上市建商達麗建設（6177）今年雖僅推出高雄橋頭新市鎮、總銷60億元的「全民萬歲」1案，但因標榜單價1字頭，迎合當地需求，創造銷售佳績，10月甫取得建築執照，昨天旋即動土。董事長謝志長對明年房市，深具信心，直言房價向下探底難，「建商多數口袋仍深，何必降價求售。」
謝志長指出，雖說房地產業近幾年不是受到政府鼓勵的行業，但近期在管制措施放鬆的情況下，應可逐漸回到正常軌道，「包括利息降低、部分區域信用管制的放寬、房地合一新稅制的不確定性等，利空已出盡，明年會回歸理性。」

30億銀彈都會區獵地
眾所期待房價能隨著市場交易凍結而下修，謝志長認為，案場來人數仍十分踴躍、且客戶也願意出價，可知購屋需求存在，只是觀望心態濃厚，加上選舉將至，購屋意願較低，「多數建商口袋仍深，沒有降價求售的急迫性。選後國內社經情勢較穩定，相信購屋信心度會回來，房價更不可能持續下探。」
但謝志長也坦言，近幾年推案量大、導致餘屋過剩的區域需要時間去化，推案腳步需放緩，以免供需失衡，成為市場沉重包袱。他指在景氣差時、將更注重購地條件，達麗明年將備妥30億元，積極在北、中、南3大都會區獵地，「交通是首要條件、其次則是學區。環境地點好的產品，是購屋客首選，自然能立於不敗地位。」

謝志長小檔案
★現職：達麗建設董事長
★預測走向：房市回歸正常軌道，房價停止向下探底
★理由：
．政策傾向鬆綁，利空出盡
．多數建商口袋仍深，沒有降價求售的急迫性
資料來源：《蘋果》採訪整理


達麗預售建案 熱銷
經濟日報

達麗建設（6177）位於高雄橋頭新市鎮、總銷65億元的預售案「全民萬歲」，昨（27）日舉行開工典禮，公開三個月即創下了約20億元的銷售額，堪稱高雄房市今年最熱銷的個案。

目前高雄橋頭新市鎮有六、七個建案推案，總戶數約3,000戶，包括鼎宇、隆大在此均有推案，達麗928檔期推出三個月以來，已有三成的銷售率，該案預計2018年完工，將成達麗該年度主要的業績來源。

打房措施「差不多了」 應先提升薪資結構

低薪高房價成民怨，打房聲浪四起，不過金融研訓院院長黃博怡接受《蘋果》專訪時表示，房價飆漲是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點會是浩劫。對於穩定房市政府頻頻出招，黃說：「目前的措施差不多了，不能再加重干預。」

金融體系首先受傷
黃博怡表示，目前台灣的房價所得比過高是客觀事實，有人主張把房價打下去，感覺上大家「比較買得起」，但如果房價漲上去，炒房或是很會投資的人多是關心經濟情勢演變、腦子也機伶的人，黃反問：「萬一房價真的打下去，受傷真的是那一群人嗎？」
他說：「這群人漲上來時賺一手了、跌下來就溜走了。」黃指出，房價漲上去再跌回去，不等於世界回到原點，這群是眼光精準、也比別人關心經濟的一群人，溜不掉的人是克勤克儉、咬牙跟銀行借錢買房的人。
黃博怡警告，如果房價修正幅度太大，承接擔保品的金融體系首先受傷，接下來就是窮盡一生購屋者。
他說：「房價飆漲是錯誤也是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點是浩劫。」黃預言，房市崩跌會像藝人隋棠的名言「回不去了」一樣，出現難以挽救的困境。
他舉例，1998年本土金融風暴發生，原因就在上市公司投資房地產長期下跌，導致銀行握有過多不良資產，財務體質一夕弱化所致。
黃說：「我認為目前的措施差不多了，不能再加重干預。」至於改善房價所得比的對策，黃博怡認為，應從提升薪資所得結構下手，如此一來才能良性修正房價和所得間差距。

「不能再加重干預」
他分析國內長期低薪主要原因有3，包括：產業過度外移形成「賣血式」對外投資、近10年來政策過度向資本家與企業家傾斜，忽略受薪階級權益、大學教育只顧理論忽略市場實務，現今工作內涵和技能無法達到過去大學生的水準等。
黃博怡建議，應改善投資環境以吸引資金回流、檢討稅制結構、私立大學和技職體系教學模式要更講求產業連結，才能契合產業用人需求，畢竟有真本事才值得企業家付高薪。

黃博怡小檔案
★年齡：1956年生，59歲
★現職：金融研訓院院長
★家庭：已婚，育有2女
★學歷：中興法商學院(現改制為台北大學)經濟學博士、碩士、台大經濟系學士
★經歷：實踐大學教務長兼管理學院院長、玉山證券總經理
★興趣：騎腳踏車
資料來源：黃博怡提供

明年1月1日房地合一稅上路，奢侈稅隨之落日，據國稅局資料，奢侈稅實施5年，累積課徵超過125億元，雖不如稅捐課稅目標，但專家、學者皆認為仍有嚇阻力，豪宅成交量確實縮減。

豪宅成交量縮減
2011年奢侈稅上路，國稅局統計，土地與房屋部分累計課徵125億元，歷年稅收以2013年、2014年課稅金額較高，2013年土地與房屋交易共課36.07億元最多，去年則課徵31.8億元，今年截至11月，僅課13.61億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，雖奢侈稅的稅收狀況和預期差異大，但奢侈稅真正意義是打壓投資，因怕被課到稅而減少短期投機行為，課不到稅的奢侈稅，才是真正對市場有嚇阻力，估奢侈稅落日後，雖少了2年內交易重稅管制，但房地已從高檔反轉向下，無飆風再起的疑慮。

政府查稅愈來愈積極，前年稅金明顯增多，但民眾也懂得避稅，德明財經科技大學副教授花敬群指，奢侈稅雷聲大、雨點小，面對市場及各方壓力，後門開得很大，除撐過2年再售出，可少繳總價的10％∼15％，「多數都採避稅方法，不熟規定的屋主才會被課到奢侈稅，但奢侈稅後，豪宅重劃區多少有壓力，成交量確實縮了。」

「房地合一正確」
花敬群分析，奢侈稅是連賠錢都要課稅，房地合一稅遊戲規則是「即使有短期交易，但有賺到錢才課稅」，不用打房角度思考政策，而是回歸到健康市場，回歸到房地合一稅是正確的。

房市景氣冷颼颼，豪宅卻續見天價？實價網前陣子又出現豪宅天價交易，位於台北市中山區「宜華大直國際飯店住宅」的39樓，每坪單價竟達290.6萬元，不僅創下區域新天價，也成為僅次於仁愛帝寶的天價豪宅「二哥」。但政治大學地政系教授張金鶚指出，這價格其實是2年前的舊行情，這也凸顯預售屋未立即登錄，會造成實價網變成落後指標，民眾買房參考時易誤判！

實價登錄政策上路至今超過3年，台北市松山區竟連1戶預售屋實價揭露資訊都沒有。根據《住展》雜誌市調資訊，2012年8月至今，松山區共推出13個預售建案，總銷金額高達162億元，並非沒有新案推出，業者也好奇該區為何一戶都沒有揭露。

預售案交屋才揭露實價

業者私下透露，當初實價登錄政策推動時，地政司並未要求業者將預售屋立即登錄，因此建商為避免銷售期間預售價格曝光，除可能影響銷售狀況，甚至會衝擊往上調高價格，多數會選擇與代銷業者的銷售合約簽到交屋時再揭露，造成預售屋價格嚴重延遲2年後才揭露，甚至可能產生混淆狀況。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，不只松山區有豪宅成交未登錄的情況發生，其他行政區也有聽聞類似案例；主因是不登錄的裁罰金額低，以及買方希望確保隱私所造成；另少部份成交案沒有揭露，恐是官方將極端案例扣除，才讓成交資訊與揭露資訊產生落差。

政治大學地政系教授張金鶚舉例，近期最有名案例就是日前揭露以每坪290.6萬元拿下全台第二貴豪宅「大直宜華」案，該豪宅是2013年銷售，卻在2015年年底才揭露。

他指出，在房市翻轉之際卻出現創新高的成交實價，難免會讓民眾混淆，且該案高低樓層每坪單價落差高達178萬元，將近1.5倍，倘若當初銷售時，能夠徹底執行賣一戶揭露一戶，讓預售價格即時發布，那價差應該就不會出現超過一倍的誇張數字。

實價非時價 實價揭露有黑洞

實價登錄政策上路超過3年，北市預售屋買賣戶數揭露率僅3成，學者痛批不但揭露率低，揭露時程還嚴重落後，甚至可能導致民眾出現價格參考錯亂情形。

低又慢 預售屋揭露僅3成

統計實價網北市預售屋買賣揭露戶數，3年來總計揭露2423戶，以北投區揭露戶數最多，有627戶；松山區最少，竟連一戶都沒有。

再對照《住展》雜誌市調資料，實價登錄政策上路後的預售屋推案情況，總計北市推出291個新案，總戶數達1萬1704戶，假設以截至11月25日平均銷售率67.49%推算，這段時間內北市預售案總共買賣近7900戶，再回去對照預售屋買賣實價揭露戶數，推算出揭露率僅3成。

業者指出，其實揭露率應該更低，因為部分預售屋實價買賣資訊，是實價登錄政策上路前已銷售的預售案，等到交屋後才揭露價格，而交屋的價格揭露在預售屋買賣資訊的範圍內，因此推斷實價登錄政策上路後，實際揭露的預售屋買賣實價戶數應該更少。

政治大學地政系教授張金鶚指出，目前實價政策出現較大的兩個問題，第一個便是預售屋買賣揭露資訊，第二個是租屋的租金揭露問題，前者揭露戶數少就算了，而且還很慢，甚至多數預售案的揭露資訊都是等到2~3年後交屋才登錄，其實無法立即反映房市的落差；後者是因為房東自行出租便不用登錄，造成租屋市場還是一片黑市，兩者皆有不夠透明的問題。

租金實價也不透明

住商不動產北市區經理錢思明表示，預售案由於延後到成屋才揭露，在實價參考意義較低，甚至也是過時資訊，因此對於當下想要買預售屋的民眾來說，預售屋的買賣價格實在無從參考，儼然是實價登錄下的孤兒。

那如何補足實價漏洞？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，鄰近城市的香港對於預售案規範，是要求在24小時內登錄，並且現場造冊供民眾翻閱，或許可借鏡香港，避免發生實價卻不是時價的狀況。

張金鶚認為，實價資訊不能當作課稅依據是天大的笑話，實價應該與國稅局連結，必須用稅制來改變低買高報的情況，甚至關係人交易墊高揭露實價。至於預售屋買賣登錄資訊，必須做到賣一戶登錄一戶並揭露一戶的即時性，才能真正顯現出揭露出來的實價是公開與透明資訊。

財政部表示，為使房市正常發展，落實居住正義，該部自2009年起提出下列6大相關租稅措施，財政部說明，房市健全及居住正義為影響民生重要議題之一，政府將持續檢討現行各項措施，賡續推動稅制改革，以落實住者有其屋政策。

一、加強清查農舍用地、查緝不動產炒作投機

(一)請各地方稅稽徵機關加強清查農舍所在土地是否違規使用或與農業經營無關，經統計2009年7月至2015年9月底清查6萬249筆，依法改課地價稅補徵稅額約2.47億元。

(二)請各地區國稅局針對不動產短期頻繁交易、大額交易及購置預售屋(含紅單)於所有權移轉登記前轉售者，加強查核，按實價課稅，維護租稅公平，減少房市投機。自2010年10月至2015年10月底查獲10,071件，補徵綜合所得稅約55.29億元。

二、合理化房屋稅負

(一)覈實評定房屋現值
函請各直轄市、縣(市)政府覈實評定房屋標準價格，自2014年度起，納入中央對直轄市、縣(市)政府增減一般性補助款及本部對地方稅稽徵機關稽徵業務之考核項目，以提高各直轄市及縣(市)政府配合度並落實執行。

(二)增加非自住房屋所有權人之持有成本
2014年6月4日修正公布房屋稅條例第5條條文，提高非自住之住家用房屋稅稅率，及增訂各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率之規定，以增加非自住房屋所有人之持有成本。

三、提高個人出售房屋未申報財產交易所得之核定標準

逐年提高個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，台北市由2009年度依房屋評定現值之29％提高至2010年度37％、2011年度42％、2012至2014年度48％，新北市部分地區則由2009年度16％提高至2010年度21％、2011年度28％、2012年度28％、2013年度33％及2014年度36％，其他直轄市及部分縣(市)亦適度調整，以反映房屋交易市況。

四、復徵空地稅、限縮路外停車場不得適用地價稅優惠稅率

於2011年1月26日與內政部會銜發布廢止有關空地稅暫停徵措施，使各地方政府可本於權責徵收空地稅。又為避免財團養地，於同年6月9日函轉知各相關機關，依停車場法規定申請核准設置之臨時路外停車場用地，不再准予適用10‰優惠稅率課徵地價稅，改依15‰至55‰之累進稅率課徵。

五、開徵特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)

為抑制短期投機，自2011年6月1日起實施特銷稅，對於所有權人銷售持有2年以內之「房屋及其坐落基地」及「依法得核發建造執照之都市土地」，按銷售價格依稅率15％(持有期間未超過1年)或10％(持有期間超過1年在2年以下)課徵奢侈稅。配合實施房地合一課徵所得稅制度，不動產奢侈稅將自2016年1月1日起停止課徵，據內政部統計資料顯示，短期投機炒作已大幅減少，已初步達成立法目的。

六、建立房地合一課徵所得稅制度
為解決現行房屋、土地交易分開課稅，土地按公告現值計徵土地增值稅，不再課徵所得稅；房屋絶大多數按房屋評定現值計徵所得稅，致稅負偏低之缺失，將自2016年1月1日起施行房地合一課徵所得稅制度，落實有所得就要課稅之精神，所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧，將有助維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。

財政部說明，房市健全及居住正義為影響民生重要議題之一，政府將持續檢討現行各項措施，賡續推動稅制改革，以落實住者有其屋政策。

新北市政府交通局表示，捷運萬大線第一期工程延宕絕非新北市土地徵收太慢，而興建速度決定在台北市端。交通局説，捷運萬大線第一期工程目前新北市境內除機廠外皆已開工，機廠工程2016年初將發包施工，反之台北市端工程因出入口用地取得遭遇困難更改車站位置，致目前台北市端的工程標在設計中無法發包，此為工程延宕之主要因素。

新北市交通局表示，萬大線第一期工程新北市轄都市計畫變更早在2014年5月13日內政部已審議通過，惟因部分內容與原公展不同故重新辦理公展及針對人民陳情部分再次審議，重新公展部分已於2015年10月內政部審議通過，惟該都市計畫變更係涉車站出入口用地開發方式，非用地取得要徑。而土地徴收、用地取得係工程主辦機關台北市捷運工程局之權責，新北市府僅為都市計畫變更二級制審查機關之一，並積極配合審議。

萬大線為三環三線中之第二環工程，新北市府極為重視，為積極推動新北市府捷運工程處亦協助台北市捷運工程局辦理新北市境內機廠開發用地取得。

交通部表示，為因應國家經濟發展及航空運輸成長需求，行政院於2011年核定桃園國際機場園區綱要計畫後，交通部即積極辦理相關作業，預定以區段徵收方式取得約685公頃之機場擴建發展用地，興建包括第三跑道在內之各項機場基礎設施。

桃園航空城都市計畫經內政部都市計畫委員會2014年7月審定通過，交通部遂依據土地徵收條例舉辦聽證作業，目前「桃園航空城計畫機場園區/附近地區(第一期)特定區特定農業區農牧用地納入徵收必要性預備聽證」業於2015年11月15日圓滿完成24場次會議，交通部預定2016年年中完成正式聽證作業。

有關第三跑道建設用地取得時程，交通部預計2016年下半年報送內政部土地徵收審議小組審議區段徵收範圍及抵價地比例，2018年上半年辦理協議價購會議、區段徵收公聽會等，相關地籍整理及各項查估等作業須由桃園市政府配合辦理，並期於2018年第4季完成區段徵收計畫審議，自2019年起進入正式區段徵收執行階段，開始發放補償費等作業。另外，桃園國際機場公司也會全力配合用地取得進程，及早展開第三跑道的工程規劃設計、環境影響評估等先期作業。

交通部表示，由於本案區段徵收用地取得計畫範圍內地主超過萬人，拆遷戶數約4,000餘戶，交通部在兼顧土地合理使用及保障地主權益前提下，除力求行政程序嚴謹周延外，同時首創先建後遷之安置措施，每一環節作業均須地方與中央相互密切合作，用地取得才能順利進行、第三跑道建設方能早日完成。

桃園國際機場2014年客運量已突破3,500萬人次，整體旅客量已超過機場第一航廈及第二航廈的總容量(3,200萬人次)，如現有的桃園機場園區範圍及相關硬體設施無法擴建，除將限制桃園機場的未來發展，也無法因應我國經濟成長所帶來的客貨運量成長需求，尤其是桃園機場未來倘若仍繼續維持既有兩條跑道的服務容量，2019年就可能面臨尖峰時段跑道服務容量飽和的窘境。

為因應機場持續發展並趨動國家經濟成長，擴增機場園區範圍以興建第三跑道、滑行道、客運衛星廊廳、貨運區、停機坪、維修棚廠、自貿港區等基礎設施，勢在必行。

桃園市長鄭文燦2015年12月27日出席「社子溪水岸健走蚤寶趣」活動表示，楊梅是坡度很緩的丘陵地形，有眾多河川蜿蜒其中，尤其從荖坑溪到社子溪，更是市區少有的漂亮河流，周邊的社子溪河岸綠廊也已順利完工，總長2.8公里、總工程經費1,200萬，未來楊梅區公所規劃在這條步道上種植櫻花，打造社子溪櫻花大道，歡迎大家在天氣好的時候來這裡散步、體驗水岸風情。

鄭文燦也說，未來楊梅各項城鄉風貌改造計畫，如貴山公園、秀才路單車道、埤塘公園、河岸的綠美化等工程，都會持續進行，以貼近生態的方式，讓景觀設施和社區結合，兼具景觀、人文、生態及休閒等功能。在設施材料的標準上，市府將要求實用、質感、美感要三者兼具，避免設施維護的困難。

鄭文燦也提及，社子溪步道旁的「文小11學校預定地」，已決定在2016年完成設置「市立楊梅棒壘球場」，並增設籃球場，讓楊梅的青少年有良好的運動場所。

購屋族買房時，多數會將路段考慮進去，而有網友討論，朋友最近在蘆洲買知名豪宅建案，而另一位朋友則是住在天母的40年老公寓，而多數人都是對天母的居住生活品質感興趣，讓他好奇如果是在公眾心中認為的便宜地區中購買豪宅的人是如何想的呢？有網友則以信義區的信義路與吳興街住比較，表示光是說出「信義路」就比較好把妹了。

網友Gphone在home sale版中發文討論，自己的朋友A在蘆洲了豪宅建案，而朋友B家住天母的40年5樓老公寓，但一說出地址後，A被認為「住蘆洲很low」，大家則對天母的居住品質十分感興趣。看地區而不看品質的結果引起網友討論，有網友就說，光是地段的差別就很大，不過若是自住的話，實用比地段來的重要，居住品質也大於投資，加上自住絕對不會想要天天爬5樓，累都累死了。

而網友a386036則表示，不要比較蘆洲跟天母的差別，信義計畫區的路段就差很多，就算是吳興街豪宅與信義路整宅相較，光說自己住信義路就比較好把妹；而像是忠孝東路、敦化南路、南京東路、天母西路等路段的門牌就是燙金，因此有些人寧可花3千萬買台北市的燙金門牌老公寓，也不願花3千萬買蘆洲大坪數房子。

不只地區有差別性，就連門牌也能「差很大」，像是北市光復南路上同樣是20坪房子，價差可相差300萬，「門牌效應」效應威力強。好房網總編輯吳光中表示，隨著房市持續低迷門牌效應已不若以往，但精華地段仍有一定的買盤支撐，才會造成價差高低不一的情形。而理財專家則建議，有意購屋者應依照自身需求，挑選合適地段，要買「好地段」就該量力而為。

公園一直是民眾購屋的熱門條件之一，而宜居的公園宅莫過於要腹地夠大、樹木成蔭，達到可休憩、運動的功能。以大台北捷運站沿線來說，除了房價超貴的大安森林公園周邊之外，有5大民眾較負擔得起的宜居公園宅，包括榮星花園、青年公園、南港公園、中和四號公園以及具有潛力的新莊頭前運動公園。

以台北市來說，捷運中山國中站的榮星花園，是台北市中心少見的大面積綠地，由於臨近殯儀館，5字頭房價可入住。萬華區的青年公園周邊則可找到4字頭行情，享受2.44公頃的面積、多項休閒設施，且近南機場商圈，生活採買不是問題。

捷運後山埤站附近的南港公園，早在1987年就興建，面積約15.6公頃，建築充滿中國風味，是著名的天然埤塘景觀公園。南港公園過去是2座大池塘，故以「後山埤」之稱，最特別的是，荷蘭科學家曾以探測出這邊是全台地穴能量指數極強的公園，附近房價約5字頭行情。

假若往新北市移動，中和四號公園一旁即是國立台灣圖書館，環境品質可說是雙和地區首屈一指的地段，大約4初頭房價可進駐。至於未來有機場捷運線、捷運環狀線通行的新莊副都心、頭前重劃區一帶，又以「頭前運動公園」為主要大型公園，附近推案開價約每坪70萬元起跳，但目前公園部分區塊將興建為警察局。

公告地價調幅逾3成 95％區域都漲

高雄市明年度公告地價與公告土地現值出爐！據高雄市地政局公告，2016年公告土地現值平均調幅為6.91％，公告地價平均調幅32.52％，地王仍是苓雅區三多商圈的大遠百，公告土地現值每平方公尺57萬元，換算每坪約為188萬元；公告地價則為每平方公尺9萬3000元，第3次拿下地王寶座。

經過3次地評會討論，高雄市地政局地價科科長簡瑩雪表示，因為公告地價3年才調漲1次，高雄市95％以上的區域都調漲，至於每年調整的土地公告現值，8成以上的區域調漲，但高雄市外圍因交易案件少，地價市場行情變化小的區域，如桃源區、那瑪夏區僅調漲約1％，茂林區則不到1％。

氣爆災區暫時凍漲
去年8月1日高雄發生氣爆，範圍橫跨苓雅、前鎮區，簡瑩雪說，三多一、二路的凱旋三路到武營路區段，凱旋三路的三多二路到一心一路區段，一心一路的光華二路到凱旋三路區段，體恤受災戶，暫時凍漲。高雄市稅捐稽徵處統計，高市有48％的自用住宅用地戶數，黃進雄說，以這次公告地價平均漲幅32.52％試算，平均每戶每年增加的地價稅金約365元。

博愛二路地價最高
高雄市地王仍由地處苓雅區中山二路與三多四路口的大遠百奪得，同商圈還有高雄SOGO百貨、新光三越百貨高雄三多店，百貨林立。高雄市地政局局長黃進雄表示，該區鄰近亞洲新灣區，重大建設密集，生活機能相當便利，公告土地現值每平方公尺57萬元，換算每坪約為188萬元，已經是連續3年登上地王。
而高雄最高地價區段為左營區的博愛二路一帶，該區公告土地現值每平方公尺43萬6000元，等於每坪144萬元，主要是受惠漢神巨蛋百貨商業機能活絡，帶動周邊裕誠、明誠商圈及25期、農16區整體發展。

建商持有成本增加
國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩分析，高雄地價相對低、新建案房價大多每坪2字頭，炒房客少，獲利也比台北相對少，高雄建商獲利可能也不比台北建商，這次公告地價調整後，等於高雄建商土地持有成本立刻增加3成，若景氣好，房屋銷售快，建商可能不那麼有感，但目前房市變冷，去化慢，建商持有壓力會相對增加，近期已有高雄建商希望延展建案工期。

2016年高雄市公告地價及土地公告現值調幅
●公告地價漲幅：32.52％
●土地公告現值漲幅：6.91％
●地王：中山二路與三多四路口的大遠百百貨
●地王公告土地現值：每坪約188萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

中古屋每坪17.7萬 鹽埕區反跌2成

高雄市府民政局統計11月最新人口密度、家戶比統計，前3名為新興區、苓雅區、鹽埕區，其中，新興區、苓雅區因多精華地段、住宅需求，中古屋房價每年漲1∼2成，頗具房價潛力。

每平方公里2.6萬人
據民政局最新資料，人口密度、家戶比最高仍是新興區，每平方公里有2.6萬人、1.1萬戶，其次為苓雅區、鹽埕區。全國不動產統計3區近1年實價登錄房價變化，新興區、苓雅區中古屋房價漲2成，新興區今年1∼10月均價17.7萬元，比起去年14.3萬元漲23％，苓雅區也自去年14.6萬元漲至今年17.5萬元，漲幅近2成，不過，鹽埕區從去年15.4萬元跌至今年12.2萬元，反跌2成。

明年房價估少10％
至於3區5年內新成屋房價皆漲2∼3％，今年新興區、苓雅區房價每坪26∼27萬元，鹽埕區每坪約22萬元。房仲公會副理事長鄭啟峰說，新興區、苓雅區範圍雖不大，但發展早的核心區有商圈、生活機能佳，吸引人口進住，房價每年價漲1∼2成。

鄭啟峰指出，鹽埕區商圈沒落、人口外流，多老齡人口，雖有懷舊氣息，吸引文青產業，但住宅需求不斷下降，房價跟著跌，加上地質不適合開發，新成屋少，但今年房市冷，估計這3區明年價格會下修5∼10％，以求成交量表現。
對於此3區房價表現，國立屏東大學不動產經營系副教授賴碧瑩估計，新興區、苓雅區房價會有1成下修空間。

故宮南院有50公頃土地，由樺福集團旗下的樺璽公司透過招標方式取得文創園區、旅館BOT與園區維護管理。樺福集團董事長張綱維表示，當初BOT案只有樺福一家投標，如今很多企業都想餐與投資，他對未來信心滿滿，將提供世界級的航空、觀光、旅遊一條龍服務。

張綱維認為，台灣的未來就是科技與旅遊業，故宮名列全球三大博物館，故宮南院將以更好的建設與館藏，結合阿里山、布袋港、東石漁人碼頭、新港奉天宮媽祖文化園區、板陶窯交趾陶之鄉等旅遊廊帶，成為外國旅客來台必訪景區，初期以大陸港澳、韓、日與東南亞旅客為主，未來勢必成為全球知名景點。

根據當初投標承諾，樺福將投資50億元，針對非博物館區，規畫提供停車、住宿、遊客中心及文化體驗休憩等服務，並負責維護管理臨湖區域及其相關設施，第一期的外圍停車場與遊客中心已經完成建設，由樺璽經營管理與提供電動車、e-bike等服務。

第二期包括博物館區餐廳、湖畔餐廳、文化體驗館、藝文劇場千人戶外表演場、441個房間的國際觀光旅館，其中旅館部分分為四星與五星兩個等級，預定民國107年6月前完工啟用。

第三期有639間房的四星與五星級旅館、旅館區停車場，預計109年完工。在此之前，樺福集團以台糖宿舍改建的238個房間的三星級樺舍商旅故宮分館，明年2月底就會開幕，距離故宮南院僅5分分鐘車程，走路也可以到。

張綱維表示，集團經營餐飲與旅館事業，透過與學校建教合作，建立自己的SOP，自己培養人才，集團在北投捷運復興崗站的樺舍商旅開幕已滿一年，明年初除了嘉義樺舍商旅故宮分館，3、4月間在小坪頂的62間客房與在高雄澄清湖的141間客房樺舍商旅都會陸續開幕，將與集團旗下遠東航空、遠行旅行社、樺福娛樂等，建立一條龍服務。

高雄橋頭新市鎮1千公頃的一期開發，以住宅和商業為主，已現成效，大約1千公頃的橋頭新市鎮後期（二期）開發，除了住宅之外，還要引進產業，帶動就業機會，才能有效吸引、增加居住人口。

高雄市政府都發局長李怡德昨（27）日指出，總面積約2千公頃的橋頭新市鎮開發計畫，目前正由高雄市政府和內政部營建署共同推動中，今年6月已經召開過一次執行計畫的修正案。李怡德說，由於一期開發是以住宅和商業為主，開發成果還不錯，可是，如果後期的1千公頃的開發，若再依循以往模式，「恐怕會有極限」，因此市政府希望後期（二期）的開發，除了規畫住宅用地，也要適度引進產業進駐，才能讓整體發展更健全。

特別是，橋頭新市鎮有捷運紅線經過，未來，可以透過捷運路網，將更北邊的路竹科學園區、岡山本洲產業園區、以及螺絲螺帽的產業聚落，跟橋頭新市鎮後期串接在一起，他說，這樣就有機會引來更多就業機會、更多就業人口，成為另一個產業發展的引擎。

●深圳昨拍出2015年全國樓面價地王

●地處深圳寶安區尖崗山片區

79907元/m2，深圳昨拍出2015年全國樓面價地王。昨日下午，地處深圳寶安區尖崗山片區的A122-0345地塊和A122-0352地塊在深圳土地房產交易中心成功出讓。其中A122-0345地塊以79907元/m2的成交紀錄，成為2015年全國樓面價地王。

拍賣現場：

福建中維一舉拿下2塊地

由於近年來深圳鮮有居住地塊出讓，而昨日下午又是深圳今年第三次出讓居住用地，地塊位置又很不錯，因此，昨日下午的拍賣十分引人關注。記者現場瞭解到，拍賣現場座無虛席，共有華潤、中海、招商、金地、碧桂園、龍光等28家開發商參與競拍，幾乎包含了所有深圳本地龍頭開發商。然而，最終拍賣結果有點出人意外，最終出價最“狠”的竟然是來自福建的一個地產商。

閩企泰禾集團旗下的福建中維房地產開發有限公司（簡稱福建中維）與融創死磕數十個回合，最終以總價27.4億元競得A122-0345宗地，樓面地價79907元/m2，刷新今年10月22日北京豐台花鄉地塊創下的7.5萬元/m2的樓面價紀錄， 創下今年全國新的單價地王。而另一地塊A122-0352宗地也被福建中維以29.6億元收入囊中，樓面地價高達51331元/m2。記者瞭解到，本次拍地也是福建中維首度在深圳市場亮相。

地塊背景：

定位為低密度的

自然生態居住區

據深圳市土地房產交易中心發佈的土地使用權出讓公告顯示，A122-0352土地面積27459.63m2，建築面積57665m2；A122-0345宗地土地面積21433.33m2，建築面積34290m2，兩宗土地的使用年期均為70年。其中，A122-0352宗地出讓條件中要求，該宗地專案建成後，幼稚園由競得人無償移交政府，產權歸政府。

記者瞭解到，尖崗山位於廣東省深圳市寶安區新安街道寶岩路。由深圳市規劃部門提供的相關資料顯示，由於該區域的地貌類型主要為低山、臺地、窪地，大部分用地坡度較緩，並有鐵崗水庫、尖崗山、嶺下山、平巒山等“六山兩水”原生態自然資源交融於此。此前，政府在規劃中提出要以國外山地園林城鎮為範本，將尖崗山建設成一個以低密度住宅為主的高端生態社區。目前地塊旁邊聚集著中海九號公館和招華曦城等豪宅別墅項目。

建設設想：

準備把“院子系”

豪宅別墅引入深圳

記者瞭解到，福建中維是泰禾集團全資子公司，泰禾持有其93%股權，福建中維也是中國院子專案的實施主體，以中國院子為代表的“院子系”院落別墅產品在業內有很好的聲譽。泰禾“院子系”目前已在全國五個城市落地生根，包括北京、江陰、廈門、福州、南京。

泰禾董事長助理丁毓坤在拍賣結束後接受記者採訪時說：“要說貴也貴，說不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價才4萬元，這次樓面價都到8萬元了。很有信心打造成高端產品，準備把院子系列引進深圳，兩塊地將一起開發。”

兩塊地的總價達到了57億元，泰禾方面有沒有資金壓力呢？丁毓坤表示有“各種手段、各種金融機構融資，不是自己一家的資金”。丁毓坤表示非常看好深圳市場，後續是否在深圳拿地還要看機會，但預計明年年底產品就會入市。“目前來說深圳市場相對較健康有活力，挨著香港經濟較發達，高端市場有相當一部分人群來消化，比較看好有信心。”丁毓坤說。

深圳歷年

住宅地王


●2012年：11月28日，中海地產以20億元競得寶安尖崗山A122-0341宗地，並捆綁了深圳當代藝術館與城市規劃展覽館專案代建、運營管理權。該地塊成為了當年深圳宅地總價“地王”，樓面地價10982.97元/平方米。

●2013年：10月16日,中海地產以38.2億元總價競得龍華中海錦城地塊，為該年深圳住宅總價與單價雙料“地王”，樓面地價為1.46萬元/m2。

●2014年：龍光地產拿下龍華白石龍地塊，地塊總價46.8億元，樓面地價25094元/m2。樓面單價和宗地總價均創下深圳居住用地地王紀錄。

轉型升級結碩果，業績爆發終可期，默默耕耘的華聯控股（000036,SZ）終於迎來收穫。2015年7月份開始，華聯控股已經連續接待了數十家機構調研，上門拜訪的機構包括知名私募、基金、保險公司。華聯控股之所以成為機構們眼中的“香餑餑”，就在於其2015年4月推出了超高的限制性股票激勵考核目標：3年後華聯控股淨利潤增長11倍。

激勵方案:淨利潤擬增11倍

2015年4月16日，華聯控股董事會審議通過限制性股票激勵計畫。6月9日，董事會同意授予45名激勵對象1660萬股限制性股票，激勵對象主要為公司董事、中高級管理人員以及其他核心技術(業務)人員。

華聯控股的母公司華聯發展集團股權架構相對較為分散，華聯控股目前無實際控制人，管理層對公司具有較強的掌控權。2015年4月推出的股權激勵計畫對華聯控股管理層的激勵十分到位。

在這份備受關注的方案中，以2012至2014年華聯控股平均淨利潤為基數，2015至2017年淨利潤增長率分別不低於134%、836%、1772%，且淨利潤分別不低於5000萬元、2億元和4億元。2017年淨利潤超過4億元，這已是2014年淨利潤的11.6倍。

華聯控股之所以能夠做出如此“自信”的業績預測與股權激勵，在於其地產專案漸入收穫期。眾所周知，房地產項目建設具有週期性，竣工房地產項目即將發售將有力支撐業績爆發。

據興業證券7月31日測算,華聯控股RNAV(重估淨資產)為9.1元,股價具有極高的安全邊際。隨著公司深圳和杭州重點專案逐步進入銷售和結算，將有效解決過去幾年公司專案結轉資源不足導致業績增長遲緩的問題，預期2015年全年業績無憂，明年起業績將開始大幅爆發。

華聯控股所在的房地產行業正在迎來新的發展機遇，房地產行業的“去庫存之旅”已經開啟。基本面較好且有轉型概念的華聯控股將有機會獲得階段性超額收益。

地產項目進入收穫期

華聯控股主營業務幾經變遷，先是化纖業變為服裝業，又由石化新材料轉為房地產開發，目前其房地產主業已經進入了轉型的“收穫期”。華聯控股目前在深圳、上海、杭州等三地擁有經營性物業資產。

國家的激勵政策及房地產經營環境的改善，成為華聯控股的“天時”。國內房地產市場由低潮逐步走向回暖，呈現量價齊升的趨勢，特別是一線城市。未來一線城市的樓市仍將維持“白銀時代”，人口聚集效應和土地供應有限，使得深圳的樓市上漲仍然可期。業內專家分析，圍繞中央去庫存戰略導向，更多相關財政、貨幣等支持政策將陸續出臺，樓市“暖冬”已然可期；價格方面，一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大。深圳的房價自3•30以後，中央陸續出臺了包括營業稅“5改2”，降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策，促進房地產市場銷售，這也造就了深圳不管一手二手住宅的漲幅都位列全國首位。

地產項目所在區位成為華聯控股的“地利”。華聯控股最主要的專案位於深圳的核心區域，極大受益於此前深圳房地產基本面快速上行，未來盈利將大幅改善。華聯控股還將受益於深圳前海區域開發和城市更新進程：緊鄰前海有3個工業區，總占地20萬平方米，預計更新後60萬~70萬平方米建築面積。其中2個已上報城市更新計畫獲批並正在實施，華聯城市全景專案獲批計容積率建造面積19.7萬平方米，已取得預售證於2015年10月16日開始；南山華聯工業園B區地塊獲批計容積率建築面積21.04萬平方米，目前在籌建；A區立項計畫申報工作正在籌畫當中。

大股東華聯集團積極扶持剛轉型房地產的上市公司做大做強則是華聯控股的“人和”：2010年6月注入杭州千島湖別墅項目70%股權，占地32萬平方米，建築面積11.2萬平方米，作價僅2.8億元，目前千島湖別墅售價20000~25000元.大股東獲取該專案成本2.5億元，注入評估溢價僅12%。

海通地產研報分析，受益深圳市場房地產價格暴漲，公司地產項目開始結算將大幅提升業績。目前，深圳華聯城市全景花園銷售均價在5.3萬元上下，熱銷大戶型接近6萬元每平方米，大幅超越公司預期。此外，公司南山華聯工業園A、B區地塊，受益深圳自貿區建設，周邊房價已經在8萬元上下。一旦進入銷售階段，同樣將對企業業績帶來巨大貢獻。

根據公司定期報告及公開信息，就具體專案而言，華聯控股未來2~3年的利潤主要來源於深圳的華聯城市全景花園項目、杭州的UDC•錢塘公館和全景天地項目、杭州半島小鎮項目，華聯工業園A區、B區項城市更新目將助長公司可持續發展。


華聯控股資產品質優良，不僅僅在地產領域攻城掠地，還在投資領域進行佈局。華聯控股目前持有神州長城(000018, SZ)4314萬股，目前市值19億元；2015年6月17日又公告，公司使用5000萬元自有資金作為有限合夥人參與投資設立深圳市騰邦梧桐線上旅遊投資企業。此次參與投資設立騰邦梧桐基金，目的在於促進公司展開資本方面的投資運作，開啟公司跨行業投資或經營的發展戰略，旨在改善資產結構，創造較好的投資收益，提升公司價值。

綜上所述，華聯控股自2016年起進入轉型收穫期，未來幾年業績可期。

歲末“盤點季”，各城市一年的房價走勢又浮出水面。從機構統計資料來看，即將過去的2015年，北京樓市依然表現出量價齊漲的市場特徵。

偉業我愛我家市場研究院12月27日提供給《第一財經日報》的統計資料顯示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網簽量約為10.26萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業界預計的一樣，2015年還是名符其實的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數與面積均創階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現大“豐收”。來自亞豪機構的分析稱，開發商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由於各類配建的擠佔，所能進行商業操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。

五環內漲得快

偉業我愛我家市場研究院發現，分地段來看，今年北京各環線新建商品住宅市場表現出明顯的差異，北京五環外已是新建商品住宅成交絕對主戰場，2015年五環外成交面積占比達90%。成交均價方面，受供需不均衡以及五環內住宅趨高端化影響，五環內價格漲勢較大，2015年三四環之間以及四五環之間成交均價漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對北京市住宅新房市場量價齊漲的原因，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對記者分析，2015年房地產市場正式進入政策寬鬆期，有效刺激了市場需求釋放。他認為，“量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩健趨寬鬆化，直接利好短期樓市成交;其次，個人住房轉讓營業稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量;三是二套房首付貸由原來的七成首付比例降低為四成，實際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批准意向客戶果斷出手。

價格的上漲也是多種因素交匯的結果。胡景暉稱，隨著2015年北京新房成交量的提升，開發商對市場未來信心提升，定價的主動權增強，收回或減少降價促銷策略，這是價格上漲的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高價盤入市，在統計結構上顯著拉高了住宅均價。此外，2015年土地供地減少，“僧多粥少”，優質地塊高價成交，影響周邊新房定價並且提升客戶對未來的預期，2015年豐台、大興、昌平、門頭溝等住宅用地樓面價全面提升，“麵粉高過麵包”帶動開發商提升新房定價水準。

針對2015年和2016年全國樓市的變化和趨勢，在12月15日的2015騰訊(第四屆)智慧地產高峰論壇上，騰訊研究院房產研究中心高級研究員吳衛東表示，2015年中國房地產市場是典型的政策性市場，有些城市出現了報復性上漲，有的城市依然很低迷。據他判斷，由於供求關係的改變，2016年一二線城市由於需求方的驅動，而會使得整個房價趨於穩定，但不太可能再出現報復性拉升，而三四線城市還將因為供求關係難以逆轉，而保持持續低迷。

豪宅高峰年

在偏遠一些的新房和公司附近的二手房之間，在北京一家金融結構供職的宋莉(化名)和男友糾結了一陣，選擇了前者。這意味著，她未來上班即便坐地鐵也需要一個小時左右的時間，不僅如此，每平方米超過4萬元的價格，買下130多平方米、總價近600萬元的房子，對於這對年輕情侶而言，不是件輕鬆的事情。

宋莉選擇的婚房位於南四環，屬於豐台區。從前由於環境、醫院學校配套等限制，南三環外的地段在北京是個相對的房價窪地，然而，今年豐台多宗地段入市，不少地塊拍出的樓面價超過了周邊二手房價格。宋莉告訴本報記者，當發現她有些猶豫時，樓盤置業顧問告訴她“旁邊剛拍的那塊的樓面價都到5萬了，未來都是10萬起價的豪宅”。這句話讓宋莉下定了決心：買下這個未來將被豪宅包圍的中高端樓盤。

2015年毫無疑問是北京豪宅入市高峰年。來自偉業我愛我家市場研究院的報告稱，受2015年成交高價地影響，五環內泛豪宅化基本形成，也將從統計結構上提升北京整體住宅價格水準。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對房價的影響，如萬柳書院、北京壹號院、使館壹號院、西宸原著、中糧瑞府等頂豪專案統計結構上的影響，2015年新房成交均價為2.68萬元/平方米，同比上漲8.6%。

從北京住宅庫存來看，在2015年市場供需基本平穩態勢下，北京市場庫存基本保持2014年高位，去庫存壓力尚大。與此同時，北京的豪宅庫存也不容小覷。胡景暉對記者指出，前幾年政策限制致使北京豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價，與豪宅並不匹配，市場的消化能力有限。因此，他認為，2016年豪宅的銷售壓力會加大，在樓市整體庫存較大的背景下，房價漲幅也將有限。

儘管如此，北京的高價地仍層出不窮。最近的12月23日，大興區舊宮鎮一地塊出讓，這也是12月份來首宗商品住宅用地，拍賣現場吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內的7家房企現場競爭。經過31輪廝殺，最終該地塊以44.2億元的總價為中鐵置業取得，溢價率61%。據亞豪機構測算，該地塊商品住宅部分折合樓面價3.6萬元/平方米，這一樓面價已經突破去年中鐵建舊宮地塊最高價，成為該區域單價“地王”，這也是北京2015年經營性用地當中第26宗樓面價超過3萬元/平方米的地塊。截至當天，2015年北京土地出讓金總額已超過2000億元，達到2017.25億元。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，2015年雖然土地出讓宗數與面積均創階段性新低，但是土地出讓金卻出現大“豐收”，這其中各大“地王”貢獻不小。但是開發商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由於各類配建的擠佔，所能進行商業操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。

面對明年在北京豪宅市場可能遇到的機會和挑戰，房企將採取何種行銷策略來應對?對此，融創北京區域公司副總經理樓豔青在出席論壇時表示，對於專案而言，產品和品質是根本，行銷是錦上添花，產品做好、品質到位，銷售額自然就上升。泰禾集團總裁助理沈力男也認為產品是根本，他說，沒有好產品一定沒有好行銷，好的產品不僅有差異化、均衡性，還有特長和情懷。

根據鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

樓市庫存已經成為懸在中國經濟頭上的一把達摩克裡斯之劍。

根據國家統計局資料，2015年前10月，房地產開發投資同比下降0.5%，為近十年來首次出現同比下降，1-11月降幅擴大至1.3%，且存在進一步下降的趨勢，其對於經濟的貢獻率也再度創歷史新低。

“從歷史經驗來看，在銷售面積回暖半年左右，新開工回暖。”中國指數研究院常務副院長黃瑜介紹。2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

房地產投資資料持續萎靡的一個主要原因在於樓市高庫存。也因此中央經濟會議以罕見的大篇幅對房地產庫存進行了論述，並把去庫存寫入了2016年經濟工作的“五大任務”中。

會議亦描繪了去庫存的政策方向，包括加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道；同時還提到勵房地產開發企業降價、取消過時的限制性措施、建立購租並舉的住房制度等方法。

雖然基調是去庫存，但是中央經濟工作會議對於房地產政策的定調，卻非簡單的刺激消費的救市方案，而是針對新型城鎮化背景下，中長期間房地產行業的系統性解決方案。

自1998年住房信貸化開始，中國房地產在17年的高速增長下，已經進入“存量時代”，與此同時，新一輪住房制度改革也悄然開啟。

解構高樓市庫存

去庫存已經成為國家任務，但是有關樓市庫存的全口徑資料，卻依然缺乏。

根據國家統計局資料，截止到11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處於歷史高位。

根據國家統計局的定義，商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

上述口徑不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

北京中原地產市場分析師張大偉也告訴21世紀經濟報導記者，上述資料並未如期反映當前的庫存的實際狀況。

另根據國家統計局資料，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

但這仍未是全口徑的樓市庫存數據。在北師大教授鐘偉看來，除了現房、期房的資料，還有新拿地、閒置未開工等將轉為樓市庫存的資料，另外，此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當前以及未來一段時間將力推的棚戶區改造也將納入統計範圍內。

根據鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

受庫存壓力的影響，今年以來，房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑。“今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，房地產投資下降直接拖累經濟增長，初步測算，今年前三季度，房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

在鐘偉看來，去庫存不只是2016年的工作重點，也將是未來5年乃至更長一段時間的工作重心。

“1998年-2014年上半年，房地產行業投資增長比其它行業增長要快，引領著中國經濟增長15年。”鐘偉告訴21世紀經濟報導記者，而反觀2014年到今年二季度，房地產從以前的有引領的正能量作用現在轉為拖後腿了，“未來5年，房地產不給經濟惹麻煩就不錯了”。

住房需求測算

存量時代的房地產規律也悄然生變，“2014年四季度之前，房地產行業都是這樣，銷售變好了，兩三個季度後，開發商就耐不住寂寞開發新土地、新專案，也就是說，銷售好轉不到半年，投資也將好轉”，鐘偉介紹，但是樓市高庫存之下，上述情況已經不存在。

2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

消化高達90億平方米的高庫存，是穩投資，促進經濟增長的不二選擇，但高達90億平方米的庫存如何消化，無疑是未來的政策主要著力點。

全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，庫存量最大的問題在於消化慢，如此高的庫存量我國以前也曾達到過，但當時在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3億平、4億平的水準。

實際上，以“穩定住房消費”為基調的一系列樓市支持政策，在2015年已經次第推出。

縱向比較一下，政策自2008年至2015年已實施五次降息，四次全面降准。五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點，存准率也回落到2010年的寬鬆水準；樓市限制性政策諸如限購、限貸等也次第退出，首付降至3成甚至更低；營業稅免征年限由5年改為2年等。

政策的刺激效果也很明顯，房地產銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%，逐步回暖。國家統計局資料顯示，截止到11月底，樓市銷售10.9億平方米。

據中國指數研究院測算，未來五年商品住宅總需求為年均10億平方米左右。

“2015年住宅總需求將超過11億平方米，接近2013年水準。”在黃瑜看來，市場存在透支的可能，我國已經基本達到戶均一套房水準，基本的住房需求已經被滿足，住房需求意願有所降低，因此，政策對於市場的刺激作用較之前趨弱。

這也是2016年去庫存藥方轉變的一大原因，由短期的刺激性政策轉為構建房地產的系統性解決方案，也被市場譽為新一輪住房制度改革開啟。

會議聚焦農民工市民化帶來的有效需求，打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。

“農民工市民化帶來的租購需求屬於剛需，且符合新型城鎮化發展戰略，1998年的住房制度改革主要是以城鎮戶籍人口的公有住房產權化為主要方向，2014年以來的住房優惠政策，諸如住房公積金、財政補貼、信貸政策等也多聚焦城市人口。”北京榮邦瑞明總經理陳民告訴21世紀經濟報導記者，把居住制度改革延伸到“農民工”這些“新市民”上也是居住制度改革側重公平的一個表現。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，新一輪住房制度改革更側重回歸居住的本源，不管是租賃需求還是農民工由新型城鎮化形成的就業買房或長期租房的預期和需求均屬於真實的住房需求。

會議也提出要打通商品房和租賃房的通道，建立購租並舉的住房制度。這也是中央繼要求打通商品房和保障房的通道後，首度提出打通商品房和租賃市場的通道。

聶梅生表示，這也是住房制度改革的一個方向，由此前的“補人頭”好過“補磚頭”，聶梅生解釋，“補人頭”指的是資金方面的鼓勵政策，“補磚頭”指的是房產。中國的房地產雖基本面存在過剩問題，但依然存在結構性短缺，比如租賃市場、棚改保障房領域等，住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，相比新建，打通與商品房的通道無疑是供給側改革下房地產庫存去化的關鍵著力點。

會議也鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。在中房協名譽副會長朱中一看來，即是解除房地產開發、經營環節等各類不符合市場的措施，某種程度上供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現，給房企解壓。

三方商談控制權與董事會席位 “萬寶之爭”安邦站隊萬科

“萬寶之爭”劇情演變之快超乎想像。12月23日深夜，萬科與安邦結成同盟，扭轉了此前市場普遍認為安邦與寶能是一致行動人的觀點。

至此，萬科陣營的股份占比已有27%，而寶能在萬科18日停牌前通過幾次搶籌後的股份，已增至24.26%。據一位與安邦集團高管有密切交流的機構人士向記者透露，目前萬科、寶能與安邦三方都在商談，寶能與安邦希望進入董事會，而萬科方面希望寶能能放棄爭奪控制權，僅充當財務投資者，延續萬科文化，形成共贏局面。同時，為了防範談判失敗，王石還在四處奔走，向持股較多的機構投資者拉票支持萬科。

三方謀求多贏

此前被視為寶能盟友的安邦，在“萬寶之爭”開戰以來，一直保持沉默，在23日深夜，卻戲劇性的發出一紙聲明，表示會積極支持萬科發展，希望萬科管理層、經營風格保持穩定，繼續為所有股東創造更大的價值。

“無需再猜測了，我們已經發文表明了立場，就是支持萬科管理層。”安邦集團品牌部人士對記者表示。

“經過談判，看來安邦頂層已經有了一致意見，安邦一開始不表明立場，可能是想等著王石主動求和，這樣談判的籌碼也就更多。”與上述安邦集團高管有密切交流的一位機構人士分析，至少安邦能成功進入董事會，以後展開與萬科的合作也更順利。

在股權爭奪過程中，股東改變立場並非不可能，當年的“君萬之爭”，劇情演變也是如此，一開始反對萬科的幾個股東，在王石的勸說下，最後均臨陣倒戈支持萬科。

據上述機構人士向記者透露，寶能的姚老闆在聽了王石的發言後，心中非常不快，找到安邦希望說和。而據其瞭解，王石也想通過安邦作為中間人調和，與寶能開始商談有關問題。

這從王石的語氣變化也可看出，此前對寶能不屑一顧，在23日的講話明顯變得緩和，王石稱希望多贏，照顧到多方利益，只要是符合廣大股東利益的，萬科管理層不介意作出妥協。同時，王石也不再一味強調寶能入主的負面效應，亦提到寶能增持萬科股票的正面影響，如果“萬寶之爭”的結果能夠讓股權結構更穩定，那對公司的信用風險評級和企業長期發展都有益處。王石坦言，按照寶能現有的股權，進董事會是遲早的事。

23日，姚振華針對“萬寶之爭”也向媒體表示，其實沒有那麼激烈，“我們一直與萬科在做良好的溝通。王石是我非常尊敬的人，他是地產界的老大哥。”

“如果安邦和寶能承諾作為財務投資者，保持現有管理層穩定，而管理層答應讓兩家進入董事會，只要公司穩定、股價穩定，各方都是贏家。”上述機構人士分析稱。

但王石並未把全部希望寄託在與寶能商議成功上，一邊派人展開與寶能的談判，一邊仍在馬不停蹄的拜訪各大機構。在23日拜訪完瑞士信貸後，24日又在國泰君安深圳分公司發表了演說，參會的還有博時、鵬華、寶盈等公募基金和私募基金。同日，王石又趕赴香港拜訪外資機構。

“現在王石重點拜訪的是持有萬科上千萬股的主力機構，希望在股東大會上能支持萬科投贊成票。”深圳某私募基金負責人告訴記者，投票通過了重組方案，萬科就能穩贏。

寶能的後顧之憂

隨著安邦的站隊，寶能的力量在明顯減弱。同時，寶能還有其它後顧之憂。

“寶能的杠杆資金本來是沒有風險的，因為至少是兩年期的合同，寶能有地產、保險業務，後續有資金還上，萬科停牌影響也不大，更何況現在浮盈上百億。”為寶能此次舉牌萬科服務的某機構人士告訴記者，如果出問題，只可能是銀監會對於銀行理財資金使用是否合規的認定，以及保監會對保險資金使用比例的降低。

據財新網調查，钜盛華舉牌萬科的資金，實際上來自于浙商銀行，11月钜盛華拿出67億資金，作為劣後級向華福證券融資133億，合計出資200億成立深圳市浙商寶能產業投資合夥企業（有限合夥）。層層穿透後，該基金的資金來自浙商銀行理財資金。

12月24日淩晨，浙商銀行對外發佈消息稱：浙商銀行理財資金投資認購華福證券資管計畫132.9億元作為優先方，僅用於钜盛華整合收購非上市金融股權，不可用於股票二級市場投資，也不作為其他資管計畫的劣後資金。

有專業人士指出，主要看監管層需要穿透到哪一層，浙商銀行的理財資金最終投向是未上市股權投資，還是需要穿透到增持二級市場萬科股票的劣後級資金，而銀行理財資金能否投資二級市場股票或未上市股權，主要看是否為私人銀行客戶資金，這也有待監管層的核實。

“浙商銀行理財資金使用的問題是否合規，實際上屬於浙商銀行的問題，不會牽涉到寶能，雙方已經簽訂了7年期的理財合同，如果要撤資則屬浙商銀行違約，但如果監管層對此認定為不合規，則寶能要想再通過其它資管通道，從銀行獲得資金就難了。”上述為寶能服務的機構人士分析說。

12月22日，深圳銀監局已經向各銀行下發通知，要求將寶能系在銀行的授信及用信情況上報，包括但不限於業務品種、抵質押情況、用信金額、風險敞口等。

“原本寶能的計畫是，先通過機構通道，利用杠杆從銀行獲取資金，後面幾年再慢慢還債，寶能有大量地產專案回籠資金，同時，保險業務每年增速也很快，用杠杆資金的風險其實沒有外界傳言的那麼大，但被盯上後，可能會導致監管層的收緊，引發意外的風險。”一位與姚氏兄弟熟知的私募基金負責人告訴記者。

保監會也于近日發文，要求險資舉牌要將資金來源說清楚，雖然並非針對前海人壽，但在“萬寶”之爭正當激烈時出臺，或許是一個警醒，業界擔心，未來可能繼續降低險資對上市公司舉牌的上限。

上述私募基金負責人透露，原本寶能準備繼續尋找資金，在萬科複牌後再舉牌萬科，但引來監管層的關注後，寶能如果找不到資金，也只能與萬科妥協。

綠城中國（03900）宣布，以代價19.5億元人民幣（約23.4億港元）出售北京朝陽區一土地；該幅土地地盤面積約1.36萬方米，擬發展為商用物業，但建築工程尚未展開。該公司預期，交易將錄得除稅前收益約11.36億元人民幣，出售所得款項淨額將撥付其他物業發展項目，以及用作一般營運資金。

10年前平買 僅收租已歸本

2015年下半年奢侈品牌生意步入寒冬，核心區舖位租務市道亦受重創，業主由天價放租變成劈價求客，減幅之狠為各類物業之冠，大有不惜蝕入肉之勢。對於核心區舖位業主願意劈租之謎，本報調查發現，原來不少舖位都是在10年前購入，除舖價已大幅升值外，單是收租已經回本有餘，難怪大幅劈租也面不改容，因為即使劈租後的租金相對購入價，回報仍有10厘以上。

今年核心區舖位劈租最勁為羅素街18號地舖，原由瑞士名錶積家（Jaeger-LeCoultre）以每月租金175萬元租用，現由化妝品店Colourmix以每月70萬元承租，租金急插60%，跌幅為2003年沙士以來最勁。

不過，據土地註冊處資料顯示，上址舖位原來在2002年6月已購入，買入價僅3808萬元。翻查資料，當時由7-11便利店以月租13.5萬元租用，回報4.25厘，隨後租金不斷攀升，2008年已升至52萬元；2012年積家更以每月175萬元搶租，單是該2年的租金收入，已高於舖位當年購入價，業主一早回本，所以舖租市道未轉淡前已率先劈租，以每月70萬元租予化妝品牌Colourmix，惟相對當年購入價，回報還有22.1厘。

此外，位於尖沙咀漢口道53號地舖，由資深投資者元雪全及蕭穎笙於2004年11月以4800萬元購入，現時租戶為周大福（01929），每月租金80萬元，即使減至45萬元預租予新租客，以購入價計，回報仍有11.3厘。

有部分業主於10多年前以全幢方式購入的物業，單是地舖租金收入亦早已回本。其中由大鴻輝持有的尖沙咀海防道42至44號及漢口道55號，於2002年4月以6980萬元全幢物業買入，單計地舖租金，高峰期高達260萬元，當年投資的金額已一早回本，所以有條件把租金劈至150萬元（減幅42.3%）預租予另一珠寶品牌。

反觀近年以天價買入的呎價舖王，命運迥然不同。由於購入價錢高企，僅少數願意劈租，而且一般減幅有限，大多只有兩成左右；加上大部分舖位的租約至2017年左右屆滿，租金回報有2至3厘，相信仍「捱得住」。

新舖主天價追貨 只願減兩成

由資本策略（00497）去年7月以1.73億元購入的銅鑼灣波斯富街83號地下N號舖，實用面積160方呎，呎價108萬元，為現時全港呎價最高的舖王，當時由影音店以超低月租16萬元租用，租約期滿後，舖位由找換店以市值月租30萬元租用，回報有2.08厘。

英皇國際（00163）2011年以3.8億元購入的波斯富街76號地舖，實用呎價達84.4萬元，現時由Rado鐘錶以月租179萬元租用，該舖位上月由歐洲珠寶首飾連鎖店Folli Follie以每月90萬元預租，租金大劈49.7%，但租金回報仍有2.8厘，是市場少有肯劈租的呎價舖王。

位於同區東角道置安大廈地下22號舖，實用面積250方呎，由雅居樂（03383）非執行董事陳卓南等人於2013年7月以呎價93.2萬元買入，於上月中由藥房以月租36萬元承租，較舊租跌25%，租金回報僅有1.85厘，為少數租金回報低於2厘的個案。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，近年舖位租金升幅驚人，早年購入舖位的業主，單計收租已經回本，現時只求舖位可以租出，大多不介意大幅劈租，因此幅度亦比較狠；但另一批近年以天價購入舖位的業主，租金回報不高，因業主實力強，所以除非市道大冧，否則較難大幅劈租。

二手樓市交投疏落，綜合地產代理數據，過去周六及日十大屋苑成交量都在10宗以下徘徊，龍頭屋苑鰂魚涌太古城更只錄得1宗低市價15%的成交，呎價僅1.26萬元，重返去年9月水平。

美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，太古城怡山閣中層F室，實用面積685方呎，原業主今年6月以1180萬元放售，因未見承接，持續降價，至11月減至990萬元，本月狠劈至865萬元才能沽出，半年間累減315萬元（26.7%），低市價15%，呎價1.26萬，重返去年9月水平。原業主於1999年1月以297萬元買入單位，賬面獲利568萬元。

中原地產太古城金星閣分行高級區域營業經理張光耀表示，太古城本月暫錄得10宗成交，較11月的5宗，多逾1倍。

擎天中層呎造1.65萬

除十大屋苑外，尖沙咀擎天半島亦錄得劈價成交。中原分行高級分區經理區達鴻表示，擎天半島5座中層A室，實用面積620方呎，望內園景，原業主於6月放盤，開價1430萬元，半年間累減410萬元（28.7%），最終以1020萬成功沽出，呎價1.65萬元，買家為投資者。原業主2009年12月以835萬元買入，持貨6年，賬面獲微利185萬元，單位升值22.2%。

此外，荔枝角美孚新邨則有業主因不願平賣，轉賣為租。美聯物業分行營業經理王俊康表示，美孚新邨5期蘭秀道9號中層B室，實用面積704方呎，3房間隔，望內園景，有露台。業主於3月放盤，開價980萬元，11月減至860萬元，但市場同類成交僅810萬元，業主近日於是轉賣為租，以2.3萬元放租，貼近屋苑同類型單位租值。

中原地產統計十大屋苑周六及日共有7宗成交，按周多1.3倍，仍屬低位徘徊。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，樓價年中創新高後掉頭回落，大部分業主都肯面對現實調低叫價。由於業主看淡市，令市場上湧現劈價放盤。

另一方面，美聯物業統計十大藍籌屋苑周六及日僅得1宗成交，按周減66.7%，連續8周錄單位數，而3天長假期亦只有2宗成交。

陷股權爭奪的萬科（02202）公布，目前正積極推進重大資產重組，A、H股將繼續停牌。集團於25日在深交所公布，重大資產重組的底綫是提升價值，望實現多贏。管理層望獲所有股東支持，將努力證明現有團隊是業內最好的團隊。

提升價值 望實現多贏

於25日的通告中，萬科指若管理層若可完成4項標準，包括為股東創造最多價值、為客戶提供最好產品及服務、最能體現社會責任及保護相關利益者、在行業轉型時代最先找到未來方向，相信將可贏得大部分投資者支持。

公司重申，希望能夠保持文化、品牌、信用等財富，不要輕易改變其文化及經營風格。對於今次事件若能讓公司股權結構更穩定，對公司的信用風險評級及企業長期發展都有益處，亦將鞭策其加快轉型的步伐。

至於「寶能系」深圳鉅盛華則於25日公布，為了避免信息披露差異、不同步可能產生的誤導，今後通過港交所披露的萬科權益披露變動信息時，將向深交所提供相關信息。而截至本月24日，鉅盛華與前海人壽合計持有萬科的24.26%權益。


萬科：正推進重大資產重組
文匯報

停牌逾一周的萬科企業（2202）昨公佈，與有關各方正積極推進重大資產重組事項的相關工作。鑑於該事項仍存在不確定性，公司股票將繼續停牌。

萬科強調，此次停牌是為了進行重大資產重組，方案還在籌劃中，以能提升公司價值為底線。在符合廣大股東利益、合法合情合理的前提下，公司希望實現多贏，管理層希望公司的文化、品牌、信用能夠保持，認為是公司最珍貴財富，亦希望不輕易改變公司的文化和經營風格。為此，希望獲得所有股東支持。

萬科稱，若今次資產重組的結果能讓股權結構更穩定，對公司的信用風險評級和企業長期發展都有益處，並將鞭策公司加快轉型步伐。

對鉅盛華披露內容不負責

另外，對於主要股東深圳市鉅盛華股份有限公司在深交所指定信息披露網站巨潮網站刊登的《深圳市鉅盛華股份有限公司權益變動情況說明》，萬科強調，該文件並非由其準備，故對文件內容不負核實義務，不承擔任何責任，對其準確性或完整性亦不表任何聲明，僅用作提供資訊予公眾。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至本月22日為止，12月份的樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄3,727宗及275.9億元，預測全月錄約5,700宗及390億元，較11月份的4,736宗及298.1億元上升20.4%及30.8%。

11月份有工廈及車位拆售，以致12月的登記宗數錄得升幅，並創自今年7月7,338宗後5個月新高。近期市場購買力湧向一手新盤，以致一手宗數高於二手約500宗。而上一次出現同樣情況是2003年4月份，當時一手宗數高於二手約400宗。臨近聖誕假期，預計二手成交持續受壓，而發展商積極推售新盤，一手成交將繼續主導大市。

今年以來，暫錄73,538宗及5,328.2億元，預計全年錄約77,000宗及5,500億元，金額跟去年的5,474.6億元相若，並創自2012年6,539.6億元後3年新高。宗數則較去年81,489宗下跌5.5%。

12月一手料達2000宗 按月增95.5%

一手私人住宅方面，12月份暫錄1,648宗共147.8億元。預測整月達2,000宗及170億元，料按月升95.5%及88.6%。

11月份多個新盤熱賣，刺激今個月的宗數創自去年7月2,481宗後17個按月新高，金額亦創今年5月180.8億元後7個按月新高。

今年一手登記暫錄15,956宗及1,635.3億元。料全年錄約16,300宗及1,660億元，按年下跌1.8%及6.7%。預計一手金額僅次於去年的1,778.3億元，將創下逾二十年的歷史次高。

二手整月成交料95億 按月跌16.3%

二手私人住宅方面，12月份暫錄1,236宗及79.2億元，料整月錄1,500宗及95億元，將按月下跌9.3%及16.3%。

估計二手宗數連續3個月創逾二十年歷史新低，並連跌5個月共62.5%。12月份的金額繼7年後再次跌破100億元水平，並創自2008年11月76億元後7年按月新低。

今年二手登記暫錄35,705宗及2,383.5億元，料全年錄約36,000宗及2,400億元，宗數按年下跌15.9%，創2003年35,630宗後的12年新低。金額則跟去年2,377.6億元相若，並創2012年3,127.4億元後的3年新高。

早前接獲19份意向書的日出康城9期項目，於今天截標。項目地盤面積約138,479方呎，住宅樓面面積上限1,120,630方呎，三幢物業可提供不超過1,780伙住宅單位。項目包括一所幼稚園或幼稚園暨幼兒中心，整個項目預計2022年竣工。

每呎樓面2545元 稍低於8期

中原測量師行執行董事張競達表示，日出康城9期項目早前招意向時錄得不俗反應，因而迅速推出招標，市傳項目補地價金額28.52億元，即每呎樓面補地價2,545元，補地價稍低於8期，造價合理，相信港鐵因應近期市況而作出有關決定。

日出康城9期項目屬臨海地皮，擁永久無遮擋海景，相信可吸引發展商入標；惟市傳項目分紅比例最少15%，加上美國正式踏入加息周期，樓市交投氣氛持續觀望，種種誘因有機會影響發展商出價態度變得審慎。

據StreetEasy衡量20%頂級住宅市場轉售價格的指數，曼哈頓最貴住 宅的售價中值10月份降至359萬美元，同比下降2.2%。自2月份升抵紀錄高 位、中值達到372萬美元之後，豪宅價格就逐月下滑。

「豪宅價格已經連跌了8個月，我很樂意把這稱為見頂，」 StreetEasy的數據專家Alan Lightfeldt說。「價格下滑趨勢尚未減弱， 勢頭一點也沒有好轉。」

豪宅價格的走勢與整個曼哈頓住宅市場相反，整個市場價格仍然在 上升，而且提供的折扣極少。當初為吸引富有投資者（他們如今似乎對投 資豪宅猶疑不決），房地產商最近幾年專注於建造面積大而且奢華的住 宅，導致紐約高端住宅存量最近幾年急速成長。與此同時，價格適中的住 宅掛牌量不足，因為高地價使得建造這類住宅不賺錢，而且房東也因為負 擔不起更高價格的住宅而不愿出售現有住房。

Lightfeldt稱，結果就是豪宅的掛牌量超過需求。StreetEasy數據 顯示，第三季度，市場上的豪宅掛牌數量成長幅度超過其他類型住宅，躍 升8.9%至4,055套。

降價

紐約豪宅市場每周通訊作者、Olshan Realty Inc.總裁Donna Olshan說，「市場上有許多公寓定價過高，這是銷售減速的原因。」她認 為豪宅市場在高位穩定下來，而不是已見頂。

房地產商已在調整他們的心理預期。Toll Brothers Inc.執行 長Douglas Yearley在本月稍早的電話會議上表示， 公司計劃 「適當調 價」，以把去年建成的南公園大道400號一幢大樓內剩餘的30套分戶式產 權公寓銷售出去。他還稱，公司位於公園大道1110號的住宅在定價上也將 「更加主動一點，」該建築總共9套住房還有5套尚未找到買家。

據StreetEasy，南公園大道400號一套三間卧室公寓掛牌價本月被調 低了4%至575萬美元。公園大道1110號一套面積650平方米頂層公寓的賣價 上周被下調10%至3,150萬美元。