名媛吳麗玲旗下2戶豪宅「寶徠花園廣場」及「貝森朵夫」昨（14）日進行法拍，神秘不動產大戶歐企投資以二拍底價1.55億元標下「寶徠花園廣場」23樓1戶，換算每坪單價143.2萬元，得標單價較同棟18樓的171.9萬元足足少了17％；「貝森朵夫」則因無人投標以流標收場，截至目前為止，吳麗玲出售4筆不動產總金額近6億元，目前名下還有新北市新板特區的「新都廳」11樓，及昨日流標的「貝森朵夫」10樓待價而沽。

名媛吳麗玲因跳票21億餘元，名下的6戶豪宅陸續被法拍，其中，「元大一品苑」18樓去年9月底，二拍以總價2.2億元標出；11月「巴黎十六區」14樓也以6,151萬元標出，高雄「首璽」店面也以1.57億元拍出。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「寶徠花園廣場」實價登錄單價高低差距大，主要為該大樓有些樓層面對「夜總會」，但昨日法拍的23樓並無此問題，標出單價143.2萬，跟103年2月成交的18樓單價171.9萬相比，23樓高樓層單價足足少了17％。

值得注意的是，買方歐企投資近年來不斷大舉購買北市指標豪宅，其名下已擁有「文華苑」3戶、「台北信義」3戶，如今又標得「寶徠花園廣場」1戶。

不願具名的房仲業者表示，歐企投資為不動產投資大戶，好比房產界的「貔貅」，置產只進不出，買進豪宅做為出租使用，預估投資不動產金額超過10億元。

民眾韋小姐來電詢問，將高雄房屋之租金債權讓與其兄，由其兄收取租金，是否仍應列報該筆租金所得？

財政部國稅局表示，個人出租財產收取之租金應屬租賃所得，應併入個人綜合所得總額申報課稅，不因當事人之約定而得變更稅法所規定之課徵對象。所以出租財產之租金既屬出租人之租賃所得，縱使約定該租金讓與第三人受領，並由承租人將租金直接給付予第三人，出租人仍為該租金之所得人，不能以租金債權已讓與他人，並未收到租金，主張免稅。

局舉例說明，甲君將出租給A公司之租金讓與其兄乙君收取，並通知A公司將租金支付予乙君，A公司仍應以出租人甲君為所得人扣繳所得稅，甲君並應將租賃所得申報綜合所得稅。該局籲請民眾注意，有將租金債權讓與第三人者，應依法申報綜合所得稅，以免因漏報而遭補稅處罰。

叫老婆借房貸？金管會首度公布房貸性別大數據分析，至去年6月底，男性申貸房貸金額約3.8兆元、女性為3.43兆元，但因男生房貸逾放金額比女性高，因此男性平均房貸利率2.17％，高於女性2.15％。

若以500萬元房貸計算，男性一年利息比女性多出1,000元。

這項分析也看出，房貸逾放金額及逾放比在去年上半年就出現「不降反升」的情況，連年下降的房貸金額及逾放比，在去年上半年增加約5億元；同時由於寬限期到期或階梯式房貸利率加碼，平均房貸利率也出現近年罕見的反彈。

根據金管會的統計，前年底男性房貸平均利率2.07％、女性2.05％，但去年中就已各加碼0.1個百分比，男生即2.17％，女性房貸平均利率則為2.15％。

雖然大數據分析顯示男性房貸逾放風險是高於女性申貸者，但金管會強調，每家銀行都會謹慎核貸，不會因為性別有先入為主的差別式待遇。

若從103年7月到104年6月的最近一年核出新房貸來看，男性有約13萬人申請，平均每件是630萬元，平均利率2.015％，女性則有近12萬人申請，平均每件610萬元，平均利率2.016％，申貸金額男性高於女性，但利率上就看不出顯著差別。

金管會表示，主要原因是在這一年申貸且在製造業上班的男性，平均利率低於製造業女性，可能是有某大型公司洽談到員工低利房貸或銀行針對某一產業提供優惠房貸所造成。

分析發現，就是各行業申貸者，多是男性申貸金額比女性高，但若是軍公教人員，卻是女性申貸金額明顯比男性平均多出近60萬元；但若是專業技術服務人員，男生平均申貸金額692萬元，比同工作類別女性平均高出近62萬多元。

戴德梁行董事總經理顏炳立早先提出台灣房市從2015年起跌8年說法，引發房市評論員倪子仁質疑立論何在，並下戰帖PK顏炳立，但顏炳立回應，每個人看法不同，有啥好PK？

顏炳立早先提出台灣房市從2015年將連跌8年，包括4年下跌再4年的盤整，引發市場不同解讀。倪子仁今天在個人臉書上發表，「我認為顏炳立喊跌8年的說法是『練肖話』(引用顏常用的用辭)，顏炳立乾脆喊2位數的10年不是更爽？」

「曾經給他賣過建案賺大錢的某上市建商大老日前就直接跟我說~~他是『大嘴巴』！…我認為要『有所本』呀！ 不是喊爽的！大家認為？」

倪子仁說，他與財金文化集團董事長謝金河談過，謝金河也同意考慮總統大選後上他主持的電視節目來PK這個爭議，他一再強調黃色小鴨(意指房市)不能戳破只能讓它慢慢消風。

顏炳立聞訊後只是淡淡的說，倪子仁和他目前所持論點都是看空房市，只是大空與小空的差別，至於房市要空多久，相差1、2年沒有太大意義，況且彼此所處的位置不同，看法不一，各自表述對市場的觀察，PK沒有太大的意義。

顏炳立說，8年房市盤跌和盤整主要和政策有關，政策又和政府有關，他在房市幾十年，看過多次房市起伏，他不認為明年房市就能一次翻轉，大家還是「要忍耐」。

房價下跌是進行式，連以往最抗跌的北市蛋黃區也不例外，跌勢更從蛋黃蔓延到蛋白。很多人在等待下跌到有感的進場時機，不過，也有專家提醒，當房價下跌時，該準備的2件事。

對房產理財很有心得的蔡志雄律師在幾年前就在臉書撰文「如果房價下跌，我在擔心甚麼」，他以自身情況說道，因為房價實在太貴，所以3年沒有出手買房，一直在等房價降到買來出租投報率有4%，就會再進場。當年(2012年)是覺得房價要跌遙遙無期，但在等的同時也默默在做準備。

要準備甚麼呢？第1，要準備錢？也許很多人會說「廢話」，買房當然要準備錢，房價在跌，就算沒錢也可以借錢來買。錯！蔡志雄提醒，「正確的投資心態」就是要準備的第2件事。

以投資的角度來看，不能跌越多買越多的原因，套句股票的用語就是可能「賺了股息賠了價差」。雖在房價下跌時買進，可使投報率提高，但若房市處於長期的跌勢，幾年後房價的損失也得考慮。所以，結論是，「房價上漲時適合借錢買房子，但下跌時就未必」，衡量自己的經濟能力，量力而為才能進可攻退可守。

不過，若是以自住為目的，好房網總編輯吳光中認為，自住對房子的要求因人而異，但大多是多所挑剔，視野要好，採光要足、通風要好、座向、格局、甚至鄰居都要仔細考量，符合這些條件的房子有幾間？說不定答案是零，如果真的有幸被你遇上一間，而你又剛好買得起，還要再等嗎？

揮別紛擾的2015年，今年開春以來，中國為全球金融市場投下震撼彈，新興市場股匯市哀鴻遍野，相較之下，成熟國家經濟體表現相對穩健。從全球資產戰略配置角度，海外房地產最受投資人寵愛，過去5年累積流出千億新台幣；而在歐美英日澳等成熟國家，又以美國及澳洲房產投資能見度最高。

曾任職中華開發工業銀行投資部、長期耕耘海外房地產的益立信公司總經理鍾仁義，綜合國外媒體及當地市場資訊，認為投資成熟國家房地產優點在交易資訊透明、價格公開，未來3年經濟成長與匯率比新興市場更穩健，租賃市場健全，物業管理佳，未來處分較容易，與房屋價值容易維持等因素，都是投資成熟國家不動產的共同優點。加上美金對台幣仍有升值的空間，投資美國房產，有機會在「租金、匯差與房價增值」三方面一把抓。他點明，美國底特律都會區（Metro Detroit）及澳洲布里斯本（Brisbane）將是海外房產投資新亮點。「美國底特律都會區就像股市動盪下的錯殺股，時間拉長會還它公道補漲，賺取可觀的資本利得；而澳洲布里斯本就像穩健成長定存收租股，值得慢慢存。」

但若進入到各別市場，底特律都會區與布里斯本具備不同題材。鍾仁義指出，根據美國房產估價網Trulia預估，美國房地產經過5∼6年多頭後，部分城市如洛杉磯、舊金山、西雅圖及紐約等漲幅已高，但絕大多數城市仍處「買房比租房更划算」的位置，而估計今年租金漲勢趨緩，以租待買人潮回流。

再者，有75％美國人認為擁有自己的房屋是達成美國夢的一部分；而在美國18至34歲屬於千禧世代的年輕族群中，有8成更期待擁有一間房，這些族群將是2016年美國房市的主力需求。關於這一點與另一個美國房產估價網站Redfin「未來將有更多首購族購屋」的預測，不謀而合。雖然預估今年房屋銷售量成長速度比起2015年減緩，而價格年成長率將回歸正常的3.5∼4.5％，但銀行在「價格合理可負擔 （Affordable）」的城市，銀行對借款人將採取更積極正面積極的授信態度。

甚至美國最大房產估價網站Zillow預估，目前美國房市仍屬於賣方市場，但該網站也預估2016年房價平均成長2.6％，從最樂觀的認為成長4.7％、到最悲觀的也有2.3％的成長。綜觀上述專業分析，看好今年美國房產走勢，但漲幅過熱區域應必須避開，轉往落後補漲且具優質條件的區域。

他舉例說明，底特律都會區就是落後補漲且具優質條件的區域之一。國人多數都不清楚「底特律市－City of Detroit」與「底特律都會區－Metro Detroit」的差異。一般而言，底特律泛指「底特律市」與「底特律都會區」。底特律市，人口從180萬降至70萬，面積370平方公里，這裡的居民大部分都是較低收入者的黑人居民，也是2013年申請破產的區域，平均家戶所得約3萬美金（約為台幣100萬）；而底特律都會區，目前人口430萬，面積超過1萬平方公里，平均家戶所得約6萬美金（約為台幣200萬），2013年時底特律市申請破產時，底特律都會區根本沒有破產，經濟也跟其他美國大城市一樣穩健。目前底特律都會區內single family home（類似台灣的透天厝）中古屋平均房價約落在15萬美金左右（相當台幣500萬），租金毛投資報酬率約9∼10％，扣除相關稅費、淨報酬仍高達6∼7％。區內平均房價仍離金融海嘯發生前的最高價仍約有30％的價差。拜石油價格持續破底，「製造業持續回流美國」的政策，美國去年汽車銷售量超過1,750萬台，為2000年的最高紀錄，預計2016年上看1,800萬台。美國總統歐巴馬本月20號亦將來到底特律參加一年一度的北美最大國際車展，並將宣布扶持無人車的發展計畫。這些政策，勢必將帶領底特律重返榮耀。

相較美國浴火重生的底特律，曾經被評選為最佳退休城市的澳洲布里斯本，房地產後市潛力十足。鍾仁義以澳洲亞馬遜網路房產投資書籍銷售冠軍作家Michael Yardney的預測指出，澳洲因貸款利息仍處於歷史低檔，甚至不排除有可能會再度降息，加上海外移民持續湧入，對房屋的需求有增無減。

雖然澳洲指名度最高的城市是雪梨及墨爾本，但由於近年雪梨與墨爾本房價與物價上漲速度快，已大於當地薪資成長幅度，造成澳洲省與省間居民的島內移民，使得布里斯本後市潛力十足。

目前雪梨墨爾本的公寓大樓毛租金報酬率約4％，遠低於布里斯本公寓大樓毛租金報酬率5％多，不少投資人與開發商、建商都已將投資目標往北轉至布里斯本，換句話說，布里斯本房價即將展開主升段。

若從比價角度估算，2015年第4季雪梨平均房價已經下修2.3％，布里斯本平均房價卻成長1.3％；而墨爾本公寓大樓毛租金報酬率約4％，布里斯本公寓大樓毛租金報酬率仍約有5.3％。再看代表房地產去化的銷售天數，雪梨與墨爾本透過標售方式銷售的成交率，從原先的80％降至60％，銷售的天數也較過去拉長，代表兩地的房市有降溫的情形。

相對較之下，從城市人口成長與經濟發展的角度考慮，布里斯本的人口預計未來15年內將從目前220萬大增至312萬，應可享受人口紅利所帶來的經濟增值效應。而租金收益率、房價所得比與房價年成長等指標和雪梨、墨爾本有一大段補漲的空間；從過去歷史經驗，雪梨與布里斯本地房價價差長期平衡約在40％，價差已高達約75％，換句話說，布里斯本平均房價應該補漲35％。

更重要的是，澳洲與布里斯本有源源不絕的國外開發商相繼投入當地重大開發投資案，比如中國平安保險跟澳洲Mirvac股權各半合資，在雪梨從事房產開發；中國四川新希望集團與墨爾本開發商VIC合資開發案；香港周大福集團跟澳洲的Star集團合資開發布里斯本皇后碼頭都更案；新加坡開發商Aspial繼於墨爾本蓋南半球最高的大樓108層後，也宣布要在布里斯本CBD中央商務區蓋當地最高的住宅大樓91層，一再顯示中國、外資企業與投資人看好澳洲房產未來發展。尤其是人民幣持續貶值的預期，這個趨勢在2016年仍會持續加速延燒。加上布里斯本當地政府預計投入超過1,300億澳幣於重大基礎建設，2016年布里斯本將是澳洲房市的新亮點。

沒有跟上前一波澳洲房產投資人，應該要把握現在的最佳時機。過去10年，澳幣兌台幣介於19.95∼32.8間，目前匯率來到23附近下檔空間有限，加上當地銀行貸款7成，且貸款利率處於歷史低點，貸款輕鬆，又能選擇5年、只還息不還本的還款法。想投資海外不動產，不妨從美國底特律都會區及澳洲布里斯本2個城市精挑細選。

2015年北台灣新推案總評比，就房價來看，戰況最慘烈的是台北市，自2014年第4季以來，連5季跌勢，累計年跌6.06%。表現最佳的是宜蘭地區，平均漲幅9.41%，是北台灣唯一房價呈現正成長的縣市。

北市從蛋黃跌到蛋白
據《住展》雜誌調查，北市去年第4季房價持續修正，平均成交行情每坪約86.8萬元，季跌1.48%、年跌6.06%。北市各行政區房價走勢，去年第3季跌深區塊集中大安、信義等蛋黃區，第4季則偏向南港、大同等蛋白區，顯見北市從蛋黃跌到蛋白，哀鴻遍野。

除台北市外，桃園市、新北市房價年跌幅分別為4.02%、2.35%，分居跌幅2、3名，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，桃園房價較早下修的青埔重劃區，在大型Outlet開幕後，價格似乎已有築底跡象，而新北市去年第4季房價季跌幅，罕見大於台北市，後續恐有補跌效應。

民眾黃小姐說：「雙北跌價幅度看來仍低，難怪房子賣不掉。」對此，新潤機構代銷處處長施孝文表示，不景氣的環境裡，的確還是得端出實質牛肉，才能創造成交率，「以北投區國美大奇、土城區大同莊園為例，價格普遍較區域行情低1成5至2成，在兼具品牌力、價格競爭力的情況下，收成頗豐。」

至於宜蘭地區，雖房價呈現正成長，但何世昌認為，市場面臨價高和寡的狀況，建案銷售速度緩慢，業者已將推案重心擴張到外圍區域，以總價千萬元以下的透天厝搶市。

為安置因興建台北大學而被拆遷的住戶，延宕16年「三峽北大安置住宅新建工程」，前年才動工，原定今年2月完工交屋，卻因去年10月承攬廠商長鴻營造跳票影響，新北市府與營造商完成「繼受」程序，前天舉行祈福典禮暨協力廠商說明會，昨已復工，預計今年底取得使照。

新北市府城鄉發展局局長邱敬斌表示，最快農曆年前協力廠商可領到工程款，396戶完工後，370戶安置住戶，26戶、40坪住宅將作青年住宅出租。

桃園市政府為促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序及保障消費者權益，日前由地政局會同法務局、都市發展局、建築管理處及財政部北區國稅局等機關共同執行「2015年桃園市預售屋建案聯合稽查實施計畫」查核作業，就桃園市15個銷售中的大型預售屋建案進行專案查核。

本次聯合稽查主要針對預售屋的不動產經紀業(代銷)業務、建案廣告、預售屋買賣定型化契約三大項進行實地查核，在不動產經紀業(代銷)業務查核重點包括相關文件(如經紀業許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書)是否懸掛、是否辦理外設營業處所備查等項，違規事項中以許可文件未懸掛共10件最多，其次未辦理外設營業處所備查共7件；建案廣告查核違規部分，以建案廣告未註明經紀業名稱者計4件；另外針對建商所訂買賣定型化契約部分，其中開工及取得使用執照期限、違約之處罰(違反平等互惠原則)兩項，與內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項牴觸情形比例最高，其次房地標示及停車位規格(車位未標示高度)以及驗收(交屋保留款未達5％)兩項，違規比例也相當高。

桃園市政府對於查核結果有違反相關規定之業者，隨即依「不動產經紀業管理條例」、「公平交易法」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等相關規範請業者限期改善及修改合約條文，並持續追蹤業者改善情形，以保障市民購屋權益。

桃園市政府並提醒，購買預售屋簽約前請務必參考內政部發布之預售屋買賣契約書範本暨應記載及不得記載事項相關規定，以避免消費糾紛產生，如發生消費糾紛時，可向桃園市府消費者服務中心申訴或至行政院消費者保護會網站進行線上申訴，保障自身權益。

台北市稅捐處表示，為遏止逃漏稅及維護租稅公平，自2016年1月1日起至2月29日止，辦理例行性全面清查核准記存土地增值稅之列管案件，如發現有再移轉土地所有權情形，將依法追繳原記存之土地增值稅。

該處說明，企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定，進行併購(合併、收購及分割)申請土地所有權移轉並經核准記存土地增值稅者，日後該土地再移轉時，應由併購後取得土地之公司、機構，負責繳納原記存土地增值稅。

舉例來說，甲公司與乙公司依企業併購法規定辦理合併，合併後乙公司消滅，其所有之土地移轉登記於甲公司名下，應繳納之土地增值稅300萬元經核准記存後，稅捐處對於該記存土地予以列管，並每年辦理清查作業，如查獲該列管土地已再移轉(買賣、贈與等)，將對甲公司追繳原記存之土地增值稅300萬元；若列管土地為移轉部分持分，也將對甲公司依持分比例核算應追繳原記存之土地增值稅額。另外，收購案件於收購土地完成移轉登記之日起3年內，被收購公司如轉讓該對價取得之股份，致持有股份低於原收購取得對價之65％者，也將會被追繳原記存之土地增值稅。

桃園市長鄭文燦2016年1月14日視察桃園區水汴頭大橋(莊敬一號橋)拆除重建工程時表示，該橋樑位於汴洲里，舊稱水汴頭，為符合在地名稱，將通稱為「水汴頭大橋」，預計2016年農曆過年前驗收完成就開放通車。該橋樑採「單斜橋塔斜張橋」設計，是進入桃園的入口意象，成為桃園市的新地標。

鄭文燦表示，由於舊的莊敬一號橋高度不足且橋墩過多，影響南崁溪水流，每逢大雨就成災，尤其611水災，更造成橋面淹水封閉，因此前縣政府編列2億元預算進行拆除重建，將橋面提高，完全沒有橋墩。重建工程發包金額1億8,000萬元，於2014年6月動工，目前工程進度99.5％，預計2016年農曆過年前驗收完成後就立刻開放通車，方便民眾，後續再舉辦通車典禮及晚會，向鄉親說明並且慶祝通車。

鄭文燦指出，水汴頭大橋橫跨南崁溪，連接經國路及春日路，為鋼構橋樑，採帆船意象造型設計，屬「單斜橋塔斜張橋」，以不對稱斜拉鋼索造型凸顯風帆意象。完工後塔高41公尺，橋長80公尺，船舷高度20至26公尺，橋樑面積約1,900平方公尺，有四線道讓車輛通行並設人行步道。此外，也提高耐震度及耐用度，擴大防洪斷面，有效解決淹水問題。該橋樑是進入桃園的第一座橋樑，將成為桃園市的新地標。

鄭文燦提到，該案市府上任後由新工處接手，集中力量做好品質監管工作，讓水汴頭大橋成為工程品質管理的模範。該橋樑是桃園市第一個使用BIM(建築資訊)模型檢核的橋樑，減少傳統施工可能發生管線或構件衝突等，這也是建築的新趨勢，透過建築履歷手冊，讓營建及材料管理有紀錄可查，建築的興建及管理更加方便。

鄭文燦說，除了水汴頭大橋外，南崁溪沿岸的「南通橋」改建，會在違建障礙排出後儘速動工；經國路及慈文路的「南崁溪印象大橋」，他要請水務局儘速發包工程。而針對南崁溪河岸景觀，鄭文燦指示水務局研議，施作活動式水閘門，形成一個水域空間，讓河岸具有親水的設計。未來北區污水處理系統完成後，南崁溪將會變得乾淨、清澈，恢復為有水草、魚的美麗河川。

工務局長拱祥生指出，水汴頭大橋是市內首座斜張橋，搭配BIM(建築資訊)模型檢核，減少傳統施工可能發生的管線或構建衝突，是該橋樑施工進度如期主因之一。橋樑改建工程含引道施工範圍436公尺，工程包含橋樑主體結構、排水、道路施工、照明、景觀及管線遷移等，其中景觀夜間照明可搭配節慶、節日做變換，也設有橋名柱、銘牌、QR CODE等，讓休憩民眾了解該橋樑背景、設計製造過程等資訊。

包括市議員陳美梅、李光達、市府工務局長拱祥生、水務局長劉振宇、桃園區長張世威均出席視察。

跟著捷運隨便買、隨便賺的日子已成過去式，想要買到自住、投資兩相宜的房子，記得精挑細選區域特性！專家分析機場捷運線A8、A9站的區域特性，直指雖然只有一站之隔，但吸引的客群大不同，「連門牌都有差」。

機場捷運通車一延再延，不過沿線房市早已蓄勢待發，海悅國際業務部協理周世凱建議小資族，從年齡、消費、門牌出發，挑選捷運宅時務必先釐清自己的生活習性。

周世楷在《蘋果掀房事》中分析，A8站鄰近長庚商圈、環球購物中心，生活機能已到位，能夠滿足北市「輕移民」的需求。至於相隔一站的A9站，雖然機能偏弱，但是鄰近扶輪公園的房市依舊有撐，位於文化三路的10年中古屋，還有每坪28?33萬元的行情，街廓相對新穎，「散步到文化二路就能滿足生活需求了」。

周世楷認為，A8站吸引對醫療及生活機能需求較高的年長者，A9站雖然發展較慢，但是「新北市」門牌還是有不錯的吸引力，因此區域普遍仍有4字頭行情。房產雜誌編輯部副理陳定中更進一步透露，A9站有公園景觀的物件，開價普遍站穩5字頭，其他如捷運A9共構的「冠德鼎捷」雖然開價達每坪56萬元，但因小坪數、低總價，市場反應仍不錯。

不過愈來愈多人搬到林口，也讓當地人叫苦連天，網友alfchen抱怨，雖然早就習慣「除濕機轉不停」的日子，但以前只有全國電子的人排隊等巴士，「現在是全林口的人都在等巴士」，若能在忠孝路到長庚之間能上車，根本是祖上有燒香。

alfchen感嘆，雖然林口有機場捷運線加持，但「不通被罵，通了還是會被罵」，因為捷運票價是台北捷運的2倍、12分鐘才一班車，若沒有座位坐就必須站半小時，要還沒搬到林口的人「不要再搬來啦」！

高雄位於北迴歸線以南，得天獨厚，擁有高山、平原、海濱等多元地景，乾、溼季氣候分明及完善的都市道路、公園、園道規劃，發展出獨樹一格之行道樹景觀，各種開花或常綠喬木經多年細心養護照顧，已茁壯成蔭，隨著季節更替展現不同風貌。

高雄工務局養工處表示，高雄從重工業城市要轉型並不簡單，市長相當重視的「百萬植樹計畫」、「高雄市水系藍帶與生態綠網串聯計畫」及「溼地生態廊道」扮演著轉型的重要角色，養工處致力宜居環境打造，除了台灣原生樹種蓊鬱延綿外，多年來亦種植鳳凰木、風鈴木、阿勃勒、楝樹等許多適應南台灣氣候的開花性喬木，季節性綻放滿樹燦爛，增添城市節奏。

喬木除了美化環境、提供生物棲息外，帶群植喬木成綠帶，更能加強城市特色之型塑。鹽埕區公園路旁綠帶工程及小港區公五公園陸續種植1,450株鳳凰木，花季時，奔放橙紅色從壽山、哨船頭一路綿延至駁二、愛河邊，與盛夏湛藍天空相輝映；南方山丘的公五公園鳳凰木，滿開時伴著山腳壘球場熱鬧的運動加油聲顯現高雄充沛年輕活力。前鎮河畔的風鈴木在花季時已是著名的賞花景點，養工處於前鎮河東岸75期公園列植風鈴木，將來開花時河岸兩側點綴接近1公里長紅色風鈴，打造南方進城繽紛意象。養工處更預計於覆鼎金地區打造27公頃的帶狀公園，連接金獅湖、澄清湖、檨仔林埤溼地、九番埤濕地公園，積極縫合本市綠帶與水系生態。

除了隨著季節更替接力開花的各種開花喬木外，養工處將變葉木、朱蕉等彩葉灌木，九重葛、馬纓丹、仙丹等開花性灌木複層栽培，點綴城市色彩，亦陸續新植花旗木、旃納、紅花鐵刀木等開花喬木，公園綠地種植冇骨消、春不老等誘蝶、誘鳥植物，串聯星棋羅布的小山丘、湖埤、綠地、公園及濕地，共創生物與人和平宜居的生態高雄。

11月14日，仲量聯行發佈報告顯示，2015年第四季度，北京甲級辦公樓市場淨吸納量錄得2010年以來四季度的最高值，達到18萬平方米，同比增長13.8%。

不止北京，仲量聯行此前發佈的資訊顯示，上海、廣州兩市的甲級寫字樓分別在去年四季度創下吸納量新高和三年高位。

雖然金融服務業在過去一年中是一線城市寫字樓業主眼中的土豪，但業主們對於金融服務業企業的青睞也在變化。

儘管如此，“互聯網金融行業在整個市場中所占比例並不大，不足以改變整個市場的供需情況。”仲量聯行華北區商業地產部資深董事賀睿柯對《每日經濟新聞》記者分析，預計未來租金仍將平緩上漲。

一線城市租金結構生變

過去一年裡，互聯網金融企業數量增多為不少城市的寫字樓市場提供了有力支撐。

“過去一年多，新型的互聯網理財公司、基金公司，一直是CBD、國貿等甲級寫字樓租賃市場的生力軍。”北京中原市場部研究經理靳瑞欣告訴記者，源于品牌樹立和形象宣傳的需要，互聯網金融公司往往更傾向于在高知名度的甲級寫字樓租賃辦公間。

以北京市望京地區為例，相較于CBD、金融街等更加成熟的子市場，望京地區寫字樓供應較為充足，也頗受互聯網金融公司青睞，租金在過去數年間一路看漲。

但賀睿柯說，最近備受關注的一家大型互聯網金融公司被調查的事件也讓業主方提高警惕，特別是在當前不明朗的市場環境中。

由於大多數租賃面積都比較小，互聯網金融企業在市場中所占的比例也並不大。仲量聯行的研究表明只有2.5%的甲級辦公樓面積由500平方米以下的小型內資金融公司承租，其中包括P2P公司。

儘管一個行業難以改變北京市場的供需格局，但據仲量聯行調查，2016年，北京市新增供給會有所增加，由於市場需要時間來吸納新增面積，預計空置率會在未來12個月內逐漸攀升。

世邦魏理仕報告稱，由於供應高峰的到來，一線城市市場租金增長結構出現變化，如上海與北京市場由於核心區域甲級寫字樓租金處於高位，反而帶動了相對次一級產品的補漲。

該公司統計，在北京，乙級寫字樓市場本季漲幅居上，而上海在陸家嘴以外區域的浦東市場專案出現補漲，如竹園區域上漲4.6%，反較陸家嘴的0.6%表現更佳。

二線城市空置率達27%

儘管新增供應量會在短期內拉高北上廣寫字樓市場的空置率，但一線城市較強的消化能力，還是讓多數機構保持樂觀。和一線城市一樣，二線城市同樣在忙著建設更新、更漂亮的寫字樓，然而它們的情況卻不如一線城市那麼樂觀。

世邦魏理仕報告指出，2015年第四季度一線城市市場空置率企穩在6.9%，與2014年底大致相當，而二線城市則攀升到27.1%，包括重慶、長沙等市場空置率皆逼近40%，天津、瀋陽、無錫等也在30%上下。

高力國際發佈的資料顯示，瀋陽、天津的空置率分別為42.1%、30.0%。在其他城市，譬如杭州、南京和廈門，以及成熟的核心區仍能保持相對較低空置率，但平均租金則被尚未成熟的新區拉低。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉告訴《每日經濟新聞》記者，二線城市當中，普遍加劇的供大於求態勢使得市場租金加劇調整，個別城市租金承壓下行已持續12個季度，而本季度的降幅更有持續擴大的趨勢，業主信心持續受到打擊之餘只得訴諸更多的優惠措施。

在各個產業中，服務業對於寫字樓市場起著重要的支撐作用。和一線城市相比，眾多二線城市的服務業比重仍然較低，杭州、重慶、武漢等地均在50%到60%的區間內。而北京服務業所占比重已經超過80%，上海和廣州也已接近70%。

但對二線城市而言，這或許只是短暫陣痛。世邦魏理仕報告分析說，規劃較早或是相對供應體量得到控制的城市，比如杭州與南京皆已顯示出良好的與市場互動的態勢。其中不可忽視的還有交通設施建設帶來的改善。

比如，貫通京津與濱海新區之間的高鐵開通，將串聯起於家堡區域大量的新增供應，有望啟動該區的辦公樓需求。

文昌胡同位於北京金融街南部邊緣，著名的二小即位於此。

北京西城區文昌胡同位於長安街南與長安街平行，長度不過三四百米，兩者之間的直線距離不過50米。胡同一邊是央企總部鱗次櫛比的現代化大大廈，另一邊則是市井氣濃厚的青磚平房，北京最貴學區房就誕於這毫不起眼的位於金融街南部邊緣的胡同裡，曾經34萬一平米的天價紀錄，早已泯然於過去，取而代之的是40萬一平米。

“天價”又被刷新

之前媒體報導，北京西城區金融街文昌胡同一間面積僅10平米的平房，總價賣出340萬，折合單價34萬，引發網友一片愕然。1月13日，記者在文昌胡同進行實地探訪，一位專營胡同平房買賣的經紀人湯先告訴記者說，這樁房屋交易是在鏈家成交的。

新文化街與文昌胡同平行，鏈家地產新文化街店就座落於此，一位元經紀人員告訴記者說，這樁房屋買賣成交於2015年年初，是一間面積為10平米的房屋，位於文昌胡同的一個大雜院裡。

將近一年的時間之後，曾經讓人震憾不已的成交單價已經淹於市場行情當中，屬於它的紀錄已經成為歷史。鏈家上述經紀人員告訴記者說，類似於2015年那樣的平房目前的價格已經上漲到了400多萬近500萬的水準，而且這樣小面積低總價可供上市交易的平房房源已經越來越稀缺。

記者也注意到在文昌胡同裡有很多縱向相交的二級胡同，每個小胡同裡都有很多門戶，而每個大門的院裡都緊密的擠滿了面積狹小的房間。鏈家地產經紀人員告訴記者說，每一個鎖著的門裡都是一間房子，如果這間房子有獨立房本的話，就可以上市交易，不管他是10平米還是5平米。

記者有幸見到了一間正掛牌經紀公司的平房，此平房已經出租並被辟為一家小餐館，位於文昌胡同街面之上，是一間典型的底商門面。狹長的層內排著幾條桌子，總面積約為10平米。經紀人員湯先生說，平房主人要價350萬，總價是這條胡同中目前最低的。

佔據文昌胡同差不多一半長度的是一座外觀整齊，設施漂亮的建築群，這就是大名鼎鼎的北京第二實驗小學，文昌胡同平房被炒到40萬的天價單價，在眾多經紀人口中就源起於這座北京最著名的小學。

採訪中不少經紀人告訴記者說，“它是北京最好的小學。”在眾多關注學區房的消費者心中它是北京“權貴”小學之最。根據其官網介紹，實驗二小始建於1909年，為百年名校，學校有市、區學科帶頭人和骨幹教師103人，正高級教師2人，高級教師26人，其中特級教師5人，另有博、碩士共38人。

據鏈家工作人員介紹，其實更為重要的是實驗二小畢業之後可以便利的升入屬於同一區域的同屬北京名校佼佼者的北京師範大學附屬實驗中學，而中學才是上大學的最關鍵環節。

北京天價學區房就隱藏在文昌胡同的大雜院裡

稀缺的學區房

名校效應與重視教育的傳統觀念催生了天價學區房的出現。除此之外，還有另外一個重要因素“功不可沒”，即實驗二小附近的房源實在少。

據記者瞭解，鏈家新文化街店一個月成交的房源大概為兩三套，每年成交二三十套左右。看起來並不多的成交量最重要的原因是房源太少。“實驗二小的學區範圍實在是有限，除了文昌胡同外，還有文華胡同和東鐵匠胡同，但能上實驗二小本校的平房本來沒有多少。而這個學區內的樓房也只有六座，總共一千多戶人家，每年能售賣的也就那麼幾套。”鏈家經紀人員稱，“一套房子一般成交週期為一個月，快的話幾天就能成交。”“所以這片區域的房子永遠不愁賣，也不愁漲價。”

據記者瞭解，實驗二小片區的學區房，房價歷經一年的上漲，樓房已從2015年的單價9萬漲到了目前的14萬，平房單價則已經上漲到了40萬。

區域內名校雲集，造就了北京最貴學區房當屬金融街莫屬，而其中以實驗二小和宏廟小學為最貴。

巨集廟小學則處於北宏廟胡同內，與文昌胡同平行，但卻分別處於長安街的一南一北。同樣是一座百年名校，宏廟小學距離金融街核心區域更近，其樓房單價與實驗二小學區房的價格相仿，大概14萬左右。該區域中原地產一門店工作人員告訴記者說，金融街已經發展成熟，房源固定，宏廟小學學區內的社區只有13個，大部分是當地居民並無出售意向，目前可供出售的房源可能都不到一兩百套。

隆盛偉業的一位元經紀人則告訴記者說，去年整個金融街成交的房源可能只有三百套左右，他認為金融街早已開發完畢，房源有限，賣一套少一套。

天價房降溫難

記者觀察，2015年整個北京市區範圍內的學區房都普遍大漲了一輪。而被視為上漲催化劑的是2015年北京實行教改，中小學入學“就近免試入學”的政策，適齡兒童升小學、初中，除有戶籍限定外，還要求有學校所在區域的房產證。在這一背景下，“擇校”演變成了“擇房”。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受採訪時說，北京的學區房一直就比較熱，但2015年還是出現了一個加速上漲的過程。他認為這一現象背後的根本原因是土地供應太少，樓面價格上揚，造成全年主流的樓盤以中高端為主，從而帶動了樓市整體上漲。而在這種背景之下，作為稀缺資源的學區房，在日益重視教育的家長的熱捧之下出現快速上漲勢態。

楊少鋒認為，全世界範圍內學區房都要貴於一般居住用房，即便在美國也是如此。而造成中國學區房昂貴的根本原因是優勢教育資源配置的平均衡。

2015年11月底，教育部稱考慮推行“多校劃片”，一個社區將對應多所小學初中，讓買了學區房的家庭也不確定到底能上哪所學校，為學區房降溫。另外北京市教委也開始推行多種改革措施，以實現教育資源的均衡配置，為天價學區房降溫。

以北京實驗二小為例，已在北京城區內開出了多家分校，以此改變教育資源過份集中的局面。但記者在採訪中，多數家長對名校的分校並不“感冒”，市場上本校與分校的學區房的價格，仍存在巨大差距，本校學區房一房難求，分校學區房卻不受重視。

2016年伊始，近期北京學區房又成家長關注熱點，在北京學區房的熱門區域西城、海澱和東城，為數眾多的家長在準備或者正在購置學區房。而此輪學區房熱潮的背後除了為孩子選擇一個好學校之外，人民幣大幅貶值，以及股市下跌所造成的家庭資產再配置的衝動也是一個不容忽視的原因。

地價高企，地王頻現，樓面價常常超過在售房價，一線城市風險隱現，而三四線城市又面臨高庫存壓力，在此情況下，二線城市正成為不少開發商佈局的重點。

重點佈局二線

1月13日，經過兩個多小時47輪競價，佛山禪港路西側、橫三路兩側商住地最終由深圳市創潤房地產有限公司（下稱“創潤房產”）以9.61億元獲得，樓面價4768元/平方米。創潤房產為融創(深圳)房地產有限公司全資子公司，這也是融創首進佛山。

融創中國董事長孫宏斌在1月初的媒體會上說，目前融創將二線城市作為戰略佈局的重點。2015年，除了繼續聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。

2016年，在華南區域，融創將重點進入廣州及其周邊的6個城市，如珠海、中山、佛山、東莞。融創在佈局華南區域的時候，近日就把佛山作為第一站，選擇了禪西綠島湖片區。

同樣聚焦二線城市的還有正榮集團。正榮集團總裁助理兼投資發展部總經理肖春和日前表示，希望參與長三角各個城市的土地拍賣，並伺機進入合肥、廈門等城市。正榮集團去年底先後在蘇州、福州拿地。

為何房企要重點佈局二線城市？這是因為三四線城市面臨巨大庫存壓力，開發商紛紛回歸一二線，而一線城市雖然市場很大，但無奈在各大開發商激烈競爭之下，地王頻出，樓面價超過在售房價，已經暗藏不小的風險。

“一線城市現在是市場沒風險，拿地有風險。”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，房地產涉及的領域主要是兩大部分，即拿地和賣樓。“賣樓這一端的話是一二線沒有風險，而拿地的話是一線城市有風險，因此只能重點佈局二線城市。”

孫宏斌稱：“如果北京、上海地價跌下來了，我們就在北京和上海繼續拿地，如果地價繼續漲，就會快速完成二線核心城市的佈局。”他還說，“過去我看北京和上海，是什麼地都可以買，現在我看北京和上海，是什麼地都不能買，地價漲得太快。”

哪些二線城市機會多？

從區域經濟和城市化發展的角度，二線城市也將成為我國城市化的重點區域。北、上、廣、深等超大城市已經到了嚴控城市人口規模的階段，目前我國正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。

例如上海“十三五”規劃建議提出，上海要嚴格控制特大城市人口規模。綜合各方面研究成果，上海把常住人口不超過2500萬作為長期調控目標。截至2014年底，上海常住人口總數已達到2425.68萬人。在用地方面，將在“十三五”逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。

一方面是超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面是三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由於產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引移民進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞告訴《第一財經日報》，北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右，確實出現了很多“城市病”。而很多二線城市的人口大約五六百萬，離北京、上海的差距還非常大，還有很大的增長空間，“中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國，所以如果擁有一個500萬~1000萬人口的省會也很正常。”

儘管二線城市存在著較多機會，但分化也相當明顯。其中，由於經濟疲軟，東北和西北的一些二線城市的房屋銷售仍面臨著巨大壓力。另外，一些二線城市儘管經濟發展不錯，但由於過去幾年土地供應實在過多，也面臨著不小的風險。

上海易居房地產研究院發佈的《中國50城住宅庫存報告》顯示，截至去年11月，蘇州、南京、合肥、南昌和深圳的存銷比較小。蘇州、南京、合肥這三個二線城市的去化週期僅為5個月。另外，珠海、南昌、鄭州、武漢、濟南、廈門的去化週期也在10個月以下。而呼和浩特、烏魯木齊、長沙、蘭州、西安、瀋陽等部分中西部、東北省份的省會城市庫存去化壓力仍比較大。

因此，目前開發投資機會較大的除了東部沿海發達地區的蘇州、南京、廈門、杭州、濟南、福州、青島等人口流入較多的二線城市外，中西部人口大省的省會如鄭州、合肥、武漢、成都等城市也比較被看好。


以人口大省河南為例，該省戶籍人口超過1億，但城市化率仍比較低，城市化還有很大的空間。雖然該省有1000多萬人口流向沿海發達地區，但大部分農民還是要在河南本地實現城市化。在這個過程中，鄭州作為河南省會和省內的單極核心城市，人口的流入必將加快。目前鄭州市區人口只有400多萬，潛力頗大。

不過，張大偉也提醒，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經很火，地王頻出，價格接近一線城市，對開發商來說也存在一定的風險。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價格。因為即使有市場，但土地價格太高就存在很大風險。”

　　因看好後市，投資客再次湧向樓市。連日來，羊城晚報記者走訪廣州二手樓市瞭解到，近兩個月投資型買家入市積極性大增，占比達7%左右，較去年同期增加了3%到4%。

　　中心城區頻現投資客

　　羊城晚報記者走訪海珠、越秀、天河三大區的一些仲介瞭解到，近兩個月投資客占比達7%左右。而他們青睞的房源，主要集中在中心城區內租售行情活躍的區域，不少偏好老城區住宅的投資客，均較青睞小面積物業。有仲介表示，在近兩個月投資型購房個案中，面積在50平方米以內的成交量占比四到五成。

　　合富置業惠福西分行主管張宗毅表示，現在受投資客熱捧的多是7層以下的單位，市場價在2萬至2.1萬元左右/平方米。還有一類更加搶手的筍盤，大多是沒裝修或室內間隔不算太合理的單位，均價大約為1.5-1.7萬元/平方米，放盤一兩天就有買家了，接手的大多都是一次性付款的投資客。

　　年前淘筍盤機會大

　　歲末年初這段時間，還存在業主急售套現的情況，當中不乏降價出貨。

　　合富置業高級營業經理郭洪英表示，現時低於市場價的筍盤一般都是頂層單位。因為現在的自住買家對樓層都有一定的要求，頂層單位不太受歡迎。

　　業內人士認為，今年房價仍看漲，尤其是中心城區供遠小於求區域的房源，價格繼續上漲的可能性較大，有意淘筍盤的買家，不妨趁農曆新年前這段時間入市。

受益於2015年良好的政策環境和改善型需求的釋放，大部分房企都超額完成了自己的年度目標。

雖然過去的一年行業出現了不同程度的並購和整合，但是標杆房企大銷售量卻不斷提高，行業集中度越來越高。中國指數研究院監測資料顯示，2015年銷售量超過100億的房企為55家，較2014年增加了15家。

“行業第一名和第二名之間的差距都開始拉開，房企都開始越做越大，2015年主流房企都有一個比較大的進步。”易居中國執行總裁丁祖昱在接受《第一財經日報》記者採訪時表示。

2015年房企老大的交椅再度落到萬科地產手中，而萬科地產(下稱“萬科”)的銷量遠遠拉開了綠地控股(下稱”綠地”)和恆大地產(下稱“恆大”)的銷量。根據萬科公佈的資料顯示，2015年萬科累計實現銷售面積2067.1萬平方米，同比增長14.43%;銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%。雖然萬科一舉領先，但是排名前三的房企都已經突破2000億的銷售規模。

而恆大則新進入“2000億俱樂部”，根據其公告，恆大2015年全年的合約銷售金額約為人民幣2013.4億元，較2014年全年的合約銷售金額增長53.1%。恆大借此成為開發商一線陣營中年銷售額同比漲幅最大的一家。恆大得以衝刺2000億，得益於2015年最後一個季度的翹尾效應。資料顯示，其10、11、12月的月均銷售額分別為258億、178.5億和289.5億。尤其12月底，巨無霸項目海花島貢獻了122億的銷售額。

相比之下，綠地則並沒有完成在2015年初喊出的2800億的銷售目標，雖然綠地方面沒有公佈銷售資料，但是綜合多家協力廠商監測機構資料顯示，綠地今年將交出“房企老大”交椅。《第一財經日報》記者多方採訪瞭解到，由於在2014年綠地希望超越萬科而將自己大量的優質專案悉數賣掉，這也透支了2015年的貨值，因此在去年表現平平。“綠地2015年無論是銷售量還是其他表現都比較平淡，很多商辦項目的銷售也並不理想。”一位元機構分析師告訴記者。

除了3家“2000億”房企，排名前十的房企變化不大，只有世茂房地產(下稱“世茂”)退出了前十的行列，也並未完成全年指標。多家機構的監測資料顯示，世茂2015年的銷售為670億，但世茂2015年初定下的目標為720億。自2015年初世茂行銷總經理蔡雪梅離職後，世茂的行銷動作就小了許多。“世茂的優質項目在2014年都快速銷售掉了，而之前很多旅遊地產類項目銷售一直是難題，去年其開始轉型做的Mini Mall落地速度也沒有達到預期。”一位元資深業內人士告訴記者。

值得一提的是，2015年很多中型房企開始突圍。“我們發現200億以上的房企數量較去年增加了九家，包括正榮集團、融信集團、仁恆置地、卓越集團和融僑集團等。總的來說今年閩系房企表現都比較搶眼，在其全國化過後開始快速增加了銷量。根據我們檢測，融信銷售金額295.3億元，同比增幅達76.8%，排名第29。融僑的銷售金額206億元，同比增長48.4%。泰禾銷售金額323.3億，同比增長60.8%。”丁祖昱告訴記者。

以旭輝集團為例，其2014年的銷售量為212億，而其日前的公告顯示，2015年合約銷售金額為302.1億。過去2015年旭輝集團不斷引入外部高管，並在去年上半年積極拿地，由於其貨值大部分為改善型產品，在2015年市場表現良好。“我們2016年希望可以達到500億的目標，我們準備了550億的貨值進行銷售。”旭輝集團總裁林峰向記者透露。

在良好的市場行情下也有房企“不進則退”。根據克而瑞統計，九龍倉2014年銷售額296億在房企前20，而其2015年銷售額為280億，已經跌出了排名前30。九龍倉副主席周安橋此前在接受記者採訪時表示，希望縮減在內地的佈局。無獨有偶，協信地產也出現了業績下滑，銷售量從155億降低到了120億。合景泰富則公告稱其2015年銷售202億元，完成全年目標的89.78%。在面對很多市場兇猛的競爭時候，如果稍微不注意就會出現掉隊。

雖然房企在2015年銷售表現良好，但是也有專家對此表示謹慎。“由於2015年市場需求過度釋放，2016年已經沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調整也是理所當然。考慮到很多房企在重點城市存貨不足，難以在2016年實現較大規模增長。”同策諮詢研究部總監張宏偉告訴記者，“此外房企利潤率逐漸下滑，考慮規模似乎意義不大。”

丁祖昱則認為，未來兩年房企銷售量還會在高位，參考發達國家房地產發展的情況，行業集中度還會繼續增加。

又有新的統計出爐即全球租金最貴的辦公大樓之排行榜，這是由世邦魏理仕（CBRE）發布的，前10名中，大中華區就占了5席，其中香港中環和香港西九龍分列第2和第5位，北京金融街和北京中央商務區（CBD）列第3和第4位，上海陸家嘴名列第9位。

其他非大中華地區的是第一名的英國西區，第六名的印度德里和第七名的日本東京丸之內大手町及第十名的美國紐約曼哈頓。

另外，該統計報告特別提到，獲益於金融企業旺盛的租賃需求，以及有限的市場供應，上海市陸家嘴的辦公樓租金在2015年第3季年增長達9.2％，遠超過亞太地區整體1.9％的同期漲幅。

樓市不會「冧」 25年來最健康

本港樓價開始回落，要求「減辣」的聲音愈來愈多。恆隆地產（00101）主席陳啟宗昨天卻力撐樓市現況是過去25年來最健康，「我唔認為香港個市會冧，我認為香港個市只會比較平穩。」他更直言，樓價上落15%至20%「不是大事」，相信發展局局長陳茂波不會貿然提出「減辣」。

「我係陳茂波都唔減辣」

本港樓價轉勢跡象愈見明顯，據差餉物業估價署上周數據，去年11月私人住宅樓價連跌兩個月，按月跌幅擴大至3%，並跌至去年3月以來最低水平。陳啟宗卻笑稱：「上落15%至20%喺香港歷史上嚟講，都係打橫行㗎喇。」

對於樓價走勢逆轉，政府是否需要調整樓市措施防止樓價下滑，陳啟宗說：「如果我係陳茂波，我都唔減辣住，睇定啲先。我認為今日香港嘅住房樓市係20年、25年嚟最健康嘅時候。」並指目前樓價依然偏貴，加上每年4萬至5萬對新婚夫婦考慮置業、新移民落戶，以及換樓需求持續，不認為樓市會「冧」。

05年後無賣地是錯誤

陳啟宗表示，本港樓價於1997年6月30日一度見頂，回歸後隨即倒跌，其後再經歷金融危機及沙士事件，市況並不健康。而政府於2005年及往後未有恢復賣地，導致樓價飛升，是最錯誤的決定。

新地（00016）副董事總經理雷霆指出，目前實用呎價一萬多元的一般住宅單位，建築費動輒達樓價一半，而美國未來加息步伐未見轉急，利率望維持低水平，只要經濟情況不太差，市民工作穩定和「有人工加」，看不到樓價有下跌空間，料會平穩發展。

雷霆：看好換樓市場

雷霆又表示，過去18個月細單位成交量多，滿足不少置業需求，今年將較看好換樓市場，認為豪宅市場近月成交表現佳，加上豪宅「靚地」新供應鳳毛麟角，發展商一般傾向惜售，預計今年豪宅樓價可升5%至10%。

至於一手樓成交量方面，由於過去兩年都處於1.6萬至1.7萬宗的高位，雷霆估計今年成交量視乎預售樓花同意書的批出進度，或會略為減少。

對於政府多番表明無意削減壓抑樓市需求措施，雷霆說，辣招推出後，炒家幾近絕跡，辣招行之有效，故政府暫不會撤除，並認為香港崇尚自由市場，相信政府會「在適當時候做適當的事」。

就政府在新一份《施政報告》貫徹增加土地供應及不減辣的決心，華懋集團銷售部總監吳崇武指出，現時市場已經習慣樓市辣招，政府亦不希望樓價大幅波動，希望樓市平穩發展。該集團將會按本身的時間表推盤。目前中小型單位樓價已經普遍回落10%至15%，預計今年最多再下跌約5%，豪宅方面則因供應有限，樓價預計會止跌。

挺梁連任「唔使問阿貴」
恆隆地產（00101）主席陳啟宗因力挺特首梁振英，被冠以「頭號梁粉」稱號。他昨天遭問及明年舉行新一屆特首選舉，會否支持梁振英連任時笑稱：「如果你係北京領導人，你會點諗？個答案係好清楚，用一句俗語講係『唔使問阿貴』。（咁即係支唔支持呀？）唔使問喇，個答案好明顯喇。」

一帶一路看長線

外界質疑新一份《施政報告》多番強調「一帶一路」是刻意討好中央政府，陳啟宗說：「需唔需要呀？有錢唔搵就自己儍喇，好多錢等住投資（一帶一路）。」並指已有很多公司希望能把握「一帶一路」機遇，香港可吸收高增值服務部分，「香港今日唔去做呢啲嘢，咁就真係後知後覺囉……唔識搵嗰啲錢，就畀人賺。」

曾質疑「一帶一路」不能在短期刺激經濟的陳啟宗解釋，並非看不起該項政策，認為「一帶一路」的出現，是歷史必然而非偶然，由於中亞一帶極其不國際化，但擁有大量自然資源，能與中國互補不足，只是需時發展，短期未必能拉動整體經濟，而長線應該有利。他稱上海及香港是新絲路起點，有市場機會，包括保險、會計及註冊等行業，參與「一帶一路」宜早不宜遲，但恆隆主要在中港發展，未有考慮投資「一帶一路」的沿線國家。

近期雖然屢見一手豪宅以高價成交，但受中港股市大跌、外圍經濟轉差影響，二手豪宅市場走勢顯著轉壞；曾錄得多宗蝕讓的上水天巒，最近有單位以3800萬元沽出，賣方賬面蝕342萬元，連同其他使費（律師費、經紀佣金等）損手約600萬元。

補習天王沽南灣損手「五球」

中原豪宅資深分區聯席董事龍智峰稱，天巒2期日內瓦大道南雙號屋，實用面積2454方呎，原業主半年前開價約4200萬元，最近議價後以約3800萬元成交，較2010年4142萬元購入價賬面蝕342萬元（8.3%）；市場人士指連同使費料虧損約600萬元。

有代理指出，因業主見租金回報差，加上未來發展商可能帶頭大幅減價賣樓，故決定盡快沽貨離場。

另外，市場消息稱，鴨脷洲南灣1座低層B室，實用面積1795方呎，原業主去年9月以4400萬元放售，上月減至4100萬元，最終再多減500萬元，近日以3600萬元易手，呎價2.01萬元。土地註冊處資料顯示，單位原業主在2010年透過建利昇有限公司以約3949.3萬元購入，公司董事為補習天王吳錦倫（Ken Sir）。今次沽貨賬面蝕349.3萬元，連同使費共輸554萬元。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，近期一手成交的豪宅主要位於港島市區等優質地段，其他較遠區份的二手豪宅如果業主急需套現，價格或須低於市價才有望獲承接，故有蝕讓機會。他預計，未來一年市區豪宅將隨大市下調5%至8%，而新界區豪宅跌幅隨時多於15%。

首季共四盤 每月有樓賣

政府近年積極賣地，不少項目陸續動工發展，發展商的推售力度亦相應加強。新地（00016）公布今年賣樓大計，單計可推售的全新樓盤或期數，已涉及13個樓盤，總數超過6000伙，為1997年以來最多。

新地副董事總經理雷霆表示，今年新地賣樓和投地都將保持積極，亦會繼續「月月有樓賣」，全年推售單位料約6000個；首季可望推出4個樓盤，提供約1921伙，包括元朗峻巒1B期和映御、將軍澳南天晉新一期項目，以及何文田天鑄2期。

Grand YOHO首批1100伙

元朗區可算是新地今年推盤重點，除前述兩個樓盤外，接近西鐵元朗站的Grand YOHO 1期，涉及約1100伙，亦可望第二季推出市場，3個樓盤總共提供約2122伙，佔今年有機會推出的全新樓盤單位總數約35%。新地代理助理總經理胡致遠表示，Grand YOHO將按建築進度分批推出，1期約1100個單位，絕大部分為2至3房間隔，已申請預售樓花。

部分大型項目將分期登場，其中新地2012年以69.1億元投得的前北角邨商住項目，新地代理助理總經理陳漢麟指出，近兩天已就1期向地政總署申請預售樓花，1期約有355伙，包括開放式至4房間隔，小量單位的實用面積料少於300方呎；至於西鐵南昌站項目將分3期發展，其中1A期提供開放式至4房單位，涉及約1000伙，期望第四季登場。

近年在賣地場上積極搶地的新地，亦密密併購舊樓項目，其中3個樓盤可望今年推出，涉及約857伙。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，西環卑路乍街97號重建項目，提供128個1至3房單位，可望第三季登場，屬旗下「i-UniQ」系列第3個項目。至於筲箕灣教堂里項目，則屬於3個項目中規模最大，該公司特別發展部助理總經理（銷售及市務）譚錫湛指出，項目提供商場及分層住宅，涉及650伙。

單計今年推售的全新樓盤，涉及單位已共計約6044伙，新地今年亦計劃就部分超級豪宅項目進行新一輪銷售。新地代理銷售及市務高級經理唐錦江表示，南區壽臣山SHOUSON PEAK短期內擬推售實用面積約3600方呎的洋房，目前價單售價約2.7億至2.8億元，呎價約7.2萬元，正草擬新價單，或會在付款安排上增加彈性，方便買家作資金調動；山頂豪宅TWELVE PEAKS亦正打造新的示範屋，可望在今年內再推出新單位。

佔一手推盤量三成

面對多個樓盤部署登場，雷霆表示，部分樓盤若客源和位置等不重疊，有機會同步推出市場；部分難以購入同類地段的樓盤，例如天鑄2期和前北角邨項目等，則趨向惜售。

市場普遍估計，今年一手市場動輒有2萬個單位推出，以此計算，新地的推盤已佔約三成。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，樓市近月轉勢，根據過往經驗，在逆市下，一手銷售將較二手更佳，估計今年一手成交量隨時可達2萬至2.5萬伙。

陳永傑表示，市場上仍有不少購買力，若發展商願意以目前價格再減10%至20%賣樓，將可吸引準買家入市，而目前市場以用家為主，過往受投資者歡迎的長樓花期項目，未必受用家追捧，反而一些樓花期約一年的樓盤，將更吸引用家購買。

住宅動工量持續上揚，屋宇署資料顯示，嘉華國際（00173）與信置（00083）合作發展的元朗朗屏8號、新地（00016）的前北角邨住宅項目，以及長實（01113）及市建局的上環卑利街及嘉咸街項目，均於去年11月獲批動工，帶動該月動工量增至1805伙，按月升55%，為連跌兩個月後再度回升；首11個月動工單位共約1.69萬伙，與2007年全年對上一個高位僅少93伙，市場預期去年全年動工量有望創15年新高。

涉及1805單位

屋宇署最新資料顯示，去年11月共有7個項目動工，規模較大為朗屏8號，共有4幢25層高住宅大廈，涉及912伙。

而同月動工的前北角邨住宅1期項目，至於卑利街及嘉咸街項目B地盤，獲批興建1幢37層高住宅大廈及1幢兩層高商用物業，預計有185伙。

去年11月動工量共1805伙，為連跌兩個月後再度回升，按月升約55%；至於去年首11個月共有1.69萬伙動工，較2007年全年對上一個高位僅低93伙。

批14份建築圖則

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，政府近年加快推地步伐，去年12月尚有多個大型項目有機會開展工程，估計去年全年私宅動工量大有機會挑戰2萬伙，刷新15年高位。

另一方面，屋宇署去年11月共批出14份建築圖則，包括遠展（00035）深水埗海壇街229A至G號需求主導項目，獲批興建1幢27層高物業，樓面約3.5萬方呎；英皇國際（00163）灣仔駱克道75至79號亦批建25層高商業物業，樓面4.66萬方呎。

一城挫12%最傷 學者憂負資產個案增

樓市去年第四季進入調整，本報統計10大屋苑銀行估價季內全綫下跌，6屋苑跌幅達1成，沙田第一城跌勢最急，按季挫12%。學者指，高成數按揭上車單位淪為負資產機會大增。

2015年下半年樓市出現轉勢現象，多項負面因素如美國加息、政府宣布不減辣等作用下，第四季樓價回調更為明顯。本報記者追蹤10個二手屋苑銀行估值，於去年第四季內全綫下跌，跌幅由3%至12.2%不等。

其中細價上車盤沙田第一城跌勢最急，以屋苑15座中層A室3房大單位為例，實用面積818平方呎，單位去年10月15日滙豐銀行估值為933萬元，屬年內高位。隨樓市轉勢，去年12月16日（即美國議息前夕）先回落至861萬元，到昨日估值僅得819萬元，單月跌約半成。若按單季計算，估值更大減114萬元，跌幅高達12.2%，平均呎價由1.14萬元回落至貼1萬元關口。

即使綜合全年估值比較，該單位去年1月初滙豐估得874萬元，至10月曾估值933萬元，增幅6.8%。惟累積升幅亦難抵跌勢，最新估價較去年1月低55萬元，年內跌逾半成。

麗港城1周兩破底 呎價8511

另外，藍田麗港城5座中層C室，為兩房戶型，實用面積517平方呎，中銀（02388）10月中估價達561萬元，至昨日估值505萬元，按季少56萬元，減幅1成。

事實上，麗港城2房及3房戶周內二度破底。屋苑31座極低層F室兩房戶，與上述單位面積同為517平方呎，大減50萬至440萬元易手，呎價8,511元。另一1座極低層E室3房戶，以618萬元沽，呎價僅8,996元。

業界估樓價本年跌10至15%

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，估值下跌讓買家議價更進取，有可能壓低樓價，現時發展商多貼市開價，為保競爭力，新盤價錢或會調低。他又指估價有滯後期，未必完全反映樓價，現時跌幅或較估價更高，料本年樓價跌約10至15%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，估值跟隨市況下滑「無可避免」，部分區域估值跌幅更超過1成，調整幅度可能高於2011年辣招時期，實屬近年少見。若買家承造高成數按揭於高位入市，出現負資產機會增加。另經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，樓市下跌，承造高成數按揭風險自然增，惟現時買家供款能力未明顯減弱，建議市民借用按揭成數不宜過高。

地政總署於今日正式就何文田常盛街地皮進行招標。地皮屬於本季最貴重的一幅，佔地面積約97,673方呎，地積比率約6倍，可建樓面約586,035方呎，將於2月26日截標。業界對地皮估值約58.6億元，每方呎樓面地價約1萬元。

中原地產測量師黎堅輝表示，該地皮可算是發展商必爭之地，惟近日樓市氣氛平平，或影響發展商出價趨審慎。

不過，美聯測量師行董事林子彬則認為，發展商入標態度或趨審慎，惟此類市區地皮供應有限，難以阻礙市場競投意欲，但預期在入標出價上會反映對後市變化的考量。由於項目發展規模大，投資金額較高，故料以大型發展商或內地財團爭奪為主。

國內房市不景氣 投資買盤出走美日等國

風潮興起
搶賺海外財！近2年海外置產風潮興起，台灣業者聞風轉向，《蘋果》統計8大品牌2015年銷售金額，發現台灣房屋海外事業機構靠日本、美國，創下174億元業績，第一太平戴維斯海外業績也逾100億元，這8大業者去年海外銷售金額高達439.7億元，口袋賺得飽飽。

細數2015年8大品牌業績表現，除了台屋海外事業機構與第一太平戴維斯台灣分公司超過百億元，信義房屋（9940）的日本信義去年銷售金額約100億元，大師房屋、東森房屋、21世紀不動產、騏聿地產銷售金額皆逾10億元，海瑞不動產成立短短數月，銷售額也達1億元。

海外置產服務費2~3%
除了品牌房仲經營海外，陸續新公司瓜分市場，成立約3年的騏聿地產，去年銷售15億元，騏聿地產行銷公關經理劉志雄表示，因美國升息及台灣總統大選，去年底投資人對海外房市開始觀望，加上愈來愈多業者投入市場，產品眾多，投資者不知該如何選擇，但騏聿大多接台灣獨賣的建案，預估今年業績可再成長2~3成。
在國內買房，房屋仲介向買賣雙方收取的服務費合計不超過6%，若到海外置產，劉志雄表示，服務費通常收2%，大師房屋海外事業處處長蔡永綸則說，平均收3%，去年海外市場佣收約4700萬元，佔大師房屋總營收25%。據了解，海外建商給代銷業者的佣金5~8%，但日本僅約3%。學者認為，服務費若包代租代管，2~3%還OK，若單純仲介買賣 就略為偏高。

「不影響台灣自住市場」
台灣投資人青睞的海外投資地點，包括日本、美國、馬來西亞、柬埔寨、澳洲等，以投資住宅為主，第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，去年海外住宅較以往成長2成，「美元走強，市場復甦力道穩，公司應會加強美國推案。」而海外商用不動產去年業績80億元，雖然包含富邦人壽買比利時商辦案，但業績仍較2014年的170億元下跌，主因是壽險業投資海外評估期拉長。

「台灣租金報酬率太低，以前房市好，房價漲幅空間大，低報酬就沒差，但現在房市不好，投資買盤才出走。」景文科技大學財金系副教授章定煊認為，考量工資，生產基地遷移到東南亞，使住宅需求急遽上升，加上台灣房地產不好，資金轉到東南亞是很正常的，但都是投資性資金，很少人是真的搬去住，台灣自住市場不受影響。