強打廣告吸新客 北部信心遜南部

雨天影響
總統大選結果塵埃落定，民眾看屋量持平表現，北、中、南3都指標建案統計上周末（16、17日）看屋人潮，多半仍在「個位數」打轉，業者表示，受到17日天候不佳影響民眾出門意願，政局底定人心穩定的效應，恐要本周周末才會較明顯。

北台灣指標建案裡，來人表現一向不錯的新北市土城區「大同莊園」、林口區「冠德鼎捷」，16、17日來客組數有4成到1倍的成長。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，大同案看屋組數持續維持高檔，單周周來人組數約60組，周休2日約佔1半，其中僅不到1成為回籠客，該案廣告持續強打，是新客不斷的原因之一。

大同莊園來客倍增
「冠德鼎捷」標榜是北台目前唯一銷售中的捷運共構宅，產品特殊，創造高人氣，未受大選結果有太大波動。上周甫公開的成屋案、五股區「蘇黎市」，打出2字頭超低價，來人集中在雨勢稍減的傍晚時段，兩天共計5組看屋客。
創意家行銷副總經理柯仲武表示，新政府還未發表房市利多政策，訪談客戶的結果，發現多數人對經濟情勢的動盪，疑慮新政府是否可力挽狂瀾，目前看起來暫無推送購屋客進案場的力道。

購屋意願略有回升
中台灣案場亦無特殊表現，來人狀況持平。台中市代銷公會理事長謝坤成觀察，政黨輪替底定之後，人心較為安定，以強調首購宅的「微笑世紀」為例，16、17日來人各有20組，「新總統的住宅政策，傾向只租不賣的社會宅，在台灣人多傾向『有土斯有財』的情況下，應能激勵想購屋的人出籠，提高成交率。」

南台灣業者透露，高雄市是民進黨鐵票區，此次選舉狀況勝負，民眾心中早有定見，因次選舉當周來人，未受大選結果影響太大，反倒經歷周六一夜激情，周日看屋顯得較為冷清。

京城建設（2524）發言人周敬恆認為，周日降下大雨、部分區域還積水，可能阻擋看屋客的熱情，若要說大局底定帶來的效應，恐要等到本周周末（23、24日），較為明顯。

16、17日看屋組數總計約60組的「全民萬歲」，專案經理莫彥華說，看屋客新來與回籠客各半，但購屋意願感覺略有回升，多數人對於政黨輪替深具信心，相信近期應會有不錯的成交表現。

選舉結果底定，但距離新總統就職還有4個月。多數房地產業者認為，上半年房市應維持觀望心態，買氣持平；下半年新總統就任後，預期經濟政策會採取開放態度，因此全年買氣應會比去年好。

信義房屋不動產企研室執行經理蘇啟榮表示，歷來總統大選前，房市通常處於觀望期，除了考量政黨輪替後政策方向轉變，甚至擔心選舉過程是否有意外；但回顧歷屆大選，房價漲跌跟政黨輪替沒有確切關聯，而是跟當時房市循環期及政府政策有關。

麗寶建設副總何昭宏指出，多數買家上半年還是處於觀望態度，建商為衝銷售率，應會放寬議價空間，建議民眾可趁此時間進場看屋。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則表示，在低利環境不變的情況下，具租金收益的商用不動產後勢可期。不過，奢侈稅退場、房地合一稅制上路，奢侈稅解禁潮與建商新推案、餘屋等釋出，估計全台將湧出超過10萬戶的新供給。

葉凌棋認為，上半年看守內閣期間，預期房市仍維持盤整；待新政府上任後，政治、政策環境明朗化，下半年買氣可望逐步加溫，交易量小幅彈升，預期今年交易量將較去年增加1成，全年有機會回到30萬棟。至於房價，由於房市調控政策已停止加碼，利空明朗，再加上降息效應，房價大跌不易，預估房價仍將維持5~10%小跌態勢。

另外，新總統蔡英文選前提出的「安心住宅計畫」，預計8年內完成20萬戶只租不賣的社會住宅，並獎勵居家改造、優化居住空間，同時建立租賃專法，保障房東與房客的權益。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，若房市政策能逐步落實，影響層面有三：首先，引導有住宅需求者進入租屋市場，有助於降低空屋率；其次，引導產業轉型，透過公部門帶動，讓以買賣交易為主的業者對租屋與物業管理多所著墨；最後，冷卻購屋需求，在實質所得未增加的狀況下，先導買為租，有助於降低居住壓力。

國內外拍賣公司競相在台灣插旗設辦事處，業界估計至少逾20家雲集，香港翰海拍賣公司執行長張增偉昨（18）日表示，主要是因應徵集需要、看上台灣藝術品貨源多，以及台灣藏家人數、購買力在亞洲排名第2，僅次於大陸，香港翰海也計畫於農曆年過後、大約3月在台設辦事處。

香港翰海由中、印、英古文物界專業人士合資成立，去年10月首拍，拍品有遼樓居藏14至17世紀藏傳佛教上師像、佛教藝術、青銅等，其中包括華人三大收藏家之一的聯電榮譽董事長曹興誠的西周青銅器，最後成交率約95％、成交84件、總成交額近2億港幣。

張增偉指出，這幾年不景氣，據估計市場規模恐怕減少大約一半，拍賣公司必須做得更精，只要是精品仍然搶手；再者，明清瓷器拍賣市場趨飽和，中國古文物還有成長空間，所以香港翰海目前聚焦中國古文物拍賣，除了邀請高古藝術界專家鄭維揚等當顧問，做出真實性、信任度，也採取一年一拍的策略，聚集人氣、買氣。香港翰海下一步會往書畫、當代藝術品拍賣市場進軍。

蔡英文夾著高人氣當選總統，但是最令人擔心的是兩岸關係會不會生變，根據房仲業者推估，一旦兩岸關係「熔斷」，光從近8年來從觀光旅遊地產所創造出來的產值將會快速萎縮，憑空蒸發掉近3000億的產值，也將有2萬多人的工作不保，關聯產業的衝擊更大，值得將來領導人好好看待兩岸關係。

2015年1月16日全民做主選出第14屆總統蔡英文，出現再次政黨輪替的情形，也展現出台灣民主的可貴及人民當家作主的意願。不過，基於民進黨過去的意識型態，不論是美國或是亞太周邊國家最擔心的還是未來兩岸關係的發展及演變，特別是由馬英九政府開放政策所衍生出的兩岸和平紅利，會不會因而消失呢？其中旅遊地產在觀光人潮的消長之下最是令人擔憂。

根據交通部觀光局統計，2008年之前來台觀光旅客都沒超過380萬人次的大關卡，直到2008年才正式突破，並站上384萬人次的歷史新高紀錄，觀光產值也達到了1840億元。此後觀光人數及觀光產值是逐年成長，2015年正式突破千萬人次的紀錄，我國正式成為千萬觀光大國，觀光產值也突破4700億元，8年來增加1.55倍。

根據東龍不動產董事長王棟隆表示，我國觀光旅遊地產近年來蓬勃發展，主要是馬英九總統上台後陸續開放陸客來台觀光及自由行，讓觀光飯店、旅館、民宿等旅遊地產等行業雨露均霑，家數、房間數及從業人員都同步水漲船高，最明顯的轉變是，過去大家熟悉的台北書店街重慶南路，已經逐步被中小型飯店給佔據了，成了名符其實的飯店街。

但王棟隆董事長擔心這樣的榮景會不會在政黨再次輪替後出現轉變呢？選前台北市長柯文哲接受訪問時就預言，小英上台最大的兩個挑戰是兩岸關係及經濟，顯然這是大家普遍的擔心，前者又會影響後者，因此不能等閒視之。

假使新政府上台後兩岸關係僵化或是惡化，陸客來台旅遊及自由行人數逐漸衰減，或是完全斷絕來往，回復到2008年前民進黨執政情況，除非新政府有能力開拓全世界其他地區旅遊客源，否則在人潮斷鏈之下，旅遊地產商機可能會一落千丈，嚴重衝擊國內消費市場。


根據東龍不動產企研室的推估，2008年我國因來台旅客產生的觀光產值達1840億元，到2015年估計成長到4700億元，若是兩岸關係萬一真的惡化，則來台旅客很可能將會再萎縮到2008年400萬人次以下的水準，相關觀光收入也會跟著衰退到2008年的水位，一來一往其間就可能憑空蒸發掉2000~3000億元的觀光產值，不僅有3萬多間飯店房間會因而閒置，2萬多名從業人員也可能因而失業，更直接衝擊周邊相關產業如旅行社、禮品業等等的生計，影響可謂非常深遠。

所幸蔡英文準總統一再公開強調，未來兩岸關係將會維持現狀，希望房地產業者這樣的擔憂是多慮了！

作為帶漲領頭羊，政府在過去打豪宅不遺餘力，除了限制貸款成數外，也透過增加持有稅與查稅等方式，讓豪宅客戶風聲鶴唳，以至於交易量日漸緊縮，不過，在整體市況不佳下，政府又率先在2015年第2季鬆綁豪宅貸款成數，由5成放寬到6成，房仲業者扣除豪宅交屋量後，統計2015年第2季與第3季雙北豪宅交易量後發現，雙北市豪宅件數均不增反減，北市量縮22％，新北因數字少，量縮幅度較大，達38％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，做為市場話題與風向球的豪宅，在央行鬆綁豪宅成數從5成變為6成後，最具指標性的雙北市場不進反退，除與持有成本日漸攀高等客觀條件有關外，也顯見房市狀況與整體大環境已經不如以往。

若以區域狀況來看，北市傳統大安區仍維持其霸主之勢，也讓人看出北市豪宅客戶的地區購屋偏好相當一致，松山、士林與內湖等區也較上季增加，而在新北市，豪宅交易較為分散，除板橋、新店與新莊外，林口與三重等非傳統豪宅區在2015年第3季也有零星個案成交，徐佳馨分析，相較於北市豪宅客戶對區域的執著，新北豪宅客戶彈性較大，產品賣相與持有成本可能還勝過區域選擇，也因此雖然整體量縮，卻出現相當多元的表現。


徐佳馨表示，雖然央行對房地產市場釋出善意，但豪宅持有稅與移轉稅均高，特別是2015年調整公告地價後，地價稅至少暴增3成以上，對土地持份大的豪宅產品而言，未來地價稅也是一大負擔，加上整體經濟環境表現不佳下，更讓高端客戶進場保守，自然讓豪宅市場身陷瓶頸。

CBRE世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘昨（18）日表示，2016年總統大選落幕，蔡英文大勝，預期在新政府上任後可望陸續祭出政策利多以刺激經濟成長，屆時台灣房市下半年將進入價格調整期；不過，完善的投資政策及友善經商環境，將是影響外資是否根留台灣的主因，相關稅制的健全化及彈性規範也是未來是否進一步刺激商業活動及提升不動產使用效能的重要基礎。

林俊銘表示，新政府上任後可望陸續祭出政策利多以刺激經濟成長，台灣房市下半年將進入價格調整期。因為目前房屋稅調整、房地合一實價課稅都已陸續實施，不動產稅制監控的機制已逐漸健全，至於限制性調控措施，則正在陸續退場中；在新政府以降低空屋率、增加租屋住宅供給為房市政策主軸下，加上實價登錄價格透明化，預期房市進入2016年下半年，房價經過調整之後，將符合買方期待，有助於住宅市場的買賣交易量逐漸回到正常化。

展望未來，林俊銘表示，新政府將極力刺激鄰近市場觀光客人次，餐飲、旅館將是商用不動產發展的注目的焦點。也期待新政府不要再讓國際觀光旅客來台人數，面臨下降的窘境。

豪宅市況冷颼颼，雙北豪宅成交量一路跌，實價登錄顯示去年第3季雙北豪宅交易都比第2季低，北市量縮22%、新北量縮27%。雖然去年8月央行鬆綁管制豪宅貸款成數，但豪宅持有稅與移轉稅均增加，業者與學者都認為今年豪宅會持續價量齊跌。

財政部與央行認定的豪宅標準，台北市為總價7000萬元以上、新北市為6000萬元以上，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，去年央行將豪宅貸款成數由5成提高到6成，但實價登錄數據看來雙北的豪宅交易在第3季更形量縮，尤其去年調整公告地價後，地價稅至少暴增3成，讓豪宅買氣觀望濃。

重稅嚇跑豪宅客
分析區域成交，北市傳統豪宅聚落大安區Q3成交14件，仍傲視雙北，士林與信義區則皆成交6件；新北市交易前3名分別是板橋、新店與新莊。
「這樣的數據很合理，豪宅客都被嚇跑了，今年豪宅應仍會持續價量齊跌。」淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，不管是囤房稅下修豪宅認定標準，到今年的房地合一稅，對豪宅市場都是利空，雖然豪宅客口袋較深，但一連串下來也可能吃不消，「可能會買1戶自住，但不一定會再買第2戶、第3戶。」

最新實價揭露，北市信義計劃區豪宅「台北信義」去年2筆交易，11樓成交159.75坪、總價1.8億元，扣除車位每坪126.5萬元，另一筆10樓成交156.3坪、1.38億元，拆算每坪105.1萬元創近3年最低，為親友特殊交易。此社區揭露最高單價195.81萬元。

華南銀行開封大樓及中山大樓陸續公開標租出租旅館業後，舊總行重慶大樓6~11樓近期也辦理標租，出租給旅館業者，由愛客發集團標下。華銀評估，舊總行重慶大樓預計有3,120坪，還有停車場可供出租，以附近行情每坪租金1,500元計算，一年的租金收入至少有5,600萬元以上。

至於華銀的新總行大樓，目前新大樓6~9樓也在積極辦理招租，10~11樓則已出租給德商思愛普（SAP）公司。

之前華銀兩棟大樓標租，開封大樓同樣由愛客發集團搶下，中山大樓則由柯達大飯店得標。

華銀目前資產活化，以出租、出售、資產開發及都更等方式進行，以增加收益，預計2015年租賃收入可達3.5億元，2016年全年租賃收入可進一步增加至4億元。

租下華銀中山大樓的柯達大飯店目前已有基隆店、永和店、台北一店、台北二店、台北敦南、台北松江共6家。至於租下華銀開封大樓和重慶大樓的愛客發集團，目前有愛客發時尚旅館、高絲旅時尚旅館、台北日記旅店三大系列，目前有11家，其中10家鄰近台北西門、一家則在台南。

房仲業者估計，開封大樓位於開封街一段，共8層樓，面積1,692坪；中山大樓則位於中山北路一段，同樣是8層樓，面積1,248坪。以租金一坪至少1,800~2,000元計算，華銀開封、中山兩棟大樓一年租金收入至少6,350~7,056萬元。

隨著旅館業持續進駐台北車站、西門附近，房仲業者分析，這也會讓西門的旅館密度持續攀高。

至於出售部分，華銀主要是針對畸零地、共有地等，因考量有使用上的限制，無法單獨開發，準備伺機配合讓售給鄰地所有權人，以促進土地利用，增加財產價值。

另外，在資產開發及都更方面，華銀現有6處不動產已被劃定為都市更新單元或正在整合，將視鄰地所有權人或地上建物所有權人整合情形，詳細評估參與都市更新的效益，以提升財產價值。

針對華銀不動產陸續順利出租，華銀主管指出，不管是資產活化、出租，都只是收入穩定的「副業」，未來還是要持續讓本業成長。

開發利益上看30億 彰銀台北分行大樓將重建

本國銀行搶攻資產活化商機，彰化銀行已經敲定，位於台北市重慶南路的台北分行大樓將重建，希望從原先的兩層樓高度，一舉拉高至13樓，未來將一半自用、一半出租，創造一年約2,000萬元的租金收益。

彰銀這棟建築物相當具有歷史意義，建造完成年代是1929年，最初為原辰馬商會本町店鋪，在1947年228事件時是臺灣省專賣局臺北分局，也是228事件民眾首波抗議地點，之後在1968年才移轉為彰銀台北分行使用。

彰銀評估，預計重建後的台北分行大樓將在2019年6月完工，土地約230坪、樓地板面積達2,400坪，樓高13樓，還有地下室，預計蓋好後的的價值約36億元，開發利益約25~30億元，完工後不會馬上認列利益，將待整體銀行資產重估時再認列。

第一銀行則是將拆除重建延平大樓，將從原有的7樓拉高到12樓，未來重建完成後，預計將在一樓成立一銀的數位旗艦店，整棟大樓則是不排除會把第一金人壽、第一金投信等子公司遷入。

一銀延平大樓位於台北市延平南路，是舊總行大樓，之前是一銀營運業務處、電子金融處，對面則是信託處股務代理部。

房仲業者指出，一銀延平南路的舊總行大樓，不但是商工銀行舊總行原址，在一銀現有重慶南路的總行大樓興建時，一銀也在1977年曾經遷入此大樓擔任總行，面積達數百坪之譜，又位於精華地段，市值驚人。

此外，一銀也將針對中壢分行、東勢分行改建，一銀強調，未來完工後，不僅可增加資產價值，也將帶進新的租金收入。

桃園航空城土地交易持續探底，業者推測恐有一堆投機客面臨套牢命運。根據官方製作的桃園航空城房地交易透明平台發布去年第3季最新的土地實價揭露件數，竟僅剩40件，不但相較上季衰退近3成，對比2013年第2季高峰期高達742件，買氣更僅剩約5%。

上季買賣數量剩40件

不但土地買氣相較高峰期衰退將近95%，本季土地交易總額約5.48億元，相較上季土地交易總額7.52億元，出現27.13%的衰退幅度。其中該計畫內的農業區土地價格更出現崩跌，去年第3季農地每坪實價均價約5.40萬元，相較上季每坪均價約7.49萬元，價格也出現將近27.90%的跌幅，更相較去年第1季農地每坪最高均價約9.39萬元，價格出現42.49%的跌幅，農地價格崩跌快要5成。

農地價格崩跌近5成

至於本季的農牧用地以及甲、乙種建築用地價格則出現回溫，每坪均價分別為8.04萬、9.76萬元，相較上季大漲22.94%、29.10%，不過，相較土地交易價格高點，本季農牧用地價格則有11.45%的落差；本季甲、乙種建築用地價格則有37.99%的落差。

建地價格回落近38%

信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德指出，航空城過去因有開發契機導致土地交易熱，但由於現階段開發進度還不明朗，加上目前房地產市場偏向修正階段，導致整體交易停滯，特別是低單價的農地修正幅度驚人。

根據桃園市地政局最新統計的土地、建物買賣登記移轉量，去年11月土地移轉筆數為42筆、建物棟數為18棟，相較前年單月平均土地移轉筆數動輒超過百筆的水準下，便可看出去年土地下滑趨勢，去年單月移轉土地筆數則縮減到40筆左右。

短期價格難止穩

對於航空城土地價格出現如此大變化，住展雜誌企研室經理何世昌分析，因前幾年航空城話題性過熱，計畫區內農地價格超漲，在去年九合一大選前便已出現漲多回吐現象，之後更形成交易價量齊跌。

目前更因為買方接手意願偏弱，預期短期內價格暫難止穩。不過，桃園市長鄭文燦上任後仍積極推動航空城計畫，更強調是反黑箱作業，而不是反對航空城。預期中央政權輪替後，中央應會全力奧援桃園市發展航空城，屆時將會帶動航空城內與周邊不動產價格止穩，價量走勢是短空長多。



大園地價指數 近１年趨緩

根據內政部地政司每半年發布一次的都市地價指數，其實桃園市都市地價指數連續2期漲幅都在3%內，相較2012年第4季至2014年第3季，連續4期地價指數漲幅超過4.3%，甚至有一期的地價指數漲幅高達7.35%，兩相對照下，顯示最近1年漲幅已經明顯趨緩。

內政部地政司指出，「都市地價指數」每半年發布一期，統計時間則分為10月1日至隔年3月31日，以及4月1日至9月30日，最新發布的都市地價指數是以2013年3月31日該期為基期100，主要顯示2015年4月1日至9月30日的地價趨勢，本期全國都市地價總指數為119.28，上漲約1.49%。

細看桃園航空城所在地的大園區最新都市地價指數為124.15，相較前期僅上漲0.15%，也與全國地價指數漲幅其實有著明顯落差。若進一步攤開大園鄉近10期（5年）的都市地價指數，除甫發布的地價指數漲幅不到1%，其餘每一期地價指數漲幅均超過1.20%，其中2013~2014年則連續出現2期地價漲幅超過7%，不過，去年開始地價指數漲幅便明顯趨緩。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則分析，其實桃園當初受惠於航空城與升格話題，導致桃園土地交易火熱，其中低成本高獲利的農地更是熱門投資項目，不過，隨著土地價格墊高，加上未來區域變數不少，許多投資者已經轉戰他處，現階段確實若農地本身條件不佳，又缺乏區域利多，往往乏人問津。

桃園市地政局也指出，航空城計畫範圍內的土地因受增值期待因素影響，農地價格及交易量於2014年時節節攀升，但至2015年起受到國內整體經濟不景氣及房地合一稅制變革議題影響，導致本區土地交易投資性需求大減。

根據內政部2016年1月16日揭露，登記日期自2015年11月16日至30日之成交案件，台北市信義區松勇路69巷1~30號的「台北信義」，出現兩筆皆為2015年10月的親友間特殊交易。一筆為11樓總價1.8億，移轉坪數159.75坪(含兩個車位共23.8坪)，扣除車位每坪為126.5萬元；另一筆為10樓總價1億3876萬元，移轉坪數156.3坪(含三個車位35.68坪)，扣除車位每坪為105.1萬元。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，信義計畫區豪宅「台北信義」建築完成日為2012年5月，屋齡未滿4年，自2013年成屋實價揭露以來共揭露7筆，最高單價出現在2013年9月10樓的195.81萬元，最低就是2016年1月16日揭露的10樓105.1萬元，但此筆交易價主要是親友間的買賣交易行情。

葉立敏分析，「台北信義」於2012年11月16日揭露過預售行情，扣除車位每坪約111萬至113萬。由於該社區擁有地段優、景觀佳、品牌加持及名人光環等優勢，2013年該社區於6月至11月成交3戶，扣除車位單價分別為195.81、187.48、175.72萬。然而2013年第3、4季適逢豪宅高峰期，隨即2014年6月豪宅限貸令將貸款成數下修至5成，雙北持續調高豪宅持有稅，地價稅飆漲，致使豪宅交易量萎縮，「台北信義」2014年全年無交易，2015年5月高樓層21樓(總樓高22樓)也僅成交167.3萬元，每況愈下。

新店區第一公墓於2016年1月18日舉行遷葬及綠美化工程開工法會，預計2016年陸續將約5千門之墳墓遷移，總計共達7.6公頃之廣。新北市民政局表示，過去從清朝時代，經過數百年一直無法解決的龐雜墓葬腹地，此次經過各界努力，展現魄力一舉遷葬。原先居民避之唯恐不及的陰森墓地，未來將栽種大型林木，打造萬坪森林公園，將成為新一代的「新北之肺」。

民政局長江俊霆表示，新店區第一公墓位在北二高與寶橋路間的平緩坡地，當地在清乾隆年間，就已有漢人入墾，逐漸集中形成墓區，而雖年代久遠且已禁葬多年，但因該地屬傳統公墓，不易管理，至今，數百年來亂葬情形嚴重，加上都市發展，公墓與住宅接壤，除影響當地景觀外，當地住戶也時常反映有安全疑慮，「感到陰森恐怖」、「經過都要用跑的」，希望能夠遷葬。

了解到當地需求，民政局說，隨著國人殯葬習俗的改變，以土葬辦理身後事之方式已日益減少，公墓需求亦不同於往，於是著手規劃遷葬，並結合周遭綠地，要打造成新店萬坪公園，預計未來將成為重要的地標，提供更好的運動場所及生活環境。

殯葬處進一步說明，新店區第一公墓遷葬工程分為2期辦理 ，本期占地則約4.1公頃，依殯葬管理條例規定，公告期滿未遷葬者，將由市府予以起掘。為尊重先人並求慎重，墳墓經起掘為必要處理後，除依禮俗安奉入罐外，並由法師引魂安厝於本市境內公立納骨塔。

市府原定計畫於2016年完成新店區第一公墓第一期範圍遷葬作業，除了自2015年起，已陸續辦理完成墳墓查估、遷葬公告、規劃設計等前置作業，綠美化工程也同時啓動，預計6月遷葬完成後，同步完成。

景觀陽台串成森林 通用設計嘉惠長者

環境改造
力促城市轉型，高雄市祭出「高雄厝」政策，主打節能減碳、通用空間，從容積獎勵、建照發放等層面鼓勵建商投入，據市府統計，過去1年，100件送建照的建案中，逾半申請改照以配合政策，包括國建（2501）、京城建（2524）、達麗（6177）、福懋建設等知名建商均大力投入。

在2012年，「高雄厝」政策出線，主在推動節能減碳綠建築，2015年，「高雄厝2.0」版問世，加上全齡住宅概念的橘建築，同時給予建商容積獎勵，獲得高度迴響。高雄市政府工務局局長趙建喬表示，政策強調景觀陽台、通用空間及綠能設施3大面向，一來可改善市容、二來可逐漸扭轉高雄「高碳都」的形象。
趙建喬說：「以高雄厝1.0計畫實施到2014年的效益來看，公私部門光是綠屋頂的完成面積，就已超過7萬平方公尺，以此量估計每年可減少約1400噸的碳排放量，相當於增加近1.3座高雄都會公園的固碳量。」預計未來若1條街道，有1/3建物符合該計畫項目，就可達到減碳30%的目標。

綠能設施有效減碳
計畫中的景觀陽台，規定深度需達3公尺，且有1/3面積應以覆土植栽的方式，設置綠化設施，為避免民眾或建商「二次施工」，規定陽台構造應以玻璃或欄杆施作。福懋建設總經理凃耀斌表示，政府希望從建築立面打造垂直森林，民眾可以房價的1/3至1/2，獲得景觀陽台、綠意生活，政府完成減碳目標，建商除參與環境改造還拿到容積獎勵，是三贏局面。

建商須繳納回饋金
達麗建設副總經理梁景青也強調：「容積獎勵並非白拿，建商還須繳納回饋金予市府，作為永續綠建築經營基金，以『全民萬歲』為例，光是景觀陽台的回饋金就達1億元。」
針對老齡化社會來臨，「通用空間」須規劃無障礙浴廁，包括門框距離不可小於80公分、且不得設置門檻；另也要求設置交誼室，以避免長者白天獨處，增加與人互動的機會。
去年年底，高雄建商公會提出建照展延工期的申請，為貫徹政策，最終高雄市議會決議，舉凡符合高雄市綠建築自治條例、「高雄厝」政策，且在2012年7月1日後申請的個案，每樓層得增加1個月工期，總計約有百件以上個案受惠。通盤性的福利，促使大型建商如國建、京城、達麗、福懋、雄崗等都有「高雄厝」建案。目前已有透天厝「高雄厝一號」及「高雄厝二號」完工且完銷；大樓案首案為福懋「鳳翔」，預計10月交屋。

流標一次的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」地上權第二次招標，昨（18）日截止投標，因無人投標再度宣告流標；而流標一次的高雄龍華國小舊址地上權案，也正重新檢討招標內容，2案檢討項目除了延長權利金繳交期限、以及權利金的金額之外，因公告地價大幅調漲，導致成本上揚的租金計算公式，也在檢討重點項目之內，這2大地上權案，最快要到今年6月底之前，才會再公告招商。

高雄市政府觀光局長許傳盛昨日表示，第二次公告招標，占地達4.67公頃的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」，昨日截標，因無人投標而再度流標。

許傳盛說，在走完2次流標的行政流程之後，將會進行招標條件的修改，送請投招標審議委員會討論，預估今年6月再三度招標，「對第三度招標結果，我很樂觀」。

他指出，「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」地上權的招標條件，將從3方向進行調整，權利金底價23.69億元，可望調低、權利金繳交期限可能從2年延長到更久的時間、原本設定每年繳交的租金，也將從公告地價的5％，向下調整。

二度流標的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」，權利金底價23.69億元，地上權存續期間50年，可續約20年，以一般觀光旅館為開發營運主體，約可興建500間客房，並可附帶引入表演展場、餐廳、商場等附屬事業使用。

至於一次流標的高雄農16特區龍華國小舊址110億元地上權招標案，在去（104）年12月2日流標之後，目前已正檢討修正第二次的招標條件。

高雄市政府財政局副局長曾純倩指出，經過策略調整之後，可望在今年6月底之前，再公告招標。

曾純倩表示，權利金繳交期限延長，幾乎已確定，至於受到公告地價大幅調漲而影響的租金費率，目前正思考一個讓有意投標者可預測的數字和方法，例如，公告地價漲幅到一定程度，即維持固定租金費率、或是公告地價調漲時，租金費率同步下調等。

1月15日外媒報導稱，中國海外集團有限公司以8000萬澳元買下悉尼北部麥考瑞公園一塊5022平方米的住宅開發地皮。

據悉，此次出售地皮的是麥考瑞大學，這塊地被稱為“Parklands”，位於Herring路和Epping路拐角，目前建有4棟舊式公寓樓，用作學生宿舍。

接下來，這些舊樓將被拆除，可能會新建280套公寓，總建築面積可能達到22599平方米，也可以打造地面零售和商業套間。

觀點地產新媒體查閱資料顯示，悉尼是中海繼倫敦之外，進入的第二個海外城市。早在2012年，中海曾斥資2億英鎊購買了英國倫敦的一棟寫字樓，專案已經為公司帶來租金收入。截至目前，中海的海外業務僅包括在倫敦核心地段的2個商業項目。

報導稱，中海此次拿下的悉尼項目的三大關鍵優勢在於，臨近麥考瑞大學、火車站和麥考瑞中心商場。

目前麥考瑞公園附近的住房需求持續高企，因為有很多工人在附近的大型公司總部上班，例如微軟和富士施樂，包括綠地和碧桂園等國內房企都有在這裡搶地。

其中，綠地去年11月在麥考瑞公園邊買了兩塊超級地皮，將打造一個耗資8億澳元的混合項目。碧桂園將在微軟公司旁邊建一個有800套住房的“萊德花園”。

近日消息，長實地產執行董事趙國雄表示，集團2015年售出逾3900個單位，達成317億港元銷售金額，2016年的銷售目標將於農曆年後公佈。

長實地產2015年在香港推出多個全新項目，包括致藍天、峻瀅II及悅目已經清盤，成交單位達2736戶，三個專案合計套現近195億港元。同時長實地產今年所推出的豪宅銷售亦不俗，8月初推出的維港·星岸，至今累售逾100戶，套現近26億港元。

此外，長實地產旗下位於香港元朗的世宙在年末表現理想。2015年12月22日，長實高級營業經理何家欣表示，世宙專案截至當日累計銷售660戶，套現逾38.4億港元。

趙國雄透露，長實地產元朗屏山娉廷項目亦有機會在農曆年前推出。長江實業地產投資董事黃思聰則表示，馬頭角君柏專案最快也會在農曆年前推出，該項目已取得了預售樓花同意書。

趙國雄認為，近期香港豪宅成交很多，成交價好，故對上述兩個項目銷售有信心。

當房山區域拍出每平方米3萬元的樓面地價時，北京樓市呈現出六環內全城豪宅化，六環外泛豪宅化的局面。

據中原地產提供給《證券日報》記者的資料，自2011年至今，想在北京5環內買一套靠譜的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產還簡單預測了一下，2016年以後，你得花985萬元，輕鬆逼近1000萬元門檻；平均成交單價則由2010年的每平方米3萬元到現在的每平方米近5.4萬元。

順便說一句，有業內人士向本報記者透露，僅房山區域，“6萬元＋”的時代預計馬上來臨，甚至“10萬元＋”也是可以期待的。

北京五環內新房逼近千萬元

“五環已經成為北京高端物業的分界線”，中原地產首席分析師張大偉稱，從市場成交看，五環內平均單套成交額在2015年為800萬元，而2016年至今的半個多月中，五環內簽約商品房住宅平均單套已經高達984萬元。“從2015年開始，五環商品房平均成交價進入 5萬元+ 運行階段，而2016年至今，成交均價已經達到了每平方米56452元”。

更重要的是，目前北京三環已基本無新增土地供應，樓面價已達6萬元-7萬元/平方米，新晉西南三環外樊家村地王樓面價甚至高達7.5萬元/平方米，預計未來房價高達“15萬元+”。正如張大偉所示，整體看，五環內土地供應越來越稀缺，早已是地王高產區，地價屢創新高。2015年成交的五環內住宅土地，樓面價全部超過了“5萬元+”，預計將不止售價超過“8萬元＋”，而是頂豪供應將密集出現。

對此，第一太平大衛斯華北區研究及顧問諮詢部董事熊志坤接受記者採訪時表示，受到年底業績衝刺的推動，北京高端公寓成交量環比上漲17.8%至530套。同時，隨著高品質項目的入市，高端公寓的平均成交價被大幅拉高至每平方米人民幣84700元，環比上漲12.6%，同比上漲23.9%。

熊志坤進一步表示，由於四季度內新增供給充沛，高端別墅成交量環比增長37.6%至417套，同時，均價同比上漲0.3%至每平方米人民幣53900元。居住用地成交樓面單價漲勢明顯，預計未來將進一步刷新高端項目的成交價格。此外，未來兩年，預計北京還將迎來大規模高端住宅專案陸續入市。儘管單個專案的去化速度會由於競爭加劇而有所下降，但高端住宅整體成交金額會因為價格走高和整體需求旺盛而有所提升。

更為值得注意的是，北京新建商品住宅市場進入郊區化，中高端住宅出現明顯外溢。以房山區域為例，從2013年集中賣地至今，目前已聚集了中糧、萬科、綠地、中鐵、首創等品牌房企，在售物業每平方米超過3萬元，甚至每平方米將接近5萬元。

房山房價將邁入“6萬元＋”

“未來北京，特別是在年中之後，大家會看到一批從豐台到大興到房山這些區域會出現 5萬元+ ，甚至 10萬元+ 的項目。”張大偉曾表示，從目前這個時點來看，低密度、洋房類物業售價都遠遠低於同環線其他區域的地價，北京後灣區這種趨勢會在未來有所改變。

事實上，經《證券日報》記者調查獲悉，現位於北京西南五環房山後灣區的萬年•廣陽郡九號將在明年初入市。

“我們項目售價要高於周邊項目，因為是全智慧精裝產品，並且擁有北京首個O2O健康科技會所，提供健康雲端服務。”上述專案相關人士向本報記者透露，萬年•廣陽郡九號開發商萬年基業是市場上最專業的生態專案開發運營商，因此在智慧精裝方面優勢明顯，幾乎沒有競品，目前累計客戶量大，且多為地緣性客戶。

據記者瞭解，在2013年8月份，北京萬年基業以總價15.74億元、同時配建4.2萬平方米限價商品房的代價奪得該地塊，扣除限價房面積後，樓面價達2.3萬元/平方米，已超出當時區域內在售樓盤的均價。


不過，反觀2015年11月24日，位於西南五環外的北京房山長陽地塊，吸引了禹州、金地、首創+萬科聯合體、城建、中糧+天恆聯合體、中鐵建和首開+保利聯合體共7家“土豪”。最終，中糧天恆聯合體42+22輪42.03億元，配建22000平方米摘得長陽地塊，樓面價每平方米高達2.95萬元。

“每平方米超過6000元的土地成本差距，這將提升萬年•廣陽郡九號的升值空間。”某市場人士表示，隨著房山戰略性新興產業的發展，未來房山產城融合和產城發展的品質都值得期待。因此，目前房山已經成為各大開發商爭相搶奪的重要戰場。

1月18日午間，中航地產發佈公告，以5.45億元的底價拿下成都天府新區一組地塊。而這塊總面積為462.2549畝的巨型商住用地，樓面價僅955.26元/平方米。

據悉，中航地產本次競買的成都市天府新區地塊，是“中航成都航空科技文化博覽中心”項目意向用地的首期地塊。“拿下上述地塊，標誌著航空大世界正式落戶成都。同時，此舉亦代表著中航地產將積極探索新業務，拓展航空科技文化旅遊產業。”中航地產相關人士對記者表示。

公告顯示，中航地產此次所拿地塊屬於成都市國家級新區天府新區，毗鄰秦皇寺中央商務區，區域發展極具潛力。按照規劃，未來該區域將建設成為公司航空科技文化業務大型綜合項目，包括航空科技文化博覽中心、配套商業、產業孵化基地、航空主題社區等。

而此次航空大世界選擇落子成都，與當地旅遊產業的快速發展密不可分。資料顯示，2014年成都實現地區生產總值10056.6億元，增速8.9%，其中旅遊業總收入1617億元，年增長25.8%，旅遊業占整體經濟比重逐年增大。對此，成都明確提出“世界旅遊目的地”發展目標。而航空大世界專案區域內大型主題公園各具特色，主打高科技和航空體驗的樂園將填補產業空白。業內人士表示，成都在規模效應、經濟基礎、文化輻射、市場空間等都足以支撐航空主題樂園專案，未來前景看好。

中航地產表示，從宏觀經濟發展形勢來看，中國經濟發展已步入新常態，房地產行業也步入調整期。為順應房地產行業發展趨勢，公司確定航空科技文化業務為新增的戰略發展重點。

在不少業內人士看來，中航地產確定航空科技文化業務為新增的發展重點並不意外。中航地產作為中國航空工業集團下屬企業，擁有航空科技文化相關資源，具有發展航空科技文化業務的優勢。

平安證券分析人士也指出，中國經濟正由投資帶動型向消費拉動型轉變，體驗經濟已成為重要的經濟形態，未來在休閒娛樂領域將有很大的市場空間，而航空作為一種新的生活方式必然將會有一席之地。“航空大世界相當於提前佈局科技文化旅遊領域，通過中航地產在航空產業的獨特優勢以及地產等專業團隊的市場化運作，有望將其打造成為國內文化旅遊行業的亮點”，上述分析人士稱。

日前，綠城服務集團有限公司（簡稱綠城服務）已在港交所披露了招股說明書，按照招股說明書推斷，該公司或將於3月完成上市。而此前已有彩生活（01778.HK）、中海物業（02669.HK）、中奧到家（01538.HK）等三家登陸港交所的物業管理公司，誰將會是行業內第一家營收超百億的物業服務公司？

一位業內分析人士指出，國內很多行業現在都在受互聯網的影響，開始將眼光放在互聯網＋上。“房地產也如此，國內物業服務已經潛行20年，正在被互聯網所改變，而這些物業管理公司也在學Uber、學華為，逐漸向平臺服務商轉型。”該名分析人士指出，國內物業管理高達千億的市場容量，未來房地產將由開發向服務轉型。

2015年，綠城服務的經營性收入達到33.03億元。而一名接近綠城服務董事會人士告訴21世紀經濟報導記者，綠城服務估值將在50億－100億人民幣，而未來5年，隨著該公司平臺戰略的實施，市值或超過百億，融資規模10億左右，市盈率或達到20－40倍。

園區增值服務搶跑千億藍海

2014年6月，彩生活上市前後，物業管理行業進入野蠻生長時期，O2O概念的物業管理公司迅速崛起。據協力廠商研究機構資料顯示，目前物業服務市場規模達到千億，但整個市場十分分散，行業集中度低。根據中國指數研究院資料，2014年行內有超過7萬家物業管理公司。例如綠城服務最大的客戶是綠城房產集團，占比其業務總額的5.6%。

而作為杭州地區最大的物業管理服務公司，綠城服務擁有200多個服務專案，在杭州地區的市場佔有率僅有5%，但在杭州城西一帶市場佔有率高達20%之多。

綠城創始人宋衛平今年上半年出售綠城股份（3900.HK）之後，全力轉向了綠城管理集團與綠城服務集團，欲打造全產業鏈服務。

一名接近綠城董事會的人士透露，在宋衛平的規劃中，綠城服務將組建綠城園區生活聯盟，目前綠城物業全國管理的園區有1000萬人，逾40萬戶。到2023年希望服務300多萬戶，在保安、保潔、保修的基礎上形成7大門類，30多項服務。

宋衛平初步的服務產品設計是：1000萬人中，為每個人提供幾千元的服務價值，希望可以獲得500-1000元/人的微薄利潤。預計綠城服務集團8年後產生50億-100億經營利潤，而資本市場對服務、社區O2O，一般估值在30倍左右，則100億利潤的市值可能在2000億-3000億。

21世紀經濟報導記者觀察發現，搶跑物業服務藍海的特點就是發力互聯網＋。但在業務細分上，綠城服務有所不同。根據招股說明書披露， 進入上市資產包的有物業管理、顧問諮詢與園區增值服務。

截至2015年9月30日，綠城物業的總在管合同建築面積為7400萬平方米（不包括已訂立前期合同但未交付的建築面積8000萬平方米），大部分位於杭州大本營及長三角城市。其中，23.2%為綠城旗下專案，76.8%為其他房企項目。盈利情況方面，2014年收入22.05億元，同比增長32%；淨利潤1.49億，同比增長81%。收入分佈方面，2015年9月30日資料，物業管理服務占72%，園區增值服務占7.9%。

2015年綠城物業管理服務的毛利率僅為8.6%，顧問諮詢毛利率為36.8%，園區增值服務為45.8%。

21世紀經濟報導獨家獲悉的一個資料是，綠城服務園區服務營業收入2015年同比增長70%。在綠城服務1月底舉辦的一個內部論壇上，21世紀經濟報導記者獲悉，綠城服務今年與明年增長目標都是在70%以上。

從收入上來看，綠城服務的園區增值服務較高，達到了1.56億元（2015年9月底），然而其中的收入並不完全來源所謂的社區O2O平臺，或將有一大部分為智慧物管服務平臺和智慧硬體管理平臺兩項業務所涉及的軟體和硬體費用。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁分析指出，社區做互聯網金融，可行度非常低的。彩生活等都在介入社區電商、社區銀行。但電商是附著在零售和物流之上，物業公司所擁有的只有本身物業以及跟物業派生的家政的需求，所以很大程度上目前能夠看到的社區可能是一個比較難變現的入口。竺勁指出，彩生活正努力把物業管理的成本降低，在這個基礎上慢慢孵化生態圈。

對標華為

物業管理公司大部分提出對標Uber、華為等。萬科物業負責人朱寶全曾在易居沃頓房地產研修班授課時，談及物業服務的目標是做共用經濟，Uber化，物業是天然的存量經濟市場。但物業的數位化基礎太薄弱，做起來更有挑戰。Uber連接了乘客和司機，但不負責造路、修橋、定交規、培訓司機，而物業服務做的事情比Uber更Uber，是把業主與商業、物業管理、維修、服務等連接起來。

綠城服務就明確提出，未來的對標企業是華為。綠城服務管理團隊認為，兩個公司的企業文化也差不多，並且正在面臨同樣的轉型。企業文化上，第一代管理團隊要求低調務實、親和力強；第二代管理團隊可以把員工服務提到議事日程，第三代管理團隊的要求，則增加了既能搞定業主，員工也要有創新思維。

然而，華為在通訊電子行業是壟斷角色，但物業服務行業生態不一樣，綠城服務面臨的競爭對手，就是萬科的睿服務。

萬科睿服務是開放平臺，集合資訊技術與萬科物業25年的經驗積累，萬科物業的市場化是一個希望讓更多使用者體驗物業服務之美好的過程，旨在幫助物業行業改善業主口碑。

目前萬科物業服務的社區，十年以上的超過14萬套，資產價值比周邊同類型高的比例超過90%。據朱寶全透露，過去三年萬科物業有72個項目與業主協商漲了物業費，並且以高比例獲得業主大會通過。

作為綠城服務實際控制人的宋衛平，早已為綠城服務畫下一張藍圖：做城市的、城鎮的、乃至城鄉的生活服務商，培養一支足夠受人尊重的隊伍，做一件非常有意義的事。

覬覦業內首家百億公司

上述幾家上市或者準備上市的物業管理服務公司，夢想都是成為平臺服務商，以專業的物業管理去替代社區業委會的自管。而綠城服務更提出了要成為業內首家百億公司。

在前述綠城服務召開的內部會議上，一名綠城服務管理人員透露，物業管理已進入品質管理時代，例如萬科、龍湖已經進行過多次品質改進提升、品質反覆運算。綠城也做了很多舉措。

上述業內分析人士則指出，綠城服務要做行業老大，相對而言有其優勢。由於只做平臺服務商而沒有增值服務，彩生活的客戶沒有粘合度，而綠城服務的增值服務體現在園區服務上。

綠城服務園區增值服務包括資產管理服務與金融服務、生活管理類服務等，例如綠城精選中的拎包入住，這一業務指標的制定今年已達到6000萬指標。

此前，綠城物業服務管理團隊接受21世紀經濟報導記者採訪時透露，園區增值服務2015年收入近2000萬元，預計今年爆發性增長。提高優勢地區的市場份額。“如果有1000個社區，連租車平臺都可以搭建起來了。”上述接近綠城服務董事會人士指出，未來綠城物業的增值服務空間想像非常大。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，上述四家物業服務公司，綠城服務實際毛利空間低於中海物業的11.8%，並趨近於彩生活，平均單位面積實際毛利（元/平方米/年）則以中奧到家的6.63為最高。因此四家公司誰能最先做到百億，還有賴於增值服務的增長水準。

不過，站在公司整體層面來看，綠城服務利潤水準略優於中海物業，整體利潤率為6.8%，高於中海物業的6.1%。從單位面積的利潤貢獻上來看，綠城服務的單位面積貢獻利潤為2.90元/平方米/年，高於中海物業的2.31元/平方米/年。

根據克而瑞研究中心的一份研究報告顯示，2014年，彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務四家盈利及成本對比，收益方面綠城服務以22.05億元居首，毛利也以綠城服務3.63億元為首，淨利潤則以彩生活1.5億元為最高，綠城服務以1.49億元緊隨其後。

萬達地產收入目標削減640億元

　　王健林稱“不是要退出房地產”


　　“2016年，萬達商業板塊主動下調房地產收入640億元，計畫收入約1300億元。”萬達集團董事長王健林在2016年的工作報告中稱，如果按以往每年增長10%比例計算，萬達商業下調房地產收入超過800億元。

　　在一個言必稱“規模”的房地產行業來說，削減銷售收入意味著現金流支撐力將轉弱。這種超過40%的下降速度，對萬達來說意義重大，意味著萬達房地產合同收入將從1640億元下降至1000億元，而要尋求穩定現金流，則要靠其他產業。

　　“我看到一篇文章，說首富要退出房地產，其實萬達不是退出房地產，只是不再把房地產作為主導產業，不再作為萬達收入和利潤增長的主要來源。”王健林稱，因為房地產是週期性行業，好幾年，壞幾年。而且全世界房地產的發展規律，只要城市化率達到75%，自有住房率超過80%，房地產行業就會萎縮。萬達要追求長期穩定的現金流，就必須轉型。房地產萬達還會一直做下去，只是把收入規模穩定在千億元左右，不再擴大規模，增長主要靠其它產業。

　　更重要的是，繼萬達商業、萬達院線(100.31, -0.03, -0.03%)、AMC三個上市平臺之後，萬達將在2016年做大文化平臺，啟動體育產業板塊、旅遊板塊、兒童娛樂、電影製作和發行等板塊的上市計畫。同時，王健林昨日放話，萬達的金融板塊將借力O2O業務實現網路信貸，同時，萬達網路金融目標是3年內實現IPO。顯然，萬達將成為一個擁有多家上市公司的大型國際化產業集團。

　　“基本實現轉型”

　　在這個時間下調地產板塊收入，王健林或許是有底氣的，畢竟，可以不依靠地產銷售收入提供現金流之時，意味著萬達第四次轉型成功。而王健林的底氣來自2015年萬達各業務板塊的表現，王健林認為，目前萬達已“基本實現企業轉型”。

　　回顧2015年，萬達各大業務板塊可謂全面開花，年度目標完成率都超過101%。在調低地產收入目標的同時，王健林稱，“2016年是萬達轉型關鍵年。”具體涉及三個標誌，即集團服務業收入、淨利占比過半，預計到2017年，萬達超過三分之二的收入和淨利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標；萬達商業利潤結構發生變化，力爭2016年萬達商業50%以上的利潤來自地產之外；海外收入較大增長，2016年萬達集團海外收入占比力爭達到20%。

　　同時，文化板塊作為萬達2016年重點發展業務，文化集團已經調整戰略目標，將2020年收入目標由800億元提升至1500億元，淨利120億元，今明兩年是文化集團發展的關鍵年。2016年收入目標666.4億元，同比增長30%。

　　事實上，萬達文化板塊的發展已經超過了萬達的預期，但對於金融板塊來說，除了快錢，則還沒有更多實質性的金融資產且尚未形成完整的金融體系。因此，在開完年會的第二天，王健林即全面闡述了萬達未來對金融板塊的構想。

　　構建金融版圖

　　目前看來，萬達已經在上海註冊成立萬達金融集團，註冊資本100億元，下設網路金融、飛凡科技、保險、投資等公司，很快金融集團還會增加新的成員。

　　“萬達的O2O這兩年一直在探索，也走過彎路，現在內部已經達成共識，先把網路金融搞起來。現在其它企業的O2O都是燒錢，依靠股東不斷投錢才能維持。我曾經說過，不管什麼行業，靠股東投入來維持運營，一定不行。”王健林稱，萬達搞網路金融，要有收入和利潤，能養活自己。

　　“經過兩年多時間磨合形成共識，現在我們把網路平臺發展方向鎖定在做網路金融。”王健林在香港亞洲金融論壇上詳解了萬達網路金融的結構，包括大資料應用、征信服務、網路信貸、移動支付、飛凡卡五大板塊。

　　想在網路金融板塊盈利，王健林的思路是：線下商業中心、酒店、院線、旅遊目的地的海量資料是基礎，萬達將借助海量消費資料和消費人群為商家、個人征信業務做精准的公司和個人信用評估，打造巨大價值的線上線下融合的征信服務體系，同時建立網路信貸平臺。

　　據王健林透露，現在上海自貿區正給萬達發放一張網上小額信貸營業執照，可以在萬達商業中心開展網上信貸，將來還可以逐步擴大到萬達整個商業生態系統。顯然，這就需要萬達有自己的支付系統，萬達已經收購快錢，目前形成了萬達網路信貸的完整產業鏈。

　　不過，對萬達當前金融版圖擴張來說，飛凡卡最為關鍵。按照王健林的計畫，首先要把“飛凡一卡通”做大規模，這是連接所有網路金融業務的核心節點。

　　據記者瞭解，2015年，萬達與超大型金融機構達成合作，把信用卡功能疊加在飛凡卡上，飛凡卡具有網上預定停車位、訂座位、排隊等很多應用功能，再加上優惠、積分互換、存貸、匯兌、個人帳戶信用卡、甚至將來可以坐公交等多種功能，成為全球第一張集多種功能于一身的全新金融一卡通產品。

　　繼續並購資產

　　據記者瞭解，2015年，萬達跨國並購了盈方體育、世界鐵人公司、澳洲HOYTS院線、傳奇影業，投資西班牙馬德里競技足球俱樂部等，海外總投資額超過50億美元。截至2015年12月30日，萬達集團海外投資總額已超過150億美元，其中美國就投資100億美元。

　　而對於2016年萬達並購計畫，王健林稱， “外界老說萬達買買買，那我們就繼續買。”據其透露，2016年要完成3宗較大規模的國際並購和2宗國內並購（不含院線），特別是萬達院線要利用自身在資本市場的優勢，加大對國內院線並購。

　　此外，要買相關性強、能增加萬達競爭力的業務，不是什麼便宜就買什麼，要買得對。比如盈方，萬達買來後，開啟了體育產業大門，找到了體育產業的發展模式，很快做到世界前列。王健林還說，今後儘量不以萬達名義出面買，因為現在外界一看是萬達來買，馬上抬價。

　　更重要的是，要買地標性物業，可以每年在全球主要城市地標地段投資1個至3個持有物業，但要強調回報率測算，要達到回報率才可以投。海外持有物業的管理也要競爭，管理公司要招標。

　　值得一提的是，與萬達轉型相協同的考核標準是，王健林稱，“今後萬達不以收入論英雄，要以淨利、市值論英雄，誰創造的淨利高、誰的市值大，就提拔誰，就給誰位置。”

麗城中層賣515萬 業主寧租樓

二手樓價愈劈愈深，令業主更加心急出貨，甚至連自住單位的業主也趕賣樓。荃灣區新近錄得兩宗業主一星期劈價逾60萬元沽貨的個案，麗城花園一個中層3房戶，有自住業主急劈65萬元，以515萬元售出單位，創屋苑同類單位近一年新低。

由業主自住的麗城花園2期8座中層D室，實用面積668方呎，向東北望園景，原業主去年8月以650萬元放盤，12月起已降價至580萬元，近日一口氣狠劈65萬元，以515萬元售予用家，造價屬屋苑近一年低位，呎價約7710元。據悉，該原業主沽貨後，計劃物色單位租住。

中原地產副分區營業經理呂宗霖稱，原業主2012年以348.8萬元買入，近月對後市態度日漸悲觀，急忙放盤，賬面獲利僅約166.2萬元。他指出，荃灣區近日睇樓人流不少，半個月已有約30組睇樓客，但僅得3宗成交，反映普遍仍抱觀望態度。

愉城售460萬 低市價一成

同區愉景新城亦錄低價成交，美聯物業高級區域經理徐偉業指出，3座中層C室，實用面積495方呎，原業主約半年前開價598萬元，去年底降至520萬元，曾獲準買家出價470萬元洽購仍不為所動，但上周突然勁劈60萬元（11.5%），以460萬元沽出單位，低市價一成，呎價約9293元。

據悉，原業主因為個人財務理由，才突然急於套現。不過，原業主在2011年以327萬元買入，仍可賺約133萬元，升值40.8%。

近月樓價急跌的天水圍嘉湖山莊，則吸引準買家趁機跨區覓「筍貨」。中原地產分區營業經理伍耀祖說，大部分區內業主近兩星期開始接受約10%議價空間，嘉湖山莊景湖居9座低層G室，實用面積547方呎，日前便以333萬元售出，呎價約6088元，屬近期低價之一。買家為沙田區租客，見嘉湖山莊有低價盤，即跨區上車。

部分一手業主亦要低價沽貨，甚至「明賺實蝕」。世紀21奇豐分行經理蕭耀邦表示，大圍名城2期盛薈2座一個高層4房單位，實用面積958方呎，原業主2011年以1008萬元購入，放盤一個月後，終在近日以1013萬元易手，呎價約1.06萬元，雖然賬面獲利5萬元，但扣除佣金等使費，估計要蝕逾40萬元。元朗洪水橋尚城一個中層戶則以392萬元易手，屬屋苑售價近一年來首度跌穿400萬元水平。

另外，市場昨天最少新增3個銀主盤，傳聞由內地業主持有的尖沙咀九龍站天璽星鑽璽低層E室，屬「八按盤」，業主先後把單位押借8次，單位最近淪為銀主盤，以2300萬元在市場放售。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，在2003年和2008年樓市經歷較大的經濟衝擊時，都有自住業主先行沽貨。本港去年7月和近月經歷兩度股災令市民看淡前景，許多人抱「遲買會平」的心態，寧願先沽出單位，待日後再買樓，這情況料將陸續出現。

儘管樓上舖熱潮減退，但可作樓上舖的全幢商業大廈仍受買家追捧。由南豐集團持有的中環銀座式商廈The Wellington，市傳獲財團出價30億元洽購至尾聲，如交易落實，將成為今年首宗全幢商廈成交，建築呎價達3.5萬元。地產業界指出，中區罕有全幢銀座式商廈買賣，故造價難有比較參考。

如落實呎價3.5萬

根據資料，位於中環威靈頓街184至198號的The Wellington，地皮由南豐集團於2011年以6.4億元向萬泰集團買入，每方呎樓面地價7457元，項目鄰近蘇豪區，樓高27層，總建築面積8.58萬方呎，可作樓上舖之用。本報昨天向南豐集團查詢，但至截稿前仍未有回覆。

據區內代理指出，項目2014年落成，現時地下至5樓已租出，主要由餐飲業租用，其中地舖建築面積約2345方呎，月租約18萬元，呎租76.8元；高層地下建築面積4598方呎，月租約25萬元，呎租54.4元；至於樓上舖位，每方呎租金46至50多元。較高層的樓面仍有多個單位在市場放租，每月叫租17萬餘至22萬餘元。

據代理指出，現時港島核心區內較少有全幢銀座式用商廈放售，對上一次可作銀座式用途的大額成交，要數由里昂證券2013年以18億元購入的銅鑼灣羅素街8號樓上舖部分，當時為Shama服務式住宅，呎價約2.25萬元。至於中區的銀座式商廈，近期未見有全幢成交，而中上環區唯一拆售的銀座式商廈，是由恆和珠寶集團（00513）持有的上環德輔道中恆和中心銀座式商廈，項目於2014年底拆售，成交呎價約2.5萬元。

The Wellington近蘇豪區

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，若The Wellington新買家打算拆售項目，今次成交價可算合理，由於項目鄰近蘇豪區，相信單位用作食肆可有不錯回報。

較預測少17% 學者：影響樓市輕微

去年全年私樓落成量僅約1.1萬伙，按年減約3成，較政府預測少17%，部分項目延至今年落成。惟學者認為，即使落成量減少，亦不會帶動調整中的樓市。

去年私樓落成量進度一直滯後，首11個月僅1萬伙，消息指12月份只有千多伙落成，統計去年全年落成量僅約1.1萬伙，較2014年的1.57萬伙，按年減少約3成，但仍然創近5年次高水平，而比較政府去年初預測全年落成量約1.33萬伙，最終達標83%，仍有約2,300伙未能如期落成。

延遲落成項目 中小樓盤為主

據了解，去年主要大型項目均合乎進度，延遲落成的項目以中小型項目為主，不排除與發展商工程安排、商業決定有關，有關延遲項目料會延至今年落成。

至於今年私樓落成量，據了解，政府維持去年2萬伙的預測，雖然有逾2,000伙延至今年落成，惟發展商或調整建屋安排，預計今年落成量或維持相若水平，有機會創近12年新高，並且首度達至政府建屋量目標。

落成單位 千呎以下佔8成

根據當局已公布落成的項目資料顯示，去年落成的單位以實用面積少於1,076平方呎的中小型單位為主，佔整體逾8成，建築進度亦較為合乎政府預期，反而逾千呎的豪宅落成進度僅得政府預測的5至6成，或者與發展商評估市況，調整發展策略有關。

去年落成的私人住宅項目之中，以南豐、保利置業（00119）合作的東涌昇薈規模最大，涉及1,419伙，以2房至3房為主，其次則是信置（00083）及合和（00054）旗下灣仔囍滙II，提供約1,096伙。至於有望在今年內落成的項目，包括新地（00016）東涌東環（涉1,407伙）、元朗Grand YOHO Development（涉1,614伙），以及長實（01113）元朗世宙（涉1,129伙）。

理大建築及房地產學系教授許智文解釋，近年建築工人短缺，尤其中小型發展商的項目，在人手調配的靈活性較低，較易受影響延遲工程，同時發展商或因應市況調整建築進度。但他認為，落成量減少對樓市影響微，因大部分單位已預售樓花，而未來幾年樓花供應達8.7萬伙。

中大城市研究副教授姚松炎指，去年公屋發生「鉛水」事件，即使是私樓在審批「水紙」（水質報告）時亦較嚴謹，肯定會對項目獲批入伙紙的進度有影響，但認為樓市主要受外圍因素影響為主，落成量減少對樓市影響輕微。

深圳控股（0604）昨宣佈，其下屬公司與河源地方政府簽訂協議，將河源塞納灣未開發土地退還給當地政府，進一步落實公司對三、四線城市項目的退出。集團昨收報2.92元，跌2.67%。

退出三四線城市項目

集團表示，由下屬公司持有的河源塞納灣項目剩餘地塊總佔地面積約80萬平米，其中已開發土地面積約18萬平米，未開發土地面積約62萬平米。根據協議，地方政府收回未開發土地約62萬平米，並在通過招拍掛方式重新出讓後，退還地價款約為6.99億元人民幣。地方政府將會盡快盤活土地，至少每6個月一次將上述土地向社會公開掛牌出讓，並在每宗土地出讓後向公司支付相應地價款及溢價分成。

本次退地款是以公司當初獲取土地時的原始成本為基礎，因此獲取土地後已產生的利息和前期費用會形成少量虧損，但此後公司對該部分土地將不再產生其他投入和費用。另外，對河源未開發土地的退出有效落實了集團處置三、四線城市項目的策略，改善土地儲備結構，盤活低效資產，減少了集團風險。

集團又指，將繼續落實聚焦深圳的戰略，繼續向「開發銷售與持有營運並重」模式轉型，積極發展輕資產的營運服務業務。

樓市交投淡靜，本港地產代理增分行變審慎。美聯住宅部行政總裁布少明昨表示，今年分行數目及人手均變化不大，將集中於新盤地區開設分行，而主攻二手地區的分行，部分若不獲業主減租則會關閉，並會調配有關人手至新盤或其他地區。

他指出，集團現時租舖拓分行，租金已比高峰期便宜，如昨日開業的跑馬地新分行，月租約10萬元，較同區面積相若舖位高峰期月租約16萬折讓近40%，由於區內有多個新盤推售，未來區內會再開多一間分行。

新分行攻新盤

布少明表示，雖然樓市出現調整，但豪宅項目仍見承接力，集團近日亦連環促成逾億元的大額成交，更不乏客人斥數億元購入多個項目，反映市場有一定需求。該行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年全港逾2,000萬元一手私樓註冊量錄得約1,089宗，較期內逾2,000萬元二手住宅註冊量錄得約1,079宗為高，並連續兩年在該樓價範圍的註冊量出現「一手高於二手」情況。相信一手豪宅主導市場將會成新趨勢，故該行在新供應區域策略擴軍，爭取市場佔有率。

他又稱，今年美聯將集中於新盤地區開設分行，如集團早前已租入將軍澳及東涌舖位擴充。至於主攻二手地區的分行，部分若不獲業主減租則會關閉，例如去年已關閉九龍塘一間分行，今年港島及九龍有4間至5間分行洽商減租，若價錢不合將會放棄續租，並會調配有關人手至新盤或其他地區。

暫無裁員計劃

他重申，公司暫無裁員行動或計劃，員工流失主要以自然流失，該行現時人手比高峰期減少不足100人。

日本信義業績拉長紅！2015全年銷售件數503件，總銷金額破台幣百億元，雙雙寫下歷史新高，首度前進大阪也創下單月30組客戶申購紀錄。日本信義社長何偉宏表示，2016將正式前進大阪，並跨足高總價商用不動產市場，在2大引擎推升下，日本信義今年銷售目標挑戰450億日圓。

日本信義經營海外日本不動產市場已達6年，業績幾乎逐年成長，去年在國人赴海外購置不動產熱潮帶動下，推升業績達高峰，2015全年銷售件數503件，總銷金額354億日圓（台幣101億元），雙雙寫下歷史新高。

去年底日本信義宣布與三菱地所合作，首度前進大阪銷售「The Parkhouse 中之島Tower」個案，短短1個月時間，已有30組客戶提出購屋申請，平均購買價格介於3,700~5,200萬日圓（約台幣1,000~1,400萬元）。

何偉宏表示，據日本不動產流通機構（REINS）最新統計，去年11月東京都23區的中古大樓成交件數達1,210件，年增6.4％，但大阪市年增率卻高達21.1％，看好大阪不動產市場潛力，日本信義將於今年第2季正式在大阪設立辦公室。

他指出，近期雖台幣貶值使得有些民眾出現觀望，但因貶值趨勢恐將持續，也有民眾出現不如早買的想法，日本信義目前每月仍維持百組的來客看屋人數，最高來到120組。

他進一步表示，目前國人赴海外置產國家眾多，在選擇性變多之下，確實分散了日本信義的客源，尤其以美、加地區瓜分較多，但以總量來看，赴日置產並沒有減少。