房仲調查
明年1月1日房地合一稅制正式上路，房仲進行「2016年Q1購屋意願調查」，結果顯示72.7%無意願或暫緩購屋，但仍有27.3%買方決定購屋且其中有一半想趁明年第1季「逢低進場」。此外，統計2015年最夯的地產新聞，由「房地合一稅拍板定案」奪冠。

台灣房屋智庫調查的樣本數1515份，其中有民眾明年原本有購屋意願，但因殺出房地合一稅制，而降低意願，故有25.1%選擇暫時觀望，5%民眾決定將資金轉投資股市、海外市場，但仍有27.3%民眾堅持購屋，包含想進場撿便宜的買方，認為因房地合一稅制上路，明年Q1反而是購屋的不錯時機點。

5%將資金抽離房市
房地合一稅制從2014年延燒到今年中，才正式拍板定案，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新制採「資本利得課稅」，將房地交易按實際成交價格合併計算獲利，相較過去以房屋評定現值來課稅，抑制炒房的投機客，明年起，符合房地合一稅制的賣方，短期買賣獲利空間大減。

逾半民眾看跌房價
學者認為，房地合一稅和舊制的稅金，其實沒差很多，自用買方甚至可望免稅，明年價格壓縮可能有限，若買方進場購屋是有自用需求，且試算獲利不會超過400萬元，試算一下稅金，若發現稅金合理，又談到不錯的相對低房價，要進場是OK的。
至於未來1年的房市走勢，台灣房屋調查發現，52%的民眾認為房價會下修，29%民眾認為會持平，價格和今年差不多，僅19%民眾覺得總統大選後有回升緩漲的機會。
民眾吳先生有購屋計劃，他找房找了幾個月，發現目前的房市氣氛，議價確實較容易，但實際的價格下修幅度，還是要看地段，蛋黃區的屋主還是比較高姿態。

頂加公寓價量齊跌
此外，觀察今年熱門的地產新聞，前3名分別是「房地合一實價課稅拍板定案」、「柯P拆違建，公寓頂加剉著等」、「奢侈稅2016起將退場」，優美地產企研室召集人葉立敏表示，明年奢侈稅停徵，預計會釋出更多「免奢侈稅」物件，賣壓續增。柯P積極拆違建，讓北市頂加公寓價量齊跌，脫手不如以往容易。

今年多數預售屋買氣一片低迷，北台灣建案平均銷售率甚至不到3成，部分建商也看壞未來幾年預售屋市場，於是把興建中的建案直接變更為旅館，計畫搶食目前正熱的觀光商機。

欣元商仲總經理焦文華直言，明年住宅房市難有起色，因此從今年下半年起，陸續有建商將手中帶有建照的土地，把住宅規劃改變為旅館；目前北市地上權案、新北市頭前重劃區、桃園青埔特區、台中逢甲商圈及高雄市鹽埕區皆出現這種案例，且未來3年，每年至少會有10個建案改成旅館，且比率會逐步拉高。

他進一步解釋，因容積獎勵限縮政策在今年7月上路，在此之前，建商為了拿到更高的容積獎勵，紛紛在限縮政策上路前夕申請建照，不料卻遇上房市反轉；但取得的建照有開發時限，最遲也要在兩年內開發，不然之前獲得的容積獎勵將作廢。

因此，建商思考開發長期性收益的房地產，其中又以搭上近幾年觀光熱潮的旅館為首選，紛紛申請變更用途，將原本要興建的住宅一舉改成整棟旅館。不過，能將住宅改成飯店的建案，必須是地處北市精華區的建案，不然就要具備交通優勢，尤其是捷運、高鐵站周邊，再來則地處觀光景點周邊。

焦文華補充，通常將建案改成旅館，便是動輒10至15年的長期經營，但未來也可能因長期收益穩定，再轉售給壽險或私募基金業者。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，的確有傳出新建案轉蓋飯店、月子中心等案例，主要仍受到房市整體買氣驟降的衝擊，因此，部分建商若對後市信心不足，或是銷售不佳的建案，便寧願與其他業者、或獨資轉作旅館或月子中心，改為長期的收益型商用房地產。

根據《住展》市調結果，目前三重集賢路一帶，便有2至3個建案計畫改為旅館用途。

2015即將結束，台灣房屋智庫進行「2015年度房市新聞暨2016第一季購屋意願調查」，票選結果為「房地合一實價課稅拍板定案」影響最深，而面對新稅上路，2016年第一季原有57.4％有購屋意願，不過其中30.1％降低購屋意願，(包括25.1％抱持觀望態度，暫緩購屋計劃，5％轉向海外或股市)；也有13.8％則是因為房地合一稅，反而增加購屋意願，Q1逢低進場。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房地合一稅可謂房地產稅史上重大改革，從2014年延燒到2015年，直到2015年5月中旬才正式拍板定案新舊制，最主要與舊制的差異，即在於是「資本利得課稅」，將房地交易按實際成交價格合併計算獲利，將賺到的獲利課徵15-45％的稅負。相較過去以房屋評定現值來課稅，2016年開始，符合房地合一稅制售屋族，短期買賣獲利空間將大幅縮減，相對鼓勵中長期持有，抑制短線投機行為。

2016年房地合一稅即將上路，房市是否有機會回暖？第一季有購屋意願的朋友，47％為首購族，仍有22.9％想置產出租，16.8％想換屋。想購買的產品類型還是以電梯住宅為大宗，佔61.4％，偏好屋齡以1-5年最多(26.5％)。

張旭嵐分析，房市十多年多頭後，現在進入少見的房價盤整期，因此自用購屋族看見入場機會，尤其看上總統大選後，救經濟政策全面啟動，帶動房市發展，因此有1成4的民眾搶先在第一季的低點進場。觀察2015年市場上新成屋有較大賣壓，有不少投資族群為避免預售屋交屋後的沉重房貸，選擇「少賺不賠」處分資產，因此部分新成屋或新古屋反而有平盤接手的可能，對自住族群而言不失為議價機會。

對於未來一年的房市走勢，52％的民眾認為房價還是會向下修正，29％認為持平和2015年差不多，僅19％覺得總統大選後有回升緩漲的機會。張旭嵐分析，從2014年至今，各都房價已經下修10~15％不等，持續下修空間有限，房價仍在低點盤整，總統大選後經濟可望走穩，因此2016年自住族群的買氣可望陸續回籠。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，觀察2015年十大熱門新聞前三名中，「稅改」就包辦了兩條，反映出在2015年打房的經濟環境下，民眾對於資產配置、稅率變動最為關切。葉立敏分析，配合房地合一2016年起實施，奢侈稅同步停徵，對於許多持有2年內的屋主來說，不如改等2016新制上路再賣房，才不至於沒賺錢還倒賠奢侈稅，預計2016年將會再釋出「免奢侈稅」的物件，賣壓情況將更湧現。

2015年受到網友高度關注的話題還有「柯P拆違建，公寓頂加剉著等」。葉立敏分析，2015年初，北市列管的226件違建已全數拆除，大刀闊斧的魄力讓頂加公寓「價量齊跌」。早期公寓會在頂樓加蓋使用面積，或分隔成套、雅房出租，租金報酬率4~7％，吸引不少投資客收購。但見到柯P強拆違建的魄力，使得許多頂加公寓存有拆除疑慮，賣方也面臨急於脫手的降價壓力，顯見政策還是影響房價的關鍵。

近來社會住宅為社會各界關注的議題，亦為中央及地方政府推動的重要政策，為使全體國民居住適宜住宅，依住宅法規定，由內政部擬訂住宅政策及全國性住宅計畫，地方政府興辦社會住宅。國產署則配合內政部推動住宅政策及各地方政府興建社會住宅需要，從3個面相提供適宜國有土地，以增加房屋供給。

(1)已完成撥用：台北市(萬華區青年段、松山區寶清段、文山區木柵段)、新北市(中和區秀峰段、三重區同安厝段、三重區大同段)、台中市(大里區光正段、西屯區惠來厝段)、桃園市(中壢區東寮段)及台東縣(台東市台東段)共10處國有土地，面積合計9.89公頃。

(2)撥用中：台北市(文山區華興段及景美段、萬華區青年段、信義區三興段)、新北市(三峽區國光段、三重區集美段)及金門縣(金沙鎮陽宅段)共7處國有房地，面積合計7.86公頃。

(3)評估中：國產署並篩選49處國有土地(位於基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹縣、台中市、嘉義縣、台南市、高雄市及花蓮縣)，面積合計38.91公頃，提供地方政府評估作為社會住宅用地。

國產署亦表示，基於土地之稀少性及不可增性，覓得位處生活機能完備之大面積國有可建築用地日趨困難，惟為配合社會住宅政策的推動，健全住宅市場提升居住品質，未來仍將持續依各地方政府興辦社會住宅需求，提供需用之國有土地。

另行政院為推動社會住宅政策，減輕地方政府土地取得的財政負擔，分別在2014年5月28日及2015年11月18日修正「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」規定，將地方政府為興建社會住宅需要撥用國有土地，由有償撥用修正為得無償撥用，以及將地方政府為興辦社會住宅設置有住宅基金者也納入得無償撥用之適用範圍，其餘須有償撥用者(例如申撥台鐵局事業資產、抵稅不動產、營改基金資產等)，地方政府則可以分期付款辦理，期限最長8年，有助地方政府籌措財源。

高雄鐵路地下化預定於2017年底完工，高雄市秘書長楊明州2015年12月14日率市府團隊等人前往聽取工程辦理情形及園道規劃簡報，他表示，待地下化工程如期如質完工後，市府預定將廊帶土地規劃為綠色廊帶、自行車道及水廊系統，盼與交通部鐵路局密切合作，無償提供地方使用園道用地，達到市府與市民雙贏。

截至2015年11月底，高雄鐵路地下化工程進度左營段為90.55％、高雄段為94.56％、鳳山段為42.66％，市府預定將廊帶土地規劃為綠色廊帶、自行車道及水廊系統，串連沿線周遭洲仔濕地公園、蓮池潭、中都濕地公園等24個綠地系統，設置寬度2.5公尺以上的專用自行車道，並與既有的自行車道相串連，打造不同主題的自行車路網，而水廊系統則預計以水利局規劃的｢曹公新圳水系活化親水改造工程｣為目標水源，並於園道內綠地重新規劃景觀式明渠，最後注入鼓山運河。

高雄鐵路地下化工程自2005年爭取計畫核定到動工，即將於2017年底完工通車，完工後沿線15.37公里將可釋出約71.29公頃的原鐵軌、鐵路設施之園道土地，對於高雄整體的地景風貌將有重大改變，秘書長楊明州會同工務局、交通局、鐵路管理局、鐵路改建工程局及立委李昆澤等人前往聽取簡報，瞭解相關工程進度及園道規劃，請立委李昆澤協助地方與中央溝通，協助市府後續廊帶土地無償取得、使用及園道建置經費等。

楊明州表示，未來鐵路軌道轉變為綠色廊道、自行車道及水廊系統，有關沿線部分房屋門面整建等，都發局亦正進行規劃評估，盼透過完整都市更新的通盤考量，引進更多商機。

北市府圖利財團再一樁？

打6折收租 13年短收12億

台北市議會財建委員會昨審查信義計畫區A12、A13土地租金收入，發現馬市府在九十二年以「市長專簽」方式，避開議會審查，用設定地上權方式、以當年公告地價現值年息三％分別賤租給新光人壽和遠東集團，比國有財產署規定的五％規定打了六折，十三年來兩筆土地已短收差額高達十二億二八八九萬元。

新光人壽將A12轉租艾美酒店當二房東，大賺租金差額；遠東集團得標後至今十三年，尚未開發，市值廿二億元的地竟做停車場之用。

市議員陳重文不滿表示，依「台北市市有土地出租租金計收基準」，須滿足政府機關、非營利機關等公益或學校機關、外交使領館、獎勵投資興建公共設施、汽車客運調度站等規範，租金才可打六折，這兩個案子是在「完全不符合的情況下出租，當市府是錢坑嗎？」

財局︰流標6次才降租金

財政局長蘇建榮表示，馬市府時期極力開發信義計畫區，A12本就規劃蓋旅館，沒有要求必須是新光人壽經營；A13位居松仁路、松壽路交叉口，只要五十年內開發即可。兩筆土地在九十到九十二年間各流標六次，招標價格因而從當年公告地價現值年息五％調降為三％。委員會委員無法接受財政局說法，要求財政局須提供內簽公文，與廠商重新議約，將利率調為原定的五％。

市議員周柏雅質疑，以A12樓地板面積二萬四一○六坪來算，財團每月每坪只需支出五一二元，但信義計畫區新建商辦行情每坪少說在二五○○元以上，新光人壽一轉手就有每坪二千元價差，五十年至少賺走二五○億元；市議員陳彥伯也批評，遠東得標A13後已十三年，至今未開發，「當初幹嘛租？市府自己做停車場也賺錢啊！」

昨新壽不願評論一坪多少錢租給艾美，僅回應，新壽當初得標A12，已經付出一筆權利金，每年租金也按照公告現值計算。

遠東百貨營運長林彰豊表示，A13馬上就要動工，賣場營業面積約一．四萬坪，預計在二○一八年正式開幕。

重稅衝擊，導致雙北市高單價、高總價及大坪數豪宅受傷最重。根據房仲業者調查實價揭露資訊，北市總價7000萬元以上的豪宅實價交易件數，兩年內萎縮超過5成；新北市6000萬元以上的豪宅，兩年內也同步萎縮超過5成。業者指出，依照目前房市翻轉的氛圍，豪宅買氣短期內應該還是無法露出曙光。

雙北豪宅買氣降5成

信義房屋依照央行豪宅貸款定義的標準（北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上的住宅），調查近3年雙北市豪宅的實價揭露件數，今年雙北市豪宅買氣均呈現大幅衰退。以北市為例，2013年豪宅實價交易件數為301件，2014年跌破300件大關、僅251件，年跌幅約16.61％；今年受到重稅衝擊，截至目前為止，實價僅成交144件，相較2014年大幅衰退42.62％。換句話說，兩年來，北市豪宅買氣大幅衰退逾5成，縮減約52.16％。

新北市豪宅買氣也同樣冷清，2013年豪宅實價交易件數為95件，2014年僅成交62件，一年內縮減34.74％；今年持續縮減，截至目前為止，僅成交45件，買氣縮減幅度也將近3成，約27.42％。總計新北市豪宅買氣，兩年內也大幅萎縮逾5成，減幅約52.63％。

對照《住展》雜誌統計顯示，2013年北台灣新建案平均銷售率約為78％，2014年銷售率約43％；但今年截至11月底為止，新案銷售率只剩約29％，甚至瀕臨銷售率3成的成本保衛戰，顯示不單高端豪宅買氣量縮，連新案買氣跟著萎縮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，高價住宅受到稅改重挫，不論是新成屋或中古屋，買氣都有顯著影響，且現在不僅豪宅買氣急縮，也出現價格從高檔下修；到目前為止，豪宅價格修正幅度約10％至15％，高價住宅是此波重稅政策的主要受災戶。

老舊公寓裝新電梯一直是熱門話題，新北市政府鼓勵市民於公寓加裝電梯，提供超過百萬元的經費補助，還提供輔導團隊、簡化行政程序、貼心預審等等誘因，為了造福市民，新北市首創招募業界好手組成黃金團隊，讓申請經費補助通過的公寓可以迅速找到施工團隊，協助更多老舊公寓完成加裝電梯的流程。

新北市政府都市更新處王玉芬處長表示，招募黃金團隊的構想始於2015年公寓增設電梯的成功案例在媒體上頻頻曝光，都市更新處收到大量詢問電話，但根據與民眾洽談的結果，可以發現補助經費核定後民眾常常面臨施工團隊難覓的問題。據了解台灣目前雖有電梯廠商、建築師及營造單位，然而過去多半投入新建物之電梯裝設，對於既有建築物如老舊公寓裝設電梯並無特別關注，民眾也無從得知接洽方式。其 實老舊公寓增設電梯工程單純、施工期短，在高齡化社會趨勢影響下，預估未來申請量將會大幅成長，招募團隊的構想勢在必行。

更新處發展科洪宜萍科長補充說明，黃金團隊的招募將分為三階段進行，第一階段預定於12月22日邀請營造業、建築師及電梯等產業及業界相關公會召開說明會，說明招募黃金團隊的完整內容及參與方式，邀請對象包括建築師公會、綜合營造工程工業同業公會、營建工程工業同業公會、電梯協會、營建土木職業公會、不動產開發商業同業公會等等，並預計於1月份受理報名，第二階段將於2月份辦理公 開遴選，遴選完後市府將公布黃金團隊名單，未來市民將可直接洽詢團隊，減短尋覓適當團隊的時間，歡迎業界參與說明會。

閒置近10年的國防部5、6、7空軍眷村空地，新竹市政府將從2015年12月15日起著手進行綠美化措施，規劃開闢為佔地2.8公頃的樹林頭公園，並灑播波斯菊、百日草等種子，預計在春節期間打造繽紛花海，邀請市民一起來賞花。新竹市長林智堅表示，第一期景觀工程預計2月6日前完工，將為新竹市民再添一處休閒遊憩的優質空間。

新竹市政府2015年12月14日舉行「樹林頭公園會勘暨春節花海動工說明會」，林智堅市長偕同都發處長翁義芳、文化局長廖志堅出席，新竹市議員黃美慧、蕭志潔及眾位里長也到場關心，期許工程順利圓滿，讓樹林頭公園成為該地區的新亮點。

林智堅表示，國防部5、6、7空軍眷村自2006年拆除後，委託市府代管，土地閒置近10年未能妥善利用，相當可惜，市府這次投入900萬元經費打造樹林頭公園，將閒置空間充分利用，並於春節期間，營造五彩繽紛的花海景緻，提供新竹市民更多休閒遊憩的優質空間。

林智堅說，目前新竹市公園綠地面積僅216公頃，距離法定規定的328公頃，還差了112公頃，上任後，積極闢建更多的公園綠地，不到一年的時間，向中央爭取到了4.5億元經費，包括向交通部觀光局爭取到「跨域亮點計畫」最高補助的3億元經費，讓新竹公園再現風華，以及爭取內政部營建署1.5億元經費，在市區的中央公園、三民公園等進行再造工程，讓市容綠意盎然、煥然一新。

規劃此案的景觀專家李碧峰表示，公園內將保留既有大樹，其餘空間規劃草皮及環園步道，動線均配合大樹現況安排，避免傷害樹木，期盼能與當地居民生活記憶連結；並於明日撒播大波斯菊、黃波斯菊、百日草及非洲鳳仙花等花種，預計在春節期間就能開花綻放，呈現美麗花海景象。

都發處翁處長指出，樹林頭公園第一期景觀工程由都市更新實施者(金旺宏實業)開闢捐贈，讓都市更新的效益不僅為基地內單獨享有，更擴及到整體都市再生，強化都市更新之實質公益性意義；藉由國防部5、6、7村閒置場域的創意活化，進而推動整體都市環境再生，未來除可提供新竹市轄區內閒置空間活化範例，更可以透過此經驗讓新竹市有著更多元的空間使用。

都發處表示，樹林頭公園總預算共計900萬元，第一期景觀工程600萬元，已完成細部設計，15日將進行整地、鋤草、灑波斯菊花種子，第二期公共藝術工程300萬元也緊鑼密鼓進入規畫階段。整體公園預計2016年2月初開花，盼能在2016年春節前正式開放，並搭配花海及文化局元宵表演活動，以點綴新春氣息。歡迎大家2016年農曆春節約親朋好友一起來提燈籠兼賞花。

桃園市長鄭文燦2015年12月14日視察蘆竹區忠孝西橋改建工程規劃設計及施工情形時表示，過去該地區每遇豪大雨就會淹水，橋梁也相當危險，市府決定將忠孝西橋改建為長94.2公尺、不對稱車道設計及的「雙斜鋼拱橋」，兼具「防洪」、「交通」及「景觀」等功能，成為蘆竹區的入口意象，未來忠孝西橋、竹夢橋及河底橋將成為蘆竹區最具代表性的橋梁。

鄭文燦表示，忠孝西橋興建迄今已20年，橋長76公尺、橋寬16公尺，長度不足，溪下有橋墩，且梁底低於洪水位，過去南崁溪只要遇到豪大雨，橋面就會淹水，橋梁也有沖毀之虞，相當危險。經過市府評估，改建忠孝西橋工程將以「防洪」、「交通」及「景觀」三大功能導向進行改善。

鄭文燦指出，市府以「河中不落墩」、「右岸橋台退縮」、及「滿足100年重現期通洪需求」為目標，規劃一座單跨94.2公尺，造型新穎的「雙斜鋼拱橋」，景觀設計與蘆竹市徽一樣，也將成為蘆竹區的入口意象。改建忠孝西橋的總經費為1億8,000萬元，其中中央補助1億1,900萬元，市府編列6,100萬元預算，預計2016年3月發包、2017年5月完工，工期420日曆天。

鄭文燦提及，忠孝西橋配合區域交通流量方向性，採雙向3車道不對稱配置，將往省道台4線方向採2車道配置，提升交通服務水準，忠孝西橋往台4線的車流。過橋後可由忠孝西路及右岸橫交巷道(桃園街)進行分流，且忠孝西橋容量增加，可吸引南竹路、榮興路等平行道路的交通流量移轉的效果，有效改善當地塞車問題。

鄭文燦提到，南崁地區淹水主要是區域排水不良及河川護坡堤防未盡完善，經過南崁溪整治後將不再淹水；北區污水處理廠的通水作業也將從該地區開始。蘆竹區河岸住宅將成為最佳住宅地區，景觀良好，也不擔心淹水問題，代表地方進步的象徵。

鄭文燦說，市府也將同時兼顧工期及施工品質。在施工期間將提供便橋，兩邊寬度盡量達到8米，雖然便橋僅使用1年多時間，也會注意便橋的安全性，要經得起颱風的考驗，並會加裝護欄，避免民眾攀爬導致危險情事發生；此外，蘆竹區忠孝西橋目前也是重要的出入口，將會規劃替代道路避免塞車。

鄭文燦談到，2015年跨年晚會將在桃園藝文園區廣場舉行，但耶誕晚會將在蘆竹地區辦理，藉由耶誕晚會活動，讓民眾接近蘆竹地區的親水公園及竹夢橋，也在此和民眾一起敲響耶誕平安鐘。

位於高雄市小港區與大寮區交界的大坪頂，近年來不斷開闢公園綠地，為創造更優質的視覺景觀，提升市民休憩空間及生活品質，高雄工務局養工處2015年9月辦理大坪頂公園、公五及熱帶植物園周邊加強綠美化改善，已於10月完工，使整體景觀呈現綠意盎然、煥然一新的風貌。

工務局養工處表示，位於小港區高坪23路、大平路口的大坪頂公園，為社區居民日常休憩運動的主要場所，公園內原有眾多喬木生長茂密，藉著此次改造工程為喬木修剪疏枝後，使公園景觀變得明亮通透，增加視覺開闊性。此外，園區內加強綠美化於步道側配置了黃花風鈴木、宮粉仙丹、大王仙丹及馬纓丹等開花喬、灌木，為園區內增添了活潑色彩並招致蜂蝶來此棲息、採蜜，重新賦予公園多彩多姿及生物多樣的新面貌。

養工處進一步表示，公五是位於高坪18路與25路交叉口的斜坡綠地，周邊臨住宅區，經過綠美化整頓，移除坡面上原本雜亂的植被，沿著坡面等高線列植鳳凰木及台灣欒樹，未來夏季鳳凰花開時節，可觀賞到整面翠綠的草坡襯著橘紅的花海一片燦爛，於公五制高點更可遠晀小港區風景，使之蛻變成視野開闊休憩觀賞風景的好去處。

小港區大坪頂很多充滿自然生態的公園與綠地，如熱帶植物園、大坪頂公園、大坪頂綠意廣場、高坪特定區公七公園、公五等，透過加強綠美化的景觀改善，不僅能夠為當地提供良好的生活環境、營造景觀綠意，進而帶動地方發展，將大坪頂打造為高雄市的另一處綠色生態園區，朝生態永續的幸福城市再邁進一大步。

從寶能系到安邦保險，以險資為代表的野蠻人開始了對萬科A(000002)的圍獵。對於寶能系而言，它們是手持長矛的主動出擊者，通過舉牌萬科在資本市場名聲大噪。然而，它們也因此陷入了輿論的漩渦。在舉牌萬科A的過程中，寶能系與安邦保險近乎同步的操盤，似乎意味著這是一場它們精心布的局，而它們之間可能存在的關聯性也備受質疑。面對尚不知是敵是友的叩門人，萬科管理層及原大股東華潤股份有限公司一直保持沉默，不過在暗中它們早已在佈局防禦之盾。

一場精心的佈局

“寶能系對萬科A的連續舉牌有著精心的佈局。”在北京一位私募老總看來，萬科A在7月初拋出的百億元回購計畫直接觸發了寶能系舉牌的野心。

首先，寶能系在萬科推出百億元回購計畫之後首次舉牌。7月6日，在A股市場大幅震盪的背景下，萬科董事會推出了擬以自有資金進行不超過100億元的回購公司股票的計畫，回購價格不超過13.7元/股，若全額回購，預計可回購股份不少於7.3億股，占萬科已發行總股本的比例不低於6.6%。然而，就在五天后，寶能系旗下的前海人壽宣佈首次舉牌萬科A，稱截至7月10日，前海人壽通過競價交易方式買入萬科A約5.5億股，占萬科A總股本的約5%。

而後，在萬科公佈百億回購預案之後，寶能系進行了二次舉牌。7月17日，萬科的百億元回購A股預案正式出爐。巧合的是，在7月24日，前海人壽及其一致行動人深圳市钜盛華股份有限公司(以下簡稱“钜盛華”)合力完成了對萬科A的二度舉牌，兩者合計持有10%的萬科股份。“百億元回購計畫一旦實施，將縮小萬科A的總股本，也從一定程度上減輕了寶能系的舉牌壓力。”上述私募老總如是說。

隨後，寶能系仍連續舉牌，直至12月4日，钜盛華及其一致行動人前海人壽宣佈合計持有萬科A 20.008%的股份。至此，短短5個月時間，寶能系便高調拿下了A股房企龍頭萬科的第一大股東之位。不過，雖然是精心佈局，寶能系依然還是在12月10日收到了深交所[微博]的關注函，深交所公司管理部在關注函中提出包括成為萬科A第一大股東的具體時間、資金來源等九大問題。

野蠻人的巧合

值得注意的是，寶能系似乎並不是惟一一位覬覦萬科的野蠻人。

就在寶能系拿下萬科A第一大股東之位後第三天，安邦保險及其一致行動人也宣佈對萬科A舉牌，截至12月7日，安邦保險及其一致行動人合計持有約萬科5%的股權。需要注意的是，由於寶能系旗下的前海人壽與安邦保險同屬險資性質，而且增持萬科A的時間點也近乎一致，因而有市場人士質疑寶能系與安邦保險在近期舉牌萬科A的過程中或存在一定的關聯性。

通過仔細分析安邦保險發佈的權益變動書，北京商報記者也發現，在密集舉牌萬科A的過程中，寶能系與安邦保險存在太多的巧合。公告顯示，安邦保險及其一致行動人本輪增持萬科A的主要時間分別在11月和12月，其中，和諧健康保險股份有限公司-萬能產品和安邦養老保險股份有限公司-團體萬能產品，分別在11月增持了萬科A約8820.3萬股和2618萬股，而成交價格則在14.28-15.24元/股之間。然而，交易行情顯示，在11月，萬科A股價盤中達到過15.24元/股的交易日只有兩天，分別是11月18日和11月30日，其中11月18日只是盤中觸及到過15.27元/股的最高價，由於時間短暫或很難大批量成交。而11月30日萬科A股價曾一度沖高至15.25元/股，並且全日成交均價維持在15元/股附近。因而，安邦及其一致行動人在11月具體增持的時間或許就是在11月30日。

與此同時，安邦及其一致行動人在12月的增持價格大部分在15.01-18.24元/股之間，對照交易行情不難發現，萬科A連續漲停的兩天正是12月1日和2日，對應的價格區間為14.93-18.24元/股，而寶能系在此期間也進行了大量增持。如此看來，安邦保險及其一致行動人與寶能系的大舉增持時間保持了幾乎同步。按照寶能系的權益變動書，钜盛華通過資管計畫從11月27日起開始買入萬科A，而萬科A的股價異動也正是從11月30日開始。因而，在市場人士看來，安邦保險及其一致行動人與寶能系或共同謀劃了對萬科A的圍獵。對此，北京商報記者曾致電安邦保險，不過對方稱“正在開會”。隨後記者將問題以短信形式發送給對方，不過截至發稿時對方未予以回復。

加杠杆舉牌藏隱憂

“寶能系在斥鉅資舉牌萬科A的過程中採取了融資加杠杆的方式，從資金來源角度來看，這種高風險、高利息的杠杆資金成本不低，寶能系能否長期持有還是個未知數。”在著名經濟學家宋清輝看來，寶能系的“舉債”舉牌暗藏隱憂。

實際上，在最近的一份權益變動書中，寶能系旗下的钜盛華也明確表示，“資金來源為钜盛華自有資金和金融機構的配資”。具體來看，11月24日-26日之間，钜盛華先後與西部利得基金管理有限公司、南方資本管理有限公司、泰信基金管理有限公司合計簽訂了七項資產管理計畫。而在一位信託業內人士看來，這其中就涉及到金融配資，不過具體的杠杆比例不好確定。值得注意的是，11月11日，萬科A曾發佈一份股權質押公告，稱钜盛華將持有的公司約7.28億股無限售流通A股質押給了鵬華資產管理(深圳)有限公司，占公司總股本的6.59%。而這也成為钜盛華獲得融資的一種途徑。此外，在此前增持萬科A的過程中，钜盛華還曾採用過融資融券、收益互換等方式，這些也具有明顯的加杠杆性質。之所以採取配資等加杠杆的方式，或與钜盛華自身的財務能力有限有關。資料顯示，截至2014年，钜盛華的貨幣資金約有3.23億元，而據粗略估算，在11月、12月，钜盛華增持萬科A所需的資金至少在82億元以上，甚至可能超過百億元。由此可見，僅憑钜盛華現有的貨幣資金完全不足以完成這次舉牌。

在一位資深市場人士看來，钜盛華加杠杆增持的風險很大。“綜合來看，寶能系未來通過持有萬科A獲得的年分紅約在10億元左右，考慮到二級市場波動以及加杠杆所付出的利息，能否覆蓋還不好說。”

以靜制動的萬科

面對動作頻頻的寶能系，萬科管理層以及原大股東華潤股份有限公司則選擇了以靜制動。而萬科方面有關人員也對北京商報記者表示“暫不方便談”。不過，對方也同時表示，“這種時候不方便亮底牌”。由此可見，看似表面平靜的萬科，實則暗流湧動。

有業內人士認為，對於野蠻人的突襲，萬科管理層從一開始就有所防備。“從宣佈回購方案到11月初，期間大部分時間萬科A的股價都符合回購的價格，但萬科的回購計畫卻進展緩慢，或是管理層有意為之。”該業內人士稱。交易行情顯示，8月20日至11月27日之間，萬科A的股票均價為13.66元/股，確實符合百億元的回購計畫。然而，萬科的百億回購計畫卻進展緩慢。截至11月30日，萬科回購的A股數量約為1248萬股，僅占總股本的約0.113%，耗資僅1.6億元。

在天津旗幟律師事務所證券業務部律師趙小岑看來，華潤想要重奪第一大股東之位，可以通過二級市場增持或者與其他股東簽訂一致行動人協議。三季報顯示，華潤股份持有萬科A約15.23%的股份，而代表萬科事業合夥人的深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)認購的國信證券－工商銀行－國信金鵬分級1號集合資產管理計畫持有萬科A約4.14%股份。此外，截至6月30日，萬科企業股份有限公司工會委員會還持有0.61%的股份，若上述各方簽訂一致行動人協定的話，持股比例幾乎可以跟寶能系相抗衡。“萬科還可能通過定增稀釋股權。”趙小岑說。

險資入股地產正酣。

12月4日，安邦保險以每股5.05港元的價格共計受讓遠洋地產第二大股東南豐集團所持約15.4億股份，花費77.84億港元（約合64.37億元人民幣）。

交易完成後，安邦保險持股20.5%，搖身一變成為遠洋第二大股東，直逼中國人壽（目前持股約29%系遠洋第一大股東）。

“安邦保險集團近年在保險、金融、地產等領域發展迅速，我們對此表示讚賞。”在給時代週報記者的回復中，遠洋強調，安邦具有強大資本實力和豐富投資經驗，其入股遠洋地產，亦是對公司發展前景的肯定。

“險資入股房企，本質上是希望擴大資管規模。”上海易居智庫研究總監嚴躍進向時代週報記者分析認為，“目前樓市政策環境相對寬鬆，能藉此加快房企未來業務的擴張。險資正是看中這一趨勢，看好地產業調整的前景。”

險資港資一進一退

12月4日，安邦入股遠洋。而就在前一天，遠洋地產公司上下仍沉浸在廣州專案發佈會成功舉辦的喜悅當中。

“進廣州我們趕了一個特別好的時機，在市場低迷的時候，能夠進入到我們想進入的市場。”12月3日晚，遠洋地產董事局主席李明出席廣州專案發佈會時欣然說道。去年遠洋提出全面撤出三四線城市，集中發展一二線城市，在進入廣州後，其重點城市戰略佈局得以全面落實。而今年年初制定戰略，五年後目標銷售額直指千億。

不難看出，遠洋正準備摩拳擦掌大幹一場。然而，安邦保險的突然闖入，卻讓其有些措手不及。“接盤者安邦系與遠洋地產算是比較熟悉，但是，南豐與安邦之間的股權交割，遠洋地產並不預知。”遠洋地產內部高管稱。

12月3日，南豐集團選擇將三亞項目轉讓予遠洋地產，套現8.84億港元。而在2013年，南豐集團還向遠洋地產分別出售了北京CBD項目及大連項目所持有的20%及10%權益，套現約3.14億美元。

“作為港資企業的南豐，此舉可能意味著公司正考慮退出大陸房地產市場。”中金公司分析員張宇表示。而本次股權交割後，南豐幾近徹底抽身遠洋。

“南豐作為財務投資人，在內地房地產市場逐漸降溫背景下，投資收益上或會銳減，退出是意料之內。”一地產分析師向記者透露。12月10日晚，另一港資九龍倉集團有限公司也宣佈出售所持有的全部遠洋地產股份權益，占遠洋地產已發行股本約5.925%。總現金作價約為22億港元。“售出遠洋股票，屬正常市場行為。南豐對遠洋地產管理層的運營和專業能力表示滿意。”在售出股權後，南豐集團公開表示。

遠洋地產告訴時代週報記者：“我們尊重股東方出於自身考量作出的決定，此次股份轉讓不會對公司日常運營產生影響。”

股權暗戰在即

在安邦入股前，遠洋地產維持著多年的三足鼎立態勢，即大股東南豐集團、中國人壽和董事局主席李明及其團隊三方平衡。

多位元業內人士向記者透露，險資入駐房企，有可能演變成闖入的“野蠻人”，與原大股東、管理層展開股權暗戰。“部分險資的收購重在奪取公司的主導權。”上海易居智庫研究總監嚴躍進告訴時代週報記者。

而此前為了平衡兩大股東中國人壽和南豐中國一支獨大，遠洋借由這幾年修訂董事會章程，對選舉執行董事制定層層壁壘，今後安邦若想“入局”，並不那麼容易。

記者翻閱遠洋2015年半年報，目前遠洋董事局包括李明、劉暉、郭健豪、陳潤福、溫海成共5名執行董事，其中郭健豪來自南豐集團，劉暉來自中國人壽。目前，李明和其團隊（陳、溫）在遠洋有著絕對的操盤力。

但安邦似乎不是易與之輩，記者梳理資料得知，目前安邦保險一方已有一人進入金融街董事會。民生銀行增補安邦保險集團董事、副總裁姚大鋒為公司第六屆董事會董事。金地集團股東大會，安邦保險一名候選董事順利當選。招商銀行增補安邦財險董事長張峰為招行第九屆董事會非執行董事。作為金地集團第二大股東的安邦，還曾在今年5月份與生命人壽聯合抵制金地集團管理層試圖推行的合夥人跟投制度，給了金地集團董事長淩克沉重一擊。

目前安邦與中國人壽在遠洋的持股比例僅差8.5%，下一步，它會跟中國人壽爭第一大股東的位置嗎？美銀美林報告指出，中國人壽可能不太願意安邦成為遠洋的第二大股東。業內預計，遠洋地產維持多年的三足鼎立態勢，很可能被打破並上演新一輪的角逐。

險資看好地產復蘇

活躍於地產股的險資不只有安邦，近年來，包括平安人壽、中國人壽、泰康人壽在內的多家險資紛紛舉牌，抄底地產股。易居中國執行總裁丁祖昱指出，目前不少房企的前十大股東中浮現了險資的身影，保險機構正在全面進入規模房企。

據不完全統計，截至目前，上市(A股)的134家房地產公司中，前十大股東出現保險公司身影的房地產公司約為30家。

“險資頻繁舉牌地產股更多出於是財務投資者的考量。”中歐國際金融研究院執行副院長劉勝軍告訴時代週報記者，目前股市低迷，而房地產則慢慢有復蘇現象，從投資角度講，不失為一個優質投資標的。

“險資企業的競爭程度也在加大，某種程度上不在於拼比傳統的保單業務，而在於資產管理業務的能力。險資入股房企，本質上是希望擴大資管規模。”嚴躍進向時代週報記者分析認為，從資產負債匹配的原則來看，險企必須尋找投資期限匹配、且投資收益較高的專案，而房地產便是極佳選擇。“由於2014年樓市政策環境相對寬鬆，能夠藉此加快房企未來業務的擴張節奏。險資正是看中這一趨勢，看好地產業調整的前景。”

而保險資金對房地產行業的深度涉足，無疑將給整個行業帶來一系列變化。“與傳統房地產商相比，有保險資金參與的房地產基金，無疑能提供給房產行業更高的投資回報率以及更快的資金周轉速度，但行業的風險也將比以往更高。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴時代週報記者，險企資金的注入，給行業的影響則是風險與機遇並存。

“對多數房企而言，資金鏈是一個很大困擾，必須通過其他管道解決資金來源。”劉勝軍告訴時代週報記者，而保險企業的優勢恰恰在於資金雄厚，且資金比較靈活。

險資可用資金到底有多少？保監會統計資料包告顯示,截至2015年10月底保險資金運用餘額達10.61萬億元。根據2014年《關於加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，其中包括保險資金具體使用規定。根據比例，保險資金投入房地產（權益類+不動產類）的資金上限將達6.37萬億元。

資金充足的險資抄底腳步似乎仍未停歇，有觀點認為，樓市下半場是險資的，因為資金才是房企的真正話語權。那麼，下一個被舉牌的地產企業將是誰？

霧霾和寒冬籠罩下的北京，高端住宅銷售市場卻一片火熱。

近日，位於北京西三環的懋源•釣雲台迎來首次開盤，當天共實現認購金額7億元。據悉，當天開盤的房源已售罄，每平方米成交均價接近8萬元。

不僅如此，中原地產研究部提供資料顯示，截至12月14日，2015年北京“10萬+”高端住宅成交爆發，簽約套數達到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。照此計算，今年北京“10萬+”（指每平方米單價，下同）高端住宅成交套數已是去年近10倍。

總價千萬以上賣了3092套

從北京“10萬+”專案的成交總面積和成交總額來看，今年都接近去年的十倍。2014年北京“10萬+”專案的總成交面積為1.22萬平方米，今年（截至12月14日）北京“10萬+”項目的總成交面積為10.81萬平方米；2014年北京“10萬+”專案的總成交金額為13.96億元，今年（截至12月14日）北京“10萬+”項目的總成交金額為120.76億元。

上述機構統計資料顯示，“6萬+”的項目簽約也達到了1956套，年內或將歷史首次超過2000套。總價1000萬元以上的商品房住宅簽約達到了3092套，同比增幅也達到了46%。

一位元金融人士認為，因為目前資產配置荒，大量貨幣找不到出口，只能追求供給稀缺的金融資產，而京滬地產就屬於這一類。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，雖然限購並沒有完全放開，但對房地產市場來說，越來越包容。北京高端住宅的限價也已經放開，這就造就了購買力的釋放。另外，高端人群的資產比較豐厚，所以看到了寬鬆貨幣下的高端住宅升值潛力。M2的巨大增量以及負利率時代，高端住宅理所當然的成為保值增值的工具。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，北京豪宅市場熱銷的原因主要有兩方面：一是北京土地市場多個“地王”出現，推動房價進一步上升的預期；另外一個是對人民幣可能貶值帶來的擔憂，購買固定資產對抗風險。在這種背景下，購買一些稀缺高端住宅的想法會更加強烈。

都是“地王”惹的禍？

業內多數觀點認為，北京頻出的“地王”，促成了房價的看漲預期。

今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億元，突破了2014年全年創造的1916.9億元的歷史年度紀錄。

而土地成交火爆背後的原因是，在眾多房企的爭搶下，北京已經普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但如此多地集中出現，未來房價很難不受到影響。

上述機構稱，北京年內合計成交100宗地，其中高達25宗樓面價超過3萬元的地塊，未來都將是高端項目。截至今年底，北京市還有7宗土地待字閨中，分別位於通州區、懷柔區等，總起價67.75億元。即使全部底價成交，今年北京市賣地收入也可高達1988.52億元，而只要稍稍溢價，全年土地金就可以輕鬆越過2000億元的大關。

但陳晟認為，頂級豪宅的市場熱度在明年或會下降，特別是在北京、上海、深圳等城市而言，購買力的快速上漲，會導致來年購買力的透支。另外整個高端市場的成交不應該超過整個住宅成交的10%，如果超過了這個比例，就可能呈現不健康狀態，甚至引起政府進行有針對性的調整。

歐陽捷說，“地王”專案還往往伴隨著保障房、拆遷房配建，在容積率、景觀等指標約束下，這樣的產品更加難於把控。如果做不出高溢價，拿“地王”的開發商未來盈利前景未蔔，剩下的就只是為人作嫁衣，給周邊樓盤開發商和居民業主抬轎子了。

中金認為，隨著居民可投資資金消耗，明年商品房銷售大概率顯著放緩，預計明年房屋新開工面積將繼續下降，但仍高於商品房銷售面積，這意味著房地產廣義庫存將繼續累積，去庫存仍是房地產市場面臨的核心問題。預計明年土地出讓繼續減少，房地產投資面臨更大下行風險。
中國證券報 記者 任曉

國家統計局12日公佈的一系列經濟資料顯示，工業生產有所加快，固定資產投資初步呈現企穩跡象，消費繼續穩健發力……11月經濟資料總體好於市場預期，經濟運行出現諸多積極變化。

資料顯示，1-11月全國固定資產投資增速與前10個月持平，改變了這一指標自2014年下半年以來一路放緩的態勢。

11月規模以上工業增加值同比實際增長6.2%，環比增長0.58%，分別比10月加快0.6個和0.12個百分點。從行業類別看，黑色金屬從10月的5.6%升至7%，有色金屬從10月的12.1%降至11.8%，非金屬礦物從10月的4.9%升至5.2%，中上游行業產出有所回升；通用設備從10月的1.7%升至2.5%，專用設備從10月的4.6%降至2.2%，電器機械器材從10月的7.3%降至6.4%，下游資本品產出仍在低位；汽車製造業從10月的7.3%升至13%。

中金公司固定收益組認為，11月經濟資料總體好於市場預期，尤其是工業產出和固定投資，但這並不意味著經濟企穩。工業產出回升主要是受汽車產出增長和去年同期低基數影響，由於汽車產出反彈主要與政策支持有關，工業產出反彈可持續性不足。投資企穩主要來自基建投資大幅反彈的支撐，考慮房地產投資加速下行，需求不足將使投資仍面臨下行壓力。明年經濟的焦點在於商品房銷售，一旦商品房銷售出現回落，房地產投資將出現加速回落風險，工業乃至整體經濟增長或繼續放緩，基本面仍支持收益率繼續下行。

11月商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，房地產開發投資從10月的-2.9%繼續降至-4.5%，100個大中城市資料顯示成交土地規劃建築面積繼續下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產資料繼續低迷，尤其是房地產投資出現加速下行。房地產企業到位資金繼續好轉，但增速仍在相對低位。

中金認為，隨著居民可投資資金消耗，明年商品房銷售大概率顯著放緩，預計明年房屋新開工面積將繼續下降，但仍高於商品房銷售面積，這意味著房地產廣義庫存將繼續累積，去庫存仍是房地產市場面臨的核心問題。預計明年土地出讓繼續減少，房地產投資面臨更大下行風險。

11月社會消費品零售總額同比增長11.2%，較10月的11%繼續回升，顯示消費總體相對平穩。

業內人士認為，從限額消費品零售的主要分項來看，由於商品房銷售依然穩定，房地產相關消費保持較高速度增長，傢俱類消費從10月的12.4%升至14.5%，家電類消費從10月的7.1%升至18%；受前期部分排量汽車購置稅減半刺激，汽車消費繼續保持較快增長，汽車消費從10月的7.1%升至9%；日用品消費增速從10月的10.2%升至14%。

北京市國土資源局大興分局於12月11日公佈集體經營性建設用地使用權出讓公告，宣佈掛牌大興西紅門鎮的綠隔產業用地。

此宗地塊將於本月31日進行進行掛牌競價工作，此次掛牌不接受電話、郵寄及口頭競買。

據觀點地產新媒體瞭解，這是北京首宗農村集體建設用地入市。

該宗地塊總用地和建設用地面積為2.67萬平方米，競買保證金為9000萬元，交易起始價為45428萬元。

目前，該宗地以臨時“三通一平”形式供地，竣工驗收前達到“六通一平”的條件。

資料顯示，“一平”指除最終可保留及涉及二級開發單位繼續使用的地上物外，無其它施工障礙物的場地自然憑證；“三通”指通臨路，具備通水、通電的接入條件；“六通”指通路、通上水（自來水、中水）、通下水（雨水、污水）、通電（僅管溝）、通訊（電信、有線電視）、通燃氣。

觀點地產新媒體獲悉，早在今年2月27日，全國33個擬允許農村集體經營性建設用地入市的試點出爐，大興區成為北京市唯一獲批的試點區。

而北京的試點只針對西紅門鎮的重點地塊，不包括大興其它區域，而且這個試點是統一規劃，企業想要獲得土地，還需要通過政府的考察。

值得注意的是，試點行政區域只允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市；入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件，入市範圍限定在存量用地。

業內分析指，一方面，農村集體建設用地入市可以更好保障農民利益，降低開發成本。

另一方面，獲取這類型土地的難度比國有土地的“招拍掛”更大，且目前可允許入市的農地只能開發產業地產，不允許建成住宅銷售，對承接合作的企業方也有較高要求。

本港樓市今年走勢恍如過山車，先升後跌，年初承接去年末季升勢，但下半年受港股波動、人民幣貶值等因素影響導致成交量插水，加上美國加息消息困擾，重創二手市場，成交量跌至逾20年低位，樓價亦從高位回調。

中原倡減DSD稅率

中原、美聯及利嘉閣三大代理行同看淡明年市況，預料整體樓價將最多下調10%，中原及利嘉閣呼籲政府減辣，中原更建議將雙倍印花稅（DSD）稅率下調一個百分點，預期在不刺激炒風之餘，可以增加成交量20%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，若美國議息結果如市場估計加息0.25厘，對市場產生的心理影響或大過實際影響，因市場已充分消化息率加幅。該行預期明年整體樓價會跌8%至10%。中原地產亞太區總裁黃偉雄直言，現時低迷的二手成交不合理，建議政府微調DSD一個百分點，以挽救二手市場，為等候上車的買家帶來心理效果，推動二手的交投。

陳永傑補充，因DSD令不少業主不願買樓收租，如政府肯下調DSD一個百分點，不足以造成炒風，但卻可為二手交投帶來20%增幅。

利嘉閣地產總裁廖偉強亦呼籲政府微調額外印花稅（SSD）年期及DSD稅率，以推動二手交投。他預計明年整體住宅樓價將會下調10%，中小住宅樓價跌幅達8%至10%，租金亦有約10%跌幅。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，預期今年整體二手住宅樓價有少於5%升幅，但明年將下跌，料幅度為5%至10%。他補充，從過去數據反映，樓價一般在加息後首半年會下挫5%。

三間代理行均預計明年一手供應量趨升、發展商會提供「貼二手價」、按揭計劃等優惠措施，令一手成交繼續向好。

三大代理行均估計明年樓市出現跌幅，中原對明年下半年樓市表現卻感樂觀。

黃偉雄說，本地利率仍偏低，加上銀行提供不同的拆息按揭計劃，以及本港明年料有4%加薪幅度，失業率亦偏低，相信樓市調整期至明年中前後將結束。

起動九龍東勢頭下，投得區內用地的發展商紛盡快發展手上用地，領展（00823）與南豐今年1月投得的觀塘海濱道商業地王，約9個月時間便獲批則，在10月獲屋宇署批准興建1座24層（包括3層地庫）的商廈。

屋宇署10月共批出19份建築圖則， 其中由領展和南豐合作興建鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界商業地，獲批建商廈，總樓面約88.39萬方呎。

另外，億京去年8月投得的荃灣楊屋道商住用地，獲批建3座31至32層分層住宅連住客休憩設施，另可建1座43層酒店，涉及的總樓面約107.57萬方呎。

資本策略（00497）近月在強拍申請獲批前已經統一業權的中區己連拿利3至4號，獲屋宇署批准興建1座26層商住連住客休憩設施，涉及的樓面約5.01萬方呎。

屋宇署同步公布10月動工單位共1165伙，按月減少23%，但為連續5個月超過1000伙動工。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，全年動工量可創15年高位，挑戰2萬伙。不過，首10個月落成量僅約9053伙，只屬全年目標1.33萬伙約68%。

張松橋擬逾2億購璈珀

元朗新盤大戰後，焦點轉到西半山豪宅市場，華置（00127）與新世界（00017）合作發展的西半山干德道璈珀昨天首度推售12伙，即日售出2伙，套現逾2億元，連同區的恆地（00012）天匯及信置（00083）Cluny Park，干德道3盤8天內連沽5伙，涉資4.8億元。市場昨天亦盛傳，重慶富商張松橋有意購入璈珀2伙低層單位，涉資逾2億元。

傳馬化騰認購11樓A室

璈珀昨天首度發售12伙，成交紀錄顯示，6樓A、B室分別以約1.07億元及9350.6萬元售出，單位實用面積2758及2548方呎，實呎3.88萬及3.67萬元，買家均為本地客。

市場盛傳，璈珀正進行招標的23伙，其中8樓A、B室已有買家「認頭」，更有指買家為有「重慶李嘉誠」之稱的內地富商張松橋，估計涉資逾2億元。

此外，發展商昨天亦更新招標的銷售安排，其中11樓A室提早至本周五（18日）截標，市場盛傳該單位已獲騰訊（00700）主席馬化騰認購。因有關單位正進行招標，尚未落實交易，故實際情況仍待發展商公布為準。其餘22伙則維持明年3月2日截標。

西半山連番錄得大額成交，單是干德道3盤，過去8天已連沽5伙，單位成交價均在8300萬元以上，5伙合共值4.8億元。有見豪宅熱賣，南豐旗下同處西半山的羅便臣道80號亦趁勢加價，昨天更新價單，調高1座12樓C室售價至2480萬元，加幅約3.8%，本周五發售。

大坑道339號呎造3.54萬

麗新發展（00488）旗下大坑道339號昨天亦以8364.18萬元售出A座4樓單位，實用2363方呎，呎價3.54萬元；嘉華（00173）旗下東半山肇輝臺6號（前稱嘉岶薈）亦盛傳有單位獲買家洽購。

信置西貢逸瓏園開價之後，發展商積極進行收票，市場消息透露，截至昨晚8時，該項目取得累積票數逾130張，超購約1倍。

信置營業部聯席董事田兆源表示，集團最近收到不少客人查詢特色戶，當中佔30%為區內人士，其他為九龍及港島區，項目稍後有機會加推共35伙的連花園特色戶，佔項目約11%，周內亦有機會公布銷售安排。

綜合市場消息指出，新盤昨天單日售出最少15伙，其中新世界元朗柏𣾷以1089.4萬元售出1座3樓D室，項目累售117伙，套現6億元。

資本策略（00497）執行董事方文彬表示，集團未來的中小型住宅項目，亦會引入豪宅的元素，打造具品味住宅單位，但他不諱言，此做法樓盤將會以高市價推售。

資本策略一直強項於打造豪宅物業，但近年不少主打中小型單位的地皮均有參與競投，而集團於去年便成功投得屯門仁政街項目，方文彬不諱言，集團未來的定位略有改變，以往集團專注於發展豪宅物業，現時會嘗試發展中小型項目，但亦會將其打造成高端住宅項目。

九肚山峰每幢洋房「度身訂造」

「集團早前投得的屯門仁政街地皮，雖然屯門居民收入水平未必很高，但不代表他們對生活質素沒有要求，而集團打造的樓盤，正正希望能切合這批追求高檔次品味的買家需求。」他說。

方氏進一步補充：「豪宅不一定要全部雲石，現時買家更追求『型格』、具品味及舒適性的單位，但似乎現時未有發展商願意走這條路，集團希望走前一些，在住戶的生活素質上有所提升，其實東南亞地區已有部分地方較香港更進步，我們還在停留現階段。」

而集團打造的九肚山峰便是其代表作，全盤20幢洋房，引入意大利Molteni Group廚櫃及衣櫃，更將其命名為「Dolomites」系列，每幢洋房均度身訂造，令到交樓標準單位亦絕不「標準」，強調Tailor Made，其中6幢洋房將會打造成示範屋。

屯門項目 主打開放式一房

他不諱言，集團如此打造高端樓盤，賣價難免要貴其他樓盤一截，「有些發展商專注於建造較『經濟』的單位，建築成本較低，但我相信有不少買家會寧願支付多一點錢，購買較具質素的樓盤，正如iPhone硬件未必優於內地的手機，但一樣有捧場客。」

除了九肚山峰之外，仁政街地皮亦會是2016年資本策略重點的發展項目，提供約200伙，主打開放式及1房單位，屬於單幢物業，地面設有商舖，最快可於明年第四季推出市場，方文彬認為項目位於屯門最旺的地段，樓盤將會包裝成酒店服務式住宅發售；至於本年奪得粉錦公路項目，將會打造成超級豪宅項目，興建5至6幢6,000平方呎的大屋，預計2018年現樓發售。

縱然內地經濟放緩，不過中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求仍然殷切，仲量聯行日前公佈調查指出，本港整體市場的空置率從2014年底的4.1%下降至11月底的2.9%，為10年以來新低。

中資中環頻搶租

該行數據顯示，除尖沙咀外，其他主要分區寫字樓市場的空置率均按月回落，中環商廈的空置率更跌至1.2%，重返2008年全球金融危機前的水平。至於九龍東的空置率仍是各商業區最高，11月底空置率維持在5.5%，但空置率主要集中在觀塘的拆售寫字樓項目。

仲量聯行解釋，滬港通試點計劃刺激中資金融服務公司在香港，尤其在中環設立分公司和擴張的需求。租賃市場以中資公司表現最活躍，佔今年中環出租面積約35%及新租賃交易數量的40%。

中環甲廈呎租首破百元

空置率下降，令業主更具議價能力，各商業區寫字樓租金均錄得增長，2015年首11個月整體租金上漲8.6%。期內，中環的寫字樓租金上漲12.4%，為2011年第四季度歐元區危機以來，首次超過每呎月租100元水平，甲級寫字樓至11月底平均呎租為101.5元。

事實上，今年商廈成交表現標青，大幅拋離工廈及街舖交投，今年1月至11月共錄得55宗高於1億港元的寫字樓買賣交投，總成交額為352億元，分別較2014全年增加25%和67.6%。

仲量聯行商業部主管龐定勤預計，在核心商業區的寫字樓供應緊絀下，中環寫字樓租金明年將上升5%至10%，整體甲級寫字樓租金升幅將為0%至5%。中環寫字樓供應短缺及續租租金上調下，將驅使部分公司再次考慮遷往港島東等其他商業區。

瑞房（0272）斥資80億元（人民幣，下同）打造的上海虹橋天地上周末正式開業，這不但是唯一與世界最大的交通樞紐上海虹橋交通樞紐直接相連的綜合商業體，亦是虹橋CBD核心區首家全面開業的項目。據指，瑞安對虹橋天地寄予厚望，希望將之打造為長三角樞紐型商業標杆。

項目集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體，佔地面積約6.2萬平方米，總建築面積38萬平方米，包含4棟辦公樓、保留上海新天地國際化氛圍的虹橋新天地、虹橋天地購物中心、多功能演出平台虹橋天地演藝中心，以及由朗廷酒店集團管理的五星級酒店。

虹橋交通樞紐是目前世界上最大的交通樞紐，涵蓋上海虹橋機場、虹橋高鐵站、5條地鐵線。統計顯示，上海虹橋交通樞紐日客流量達110-140萬人次，僅虹橋高鐵一小時經濟圈所輻射的人口就高達7,500萬。而虹橋天地與虹橋交通樞紐所有站點直接相連，是內地唯一擁有5條地鐵線和4條高鐵線的一站式生活中心。此外，虹橋天地周邊還有300萬常住居民以及14所國際學校。

可在商場托運行李遠程值機

據中國新天地企業傳訊及推廣總監、太平橋項目負責人劉夢潔介紹，迄今為止，虹橋天地商場已吸引了300多家品牌商戶入駐，涵蓋餐飲、親子、生活方式、娛樂休閒等業態，其中不乏各類旗艦店，以及首次登陸上海的概念店，商業出租率80%，而虹橋天地辦公樓入住率更達到90%。同時，虹橋天地還是上海首個提供「遠程值機服務」的商業中心，行李能在購物中心輕鬆托運。

瑞安房地產主席羅康瑞曾表示，上海虹橋將成為整個長江三角洲的中央商務區，為企業發展的風水寶地，並預計虹橋天地將取得「高回報」，因為該地的租金水平未來或趕上上海新天地。

觀光商機遍及全球！訪英國的海外觀光人數近5年成長17%，每年逾3000萬人赴英旅遊，觀光人潮帶動當地旅館業發展，旅館平均入住率達7成，業者推出以「旅館房間」為單位出售的投資方案，最低180萬元就買得到。

學者：留意風險
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，英國旅館業者流行以房間為單位出售，提供投資人售後回租、包租方案，和傳統的購買整棟或整層旅館的投資方式很不一樣；他們代銷英國萊斯特「都會公園飯店The Metro Park」，每房售價180萬元起，包租10年8%、可貸款40%，總銷1億元，共32間房。

「商用不動產流動風險性高於住宅，轉手時買方族群較窄，蜜月期過了，租金易受影響。」景文科技大學財金系副教授章定煊認為，分房間賣，產權相對複雜，要注意有無履約保證或資金信託。

日本東京首都圈房價大漲，創下泡沫經濟時期至今，時隔24年半以來的新高價，11月的新屋售價較前年同月上漲21.1％。

日媒報導指出，東京首都圈的新建住宅大樓11月的每戶平均售價逾6300萬日圓，平均超過2億日圓的住宅大樓也銷售一空，這是自1991年6月以來難得一見的不動產好景氣。

根據民間調查公司「不動產經濟研究所」的調查，首都圈的東京都、神奈川、埼玉、千葉縣11月的新建住宅大樓的平均售價約為6328日圓（約台幣1731萬元），較去年同月高出1104萬日圓（約302萬元），漲幅為21.1％。

11月單月的房價上漲原因除了建築成本提高外，還有東京都內每戶平均超過2億日圓（約台幣5472萬元）的高級住宅銷售情況佳，使得11月的房價與10月相比大幅提高。

該研究所負責人員表示，建築成本持續上漲，今後東京首相圈的新屋售價應該仍會維持在超過5000萬日圓（約台幣1368萬元）的水準。

此外，東京首相圈11月售出的住宅戶數達3496戶，較去年同月成長4.8％，成交率更達82.1％，這也是時隔3個月的成長。主要是因為原本預定銷售的時期延遲，使得大型住宅大樓近來集中出售。

新加坡開發商偉合控股（Wee Hur Holdings）將很快達成與Ann St 62-80號的8層高Primary Industries Building以及位於其背後的Turbot St 71-97號相關的交易。消息人士稱，偉合控股很可能會為這兩塊佔地面積達5400平方米的地皮花費約7000萬。

除此外，另一家新加坡公司——AEP Investment Management——也有望在今年年底前達成George St 41號27層高的一處辦公大樓，交易金額或有1.6億。這三處地產目前均由昆士蘭投資集團擁有，於2013年收購所得。

昆士蘭投資集團的全球房地產總經理利格（Steven Leigh）拒絕為相關事宜置評，稱其為商業機密。他說道，“我們不會對市場傳言發表任何評論”。

媒體獲悉，Turbot St 71-97號佔地面積達2700平方米，囊括一處歷史性建築，是原有Brisbane Fruit and Produce Exchange的一部分，由Savills的奧特（Anthony Ott）和查普爾（Peter Chapple ）經營。但他們目前也拒絕就相關事宜置評。有消息顯示，偉合控股也有意購買Ann St一處佔地面積達2700平方米的地皮，打算將其這兩處地產建為辦公樓。今年早些時候，偉合控股以5310萬才剛買下布里斯本南部一處佔地面積達1.7公頃的地皮，計劃將其打造成一棟學生公寓。

George St 41號由Colliers International的菲普斯（Tom Phipps）和林奇（Jason Lynch）以及來自Chesterton International的道格拉斯（Shaun Douglas）和路奇（Ken Lucht）負責對外銷售。截至目前，他們四人也拒絕置評。

近來，西太平洋銀行宣布提高貸款利率0.2%，人們普遍猜測，其它銀行也將很快效仿。利率的提高，預計會把墨爾本房地產市場的熱度降低一些。但是，至少並沒有出現立竿見影的效果。

當地房產拍賣市場仍然相當活躍。代理墨爾本市區方圓10公里內售價200萬澳元以上的房產的代理說，買家在拍賣會上競爭激烈，許多房產的最終成交價高於賣家事先的底價。

“結果非常好，我們本週的42個房產中有39個售出，” Marshall White房地產公司總經理邦焦諾（John Bongiorno）說，“最近利率的上升以及媒體對此的負面反應還沒有對這週的市場產生一點影響。”

目前，由於供應方面的不足，在內城區與中環地帶，獨立房以及空地塊的市場行情是有利於賣家。然而，公寓房市場，局面是另一種情況，供應充足，其銷售在室內某些地方已經面臨壓力。

Domain集團上週的拍賣成交率是73%，共有957個房產參加了拍賣。其中獨立房的拍賣成交率是75%，公寓房是65%。

251個拍賣結果沒有透露出來，118 套房子在拍賣會之前已經售出。

Advantage Property Consulting房地產諮詢公司總裁瓦倫蒂奇（Frank Valentic）稱，房地產市場上沒有出現要緩和下來的跡象。他認為，在大多數的獨立房的拍賣中，有五六個買家在競爭，但是公寓房的拍賣或許只有一兩個買家在競爭。

他稱，內城區的某些地方公寓房市場成問題這已經有幾個月的時間了，如今這種疲軟的情勢開始滲透到中環地帶了。

墨爾本房市沒有冷卻跡象

大城市的房地產市場有多種情況，並不是方方面面都同步發展。因此，搞清楚市場上哪個部份表現最出色，這對賣家來說是必需的。

獨立房與公寓房之間的差距，在進來維州房地產研究所的報告中顯得很突出。他們的經季節性調整後的數據顯示，墨爾本獨立房的中位數房價今年第三季度比第二季度升高了4.5%，達到了72.95萬澳元。公寓房中位數房價也升高了，但只升了2.6%，到53.2萬澳元。他們還表示，一臥的公寓房的銷售與二或三臥室的公寓房相比要慢得多。

Domain集團的數據顯示，墨爾本今年第二季度的獨立房的中位房價格66.803萬澳元。他們第三季度的數據將馬上會公佈。該集團的高級經濟師威爾遜（Andrew Wilson）說：“拍賣成交率在下降，房價的上漲幅度是隨著拍賣成交率在變化，我們的第三季度數據可能會反映出房價在隨拍賣成交率一起下跌。”

雖然這樣說，進來的這些天，拍賣市場仍然相當興旺。有一些名氣的房子更是人們津津樂道的熱點話題，吸引了一大批人前來參加拍賣會。

目前正值房地產銷售旺盛的春季，上市待售的房產數量很多，而且還在增加。整個春季的市場情況全貌，還有待展現。但專家說，好房子、有名的房子在年底前將一直維持強勁。

Kay & Burton房地產公司總裁薩瓦斯（Ross Savas）表示，高價位的房子受青睞，這得益於在海外工作的澳洲人，由於澳元匯率下跌，他們用海外掙的錢來購買上佳地段的好房產，以便在孩子長到上中學年齡時回到澳洲居住。此外，前一段時間，一些人以超過自己的底價很多的價錢賣了房，如今又用這些錢重新回到市場買房，他們的目標也是特別好的房子。

朝日新聞網報導，目前，首都圈範圍內的新建公寓價格正不斷攀升。

位於神奈川縣川崎市的武藏小杉站可乘坐JR與東急兩條線，20分鐘以內就能到東京和澀谷各站，交通非常方便。現在，一棟宣稱“徒步到車站只需5分鐘”、地上樓高53層的高層公寓，正在如火如荼地建設中。

1名東京都的男性公司職員(37歲)來這裡參觀了樣板房。銷售負責人為他介紹了1套3室1廳、71平米大的房型。雖然是低樓層，但當看到寫著“6760萬日元”(約合人民幣351萬元)的價格表後，這名公司職員放棄了。

這名職員表示，“雖然本來就覺得難，但(實際價格)比預想中還要高”，現在他正考慮選擇遠離車站或者他原本最心儀的武藏小杉以外的房子。他說:“我感覺市場上的房價比我剛開始找房子的半年前要高了。”

據不動產經濟研究所表示，東京、神奈川、千葉、埼玉這1都3縣去年上市的新建公寓平均價格為5060萬日元，時隔22年超過了5000萬日元。僅今年10月單月的平均房價便已達5364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。而將範圍僅鎖定在東京都內的話，新建公寓的平均房價則為6877萬日元，每平米的價格達98.1萬日元。

該研究所主任研究員松田忠司表示:“價格走高的首要原因是受工程費用影響。日元貶值導致進口材料價格攀升，此外震後復興重建等工程也導致人手不足，人工費同樣上漲。”

此外，地皮價格的提高也影響到了房價。東京都中心部因2020年將舉辦東京奧運，基礎設施將更加完善，便利性也隨之提高，所以預計今後地皮價格仍會不斷走高。

房地產諮詢公司TOTAL BRAIN社長久光龍彥表示:“雙方都工作的年輕夫婦希望能住得離公司近些，所以傾向於選擇交通便利的房子。”並且，據說現在還出現了一股國內外購房者以投資為目的的“買房熱”。