總價1000~3000萬元台幣物件 為交易主流

長假效應
長達9天的農曆春節假期剛結束，內政部移民署統計台灣出境旅客破百萬人，不只是出國度假，還有投資人把握時間賞屋，日本信義表示，春節期間帶看將近60組客戶，比去年同期增加1成，每天帶看組數比1月增逾8成，總價1000~3000萬元台幣的物件仍是交易主流。

春節假期長，民眾出遊兼賞屋，日本信義社長何偉宏表示，根據過往經驗，客戶攜家帶眷赴日旅遊兼看屋的比例會增高，今年春節平均每天帶看超過6組客戶，比去年同期平均組數增1成，但提出購屋申請及成交的件數，則未因連假有明顯影響。
國人熱愛投資日本房地產，日本信義房屋去年總銷業績約103億元台幣，成長近40%，其中買總價1億日圓（2973萬元台幣）以上物件的客戶達12.3%，首次突破10%。

日負利率釋出資金
日本央行今天起實施負利率政策，力促銀行將資金釋出到民眾手上，希望活絡日本境內的消費和投資。何偉宏認為，對一般日本民眾而言，未來貸款可望較為容易，因此會提高民眾出手購屋的意願，物件銷售的速度若加快，房屋價格相對容易有上漲空間。
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸也說，負利率對海外的投資人沒影響，但日本國內資金過剩，有可能激出日本高資產族出來買房。

未來貸款將更容易
東京的租金報酬率向來比台灣高，不過，第一太平戴維斯副總經理邱奕平指出，目前因房價漸推升，當地報酬率下滑中，以東京5區而言以往報酬率4~5%，目前跌到平均3~4%，但日圓若持續上升，匯率增值，目前仍是不錯的投資時機。
對於赴日投資，國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩則持不同看法，她認為日本民眾投資不動產意願偏低，寧願持有現金，負利率是要刺激內需消費，「但消費對象不見得是不動產市場。」

學者：口袋要夠深
近期有財經名嘴認為日本空屋率會攀升，且通勤族寧願花時間，也不願負擔住在東京市中心的高成本，賴碧瑩說，「願犧牲居住空間品質的人，才會想住市中心，東京空屋率不至於高，但投資人口袋要夠深。」她補充，東京租金報酬率3~4%，匯率跌掉就沒了，在這個時間點，赴日買精華地段物件，不如買北市套房，報酬率雖相對低，但穩當多了。

台灣人赴日置產注意事項
●貸款
◎因1981年後有新耐震標準，在此之前興建的房屋，恐因未達耐震標準，日資與台資銀行皆不放貸
◎房屋總價2千萬日圓（約580萬元台幣）以上才能貸款，部分銀行要求總價達3千萬日圓（約880萬元台幣）以上
●地點
◎近地鐵站，步行約10分鐘可達較受歡迎
◎東京都內的中央區、港區、新宿區、涉谷區、千代田區等，是較精華的地段，相對保值
●看屋
◎日本帶租約的房屋，買方無法看到房屋內部狀況，僅能看社區周遭環境，相對有風險
資料來源：《蘋果》採訪整理

開春檢視首月上市櫃建商營收表現，指標建商如鄉林（5531）、長虹（5534），1月營收較去年同期呈現倍數增長。宏普（2536）在桃園市3案完工挹注下，第1季可望交出好成績。遠雄（5522）1月表現雖略遜於去年同期，但本月有望取得林口A7合宜住宅使照，交屋後可挹注上半年營收。

遠雄待合宜宅挹注
鄉林1月營收6.05億元，年增近3倍，鄉林建設表示，去年12月起進入密集交屋期，包括新北市「靜安」、「靜朗」及台中市「鄉林艾美」等，加上成屋銷售認列，反映營收。法人估鄉林今年有雙北、台中市共計10案，加上中國青島涵碧樓，若皆能順利交屋銷售，營收可望逾150億元，創該公司新高紀錄。

長虹1月營收26.58億元，年增16倍，長虹發言人陳茂慶指出，其中有24億元，來自出售內湖區舊宗段土地的金額。
宏普1月營收28.09億元，主要來自桃園市「宏普光年-世界館」、「宏普光年-領袖館」及「宏普之星」的挹注，3案也將是宏普全年營收的主要來源，合計總銷約58億元。

遠雄1月營收較去年同期減少約3成，遠雄建設執行副總黃志鴻指出，汐止、內湖、新莊、中和等成屋銷售，貢獻1月營收，「而A7合宜住宅使照預計本月可取得，計畫第2季交屋，此案總銷約100億元。」此外，北投奇岩重劃區、及中壢龍岡2期等案，也將在第2季完工交屋。

行政院宣布一個月內公布國內土壤液化潛勢區，房地產業者表示，土壤液化區的房價可能因此重挫二成，購屋者也可能因此觀望暫不進場，建議政府不應只公布土壤液化區，也應實施老舊房屋普查，建立完整的住宅資訊。

東森房屋董事長王應傑昨（15）日表示，土壤液化潛勢區一公布，想搬走賣屋的居民會增加，想買房子則會減少，房價預估可能下跌15%至20%；預售市場高價區、低價區重新洗牌，可能發生土壤液化的潛勢區，將不易再推高價位豪宅產品。

根據2002年時台北市工務局委託中華地理資訊學會所作的調查，台北市有十處高度液化潛能區，包括大安公園北側、信義路四段加油站，與民權東路、松江路、南京東路、建國北路範圍內等精華地段，都在其中。

建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，921地震後大樓因建築規範較嚴格，之後興建的大樓相對結構較為安全。土壤重度液化區透過國土重新規劃、加速都市更新，最好設計為低密度使用，才是解決之道。

房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，政府對凶宅、斷層帶等房產資訊揭露仍相當貧乏，也欠缺精準度，如果只是公布某一路段是土壤液化潛勢區，卻無法呈現某一戶座落是否土壤液化，即使個資因素不能全面公開，至少也應建立購屋者可以輸入門牌而呈現精準的資訊系統。

李同榮表示，台北市屋齡超過30年的老舊房屋超過一半，下一個房市景氣循環勢必由都市更新啟動，都市更新已經成為政府必須實施的政策，因此老舊房屋應全面普查，特別是從源頭作起，在開發商在開發建案申請建照時，即應嚴格把關、呈現完整資訊。

房仲業者指出，政府在公布資訊的同時，應該向外界說清楚土壤液化的定義與可能的影響，並進一步提出防災規畫補強，而非僅公布資料讓民眾陷入不安。

土壤液化納災防法 立委喊增租金補貼

南台灣地震災情嚴重，多位立委主張修訂災害防救法，將土壤液化納入災害防救法的救助範圍。立法院長蘇嘉全昨（15）表示，災防法要配合新的災害修正，新會期可列為最優先法案處理。

他透露，昨早致電行政院長張善政，希望能循例從寬處理台南震災，張揆回應，政院正朝此方向處理。

民進黨立委陳亭妃、黃偉哲昨天召開記者會，表示將立即提出修法，將土壤液化納入災害防救法的救助範圍，重新檢討調高受災戶住宅租金補貼方案。與會的內政部營建署總工程司吳宏碩表示，將檢討是否修法。

國民黨新科立委曾銘宗昨天也提議應即刻修正災害防救法，保障災民權益，免於災後仍苦於償還舊有的房屋貸款。

修建築法 借鏡日本中間檢查

南台地震引發土壤液化，民眾人心惶惶，內政部昨（15）日指出，土壤液化有程度之分，不是液化就不能蓋房子；內政部研議借鑑日本「中間檢查制度」修正建築法，確保建物品質。

南台灣地震後，行政院要求月內公布土壤液化區。中央地質調查所副所長謝凱旋表示，預計3月中旬公布台北、高雄、宜蘭、新竹、台南、屏東等六大都會區的「土壤液化潛勢區」圖，將以顏色區分低、中、高等三種等級風險區，但比例尺為2.5萬比1，故不會細到路、街、巷、弄。

台北市政府工務局也委託台灣營建研究院，就台北地區的土壤液化潛能區域進行調查，預定8月可以完成。

地調所：土壤液化 不代表房子不能住
聯合報

二○六南台大震震出土壤液化問題，不少民眾擔心自己是否就住在土壤液化區。對此，經濟部中央地質調查所澄清，土壤液化不代表房子不能住人，重點是如何做好預先防範、了解土壤特性，並與其和平共存。
地調所三月中旬將公布台北、高雄、宜蘭、新竹、台南、屏東等六大都會區的土壤液化潛勢區圖，將以顏色區分低、中、高等三種等級風險區。

過去從地調所找關聯網站，已可查詢防災地質資料庫，且馬上能看見土壤液化潛勢圖年度資料，但昨天相關資訊已遭撤下。

地調所副所長謝凱旋表示，為避免造成民眾不必要恐慌，相關數據經與內政部討論配套措施後，以三月分統一發布的為準；他強調，土壤液化潛勢區數據將採區域性發布，不會針對特定個案或目標進行調查。

「大家有點誤解了土壤液化了。」謝凱旋強調，住在「低度土壤液化潛勢區」不意味著地震來襲時比較安全，住在「高度土壤液化潛勢區」民眾毋須太緊張。

謝凱旋表示，透過土壤改良、都市更新，或房屋健檢等工程技術，都可改善土壤液化，公布土壤液化級別是希望提升預防意識。

二○六南台地震造成台南多處房屋倒塌、下陷，土壤液化被指為關鍵因素之一，土木技師公會指出，透過打深基樁、灌漿改善地質及開挖地基置換土壤等手段，可以預防災害發生。

台灣省土木技師公會理事長施義芳表示，土壤液化是區域性土質現象，與房屋新舊無關。

成大土木系副教授張文忠也表示，液化區不是不能蓋房子，而是必須要做加固設計，例如液化的地層多數不超過廿公尺，地基只要超過，就能增強穩定性。

內政部陸續公布不動產移轉相關數字，而在外國人取建物與土地的數量上，2015年，土地取得上達3155筆，寫下2000年有紀錄以來的歷史新高，而建物取得上，也以1709棟寫下2003年以來的新高，至於外國人為何在2015年那麼積極取得台灣不動產，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，關鍵在於房地合一制度對於外人投資較不友善，除了土地增值稅外，持有2年以上還得課徵35％的房地合一稅，遠較本國人為高，相較於過去僅有20％的交易稅高得多，在積極避稅的規劃下，也讓外國人取得建物與土地寫下新高。

綜觀2015年主要都會表現，在土地取得上，以新北市稱王，共730筆，較2014年成長39.3％，在建物取得上，由台北市稱霸，共559棟，也比2014年增加73.1％，徐佳馨分析，不可諱言，過去外國人購屋出售，房屋交易所得稅率僅有20％，負擔不重，若是僅有土地交易，那僅需繳交土地增值稅，因此不少高資產族若有不動產移轉規劃，可能會先考慮以外資身分取得標的，但房地合一上路後外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，無怪乎在2015年年底湧現外國人取得潮。

綜觀未來，徐佳馨認為，台灣房市走到高點加上金融局勢渾沌不明，也讓交易時間長，變現速度慢的不動產失去投資者關注，特別在亞洲貨幣競貶的狀況下，除了稅費考量外，風險性也大幅提高，在房地合一稅制影響下，未來外國人進場除非自用，不然幾乎不會想買，台灣不動產也成為一個純內資交易的市場。

農曆新春房市出現「小陽春」，春節9天連假買氣出籠，看屋和成交量增2∼3成，首購、返台過年台商是兩大主力買盤，包括遠雄、冠德、鄉林、海悅、創意家等春節銷售都達到預期目標。值得觀察的是，台南大地震也震出重視建築品質和耐震結構的購屋需求。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（15）日表示，春節期間總體房市還是平淡，但不乏優質產品衝出佳績，像興富發家族的「信義城」、甲山林「城上城」，以低單價和優惠付款專案，吸引單周來人高達80∼90組、成交近40組，成交比高達3成多。

遠雄房屋總經理張麗蓉表示，遠雄全台16案在春節7天，來客量破1萬人、逾4,500多組，累計成交21億元、平均每天成交3億元，達到年前原本預期目標；估計本周還會持續簽約，累計成交上看24億元，頗有房市「春暖花開」跡象。

冠德建設副總經理張勝安表示，春節期間冠德線上新案總計成交1.23億元，如期達標，包括「鼎捷」、「鼎極」、「鼎華」都有成交。特別的是，由於南部地震，來客都非常重視建築結構和耐震設計，且希望選擇有品牌、口碑、品質保障的大型建商產品來購屋置產。

鄉林建設成交產品都是總價7,000萬、央行房貸管制警戒線大戶，顯示高總價住宅買氣已回籠。鄉林建設經理鄭文正表示，農曆年前線上新案幾乎已clean，僅北投「玉川」溫泉大戶春節繼續有客戶賞屋，累計連假來客達38組、成交4戶，累計總成交額達2.5億元，購屋客都是返鄉台商，其中3組早在年前已預約賞屋。

房地合一新制今（105）年元旦上路，財政部指出，只要符合房屋、土地個人交易新制，無論需不需要繳稅，都必須在完成所有權移轉隔日開始計算的30日內辦理申報。若未在期限內進行申報或漏報所得稅額者，將依照所得稅法第108條之2規定裁罰，最高將可處漏稅額1倍罰鍰。

財政部日前修正發布「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」，規定未在期限內辦理房地合一新制申報者，將依照個人於裁罰日前1年內，遭稽徵機關首次裁罰或多次裁罰情形，分別處3,000元、9,000元及20,000元罰鍰。
而未依規定辦理新制申報，或是已申報而有漏報或短報所得情形者，根據漏稅額多寡，裁定不同倍數罰鍰，已申報案件漏稅額在10萬以下將加罰0.2倍漏稅額、超過10萬元未滿20萬元加罰0.5倍、超過20萬元處0.8倍罰鍰。

未申報案件漏稅額在10萬以下、未滿20萬及20萬以上，將依金額級距分別開罰0.5倍、0.8倍、1倍罰鍰。

另外，新修正「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」，放寬營利事業短漏報所得額放寬初犯減輕處罰之適用條件。

營利事業被查獲短報或漏報所得額之5年內未曾查獲漏報或短報所得，或經查獲但情節輕微未受裁罰，並承認違章事實且願意繳清稅款及罰鍰者，可視情況減輕裁罰倍數。依規定，漏稅額10萬元以下，將處漏稅額0.3倍罰鍰，漏稅額逾10萬元者，則處漏稅額0.6倍罰鍰。

財政部說明，本次修正除房地合一新制之違章案件裁罰規定自今年1月1日生效，其餘皆為即日生效。　因此依照稅捐稽徵法第1條之1第4項規定，納稅義務人若有相關符合課稅案件，在參考表發布時仍尚未核課確定，均可適用新修正裁罰參考表。

桃園市葉姓市民以他是「祭祀公業法人桃園縣諸梁公」祠堂房地產所有權人，向桃市稅務局申請改用自用住宅稅率被駁回，改提行政訴訟。法官指出祭祀公業是法人非自然人，且葉的戶籍不在祠堂，不符合土地稅法、祭祀業條例規定，判葉敗訴。

葉姓市民提出告訴主張，祭祀公業條例規定，「祭祀公業法人享有權利及負擔義務之能力」，因此其權利義務和自然人一樣；其次，該棟建物裡除了祠堂以外從未出租或供營業用，符優惠稅率規定。

桃園市地方稅務局則反駁，只有自然人居住的房屋才能適用自用住宅稅率，祭祀公業是法人，非自然人；土地稅法規定，必須「辦竣戶籍登記」的房屋才能申請自用住宅稅率，葉及葉家人的戶籍都不在該祭祀公業處，不符自用住宅稅率規定。葉不服，提出行政訴訟。台北高等行政法院審理後認定，桃園市地方稅務局的處分合理，判決葉敗訴。本案可上訴

台北市都市發展局為有效利用中繼住宅，並減輕新婚或育有子女的青年家庭的住宅負擔，自即日起至2月26日止受理「基河三期中繼出租國宅」短期承租，歡迎符合資格條件者把握時間提出申請。

基河三期中繼出租國宅位於南港區重陽路199巷24號附近，鄰近南港火車站、捷運站及河濱綠地，附近有托兒所、學校及老人服務中心，生活機能良好，租金亦低於南港地區其他同坪數出租住宅。此次開放短期承租共計71戶，凡設籍於台北市且符合下列條件的市民皆可提出申請：申請人年齡在20歲以上、未滿46歲；申請人於申請日前2年內辦理結婚登記或育有未滿20歲子女；申請人及其配偶、戶籍內直系親屬及其配偶無自有住宅；家庭年收入在新台幣144萬元以下。

相關作業規定及申請書可於台北市都市發展局網站下載，或至台北市都發局南門辦公室索取。申請人請於截止日（2/26）前填妥申請書，連同應附文件郵寄至台北市政府都市發展局南門辦公室（台北市中正區羅斯福路1段8號10樓），截止日之認定以郵戳為憑。

內政部不動產移轉數據統計，外國人2015年取得土地3155筆，創2000年來新高；建物也以1709棟，創2003年來新高；但房地合一上路後，對外資課重稅，房仲業者表示，台灣房地產已成為純內資交易市場。

住商不動產指出，去年外國人取得土地的區域，以新北市稱王，共730筆，較2014年成長39.3％，其次是桃園市605筆，年增114.5％。高雄市則是267筆，年增50.8％。

在建物取得上，由北市的559棟（戶）稱霸，比2014年增73.1％，高雄市200棟，年增49.3％，台中市259棟，年增34.9％。

至於外國人為何在去年積極取得台灣不動產，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，過去外國人購屋出售，房屋交易所得稅率僅20％，負擔不重，若只有土地交易，僅需繳交土地增值稅；部分高資產族在資產規畫上，會先考慮以外資身分取得標的以節稅。但房地合一上路後，外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，無怪乎在去年年底湧現外資購屋購地潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，今年以來外資在台購置不動產行為並不踴躍，不管是內外資都感受到市場吹冷風。

徐佳馨認為，不動產失去投資者關注；特別在亞洲貨幣競貶下，除稅費考量外，風險性也大幅提高。尤其在房地合一稅制影響下，未來外國人進場除非自用，不然幾乎不會想買，台灣不動產也成為一個純內資交易的市場。

沒有人想住在斷層上！根據經濟部中央地質調查所統計，新北市有3大重劃區遭到斷層「擦邊球」，其中五股還「正中紅心」，清一色被劃入斷層公告區域，不過專家提醒，民眾不需要過度緊張，建物結構的耐震度才是決定是否安全的重要指標，地震後的火災、海嘯才是關鍵所在。

強烈地震太可怕！經濟部中央地質調查所公布台灣活動斷層地圖，其中赫見1條活動斷層幾乎橫跨新北市重量推案的行政區，包括五股、泰山、新莊，都處於地震帶。

將斷層地圖與新北市重劃地圖交叉比對，可發現五股洲子洋一帶幾乎「正中紅心」，包括疏洪圳邊公園、成子寮都直接被斷層穿入，斷層沿著新五路二段向泰山延伸，包括泰山18甲重劃、塭仔圳重劃區，都被斷層「擦邊」。

此外，雖然量體最大的新莊副都心、頭前重劃區並未被斷層掃過，但鄰近捷運丹鳳站、迴龍站的「下新莊」地區，也被同一個斷層直接穿入，幾乎影響整個新北市的居住安全。

針對大半個新北市都被斷層掃過的情形，前內政部長李鴻源日前在中天新聞《國土地質大調查》中就表示，其實「大家不需要過度恐慌」，只要應變得宜就能把災害降到最低。

李鴻源解釋，自己是「泰山小孩」，也知道自己家下面就有一個山腳斷層，但是否安全還得看「耐震度」是否足夠，新屋要能夠制震、老屋要及時補強結構，就能減少災害損失。

政大地政系教授張金鶚也在聯合報撰文建議，老舊社區應該趁著居安思危高漲的氣氛下，趁機凝聚社區意識，進行老舊建物的大體檢，甚至徹底拆除重建，讓老舊都市成為能安全居住的環境。

災後重建路迢迢！此次南台大地震震碎了許多破碎家庭，更震出老屋健檢及都市更新計畫的重要性。不只南台灣，根據統計，光雙北市30年以上的老屋就超過百萬棟，台北市更有五區位於土壤液化的危險區域範圍內，學者表示可趁這次機會，化危機為轉機，積極重視都市中老屋所面臨的潛在危險，別讓悲劇重演。

206美濃大地震後，台南維冠金龍大樓歷經8天的搜救行動，終於畫下休止符，上百人死亡的慘況，造成許多家庭破碎，在應該是全家團圓的年節中，卻要面臨與親人天人永隔的悲痛。救災行動結束，災後重建之路更是遙遠，除了已經倒塌或傾斜的房屋之外，全台老屋健檢及老舊都市更新更是刻不容緩，內政部營建署已於（12日）決議將補助名額擴大到2000棟，並以南部6縣市優先，每棟全額補助8000元，最快3月初開放申請。

然而，在災後重建或是都市更新上時常遇到的最大問題，就是原住戶意見整合困難，導致許多老舊房屋更新速度緩慢。前台北市副市長張金鶚投書聯合報表示，可把握此次災後重建機會，化危機為轉機，對老屋進行大體檢，找出可能潛在危險因子；而住戶有應該體認「居住安全應勝過都更利益」，別只為了獲取利益而延宕都更進行，並趁此機會整合住戶紛雜意見，徹底進行老舊建物的拆除重建，讓老舊都市獲得安全與再生機會。

除了南臺灣之外，根據內政部不動產資訊平台統計，新北市與台北市30年以上的老屋合計就有114萬棟以上，50年以上老屋合計也有7萬棟，加上前內政部長李鴻源曾於公開場合中警示，士林、北投、大同、中山、萬華等5區，若遇上規模6以上的強震，將有土壤液化風險，將導致4000戶房子面臨倒塌危險，雙北市更曾獲選全球天災前十大高風險城市，因此對於雙北市老屋健檢及更新速度，政府也應當多加重視。

市區房價即便小幅下滑，但是對於薪資長久以來不動如山的小資族來說，蛋白區重劃區段成為不少人購屋新寵，希望以通勤時間換取居住空間，如果不打算自己開車或騎車，大眾交通運輸的配套對上班族來說絕對是重要的。而重劃區通常在發展初期捷運尚未成形，必須靠公車從住宅區接駁至現有的捷運站，買房時儘管知道有公車行經，不過建議還是要確認站牌所在位置，不然還是有可能看得到坐不到喔！

為了符合重劃區裡日益增多的人口，儘管交通局與客運公司會依照居民上班需求規畫不少路線，但是車子大多為經過高速公路的快速公車，載客方式不提供立位，以每台公車座位約30個來說，尖峰時段在社區裡繞行載客的公車通常在發車幾站後就客滿，在上交流道前幾站候車的乘客經常要等待好幾班才上得了車，長期下來真是苦不堪言。

就有居住在林口重劃區的黃小姐表示，當地的區域生活機能很好，除了有傳統市場、家樂福，附近也有很多連鎖店，Outlet陸續開幕更帶來明顯人潮，但是一到假日，公園跟公車站全部都是人，加上公車路線尚未整合完善，不少公車都幾乎要在市區繞一大圈才到達目的地，不是非常方便。

三峽北大特區近年人口也急速增多，居住在當地已經6年的謝先生就說自己從一片建地開始就已入住，看著北大特區人口一路到今天的規模，公車路線一條一條增設，除了可接駁至最近的捷運永寧站，甚至還可到板橋、中和、新店及台北市信義區，即便如此，有時候上班尖峰時間搭車還是有可能得多等幾班才有座位，原因就在於住家離總站距離較遠，所以現在會先走較遠到前幾站候車，以免影響上班時間。

如果你對重劃區的居住環境感興趣，將來又需要靠大眾運輸工具通勤，最好事先打聽公車行經路線，以免開心買了房卻苦於無車可搭的窘境。

房市雖不景氣，但春節連假長達9天，有意置產或購屋的民眾，正好走春賞屋，帶動台中許多春節不打烊的案場反應熱絡，如總太3建案合計賣出6戶、聚合發「大美」成交3戶。此外，慶仁「之間」、遠雄「文心匯」等新案來客數更激增1倍以上，也為新春房市開出好彩頭。

其中，總太地產總經理翁毓羚表示，位於台中市嶺東特區的「拾光」案，最後1戶在年初四完成簽約、正式宣告完銷；總太竹北「雍河」案來客數5組、順利銷售2戶；台中市北屯區「東方悅」新案來客數20組、成交3戶，總太在春節期間合計賣出約1億元。

翁毓羚表示，春節期間辦活動果然帶動人氣與買氣，台中「東方悅」新案將於元宵節當日舉辦應景植栽手作同樂會，預期將再吸引客戶上門賞屋。

此外，聚合發建設台中3個新案，春節期間賞屋人潮不少。代銷業者表示，位於大里區的「大美」案，因推出「買房送嫁妝」及「裝潢選配」活動，吸引大批首購族、夫妻檔前來賞屋，春節期間順利賣出3戶；至於大里區「君大院」及中區「愛美」案，單日來客數平均達5至10組，大幅成長1倍。

遠雄建設在台中8期的「文心匯」、單元2「一品」、清水區「遠雄之星3」等新案，春節期間共推出16場活動；其中，遠雄「文心匯」案祭出成交好禮三重奏，下訂加碼再送全熱交換器，吸引高達307組來客數，現場熱鬧滾滾。

農曆開春，高雄橋頭新市鎮的房市即點燃戰火，雄崗建設「巴黎行旅」以每坪11.9萬的破盤價，帶給達麗建設每坪16~19萬元的「全民萬歲」建案極大壓力：不過，在發動價格戰的同時，也傳出雄崗由中人介紹，連地帶照以每坪40萬價格，出售「巴黎行旅」3千多坪基地，包括達麗、興富發、京城等多家中大型建設，都是已接觸的對象。

達麗建設去年底在橋頭新市鎮R22捷運青埔站對面，推出預售住宅「全民萬歲」第一期，每坪售價16萬到19萬元，短短3個月即賣出300戶，目前正進行第二期預售；不過，農曆春節期間，雄崗建設拋出市場震撼彈，旗下「巴黎行旅」以每坪11.9萬的破盤價搶市，業界形容「將有一場好戲可看」。

首當其衝的達麗建設副總經理梁景清坦承「是有一些影響」，前往看屋的消費者會提到「巴黎行旅」的售價，不過「影響不會很大」，因為雙方位置不同、基地條件也不一樣，且過年期間「全民萬歲」二期成交超過10戶。

梁景清指出，雄崗建設在推出「巴黎行旅」建案前，曾有中間人接洽，詢問達麗是否有意購買「巴黎行旅」案基地，開價每坪40萬，不過因價格太高，比「全民萬歲」的「商二」基地每坪36萬還高，因此未有進一步接洽，至於是否因為買賣不成，雄崗祭出價格破壞的戰略，梁景清說「這個我無法猜測」。

雄崗建設董事長林清吉對此表示，的確有中間人向他表達，並獲同意代為銷售「巴黎行旅」基地，至於中間人接觸過那些買家，他並不知道，但林清吉強調，如果「現在有人要買價格也OK，我會賣」。

林清吉說，此案基地面積約3,100坪，使用分區為「住五」，可建樓地板面積25,000多坪，雄崗規畫興建5棟住宅大樓，合計520戶左右，在土地沒有被買走之前，雄崗將按照計畫進行預售、動工，「照蓋照賣」。

他表示，該案最快今年年底動工，現在預售的廣告戶是每坪11.9萬元，平均售價則是每坪13到16萬元之間，而且開價就是底價，未來如果預售超過200戶，「土地就不再賣了」。

僅半年時間，香港同一地段、同一用途的土地價格居然暴跌近七成。

上週五（2月12日），香港地政總署公佈了最新一幅位於新界大埔市地段第221號用地的招標價格。這塊地以二十一億三千萬港元批予國萬投資有限公司（母公司：中國海外發展有限公司），批租期為五十年，指定作私人住宅用途。

以地盤面積37,696平方米計，單位價格約為5.65萬/平方米（均為港元）。

去年9月初，同樣是大埔市地段用作私人住宅的土地招標，其單位價格高達17.7萬/平方米。相較而言，最新招標價格較去年9月大幅下挫逾68%。

據彭博，標普今日發佈報告稱，2016年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%，成交量預計為持平至增長5%。

2015年9月以來香港房價已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、香港及內地經濟增速放緩。

標普稱，大部分香港開發商的評級能夠承受銷售萎縮30%的影響，如果房價下跌超過50%，所有開發商的評級都將受到影響。

與近兩年房企月銷售均價走低趨勢相比，2016年1月份出現了反轉。據中原地產研究部統計資料顯示，截至2月15日，目前已有21家房企公佈1月份銷售業績，總計銷售額為1212.93億元，與去年同期這21家房企787.9億元銷售額相比，漲幅高達53.9%。

值得一提的是，上述21家房企今年1月份銷售均價為1.18萬元/平方米，同比上漲10.2%。其中，15家房企均價上漲。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，除個別企業因為戰略佈局擴張至二、三線城市，降低銷售均價外，大部分企業今年初實現了均價反彈。

佈局一二線城市現紅利

在過去一年中，房企在市場的表現要整體好於2014年，而標杆房企今年銷售均價的上浮則得益於近兩年轉型一、二線城市戰略佈局專案開始銷售的結果，享受到了2015年一、二線城市樓市回暖的紅利。

事實上，對於一、二線城市，如今仍是標杆房企爭相佈局的區域。據統計，2016年1月份，20大標杆房企合計拿地金額突破441億元，維持高位，且拿地區域主要集中在一、二線城市。

據調查，半數以上經濟學家認為，一線城市房價仍將上漲。

以北京為例，從供給端來看，目前北京樓市庫存只有6.4萬套，相比一年前減少了1.3萬套左右。據中原地產一份報告顯示，北京目前整體可售庫存只有6萬套左右，真實可售的商品房住宅只有4萬套左右。其背後的原因在於，6.4萬套商品房住宅庫存中，有1萬套為各種回遷房庫存，簽約週期較長，另外還有1萬-1.5萬套庫存事實上已經被開發商自用。從土地供應節奏看，2016年能夠上市的商品房住宅將在4萬-5萬套。

而在需求端，2016年是限購執行滿5年的第一年，將釋放大量可獲得購房資格的需求，這些需求將持續湧入市場，對房價走勢將呈現推動作用。

據萊坊機構預計，中國內地房地產利好政策的不斷出臺，預計一線城市的豪宅市場將持續受益，價格均進一步上升，但對於存量大和需求不足的二、三線城市提振效果則不大。

另外，受到土地成本推升的影響，北京、上海、深圳的住宅市場豪宅供應量大漲，2016年這一特徵將更加明顯，而基於高端項目的特性，將進一步拉升一線城市的房價。

高端住宅成交占比高

張大偉認為，今年北京將出現很多周圍二手次新房賣4萬元/平方米，而同區域的豪宅要賣8萬元-10萬元/平方米的現象。

而在已經過去的一個半月裡，市場上簽約熱點項目依然是高端項目。據中原地產統計，在成交金額超過1.88億元的20個項目中，有8個項目成交均價超過5萬元/平方米，15個項目均價超過3萬元/平方米。其中排在第一位的是成交均價將近8.9萬元/平方米的豪宅泛海國際，成交金額超過5億元。

從簽約均價來看，達到了3.2萬元/平方米，高端化趨勢非常明顯。別墅市場更是延續了2015年下半年的成交量上行狀態。

根據亞豪君嶽會統計資料顯示，2016年1月北京別墅市場共實現成交325套，成交面積9.67萬平方米，同比2015年1月份分別出現137%、130%的大漲。不過進入2016年之後，隨著別墅絕對存量的不斷減少，以及新入市高端項目價格的拉動，別墅市場價格也呈現出不斷上漲態勢。根據亞豪君嶽會統計資料顯示，2016年1月北京別墅市場成交均價高達35164元/平方米，同比上漲近20%。

從成交排行中也可以看出，單價超過3萬元/平方米的別墅項目在成交前十中佔據半數，而1月價格最高的泰禾北京院子的一套聯排別墅成交價更是達到100122元/平方米，這是朝陽孫河別墅區首次出現10萬+別墅成交，同時是近5年入市的別墅新盤中第3個創造“10萬元+”的項目，此前的2個項目分別是龍湖西宸原著和紫禁壹號院。

亞豪機構副總經理高姍認為，1月份入市的兩個別墅項目分屬改善型與頂級別墅的兩極產品陣營。隨著老牌別墅的去化，商住別墅成為平衡高昂土地成本的產物，2016年新增供應將不斷增多，而這類產品相對較低的價格與不斷提升的品質，加之不限購的優勢，將吸引大量需求。

金輝地產的短板在於：一線城市和強二線如蘇州等土地儲備偏少，大部分集中在西南二線和江蘇的三四線；其四季度在上海和蘇州作了上市前的惡補，但金輝的品牌在這兩個城市仍較弱，這也為未來高價搶奪這兩個熱門城市的地塊帶來了障礙。

在面對房地產行業的波動週期時，閩系房企再度相繼活躍在資本市場。今年第一家奔赴掛牌的房企是融信中國（03301.HK）。一個月之後，金輝集團股份有限公司（簡稱金輝）向證監會遞交招股說明書（申報稿），擬公開發行不超過6億股股份，計畫募資60億元。

同為閔系的正榮集團與融僑集團也在籌備上市；而出於對資本的追求，越來越多房企也開始選擇登陸A股。

億翰智庫研究總監張化東指出，從拿地與銷售來看，近期閩系房企擴張比較快速。其間對於現金流的補充，倒逼企業與資本市場對接。

來自協力廠商機構最新資料顯示，全國108家典型房企在2015年融資總規模達13600億元人民幣，規模為2014年同期兩倍。融資暴增的主要原因，一是國內融資環境改善，市場發債標準放寬，公司債利率走低；二是房地產銷售回暖帶來融資信心。

一名業內資深人士指出，融信、金輝等在2014年年中開始籌備上市，到了2015年年底就可以推進得比較順利。他也強調，最主要還是國內資本市場大環境的改變，推助房企紮堆上市。

與融僑5年合作終“分手”

金輝地產於2009年躋身百億房企俱樂部，上述業內人士指出，相比其他閩系房企，金輝的財務風險較小，資產負債率維持在80%左右，100%多的淨負債率相比擅用杠杆的閩企來說也不算高。整體而言，金輝現金短債比偏低，但四季度銷售回款後，可以緩解資金壓力。

截至2015年9月30日，金輝地產在全國土地儲備有500萬平方米，其中蘇州、淮安、連雲港等所在的華東地區占比達到 60.42%。同期已開業的商業地產包括福州金輝大廈、重慶金輝廣場和西安金輝大廈等，這三處物業持有面積合計約 18.8萬平方米。

金輝地產的實際控制人是林定強，林持有金輝控股 61.72%已發行股份，金輝控股持有境外公司Jubilance Properties Limited （簡稱Jubilance）100%股份，Jubilance持有金輝投資100%股份。林定強間接控制金輝地產96%股份。

2005年，林定強出任融僑執行總裁，金輝與融僑以股權置換的方式開始了戰略合作。據福建業內人士透露，彼時雙方合作緣於一個共同目標“上市”，金輝善於操盤，而融僑有品牌。

金輝與融僑在2006年正式展開合作，以“融輝”名義迅速在全國擴張，先後進入蘇州、西安、連雲港、南京、武漢、合肥等城市，共同投資了19家房地產公司，包括北京融輝置業、重慶長江地產、重慶錦江地產、江蘇融僑置業有限公司、安徽融僑金輝置業有限公司等。

2010年，由於雙方公司董事長年齡差距較大、做事風格不同，兩家公司正式分手，並對上述19 家公司進行股權重組。除去福州之外，合肥、武漢、無錫等地有項目歸屬於融僑；金輝則將淮安、西安、連雲港項目、上海寶山項目收於旗下。

2013年以後，金輝開始通過與其他投資方成立合營公司方式，共同開發房地產專案或進行股權收購，使得長期股權投資帳面餘額不斷增加。

此前有媒體報導，融僑和金輝為了上市而加速擴張，甚至買下一些算不上優質的土地，最終導致2010年業績收縮，從而影響上市。有一段時間，金輝曾將天津、江蘇的項目公司進行裁員，並將已買下的天津一塊土地退還給海泰控股。

亟待補土儲短板

截至2015年9月，金輝地產的預收帳款有大約143億元，淨資產達83億元。與融僑“分家”之後，金輝的房地產開發毛利率及淨利率水準大幅下滑，儘管行業整體呈現下滑趨勢，但是金輝的下跌過程較為迅速。主要是近兩年受累於三四線城市去庫存壓力，房企日子並不好過。

金輝在淮安、連雲港外，句容、揚州和鹽城均有項目在建，這些在江蘇三四線城市的項目有兩大共同點：一是從拿地到開工間間隔時間長，部分長達兩年，周轉緩慢；二是銷售情況不理想，如連雲港四季金輝三期預售率僅26%，句容四季金輝總體預售率59%，淮安天鵝灣總體預售率64%。

其2012年-2015年的盈利指標同樣證明了這一點。從2012年以來，金輝的收入一直保持穩定增長，淨利潤規模卻始終維持在14億左右。

從披露的財務資料來看，其負債率較高。截至2015年9月30日，公司一年內到期的非流動負債67.2億元，應付帳款29.7億元，短期借款2億元。長期借款餘額47.56億元，一年內到期非流動負債67.25億元，面臨一定的長短期償債壓力。2012年-2014年及2015年前9個月，公司負債總額分別為 290億元、319億元、332億元和 330.9億元，合併口徑的資產負債率分別為 82.24%、80.49%、77.26%和 80.01%。

金輝地產在預披露檔中也強調了其上市後存在的風險，包括由於公司的房地產專案集中在二三線城市導致業績下滑，甚至可能導致利潤等指標同比下滑50%的情形。

公司在建項目中，位於上海的兩個項目銷售率分別達到84%和94%，幾乎已無貨可賣；三個擬建項目分別位於淮安、成都和連雲港，也沒有一線城市的影子；惟有計劃自持的項目中，北京有11.9萬平方米商業用地，上海臨港也有少量商業用地。

截至2015年前9個月，金輝共有15個城市的專案產生銷售業績，其中貢獻最大的為重慶17.7%，其次為福州15.6%，上海以12.5%位列第三，佈局較為分散。根據克而瑞統計，二線城市銷售金額占60.4%，三四線占26.6%；按區域分，華東62.8%的占比明顯高於其他區域。

在2012-2014年及2015年前9個月，公司整體毛利率呈逐年下降趨勢，分別為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

對於選擇A股上市而非港股，克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，港股資本市場傾向於佈局一線和二線重點城市的房企，但金輝的佈局更多偏向二三線。從金輝的投資戰略中，也看不到足夠讓投資者相信會得到高回報的籌碼。

金輝的短板在於：一線城市和強二線如蘇州等土地儲備偏少，大部分集中在西南二線和江蘇的三四線；其四季度在上海和蘇州作了上市前的惡補，但金輝的品牌在這兩個城市仍較弱，這也為未來高價搶奪這兩個熱門城市的地塊帶來了障礙。

在內地資本環境漸趨寬鬆的當下，對於金輝而言是登陸資本市場較為適合的機會。預披露檔顯示，金輝融資所得將用於開發建設重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區四個房地產開發項目。這些專案的加速開發將有利於提高金輝的資產周轉率。

同時，金輝也在加速一線城市佈局。2015年12月其以28.15億元總價、43790元/平方米樓板價拿下上海閔行區莘莊鎮地塊，溢價率高達143.28%，建築面積6.42萬平方米；11月，蘇州蘇地2015-WG-43號地塊也被金輝地產以9.36億元拿下，折合樓面價8209元/平方米，溢價149%。

佈局欠佳與品牌建設不夠將成為金輝專案溢價效應的主要障礙，無論是在資本市場，還是對於購房者，金輝仍在苦練神功。

春節假期，京城二手房市場再續節前的“暖冬”，正月裡開始出現復蘇勢頭。雖然大部分仲介仍處於放假狀態，但是少部分已經開始開門營業或通過網上資訊開始吸引客戶。新房市場依然較為冷清，北京樓市再次出現零開盤現象，這也是連續第8年春節期間零開盤。

春節期間二手房網路諮詢增多

今年1月，北京二手房銷量繼去年12月後破兩萬套。據偉業我愛我家資料中心統計，2016年1月（截至29日）北京全市二手住宅網簽總量達23301套，同比上漲95.8%，環比上漲14.2%；成交均價為41270元/平米，同比上漲16.7%，環比上漲1.7%。

春節假期期間雖然買賣雙方達成實際成交的量並不多，但是假期期間的房源登記量和買房客戶登記量每天都在發生。

我愛我家一門店表示，雖然並未開門營業，但是正月初四開始，新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現明顯增加的態勢，大部分客戶選擇通過網路或者電話聯繫經紀人。

雖然是節後第一天上班，但是通州潞苑區附近一張姓仲介告訴記者，本來首日都在忙著整理資料，但是沒想到有人提前約了，這兩天看房的人都帶了五六撥了。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從節前到春節期間，今年的買賣雙方都表現出了較為積極的入市心態，一方面，與去年一系列樓市利好政策的刺激有關，另一方面，今年二季度後樓市走向的不確定性也使得不少客戶購房心態較為積極。

受此影響，二手樓市將在春節後快速復蘇，日均交易量將回升至春節前水準，2016年一季度的二手房交易量有望再創新高。

不過，即使春節後二手樓市能夠快速復蘇，這種回暖勢頭也很難長期延續，樓市利好政策的刺激效應逐步減弱，以及2015年購房需求大量釋放後，後續購房需求支撐力不足，將導致二季度或者下半年的二手樓市逐步降溫。

季節性因素致新房春節零開盤

今年春節新房市場依然較為冷清，北京樓市再次出現零開盤現象，這也是連續第8年春節期間零開盤。

為何出現二手房連續回暖新房卻勢頭下跌趨勢？“春節新房的供應量大幅減少，加上新房日漸豪宅化，部分市場需求被迫轉向了二手房。”胡景暉表示，一些本計畫好在今年購房的家庭希望趕在春節前完成交易，二手住宅成交週期加快，從74天變為了64天；再加上年底房價相對穩定，部分著急用錢的業主選擇在年底降價出售，全年利好政策的疊加和一系列因素的綜合作用帶來了1月份交易量的持續上漲，形成了翹尾。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，春節零開盤主要是基於季節性因素以及城市特性所導致。“春節不少人離開北京、返鄉過年，在一些三四線城市甚至出現回鄉置業的小高潮。” 任啟鑫說，對於北京來說，需求的分散使得樓市變得相對冷清，這也是歷年來春節期間北京樓市推盤少甚至連續零開盤的主要原因。

房地產行業整體利潤率下行的現象並未得到改善，甚至在加劇

截至2月15日，據同花順統計資料顯示，滬深兩市共計88家上市房企公佈了2015年年報業績預告，其中，25家房企預告淨利潤虧損。剔除資料公佈不全的1家房企後，按照預告淨利潤最大變動幅度來看，淨利潤同比下滑企業達45家，占比達五成以上。

此外，保利地產、珠江實業等多家房企公佈了2015年業績快報。而在88家公佈2015年度業績預告的企業中，22家房企首虧，五成以上企業淨利下滑，房地產行業整體利潤率下行的現象並未得到改善，甚至仍在加劇。

值得一提的是，按照預告淨利潤下限來看，招商蛇口淨利潤約為68.2億元，力壓銷售額直逼萬科的綠地控股67.7億元的淨利潤指數。

五成房企淨利下滑

《證券日報》記者根據同花順統計資料獲悉，在這88家已經公佈2015年年報業績預警的企業中，剔除資料不完全企業，18家業績預增，10家略增，12家扭虧；14家預減，21家略減，25家虧損。

值得注意的是，在25家業績虧損的企業中，有22家是首虧，其中，預計首虧額度最高的是中華企業，預計虧損24億元至25億元。

對此，中華企業表示，今年以來，公司全面梳理專案狀況，以加速存貨去化，加快資金回籠為全年工作重點，緊抓市場有利時機，全力促進銷售資金回籠，2015年資金回籠預計85億元，同比增長22%。但是，公司佈局的二、三線城市房地產市場持續低迷，加上部分專案產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，採取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。

該公司還表示，按照半年報董事會要求，公司緊抓市場有利時機，繼續加速存貨去化，採取了調整銷售策略和價格等有力措施，強化資金回籠，壓縮貸款規模，降低財務成本，改善財務結構，全力提升企業健康度，夯實轉型發展基礎，預計2015年全年虧損20億元左右。

此外，萬通地產首虧5.8億元至6.2億元，其表示，公司正在開發杭州萬通中心專案及杭州上園專案，在綜合分析上述兩專案所處區域的市場環境現狀、未來變化趨勢及上述專案成本費用支出情況的基礎上，擬對上述兩專案計提減值準備。

“由於專案佈局城市不合理，三、四線城市庫存難以消化，甚至迫於資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，結算項目毛利下滑。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報記者表示，即使佈局一線城市的大型房企，由於土地成本過高，豪宅競爭激烈導致銷售週期更長，財務成本支出增加，也難以控制淨利下滑的局面，而中小房企甚至將面臨被並購消失的命運。

招商蛇口淨利將超68億元

從目前公佈2015年年度業績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科等千億元級房企尚未全部公佈年報業績預告，因此，從目前資料來看，多數反應了中小房企今年業績變動的水準。

值得注意的是，截至2月15日，按照預告淨利潤下限來看，招商蛇口預告淨利潤最高，為68.22億元，增長幅度為29.80%左右。

對此，招商蛇口表示，本年度園區開發與運營業務中銷售物業主要位於深圳及香港地區，此部分物業銷售毛利率相對較高，因此，本報告期歸屬于上市公司股東的淨利潤同比上升幅度較大。

排在招商局蛇口之後的則是綠地控股，淨利潤67.7億元。綠地控股表示，報告期內，公司重大資產重組事項獲得了中國證監會的正式核准，綠地控股集團有限公司實現了借殼上市，因此公司的資產規模和盈利能力得到了大幅度的提升。

此外，轉型已經步入收穫期的泛海控股表示，淨利潤將在18.7億元-21.8億元之間，同比上漲20%-40%。泛海控股稱，報告期內，公司以打造“以金融為主體、以產業為基礎、以互聯網為平臺的產融一體化的國際化企業集團”為目標，進一步落實轉型戰略，積極推進各業務板塊協同發展，取得了較好的經營業績。一方面，公司控股子公司民生證券股份有限公司淨利潤同比大幅增長；另一方面，公司加快釋放房地產業務價值，房地產板塊銷售收入、淨利潤較上年同期亦有大幅增長。

不過，嚴躍進稱，對於中小房企來說，無論在資本市場還是銷售市場都無法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2016年仍然會面臨被並購的風險。即使是大型房企，為避免淨利下滑局面，也開始全面重視庫存管理，力求一般專案在三年內清盤，調整產品線占比結構，剛需、改善性產品比並線銷售，加快多元化佈局，加快資產周轉速度。

本港樓價掉頭向下，地產行業前景轉趨嚴峻。標普昨天發表報告指出，在供應日漸增加、息口趨升，加上中國及香港經濟放緩，對本港樓市造成負面影響，自去年9月以來，累計已下跌9.5%，預測今年樓價將按年下滑10%至15%。因市民「上車」需求龐大，相信成交不會萎縮，預測全年成交量介乎持平至增長5%。

報告認為，若本港經濟進一步轉差，或引發新盤減價戰；又警告若內地經濟增長大幅放緩，發展商勢將面對更大壓力。雖然目前大部分發展商的評級仍能抵受銷售萎縮30%的影響，惟一旦樓價跌幅逾50%，將導致EBITDA回落25%至30%，屆時所有發展商評級都會受影響。

新盤銷售增加，去年新盤佔總銷售增加29%，創近10年高位，預期今年樓市將繼續由新盤主導，發展商將繼續提供二按促銷。報告預期，發展商未來12至24個月仍有能力妥善管理財務狀況，未必需要減價促銷，在跌市時亦有機會以低價買地帶動利潤，故維持行業評級展望為「穩定」。

「減辣」須樓價挫40%

報告認為，以往本港樓市供應緊張，是刺激樓價上升的主因，惟現屆政府預算未來3至4年供應8.7萬伙，是2004年以來的供應量新高，加上息口上升及經濟放緩，預期未來3年樓價將持續下跌；不過，除非樓價大跌超過40%，否則政府應不會輕言「減辣」，皆因取消措施，只會令投資需求增加。

報告提到，去年下半年樓價對收入比率為15.9倍，超出1997年14.6倍的高峰；現在入息借貸比率70.7%，也高於50%的歷史平均值；若利率上升300個點子，估計本港入息中位數家庭的償債能力將削弱30%。

舖位回報逾4厘始青睞

市場一致看好今年商廈市道，資深投資者廖偉麟私人持有的正八集團，今年計劃動用掃貨的15億元資金，便有6億（約40%）用於收購商廈；而備受看淡的商舖物業，廖偉麟認為其實是趁低吸納良機，若舖位能提供4厘或以上回報，集團亦有意購入。

正八集團去年初成立，廖偉麟把自己私人持有的物業全部轉至該公司名下，將以中短線投資為主，目標是舖位及商廈。

9億資金買舖投地

廖偉麟說，集團去年出售物業套現15億元，但同時動用約10億元購買物業，去年全年回報為30%；現時資產總值約28億元。他預期，今年美國加息步伐放緩，各投資市場有望低位回升。

廖偉麟透露，正八集團今年將斥15億元掃貨，由於目前商廈價格仍有上升空間，所以會撥出其中40%資金購買該類物業；另外，亦會投資30%購買舖位，以及30%作投地，主要物色港島及新界規模較小的地皮。

對於市場消息指領展（00823）有意招標出售新一批商場，廖偉麟表示會考慮入標，但強調鍾情可以拆售的商場項目。

廖偉麟說，去年賺錢較多的為彩虹匯八坊商場拆售，項目已經沽清，並套現逾7億元，他2013年以3.5億元購入該商場，轉手賺逾一倍。本月正八集團將推出上環南和行大廈3層發售，分布於12、18及27樓，每層建築面積5150方呎，售價由5665萬元至6334.5萬元，呎價約1.1萬至1.23萬元，並提供首兩年每年4厘租金回報保證，以及相等於釐印費一半的津貼，至於餘下樓面將用作收租。廖偉麟於去年以約3.57億元買入南和行大廈8層半樓面，為正八集團去年投資金額最高的項目。

御皇臺嘉峰臺舖位擬拆售

除上述物業外，廖偉麟亦部署今年拆售鰂魚涌御皇臺地舖及牛池灣嘉峰臺商場餘下舖位，他估計該兩個項目現時市值共約5億元。

其中御皇臺地下11個舖位連1樓及2樓共49個車位，廖偉麟去年中以2.82億元購入，可出租面積9565方呎。

正八集團現時的物業組合中，以灣仔摩利臣山道39號的晉逸時代精品酒店（Butterfly On Morrison）價值最高，去年以意向價12億元放售，但至今放盤近一年仍未成功沽出。該酒店佔地2897方呎，總樓面5.36萬方呎，共有90個房間。

內地政策支持樓市，令內房1月份淡季依然熱銷，越秀地產（00123）及建業地產（00832）上月合同銷售皆按年升逾6成。惟瑞信對政策對內房銷情態度保留，建議投資者換馬至大型內房股。

越秀及建業昨分別公布，首月合同銷售額按年升65%至29.4億元（人民幣，下同），建業地產則按年升62.7%至3.64億元。

對銷情審慎 恐小城市庫存增

市場普遍對內房看法正面，惟瑞信認為農曆年前國務院公布政策新方向或令市場失望，料庫存進一步惡化，今年住房銷售將按年下跌，內房股持續分化，建議由中細型內房換馬至大型房企。

該行指，市場對樓市抱「牛市」看法，基於中央政府為小城市進行戶口改革，向農民工入城提供住房優惠，更預期續有政策出台。

然而國務院於本月6日公布，除超大及特大城市外，其他城市不得設購房、投資納稅等落戶限制，建立購租並舉城鎮住房制度，有別於以往只支持置業，增加對租樓補助。

該行指，政策雖鼓勵開發商將其庫存由出售轉為放租，以緩和供應過剩，惟小城市的租務市場未成熟，加上開發商需要快速現金周轉，料模式中期都未能收效。加上未來政策刺激主要支持新項目銷售，非針對庫存，政策新方向又將降低購房意慾，意味小城市庫存中綫或不減反增。

故該行認為一綫及大型二綫城市的樓市強勁復甦，未可於2016年延伸至二、三綫城市，股份表現差異再度擴大，建議提資者由中細型房企換馬至大型房企。

萬達集團輕資產戰略再推進。在集團2015年終工作會議上，董事長王健林表示，2016年的預期總收入下調12%，其中，地產收入目標從去年的1,640億元(人民幣，下同)減少到1,000億元。

提前一年實現轉型 成綜合企業

據《經濟觀察報》報道，王健林2016年給萬達制定了三大目標：一是集團服務業收入、淨利佔比過半、力爭到60%。他稱，到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業，服務業收入和淨利潤兩項指標佔比要超過55%。預計到2017年兩項指標要超過2/3，比原計劃提前一年實現轉型目標。第二，萬達商業利潤結構發生變化，2016年50%以上的利潤來自地產銷售之外。第三，海外收入較大增長。2016年海外收入佔比爭取達到20%。

新開萬達廣場均以輕資產運作

由房地產業轉型至綜合性企業，萬達首先將地產收入減少640億元。據指約5萬名相關業務的員工面臨新的抉擇。目前，萬達商業董事長丁本錫正在調整萬達商業的組織架構，包括一是減少層級，撤銷北區、中區、南區三大項目管理中心；另外，是精簡區域公司編制，人員平均縮減率約20%；還會將萬達百貨、萬達步行街合併至萬達商管系統。

另外，2016年將開業55個萬達廣場，均以輕資產形式運作。按王健林的規劃，未來10年萬達要開發運營1,000座萬達廣場，但要求未來投資萬達廣場70%的資金都來自於社會資本，按輕資產模式運作：即萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者，萬達與投資方從淨租金收益中按三七分成；另外一種模式，是將建好的萬達廣場成本價賣給投資者，收回投資，租金也是投資者和萬達七三分成。

去年地產銷售幾乎零增長

文化和金融兩大業務的迅速崛起，使得萬達的服務業收入在2015年佔其總收入達到43%，比2014年提高十個百分點。而房地產銷售收入幾乎沒有增長。

王健林在工作報告中指出，萬達文化集團2015年收入512.8億元，同比增長45.7%；已形成影視、體育、旅遊、兒童娛樂四個產業板塊。除旅遊板塊是中國第一外，其他三個行業按收入規模都位列世界第一。萬達金融集團2015年收入208.9億元。而現時萬達網絡平台的架構包括五大板塊，即大數據應用、徵信服務、網絡信貸、移動支付和飛凡卡業務。特別是，網絡金融信貸餘額2020年將力爭達到3,000億元，其中企業信貸1,000億元、個人信貸2,000億元。

樓市經歷股災的洗禮，加上新春節日氣氛令市民入市意慾下降，交投大跌，地產代理行收入亦跟隨銳減。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑昨日坦言，2月首15天該行營業額只錄得2,000萬元，為入行30年罕見。

陳永傑說：「如果做唔足1.6億元，今個月會蝕足1億元。」不過，由於2月下旬多個新盤準備開賣，如元朗娉廷、 映御等，以及集團獨家代理的堅尼地城高逸華軒等。而由最近數據可以見到，不少新界區屋苑業主肯較去年9月高位減15%至20%，九龍區屋苑亦肯減15%，市場已見有承接力，二手樓交投有復甦現象，樓市於2月下旬或出現「遲來的春天」，有信心2月下旬營業額可以達1億元，令本月營業額可以追平1月1.2億元水平。

樓市低迷，地產代理行業前景備受考驗，美聯集團副主席及董事總經理黃靜怡昨日出席公司團拜時，被問到公司猴年的擴充策略，明顯較為保守，坦言今年會「以靜制動」，除分行擴充會更謹慎，人手擴充方面亦會採取「汰弱留強」，以提高員工質素為優先考慮，並有意集合集團旗下一系列租約到期舖位向業主要求減租。她又預測，今年整體樓價將跌15%，當中以「蚊型樓」跌得最勁。

黃靜怡表示，香港樓價一向受幾個主要因素影響，分別是經濟、地價、息口、樓宇供應等，最近留意到地價有下滑跡象，經濟亦見疲弱，新增供應則上升。雖然加息緩慢，但亦愈來愈近，因此她預料今年樓價整體平均跌15%，蚊型住宅跌得較多，而超級豪宅抗跌力較強，甚至會上升。

樓價料跌15% 「蚊型樓」最慘

她續說，早前公司曾預測新春過後，樓市或出現「小陽春」，以目前市況看來，租賃市場已出現「小陽春」，但住宅買賣的「小陽春」似乎要等到3月才出現，較原來預測有所延遲。