2015年房市有夠冷！初步統計，今年全台移轉棟數約27萬棟，創下14年新低，推估全台家戶購屋比約3.2％，等於每100戶僅剩3.2戶購屋，不僅連續2年下滑，也是近15年以來最低水準；雙北市家戶購屋比也僅2.6％及3.1％，雙雙寫下史上新低。

「家戶購屋比」是由房屋買賣移轉棟數除以家庭戶數而得，可以反映該地區民眾的購屋意願與購屋強度。

統計以來，全台買賣移轉棟數最低落在2001年的25.9萬棟，當年家戶購屋比為3.8％，今年全台移轉棟數恐創下14年來新低約27萬棟，在家戶數由2001年678萬戶增至今年846萬戶，推估今年全台家戶購屋比約3.2％，改寫15年以來的最低水準。

進一步分析六都狀況，桃園市今年家戶數約75萬戶，預估全年移轉棟數約3.5萬棟，全年家戶購屋比約4.7％、每100戶有4.7戶購屋，此數值居六都之冠，台中市4.3％次之，新北市及高雄市3.1％並列第三。

不過值得注意的是，儘管台北市家戶數突破百萬戶，僅次新北市及高雄市，但受房市買氣急凍下，推估北市今年移轉棟數僅2.7萬棟，家戶購屋比約2.6％，不僅在六都敬陪末座，還創下北市史上最低購屋紀錄。

新北市家戶購屋比3.1％，雖在六都中排名第三，但新北家數數高達151萬戶，居六都之冠，推估新北市今年全年移轉棟數僅4.7萬棟，家戶購屋比也將創下史上新低。

太平洋房屋副總章克勤分析，台北市從持有稅下手，今年有感上調了房屋標準單價、路段率、豪宅加成稅、囤房稅率等，除直接衝擊新屋與豪宅市場，也影響民眾對房市的信心，寧可觀望而不進場，是台北市買氣衰退的最主要關鍵。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年雙北市移轉量不到高峰時期的一半，房市量能創歷史新低，已完全是自住剛性需求的最谷底，在所有不確定因素降低，房市政策鬆綁，利空出盡下，預估明年房市將重谷底重新出發。

家戶購屋比北市最差 桃園中市高於均值

持續低迷
購屋比率創近15年新低！房仲業者分析建物買賣移轉棟數與家戶數，發現今年全台每100戶家庭僅3.2戶購屋，六都中，僅桃園、台中市家戶購屋比高於均值，台北市則以每100戶僅2.6戶購屋，敬陪末座。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，家戶購屋比是由建物買賣移轉棟數，除以家庭戶數而得，可以反映購屋意願與購屋強度，「以全台累計至11月的買賣移轉棟數平均數，再乘以12個月，推算出全年總數約27萬棟，略高於2001年的25.9萬棟。」
11月家戶數846.6萬戶，估算家戶購屋比3.2%，平均每100戶僅3.2戶購屋，創15年新低。

桃園買氣明顯回升
就六都表現來看，僅桃園、台中市高於均值，表現最差的則是台北市。家戶購屋比達4.7%的桃園市，雖是今年最旺區，但對比去年平均每百戶有6戶購屋的成績，衰退幅度也是六都之最。

住商不動產桃竹苗區副理陸毅棋指出，桃園不少買方觀望心態濃厚，但在央行放寬該區信用管制之後，整體買氣有明顯回升，「特別是中低總價產品，由於具剛性需求，交易表現佳。」

以區域來看，向來房價穩健的中正藝文特區，目前行情每坪32~45萬元，部分新案甚至有5字頭，平鎮、中壢區等較房價較親民的區塊也是重點熱區。陸毅琪說：「平鎮如鄰近文化國小、私立復旦中學等學區宅，最受歡迎。中壢區青溪段、青平段、青芝段成交密集，青埔重劃區則佔近3成的成交量」。

台中市估算今年每100戶有4.3戶購屋，交易熱區如西區、西屯區、南屯區，不論中古屋或是新成屋，都有其市場，其中又以美術館、七期或是嶺東科技大學周圍，指名度最高。

南港區中山區量縮
表現吊車尾的台北市，2015年估算家戶購屋比僅2.6%，台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，一是因為台北市過去投資型產品的買方多，隨著房屋稅率高漲，且市場氛圍不佳，買氣銳減。

二是依照成交量來看，包括南港、中山區，交易量縮嚴重，「但2區房價，相較去年同期，還有1.2~5.9%的漲幅，顯見賣方不願讓價，也是促成北市交易難成的原因。」

今年台灣職棒冠軍Lamigo桃猿隊，主場桃園國際棒球場本壘板後的贊助商看板，清楚看到唯一的建設公司，偶像劇《致，第三者》主角是建商老闆，劇中引用建設公司名，背後贊助商都是璟都建設。
璟都建設在桃園耕耘超過10年，隨處都可看璟都作品，董事長黃國明表示，前幾年房市景氣好，基於回饋社會理念，7年前創立有愛基金會，截至今年已認養700多所學校，發放認養金逾6000萬元，「幫助兒童，是最值得也最快樂的事」。
黃國明笑著說：「除了建設本業賺錢之外，我現在做副業都是在花錢」。除了有愛基金會多次贊助球隊參加威廉波特少棒賽，今年更全力贊助Lamigo桃猿球隊。

注重與住戶間互動
璟都建設在桃園國際棒球場旁有新推案，接待中心還展示明星球員立牌、簽名球具。今年還與偶像劇跨界合作，黃國明透露，因朋友介紹認識了戲劇製作人王珮華，彼此對劇情中「家」的理念很合。
黃國明表示，2年前即預測到此波房市不景氣，因此更注重與住戶間的互動，璟都建設將陸續投入3億元，打造專屬住戶的服務，同時耗資1億元打造璟都建設的品牌旗艦館。
他認為建商不能只以賺錢為目的，而要真正蓋出讓住戶滿意的房子，在房市不景氣之下，創造建設公司的品牌價值。

【璟都建設小檔案】
成立時間：2003年7月
董事長：黃國明
贊助項目：
•有愛基金會，發放認養金約6000多萬元
•Lamigo桃猿棒球隊，今年贊助600萬元
•偶像劇《致，第三者》，贊助約200萬元
最新建案：璟都HOME1、璟都第一莊、璟都第一琚、璟都杜拜美學、璟都創世紀
董事長理念：永續服務、回饋社會
資料來源：《蘋果》採訪整理

成立20年、一直無殼租屋的國藝會，董事長施振榮昨（30）日預告，終於在空總創新基地找到新居，取得3幢樓房簽訂租期20年，是基地內的最大用戶，預計2017年進駐，估計投入1.5億元以上修繕，打造一個藝文村，建構藝文原創、跨界創新的資源合作平台，其中一個展演公用區將於明（2016）年率先啟用。

施振榮表示，他在5年前接任國藝會董事長，第一任時強調藝文社會育成，第二任談產業文創加值，建構藝文與企業共創價值平台，卻缺乏舞台把所有資源有效整合表現，未來有了藝文村，就可以有計畫結合國藝會多年來在藝文、企業領域建立的網絡與社會資源，進一步構築多向度的藝文原創發展系統。

藝文村包括三層樓的政戰大樓、兩層樓的美援大樓、一層樓的通信辦公室，未來將變身為藝文智庫與管理中心、2個展演公用區，有70％以上做為公共服務空間。國藝會執行長陳錦誠透露，藝文智庫又是重點，將涵蓋國內外藝術家或團隊、藝術節等資訊，以及藝文生態趨勢研究、創新應用，初期鎖定國藝會補助的8大領域，包括美術、傳統戲曲、現代戲劇、音樂、舞蹈、視聽媒體、文學、文化資產。

針對明年總統大選，施振榮也期許，未來國家領導人應是ㄧ個能為社會創造價值的人，社會也應該多重視無形、未來、間接的價值。

另就陸資入股台企，施振榮表示，最大問題出在溝通不良，無法凝聚共識再執行，應以社會最大利益為最高指導原則，但若用民粹思考絕對是有問題的。

打房政策一波波，打出房市新低點。最新調查顯示，今年大型商用不動產交易總額僅653億元，創2007年來9年新低點，也跌破近10年來平均值1,000億元、落差達35％。此外，建商買地動能也幾乎熄火，調查顯示，2015年全台土地成交總額僅1,405億元，比2010年幾乎腰斬。

高力國際董事總經理劉學龍昨（30）日表示，截至12月29日為止的最新統計顯示，2015年全台商用不動產投資只成交653億元；另累計2015年土地成交總額僅1,405億元，其中來自建築業購地需求只有331億元。

劉學龍表示，由於2016年即將實施房地合一實價課稅，為墊高交易成本，2015年的前十大商用不動產交易案中，竟有高達5筆是屬於關係人交易，其中4筆趕在第四季簽約，推測關係人交易比例罕見拉高主要為了墊高成本，以便2016年新稅制上路後，可以享有減輕稅負的效果。

2015年交易金額最大的一筆關係人交易，是元大金控大樓，由元大證券以44億元轉手給關係企業元大商業銀行。

至於，金管會宣布鬆綁國銀不動產放款集中度限制，劉學龍指出，「利多效果有限」。他表示，政策打趴了房市、再採取「救市」措施，基本上實質利多助益已不大，因為現在房市景氣正在向下循環，加上市場並不缺少資金，金管會釋出利多，實際上效益不大。

台灣大華不動產估價師事務所所長、台北市地政士公會名譽理事長張義權直言，對絕大多數「有產一族」來說，新稅時代來臨最重大的改變，就是贈與子女不動產的節稅思維將被顛覆，改採現金贈與可能更划算。

張義權表示，2016年起，接受繼承或贈與的人，日後售出房地產所產生的獲利，將要繳交較舊制更高的房地合一稅，因此，贈與必須要有全新的節稅規劃。

張義權分析，在舊制時代，贈與房地產的總值是用公告現值計，出售時也是依公告現值課，節稅效果明顯。但新制上路後，子女日後若出售受贈與的房地產，其成本要依受贈當年的土地公告現值、房屋評定現值作為取得基礎、再依物價指數進行調整得出成本估值，再依出售實價減掉成本估值，最後以房地產獲利繳稅，恐怕會高於先前節省下來的贈與稅。

張義權建議，2016年後，可先分年用每年220萬元、夫妻2人共440萬元額度，以現金逐年贈與子女；日後子女再以市價向贈與人購置房地產，資金到父母身上、房地產則轉移到子女名下。屆時子女將來再移轉獲利時，應繳稅額相對較少。

至於營利事業或公司，2016年之後要怎麼面對新稅制？張義權表示，「狠招」是用買賣公司股權來取代房地產買賣，又可避開土增稅和房地合一稅。

台北市長柯文哲日前與金融界人士會面，聽取建議擬成立「台北投資控股公司」，整合超過一九五億元市產，柯近日想像的公司結構也從資產管理，擴展至閒置空間活化，柯還說「北市真的是坐在金山上面的乞丐」。但市議員王世堅批，選民去年反對連勝文的理由就是成立台北控股公司，疑慮公司將市產五鬼搬運，怎麼昨非今是？

北市府對外投資的公司總計十二家，包括台北捷運、悠遊卡公司、桃園捷運、富邦金控、台電、台肥、台北農產、台北漁產、台北畜產、台北花卉、大都會汽車客運及台大創新育成公司，總投資額一九五億元，未來可整合至台北投資控股公司。

財政局表示，預計明年才會做相關規劃，主要目的是資產活化，還未考量是否要將資金轉投資；財政局長蘇建榮說，公司轉投資，牽扯持股其他公司，需要市議會同意，情況較複雜。至於公部門成立控股公司，國內法源不明，也無法適用金控條例、金融機構合併法，市府應設自治條例。

連勝文去年競選說要成立台北控股公司，希望產生盈餘，投資青創、策略產業。市議員徐弘庭說，柯文哲不是第一次抄連勝文政見，資產活化的重點是主事者要有靈活金融腦袋，但柯沒有；且柯喜歡找外部董事，自己官方不管事，未來控股公司難免會發生前悠遊卡董事長戴季全事件。

王世堅批評，柯文哲施政最糟糕是都有一個府外地下局長，府外人士建議的控股公司，萬萬不可！柯「見了蔡明忠，與童子賢一起出國」，怎麼又聽財團建議？市府對外投資已有機制管理，控股公司充其量只是疊床架屋，不是活化資產最好方式。

北市府副發言人黃大維說，市長的出發點是希望活化使用北市閒置空間和資產，議員提出的意見局處都會注意。

為提供完整透明的不動產交易資訊，讓各界掌握房市脈動趨勢，台北市地政局2015年12月30日以交易日期為2015年9月之實價登錄買賣資訊為基礎，結合住宅價格指數，進行不動產價、量動態分析。整體而言，9月全市交易量共896件，較上月增加11.72％，交易量止跌回升；住宅價格指數114.36，下跌1.70％，月線下滑，季、半年線則呈微幅反覆振盪，中長期價格疲弱，未來走勢仍待觀察。全市住宅價格指數除上月略微反轉上揚外，大致延續下滑趨勢，且中長期的季線及半年線均呈現反覆微幅振盪，顯示全市住宅價格中長期價格疲弱，價格趨勢仍未明朗。

交易量連4個月跌破1,000件，交易金額增加23.78億元

台北市地政局表示，9月全市交易量較上月增加11.72％，惟交易量已連續4個月跌破1,000件，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能乏力；不動產交易總金額約235.16億元，較上月增加約23.78億元，分析原因係因全市交易量及中高總價新成屋案件占比增加所致。

9月交易量萬華區異軍突起，較上月增加149.06％，並以132件擠下全市交易量向來居冠的中山區，分析原因係受萬大路一帶大批新成屋交屋移轉所致；交易件數最少的行政區則由南港區連4月探底，交易件數持續下探至29件。

分析建築型態案件，住宅大樓仍為購屋首選，占整體買賣交易比例59.04％，交易量較上月增加23.60％；公寓交易量減少7.80％；套房交易量減少10.71％；其他(商辦、店面)交易量減少4.55％。

新成屋交易比重大幅攀升，高單價案件量增但高總價案件量持平

在住宅市場需求方面，仍以住宅大樓、交易總價1,000~2,000萬元、單價40~60萬元/坪、坪數20~40坪、屋齡31年以上中古屋為不動產交易主要區間。另因市場預期2016年公告土地現值、公告地價調整及房地合一稅制實施，交易雙方避免移轉或持有稅賦增加，9月份新成屋交易件數大幅攀升，交易件數248件較上月114件大幅增加117.54％，其占比達29.04％。9月份交易單價逾100萬元/坪以上案件有55件，較上月38件增加44.74％，終止連續5月交易量下滑反轉回升；至於交易總價7,000萬元以上之高總價案件數有22件，與上個月23件相較則略呈持平。

全市9月指數下跌1.70％，較去年同期下跌2.57％

2015年9月全市住宅價格指數114.36，較上月(2015年8月)微幅下跌1.70％，相較去年同期(2014年9月)下跌2.57％。大樓住宅價格指數121.85，較上月微幅上漲0.37％；公寓住宅價格指數111.34，則較上月下跌2.20％。

全市住宅價格指數除上月略微反轉上揚外，大致延續下滑趨勢，且中長期的季線及半年線均呈現反覆微幅振盪，顯示全市住宅價格中長期價格疲弱，價格趨勢仍未明朗。

根據營建署2015年底前最新統計資料顯示，全台違章建築尚未拆除的數量高達64.2萬件，由於每月的查報數量明顯大於每月拆除數量，因此違章建築尚未拆除的數量幾乎每月都在創新高，而過去一年違章建築尚未拆除數量增加約3.2萬件，其中新北市增加最多約1.2萬件，而近1年嚴打違章的台北市，違章建築數量增加最少僅約777件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，違章建築待拆除數每月攀升，已經是一種趨勢現象，建議民眾可以參考各縣市違章建築拆除的管理辦法，另外在購屋時也可先查清楚是否曾經有報拆紀錄，以保障自身的權益。

以統計數量來看，台北市新增待拆違建數量在六都之中最少，一方面除了民眾對於違建可能被報拆意識抬頭外，台北市也多管齊下圍堵新違建之發生，曾敬德表示，2015年9月1日起台北市領得使照之建築物，移轉登記時應檢附建築師出具3個月內有效之無違章建築證明，並依使用執照竣工圖，針對建築物專有部分及約定專用部分進行比對，若有陽台外牆拆除外推、陽台加窗或欄柵式防盜窗(防墜設施除外)、夾層違章建築、水平或垂直增建之違章建築、約定專用之露台違章建築等，應不予出具證明。

而六都之中，以建物存量最高的新北市，待拆除與增加的違章建築數量最多，2014年增加約1.2萬件，其次則是台中市增加約6529件，台南市與高雄市增加約2千餘件，最少的則是台北市的777件，整體來看過去一年違章建築待拆數量從60.9萬件，增加為64.2萬件，違建數量呈現增加之趨勢並未改變。

桃園市長鄭文燦2015年12月30日主持市政會議，接受衛生局及經發局呈獻桃園市榮獲「第7屆台灣健康城市暨高齡友善城市獎項」及「2015年度工廠校正暨營運調查考核成績優秀單位團體獎」時表示，健康城市是一項非常廣泛的旗艦計畫，市府推動桃園成為健康城市，是將健康融入城市治理及城市生活的每一個面向。

鄭文燦提到，衛生局不是推動健康城市的唯一單位，像是在運動設施指標上，體育局負責提供不同年齡層充足的運動設施，其他如水務局負責下水道系統、環保局負責河川整治、工務局負責公園綠地開發的程度，這些都是廣泛的健康城市指標。

鄭文燦指出，推動健康城市的最終目標不只是提高平均壽命，也要提升生活品質、生命意義與價值。65歲以上人口的醫療費用占整體醫療支出相當大的比例，是造成健保支出級距增加的原因，這段年齡層的照顧非常重要。衛生局特別著重推動「高齡友善城市」，提供全人照顧服務，讓市民的退休生活更有品質。

鄭文燦提出，國際交流也是市府推動健康城市的重點，許多地方政府書面資料做得很好，在國際評比時取得優秀成績，但是當地市民感受卻不強。市府應該務實執政，不製造假政績，把市民照顧好，在市民生活中落實健康城市理念。

鄭文燦提到，市府參加第7屆台灣健康城市暨高齡友善城市獎項評選，共獲得4項創新成果獎，包括全國首創食安保護基金之「桃園市食品安全保護基金補助辦法」、有效防治桃園市復興區結核病之「結核止步 健康復興」、喚醒長者對社會志願服務意識之「桃園培育專業志工與技藝發展」及經濟發展局以傳統市集節能減碳環境改善之「節能永續及綠色精緻之健康新市集」等。

鄭文燦說，市府參與「健康城市暨高齡友善城市成果海報評選」，並以「桃園市醫療小管家計畫」及「社區安寧療護網絡計畫」獲得獎項，這些工作是各地方政府推動健康城市計畫中的亮點，獲獎縣市只有桃園市、新竹市及高雄市，非常難得。

鄭文燦表示，「2015年度工廠校正暨營運調查考核」共有22個地方政府、4個科學園區及1個加工出口區等27個單位接受評比，市府獲得成績優秀團體獎，非常感謝經發局的努力。

鄭文燦指出，市府執行任何業務時都必須確實掌握各項資料，工廠校正的目的是透過工廠營收、產銷、資產、技術及研發等各層面資料，了解整體工業管理的政策，工廠校正登記就像人口普查一樣，是所謂的「庶政之母」。

鄭文燦表示，桃園工廠的實際規模比其他縣市大，工業產值也高出許多，目前全國領有工廠登記證的共有8萬7,000家，其中桃園有1萬849家，數量僅次於新北市及台中市。工廠校正的業務並不好做，也感謝經發局的同仁。

「香山濕地環境改造工程」2015年12月30日舉行開工動土典禮，新竹市政府投入5050萬元經費，推動香山濕地周邊環境改善，包括將在金城湖區設置賞鳥平台、美山區建置香山濕地生態中心、賞蟹與濕地探索步道，以及在海山區設置戶外教室等，新竹市長林智堅表示，工程完工後，香山濕地將成為北台灣觀光休閒遊憩新亮點，有信心讓香山成為新竹市觀光資源的靠山。

「香山濕地環境改造工程」舉行開工動土，東方幼稚園小朋友以螃蟹造型出場，載歌載舞帶來精采表演，希望有更多招潮蟹回到香山濕地，現場洋溢歡欣鼓舞氣氛。林智堅偕同產發處長胡其湘出席，市議員劉聲正、林盈徹、賀玉燕、陳啟源皆共襄盛舉，與里民們一同歡喜見證。

林智堅表示，香山濕地是大甲溪以北最大的潮間帶濕地，1996年在國際拉姆薩公約組織會議中，被列為「東亞水鳥保護網棲息地」的一環，擁有非常豐富的生態資源，是新竹市的重要資產；感謝市府同仁積極向中央爭取經費，以及議會的支持，這次中央款加地方款共5050萬元投入周邊環境改善，將打造香山濕地成為北台灣觀光遊憩新亮點。

林智堅說，透過香山濕地環境改造工程，將分別在金城湖、美山及海山地區，設置賞鳥平台、香山濕地生態中心、賞蟹步道與濕地探索步道，以及戶外教室等等，工程完工後，將吸引國內外遊客來訪，有信心讓香山不再是新竹市的後山，而是新竹市觀光資源的靠山。

產發處表示，香山濕地面積廣達1,600公頃，這次改造工程重要設施項目在香山濕地的北、中、南3個區，包括金城湖區、美山區及海山區。(一)金城湖區設置3處賞鳥平台、1處觀海平台及湖區海堤環境綠美化。(二)美山區設置香山濕地生態中心(原美山安檢所建物改建)、濕地探索步道、體驗步道(原美山安檢所旁)及戶外教室。(三)海山區設置戶外教室及停車場。3項香山濕地環境改造工程，預計2016年12月完工。

產發處表示，除了香山濕地環境改造工程外，2015年市議會也同意動支第二預備金1,300萬元辦理紅樹林疏伐工作，目前已順利進行中，未來香山濕地的生態棲地就能完整還原，提升生物多樣性，同時解決河口排洪及舒緩小黑蚊等問題，再加上開工的工程設施，香山濕地不僅民生改善，景觀也改善，未來與17公里自行車道串連後，將打造香山成為新竹市的海岸公園廊道，提供市民探索濕地及休憩賞景好所在。

　　台北市地政局公布今(104)年9月不動產交易資訊，住宅價格指數114.36，全市交易量共896件，較上(8)月增加11.72%，交易量止跌回升，以住宅大樓中古屋為主力，不過指數仍呈現持續下滑趨勢。

　　104年9月全市住宅價格指數114.36，較上月微幅下跌1.70％，相較去(103)年同期下跌2.57％；大樓住宅價格指數121.85，較上月微幅上漲0.37%；公寓住宅價格指數111.34，則是較上月下跌2.20%。

　　地政局表示，全市住宅價格指數除8月略微反轉上揚，大致為持續下滑趨勢，且中長期的季線及半年線均呈現反覆微幅振盪，顯示全市住宅價格中長期價格疲弱，價格趨勢仍未明朗。

　　在住宅市場需求方面，仍以住宅大樓、交易總價1,000至2,000萬元、單價每坪40至60萬元、坪數20至40坪、屋齡31年以上中古屋為主要交易區間；9月份新成屋交易件數248件，較上月114件大幅增加117.54%，占整個月份交易量的2成9。

　　地政局分析，因市場預期明(105)年公告土地現值、公告地價調整及房地合一稅制實施，交易雙方避免移轉或持有稅賦增加，因此新成屋交易件數明顯增加。像是萬大路一帶大批新成屋交屋移轉，萬華區交易量異軍突起，較上月增加149.06%，以132件擠下全市交易量向來居冠的中山區；交易件數最少的行政區則由南港區連4月探底，交易件數持續下探至29件。

　　豪宅交易量也略增，9月每坪交易單價逾100萬元以上案件有55件，較上月38件增加44.74%，反轉回升終止連續5個月交易量下滑；至於交易總價7,000萬元以上的高總價案件數有22件，則與上個月23件呈現持平。

　　整體而言，9月全市交易量較上月增加11.72%，交易量已連續4個月跌破1,000件，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能乏力；不動產交易總金額約235.16億元，較上月增加約23.78億元。

12月30日上午，備受市場關注的招商蛇口工業區吸收合併招商地產即“招商蛇口”上市敲鐘儀式在深交所隆重舉行，新公司全稱為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，股票代碼從000024變為具有歷史意義的001979。

這場歷時9個月，開創了資本市場眾多無先例的重大資產重組終於塵埃落定。招商局集團通過這次艱難而高效的重組，實現了綜合開發運營板塊的整體上市，再次走到了中國新一輪國企改革的前沿。

據瞭解，此次招商蛇口吸收合併招商地產發行股份數量達到約74.01797億股，募集配套資金發行股份數量達到5.02295億股，總發行股本市值將近2000億。

據瞭解，這次招商地產換股招商蛇口方案是國內首例A、B股同時轉換為A股的案例，也是深交所首例B轉A案例。

在上市儀式現場，招商局集團董事長李建紅，總經理李曉鵬，深圳市委常委、中國（廣東）自貿區深圳前海蛇口片區管委會黨組書記兼管委會主任田夫，深圳證券交易所總經理宋麗萍，深圳市政府黨組成員、廣東自貿區前海蛇口片區管委會常務副主任兼前海管理局局長杜鵬，南山區委書記姜建軍，區長王強，招商蛇口董事長孫承銘等200多名領導和嘉賓參加敲鐘儀式。

勇開先例的股改方案

從4月2日晚間停牌到9月17日晚間重組方案披露，再到12月30日正式上市，招商地產與蛇口工業區的重組資本市場已期待多年。隨著前海蛇口自貿區的設立以及國企改革的推進，整合到了適當時候。

在這8個月的時間裡，招商蛇口重組遭遇層層困難，以致招商蛇口董事會秘書劉甯在上市前一天依然緊張得難以入眠。

首先遇到的第一個困難是，對於蛇口工業區歷史遺留問題的整改。1992年之前蛇口工業區是政企合一的企業，1992年以後企業的政府職能陸續交還，但像土地權屬問題等歷史遺留問題並未完全清除。招商團隊花費兩個半月將這些工作完成，孫承銘在現場笑稱，“當時團隊基本脫了一層皮，最後總算把所有的權屬關係理清楚。”

而緊接而來的是6月份中國資本市場發生了重大波動，影響新舊股東對價以及B股退市的操作最後經過與券商、顧問公司多輪磋商，達成了一致，滿足了上市公司的基本條件。

與資本市場的開創性相比，招商局這次重組方案更大的意義在於代表了國企改革的方向。在新一輪國企改革背景下，招商的案例將是一個典型：通過資本市場手段，借助市場配置資源，將國企的價值通過資本市場反映出來，實現國企資產保值增值的目標。

這次重組方案的創新之處在於解決了B股遺留問題、央企員工持股、換股吸收合併的同時進行配套募資。

據瞭解，本次方案以招商局蛇口控股發行A股的同時換股吸收合併招商地產(000024.SZ)A、B股的方式，招商蛇口換股吸收合併招商地產A股的換股比例為1∶1.6008，B股換股比例為1∶1.2148，運用這種方式，解決B股歷史遺留問題。

據瞭解，招商蛇口本次吸收合併的招商地產B股份別於深圳、新加坡兩地上市。

一直以來，新加坡資本市場對於招商地產的意義更多體現在樹立招商地產規範性標杆形象。“我們最早引入獨立董事，國內還沒有獨立董事，在新加坡上市要求有，所以我們最早有。中國要求有獨立董事的時候，我們非常自然地接受這個制度。”劉甯向包括《第一財經日報》在內的媒體說道。但由於資本力量有限，招商地產自1995年在新加坡上市以來，股份逐漸萎縮減少。此次，為了排除吸收合併障礙，對於新加坡證券交易所上市的B股先行退市，轉託管至中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司（下稱“中登深圳分公司”）後參與本次換股。

整個換股過程包括以下步驟：新加坡B股退市轉託管至中登深圳分公司、招商地產的A股和B股實施現金選擇權、深交所B股退市、B股轉招商局蛇口控股A股、招商地產A股摘牌並轉為招商局蛇口控股A股、招商局蛇口控股A股上市、配套募集資金部分A股上市。

除此之外，此次重組創新之處還在於在吸收合併的同時配套募集資金，突破了已有的吸並方案僅換股不增發的模式，為新上市公司的後續發展提供了增量資金。而以員工持股計畫認購配套募集資金股份的方式實施員工激勵的方式，對建立長效激勵機制、促進公司法人治理結構的進一步完善和公司的長遠發展具有積極意義。

經過深交所和中登深圳分公司與本次吸並雙方招商地產、招商局蛇口控股及相關仲介機構經過反復溝通，這次具有創新意義的吸並方案如期順利實施，交易代碼從招商地產時代的000024變為001979。1979年是蛇口工業區成立的時間，同時也是改革開放的時代，此次招商蛇口選擇此代碼別有深意。

4月3日停牌之後，招商地產國企改革方案陸續出臺，這次的方案正好符合了國企改革的基本思路。

而這次重組過程涉及到的大量資本操作上的創新對國企改革而言具有不少借鑒價值。

如何完成100億利潤目標？

隨著中國城鎮化發展的推進，如何轉型是擺在地產巨頭面前的共同難題。而重組完成後的招商蛇口將不僅僅局限於房地產業務，而是一家以“產、網、融、城一體化”為運營模式的綜合城市運營服務商。

據披露計畫，招商蛇口計畫將在2017年實現100億的利潤。

按照規劃，未來招商蛇口將在現有產業園區和地產業務基礎上，主營社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊。運用多輪驅動的商業模式，推動核心業務增長。

依託于三大主營業務，招商蛇口未來的盈利將來源於土地經營收益、物業開發收益、物業持有經營收益、資產管理收益、綜合配套服務收益、股權投資收益、郵輪產業收益、互聯網服務收益和跨境電商業務收益等多個方面。

據孫承銘透露，招商蛇口吸收合併重組上市之後，前海和蛇口土地資源建設利潤會逐步釋放。“我們招商蛇口在前海的土地資源（土地使用權面積）242萬平方米，太子灣郵輪母港土地資源（土地使用權面積）53萬平方米，上市公司加快開發建設，滿足市場期望，對股東是很好的回報。”

在招商蛇口上市前一天，中外運劃轉到招商局旗下二級公司。據瞭解，目前中外運在全國有大量工業倉儲土地用地，大量倉儲設施處於一線二線城市市中心等核心地段。這些土地資源未來的釋放，將會提升招商蛇口資源的獲取以及開發能力，對母公司有更好和更大的支持作用。

除了傳統地產業務，值得注意的是，此次招商蛇口將大眾稍微陌生的郵輪產業提升到三大業務板塊之一。

據瞭解，美國等北美地區郵輪滲透率約為3.5%，歐洲約為2.5%，日本、韓國、新加坡、中國香港等地區，滲透率約為1.5%。而中國內地在郵輪產業的滲透率還是較低，2014年只有170萬人參加了郵輪旅遊，但是每年保持大概30%的增長率。

“我們判斷高端旅遊，高端消費，特別是郵輪產業，中國的市場會爆發式增長，十幾年前我們開始佈局郵輪碼頭，下一步強抓這一塊機遇，把郵輪母港做起來。除了船舶運營，船舶到港服務，有供給，有旅遊服務，保稅業務，想像空間非常大，包括酒店服務、旅遊服務，市場規模大但進入的企業還不多，我覺得還是一片藍海，是大有作為的一個產業。”孫承銘向記者表示。

另一個利潤增長點來自于招商蛇口對自貿區的打造。作為前海蛇口自貿區的最大建設主體，招商蛇口肩負著自貿區建設和運營的戰略重任。企業化管理、市場化運作，充分挖掘體制機制創新紅利，這將成為前海蛇口自貿區相比其他自貿區最突出的優勢。


據瞭解，招商蛇口將努力在自貿區配套設施建設、郵輪母港、平臺建設、貿易投資便利化、跨境電子商務、金融改革與互聯網+等領域進行突破創新，為把前海蛇口自貿區建設成為深港合作示範區、國家“一帶一路”建設的橋頭堡、樞紐港和始發站，做出新的貢獻。同時，在打造前海蛇口自貿區標杆的基礎上，進一步將經驗在全國甚至海外進行複製拓展。

根據最新進展，招商局集團已完成蛇口的產業規劃、空間規劃、交通規劃，未來深圳港西部港區的散雜貨碼頭、油氣碼頭將陸續遷出，麵粉廠、油脂廠等臨港工業也將完成外遷，重金打造的太子灣郵輪母港也有望在明年底投入使用。

受益于自貿區的政策利好和自貿區加速建設、土地儲備和土地開發能力的優化配比，以及招商局集團地產板塊整合後的協同效應突顯，招商蛇口未來的盈利能力將會大幅提升。

近日，碧桂園集團董事局主席楊國強罕見地親自為一個專案月臺。他在碧桂園森林城市中國發佈會上說：“迪拜人在沙漠能夠建造一座城市，我們在海上也能造一座城。”

他口中的森林城市位於馬來西亞依斯干達特區，距離新加坡僅2公里。這個項目早已超越了地產概念，而是一座規劃了八大產業的生態智慧之城，占地接近半個澳門大小，投資總額將超過2500億元人民幣。儘管森林城市的體量無法與迪拜相匹敵，但是它的人文、生態、智慧特質卻要超過現有的迪拜，力爭成為未來城市的榜樣。

有知名媒體人士日前刊文稱，馬來西亞政府希望碧桂園打造的這座新城，成為承接新加坡資本外溢的後花園。依斯干達特區發展署人士說，希望森林城市未來能超越迪拜，碧桂園的工作態度和對產品品質的關注令人敬佩。

楊國強的城市夢想

楊國強，1954年生於廣東順德，出身貧寒，17歲之前連鞋子、襪子都沒有穿過。他是一個鄉土情結很濃的人，儘管公司早在香港上市了，並且在馬來西亞、澳大利亞等海外地區開發了多個專案，成為一個大型跨國企業，但是他一直把公司總部留在生他養他的小鎮。

廣東順德，地處嶺南，雨水充沛，枝繁葉茂的大榕樹遍地都是。仲夏夜，榕樹下吃飯、乘涼、嬉鬧、聊天……童童如蓋榕樹下的生活，早已烙進了楊國強的心頭，成為他灰色童年的美好回憶。

這種回憶，在碧桂園新總部大樓——碧桂園中心得到了具象呈現。碧桂園中心，垂直綠化，外牆長滿植物，低碳生態。更加聲名遠播的是楊國強親自設計的大樓主入口，沒有金碧輝煌和土豪氣派，而是一個小森林，古榕垂根，流水潺潺，鳥語啾啾，小鹿朝聖。這個亦真亦幻的森林世界，名叫夢想走廊。

碧桂園中心只是楊國強的小試牛刀。現在，他要在與新加坡一橋之隔的新馬特區打造一座夢想之城。這座城市由4個島嶼組成，占地13.86平方公里，相當於半個澳門大小，全城建築垂直綠化，目之所及都是森林，交通分層立體部署，地面一輛車都沒有，生活在這裡每天就像逛公園一般，特別是老人、小孩和孕婦非常安全。除此之外，森林城市還採用雲計算技術搭建智慧城市體系，全島嶼封閉式管理，配備多重安保系統，每個居民、每棟建築都有一個獨立的ID認證，科技感十足，生活十分便利。

“我有一個夢想，能有一座城市，那裡的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建築外牆都長滿植物，到處都是公園，大家在那裡可以曬太陽、跑步、游泳……”楊國強曾經多次充滿詩情畫意地描繪他夢想中的城市。他十分懷念少年時田園牧歌式的生活環境，對目前車輛威脅行人安全、交通擁堵、污染不斷的城市感到失望。他認為“這是最美好的世界，也是最糟糕的世界”。

“在我的心目中，森林城市是我夢想中的城市典範”，楊國強說，“碧桂園希望用當今世界先進的智慧、綠色、生態城市設計理念，和碧桂園20多年的經驗和實力，分享給合作夥伴和世界各地的人們，為世人建造理想的人居環境和生態城市。”

對於楊國強的夢想之城，亞太交流與合作基金會執行副主席肖武男評價說：“我記得聯合國千年發展目標2012年高級別會議上提出，未來城市新的理念就是人文發展新理念，側重於可持續。我們過去建造新城的時候，我們注重的是經濟要素和就業。森林城市注重的是生態，可持續發展以及人文環境。無論是聯合國的千年發展目標，還是聯合國的後千年發展目標來看，森林城市的方向完全正確，對此，我表達祝賀。”

人類來自森林，也夢想回歸森林。《阿凡達》裡展現的奇幻森林世界讓人如癡如醉。而楊國強與合作夥伴計畫斥資2500億元人民幣打造的森林城市，神奇色彩絲毫不遜于潘朵拉星球，而且更多了高科技元素。

馬來西亞駐華大使的信心

“我熱切地希望更多的中國投資者，緊隨碧桂園企業的步伐，積極探索在馬來西亞投資的可能。”12月18日，馬來西亞駐華大使紮伊努丁•賓•葉海亞說，“我認為森林城市項目以產城為依託，吸引國內外的企業到依斯干達特區進行投資，相信森林城市將會成為提升生活品質、教育水準、醫療水準的重要基地，也會成為電子商務的平臺。對於馬來西亞和周邊的國家而言，影響巨大。專案將會為我們創造經濟實惠和就業的機會，當地的社區也會因此受惠。”

森林城市位於馬來西亞依斯干達經濟特區，計畫打造成為一座生態智慧之城，規劃了外企駐地、金融特區、創新天堂、旅遊勝地、教育名城、養生樂園、會展中心、電商基地等八大產業聚集地。

依斯干達經濟特區是馬來西亞政府2006年在柔佛州南部區域開始推行的一項大型經濟發展計畫，占地約2217平方公里，相當於三個新加坡大小，涵蓋了整個柔佛巴魯市、笨珍縣、士乃、巴西古當以及柔佛新行政中心努沙再也。

依斯干達經濟特區佔據優越的地理位置，尤其新加坡與柔佛巴魯市的關係，被稱為類似香港和深圳的關係，為特區未來的發展描繪了無限廣闊的暢想空間。新加坡南洋理工大學人文社科學院院長劉宏表示：“無論從地緣銜接性還是經濟互補性，都不能忽略‘新新關係’，要善加利用。”

新加坡總理李顯龍2014年3月11日說，“位於柔佛州的龐大的馬來西亞依斯干達特區是一項‘戰略行動’，可提升馬來西亞在全球競爭對手中的地位，並幫助新加坡維持其戰略優勢。”馬來西亞總理納吉布也表示：“聯邦政府將堅定不移執行對依斯干達特區的承諾不動搖，確保國家的第一個經濟增長長廊將按計劃形成規模”。

依斯干達特區發展迅速，目前已經吸引了1850億馬幣（相當於約2794億元人民幣）投資，遠遠超出了當時的規劃。微軟、華為、樂高、淡馬錫等知名企業紛紛進駐這一特區。

“依斯干達特區前景非常光明，同時森林城市項目建成之後，將成為這一特別經濟走廊亮麗的風景線。”馬來西亞拿督Daing A Malek Bin Daing A Rahaman說，“森林城市在很短的時間內取得巨大成就，反映了柔佛州政府、馬來西亞聯邦政府等各方的支持。”

碧桂園方面介紹，森林城市已經獲准享受依斯干達特區的所有優惠政策，同時還得到馬來西亞聯邦政府的支持，在教育、醫療、旅遊等產業享受100%的企業所得稅減免。投資物業開發也將得到70%－100%的稅收減免。

日前，有知名媒體人士登島抵達森林城市之後，刊文稱，馬來西亞政府希望碧桂園打造的這座新城，成為承接新加坡資本外溢的後花園。依斯干達特區發展署人士說，希望森林城市未來能超越迪拜，碧桂園的工作態度和對產品品質的關注令人敬佩。

該媒體人士說：“你只有身臨其境，才能感知到碧桂園的雄心壯志並非空中樓閣。極具視覺震撼力的售樓處、熙熙攘攘不同膚色的的人流、巨大的立體沙盤，碧桂園只用半年時間，就將馬來西亞柔佛州依斯干達特區打造出了國際范兒。此處與新加坡只有一灣淺淺海峽之隔，卻擁有更潮濕的熱情和更無盡的想像空間。”

該人士表示，他和碧桂園集團董事局主席楊國強、碧桂園集團總裁莫斌都有過深入交流，兩人共同的特點是質樸：不喧囂、不媚俗、不跟風。踏實、堅韌、執著這些司空見慣的品質，卻非每個企業都能擁有。它的發聲方式是悄然崛起。

“那麼它（森林城市）的風險是什麼，是政治環境和經濟危機嗎？可無論什麼年代，人們都追求美好的生活。這是楊國強很樸素的投資哲學。”該人士表示。

碧桂園森林城市由4個島嶼組成，距離新加坡僅2公里。

馬來西亞駐華大使紮伊努丁•賓•葉海亞認為，碧桂園森林城市以產城為依託，對馬來西亞和周邊國家利好巨大。

受多次降息、低利率等多重因素影響，今年是近年來房企資金面改善最為徹底的一年。除了本身去化的提升，短融、中票、公司債、再融資等多元融資手段則為企業錦上添花。

作為資金密集型行業，隨著行業整體逐步進入“白銀時代”，房企在融資方面也越發理性。高杠杆、高利率時代一去不復返。困境則推動變革，不少房企開始不斷探求金融創新，以追求更穩妥、理性的融資平臺，甚至作為公司轉型新方向。

中信建投證券分析師蘇雪晶認為，雖然房企當前的杠杆有所增加，但在融資成本下降的情況下，房企當前的杠杆更具品質，為房企未來的繼續擴張和加速轉型均打下了堅實基礎。與此同時房企的融資工具也有不斷創新，今年10月底，世茂房地產攜手匯添富首推購房尾款資產證券化，該項計畫的順利發行，開啟了房企ABS融資的大門，隨後物業費等ABS產品也不斷出現，為房企進一步拓寬融資管道和降低資金成本提供了新思路。

“寬鬆的資金格局已經不會再像過去那樣助推土地資產的泡沫，而是為房企轉型創新創造溫床。”蘇雪晶稱。

公司債獲熱捧

國內資本市場管制逐步放開以及較為寬鬆的貨幣環境，為房企融資創造了有利條件，同時受美元升值及國際信用評級下降影響，房企境外融資優勢正在被弱化，日益向好的國內資本市場，正逐漸演變為房企解決融資困境的主要管道。

中信建投證券統計資料顯示，截至11月底，今年房企的公司債發行規模已達3400億，平均利率5.58%；短融和中票的規模分別達到了1000億和240億，對應利率水準分別在5.06%和4.33%；再融資方面也創下了1300億規模的高點。

與此同時，相比2014年海外融資的一片火熱，今年房企海外融資難度加大。中原地產研究中心統計資料顯示：截至12月20日，房企海外融資總額243億美元，同比2014年全年的633億下滑61.7%，折合人民幣計算，房企海外融資數額減少2500億。

中國指數研究院院長黃瑜認為，今年是房企公司債發行最為火爆的一年，多重利好因素共同作用催生了本輪公司債的放量發行。從政策層面看，發行限制及審批流程的放寬，加上貨幣寬鬆政策不斷加碼，使房企的公司債融資需求被釋放；從企業融資成本看，目前公司債平均融資利率在4%左右，與同期限銀行貸款、中期票據、信託等融資方式相比成本更低，隨著發行利率不斷降低，公司債已經成為房企重要的融資工具之一。2015年房企在內地融資寬鬆，但隨著美元開始加息，未來融資的難度將明顯上漲。

中原地產首席分析師張大偉表示，房企海外融資經歷前兩年的高峰期後，自2015年初開始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數海外上市的內地房企轉向內地資本市場融資。

易居研究院研究員嚴躍進認為，從今年房地產市場各個指標的復蘇情況看，房企資金面在不斷趨於改善，其節奏基本上和銷售市場復蘇的節奏一致。即從今年第二季度開始，隨著房企去庫存效果逐漸顯現，房企本年資金到位情況等指標開始趨於好轉。所以從資金獲取角度看，銷售業績帶來了銷售回款狀況的持續變好，這會帶來房企資金層面的不斷好轉。今年房企在公司債層面的發行力度加大。一方面和公司債發行的門檻降低有關，另一方面是與今年持續走低的利率等因素有關。發債背後反映了房企在積極尋找新一輪的長期投資。

嚴躍進表示，相對來說，銀行信貸還是帶有一定偏向，對大房企而言，信貸政策基本上沒有改變，而對一些中小房企則偏謹慎。在信託融資方面，市場相對悲觀。

地產切入金融創新

房企融資方面另一重要的變化是，隨著國家持續推進金融創新，“大資管”時代即將到來的背景下，國內房地產相關的金融產品也迎來了新機遇。

房地產基金是地產與金融碰撞之下的直接產物。其中地產私募基金正借由2010年開始的房地產調控契機呈現快速擴張趨勢。

中信建投研究報告顯示，在2010年之前，國內人民幣房地產基金僅有20多隻、100億左右的市場規模，至2014年共新募集基金69只、總募集規模超過974億，中國人民幣房地產基金市場擁有167家專業的基金管理機構，507只房地產私募基金，總管理資金規模超過4500億元人民幣，行業規模進一步擴大。從退出業績來看，目前國內七成房地產基金的退出業績高於15%，其中退出收益在15%-20%的基金占比最高，達到四成，而收益在50%以上的也達到了近一成，這一收益水準遠高於全球同時期房地產基金退出平均水準。

21世紀經濟報導記者通過近一年接觸的地產基金人士發現，經歷野蠻生長後，地產基金也逐漸顯示出其理性的一面。從一致火熱般投向開發企業而轉為尋找房地產新的藍海市場。比如，海外地產、產業地產以及商業辦公樓改造等。從習慣於短平快的債權投資方式轉為追求更長遠穩定的股權投資。

此外，近年險資參與房企動作頻繁，尤其最近寶能系增持萬科股份的一系列操作進一步將險資與房企的微妙關係推向市場焦點。

蘇雪晶認為，諸多因素導致險資如此青睞房企：保費快速增長，非標資產收益率下降等，低估值、高收益、股權分散都是推動因素。此外，險資與不動產之間期限訴求與收益訴求存在極高匹配度，在險資資金充沛、投向漸寬鬆、市場面臨資產荒的環境下，房企無疑是最佳選擇之一。

蘇雪晶認為，從目前險資對房企投資的既有案例來看，並非淺嘗輒止於股權投資進而享受紅利，而出現越來越多的業務層面結合，凸顯出金融+地產的資本優勢以及產業鏈嫁接能力。自平安成為碧桂園第二大股東之後，其在一二線城市佈局的意圖明顯增強；遠洋地產也隨大股東佈局養老地產；人保也在商業保險、養老地產、投融資等多維度與恆大達成合作。

嚴躍進也認為，從國家目前對社會資本的關懷態度而言，鼓勵包括險資在內的機構投資資金進入實體產業，應該是一個大方向。從近年政策動向看，2012年國家允許險資持有的房地產資產占其總資產比例的上限為15%，2014年這一比例上調至30%。預計政策上後續會在一個相對透明的資訊公開發佈基礎上，鼓勵險資入股房企。這個趨勢應該會延續。

除了金融端和地產行業的接軌，更多房企也主動跨界金融，共用資管時代機遇。

一些房企在金融牌照佈局方面時日已久。比如，泛海控股自2014年確立“房地產+金融+戰略投資”戰略，逐步向金控平臺轉型。2015年在原有證券、信託、期貨的牌照基礎上，通過收購民安財險加速保險牌照落地，並發起設立擔保、基金、再保險、資管、互聯網金融等業務子公司切入其他金融領域，海外投融資平臺實力進一步增強，2015年公司境內金融產業計畫投資累計超160億元。


還有一些房企正在加速搭建金控平臺，目前在稀缺性牌照上已有所斬獲，其中代表是中天城投和綠地集團。中天城投在2014年確立大金融戰略，2014年8月成立貴陽金控，短短一年多時間，公司在保險、證券等稀缺性牌照上取得突破，先後通過收購、發起設立等方式切入壽險、再保險、互聯網保險領域；綠地集團在2011年就涉足金融產業，但旗下一直缺乏具有競爭力的金融牌照資產，而這一狀況終於在今年迎來改變，在12月剛剛公佈的定增預案中，公司公告擬收購及增資獲取杭州工商信託20%股權。

還有一些房企在初步搭建金控平臺。這類房企剛組建金控平臺不久，多以參股形式佈局多個金融產業，例如泰禾集團在今年4月成立泰禾金控（註冊資本10億元），5月出資1.5億參與設立海峽人壽，之前也已較早參股佈局銀行、證券等領域。

不同區域之間房地產市場的分化，已在土地市場上有充分體現。由於在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯，即在一線城市高價地頻出的同時，流拍流標等現象將繼續成為二三線城市土地市場的常態。

12月23日，隨著北京大興區三宗地塊的成交，2015年北京市土地出讓金達到2017億元，史上首次突破2000億大關。這種火爆局面也成為今年一線城市土地市場的縮影。

但其他城市情況並不樂觀。據統計，在全國百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流標率達到或超過50%。

一邊是海水，一邊是火焰。在一些機構看來，“冰與火之歌”構成了今年全國土地市場的主旋律。

業內人士指出，不同區域之間房地產市場的分化，已在土地市場上有充分體現。由於在市場庫存、人口吸納等方面存在差異，明年土地市場的分化趨勢將更為明顯，即在一線城市高價地頻出的同時，流拍流標等現象將繼續成為二三線城市土地市場的常態。

一線城市量跌價漲

在北京土地市場達到2000億規模的背後，隱藏著另一重現實。根據北京市國土局的資料，截至2015年12月23日，今年北京共成交土地106宗，為最近5年來的最低；成交土地的平均樓面價為13731.4元/平方米，創歷史新高。

也即，2015年的北京土地市場，出現明顯的“量跌價漲”局面。

這也是整個一線城市的縮影。根據中原地產的統計，截至12月20日，2015年一線城市共成交土地516宗，規劃建築面積5318.7萬平方米，兩者均為最近六年的新低。但一線城市成交土地的平均樓面價達到9075.43元/平方米，創歷史新高。

其中，11月單月，一線城市成交65宗地塊，土地出讓金高達1061.8億，創造了歷史紀錄。成交樓面價也創下年內新高，達到了12715元/平方米，環比上漲23.7%。

一線城市土地市場火爆，與房企紮堆拿地有關。有分析指出，隨著二三線市場風險的不斷累積，房企紛紛向一線城市回歸，導致在這些地方的土地市場出現激烈爭奪，並表現出“多輪競價、高溢價、高單價”等特徵。

根據中原地產的統計，截至12月初，20大標杆房企合計在土地市場投入了3010億資金。其中，一線城市的占比首次突破四成，達到44%。

與此同時，土地一級開發難度加大，制約了一線城市的土地供應。“在土地一級開發成本中，拆遷成本占比過半。”北京某上市房企負責人向21世紀經濟報導記者表示，近幾年來拆遷難度加大，使得土地收儲和開發進展緩慢，影響到供地規模，同時也在推高土地成本。

根據官方的資料，近幾年來，一線城市土地成交單價大幅抬升，但平均溢價率的上升並不明顯，原因即在於土地底價不斷上漲。

全國土地流拍近兩成

一線城市的火爆，並不能掩蓋全國土地市場表現不佳的現實。根據“標準排名機構”的統計，截至12月13日，全國100座城市在2015年共出讓土地12493塊，最終成交10003塊，2490塊土地流拍或流標，流拍率為19.93%。

這些流拍的土地分佈在95個城市之中，只有5個城市還沒有出現土地流拍情況，分別是青島、北京、長沙、鎮江和珠海。

即使是市場火爆的一線城市，個別地塊也面臨無人問津的尷尬。除北京外，截至12月初，上海供應土地215塊，流拍8塊；深圳供應58塊，流拍12塊；廣州供應173塊，流拍18塊。

有房企人士向21世紀經濟報導記者指出，一線城市土地流拍的原因，多在於土地自身“品質”較差，主要表現在位置較偏遠、配建規模過大、價格偏高、同區域競品過多等。

真正嚴重的是二三線城市。上述機構統計顯示，從流拍率來看，排名第一是北海市。該市全年供應38塊土地，僅成交了13塊，25塊土地流拍，流拍率達到65.79%。

緊隨其後的為台州市，流拍率為61.63%；其餘依次為南充（59.21%）、西寧（58.62%）、平頂山（57.35%）、汕頭（52.31%）和惠州（50.75%）。另有海口、綿陽和牡丹江三地的土地流拍率為50%。也即，在全國100所大城市中，今年土地流拍率在50%以上的城市共有10個。

中原地產分析指出，二三線城市普遍存在過剩風險，投入到這些城市的資金規模也在減少。因此除個別東部核心二線城市外，其他城市的土地市場相對平淡。總體來看，二三線城市的土地市場表現弱於往年。

經濟生態繼續分化

土地市場的迥異表現，反映出一線城市和其他城市完全不同的經濟生態。

上述房企負責人表示，其所在的企業選擇進駐城市的標準有三：經濟發展水準、樓市供需狀況、人口流動趨勢。在這三個層面，一線城市和其他城市都有明顯差異。

該人士表示，從經濟發展水準來看，一線城市和其他城市本身就不在一個層級。而市場供需和人口流動的差異更為明顯，這也決定了這些市場的發展潛力。

根據安信證券研究報告，截至10月末，我國房地產行業的真實庫存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

從區域分佈來看， 遼寧、山東、山西、內蒙古為“嚴重過剩”區域。其中，營口的供需比已達到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、雲南、青海等地屬於“輕度過剩”。相比之下，北京、上海、廣東、福建等省市則屬於“供給相對不足”。

人口流動的趨勢同樣不利於二三線城市。中信建投研究報告指出，一線城市因長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利，應繼續成為房企的優先選擇；緊鄰三大經濟圈的次中心城市，其豐富的資源對高素質人員具備較大的吸引力，也應是房企重點關注的對象。

相比之下，人口淨流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級別。其中，過去人口流出最嚴重的區域有兩個：除成都、重慶、貴陽以外的西部川渝黔連綿區；東部的浙西南-閩西連綿區。除非獲得國家層面的重大政策惠及，如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等，否則上述人口遷徙的方向很難被打破。

上述因素決定了，在土地市場，一線城市和其他城市之間的分化還將持續，並使得未來的房價走勢出現不同。多家機構認為，這種變化對房企的衝擊同樣明顯，佈局在三四線城市的房地產企業，未來可能遭遇市場變化帶來的衝擊，其項目或公司將成為市場兼併的對象。

在房地產市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價攀上新臺階。業內人士認為，高企的地價將在未來一段時間裡傳導至房價，對未來的房價產生一定程度的影響。

2015年土地市場

隨著28日最後一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地產市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價攀上新臺階。業內人士認為，高企的地價將在未來一段時間裡傳導至房價，對未來的房價產生一定程度的影響。

成交量創新低收入創新高

28日成交的順義區仁和鎮05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎教育用地限價商品住房專案是2015年土地市場的收官之作。這塊地在業內人士看來，位置不算好，且居住部分全部是限價房，但依然吸引了5家競標主體參與角逐，最終，經過67輪爭奪，以12.6億成交。根據招標檔，該宗地建築規模為134689平方米。其中，居住用途建築規模全部用於建設“限價商品住房”，銷售限價為13000元/平方米。

至此，北京土地市場順利收官，全年土地收入高達2032.1億元，同比增加115億元，繼去年之後再創歷史新高。

據亞豪機構統計，2015年北京土地市場共有109宗土地實現出讓，相比去年減少32宗。建設用地面積合計706.8萬平方米，規劃建築面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創下了近八年的新低。

資料顯示，雖然11月住宅用地曾出現15宗的集中爆發式成交，但也難以挽救全年頹勢，2015年住宅性質用地共成交50宗，成交宗數創造近3年的新低。而另外兩類商業以及工業用地分別實現成交31宗、27宗，還有1宗特殊地塊用於棚戶區改造。這其中工業用地的成交減少尤為明顯，在2012以及2013年這類性質用地出讓宗數分別多達96宗、80宗。

土地供應的減少是成交量創新低的根本原因。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，經過20年左右的高速發展，北京城區土地逐漸消化殆盡，部分近郊區域也已呈現出飽和趨勢，剩餘部分土地則多存在位置較遠或整理難度較高等問題，因此北京土地供應漸漸出現“難以為繼”的現象，尤其是住宅用地。

逾半數宅地地價超3萬

房企的爭搶在一定程度上推高了地價。據亞豪機構統計，2015年成交的50宗宅地當中，實際樓面價低於10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，占比高達52%。而在2014年這一區間段占比僅在20%左右。今年樓面單價最高的地塊為豐台樊家村地塊，樓面價高達75000元/平方米。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，伴隨著供應不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現出明顯的供不應求狀況，因此大多數宅地均引發爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環附近的郊區也出現樓面價3萬以上的地塊，高價地範圍出現廣泛外延。而在這其中部分環線位置較好，但並不屬於傳統高端居住區的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

豪宅用地明年將遍地開花

“未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，對市場定價有明顯影響。”中原地產首席分析師張大偉說。

記者在亞豪機構的統計中看到，2015年宅地實際樓面價前五的項目當中，豐台區佔據3席，地處南三四環之間以及周邊，這些地塊成交實際樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍，預計售價更是將高於周邊項目兩到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位於五環以內地塊盡數花落豐台。

任啟鑫認為，雖然這些地塊成本及預計售價與周邊項目對比畸高之勢明顯，但是對於房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項目更容易操作。

“2016年豪宅產品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大於求現象，對於房企來說，在非成熟豪宅區打造豪宅產品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎的區域，由於拿地成本相比周邊項目高出一截，因此即便是耗鉅資打造出品質項目，由於成本制約其競爭力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但對於房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。”任啟鑫表示。

2015年樓市

在土地市場成交額創新高的同時，房屋成交也同比上升。來自亞豪和中原地產的統計顯示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上漲了超過八成。受豪宅密集成交影響，新房成交價格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這是自2011年樓市價格探底後，連續第3年創造歷史新高。

新房成交再次低於10萬套

亞豪機構統計資料顯示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實現成交75142套，成交面積833.53萬平方米，同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升，但是從歷年成交走勢來看，北京商品住宅成交已經連續兩年維持在10萬套以內的低位水準。

另據中原地產統計，截至12月27日，北京二手房簽約套數已經達到了192251套，相比2014年全年的104772套上漲超過八成，預計全年簽約將在19.5萬套左右，接近2010年的196587套，也低於2009年的266854套，處於歷史第三的位置。

亞豪機構市場總監郭毅認為，受到土地市場的引導，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價格走高將對純商品住宅市場需求形成最直接的打壓。另外，在控制人口規模的政策背景下，近年北京土地供應也呈現下降趨勢，供地中配建的保障性質住房及養老、教育、醫療等配套設施用地也有所上升，使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬平方米上下。顯見，未來純商品住宅將面臨嚴峻的供應形勢，這將使得住宅成交難以“翻盤”。

豪宅爆發拉高成交均價

自2014年開始，北京純商品住宅市場量價開始出現分化，成交量萎靡不振，而成交均價則一路走高。亞豪機構統計資料顯示，2015年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這也是自2011年樓市價格探底之後，連續第3年出現上漲。

“這一方面是受到市場供應不足的影響，整體市場項目價格普遍開始攀升；另一方面則是受到市場結構調整的影響，在市場快速豪宅化的過程當中整體均價水準也被快速拉升。”郭毅說。

亞豪機構的統計顯示，2015年單價30000元-60000元/平方米的中端產品成交占比高達27%，相比去年上升9個百分點；而單價60000元/平方米以上的高端住宅產品實現成交2157套，同比增長74%。中低端產品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升。

上述機構的統計還顯示，2015年北京實現成交的“10萬+”頂級豪宅項目多達21個，比2014年增加6個，比2013年增加了14個，頂級豪宅隊伍在2015年進一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價格為20.3萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米，北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。從2015年土地市場特徵來看，預計未來高端市場所占份額還將快速增大，而“10萬+”豪宅陣營也將繼續擴大。

郭毅表示，由於土地成本的節節攀升，以及保障房配建對於住宅面積的“蠶食”，使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列，而高價地紮堆的現象也使得高端豪宅片區不斷增多，並逐漸呈現出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場直接連跨數級，逐漸進入“10萬+”頂級豪宅主導的局面。

“2016年北京樓市將呈現出三元分化局面，中低收入階層依靠自住房解決基本居住需求，高收入階層憑藉經濟實力購買市場化的高品質房產升級住房，中間階層及尚未獲得購房資格的客群將被分流至商住公寓市場。”郭毅稱。

由於有地區人士透過司法覆核，令到政府2015年第四季推地大計受阻，為免重蹈覆轍，影響達標，因此當局轉打「穩陣牌」，發展局周三（12月30日）公布2016年1至3月賣地計劃，賣地表中的4幅住宅地皮，全部未受外界爭議，連同港鐵（00066）旗下樓盤將軍澳日出康城第10期，合共可建2650伙，促使政府本財政年度的住宅供應量增加至2.03萬伙，並連續兩年超標。

政府在本財政年度第四季度（2016年1至3月）合共推出6幅土地，5幅來自賣地表，包括4幅住宅地和1幅商貿地，而港鐵則推出將軍澳日出康城第10期，5幅住宅地可望提供約2650伙，較2015年10至12月實際推出土地可建的5220伙，大減約49%。

住宅地可建2.03萬單位

4幅賣地表地皮，以何文田常盛街一幅最矚目，可建910伙，單位數量最多，而赤柱黃麻角道地皮估值最高逾73億元，料成該區豪宅新指標。有別於2015年10至12月一個季度力推受司法挑戰的地皮，結果令賣地表地皮至今僅能售出1幅，2016年1至3月季度賣地計劃，政府轉打「穩陣牌」，推出的土地未見外界有任何爭議，爭取能成功出售為主要目標，令政府可以傳遞成功達標的訊息。

雖然本港土地供應按季大減，但以2015/16財政年度計算，來自政府賣地表、鐵路項目、市建局，以及私人發展各個渠道的土地供應，合共可建約2.03萬伙，較全年度1.9萬伙的目標多出約1300伙（6.8%），連續兩個財政年度超標。發展局局長陳茂波認為，情況反映政府靈活應對市場的變化和挑戰，並決心持續和穩定地向市場供應私人住宅用地。

轉打「穩陣牌」避挑戰

陳茂波強調，政府會在賣地時充分考慮司法覆核的風險，取得法律意見和有足夠理據等情況下才推出市面，政府將完成改劃程序，相對安全的用地放在稍後時間推出，以確保政府每年都有土地供應。他預計，2016年1至3月推出的土地，暫時而言，未見有司法覆核的風險。

另外，未來3個月政府推出的鐵路項目僅得日出康城第10期，提供約1100伙，反映鐵路項目推地力度減弱；但陳茂波說港鐵就鐵路沿線覓地計劃已有進展，將適時公布，並指市區重建局放棄把土瓜灣馬頭圍道/春田街重建項目發展為資助房屋，將保留作私人住宅發展。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國分析，由於近數個月有土地受到司法挑戰影響而未能批出或推出市場，令市場覺得政府推地無法長久和穩定地實行，故當局改變計劃，以盡量達標為主，讓市場釋疑。

恆大地產（03333）接二連三進行大額資產收購，中金發表報告，指恆大近期的擴張舉措激進，導致現金流受壓，維持「沽售」評級，目標價下調3%至3.86元。該行指出，恆大向周大福企業等收購資產，對其現金流及債務狀況帶來不確定性，有關收購有12%溢價，而且涉及的北京及上海項目均位於城郊；至於青島及貴陽的項目，則屬於供應過多地區。

估值溢價12%

恆大周二宣布，再斥資204億元（人民幣．下同）向周大福企業收購北京、上海及青島項目，並向新世界中國（00917）收購成都及貴陽項目，涉及總建築面積851萬方米。中金預計，恆大藉以取得未銷售樓面儲備665萬方米，其中成都及貴陽分別佔260萬及310萬方米。預料未來恆大可供銷售資源將增加620億元，貴陽、成都、北京、上海及青島分別佔29%、28%、24%、11%及8%，推算項目毛利率介乎24%至32%。

恆大買入有關資產的作價，較該行評估這些項目的資產總值估值有12%溢價，或增加日後的現金流壓力。單計最近兩個月的收購，恆大2016年及2017年將須分別支付150億及100億元收購代價。

九肚山峰盡推20洋房

樓市自2015年第四季開始吹淡風，惟超豪新盤愈戰愈勇，12月華置（00127）及新世界（00017）發展推售西半山璈珀，更引發搶購潮，令該月逾5000萬元的一手大額買賣數量按月急升1.6倍，刺激發展商趁勢搶推豪宅新盤。資本策略（00497）等發展的沙田九肚山峰最快下周開價，全推20座洋房，部分以招標形式推售，發展商明言爭取成為2016年首個推售豪宅的新盤；華懋亦部署推出西貢碧沙路2座洋房標售。2016年1月預料有4個全新豪宅盤登場，率先展開搶灘戰。

冀成2016頭炮盤 部分標售

由資本策略牽頭發展的九肚山峰周三（2015年12月30日）開放現樓示範屋，旗下尚家生活董事總經理方文彬表示，項目剛獲批滿意紙，集團隨即部署推售，並爭取成為2016年首個推售的豪宅新盤，最快下周開價，將全推20座洋房，部分以發價單形式推出外，亦同步以招標形式發售部分洋房。

方文彬說，九肚山自1998年以來未有全新洋房項目推售，九肚山峰亦為九肚新發展區唯一的純洋房項目。他表示，該項目定價將參考2015年在九龍及新界推售的同類型新盤，如大埔白石角逸瓏灣、屯門青龍頭海瀧珀、九龍塘義德道等，實呎介乎4萬至8萬元；九肚山二手成交呎價則約3.5萬元。

發展商周三開放47號屋及41號屋供傳媒參觀，前者實用面積2968方呎，為2層連天台洋房，天台面積1103方呎；後者為項目最大的洋房，實用4162方呎，為3層高連天台洋房，天台面積1126方呎，並內置升降機設施。

方文彬表示，示範屋將於周末供預約參觀，另有5間示範屋在籌備中，6座示範屋單是裝修費已達1億元。九肚山峰共提供20座洋房，實用面積1996至4162方呎，本港知名設計師梁志天亦以投資者身份參與發展，約佔項目8%權益。

樓市踏入第四季淡風加劇，惟無阻新盤大額買賣，近月華置突推出璈珀發售，短短半個月售出11伙，售價全數高於5000萬元，帶動2015年12月新盤逾5000萬元的成交急升，按月升幅達1.6倍，其中逾1億元的成交更由10月的2宗升至12月的10宗，創出2015年逾億元買賣的單月新高。

一手大額成交第四季升溫

發展商紛紛趁交投大旺部署推出旗下豪宅新盤，除九肚山峰及碧沙路洋房外，恆地（00012）西半山帝滙豪庭、長實（01113）牽頭發展的馬頭角君柏等，亦有機會於2016年1月份推售。嘉華地產（00173）位於同區的沙田嘉御山亦趁勢上載樓書，預料部署短期內推售尚餘的2座洋房。

中原豪宅山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠說，一手大額成交由2015年10月開始趨增，這類超級富豪買家未受近期樓市調整及醞釀加息影響，主要關注物業的地點及罕有性，例如山頂白加道28號洋房、東半山傲璇以至最近的西半山天匯頂層單位相繼售出，均屬市場罕有的優質物業，最近璈珀推售亦令市場聚焦在超級豪宅身上，令交投增加。由於人民幣貶值及內地量化寛鬆措施，有利資金「北水南調」，相信超豪宅的交投仍將持續增加。

碧沙路洋房九肚山峰 部署明年初售
近期多個豪宅新盤呎價創新高，發展商伺機推豪宅項目，清水灣半島北碧沙路20及22號洋房，以及沙田九肚山峰均於昨天開放現樓示範單位予傳媒參觀，計劃搶閘或明年首個豪盤。

華懋旗下碧沙路20及22號項目由昨日起開放予公眾預約參觀，兩幢大屋設獨立門牌，面積分別為3,630及3,666平方呎。大屋重建建築費涉約1.4億元，部署於新年後將兩幢大屋一併推出市場招標，管理費分別為18,844元及20,715元。

華懋集團銷售部總監吳崇武表示，項目鄰近地盤以約2.1億元樓面呎價投得，加上建築費及利息，預料成本價約4億元，意向是次推出的碧沙路大屋價錢可超越4億元。

華懋銀海峯 緊接洋房推出

繼碧沙路20及22號後，系內同區銀海峯亦將緊接推出，而比鄰的碧沙路18號項目，吳氏透露若以樓花形式發售，將會於明年第三季推出。

對於明年樓市，他認為豪宅供應有限，將輕微向上，中小型單位跌幅或達10至15%，但相信3月份好大機會出現小陽春。

另外，資本策略（00497）旗下尚家生活及梁志天合作的沙田九肚山峰，亦爭取成為明年首個豪宅新盤。

九肚山峰將同步開價招標

尚家生活董事總經理方文彬表示，項目在上周已獲批滿意紙，最快會在2016年首周推出，將會同步開價及招標，會是明年首個豪宅項目，至於開價及招標的單位數目仍在考慮當中，將會因應市況推出。

定價方面，方文彬指將參考近期的新界及九龍成交，包括九龍塘義德道一號及三號、荃灣西海瓏珀、大埔逸瓏灣及九肚山二手成交，上述物業的成交呎價約3.55萬至8萬元不等。

發展商同日首度開放兩幢示範屋供傳媒參觀，分別為麗坪路41號（4,162平方呎）及47號（2,968平方呎），當中47號屋由項目投資者兼總設計師梁志天設計，最快本周末開放予準買家參觀。

梁志天表示，屬首次投資洋房項目，期望單位設計以國際化及人性化為主。據了解，梁志天佔項目權益8%。

另外，嘉華（00173）旗下位於銅鑼灣山路8號的沙田嘉御山昨上載樓書，料將推出項目兩幢餘貨洋房項目。

中原地產研究部昨日指出，11月居屋第二市場買賣成交暫時錄得58宗，總值2.15億元，較10月的63宗及2.28億元，分別下跌7.9%及5.7%。宗數創1998年8月47宗後的逾17年新低，而金額是創2012年1月1.64億元後的近四年新低。成交宗數連跌六個月，累計下跌66.7%。

11月買賣成交金額最高的是筲箕灣東濤苑一高層單位，成交價錄650萬元，兼創歷史次高，僅低於2015年6月筲箕灣東旭苑高層單位的668萬元。11月第二高是香港仔逸港居一低層單位，成交價錄585萬元。第三高是筲箕灣愛蝶灣一中層單位，成交價錄578.0萬元。

本港商廈買賣登記連跌3個月後回升，利嘉閣（工商舖）地產商業部高級營業董事何紹榮昨日表示，根據土地註冊處數據，11月全港共錄79宗商廈買賣登記﹙主要反映2星期至4星期前市況﹚，較10月的67宗反彈18%，惟與今年首11個月每月平均有137宗比較，仍少逾42%。首11個月商廈登記累計達1,507宗，已超越去年全年宗數，預測最終將達1,577宗，較去年增逾17%。

OHG登記主導上月市場

11月2,000萬元以上的高價商廈買賣登記宗數全線顯著回升，帶動月內買賣合約總值在連跌4個月後出現強力反彈，全月共錄得76.98億元，較10月的13.01億元急升近5倍(492%)。買賣總值激增，主要受惠One HarbourGate全幢巨額易手登記，涉及金額58.5億元，佔整月總值約76%。另外，旺角、九龍灣及北角三區買賣登記亦各自錄得1倍的升幅，分別達16宗、4宗及4宗。此外，中環及銅鑼灣區繼續維持極低的登記水平，兩區上月各自只錄得1宗買賣登記，按月減少達50%。

按物業價格劃分，以2,000萬元至5,000萬元以內及5,000萬元至1億元以內的價格組別買賣登記升幅最顯著，分別達2.3倍及2倍。此外，連同上述58.5億元的巨額登記計算，上月共有4宗逾億元的商廈買賣登記，較10月的2宗增加1倍。不過，介乎500萬元至2,000萬元的中價商廈買賣登記則逆市回落，月內僅錄24宗登記，按月減少逾38%。

何紹榮指出，上月商廈買賣登記雖然有所回升，惟仍是今年內的第三低，且已連續3個月處於不足100宗的水平。雖然部分業主已願意擴大議價空間，但買家還價更狠，以致市況仍然膠著。由於美國剛落實加息，加上12月有節日假期因素，預期本月商廈買賣登記料回落約一成，至70宗左右的水平。

據外媒30日報導，美國聯邦政府正試圖讓納稅人避免在另一次抵押貸款危機到來時面臨數十億美元潛在損失。在這個過程中，一種新資產類別正悄然誕生。

在政府控制之下，抵押貸款融資巨頭聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac, 簡稱：房地美)計畫于明年增加新型證券的銷售，該證券實際上在房地產市場低迷時期將潛在損失轉移給私人投資者。

被房利美稱作Connecticut Avenue Securities、被房地美稱作Structured Agency Credit Risk的這種證券本質上是回報表現與抵押貸款池掛鉤的債券。如果抵押貸款違約，則該債券的投資者可能會損失部分或全部本金。

該風險轉移交易的支持者認為，隨著時間的推移，這類證券將成為債券和房地產市場的支柱，甚至可能納入被共同基金和交易所交易基金追蹤的主要債券指數。


此舉引人注目還因為普通機構抵押貸款證券發行仍然不景氣。這種證券能讓私人投資者也獲得抵押貸款風險敞口。

美國Urban Institute的Housing Finance Policy Center主管Laurie Goodman表示，對許多人來說，抵押貸款信用風險仍然是一個壞詞，她補充說，並不認為於該市場將很快復蘇。

但渴望收益率的投資者確實想要承擔這種風險，從這個層面上講，房利美和房地美的新型證券是唯一選擇。

德意志銀行抵押貸款分析師Steven Abrahams表示，眼下，該交易幾乎是投資者獲得新住房抵押貸款信用風險敞口的唯一途徑。

11月成屋銷售簽約指數較去年同期上升2.7%，為連續第15個月年率上升。

接受MarketWatch調查分析師平均預估，11月成屋銷售簽約指數為上升1%。

NAR說，自成屋銷售簽約指數於5月上升至九年高點後，便開始呈現溫和減緩趨勢。因房價上漲，供給量偏低，使得房屋市場表現難以熱絡。

NAR經濟學家Lawrence Yun在發布的聲明中說，不動產抵押貸款利率上升，亦使得房屋市場壓力增加。

NAR預測，2015年，美國成屋銷售為525萬棟，創九年高點。成屋銷售中間價格預期為220700美元，較一年前上漲6%。

據澳洲房產網引述國際商報報導，房地產諮詢機構第一太平戴維斯近日發布2015下半年度《全球寫字樓收益率縱覽》，在亞洲、歐洲、美國以及澳大利亞四大寫字樓市場中，澳大利亞悉尼寫字樓以6.5%的收益率排名首位，成為最佳寫字樓收益城市。上海（樓盤）、舊金山、洛杉磯西區、新加坡排名2~5位。

澳大利亞繼續推進經濟轉型，將經濟增長點從礦業投資轉移到非礦業投資、消費與人口增長上來。 得益於低利率水平與優惠稅收制度，澳大利亞住宅市場吸引了大量投資。

台北市地政局公布今(104)年9月不動產交易資訊，住宅價格指數114.36，全市交易量共896件，較上(8)月增加11.72%，交易量止跌回升，以住宅大樓中古屋為主力，不過指數仍呈現持續下滑趨勢。

　　104年9月全市住宅價格指數114.36，較上月微幅下跌1.70％，相較去(103)年同期下跌2.57％；大樓住宅價格指數121.85，較上月微幅上漲0.37%；公寓住宅價格指數111.34，則是較上月下跌2.20%。

　　地政局表示，全市住宅價格指數除8月略微反轉上揚，大致為持續下滑趨勢，且中長期的季線及半年線均呈現反覆微幅振盪，顯示全市住宅價格中長期價格疲弱，價格趨勢仍未明朗。

　　在住宅市場需求方面，仍以住宅大樓、交易總價1,000至2,000萬元、單價每坪40至60萬元、坪數20至40坪、屋齡31年以上中古屋為主要交易區間；9月份新成屋交易件數248件，較上月114件大幅增加117.54%，占整個月份交易量的2成9。

　　地政局分析，因市場預期明(105)年公告土地現值、公告地價調整及房地合一稅制實施，交易雙方避免移轉或持有稅賦增加，因此新成屋交易件數明顯增加。像是萬大路一帶大批新成屋交屋移轉，萬華區交易量異軍突起，較上月增加149.06%，以132件擠下全市交易量向來居冠的中山區；交易件數最少的行政區則由南港區連4月探底，交易件數持續下探至29件。

　　豪宅交易量也略增，9月每坪交易單價逾100萬元以上案件有55件，較上月38件增加44.74%，反轉回升終止連續5個月交易量下滑；至於交易總價7,000萬元以上的高總價案件數有22件，則與上個月23件呈現持平。

　　整體而言，9月全市交易量較上月增加11.72%，交易量已連續4個月跌破1,000件，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能乏力；不動產交易總金額約235.16億元，較上月增加約23.78億元。