房市冷清 小型建商易周轉不靈 買預售屋要小心

資金斷鏈
維冠大樓震倒，民眾開始正視建商品質，第一線建案銷售人員指出，春節之後約有8成客戶特別著重建商品牌、資歷等條件。房地產專家認為，建商是否曾因財務問題，淪入法拍市場，是評選要點。自2014年以來，建商名下資產遭法拍的家數，逐年提升，光今年3月，已公告將法拍的建商就有10家，幾乎每3天就有1家建商資產遭拍賣。

據司法院公告，2014年建設公司名下資產進入法拍第1拍的家數，有114家，2015年則提升近3成至147家，而今年1~3月已公告的建商家數則有30家。此外，觀察近2年名下資產遭法拍的建商，物件法拍原因幾乎全與「拍賣抵押物」、「清償債務」和「給付票款」3種原因有關。寬頻房訊指出，以房市冷清的狀況，中小型建商容易出現資金斷鏈或周轉不靈，造成財務危機。

1~3月30家法拍
以今年3月10家名下資產遭法拍的建商來看，除5家已停業，另5家包括立淞、康和、聯旺、皇隆及榕庭建設，均在營業中。
其中，康和建設曾在大台北地區推出不少知名建案，據《住展》資料，最近1筆新推案則是北市中山區的「松江花園」；皇隆建設2012年在林口區推出「淞露」案，預售銷售率達8成，但眼見建照6月將到期，工程進度卻僅開挖至地下2樓，購買戶求訴無門。16日將被拍賣基隆市土地的羅傑建設，現已停業，卻另組欣偉傑建設再出發，現推案量超過10件。

購買戶求訴無門
房市名嘴Sway認為，建商資金槓桿操作大、導致周轉不靈，惡意讓名下資產被法拍的案例時有所聞，「留意高槓桿操作建商所賣的預售屋，上市建商可觀察其現金流量，若建商有官司或被法拍，小心無法交屋。」
台中市建經協會理事長劉明宗指出，2012~2013年房市正熱，耳聞不少門外漢，一頭熱投入蓋房子的行列，但當景氣急轉直下，房子或沒蓋完、或蓋完被退戶的大有人在，「民眾若看不懂品質，就要懂得去蒐集資料，查詢法拍物件是一個管道。」另外，若沒有主動提出售後服務、或是建築資歷淺、營建團隊沒沒無名的建案，都要審慎評估再出手。

寬頻房訊評估，法拍市場為落後一般市場約半年的指標，上半年應仍有建商資產遭法拍個案，而下半年隨新政府上任，打房手段將趨於緩和，估計過去苦苦支撐的中小型建商，可度過難關，法拍數字應與去年相差不多。

大咖看房市
隨著農曆年後部分建案銷售升溫，順天建設（5525）董事長柯興樹指出，有業者喊出房市得歷經8年寒冬，是沒有根據的說法，「我看房地產起落40年，沒有漫漫長夜這種事情。」柯興樹認為，若以10年為一循環，榮景約6年、衰景約4年，這波景氣向下已有2年，雖目前仍在谷底盤旋，但已可嗅出逐步回暖的契機。

柯興樹表示，隨著新政府即將在5月20日就職，「救經濟」顯然將是新政府的首要任務，而房地產為火車頭產業，未來新政府應會逐步放鬆打房政策。此外，農曆年後，不少建案銷售都傳出好消息，以順天銷售中的個案為例，1個月內各案場普遍有2~3戶的成交，看屋組數也相對提升。

轉向經營首購市場
柯興樹說：「過去的榮景，幾乎是靠投機客的假性需求在支撐，打房手段祭出後，使整體交易沉澱。但剛性需求依舊存在，現已慢慢出籠。」柯建議有意購屋的民眾，現整體市場已在築底，房價再下修空間不大，可說是進場的最佳時機。
過去以開發中高階住宅為主力的順天建設，隨著剛性需求強勁，打算調整經營目標，將50%的住宅規劃調向低單、低總的首購市場，目前也在台中地區積極獵地。柯興樹說：「這將是公司近5年的核心目標，因為今天的首購客、將成為明天的換屋客，維持各半比例，也較能靈活掌握市場脈動。」

農業委員會水土保持局舉辦的第6屆「大專生洄游農村競賽」正式起跑，與信義房屋「全民社造計畫」跨界合作，鼓勵年輕人投入農村再生，長期計畫關注社區營造，平均每年改變600多個社區。

籲創意夥伴加入
昨日記者會由宜蘭結頭份社區歌仔戲開場，文化部司長陳冠甫、農委會局長李鎮洋及全民社造計劃評審長柴松林均出席，希望鼓舞更多有創意、有能力的夥伴加入。文化部推展社區營造工作已超過20年，陳冠甫表示，社造源於社區、來自全民參與，透過公私部門合作共同造就多樣化的台灣。

信義企業集團董事長周俊吉指出，進行社區總體營造，能對人心產生潛移默化的結果，讓人們變得溫暖，去關心社區裡其他過去未曾接觸的陌生人。

房市買氣打不開，屋主也急了，紛紛調降開價。東森房屋研究中心根據東森房屋網站待售物件資料，統計上月全台六都「純住宅」網路待售物件調降開價的佔比變化，發現全台佔比達15.36％，六都以新北市調降開價的物件佔25.58％最高，顯示屋主們不再對價格堅持。

六都待售物件開價調降佔比以新北市最高，緊接在後的分別是台北市的21.86％、台中市的16.88％，桃園市則是14.67％，至於台南市與高雄市，分別有8.81％與7.86％的佔比，因房價在六都屬於相對親民，是六都調降佔比最少的區域。

新北新莊27％居冠
新北市物件開價調降以新莊區27.86％居冠，東森房屋新莊科達總經理賴建程分析，新莊副都心重劃區高總價物件多，部分賣方若要重新配置資產，較願意降價，首購族還是往新莊迴龍、丹鳳區找，不但總價低也有捷運、學區與綠地，有基本買氣。

住商不動產副總劉明哲認為，屋主降開價通常是市場不好，屋主感受到壓力，房價基期低，屋主可能覺得開價不需調整，目前「市場尚未出現卯起來降價的氛圍」，此外，開價降價也和待售時間、區域賣壓，或屋主本身資金需求有關，但降價確實能優先吸引屋主注意。

財政部南區國稅局表示，所得稅法第17條第1項第2款第2目之5購屋借款利息扣除額之立法意旨，目的是為鼓勵一般國民購置自用住宅，因此明定納稅義務人、配偶及受扶養親屬因「購買自用住宅」，向金融機構所支付之利息作為列舉扣除額，並以扣除儲蓄投資特別扣除額後之淨額30萬元內為限。

該局舉實例說明，甲君申報2013年度綜合所得稅時，列報1筆受扶養親屬(其父乙君)以其所有房屋向銀行貸款之購屋借款利息扣除額29萬9千餘元。經該局查證結果，甲君列報系爭購屋借款利息扣除額，雖然是源自乙君於1994年間以自用住宅設定抵押權向A銀行貸款所生，惟實際上是為擔保B公司(乙君為負責人)之借款債務，並非個人用以購置自用住宅之貸款，不符合前揭所得稅法規定，乃否准認列。

甲君不服，復查主張系爭房屋確係其父於1994年間購買自住，因年代久遠，銀行歷經整併後無法取得原始資料，惟其已提供之後陸續轉貸之資料供核，案經該局以本件房屋原始貸款既非個人為購屋之目的，其後歷年所滋生之利息支出，自不符合前揭規定，駁回其復查申請。

國稅局進一步說明，納稅義務人列報購屋借款利息扣除額，應符合該房屋登記為同一申報戶之本人、配偶或受扶養親屬所有，並於課稅年度該申報戶之1人在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用，每一申報戶以1屋及每年扣除數額30萬元為限。該局提醒，民眾如有稅務疑義，可直接向就近之國稅局查詢，或於上班時撥打免費服務電話0800-000321，將有專人為您詳細解說。

捷運宅走回標售老路，只租不售真的行不通？北市捷運工程局日前公告第一次標售分回的「美河市」八十戶產權，坪數九.五至卅五坪，每戶底價四六六至二二五八萬元，拆算每坪底價四十九至五十四~三萬元，合計標售金額逾七億元。

根據北市捷運工程局公告資訊，此次標售的資產，主要坐落新北市新店區「美河市」Ａ棟八至十樓、Ｄ棟一樓及Ｄ棟二樓，可標售戶數各為七十二戶、四戶及四戶，使用類組均為一般事務所，預計四月八日截標，開標時間預計為四月十一日。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以目前市價來看，美河市價格與捷運局底價相去不遠，但市場價格盤整向下，可能低總價應表現優於高總價。

「美河市」爭議不斷，在建商日勝生提出三十五.三億元擔保金終於可以交屋後，又傳出台北市長柯文哲主張將分回的住宅產權納入公共出租住宅、只租不售，其中當作公共出租住宅的產權主要是Ａ棟二十五至二十九樓、Ｄ棟三至二十二樓，總計有二一八戶，不過因租金過高，出租率並不理想。

科技大老葉國一轉戰房地產，在大台北的首個豪墅推案「新普國玉」竟傳出有一戶法拍。根據司法院法拍屋公告資訊，該法拍案為占地逾六百坪的三層樓豪墅，建坪約五四五坪，法拍底價三.○四億元，債務人是在中國經營鞋廠的台商馬錦漢。

「新普國玉」為地主葉國一與新普建設的合建案，坐落新北市新店區華城禾和特區，規劃最小坪數為二五○坪、最大坪數五六○坪，二○一○年底推出時，一戶開價五億元起跳，創下全台豪墅新天價。

根據司法院公告，遭法拍的一戶是地上三層、地下一層的豪宅，規劃有十四個車位，地坪六一○坪、建坪約五四五坪，預計二十四日由台北地院執行第二次法拍。

針對2016年3月4日時報周刊1985期封面故事報導，「有關遠雄集團於新竹市建案『御莊園』，營建署發文同意該建案從13層樓變更為27層，且只需向新竹市政府辦理備查，避開重新申請審查的嚴格程序」，對於相關審查程序容有誤解，營建署特此澄清。

營建署表示，「御莊園」係位於「新竹華城山坡地整體開發計畫」範圍內，因申請人擬調整開發案之建築物高度，新竹市政府前於2013年3月來函說明，本案將「13樓集合住宅」變更為「多層集合住宅」，並回歸「建築技術規則建築設計施工編」第13章山坡地建築第268條規定檢討。

營建署表示，本案既經新竹市政府說明建築物高度回歸建築法相關規定辦理，故內政部營建署於2013年3月29日函復，其得依非都市土地使用管制規則第22條規定：「經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質，申請人應製作變更內容對照表送請直轄市或縣(市)政府備查，…」，得由申請人製作變更內容對照表送市府備查，並說明後續申請人調整建築高度影響建築配置與環境景觀層面等疑義，應於申請建造執照時，由主管機關依建築法規或環境影響評估法規(超高建築物)詳予審議妥處，內政部營建署並無核定或同意本案高度調整為27層。

營建署表示，有關本案變更內容對照表及建築物高度依前開相關法規規定皆無須報請內政部營建署備查或同意，爰內政部營建署依法並無核定高度之權責，本案實際得興建高度為何，仍應由新竹市政府依法辦理。

新北市樹林地政事務所為使民眾更清楚掌握轄區不動產交易資訊，統計樹林、三峽、鶯歌三轄區2015年全年買賣登記案件量計為5,473件，相較2014年之6,461件減少15.29％。

就房價而言，雖有部分民眾趕在房地合一稅制施行前出售，但整體而言仍維持平穩，波動並不明顯，樹林地政事務所林圭宏主任表示，樹三鶯地區因多項工程陸續推動、完工，如位於中山路的南樹林 通勤車站完工通車，北大聯外道路、北二高樹林交流道陸續完工，有效紓解北大特區車流，減少通勤時間，三峽北大國小、樹林藝文綜合行政大樓、南山樹喜廣場、樹林國民運動中心、市立美術館設立及台65線銜接城林橋增設匝道等，對於穩定該地區房價皆有助益。

林圭宏進一步指出，購屋要有「貨比三家不吃虧」之觀念，更應慎選合法經紀仲介業者以保障自身權益，以現今房地產之多元，品質各異， 購屋者不妨多加比較，並可上該所網站實價登錄專區，連結新北市不動產買賣交易服務網，該網提供民眾買賣房地產等相關資訊查詢，以維護自身權益。

房市轉向，置產族觀望，不過有穩定商圈的區域和路段仍能吸引買家入手長抱。台灣房屋智庫統計2015年雙北店面熱銷區域和路段，台北市店面交易最多的是中山區，其中以林森北路最熱門；新北市交易量以新莊區居冠，路段則是鴻金寶商圈的龍安路和民安路最搶手。

成交單價部分，台北市2015年店面均價101萬比2014年的108.8萬下跌了7.2％，而熱門路段林森北路2015年平均單價達116萬，相較2014年還有3.6％的漲幅；新北店面整體呈現13.9％的跌幅，鴻金寶商圈均價約74萬，較2014年行情微跌3.8％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，相較大安、信義區的金店面，中山區的店面受到觀光效益帶動，有穩定客源和消費力支撐，因此商圈發展穩定，讓中山區穩居交易熱區。而林森北路因為周邊特殊業種群聚，加上有日本觀光客，消費力強，因此吸引精品服飾等高價商品進駐，店租投報率穩定，在房市投資意願趨冷的情況下，成交單價還能有穩定上漲空間。

台北市店面熱門區以松山居次，南京東路五段有較多交易，不過價格跌幅最深，達11％，張旭嵐分析，南京東路五段雖有松山線加持，不過因為商圈或辦公人潮不如南京東路三四段熱鬧，2015年空置率增加，因此市場價格修正明顯，另外一方面，2014年的交易多相對高價的店面，也拉高均價。至於內科商圈周邊路段，因為內湖住宅市場穩定以及內科上班族的消費需求，附近店面也炙手可熱，單價也比2015年小漲3.5％，達104.5萬。

反觀新北市的店面交易，則其中在區域型商圈，新莊的鴻金寶生活圈主要由四維路、八德街、民安路、龍安路圍起形成一個商圈，周邊有影城、及中大型連鎖餐飲和百貨聚集，形成熱門商圈，吸引喜歡穩定投報，願意長期投資的交易買盤。中和中正路是中和主要道路，因此區域的需求穩定，不過面臨房市盤整期，價格也難敵修正。

而林口文化二路一段價跌12.8％，台灣房屋林口文三特許加盟店店東周起帆分析，林口過去提早反應機場捷運通車效應，文化二路金店面行情一度飆升至每坪130萬，因此，稀釋了投報率僅剩1％左右，惟機捷完工日延宕，加上房市低迷，價格回檔到市場行情。然而受惠Outlet開幕，機場捷運也將在2016年完工，文化二路一段和文化三路一段仍是林口的店面熱區，通車後價量狀況會逐漸回穩。

張旭嵐分析，不論是銷售最多的新莊或居次的中和及林口，都位屬區域型商圈，因為缺乏外來消費力，仰賴內需市場，因此進駐的業種偏向一般消費性產品，在整體景氣走低，店面交易熱度也趨緩，量和價都面臨考驗，這也顯現出蛋黃區熱門商圈在盤整期更具價格支撐性。

中部上市櫃公司最近興建新的營運總部，已蔚為風潮。因總部大樓已不敷使用，百容電子董事長廖本林表示，擬砸下10多億元，在台中覓地3,000坪，興建營運總部；另台灣百和董事長鄭森煤也說，將在廠區興建1棟9層樓新的辦公大樓，做為辦公室及廠房等用途。

同樣地，包括冠好科技，及怡利電子等多家公司，也有新的廠房、研發中心或新的辦公大樓建置案。

廖本林表示，公司擬斥資10多億元，興建新營運總部，3,000坪土地的購置經費約8億元，將成為營運中心、研發及部分裝配工廠。

另為擴充沖壓件產能，百容已在台中神岡中山路購地約500坪，正準備發包籌設新的沖壓廠，計畫生產數位相機零組件，及手機音圈馬達（VCM）導磁等產品，新廠預定今年底可完工量產。

同樣地，台灣百和預定今年第2、3季興建廠區新的9層樓辦公大樓，占地面積約6、700坪，其中，1至4樓當做廠房；5樓為實驗室及展示中心；6至9樓是辦公室。台灣百和現有辦公室，在遷入新的大樓辦公之後，將改做廠房使用。

生產膠帶的冠好科技董事長楊文章則指出，將砸下18.6億元（不含土地費用），分期開發，興建占地面積逾1.68萬坪的新檢驗大樓與廠房。其中，4層樓的檢驗大樓，建坪約3,000坪；另廠房建坪1.3萬坪，未來新的檢驗大樓，公司有意向經濟部申請研發中心。

總公司位於彰化伸港全興工業區的怡利電子，也有新的研發中心籌設案。怡利董事長陳錫蒼說，公司花了2千多萬元，購置台中市台灣大道的某棟辦公大樓1個樓層、面積約200坪，籌設車聯網軟體研發中心，計畫配置60位研發人員，主攻車聯網系統軟體開發，與公司的全興研發中心，共配置200人，主要研發車用影音主機等產品，做研發產品的區隔。

上月6日高雄美濃大地震，房仲統計全台震後1個月房市買氣及六都交易房屋型態比例，結果顯示這波震後交易潮，六都成交物件以桃園市佔比20％最高，其次為台南市達18.3％，台中市為16.7％，震災災情較嚴重的台南，房屋交易逾5成都是透天，是大樓的1.5倍。

據21世紀不動產統計，上月六都成交物件佔全台成交量83.4％，成交量前3名的區域為桃園市、台南市、台中市，雙北市表現差強人意，台北市僅佔6.7％，在六都敬陪末座，新北市佔10％則是倒數第2名，而港都高雄市則佔11.7％。21世紀不動產副總曹若琪分析，震後因居住安全更受重視，台南房市買氣仍在。

應比較去年同期
「民眾都還有自住跟換屋需求，地震對於市場的影響，還不太明顯。」北大不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，民眾買房意願是否更審慎，或延長考慮時間，這個數據沒有比較基準，建議比較1月或去年同期，單純看上月，解讀恐怕會過於樂觀。

觀察六都上月的房屋交易型態，台南市成交的透天比率高達55.5％，呈現逆勢上揚狀態，六都也僅有台南市透天比例過半。

曹若琪分析，因台南「維冠大樓」地震時倒塌，大樓買氣相對疲軟，反而紛紛選擇產權獨立、樓層數低的透天類型產品，帶動買氣。高雄市則是以電梯大樓成交最多，比例達50％，透天則約30.3％。

透天本就是主流
彭建文表示，目前台南的民眾對於比較舊、比較高樓的產品，短期內應該會避免，反而會選擇低矮的透天，但另一方面來看，因為台南土地價格相對便宜，透天本來就是當地房市的交易主流，這樣的分布形態還算是合理的。

「先檢測現有房」
至於北台灣與中台灣的其餘四都房屋交易型態，同樣是電梯大樓交易最熱絡，比例最高的是新北市達78.3％，桃園市與台中市分別有52％、55.6％，台北市則是以公寓交易為主，比例高達61.2％。
民眾王先生說，基於安全考量，地震後動了看房的念頭，但一切都是先看看再說，畢竟，換房動輒花費數百萬元的金額，金額太龐大，先檢測現有房屋安全為主，若預算不足就先補強，還不急著馬上買。

共6千棟可申請 受理至本月底

美濃強震後，引發全台持續關注住宅結構安全，高雄市政府針對921地震前、6樓以上共6000棟老屋，提供全額8000元健檢補助，自3/1受理申請至今，民眾詢問已達240件，5樓以下建物將列為第2波老屋健檢辦理對象。
新北市昨也宣布都更整建補助申請開跑，每案可獲總工程經費50%，最高1000萬元。

評估建物耐震能力
高雄市府針對921地震前6樓以上老屋大健檢，高雄市工務局局長趙建喬表示，此次先以1997年5月1日前取得建造執照、6樓以上建物開始，委託建築師、結構、土木專業公會辦理建物耐震能力評估，至於5樓以下的建物，將視中央全面健檢補助推動情形，列為第2波老屋健檢辦理對象。
高雄市府工務局建管處課長董慶生指出，「補助受理至3月底，目前民眾詢問已達240件，網路登記57件、正式受理達47件，估計下周為申請高峰期，已特別在四維行政中心5樓工務局設置詢問服務台，也成立單一窗口受理申請。」若有疑問也可致電07-3368333轉3982、3248。

新北補助都更整建
新北市昨也宣布開放今年度都更整建補助申請，經審核後，可獲得總工程經費50%，每案補助最高1000萬元，若經住戶100%同意，申請可省去繁雜都更程序，最快4個月可通過。
新北市都更處處長王玉芬表示，「去年已特別修訂法令，將建築物辦理耐震補強經費納入補助範圍，民眾欲將住家外牆拉皮修繕、公寓增設電梯，現在都可同步辦理『結構補強』，從年初至今已有53處社區諮詢。」此外，都市更新處也設有整建維護輔導團隊，提供民眾免費諮詢及方案評估服務，可洽詢02-29506206。

高雄近年來流行小坪宅，去（2015）年建商推案8,322戶的大樓住宅產品，小坪宅就達5,469戶，占比約65.72％，市場操作靈活的興富發集團，去年因推出的「大悅」熱賣之後，原本要規畫為高雄飯店的預定地的博愛路「商五」土地，也將變更為330戶的小坪宅；另轉進美術館特區，將「華人桂冠」豪宅建案的其中一棟，變更為觀光飯店。

高雄市不動產開發公會2015年申報開工的總案件約69個建案，總共興建8,322戶的大樓住宅產品，其中，首購的2房和3房產品合計約5,469戶，占比達65.72％，顯示過去1年到未來2年，高雄的房地產市場，都是小宅的天下。

據房地產業界指出，向來被視為市場風向指標建商之一的興富發，去年因推出的「大悅」熱賣之後，位於農16特區博愛路上、原本要規畫為高雄飯店的483.40坪「商五」土地，也將變更為大約330戶的小坪宅，案名「博愛香榭」。

據了解，「大悅」與「博愛香榭」二者的基地條件，非常相似，「大悅」基地約403.54坪，規畫323戶加一個店面，主力坪數介於20坪到28坪之間，基地位於民族路和七賢路口，走路到高雄捷運橘線信義國小站約10分鐘路程，而「博愛香榭」則是近高雄捷運紅線巨蛋站，規畫戶數約330戶，坪數介於20坪到30坪之間。

據指出，「博愛香榭」建案的基地，興富發建設已經向高雄市政府申請變更設計，並已進入都市計畫審議程序。

該基地是興富發在2013年第一季，以每坪216萬元，總價10.44億元，向御祥建設董事長李喜祥購得，第一次的用途規畫興建豪宅，後來再變更建照用途，13樓到24樓，變更為飯店使用；13樓以下，則變更為商辦，成為綜合性商業大樓，這次已是第3次進行用途變更。

至於興富發新的高雄飯店預定地，位於美術館第一排，正是興富發集團透過齊裕營造公司名義，在2012年8月27日以總價57億元、每坪230.77萬元，向京城建設董事長蔡天贊個人購買的2,470坪「商五」精華地。

興富發集團取得該地之後，即規畫推出大坪數豪宅，每坪平均售價50萬元，在2013間潛銷階段，市場即傳出預售已約50％。不過，消息人士指出，案名「華人桂冠」的興富發美術館豪宅案，一波三折。據指出，「華人桂冠」最先送審的建照為41樓高，首次變更為29樓、438戶，並於最近再變更設計為33樓，戶數約337戶，每戶坪數介於80坪到100坪之間，並將其中一棟改為旅館。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，如果興富發變更用途推出中大坪數住宅，而且開價在平均40萬元到45萬元，等於最多4到5千萬元，就可以擁有美術館第一排住宅，對購屋族相對比較有吸引力，如果再加上有飯店規畫，更可增加整體的價值感。

陸家嘴（600663）3月6日晚間發佈2015年度業績快報，公司2015年度實現總營收56.31億元，同比漲10.05%；營業利潤26.81億元，同比漲20.97%；淨利潤19.00億元，同比漲18.64%；基本每股收益為1.0173元。

公告稱，報告期內公司與上年度相比業績保持穩定增長，主要是公司及其子公司房產銷售及租賃經營所得。

與住宅相比，商業地產庫存規模相對較小，但景氣程度和經濟形勢密切相關，而商業地產的地價、建造、後期運營成本明顯高於住宅，對資金的吸納能力亦強於住宅。且土地性質轉變難度大，其庫存問題不應被忽視。

“在全國房地產庫存中，存在一個難點，是‘非住宅庫存’。”全國政協委員、上海社科院研究員張泓銘近日向21世紀經濟報導記者表示，這部分庫存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業、旅遊等產業地產。且土地性質轉變難度大，容易被人忽視。

在樓市“去庫存”的大環境下，房地產庫存結構性問題漸漸浮出水面。根據多家機構的統計，與住宅面臨的高庫存相比，我國商業地產的庫存情況更為令人擔憂。

RET睿意德中國商業地產研究中心的資料顯示，截至2015年12月，全國寫字樓平均空置率18%，商業營業用房空置率高達30%。足以反映其過剩程度。

此前幾年的商業地產投資熱，以及近期的經濟增速下行，被認為是商業地產庫存高企的主因。分析人士認為，共用經濟的興起，創客空間等平臺的出現，為商業地產去庫存提供了一種路徑。但要做到大規模去化，仍需一個長期的過程。

庫存集中二三線城市

關於我國房地產的庫存總規模，目前並無權威資料統計。但商業地產的總體過剩情況嚴重，早已為業界普遍認同。

根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計，截至2015年12月底，我國商業地產庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。“商業地產面臨比住宅更為嚴峻的去化壓力，過剩現狀明顯。”該機構表示。

盈石集團研究中心的統計資料也顯示，截至去年第三季度，目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已經達到2.5億平方米，為歷史最高水準。

與住宅庫存相比，商業地產庫存的規模相對較小，但由於商業地產的地價、建造、後期運營成本都明顯高於住宅項目，因此其對資金的吸納能力要強於住宅。

商業地產庫存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場而言，根據第一太平大衛斯的觀點，一線城市作為重要的商務、金融中心，吸引了大量跨國公司與國有企業前來設立區域總部。因此，一線城市的寫字樓空置率也處於全國最低水準。相比之下，近年來二線城市的甲級寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率攀高。

根據該機構的資料，全國主要城市中，北京、上海、深圳的甲級寫字樓市場規模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%；瀋陽、重慶、長沙都超過30%；無錫情況較嚴重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

近期擬施行“零首付”政策引發關注的瀋陽，便在2015年迎來商業地產的供應高峰。資料顯示，截至2015年末，瀋陽寫字樓空置率同比上升10.9百分點至40.6%。甲級寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元，較上半年下跌2.0%。且瀋陽市甲級寫字樓市場未來仍有大規模新項目入市，將繼續加劇庫存壓力。

即便是住宅供應不足，房價上漲迅速的蘇州，也面臨商業地產供應過剩的現象。根據第一太平大衛斯的統計，蘇州的甲級寫字樓空置率也超過20%。

商業零售市場的庫存分佈大致相似。天津、瀋陽、無錫、青島等地的空置率明顯高於其他熱點城市。第一太平大衛斯表示，近年來不少城市的商業零售市場供應較足，空置率呈“膨脹”之勢。

政策紅利下去化需時間

商業地產庫存高企，有多重原因構成。按照張泓銘的說法，2011年我國全面實施“限購令”後，房地產企業大量向非住宅(寫字樓、商業)進行投資。對於地方政府來說，商業類的專案也有利於提升城市形象，因此對非住宅項目的土地審批和建設也十分支援。

盈石集團的資料顯示，2008-2014年間，全國辦公樓和商業營業用房開發投資額分別增長了383%和328%，明顯高於同期住宅開發投資的187%。

與住宅不同，商業地產的景氣程度和經濟形勢密切相關。

近年來，我國面臨經濟結構調整、經濟增速放緩的情況，企業投資運營、居民消費都受到影響，在客觀上影響了商業地產的發展。與此同時，電商業務的迅速發展，也在一定程度上對零售商業帶來衝擊。

根據統計局資料，2011年我國固定資產投資(不含農戶)增速為23.8%，到2015年降至10%，降幅超過50%。全國社會消費品零售總額增速也從17.1%降至10.7%，過去5年間的降幅達到37.4%。

此外，相比住宅，商業地產對選址、投資和運營等的專業化要求更高，操作難度大。一旦經營不善，很容易出現招商困難、空置率高的現象。

RET睿意德中國商業地產研究中心總經理崔崇彥向21世紀經濟報導記者表示，就零售商鋪而言，目前多數新增購物中心布點二線城市非核心商圈，有效需求不足，無法支撐消費。其次，商業地產運營中出現大量同質化競爭現象，產品競爭力不足。


崔崇彥認為，面對“去庫存”壓力，除了採取更為精准的前期目標客群定位、差異化招商外，還可借助當前“萬眾創業”的契機，引入“購物中心+聯合辦公”模式，降低商場空置率。

去年11月22日，國務院發佈《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，其中提到積極發展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業態，這是出租公寓首次被寫進國務院的政策性文件，也被認為是商業地產庫存的重要去化通道。

但此前幾年的大量商業地產投資，仍然處於收穫期。這也決定了，未來商業地產的庫存規模可能繼續增加。分析人士指出，要消化海量的商業地產庫存，仍需長期的過程。

100萬美元能在全球各地買多大的房子？根據Knight Frank的最新報告，100萬美元在北京、上海的黃金地段分別可以購買58平米和46平米的住宅。這令京滬躋身全球最貴的十大房地產市場。

根據地產諮詢公司Knight Frank LLP的最新財富報告，截至2015年12月，100萬美元可以在北京黃金地段購買58平米住宅，而在上海僅能購買46平米住宅。上海和北京分別位列排行榜的第8和第10位。而在房價全球最貴的摩納哥，100萬美元僅能購買17平米住宅。在排名全球第二貴的香港，100萬美元僅能購買20平米的住宅。

報告顯示北京和上海躋身全球十大最貴房產市場


去年，全球房價漲幅最快的城市是加拿大溫哥華，全年上漲24.5%。上海排名第三，上漲14.1%。北京以4.3%的漲幅位列第24。

Knight Frank的香港研究主管David Ji相信，亞洲房價的上漲將會影響買家情緒，並將導致房產銷量下降。

報告顯示北京和上海躋身全球十大最貴房產市場


報告顯示北京和上海躋身全球十大最貴房產市場

華爾街見聞此前提到，市場機構克而瑞的最新資料顯示，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下。截至2016年1月，上海商品住宅消化週期已經降至3.7個月；北京的消化週期為9.2個月。

易居智庫研究總監嚴躍進稱，上海去庫存週期明顯偏小，這是上海近期房價瘋狂上漲的重要原因所在。從實際情況看，上海目前最大的問題不是去庫存，而是需要積極補庫存。否則後續房價上漲的壓力會繼續增大。

Knight Frank亞太區研究主管Nicholas Holt指出，新房供應量對未來價格表現有著至關重要的影響。

近來，中國一線城市樓市火爆。跳價、惜售、日光碟、徹夜排隊買房、房產交易中心人滿為患登上了各大媒體的頭條。

　　因與寶能股權之爭，萬科A(24.43, 0.00, 0.00%)被迫重組停牌，原本將於3月17日複牌的萬科，再次宣佈繼續停牌，這一次，依然沒有公開神秘的重組物件身份。

　　萬科A（000002）3月4日晚間發佈停牌進展稱，停牌期間，公司此次重大資產重組事項的相關工作正常推進，取得了一定進展。公司已與一名潛在交易對手簽署了一份不具有法律約束力的合作意向書。公司除與前述潛在交易對手繼續談判之外，還在與其他潛在對手方進行談判和協商。鑒於該事項仍存在不確定性，為維護廣大投資者利益，避免公司A股股價異常波動，公司A股股票將繼續停牌。

　　萬科A於2015年12月18日宣佈停牌，此後多次宣佈延遲複牌，停牌至今已經近3月之久，但是依然沒有任何關於重組物件的消息傳出。

　　萬科停牌源於寶能系自去年初以來大肆收購萬科股權，根據公開披露的資訊，寶能系一致行動人钜盛華和前海人壽，合計持有萬科A股權24.2%，超越萬科原第一大股東華潤集團，成萬科最大的股東，此舉直接威脅到萬科管理權。

　　對於寶能系，萬科集團主席王石多次公開表示不歡迎其成為萬科的大股東，萬科在12與17日，王石公開表態後，與寶能之間掀起了一場管理權的保衛戰。

　　值得指出的是，萬科將於3月17日召開第一次臨時股東大會，這也是萬科股權結構發生重大變化後的首次臨時股東大會。

可以說，復旦學子郭廣昌是有文化情結的，其在老家東陽建造了東陽木雕城，於2011年完成資產重組，正式成為中國木雕文化博覽城的一期項目，並交由浙商建業全面負責運營。

此後複星集團一直在文旅產業有所探索，並先後成立文化產業投資基金，依託旗下唯一商旅文化類上市公司豫園商城展開收購。

“大物流、大健康、大金融、大文化”曾是郭廣昌於2013年確定的集團四大投資方向，如今已深化為“一手抓保險，一手抓投資”戰略，由保險統領大金融領域，投資則以大健康及“快樂時尚”為主線。

“複星做文化商業地產的體量不是特別大，但文化升級投入了很長時間和資本，對於豫園過往的經營理念還是有戰略性意義的。”複星快時尚文化產業相關人士如此評價。

複星集團於去年3月公佈“快樂時尚”戰略，同時宣佈成功收購法國著名度假村品牌地中海俱樂部（Club Med），並與英國休閒旅遊集團Thomas Cook建立戰略合作夥伴關係。

郭廣昌透露，此兩次收購和合併動作將進一步幫助複星開發日益增長的國際休閒旅遊需求。Club Med是複星第一個接近全資控股的全球性品牌，也是複星整合“快樂時尚”產業的投資平臺。

在“快樂時尚”版圖成型前，複星商旅文綜合體項目以上海豫園商城（年吸引客流4000萬人次）、瀋陽豫瓏城、東陽木雕城等為代表。

隨著中國市場消費需求的不斷增長，複星聚焦消費升級，並在“快樂時尚”行業進行生態群佈局，以更好協同整合。

目前，複星集團聯合眾信旅遊、九鼎投資、法國Ardian、地中海俱樂部管理層等戰略投資者，通過複星控股的投資平臺Gaillon Invest II，已成功獲得Club Med 近98%股權，為其近2年的漫長收購征程畫上句號。

今年2月初，複星旗下子公司複星創富與歌力思（603808.SH）合作成立6億元排他性時尚產業投資基金，聚焦投資時尚行業及相關互聯網企業。2014年，複星還相繼與長影集團、長圓集團分別成立文化產業投資基金，涉資超過2億元。

儘管成立投資基金，但複星集團仍然是各項投資資金的來源。複星這兩年來在文化產業投資上的力度比過往有明顯增長。2015年底，複星通過豫園商城，以183億日元（約合9.5億元人民幣）收購日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU”（Hoshino Resorts TOMAMU）100%股權。這也是去年第四季度日本市場最大交易。

豫園商城作為複星集團旗下唯一的商旅文化類上市公司，併入複星系超過十年，因此複星公開“快樂時尚”戰略後，市場一直對公司資產整合存有預期。


然而根據財報，豫園商城2015年前三季度營收140.54億元，同比下滑1.5%，歸屬母公司淨利潤5.28億元，同比下降9.58%。業績構成中黃金飾品占比達91%。最近五年，公司黃金飾品的營收占總營收比值在不斷提高，進出口、房地產等業務營收占比在逐步萎縮。

實際上，豫園商城自2013年起，業績就開始走下坡路，淨利潤增速維持在零上下震盪，但營收增速已經連續兩年負增長。

黃金主業前景不明朗，豫園商城不得不尋求新的盈利增長點。此次投資星野度假村，看中的就是當地以滑雪為主的觀光資源。

申萬宏源研報指出，收購北海道滑雪場是上海豫園在商旅文化戰略上的重要外延，與公司協同效應大。除酒店外，度假村的餐飲、滑雪、戶外運動、觀光等收入都已達到一定規模，複星入駐後可通過加大吸引中國遊客實現對北海道項目的深度挖掘。(編輯 賈紅輝)

2015年，中國資本海外房地產投資大幅增加，根據萊坊統計，2015年中國資本投資到海外房地產的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍，實際上，這個數字在2015年前10個月就已經超過2014年全年總額的151億美元，比2009年增加了50倍。

“倫敦市中心全是吊車在蓋寫字樓”，2月26日，萊坊房地產經紀（下稱萊坊）大中華區研究及諮詢部主管、董事紀言迅接受21世紀經濟報導專訪時說。萊坊總部位於倫敦，是一家全球性房地產諮詢公司，在全球六大洲58個國家共有417家辦事處和超過12000名專業人員。

2015年，中國資本海外房地產投資大幅增加，根據萊坊統計，2015年中國資本投資到海外房地產的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍，實際上，這個數字在2015年前10個月就已經超過2014年全年總額的151億美元，比2009年增加了50倍。中國資本投資海外房地產市場的資金總額，在之前幾年的數字是：2013年158億美元，2012年56億美元，2011年44億美元，2010年23億美元，2009年6億美元。

在倫敦、紐約等城市，許多地標性建築已被中國買家收入囊中。以保險公司為主力的購買者，在2015年表現突出，掀起了中國資本海外房地產投資的第三波浪潮。“未來，以高淨值人群、私募基金公司、中小地產商、工業企業混合構成的新的投資主力軍，已經構成海外地產投資的第四波浪潮”，紀言迅告訴21世紀經濟報導。

同時，中國資本的資金流向，也不僅僅集中於海外門戶城市，而是開始向收益率更高的海外其他城市擴散。被中國資本掌握的海外地產，銷售對象也開始從針對中國客戶轉而尋求更加專注當地語系化經營。

保險公司最財大氣粗

都是誰在買？

保險公司已經成為中國資本海外房地產投資活動中最厲害的角色。

據萊坊的統計，中資保險公司2015年買了超過40億美元的海外物業資產，比2014年的20億美元翻了一倍。尤其是安邦保險，2015年投資額最大的海外地產投資專案就是安邦拿下的。2015年2月，安邦保險耗資19.5億美元買入了紐約地標性建築華爾道夫酒店；2015年5月，安邦保險投資4.14億美元，買下了紐約曼哈頓的美林金融中心。

“最財大氣粗的肯定是保險公司和其他金融機構，他們的單筆成交額大。”紀言迅說。

2015年7月，太平人壽保險公司花費8.2億美元買到了紐約111 Murray Street開發項目；2015年5月，中國銀行耗資6億美元買到了紐約7 Bryant Park辦公樓；2015年1月，平安保險耗資5.06億美元購置倫敦Tower Place辦公樓項目；2015年10月，中國人壽保險公司斥資4.2億美元買到了倫敦99 Bishopsgate辦公樓項目；；2015年7月，複星國際花費3.84億美元投資了米蘭Palazzo Broggi辦公樓項目。

保險公司也通過增加大地產公司持股，來完成投資。2015年12月，安邦保險用10億美金，買到了遠洋地產（3377.HK）的20.5%的股權，使持股增加到29.98%。同時，人壽保險增加對萬科的股權達到24.26%。

地產商占27% 私人多投歐美

房地產開發商也是當之無愧的主力。據仲量聯行的資料，2015年中國公司在全球各地投資90多億美元用於開發建設，比2014年的60億美元增長了50%。

“雖然保險公司收購事件很耀眼，但推動整個市場最主流的力量還是開發商。”紀言迅說。

2016年1月，中國房地產開發商碧桂園開始銷售位於馬來西亞的“森林城市”專案，該項目計畫總投資達400億美元，填海建成容納70萬人口的新城。

2016年2月，萬達集團與法國歐尚集團簽署協議，計畫共同投資30億歐元在巴黎建設一個商業地產項目，2016年1月，萬達集團與印度哈裡亞納邦簽訂協定，計畫在印度投資建設萬達新城，項目總投資預計100億美元。2015年1月，綠地集團用6.83億美元拿到了馬來西亞的Tebrau Bay Waterfront city開發項目；綠地集團還買了悉尼mercure hotel，並計畫把它改建成住宅樓。

據萊坊統計，2015年中國資本海外投資總額中，地產開發專案投資占比為27%。

另外值得注意的是，“中資房地產開發商之前的海外項目，確實是面向大陸客戶的，畢竟有客戶資源，但是現在已經慢慢轉變為當地經營為主了”，紀言迅說。

“中國大陸的客戶占比大概占30%。”碧桂園海外事業部對21世紀經濟報導記者在郵件中回復說，碧桂園集團從2012年起正式涉足海外房地產業務，項目分佈在亞洲、澳洲和美洲等多地。對於未來的海外投資戰略，碧桂園海外事業部說，未來三年，將以東盟國家和澳大利亞為主導市場，並積極開拓美國、加拿大以及南美市場。原因是，“東盟國家豐富的資源、相對強勁的經濟增長、人口紅利以及基礎設施建設熱潮，將有助於推動東盟房地產市場的蓬勃發展。而澳美加等發達經濟體，雖然競爭激烈，但其有利的金融平臺和其成熟穩定的市場環境，有助於分散碧桂園海外投資的風險和進行地產的金融創新。”

“私人的、小數額的海外地產投資很難統計。我們的統計資料只統計了投資額超過250萬美元之上的案例”，紀言迅說。根據美國全美房地產經紀人協會資料顯示，2014年3月到2015年3月，中國買家已經是美國地產的最大外國買主，中國人貢獻的銷售額超過286億美元，占到總銷售額1040億美元的近三成。

海外門戶商用物業最吸金

資金流向哪？

“資金的大頭還是流向海外門戶城市的商用物業”，紀言迅說。

根據萊坊的統計，2015年的投資向海外地產的中國資金，42%流向了海外辦公樓等商用物業，18%用於購買酒店，27%流向了專案開發。2014年的格局大同小異，用於購買海外商用物業的資金額依然占比最多，達到40%，其次是海外房地產開發，占比36%。

分區域來看，資金大部分還是流向發達國家的門戶城市。紐約、倫敦、悉尼以及墨爾本這四個城市的房產年成交量，占2015年全年總交易量40%以上。

紐約的吸金能力最強，吸收了57.8億美元的投資，成為中國投資者2015年最大的投資目的地，且比2014年增加了5倍；曼哈頓區又是紐約城中最熱的區域，從中國流入美國用於購買房地產的資本，有52.3%流入了紐約曼哈頓地區，用於購買商用物業和酒店，截至目前，中國投資者依然是曼哈頓商用物業的第二大買家，曼哈頓地區超過20%的跨境投資額來自於中國。

2015年排名第二位的是悉尼和墨爾本，總共吸引了38億美元的中國投資；除此之外是倫敦。

澳大利亞還是在快速吸引中國資本的流入，尤其是悉尼和墨爾本。中國開發商在這裡非常激進，在澳大利亞最活躍的十大地產開發商中，有7個是來自中國的開發商。

多元化投資潮興起

不僅如此，據紀言迅觀察，目前，海外地產投資似乎正出現新的動向，已經構成第四波浪潮。

“高淨值人群、私募基金，以及各種各樣的地產商和工業企業，越來越在海外地產投資中嶄露頭角”，紀言迅分析，2005年-2006年間，中國的主權財富基金，例如中投公司等開始投資海外地產項目，這是第一波浪潮，此後，2007-2008年間，全球金融危機，國內的房地產開發商意識到海外的許多資產價格非常便宜，便開始走出國門，形成了第二波以地產商為主的海外地產投資浪潮，而2014-2015年間，保險公司及其他金融機構大放異彩，不斷收購海外地標建築，又形成了第三波浪潮。

但是，目前越來越多的多樣化的投資者開始參與進來。例如：KuaFu Properties，是一家總部位於紐約並被中國私募基金投資的地產企業，在進入市場短短一年時間裡，已經豪擲5億美元收購了4個美國項目。中國地產商朗詩集團，在美國與地產建築商Lennar合作在紐約開發一個塔樓專案。

不同於以往巨型企業或者基金的大手筆並購，現在這些中型或者小型投資者，不僅僅關注海外一線門戶城市，更加開始向二線城市，尋找更高收益率的投資機會。

“現在到了大家尋找多元化投資機會的階段”，紀言迅分析，中國大的機構投資者更傾向于尋求安全穩定的資產，因此集中在一線成熟市場，但第四波的投資者們，則更傾向去休斯頓、達拉斯這類地區性主要城市，回報率更高的項目，也更適合他們。

環角徑5號屋呎造7萬

新盤過去周末推盤量增加，帶動準買家入市氣氛，過去2天新盤成交直逼百宗，創今年以來周末和長假期的交投量新高。大額成交繼續湧現，過去周末共有3宗逾億元成交個案，其中最大宗為中國海外（00688）南區環角徑2號5號屋以約2.94億元售出，令新盤2天成交金額推高至最少逾12億元，同創今年新高。新盤升溫，長實（01113）紅磡維港．星岸部署日內加推，最快本周發售。

業界認為樓市現小陽春

有業界人士表示，樓市已現小陽春，過去2天一、二手俱旺，料本月新盤成交量可重上1000宗水平。

長實地產投資董事郭子威透露，維港．星岸過去2天開放現樓示範單位，平均每天有約2000人次參觀。當中70%來自九龍區，另有約100組深圳客人到場參觀，較預期理想。考慮日內加推單位，連同上周公布的34伙，合共推出不少於50伙，售價將參考近日二手造價，料呎價介乎1.7萬至2.5萬元，銷售安排短期內公布，最快本周推售。

郭子威指出，近日股市回升，市場氣氛好轉，刺激買家入市，相信內地兩會後將有實際改善經濟措施出台，對本港有正面幫助，預計未來樓價大幅下跌機會不大，豪宅供應仍然有限，料第二季將突圍。

過去周末發展商推盤量明顯增加，4盤共發售85伙，銷情不俗，其中恆地（00012）牽頭發展的迎海．御峰首度發售38伙，兩日共售出22伙；同系迎海．星灣御及迎海．駿岸亦錄成交，令迎海系項目共售出26伙；新地（00016）次輪發售元朗映御共40伙，2天共售出27伙。綜合市場消息，前述新盤連同屯門滿名山、元朗爾巒、峻巒、世宙、大埔白石角逸瓏灣II、將軍澳CAPRI、大角咀利奧坊．曉岸和東涌昇薈等合共20個新盤，過去2天共錄得92宗成交，按周大增2.54倍，宗數創下今年長假期及周末新盤成交量新高。

維港峰複式賣1.46億

豪宅新盤更連錄大額成交，中國海外環角徑2號5號屋以約2.94億元售出，實用面積4198方呎，折合實呎7萬元；英皇（00163）亦公布，西環維港峰40及41樓B室複式戶，昨天連2個車位以1.456億元售出，單位實用3443方呎，呎價4.23萬元，金額及呎價再創項目新高；新地南區赤柱村道50號15號屋亦以1.358億元獲承接，新盤2日3宗逾億元買賣。此外，市場不乏大手購貨，迎海．御峰獲一組買家斥資5433.4萬元連購2伙。

若單計算已上載成交紀錄單位，兩天發展商套現合共逾12億元，已創今年來周末新盤成交金額新高。

中原地產亞太區住宅總裁陳永傑表示，新春過後，發展商加快推盤步伐，並以貼市價錢開賣；加上整體負面情緒逐漸淡化，過去兩個月累積的購買力亦見釋放，樓市已現小陽春，帶動交投氣氛，令過去兩天新盤銷情理想，屬近數月新高，料本月新盤買賣將重返1000宗水平以上，按月升幅料逾3倍。

楊達潮：辣招增成本 轉投海外市場

樓價回落，投資者亦部署出貨。資深投資者楊達潮旗下太平集團地產，2月份開始放售逾百個住宅及工商舖物業，涉及逾25億元，屬集團近年最大規模出貨行動。

楊達潮接受本報訪問時回應，目前集團資產市值約60億元。放售逾百項物業，佔集團所持單位數目約兩成，屬集團近年最大規模出貨部署。

他續指，辣招下多年來已沒在香港入市，欲套現資金轉投海外市場。「辣招下投資成本重，即使樓價回跌，暫不考慮增持本地物業。相比較下，海外樓如澳洲、英國等地，樓價比本港平，會考慮入市當地物業。」他認為，香港經歷多年通漲，現樓價比97年略高，現時屬「回水」時機。而近日股市波動，部分業主沽樓套現，令樓價受壓，惟需求支持下，樓價不會有大跌空間。

66伙住宅 涉各區豪宅大屋苑

行事一向低調的收租王楊達潮，近日低調透過旗下太平集團地產公司，把逾百個物業推出市場，當中包括66個住宅，以及51個工商物業，盤量合共117個，涉及約25.6億元。大部分單位以往未曾推出市場，交吉單位定價較貼近市價。

住宅放盤中，豪宅及大型屋苑單位各佔一半，遍布港九新界各區，包括藍籌大屋苑太古城、黃埔花園等。另豪宅物業亦相當多，市值均逾千萬元，並連環放售陽明山莊3個單位，其中屋苑13座低層75室，面積2,308平方呎，叫價4,800萬元，屬略高於市價放售。

太古城663呎 850萬元放

最矚目的放售物業，為跑馬地黃泥涌道79號。楊氏在2007年購入後，便一直持有收租，現租值53萬元，以放售價3億元計算，新買家回報約2厘。至於工商物業中，放盤以東九龍及葵荃工廈為主，最大額物業為荃灣富華工業2樓單位，面積35,010平方呎，以7,710萬元放盤。

事實上，地產代理對楊達潮認識不多，旗下物業多年來只租不賣，不少物業已持貨20年或以上，如太古城漢宮閣低層H室，面積663平方呎，楊氏於1991年以210萬元入市，現叫價850萬元，呎價叫1.28萬元。

港鐵（00066）將軍澳日出康城第10期今天截標，由於地皮屬康城站上蓋中較易「入場」的一塊，業界料能吸引缺乏區內發展經驗、同時出價較進取的中資財團競投。

中資財團積極在港投地，今年至今的3幅地皮全數由中資或內房奪得。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為，是次招標絕對有可能再出現中資積極競投的局面，因日出康城10期本身屬於臨海靚地，優點明顯，而且規模亦較小，屬較易入場項目。

規模較細 可建1170伙

他估計，由於地皮規模不大，中資有可能以獨資形式競投，唯一驅使他們合組財團的誘因，就是港鐵的招標條款較官地複雜，需借助本地發展商經驗。

第10期位於日出康城西南方，地盤面積約8.6萬平方呎，可建兩幢住宅，總樓面約81.2萬平方呎，最多可建1,170伙。補地價16.59億元，每平方呎樓面地價約2,044元，項目在上月共收24份意向書。

　　樓市不振，發展商為求散貨，續通過旗下「財仔」提供逾80%的高成數一按，令其上月承造的樓花按揭比重按月急升11個百分點至約22%，埋下催生負資產的計時炸彈。經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓指出，市場對發展商高成數按揭的需求有上升趨勢，若今年樓價跌10%，料全港負資產個案隨時達1200宗。

　　據經絡按揭轉介數字顯示，發展商承做樓花一按宗數由去年11月的28宗，升至今年2月的121宗，佔整體樓花按揭比例由2.37%大升至21.68%；其於1月份所佔比重僅約10%。劉圓圓認為，發展商承做樓花一按已成趨勢，加上新盤繼續增加，發展商樓花一按比重或會升逾30%。

　　劉圓圓指，發展商的高成數按揭，可吸引首期不足或未能通過銀行壓力測試的買家。市場對高成數按揭的需求亦漸見增加。由去年8月至今年1月，在經絡按揭轉介的按揭當中，約6.3%是借取90%或以上按揭貸款。

　　劉圓圓坦言，藉發展商高成數按揭置業者，其供款能力相對銀行客戶，一般均有較大風險，但認為即使美國加息，也不會即時對高成數按揭借款人的負擔能力造成衝擊，因估計本港下半年才會跟隨美國加息0.25至0.5厘，而且必須持續加息兩至三年，供款額才會顯著增加。現時發展商提供的實際按揭息率普遍約3至5厘。

　　市場憂慮負資產急增，劉圓圓稱，以去年8月至今年1月錄得一二手住宅註冊量達1.88萬宗推算，若樓價今年跌10%，估計負資產個案將達1200宗。她相信負資產業主的還款能力健康，因向銀行貸款時須通過壓力測試，只要經濟環境和股市未影響到業主的現金流，他們斷供的機會甚低；又料今年銀主盤湧現的可能性不大。

　　雖然發展商大力推高成數一按配合推盤，但有業界人士質疑其能否吸納太多按揭貸款，認為發展商純為跑數而採取權宜之計，以高成數按揭助散貨，到一定時候便會收手，原因是按揭屬長期貸款，發展商也不能鎖太多此類貸款。若發展商這類按揭造得太進取，料金管局亦會出手曲線規管，始終發展商的部分資金來源要靠銀行貸款。該人士另指，發展商的高成數按揭不會搶去銀行的按揭生意，因他們主要針對未符銀行要求的客戶。

　　內地地產開發商花樣年（1777），以分拆出的物業管理公司彩生活（1778）為平台，繼續向輕資產營運轉型，去年更收購本港星晨旅遊，擬為其管理的社區居民提供中高檔「小團」境外遊。花樣年及彩生活主席潘軍表示，星晨旅遊將為其設計境外遊產品，並帶來較先進的服務模式，不過若要在內地展開出境遊業務，還須收購具備相關資質的內地旅行社，他預期今年上半年將完成相關收併購。

　　去年12月底，花樣年以2.2億元作價，收購星晨旅遊100%股權。潘軍指出，去年星晨旅遊面對的最大壓力，來自收費較低的團客數量下滑，而花樣年收購之後，則希望能為其引入彩生活管理社區中的中產客戶，組成8至10人左右的「小

團遊」，路恆設計的靈活性較高，亦可滿足鄰里之間的社交要求。該業務預計最先於沿海較發達城市推出，如廣州、深圳及華東地區等。

　　潘軍稱「得中產者得天下」，認為中產願意為更高質量的旅遊路恆付出更高的價格，客戶黏性亦更高。他指，這樣的「小團遊」毛利率遠高於傳統的幾十人大團，預計可達20%至30%。至於在盈利方面，他表示，星晨旅遊將負責設計產品、並培訓內地員工，產品將於「彩之雲」APP平台上線，彩生活70%以上的社區居民都已連接至這一APP，而彩生活將有專門的客戶經理負責產品銷售，盈利將與星晨旅遊進行分帳。

　　目前花樣年為轉型輕資產營運，旗下已部署8項業務，除已在本港上市的花樣年、彩生活，以及去年於內地新三板掛牌的商務短租業務美易家，潘軍表示，其他業務板塊亦將如此，「按市場化原則推進」，意味著包括星晨旅遊在內的文旅業務未來亦有望分拆上市。不過，潘軍認為星晨旅遊目前的收入及盈利水平還不滿足分拆上市的條件，「營業額沒有幾十億、沒有上億利潤 ，就不夠性感，成不了明星」，而星晨達到他認為的上市標準，還需要很長一段成長時間。

　　在海外業務方面，花樣年同樣將以輕資產模式推進。潘軍表示，目前該公司已進軍的新加坡市場，已有不少發展商向其發出代建的邀請，未來花樣年不會再花大價錢在海外拿地，而是通過做小股東，通過代建、養老、物業管理等模式，進入一些服務業較為發達的國家。