自備65萬月付2萬起 即可入手

拉長戰線
台灣建案外銷香港有成，自去年下半年起，上市櫃建商包括遠雄（5522）、京城（2524）、台開（2841）及亞昕（5213）等，均端出「台案港賣」，今年起陸續有寶路開發、富旺（6219）、總太（3056）等建商跟進，其中更有個案打出「首付港幣15萬元即可入手」，將近期台灣建案的行銷戰術拉至香港。

寶路開發在淡水區大型造鎮案「台北灣」，現已興建至第6期，預計2018年完工，該案預計27、28日，在香港灣仔舉辦展銷會，打出自備港幣15萬元起（約合台幣65萬元）、2年月付港幣4700元起（約合台幣2萬元），就可擁有2房物件，吸引港人出手。

總價千萬最受歡迎
中原地產總經理張紹權指出，目前港人對台移民或是置產有高度興趣，但是真正出手買房者，通常都還是需要經過一段時間的了解與評比。就置產標的物來看，張紹權說：「坪數在20~40坪、總價1000~2000萬元間的產品，最獲青睞，普遍可接受的月付額在2萬至4萬多元左右。」

「台北灣」赴港銷售的條件看來雖然非常吸引人，但張紹權也提醒，「目前港人購屋，平均首付約需5成，首付雖然優渥，消費者還是需要評估貸款的條件。」

「台北灣」專案經理陳慶龍說，此次已是第3次舉辦香港展銷會，過往每天約可集客60組來人，已售出6戶給香港客戶，不乏退休、置產給第二代者；自去年下半年起，淡水區域看屋客銳減許多，為拓展客源，公司便在香港直設辦事處，「與其他建設公司透過仲介銷售不同，客戶直接對建商，也少一層仲介費。」

辦展銷會推賞屋團
總太建設農曆年前甫接待10人賞屋港團，祭出包括新竹水岸豪宅案「雍河」、及台中市北屯區預售案「東方悅」，總經理翁毓羚指出，總太與中原地產合作，透由該公司在港人脈，帶入有興趣的港客，安排參觀成屋公設、或是興建中的建案工地。

翁毓羚說：「端上檯面的2案，依價格做客戶分流，北屯案總價在千萬元內，反應頗佳。」但尚未有成交案例。此外，富旺國際在台中共有4案，皆已委託中原地產在港銷售，張紹權透露，規劃43坪起的「米蘭雙星」已有成交。

面對房市不景氣，信義集團轄下的信義代銷透過「全房產平台」，結合集團全台數百家房仲通路，成為接案、銷售最佳利器。信義代銷表示，329檔期將在三重推出1筆預售案，現在接案要以「消費者能走進來的價格為主」，且偏重成屋案，也將積極切入大型建商的餘屋銷售。

信義代銷今年首筆新承接的個案為新北市三重區總銷10億元的「幸福家綻」預售案，以及總銷3億元的「幸福家綻-禮築」成屋案，規畫21~50坪，目前潛銷中，預計今年329檔期正式推出。

信義房屋集團去年推出「全房產平台」計畫，以一個平台概念整合集團全台423家房仲通路優勢，顧客只要透過一個通路、一位房仲經紀人，即可通盤了解中古屋、新屋、預售屋及海外不動產等完整資訊。

信義代銷表示，房市不景氣，大型代銷業在砸大錢仍無法刺激買氣下，也傳出合併、裁員，而「全房產平台」是目前能突圍的最佳利器，手中銷售個案很多都可透過跨區域房仲通路帶來買方，也是公司現今接案最佳優勢。

信義代銷透露，公司目前接案報價要以「消費者能走進來的價格為主」，由於當前房市主流為自住族群，除嚴選產品、地段等條件外，個案還須配備佳、CP值高、公設比不要太高，才容易讓買方接受。公司目前在手接案量近250億元，接案偏重成屋案，可與「全房產」立即搭上線，配合自住客居住需求；此外，也會積極切入大型建商的餘屋銷售。

信義代銷表示，選後案場來人數已較先前好一些，其中，中和區「景泰丰」成屋銷售中，因該案與當地個案相較價格具競爭力，周來人數近30組。

國泰建設（2501）2016年營運看多，今年完工交屋量上看180億元，挑戰歷年最大量紀錄，同時更將逢低進場購地。

儘管選後房市還未復甦，國建卻是老神在在，農曆年前和年後正忙著交屋入帳，並在滿手現金之際，積極評估購地。

國建認為，資金行情還在，對於地段優質、品牌一流的高總價特殊產品，依然有信心。

國建協理林清樑表示，最近國建除了去年底完工交屋的高雄「國建YOO馥建築」少部分戶數，1月持續挹注入帳外，還忙著總銷50億元的新竹「TWIN PARK」，目前剛完工、並取得使照，農曆年前已有部分承購戶辦理完成產權登記和交屋大事，預計第2季完成入帳；國建首度揮軍台中七期重劃區的處女作、總銷57億元的「府會園道」，全數完銷，也是第2季交屋入帳。

林清樑指出，第3季還有新店「國泰雙璽」完工交屋，總銷逾80億元，已全數完銷。

法人估計，國建2016年的3大案完工交屋量，總銷至少180億元，加計餘屋銷售，全年營收搶攻180億~190億元，全年EPS上看2.5元。

民眾詢問，以重購土地退還土地增值稅，5年內將其重購之土地贈與配偶者，為什麼要追繳原退還稅款？

桃園市政府地方稅務局表示，土地稅法第37條有關追繳原退還土地增值稅款規定之立法意旨，係為避免當事人於退稅後即將另購之土地再行移轉或轉作其他用途，以逃漏土地增值稅，並從事土地投機；土地所有權人因重購自用住宅用地，經核准依土地稅法第35條規定退還土地增值稅後，其重購之土地自完成移轉登記之日起，5年內贈與移轉登記予其配偶，如不依同法第37條追繳原退還稅款，則夫售地而妻購地或妻售地而夫購地，此種原不適用退還土地增值稅之情形，即可利用此一方式申請退還稅款後再行登記到夫或妻之名下。

該局進一步指出，是類情形，仍有取巧逃漏土地增值稅之虞，且依現行民法規定，其產權已由受贈配偶取得，係屬實質移轉，依土地稅法第37條規定，仍應追繳原退還稅款。

全聯董事長林敏雄昨（22）日表示，過去台灣房地產景氣一個循環約6年，這波多頭走了11年，跌破所有人眼鏡，如今房產景氣是不好，但這次面臨利息更低、貨幣貶值、熱錢太多，且雙北買房需求仍在下，房市空頭曲線修正期應會比過去6年縮短，會快一點恢復才對。但要多久，他也沒法預測。

面對房產低迷，現在是否已是買房時機？林敏雄則笑說：「再等等吧。」

此外，林敏雄認為，台北有許多老舊的房屋，是最需要都更的地方，都更需強而有力的公權力介入才行，「若沒有公權力，都更都是喊假的。」

林敏雄原本只是一名銀行小職員，30多年前在三重埔創業，投入房地產，在建築業有舉足輕重地位，如今成為元利、全聯、華泰商銀董座，橫跨建設、金融及流通等產業。他鮮少在公開場合討論房地產，昨天在全聯媒體春酒餐會上，難得大方地分享他的看法。

他表示，台灣房產景氣是不好，尤其豪宅市場，因為會買豪宅的人，不會是首購，可能是多次購買的族群，面對房市不好時，也不會急著下手，因此現在豪宅市場是處於急凍中。

針對土壤液化議題，林敏雄表示，土壤液化不可怕，主要是過去很多5層樓的老房子，地基打的太淺，應該要加速都更，尤其台北市最需要都更的地方，政府要有魄力才行。

但林敏雄強調，都更若沒有公權力，一切都是喊假的，釘子戶愈來愈多。現在，建築業都不太敢碰都更了。

此外，他認為，今年房地產開工率不到三成，實在偏低，餘屋也多，房地產是龍頭產業，牽連的相關行業太大，加上外銷表現不佳，今年景氣可能會比去年更不好。

　　中央銀行1月五大銀行新承作放款平均利率，下降至1.485％，較去(104)年12月的1.602％下降0.117個百分點，為100年6月以來新低。央行表示，主要是因為周轉金及資本支出貸款利率下降所致。

　　央行統計本國五大銀行，包括臺銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀，1月新承做放款利率，其中購屋貸款的部分，1月新承做金額為368億3,100萬，較去年12月驟減495億4千萬，減幅高達57％，主要是受到房地合一新稅制今(105)年上路的影響。

　　央行指出，房地合一新稅制今年元旦實施，有買賣房屋意願但不願適用新稅制的民眾，趕在去年12月底前完成交屋，造成去年12月基期相當高，當時銀行新承做購屋貸款金額達863億7,100萬；除了新稅制因素之外，1月還有總統大選，加上天氣寒冷影響看屋意願，使得1月銀行新承做購屋貸款金額明顯下降。

　　央行同時指出，除了受到房地合一新稅制等因素影響之外，其實根據以往經驗，1、2月通常是購屋貸款淡季，可以觀察3月新承做購屋貸款情形，屆時房地產景氣狀況會較為明朗。

　　1月購屋貸款平均利率為1.852％，較去年12月下滑0.043個百分點，自去年3月1.990％後，4月起持續下降，與央行去年連續2季降息有關。央行認為，利率低並未導致房地產炒作，目前進場以自住型房貸為主。

　　另外，1月五大銀行新承做資本支出貸款只有582億6千萬，較上月大減204億，主要是年底資本支出貸款較高，而平均利率則降回2％以下，來到1.973％，為去年1月以來新低。

國民黨前主席吳伯雄次子、台北市議員吳志剛名下住家昨天執行第1拍法拍，但在開標債權人申請延緩，法拍業者認為，兩造正協調償債辦法、先暫停拍賣的可能性高。

債權人申請延緩
屋齡超過40年的「聯亞大廈」，曾居住包括吳伯雄、吳志剛等吳家人，原定昨天以底價4326.8萬元，執行法拍第1拍；卻在開標前一刻公告「債權人申請延緩」，此案連同原訂1月底開標的中壢福容飯店持分，皆暫停拍賣中。

據司法院公告，吳志剛遭拍賣的淡水「藍海」、桃園福容飯店持分及「聯亞大廈」等3物件，拍賣原因皆為「清償票款」，顯見皆與他投資失利，並擔任連帶背書保證人有關。寬頻房訊指出：「債權人若申請延緩，應是兩造正在協調債務清償辦法。」

依《強制執行法》規定，延緩執行期限為3個月，且僅能申請1次，吳志剛能否保住老家，這3個月將成關鍵期。

全台灣辦公室租金最高的紀錄保持者，依舊由台北101大樓，獨領風騷，每坪月租創下4,410元的水準。不過，近幾年台北市信義計畫區頂級辦公大樓陸續完工，國泰置地廣場的低樓層辦公室租金行情，已直逼台北101大樓的高樓層，二者每坪月租只有82元之差，究其關鍵，在於「化整為零」策略奏效。

近年來，信義計畫區國泰信義經貿大樓、遠雄信義金融大樓、國泰置地廣場、華新麗華花旗信義大樓等4棟頂級大樓，其辦公室租金行情急起直追台北101大樓的身價；其中，國泰信義經貿大樓創下每坪月租高達4,255元的高價，排名第二貴，緊追在台北101大樓之後。

根據內政部最新揭露的實價登錄網站資訊顯示，現在台北101大樓的高樓層辦公室，其租金行情，也快要被國泰置地廣場的低樓層辦公室，給拚下去。

根據最新成交行情顯示，2015年12月「國泰置地」低樓層的10樓，每坪月租實價達3,349元，成交面積只有82.28坪。

同樣時間成交的台北101大樓，其52樓辦公室，每坪月租為3,431元，成交面積為140.13坪。

仔細比照這兩筆最新成交的辦公室租賃案件，可發現國泰置地廣場低樓層辦公室租金已相當於台北101高樓層行情。

另外，預計明（2017）年完工、鄰近101大樓僅在咫尺的南山人壽「台北南山廣場」辦公大樓，接下來也有機會超越台北101的「3字頭」辦公租金，尤其是分隔成小單位的微型辦公商務中心。

該大樓預計2017年第3季完工，規畫辦公樓、商場、景觀餐廳及藝文空間，共48樓、總樓地板面積4萬9,800坪，將成為信義計畫區內具指標性的頂級綜合大樓，目前每坪月租開價在「4字頭」以上，高樓層更是「坐4望5」。

德事商務中心已租下其中的28樓、約680坪的辦公室，預計分割成小單位辦公室，經營商務中心。

為完整的公共服務機能、強化地區風貌、調整公共設施用地使用機能，並強化國土保安、水源保護等需要，新北市政府依都市計畫法第26條辦理「變更坪林水源特定區主要計畫(第三次通盤檢討)」與「擬定坪林水源特定區細部計畫」都市計畫通盤檢討，相關內容自2016年2月17日起在新北市政府及新北市坪林區公所公開展覽30天，並將於2016年3月10日下午2時在新北市坪林區公所4樓會議室舉行公開展覽說明會，歡迎市民踴躍參與並提供寶貴意見！

新北市政府城鄉發展局表示，坪林水源特定區都市計畫第三次通盤檢討將依循國土保安、水源保護的前提，並配合未來發展趨勢，檢討合理之計畫人口，因應公共服務需求，調整土地使用分區檢討公共設施用地，使其服務當地之機能活化，其中像是提升地區防救災功能而提供坪林分隊新建廳舍空間，及因應高齡化老人需求變更部分停車場用地為機關用地、讓舊空間再利用成為衛生所能力回復復健中心，皆是本次檢討重點。

為坪林地區景觀風貌之型塑與保存，除透過都市設計手法針對坪林老街及重要景觀道路台9線兩側之建築物高度、立面裝修材質、騎樓留設等予以規範，另外也配合生態都市發展策略，建構以人為本及大眾運輸導向運輸模式，並結合學校、公園綠地等開放空間系統，研擬整體防災計畫。

此外，本次通盤檢討除一般通盤檢討內容，為提升坪林水源都市計畫底圖精確度，藉由都市計畫圖重製作業，重新建立完整之都市計畫圖說資料，以利後續都市計畫之執行及維護民眾權益。

城鄉發展局計畫審議科科長周繼祖表示，本次都市計畫內容於2016年2月17日起在新北市政府及新北市坪林區公所辦理公開展覽30天，相關公開展覽書圖內容均可至坪林區公所現場查詢、新北市政府城鄉發展局網站下載，在公開展覽期間，若民眾有任何意見或建議，可以依都市計畫法第19條規定，以書面載明姓名或名稱及地址方式提出，並供都市計畫委員會審議參考。本計畫案將於公開展覽程序結束後，提送新北市都市計畫委員會進行審議作業。

大故宮計畫環評審查管轄權已在2016年初由中央移到台北市政府。台北市環保局表示，由於故宮博物院在2月15日已繳交審查費，並且提送環評報告書初稿，近日將送給環評委員審查。為讓環評委員瞭解開發計畫現況並聽取當地居民、團體意見，掌握審查內容，環保局預計3月中下旬分別辦理現勘及公聽會，再提環評委員會審查。

環保局指出，大故宮計畫在2013年底經行政院環保署審查，認為對環境有重大影響之虞，應繼續進行第二階段環境影響評估。接著故宮博物院依環境影響評估法規定，在2015年6月27日及7月4日辦理現場勘查及公聽會，同年9月2日再辦理第2次。2015年10月1日將環評報告書初稿、現場勘察及公聽會紀錄送環保署審查。

環保局表示，2016年1月4日環保署將此案移轉管轄，依照環評法規定程序，環保局應通知開發單位繳交審查費，然後提送環境影響評估審查委員會審查。因此案原本屬中央審查，2015年故宮博物院辦理現場勘查及公聽會時，北市環評委員並沒有參與，因此環保局決定，在環評委員會審查前，先邀請環評委員到現地勘查了解環境現況。此外，由於當地居民及相關團體對此開發案有許多意見及看法，環保局也將擇期辦理公聽會，讓環評委員聽取各界意見。本案環評報告書初稿也已公開在環保局網站，民眾可上網查閱。

新北市政府稅捐稽徵處表示，為落實稽徵業務、促進誠實申報納稅，例行的房屋稅稅籍清查作業已經全面展開，清查重點為房屋使用情形是否符合減免稅要件、評定現值是否正確、適用稅率與實際用途是否相符及有無新建、增建、改建房屋等。

該處說明，房屋稅是以附著於土地上之各種房屋及增加房屋使用價值之建築物為課徵對象，常見的頂樓增建、陽台加建及自行搭蓋未合法登記的違章建築等情形，均應設立稅籍課徵房屋稅。除了加強課稅資料蒐集，遏止逃漏稅外，該處更運用機關間通報之受災房屋、低收入戶及工廠登記等資料主動更正稅籍，且針對已停、歇業或註銷營業登記之房屋，輔導納稅義務人申請房屋稅減、免徵及使用情形變更改課，積極幫民眾減輕負擔、節省荷包。

該處重申，倘有房屋新建、增建、改建或使用變更等情形，應主動向房屋所在地之稅捐稽徵機關申報房屋稅籍並補繳稅款，以避免經查獲後遭受裁罰，增加額外負擔。此外，清查期間如發現房屋有新、增、改建或使用情形變更應予改課或補徵時，稅捐稽徵機關會以公文通知，納稅義務人如對核課內容有疑問，可向承辦人員查詢，以維護自身權益。

台南震災、震出民眾對老舊住宅的安全疑率！台中發展較早的舊市區如西區、北屯區、中區、逢甲商圈周邊等區域，近來案場陸續出現對舊屋結構有疑慮的換屋族，台中舊市區換屋掀熱潮。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇指出，西區草悟道一帶自NOVA、勤美展店到草悟道崛起就花了近20年，不僅土地釋出少，屋齡超過20年以上的更多，加上人文藝術風氣濃厚，近年有綠光計畫、摘星聚落等商圈加持，該區域是換屋族的首選地段。以慶仁「之間」案為例，購屋主力來自區域換屋族。

北屯區屬於台中開發最早的區域之一，近年來更是交易熱區。群義房屋市政店長蔣海芃表示，北屯區涵蓋範圍甚廣，以11期來說，買盤有3、4成來自豐原、潭子傳產業主；其次是來自發展最早的4期區域換屋族，占比也達2、3成。

同屬早期開發的中區，生活機能佳，加上區域內美食小吃多，不少有意購屋的自住客，大多採換屋不換區，如聚合發「愛美」新成屋，頗受區域換屋族青睞。

此外，西屯區逢甲商圈每年吸引逾千萬觀光客人潮，在人口與機能雙重保障之下，該區房市具保值性，即使屋齡老舊，價格相對有撐，也是區域換屋族購屋的熱門地段。

其中，12期新成屋「久樘香坡」，曾拿下2014年國家卓越建設獎「最佳施工品質全國首獎」，在台南震災後，民眾對於建物安全更加重視，「久樘香坡」近來詢問度高。

高雄房地產轉冷後，4千萬元以上的高價豪宅仍陸續成交，最高的是只剩大約10％餘屋的國揚建設「國硯」，成交每坪59.6萬元，而名列大樓住宅排行榜成交單價前十名的皇苑「世紀館」，也以每坪50.2萬元，總價7千萬元居次，而且售價並未因房產趨淡而下調，反而比預售階段來得高。

高雄地產業者根據去（104）年9月到11月的實價登錄資料指出，在這波不景氣的過程中，實價登錄售價還列名成交單價前十名的大樓住宅排行榜，第一名為位於南高雄、國揚建設的「國硯」，每坪59.6萬元，總價約8,100萬元，最近才將「國硯」轉交國揚建設自售的上揚國際執行副總經理蔡宗學說，104年9月到11月的「國硯」實價登錄標的，還不是靠港灣的第一棟A排樓層，而是C棟的39樓。

蔡宗學表示，截至目前為止，「國硯」實價登錄的最高價是每坪70萬元，屬於面海的A棟，他說，因為國硯開賣迄今，已經出售90％左右，所以目前已交還國揚建設自行銷售。

皇苑世紀館則以每坪50.2萬元，總成交價7千萬元，名列排行榜第二名。皇苑建設董事長郭敏能指出，高雄農16特區的森林公園豪宅，供給量數得出來，因此，在稀有性的前提之下，農16真正的豪宅價格，並不會因為短暫的景氣波動而跟著下修。

更何況，農16特區可供建築的土地，更是數得出來，郭敏能說，地主現在的開價，動輒每坪300萬元以上，即使有建商在新購土地之後推案，恐怕成屋價格也只會漲，不會跌。

皇苑副總經理陳愛淑表示，即將取得使用執照的皇苑世紀館，近日正式公開之後，每坪售價從42萬元到70萬元，該案是皇苑今年的豪宅代表作，由於皇苑最近2年來只有一棟推案，因此，將以品牌、制震、稀有等訴求，吸引特定自住買盤進場，現已售出40％了。

皇苑世紀館興建過程中，即已進行預售和結構銷售，該段時期的成交主要集中在102年1月到12月，最低成交每坪30.6萬元，部分超過每坪50萬元，陳愛淑指出，平均成交價約每坪35萬元，近日正式開賣之後，價格穩健向上，但她也坦承，「成交速度是有慢了一些」。

業界說，興建完成之後的皇苑世紀館，平均售價比預售階段的價格高，不因景氣低迷而降價，顯示建商只要有口碑、品質，市場還是照樣會買單。

104年9月到11月的實價登錄前十大樓成交價排行榜，除了第一和第二名的國硯和皇苑世紀館，第三名到第五名，依序為百立建設的海洋帝寶、鼎宇建設的美術之星、及京城建設的鉅鋋，每坪售價分別是48.6萬元、44.9萬元及40.2萬元。

近日，廣州法制辦發佈《關於科技企業孵化器建設用地的若干試行規定（徵求意見稿）》（下稱“意見稿”）。不同於常見的獎勵和補助政策，意見稿中有兩個方面引發了關注：工業用地建設的科技企業孵化器總建築面積的30%可分割銷售；企業可聯合拿地，投入孵化器建設。

在部分孵化器已經出現生存艱難的輿論聲中，廣州的這一政策有著拓寬盈利模式的客觀效果；而在盤活存量之餘，政策同時意在鼓勵和支持多元化增量投入到孵化器建設中，進一步促進廣州的雙創活力。

分析人士還指出，政策鼓勵或許並不會導致資本的盲目湧入，市場在逐漸培育，孵化器的建設也將回歸理性。

適度允許房屋轉讓

廣州創客街總經理助理賴志達告訴21世紀經濟報導記者，這一政策主要是為“解救”孵化器，從目前的情況來看，孵化器的日子並不太好過。

一個相關聯的背景是，農曆新年伊始，深圳地庫孵化器宣佈倒閉，這在圈子裡引起了不小的波瀾。

近幾日接受21世紀經濟報導記者採訪的眾多孵化器從業者指出，地庫的倒閉或許只是一個開端，孵化器過剩、空置率高的現象，幾乎在全國各地都不同程度地存在。

廣州一個孵化器服務組織的從業者鐘妙森稱，她所瞭解到的廣州情況是——“真的不好盈利”。場地出租收益並不足以覆蓋成本，而投資收益週期又太長。

在國家創新驅動發展戰略引導下，包含眾創空間等多種形式在內的孵化器在近兩年間蓬勃興起。據廣東本地媒體報導，2014年底廣州的孵化器數量為85家，可孵化面積為500萬平方米。而廣州科技企業孵化協會提供的資料顯示，截止到2015年底，廣州備案登記孵化器119家，可統計孵化面積約650萬平方米。

“大幹快上”的建設也意味著，自身尚還處在初創期的孵化器並不在少數。

廣州科技企業孵化協會會長馮夢覺指出，同其他很多行業一樣，新建設的孵化器也需要克服資金不足、團隊磨合、管理服務水準提升等重重阻力。從行業發展和現有孵化企業經驗來看，眾創空間和孵化器一般需要約3年方能進入穩定運營期。

上述意見稿亦解釋，關於“適度允許房屋轉讓”，是考慮到科技企業孵化器投資大、回報慢，故允許其分割轉讓部分房產，以盤活資產，降低投資風險。但考慮到其享受政府財政扶持，需自持大部分資產才能保持孵化功能，故限定科技企業孵化器總建築面積的30%可分割銷售。

此外值得注意的是，政策限定轉讓主體為“工業用地建設的、且明確可分割轉讓的孵化器”。廣州五號空間總裁助理黎鴻浩指出，對於羊城創意園、TIT創意園等影響比較積極，工業屬性用地的持有者可以盤活物業，實現變現。

企業聯合拿地建設孵化器

根據梳理，在廣州之前，廣東省已有東莞、佛山、惠州、中山、珠海發佈過類似的孵化器產權分割的相關政策，但對於孵化器資質要求和可分割比例設定不同。其中，惠州市規定僅省級以上科技企業孵化器具備申請資格；而東莞市的分割比例為：可銷售、轉讓、出租部分的建築面積不得超過產業用房總建築面積的80%。

馮夢覺分析，如果政策正式落地，對民間資本投入建設孵化器增加了吸引力，將增強廣州在區域內的創業環境競爭力。

而除了產權分割的規定外，上述徵求意見稿還釋放出一個信號：科技企業孵化器建設用地可以由符合條件的企業聯合拿地、統一規劃、分開建設。

這是廣東省內孵化器相關政策檔中首次提及的方式。並且，意見稿指出，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃的前提下，每年安排一定比例的用地用作孵化器建設。

某種程度上來說，在吸引更多資本的同時，這一舉措進一步降低了進入孵化器的門檻。在此之前，坊間就已充斥著“打著孵化器旗號圈地、騙取政府補貼”的質疑。有業內人士告訴記者，政策落地後或許會吸引到更多的“對口”企業。

但賴志達稱，降低門檻並沒有關係，因為進入之後的市場是競爭的，適者才可生存。


3W孵化器市場經理張向野同樣指出，這原本是一個難做的行業，從業者需要有真正的資源説明到創業團隊。此前在特別急功近利的狀態下成長起來的孵化器，現在更多地也在回歸理性。

隨著創業創新的推進，市場在逐漸培育，優勝劣汰的發生也在警示著“投機分子”。據張向野介紹，已經出現了企業做了孵化器備案但最終擱置專案的情況。

賴志達指出，即使政策客觀上有鼓勵的效果，但不一定會引起資本的盲目湧入。

“政策當然是良性的，而且，政府做的已經足夠多。但應該政府的歸政府，市場的歸市場，孵化器要擺脫依賴心理，最終的發展仍然要回歸到自身的實力。”賴志達稱。

在一線城市土地價格高企，三、四線城市住宅市場飽和的情況下，越來越多的房企開始選擇發力商業地產。而對於從事商業地產開發的企業來說，資產證券化融資無疑是增加企業核心資本從而增強可持續發展能力的有效方法。

一些開發商也公開表示，將旗下商業地產專案證券化是他們下一步實踐的方向。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，商業地產的經營特別需要資產證券化的支援。她認為，商業地產內在發展要求長期資金的支援，很多開發企業面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經營的困難；其次，資產證券化保持了物業經營權的完整性，有利於提高經營水準和最大化地提升商業價值；第三，資產證券化實現了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制；第四，資產證券化分散了商業地產的風險，促進了行業的穩定發展。

同時，有業內人士還指出，房地產開發商的融資未來將更多轉向國內，包括資產支持證券(ABS)、商業房地產抵押擔保證券(CMBS)等內的資產證券化產品規模將繼續擴大，而房地產信託憑證(REITs)在相關政策明朗後，亦將迎來爆發期。“目前隨著人民幣貶值預期升溫，及海外人民幣資金池持續萎縮，使得國內開發商海外發債難度上升。而國內銀行業的資金成本增加，令不少開發商尋求非貸款類的融資方式，債券、ABS、CMBS 及類 REITs 等融資管道越來越流行”。上述業內人士指出。

債項REITs或迎來爆發期

實際上，自2014年“央四條”提出開展房地產信託投資基金（REITs）試點後，房地產資產證券化的進程便明顯加快。而在過去的2015年，資產證券化領域我們又聽到了很多行業第一：第一單基於商辦物業租金收益權並且可在二級市場流通的公募准REITs；第一單國有不動產資產證券化的准REITs；上交所第一單准REITs資產證券化專案等。

無疑，2015年是中國商業地產資產證券化快速發展的一年，甚至可以稱之為中國商業地產資產證券化的元年。這一年，無論是互聯網金融場景亦或是交易所場景，我們都看到了實實在在的項目落地，而非概念的討論。互聯網金融場景下有萬達穩賺一號、高和中投保一期二期等；交易所場景下有招商天虹、恆泰海航浦發大廈以及萬科鵬華，包括更早期的中信啟航和中信蘇寧項目。

然後，如果再進一步分析，會發現兩個明顯的特徵：首先從規模上，2015年所有發行產品的總和也不足200億元，相比美國的市場規模，中國的市場還非常幼小。截至2014年末，全球擁有超過408支上市的REITs。其中美國擁有244支，市值高達9342億美元。同樣在CMBS領域，美國商業房地產抵押貸款額度約為3.14萬億美元，僅非代理的CMBS產品餘額即超過6200億美元。其次，債項的流動性優化先于股項的流動性優化。從目前國內已經發行的幾單准REITs來看，如果穿透看認購劣後級的投資人、關聯公司的優先購買權等，本質上債的屬性更強。

“從基礎資產端而言，關於中國房地產泡沫破裂的聲音不絕於耳，尤其是在中國經濟下行的大背景下，系統性風險不斷累積。資本在各種力量的擠壓下變得越來越恐慌，避險心態越來越明顯。一是三、四線城市房地產的庫存大、去化難，倒逼資本回歸一線城市；二是一線城市在資本的回巢擠壓下，去年深圳、上海的房價又經歷了新的一輪快速上漲，地王現象更是此起彼伏；三是一線城市商辦散售市場的份額在不斷萎縮。在這樣的市場格局下，理性的資本依然會聚焦在一線城市的核心物業，但投資的形式不是銷售房本的場景，而是互聯網金融場景或者是交易所場景”。一位從事商業地產的資深人士稱。

說起商辦物業的資產證券化，人們通常會想到權益類REITs，但不少業內人士認為，在我國權益類REITs未必恰逢其時。他們指出，中國資產證券化短期的著力點在於債項的資產證券化優化。債項資產證券化的優化又會在長期推動股項證券化的進程。這種演化路徑在美國資產證券化市場中已經有了清晰的印證。

對於當前中國的市場環境更適合債項REITs而非股項REITs的原因，高和資本相關負責人表示，“一是中國的基礎資產已經逐步在積累，但定價系統尚待建立；二是商辦物業合理債項融資工具的缺乏；三是股項REITs的出現必然是以穩定的融資工具為前提。”

“可以說2015年打響了商業地產進入“REITs時代”的第一槍。但2016年我們將迎來的更多是債項REITs的大發展，即CMBS的大發展，而非股項REITs。想要在CMBS的賽道上搶佔好的卡位元，靈活的金融產品設計能力和夯實的風控能力至關重要。”上述責任人稱。

金融創新的基石

而在商業地產加速資產證券化的當下，資產管理能力也就顯得愈發的重要。對於商業地產來說，運營屬性是基礎，再通過金融屬性放大。


“單就運營屬性的打磨而言，必須具有 匠人精神 。運營的功力系於人，如何孵化、尋找、維繫匠人至關重要。它包含資產硬體的改造、租客品牌的淘換、物業管理的人性化、招商資源的管道整理能力等。這是一項實實在在的能力。它不同於以往依靠賣圖紙、賣樓花等由想像力承載的商業邏輯，而是由租戶實實在在的營業額來支撐。”有業內人士指出，“在運營過程中，過硬的資產管理能力是所有金融創新的基石。尤其是在一線城市已經進入存量時代的大背景下，城市更新的需求激增。通過重新定位、產品改造尤其是租客的升級反覆運算，極大的改善經營狀況，大幅提升經營性現金流狀況。商業地產最終回歸資本的屬性，其價值由物業產生經營性現金流的水準來決定”。

昨日，記者從上海易居研究院獲得的最新報告顯示，截至2016年1月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.7%。

2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢，而到了2016年1月份繼續出現下滑。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢。

此外，上述研究院認為，根據房價收入比計算公式，從房價收入比的絕對水準看，房價收入比微幅上調，仍屬合理區間。

近七成城市庫存下降

2016年1月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1657萬平方米，環比減少29.0%，同比增長12.6%。一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264、18300和4288萬平方米，環比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%，同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%。

此外，35個城市新建商品住宅存銷比為12.0，這也意味著市場需要用12個月的時間才能消化完這些庫存。

其中，有12個城市庫存出現了同比增長現象，茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時，35個城市中，有23個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為44.8%，這和蘇州房價總體上漲的態勢是密切關聯的。同時，這也意味著在這35個城市中，近七成城市庫存下降。

中國指數研究院研究報告也顯示，2016年1月末，中指監測的主要城市庫存量環比上月下降7.4%。1月份受季節性影響，開發商推盤力度大減，庫存總量隨之下降。據中國指數研究院監測的10家品牌房企來看，銷售額均有所回落，其中綠城中國降幅最大，為68.61%，銷售面積環比下降66.2%。富力緊隨其後，銷售額和銷售面積環比分別下降63.91%和43.52%。中海地產銷售額環比跌幅則最小，為7.44%，銷售面積環比減少11.82%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，35城去庫存週期總體處於低位水準，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對於一些重點城市而言，去庫存週期遠遠低於12個月的水準，後續房價看漲預期會繼續強化。而對於上訴去庫存情況較好的城市，應該主動從“去庫存”戰略切換到“補庫存”戰略上來。

房價仍在合理區間

值得一提的是，在過去的一年中，雖然一線城市、部分二線城市房價上漲，尤其學區房上漲幅度更大。但易居研究院研究員 曹倪娜認為，房價仍在合理區間內。

曹倪娜表示，2015年，全國新建商品住宅成交均價達6472元/平方米，同比增長9.1%，增幅比2014年擴大7.7個百分點，房價漲幅出現較為明顯的攀升。資料顯示，房價從2004年開始大幅增長，2008年受宏觀調控與經濟下行因素影響，房價增幅降至歷史最低-1.9%，隨後在2009年房價強勢反彈，增幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房價開始告別高速增長期，增幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經濟環境影響房地產市場趨冷，增幅也創下了近六年的新低。進入2015年後，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推，一線及重點二線房地產市場日趨轉暖，並在2015年下半年加速反彈，增幅創“十二五”期間最高值。


不過，根據房價收入比計算公式，得出2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升，但並不改變震盪下行的趨勢。從房價收入比的絕對水準看，仍然屬於在6-7的合理區間內合理震盪。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小於房價增幅的影響。

但深圳是例外，曹倪娜稱，“我們研究發現，以我國的實際情況，全國房價收入比維持在6-7可算作合理區間，2015年的7.2依然接近合理，由此可判斷全國房價基本無泡沫，更談不上崩盤。但在房價暴漲的深圳，已出現短期泡沫，2014年深圳房價收入比位列全國第一，同樣依據現有資料推算，深圳2015年度房價收入比高達25.8，同比增幅27.6%，因此將毫無懸念的再次奪冠，房價漲幅明顯大於居民收入漲幅，房價收入比進一步脫離合理區間”。

此外，曹倪娜預計，2016年全國房價收入比保持基本平穩。

大陸祭出「219房市新政」，透過減徵稅金，降低民眾買房成本，而在該政策22日上路前夕，上海市某區建案，每套約1000萬元（人民幣，下同）的352套新房，1天內全數賣光，震撼房地產市場。上海台商人士認為，這屬單一個案，也有點像在製造買氣，無法代表整體市場行情；專家則說，今年房市要能維持熱度，能否有超乎預期的降息水準扮演重要關鍵。

大陸財政部、稅務總局、住建部等3部門，19日發布新規，22日起減徵房地產交易稅、免徵營業稅，減輕民眾購房負擔，但北、上、廣、深地區，只適用「首購族交易稅減徵」這個優惠，整個政策是在向三、四線城市民眾釋出利多。

據統計，大陸第一大房地產交易市場在上海，過去1年成交金額至少有1.4兆元，為全球最大的房地產交易市場。

待售二手房價格上漲

《第一財經日報》報導指出，「219房市新政」上路前夕，上海虹口區1處新建案，1天內就被民眾搶光，總銷售金額達36億元，也有間待售的二手房，因買家詢問意願不斷，賣家1天內將價格連3調，漲了70萬元。

上海中原地產控江分行人員發現，許多屋主年後將房屋售價上調5%至10%，是市場價格暴漲的原因之一；也有專家認為，在一線城市二手房數量越來越少下，將成為「賣方市場」，全部由賣方說的算。

中信證券地產研究團隊提醒，房價急速上漲，是否還存在有效需求支撐市場熱度，投資人要審慎評估，考量宏觀經濟因素，今年若出現超乎市場預期的降息幅度，房地產市場有可能會得到正面幫助，保持熱度。

一線城市房價或下跌

若未出現降息，今年一線城市的熱度將不比2015年，包括深圳在內等地房價，可能下跌。

不過，從事地產相關行業的上海台商人士認為，大陸推動房地產去庫存政策下，房地產市場無庸置疑迎來寬鬆局面，但不能光憑1天的爆量交易行為，就定調房地產交易火熱情況，就該個案來說，感覺像在創造買氣，只是為了炒高售價，屬於一種行銷手法，這也與大陸近期打貪的「低調」行事風格背道而馳。

　　全球房地產服務商戴德梁行22日在遼寧大連發佈《中國寫字樓市場2015年回顧》研究報告指出，2015年中國部分城市寫字樓供應量激增。其中一線城市寫字樓需求與供應量相若，相比之下，大部分二線城市寫字樓市場出現供需失衡的情況。

　　報告中稱，2015年中國新增寫字樓的成交量主要來自金融業與IT行業。在戴德梁行追蹤的16個中國內地的城市中，有9個城市的租賃活動經歷了三位數的同比增長。此外，長沙、重慶、南京、青島、上海、天津和西安的寫字樓淨吸納量也達到了前所未有的高度。

　　報告顯示，2015年，中國一線城市寫字樓租賃供需保持穩定，相比之下，二線城市全年供需失衡問題突出。統計顯示，二線城市全年總體新增供應比淨吸納量多出50萬平方米，相當於二線城市甲級寫字樓現有存量的3.59%。

　　戴德梁行認為，寫字樓租賃活動的激增在很大程度上是由持續的寫字樓供應造成的，同時不少企業希望借此機會降低租賃成本和提升辦公環境，因此大大活躍了寫字樓租賃市場。

　　針對中國部分二線城市出現寫字樓市場供需失衡的情況，戴德梁行大中華區研究部主管聶安達指出，新興商圈大量新增供應集中交付是造成市場波動的主要原因。“個別二線城市受到一批超出市場消化能力的新供應項目的影響，而出現了明顯的吸納困難狀況。”

　　未來中國寫字樓新增供應量仍將持續增長？對此，聶安達表示，全國多個市場將在未來幾年內迎來供應潮，不過，由於市場的旺盛需求和高去化速度，相信市場不會出現大幅波動。

投資多家上市企 張峻失聯多天

已停牌近一年的佳兆業（01638）或再受政治事件波及，有傳其第二大股東富德生命人壽的實際控制人兼前董事長張峻已失聯多天。中紀委2月4日宣布廣東省副省長劉志庚涉嫌嚴重違紀正接受調查，財新網引述消息人士透露，生命人壽主要股東富德保險的董事長張峻翌日也被有關部門帶走，以協助調查劉志庚案件，至今尚未返回工作崗位。

傳2月初被帶走協助調查

多位潮汕商人近年相繼捲入高官違紀案件，包括2014年12月佳兆業旗下深圳樓盤遭禁售，便有傳是由於佳兆業主席郭英成牽涉前深圳市委常委蔣尊玉的案件所致。報道稱，劉志庚被指是東莞色情行業的「保護傘」，2014年東莞掃黃行動後，有關部門便着手調查劉志庚在東莞的違法違紀行為。除張峻外，目前也有數名潮汕籍地產商正協助調查劉志庚案件。

張峻過往透過生命人壽多番投資各類上市公司股權，除2014年12月增持佳兆業（現持股量29.97%）外，生命人壽於2013年開始掃入金地集團（600383.SH），去年更與安邦保險爆發金地股權爭奪戰，而令生命人壽的知名度上升；目前生命人壽仍持有29.9%金地，為第一大股東。去年8月，生命人壽4度斥資合共逾600億元（人民幣．下同）投資浦發銀行（600000.SH），現持有浦發銀行A股總股本20%，為第二大股東。

此外，生命人壽亦於2014年向山西富商王力平接手首鋼資源（00639）及必美宜（00379）分別29.04%及29.99%股份。首鋼資源主要資產是煤商邢利斌於2008年注入的3座煤礦，惟邢利斌已於2014年3月被帶走調查，但至今尚未有進入司法程序的消息。生命人壽同時持有中煤能源（01898）13.03%股本，以及農產品（000061.SZ）29.97%股份。

生命人壽保費全國第三

據悉，生命人壽去年保費收入逾1600億元， 按年增1.3倍，排名全國第三位，僅次於中國平安 （02318）的3857億及國壽（02628）的3641億元。

潮汕籍的張峻有「普寧首富」之稱，早年赴美留學後回國經營電子加工及地產生意，2001年起，先後推售新亞洲花園及新亞洲廣場等樓盤，旗下資產也包括深圳華強北路的新亞洲電子城。張峻於2006年接手生命人壽股權後，開始轉攻金融保險業，2014年富德保險成立後，生命人壽成為其子公司之一，張峻辭去生命人壽董事長一職，轉任富德保險董事長。

合景泰富（01813）去年合約銷售202億元（人民幣．下同），未能完成全年225億元的銷售目標，今年則把銷售目標降至220億元，可供銷售貨值370億元。主席孔健岷透露，去年北京通州項目因政府暫緩規劃審批而未能如期預售，今年完成銷售目標的把握較大。

內地近期推出一系列有利地產市場政策，他相信，有更多去庫存政策出台，加上市場資金寬鬆，預科今年樓市可平穩增長，前景相對去年樂觀。

去年純利增4.4%

該公司去年純利增長4.4%，但末期息卻由每股33分降至29分。首席財務官徐錦添解釋，公司派息比率一直維持在20%至30%之間，派息金額減少，是由於今年希望入市買地而預留資金，預料未來派息會維持在合理水平。

去年銷售貢獻57%來自廣州、北京及上海，其餘來自二線城市；80%銷售為住宅，其中面積90至140方米的改善型單位銷售增至42%；孔健岷表示，將增加推出有關產品，以符合市場需求，並展望今年一二線城市樓市繼續向好；今年開盤5個，年底將有合共44個在售項目。他強調， 壯大發展規模，不會犧牲利潤及毛利率。

融資成本有望下調

徐錦添指出，公司平均融資成本由8.3厘降至7.4厘，由於現在可發公司債，相信融資成本將進一步下降；預計今年將有199億元入賬收入，扣除各類開支後，經營淨現金流50.7億元。公司境內及境外債分別佔55.8%及44.2%，目前有新一批22億元公募債正等待審批，今年將優先考慮發行境內債，未有安排發行境外債。


合 景 泰 富 料 220 億 元 目 標 可 達
星島日報

合景泰富（1813）主席孔健岷表示，內地近期推出一系列樓市寬鬆政策，相信未來將有更多去庫存政策出台，加上市場資金寬鬆，預科今年樓市可平穩增長，前景亦較去年樂觀，並有信心完成今年220億元（人民幣，下同）的銷售目標，較去年同期上升9%。

　　合景泰富去年銷售貢獻的57%來自一線城市廣州、北京及上海，其餘來自二線城市；80%銷售為住宅，其中90至140平方米的改善型單位銷售增加，佔比42%。孔健岷表示，今年會增加推出有關產品，以符合市場需求。集團未來仍會主力發展住宅，同時考慮在優質地段的商場及商廈留作收租，惟強調不會轉型以收租為主。

　　他透露，今年開盤項目5個，年底將有合共44個在售項目，可售貨源達370億元。

　　此外，問及集團去年純利增長4.4%，惟末期息卻由33分降至29分，首席財務官徐錦添解釋，公司派息比率一直維持在20%至30%之間，減派息主要是預留現金用作買地發展，預料未來派息會維持在合理水平。

單日3洋房成交共億元

新地（00016）以低價推售元朗映御，隨即掀起參觀及收票潮，發展商昨天趁勢加推60伙，但定價亦不敢太進取，價單平均呎價1.16萬元，較上一張價單僅調高約1.9%；發展商並發出銷售安排，落實周五（26日）晚首度發售其中138伙。此外，山頂MOUNT NICHOLSON第一期首座洋房以破紀錄成績8.3億元售出，亦帶動洋房交投，長實（01113）旗下元朗娉廷及嘉華國際（00173）沙田嘉御山單日連沽合共3座洋房，涉資近1億元。

第二張價單調升1.9%

映御昨天深夜加推樓盤第2張價單，涉及60伙，單位全位於第2座，實用面積381至423方呎，定價由413至486萬元，呎價介乎1.08萬至1.23萬元不等。項目連同首張價單，累積已推出168伙，惟新地昨天發出銷售安排，本周五晚只推售其中138伙。銷售安排顯示，發展商分兩組進行揀樓，A組供大手買家優先選擇，買家最少購買2伙或以上；B組買家則最多只可購買2伙；項目周四（25日）截票。

市場消息指出，映御至昨天累收約800票，以周五發售的138伙計算，超購4.8倍。

娉廷兩幢屋呎造逾萬

另外，長實地產猴年首個推售新盤元朗娉廷，昨天標售3座洋房，除30號屋未到價收回外，其餘兩座洋房成功售出。其中，實用面積1589方呎的43號屋，以1733萬元售出，呎價約1.09萬元；15號屋洋房面積1612方呎，以1742萬元售出，呎價約1.08萬元。長實高級營業經理封海倫對標售成績感滿意，並表示看好元朗南市場，不急於加推單位散貨。該項目自上周開放示範單位以來，錄得逾400組準買家參觀，當中多為新界區換樓客。

嘉華旗下沙田嘉御山以標售方式推售最後2座洋房，9號屋昨天落實以6500萬元售出，洋房實用面積3230方呎，折合實呎約2萬元。總計而言，昨天單日合共有3座洋房以標售方式沽出，成交額近1億元。

豪宅市場氣氛升溫，華置（00127）亦部署推售東半山另一豪宅項目，銷售經理戴健文表示，該集團部署推售東半山肇輝臺12號項目，提供24伙，料年內竣工；同系西半山璈珀累售13伙，套現16億元，平均呎價約4.1萬元。

MOUNT NICHOLSON高價售出首座洋房，發展商之一的南豐集團昨天開放東涌昇薈會所供傳媒參觀，南豐發展地產部總經理鍾志霖表示，昇薈開售至今累售1344伙，今年3月開始交樓，現時項目僅餘75伙，集中3至4房大戶。南豐今年除推出MOUNT NICHOLSON外，也將推出屯門良德街項目（370伙）、筲箕灣柴灣道項目（470伙）及與香港興業（00480）合作發展的沙田九肚項目。

樓市持續低迷，二手住宅租務市場也受拖累，租金連月下挫。中原地產數據顯示，今年1月本港100個大型屋苑的實用面積平均呎租約31.3元，按月跌1.9%，並屬連續4個月下跌，為一年半低位。業界認為，經濟前景不明朗，加上農曆新年假期後為傳統淡季，估計二手住宅租金短期跌勢持續。

中原地產以100個大型私人屋苑的新簽租約資料統計，平均實用呎租31.3元，屬2014年7月錄得31元以來的低位。租金水平已連跌4個月，由去年9月的高位34元，累積跌幅7.9%。以每年1月的租金走勢作比較，上月的1.9%按月跌幅，已是2009年1月承接金融海嘯跌勢而急挫5%以來，近7年租金跌幅最顯著的1月份。

康怡花園跌勢最勁

十大屋苑之中，跌幅最大的3個屋苑全位於港島東區，按月跌幅介乎4.2%至5.2%，以鰂魚涌康怡花園跌勢最凌厲。中原研究部高級聯席董事黃良昇解釋，今次跌勢由中產帶動，由於經濟增長放緩，前景亦不明朗，因此租客傾向「有平租平」，承租單位時不追求優質景觀，令業主定價失去主導權，加上農曆新年後是傳統淡季，短期內租金跌勢難止，難料調整何時結束。

美聯房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾說，根據該行「租金走勢圖」顯示，100個主要中小型屋苑的實用面積平均呎租亦連跌4個月，1月跌至31.7元，也是近一年半低位。她預期，整體租金仍會進一步下挫，但月租1.5萬元或以下的租盤比率已由去年第四季約43.8%，升至1月的44.5%，料將進一步上揚。

市場上不乏劈價租盤，馬灣珀麗灣25座中層D室，實用面積555方呎，過去周末以1.4萬元租出，呎租約25.23元，中原分區營業經理溫明峯透露，業主以1.55萬元放租約2個月，最終劈價1500元（約9.68%）成交，低市價逾半成。

戴德梁行預計，住宅價上半年仍調整5%至10%，料成交量持續偏低難望小陽春，另該行料商廈表現最佳。

上半年住宅價 料跌5至10%

戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表示，去年該行預計今年上半年樓價跌5%至10%，而目前跌幅較預期中快，個別屋苑跌價逾1成。

他指樓價下跌主因經濟預期向下、股市跌以及息口或向上所致，政府是否撤辣招對樓價影響不大，料短期內樓市交投量在低位徘徊，難望出現小陽春，而中小型住宅樓價向下，反而超級豪宅造價較穩。

核心區甲廈租金 看升逾5%

另外，核心區商舖租金於2014至2015年跌幅顯著，相信今年上半年舖租仍跌約1成，但跌勢漸緩和，相比之下，民生消費區舖租及價格較穩健。

至於寫字樓市場，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，商廈在眾多物業中，本年租售價相對理想，因中資機構持續承租本港甲廈，預計上半年核心區甲廈租金升約5％至8%。

教會購入 舊價僅1000元

近期整體物業價格走下坡，不過，亦不乏淡市奇葩，例如北角七姊妹道一條不顯眼的冷巷，投資者持貨4年，升值近千倍。

土地註冊處資料顯示，北角七姊妹道100至104號天順樓地下一條冷巷，本月初以100萬元易手，買家為鰂魚涌浸信會（Quarry Bay Baptist Church Limited）。該團體於本月初以3,630萬元購入該廈1樓全層，估計同時購入該冷巷。該條冷巷自96年至今先後數次轉手，每次造價均為1,000元。是次以100萬沽貨的業主於2011年以1,000元購入，帳面賺近千倍。

區內代理指出，該條冷巷多年來業權一直附隨1樓舖位所有，業權份數僅佔該廈的110份之2，多年前1樓舖位的業主把該冷巷分拆出售，有買家購入冷巷後改建為地舖，試圖經營地產代理業務，惟因不合法改建而被迫清拆。

僅4至5呎闊 經濟效益低

其後冷巷一直空置數年，由於乏人管理，冷巷前後均設有鐵閘禁止外人使用，所以變成垃圾場一樣，豈料教會購入1樓舖位後，再出價洽購該冷巷，身價即時急升。

代理坦言，該冷巷僅4至5呎闊，掛廣告牌也無人睇，投資及經濟效益甚低，估計教會購入冷巷方便教友出入，才如此高價接貨。

另外，土地註冊處資料顯示，大嶼山昂坪LOT 213地下，上月以220萬元售予法爾精舍，較原業主2010年購入價45萬元，升值3.9倍。

澳洲反對黨提出一項避稅法規的改革案，希望能夠降低房價，但專家警告，這項法案的效果恐怕不會太大。

CNBC 報導，澳洲的高房價成為近期澳洲輿論辯論的焦點，澳洲工黨的 Bill Shorten 在新南威爾斯的洲議會上提出，將現行負扣稅法所設定的資本收入稅賦補貼從 50% 下修至 25%，Shorten 表示，現在在澳洲，將收入全數投資到房產資本中以成為最火熱的全民運動。

澳洲現行的負扣稅法容許買家在利息高於租金收入的情況下貸款買房，而中間的差額由政府補貼，另外資本收入的 50% 是屬於免稅的範圍，這都使得房地產成為澳洲最吸引人的投資標的。

目前全澳洲有近兩百萬人擁有房產，其中的一百二十萬人左右在負扣稅法的規範之內，這條法律也被視為是現在澳洲房價高漲的最大原因，許多資料都顯示澳洲的房價已經瀕臨失控，根據一項調查報告指出，澳洲在全球僅次於香港，在國民無法負擔房價程度的排名中排行第二位。

在這份報告中，顯示在 2015 年第三季，雪梨的房價中位數為家戶所得中位數的 12.2 倍，墨爾本則是 9.7 倍，在全球房價最高的香港則是 19 倍。

但有些專家認為，這樣的法案並沒有辦法真正地遏止房價上漲，AMP Capital 首席經濟學家 Shane Oliver 表示負扣稅法並沒有多特別，許多其他國家都有類似的減稅法律，像美國只要你能證明是家庭自住，房貸的利息就有所減免。

Shane Oliver 認為澳洲真正的問題是在於房屋供給在過去十年實在是成長太慢，澳洲的土地建設法規相當嚴格，要得到開工許可相當困難，房價會高多半是因為法律問題所造成的供需失衡。

Shane Oliver 建議，與其去調整免稅比例，不如直接設定免稅的絕對金額上限，這樣可以避免投資人一窩蜂地將資本投入新建房產，也另新屋變舊屋的稅率計算問題能夠相對單純一點。