資金總額上限為8400萬元。

11月的一天，位於上海黃浦江邊的某樓盤銷售人員祝華(化名)見證了該樓盤最後一套房屋被“搶”的一幕。

“一個客戶給我打電話說帶200萬過來付定金，一定要買一套房屋，當我去找行銷總監預定房屋的時候，發現另外一位元客戶直接刷掉了1000萬全款買下了這套房。我們發現很多時候並不是樓盤是否吸引人，而是這些客戶就是有購買不動產的需求。”祝華告訴《第一財經日報》記者。

中原地產資料顯示,11月1日~29日，上海商品住宅供應量為89.37萬平方米，與10月相比下滑48.71%；但11月成交量已達142.34萬平方米，超過9月成交量，幾乎和10月銷售量持平。而上海一手商品房11月成交均價為34705元/平方米，與10月相比上漲4.60%。

在近期國家統計局發佈《10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，上海房價繼續上漲。受中高端項目的火熱成交行情帶動，上海新建商品住宅漲幅繼續擴大，漲幅超2%，位於70大中城市之首。新建商品住宅方面，上海新建商品住宅的房價環比上漲2.04%，與上月相比上漲了0.11個百分點。

而上海銷售量前十的樓盤有超過一半均價都超過了3萬/平方米，在某幾周甚至單價8萬/平方米的項目佔據銷售前十樓盤的4個席位。

上海鏈家市場研究總監陸騎麟認為，由於今年政策面寬鬆和開發商本月供應樓盤缺乏，上海樓市還在火爆。

11月底，國務院法制辦就《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》(下稱《條例》)公開徵求社會意見，其中對於公積金繳存基數的要求，被市場各方解讀為重要的寬鬆信號。《條例》要求繳存基數按照職工本人上一年度月平均工資確定，不得低於職工工作地設區城市上一年度單位就業人員平均工資的60%，不得高於職工工作地設區城市上一年度單位就業人員平均工資的3倍。單位和職工住房公積金的繳存比例，上限不應高於12%，下限不應低於5%。

“雖然公積金的調整對於樓市去庫存並沒有太多直接影響，但是這個反映了明年政策面的一個寬鬆，對於一線城市而言政策面的寬鬆可能意味房價還會增加，這也不難理解大家希望儘快買房。”中原地產研究部高級經理盧文曦指出。

祝華則發現，很多購房者買房其實並不是剛性需求，很多高淨值人群考慮到資產保值增值的問題也在投資不動產。“很多外地土豪和上海的高淨值家庭目前都希望保證自己的財富水準，而國內投資風險很大，因此他們都來買房。他們基本上都是選取市區優質地段的標的，然後進行購買。”祝華告訴記者。


多位業內人士在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，由於人民幣貶值和降息降准，目前在國內可以實現低風險投資的產品已經不多，一線城市的核心地段物業開始成為上述高淨值人群考慮的目標。上海很多豪宅買家入場並非自住而是出於投資或保值，雖然上海樓市依然沒有放開，但是對於上述人群購買商品房基本還是沒有障礙。業內人士透露，很多外地富豪通常在上海註冊一個“並沒有實際業務的公司”，然後以公司名義購房從而避開上海的限購政策。

“（上海）很多樓盤雖然均價已經超過5萬，但是買房還需要找關係，否則買不到房。”一名不願透露姓名的業內人士指出。

“我們預計2016年開發商的合約銷售額會有一個5%左右的增長，主要的內驅動力是因為房價還會上漲。目前很多開發商都把重心轉移到一二線城市，這些城市因為競爭激烈土地價格已經上升，勢必房價還會有所上漲。”標準普爾大中華區企業評級副董事李俊文分析稱。

房價走勢難以捉摸，土地市場卻高奏凱歌。

11月30日下午，廣州迎來今年以來最大規模的土地交易盛宴。《每日經濟新聞》記者瞭解到，包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白雲沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓，最終成交價為162億元，創下今年以來單日賣地金額新高。

中原地產研究中心統計顯示，加上這162億元，11月一線城市土地出讓金已經超過1000億元，創下有史以來的新高。

多位元業內人士告訴記者，三、四線城市出現明顯過剩風險，重點房企越來越關注一線城市，“麵粉比麵包貴”又成了常態，但如何消化高地價所帶來的成本壓力，將成為接下來許多房企需要面臨的難題。

廣鋼新城地塊拍出61億

在本次廣州出讓的10宗土地中，廣州最大規模的“舊改”專案——廣鋼新城出讓的3宗住宅地塊成為市場關注的焦點。《每日經濟新聞》記者在現場看到，地塊吸引了保利、中國鐵建、旭輝、葛洲壩等大型房企參與競拍。資金實力雄厚的央企國企再度成為大贏家。在首先出讓的廣鋼新城233號地塊，儘管“過江龍”旭輝積極舉牌，但經過激烈爭奪，地塊最終還是被此前在北京拿下新晉單價地王的葛洲壩以26.7億元奪得。在隨後出讓的408和409地塊中，旭輝拿地的決心依然堅決，但卻難敵兩大央企保利與中國鐵建的還擊，最終兩地塊由保利地產以34.3億元奪得。

記者注意到，本次廣鋼新城三宗地塊的樓面地價約在19000元/平方米，儘管高於去年9月末同區域地塊出讓時14000元/平方米~18255元/平方米的成交價，但相較2014年初土地市場火爆時期的18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價，依然略有下降。

合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，此次廣鋼新城樓面價沒有刷新前期新高，是在意料之中。一方面，廣鋼新城所在的原芳村板塊近4年主力成交均價在20000元/平方米以下，未來幾年也有超300萬平方米的新增供應，周邊樓市競爭將十分激烈；另一方面，從中海地產在廣鋼新城開售的首個項目來看，開盤售價從市場預期的40000元/平方米下降至30000元/平方米，對房企拿地的預期造成影響。

單月成交63宗地塊

進入下半年，一線城市土地市場“高溫不止”。根據中原地產研究中心統計顯示，隨著廣州賣地單日成功吸金162億元，11月一線城市累計實現土地出讓金超過1000億元，創下有史以來的新高。

中原地產研究部統計資料顯示：之前的歷史最高紀錄出現在2014年11月，只有568億元。

今年11月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，待售土地達到了67宗，起價高達765.6億元。從目前成交情況看，截至11月30日下午3時，廣州包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白雲沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓，一線城市已經成交63宗地塊，土地出讓金高達1046億元。

大型房企頻繁加大一線城市的佈局力度，是這些城市地王頻出的主要原因。

中原地產研究中心的統計資料顯示，截至11月30日，20大標杆房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，在一線城市的占比高達44%，這也是歷史上首次突破了40%。

保利地產一位內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，在目前流動性極度寬鬆的情況下，大型房企融資管道暢通，央企、國企與大型民企都手握巨額資金，自然需要尋找出路，人口流入強勁的一線城市無疑是最合適的選擇。

大型房企的爭相進駐，或意味著中小房企將被更快擠出主流市場。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，一、二線城市拿地門檻高，中小房企資金本就不足，融資成本也高，被擠出主流市場是無奈的選擇。

即便是背靠資金優勢的大型房企，如何消化高地價所帶來的壓力同樣是挑戰。



上述保利地產內部人士告訴記者，以往房企在拿地前都會做一個盈利前景測算，按照周邊情況測算專案的最終售價範圍，以此計算利潤率。但目前在一線城市，地價往往比周邊在售項目還要貴，根本無法做盈利測算，企業只能根據對未來房價漲幅的判斷去預測盈利前景。

不過，這也意味著如果房價上漲不如預期，高價搶地也可能會陷入無利可圖甚至虧錢的困境。

歐陽捷坦言，要消化高地價的壓力，產品必須往高端靠攏，但並非所有房企都具備打造高端產品的能力，缺乏操盤能力的房企很容易陷入高地價的泥潭裡。正因如此，未來資金實力強勁的房企會更傾向于與產品開發能力領先的房企合作，大型房企之間聯合拿地、共同開發會更加頻密。

在今年行業並購激烈的二手房市場，以愛屋吉屋為代表的互聯網仲介，就即將迎來這樣一個機會。在即將迎來巨變的二手房市場，愛屋吉屋就計畫憑藉自己的人均開單數和開單金額的優勢獵食那些大面積關門的龍頭仲介。

對二手房行業而言，這將是史上最難熬的冬天。

二手房的冬天快來了

作為房地產行業的三級市場，二手房交易一直是樓市起落的風向標。自今年起，二手房市場呈現出持續活躍的狀態，僅10月份，上海、廣州、深圳二手住宅價格分別同比上漲9.7%、9.9%和36.8%，從交易資料看，目前一二線城市的房產交易正逐漸由新房轉向二手房交易。

房屋交易主戰場轉移，並呈現出更強的城市集中度。其中北京、上海、廣州、深圳、廈門、武漢、杭州、南京、成都、天津、重慶、青島等12座主要城市的二手房交易量已經達到了全國二手房交易量的近八成。

但以上主要城市的二手房交易量近期卻呈現持續下滑狀態。易居房地產研究院資料顯示，10月一線城市二手房成交面積486萬平方米，環比減少17.8%，除廣州外，上海、深圳、北京3個城市二手房成交量均有明顯下滑，其中深圳降幅達39.6%。

僅北京市場，資料顯示，9月北京二手住宅網簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%。目前北京二手住宅交易量已經連續三個月出現下跌。

二手房成交量的下滑意味著仲介傭金收入的巨減，這對那些上規模的龍頭仲介，是不小的壓力。即使在今年環境優良的市場下，有很多仲介的經營性現金流也是負的，這主要由於其不斷兼併、不斷開店、卻不計成本所致，僅在上海，有仲介門店數量就較去年擴張六倍。而放眼整個行業，現金流情況可能更遭。有業內人士就直言，仲介的市場份額是用錢砸出來的。

門店的擴張，給這些仲介帶來了巨大的成本壓力。在上海，一家仲介門店的平均開支在40萬元以上。即使是今年樓市火爆的月份，龍頭仲介的傭金收入也滿足不了門店的固定開支。

而一旦二手房市場出現降溫，龍頭仲介的門店開支壓力勢必更大。因此每逢二手房市場低潮期，龍頭仲介都會關閉門店，節約開支。這已經成為樓市慣例。

雖然下滑趨勢已經呈現，但房地產仲介新貴愛屋吉屋的市場份額卻在不斷增長，其以“攪局者”的姿態登場，使原本平淡無奇的二手房市場刮起互聯網風暴，在上海僅用了一個月的時間就從十名之外到做到了業績前三，並且保持至今。如今，這家新成立的公司已經橫掃北京、上海、廣州、天津、武漢、成都六個城市，全線進入前三，這種速度對於其他仲介來說簡直就是噩夢。

而比之更可怕的是愛屋吉屋的融資能力，其在一年內完成了四輪融資，前不久又完成了1.5億美元的E輪融資，累計融資金額高達3.5億美元，在資本的寒冬創造融資速度最快的傳奇。

競爭武器：“人”效顯著

在二手房市場即將降溫時，有的二手房仲介卻希望冬天能早點到來，愛屋吉屋就是其中一家。其希望憑藉自己的經營效率優勢，最大程度分攤固定成本開支，提升利潤水準。

二手房經紀行業是一個依靠人海戰術取得成功的行業。經紀人既是仲介公司的效益來源，也是構成成本開支的主要因素。愛屋吉屋去除線下門店，卻在經紀人人均營業額、開單數方面，一直在全國範圍內拔得頭籌。開源、節流，使得愛屋吉屋在經營費效比上達到了極佳的效率水準。

愛屋吉屋相比同行的高效率，主要基於兩方面主要因素。

第一個因素是，愛屋吉屋大幅降低了同行在內部門店間的“內耗”。傳統二手房龍頭仲介為取得競爭優勢，常常在同一條街上密集佈局四、五家門店，以圖佔據這條街的市場份額。但在同一街區這一小市場上，市場總容量是有限的，並不足以養活這家仲介旗下所有門店。因此，常常會出現門店及閘店間，經紀人與經紀人間的激烈競爭，這就該二手房仲介而言，其實是無謂的“內耗”。

由於競爭激烈，同一家門店的同事間甚至都會相互防範，以避免自己受託的房源被其他經紀人“盜取”甚至“搶賣”，間接影響了效率。於公司而言，一套房源由多個經紀人同時在賣，才能以最快速度成交；而于經紀人個人而言，一套房源被同事搶先出售，就意味著其個人傭金受到了擠佔。該模式以“犧牲小我成全大家”來保證全公司業績，卻未從根本上解決經紀人的心理憂慮。

愛屋吉屋模式的不同之處在于，經紀人無需考慮房源被同公司其他經紀人搶走的問題。他們銷售的房源是全城公開的，客戶也是由後臺系統分配的，只要服務好這些客戶，只要能説明客戶在最短時間找到最合適的房子，就有可能快速實現成交，並且愛屋吉屋提供的是一對一服務，也就是說，從提供服務到實現成交客戶自始至終只需要面對同一個經紀人，既能充分瞭解客戶需求提升服務品質，也能避免騷擾。

除了在房源全城公開和利益分配層面比別家經紀公司更有效率，愛屋吉屋在對經紀人工作效率的管理上，也更勝一籌。愛屋吉屋對公司員工的要求就是熟悉四公里之內的房子，這和傳統仲介門店只熟悉一公里相比，差距就顯現了出來。從效率上來說，一家門店就可以替代該區域內的三家門店。

另外，為了統一、便捷地管理經紀人日常工作，愛屋吉屋開發了一套經紀人的客戶管理應用，從帶客看戶數到房源跟進情況，一覽無遺。愛屋吉屋聯合創始人鄧薇表示，這套系統讓愛屋吉屋的經紀人一天的工作量抵得上傳統經紀人一周的工作量。

資料顯示，愛屋吉屋的月人均客單量達到0.8套，而傳統仲介龍頭企業的人均客單是0.2套。

提升單人效率的行動仍在繼續。根據“優勝劣汰”法則，愛屋吉屋正在強化隊伍建設，淘汰掉一部分表現不佳的經紀人，爭取實現更高的效率，以幫助公司在即將到來的二手房市場的“冬天”打一個大勝仗。

明年即能實現盈利

據一位知情人士透露，由於龍頭仲介的高速擴張和互聯網仲介帶來的衝擊，很多房地產仲介目前都是虧損經營，而一旦到了二手房的冬天，行業的盈利情況將更為惡化，這對那些想要上市的仲介，可能是非常具有殺傷力的壞消息。

但對愛屋吉屋而言，情況卻並非如此殘酷。根據測算，公司明年就可以實現盈利。2015年11月12日，愛屋吉屋完成了E輪融資，總金額1.5億美元。用鄧薇的話說，瘋狂擴張已經結束，接下來是開源節流的時候。

鄧薇表示，隨著行業淡季的來臨，下一階段，公司將會投入更多的成本用於人力資源培訓，同時改變經紀人招募制度，由原先的寬進快出變成慢進慢出。對於薪資，也將做出一系列調整。

愛屋吉屋將對經紀人實行“監控、全檢、回訪、考試，訓練”的全套服務理念監督。“首先要靠投訴讓員工有服務的意識，然後再去細化流程。”鄧薇說。

愛屋吉屋的橫空出世已經使整個仲介行業經歷一次真真切切的革命，對於愛屋吉屋來說，不前進就意味著死亡，對於行業內其他公司來說，剩餘的時間不多了。

如果做個形象的比喻，對於上班族來說，他們是在一條穩定的道路上行駛車輛的普通司機，而對於鄧薇這群創業者來說，他們則是一群沒有經驗的賽車手，每一腳油門都必須給到極致，靠經驗和閱歷來完成漂移，時間一久，自然就成了職業賽車手，什麼時候加速，刹車，了然於胸。

鄧薇自信地表示，整個房地產市場份額占國家GDP比重最高，因此完全不用擔心房地產仲介市場的整體盤子不夠大，每一筆投資都會有回報。

“明年一定要扭虧為盈，未來一定要賺錢。”確實，對於一家創業公司來說，只要保持現金流不斷就能活下去。如果連續三年可以自己造血，那麼上市就指日可待了。

嘉年華國際（00996）近期不斷擴展內房以外業務，早前宣布踩入機動遊戲領域。集團行政總裁梁永昌指出，未來將增購更多機動遊戲機，並在內地城市舉辦移動嘉年華，長遠希望將有關業務分拆上市。

嘉年華國際旗下附屬公司環球星際嘉年華現在已擁有一套大型遊戲環迴旋轉遊戲機「陀飛輪」，並將在啟德郵輪碼主辦「東華慈善嘉年華」。環球星際嘉年華總裁林威廉表示，目前已預售32萬張票，相信整個活動可吸引超過百萬人流。

移動嘉年華未來會分拆

梁永昌透露，一套機動遊戲價格介乎2000萬至2500萬美元，可分拆並移動至不同城市舉辦活動；單靠一套遊戲，一年只能在3個不同城市舉辦活動，有計劃「再買第二、第三套，一年要走9個城市」，他對移動嘉年華業務非常有信心，聲言將來符合資格後便會分拆上市，香港是考慮上市地點之一。

至於兒童教育業務，集團計劃明年1月在上海開設第一間分店，希望年內設立10間分店，地點將選擇一線城市。

此外，嘉年華國際在周日突然公告停止收購一間港澳的餐飲集團，梁永昌表示，手頭同時在研究2至3個餐飲項目，完成調研後認為資源投放在其他餐飲項目會更佳；集團沒有放棄餐飲業務，因為這是「體驗式消費」重要一環，業務現金流亦很強。

華南城（01668）上半年度收入倒退58.1%，至21.5億元；其中物業銷售收入大跌67.5%，但持續收入卻增長63.3%，至6億元，佔收入比重由7%，提升至28%。

集團執行董事兼首席財務官馮星航表示，持續收入增幅較預期的30%為高，按3年計劃，目標是下年度持續收入可達15億至20億元，相信足以抵消財務費用開支；公司亦會增加發行融資成本較低的境內債。

截至9月底，華南城資本負債比率85.7%，較3月底上調20.4個百分點，主要由於物業銷售較預期慢，馮星航透露，上半年度物業銷售明顯放緩，下半年度銷售環節仍有挑戰，未見有宏觀因素帶來明顯改善。公司上半年開始增加銷售人員，並調高佣金以刺激銷售員的推銷活力，但也要政府配合加大拆遷力度，來自中小企商家的買舖需求才會釋放。

華南城中期純利7.56億元，大跌42%；馮星航指出，其中約5億元為政府補貼，公司實際利潤約3億元多，估計下半年度仍會取得補貼。公司將考慮把物業管理、特賣場、物流及電商這些持續性收入業務分拆上市，以體現企業價值，不排除在香港上市，但目前尚未有足夠「份量」分拆。

十大屋苑上月89宗成交 九年新低

發展商爭相推售新樓，以貼市價及大量優惠招徠，幾乎吸盡二手客源，打殘二手市場，成交量嚴重萎縮。中原地產統計十大屋苑11月僅錄得89宗成交，較10月少9.2%，創2006年有紀錄以來新低，當中鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島最慘情，全月各得1宗成交，上車屋苑沙田第一城亦要2天才有1宗買賣。

康怡跌幅最多全月僅1宗

中原地產研究報告顯示，11月十大屋苑中有6個交投按月下跌，跌幅介乎16.7%至75%。跌幅最勁為康怡花園，11月僅得1宗成交，創屋苑歷史新低，較10月大幅急跌75%，平均呎價約1.39萬元，微跌1.7%。緊接的鴨脷洲海怡半島亦為1宗成交，按月下挫66.7%，平均呎價1.47萬元。

上車指標屋苑沙田第一城11月錄得15宗成交，較10月的18宗減少3宗，即屋苑2天才有1宗成交。一向交投活躍的天水圍嘉湖山莊，11月亦僅得26宗買賣，較10月的33宗減少7宗，平均每日少於1宗成交。

中原地產副分區營業經理曹嘉華表示，東涌映灣園11月錄得3宗成交，較10月減少1宗，成交量創屋苑有紀錄以來新低，平均呎價9212元，按月微升3.1%。

加息臨近買家審慎

至於成交量出現上升的屋苑中，以荔枝角美孚新邨表現最突出，11月有17宗成交，按月多7宗（升70%），並為九龍區4大藍籌屋苑當中，錄得雙位數成交量的屋苑，惟平均呎價則連跌4個月，累跌7.2%，現時屋苑平均呎價1.06萬元，按月回落1.4%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑解釋，11月新盤蜂擁開賣，定價及優惠具競爭力，搶走二手市場大量購買力，隨着12月美國議息日子臨近，市場預計大有機會加息，不明朗因素亦影響買家入市決定，致二手市場繼續疲弱。

另外，由於今年樓價一直上漲，400萬元或以下低價物業成交比例下降，中原地產數據顯示，今年截至11月27日，低於400萬元物業成交跌至1.26萬宗， 按年下跌36%，創歷史新低，相比2005年的13.1萬宗，相差近11.84萬宗。即使2008年爆發金融海嘯，該年400萬元以下物業成交亦錄得6.1萬宗。

受到多個大型新盤同時開售衝擊，近日二手屋苑屢現今年新低價成交。中原地產副分區營業經理陳忠燕表示，荃灣綠楊新邨P座極低層6室，實用面積445方呎，今年8月原業主叫價530萬元，4個月來已累減105萬元，最終以425萬元易手，低市價21.3%，呎價9551元，為屋苑造價1年半新低。

至於粉嶺花都廣場樓價跌未停，中原地產分行經理洪文鋒表示，10座低層D室，兩周前原業主以390萬元放盤，最終以低市價17.3%的325萬元售出，呎價約8784元，令2房單位造價跌穿330萬元，並創今年2房新低。

市區重建局（市建局）資助房屋項目，啟德煥然壹居最快本月底開始接受申請，市建局董事會今天下午將召開特別會議，就市場熱議的單身人士入息和資產限制進行討論。消息人士透露，單人申請者的入息限額，將由原來的6萬元，收緊至約3.35萬元。

資產限額降至150萬

消息人士透露，市建局雖然有意將單身人士的入息上限定為3萬元，資產限額則降至150萬元，即較原方案減半，家庭申請者的資格則維持原方案，入息上限為月入6萬，資產300萬元。

據悉，當局考慮單身人士的承擔能力和單位售價等因素後，若單身人士入息上限為3萬元，只能成功購入8個開放式單位，若將金額調高至3.35萬元，計及按揭等因素後，估計有約40個單位能夠讓單身人士選購。

此外，市建局亦有意限制夫婦不能分拆為單身人士提出申請，惟其他家庭成員則未有作出相關限制，而市建局亦無意在抽籤和名額上分開處理單人和家庭申請。市建局非執行董事黃遠輝昨天早上出席一個電台節目時表示，市建局非政府部門，無法受平機會相關條例豁免，故若分開處理單人和家庭申請，將需要面對較大的法律風險；他亦指出，煥然壹居屬政府撥地，具獨特性，與一般的市建局項目不同，惟日後若市建局再在資助房屋與私樓之間增加一層房屋階梯，做法不恰當，亦非善用公帑的做法。

11月有多個大型新盤開賣，接二連三的混戰局面，推高11月一手成交。按《一手住宅物業銷售資訊網》顯示，11月共錄得約1700宗成交，按月急升70%，成交金額達138億元，急增超過1倍，更創下半年單月新高。

多個大盤在11月連環對撼，包括11月中的將軍澳CAPRI及屯門滿名山對壘，月底元朗亦觸發大戰，令一手市場上月充斥搶客戰，新盤氣氛急升溫。總括全月新盤連貨尾，共錄得約1700宗成交，較10月不足1000宗大升70%，由於推售新盤不乏大碼貨，同時推高銷售金額至138億元，創下半年單月新高，較10月近67億元急增1.07倍。

長實賣樓稱王

長實地產（01113）旗下元朗世宙趕及11月底推盤，單日沽出451伙，成為下半年單日沽貨最多的新盤外，亦帶領長實全月銷量彈升至首位，合共售出456伙，成為11月「賣樓王」；會德豐地產主力推售CAPRI，令集團單月沽388伙，套現33億元，金額上力壓其他發展商成為11月「套現王」。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，預計12月焦點仍集中3個大盤身上，元朗世宙尚有逾500伙可供發售；新地（00016）同區峻巒亦提供逾千伙，均預計12月推出；加上嘉里（00683）的滿名山及已開價的西營盤眀徳山等樓盤，相信12月一手交投有機會與11月相若。踏入今年最後一個月，相信市場購買力仍然存在，但受到後市看跌、加息等陰霾籠罩，市場觀望氣氛濃厚，預計未來推售的全新項目，發展商須以「現實價」及增加優惠以吸引買家入市。

廣州土地市場11月30日上演年內規模最大的土地拍賣，當天包括位於天河的廣州國際金融城和位於荔灣的廣鋼新城第三批地塊等10地塊公開拍賣。其中，廣州國際金融城的五地塊是打包出讓。根據出讓條件，其中一地塊建成後所有物業，必須出租或出售給由廣州市金融工作局認定的金融機構或金融企業，而其餘四地塊每宗地塊不低於50%的物業必須出租或出售給由廣州市金融工作局認定的金融企業（含類金融企業及相關服務企業），這些地塊合計總價接近71億元（人民幣，下同）。最終，越秀地產（0123）聯合體以70.9962億底價拿下。

保利地產與葛洲壩分食了熱點區域廣鋼新城兩地塊，樓面底價均超過了每平米1.9萬元。據介紹，當日出讓的廣鋼新城地塊，此次起拍樓面地價均為1.5萬元/平米，較前兩次廣鋼新城賣地起拍價都要高。最終保利地產擊敗旭輝控股（0884），以總價34.3億元競得荔灣區芳村大道南以西、鶴洞路以南兩地塊，並以20.1億元競得荔灣區百花路111號百花香料廠地塊。最終10地塊均拍出，廣州市政府入賬163億元，已經提前完成年度賣地目標。

新光人壽昨（30）日指出，取得主管機關金管會同意函，同意辦理投資英國倫敦不動產，主管機關同意的投資標的為「40 Gracechurch Street」，交易金額為1億3,615萬英鎊、折合新台幣約67.07億元。

新壽正在準備辦理相關後續買賣交易作業，希望儘速完成該公司首宗國外不動產投資。

英國倫敦為世界金融中心，其國內生產毛額（GDP）排名全球城市第五大，並為全球20大保險業進駐的城市，同時亦擁有歐洲500強企業中100強企業進駐，具財經優勢與國際知名度。

倫敦市商用不動產目前處於供不應求，再加上東西向鐵路幹線（Cross Rail）興建及科技城政策推動，未來不動產市場投資潛力可期。

這次預定交易標的「40 Gracechurch Street」位於倫敦市城區，屋齡五年，基地面積約560坪，全棟面積3,442坪，預估報酬率4%以上，除G樓及LG樓部分為餐廳使用，其他樓層均作為辦公室使用。新壽表示，將持續洽詢國外適合投資標的，藉由國外不動產投資，提升資金運用效益。

而三大壽險海外獵地戰果，至此逐步呈現。新光金之外，據估算，加計跑在前面的國壽、富邦在內，合計已砸上千億元在海外不動產。

金管會將保險業投資海外不動產風險係數降低至0.1後，大型壽險前仆後繼至海外獵地，國壽已經在大陸上海拿下東方金融廣場、英國倫敦拿下Woolgate Exchange 、Walbrook兩棟大樓。

富邦人壽也囊括英國倫敦1Carter Lane and Two Old Change Cour、杜莎夫人蠟像館、及比利時布魯塞爾Ellipse Building等標的，而40 Gracechurch Street則是新壽首宗海外不動產交易案。

新壽董事會已授權在200億元額度內，投資倫敦與東京商辦大樓，新壽表示，海外不動產的仍是壽險公司配置的標的之一，除了英國、倫敦之外，仍然會繼續考慮其他海外不動產，但相較來說，國內的不動產也不會偏廢，有好的標的仍會出手。

壽險業者獵地 最愛英國

國內可投資標的相對較少的情況下，壽險公司今年以來明顯出現赴海外獵地的新趨勢，其中投資英國倫敦的不動產超過一半。

壽險業者解釋，除了英國倫敦不動產報酬率較高外，在歐洲仍處於不景氣情況下，英鎊表現較為穩定，承受的匯兌風險相對較少。

壽險業者分析，現在壽險業找尋海外不動產標的，以一線城市為主，像是英國倫敦、美國紐約、日本東京、大陸上海等都會區，投資海外不動產考慮指標有三，包括：該國的經濟成長率、匯率穩定，以及投資報酬率。

雖然美國現在是經濟可望最早出現復甦的國家，但相對投資不動產的價錢也高，因此，壽險業者不見得能搶得先機。

相形之下，英國不動產比較便宜，且匯率對於歐元表現穩定，加上英國倫敦的不動產報酬率都超過4%以上，確實是台灣壽險業會鎖定的區域之一。

業者表示，這次次新壽搶進倫敦城區內的40 Gracechurch Street，是繼國泰人壽以277億元投資倫敦市區頂級商辦THE WALBROOK BUILDING，與富邦人壽以150億購買杜莎夫人蠟像館後，又一大型投資案。