游資充沛+房地合一上路 商用市場回溫

危機入市
房市冷，但危機入市的買方卻漸漸出籠。商仲業者調查全台50家建商，逾7成購地態度偏積極，擬妥明年購地計劃，顯示仍對房市有信心。台灣游資達8.5兆元，加上明年初房地合一正式上路，市場價格漸修正，整體來看，商仲、房仲、代銷業者皆認為，房市可望回溫。

房市表現差，企業主與建商對不動產投資持保留態度，影響交易量。「今年是商用不動產很辛苦的1年。」第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，據統計，今年前11月大型商用不動產交易總額約598億元，扣除逾90億元的關係人交易，僅剩約506億元，低於2009年金融海嘯時期約522億元交易額。

建商偏好雙北土地
展望2016年，第一太平戴維斯針對企業調查企業置產意願，僅12%企業有置產需求，超過5成是科技業者，第一太平戴維斯協理黃瑞楠分析，科技業主要尋求2000~3000坪標的，作為企業總部使用，其餘企業主則傾向以租代購，此外，近7成建商有購地需求，偏好雙北地區土地，現階段以鎖定300坪以上的中大型面積土地，但對價格仍較保守。
「7成建商要積極買地，表示普遍對國內房市仍有信心。」房仲公會全聯會理事長林正雄表示，不管建商買地是要補庫存還是推案，有危機入市勇氣的建商，往往都是對的，之前金融風暴和SARS的房市風暴，大概影響8個月，這次房地合一影響16個月，最壞階段已過。

房市交易價量回升
市場游資充沛，林正雄說，看好明年選擇性信用管制可望鬆綁，屆時房市交易量會回歸基本面，不管是價或量，都會稍微回升。
據金管會統計，國內銀行超額準備高達8.5兆元，顯示游資充沛，加上明年1月房地合一正式上路。第一太平戴維斯總經理高銘頂認為：「明年商用市場可望回溫，但價格已沒有往上走的空間和誘因，且在北市精華區，價格一旦鬆動，馬上就有投資人要危機入市。」
危機入市的客群出籠，代銷業者也嗅到這樣的市場氛圍，新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談指出，這個月開始，有部分置產客認為價格下修幅度可接受，開始危機入市，市場仍很多成屋要消化，新案會謹慎推案，「住宅最壞也就如此了，明年住宅不太會價量齊揚，局面會Hold住。」但價格還會再緩慢下修，大概5~10%。

商用不動產買氣沉入谷底，竟比2009年金融海嘯還慘。根據商仲業者統計，扣除關係人交易，今年截至11月底，商用不動產交易金額僅506億元，竟比2009年金融海嘯時期約522億元的交易總額還要低。面對低迷狀況，明年企業添購商用資產也偏向保守，僅12％受訪企業有置產計畫，其餘則朝向以租代買。

建商獵地也觀望

第一太平戴維斯協理黃瑞楠指出，自家調查的400家企業中，僅12％企業有添購商用不動產的意願，其中以科技業比率最高，主要尋找企業總部，鎖定2000至3000坪辦公空間。

除企業添購商用不動產態度保守外，建商明年的獵地計畫也偏向觀望，即便高達69％的受訪建商仍希望在明年繼續獵地，但因房市正處向下修正階段，對於獵地價格的看法相對保守，更不願意去追高地價，主要鎖定300坪以上的商辦土地。僅25％的建商偏好在雙北市推案，即便買進土地，短期內也不會積極開發住宅建案，反而想要轉向旅館開發，等到房市景氣轉好再進行住宅規劃。

至於31％的建商不願意在明年獵地，主要原因是手中土地庫存仍充足，在房市下行時大膽獵地，風險也增高；加上土地估價保守，導致養地意願偏低，寧可傾向跟地主合建，讓地主負擔土地，省去土融的龐大壓力。

相較於今年國內商用不動產買氣低迷，海外商用不動產投資金額更勝國內交易總額，光是今年，國泰人壽買進倫敦、富邦人壽買進兩筆海外不動產，總金額便高達571億元，更超過國內目前商用不動產交易總額。

連續6年舉辦千桌萬人聯合尾牙的永慶房產集團，昨（8）日於南港展覽館再次以盛大場面為今年企業大型尾牙揭開序幕，董事長孫慶餘表示，儘管房市低迷，集團2016年總銷金額仍將挑戰4,900億元，店數、成交市占率預計明年中可達3成，同時在質量並重前提下，期望在2~3年內店數能突破1,600家。

儘管房市低迷，但多次逆勢操作的永慶今年不僅加薪、擴大徵才，也堅持要慰勞員工，昨日於南港展覽館舉辦的集團加盟店尾牙宴，不僅由晶華酒店五星主廚負責餐點，更有重量級表演卡司包括性感女神溫嵐、情歌天后丁噹及台灣歌姬黃妃輪番上陣，還有不羈樂團活力唱跳帶動氣氛同歡。

同時，現場更提供近400份、價值計百萬元獎金供員工摸彩，今年永慶預計舉辦2場尾牙共約1,300桌，與員工及員工家屬近1.3萬人同樂，感謝大家攜手走過2015年、一起迎接2016的房市回溫。

永慶集團董事長孫慶餘於尾牙宴上表示，今年市場相對低迷，全台買賣移轉棟數創14年來新低，房市面臨海嘯侵襲，但挺過衝擊後，市場空間將會更大，永慶集團都是在房市谷底時，拉開與同業的差距。

2016年房地合一稅上路，1月中總統大選後，大環境變數底定，預期房市將逐漸回穩，2015年永慶集團總銷金額達4,020億元，2016年將挑戰4,900億元。

孫慶餘進一步指出，市場越挑戰，真正堅持專業、創新，並能切中消費者需求的企業越能勝出，永慶挾集團經營優勢，發揮跨品牌、虛實整合力量，目前全台店數達1,126家，穩居業界第1，店數、成交市占率預計明年可達3成，同時在質量並重的前提下，期望在2~3年內店數能突破1,600家。

面對房市多轉空，近2年市場掀起房仲倒店潮，不同於其他房仲品牌為爭取生存，紛紛往海外不動產發展，永慶堅持深耕台灣，持續以「精品仲介」理念帶動產業提升。

集團發揮科技房仲優勢，以完善的資訊系統協助旗下加盟店東更便利、具彈性且客製化的精準配對服務，加上永慶加盟總部專業團隊的精準市場分析，協助加盟店東搶占先機。

而這個優勢從昨日舉辦的年度頒獎典禮上也可窺見一二，儘管市場低迷，集團旗下3個品牌的冠軍店，年度業績不減反增，永慶不動產第1名績優店高雄中山六合加盟店，業績表現較去年度成長近15％，一舉奪下今年總冠軍殊榮；另外，第1名的有巢氏房屋台北松山三民加盟店，及台慶不動產高雄幸福美術加盟店，業績也較去年成長近10％。

以個人業績來看，成長最高者達6成，且3個品牌第1名皆是首次奪冠，包括永慶不動產林口影視專區信義加盟店蔡惠貞，成績較去年成長近3成；有巢氏房屋高醫十全加盟店陳武展、台慶高雄凱璿中山加盟店許富凱，業績更較去年大幅成長近6成，即便房市冷清，但業績依舊保持最佳狀況。

永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀表示，永慶投入千萬廣告預算、人力與資源，與加盟店東站在一起，為持續突顯差異化，如今更再啟動「總經理列車」至各地巡迴，從門市經營到人員的績效，提供策略分析及因應之道，協助店頭有效提升業績。

劉炳耀強調，3品牌以區域共榮的合作概念，加上永慶加盟總部的健全聯賣流通平台，及新式房仲作業系統優勢，發揮綜效，滿足消費者對物件選擇要多、銷售管道多元且快速服務的需求，因而能在房市一片低迷下持續領先。

隨著農曆年關將近，許多人會把握這段時間，進行居家空間的裝潢修繕，讓自己及家人在迎新年時享受舒適的居家空間。根據永慶房產集團居家服務中心2015年1~11月統計，購買屋齡10年以上中古屋的消費者，會選擇優先改造浴室、廚房和孝親房，其比重分別為41％、28％和14％。

永慶居家中心。浴室因受水氣影響，浴室中設備會因為衛生因素，需定期更新，為優先裝修的第一名區域(圖：永慶房產集團居家服務中心)
永慶房產集團居家服務中心經理何政熹表示，消費者在購屋之後，通常會依屋況、預算及時間的考量，選擇局部修繕，先針對優先區域進行裝修，此外，也會因為家中成員增長，而調整空間、動線的規劃。浴室是每人每天都會使用的空間，受水氣影響，浴室中設備會因為衛生因素，需要定期更新，因此排名第一名。廚房則因為容易滋生油煙，讓水槽、牆壁磁磚顯得泛黃老舊，加上使用習慣不同，所以成為第二個被改造的區域。而為了能兼顧年長者及小孩照護，越來越多家庭傾向三代同堂，孝親房的改造，也成為因應而生。

何政熹進一步分析，中古屋的裝修改造，可能面臨有三大狀況：第一，室內格局動線的改變；第二，水電管線的更新和重新配置；第三，施工牽涉面向廣，介面整合有難度。考量到消費者的高度需求，永慶居家中心特別與執業經驗豐富的建築師和設計師合作，於12/12(六)下午舉辦講座，分享在中古屋裝修上的經驗與案例。邀請近期有居家設計裝修需求的消費者，把握機會盡快電話預約。講座現場除了建築師和設計師的諮詢面談外，消費者還可以親身操作體驗配置格局圖，輕鬆搞定居家格局配置。

今年房市冷清，大型建商購地意願普遍低落，最新調查顯示，建商購地動能這兩年連續腰斬，2015年1∼12月初全台土地成交總額只剩277億元，年減率高達45％。其中，遠雄建設以61.8億元排名年度「購地王」。

至於2015年建商購地第二名是去年冠軍興富發建設，總金額57.1億元，愛山林以36.8億元排第三、華固建設以18億元居第四、潤泰創新以17億排名第五；值得一提的是，興富發年年躋身前五大，企圖心旺盛。

第一太平戴維斯（Savills）昨（8）日召開「台灣房市迷航，剖析2016年國內外不動產投資策略」說明會，針對明年土地交易市場、建商明年購地計劃、建商多角化經營方向、企業置產需求、商用不動產投資趨勢、台灣資金動能、明年市場趨勢等，進行詳細調查。

第一太平戴維斯經理丁玟甄表示，住宅市場氣氛低迷、推案放緩，以及過往數年大舉獵地，土地庫存豐厚等因素，使建商購地態度更趨保守。預估2016年建商購地動能仍將維持低檔，除偏好以合建進行推案外，多角化經營已遍及旅館、商場、產後護理之家甚至海外銷售，以獲取穩定現金流為未來布局重點。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示，建築業2016年購地需求調查，有69％傾向積極買地，其中4分之1希望鎖定雙北市購地；另有31％採消極策略，原因是土地庫存還足夠、市場有下行風險、持有成本提高等。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，隨著金管會將投資門檻下降至2.555％，預期沈寂3年的壽險資金將重現商用不動產市場，2016年度壽險業不動產投資將採雙軌並進策略，其中，投報率最接近門檻的內科及南軟廠辦，可能成為這一波門檻下調的最大受益者。

此外，海外投資規模也將持續深化，投資區域將由倫敦轉進西歐其他一線大城；而具備貨幣升值與經濟復甦雙引擎的美國，更將成為國內游資明年海外投資的主戰區。

國宅無法出租嗎？民眾鄭先生爆料，北市「興安國宅」1樓櫥窗張貼「法院判決，國宅非法租賃，你敢租，我就檢舉」紅布條，質疑此店面究竟能不能租，還是另類行銷手法？
記者走訪發現，店面櫥窗不僅掛上紅布條，裡頭更堆積不少雜物，看起來閒置已久。「興安國宅」住戶阿昌(化名)透露，房東翁先生將興安國宅1樓店面租給鄒先生開設「FINO私廚」餐廳，租賃簽約3年。

現在已能承租買賣
記者致電「FINO私廚」餐廳電話，皆未接通，截稿前仍聯絡不上鄒先生。房東翁先生僅表示，簽了3年租約，對方不還房子，目前還在官司中，不願多回應。
住戶阿昌還指出，餐廳經營半年後想結束營業，雙方產生糾紛，鄒先生因不滿當時房東「非法租賃國宅」，未說清楚，且有違建，最後鬧上法庭，法院一審判房東翁先生敗訴，須賠償鄒先生約400萬元，鄒先生掛上布條，店面也因官司就一直擱置著，目前房東二審上訴中。

台北市都發局住宅服務科專員邱婉清表示，去年中接到檢舉，當時依《國民住宅條例》規定，國宅不得轉而出租給他人，30天內得改善，否則強制收回，當時通知房東後，已如期改善。但她強調，不過今年1/7總統公布廢止此條例，國宅已能承租、買賣。
台灣房屋復興南京加盟店經理毛千瑞表示，很多客戶經過對此店面有興趣，但看到抗議布條而卻步，多觀望官司結束再洽談。

「安坑輕軌運輸系統土建統包工程」於2015年12月8日公告招標，發包預算約新台幣67億元，預定2016年1月27日截止投標並於上半年度開工，預計2021年底完工通車。

新北市政府捷運工程處表示，本工程路線總長約7.67公里，沿途設有5座高架車站、4座平面車站及1座維修機廠，並以統合土建、軌道、水電、環控、電梯及電扶梯工程設計與施工併行之統包方式辦理，以期利用統包商充分瞭解設計理念，縮短工程整體興建期程，降低施工期間交通之衝擊並確保工程品質，使統包標廠商發揮其特性及優勢，利用設計構思結合專門施工技術進而降低工程造價並掌握工期，達成最大採購效益及最大公共利益之目標。

安坑輕軌計畫路線位於新店區安坑地區，由安泰路與安一路交會處之機廠起，將沿著安一路北行，分別於喜洋洋與甜蜜蜜社區附近設K1站，玫瑰路口設K2站，僑信路口設K3站，車子路口設K4站、安忠路口東側設K5站，續沿安一路安和支線轉至安和路，並以高架方式沿安和路北行，於安和路與安康路口設K6站，台灣麥芽廠舊址附近設K7站，跨越國道3號及中安大橋引道後，於安和路三段水利署新店辦公區轉向東行設K8站，並沿計畫道路北行後跨越新北環快道路、新店溪至新店十四張地區，設置K9站與環狀線Y7站轉乘，以銜接進入大台北都會區捷運路網。

為加速安坑輕軌運輸系統建設，前發包施工之安一路段路基先期工程進度已達52.25％，在本次安坑輕軌土建統包工程完成招標後，主體工程即可進場接續施工，將可縮短整體計畫時程，達成2021年底完工通車目標。

捷運處表示，捷運三環三線推動以來，新莊線已於2013年中全線通車；土城線延伸頂埔段於2015年7月6日通車；機場線施工進度96.92％，預定於2016年3月完工；環狀線(第一階段)計畫進度67.05％，預定於2018年底完工通車；淡海輕軌計畫進度25.54％，預定於2018年底完工通車；萬大中和樹林線第一期計畫進度26.32％，預定於2020年底完工通車。另外新北市辦理之「三鶯線捷運系統計畫統包工程」日前亦已於2015年11月26日正式公告招標，預定2016年3月24日截標並於下半年度開工，顯示三環三線正循序實現中。

淡海輕軌第一列原型車將於2016年底運抵台灣，預計2017年進行列車與平面道路動態測試，新北市政府交通局表示，捷運機電系統設備多為外國廠商製造，為確保品質及系統安全與營運可靠度，於量產前派員監督赴工廠現地執行機電設備查驗、檢測等工作，國內捷運系統如台北、台中及高雄捷運等皆列為必要執行項目，淡海輕軌國外廠測已採縮減出國行程、人力及經費方式辦理。

新北市政府捷運處表示，機電系統工程包括車輛、號誌、通訊、供電、自動收費、行控中心及軌道等，而一條捷運路線之成敗關鍵，在於機電系統之車輛及相關設備是否能達到預期功能並符合國際標準，在車輛及機電設備生產過程中，皆需派員前往生產製造國家執行廠測，來驗證是否達到契約要求之功能。國內之捷運系統如淡水線、板南線、新蘆線等捷運路網皆有機電系統廠測執行項目，而文湖線共計執行27次國外廠測，台中捷運綠線規劃執行47項廠測項目，而高雄輕軌於2013-2014年間亦辦理6次國外廠測等，除了確保品質之外，並藉此累積營運維修之經驗與技術。

捷運處說，淡海輕軌工程統包工程主要依歐洲EN規範進行設計及製造，有40項廠測項目分屬不同國家製造，必須分別進行驗證並符合功能規範需求，為節省經費及減少出國人力，已將多項時程相近測試項目濃縮執行，並考量航空路線、相鄰國家及重要系統項目，故僅擇定其中輕軌車輛系統防火性能、通訊系統、輕軌號誌整合管理與操作設備、軌道偵測器、供電系統重要開關設備及行控中心監控設備等重要6項測試項目，於2016年度分兩次到不同設備廠進行廠測監督。而出國預算編列，均依行政院頒中央政府各機關國外出差人員之標準以及前往國家之機票費用編列，行程安排上除了飛行及交通行程之外，均為工廠檢測行程。

交通局表示，淡海輕軌規劃國外廠測對第一列輕軌原型車於2016年底運抵台灣，以及淡海輕軌能否順利於2018年完工通車，具有重大意義。輕軌機電系統設備攸關系統安全與營運可靠度，工程主辦機關在樽節預算並確保設備功能完善及優良品質前提下，已篩選出重點項目執行並縮減出國行程、人力及經費。

永春都更案台北市府業核定更新計畫並核准拆除、建造執照，期協助早日完成更新重建，後續市府仍會持續協助溝通協調。有關電子媒體報導「永春都更案」同意戶表達憂心等不到新家、最後希望寄託公權力。台北市都市更新處表示本案業核定更新計畫，且市府已核發拆除執照及建造執照，以協助住戶早日完成更新重建目標。2015年11月9日，台北市長柯文哲向反對戶喊話，「現在不跟建商解決，等到我出手，你那12.9億，就通通沒有了」，現在的同意戶都在等待柯文哲出手。

位於北市信義區忠孝東路五段與松山路交叉口之「永春都更案」前經市府2008年核定在案，其後變更案於2013年向市府申請報核，案續經市府2015年1月核定實施事業及權變計畫，及於2015年5月、6月核發拆除執照、建造執照。

此外，市府依承諾協助與本案不同意戶進行協調，於2015年10月再邀集不同意戶協調，惟不同意戶均無人出席；爰於該次會議充分聽取了同意戶的意見，以利更新圓滿推動；至於更新案範圍內新增頂樓違章，市府已完成拆除。另市府刻擬訂公辦都更實施辦法中，對於適用該辦法的更新案，可納入公辦都更之範疇評估後續執行方式。

新北市政府為滿足五股地區市民的需求，提供居民舒適悠閒的河濱休憩空間，於2015年5月著手進行五股更寮陸橋周邊景觀再造工程，以創造一處休閒、散步及運動兼具的活動場所。目前已完工啟用，歡迎市民前往探訪享受充足的公園綠地，舒適、多元化的活動設施及親水環境。

二重疏洪道五股區興珍里更寮陸橋一帶的河濱空間，原先為了建造二重疏洪道之施工便道而封閉多年，近年來新北市政府為活化、再利用空間，創造河岸遊憩運動公園，便利用既有便道設置休閒步道及體健設施，同時保存當地自然景觀，民眾於散步運動的同時，亦可欣賞河濱自然美景，使五股區二重疏洪道成為一個包含有各項休閒運動設施、自行車道、河岸親水空間等完善設施之高灘地河濱公園，也邀請市 民朋友前來運動同時，享受愜意的秋季時光。

新北市樂華夜市面臨「熄燈」，引發夜市與住宅區間，居住品質與生活機能的矛盾議題。房仲業者統計近年來北、中、南夜市轉型的案例，發現台北師大夜市、台中文心夜市與高雄鼎山夜市的遷移，都讓周圍房價出現比區域更高的漲幅，但汐止忠孝夜市卻反其道而行，業者解釋，這與整體商圈發展有因果關係。

　　台北市師大夜市曾在100年時被評選為優質商圈冠軍，但因為名氣望，商店與攤販急速成長，最多曾到700多家，造成住戶與攤商間的衝突。依照「台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」，向6米巷內店家開罰，導致多家業者歇業。統計101年夜市周邊住宅行情，每坪均價約73.5萬元，直到102年已經漲回82萬，漲幅11.56%，高於區域漲幅9.73%。

　　台中文心夜市面積2,352坪，遠雄建設於102年購入土地後，興建26層住宅。由於街廓市容趨向整潔乾淨，房價自夜市結束時的單價22.7萬元，至103年漲至25.2萬元，漲幅11.01%高於區域的3.85%；高雄鼎山夜市則因地主處分資產，自103年8月起周遭房價從單價13.2萬元，小漲6.06%到14萬元，也高於區域漲幅3.38%。

　　夜市遷移對住宅價格看似有決定性的影響，不過仍有「反指標」，例如汐止忠孝夜市，原本位於新台五路和忠孝路口，搬到鄰近的汐科路和水源路，雖然改善了衛生問題，但由於夜市周邊原本就是汐止「最熱鬧」的商圈，遷移後反而缺少了生活機能的誘因，1年後僅小漲5%至35.1萬元，低於整體區域漲幅7.78%。

　　台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，夜市雖有餐飲購物的便利性，但噪音與衛生問題不小，尤其在「都會區」更有交通打結的隱憂。不過，也有和平共存的例子，像是台北市永康街夜市，在自治會有效地管理下，住戶與商家達成共識，不僅發展為國際觀光商圈，同時擁有優質住宅品質，住宅行情95.5萬元，比大安區均價89.6萬元還高。

被台中建商譽為「市區內最後一塊豪宅寶地」的水湳經貿園區，隨著區域內兩條主幹道-凱旋路、經貿路陸續通車，南北向的30米大道銜接環中路、黎明路與河南路，有助於紓解中清交流道附近的車流。台中房仲業者指出，12期、7期受惠最多，包括久樘、懋榮、坤悅、寶鯨、敦泰、雋業等建商，近期卯足全力促銷新成屋。

台中市建設局長黃玉霖表示，水湳經貿園區未來將是中部經濟發展的重點區段，又位處中清交流道重要門戶，交通建設的完工將是提升區域開發重要的一步。

位於水湳西南側的12期重劃區，占地約81公頃，因交通便利且緊鄰逢甲商圈，生活機能發達，且南側與7期新市政中心僅一路之隔，後勢看俏，吸引建商搶進卡位推案。

其中，久樘開發在12期西大敦遺址公園南側推出「久樘香坡」1、2期，規畫65至85坪，每坪開價40萬元起。至於12期電梯別墅新成屋，包括敦泰建設首案「敦泰本善」，產品規畫12戶，位於西苑高中正對面，鄰近占地逾2.5公頃的文修公園，還規畫有水岸自行車道，吸引不少自住客賞屋；寶鯨建設也在12期推出「富椿莊」獨棟泳池別墅，每戶地坪84至88坪、開價1.6至1.8億元，向金字塔客層招手。

占地達4.67公頃的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」昨（8）日截標，因無人投標而流標，除了整體景氣欠佳，主要關鍵是該案採地上權模式，而不是權利金支付較有財務彈性的BOT模式，而且地上權的租稅優惠條件也不如BOT，導致有意競標的大咖縮手。

這是繼高雄農16特區龍華國小舊址110億元地上權招標案，在12月2日流標之後，一周內第二個流標的重大投資案。

目前正在越南訪問的高雄市政府觀光局長許傳盛說，該局將再召開招商說明會，聽取各方意見後修正相關招標條件，「大約3個月的作業時間」，即可再重新招標了。

蓮潭湖畔觀光旅館開發案，權利金底價23.69億元，地上權存續期間50年，可續約20年，以一般觀光旅館為開發營運主體，約可興建500間客房，並可附帶引入表演展場、餐廳、商場等附屬事業使用，包括飯店和商業設施的興建成本約27億元。

由於案址緊鄰蓮池潭風景區，南側串接半屏山、大小龜山生態綠軸，並臨近左營舊城、龍虎塔春秋閣及孔廟等文化古蹟景點，距離左營高鐵站也僅約5分鐘車程，區位條件相當優良，因此，該案在招商期間，受到許多飯店大咖的關注。不過，昨（8）日下午5時截止投標之後，並未出現標封而宣告流標。

「採取地上權模式是流標關鍵」，業界說，飯店產業的經營毛利率並不高，而根據蓮潭湖畔觀光旅館開發的地上權案，權利金底價23.69億元，必須在得標簽約之後的前2年全部支付，如果再加上飯店和商業設施的興建成本約27億元，總金額近51億元，對飯店業者不具財務彈性。

再者，地上權能夠享有的政策租稅優惠條件，也不如BOT模式，因為以蓮潭湖畔觀光旅館開發案規模，是可以享有許多促參獎勵的，業界指出，這也是高雄市政府觀光局在高雄、台北分別召開招商說明會時，最關心的事。

其次，蓮潭湖畔觀光旅館地上權案將採購法精神寫入招標規定，要求至少有3家業者投標才不算流標，業界說，「這個規定也使得有意者不願第一次就出手」。

保利地產12月8日晚間發佈銷售情況簡報顯示，公司11月實現簽約面積97.42萬平方米，同比下降5.63%；實現簽約金額126.38億元，同比增長0.84%。

2015年1-11月，公司累計實現簽約面積1055.75萬平方米，同比增長12.92%；實現簽約金額1338.36億元，同比增長12.08%。

仲量聯行相關資料指出，2014年中國房地產海外投資達到了165億美元，較上一年同比增長了46%，其中澳大利亞是中國投資者最關注的市場之一，2014年增幅超過60%，投資總額增長居第一。

國人海外投資不動產近年越發火熱，繼中東迪拜、美國東海岸之外，澳大利亞成為最熱投資地。在此背景下，海外地產及其代理公司也越發樂意向中國拋出橄欖枝。

近日，澳大利亞最大房地產代理商Ray White聯手中國新外海地產進軍中國。首個合作專案則選擇了澳大利亞黃金海岸市的南港中心大樓。值得注意的是，相較于傳統做法，雙方除了宣佈將積極加大拉動中國投資者赴澳投資之外，主要借由金融杠杆等工具的做法降低投資門檻，也被視為有意打開更多投資人群，此舉也引發了業界的廣泛關注。

Ray White Group董事長 Brian White（布萊恩•懷特）接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，建議他們要對澳大利亞的經濟和未來發展有信心，澳大利亞對於海外投資有著全球最為領先開放的政策之一，相關限制較少。

“Ray White Group在華發展的第一步是打通中國投資者提供澳大利亞和新西蘭各類型房地產投資的通道，提供更多資訊實現可及性，接下來則是作為一家澳大利亞公司，希望發展得越來越亞洲化，而中國市場在其中會扮演重要的角色。當然，這個市場如此巨大，需要‘像吃掉一頭大象那樣一口一口的來’，會分步驟推進。”Brian White表示。

仲量聯行相關資料指出，2014年中國房地產海外投資達到了165億美元，較上一年同比增長了46%，其中澳大利亞是中國投資者最關注的市場之一，2014年增幅超過60%，投資總額增長居第一。

而據澳大利亞知名諮詢公司Urbis公佈的《黃金海岸公寓要點報告》資料顯示，黃金海岸公寓市場已連續五個季度保持高增長。其中，今年第三季度新公寓的銷售數量較去年同比增長了150%以上，銷售水準達到近七年以來的最高值。

事實上，類似此番這樣中澳之間不動產投資的戰略合作正如雨後春筍般湧現，而投資門檻較低、房價處於相對低位的市場也受到了越來越多中國“金主”的歡迎。

記者得悉，新外海地產隸屬於奧燁集團旗下，集團寄望通過此次合作打造中國首家海外金融房產一站式服務平臺。對於如此高漲的投資熱情，廣東新外海房地產開發有限公司董事長陳永慶向21世紀經濟報導記者指出：“澳大利亞房地產市場主要熱門的是悉尼、墨爾本和黃金海岸三處，前兩者的房價基本已經處於最高點，而黃金海岸的房價還處於中下段水準，這也是此番首個項目選擇在此的原因。黃金海岸此處的政府在基礎建設投入了大量的資金，同時萬達、綠地等國產地產專案和賭場專案也在當地積極建設，可以很大程度上體現業界對此城市的熱情。”

雖然現階段中國人海外投資意願在高速飆升，但是合格的境內機構投資者（QDII）、商業銀行發行的外幣理財產品等選擇卻相當有限。這也讓金融理財這樣“產品模式”運作地產投資，大大刺激了原本不具備大額海外地產購置經驗的本土投資者。

“金融對於金融地產而言，並不只是一個杠杆工具，更是一個產品。這樣的項目是金融大於房地產，房地產每一個單元都會成為房產產品的一部分，這樣的房地產基金選擇的不是單一的某個房產，這樣‘不把雞蛋放在一個籃子’中規避風險，而是通過很多組合專案的模式來保證較高的收益和較低的風險。”陳永慶指出。“當然，投資者也做到融資的目的從而投資澳大利亞地產，這也是這個工具的一部分。”

中概股回歸加速

在國內政策的推動下，加上中概股在國外不受待見，越來越多在美國上市的中國企業尋求私有化和退市，相當一部分意圖轉回A股市場。在經歷了6-7月中概股回歸火爆的階段後，最近又重燃戰火，如家已經成功回歸A股，而世紀佳緣與百合網的合併則略顯波折。

私有化要約是中概股回歸國內資本市場的必經之路，中概股大規模私有化史上罕見。隨著中概股各自的私有化進程逐漸開展，國內市場對這樣一個群體何時回歸國內資本市場的期待也在不斷升溫，回歸路徑也日益顯a示出多元化趨勢。

中國低端酒店市場是華住、首旅如家、錦江鉑濤三家分庭抗禮的格局，從運營指標和利潤率來看，華住的表現好於其他兩家，原因是華住更傾向於去OTA化，以避免喪失議價權。

如家酒店集團私有化退市正式啟動了交易程式。

12月6日，首旅酒店集團和如家酒店集團簽訂合併協議，首旅酒店將以每股ADS35.8美元的價格收購如家酒店集團。首旅酒店為完成本次交易，包括配套募集資金在內涉交易金額總規模逾150億元人民幣。

至此，中國三大經濟型酒店集團中，鉑濤和如家都從美股私有化退市，僅剩華住一家“堅守”。今年9月，錦江國際旗下上市公司錦江股份宣佈戰略投資鉑濤集團81%股權，交易標的價值超過100億元人民幣。

易觀智庫分析師馬天驕認為，中國低端酒店市場是華住、首旅如家、錦江鉑濤三家分庭抗禮的格局，還有其他本土品牌如尚客優、桔子酒店、布丁酒店等。從運營指標和利潤率來看，華住的表現好於其他兩家，原因是華住更傾向於去OTA化，以避免喪失議價權。

首旅如家合併

根據首旅酒店（600258.SH）12月7日晚間發佈的公告，此次交易方案包括重大現金購買、發行股份購買資產、募集配套資金。交易價金額分別約為71.78億元、38.74億元和38.74億元，總計約149.26億元。

公告稱，首旅酒店擬通過設立境外子公司，以每股普通股17.90美元及每股ADS（每股ADS為兩股普通股）35.80美元的價格，以合併方式向如家酒店集團非主要股東支付約合71.78億元對價，獲得如家酒店集團65.13%股權；公司擬以15.69元/股的價格向首旅集團等8名交易對方以每股同上價格發行2.47億股股份購買Poly Victory 100%股權和如家酒店集團19.60%股權，交易完成後將持有如家酒店集團34.87%股權。

事實上，最終的收購價格較最初收購價提高約9.1%，較如家今年6月10日收盤價每份ADS 30.17美元溢價18.7%。6月11日，首旅酒店向如家發出非具約束力私有化提議函裡，價格是每股ADS32.81美元。

本次交易完成後，如家酒店集團將成為首旅酒店集團的全資子公司，並從美國納斯達克全球市場退市。

華美顧問機構高級經濟師趙煥焱表示，首旅酒店收購如家後將成為中國唯一的涵蓋高端、中端和低端酒店品牌的上市公司，而如家通過此次私有化可以回歸中國資本市場，有利於未來提升其市值。另外，首旅系通過換股可以實現混合所有制改革。

合併後的首旅酒店集團未來將在國內300餘城市運營3000餘家酒店，擁有“首旅建國”、 “如家”、“莫泰”、“雲上四季”、“和頤”和“如家精選”等多個酒店品牌。

本土酒店格局“三國混戰”

馬天驕在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，中國低端酒店市場是華住、首旅如家、錦江鉑濤三家分庭抗禮的格局，還有其他本土品牌如尚客優、桔子酒店、布丁酒店等。

馬天驕認為，從運營指標和利潤率來看，華住的表現比其他兩家更好，原因是華住更傾向於去OTA化，以避免喪失議價權，其直銷間夜的比例達到92%。華住在互聯網技術和移動端方面做得更好，較早開始做自己的APP，搭建和完善了自身的中央預定系統，在各個門店推出了自助入住系統。

財報顯示，華住酒店集團第三季度的淨利潤為2.236億元人民幣，同比增長49.5%。而如家11月10日公佈的第三季度報顯示，其前三季度實現營收約18.559億元，同比下降1.1%，淨利潤為1.456億元，同比下滑約40.33%。

馬天驕表示，三家酒店集團裡，如家的門店和客房數量是最多的，在經濟型酒店這一塊基礎更扎實。公開資料顯示，截至2015年9月30日，如家酒店集團旗下的5個酒店品牌在中國346個城市共有2787家酒店投入運營。而鉑濤在跨界經營等方面雖有所嘗試，但在市場佔有率和曝光上沒有特別出色的表現。

如家在三季報中表示，淨利潤下滑或因為其加大了對中高端產品線如家精選酒店、和頤酒店的投入，鑒於普遍疲軟的外部條件，營收增長和客房收入仍然存在壓力。

事實上，三大經濟型連鎖酒店集團都推出了自己的中高端品牌。馬天驕表示，中國在中端酒店市場還處在發掘探索階段，經濟型酒店在做品牌的上延，而之前定位在高端的酒店則以降低房價等方式進入中端市場。

“經濟型酒店連鎖集團跑馬圈地瘋狂擴張的時代早已過去，現在造成的產能過剩需要通過兼併重組實現市場的平衡。一線城市經濟型酒店市場已經飽和，且平均房價相對較低，利潤空間有限，在這個情況下，只能向上延伸去做中高端的品牌，豐富業務。”馬天驕表示，華住的全季酒店比如家和鉑濤的中端品牌業務表現更好。

值得一提的是，在首旅、如家宣佈最終協議之前，華住曾入股如家5%股份。如家方面表示暫時對此不予評論，但華住方面則表示，只是在如家股價比較低的時候買進，並無其它用意。據公開資料顯示，華住新任CFO陳慧原為如家CFO及攜程財務總監。

競爭高地仍為高端酒店

不過趙煥焱認為，中國酒店競爭的高地是高端酒店，從這個角度看，錦江鉑濤與首旅如家並沒有對立的實力。“首旅有諾金、建國等高端品牌，而錦江股份沒有高端，香港上市的錦江酒店中有好幾家還是跨國公司品牌管理。”趙煥焱表示。


趙煥焱認為，中國高端酒店市場已經變為房地產開發業加跨國酒店管理公司品牌，而本土高端酒店品牌日益邊緣化。他表示，跨國酒店品牌除香格里拉、半島外，純粹管理收錢，不涉及投資。

“近年來新建的高端酒店大部分使用跨國品牌，甚至本土酒店管理集團自己的高端酒店也長期使用跨國品牌。本土的優質酒店長期由跨國酒店集團管理助長了各行各業的新建酒店紛紛請跨國酒店集團管理之風盛起，同時反過來又削弱了本土酒店管理集團。”趙煥焱表示。

不過馬天驕認為，知名跨國酒店集團在中國面對的問題是如何在深入發掘標準化服務的同時，能夠盡可能設計更多個性化的服務和體驗，包括線上管道推廣。“在這一點上，中國本土品牌有本土優勢，對本土使用者更瞭解，在資訊化、線上管道推廣方面做得很好。”

巴黎氣候大會尚未結束，那片印有埃菲爾鐵塔的綠葉早已悄然飄到了深圳前海蛇口自貿區。

12月5日，在第十二屆中外綠色人居論壇的主論壇上，招商局集團、前海蛇口自貿區管委會與聯合國環境規劃署宣佈共同發起成立綠色城市創新基金會，目標是將前海蛇口自貿區打造成世界領先的轉型升級綠色城市。

招商地產首席綠色低碳官胡建新表示，綠色城市創新基金會是非營利非公募的基金會，希望能為前海蛇口自貿區的轉型發展建立合作創新平臺，營造綠色產業鏈的生態圈，通過不斷試錯闖出一條路子，為其他城市提供經驗。

聯合國環境規劃署將為基金會提供全球網路資源與技術支撐，連接氣候變化與可持續發展，為中國乃至世界提供示範、輸出成果。

開啟綠色創新引擎

12月5日，隨著招商局集團副總經理孫承銘、深圳市前海管理局局長杜鵬、聯合國環境規劃署生產與消費處主任阿拉布•霍巴拉（ArabHoballah）共同在背景大屏上攜手點亮一片“綠葉”，綠色城市創新基金會正式啟動。

胡建新和阿拉布•霍巴拉分別代表招商局集團和聯合國環境規劃署簽署了合作諒解備忘錄。

據瞭解，綠色城市創新基金會將首先服務於前海蛇口綠色自貿示範區的建設目標與需求，後續將擴展服務於中國以及世界城市升級的生活方式升級與資源利用效率提升需求，搭建城市升級產業鏈的綠色創新、推廣、交流與服務平臺，促進區域以及世界城市升級的綠色創新與實踐。

胡建新在接受《第一財經日報》記者專訪時表示，中國城市發展需要從量變到質變，需要綠色低碳發展，前海蛇口自貿區可以先試先行。

“前海蛇口自貿區的獨特之處在於，30多年前的改革開放是從這裡開始的，如今一帶一路也將從這裡走向全球。”胡建新說，招商局集團希望在一帶一路中發揮應有的作用，同時也期望在低碳轉型方面做出榜樣，發動社會力量共同來做這件事。

胡建新分享了“小政府大社會”理念。在此之前，他參與發起了蛇口社區公益基金會，這是完全由民間個人發起成立的公益基金會，目的是從民間層面為蛇口解決更多的社會公益問題。

而由企業出資設立、關注綠色城市發展的基金會，在國內還較為少見。胡建新表示，希望通過基金會的紐帶關係，尋找志同道合者，促進企業間的交流和碰撞，營造出綠色產業鏈的生態圈。在他看來，基金會就相當於一個酵母，能夠廣泛發動企業、社區、公民等相關者，通過推動資源整合、制定相關標準，達到花小錢辦大事、平衡經濟發展與環境保護之間的關係。

對於聯合國來說，綠色城市創新基金會是其在全球的重要戰略部署。阿拉布對記者透露，聯合國環境規劃署倡議推進資源節約型城市、促進可持續發展，目前在迪拜、新加坡、韓國、哥倫比亞等國家和地區都設立了中心，未來將構建一個全球可持續發展的網路。他希望通過基金會，在中國引領一種綠色城市生活方式。

構建綠色生態圈

在具體操作層面上，綠色城市創新基金會將由招商局集團的相關核心企業、前海管理局的相關單位聯合發起，前海蛇口自貿區管委會和聯合國環境規劃署作為支持方，目前已向登記管理機關提出註冊申請。

基金會實行理事會管理，擬在深圳註冊非營利性非公募基金會。專案評估由顧問委員會承擔，顧問委員由資深專業人士構成，具體人員名單可由各理事單位提名，由基金會理事會審議批准。秘書處設在招商地產，招商地產綠色研發中心作為基金會的支持部門。

基金會的願景是將前海蛇口自貿區打造成城市升級標杆，成為世界領先的綠色城市創新平臺。

據瞭解，基金會的規劃是在1~3年內，圍繞蛇口前海自貿區的綠色需求展開工作，全力打造世界領先的綠色自貿區形象。具體而言，包括構建一個綠色智慧創新平臺，服務于基金會各成員，與深港創業創新產業帶協同，以招科U-LAB為基礎，整合國內外的創新研發；推進十項研究與應用，如自貿區綠色智慧規劃建設標準、綠色與智慧港口、智慧電網與新能源等；搭建一個綠色新孵化與交流展示中心。

在未來3~5年內，基金會計畫建成一批專業能力的彙聚平臺，實現創新實踐研發與能力輸出的良性迴圈。

5~10年內，基金會要成為具有世界影響力的城市升級產業共贏生態圈，能通過基金會自身的盈利能力實現可持續發展。


按照規劃，基金會將每年至少募集1000萬元資金，成立後，根據專案情況可向各級政府、國內外相關NGO申請專案支持。

而如何獲得持續性的資金來源、維持自身可持續發展是大多數非公募基金會面臨的難題。綠色城市創新基金會希望通過公益的平臺搭建起綠色產業鏈的生態圈，讓合作夥伴從中發掘更多的商業機會，並分享基金會的研究成果，由此來獲取企業的持續性支持。

綠色城市創新基金會的理念得到了諸多志同道合者的積極回應。12月4日，在綠色城市創新基金會的圓桌會議上，綠民投產業鏈基金、創思實驗室、中國金茂、第一財經公益基金會等企業、機構、組織都表示願意與基金會積極開展各種形式的合作。

房地產行業的金融資本大戲正在上演：一面是險資不斷舉牌房企，一面是房企在進軍保險、金融業的路途上披荊斬棘。

恆大、萬達成為入股保險企業的急先鋒。在擁保險入懷的同時，他們謀劃的是更大的金融產業佈局，甚至金融全牌照也將成為其標配。

作為資金密集型產業，房地產的金融化天然地要求房企與金融的融合。未來，隨著全球資產配置時代的到來，以及不動產資產證券化的發展，地產與金融將越來越難以分離開。

據不完全統計，截至11月，包括合眾人壽、珠江人壽等險企在內的34家保險公司，均具有地產股東背景。

房企入股保險

保險號稱“資本之王”，是地產商們盤活存量資源最快、盈利能力最強的管道。基於此，在險資不斷舉牌、入股房企的同時，近期房企入局保險業的節奏也不斷加快。

11月22日，恆大集團正式宣佈進軍保險行業，將其以39.39億元競得50%股權的中新大東方人壽保險公司更名為“恆大人壽”，並計畫將在3年內把恆大人壽的資產規模做到1000億元以上。

同樣在近期高歌進軍保險業的還有萬達集團。從2014年開始，大連萬達集團通過數次接盤，截至目前累計持有百年人壽9億股，占總股本的11.55%，晉升為第一大股東。

保險業內黑馬、剛剛拿下萬科第一大股東的前海人壽，本身也有地產產業資本的關聯。公開資料顯示，寶能投資集團、前海人壽實際控制人姚振華目前雖不直接掌控寶能地產，但主營地產業務的寶能控股由其弟姚建輝擔任董事長，知情人士表示，這應該是兄弟倆為了規避投資風險，有意各自成立自己的公司，但管理、人員及業務相互有協作與交叉。

複星集團則選擇在海外收購保險公司。根據彭博的資料，保險業務在複星2014年所有收入中占比約13%。複星曾表示，該公司的保險業務投資包括永安財險、複星保德信人壽、鼎睿再保險、Fidelidade集團、Ironshore及MIG。

11月23日，複星國際（HK。 00656）公告稱，其已通過並購形式，完成收購保險公司Ironshore剩餘80%的擁有權權益，至此，Ironshore成為複星間接持有的一家全資附屬公司。

除了上述公司外，包括中天城投、新華聯、泛海控股、泰禾集團、陽光城在內的上市房企在今年都曾公告，擬將聯手其它資本發起設立保險公司。

劍指養老地產

在大型房企的產業佈局中，養老地產、健康醫療正在成為新的熱點，而保險公司與這些新業務的結合點顯而易見。

以恆大為例，易居克而瑞認為，恆大人壽帶來的低成本資金，能支撐恆大健康的發展。根據中新大東方的產權掛牌資訊，受讓人須“具有與壽險公司發展相適應的健康服務等領域投資運營經驗”。恆大健康（HK.0708）旗下主要有新型國際醫院、養老產業、互聯網醫院和醫學美容整形四大業務。其中養老產業耗費資金多，回報週期長，適合資金成本低的險資投入。目前，恆大健康的養老產業尚未有實質專案公開，但其計畫實現“居家與養老結合、醫養結合、與保險業結合”；此外，恆大的一些旅遊大盤如海上威尼斯、海口文旅城及海花島等均有發展養老產業的潛力。

反過來看，恆大的現有產業佈局也有利於保險銷售。恆大現有房地產項目的銷售人員經過短期培訓後，便有望“賣房”和“賣保險”兼顧。根據恆大公佈的資料，恆大地產已進入全國155個城市，擁有355個項目。恆大人壽將借此推出涵蓋社區居民全生命週期的綜合保險服務，實現與集團地產業務的戰略互補。

對於萬達來說，收購百年人壽也是基於現有業務和未來佈局的需要。王健林稱，萬達金融不搞傳統模式，而是利用萬達獨有優勢，創新模式，做真正的“互聯網+金融”。目前百年人壽規劃打造互聯網保險生態圈，已經佈局好開心保網站、壹佰金網站以及健康領域的愛立方健康。

保利地產雖未入股保險企業，但其已與太平人壽結成了戰略合作夥伴關係，雙方將在健康養老產業進行全面合作；保利與太平人壽還將共同成立一家股權投資基金，首期規模為100億。

保利地產發展研究院院長張亮透露，該基金前期將以養老地產專案為主，資金一直是制約養老地產發展的關鍵，保利和太平人壽的合作，實現了強強聯合。

除了上述公司，平安、泰康人壽、生命人壽等不少險資均投資了養老地產；而同時，壽險、健康險等的投保人也是養老產業的潛在客戶。

圖謀金融全牌照？

房地產行業屬於資金密集型行業，與金融聯繫緊密。而萬達、恆大等一線房企巨頭紛紛跨界金融，涉足保險業，也折射出房企金融化的內在邏輯。

接近恆大的人士稱，從中長期戰略角度來看，金融將是恆大集團未來在房地產主業外，重點佈局的兩大板塊之一。

21世紀經濟報導獲悉，恆大金控集團已經成立，該平臺主要設在深圳，並將在恆大人壽的基礎上擴展金融業務。

在今年萬達集團年中工作報告會上，董事長王健林稱，下半年要完成銀行、證券、保險等三家公司的並購，加上已有的金融產業，正式成立萬達金融集團。憑藉萬達的資本優勢，王健林正在打造一個銀行、保險、證券、支付公司、資產管理等在內的全品類的金融帝國。

在大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜看來，房企投資險企，一方面可以為其發展解決長期、低成本、規模化資金來源，在降低資金成本和流動性壓力的條件下更加聚焦于其他資源的整合以及技術提升；另一方面，投資險企也為房企提供了新的業務增長點。

克而瑞認為，金融全牌照將成為大型房企的“標配”。在恆大收購中新大東方、萬達成為百年人壽第一大股東後，綠地的信託、保險收購計畫也在進行中，房企對金融企業的收購案例還將繼續增加。

不過，就保險業而言，目前仍是幾家巨頭的天下，他們佔據了70%的市場份額，中小型保險公司的生存並不那麼容易；而且，並非所有開發商都能夠輕易地獲得金融牌照，全牌照就更加之難。

對於地產商而言，金融應該只是輔助，產品營造力和運營能力才是其核心。華泰證券分析師謝皓宇認為，未來房地產行業的龍頭，資金層面的因素並不是關鍵，而是在於能夠有質有量的發展，按照具備行業前20%的規模、進駐城市專案銷售均價在該城市超過平均水準來看，這類開發商才有機會成為未來的龍頭。

儘管中國大部分地區的地產價格仍在下跌，大城市卻正迎來復蘇，土地投機隨之重現，這可能引發另一場泡沫並拉大一線城市與其它地區的經濟差距。
保利首開聯合體以33億元購得的北京朝陽常營地塊，攝於12月6日。路透社

保利首開聯合體以33億元購得的北京朝陽常營地塊，攝於12月6日。路透社

參考消息網12月8日報導 外媒稱，北京朝陽區常營鄉，一堵不起眼的牆上佈滿了愛國標語，牆內是這個城市最貴的地塊之一，地面上除了稀稀拉拉的幾棵樹之外什麼也沒有。

據路透社12月7日報導，據北京市國土資源局的資料，上月該地塊以33億元的價格售出。考慮到競得該地塊的保利首開聯合體承諾配建3.6萬平方米自住房，該地塊的商品房部分樓面價將高於附近住宅目前的價格。

“麵粉貴過麵包，”北京亞豪機構市場總監郭毅表示，他說的是一些黃金地段的未開發土地價格已高於二手住宅房價。“風險在增加。”

這種投機性風險凸顯中國住宅市場日漸加大的扭曲。

儘管中國大部分地區的地產價格仍在下跌，大城市卻正迎來復蘇，土地投機隨之重現，這可能引發另一場泡沫並拉大一線城市與其它地區的經濟差距。

政府的經濟適用房計畫旨在讓中國更多的中下收入家庭擁有住宅，但項目的開發成本也因此增加。

分析師稱，該地塊面積為41964平米，最大開發面積為117498平方米，開發商的拿地成本為28086元每平米；若納入經濟適用房部分的建築成本，則該地塊商品房部分樓面價將超6萬元。

分析師稱，以此價格計算，該地塊建設的商品房每平米價格需高於10萬元才能使項目有賺頭，而10萬元是附近住宅現有價格的近三倍。

另一個選擇是嘗試轉賣地塊獲利。

“價格這麼高讓我覺得很瘋狂，”一位住在附近一個保障房項目裡的王姓女士稱，“我反正覺得它不值這個價。”

北京活躍的土地市場代表了一個新趨勢。在住房銷售回暖和貨幣環境放鬆的背景下，領先的開發商正在大城市入手新地塊。

“開發商正在大城市爭搶地塊，因為大家認為一線城市是安全的，”北京一家中型上市地產企業的高級官員表示，因未獲授權向媒體發言，他不願具名。“就怕過熱了。”

「高銀孖寶」昨天逆市暴升，佔據昨天頭兩大升幅股份。當中高銀地產（00283）早市升勢凌厲，臨近正午12時高見7.93元，大升32.17%或1.93元；早市收報7.8元，仍升30%，半日成交額1.03億元。該公司其後宣布下午1時短暫停牌，以待刊發潛在內幕消息公告。

午後停牌帶升同系

市場轉炒高銀金融（00530），該股延續高銀地產升勢，繼早市急升31.31%後，午市開市後半小時高見18元，飆51.52%或6.12元；其後升幅收窄，收報17.02元，仍升43.27%，全日成交額2.37億元。高銀金融中午發公告稱不知悉股價波動原因。

日前有本地傳媒引述市場消息稱，由高銀地產主席潘蘇通私人持有的九龍灣高銀環球廣場，最近頻獲財團洽購，預期全幢工廈交易涉資25億元，以總樓面31.1萬方呎計算，即平均呎價8039元。


高銀系爆升 高銀地產停牌
(經濟)

高銀系昨急升，高銀金融（00530）昨升逾43%，收報17.02元，集團昨午公告指未悉股價波動原因。高銀地產（00283）早市升三成，惟午後停牌，待刊其潛在內幕消息。

傳遭狙擊 公司未回覆查詢

市傳高銀系遭對冲基金狙擊，本報曾向高銀系查詢，惟未獲回覆。高銀系一直備受質疑，包括高銀地產僅擁有天津一個綜合地產項目，市值卻曾高見逾千億元，集團主席潘蘇通曾公開回應指，天津項目投資逾百億美元，但不急於出售。

高銀地產截至9月底的中期營業額按年減少88%至5,700萬元，純利只有3.72億元，按年減少29%。以股份昨停牌前股價計，市值278億元，相當歷史市盈率卻高達42倍。公司於3月曾提出私有化，惟一直未有落實。

曾與漢能扯上關係 急澄清

而高銀金融則曾與急升暴跌的漢能（00566）扯上關係，其後潘蘇通更需親自開電話會議澄清。高銀金融截至6月底年度營業額只有5.73億元，按年增逾4成，純利升65%至12.1億元。股份昨市值已近1,190億元，市盈率達97倍。

另據聯交所披露權益顯示，高銀系主席潘蘇通持有高銀金融逾七成股權，於高銀地產則持有逾64%股權。

一線街舖租金持續受壓，銅鑼灣再錄大幅減租個案，英皇國際（00163）持有波斯富街76號地舖，剛以每月90萬元租予珠寶首飾連鎖店Folli Follie，較舊租勁挫近50%，減租幅度為區內次高。

減幅區內第二大

喜來登旺鋪董事黃偉文表示，波斯富街76號地舖，位於波斯富街及羅素街交界的大單邊舖位，建築面積500方呎，現時由Rado鐘錶租用，租約至明年3月，業主於半年前招租，當時叫租120萬元，該舖位剛由歐洲珠寶首飾連鎖店Folli Follie以每月90萬元預租，呎租1800元，較業主的意向租金少25%。

市場消息指出，Rado鐘錶現時以179萬元租用該舖位，而今次由新租戶預租，舖位租金減幅達49.7%，減幅為區內次高。據悉，今年銅鑼灣區內減租最勁的街舖為羅素街18號，該舖現由化妝品店Colourmix以每月70萬元租用，較舊租175萬元勁減60%。

資料顯示，波斯富街76號地舖由英皇國際於2011年初以3.8億元購入，呎價達76萬元，一度成為全港呎價最貴舖王。

翻查資料，英皇國際於銅鑼灣持有的多個舖位，均於今年下半年錄大幅減租，包括羅素街8號的英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號舖，建築面積約1700方呎，原址由英皇鐘錶珠寶（00887）租用，月租276萬元，該舖位已由卓悅（00653）承租，較之前租金下調42%，月租160萬元；另外亦有4個由英皇鐘錶珠寶租用的羅素街的舖位，於今年10月平均減租三成租出。

黃偉文指出，現時舖租下跌成大趨勢，市場上一線街舖租金已大幅下調30%至40%，大多數舖位於租金下調後均獲承接，預計明年舖位租務市道會於該水平鞏固，租戶將恢復入市租舖信心。

市區重建局近年密密推地，深水埗更成為主要供應庫，過去一年區內已有4幅土地先後推出市場，其中海壇街205至211A號需求主導項目昨天截標，吸引8個財團爭奪；即使受到加息和樓價下調等因素影響，有發展商認為，市場對住宅仍有需求，對後市有信心。

是次截標的海壇街項目，位於長實（01113）去年底投得的海壇街/桂林街及北河街項目西鄰，亦鄰近遠東發展（00035）在同期奪得的海壇街229A至G號需求主導項目。是次兩家發展商都先後入標，而信置（00083）、百利保（00617）、宏安（01222）和建灝地產集團等入標常客，亦有參與。

建灝︰項目細出價審慎

建灝地產行政經理林綺華表示，項目規模較小，惟需要興建多項設施，利潤較低，故出價較審慎。今年首季投得同區福榮街用地的英皇國際（00163），是次亦有入標，該集團物業主任蔡宏基則說，地盤位置交通便利，期望可與福榮街項目有協同效應。

遠東發展地產發展部總經理朱寶林入標後指出，由於該集團熟悉深水埗一帶，料出價更進取。對於樓市前景，他認為市場現時以用家主導，所以即使樓價下跌，用家有需求仍會入市，樓市長遠有需求，對後市有信心。

綜觀是次招標反應，雖然較規模更小的海壇街229A至G號去年底收到的2份標書多，但較其餘5個在過去一年截標的項目反應都要差。理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，是次反應較預期差，估計與現時處於轉角市，發展商出手較審慎。

海壇街205至211A號項目佔地約4553方呎，可建約69個住宅單位，涉約3.41萬方呎住宅樓面，商業樓面則約4263方呎，市場估值約1.73億至2.71億元。

按季漲1.9%一年低 萊坊料美加息礙樓市

多項數據顯示樓市轉勢。萊坊統計全球55個地區，本港樓價第三季按年升16.7%，排名連續兩季稱冠後回落至第二位，按季升幅更放緩至1.9%，預期美國加息將左右大市。

萊坊發表2015年第三季《全球樓價指數》報告，統計55個國家及地區中小型住宅樓價，數據主要取自各地政府及銀行。報告指出，有45個市場的樓價按年上升，其中5個市場樓價按年錄雙位數增長。

萊坊：經濟良好 樓價難大跌

報告表示，香港第三季樓價按季升1.9%，較第二季升3.3%，明顯收窄1.4個百分點，第三季樓價按季升幅，更屬近一年來最少。另香港樓價按年升幅，連續兩季全球居首位後，第三季按年升16.7%，較第二季按年升20.7%，少4個百分點，升幅排名屈居全球第二，首位由土耳其按年升18.9%所取代。

樓價升幅放緩，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，美國加息機會高，但本港經濟基調良好，對住宅有需求，綜觀今年新盤銷情仍算不俗，故未來樓價不會大跌，下調空間較市場一般所預測的2至3成為少。

該行指出，美國聯儲局今月議息會議結果，對亞太區的物業市場帶來重要影響。萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，美國利率上升，使新加坡元和港元進一步升值，令業主和潛在買家的貸款成本上升。

亞洲其他主要市場方面，中國第三季樓價按年跌2%，跌幅較第二季的5.7%為少。而港人熱門海外物業投資市場，第三季樓價均按年跌，包括日本（跌0.7%）、台灣（跌3.2%）及新加坡（跌4.3%）。

戴德梁行：中小型住宅 跌5至8%

另一邊廂，測量師行戴德梁行看淡明年樓市走勢。戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表示，預期美國將於短期內加息，但加幅只會輕微，相信明年上半年中小型住宅將下跌5%至8%，供應多的地區跌幅會較明顯。

至於豪宅市場則預料最多下跌5%，走勢會較為穩定，陶汝鴻認為，現時一手市場多盤齊推，兼提供眾多折扣優惠，二手業主要出貨難免要減價。

他又補充，現時本港經濟基調尚算穩定，只要失業率處於低位，自住需求仍可保持強勁，除非經濟出現負面因素，樓價才會出現轉勢。至於最近樓市調整僅屬整固，相信明年難以出現大跌情況。

戴德梁行香港投資及顧問服務部董事葉健均稱，歐元貶值，將令更多資金流進亞洲，而本港的商廈及豪宅市場將會受惠。

內地買家入市豪宅比例有所回升，第三季比例升至23.4%，按季增7.3個百分點，為近5個季度新高。

中原地產研究部昨發表報告指，第三季本港一手豪宅（1,200萬元以上）內地買家佔比有所增加，錄得23.4%，按季升7.3個百分點；佔金額比例26.3%，按季增加6.1個百分點，兩者均是近5個季度新高。

該行預料第四季一手豪宅買賣轉旺，相信內地買家比例會相應增加，佔比有機會升至約3成水平。

澳洲房產網報導，諮詢公司Urbis本週公佈了《黃金海岸公寓要點報告》（Gold Coast Apartment Essentials Report）。數據顯示，今年第三季度新公寓的銷售達到了416套，而相比去年同期僅為163套。

Urbis的高級分析師坎貝爾（Lynda Campbell）表示，黃金海岸的新公寓市場達到了近七年來的最高銷售水平。中國投資者在過去一年中買入23個新項目的公寓推動了銷售熱潮。

“我認為，中國投資者在黃金海岸購置了大量房產。”坎貝爾說，“不能說銷量的增多完全歸因於中國買家，但是他們的貢獻不容小覷。”

在過去一個季度，Central Gold Coast郊區——包括Main Beach、Surfers Paradise以及Broadbeach等在內——的銷售額占到了總數的近一半（206套）。

坎貝爾表示，來自雪梨和墨爾本的買家在Arundel、Park-wood、Benowa和Robina等郊區也購置了大量新公寓。“沿海邊緣地區的交易量也很可觀，在過去三個月里達到了110套。當地一些公寓周邊配備了高爾夫球場和購物中心，那裡的設施比南方市場上相同價格的公寓更為齊全。”

不僅如此，有意縮減房型的本地自住業主也助長了銷量。總體而言，公寓熱銷的勢頭將會持續到明年。

“黃金海岸房產市場的信心堅挺，在未來幾年還將繼續保持。相比其他州，昆州的房產更加實惠，而且利息仍然處於較低的形勢。”坎貝爾說，“在過去的一個季度， 461套公寓已經被買走，而這也意味著當地的房產市場非常健康，供應趕得上需求。去年，我們全年的交易量只有825筆，但在今年前三季度，我們的交易量就達到了1130筆”。

據了解，在第三季度，平均的銷售價格為553,245元，比前一季度下跌了5593元。坎貝爾認為，這一現象可以歸因為市場在過去四個月內註入的較低售價樓盤。

報告還發現，沿海邊緣區是入手新公寓最為便宜的區域，平均售價僅為45.5萬。南部海灘依舊是新公寓售價最貴的地區，平均成本為924,038元。