大華湖閱完工助陣 華建年增326倍

超越前年
完工認列法，使部分建商受惠於預售完工案挹注，2015年不致受到景氣影響，帳面營收勉強過關，甚至國揚（2505）、華建（2530）、三發（9946）等建商，表現更超越前年。

國揚去年營收最高峰落在5、12月，累計全年營收約30億元，年增率92.74%。國揚指出，今年主要入帳個案為新北市汐止區的雲天綠第，2012年預售時即完銷，此案規劃50~70坪產品，總銷約20億元，去年陸續認列完畢。12月除雲天案，另有台南市別墅案翡翠森林1期完工交屋，挹注約3.93億元，及高雄市豪宅國硯案銷售進帳。

湖閱案今年重啟銷售
今年上半年，翡翠森林將陸續交屋，推案部分則以汐止區忠孝大院預售案為主，此案近汐止火車站，坪數規劃25坪起，迎合市場低總價、小宅需求，可售總金額約33億元。至於該公司存貨量頗大的國硯，代理發言人王翠瑛指出，由於已有客戶入住，價格不會做大幅度波動，目前以口碑行銷方式進行銷售。

華建仰賴台北市內湖區大華湖閱完工貢獻，從去年9月起陸續收成，全年營收在10月及12月達到高峰，累計營收約32.2億元，年增達326倍，湖閱案隨著藝人陳曉東入住，打開知名度，預計今年重啟銷售。

華建總經理李進益表示，湖閱案尚未完全認列完畢，預計今年還可陸續貢獻營收，「預售時銷售約8成，未賣完的2成可能在4、5月重啟銷售。」李進益坦言，今年市況不好，推新案也等於白推，因此公司營運目標將以去化餘屋為主，購地計劃鎖定大台北地區，「但會十分保守，條件不是很好的地，不會貿然搶進。」

看跌房價，更要進場！據房仲業者最新民調顯示，逾半民眾看跌今年房市，但仍有45%民眾有購屋計劃，超過6成民眾購屋預算在1千萬元以內，以此標準推算，北部地區僅蛋白區可符合，中部地區稍可向精華地段靠攏，南部地區1字頭宅盛行，購屋選擇更多。

21世紀不動產昨公布「2016年度民眾購屋意向大調查」，回收有效問卷1887份，調查結果顯示，在多方利空因素夾擊下，有53%民眾看跌房價，其中，37%民眾認為房價小幅下跌5~10%，16%民眾認為大幅下跌10%以上。

換屋與首購為主
21世紀不動產董事長王福漲認為，市場活絡程度顯然回歸價格本身，故買賣雙方對價格認知的差距，將是影響交易的關鍵。
從21世紀不動產的調查數據可見，今年有意願購屋的民眾，多以換屋自住、成家首購為主，預算設定在1千萬元以內、對40坪以下物件較感興趣。王福漲表示，若以此標準，入手北市核心蛋黃區難度高，建議可選擇如文山、北投及萬華等蛋白區，而台中可從房價較平易近人的南區入手，高雄大多數區域則皆有產品可購買，自主性最高。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華指出，多數買方對價格下修期待很深，但也有部分屋主對房價看法轉多，在價格調整速度、幅度都相對不足，買賣雙方持續拉鋸，預期短期內房市量縮僵局仍無解。

日前有民眾詢問，個人將所有毗鄰房屋打通合併使用，自住房屋之戶數應如何認定？

基隆市稅務局表示，房屋稅籍之編配係以建號或門牌號碼為準，可獨立使用及移轉之個別房屋認定為1戶，並編配1個稅籍編號。因此，有民眾為增加自住房屋使用面積，而將毗鄰房屋打通合併使用後，須經地政主管機關辦竣建物合併登記，並向戶政機關申請門牌併編，即可申請合併房屋稅籍。如符合「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，打通合併使用之自住房屋戶數即可認定為1戶。

該局進一步說明，按「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，自住房屋需同時符合房屋無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內等要件。舉例來說，某甲有房屋5戶，其中1戶自己住，其他4戶分別給4個已成年子女居住，雖符合自住房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住要件，惟受限於全國合計3戶的限制，僅有3戶適用自住之住家用稅率。故將其中相鄰3戶合併打通為1戶使用，且辦竣建物合併登記、門牌併編及合併房屋稅籍。因此，打通合併使用3戶房屋之自住戶數即可認定為1戶。

許多大學生在校外租屋，是人生第一次離家生活，許多細節都要留意，尤其是冬季避免緊閉門窗，使用電暖氣等耗電設備，也要留意用電安全。

教育部每年冬季都要求各級學校主動關心校外租屋的學生，定期派遣教官、輔導人員訪視，教導學生留意居家安全。

冬季天氣低溫潮濕，許多學生習慣緊閉門窗，導致室內空氣流通不良，瓦斯熱水器、爐具如果不慎外洩，可能導致一氧化碳中毒。

電器用品也要注意，高耗電的電熱器、熨斗、電湯池等，應避免使用延長線。外出或就寢時，也要記得關閉，避免意外事件發生。

另外建議學生檢視插頭插座，是否有焦黑、綠鏽、累積塵埃等現象，窗簾等物品避免掛住燈泡，延長線避免綑綁，且不要放在爐具等高溫火源周遭。

教育部呼籲各大專校院，共同關心校外租賃的學生，並教導簡易的防災須知和自我檢查方法，讓家人、師長放心。

2015年房屋買賣移轉28萬棟，再創新低，在房仲業打滾數十年的東森房屋董事長王應傑建議房仲，在低迷時要增加手中物件庫存、壓低賣價、延長委售時間，並增加店面彈性運用。

王應傑表示，他歷經過3次房市景氣好壞循環，觀察2015年至今的房市不景氣，對於用心經營社區、商圈的加盟房仲店東，在2016年仍得以生存下去；但過去經營投資客、投機客為主的店東，在未來一段時間內將消聲匿跡。

各方認為，在重稅施壓下，短線交易確實慢慢退場，2016年房市主力市場仍為首購和換屋族群。王應傑指出，「房價軟著陸、成交量量縮」的階段已逐漸成形，房仲人員除了把握國內每年17萬戶的剛性需求，更要亟思經營突破。

王應傑建議房仲從業人員在奢侈稅退場、實價課稅上路階段，必須清楚了解物件買進成本和時間，才能確認售價；當面對出售戶和空屋率較高的社區，接手物件盡量壓低價格，才有競爭空間。

以目前買方市場下，議價空間加大，成交速度變慢，王應傑說，房仲人員最好手中掌握比平日更多2到3倍的物件庫存量來因應；既然物件交易時間拉長，所以每個物件的委售期限應拉長，最好都有續約的心理準備。

他建議房仲加盟店東，可以利用原有的店面空間和人力多元化發展，如搬家公司、清潔銷售物件等。

對於有意朝海外發展的房仲人員，王應傑預估，大選後台商將大舉南向東協國家設廠，畢竟東協的區域經貿將是下一個世界工廠與消費市場，台灣能否順利爭取加入區域經貿組織還是未知數，但台商不會自外於如此龐大市場，相對的也值得準備或正在進軍東協國家房地產市場的房仲人員多用心深耕。

全台縣市政府大調公告地價，對地上權案可說是「雪上加霜」，因為統計去年全台地上權推案，標脫率僅32％，市場早就冷颼颼。房仲業者悲觀說，今年除非政府地上權案能端出更多牛肉，否則恐怕不容易刺激廠商投標誘因。

觀察去年6批設定地上權推案，共公告44案，最終標脫15起，換算標脫率不到4成，僅約32％，全年金額也只有28.7億元，原本預估30億元目標也失守。

尤其有些外界較為矚目的大案件，例如國泰營區以及高雄陸軍服務社等2起地上權案，雖然去年初已降低招標底價，卻仍是2度流標，顯示市場冷颼颼不太捧場。

此外，房仲業者也說，今年起包含公告地價、土地公告現值等稅基提高，墊高建商成本，其中就包含地上權，加上好的地上權案源逐漸減少，今年要看政府還能端出什麼牛肉外，或地上權標案條件是否有所調整，否則不容易刺激廠商的投標誘因。

觀察去年地上權標案，從標脫金額的貢獻度來看，還是以台北市案件奪冠，其中標脫金額在1億元以上的大案子就有4件，有2件位於中正區、1件在大安區；1件在內湖區，合計標脫金額多達13.83億元，占去年總金額接近一半。

3區段5月後陸續完工 最快9月可入住

獨家勘看
租屋族有福了！新北市三重區大安段、大同南段及中和區秀峰段共1142戶BOT青年社會住宅5月後陸續完工，《蘋果》獨家勘看三重已完工的全新實品屋，家電、家具一應俱全，租金僅市價約8折，新北市估計9坪套房月租約6300元、23坪2房格局約1.28萬元，弱勢優先戶套房租金約5100元，第1批最快9月入住。

新北市三重區有2處全新的青年住宅5月將完工，共釋出328戶出租，多為套房及2房型產品，「大安段青年住宅」3樓實品屋已完工，記者參觀的2房型為23~25坪，公設比30%，窗簾、沙發、茶几、電視及餐桌一應俱全，臥房有衣櫃、床架及梳妝台，浴廁採無障礙、乾濕分離設計，也提供包括冷氣、冰箱及洗衣機等，落實「一卡皮箱入住」，2樓為公設空間。
三重區除了「大安段青年住宅」，還有「大同南段青年住宅」西棟在5月完工、東棟預計11月完工。中和區秀峰街、景德街青年宅共814戶，地上15層，最快10~11月入住。

家電家具一應俱全
日勝生承包三重、中和3處青年宅工程與社區管理，另分得住宅400戶、21店舖，日勝生專案開發二處資深經理蘇惠秋表示，也將與新北市府規劃同步出租。
新北市府城鄉局住宅發展科科長鄭健志表示，「新北三重、中和青年宅有336戶設定為弱勢優先戶，57戶則提供當地里民申請，特別針對20~40歲的年輕租屋族有2支抽籤機會！」青年住宅租金訂在市價8折，不另收管理費，弱勢優先戶為市價64折。

弱勢優先戶租金64折
現住永和青年住宅的李小姐表示，目前與室友分擔月租金7500元，但現在青年宅是全新大樓管理，又都附全新家電、家具，租金還是比市面便宜很多，會考慮再申請。
明年青年住宅進度，新北市城鄉發展局局長邱敬斌指出，三峽台北大學安置住宅26戶、40坪產品，預計今年12月完工，明年4月公告申請，36戶永和區秀朗派出所青年宅明年2月完工、6月開放申請，8月入住，新莊大豐76戶預計明年6月完工、7月招租，板橋府中72戶預計12月完工，2018年4月招租，估2019年可達成7000戶目標。

新北市青年宅申請條件
●申請條件
◎年滿20歲
◎申請人、配偶及申請人戶籍內之直系血親，在新北市、台北市、基隆市及桃園市皆無自有住宅
◎家庭年收入101萬元以下
◎申請人須設籍或就學、就業於新北市
◎套房型申請人1位，2房、3房型住宅，申請人需2位
◎現已承租其他公宅、社會住宅者仍可申請，但若申請上，需放棄其中1項資格
●租金
市價8折，套房約6300~9100元，2房型約1萬2880~1萬4000元，3房型約1萬7920元。弱勢為市價64折，套房5184~7488元，2房1萬350~1萬1250元，3房1萬4400元
●入住期限
2年1約，可續約2次，最久可住6年
註：租金為新北市依目前行情7~8折所估，屆時依承租公告為主
資料來源：新北市政府城鄉發展局、《蘋果》採訪整理

新北市三重2處全新青年住宅5月將完工，套房租金估約6300元起跳，2房約1.28萬元，比當地租金便宜不少。
同是做為出租的社會住宅，捷運公共宅台北橋站「美麗台北」大樓月租1.7萬~2.8萬元，租金竟整整貴了1倍以上。

套房租金1.7萬元
新北市三重區5月陸續完工的2處青年宅，套房租金估計6300元~9100元、2房約1.28萬元、3房1.79萬元且不收管理費；周邊臨近環河快速道路、河堤公園，交通方便，走路至捷運台北橋站、菜寮站約10~15分鐘，捷運前重新路店家林立、生活機能佳，觀察今年實價登錄與租屋網，當地重新一路、文化南路及正義北路等租金每坪850~1000元，新成屋30坪住家租金要2.5~3萬元，青年宅租金便宜不少。

同樣出租的社會住宅，捷運公共宅台北橋站「美麗台北」套房租金1萬7100元，2房型2.28萬元至2.84萬元，比青年宅租金貴超過1倍。優美地產企研室召集人葉立敏表示，台北橋站附近有許多剛交屋的新成屋出租，行情皆不便宜，以台北橋站周邊新成屋「雙捷匯」來說，2房月租2.5~2.8萬元。

新北市民林小姐表示，聯開宅租金實在太高，年輕人與一般上班族薪水拿來付租都不夠，住外面房子屋況可怕，有時候還要自己買家具，今年會考慮申請便宜又全新的青年住宅。

北市西門町商圈發展快速，店面租金較四年前漲約七成，許多業者被迫出走，被視為西門町地標的「誠品116」最近也結束營業。文史工作者擔憂，高店租恐造成西門町「東區化」，失去在地特色。
「西門町每周都有新變化。」住在當地四十年的文史工作者張哲生說，西門町原以戲院、青少年服飾、玩具模型店等青少年休閒娛樂為主要產業，近年來因西門町店面租金不斷提高，老店紛紛出走。

張哲生表示，最明顯的改變就是現今西門町商圈旅店林立，由於來台自由行背包客人數飆高，商圈旅店多到一百多家，這些新生旅店的背後，代表有上百家老店離開商圈。
他也舉例，位於峨嵋街的五十年老店「北平一條龍餃子館」，租金從每月廿五萬元漲至卅五萬，只得搬至二樓；峨嵋街十字路口經營卅年的肯德基，是過去許多青少年會面地點，去年也悄悄熄燈。

一名房東透露，四年前，他的一樓店面租十六萬元、二樓租九萬元，現今一樓店面租廿五萬元、二樓十五萬元，漲了近六成。

據了解，「誠品116」在新世界商業大樓經營十四年，去年底結束營業，由國際品牌H&M進駐，一至五樓的月租高達新台幣一千兩百萬元，但國際品牌看中商圈「地標」的廣告效益仍積極搶進。

張哲生說，高租金造成只有少數「實力雄厚」的老店可在當地深根，像武昌街的老天祿滷味、成都楊桃冰與知名小吃鴨肉扁，因都是自有店面，才能持續在西門町飄香。
「西門町的面貌正在改變。」張哲生憂心高租金的結果，將迫使西門町商圈「東區化」，原有特色逐步流失，只剩實力雄厚的國際品牌、大百貨公司，成了沒有特色的「複製商圈」。

西門町商圈客群變多元 巷弄留住傳統味

文史工作者擔心高店租造成西門町「東區化」，西門町徒步區發展促進會理事長洪明通有不同看法，他認為國際品牌挾豐沛資金進駐西門町，會吸引上班族客群，增加商圈客群多元性；傳統店家轉進巷弄，創造巷弄新文化，未嘗不是好事。

西門町萬壽里長吳益水也認為，雖然商圈發展帶動一樓店面租金成長，可能導致只有大品牌租得起，但可能帶動周邊商家發展，不見得是件壞事。

洪明通表示，西門町現有一百零四間商務旅館，觀光人次從四年前的一百八十萬成長至現在兩百六十萬，商圈快速成長，傳統店家應面對現實、跟上腳步。

他說，國際品牌進駐西門町，能吸引上班族成為商圈新客群；旅舍林立帶來觀光客購買伴手禮，也能提升平均消費。「大者恆大」雖然會產生排擠現象，小型店家轉進巷弄不見得是壞事，如果能夠造成巷弄質變，也能帶來新的商機。

洪明通建議傳統店家「創新」，搭配信用卡、悠遊卡、手機付費模式，跟上時代潮流才能搶占商機；至於西門町的紅包場文化，可以用體驗式導覽延續生命，電影業也可透過「異業結盟」，與周邊商家結合推出消費折扣搶生機。

集團、外資、台商、地主卡位 競爭激烈

儘管房市低迷，但全國最燙金地段的台北市信義計畫區最後一塊素地，包括「台南幫」、宏泰集團及外資等多路人馬已紛紛插旗；這塊位於信義路五段、松仁路口的B7街廓（見圖，記者徐義平攝）八筆地號素地，市價推估近百億元，光法人就有近十組人馬投入，再加上個人持分地主，超過三十個，可說是信義區有史以來競爭最激烈的土地。

B7街廓共有十三筆地號，扣除已興建豪宅的「慕夏四季」三筆地號，及大陸建設豪宅預售案「琢白」兩筆地號，還有信義段三小段五十二—四到五十二—八地號，與五十二—十及五十二—十二等八筆地號尚未開發。

目前這些素地多作為停車場使用，土地面積約三一四一平方公尺（約九五○．一五坪），使用分區為信義計畫區特定專用區中的特定業務區，以今年公告土地現值來看，就高達三十億元以上。

房產業者推算，若依二○一二年七月大陸建設以八十七．一三億元買下B7街廓中兩筆約一○五九坪土地、每坪土地單價八二三萬元推估，這塊「最後素地」市值估近八十億元；但若參考同年十二月，富邦集團以每坪九二九．九三萬元買進信義計畫區「最貴菜園」（即D1街廓）的持分土地價格，這塊素地價值近九十億元。

再對照實價網揭露資訊，該街廓近三年有近二十筆土地持分交易實價紀錄，其中土地每坪最高實價約七二二．五八萬元、最低則為一七九．六五萬元，價差超過四倍。房地產業者推測，實價揭露價差如此大，可能是有卡位業者將手中持分土地先低價轉賣給親戚，增加共有人人數，期望共有人（指所有權人）與應有部分（指產權）合計均超過半數，達到土地法取得完整產權的門檻。

預估建豪宅 總銷逾200億

房地產業者指出，信義區這塊最後素地不僅國內業者虎視眈眈，連外資、台商都搶著插旗。寬頻房訊副總陳鴻明表示，從近三年實價揭露資訊來看，B7街廓土地出現近二十筆小坪數的持分土地交易紀錄，推測應該是有業者積極整合，不過，這種精華地整合通常需要一段不短的時間。

業者指出，假設該案順利整合，未來一旦房市好轉，每坪三百萬元的成交價其實可以預期，整個豪宅建案的總銷也可望超過兩百億元，推測是多家業者卡位的主因。

賣了A8 新光痛失信義計畫區地王

台北市信義計畫區最大地主換人做。新光集團去年底賣出有商用不動產「林志玲」之稱的新光三越A8館後，也拱手讓出信義計畫區最大地主的龍頭寶座；以二七○．三四億元娶回A8館的富邦集團，則順勢登基。

根據信義全球資產最新統計，目前信義計畫區內主要商用不動產分別由新光、國泰、宏泰、富邦及南山人壽等五大集團持有，現階段最大地主為富邦集團，總計持有的所有權及地上權的土地面積，共約一．四三萬坪，其次為國泰集團的一．一五萬坪，第三名是宏泰集團的一．一二萬坪。

至於原是龍頭的新光集團則滑落到第四名，目前粗估持有該計畫區土地資產約一．○三萬坪。

信義全球資產經理王維宏表示，富邦集團其實最晚布局該區，二○○八年才取得A10地上權案，○九年以旗下安泰人壽名義砸一一六億元取得新光三越A11館產權，前年六月底則花了一七二．八八億元取得A25地上權案，去年又買進新光三越A8館。若不計入「最貴菜園」（D1街廓）的整合費用，七年來，光這四筆資產，富邦集團便砸下五九五．九九億元買進。

高力國際調研部董事李日寶指出，去年商用不動產交易出現拉尾盤現象，其中又以信義計畫區貢獻最多。根據商仲業者統計，去年前十一月整體商用不動產合計交易金額還不到六百億元，但光是信義計畫區便成交A8館等兩筆指標大案，合計成交金額高達四二一．五七億元，占比達四十五．九％。

北市精華地段土地鑲金，開發商機更是誘人，為了整合取得不易的土地，從不到一坪的畸零地、到電影院座位都能買賣。北市中正區和平西路二段七十巷八弄內、一棟屋齡約六十五年的老舊透天，四年內就接連出現八十七筆建物、持分土地各僅○．○一坪的實價揭露資訊，多筆交易總價皆僅四八三一元，合計交易總坪數還不到一坪，其中八十四筆交易都在去年九月。

房地產業者推測，此現象應是有業者積極整合土地，並以增加共有人方式希望進一步取得土地產權。根據土地法第三十四條之一第六點，共有人（指所有權人）與應有部分（指產權）合計均超過半數，應有部分逾三分之二，便可向法院聲請處分；透過這樣的方式就可順利取得完整產權，是整合開發常見的手法。

寬頻房訊副總陳鴻明指出，最常見的卡位手法便是充分運用土地法，並透過物權與債權等方式順利取得入場券；部分業者甚至會找上某一塊持分地主並談好條件，先讓地主贈與一坪土地給欲插旗的業者，讓業者順利取得共有人的權益，最終再將剩餘的持分土地賣給業者，該業者便可順利跨入土地整合的門檻。

除北市信義計畫區B7街廓素地上演整合戲碼外，近期較著名整合資產的案例則有北市長安東路二段的芝麻大廈，近三年出現四筆電影院座位的實價交易紀錄，據悉，這是皇家季節酒店的大股東方素蝶及李銘松在背後積極整合。

淡江大橋工程穩健進行，2016年1月9日舉行第二標新建工程開工動土典禮，預計2020年完工，未來淡水到八里將可縮短約15公里，尖峰時段將可省下25分鐘車程。總統馬英九、新北市副市長侯友宜均出席動土儀式，盼淡江大橋發揮運輸、觀光功能，成為台灣最重要的地標及觀光指標。

侯友宜表示，淡江大橋是淡水八里市民朋友期待已久的交通運輸及觀光大橋，且橋梁工程穩健進展，2015年第一標工程開始動工，2016年1月9日也舉行第二標工程動土典禮，而第三標工程已委託廠商設計中。他期望工程如期如質完工，達到最美、最安全、最快的三項目標。

侯友宜說，未來完工後，淡江大橋可串聯起台61線、台64線、台2線及北海岸整體交通網，將淡水與八里地區緊密的結合起來，帶動整體經濟的快速發展。同時，民眾還可於橋上欣賞淡水夕照，騎乘自行車悠遊河岸兩端，促進觀光及提升淡水、八里地區居民生活品質。

侯友宜進一步指出，淡江大橋由全球首位獲得普立茲克獎的女性建築師Zaha Hadid進行設計，不僅可作為淡水河口重要美麗地景，更能媲美舊金山的金山大橋及日本明石大橋，成為代表全台灣地標的國際意象。

交通局長王聲威指出，淡江大橋及其連絡道路整體工程，第1標(台北港臨港大道段)於2014年10月動工，而後進行場鑄工程，於2015年9月12日開始進行吊裝作業，預計2016年10月31日完工；2016年1月9日動工範圍為第2標(八里端引橋至八里連絡道及淡水端隧道段)，預計2019年底完工；第3標(主橋段)於2015年8月採國際競圖評選出優勝廠商，由全球首位獲得普立茲克獎的女性建築師Zaha Hadid進行設計，預計2017年初開工。

交通局表示，淡江大橋工程除具備提昇台2線服務水準、改善淡海新市鎮聯外交通、串聯北部濱海公路系統等功能外，全線完工通車後可縮短淡水-八里間路程約15公里，尖峰時段可節省25分鐘車程時間。

為防範建築工地發生路面及建物塌陷之重大公安事件，高市府工務局首創制定「高雄市加強建築物公共安全管理自治條例」加強工地公安管理，於2015年經市議會三讀通過。

工務局長趙建喬表示，為落實陳菊市長推動「幸福高雄」、「宜居城市」等施政理念，特別加強管理高雄市建築物與附屬設施之施工及使用，維護其構造與設備安全，以避免民眾生命、身體及財產遭受危害，特制定「高雄市加強建築物公共安全管理自治條例」，藉以避免類似苓雅區自強路興總建築工地發生路面及建物塌陷之重大公安事件，來保障市民人身居住安全。

高雄工務局建築管理處表示，近年來深開挖工地偶傳發生路面或建物塌陷如興總災變之重大公安事件，為能確實防範及因應相關災變，特於「高雄市加強建築物公共安全管理自治條例」訂定要求特殊建築物於申報開工時應繳交災害處理保證金，如該起造人於災害發生，經主管機關通知起造人限期處理，屆期仍未處理者，主管機關得動用災害處理保證金代為處理。

工務局表示，未來朝向針對地下5層以上、實際開挖深度達20公尺以上或屬主管機關認定之建築工程要求收取法定工程造價1％之災害處理保證金，如以興總工安災變案件法定工程造價約3.7億元為例，可收取約370萬元之災害處理保證金用以支付緊急採行鄰房保護安全防護措施，如因工安災變致生危險房屋即用於標的之拆除事宜，也可進行公共設施安全及交通維護措施之支出與災損戶安置之行政費用。於緊急事故處置完畢時則用於進行事故原因之鑑定及報告書製作之花費。讓民眾居家安全有更大的保障，且災害發生時能有更佳的行政應變處置。

寬鬆信貸政策之下，深圳樓市在過去一年呈現了"另類"繁榮。

深圳中原研究中心資料顯示，2015年，深圳新房成交面積超過660萬平方米，同比大增 65%，成交均價較2014年上漲近四成，大步跨入了“4萬元時代”。

二手房市場更是火爆。2015年深圳全市二手住宅共成交12.7萬套約1060萬平方米，相比2014年大幅增加約120%。從歷史記錄來看，這個成交量僅次於2009年。成交均價也呈現快速上漲，目前也接近4.5萬/平方米。

在深圳中原董事總經理鄭叔倫看來，深圳人口增速穩定，有效需求強勁，同時土地供應有限，供不應求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會在2016年繼續慣性沖高。

去年深圳房價漲四成 業內人士：2016年將上漲15%

在剛剛過去的2015年，深圳樓市大踏步邁進四萬元時代（資料圖）

寬鬆信貸下的另類繁榮

無論是新房還是二手房，深圳過去這一年的房價漲幅均領漲全國，將上海、北京遠遠拋在了身後。

回顧過去這一年，深圳新房成交均價攀升之快令人咋舌。年初的均價才約2.5萬/平方米，到6月迅速突破3萬/平方米。進入第四季度，隨著大量高品質住宅集中入市，深圳新房價格已經大步跨入4萬/平方米的時代。其中，11月單月成交均價沖高至44761元/平方米，同比上漲69%，為2008年以來最大漲幅。

二手房的成交均價也呈現井噴狀。根據深圳中原研究中心統計，2015年深圳的二手房均價已經從29930元/平方米漲至45690元/平方米，大幅上漲53%。由於房價上漲過快，二手房業主返價、違約的案例比比皆是。

究其原由，一年多以來支撐房地產市場的各項利好政策，尤其是前所未有的寬信貸顯然是深圳樓市漲勢瘋狂的主因。

不難發現，2014年四季度出臺“930新政”是此輪暴漲的導火索，“認房不認貸”催生了一大波換房客需求入市，加速了成交的放量。2015年“330 新政”的出臺，使二套房首付降至4成，營業稅免征5年改2年，雖說深圳仍然執行二套首付7成的政策，但市場熱度被引爆。從投資客到換房客到首置剛需客，都前赴後繼湧入樓市。

再加上央行自2014年11月以來連續四次下調存款準備金率，六次下調基準利率，為深圳帶來了大量新增資金。同時，2014年以來瘋狂上漲的股市又加速了貨幣創生，財富效應快速轉移到樓市。

投資客成為此輪深圳樓市暴漲的重要助推者。深圳鏈家的統計資料顯示，2015年深圳投資置業占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業者充分利用金融“杠杆”進行購房。

今年房價將繼續漲15%？

那麼，深圳房價在2016年還會延續去年的漲勢嗎?《第一財經日報》記者採訪了多位元深圳地產業內人士，他們均認為，過去一年深圳房價上漲了近40%是不太正常的，2016年房價漲幅會有所回檔。

深圳鏈家市場研究中心總監肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量價齊升，置業者集中入市，不少置業需求提前釋放。若2016年沒有重大的政策利好出臺與推動，預計會高位回落至年成交8~9萬套的正常水準。而鑒於深圳供需矛盾的天然失衡且買賣雙方大部分看漲房價，預計價格會保持15%左右的穩步上漲。

第一太平大衛斯華南區研究部高級經理何淩也認為，政策利好和央行降息對房價的作用是短期的，隨著市場供需進一步穩定，深圳房價將趨於平穩，投資也將回歸理性。

鄭叔倫則表示，判斷深圳樓市走向要結合人口流入、土地供應、政策等因素分析。

深圳是純粹的移民城市，外來人口比例超過70%，其中大多數是年輕人。鄭叔倫給出了一組數據：截止2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的數字僅有22.35%。隨著經濟轉型，金融業和互聯網業使得深圳人口架構調整特別明顯，新增人口當中，有資源及能力的比例不斷提高。

近些年，深圳的人口一直在淨流入，但土地供應卻“跟不上”。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。新增供應匱乏，深圳未來的土地供應將來自舊改。



可以看到，近期深圳頻現地王。2015年12月25日，20多家房企競相爭奪寶安區尖崗山居住用地，最終泰禾以27.4億元的價格拿下，折合樓面地價高達7.99萬元平方米，溢價率高達178%，一舉成為全國單價地王。

政策方面，鄭叔倫認為目前中央政府正積極支援去庫存，相信二三線城市將得到更多的政策支持。至於一線城市，不單沒有庫存壓力，反過頭來有過熱的風險，相信政策將會差異化對待，既不打壓，又不支持。

“2016年上半年，深圳房地產市場將大概率繼續慣性沖高，延續2015年的高漲勢頭。”鄭叔倫說，但是下半年，樓市漲幅將更多取決於全球經濟復蘇能力及中國經濟轉型結果。當前經濟現狀已經接近2008年金融危機的水準，一旦資料繼續走差，深圳樓市也難獨善其身，樓市將受其拖累。

萬達集團突然高調介入醫療行業，這枚重型炸彈卻沒有讓太多人感到意外，因為最近兩年裡萬達一直在大舉並購，不斷拓展其龐大商業帝國的邊界。

1月6日，萬達集團與英國國際醫院集團（International Hospitals Group Limited，以下簡稱IHG）在北京簽訂合作協定。萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由IHG運營管理並使用IHG品牌（中文名為“英慈萬達國際醫院”）。這是中國企業在醫療行業的最大一筆投資，也是IHG首次在中國運營管理醫院項目。

中國的“高端醫療熱”不僅是目前全國三甲醫院最主要的盈利原因之一，也正在讓國外醫療機構不斷嘗到甜頭。而目前國內涉足高端醫療的民營醫院境遇卻差強人意。據業內專家稱，最根本的原因是民營醫療機構難以撬動優質的醫生資源。而此次萬達豪擲鉅款，勢將引入世界一流外籍專家、高水準外籍醫生和專業醫療團隊，無疑要為高端醫療領域的民營企業翻盤。

最豪華醫療陣容

在合作夥伴的選擇上，萬達集團一向非常挑剔，這次也不例外。

此次與萬達集團簽約的IHG是全球頂尖國際醫療集團，成立於1978年，總部設在英國，已在全球超過50個國家管理450多個醫療專案，客戶包括22個國家政府、聯合國、世界銀行以及全球的高端客戶群。

據萬達相關負責人介紹，萬達投資的三座綜合性國際醫院的硬體、醫療和運營水準都達到國際一流。上海英慈萬達國際醫院擁有床位1000張，投資80億元；成都英慈萬達國際醫院擁有床位500張，投資50億元；青島英慈萬達國際醫院擁有床位200張，投資20億元。三座醫院均按照國際頂尖標準設計建造，IHG將確保三座醫院的運營通過JCI（國際醫療衛生機構認證聯合委員會）等國際醫療機構認證。

另據記者瞭解，青島英慈萬達國際醫院位於東方青島影都內，目前已開工建設，計畫2018年7月開業；成都英慈萬達國際醫院位於天府新區秦皇寺中央商務區，占地500畝，將於2016年一季度開工；上海英慈萬達國際醫院也將於2016年內開工。

上述萬達相關負責人稱，IHG將委派世界一流外籍專家擔任醫院院長，為醫院配備一定比例的高水準外籍醫生和專業醫療團隊，使之達到國際高端醫院的醫療水準和運營水準。

因為人才集中在公立三甲醫院，在很長的一段時間裡，中國的高端醫療產業都處在環境高端、服務高端、收費高端、器械高端，而核心的頂級專家資源卻嚴重缺乏的尷尬境遇中。萬達直接為英慈萬達國際醫院引入國際高端醫療人才，正是解決了人才匱乏這一尷尬。

IHG亞洲區主席Chester King表示，萬達集團是中國最受人尊敬、最具實力的民營企業，與萬達合作，將幫助IHG快速進入蓬勃發展的中國醫療健康市場。IHG將把自己多年成功的醫院管理方法、經驗帶到中國，努力打造國際醫院的典範。

“引進頂級綜合性國際醫院是萬達在中國的創新，不僅滿足高端人群對健康醫療的需求，也使所在城市醫療水準達到國際一流，帶動中國高端醫療水準提升。”萬達集團董事長王健林說。

高端醫療的風口

事實上，數年來王健林的戰略眼光極少失算。這次在高端醫療的風口強勢介入，萬達顯然也不是一時興起。

據一份《中國富裕人群調查報告》顯示，有高達86%的精英人士對現有的醫療服務不甚滿意，他們迫切需要專家醫生進行治療、希望擁有完善的術後康復和專業家庭護理。費用不再是他們首要關注的問題，他們更多地會考慮醫院設施、醫生專業能力、就診和治療速度等，確保疾病對工作和家庭的影響降到最低。

而據友邦保險聯合《福布斯》中文版發佈的《2015中國高淨值人群壽險市場白皮書》顯示，中國高淨值人群在最近幾年內呈現快速增長趨勢，這一人群數量預計於2015年年底達到121萬人，對於他們而言，“私人定制化”的醫療服務將成為首選。

為了搶奪中國市場，以往的中國轉診公司或旅遊機構為中國消費者提供的打包醫療旅遊服務，已無法滿足海外高端醫院對中國市場的渴望。越來越多的海外醫療機構打算把整個醫療團隊搬到中國來。

2014年以來，美國的各大醫療機構就紛紛將癌症、兒童病、血液病等“硬性”的醫療服務推入中國，吸引大批患者前往。

2015年7月，廣東自貿區新公佈的創新方案中，美國麻省總醫院中國醫院的建設規劃被透露，三年內，這家在中國極具口碑的美國醫院將為中國人提供高端的醫療服務。

2015年1月，世界頂級醫療集團美國梅奧醫療集團(MayoClinic)宣佈與高瓴資本成立的合資公司“惠每醫療管理有限公司”正式落地中國。據報導，中國的超級富豪馮侖、潘石屹，甚至沙特王子都是梅奧的客戶。


而此次IHG牽手萬達，一方面是看中了實力雄厚的萬達可以有力地幫助他們開拓中國市場，另一方面也是看到了中國高端醫療的風口。

另一個重大利好則是，政策層面也在助推高端醫療的發展。2015年11月23日，國務院發佈《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》指出：將推動醫療、教育、科技等領域人才以多種形式充分流動。完善醫療、養老服務護理人員職業培訓補貼等政策。通過完善永久居留權、探索放寬國籍管理、創造寬鬆便利條件等措施加大對國際優秀人才的吸引力度。

業內專家認為，《意見》通過給人才鬆綁，將促進高端醫療進一步發展。

對股票市場的不淡定，部分資金實力強勁的龍頭房企紛紛通過回購股權抵禦“空軍”襲擊。

千億房企之一的碧桂園控股（02007.HK）日前發佈公告稱，由於公司股價被顯著低估，董事會決定回購最多10%的已發行股份，按照公司最新收盤價計算，涉資約58億元（人民幣，下同），這也是公司有史以來最大力度的股票回購計畫。

國金證券香港董事總經理黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，“萬寶之爭”讓越來越多的房企大佬意識到了股價低迷對公司控制權的“威脅”。在股價低迷期回購股票，一方面有助於提高投資者回報，扭轉股價下行趨勢，另一方面可以增強大股東的控制權，增加外來資本的敵意收購成本。

公司稱股票價值被低估

根據碧桂園1月8日晚上發佈的公告，公司有意行使於2015年5月20日股東大會上授予的授權，回購公司股份。記者瞭解到，根據當時的授權，碧桂園可回購最多22.58億股的已發行股份，占已發行股份總數的10%。

作為典型的家族式企業，碧桂園的股權結構一直高度集中。截至去年年中，公司董事會副主席楊惠妍為實際控制人，持股比例為53.6%，中國平安的持股比例為9.9%，為公司的第二大股東。如果上述股份回購計畫全部執行，碧桂園的剩餘流通股占比將下降至22%。

碧桂園於公告中表示，董事會注意到股票價值被顯著低估。經評估後，公司相信以現時的財務資源進行回購股份，仍然能維持穩健的財政狀況以推動公司業務的持續發展。

2007年登陸香港聯交所的碧桂園，一度是資本市場的寵兒。公司在招股時公開發售獲得255.7倍超額認購，市值在當年一度超過2000億港元。但隨後股價一直震盪下行，按照1月8日的收盤價計算，碧桂園的市值僅為689億港元，動態市盈率僅為4.57倍，明顯遠低於萬科A（29倍動態市盈率）、綠地控股（24倍動態市盈率）、中海地產（7倍動態市盈率）等其他幾家千億房企的估值水準。

“碧桂園選擇在這個時候實行股份回購計畫，顯示出相對於低迷的股價表現，管理層對公司的業務前景充滿信心。”輝立證券房地產分析師陳耕向記者表示，碧桂園在去年前三季度的銷售進度不如預期，一度令投資者擔憂其能否完成全年銷售目標，公司最終超額完成銷售任務，打消了投資者的憂慮。此外，碧桂園計畫將其物業管理與教育業務在A股份拆上市，隨著A股重啟IPO，如果分拆成功將直接有助於提升碧桂園的股東價值，加快公司的轉型步伐。

1月6日，碧桂園公佈未經審計的年度業績，截至2015年12月31日止的12個月，碧桂園連同合營公司和聯營公司，共實現合同銷售金額約1401.6億元；合同銷售建築面積約2153萬平方米；其中，碧桂園權益所有人應占的合同銷售金額及合同銷售建築面積分別約為1244.5億元及1950萬平方米。

按照3.05港元的最新收盤價計算，如果成功回購22.58億股的碧桂園股份，公司需要耗資近69億港元，約合58億元人民幣。公司中期業績報告顯示，截至去年6月末，公司現金儲備為272億元，加上公司在去年下半年宣佈200億元境內公司債的發行計畫，充裕的現金足以支持碧桂園實現股票回購計畫。

回購提振股價

自2015年下半年以來，A股與H股指數持續下行。尤其是2016年新年以來，上證指數一周內跌幅達到10%，恆生指數同期跌幅達到6.67%，作為權重板塊的地產股，同樣無法倖免。

與此同時，越來越多上市房企先後通過回購、股東增持等方式穩定投資者信心，以求扭轉股價的下行勢頭。自2015年下半年以來，恆大地產斥資數十億元回購股票，公司在2015年7月宣佈再增加占總股本10%的回購額度。萬科也在2015年7月推出百億回購計畫，包括旭輝控股、泰禾集團在內的上市房企也試圖通過股票回購提振股價。

“當公司股價明顯低於基本面的時候，如果上市公司的資金較為充裕，股票回購相當於將閒置資金返還給股東，提高投資者回報。”黃立沖告訴記者，上市公司通過在二級市場買入自家股票，顯示出管理層對公司的前景充滿信心，能抵禦市場的不理性拋售，從而有利於公司合理股價的形成，迅速扭轉股價下行趨勢。

歷史資料也能證明這一點：自2013年起恆大地產累計斥資超過100億港元回購股票，公司2015年股價漲幅達到162%，成為港股中股價走勢最強勁的內房股，同期碧桂園的股價漲幅僅為12%，這顯示出在股價低迷期，股票回購對於市值提升具有重大的刺激作用。

更重要的是，儘管萬科與寶能系之間的股權爭奪戰勝負未分，但在資本為王的時代，越來越多房企大佬意識到，股價低迷對公司控制權的危害，回購股票是大股東捍衛股權的最重要手段之一。

“股票回購在國外經常是被視之為抵禦敵意收購者的一項重要手段”，黃立沖認為，回購不僅能提高公司的股價，註銷後還能減少在外流通的股份，防止流通股大量流入到敵意收購者手上，從而給“野蠻人”造成更大的收購難度。

近期，市場的快速下跌成為投資者熱議的話題，但持有首旅酒店的投資者似乎不怎麼擔心。

隨著去年12月25日複牌，公司股價逆市拉出6個一字漲停板，雖然股價在上週二（1月5日）打開，並遭遇跌停板。但是截至1月7日，股價距離停牌前還是實現了約49%的漲幅。

除了停牌時間較長存在補漲需要外（3月17日停牌），公司150億元吞併如家酒店的消息似乎成了其股價上漲的最大動力。而一旦完成並購，公司在業績、酒店規模上都將出現大幅提升。

但記者同時注意到，首旅酒店、如家酒店近年來的業績並不出色。其中， 首旅酒店2015年前三季度實現歸母淨利潤0.67億元，同比下滑25.6%；而如家雖然前三季度實現淨利潤1.8億元，但同比下滑幅度更大，約58%。對此，有投資者擔心，雖然公司在規模上未來可能進一步擴大，實現業績並表後，短期內也能使公司業績暴增，但合併後其成長空間究竟能有多大呢？收購如家未來是否會拖累公司的業績增長呢？

為了説明投資者更好地瞭解公司當前的經營情況，《投資者報》近期致電並致函首旅酒店相關負責人。在電話中，公司相關負責人表示，由於採訪涉及到收購相關事宜，且公司近期要召開股東大會，因此不太方便透露。由於未收到公司就相關問題的回復，故記者只能通過公司財務報告等公開資訊進行分析。

酒店行業並購潮來臨

“北首旅，南錦江”，這或許會成為國內酒店行業新的對抗格局。

12月17日，首旅酒店發佈公告稱，公司擬通過支付現金及發行股份等方式，直接及間接持有如家酒店集團100%股權，交易金額合計約110.5億元。同時，公司還將募集不超過38.74億元配套資金。交易完成後，首旅酒店將擁有如家旗下的如家、莫泰等五大品牌，客房數量也將躍升至35.2萬間，成為國內第二大酒店集團。

從國內酒店品牌客房數量排名看，首旅+如家相當於第6與第1的合併，而在此之前，則是第2（錦江國際酒店）與第4（鉑濤酒店）的結合。

9月18日下午，錦江國際與鉑濤集團正式簽訂戰略合作協定，錦江股份將作為投資主體，戰略投資鉑濤集團取得其81%股權，交易金額達82.69億元。交易達成後，錦江股份將一躍成為國內第一、全球前五的酒店業集團。

至此，中國三大經濟型酒店集團中，僅剩華住酒店一家在美股上市，鉑濤和如家都將從美股退市回歸。

抱團取暖能否扭轉頹勢？

兩大巨頭並購的戲碼在2015年甚是好看，但背後卻是酒店行業業績不佳的無奈。

以首旅酒店為例，公司2014年歸母淨利潤就開始出現同比下滑（-4.7%），而2015年前三季度該數字則高達-25.6%，下滑幅度進一步加劇。

對於業績下滑的原因，公司曾在中報中表示，南苑股份（5家地區酒店）上半年利潤總額為-4137萬元，是導致公司指標波動較大的重要原因，公司景區板塊利潤占比為92.2%。

值得注意的是，除了酒店業務虧損（利潤總額-470萬元），擬收購的如家酒店也呈現業績下滑狀態（前三季度淨利潤同比下滑58%），而錦江擬收購的鉑濤酒店在2015年中報也出現了虧損的情況（-2700萬左右）。可見，酒店行業低迷並非個別現象，而其背後與線上旅遊社（OTA）為代表的旅遊電商們不無關係。

近年來隨著OTA的興起，其通過傭金上漲、低價戰等方式令酒店承壓，而客戶流量又握在OTA手裡，這令酒店行業十分被動，對OTA只能又打又拉。

例如，去年三大連鎖酒店集團華住、如家、錦江就曾聯手向OTA施壓，要求其停止在網站返現；但首旅等又積極與去哪兒網展開合作，開展了網上客房預訂等相關業務。

那麼，隨著行業整合不斷加劇，酒店與OTA之間的較量又將何去何從呢？


對此，某位長期跟蹤酒店行業的分析人士表示：“行業集中度提高之後，大型酒店集團對OTA的議價能力強了，降低OTA流量費用；即使是外部流量進來，酒店方有政策傾斜通過會員積分系統把使用者留在自己的體系了，集團酒店數上去了，自有的預定系統就可以完全滿足使用者需求。”

從股價走勢看，投資者在公司股價連續漲停之後大幅下挫，從33元跌至25元左右，跌幅達25%，但市盈率仍高達66倍。單從淨利潤增幅看，一旦完成對如家的業績並表，公司淨利潤很有可能實現3~4倍的增幅，但市盈率是否會大幅下降還要看公司定增股份的數量而定。另外，隨著並購如家的完成，首旅未來是否能夠保持穩定的業績增速，扭轉淨利潤增速下滑的局面，當前看依然是未知數。

儘管背靠中國航空工業集團（以下簡稱“中航工業”）這棵大樹，中航地產2015年前三季度淨利潤仍然下滑嚴重——共計虧損1.69億元。同時，項目主要佈局在二三線城市的中航地產還背負較大債務壓力，2015年前三季度資產負債率高達82.12%。形成如此高的資產負債率，是其加大向銀行借款力度、向股東方借款、發放債券等多種方式“籌錢”的結果。

頻頻採用各種管道籌措資金的中航地產，當前是否已面臨較大資金壓力？在二三線城市房地產行業普遍顯露頹勢的情況下，中航地產主要佈局二三線城市的發展戰略未來是否會轉變？就相關問題，記者向中航地產年報中所公佈的郵箱地址發去採訪提綱，但截至發稿前尚未收到其就相關問題的回復。

業績大幅下滑

中航地產是中航工業下屬上市公司，其2015年三季報顯示：三家中航工業下屬公司——中航國際控股公司、中國航空技術深圳公司、深圳中航城發展公司共持有中航地產50.14%股份。

中航地產所屬的中航工業可謂資產龐大，下轄140余家成員單位、近30家上市公司、50萬員工。但中航工業下屬公司多從事航太航空類相關產業，中航地產是旗下唯一一家上市地產平臺。

然而，儘管背靠中航工業這棵“大樹”，中航地產近期的盈利狀況並不樂觀。2015年前三季度，中航地產雖然營業收入同比增長5.95%，達到30.73億元。淨利潤卻總共虧掉1.69億元，比去年同期減少146.34%。

值得注意的是，自2010年以來，中航地產儘管歸母后公司全年淨利潤並未顯露過虧損，但其經營活動現金淨流量卻持續為負值。2015年前三季度，其經營活動現金淨流量為-5.66億元。

對此，中航地產曾在公告中解釋：公司經營活動現金淨流量為負主要是因為開發項目不斷增加，但開發產品需要一定週期，專案開發投入與專案銷售不同步所致。

此外，記者瞭解到，長期以來，中航地產不斷通過轉讓下屬公司股權以獲得資金，2014年曾公開掛牌轉讓 2 家子公司，協議轉讓 5 家子公司。曾有券商對此預言：“公司來自于轉讓下屬公司股權及新增投資性房地產帶來的公允價值變動收益是不可持續的，且受非核心業務剝離影響，短期營收和利潤下滑是大概率事件。”

負債持續高企

中航地產另一不容忽視的問題是其較高的負債率，自2012年起中航地產資產負債率均高於70%。2015年前三季度其資產負債率則高達82.12%。

對此，中航地產曾在2014年年報中坦承面臨著資金風險：“因房地產開發屬於資金密集型產業，專案開發週期比較長，企業需要長期且充足的資金支持。一方面，受貨幣政策大環境的影響，公司的融資難度增加；另一方面，公司加大了對商業地產的開發力度，資金佔用額較大且投資回收期長，公司資金周轉的速度有所放緩。”

在這一狀況下，中航地產在2015年運用各種方式“籌錢”。首先加大了銀行貸款力度，2015年前三季度其長期借款額達到77.7億元，2014年年報中這一數字則為53.5億元。

其次，股東方也成為中航地產重要輸血對象。2015年8月20日，中航地產發佈公告稱，將向股東中航國際控股有限公司申請金額達20億元，為期1年的借款。對於為何需要這筆借款，中航地產在公告中表示：“公司目前主營業務為商業地產開發，資金需求量大。本次借款將補充公司流動資金，滿足公司正常經營資金需要，取得資金主要用於地產項目前期拓展、現有地產項目的開發建設以及資金周轉。”

但似乎銀行與股東方提供的資金仍未能滿足於中航地產的經營需求，2015年11月11日，中航地產在公告中又宣佈將公開發行規模不超過15億元的公司債券，用於“償還公司貸款和補充流動資金。”

戰略佈局不利

中航地產近期並不樂觀的業績表現、較高的債務壓力似乎與其戰略佈局有直接聯繫。記者瞭解到，中航地產旗下商業地產占比較大，且項目多集中於二三線城市。其2015年第三季度報告顯示，旗下17個在建在售項目中僅有一處位於一線城市，其它項目則分佈在昆山、九江、惠東，烏魯木齊等二三線城市，且主要集中在廣東、江西、江蘇三省。

有分析認為，這樣的城市佈局與中航工業的發展歷史有關，廣東、江西、江蘇都有中航工業的研究機構存在，使得中航地產自身擁有大量的土地儲備。而中航地產更像是根據自身掌握土地來選擇性開發，並不是按照房地產開發邏輯進行地塊甄別。

在當前二三線城市房地產市場已普遍陷入衰退的情況下，專案過多集中於此也使得中航地產資產周轉率低，庫存高企。2015年前三季度其資產周轉率僅為0.14，存貨規模達128.7億元，比年初的110.6億元有所增加。在二三線城市房價不斷下跌的情況下，這一庫存規模相對於中航地產自身的體量來講是個較為危險的信號。

早在2007年，中航地產就宣佈將商業地產作為其業務的核心，圍繞“商業+酒店+中高檔住宅”的綜合體專案開發作為發展方向。然而，與住宅項目相比，商業地產具有前期投入較大，但資金回籠較緩慢的特點，無法做到如住宅項目那樣的快速周轉。

尤其是，中航地產商業地產過多集中在二三線城市，需克服需求不足和消費有限等困難。即使這類城市的商業地產項目具有後續發展前景，也需要較多的資金支援來熬過較長的週期。這恐怕也是中航地產負債率高，運用各種手段籌措資金的原因。

萬達商業（03699）公布，去年度累計實現合同銷售額合共1641億元（人民幣．下同），約1940億港元；累計合同銷售面積約1672萬平方米。2015年度累計實現租賃收入約144億元，按年增長30.7%。累計實現酒店經營收入約52億元，按年增長22.5%。預計今年全年整體合同收入額的目標約1300億元，其中房地產合同銷售預計約1000億元，但預計公司物業租賃業務仍將高速增長，從而核心淨利潤將保持較快增長。


萬達商業去年生意1640億
文匯報

　大連萬達商業地產（3699）昨日宣佈，去年累計實現合同銷售額合共約為1,640.8億元（人民幣，下同）；累計合同銷售面積約1,672萬平方米。租賃收入方面，去年累計實現租賃收入約為144億元，累計同比增長30.7%。酒店經營方面，去年累計實現酒店經營收入約為52億元，同比增長22.5%。

租賃收入同比增長30%

2016年公司將繼續推進戰略轉型，除繼續在一二線城市為主獲取開發銷售項目外，房地產銷售將不再是公司業績未來的主要增長方向。公司預計全年整體合同收入額的目標約為1,300億元，其中房地產合同銷售預計約為1,000億元，但預計公司物業租賃業務仍將高速增長，從而核心淨利潤將保持較快增長。

去年累計新摘牌土地總面積756.5萬平方米，累計總建築面積為1,773.1萬平方米，土地價格合計252.8億元。2015年末土地儲備總面積7,377.8萬平米。去年累計新增萬達廣場26座，累計持有商業建築面積414.6萬平方米。去年累計新開業酒店10家，累計新開業酒店客房數量2,796間。

二手樓市湧現劈價潮，部分業主選擇轉賣為租，令租盤供應增加，惟有減租搶客。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，去年二手私人住宅平均呎租約32.5元，按年跌1.5%，為2008年之後首度出現按年回落，預計今年首季租金走勢繼續偏軟。

珀麗灣盤源增拖累租金

十大屋苑中，去年首11個月有6個屋苑呎租錄得跌幅，以觀塘麗港城的7.7%最大，其次為柴灣杏花邨的4.7%。錄得升幅的屋苑有鴨脷洲海怡半島（0.3%）、藍田滙景花園（5.8%）及鰂魚涌康怡花園（6.2%）。至於天水圍嘉湖山莊則表現持平。世紀21康聯地產客戶經理康向斌表示，麗港城2座高層H室，實用面積748方呎，剛以月租1.9萬元獲承租，呎租25.4元，較市值約27元低5.9%。

其他屋苑繼續錄得減價或低價租務成交。中原地產副區域營業經理溫詩雁表示，馬灣珀麗灣1座高層F室，實用面積532方呎，業主原本叫價每月1.4萬元，減至1.3萬元租出，減幅7.1%，呎租24.4元。因近月屋苑租盤大增，令租金受壓，上述成交租金較去年底急跌至少10%。據悉，原業主去年10月以約530萬元買入，日前才收樓，租金回報約2.9厘。

美聯物業區域營業董事陳天賜表示，尖沙咀柯士甸站The Austin 5A座中層C室，實用面積520方呎，2房間隔，以月租2.25萬元獲區內客承租，呎租43.3元。據了解，市場同類單位月租約2.3萬至2.4萬元，即該單位較市值便宜約2.2%至6.3%。

萬科（02202）股權之爭尚未結束，據內地媒體報道，一直於投資者間奔走的萬科主席王石，於上周五現身杭州參加一個「互聯網+」金融會議，但未有提及「萬寶之爭」，只談及經濟放緩下樓市的白銀時代，對有準備的公司，才是真正增長的黃金時代。

出席互聯網論壇 姜建清有份

王石參加的「互聯網+」金融會議中，當中一場子論壇「銀行互聯網之路」由工商銀行舉辦，當日與會者包括工行董事長姜建清。據報道，王石指今明兩年萬科的銷售仍會很好，內地經濟放緩及增長模式正在調整中，消費者的要求提升，轉型亦帶來許多機會。

「互聯網+」難簡單放入房地產

對於「互聯網+」，王石認為，房地產屬於非常粗放的行業，需要質量提高及成本管理，市場不能簡單加入虛擬互聯網概念。近年萬科積極轉型，應付行業放緩的困境。他指，物業管理令萬科與客戶黏連，預期未來10年萬科服務對象達250萬至1,000萬人。

據香港置業工商舖資料研究部及土地註冊處數據顯示，去年12月工商舖市場錄437宗買賣註冊，按月下跌5%，創近18個月新低。註冊金額按月大跌60%至約51.74億元。期內，逾億元註冊僅錄7宗，按月下跌30%，涉及註冊額急跌85%至13.89億元。不過，以去年全年成交量計，全年共錄7,515宗買賣註冊，按年回升12%。

工、商廈及舖位交投量各錄輕微跌幅。其中，工廈上月僅錄263宗買賣註冊，按月下跌3%，註冊金額14.25億元，按月急跌64%。大額買賣嚴重萎縮，上月僅錄1宗逾億元工廈註冊，按月急挫80%；而價值介乎5,000萬至1億元工廈更「捧蛋」。

商廈方面，上月僅錄74宗買賣註冊，按月下跌6%，宗數連續四個月於雙位數徘徊；因前月錄得1宗數10億元的全幢註冊成交，而上月則欠缺超貴重商廈買賣，故此上月註冊金額銳減76%至約17.99億元。

至於商舖上月僅錄100宗買賣註冊，按月下跌8%；註冊金額約19.50億元，按月反增42%。細價商舖跌幅嚴重，價值介乎500萬至1,000萬元商舖錄14宗註冊，按月下跌26%；而價值500萬元或以下則錄38宗註冊，按月亦減25%。

港置看好中資「買磚頭」保值

香港置業工商舖行政總裁黃漢成表示，隨著美國加息塵埃落定，市況轉趨明朗化。另外，人民幣持續貶值，內地企業來港「買磚頭」保值的意慾明顯增加，預計今年工商舖買賣註冊量有機會上升五成。

廣州去年賣地金額創下歷史新高，總成交金額達959億元（人民幣，下同）。據了解，在拿地金額前十的房企中，越秀地產（0123）以100多億元居榜首，保利地產和萬科企業（2202）位居二、三位。

地王項目今年陸續入市

合富輝煌（0733）旗下合富房地產經濟研究院日前發佈2015年廣州土地市場分析報告稱，去年廣州市商住用地供應建築面積創歷史新高，達到707.59萬平米，但與全年商品住房成交1,100萬平米有約400萬平米的缺口。報告還指出，今年廣州全市將有十幾個地王項目集中入市，預計將抬高住宅成交價格。

報告稱，近幾年商住地王項目逐步入市，不少項目地價佔房價比例超過60%，甚至超過80%（如南玻地塊），這些項目開發商面臨很大挑戰和資金風險。

　　樓市淡風持續，惟部分半山豪宅名廈則頻錄大手租務，其中由名人家族持有的中半山THE MAYFAIR高層戶以每月十二萬八千元租出，惟仍低市價約一成；而西半山蔚然高層三房戶，則以月租九萬元獲承租，呎租約六十九元。

　　豪宅租務稍活躍，其中中半山梅道一號THE MAYFAIR錄大碼成交，市場消息指，涉及高層A室，面積二千一百六十九方呎，以每月十二萬八千元獲承租，每方呎租金約五十九元；以該屋苑高層單位租金可達約十五萬元水平計算，該成交低市價約一成水平。

　　土地註冊處資料顯示，該單位以公司名義持有，董事為著名何姓家族成員，於九八年以三千七百三十五萬多元一手購入，回報約四厘一。據區內代理表示，THE MAYFAIR不乏名人業主持有單位，而該屋苑放盤量一向較少，現時約三至四個放租盤，屋苑近月租務稍淡。

　　西半山蔚然高層C室新錄租賃個案，利嘉閣分行高級經理黃祥湧透露，單位採三房間隔，面積約一千三百零一方呎，以月租九萬元租出，呎租約六十九元，屬市價水平。

　　據悉，業主於一三年九月以四千七百八十五萬四千元購入，享回報逾二厘。屋苑今年暫錄上述一宗租務個案；現時尚有約五個放租盤，入場租金月租約八萬八千元起。