總太地產（3056）公布2月營收，繳出掛蛋成績單，累計營收年減近100%，前2月主要收入來自出售區段徵收抵費地。

今年強攻商用樓
近年較少對外發言的總太地產董事長吳錫坤表示，房市景氣雖進入停頓期，但資金其實並未退場，無須過分悲觀。

吳錫坤指出，今年總太將著重在具有長期收益型的商業不動產，目前包括興建中的烏日高鐵特區辦公大樓、及忠孝路商場，「烏日案完工後將一半出售、一半出租；忠孝路現正招商中，鎖定小型百貨店。」這二案的基地面積都小於千坪。

台灣房市買氣冷颼颼，反觀游資轉向海外不動產，卻愈來愈嚴重，光是2015年就高達686億元，創下史上最高紀錄；其中尤其以金融保險業資金外流海外不動產，最為快速，在最近1年半內就砸下將近1千億元的資金，收購英國倫敦、比利時布魯塞爾至少7棟商辦大樓。

世邦魏理仕（CBRE）昨天公布「亞太區跨境不動產投資趨勢」報告指出，2015年台灣資金外資到全球不動產市場的資金總計達21億美元，約新台幣686億元，比2014年總額的17億美元，激增達24％；其中，以英國倫敦最受台灣游資青睞，吸金能力高居第一。

展望2016年，世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，金管會3月初邀集國內壽險與產險公司負責人進行政策座談，保險業者建議進一步放寬國外不動產投資限額的計算方式。依法令放寬的趨勢，2016年台灣「錢」進海外不動產投資金額，在金管會放寬後還有再成長的動能。

世邦魏理仕「亞太區跨境不動產投資趨勢」報告顯示，2015年台灣投資全球不動產總額21億美元、新台幣約686億元；最主要的資金來源，涵蓋三大投資者，其中大型機構或基金（包括保險業）占比達7成，另外還包括公司企業、私人。

若從2014年8月國泰人壽首度揮軍倫敦，砸下153.46億元買下「Woolgate Exchange」大樓，一直到現在新光人壽砸下67.23億元買下倫敦「40 Gracechurch Street」大樓的1年半來觀察，光是保險業就收購7棟海外大型商辦大樓，其中2015年就包辦4棟。累計保險業至少砸900億元在海外攻城略地；若以現在匯率換算達1千億元。

台灣投資人主要「錢」進的投資市場，2015年以倫敦為榜首，美國及澳洲排名在後；產品類型方面，商辦最青睞，占總投資額60％。

至於最吸引台灣游資進駐的原因，為租金報酬率優於台灣，資產增值前景也看得到。世邦魏理仕評估，以倫敦來說，2015年辦公大樓平均年租金報酬率達4.3％，紐約達4.5~5.5％，雪梨達5.4％。

另外，亞太區2015年跨境不動產投資，也相當活躍，總額達624億美元，年增達37％，跨境投資總額刷新歷年最高紀錄。主要資金來自三大金主，包括：新加坡（193億美元）、中國大陸（176億美元）及香港（100億美元）。至於韓國的跨境投資，更較前一年成長1.03倍，由2014年的35億美元激增到2015年70億美元。至於前三大市場則以新加坡高居榜首，其次為中國大陸，第三名為香港。

林俊銘表示，台灣投資人相較於其他國家的多元投資策略，主要以直接不動產投資為主；由於亞太低息環境持續，台灣投資人將放眼海外租金報酬率高的市場，預期未來相關法令寬鬆後，跨境投資活動將會更積極，投資策略也將趨多元。

3月8日就是婦女節，房仲業者針對成交客戶男女比重做了分析，也發現近幾年由於女性經濟獨立，在房地產市場上也形成了一股不容小覷的力量，住商機構企劃研究室統計近年的客戶購屋狀況後發現，2015年男女比重約為49：51，女性購屋比重連續7年突破5成，但就較為細節的年齡上，有些值得玩味的差異，總佔比中女性雖然佔大多數，但若以年齡層來看，男性30-39歲略勝於女性的40-49歲，在產品別上，雖然兩造皆以大樓為主，可是對於較為特殊性的產品，女性表現就比較保守。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，隨著女性經濟獨立，對於具保本特質的不動產更有特別喜好，也因此近幾年不少個案皆會針對女性需求的提出特殊規劃，此外，不少夫妻購屋的第二屋也會選擇以妻子名義購買，也是40-49歲女性比重較高的重要因素。


從全體年齡層來看，佔比最大的是男性30-39歲，佔全部的16.3％，女性購屋年齡最大比重落在40-49歲，佔全部比例的16.2％緊追在後，徐佳馨分析，不少男性由於結婚所產生的購屋需求，因此落在該年齡層，女性購屋者不少是因為單身購屋，也因此在40歲後經濟較有餘裕之際，才進場做購屋規劃，抑或是不少家庭在換屋時會以妻子名字作登記，應是女性購屋年齡偏高的原因之一。

在產品類型上，看得出女性購屋的穩健特質，購屋產品仍偏好主流款的大樓和公寓，反觀透天以及較具特殊性的其他類型產品，如土地、停車位等，卻都以男性為主，徐佳馨分析，在財產規劃習慣上，女性仍鍾情於穩健、保本、好周轉，但男性較在乎獲利，因此風險性較高，但容易一本萬利的特殊標的，仍以男性為主，從產品類型來看，也透露了兩性在購屋時的不同思考，頗值得玩味。

土壤液化區查詢系統預計在3月中公布上線，屆時民眾可以輸入地址查詢，而因為土壤液化問題而遞延的觀望買盤，根據信義房屋官網預約看屋的數量顯示，在2月農曆年後官網的預約看屋數量就較1月的平均水準多出將近30％，顯見市場上累積一定的潛買數量，等待液化資訊公布後，土壤液化資訊越來越透明，「安心買盤」就將逐漸回籠到市場上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土壤液化問題讓原本年後就可以復甦的買氣，又往後遞延了幾周的時間，不過剛性買盤並不會消失，只要土壤液化的不確定因素釐清後，就有機會讓自住型的買盤歸隊，首先受惠的當然還是沒有土壤液化問題的區域，至於有土壤液化問題的區域，民眾可能就會挑著買，挑選結構安全或因應法規有做過地質檢測的住宅產品。

至於土壤液化後房市會不會出現「液價」行情，曾敬德指出，土壤液化和震後建物受損的紅黃標不同，紅黃標直接反映建物結構受損的問題，故對於房價影響較為直接，而土壤液化區雖然會成為一個議價的議題，但屋主現實上並未直接受到土壤液化的影響，不見得會因為處於土壤液化區而大幅讓價，不過位於土壤液化區域的房子，短期內勢必在流通性上會面臨更大的挑戰。

中央及地方的房屋健檢方案也尚在研擬當中，屆時有需要的民眾都可以按規定申請，民眾購屋時除了土壤液化的議題外，也會更重視住宅的結構安全問題，越能夠降低買方疑慮的房子，如耐震力提升的房子、結構完整的房子等，越更能吸引買方的目光。

房市景氣反轉向下，未來不但新成屋難賣，就連中古屋房價也走向「殺很大」的趨勢，有民眾笑稱房價要從「骨折變夭折了！」。不過，有專家指出如果不幸搭到多頭末班車，在高點買到房子，別急著「認賠」，可從4大面向決定房子的去留。

房市交易急凍，市面上出現許多急售、賠售的「殭屍房」，傳單貼滿街，有民眾看到傳單上寫著「打折打到骨折」，笑稱現在廣告文案越來越聳動，「只有夭折可以超越骨折了！」不過，以目前的市況，房價恐怕真的只有向下談的可能。聯合報報導，根據瑞普萊坊顧問公司研究，現在連中古市場都轉向「買方市場」，成交時間、價格都是買方說了算，房價下殺2成都是很平常。

針對這一波「賠售潮」，房產專家張欣民在個人部落格中指出，現在正面臨景氣高點反轉的時刻，許多民眾不幸搭上了「景氣末班車」，買了高總價的房子卻租不掉，不知道應該撐住還是認賠殺出。張欣民表示，如果不小心接到這類燙手山竽可以從４個面向來檢視、決定房子去留，包括：區域發展的「短期」前景，如果口袋夠深就繼續撐；如果真的買在高點又是高總價，房貸壓力不堪負荷，一定要趕緊認賠差殺出；審慎評估出租可能性，房客好壞也要可慮，否則可能賺了租金，卻賠了未來「賣相」。

最後，不得已要認賠了，張欣民認為一定要有「壯士斷腕」的決心，尤其是高單價、高總價，或位於山高水遠的地段，有人買就要趕緊賣，否則房子越賣越便宜，甚至可能面臨法拍命運！

80戶4月11日開標 小坪數低總價較吸引人

出租不易
捷運小碧潭站聯開宅「美河市」首度釋出80戶房屋標售，坪數9.5~35.21坪，每戶標售底價依方位格局不等，最低466萬元起，總標售金額超過7億元，4月11日開標。當地業者認為，總價千萬內、小坪數較易脫手，大坪數恐流標。

由台北市府、日勝生聯合開發案「美河市」，市府分回資產673戶，多集中在A棟與D棟，市府除了將A棟25~29樓、D棟3~22樓共218戶，規劃做為公宅出租，近期也公告首度釋出A棟的8~10樓共72戶，以及D棟1、2樓的8戶開放標售，可登記為一般事務所，最小9.5坪、標售底價約466萬元，最大35.21坪、標售底價2258萬元，換算每坪49~64萬元不等，此案在3月15日、3月19日早上10點到下午4點前開放民眾參觀，將在4月8日截標、4月11日開標。

大坪數流標機率大
「美河市」首度釋出標售，台灣房屋新店捷運總店店長房寶鎔分析，「美河市」A棟雖為商辦大樓，但因坪數多不大，有8成以上直接作小套房、住宅買賣及出租，僅2成規劃為小坪數工作室或商辦，去年實價登錄未面河每坪成交45~50萬元，面河堤約50~56萬元行情，以標售底價來看雖合乎行情，但估計民眾仍多觀望，不會輕易下手。
21世紀不動產新店建國加盟店店東周公博則分析，依目前市場來看，總價低、小坪數較易去化，因此，估計應只有底價1000萬元以下物件才有機會標出，大坪數、總價2000萬元以上恐難標出，民眾會期待流標後的「打折價」。

自住客嫌公設比高
因「美河市」公宅租金貴鬆鬆，出租成效不佳，周公博表示，因公宅租金與當地行情差不多，但民眾多嫌屋內沒裝潢、沒家具，故難租出去。北市捷運局開發處表示，民眾反映「美河市」公宅租金高，評估後未來產權規劃多會標售。
北市都發局住宅科專員邱婉清則表示，公宅出租的2房租金2萬7600元、套房8400元，目前218戶租出125戶約一半，比起其他公宅，確實出租狀況沒有那麼好，要繼續出租或不排除改為標售，須開會討論。
新店民眾張小姐表示，自住客多覺得「美河市」公設比太高，且3年前行情最低曾到每坪30萬元，如果標售價格流標後，會下滑到每坪40萬元，她才會列入考慮。

「美河市」標售小檔案
●建商：日勝生（股號：2547）
●面積：2萬8000坪
●位置：新北市新店區中央路、環河路口
●建物：共16棟大樓，A、B棟為商辦大樓，C棟為購物中心，D~P棟規劃住宅
●市府資產：台北市府分得共673戶(A棟518 戶、C棟9戶D棟146戶)
◆80戶規劃標售：A棟8~10樓共72戶，D棟1、2樓共8戶，9.5~35.21坪、標售底價466~2258萬元，4/8截標
◆218戶公宅出租：分布A棟25~29樓、D棟3~22樓，2房租金2萬7600元、套房8400元，已租出125戶
●實價登錄：未面河每坪45~50萬元面河50~56萬元
資料來源：北市府都發局、捷運工程局、台灣房屋、《蘋果》採訪整理

台灣房市持續低迷，高單價豪宅也難倖免，蛋黃區因豪宅重稅尤以慘澹，反觀每坪百萬以下相對平價的高價社區交易價再創高。

蛋黃區豪宅仍跌
根據實價登錄，去年每坪85萬元起跳的台北市12個高價行政區中，仍有半數再創新高價。其中增幅最高的是北投區「四季虹」每坪86.1萬元，比過去最高價每坪71.9萬元多出19.75%；其次是文山區「克麗斯町」每坪85.3萬元，比之前每坪73.8萬元最高價，多出15.58%。

相較之下，總價超過7000萬元、要被課徵「豪宅稅」的產品成交價格就不再創高。如士林區的「富邦777」，去年最高交易價格為11月的120.1萬元，相較該社區歷史成交價高點的135萬元，跌了11.04%，是台北市各行政區中跌幅最高的社區；其次是大安區「帝寶」曾有每坪298.2萬元的最高價，但去年跌到每坪279.8萬元，跌幅6.17%。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，擁有生活與交通機能兼具，居住品質完善，以及學區、就業地點等優勢的「蛋白區」變成消費者的新選擇。

房市交易冷清，在房價緩步下修之際，房仲業者統計，北市蛋白區單價百萬以下高檔社區，因生活機能完善，房價表現抗跌，其中，北投區「四季虹」及文山區「克麗斯町」2個案，去年交易單價，還較實價登錄以來同社區最高價逆勢上漲15％~20％，蛋黃區豪宅則在正負6％區間盤整。

台灣房屋智庫統計去年北市12個行政區中實價成交最高單價社區房價（扣除預售行情的二手交易及有實價資訊個案）發現，12個行政區中的高價社區，仍有半數去年交易再創同社區實價新高。

去年北市高價社區成交單價創新高個案，以蛋白區表現最佳，又以單價百萬以下表現最為搶眼，其中，北投區去年實價最高單價的「四季虹」，5樓以單價86.1萬成交，比103年7樓頂樓單價71.9萬，房價逆勢上漲19.75％。

另外，文山區去年實價最高單價的「克麗斯町」，去年成交最高單價為8樓的85.3萬，較103年13樓頂樓73.8萬，房價還上揚15.58％。

不過，不是所有蛋白區高價社區房價都呈現上漲趨勢，去年成交最高單價的士林區「富邦777」，3樓成交單價102.1萬，較同棟103年15樓成交單價135萬，房價下修11.04％，但去年成交為低樓層。

此外，包括南港區「元利世紀匯」、中山區「瓏山林博物館」、松山區「文華苑」、中正區「松濤苑」，去年成交單價皆較實價最高單價上漲0.97％~7.35％。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳臣指出，「四季虹」及「克麗斯町」2個社區皆位處北市平價行政區，且生活與交通機能兼具，吸引小套房置產族；北市蛋黃區的高價宅表現分歧，如大安區「帝寶」在去年最高價的交易是每坪278.9萬，較該社區的高價紀錄少了6.17％，而信義區一哥「皇翔御琚」則微降3.51％。陳炳辰分析，與過去幾年相較，去年蛋黃區高價社區價差在正負6％內盤整，具一定程度抗跌性，仍具保值作用。

台北市長柯文哲上任以來提出2016年都更元年，首推公辦都更旗艦計畫，而「台大紹興南街基地公辦都更計畫」更是全台首例由地方政府與大學共同推動，且由市府同意都更中心擔任實施者的公辦都更案，今都市計畫程序已進入公告公開展覽之法定程序，正式啟動已延宕十年且亟待更新之地區再生。


都發局表示，公辦都更基地位於紹興南街與仁愛路一段，鄰近中正紀念堂及台大醫院，基地現況窳陋亟待更新，市府透過公辦都更啟動延宕十年之都更，促進地區再生。基地內約92％土地為台大管有，故台大與市府為改善地區環境，共同推動本案公辦都更，已於2015年5月1日簽訂MOU，2015年9月21日簽訂公辦都更行政契約，將結合既有的醫療複合設施，打造本區形成兼具「臨床醫療與醫學教育」、「健康產業與服務」及「生醫科技與創新」之北市醫療研究產業聚落。

都發局表示，本案為創新開發模式，由市府指定台北市都市更新推動中心擔任公辦都更實施者，並將採以設定地上權方式招商開發，由投資者提供資金興建並取得地上使用權。合作之具體效益除建構台灣最重要之醫療複合設施，帶動醫療研究與產業發展外，而更重要的精神在於，藉由都市計畫之引導，市府取得公共設施用地提供公共住宅，並透過都市設計準則，保留區內的歷史建築及受保護老樹，留設開放空間及公園用地等公共設施，增進公共利益與重塑都市景觀與機能。預估興建後可提供約93戶之公共住宅、約10000坪樓地板之台大醫學院教學研究區，期透過此案有效推動公有土地活化再利用，創造多贏局面。


本都市計畫變更案，自2016年3月8日起於台北市政府及中正區公所公開展覽30日，而為使市民進一步瞭解本案內容，都發局訂於2016年3月23日晚間七點，於台北市中正區青少年發展處6樓國際會議廳(台北市中正區仁愛路一段17號6樓)，舉辦都市計畫公開展覽說明會，市府相關單位將共同出席，說明市民朋友關切議題。

桃園市長鄭文燦2016年3月7日前往平鎮區長安物流園區案會勘時表示，過去36年來，長安路貨物轉運中心(貨櫃場)案遲遲無法開發，市府決定重新檢討定位，發展成為高科技物流園區，並規劃住宅區及公園公設，希望能夠帶動周邊地區繁榮發展，並成為平鎮開發亮點。

鄭文燦指出，平鎮的長安路貨物轉運中心自1979年劃設後，一直無法開發與重劃，即便2002年細部計畫發布後仍無法實施，因此市府決定重新檢討定位，將原先的貨櫃專區，轉型發展成為高科技物流園區，同時有部分住宅區功能，定名為「長安物流園區」。

鄭文燦表示，長安物流園區占地32.6公頃，其中11公頃將規劃為物流專區，12公頃為公設和公園，9公頃為住宅區。本案後續會由桃園市及內政部都市計畫委員會審議，一旦經內政部核定，就會儘速進行開發，並以公辦方式優先，希望能成為平鎮開發的亮點。

鄭文燦提到，桃園物流業很發達，物流基地也很多，物流園區不會只是倉庫，仍然可以有某些商業、住宅功能，也會讓地主權益獲得較大保障，並促進附近地區繁榮。至於日後地上物的補償方法，則在之後重劃的過程時才會進行。對於民眾希望在物流園區設置30米環狀大道、園區範圍內曾家古厝保留方式以及放寬物流園區最小開發面積規定等事宜，鄭文燦指示皆錄案討論，務必朝向讓地主可以活化使用、保障地主權益的方向進行。

包括桃園市議員楊家俍、劉仁照、黃敬平、舒翠玲、市府經發局長張昌財、平鎮區長何明光皆出席會勘。

台中市的黃金店面在那裡？據內政部實價登錄資料顯示，2015年台中市店面租金前10名中，每年吸客量逾千萬人潮的西屯區逢甲商圈，蟬聯第1名！以文華路上的某店面為例，單坪租金逼近1.6萬元，一間不到28坪的店面，月租金高達44萬元。其餘9名金店面，也全都位於7期所在的西屯區與南屯區。

對此，大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析指出，西屯區、南屯區皆是台中市早期開發的成熟區域，包括逢甲大學、僑光科大、新市政中心等大學院校、行政機關均坐落於此處。

而台中開發中的重劃區，最具指標的7期重劃區，位於西屯區及南屯區，帶動近幾年來房價逐年攀升，店租排行榜囊括台中市前10名。

其中，租金排行第1名的逢甲商圈，不僅是國人最愛的夜市，也是許多陸客、外國遊客指定必到的朝聖據點，每逢周末假日，單日預估可吸引8至10萬人潮湧入，帶動周邊的租金行情居高不下，也因此催生日船章魚小丸子、赤鬼牛排館等名店。

台中市租金排行榜前10名的黃金店面，大多位處熱鬧的商圈、或是通往商圈主幹道上的店面。

大家房屋台中西屯逢甲加盟店東詹豐澤表示，逢甲商圈是由文華路、逢甲路、福星路3條主要道路包圍起來的區塊，為最精華的地段，每間店面多在25至30坪，單月租金行情在20至35萬元，該區透天店面賣價超過1億元。由於逢甲商圈熱鬧、人潮絡繹不絕、資金收益佳，成為許多置產客戶的首選。

詹豐澤進一步表示，由於河南路是通往逢甲商圈的必經路段之一，帶動周邊店面的租金行情，雖然租金水準遠不及逢甲商圈，但也名列前10名。

大家房屋台中大墩加盟店東葉俞麟則表示，台中市5期大墩路商圈，由於金融大樓及連鎖賣場林立，許多具有特色的餐飲集團進駐展店，吸引上班族選擇在此聚餐。由於5期商圈的客源穩定，大墩路商圈的每坪租金行情在3,000至6,000元，因此名列第3名。

不過，郎美囡提醒有意購買店面的投資人，選擇店面不僅所在區位或商圈是必要考量外，店面臨路面寬，也會影響租金及行情；此外，同一路段會因周遭環境設施、人潮流動方向，而產生一邊人氣旺、一邊冷清的情形；尤其是外地投資者，若打算進駐不熟悉的區域，除多詢問在地業者外，最好親自查訪，避免買到、套到！

中華郵政所有、位於高雄火車站前的10層高大樓，因為原承租單位台灣港務公司退租，中華郵政將重新標租，而且是整棟出租，每月租金180萬元。原承租單位台灣港務公司則將從3月底搬移到香蕉碼頭附近的第二、第三辦公室，直到港埠旅運中心於2018年底完工。

位於高雄火車站正門出口右側的中華郵政大樓，目前由台灣港務公司承租2到6樓，每月租金約103萬元，作為總公司使用，租期從2012年2月15日起算。台灣港務公司表示，基於成本考量，租約只到今年（2016）8月14日，總公司則從今年3月底，開始搬遷到高雄港務分公司位於香蕉碼頭附近的第二、和第三辦公室。

台灣港務公司說，包括董事長、總經理、以及業務、行銷和企劃等單位，以第二辦公室為主，第三辦公室則是人事和會計等後勤單位。

不過，因為新址整修可能會有延後的關係，台灣港務公司也向房東中華郵政公司表達，最慢可能要到今年11月底，才能陸續完成所有單位的搬遷。

台灣港務公司未來還要再搬遷一次，進駐該公司投入巨資興建的港埠旅運中心，只是原本預估可望在2017年底即可完工、啟用的港埠旅運中心，因為該場址在施工時，發現有污染問題，因此，台灣港務公司與原使用者台灣中油協商之後，由台灣中油花費約2億元進行污染整治，導致工程延宕，使得港埠旅運中心恐怕最快也要2018年底，才能完工啟用。

另一方面，中華郵政公司為了活化資產，已決定將高雄火車站前大樓重新標租，而且是10個樓層一起出租，中華郵政說，租金每月180萬元，租期15年。

該大樓目前除了停車場和2到6樓出租給台灣港務公司之外，6樓的一部份到10樓，都是中華郵政公司的員工訓練中心和宿舍。

伴隨央行降准等利好消息，首套房貸款成為銀行的“香餑餑”，原本停貸的銀行也開始發力個人房貸業務。業內人士表示，在這種情況下，購房人不用給房產仲介繳納手續費，一樣可以拿到比較低的貸款利率折扣。

8.5折是主流

伴隨央行降准等利好消息，近期商業銀行開展個人住房貸款業務的積極性高漲。為招攬客戶，各家銀行紛紛推出房貸優惠舉措。去年年末，北京首套房商貸的市場行情還是8.8折為主，如今大部分國有銀行和股份制商業銀行都能降到8.5折。

記者調查發現，最近樓市行情好，各家銀行個貸中心都格外繁忙。個貸經理們原本比較愛聊天，如今採訪時說不上幾句話就急著接待客戶去了。記者今天上午致電農業銀行西城個貸中心，一位個貸經理表示，該行的房貸利率一直是北京市比較低的，別家銀行8.8折時他們8.5折，如今別家8.5折他們可以打到8.3折，打完後只有4.067%/年。

前一陣被傳言停貸的平安銀行和民生銀行，如今在北京地區不僅恢復了個人房貸業務，而且打折力度毫不遜色於其他銀行。平安銀行的一位個貸經理表示，如果房子地段好、客戶資質不錯，首套房基本都能打到8.5折。民生銀行的個貸經理則表示，今天上午領導剛剛傳達上級指示，現在總行鼓勵做首套房貸，條件好的客戶最低可打到8.3折。

目前北京地區首套房利率折扣最低為滙豐銀行提供的8.2折，但是二手房貸款需要達到200萬元以上才可享受；150萬至200萬元8.5折優惠；150萬元以下9.4折優惠。

優惠多少電腦評分說了算

如今商業銀行為規範管理、避免“人情貸”等因素，在評估個人貸款客戶資質時普遍採用了電腦評分制。這意味著只要申請材料不變，同一個貸款人在該行只能有一個貸款評分。無論申請人去該行的哪家支行，能拿到的利率都是一樣的。

多家銀行的個貸經理都向記者確認了這一點。農行的個貸經理表示：“系統會根據您的收入情況、工作單位、年齡、征信情況、資產狀況、房屋價值等給您一個綜合評分。假如您在我們行的資產比較多，評分就會高一些。最後您能拿到幾折利率，是電腦系統說了算的，不是我們客戶經理評出來的。您去哪家支行、找誰，申請的結果都一樣。”建行的個貸經理則表示，目前很多房產仲介宣稱跟銀行有合作，或者跟某些支行有合作，可以説明客戶拿到優惠利率，其實並不存在這回事。“他們還會以此為藉口收您一筆手續費。其實只要您來銀行問清楚，自己把材料準備好，辦貸款完全不必通過房產仲介。”

想騙貸沒那麼容易

在大力發展房貸業務的同時，商業銀行也高度關注樓市虛火造成的各種風險，尤其對疑似騙貸行為嚴格審查。

對於前一陣網上流傳的“假離婚後夫妻之間買賣房產騙貸700萬”的消息，一位元國有大行房貸人士表示，銀行房貸評估有著一套專業化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過銀行風控部門的“火眼金睛”，更別說，案例中成交價較市場價高出40%，如此明顯的差價一般個貸經理都能夠識別。業內人士普遍指出，房屋估值金額需要專業機構或者專業人士進行評估，並不由買賣雙方說了算。雖然是假離婚，但是此前的確有婚姻事實，這種關聯交易嫌疑非常明顯，加上房價估值較高，銀行通常不會予以通過。

2016年前兩月，一線城市土地市場繼續高開高走。

中原地產近日發佈資料顯示，今年1-2月，一線城市共成交住宅用地16宗，均價為14409元/平方米，比去年全年的價格上漲25%。

地價的繼續提升，與一線城市的庫存不足有關。從市場表現看，房企拿地補倉意願強烈，反映出資金向一線城市回流的大趨勢。

分析認為，在今年房地產市場走勢整體看好的背景下，未來一線城市的土地市場預期仍會火熱。一線城市地價繼續高企，將成為大概率事件。

房企補倉意願強烈

據中原地產統計，今年前兩月，一線城市共成交住宅用地16宗，均價為14409元/平方米。去年全年成交216宗，均價為11534元/平方米。兩者相比，今年一線城市地價上漲了25%。

地方政府的供地節奏通常是“前鬆後緊”，因此年初通常不是土地成交旺季。但春節後，京滬穗三地仍有土地推出，並受到熱捧。

2月23日和26日，綠地集團共斥資70.3億元在北京獲取三宗土地。其中，大興區黃村地塊單價達到4.7萬元/平方米，成為新年後北京市場的首個“地王”。這也是綠地在時隔5年後首次在北京獲得住宅用地。

2月26日，北京門頭溝區一宗綜合用地以57.58億元拍出，住宅部分樓面價達到4.8萬元/平方米，繼續刷新今年北京土地市場最高單價。其中，地王得主中駿置業，同樣是北京土地市場的“生面孔”。

這兩宗“地王”的競價次數均為76輪，溢價率均達到50%的“上限”，最終以競報保障房面積的形式決出得主。足見競爭程度。

上海則在2月25日迎來節後土地首拍。江蘇房企中南建設以8.57億元的價格競得青浦區朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊，溢價率為57.8%，成交樓板價22091元/平方米，比去年9月該區域的地價高出27.5%。被指“麵粉貴過麵包”。

廣州在2月17日迎來土地首拍。海珠區琶洲西區AH040163地塊因含有“自持物業不得低於總建築面積70%”的條款以底價成交，但競得這一地塊的企業共有18家。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導記者表示，此輪拿地補倉熱潮始於去年第三季度。由於三四線城市風險凸顯，企業的戰略佈局重點向一線城市和熱點二線城市收縮，使得一線城市土地市場明顯走高。

該機構的資料顯示，2015年來，20大標杆房企合計在土地市場投入了3517.13億拿地，其中，一線城市的占比首次突破一半，達到50.74%。陽光城、碧桂園等房企去年首次在北京獲得土地。據21世紀經濟報導記者瞭解，今年仍有部分總部位於南方的房企計畫進駐北京。

市場升溫引拿地熱情

房企補倉意願強烈，與一線城市庫存偏低有直接關係。根據易居克而瑞統計，截至2016年1月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.7%。其中，一線城市的新建商品住宅庫存總量為3264萬平方米，環比減少3.9%，同比減少12.9%，降幅明顯高於全國平均水準。

且四個一線城市的去化週期均不足10個月，深圳和上海的去化週期僅為7個月。該機構表示，一線城市已連續13個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現較明顯上漲的原因所在。

克而瑞還建議，“對於一線城市來說，後續補庫存的迫切程度將加大，否則易加快房價上漲節奏”。

另一方面，房屋交易不斷升溫，也在引發房企拿地。據中原地產統計，今年前兩個月，一線城市共成交商品住宅64388套，同比上漲11.0%。其中，2月單月的成交量同比漲幅達28.4%。

以北京為例，今年前兩月，北京純商品房住宅簽約超過5000套，簽約均價達32197元/平方米，比去年全年的均價上漲8.1%。據瞭解，“潤澤禦府”項目的一棟房源，近期以3億元的總價成交，創下今年以來全國單套房屋最貴紀錄，極大刺激了北京市場。

分析人士指出，當前貨幣持續超發、市場進入升溫通道的大背景，加之房企看好一線城市樓市前景的預期，將使一線城市大舉競地的趨勢不會改變，未來這些市場還將可能誕生更多高價地。

反之，高價地不僅會繼續支撐房價上漲，還會刺激消費心理，促使需求加速入市。按照張大偉的觀點，一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。

　　停牌不到一周，中糧地產(11.98, 0.00, 0.00%)火速推出定增預案，公司擬向不超過十名特定物件定增募資50億元，用於收購中糧集團持有的中糧地產投資49%股權以及裕傳有限公司持有的煙臺中糧博瑞100%股權，同時投向中糧祥雲國際（一期）、中糧紫雲、中糧雲景國際等項目，以及償還銀行貸款。

　　定增預案顯示，本次非公開發行股票數量合計不超過5.09億股，發行價格不低於9.82元每股，公司停牌前股價為11.98元。公司控股股東中糧集團將以現金方式認購不超過本次非公開發行股份總數的20%。

　　中糧地產表示，本次募集資金部分用於中糧祥雲國際（一期）、中糧紫雲、中糧雲景國際的建設開發，上述房地產項目均位於深圳，盈利前景良好。同時，收購中糧地產投資49%股權、煙臺中糧博瑞100%股權則有望進一步擴大公司資產規模，提高公司盈利能力。

2月23日，時代地產控股有限公司（01233.HK，以下簡稱“時代地產”）在香港發佈其2015年全年業績，報告顯示，2015年，時代地產營業額達136.4億元，同比增幅30.9%。公司擁有人應占利潤為14.21億元，同比增幅11.1%。報告期內，公司合同銷售額約195.08億元，總銷售面積約216.5萬平方米，較2014年分別增長28.1%及55.1%。

1999年成立于廣州市白雲區，2013年底才完成上市的時代地產，是近年來廣東地區業績增長最快的房企之一。2012-2015年，時代地產的年銷售額分別為70.31億元、110.56億元、152.34億元和195.08億元，四年間實現翻倍增長，年複合增長率超40%。

不過，受公司2014年部分減價專案交付到2015年，以及毛利率較高項目要在2017年確認兩方面的“拖累”，2015年時代地產毛利率及核心淨利潤率均呈現不同程度下降。

一面是銷售額從2012年70億元到2015年195億元的規模化增長；另一面則是略顯激進的拿地策略將使其利潤率進一步承壓。從2015年年末至2016年年初，時代地產相繼在廣州、佛山兩地連拿三幅地王，其中兩幅樓面價均超1.5萬元/平方米，“麵粉貴過麵包”。

站在近200億元銷售額風口，深耕珠三角區域的時代地產，將如何平衡其財務杠杆？按照時代地產開發週期計算，廣州及佛山地王專案將於2017年投入市場，如何在高溢價與高周轉間實現平衡，仍是時代地產管理層接下來亟待面對的挑戰。

淨負債率逐年下降

據時代地產公佈資料顯示，年度毛利率及核心淨利率分別為26.0%及10.8%。毛利潤率較上年下降4.6個百分點；核心的淨利潤率是10.8%，同比下降了1.8個百分點。

而隨著公司在2013年末上市以及利潤大幅增長，時代地產此前高企的淨負債率亦逐年降低。2012年，該公司淨負債率曾高達116.2%，時至2013年，該數據降至93.2%。截至2014年底，時代地產的淨負債率為94%。

2015 年，時代地產成功發行 5 年期 20 億元和 3 年期30億元公司債，票面利率分別為 6.75%和 7.85%，平均融資成本降至 8.6%。截至 2015 年底，時代地產淨負債率降至 77.3%（業內公認70%是淨負債率警戒線)。

標準普爾信用分析師李俊文表示：“時代地產的財務自律性未經考驗，該公司還面臨快速擴張帶來的執行風險和專案有限帶來的集中度風險。但時代地產在廣東省穩固的市場地位和普通住宅市場定位帶來的良好經營效率抵消上述劣勢。”

據悉，2016年時代地產全年銷售目標為215億元，僅在去年合同銷售金額的基礎上增長10%。時代地產品牌管理部在接受時代週報記者書面採訪時表示，公司一直在穩健的前提下保持業績增長，絕不盲目追求規模。

不過，雖然2015年時代地產上交了一份不錯的業績單，但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%，核心淨利潤率同比下降1.8%至10.8%。

時代週報記者透過年報獲悉，自2013年上市以來，時代地產毛利率一直處於波動狀態。2013年，時代地產毛利率低至24.14%，2014年回升至30.58%，2015年再降至26%。

在給時代週報記者的回復中，時代地產表示，毛利率的下降主要是2014年市場減價影響到2015年毛利率，而26%的毛利率，跟同行相比來說，屬於合理的水準。WIND資訊資料統計顯示，申萬一級行業下房地產類142家房企2015年三季度銷售毛利率為28.4%，淨利潤率為9.66%。

時代地產董事會主席岑釗雄則在業績會上展望，2015年的結轉毛利更多是反映2014年的情況，而2015年我們的銷售價格穩定，預期年毛利率不會低於目前的水準。

連刷三地王或激化入市風險

然而，對於“穩中求發展”的時代地產而言，在拿地上仍不乏激進的樣本。

2015年11月24日，時代地產以總價24.69億元、配建3600平方米奪得番禺市橋南宅地，樓面地價16401元/平方米，成為番禺市橋板塊的單價第一。2015年12月23日，時代地產經過47輪競價，最終以樓面地價9662元/平方米、總價8.55億元、溢價率66% 競得佛山南海一宗商住地，刷新佛山單價地王紀錄。2016年1月22日，時代地產以64億元總價、折合15298.12元/平方米樓面地價拿下佛山南海大瀝鎮黃岐泌沖沿江路地塊。

據悉，時代地產佛山大瀝鎮地塊相鄰的時代水岸目前在售洋房均價15000-1.6萬元/平方米，保利紫山國際洋房售價約1.2萬元/平方米，綠地香樹花城洋房售價約1.2萬元/平方米。而目前市橋周邊在售樓盤價格則為1.8萬-2萬元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江曾對媒體表示，如要保證利潤，時代地產市橋地塊項目入市價格將在3萬元/平方米左右。

中原地產專案部總經理黃韜則認為，時代地產做豪宅有經驗，假如找准圈層、找准目標群體，上述專案售價賣3萬元/平方米以上並非沒有可能。

廣州資深地產專家韓世同告訴時代週報記者，一直以來，時代地產在發展及拿地方面都較為穩健和理性，但其在廣州、佛山三幅地王樓面價仍偏高，“我個人一直不贊同房企拿地王，如果地價和現售樓價差不多。一旦大勢不漲，就沒辦法逆轉”。

“大家關心公司在佛山拿地價格過高，但大家應該都清楚佛山跟廣州的關係。時代地產將佛山東部視為廣州市場的一部分，2015年佛山專案60%-70%是由廣州市民購買的，因此我們將其視作廣州市場，所以，在佛山的拿地價格略高一點也是合理的。”岑釗雄如是稱。

不過，透過資料不難發現，受多幅高價地影響，時代地產土地成本亦開始逐年遞增。2013年，時代地產土地平均成本為1051元/平方米，2014年土地平均成本為1305元/平方米，2015年再升至1994元/平方米。

標普預計，由於土地成本上升以及廣東省部分主要城市的競爭加劇，因此時代地產的利潤率將在2016年和2017年繼續面臨壓力。

岑釗雄則表示，時代地產拿地的方式存在多樣化，除了公開招拍掛，還有合作、協議出讓的地塊，整體的土地成本仍然在可控範圍。

未來將增加改善性住宅比重

誠然，上述三幅地塊僅是時代地產近年來購地的縮影。2015年，時代地產在土地市場表現活躍，集團斥資108.85億元新購13個專案，堪稱集團近年來最大規模的土地增持。

不過，按照時代地產一貫的土地收購意願，是將購地支出限制在年合約銷售額的40%以下。2015年時代地產實現合同銷售額約195.08億元，照此推算，其購地支出約占其年合約銷售額的50%以上，素以穩健著稱的時代地產，為何頻頻拿地且不乏“地王”？

有業內分析指出，時代地產本來就是走低成本拿地、快速周轉的穩健發展路子，加上其部分樓盤定價確實過高，同時碰上金融面的緊縮，無論從外部還是內部，都沒有支持其高速擴張的理由。

“時代地產每年的銷售目標將基於對集團發展節奏的把控，定在一個合理的位置。”岑釗雄亦承認，速度增長過快不是很好的策略。但岑釗雄同時認為，未來更多資源將流向主要的經濟圈，在現階段購入有潛力的土地，是有前瞻性的，“2015年我們購買了十幾塊地，有些地階段性價格不算低，但是買入之前有過深入的介入，並不是盲目購買高價的土地”。

據悉，截至2015年12月31日，時代地產總土地儲備約為1056萬平方米。 按照時代地產開發節奏，上述土地足夠其未來三至五年發展所需。時代週報記者從時代地產處瞭解到，2016年，公司將加大對珠三角區域的投資力度，並拓展珠三角其餘有增長潛力的城市，使其在珠三角的佈局更加完整。

而針對僅局限於深耕珠三角區域難以更大限度擴大公司規模的質疑，岑釗雄指出：“珠三角區域的市場容量能夠支援一家企業做到五六百億，或者更多。因此這個區域的容量是足夠的。政府的政策能夠配合得到的話，也不需要太長的時間，我們可以使目前的規模上到更好的臺階。”

交銀國際預測，接下來時代地產應該會繼續把投資重點放在核心城市，包括廣州、佛山和珠海，因為上述城市具有較高銷售率和良好的房地產價格增長。


時代週報記者瞭解到，為了配合其深耕珠三角區域的戰略發展，同時提高其利潤率，此前一直側重于普通住宅市場，並採取快速周轉業務模式的時代地產，亦在2016年提出將加大改善性住宅的比重。

“我們目前剛需的比重大一些，改善型的比重小一些。按照100%劃分，剛需占了65%左右，改善型占了35%”。岑釗雄如是稱。

據悉，此前144平方米及更小戶型的住宅曾占2013年時代地產合約銷售額的75%以上。廣東省二、三線城市持續城鎮化將為其產品帶來可持續的需求，但普通住宅市場業務戰略導致其利潤率較低。

韓世同告訴時代週報記者，此前時代地產採取的模式，尤其在低潮期，是最抗風險的，但隨著房地產市場的回暖，產品線的改變也是與市場同步的表現。

春節後的樓市成交量的攀升，使得庫存量進一步下跌，截至昨日，北京商品房住宅庫存量不足7萬套，達到近兩年來最低值。

庫存的持續下降反映了樓市的回暖。中原地產研究部統計資料顯示，截至3月7日，北京商品房住宅庫存量僅為68949套，比1月1日的78415套下跌12%。這也是自2014年5月10日以來，首次跌下7萬套，剔除自住房等保障房庫存比例，實際純商品房住宅庫存只有6.2萬套。

從純商品房住宅各戶型的庫存占比情況看，90平方米以下的中小戶型庫存18803套，占比約30%；按照面積計算，90平方米以下的戶型共132.25萬平方米，占比僅為13.8%。“從目前的市場供需看，剔除部分開發商自用，中小戶型稀缺明顯。”中原地產首席分析師張大偉表示。

各區域中，通州執行了最嚴格的限購政策，新建商品房住宅成交從2015年8月開始明顯下調，不過由於連續多月無大量新增加的商品房住宅供應，通州樓市庫存也在持續走低。目前通州可售商品房住宅達到5857套的歷史低位，相比年初的1.2萬套，下調幅度超過一半。

“從北京商品房住宅市場、最近幾年的住宅土地供應看，商品房高端化趨勢明顯，小戶型供應減少。”張大偉認為，一系列利好政策刺激了樓市，從春節前的降低非限購城市首付比例，到日前的契稅、營業稅減免，雖然政策覆蓋面繞開了北京、上海等一線城市，但從當前的市場情況來看，這些政策都不可避免地在心理層面影響到了供需結構緊張的一線城市，“上周全國54個主要城市合計住宅簽約套數高達6.8萬套，環比2月最後一周上漲9.35%。從市場走勢看，簽約加速的趨勢明顯，尤其是二線城市，環比上漲了18.67%。”

有業內人士認為，北京商品房住宅庫存量的下降，與供應量也有一定關係，“新房市場正值傳統的春節淡季，開盤量少，3月北京將有20多個計畫開盤專案。”

一手潛在供應2萬戶 樓價受考驗

新樓供應續增，政府內部推算，今年批出預售樓花的單位數目達1.3萬伙，按年增13%，並創2004年後12年新高。分析料，連同現樓餘貨，私樓供應達2萬伙，樓價備受考驗。

資料顯示，地政總署去年合共批出32份預售樓花同意書，涉1.15萬伙，較2014年高位的1.28萬伙，減少1成。

不過，隨着整體住宅供應增多，政府預測今年審批售樓紙數目亦會增加，估計今年內可批出約32份，與去年相若，但由於項目規模較大，所涉及單位將增加1成至1.3萬伙，屬於2004年錄得1.93萬伙後，近12年新高水平。

未來平均每月 千伙獲批售

隨着大批新盤投入市場預售樓花，連同市場上約6,000伙的現樓餘貨，以及部分毋須申請售樓紙的「舊契」重建項目，即今年一手樓市潛在供應達2萬個單位，遠多於近5年的平均一手住宅註冊量1.37萬宗。

以此推論，市場很大機會出現供過於求的情況，令新盤定價及銷情備受考驗。

今年首兩個月，連同房協沙田居屋綠怡雅苑，已批出4份售樓紙，合共涉及2,465伙，意味未來10個月，每個月平均有1,000伙項目獲批售樓紙，而現時累積待批預售樓花的項目共28個，涉及1.1萬伙，當中不少屬遠期樓花（見另文——「申請積存 關鍵簡化審批程序」）。

荃灣西5區 或趕下半年推

當中較大型的項目，包括：中國海外（00688）「港人港地」新盤啟德1號（涉1,169伙）、嘉里（00683）何文田皓畋（涉1,429伙）及嘉華（00173）啟德沐寧街7號項目（涉924伙）等，均有望年內獲批售樓紙。

至於其他尚未申請預售樓花但已陸續施工的項目，如長實（01113）荃灣西5區（灣畔）（涉2,410伙）、新世界（00017）及萬科置業（01036）的荃灣西6區項目（涉983伙）等，預計亦會陸續申請售樓紙，不排除趕及下半年推出。

憂市況向下 發展商加快部署

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，政府預測批出售樓紙的住宅單位供應大增，與現屆政府加大推地力度，不少項目發展成熟可申請預售樓花有關，認為推算合理。

雖然發展商在批出售樓紙後，亦不一定將項目即時推售，但許智文認為，若果市況持續向下，發展商或會覺得愈遲賣樓愈不利，將加快推盤，屆時市場競爭下，出現惡性循環，對樓價造成下調影響。

港鐵（00066）將軍澳日出康城第10期昨截標，共收7份標書，為項目歷年來第二高紀錄。地皮規模不大易「入場」，內房合景泰富（01813）首度入標爭奪康城站地皮。

日出康城第10期屬臨海地，規模為至今推出10期中最細，可建樓面約81.16萬平方呎，補地價金額約16.59億元，屬康城站上蓋中較易「入場」的一塊。中資財團積極投港地，其中內房企業合景泰富以獨資形式，首次投標日出康城用地。

會德豐入標 英皇獨資

據悉，該集團過往曾多次入標競投官地及港鐵項目，可惜一直無功而還，有見今年至今的3幅批出地皮全數由中資或內房奪得，擬伺機變陣投地。

該地皮亦吸引區內持有項目的發展商入標，包括長實地產（01113）、新地（00016）、會德豐地產及南豐，信置（00083）亦再度夥拍嘉華（00173）及永泰（00369）合組財團投標。

由於日出康城10期補地價較其他期數低，英皇國際（00163）放棄合資，是次首度以獨資形式入標角逐康城地皮。

英皇高級物業主任蔡宏基表示，地皮具地理優勢，交通方便，料日後落成單位將坐擁海景，又考慮到今次補地價金額較其他期數低，故入標競投，並看好後市發展。

地皮共收7份標書，較去年批出的第8期及9期（6份）多出一份，除少於第1期勁收11份標書外，今次的標書數目與第7期相同，為紀錄以來次高，反應符合預期。

公屋逆市創高價，黃大仙竹園北邨一個兩房單位，以白表價415萬元（已補地價）易手，創九龍區公屋造價新高紀錄。

世紀21富山地產聯席董事劉倩彤透露，黃大仙竹園北村13座（桐園樓）高層2室，實用面積489平方呎，現為2房間隔，原業主開價450萬元，放盤約2個半月，終減價35萬元以415萬元沽出，創九龍區公屋造價新高紀錄。對上一宗公屋高價紀錄，為黃大仙下邨410萬元，新紀錄造價高出5萬元。原業主於2010年底以220萬元（自由市場價）購入上址，持貨至今5年，帳面獲利195萬元離場。

鳳德邨低層 綠表298萬

其次，金匯地產分區經理密雪英透露，同區鳳德邨5座低層6室，實用面積544平方呎，坐向東南望內園景，日前以綠表價298萬元（未補地價）易手，屬該屋苑綠表造價最高紀錄。若拆算自由市場價，則該單位市值逾500萬元。

股票樓市表現欠佳，外圍經濟轉差，部分企業面臨倒閉，其借貸抵押品淪為銀主盤。粗略估計現市場上有近40個工商舖銀主放盤，當中不乏甲級商廈項目，近日亦有銀主盤低市價沽出。

銀主盤整體數字，近日已突破百宗至120宗水平，當中有部分屬工商舖物業，佔3成或近40個。目前工商舖銀主盤中，以工廈物業為主，新近葵涌大連排道貴盛工業大廈2期中層F室，面積2,759平方呎，銀主以850萬元放售單位，呎價3,081元，屬市價水平。

上環信德兩伙 呎價2萬推售

消失多年的甲級商廈銀主盤，亦罕有於物業市場上出現。為上環信德中心西翼中層兩伙，面積分別2,831及3,999平方呎，目前以呎價約2萬元推出，價值約1.36億元。

另位於新界區的甲級商廈銀主盤，近日於拍賣場上沽出。單位為葵涌新都會廣場2座高層01室，面積2,045平方呎，以約1,340萬元沽出，呎價6,552元。事實上，是次銀主盤造價，較項目新近呎價約8,498至9,290元，約有25%的折讓空間，反映出銀主於出售單位時，亦因應市況調整單位的估值。

環亞物業曾傑俊董事總經理指出，若只計工商舖銀主盤數目，過去數年一向於10個左右徘徊。惟受經濟轉差影響，料至本年底，整體銀主盤包括住宅、工商物業等，數字會增至逾200個，屆時工商舖銀主盤數字亦會跟隨增加。

買入銀主盤前 留意間隔改動

業內人士指出，購入工商舖銀主物業，其程序與住宅物業相若，但工商物業僭建、或間隔改動的情況，會較住宅多，買家最好多作留意。

事實上，多次抵押物業按揭及借貸的情況，同時於工商舖物業上發生，若業主無力還款，單位淪為銀主盤機會增。如九龍灣同力工業中心B座一個單位，業主多年前以約880萬元購入單位，現單位已擁至少兩次按揭紀錄。

由於工商舖物業最高按揭成數為5成，近年不少拆售項目，為吸引買家入市，個別項目會與財務合作提供二按，首期少易入場，惟買家供款負擔重，萬一經濟環境轉差下，實力較弱投資者，其斷供機會較大，此批物業淪為銀主盤機會相對高。

港人向來對投資深圳樓市有濃厚興趣，不過目前兩地樓價正好一升一跌，部分港人則趁高套現。中原地產華南區董事總經理李耀智則表明，因去年深圳房價暴漲50%以上，加上香港樓價下跌，今年初在深圳羅湖、福田和布吉購房的港人便出售深圳物業，轉向香港購房。

深圳港鐵物業最受追捧
據深圳市規土委的統計數據顯示，2月深圳新房成交均價達48,095元/平米，同比大漲七成。許多港人在去年看到「3．30」房地產新政後紛紛赴深圳購房，連接福田口岸的龍華線地鐵物業「港鐵．天頌」去年4月底在深圳受到香港購房者追捧，該樓盤均價約3.6萬/平方米，其推出600套房源瞬間售罄，因該樓盤位於深圳北站附近，港人往來深圳將更方便。

新政利好 已紛組團購房
記者當日在現場採訪時，看見很多香港人組團前來購房。港人主要是看中港鐵的品牌，而項目的地理位置比較好，再加上新政利好樓市，激發了他們的購房慾望。據悉，僅該樓盤港人就佔比達數成。去年9月下旬，港鐵天頌二期對外發售，推800餘套80-127平米樓盤，該二期項目同樣受到大量港人關注和購買，吸引了近千位購房者。

江少傑向本報記者透露，去年以來因深圳房價持續大漲，港人前來購買已有明顯增加，在深圳購房者中佔比在10%以上，購買人數同比2014年增長了一倍，這些港人主要是投資和自住，其中重點是羅湖、福田、皇崗和深圳北站等關口片區以及前海和後海等。除深圳外，在臨近深圳的惠州淡水、大亞灣和東莞的塘廈、鳳崗、清溪等，港人購房佔比也接近10%，他們主要是用於投資，這些地區房價也紛紛出現大漲，去年以來其漲幅在70%-100%之間。

港樓價跌 吸引資金回流
不過，李耀智稱，去年深圳房價暴漲，港人赴深圳購房總體並不太多，因去年上半年香港和內地股票持續大漲，港人前來深圳投資房產受到影響。因去年一年深圳房價暴漲，而香港房價則持續下跌，今年以來，一些在深圳居住香港上班的港人便拋售羅湖、福田、布吉等地的房產，收益至少也有1-3倍，於是他們轉向香港買房居住。
對於未來，李耀智認為，因深圳房價已漲得太高，加上人民幣貶值，人民資產並非好的選擇，而且深圳限購不但不會取消，還會進一步收緊，因此，港人北上深圳購買的意願會下降。

為免樓泡越吹越大，最終釀成信貸風暴，深圳多家銀行和房地產協會近日分別出台措施，抑制中介炒房行為。

多家銀行紛推限制措施
中行深圳分行、建行深圳分行、工行深圳分行近日均出台了相關措施抑制中介人員炒樓措施，其中中行要求中介借款人必須在深連續繳滿36個月的社保，建行規定深圳中介人員購房首付一律由三成改為四成。

繼多家銀行出台措施抑制地產中介炒樓後，深圳市房地產協會也發文稱，為維護深圳市房地產市場健康，現向深圳市房地產經紀機構及廣大消費者鄭重提示，將禁止中介參與炒樓。深圳市房地產協會稱，近日深圳市出現個別房地產經紀機構或經紀人員通過眾籌等手段進行房產投機的行為，消費者凡發現深圳市房地產經紀機構、經紀人員存在「炒房」不當行為的，可以向深圳房地產協會進行舉報。

打擊炒風抑制樓價急升
中原地產華南區董事總經理李耀智表示，如果不抑制樓價快速上漲和打擊市場炒作，未來一旦深圳樓價出現像香港一樣的下跌，將會導致投資客蜂擁退出的踩踏行情，而通過借貸來實現首付甚至月供還貸的投資客，則會直接面臨短期內房產難以脫手變現的局面，最終可能發展成為金融系統風險。