手機遠端控制節能 租金不加價

成效可期
公宅結合「智慧電網」更省電！台北市府昨宣布「興隆公共住宅1區」成為首座納入智慧電網的示範公宅，運用手機APP結合建置的智慧建築與家庭能源管理系統，達到節能作用，此次先以社區24戶作為「實證戶」，見證1年後的省電成效，估計24戶家庭每年能省5萬元電費。

興隆公共住宅1區共272戶，目前出租182戶，北市府耗資560萬元在社區推動智慧電網，選擇A棟3~5樓的24戶見證今年3月至明年2月的省電使用成效，建置包含智慧建築與家庭能源管理系統及智慧電錶，不僅能監控住戶用電量，調節公共空間冷氣、尖峰用電量，住戶還能透過手機遠端控制設定家電關閉、照明情境、溫溼度及明亮度，租金不另加價。

建置電動車充電樁
除了建置智慧能源管理系統，台北市副市長林欽榮表示，社區也設置綠色公共用電微電網，整合頂樓太陽能發電系統、社區儲能及儲電站及電動汽車充電控制，可在震災或停電發生時緊急提供社區1.5小時供電量，地下停車場也建置電動車充電樁，作為北市U-CAR先行試點。

北市都發局住宅工程科科長李宜儒表示，公宅納入智慧設備僅增總營建成本3%，估計24戶家庭1年至少能省下1萬度的電，以1度5元計算，約可省5萬元電費，甚至可配合台電4月1日欲推出的「1日5個時段不同電價」的政策，在低電價時段用電，達到節能減碳效果。

林欽榮指出，未來6000戶公宅將朝智慧社區進行，除了興隆公宅1區，信義區六張犁營區a8街廓、廣慈博愛園區也將納入智慧電網。

「恐加重興建成本」
民間早有不少物聯網、雲端為概念的智慧宅，遠雄企業團發言人楊舜欽表示，遠雄U-PARK、遠雄左岸等民間建案智慧宅，多運用科技監控健康安全、雲端管理社區管委會與圖書館及能源管控，民間優勢是能整合醫院、電信科技、保全等較多元產業資源，但價格也高於一般住宅。

德明財經科技大學副教授花敬群分析，公宅智慧化概念很好，但北市公宅興建成本每坪10~12萬元，這類實驗則恐再加重成本，還須評估成效，智慧建築也不應只在公宅推行，也可鼓勵民間建案或都更朝智慧社區發展。

興隆公共住宅1區小檔案
建商：潤泰集團
基地面積：1087坪
位置：北市文山區木柵路二段2巷46號
建物：2棟大樓，地上19樓、地下3樓
戶數及坪數
社區272戶、8~21坪格局，182戶出租中，包含99戶1房、58戶2房 、20戶3房及5戶套房
月租金
6900元~1.61萬元不等
資料來源：台北市都市發展局、《蘋果》採訪整理

興富發集團興富發（2542）及潤隆（1808）公布2月營收，母公司興富發帶頭衝刺營收，2月單月營收45.87億元，是近10年2月的次高紀錄，潤隆2月在無新案完工挹注下，營收約0.22億元，累計年減約9成。

樂觀後市 近1月股漲16%
興富發2月單月營收逼近46億元，累計前2月營收達54.61億元，主要來自包括「成大城」、「華人匯」及其他個案交屋的貢獻。累計營收年減雖逾3成，但在年終尾牙時，該集團總裁鄭欽天喊出今年興富發將再拓展百貨商場、觀光旅館、休閒不動產等事業版圖，並期許年賺百億元為常態的正面訊息影響下，興富發近1月股價漲幅達16%，昨日收在39.5元。

興富發副總經理廖昭雄指出，一直在評估中國度假村收購的計劃，但確切地點未定，不設限在沿海或內陸城市。此外，台灣的百貨事業，目前已確定選在高雄市大統新世紀百貨原址，但合作方則未定，外傳的日本大和房屋、OPA株式會社，廖昭雄說：「未簽約拍板前，仍有變數。目前公司已成立商管部門，也不排除自己招商、營運。」

潤隆累計前2月營收0.51億元，雖前2月累計營收較去年衰退約9成，但今年有台北市文山區「靜心文匯」、竹北市「國賓大悅」及台中市「臺中帝寶」等3大案完工入帳，法人估計，營收有機會逾百億元。潤隆分別在基隆市、台南市推出「信義城」、「真愛」案，皆主攻首購族，銷售成績不凡。

股行庫陸續出現內稽內控問題，華南銀行昨（8）日被爆，遭犯罪集團利用，而讓房屋貸款人超貸。金管會指出，該犯罪集團用假資料申請的房屋貸款案共40多件，華銀就占34件，且單一分行行員就有25件，共放款5.2億，並已出現逾放2.7億，針對華銀內部業務缺失，金管會開罰300萬，以儆效尤。

華南銀行主管指出，分行經理、副理、襄理、行員皆已經在2015年9月被嚴懲，分行經理督導不周，被記過一次及解除經理職務。違規行員被記大過一次及記過一次，已離開銀行。副理、襄理督導不周，皆記申誡二次。華南金控昨晚則發出重大訊息強調，「華南銀行已採行相關改善措施，落實執行中」。

金管會銀行局表示，此宗案件是由士林地檢署、調查局所查獲的犯罪集團，該集團從2013年11月28日到2015年2月3日間利用人頭戶來買房，而且還偽造了貸款人的所得、任職假證件、財力假證明、假契約等來申辦房屋貸款，以致幾乎可貸到實際房價的9成或超貸。

例如，若房屋實際買價2,000萬元，該犯罪集團偽造房屋買賣契約拉高到2,400萬，華銀鑑價後，房價加上裝潢費核貸1,900萬，幾近實際房價95成，讓犯罪集團不用拿本金出來，就可用銀行資金炒房。

金管會指出，華銀辦理房貸授信沒有建立覆核確認機制，導致貸款戶可利用偽造文書取得貸款，又沒確實辦理不動產鑑價、總行徵授信審查內部作業程序未能落實發揮應有制衡機制，加上該行員不但未依內部規定核對授信戶申辦文件正本，還私自塗改還款來源以掩護缺失，金管會已命令華銀解除違規行員職務，並核處華銀300萬元罰鍰。

立法院程序委員會昨（8）日通過周五（11日）院會議程，其中民進黨立委李應元所提的租屋專法可望付委審查。草案明訂，房東在租約到期後，若無正當理由，不得拒絕房客續租，也不能將積欠房租的中低收入戶趕走，也須在消費者物價指數（CPI）漲幅在4％以上時才能漲租，否則可罰20萬元。

準總統蔡英文選前就承諾，執政後將制定租屋專法，房東的房屋稅適用自用住宅稅率，租金所得也要課稅，盼活絡租屋市場。而李應元提出的「自用房屋租賃法草案」可望於周五交付內政委員會審查。

李應元強調，他的版本較站在房客立場思考，要保護的是「自己或其配偶、子女在當地30公里以內沒有房屋者」，納管的則是「自用住宅之租賃，不包含商業租賃」。他藉此盼拋磚引玉，未來若有黨團或其他版本，可在初審時交流意見。

租房屋最重要的就在租金，草案明訂，房東若想調漲租金，必須「CPI在過去一段時間漲幅逾4％」才行，且租金漲幅不得超過CPI，反之當CPI下降，房客可請求按比例調降房租，而房客的租金減免請求權不得預先拋棄，違者可開罰2萬至20萬元。

在稅捐方面，草案明訂房屋應繳納的稅捐都須由房東負擔，不得要求或與房客約定，透過「租金減少、不得設籍或不得申請住宅補貼」等方式規避繳稅，否則最高可罰20萬元。

在租賃條件上，李應元說，房屋出租時不得設置性別、年齡、職業等非必要之條件。當租賃契約成立後，房東、房客須在30日內，將契約等文件向內政部「申報登錄租賃房屋及租金」資訊，並由政府提供公開查詢，違者將可開罰3萬至15萬元。

當租約到期，草案明訂，房客可以請求房東更新契約期限，延長租期最多2年，也就是若房客無不正當行為，房東若沒有自己使用的需要，或沒有其他「正當事由」，就必須給予房客延租。

另為保護弱勢，房客若因不可歸責於己的原因而積欠房租兩個月，且符合中低收入戶標準，房東不得解約，但可向內政部申請由住宅基金代付租金，若房東將中低收入戶房客趕出租屋，將會被開罰5萬至30萬元。

為什麼他要月付5萬房貸，生活過得比我還要好？一名網友在PTT提問，表示自己身旁「買房子的人」似乎過得比「沒買房的人」還要愜意，實在想不通為什麼會出現這樣的狀況，引起不少網友共鳴，感嘆「有錢人買房子，沒有在看薪水啦！」

擔心買房子會犧牲生活品質嗎？一名網友在PTT中表示，雖然房價高不可攀，影響許多人的購屋意願，但卻發現身邊「揹房貸的人」竟然過得比「買不起的人」還要爽，意外引起網友共鳴，「買得起房子比較爽+1」。

不少網友將這個奇特的現象歸咎於「頭期款」，認為許多收入與自己相差無幾的人，都是依靠家人資助才有辦法買房，不用經歷刻苦的頭期款奮鬥期，自然生活過得比較寬裕，「有家人開外掛就無敵啦！」

其實，根據主計處統計，去年國人平均每月薪資達4萬8千元，創下歷年來新高紀錄，不過對比高額的房價，這樣的收入仍略顯單薄，以1千萬元房貸進行推算，在利率1.8％、20年本利攤還的情況下，每月就必須支付4萬9千元的貸款，與平均薪資所得幾乎相同，換言之，若獨資買下千萬房，每月房貸就會花光所有薪水。

即使是雙薪家庭，要依照專家建議的「333理財」繳交房貸，也顯得相當侷促，只剩下一半的薪水能度日、存款，更遑論存滿1千萬房產的頭期款2百萬元，至少要不吃不喝40個月，才有辦法獲得買房的入場券，無怪乎網友紛紛感嘆，「買得起房子的人」比「買不起房子的人」還要爽。

新北市政府於2016年3月4日、7日分別舉辦兩場都市減緩熱島效應共識營，邀集學者與市府相關單位參與人員就不同策略議題深入交流，以加速熱島減緩政策之研擬及後續推動速度，使新北市逐步邁向生態綠能的永續城市。結果發現近年新北市夏至熱島效應溫度反較台北市高，而高溫地區又分別集中在三重、蘆洲、新莊、板橋及中永和等地。


新北市快速發展連帶造成土地使用密度趨高，都市綠地稀少破碎，加上交通運輸及空調設備排放熱氣、鋪面不透水等，讓大台北盆地的熱氣易聚難散，都市熱島效應現象也就相對顯著。城鄉局江志成副局長表示，長期以來，如何減緩都市熱島效應都是國內外各大都市所關注的議題，特別自2015年12月法國巴黎聯合國氣候變遷會議(COP21)後，解決全球氣候暖化的問題持續延燒，所以減少碳排與熱島退燒是未來都市發展應努力的目標。


文化大學張效通教授表示，從都市熱島效應成因，並透過熱紅外感測器與衛星影像資料的數值演算分析，發現近年新北市夏至熱島效應溫度反較台北市高，而高溫地區又分別集中在三重、蘆洲、新莊、板橋及中永和等地，因此未來在上述地區推動策略點改善是最具效益的。此外，政治大學孫振義副教授亦從熱排放與耗能之間的關係，到「植栽、保水、通風、節能、綠設計」等五帖熱島退燒藥方，強調熱島退燒的推動是可以積少成多、不斷加乘的，也藉由引導參與人員討論並分享相關推動經驗，來逐一說明市府目前在節電方面的努力，如何與熱島退燒的策略結合。

兩場次共識營參與人員反映熱烈，各單位皆提出熱島降溫相應的執行項目回饋，如環保局持續推動社區綠美化、低碳社區與屋頂綠化，工務局推動的汰換節能路燈及人行道透水鋪面，城鄉局也在都市計畫法施行細則規範中，限縮建蔽開挖率及提高透水率，並將風廊道與屋頂綠化納入江翠北側等整體開發區的都市設計審議準則。雖然各局處推動的目的不同，但在整合各單位工程改善與節能綠化措施後，必能在減碳、省能與減緩都市熱島效應方面發揮顯著的成效。

桃園市長鄭文燦2016年3月8日主持市政會議時表示，桃園鐵路地下化可行性報告在2015年11月已經完成，目前正在交通部所屬單位進行初審和複審作業，審查內容包括工程經費分擔模式、鐵路及捷運等各項交通節點整合共構問題、場站整體開發效益等。雖然本案可能將留待新政府才會作決策，現階段市府仍會積極與中央溝通，繼續進行必要的規劃和執行準備，在5月20日以前促成交通部完成初審和複審。

鄭文燦表示，鐵路地下化的決策進程會在2016年度，市府會盡全力落實財務、工程技術等各面向準備工作，為鐵路地下化作最周詳的規劃和執行準備。鐵路地下化計畫中，桃園市內除了原本的桃園車站、內壢車站、中壢車站外，將增設國際路站、永豐路站、中原大學站及平鎮站，按照TOD(大眾運輸導向)開發模式，新設站所帶來的整體開發效益將高達新台幣3,000億，對照鐵路地下化的1,000億預算規模，效益非常高，讓桃園的重大交通建設可以和都市發展與土地開發順利整合。

而有關民政局近期完成的「台1線更名桃園大道」問卷調查，鄭文燦表示，原本就沒有台1線更名的相關規劃，僅為意見調查，而根據調查結果，目前多數民意希望維持原路名。鄭文燦並指出，真正的「桃園大道」，應該是指未來鐵路地下化後，桃園到中壢間原鐵路路廊開設的25公尺寬新設道路，桃園大道問題將留待鐵路地下化定案後再行考慮。

基隆市政府2016年3月8日舉行市務會議會後記者會，地政處長蘇昱彰說明教忠街擋土牆塌陷處理進展，市長林右昌表示，他於市務會議中要求各區公所，徹底落實山坡地佔用違建之清查後列管，將最急迫的10案，交由都發處進行拆除，並列為各區區長年度考核重點。

林右昌指出，明教忠街擋土牆塌陷案與以往案例不同的是，事發地點下方有居民，復原工程複雜，地政處考量工程難度、所需經費等各層面，研擬十幾個處理方案，他於市務會議中做出多項裁示。

林右昌指出，近日將展開第一排的排樁施作，目前市府地政處委託土木技師公會進行最後鑑定工作。俟鑑定報告出爐後，相關包括國有財產署、水保局及精舍等水土保持的責任與未來經費分攤，再進行第二階段的追蹤復原工作。


林右昌說，從案例中發現山坡地的佔用與開發，造成山坡地發生危險重要原因之一，他今於會中要求各區公所，澈底落實山坡地佔用違建之清查。清查後將新的佔用或違建案件列管，將最重要與急迫的10個案件，交由都發處進行拆除，並列為各區區長年度考核重點。

林右昌表示，從案例中發現，很多佔用戶都是年代久遠，形成原因也無法考查，因規模小即便查報也未處理，最後漸向嚴重。部分是合法承購變為私人土地，但使用過程中未符合最初都市計畫規劃。特別南部震災後，輿論建議把防災概念列入都市計畫一環，基隆不易發生土壤液化，山坡地坍塌值得關注，可藉此進行全盤檢視。

地政處長蘇昱彰表示，目前復建工程分兩階段，第一階段救災為主並完成地面排樁施作及環境清理，第二階段召集國有財產署、水保局以及精舍等水土保持義務人，研商後段整體規劃設計，形成居民穩固的保障。

為讓市民有更乾淨的生活環境，新竹市政府於2016年3月8日舉行「污水下水道系統第二期南寮區管線及揚水站工程」動土典禮，新竹市長林智堅表示，污水下水道對城市環境很重要，市府編列2億6千多萬建設經費，預計2018年8月完工，施工期間市府會將交通衝擊降至最低，請市民多體諒，期望全市污水下水道系統早日建置完成，為下一代連接乾淨的未來。

動土典禮於港北里集會所舉行，林智堅偕同工務處長陳炳煌出席，內政部營建署下水道工程處中區分處分處長郭耀西、新竹市議員孫鍚洲、李妍慧、顏政德、吳青山、林盈徹、陳治雄、林慈愛以及多位里長等皆到場，支持市府推動污水下水道這項重要建設，活動現場播放3D動畫宣導影片，透過「污水下水道識別系統吉祥物青蛙」生動的演出，宣導污水下水道對生活環境的重要性，請市民包容短暫的不方便，讓新竹市邁向美好城市打下良好基礎。

家庭廢水流經水溝、河川排到海洋汙染環境，也造成水溝髒亂，長年發出惡臭，影響城市衛生市民健康，林智堅表示，污水下水道接管率是現代進步城市的重要指標，市府為讓市民朋友了解這個基礎建設的重要性，特別設計了青蛙作為識別系統的吉祥物。因為青蛙生存需要很乾淨的環境和水質，期許未來污水下水道工程建置完成，提供市民更好的生活品質。

林智堅表示，新竹市污水下水道系統共分為3期工程，截至2015年12月止，全市污水接管戶數目前是20,155戶，接管率只有12.77％，為了讓新竹市有更乾淨的環境，需要達到百分之百的接管率，因此儘管「下水道法」規定，污水下水道的接管費用由用戶承擔，但市府為了推廣公共污水下水道的建設，在接管率達到50％以前，將會免費接管。

林智堅指出，施工過程雖可能造成市民朋友生活不便，但市區很多住家接管以後，市府協助環境整潔綠美化後，後巷變成了孩子遊戲的地方，林智堅呼籲所有里長幫忙推廣，支持市府盡早完成全市污水下水道系統，迎接一個乾淨的未來。

工務處表示，污水下水道建設已進入第二期實施計畫期程，陸續在市區道路埋設管線，因地下管線繁雜，且管線遷移配合期程等因素，以致施工期間影響市民之生活及交通不便，尚請見諒。本工程主要施工地點，位於新竹市延平路二段(香雅橋)至延平路三段(延濱路口)，管線總長度4,345m，配合後續南寮地區、機場附近及士林地區幹管及接管工程，設計收集面積約為1,340公頃、收集污水為13,000CMD，本工程預計工期約2年8個月，預計於2018年8月完工。

台北的大屯山脈蜿蜒向西北方向入海，從「虎頭山」一分為五，在淡水形成著名的「五虎崗」，淡水人的生活就沿著這五座山崗與谷地展開。然而隨著時間的推移，當地的古蹟與歷史建築也面臨著人為與自然等不同的挑戰。為了古蹟的完整存續和遊客的安全，新北市立淡水古蹟博物館積極地進行紅毛城園區週邊的安全監測工作。

大家熟悉的淡水紅毛城與淡水關稅務司官邸(小白宮)恰好位於第二崗上，景觀依山傍海，夕照尤其醉人。但也因為恰好是位在山脈尾端，淡水地區的火山地質讓地層中的凝灰岩受風化作用影響，以及地下水的侵蝕下，導致紅毛城園區的結構物產生了不均勻沉陷的現象。

淡水古蹟博物館代理館長翁玉琴表示，不同於以往小規模的觀測評估和建物邊坡的局部安全補強，這次的監測前期著手進行了許多面向的調查研究，從地坪裂縫、擋土設施到建築物結構的完整勘查，都將做詳實的紀錄，也進行了不可或缺的地質鑽探調查及土壤岩石試驗。

掌握了環境因素，決定觀測點後，才開始架設各式物理性及電子式儀器，包含 ： 水位觀測井、傾斜觀測管、電子式傾斜計、結構物傾度盤、沉陷觀測點、簡易型裂縫計等，監測地層變動情形，並判斷潛在災害的可能及穩定性。

後續淡水古蹟博物館將參照監測結果，進行地質改良及結構的整體補強措施，讓我們的紅毛城和小白宮都能好好的站穩腳跟，使得淡水的文化資產之美能繼續讓更多人看見。更多相關訊息 請至淡水古蹟博物館官網查詢。

新竹市政府工務處表示，為維護市民居住安全，新竹市府勒令遠雄建設公司「御莊園」案停工的確有其必要，「御莊園」案未依規定申報樓層勘驗及建築物高度問題，經多次勸導暫緩施工及變更設計未果，工務處認定有危害公共安全疑慮，依建築法第56、58及87條規定於2016年2月22日發出停工通知。未來市府將依訴願決定、行政訴訟判決結果及建築法相關規定辦理。

依建築法第2條規定，縣市政府為建築法之地方主管機關，建築管理首重於維護公共安全，遠雄公司未依建築法第56條規定申報樓層勘驗之樓層數已達10層樓(含地下室)，若僅以罰款，等待其補辦鑑定試驗及相關手續，根本無法遏止其繼續施工之狀態，無異於鼓勵業者逕自施工規避勘驗，嚴重影響公共安全。

依據行政程序法第103條第2、3、5款規定，行政機關得不給予陳述意見之機會，且本府前經多次函請遠雄公司立即暫緩施工在案，且新竹市政府通知暫緩施工時，本案建築物尚未施工，但是遠雄公司執意拒絕新竹市府立即暫緩施工通知，持續賣屋及興建，新竹市政府斷然處置，發函勒令停工實有其必要，若造成相關損失，並非遠雄公司所無法預期，應由其自行負責。

收到停工通知後，遠雄建設公司也很快地依行政救濟程序向新竹市府及內政部提出申請申覆事宜，針對建築物高度規定不符部分，市府將尊重內政部訴願委員會最後判決結果辦理。為落實建築物施工管理，市政府堅持若遠雄公司未依法停止施工辦理變更設計及補辦相關手續，新竹市府將依據建築法規定，除強制拆除其建築物或勒令恢復原狀外，並依法移送法辦。

台中市政府推動社會住宅，豐原安康段建築周邊綠美化工程已通過驗收，3月正式開放使用，提供民眾休閒散步好去處。

台中市都市發展局表示，台中市政府興辦區位好、建物好、機能好、租金公道的「三好一公道」社會住宅，首處座落豐原區安康段，採低建蔽率開放式設計，保留市民活動空間。

第一期200戶已於去年開工，目前正依計畫施工，而周邊綠美化環境搶先驗收，1公頃的開放空間種植許多樹木，還有步道與座椅，讓民眾前來運動放鬆。

都發局表示，市府將持續努力推動興辦社會住宅，依基地狀況妥善配置開放空間，並予綠美化有效改善環境場域，以打造適居台中城。

中國經濟生活10年大調查

企業家不解90後消費習慣

過去十年，股市回報不及樓市，北京、上海房價上漲380%

觀察過去十年中國經濟的發展可能會發現，股市已經走過了幾個週期，樓市的黃金時代瞬間到來而又悄然結束，90後剛剛邁入社會卻已經成了商家聚焦的人群……那麼，過去十年經濟的發展在老百姓的生活中留下了怎樣的烙印？資料可以給我們一個微觀的切入點。在2月23日央視《對話》欄目現場，“2006—2016中國經濟生活大調查”(下稱“大調查”)從投資、消費和收入三個層面揭示了十年經濟生活變遷。

過去十年，股市回報不及樓市；2016年，老百姓更願意投資保險

回顧2006年，中國的家庭支出中，儲蓄所占比例最高，為31.27%；買房支出占第二位，為27.77%；保險支出占第三位，達24.12%；證券投資只占5.25%。可見十年之前，多數老百姓選擇將相當一部分多餘的資金用來儲蓄。現場三位企業家嘉賓是接觸股票較早的一撥人，他們都分享了自己早年和股票的“淵源”。

格力董事長董明珠認為自己是格力股票的受益者。她說早年持有的一萬元的格力股票，現在的市值已經在1800萬元左右。

攜程創始人梁建章在股市上的投資似乎並非一帆風順，他表示“房子漲了很多，股票還是虧了不少”。同時他還感慨，過去的十年，中國的製造業迅猛發展，如果能夠選中優質的製造業企業，分享企業的成長，應該也會有不錯的收益。

紅杉資本創始人沈南鵬很早便接觸到了股票。在別人剛剛認識股票投資時，他開始嘗試投資早期的、沒有上市的公司。“投資成熟的企業，你可以做個‘安靜的美男子’；投資早期的企業，你應該更加積極地參與公司決策，幫助公司成長。”沈南鵬說。

儘管投資經歷不同，三位企業家一致認同，過去的十年，房地產市場一躍而起成為最有升值空間的市場，黃金時代悄然而臨。大調查顯示，2006年，北京平均房價是7375元/平方米，上海則是7039元/平方米。根據2016年的資料，十年來北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%。

面對資料，著名學者賈康表示，房地產雖然告別了黃金時代，但在其白銀時代仍然有著含金量。不過一線城市和二三線城市的房地產市場走勢會出現分化，二線城市以下，去庫存仍然是讓人焦慮的問題。

2016年，面對股票、樓市、銀行理財產品、互聯網理財產品、保險、黃金等眾多投資品，三位企業家作何選擇？梁建章和董明珠都選擇了股票，沈南鵬選擇了包含股票的投資組合。梁建章認為，海外上市的優質企業回國上市是一個機遇，另外，處於投資階段的企業盈利能力尚未發揮，未來還有較大的潛力。

大調查顯示，更多的受訪家庭在2016年首選投資保險，股票和理財產品分列二、三位，房地產投資下滑到第五位。現場的嘉賓中，只有國務院參事室特約研究員姚景源在自己的投資選擇中填上了保險，他的另一個選擇是創業投資。他認為，創業投資和保險在未來一年分別迎合了對收益和避險的需要。

董明珠和梁建章披露心理年齡；90後消費習慣，他們不懂

大調查顯示，十年來中國居民人均消費水準由2006年的6416元增長到17806元，中國百姓的消費觀念正在變化，消費的選擇更多，品牌的觀念更強，消費的內容也正在改變，休閒娛樂消費逐漸成為熱門的消費領域。

企業家在判斷消費市場時，不約而同地將關注點放到90後身上。董明珠現場披露，62歲的她心理年齡是25歲，而60後樑建章立即表示自己測出來的心理年齡是4歲，讓現場觀眾聽了無不莞爾。當然，是否瞭解90後的消費習慣不是心理年齡說了算，在接下來的測試中，兩位的表現可謂都不夠盡如人意。

在90後願意為什麼項目花錢的問題中，董明珠選擇的是明星周邊，梁建章選擇的是演唱會，而大調查發現，90後更愛在電影上花錢。董明珠認為90後在消費時完全由自己決定，不受任何其他因素影響，而梁建章認為90後更受網上評價影響，大調查卻發現，90後更受價格影響。董明珠認為90後最愛購買電子產品，梁建章認為90後更愛把錢花在旅遊上，而大調查發現，90後最愛購買的還是家電。而對於其他消費習慣，嘉賓們的估計與調查結果相比都顯得更加激進。

幾輪選擇下來，記者發現，90後的消費習慣並非嘉賓們想像的如此超前，他們也需要根據自身的經濟條件和現實的需求來逐步提升消費水準。

例如對於網購這一話題，幾乎所有嘉賓和現場觀眾都認為網購已經成為主流。然而大調查結果顯示，傳統的商超以61.4%的比例成為消費者首選的購物方式，網購以38.9%排在第四位。

雖然同樣認同網購的快速發展，賈康與姚景源對於網購取代商超等線下購物還是持謹慎的態度。姚景源認為網購要真正佔據消費的“半壁江山”，確實還需要幾年的發展。姚景源表示，“網購的快速發展一定程度上是我們流通環節出了問題的反映，網購的衝擊也會促進傳統流通機制的改進。”

老百姓最關注哪三件事

大調查結果顯示，2015到2016年度中國百姓最關注的三大領域中，第一是收入，第二是養老，第三是醫療。據大調查已披露的資訊來看，老百姓最關注的問題是收入，這可能是近年唯一沒有變化的答案。而大調查結果顯示，十年來中國居民可支配收入由11759.5元上漲至21966元。

在場的兩位企業家，董明珠和梁建章都透露了公司員工的薪水上漲幅度，攜程員工年均薪水上漲10%到20%，董明珠表示格力員工近十年收入翻番。但是董明珠卻認為，員工很難人人滿意，因為物價也在上漲，而且很多年輕人開始承擔家庭的壓力。姚景源也認為，雖然我國居民收入上漲速度在全世界來看都是相當快的，但是教育、醫療、養老等問題還是給老百姓帶來了壓力。

賈康認為，除了提升收入水準，還應該在供給機制上形成體系，以養老為例，過去的養老機制不能滿足社會需求，還應該有居家養老、社區養老、養老園區等一系列選擇。“這些都是供給側不能回避的問題。”賈康說。

3月初的上海，正是乍暖還寒的時候。而相比於早春忽冷忽熱的天氣，上海的樓市則提前進入到盛夏時節。

多位在上海從事房地產業務的相關人士告訴《證券日報》記者，近期的上海房價確實出現了快速上漲，不到一周時間提價十幾萬元的業主比比皆是，而購房者似乎根本就不在乎這十幾萬元的漲幅，成交量迅速擴大。根據上海鏈家市場研究部監控的資料顯示，2016年2月份，上海二手房共計成交2.8萬套，同比上漲166.58%，刷新了同期歷史最高紀錄。

同時，根據國家統計局公佈的資料，今年1月份，上海新建住宅價格同比增長21.4%，僅次於瘋漲的深圳，排名全國第二；二手房同比增長14.4%，排名全國第三。而在春節過後，上海樓市則延續了火熱的行情，大有接棒深圳，領漲全國的態勢。

對此，全國人大代表、上海市委書記韓正在3月6日下午談到上海房地產市場時表示，房地產市場健康發展關乎民生，全國各個市場差異很大。近期上海房地產出現非理性過熱，市場情緒抬高房價，對長遠健康發展不利，必須關注和加強調控。

不過，有業內人士指出，“近期上海房價的增長有著多方面的原因，地方政府想要抑制房價的過快上漲，除非政策上出重手，否則難以在短期內見效。而從目前的情況看，至少在上半年，上海的房價還將繼續上漲”。

此外，據《證券日報》記者現場走訪後發現，上海樓市近期確實火爆，但一些媒體在報導中也有誇大的成分，影響到樓市的不理性上漲。而對於上海房價近期快速上漲的原因，多位業內人士均指出，是需求、信貸、稅收，包括地方政府、仲介，甚至是股市下跌等多方面因素整體作用導致的。

新盤售價4個月上漲一成多

春節過後，一則上海某項目352套“千萬級豪宅”開盤當天被搶光的消息迅速引發了市場的關注。隨後，上海各房地產交易中心人滿為患的照片也開始充斥網路，而二手房業主“跳價百萬元”的新聞更是刺激著人們的眼球。

在新房市場，352套“千萬級豪宅”開盤售罄的上海瑞虹新城怡庭，無疑是最為典型的代表。2月21日，里安房地產在虹口區開發的瑞虹新城怡庭加推，四個樓棟共推出352套房源，均價80000元/平方米，在一天之內全部完成銷售，合約銷售額達到了35億元，單套住宅的均價達到了千萬元級別。

而當“352套”、“千萬級豪宅”、“開盤售罄”這些詞彙集到一起成為一個新聞時，帶給人們的感官衝擊力確實也足夠大。但這也從一個側面印證了一線城市強大的購買力。據悉，這次購買瑞虹新城怡庭的業主中，起初並不完全確定是否要下手，但是領略到現場高漲的情緒後，一些人馬上拍板。

不過，在記者看來，現場高漲的情緒並不是左右這些“千萬級豪宅”業主下定的最關鍵因素。實際上，雖然均價高達80000元/平方米，但瑞虹新城怡庭作為虹口區的新盤，相比於周邊二手房的價格並不貴。以瑞虹新城二期為例，作為同一開發商10年前的產品，其二手房售價目前普遍在75000元/平方米—85000元/平方米之間，而在今年初，該社區的二手房售價也已經超過了70000元/平方米；同時，相比於去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價，半年後新盤的均價上漲僅為12.7%，在目前的市場環境下，這個漲幅確實不高；再加上同期上海僅有3個商品住宅項目新增了預售量，且該項目位於上海內環，開盤售罄其實並不奇怪，尤其是在開發商掌握精准蓄客量的情況下。要知道，即便是在市場環境糟糕的2014年，上海依然有“日光碟”出現。

“售價確實是漲了一些，但根本沒有市場想像的那麼瘋狂，10%左右的漲幅只能說是順應市場的走勢，現在很多媒體都拿怡庭這個事講上海樓市多麼的瘋狂，其實是有些誇大了。”上海一家國資房企的相關人士稱。

此外，近期上海樓市中最為火熱的大寧板塊也有新盤入市。《證券日報》記者在大寧金茂府的銷售中心瞭解到，項目新一期的均價在90000元/平方米，較去年末該項目的售價上漲10000元/平方米，較去年4月份該項目開盤均價上漲15000元/平方米。如果按去年年末以來的增幅計算，其和瑞虹新城怡庭的售價走勢相似，都在12%上下。即便按去年4月份的售價計算，增幅也不到20%，尚不及去年上海新房年均的漲幅。而這一漲幅還是在大寧區域去年剛剛併入靜安區的情況下。

二手房過戶大廳

難見人山人海

不過，隨著大寧區域新盤的入市，也帶動了周邊二手房價格的上漲，漲幅甚至超過新房。該區域一家仲介公司工作人員表示，大寧學區房目前的售價普遍在60000元/平方米到70000元/平方米之間，而去年大部分學區房的售價都在50000元/平方米左右；至於非學區房，售價也從40000元/平方米，上漲至50000元/平方米。“學區房漲的比非學區多，但整體上漲了都不少，除了周邊新盤入市的帶動，大寧併入靜安也是區域房價上漲的主要因素之一。”上述工作人員稱。

同時，在楊浦區記者發現，雖然位置不及靜安區和虹口區，但楊浦區一些新建社區的二手房價格增幅並不比上述2個區域少。

以位於楊浦的海上海社區為例，記者在仲介門店內看到，該社區去年10月份成交的多套住宅，均價在53000元/平方米，而到春節前，該社區的成交價已經上漲至68000元/平方米，春節過後，部分業主的掛牌價則達到了73000元/平方米。或許是由於上漲過快，近段時間該社區並沒有住宅成交。

此外，記者在走訪上海多個仲介門店後發現，2月份掛牌的業主，近期紛紛上調了掛牌價格，其中單套價格在300萬元­—400萬元的住宅，大多數業主的提價在10萬元—20萬元之間，而500萬元以上的住宅，提價30萬元以上的業主比比皆是。

“房子賣價在300萬元、400萬元的業主，提價10多萬元，還是比較正常的，我們這邊接觸的買房人，對於這個漲幅大多數也是比較接受的。不過也有亂漲價的，比如春節前200萬的房子，業主春節後喊出來240萬元甚至250萬元的售價，但這種業主的房子一般也沒人會買，至少在我的幾家門店裡是這樣的。至於那些跳漲上百萬的，在我看來只是個案，除非是上千萬的房子。”一位在寶安擁有100多人團隊的仲介公司老闆這樣告訴《證券日報》記者，“但應該說，最近上海二手房漲的確實有點厲害，尤其是春節後，我們幾家店的單子也多了不少，但如果這麼漲下去，說實話我們也不願意看到，因為這意味著下半年我們可能就沒生意做了。”

不過，雖然也擔心房價上漲過快導致拐點過快出現，進而使得市場急速轉冷，但這位仲介公司老闆還是表示，會幫業主在價格上多賣一些，“畢竟成交價格高，我們就賺的多，手下人也是做一單才有一單錢，所以他們肯定是引導買房人看多的，趁著市場好，能多賺一點是一點”。

而相比於上述幾個區域，有業內人士告訴記者，“如果從去年開始算，新房和二手房漲的最厲害的還是自貿區板塊和迪士尼板塊，但其實這些區域的配套設施還是比較差的，可價格已經炒股了上海中心區域一些不錯的房子”。

對於目前上海二手房市場的現狀，上海鏈家研究總監陸騎麟認為，春節前後，隨著上海二手房價格的快速上漲，各二手樓盤的有效掛牌量也較去年大為減少，二手房交易稅費新政的出臺也加劇了房東的看漲心理。在這種情況下，購房者容易因為擔憂房價繼續上漲，而恐慌性入市，高價接盤，進而引發其他房東的跟風漲價。不過，房價的過快上漲延續，逐漸觸及購房者的承受底線後，勢必會導致市場中觀望情緒的增長。

值得注意的是，隨著上海近期房價的快速上漲，記者發現，一些區域的房地產交易過戶大廳已經沒有了前幾日媒體報導中的人山人海。在長寧區和虹口區的房地產交易過戶中心，記者看到，不論是一早還是下午3點左右，在交易大廳辦理相關手續的人並不是太多，雖然每個視窗前都有市民正在辦理業務，但大廳的等候座位大部分卻都是空的。

“平時人確實沒那麼多，之前網上傳出來的也多是週末拍的。但確實人比以前多了，要不然虹橋區的交易大廳，上週末也不用採取交通管制，不讓機動車穿行。”有上海房地產人士稱，“至於寶安區那張排隊的照片，主要是寶安區域比較大，但一個區只有一個交易大廳，所以人比較多。而且前幾年寶安這裡出過事，所以每次樓市比較火的時候，都有相關部門過來維持秩序，限制大廳內的客流，裡面大多數的時候其實沒那麼擠”。

1月7日，戴德梁行發佈2015年四季度北京甲級寫字樓市場發展狀況調查報告，調查資料顯示，四季度北京五大核心商圈甲級寫字樓平均租金繼續保持穩定。成交較2014年全年上漲25%，創2012年以來新高。金融、高科技企業仍是寫字樓市場成交的主角。

隨著2016年北京市場137萬平米的新增供應，加之新興金融公司的高度不穩定性，未來北京市甲級寫字樓市場或將面臨租金和出租率雙下行壓力。而作為京西南“黃金角”的地標性建築——諾德中心項目，憑藉總部經濟區東擴戰略及京津冀一體化、南城開發、去庫存等政策的影響，其發展一枝獨秀，從2014年的4.5萬元/平米，直逼2016年5萬元/平米，銷量始終位居北京前列。

京津冀一體化帶動京城寫字樓熱銷

2015年4月，中央審議通過《京津冀協同發展規劃綱要》。該綱要將京津冀協同發展作為國家戰略，其核心內容是有序疏解北京非首都功能，調整經濟結構和空間結構，走出一條內涵集約發展的新路子，探索出一種人口經濟密集地區優化開發的模式，促進區域協調發展，形成新增長極。

有專家表示，京津冀一體化將給房地產、建材、環保等板塊帶來大量投資機會。其中，環京地帶住房等配套建設、產業轉移與對接、經濟生態系統建設、物流圈打造都有地產企業參與的巨大空間。而隨著未來京津冀1小時交通圈形成，對辦公環境的需求必然會帶動北京寫字樓進一步熱銷。

諾德地產董事長王景明對《中國經濟週刊》說：“中央審議通過的《京津冀協同發展規劃綱要》，是京津冀協同發展的行動綱領，意義十分重大，房地產業在此政策下無疑受益很大。”

王景明表示：“京津冀一體化為三地發展指明了方向，也為房地產帶來良好的發展機遇，隨著產業、人口向市區外轉移、聚集，北京周邊房價會得到新的支撐。尤其北京出臺的《新增產業的禁止和限制目錄》，嚴禁在中心城區建酒店、寫字樓等，直接將城六區寫字樓市場推入存量稀缺時代，這樣必然會導致現有寫字樓價格的上漲。”

我愛我家房產公司一位高管認為：“京津冀一體化將釋放大量投資機會，對樓市的刺激作用不可小視，尤其是非首都功能疏解，將使北京市四套班子和醫院、高校等企事業單位的上百萬人遷出，這些因素也是促使樓市價格上漲的原因之一。”

21世紀不動產集團市場發展中心總監桑峰表示：“京津冀一體化必將產生一連串的疊加效應，為樓市帶來多重利好消息，2016年北京樓市將迎來新一輪漲價。”

南城開發政策利好，總部基地核心區諾德專案成標杆

2015年2月，全國人大常委會批准大興等33個區縣集體經營性用地可入市。加之此前北京出臺的《促進城市南部地區加快發展行動計畫》和北京第二機場建設，使南城一時成為各方聚焦的熱點。

專家表示，大興區承擔著北京城市中心區和產業的疏解功能。隨著城市化進程加快，人口不斷增加，建設快速發展，土地需求不斷加大，土地供需矛盾加劇。大興因此成為北京唯一獲批集體經營性用地入市的區。而作為大興區重點試點的西紅門鎮毗鄰南四環的總部基地，對位於總部基地核心區的諾德地產將會帶來較大影響。

北京中城安邦首席規劃師高毅存指出：“北京市政府給予南城的發展政策比較寬鬆，產業有意往南城佈局。第二機場將來可能會成為世界十大機場之一。以第二機場為契機，未來的南城可能會形成一個包括第二機場、新航城、固安甚至廊坊的京南新城。這對於北京來說是一個新的增長極，帶來的影響很深遠，帶來的變化很震撼。”

上述專家同時認為，隨著新機場的軌道及交通路網等基礎設施建設的完善，新航城和南四環總部基地會形成辦公與居住快捷緊密的呼應，區域樓市還將迎來巨大的發展機遇。

業內人士指出，借助大興獲批農村集體經營性用地入市試點、南城開發、第二機場的建設，啟動北京南部的能量正呈井噴式釋放，在政策疊加效應帶動下，北京南部發展會更快更好。對寫字樓的發展將帶來更多機會。

諾德地產總經理楊志強告訴《中國經濟週刊》：“北京南城正迎來史上最好的發展時期，如今的南城開發如火如荼，在南城眾多開發政策利好帶動下，位於總部基地核心區的諾德項目已經成為標杆。其不僅是京南的地標和品牌，而且也是北京的地標和品牌。”

楊志強表示：“南城的快速發展為諾德提供了戰略發展機遇，我們一定會紮根南城，依託自身優勢，利用好現有政策，精心打磨，把諾德專案打造成經典之作、示範之作、標杆之作。從而真正以品質去踐行諾德的 一諾千金，德行天下”。

去庫存政策下，一線城市房價大漲

資料顯示，截至2015年10月，全國房地產開發增速已連續21個月下滑。房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%。商品房待售面積近7億平米，再創歷史新高。

2月22日，財政部、國稅總局、住建部關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策正式實施。此舉拉開了2016年中央為房地產去庫存的大幕。和過去相比，該政策將首套房面積為140平方米以上的，從3%降低至1.5%的稅率徵收契稅；二套房契稅則從3%降為1%~2%不等。儘管此政策未將京滬廣深四地納入，但京滬房價還是因勢大漲。

早在2015年11月10日，國家主席習近平在中央財經領導小組會議上首次就房地產表態：“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”12月18日至21日的中央經濟工作會議明確2016年經濟五大任務：去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板。

此前，為化解庫存，2015年3月27日，財政部、國家稅務總局發佈通知，將個人購買普通住房免征營業稅年限由“5改2”；8月27日，取消了2006年頒佈的“限外令”，允許有資格的境外機構和個人在中國境內買房；10月29日，二胎政策全面放開。還有8次降准降息、多次調整住房公積金購房政策、全國42個城市取消限購令等等。

政策強刺激的效果已經凸顯，據2016年1月國家統計局的最新統計資料顯示，二三線城市房價環比呈上升趨勢，一線城市漲幅遠高於二三線城市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，去庫存政策對於促進一二線城市房價上漲的認識基本一致，其實無論是從供求關係、貨幣政策還是市場預期看，房價上漲都是一個難以動搖的市場特徵。

諾德地產董事長王景明對《中國經濟週刊》說：“中央領導對房地產去庫存政策決策英明，其有兩層意義。宏觀層面，房地產作為經濟引擎，拉動發展依然不可或缺；微觀層面，去庫存政策是實實在在的民生政策，許多政策的鬆綁已經惠及了無數購房者。因此，去庫存政策對房地產業發展意義重大，影響深遠。”

中金公司研究部2016年預測報告認為，2016年一二線城市房地產銷售均價將上漲10%，隨著新增供應下降，未來庫存去化週期會進一步縮短，寬鬆的貨幣政策將刺激銷售均價進一步上漲。

前述專家表示，在去庫存的大背景下，房價上漲依然是北京等一線城市未來樓市的主題。諾德三期項目，在一、二期的基礎上，將憑藉區位優勢、品牌實力和產品品質，定會實現銷量和價格的飛躍。

京城出臺中心城區禁建令，寫字樓成交單價不斷創紀錄

1月18日，國家統計局發佈2015年12月70城市住宅銷售價格統計資料。資料顯示，12月份房價環比繼續上漲，一線城市的房價同比平均漲幅遠高於二三線城市。

據房產機構對北京寫字樓的調查表明：從2014年第四季度到2015年第三季度，北京寫字樓交易市場形成一道U形線條。從2015年二季度開始，寫字樓銷售市場開始出現反彈，第三季度銷售迎來暴漲。

隨著北京市《新增產業的禁止和限制目錄》出臺，北京禁止在中心城區建寫字樓，寫字樓成交單價也不斷創造紀錄。資料顯示，2015年，位於北京市區四環內的寫字樓均價在每平米5萬~10萬元以上。朝陽區四環的駿豪中央廣場均價10萬元以上/平米，遠洋萬和公館均價7.2萬元/平米；而位於五環的星光視界中心也進入3萬元/平米。六環的寫字樓均價在2萬元左右/平米。

專家表示，去中心化使非核心區和熱點近郊區域的寫字樓迎來更多機會，隨著南城開發政策的落地和北京市政府搬遷等利好消息的影響，豐台、通州、大興等地的寫字樓開發將迎來黃金期，位於豐台區南四環總部基地的諾德寫字樓項目未來價格上漲已成定局。

諾德地產相關負責人告訴《中國經濟週刊》：“作為京西南區域四環邊上的地標綜合專案， 諾德從一開始就受到投資者的熱捧，2011年推出的5A智慧寫字樓一上市就被搶購一空，2013年推出的京南總部地標200米超高建築又一次引來熱銷，第一天銷售額就達6億元，這足以說明我們的產品深得人心，頗受市場青睞。在2016年眾多利好政策帶動下，諾德寫字樓均價將步入每平米 5萬時代 。”

3月8日，SOHO中國有限公司(下稱“SOHO中國”，00410.HK)在香港發佈了2015年業績，交出了從售到租的轉型之後的首份不含物業銷售收入的年度成績單。

年報顯示，該公司2015年營業額約9.95億元，毛利潤7.34億元，毛利率約為74%;淨利潤約為5.38億元，同比下跌約87%;租金收入同比增長了148%，約為10.52億元。該公司董事會建議宣派及派發特別股息0.348元/股。

在3月8日下午的業績發佈會上，SOHO中國董事長潘石屹對《第一財經日報》等媒體透露，在北京、上海房地產市場上行之際，這家三年前宣佈從散售向自持轉型的公司，計畫於3月拿出非核心資產如上海世紀廣場項目進行銷售。

租金收入同比增148%

自2012年宣佈從散售物業向自持物業轉型以來，SOHO中國租金收入的變化，是股東關注的重點。SOHO中國對外稱，自三年前宣佈轉型以來，已經擁有北京和上海繁華地段的170萬平方米辦公物業，這些優質物業已經成為公司最穩定、最核心、最有價值的資產。在資本市場寬鬆的環境中，資產價格將持續攀升，SOHO中國這些物業的價值也會水漲船高，為股東們帶來增值。

財報顯示，SOHO中國2014年的租金收入約為4.25億元，2015年這個數字為10.52億元，同比增長148%。3月8日，SOHO中國CEO張欣在回答記者提問時稱，SOHO中國的轉型相當成功，利潤降低是因為不再銷售物業，從銷售型企業完全轉變為出租物業的開發商。

2015年SOHO中國的淨負債率為24%，現金和銀行存款共計90.12億元。張欣說，低負債率和較高的現金流，是SOHO中國成功轉型的表現。關於負債率，她透露，與眾多國內開發商一樣，SOHO中國在2015年也用內債替換了一部分外債，隨著人民幣匯率下降及國內債市趨向成熟，一年多前SOHO中國決定快速改變債務結構，以人民幣債替換部分美元債。

作為國內炙手可熱的有代表性的聯合辦公產品，2015年投入市場的“3Q”辦公室被SOHO中國寄予厚望。“3Q”是SOHO中國2015年推出的產品，從2015年年初到2015年12月，SOHO在北京和上海開出了11個中心，接近11000個座位的規模，會員3萬人。張欣告訴記者，繼續發展3Q會員是SOHO在2016年的計畫，也是SOHO中國未來高增長的業務。她同時表示，3Q產品為輕資產操作的靈活辦公產品，不需要太多現金，SOHO中國未來也不會激進拿地。

根據SOHO的計畫，隨著3Q產品規模擴大，未來除了SOHO中國自有寫字樓之外，還會與開發商同行進行合作。首席財務官閻岩在發佈會上透露，上海的綠地集團是SOHO中國3Q產品最大的合作夥伴，目前雙方正就如何在主要城市進行下一步合作做討論，包括其他開發商和機構也在進行相關討論。關於合作的方式，她透露，SOHO不會購買物業，是以輕資產方式合作，與開發商展開合作。

趁勢重啟銷售？

2016年春節前後，北京、上海、深圳三城房價出現“跨年”上漲，進入3月後，漲勢仍在繼續。當《第一財經日報》記者問及如何看待目前一線城市的房價以及是否存在泡沫的問題時，張欣沒有直接回答，她說，中國經濟環境下，利息下降、準備金下降，資產價格因此上升。

實際上，轉型之後，與過去動輒上億的銷售進賬不同，SOHO中國在物業的銷售基本停滯。作為一家上市公司，SOHO中國如何保持租金收益、淨利潤的複合增長率，是投資者關心的問題。早在2012年8月份，當潘石屹便宣佈SOHO中國要轉型持有所有項目，不再銷售時，市場就對於這家以銷售起家卻要做“包租公”的轉型之舉質疑頗多。當時潘石屹宣佈持有以後的一個小時內，SOHO中國股價下跌了8%。

2014年，SOHO中國的營業額約為60.98億元，較2013年的81.14億元相比下降62.1%;淨利潤為40.8億，同比下降44.8%。2015年上半年，SOHO中國實現營業額為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應占純利約1.35億元，同比下降約95%。面對淨利大幅下滑的質疑，潘石屹曾解釋稱：“主要是前兩年利潤太高。”但他堅持認為轉型的決策是對的，原因是隨著北京、上海地價飛速上漲，銷售物業的收入納稅之後剩下的資金，可能很難再拿到SOHO目前旗下望京、外灘這樣的地塊。

但時移世易，當下SOHO所在的一線城市房地產市場，儘管風險在堆積，但房價上漲明顯，物業去化速度加快。提高公司利潤，除了依靠3Q這類創新性產品，是否還可借助其他市場機會，比如趁勢賣房，重啟銷售?


答案是肯定的。“把一些成熟的、租得很滿、非核心資產，個別項目這個月底開始嘗試銷售。”潘石屹坦言，“公司計畫將使用面積4.2萬平方米的上海世紀廣場項目，拿出來銷售試一試，如果能銷售好價格，給股東好的回報，也是好事情。”他說，既然市場有機會，能為股東賺錢就賺點。

記者瞭解到，上海世紀廣場專案目前為滿租狀態，每天每平米可超過10元。根據潘石屹的說法，目前還沒有確定如何給該專案定價，想法是先拿出這樣的非核心的寫字樓資產，來試探一下市場，如果能按想像中的價格出售，應該能獲得比較高的回報。關於下一步是否加大銷售物業的比例，他說：“其他的還沒有想。”

自從“一帶一路”戰略鋪開，中國的房地產企業也積極站在了風口。

3月6日，碧桂園森林城市項目在馬來西亞柔佛州舉辦全球開放盛典，馬來西亞首相納吉到場並宣佈森林城市成為免稅區。

森林城市成免稅區

“為了確保森林城市的成功，我宣佈森林城市成為免稅區，使本地居民、企業和遊客從工作、生活、娛樂環境中受益。”納吉說。

除此之外，納吉表示，在森林城市，符合依斯干達特區相關標準的旅遊會展、教育及醫療的企業，可享受企業所得稅減免政策，並且對這些企業沒有公司股權制衡方面的要求。同時，針對綠色開發商和綠色發展管理公司提供企業所得稅優惠政策。納吉預料，到2035年，森林城市將在金融和電子商務領域為馬來西亞人創造22萬個就業機會。

森林城市位於被稱為“十年前的深圳”的馬來西亞依斯干達特區，本來就享受特區政策，此次獲得系列政策利好，可謂成為“特區中的特區”。

森林城市是中國民企碧桂園填海造城專案，已經被廣東省列為參與“一帶一路”建設的十大標誌性專案之一。分析人士稱，納吉此前曾在多個場合表態，全力支持“一帶一路”戰略。此次親臨森林城市並宣佈重大優惠政策，體現了納吉對“一帶一路”的支持立場，也說明“一帶一路”戰略有內生動力，符合沿線國家的利益訴求。目前已經有沿線60多個國家回應參與“一帶一路”戰略。

當前，中馬兩國雙邊年貿易已達到千億美元級別。中國連續七年成為馬來西亞最大交易夥伴，馬來西亞是中國在東盟國家中的最大交易夥伴。

中國製造已具備國際競爭力

根據商務部資料顯示，2015年，我國對外非金融類直接投資創下1180.2億美元的歷史最高值，同比增長14.7%。我國與“一帶一路”相關國家投資合作進展順利，國際產能合作引領業務快速發展。2015年，我國企業共對“一帶一路”相關的49個國家進行了直接投資，投資額合計148.2億美元，同比增長18.2%。

在中國企業不斷走出去的過程中，有觀點提出，“中國製造”在美國陷入低端困局”，並且對“中國製造”的國際競爭力變化憂心忡忡。

知名媒體人秦朔則認為，中國製造在國際上不僅僅是低端產品，在高端製造業等方面，也具有強勁的國際競爭力，“在房地產建築、安裝等方面，某些方面都是世界級別的。”

據悉，森林城市地處柔佛州柔佛巴魯，距離新加坡直線距離約2公里，規劃面積約14平方公里，占地面積約為3245英畝，接近澳門面積的一半，其投資總額在未來20年將超過2500億元，是碧桂園在馬來西亞第四個項目，也是其海外最大的房地產計畫。

目前，森林城市的交通中心、國際會所、濱海商業街區、沙灘公園已投入使用，高星級酒店正在建設中。

優惠政策落地之後，森林城市將加速成為投資熱土、購物天堂、宜居樂園，促進中新馬貿易及周邊地區經濟發展的同時，也期待能成為未來城市的榜樣。

3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時表示，今年全面實施營改增。同時，自2016年5月1日起，將試點範圍擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍，確保所有行業稅負只減不增。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，營改增是當前最為迫切的一項稅制改革，其意義不僅在於其本身，而且對於經濟的發展、稅收情況、財政體制和稅收體制的改革都有深遠的影響意義。

國家稅務總局資料顯示，從2012年實施營改增至去年上半年，已累計減稅4848億元。據上海財經大學教授胡怡建預測，今年建築業等四大行業營改增全面推開將減稅約4000億元，使今年營改增的合計減稅額有望達到6000億元以上。

隨著節後一線城市房價的上漲，不少投資者對於房地產業推行營改增報以很大的信心，認為該行業推行營改增後會使房價有所降溫。


對此，一位不願透露姓名的房地產人士向《證券日報》記者表示，自去年以來，很多三線、四線城市明顯出現供大於求的狀況，有的甚至倒貼成本。所以，如果僅從稅負成本降低角度考慮的話，房價的下行空間也會更大。但需注意的是，對於我國房地產業來說，決定房價的不只是成本，還有市場。

“隨著營改增的全面推行，房地產企業的管理模式將發生轉變，同時又能有利於房企大減負時代的到來。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，在營改增政策逐步落地之後，一些業務操作規範、各類收支票據齊全且財務健全的房企，將更容易享受減負所帶來的政策利好。反之，如果房企供應商材料採購、成本核算等細分領域不清晰，則會發現反而稅負增加。所以，這個政策也會在一定程度上促進企業改進管理模式和財務核算模式。

奧園售樓超標 滙兌蝕3.3億

SOHO中國（00410）2012年宣布開始轉型為收租股，惟利潤水平仍在下跌，去年核心純利4.23億元（人民幣．下同），按年大減76%；純利5.38億元，下跌86.8%。每股盈利10.4分，核心純利潤率約42%；不派末期息，但派發特別息每股34.8分，2014年末期息為13分。問及內地樓市開始回暖，SOHO中國卻放棄原有售樓業務轉攻收租，是否錯失市場機會，主席潘石屹表示，有見樓市回暖，本月底會開始把成熟的非核心資產出售，「能賺錢就賺些吧」。

實際少賺76% 負債僅24%

該公司業務模式由「開發銷售」轉為「開發持有」，租金收入錄得10.52億元，增長1.48倍；毛利率74%，上升24個百分點。

行政總裁張欣解釋，SOHO中國已轉型成功，利潤下跌是由於公司去年不再賣物業，改為全數出租，因此銷售增長停止，但租金收入大增至逾10億元，預期下年度租金收入會更多。張欣說暫時只出租自建物業，未有收購動作亦未考慮海外發展，完成手上3個在建項目後，在北京及上海的核心寫字樓收租面積將有170萬方米，相信租金回報吸引；公司淨負債率僅24%，且持有超過90.12億元現金。

奧園減外債降融資成本

另一方面，專攻住宅銷售的奧園地產（03883）去年合同銷售151.7億元，增長24%，超額完成全年銷售目標112%，但銷售均價下跌12%，毛利率亦下降2個百分點至27.6%；加上人民幣貶值帶來2.8億元（約3.3億港元）滙兌虧損，去年純利錄8.12億元，表現持平，該公司預期將繼續錄得滙兌損失，有意降低境外債比重（現佔39%），2月提前贖回一筆美元債後，目前融資成本由去年底9.5厘，降至9厘。

奧園營運總裁馬軍表示，今年銷售目標較去年成績上調10%至15%（約167億至175億元），全年可供銷售貨值298億元，銷售比率達55%至60%便可完成銷售目標。財務中心總監陳志斌說，行業毛利率趨跌，該公司毛利率控制在去年初預算的26%至28%之間，目標維持在25%以上。

奧園在澳洲悉尼有兩個項目，其中海德公園130號去年8月預售，年內帶來10.2億元銷售；今年中將推出馬魯布拉188號項目，涉及3億元貨值，加上首個項目的7億元貨尾，今年澳洲銷售目標10億元。

希慎（00014）去年盈利為29.03億元，按年下跌40.8%；撇除投資物業估值公平值變動，核心盈利為22.83億元，增長5.5%，主要受惠於平均出租率及新訂立租金上升；派末期息每股1.07元，增加7%。該公司表示，今年約有31%的商舖租約到期，其中半數已續租，租金約上調5%至10%，升幅放緩。

核心盈利23億增5.5%

該公司副主席兼行政總裁劉少全表示，今年零售環境仍面對很大挑戰，因美元強勁及中國經濟增長放缓，影響遊客消費，短期零售有起有落，今年會關注本港經濟增長及樓市走勢，會否影響本地客消費。他指出，零售業租金不會永遠向上，商舖續租租金增幅符合預期。去年商舖續租平均加租25%。

希慎零售組合中，高檔、中檔及大眾消費商戶各約三分之一，問及會否因應奢侈品市道下滑，調整高檔次的比例，該公司主席利蘊蓮表示，美元不會永遠強勁，而且各大品牌的商品周期性也不同，高檔品牌生意仍有得做，總有新高檔品牌進軍香港，無意更改比例。

希慎廣場人流多半成

商舖業務方面，營業額按年增加5.6%。當中希慎廣場商戶生意額增加20%，若撇除Apple store銷售額，商戶生意額錄得單位數下跌，人流則增加約5%；利舞台商戶生意額增加5%，人流則增10%；利園商戶生意額下跌10%，人流增加5%。

整體營業額為34.3億元，按年增長6.4%。受惠於中資金融機構的需求殷切及中環寫字樓空置率下跌，去年寫字樓營業額升9.4%，新續租租金上升30%，今年寫字樓續約租金約上升15%至20%。另外，利園三期重建進度理想，原訂2018年初竣工，會提早於明年底竣工。

摩根士丹利報告指出，希慎業績符預期，但零售租務前景暗淡，去年下半年零售商戶銷售增長跑輸大市，給予希慎「減持」評級，目標價為27元。

倘去年高峰9成按揭入市 10盤7個負資產

上車盤「升得急、跌得快」，本報抽查10宗去年高峰期購入的細單位，在承造9成按揭情況下，逾半數已淪為負資產，其中粉嶺碧湖花園兩房戶，估值較未償還按揭額低逾1成。

本報抽查去年10宗樓價低於450萬元，並高於市價成交的單位，假設承造9成按揭（或最高貸款額360萬元），當中7個單位的未償還按揭金額，較兩間主要銀行估價低1萬至40萬元不等，換言之，有關單位或淪為負資產。

由於樓價尚在下跌軌道，一旦銀行對上述單位估價再下調5%，10個抽查單位全數成為負資產。

碧湖花園 2房造價跌穿300萬

抽查的10宗高價成交中，以粉嶺碧湖花園兩房戶「最傷」，該單位5座低層戶，實用面積400平方呎，去年8月份以408萬元成交，現該單位估值最新為312萬元，較去年成交價跌96萬元或兩成。現單位仍有352萬元貸款待清還，估值比未償還按揭額低40萬元或11%。屋苑同面積單位造價已跌穿300萬元，預計銀行估價再有下跌空間。

事實上，去年新界迷你戶呎價，更被搶高至貼近港島價，惟此類單位估值亦急速回落。如沙田河畔花園F座中層細單位，去年以呎價1.6萬元沽，成交價392萬元。以9成按揭計，仍有345萬元貸款有待清還，較銀行估價319萬元，低26萬元或約8%。

樓價持續回落，最新負資產數字已由零升至去年第四季95宗。據資料顯示，2015年全年獲批按保（即高成數按揭）的業主約4,925宗，意味着此批單位會最先成為負資產。

經濟學家關焯照估計，今年上半年樓價會有1成調整，料負資產宗數短期內會升至千多宗水平。惟近年銀行批出按揭時，對買家入息及壓力測試要求高，故負資產數字上升對市場實質影響不大，影響集中於心理層面上。

事實上，即使單位已淪為負資產，業主只要準時還款，銀行收回貸款機會微。惟外國經濟轉差，預期本地失業率上升，關焯照亦呼籲業主要「保住份工」，以及儲蓄較多現金。

西營盤眀徳山 加推17伙1房

新盤細單位定價跟隨市況調整，新地（00016）西營盤眀徳山昨晚約10時半，加推5號價單共17伙D室1房單位，面積331平方呎，價單定價750.5萬至864.4萬元，價單呎價22,674至26,115元，最高折扣維持6%。

比較新推的22樓D室及去年11月推出的同層相鄰E室（325平方呎），景觀相若並同屬1房，呎價分別為26,115及27,105元，5個月間減價3.6%。當中10伙周六（12日）發售。

萬科（02202）因應與寶能系的股權之爭，萬科A股已停牌近3個月進行資產重組。萬科大股東華潤集團董事長傅育寧首次回應「萬寶之爭」，表示華潤集團將會全力支持萬科。

SOHO少賺87% 特別息0.348元

傅育寧在內地兩會期間回應股權之爭時指，現在市場比較敏感，不能多說，但認為萬科是個好企業，華潤集團會全力支持。而萬科董事會主席王石最近則表示，集團正藉萬寶事件進行資產重組，解決混合所有制不確定性的問題。

此外，內房股陸續公布業績，SOHO中國（00410）昨公布截至去年底止年度業績，營業額大減83.7%至9.95億（人民幣，下同），純利亦跌近87%至5.4億元，擬派特別息每股0.348元。

集團首席執行官張欣解釋，去年純利大跌，是由於集團由出售物業轉型至出租物業，期內租金收入按年增148%至10.5億元，並指公司現時負債比率僅24%，轉型策略成功。但集團亦指，內地一綫城市樓市暢旺，計劃在月底推售上海世紀廣場項目。

中國奧園（03883）去年度營業額按年升37.2%至95.7億元，純利8.1億元，與去年近乎持平，擬派末期息每股8.8分。

越秀地產售樓 上月增逾倍

越秀地產（00123）2月合同銷售金額同比升108%至14.85億元，合同銷售面積亦升175%。首2個月累計合同銷售升77%至人民幣44.28億元。

有多幅靚地滾存至下年度賣地計劃，位於傳統豪宅區的九龍塘筆架山龍翔道地皮，可建樓面達34.3萬平方呎，由於投資額較大，加上地價回落，發展商出價較審慎，難破九龍地王紀錄。

前身平房區 改劃私人住宅

該龍翔道地皮比鄰畢架山花園，前身均為龍坪道平房區一部分，在16年前清拆後，掉空多年，直至4年前獲建議改劃成私人住宅發展，並分階段將地皮納入賣地計劃內。

當中龍翔道東面地盤在去年批出，由嘉里（00683）23.9億元投得，每呎樓面地價2萬元，成為九龍區地王，而龍翔道西面部分地盤在納入賣地計劃後一直未推出，將會滾存至下年度。

地價調整 難破九龍地王紀錄

該龍翔道西面地盤面積約23.47萬平方呎，現時屬於「住宅（丙類）」用途，地積比率約1.46倍，密度較東面地盤為高，以可建樓面達34.3萬平方呎計算，規模更較東面地盤的11.6萬平方呎多出近2倍。

由於發展規模較大，變相項目投資額亦會較多，加上近期地價有調整趨勢，市場普遍相信，龍翔道西面地盤每呎地價，難打破九龍區地王紀錄，綜合市場估值約58.3億至68.6億元，樓面地價介乎1.7萬至2萬元。

參與鄰近屋苑設計，估計發展商會將地盤打造成洋房、分層豪宅混合發展，料提供200至300伙，適合中、大型發展商競投。

同區除了上述龍翔道東面地盤外，位於大窩坪延坪道住宅地亦在去年批出。地皮可建樓面約63.24萬平方呎，受規模較大、涉及斜坡問題及司法覆核等不利因素影響，最終以70.2億元由世茂房地產（00813）奪得，樓面地價約1.1萬元。

至於鄰近一、二手樓價差異極大，比鄰地皮的畢架山花園，樓齡達29年，實用呎價約1萬至1.4萬元；樓齡僅9年的畢架山峰，呎價則約2.2萬元，而位置較貼近九龍塘的新盤三號義德道，近期呎價更達3.6萬至6.2萬元不等。