由勞保基金持有的「希望廣場」舊址地上權案昨日標脫，由全球人壽保險公司以41億3880萬元得標，約為市價5成，超過權利金底價11.88%；權利金分收後，可挹注勞保基金41億3810萬元，以目前公告地價計算，未來70年每年可獲年租金3396.85萬元。

國產署副署長邊子樹表示，希望廣場舊址位於新生南路及八德路口，近光華商場及三創園區，由勞保基金持有，占地達2031坪，為勞保基金史上最大規模的土地開發案，去年11月20日以設定地上權案方式公告招商，底價36億9927萬多元，存續期間70年。

邊子樹指出，最終由全球人壽保險公司一家投標、得標，標脫價41億3880萬元，溢價率111.88%，換算每坪約203.7萬元，受使用分區限制，未來活化需有5成以上樓地板面積用於發展資訊產業，在一定條件下可部分讓與。

房市回歸自用需求，台灣房屋智庫統計官網搜尋紀錄分析六都購屋者的偏好，發現網友搜尋習慣以桃園為界，南北大不同！雙北民眾偏好價格為600-1200萬，桃園以南的民眾則以600萬以下的搜尋最多；依照產品類型來看，雙北民眾喜歡電梯大樓，桃園以南購屋搜尋透天厝的比例超半。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，除了雙北，其餘四都的均價都是1字頭，因此越往南走，可以購得空間較大，所以選擇瀏覽透天厝物件的占一半以上。

在居家氛圍條件，購屋者都選擇交通，做為購屋條件需求首選，其次為飲食和教育，不過分別觀察各都的選項排名，新北、桃園、台中、台南除了交通，其次則注重飲食指數，而台北人也是交通第一，但其次偏重休閒指數，高雄第二關心的是教育指數。

張旭嵐表示，台北商業發達，餐飲或商店分布都有一定密集度，而因地小人稠，居住空間被壓縮，因此渴望外在的公共休閒空間，期待住家周邊具備綠地和休閒場所。


近一步針對購屋者最常蒐尋的條件：「總價600~1200萬」，「電梯大樓」，比對台北各區實價登錄的成交狀況，發現以上條件的以中山區占比最多，其次為內湖，以及文山區。

張旭嵐表示，2015年台北市房價平均64萬左右，若以1200萬的預算，頂多能買18坪左右的房子，因此成交的熱門區域首推以小宅為主流產品的中山區，其中又以林森北路最多。內湖的交易量僅次於中山，尤其集中在民權東路六段上，主要因為三軍總醫院周邊不少小宅產品，吸引醫護人員購屋自住，或是置產出租的買氣。


而文山區因為單價較低，平均約46萬，有機會買到小三房的產品，其中又以福興路交易最多，因此也成為熱門交易區第三名。

最近有民眾發現自己要賣的土地2016年土地公告現值高出2015年許多，紛紛詢問是否還有機會以2015年公告土地現值申報土地增值稅？新竹縣政府稅捐稽徵局表示：「當然有！」原來民眾只要在2015年12月訂約，把握從訂約日起30日內申報土地增值稅，縱使申報日是2016年1月，依規定仍然是以訂約日即2015年之公告土地現值為移轉現值核課土地增值稅。

舉例來說，王君於2015年12月31日訂定契約出售新竹高鐵特區土地，訂約日(2015年)當期公告土地現值為每平方公尺5萬元，2016年1月1日調漲為每平方公尺6萬元，此時，王君若在訂約之日起30日內，也就是2016年1月29日(星期五)以前，提出土地增值稅(土地現值)申報，即可以2015年公告土地現值每平方公尺5萬元為移轉現值計算應納土地增值稅額，若超過期限，也就是2016年1月30日以後申報，稅捐稽徵機關會以收件日當期(2016年)公告土地現值每平方公尺6萬元為移轉現值計算應納土地增值稅。

近日因強烈寒潮襲台，高雄溫度節節下滑，因溫差與飾材收縮膨脹更容易導致建築物外牆的壽命降低，加快老化的速度，進而發生外牆剝落情況，提醒民眾外出時盡量於建築物內騎樓行走，以避免外牆飾材剝落造成意外發生。

工務局表示，高雄市議會於年底三讀通過加強建築物公共安全管理自治條例，在此條例中增訂「外牆有損壞情況，經主管機關認定有影響公共安全，得將建築物名稱、地址、照片、損壞情形公布於電子網路網頁，並在建築物張貼危險告示。」，另外包括外牆安全檢查簽證、申報及複查、大樓外牆有安全之虞之建築物公告周知、一定規模以上公寓管委會每年應投保公共安全責任險，最低保險金額每一人身體傷亡200萬元、每一事故身體傷亡1000萬元、每一事故財產損失100萬元，保障市民人身安全。

工務局於2014年底已完成全市7000棟6樓以上建築物外牆劣化清查，其中列管外牆磁磚較嚴重的大樓共有367件，其中改善完成及改善中已有306件，改善率達8成，剩餘61件之建築物將持續列管若未改善者，將依建築法之規定處以罰鍰。

工務局建管處呼籲，建築物外牆若有剝落情形的建築物，民眾可撥打1999向市府舉報，經本局確認有影響公共安全之虞者，於現場張貼「當心墜落物告示」並函向該建築物所有權人、使用人應依建築法第77條規定改善，如未改善，則依同法第91條規定處以新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

台灣經濟研究院今天表示，選後更確立房市回歸基本面，預估首季交易量將較去年第四季明顯萎縮。同時，中華信用評等公司也看淡不動產市場，預估今年房價下修10%。

台經院副研究員劉佩真今天表示，總統大選對房市買氣遞延效果影響有限，選後更加確立房市表現回歸基本面，整體房市呈現沒有交集的交易僵局，預計今年首季房市交易量會較去年第四季明顯萎縮。

劉佩真指出，儘管政策對房市的態度已從先前的緊縮轉為寬鬆，如中央銀行的兩次降息、央行去年8月無預警鬆綁部分地區信用管制、金管會下調壽險投資商用不動產最低收益率要求，以及銀行不動產授信集中度鬆綁等，但政策對房市所帶來的效應有限。

中華信評認為今年住宅不動產市場仍受壓，且今年房市有進一步下滑的風險。中華信評企業評等部協理郭彥煒表示，在民眾負擔能力偏低、新屋供給增加及經濟疲弱拖累下，房價繼去年出現3%至5%的下滑後，今年將出現另一波向下修正5%到10%的行情。

同時，中華信評提醒，房價下跌趨勢可能影響銀行不動產授信政策轉趨保守，進而增加民眾購屋時的頭期款負擔。

全台追雪瘋！台灣難得下雪，大家樂的追雪。不過，談到房市的冷，可讓相關產業直打哆嗦，北中南不動產仲介經紀商業同業公會理事長預測，儘管選後政治干擾告一段落，但房市仍要到下半年才會較為明朗，且預測房價再下修5~10%。

蘋果日報報導，台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立認為，今年台北市房價還將下修5~10%，交易量持平；台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林金雄分析，今年台中房市交易量會比去年增加1成，價格下修5~10%；至於港都高雄，高雄不動產仲介經紀商業同業公會理事長蔡松晏表示，新總統5月才會上任，房市政策走向才會明朗，不過房價在5月前可能還會再下跌10%左右。

蔡松晏特別點名近幾年高雄的房市熱區左營區及鼓山區「冷最快」，5月新政府政策明朗前高雄房價恐再掉1成，量最少跌3~4成。永慶房產集團統計，高鐵沿線近2年發展最急速的就是左營，房價從每坪14.4萬元漲到17.4萬元，漲幅超過2成。

台慶不動產南區發言人陸志宏接受聯合報訪問時指出，高鐵左營站有三鐵共構優勢，被視為長期發展利多區域；高捷左營站往外1、2站就是精華區高雄生態園區、巨蛋生活圈，高雄人氣最旺的漢神巨蛋百貨公司就在此，還有人潮洶湧的瑞豐夜市等，生活機能非常充足。

查詢永慶房屋行情，左營區12月住宅平均房價16.4萬/坪，較去年同期下跌1.9%，以30坪房子為例，買一間房不到500萬元；鼓山區12月每坪平均18.3萬元，房價已較去年同期下跌7.7%，30坪大小房子，約549萬元。在台北工作多年的高雄人王小姐說，台北房價高，等存夠錢回高雄買房也是不錯的選擇。

北市每坪均價63.6萬 較新北高1倍

首重交通
交通是影響房價的關鍵，交通愈便利，地段愈搶手。房仲業者統計官網搜尋紀錄，分析六都購屋者的偏好，發現全台民眾購屋時，皆最在意交通機能，此外，該統計也顯示，雙北地區民眾購屋預算為600~1200萬元，但桃園以南有超過50%的購屋民眾，都以600萬元以下為主，突顯房價差異。

台灣房屋智庫分析據實價登錄資料，去年北市房屋均價為每坪63.6萬元、新北市均價每坪31.8萬元，是北市房價打5折。雙北市民眾若以總價1200萬元為預算購屋，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，在台北市可買約18坪的小宅，因此成交熱區是小宅為主流的中山區，新北市則能買到37坪左右的房屋。

觀察其餘四都去年平均房價，皆在每坪「1字頭」水準，桃園市及台中市平均每坪約18萬元，高雄市平均每坪16.5萬元，台南市在六都裡房價最便宜，平均每坪12.1萬元。

其餘四都皆1字頭
北大不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，這次統計的預算落在600~1200萬元，應是首購族為主，撇除雙北，600萬元要在其他四都買房，至少能有30多坪的居住空間，還算OK。

至於購屋條件，六都購屋族皆最在意交通，新北、桃園、台南的購屋族，把「飲食」列為第2購物要素，而台北人，次要偏重的是「休閒」。彭建文補充，雙北市的上班族，薪資水準可能較其他四都高一些，但平均頂多高出數千元，物價卻大不同，生活成本高加上居住空間狹小，壓力相對較大，因此，民眾重視休閒機能，不太意外。

台北民眾Elly表示，都市的飲食和教育機能沒什麼大問題，但到處都是大樓，家附近有無公園綠地可以休閒放鬆很重要。

台中高雄次重教育
至於台中及高雄市，分別有14.6%及17.2%的購屋民眾，認為「教育」是僅次於交通機能的居住要件，高雄的民眾吳小姐就說，自己平常以開車為主，覺得交通反而是其次，但希望家附近的教育機能要完善，方便小孩就學，也能節省家長接送時間。

桃園市副市長王明德於2016年1月25日主持「監察院2015年度第2次巡察會議」，由監察委員陳小紅、王美玉蒞臨市府聽取簡報，王明德表示，桃園是各方面發展快速的城市，以十大旗艦計畫帶動市府施政方向，市府也提出具體產業政策，由各相關局處合力完成，讓桃園成為更進步、繁榮的城市。

王明德表示，桃園是一個快速發展的城市，升格為直轄市後，人口成長了5萬人，還有許多是從新北市、台北市移居到桃園的人口，是全國各縣市中人口成長最快速的城市。桃園也是就業機會最多的縣市，吸引許多年輕人定居桃園，是六都中最年輕的城市，未來機場捷運通車後，北北桃將成為共同生活圈。

王明德提到，在航空城開發方面，過去相關建設都是以公聽會形式進行，公聽會結束就沒有了。但桃園舉辦預備及正式聽證會，讓正反意見都有表述的機會，以「公開透明」、「民主參與」、「綠色經濟」、「公共利益」、「產業優先」等5大原則推動綠色經濟版航空城。

王明德提及，桃園是工商快速發展的城市，也要顧及環境，調整產業的建設。對於民間無法進行的工作，應由政府來做，也要提供產業服務，並提出具體產業政策，作有效整合。期盼未來在中央及地方政府合作之下，以桃園航空城作為代表，繼續往前進展。

王明德強調，產業政策提出後要落實，在都市計畫範圍內由都發局負責，非都市計畫部分由地政局負責，並形成產業政策的完整布局，並由水務、工務、水務、環保、衛生等各相關單位協助完成。

有關桃園的定位問題及施政優先順序方面，王明德說明，在過去一年，以十大旗艦計畫帶動桃園的施政方向，由研考會擔任幕僚工作，整合各項計畫，如推動智慧城市、綠色城市等計畫，並配合地方自治法，推動短期、長期的福利建設。

針對民眾關心的路平問題，王明德說，最需要克服的是減少道路挖掘機會，過去挖掘馬路的單位包括瓦斯公司、電力公司等，配合預算等問題，需要作介面上的整合。此外，在推動共同管道方面，由於桃園的街道不寬，也須克服經濟及空間方面的問題。

桃園市政府表示，桃園航空城特定區交易2015年10月份之案件且已完成實價登錄揭露之農牧用地計8件，甲、乙種建築用地計2件，交易量較2014年同期明顯減少。


另2015年10月8件農牧用地成交均價為7.33萬元/坪；甲、乙種建築用地2件中，1件成交價為11.98萬/坪，另1件因交易情況特殊(親友、員工間特殊關係交易)，故價格不予採計，因本月土地交易量少，均價易受個案成交價格影響，農牧用地部分與上月差異較大，甲、乙種建築用地上個月則無實價登錄揭露之案件。

桃園市政府表示，桃園航空城特定區範圍內土地受期待因素影響，農地交易量與成交價格於2014年持續成長，迄2015年受國內經濟景氣不佳及房地合一稅新制實施之影響，致本區土地投資性需求大減。


依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2015年12月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計33件，與上個月件數相同，但較2014年同期大幅減少。在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面，2015年12月土地移轉筆數為65筆、建物移轉棟數為15棟，土地移轉筆數雖較上期有增加情形，但相較於2014年單月百筆以上之水準，明顯有下降趨勢，而2015年每月移轉土地筆數大多在30至50筆間。


桃園市政府表示，桃園航空城特定區買賣移轉登記案件量為內部統計資料，因買賣登記案件規定於辦竣所有權移轉登記30日內，需向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，故實價登錄揭露資料與買賣移轉登記案件資料有所差異。

台北市政府財政局於2016年1月15日公告標售台北市松山區南京東路五段66巷22弄32號4樓1戶高雄市、台北市共有房地及中山區民生東路二段1號10樓之2、10樓之3等2戶市有房地，並預計於2016年2月4日上午10時整於本府東南區衛生局303會議室開標。

財政局表示，本次辦理公開標售3戶房地一律按現狀標售及點交，其中1戶高雄市、台北市共有房地無附停車位，另2戶市有房地均附1個汽車停車位。投標人如為自然人，應檢附開標日前一個月內之個人戶籍謄本正本，否則為無效標，請投標人特別注意。

本案採預約開放現場看屋，投標人請於2016年1月29日前洽承辦人林先生(標號1)、蔡小姐(標號2、3)預約時間領勘，聯絡電話：1999(外縣市請撥27208889)轉1183、6313；並可於本公告標售之日起至開標前1日止，在辦公時間內，逕向台北市市府路1號8樓中央區該局秘書室免費領取投標資料或自行至財政局網頁下載，歡迎有意投標且符合投標資格的民眾或法人團體踴躍參與投標。詳細招標資訊可於公告後至台北市政府財政局網站查詢。

為使中繼國宅在空置期間能充分利用及減輕青年家庭之住房負擔，台北市政府都市發展局於2016年1月22日起至2月26日開放基河三期中繼出租國宅供民眾申請短期租住(最長期限三年)。

都市發展局表示，基河三期中繼出租國宅（南港區重陽路199巷24號、26號附近）本次受理市民申請短期出租，共計71戶，凡設籍台北市之市民且符合下列條件，即可提出申請：1.申請者年齡在20歲以上至45歲以下（未滿46歲）；2.申請人為新婚（申請日前2年內辦理結婚登記）或育有子女（未滿20歲之子女）；3.家庭成員（申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶）無自有住宅；4. 家庭年收入在50%分位點以下（最近1年度之標準為新台幣144萬元以下）。經完成申請戶資格審查後，統一通知合格申請戶公開抽籤排序配租，超過配租戶數者，依序列入候補等候承租。

基河三期中繼出租國宅鄰近南港火車站、捷運站及河濱綠地，有托兒所、學校及老人服務中心，交通便利生活機能佳，其租金較南港地區同坪數出租住宅便宜許多，望能減輕新婚或育有子女之青年家庭之「住宅負擔」。

有意申請之民眾可上都市發展局網站下載相關作業規定及申請書，或親至都市發展局南門辦公室索取，並於受理期間內填具申請書併應附文件郵寄至台北市政府都市發展局南門辦公室（台北市中正區羅斯福路1段8號10樓），其截止日之認定以郵戳為憑，都市發展局再次強調，有意願且符合資格的民眾，請儘早申請，以免向隅。

報價偏高等問題，台中市政府成立解約小組，辦理與原廠商的解約手續，並無賠償問題；同時重新定位發展方向，以原預算經費76億提出「智慧營運中心」方案，在水湳經貿園區打造智慧管理及創新發展的示範性地標，將自2016年起逐年編列預算推動，預計2021年完工，2022年底正式營運。

都發局表示，過去台灣塔規劃案總預算約150.8億元，遠超過議會附帶決議規定的80億元，因此市府重新檢討後，以原預算76億元改建「智慧營運中心」，面積約7萬7,400平方公尺，採綠建築設計，將成為中台灣創新產業發展的核心。

「智慧營運中心」低樓層規劃數位文化中心、文創商店及展示空間，中高樓層建置產業4.0發展中心、國家動漫影像產業園區，高樓層打造智慧營運及信息中心，頂層則做為觀景空間，將自2016年起逐年編列預算推動，預計2021年完工，經過一年整備試營運，2022年底正式營運。

都發局指出，由於智慧城市已是國際趨勢，而落實關鍵就在智慧營運中心，中心如同人體的大腦，可以指揮交通、警政、環境等各面向，未來將不只是觀光地標，更具有台灣在地科技、文化、產業等特色，定位更為清楚、更有特色。

此外，市府已成立解約小組並召開解約會議，辦理與原廠商的解約手續，目前原台灣塔計畫已支付至基本設計核定階段費用，約2.6億元費用，後續2014年8月9日至2015年1月21日契約暫停期間包括規設單位細部設計及專管的待支付勞務費用約1.28億元，將於解約會議確認支付金額，並無廠商求償問題。

在獲得中信銀行300億元馳援後一個月，尚未完全擺脫困局的佳兆業再獲平安銀行雪中送炭。

據《證券日報》記者瞭解，平安銀行已經與佳兆業達成全方位的戰略合作，簽約金額高達500億元，涉及舊改、大型場館運營等多方面業務，但並不包括對海外債券的處理。對此，佳兆業相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時稱，“感謝金融機構對佳兆業的支持，特別是平安銀行對佳兆業的戰略和管理團隊的認可。至於合作方式，是全面深度的全面的合作”。

據瞭解，平安銀行之所以選擇與佳兆業進行戰略合作，主要還是因為看中佳兆業的品牌優勢，和市場上的影響力，在經歷了風波之後，相信佳兆業的管理團隊和治理結構將更加完善。同時，平安高層認為佳兆業戰略佈局合理，所佈局城市有著較好的潛力。平安看好一線城市的發展潛力，尤其是深圳的發展前景，佳兆業在土地政策方面的獨特優勢和舊改方面的豐富經驗，成為雙方深度合作的基礎。

佳兆業方面稱，這是佳兆業歷史上首次與銀行進行戰略合作，而作為公司在國內的債權人之一，平安銀行一直都沒有對佳兆業採取過任何司法行動，這也促使雙方的信任和瞭解加深。

有業內人士指出，此前中信銀行拿出的300億元債務置換方案，可基本覆蓋佳兆業剩餘的境內債務。同時，剩餘資金也足以盤活佳兆業的資產，使佳兆業可以繼續開發完成其尚未完工專案。而本次與平安銀行500億元的戰略合作，則使佳兆業獲得了重新快速發展的機會。

不過，相比於境內事項進展的順利，佳兆業的海外債務重組仍在進行之中。在佳兆業拋出第二份債務重組方案後，BFAM和Farallon等境外債權人于1月14日提出了一份新的債務重組計畫，主要涉及將境外債權人所獲淨現值由75%提升至87%；新高息票據及可換股債券，第一年擬提供0.5%現金票息，且所有年份的實物支付票息較原提案約高出2%-6%；此外，現有股東或在岸債權人將注入2億美元8年期零息票初級資本。

對此，佳兆業表達了不同的意見。其在公告中表示，公司迄今獲得的回饋，其重組條款獲市場廣泛支持。因此，董事會繼續支持建議重組，並相信建議重組乃符合公司及所有持份者的最佳利益。而根據對條款的初步評估，董事會相信替代建議將對公司尋求額外融資方面造成沉重壓力，在現時情況下在商業上而言並非切實可行。

而BFAM和Farallon針對佳兆業的公告則表示：“我們繼續認為我方的替代建議是對所有相關方最好的解決方案。”

有統計資料顯示，碧桂園、萬科、保利以及萬達4家房企總拿地規模占前100名房企拿地規模的33.56%。

動輒5萬元 平方米起的樓面價讓很多想進入北京等一線城市的開發商只能止步，目前來看，一線城市土地價格的不斷攀升，讓開發商拿地成本與後期風險不斷增加，而四線城市二手住房價格或上漲緩慢或有所下跌且庫存積壓嚴重，又讓開發商對其望而卻步。

據“中國城市二手房指數”顯示，2015年度拿地最為瘋狂的碧桂園、萬科、保利、萬達這四家開發商逐漸將目光聚焦於二、三線城市。而從其所拿地塊的城市二手房價格漲幅來看，萬科的腳步更為穩健。

四大開發商聚焦二、三線城市

由北京信達泰和資料技術有限公司（原北京公信達資料技術有限公司）研製，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、清華大學恆隆房地產研究中心提供技術支援的“中國城市二手房指數”顯示，從開發商拿地規模排名來看，2015年前四名分別為碧桂園、萬科、保利以及萬達，這四個房企總拿地規模占前100名房企拿地規模的33.56%，而碧桂園一家的拿地規模就占14.49%，市場集中度進一步加強。

據“中國城市二手房指數”統計資料顯示，碧桂園共拿下160餘塊土地，分佈於62個城市；萬科共拿下70塊土地，分佈在27個城市，包含4個一線城市和杭州、南京、青島、大連等二、三線城市；保利共拿下47塊土地，分佈於19個城市，與萬科戰略相近；萬達則共拿下90塊土地，分佈於31個城市，雖然在北京和廣州也有斬獲土地，但煙臺、遼陽、營口、棗莊等二、三線城市仍然是其重點區域。

萬科拿地穩健

據“中國城市二手房指數”專家分析指出，房地產開發作為房企的主營業務，新購置的土地決定了未來2年-3年的業務情況。由於不同房企購置土地分佈的差異性，使得各個房企未來開發業務所面臨的房地產市場環境也有所差異。

《證券日報》記者接觸的多位元行銷人士也表示，二手房市場回暖之後，這一趨勢將傳導至新房市場，帶動新盤的銷售速度。換言之，一個城市存量房市場的流動性影響著開發商在該城的投資積極性。“幾年前，我們是想進入長春市，但經考察後發現，長春房地產二手房市場流動性相對並不好，最終我們決定退出了這一市場。”一位上市房企高層曾向《證券日報》記者如是透露。



值得一提的是，據“中國城市二手房指數”測算認為，通過測算各房企購置土地所在城市的二手房出售掛牌價綜合指數，可以從側面反映各房企的開發前景和風險。也就是說，開發商拿地所在的城市，二手房指數漲幅越大，開發商拿地的風險越低，擴張的腳步也越為穩健。

從四大千億元量級房企2015年購置土地城市二手房出售掛牌價格的綜合指數來看，從2015年3月份，這一綜合指數開始顯著上升。

舉例來看，萬科指數增長速度最快，2015年12月份同比增長11.78%，其次是保利和碧桂園，同比增長分別為9.96%和9.55%，萬達同比增速為4.08%。

統計資料顯示，1月前三周，每週的網簽量均超過6000套，創近三年來新高，而這樣的網簽數量並沒有影響銀行的面簽和批貸速度。

與北京當前天氣的寒冷不同，京城房貸市場可謂暖意濃濃。

新年伊始，記者走訪調查北京地區多家銀行、房地產仲介和部分新樓盤發現，就首套房而言，八五折利率開始佔據主流地位，買房人的房貸負擔再次減輕。最低的滙豐銀行可以打八二折，不過要求貸款額度在150萬元以上。

新盤全面八五折

去年，央行分別在3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日進行了5輪降息，金融機構一年期貸款基準利率從年初的5.6%，降至目前的4.35%；五年期及以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%，降幅高達20%。這一降息幅度，在近年的利率政策調整中是罕見的。對於購房者來說，央行的降息將大大減小購房者的貸款壓力。

根據各家銀行的房貸政策，大部分銀行默認約定次年調整，降息的福利將在次年生效，也就是說，大部分房奴的月供在今年已經開始調整。

以貸款100萬元、期限20年為例，按照等額本息的還款方式，如果貸款者在去年3月份以前獲批貸款，按照6.15%的基準利率，累積5次降息後，貸款者今年每月比去年少還約700元。

記者以購房者身份諮詢了北京市通州區和門頭溝的幾個新盤，銷售人員均表示，銀行貸款利率最低可以給到八五折，並且合作的銀行較多，可由客戶自由挑選。

由於目前北京地區的新盤多為期房，購房者對貸款類型的選擇相對二手房所受限制更少。客戶可根據自身情況選擇公積金貸款、商業貸款或者組合貸款。

北京市各家銀行對於首套房貸利率也在不斷進行調整，目前以八五折為主流。滙豐銀行對於首套房貸利率最低，為八二折。除滙豐銀行外，其他外資銀行的房貸利率一般最低為九折。

《證券日報》記者走訪了多家銀行瞭解到，目前廣發銀行、農業銀行、光大銀行、中信銀行、北京農商行等十幾家銀行的首套房最低利率均為基準利率的八五折。

不過，《證券日報》在地產仲介瞭解情況時遇到有客戶反映，雖然仲介和銀行的客戶經理最初都表示可獲批八五折優惠利率，但是由於自己的貸款額度比較小，最終獲批的還是八八折。

銀行加快批貸

整體看，提供八五折利率的銀行對於優惠利率的條件比較寬鬆，客戶只要征信記錄良好，工作穩定，月收入為月還款額的2.1倍以上，基本都能申請到最優惠的利率。除此之外，如果貸款者的工作單位為央企或行政事業單位，則能額外加分。

不過，除還款能力、征信記錄良好等必備條件外，部分銀行的個貸專員還告訴了本報記者一些其他附加條件。比如，工商銀行只有五星級及以上客戶並且擁有理財金卡才可申請到八五折；郵儲銀行、包商銀行則需要在批貸期間在銀行存入貸款金額5%左右的存款或者購買不少於指定金額的理財產品；興業銀行則要求申請貸款的二手房齡最好不超過20年。

除此之外，中信銀行、興業銀行、北京銀行的個貸專員還對本報記者表示，銀行一般不做直客式的業務，八五折的優惠利率多是為仲介或者一些合作樓盤提供。並且，同一家銀行不同支行網點合作的仲介或樓盤還不一樣。

目前，京城最高的折扣利率出現在滙豐銀行，滙豐銀行的客戶經理對《證券日報》記者表示，符合條件的客戶貸款利率能給到八二折的優惠，也就是實際利率僅為4.02%。不過，滙豐銀行要求貸款額度在150萬元以上，如果150萬元以下則為九四折，最低貸款金額需在50萬元以上。

不過，對於提前還款，滙豐銀行則有一定的限制條件。比如，如果客戶要在一年到兩年內提前還款，滙豐銀行將收取本金的2%（最低20000元）作為違約金；如果客戶在兩到三年之內提前還款，銀行將收取本金的1%（最低10000元）作為違約金；三年之後全額還款則不收取違約金。

據相關機構統計資料，1月的前三周，住房每週的網簽量均超過6000套，創近三年來新高。而這樣的網簽數量並沒有影響銀行的面簽和批貸速度。

據《證券日報》記者走訪銀行網點瞭解，由於近期購房人數多，銀行加快了批貸速度，在客戶資料輸入系統正式提交申請後，3天-5天就能給出審批結果，速度快的1天就能收到批貸函。

另外，由於不少優質新盤都與銀行有合作，不少樓盤的銷售人員都表示：“在銀行面簽時，只需要購房者出具收入證明，收入流水現在不需要提供了。”

記者實地調查發現，自12月中旬開始，通州部分二手房大幅提高報價尺度，上漲近4%。

新年將至，換房需求入場。北京通州區雖然限購嚴厲，但仍未擋住房價上行，業主報價猛漲的市場格局。

近一個月來，《證券日報》記者持續關注通州樓市，並通過多次實地調查獲悉，在通州目前配套較為成熟的區域，尤其是學區房，業主報價不斷攀升。在一次看房過程中，記者發現位於九棵樹地鐵附近的某學區房社區有兩三組客戶在洽談同一套房子，甚至買房人在社區內直接詢問社區內活動的人是否賣房或者買房。

事實上，通州二手房市場的活躍背後，是新建住宅供應的斷頓。據中原地產提供給《證券日報》記者資料顯示，從目前通州的庫存情況來看，商品房住宅可售的僅有5774套，相比年初的1.2萬套，下降了一半，且已出現無新增商品房住宅的供應現象。

鑒於此，近日，北京市人大代表、北京市市長王安順參加通州代表團審議時表示，“控房價是我最關心的問題之一，不能副中心還沒建，房價就呼呼上來了。”王安順說，通州的限購令雖然頒佈得比較早，但房價控制得並不理想。

庫存降至近6000套

據中原地產統計資料顯示：通州新建商品房住宅成交從2015年8月份開始明顯下調，特別是9月份以後持續走低，最嚴格的限購政策導致市場成交出現了明顯的下調，其中9月份簽約508套，10月份簽約403套，11月份簽約434套，12月份簽約560套，1月份截至24日簽約363套，相比創造新高的6月份-8月份，下滑明顯，跌幅超過七成。

但值得注意的是，成交均價反而繼續走高。從均價看，2015年四季度以來，通州新建住宅均價在2.8萬元 平方米左右。

此外，鑒於公寓成交未限購，通州公寓市場在11月份-12月份出現一次反彈，1月份截至24日前簽約套數達到了795套，預計全月有望連續第3個月突破900套，成交均價最近3個月也均在2.9萬元 平方米左右。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，對於通州市場來說，目前新建住宅庫存有限，能夠簽約的庫存也處於最近數年的低點，所以成交量並未井噴，但有可售貨源的開發商對通州房價都有上漲的預期。

張大偉稱，行政副中心已確定選址於東六環西側，潞城鎮南側區域，地鐵M6號線郝家府站南行即是，規劃的6平方公里已經100%完成拆遷，具備開工條件，規劃設計一旦完成即可施工建設。鑒於此，通州市場的成交價格已經逐漸開始向3萬元-4萬元 平方米集中。尤其部分需要可能會從住宅轉移到公寓，有望繼續出現一定幅度的價格上漲。

二手房報價猛漲

新房供應和庫存的下調背後，二手房房價預期開始快速猛漲。12月20日，《證券日報》跟隨鏈家地產來到通州區九棵樹附近看二手房，在對比4、5套房後，該經紀人向本報記者透露，某社區有一套106平方米的三居，報價340萬元，性價比較高。

值得注意的是，兩個星期後，該套房還掛在鏈家網上出售，報價則已提升至380萬元。而該社區因是學區+地鐵+商場配套社區，價格上漲預期很高，因此其他業主也紛紛提高報價。

據鏈家地產相關人士向記者透露，有購房人12月中下旬看中一套97平方米的兩居，當時與業主商議售價為297萬元，20多天后，該業主即後悔賣價太低，甚至曾一度考慮毀約。

而與該房一樣戶型和大小，又位於頂樓的一套房，業主報價由285萬元一路升至315萬元，最後以315萬元價格成交。


根據鏈家研究院統計，1月份第三周，北京市二手住宅成交均價為38059元/平方米，環比微降0.1%。從各城區成交均價看，本周中心城區（東城、西城）、外城四區（朝陽、海澱、豐台、石景山）和近郊區（昌平、順義、通州、大興）成交均價分別較上周上漲3.4%、1%和0.5%，總體呈現出上漲趨勢。全市成交均價出現微降主要是由結構性因素導致，根據鏈家研究院統計，本周郊區成交量占比較上周上升1.8個百分點，在一定程度上掩蓋了房價的上漲趨勢，使得成交均價看起來比較平穩。

此外，據統計，本周新增房源掛牌價為41622元/平方米，較月初上漲2.8%；成交房源議價空間為2%，已連續三周低位持平；調價房源中下調報價的房源占比為39.3%，同樣處於歷史低位水準。

“預計到春節前，業主心理預期或將持續居高不下。”鏈家人士稱。

出價低於估值下限 不足2700元呎

盡管接獲10份標書的元朗凹頭地，亦告流標收場，消息指，最高出價低於市場估值下限，即每平方呎地價低於2,700元，可見發展商出價相當審慎，短期內或進一步拖低區內樓價。

元朗凹頭住宅地於上周五（22日）截標，並接獲10份標書，除了傳統大型發展商外，連佳明（01271）、盈信（00015）等中小型發展商亦罕有參與，反映地皮有一定吸引力。

惟地政總署昨公布，因所有出價不達政府所定底價，故不批出有關用地。為政府繼2014年大埔白石角地及2015年青衣用地後，第三幅地因標價過低而流標的地皮。

消息人士透露，發展商最高出價低於市場估值下限（市場估值介乎9.9億至18.4億元，樓面呎價2,700元至5,000元），即所有標書出價均低於每平方呎2,700元。

出價較元朗站項目 低近6成

而參考比鄰的新地（00016）旗下高埔村項目（即現時爾巒），在2007年時每平方呎地價達2,960元，換言之今次發展商出價，較9年前地價還要低近1成，若比較去年中批出的西鐵元朗站（每平方呎地價6,276元），更低出接近6成。

同時，今次有入標的新地多年在區內積極建立版圖，凹頭地更位於旗下發展的爾巒旁，加上集團正推售同區新盤，市場原本憧憬發展商會較進取投地。新地副董事總經理雷霆指出，該地皮條件一般，發展商出價較為審慎為正常反應，結果對樓市無影響，集團推盤部署維持不變。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，是次流標反映發展商對後市走勢未感明朗，加上近年政府為求達標而加快推地步伐，故將不少維修及環保評估轉由發展商負責，將風險轉嫁，並反映在發展商投標出價上，以致發展商與政府兩者釐定地價出現較大差異，甚至流標情況增加。

適時重推 政府：不影響供應

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為，政府定價主要參考以往同區地皮造價，近期市況波動，發展商對部分新興區出價更保守，與政府出價分歧更大。

地政總署發言人補充，個別土地招標不影響房屋政策，會於適當時候重推該地，亦有信心本年私人房屋供應可預期達標。而政府消息人士亦指，該地皮所涉單位不多，而且估計今年度超額推地達2.03萬伙，故流標不影響土地供應。

調查指，本港樓價連續6年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率升至19倍，達極難負擔水平，即連續19年不吃不喝才能置業；另一調查指，逾6成受訪者料未來1年樓價趨跌。

今年第12年公布《全球樓價負擔能力調查》的美國顧問公司Demographia指出，去年第三季統計包括美國、英國、澳洲、加拿大、香港及新加坡在內全球367個城市，整體住宅樓價負擔能力均惡化。

以樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）計算，整體平均中位數增至3.9倍，屬極難負擔城市增至87個，當中香港自2010年起連續6年，位列樓價最難負擔城市第一名，樓價入息比率高達19倍，即須連續19年不吃不喝才能置業。

據去年第三季資料顯示，本港樓價中位數為556.1萬元，按年急增14%，但同期家庭年入息中位數追不上樓價升幅，按年僅升2%，令樓價負擔能力由2014年的17倍，增至去年的19倍，創該報告設立以來新高，遠遠拋離排第二位的澳洲悉尼（12.2倍）。

花旗：逾6成人估1年內樓價跌

報告又引述研究指，本港樓價高企，與土地使用嚴格規管有關。據該報告提出的可負擔水平，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準，而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」，至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。

值得留意的是，報告於去年第三季統計，期內樓價見頂回落，至今跌約8%，估計樓價入息比率有望輕微回落。

樓市轉勢，市民對樓價態度轉向明朗。花旗置業調查顯示，逾6成（62%）被訪者認為未來1年樓價下跌，較上季的（46%）大增16個百分點，為近6年來新高。

另外，花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，按季進行置業意向調查，於去年12月訪問逾500位市民。

去年末季有62%受訪者認為未來1年樓價下跌，較選擇「上升」比例（12%），遠高出50個百分點，另餘下26%認為平穩發展。

去年首季約46%被訪者預期樓價上升、下跌僅22%。第三季態度逆轉，認為「下跌」佔46%，上升佔26%。至第四季，認為樓價下跌的推高至62%，創2010年調查以來高位。

市民對於現時是否屬置業時機看法轉好。認為現時非適合置業時機的受訪者由上季74%減至67%，而選擇「一般」人士則增至3成，覺得「極好」的維持3%。

另外，市民置業意慾全年變化不大，近7成受訪者表示不感興趣。調查反映，市民面對樓價下滑，趁低入市機會可能增加，但仍未能增強信心，對置業前景感到悲觀。

屯門時代廣場1房 263萬沽

農曆新年前夕，各區二手樓價加速尋底，新界西北多個屋苑造價跌穿300萬元。其中，屯門時代廣場1房單位以263萬元易手，重返1年半前水平。

祥益地產高級營業經理袁思賢透露，屯門時代廣場E座低層8室，實用面積272平方呎，屬1房間隔，業主去年11月起放盤，當時叫價335萬元，及後因應市況調整，最終昨日減至263萬元易手，減幅達21%，呎價9,669元，重返1年半前的水平。原業主於2010年以約153萬元購入，是次易手帳面仍獲利110萬元。

袁指，屯門市中心一帶現時叫價低於300萬元單位大約只有4至5個，準買家選擇不多，惟由於業主以投資者較多，當有實客還價時，投資者較容易接受較大的議價空間。

大興394呎 減至295萬成交

同區大興花園本月連錄數宗跌穿300萬元成交個案，如1期4座低層F室，實用面積394平方呎，業主原叫價310萬元，減至295萬元易手。

其次，元朗區二、三綫屋苑減幅更明顯，本月錄逾10宗跌穿300萬元成交個案，例如好順泰大廈B座高層8室，實用面積約290平方呎，剛減價逾1成，以250萬元易手。

另外，東涌東堤灣畔9座中層A室，實用面積868平方呎，屬3房間隔，業主原本叫價760萬元放盤，近日減至660萬元易手，呎價僅7,604元，屬屋苑近1年低位。

為增加房屋，政府擬就東涌臨海54區住宅用地，加快基建包括道路、污水系統等設計，預計用地將撥作居屋發展，估計涉及逾3,000伙。

該用地位於東環與世茂投得東涌第53區酒店地之間，政府有意配合，該幅用地的房屋及鄰近發展，為其提供相關基礎設施，包括公用道路，渠務及水務工程等。

資料顯示，該幅用地面積約50萬平方呎，屬於「住宅（甲類）」用途，若以地積比率5倍計算，可建樓面約250萬平方呎，至少可提供逾3,000伙中小型單位，據悉已撥作居屋發展。

長沙灣永昌工業大廈一籃子單位，現以約2億元標售。

仲量聯行資本市場部副董事莫旺寧表示，獲業主委託標售長沙灣永昌工業大廈一籃子單位，截標日期為本年2月3日。涉及單位為1樓至9樓連天台、地下2個車位，每層面積約4,400至6,000平方呎，總樓面約44,400平方呎，大部分樓面可交吉出售，意向價約2億元，呎價約4,504元。

涉86%業權 具重建價值

物業位處瓊林街121號，莫旺寧指，上述標售樓面實用率高，適合集團作總部、工作室等，此外，該批樓面佔全幢物業86%業權，日後有重建價值。

同區成交上，長沙灣青山道588號永盛工業大廈低層9室，面積約475平方呎，近日以約350萬元易手，呎價7,368元。而較新式工廈方面，上月永康街61號GGT工廈低層01室，面積約1,404平方呎，以約1,113萬元成交，呎價約7,927元。至於同區商廈方面，早前長沙灣福源廣場全層，面積共約10,377平方呎，成交價8,190萬元，呎價約7,892元。

港股自踏入2016年即現跌勢，加上港滙持續轉弱，兌美元曾一度跌破7.82元的水平，創逾8年低位，顯示資金正從香港外流，令本港銀行體系結餘下降，推高銀行同業拆息（HIBOR），甚至可能促使本港加息步伐加快，以減少資金外流的壓力。

眾多負面因素無疑令本已步入寒冬的樓市「雪上加霜」，租金亦難倖免，近日出現大幅劈租個案，某些屋苑更開始出現「租平過供」的現象。

盤多客少 業主願減租

租金下滑的原因眾多，一來是農曆新年前後為租務的淡季；二來，樓市多項負面因素湧現，樓價下挫，部分不願平賣的業主「轉賣為租」，加上多個新盤陸續入伙，租盤湧現，令租金受壓。在「盤多客少」的情況下，業主為求租出單位，不惜減價求租。

觀乎差餉物業估價署資料顯示，各類私人住宅單位租金指數由2015年9月份的高位開始回落。當中431至752平方呎的單位租金指數跌幅最大，由去年9月的177.5降至去年11月的172.6，跌幅約2.8%；431平方呎以下單位則跌約2%；至於753平方呎或以上單位跌幅介乎0.8%至1%。雖然數字仍未完全反映去年尾的情況，但現在市場租金跌勢仍持續，部分租賃成交減幅達一至兩成，市區大型屋苑淘大花園2房戶的每月租金更跌破1萬元關口，相信2016年整體住宅租金將維持跌勢。

樓市調整期 租樓更佳

在樓價及租金跌勢持續的大環境下，某些屋苑開始出現「租平過供」的情況，尤以細價樓最為明顯。以嘉湖山莊一個低層3房單位做例子，現時叫價約350萬元，以7成按揭，還款期25年，按息2.5厘計算，每月供款額為10,991元，現時同類型單位市值租金為約9,000元，「租平過供」已經出現。另外，倘若香港落實加息，業主供款負擔增加，加上整體私樓租金跌勢持續，「租平過供」的個案將會增加。

既然「租平過供」的現象逐漸浮現，對未肯定入市的買家或用家來說，租樓可能更為划算。筆者認為在租金下跌之時，本身有自住需要而又不想在樓市調整期買樓，租樓應是最佳選擇，亦可藉此時間觀察樓市，待時機成熟便可出擊。