惟各項指標有起色 4、5月拼轉黃藍燈

谷底送暖
房市景氣谷底送暖，市調單位公布2月房市風向球，雖創下連4月藍燈，呈現自金融海嘯以後的最長藍燈期，但觀察各項指標，包括來客與成交組數、廣告批數等，皆較1月有起色。業者認為，許多建案預備在4、5月登場，屆時有機會擺脫藍燈，攀升至黃藍燈號。

據《住展》雜誌統計，2月住展風向球總分為25.8分，較1月增加0.4分，對應燈號仍為藍燈，連4月亮出藍燈，僅次於2008~2009年金融海嘯時期的連5藍燈期。在傳統房市檔期失靈的情況下，估計3月推案量若未放大，將亮出第5藍燈，打平金融海嘯時期紀錄。

等待土壤液化區資料
唯一的信心面來自2月來客組數、成交組數略回升，在來人組數方面，北台灣2月較1月增加約2成，尤以台北市、與新北市第一環行政區增幅最為顯著，成交組數上揚幅度較低，平均約1成。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，中央預計在3月中公布土壤液化區資料，有不少買方盼資料公布後再作決定，是成交未隨看屋組數增加而擴大的原因之一。

以推案量來看，2月預售屋新推量體僅85.5億元，新成屋新增戶數則約300戶，與1月差距不大。案量逾10億元以上指標案為林口「藝樹家」、桃園「京懋一號」、三重「川詠山」，以及大園「宜誠馥玉」、蘆竹「長堤白金漢」。
宜誠建設業務副總謝智淵表示，「宜誠馥玉」為公司在大園所推出的第11期建案，已建立一定口碑，推案時程未因景氣好壞，而有所遞延。謝智淵說：「今年在平鎮、青埔、龍潭等區，都有新案，總銷約200多億元。各案場平均周來人20~30組，每月都有成交表現，算是相當平穩。」

南台強震後，「土壤液化」及「房屋結構安全」成為年後房屋買賣的關鍵，信義房屋領先同業，將針對雙北、桃園、新竹、台中、彰化等地住宅建物，推出「免費老屋健檢」專案服務，並將勘驗完成的「建築物結構調查初勘表」，納入信義房屋不動產說明書中揭露，以確保買賣雙方權益。

震災後，中央、地方接連推出「老屋健檢」措施，目前內政部開放老屋健檢對象係規畫以一幢（棟）為申請單位，有成立管委會的社區由管委會代表申請，無管委會的公寓大廈，應有該棟1/2以上的區分所有人同意，並推派1人代表向當地縣市政府申請，程序頗為繁複。

有鑑於此，信義房屋為讓民眾更了解自有建物之結構安全，搶先業界於3月14日起至4月30日止，針對民國88年9月21日（含）前竣工且總樓層6樓（含）以上，位居雙北、桃園、新竹、台中、彰化等地之住宅建物，推出「免費老屋健檢」專案服務活動。

活動期間與信義房屋新簽立委託期90天以上之專任委託，即可申請具檢測技術相關資格的專業建築師或土木技師免費現場勘查，進行建物結構安全初估。

經濟部中央地質調查所江崇榮所長表示，土壤液化指的是地表下20公尺範圍內，飽和含水的細砂土層，在強烈地震時暫時從固體變成液體狀態，失去部分承載力，重的結構物如房屋會下陷或傾斜，輕的例如地下貯存槽和管道會上浮，產生一定程度的損壞；然而房屋的樑與柱一般不會被破壞，不會對人造成重大傷害。液化後房屋可扶正及修復繼續使用。

此外，就算是落在中、高液化潛勢區的房屋，當初在申請建照時，大部分均依建築法規，進行地下地質探勘、液化潛勢評估並納入抗液化設計中，當強烈地震時地基就算液化，房屋也可以抵抗液化而不會造成災害。值得注意的是少部分四層樓以下自用房屋，沒有地下探勘及適當抗液化設計，較容易因地基土壤液化而下陷或傾斜，以及房屋聯外的管道的斷裂。

江崇榮所長表示，土壤液化資料查詢系統即將公開，民眾用電腦或手機均可以查詢特定住址的液化潛勢和相關說明，並可以在查到高、中、低潛勢區時，直接點選連結到內政部營建署的安全檢查及相關配套措施。

2016年3月9日週刊報導「測試4個月4,000次異常，密件打臉，交通部護航，危險機場捷運」一文，高鐵局澄清指出，軌道系統之安全與穩定須依嚴謹專業及一定之系統保證程序進行驗證及認證。機場捷運系統係由廠商依歐盟標準EN50126辦理系統保證作業，各子系統廠商均須依據測試成果之佐證資料提出安全證明文件，再由廠商提出全系統最終安全證明文件。此外，高鐵局並另委託獨立之第三方系統驗證認證公司，從設計階段起即參與各項系統保證作業之驗證與認證工作。前述廠商證明文件及第三方獨立驗證認證安全文件，最終均須經交通部履勘檢查，俾確保系統安全及穩定，所有程序絕無包庇廠商之虞。

有關報導所稱「2015年11月至2016年2月近4個月的測試，報告顯示，期間共發生4千多次異常狀況，攸關安全的核心機電系統還經常出現『滑軌、出軌、急煞、幽靈列車』等離譜現象」乙節，經查高鐵局捷工處之系統電腦紀錄數據低於所提4千餘次且存有相當差距，高鐵局已責成捷工處儘速清查相關系統之紀錄，至於所提各項異常狀況，初步了解大部分均已完成改善或持續改善中，高鐵局將進一步釐清，倘仍有缺失將納為後續改善作業。

至於所提出軌、急煞、幽靈列車、滑軌等安全事件，經查2015年8月間工程車出軌事件，係因調車作業受號誌系統保護，啟動脫軌器所致，另2016年1月磨軌車出軌事件，其原因尚在調查中，惟二者均發生於基地範圍內與主線號誌系統之列車控制無關，非屬系統安全問題；至於列車急煞現象，經高鐵局要求廠商積極處理已獲大幅改善，且已達可用度97.5％之測試標準。另幽靈列車係指工程車上軌道時偶有無法被軌道電路偵測到的情形，由於工程車上線均須封鎖一般列車於作業區間運轉，故無安全疑慮，高鐵局已要求廠商改善。

另有關所提40次滑軌事件，經查系統相關紀錄應為20次，自2015年5月廠商完成磨軌後即未發生，至於2016年2月份發生之10件，初步判斷為春節期間，列車運轉頻率不足致軌道面生鏽導致黏著力過低所致。高鐵局已會同桃捷公司共同委託台北捷運公司就2月26日滑軌事件相關之路線條件、車輛狀況及操作程序等進行獨立公正之調查，以期找出真正事件原因及相關配套措施。

高鐵局已針對機場捷運工程各項缺失要求廠商積極改善，影響系統可用度之軌道電路誤佔據、號誌無線電斷訊、轉轍器維護保養、三軌跳接線等問題，目前均已辦理完成或大幅改善，至於鋼軌及軌道墊片改善則將於通車前全數完成抽換。目前廠商系統整合測試結果在尖峰12分鐘/離峰15分鐘發車班距之條件下，系統整合測試結果已達成可用度97.5％之測試標準。

至於申請履勘所須具備之連續七天系統穩定性測試須達99％以上之標準，係屬交通部履勘要求事項，機場捷運工程將於後續系統穩定性測試中達成，且無論系統整合測試或履勘要求之系統穩定性測試均為廠商之履約責任，高鐵局不可能改變或降低標準。

至有關減價驗收一事，前經高鐵局就符合採購法規定之可能方案進行評估，確認本案減價驗收並不可行，至於現況通車方案(即高鐵局2016年3月4日新聞稿所述仍未達合約要求標準之列車平均速率、行車時間及班距)仍須於符合安全穩定及不變更契約相關條件之前提下辦理，也就是說廠商仍須依合約規定提送系統安全證明文件、完成第三方之安全驗證認證、通過初履勘等程序通車。

換言之，即使採現況通車方案絕無任何減損系統安全及穩定之疑慮，且於通車後仍將要求廠商達成提速改善才會辦理驗收，絕無任何包庇廠商情事。高鐵局並於3月4日新聞稿說明現階段仍以儘速完成列車速度改善作業為優先工作。

有關逾期罰款，契約均有明定，高鐵局依據工期展延核定結果起計逾期罰款，目前已達契約規定上限(契約總價之10％)，並以估驗保留款充抵逾期違約金方式執行。至於延後通車可能之損害賠償，高鐵局後續將併同本案合約執行過程中可能之損失，依合約及相關法律程序向廠商提出求償。

高鐵局將依立法院交通委員會之決議，於一個月內組成獨立公開的專家監理調查小組，以專業之角度全面檢視機場捷運工程各項安全疑慮，高鐵局將全力配合該小組之檢視作業並適時於高鐵局網站公布相關紀錄及檢視結果。高鐵局同時將持續要求廠商積極作業並充份與營運單位溝通協調，並期盼營運單位能協同高鐵局共同監督廠商履行合約各項工作，攜手合作共同努力務期達成系統穩定、安全無虞後始通車營運。

建商大老信心喊話其來有自！不只華固董座鍾榮昌信心喊話「房市黎明將至」、鄉林董座賴正鎰表示房市將在第2季落底、第3季回溫，讓老闆們在不景氣中保持樂觀的原因，就是「來客組數」及「成交組數」悄悄回升，可望從寒冬走向春暖花開。

受到經濟不景氣、大地震陰霾影響，全台2月份買賣移轉件數再探新低，甚至比房地合一稅上路的第1個月還要慘淡，交易量縮至少3成，台北市更創下1988年以來的歷史低量，顯示買方仍持續觀望、不願輕易出手。

在這樣低迷的市況之下，建商大老喊話「黎明將至」、「第3季回溫」顯然與市場認知並不一致，不過大老闆也並非空口說白話，經濟日報指出，根據房產雜誌統計顯示，其實新成屋、預售屋的表現，已吐露房市回春的跡象。

調查指出，雖然2月份的天數比較少，但是「來客組數」及「成交組數」都優於1月份，是十分罕見的情形，尤其雙北市第一環行政區的改變最為顯著，出現不少因「地震」而興起換屋念頭的買方。

相較於新成屋、預售屋報佳音，中古屋相對表現黯淡，根據21世紀不動產統計顯示，買方在2016年購屋的信心仍然薄弱，再加上市場供給量仍大於需求，「買方市場底定」，因此拋售潮可能再度湧現。

雙北市土地釋出少，政府推動公宅覓地不易，新北市府改以都市計劃變更案、公辦都更案所分回的資產，優先規劃青年宅，土城2件都市計劃變更案規劃910戶青年宅，最快2018年興建、2~3年可完工。

青年宅只租不賣
新北市土城區學府路二段的都市計劃變更案，為大同公司開發原2.6萬坪廠區作為建案「大同莊園」時，依《都市計畫法》法定捐地程序，捐贈給新北市府的37%用地，由工業用地變更為住宅區，去年5月完成捐贈，市府將其中7%、近2500坪土地，規劃為土城員和段青年住宅，將興建4棟建物、共790戶，其他30%土地則規劃3441坪的綠地公園、兒童遊樂場。

新北市府城鄉發展局住宅發展科科長鄭健志表示，2月底土城員和段790戶青年宅已向內政部提出申請，將朝智慧公宅規劃，除了此案，另有位於土城忠承路的都市計劃變更案，輔麒建設會在今年底完成捐贈近2000坪土地，其中的545坪也將規劃作大安段120戶青年宅，今年向內政部提出申請，2區青年宅共910戶。

鄭健志指出，青年宅未來規劃都是只租不賣，1房型約佔4成、2房與3房型佔比6成，租金將依公告時的市價行情打8折、弱勢族群打64折，新北今年可開始申請的為三重、中和青年宅共1142戶，目前三重最快5月會辦理公告。

房市吹冷風，連台北車站附近最著名的地標「新光摩天大樓」，去年居然沒有任何的不動產增值利益。由於「新光摩天大樓」地點佳，周遭人潮多，房價年年上漲，今年居然凍住了，為歷史首見。

新光金昨日舉行法說會，新光金副總經理徐順鋆透露，「新光摩天大樓」去年鑑價結果約500多億元，價值沒有變動，該大樓以往鑑價後都會有增值利益，這次沒有任何變動，為史上首見。

「新光摩天大樓」房價凍住，是否受到房市景氣寒冬影響，徐順鋆不願證實。但他表示，「新光摩天大樓」隔壁的大亞百貨，因為前年完成與台北捷運地下街的連通，有望帶進更多人潮，使房價水漲船高。

徐順鋆表示，新光人壽全台擁有約十棟大樓，包括位於台北南港、士林、內湖、重慶南路，以及台中烏日等；嘉義有一棟大樓準備要改建成飯店，每一棟大樓的座位都非常好，租金報酬率穩定成長，未來會持續布局不動產市場。

徐順鋆指出，新壽所有不動產累計增值利益原本為780億元，但去年將新光三越A8館賣給富邦人壽後，累計增值利益降至725億元，變動不大。他強調，目前沒有賣樓的計畫。

徐順鋆說，A8館租金收益率2.55%，以280億元賣出後，再將這筆錢投資國際板債券。由於國際板債券殖利率約4%多，扣掉避險成本還有3%多，也比2.55%高，加上其他不動產租金收益逐步成長，很快就能彌補少了A8館對固定收益的損失。


工商時報
商辦價格到頂？ 新光示警

台北市商辦價格「到頂」？新光金控10日舉行法說會時透露，重新鑑價子公司新光人壽投資的不動產，去年一整年幾乎都沒有「增值」，連每年至少身價漲10~20億元的新光站前摩天大樓，去年身價也沒有動，維持500多億元的價值，歷年罕見。

新光金昨日是替自己大喊委屈，強調其有很多資產都「隱藏」起來，沒有顯現價值給投資人看，其中帳上投資1,430億元左右的不動產，到去年底帳上未實現增資金額達725億元，但因為新壽並沒有選擇市價法進行續後列帳，因此這部分金額除非出售大額，否則無法反應在新壽獲利及淨值上。

新壽去年底出售「不動產界的林志玲」新光三越A8館，一棟就賺了近80億元，新光金財務長徐順鋆表示，因為A8館曾認列過增值利益，墊高投資成本，年租金換算下來，一年收益率僅2.55％，新壽評估短期內要再提高收益率有困難，但以280億元出售後，資金可轉進海外債券、國際板債，避險後投報率也有3.5％以上。

新壽因為帳上仍有340億元的備供未實現虧損，去年底淨值降為644億元，使得母公司新光金每股淨值10.8元，股價也一直無法站回票面上。

徐順鋆昨日表示，新壽去年努力調整體質，積極處分展望不佳的股票，去年實現投資虧損逾100億元，原本可望將未實現損失降到300億元以下，但年底又因為股市波動，未實現損失再增加50億元，今年新壽仍會一邊增加投資收益率，一邊再積極打銷未實現損失部位。

由於先前新壽不動產增值部位有認列282億元，轉提列為準備金，保險局去年及今年都核准新壽各可收回70億元，等於每月新壽可認5.83億元為獲利，用來強化淨值。

徐順鋆強調，由於9號公報尚未上路，目前新壽有2,000億元的公債放在持有到期，即便增值也無法反應在淨值；另外一大塊即是不動產，有725億元的未實現獲利。

新壽買債券 看好墨西哥

看好墨西哥經濟前景，新光人壽今年大幅加碼墨西哥公債，規模達新台幣100~200億元，國內部分則是大買國際板債券，預計今年上半年至少加碼667億元，達到3,000億元的規模，以求今年固定收益再增加50億元左右。

由於金管會鼓勵壽險資金投資國際板債券，以達成進口替代的目標，因此壽險業投資國際板可不算入海外投資額度，另外，外幣保單也可不計入；新壽即表示，今年新契約保費1/3要衝刺外幣保單，則可投資海外自然避險。另外一塊就是加碼國際板債券，去年底新壽已投資新台幣2,333億元，平均投報率在4％以上，今年也會繼續加碼。

新壽可投資海外上限是44％，去年底已投資達42.5％，新光金財務長徐順鋆10日在法說會上表示，保留1.5％，即約新台幣300億元的部位，就是要再加碼一些經濟前景佳、信評等級較高的海外債券，如墨西哥的信評有BBB+級，且經濟表現不錯，債券投報率有5.3~5.4％以上。

另外新壽還有11.7％的國際板債券部位，合計海外投資部位已有58.8％，但徐順鋆表示，目前投報率高的即是海外債券及國際板債，3月國際板債券報價有4.3％以上，但投資國內相關商品則無法取得這麼高的投報率。

因此新壽會持續將展望不佳股票、投報率到頂的資產出售，將錢轉進海外債與國際板債，其中國內外股票以新台幣2,500億元為限，控管風險，去年底國內股票約8.1％、國外股4.4％，合計投資2,483億元左右，今年還是持續減碼國外表現不佳股票，徐順鋆說雖然1月趁台股到7,700點時有逢低加碼台股，但不是新壽今年加碼重點。

新北市第21家公共托老中心及第43家公共托育中心，2016年3月10日在蘆洲區集賢路245號3樓正式啟用，由市長朱立倫主持聯合開幕儀式及頒發「童玩同玩護照」，並與各級民意代表、貴賓一同種下希望樹苗，朱立倫希望大家支持托育、托老政策，讓這些社福工作延伸到新北市的每個地方。

朱立倫表示，一個社會最重要的是要照顧好小朋友與關懷老人，公共托老及公共托育是新北市非常重要的社福政策，這個政策從新北市出發，目前已普及全台灣。啟用的「蘆洲集賢公共托育中心」是新北市的第43家，也樂見各縣市如台北市、高雄市都在推動公托，現在都有15家，新北市速度快是因為結合了社區、學校，還有各界的資源。

朱立倫指出，公共托育只是托育的一部分，新北市會全力支持其他托育政策。他說，像蘆洲區集賢路245號3樓將公共托老及公共托育結合在一起的例子，是市府近年來非常重要的目標。目前新北市有21家公共托老中心，數量上也是全國最多。

致詞中，朱立倫也提到，未來中央政府全力推動的社區托老中心就是公共托老中心。朱立倫說，其實，新北市在公共托老的工作上已經努力三年多了，非常感謝各界及議會的支持，讓很多長者可以在地接受服務，讓健康的長者到銀髮俱樂部，而初期失智失能的長者透過公共托老中心結合志工，得到完善的照顧與關懷。

社會局長張錦麗說，「蘆洲集賢公共托育中心」及「蘆洲集賢公共托老中心」，強調整合托老與托育資源，彰顯「世代共融」概念，透過「跟銀髮借智慧」、「向幼兒借力量」及「童玩同玩護照」的想法，讓幼兒活潑純真的肢體語言，如同小徒弟陪伴老師父學經驗一樣，讓長輩們也感受幸福、感受愛，以發揚「世代共融」精神，營造出優質的托老、托育環境。

社會局表示，「蘆洲集賢公共托老中心」預計收托30名日間照顧長者，可提供失能與失智的長輩融入社區生活，中心另有銀髮俱樂部提供健康長輩舒適運動休憩娛樂；「蘆洲集賢公共托育中心」則預計收托45名0-2歲嬰幼兒，即日起開放登記至3月17日下午5時止，如登記超過收托名額，將於3月19日辦理抽籤。歡迎0-6歲的家庭，多多運用中心的親子館各項服務。

房地產發展是有「順序」的，以新北市新店區域的發展就可以看出「端倪」，5個發展區塊裡，從第(1)區開始推動，如今正好發展到第(5)區。

新店5區房市，安坑房價最親民

新店房市可區分：(1)大坪林商圈、(2)七張站商圈、(3)區公所站生活圈、(4)中央新村、(5)安坑地區，前4大區域房地產，在過去10年漲升波段中的房價，都已經達到臨界點，現階段，就屬安坑地區房價最具「親和力」，加上近年交通建設發展，以及本身的自然優質生活居住場域，適合首購、換屋族。

第一區--大坪林商圈房價「7-8字頭」

屬於新店區房地產第一發展區塊的大坪林商圈，是新店地區在1999年捷運通車之後，房地產首先發展的區塊；目前已經發展相當成熟，範圍內可供建築用地不多，2002~2007年新店地區的重要房地產建案，都集中在這個區域內，「大坪林站」附近預售房價已經來到每坪「7-8字頭」水準，目前房價發展已達飽和點，再往上突破的機會不大。

第二區--七張站＋裕隆城房價「6-7字頭」

繼大坪林商圈之後，新店區房地產發展向南延伸到捷運「七張站」與「裕隆城」，其中「七張站」周邊房市發展已經成型，「七張站」周圍方圓約800~1000公尺範圍內的區域，成為另一個捷運帶動新店房地產發展的重要觀察區域，尤其是從北新路往東到中興路、連結寶橋路的區段上，更成為房地產蓬勃發展的區域，2015年預售房價站上每坪「6-7字頭」。

第三區--新店區公所站房價「6-7字頭」

沿著捷運到了「新店區公所站」生活圈，因為有法務部調查局設立，區內治安狀況頗佳，住戶以軍公教人員為主，居住環境單純，區內有馬公友誼公園，並且鄰近親情河濱公園，為周邊住戶休閒遊憩的地方。區內房價最高為民間自辦重劃的五峰重劃區，大坪數預售建案開價都已經是「6-7字頭」。

第四區--中央新村房價「5字頭」

新店舊市區西南側之中央新村，早年因為政治因素訂有限建條款，直到約1990年代後才解禁，嚴格的開發規定，使本區街廓整齊、環境單純，有新店的「民生社區」之稱，極具休閒氛圍；不過，生活便利性就相對差了一些，採買、飲食必須到中央路，目前區域內的預售不動產行情，也已經來到了「5字頭」。

第五區--安坑地區房價「4字頭」


當新店地區房地產「依序」由第(1)區塊發展到第(4)區塊之後，房價一直比較安分的第(5)區塊-安坑地區也開始蠢動，安坑區域以山坡地形居多，除了大台北華城、青山鎮等高級社區開發之外，房價水準「始終相對親民」。後來，北二高設安坑交流道、碧潭橋擴建及中安大橋，讓聯外交通改善後，房價開始略為增溫，不過，還是限定在一定水準價格範圍之內。安坑輕軌的推動，則穩健的帶動房市緩步止漲，目前「4字頭」預售房價，是整個新店區最親民的行情，後勢有穩健上揚的機會。

以新北市新店安坑地區「勝旺有境」為例，步行3分鐘即可抵達安坑地區最精華安康路二段發展成熟的「安德商圈」，這個商圈因為聚居人口越來越多的趨勢下，社區生活機能蓬勃發展，基本民生相關的食、衣、住、行等生活機能網絡，也建構得相當完整，生活圈周邊有全聯超市、頂好超市、麥當勞、郵局、連鎖超商等，周邊商家林立，生活機能佳。開車前往新店量販店進行完整性的民生採買，根據Google Map的計算，也僅需要8-9分鐘即可輕鬆抵達。

2月南台灣大地震，震出國內住宅老化、抗震能力不足的嚴重問題，台北市長柯文哲因此提出「都更戰略」構想，產業、專家、學者認為，民粹當道導致一談都更就扭曲為圖利建商，加上北市特有的高房屋稅，都讓都更寸步難行。未來政府能否真正依法執行公權力，並解決高持有稅惡法，才是都更能否起死回生的關鍵。

美濃大地震造成上百位民眾無辜喪生，震災引起政府、社會廣泛重視，台灣身處地震帶加上土壤液化問題，老舊房屋改建已是當務之急。

在台北市將提出「都更戰略」之際，旺旺中時媒體集團特別舉辦「都更推不動！北市危宅怎麼辦？」座談會，將邀請產業界、專家學者以及都更戶，對都更政策提出建言。

大陸建設董事長張良吉表示，都更走到現在寸步難行，主要在於外界普遍曲解都更是圖利建商，但對建商來說，沒有非做都更不可的理由。實際上，目前等待修法的都更條例，未來如果修出來是「走不動」，建商普遍態度是那就不要做了，只要不投資就沒損失。

冠德建設董事長馬玉山指出，其實要推動都更並不需要修法，現在政府法令都可做，若由政府辦理公辦都更才能加速都市更新，建商都會支持。不過，馬玉山認為，現在參與都更後的住戶會有很多困擾，因為持有稅大幅調高，未來住戶參與都更後將住不起新房，政府要考慮清楚，高持有稅問題一定要先解決。

台灣法學基金會董事長謝哲勝表示，柯P提出的都更戰略必須提供誘因，容積獎勵要從寬辦理，容積獎勵從寬不會破壞都市計劃，只要政府公有土地不要蓋，容積全給都更戶。另外，還要修法讓稅基更加優惠，現行地價稅、房屋稅減半徵收2年，他建議擴大租稅優惠，例如減徵8成3年，且依土地法精神，自用住宅一定面積內免稅。

謝哲勝認為，要化解都更阻力，公務員要積極主動，只要依法執行都不是問題，現在是公務員怕事，明明可拆除都不敢拆；其實公辦都更沒有門檻問題，敢拆就可做，地方政府只要依法執行即可。

中原地產研究部10日發佈的最新資料顯示，公佈2月銷售業績的25家房企合計銷售額高達891.15億元，同比漲幅高達109%，銷售面積同比漲幅為88%。同時，銷售均價也上行明顯，25家房企合計銷售均價高達1萬元/平方米，同比漲幅達到了12.2%。其中，除個別企業因戰略擴張到二三線城市而減低均價外，有18家房企在2月均實現了量價上漲。

在剛結束的2月，雖然因春節因素導致房企銷售業績均有不同程度的下滑，但1~2月的累計資料同比去年同期依然表現較好。

來自億翰智庫市場分析報告顯示，2016年1~2月，房企各梯隊的門檻值增幅明顯，這與2015年以來政府寬鬆的貨幣政策以及2016年出臺針對性的財稅政策密不可分，市場需求快速釋放。其中，TOP10業績門檻值達85億元，同比增加55%；TOP30的業績門檻值達45億元，同比增長91%；而TOP50的門檻值增幅最為突出，已有超過兩倍的增幅。預計在2016年市場行情沒出現重大調整的情況下，TOP50的門檻將靠近200億元。

據房企發佈業績快報不難發現，今年首2月，業績最靚麗的依然是萬科，首2月實現銷售金額共計405億元，銷售面積達295萬平方米，目標完成率為14%。恆大地產位居榜單第二，截至2月底，集團合約銷售額錄得364.7億元，合約銷售面積422.2萬平方米，合約銷售均價約8637元/m2，按年分別增長116.6%、89.9%及14.1%。保利地產1~2月實現簽約面積177.69萬平方米，同比增長88.52%；實現簽約金額228.91億元，同比增長90.46%。

一季度雖然是傳統銷售淡季，但保利地產1月份已創下歷年一季度單月銷售紀錄，銷售額達139.78億元，超出市場預期。同時，中小型房企銷售業績也有增長，如奧園地產公佈資料顯示，首兩個月累計實現合同銷售金額約22.1億元，合同銷售面積約27萬平方米，同比分別增長約25%和19%；世茂房地產截至2月29日止，累計合約銷售總額約為53.4億元，銷售總面積為43.55萬平方米，同比分別上升3.7%及1.7%。

不過，也有房企銷售出現下滑。如首創置業今年一至二月實現簽約面積11.1萬平方米，簽約金額14億元，同比下降24.1%，不過，其期內銷售均價1.3萬元/m2，按年大幅增長了36.1%。據中原地產近日發佈資料顯示，今年1~2月，一線城市共成交住宅用地16宗，均價為14409元/m2，比去年全年的價格上漲25%。預料今年房企的銷售業績也將穩定增長。

結合一些平臺的首付貸的資料，目前預計深圳的首付貸存量為20億-30億，這是個保守的估計。加上線下我們無法統計的資料，深圳首付貸實際資料估計至少比這數目多一兩倍。

“首付貸”處於風口浪尖上。然而，它的規模此前一直是個謎。而隨著目前監管層各方對於“首付貸”的摸底，有關謎底正在逐漸清晰。

3月10日，盈燦諮詢率先發佈了其最新的一份報告稱：“近8個月的累計成交量達到了43億元，由於2015年7月前首付貸的成交規模相對較小，因此P2P網貸行業參與首付貸模式的金額預計不足50億元。”

這是第一個明確說清楚全國P2P平臺首付貸的資料。

而深圳互聯網金融協會秘書長曾光告訴21世紀經濟報導記者，在回復深圳金融辦要求3月9日下班前回饋的“首付貸”報告裡提及，深圳互聯網金融協會預估深圳“首付貸”線上為20億-30億元，建議暫停增量，清理存量，到期後退出。該份回饋報告中對首付貸杠杆的評價則是：“規模不大，影響不小，防範于未然。”

首付貸規模：P2P不到50億

眾矢之的的首付貸被認為是“樓市配資”，它最近常被拿來和“股市配資”相提並論。

事實上，一線城市的暴漲，讓監管當局提心吊膽，近日，深圳金融辦和北京市金融工作局先後要求摸底涉嫌高杠杆的首付貸情況。

最新出來的一組資料掀開了首付貸的規模之謎。

3月10日，21世紀經濟報導記者也從盈燦諮詢獨家獲得的近8個月以來P2P網貸的首付貸成交資料，根據不完全統計的結果，2015年7月至2016年2月共8個月的資料分別為：26977.64萬元、35920.02萬元、41019.94萬元、36736.9萬元、64606.92萬元、82115.12萬元、92449.15萬元、51513.69萬元。

盈燦諮詢研究員陳曉俊指出，2015年7月P2P網貸首付貸成交量約為2.7億元，隨後數月（除了2015年10月、今年2月因為季節性因素的原因）基本出現了單邊上漲，2016年1月單月成交量已經達到了9.2億元。

“結合一些平臺的首貸付的資料，我們目前預計深圳的首付貸存量為20億-30億，這是個保守的估計。加上線下我們無法統計的資料，深圳首付貸實際資料估計至少比這數目多一兩倍。” 曾光向21世紀經濟報導記者坦言。

對此，廣州一家互聯網金融平臺的負責人告訴記者，廣州監管層沒有要求做類似的摸底排查，“廣州做首付貸的平臺也就兩三家，成交總額遠低於深圳，估計在幾億。”

一位元小貸公司的負責人告訴記者，“全國小貸公司中做首付貸的公司不超過90家，總額度預計幾十億，微不足道。”

不過，線下的首付貸被認為才是真正的大頭，但這部分資料無人能給出可信的統計資料。

事實上，陳曉俊認為，與萬億的房地產相比，這點資金明顯微不足道，所以P2P網貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的。

記者採訪的多位元業內人士都認為，目前的首付貸並不是引起房價暴漲的原因。

“房價，有首付貸不會漲，沒首付貸也不會跌。”一位元民間金融人士對記者表示。

風險之爭

與首付貸的規模到底多大一樣，到底有多少家平臺參與了首付貸？這也一直是個謎。

盈燦諮詢給記者提供的資料顯示，根據不完全統計，有近50多家P2P網貸平臺出現過首付貸的項目標，目前有20家P2P網貸平臺對接首付貸資產為主要業務，包括搜狐旗下搜易貸、多寶貸、合匯貸等。

不過，在風口浪尖上，部分平臺暫停了首付貸。

盈燦諮詢副總經理于百程告訴記者，“近期暫停的平臺有鏈家理財、廣州e貸、房天下理財等；另外，國誠金融、理財範、中瑞財富今年開始基本沒有涉及首付貸的項目標。”

有業內人士介紹，深圳地區的首付貸普遍為首付款的50%左右，這也即意味著10倍杠杆。這一杠杆比例在一線城市中較為普遍。按政策，目前最低首付比例為20%，出於風險控制，市場一般最多做到一成首付，傳說中的零首付基本做不到。

記者看到的一家一線城市平臺的首付貸產品，是信用貸款，但只針對首套房，且是與平臺有合作關係的樓盤，最高不超過首付的50%，期限最長為3年。借款的年化利率7%-9%，在平臺上發標年化利率則為12%。審批要求借款人提供收入證明、流水、人行征信報告、客戶名下房產情況、公積金及社保的繳存證明等。

陳曉俊認為，從發展模式看，開展首付貸業務的平臺大致可以分為四種類型：房產仲介自營平臺模式、平臺與開發商合作模式、平臺直接放貸模式、債權轉讓模式。

“首付貸的主要風險是樓市下跌的違約風險、抵押房風險。”陳曉俊指出。

“比起經營貸，首付貸的風險不高，它屬於優質貸款。”一家小貸公司負責人告訴記者，也因此首付貸的貸款年化利率不高，“銀行經營性等信用貸的利率為18%-22%，而首付貸利率在10%左右。”

來自盈燦資料顯示，首付貸的貸款利率相對較低，月息0.62%-1%（注簡單換算成年化收益為7.44%-12%）。而首付貸各平臺月利率投資端利率區間為年化利率 8%-15%。

廣東南方金融創新研究院秘書長徐北告訴21世紀經濟報導記者，因為首付貸利率不高，所以民間融資平臺，如小貸公司並不願介入首付貸，許多民間融資的利率在20%左右。願意做首付貸的平臺要有與房地產合作的線下團隊，往往是其母公司有房地產相應業務。事實上，許多首付貸是房地產公司為了推動銷售而與仲介合作推出的。

地標金融總裁劉俠風告訴記者，公司曾考慮過做首付貸業務，但最終沒有參與。其中一個原因也是考慮到10%左右的年化利率太低。而又有房價下跌、沒有抵押物的風險。

“我們做了一年多沒有出過一單壞賬。”一位曾做首付貸的P2P平臺的負責人告訴記者，首付貸降低了首付比例，卻是增加了風險，在產品風控體系的設計上做好風險工作很重要。

上述人士告訴記者，首付貸和股市配資的風險不同。在股票配資中，銀行杠杆較低（如1：2），而場外資金提供更高杠杆（如1：8）。但首付貸則正相反，銀行提供主要資金（如房貸的70%），而民間仲介平臺的“首付貸”只提供房貸中的較小部分（如房貸的15%）。此外，仲介平臺的“首付貸”主要是針對購房中剛需的普通住宅，並不涉及房貸中風險較大的別墅、商鋪等。因此，房貸的配資與股市配資的風險不可同日而語。

對此曾光有不同看法，他指出，要借鑒去年股災加杠杆的經驗，當時股市剛進入牛市的時候，配資也不多，後來隨著牛市的發展，配資越來越大，以至後來去杠杆，股市出現劇烈波動，造成了巨大損失。房市也一樣，雖然現在首付貸規模不大，跟房地產的量相比有限，但是未來潛在的影響可能“也不是說完全不能做，但得關注這個問題。”

據《21世紀經濟報導》，上海即將迎來史上最嚴厲樓市調控，內容包括：1、將要收窄“3•30新政”的執行力度；2、多部門建議加強資金杠杆監管，涉及P2P、首付貸、仲介等；3、上海銀監局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策；4、限購資格應該提前認證，看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策，未來建議收緊。

但央行副行長潘功勝在3月9日的政協小組會討論時則提出，房價過度波動的問題最基本的影響因素仍是住房供求關係，目前主要的問題是供給不足。幾乎同時，國土資源部部長姜大明也指出，目前最關鍵的是增加一線城市的土地供應面積，充分發揮政府土地收儲，及時增加土地供應面積。

在這一背景下，有開發商主動為上海市政府分擔重責。3月9日晚間，新湖中寶（600208，SH）發佈公告，通過股權收購的方式以11.9億元收購上海市黃浦區508號街坊地塊。該地塊位於上海市黃浦區中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復興路以北，總面積9.40萬平方米，其中舊城改造面積9.09萬平方米，地上建築面積不超過23萬平方米。聯繫到2015年12月新湖中寶的另一則公告：通過股權收購的方式以2.4億元收購上海虹口青雲路167弄地塊。該地塊位於上海虹口區青雲路以北、恆業路以南、俞涇浦以西，專案規劃占地面積2.15萬平方米，總規劃建築面積不超過6.14萬平方米。

上述兩個舊改項目如能夠順利推進，新湖中寶就能為上海的新房市場增加近30萬平方米的新增供應。此舉對整個上海市場來說雖是杯水車薪，卻能在全行業產生示範效應：通過參與上海的城市更新，釋放更多供給，以抑制房價的大漲。

舊改之難 難在資金

1992年上海開始提出“到本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造”，拉開了大規模舊改的序幕。彼時，上海市民居住矛盾突出，數十萬家庭人均居住面積低於4萬平方米，其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5萬平方米。

對開發企業來說，隨著核心區域土地出讓日益緊張，介入舊改土地成了他們打入城市腹地的必經之路。

舊改土地為了解決舊改資金問題，過去舊區改造經常採用“毛地出讓”方式：政府按土地現狀出讓，開發商承擔拆遷補償安置費用。“毛地出讓”加快了舊改進程，也導致了一些遺留問題。前些年舊改中遺留的一些“毛地出讓”地塊，由於資金、收益、市場預期等諸多原因，開發商沒能完成動遷。

近年來，國家多方鼓勵開發性金融機構介入地方舊區改造。隨著棚改資產證券化等開發性金融產品開閘，政府和企業又獲得了新的融資管道，舊改項目從拿地到上市的日程被大大縮短。業內人士表示，以新湖中寶為代表的參與上海舊改的主要開發企業，將在這波利好行情中獲益，迎來銷售和盈利的快速增長。

在過去，舊改土地由於大多位於市中心核心地段，並且以宅地為主，因而受到了開發商的追捧。2004年8月，土地出讓制度改革，“毛地出讓”的方式宣告退出歷史舞臺。在此之後，曾經毛地出讓的種種弊端也開始顯露。最大的問題就是動遷速度極為緩慢。

目前上海市中心內仍有許多十幾年前“毛地出讓”的棚戶區基地尚未改造完成。業內就曾傳出靜安區某地塊的整個動遷時間甚至一度長達15年。在這十五年中，開發商不單要持續投入資金用於安置居民，還無法通過銀行辦理土地使用權的抵押，大量的資金因此沉澱在其中。

在這一漫長過程中，極為考驗開發商的運作能力和資金狀況。受限於資金狀況，不少舊改地塊曾幾易其主。即便是原本資金實力雄厚的企業，歷久經年，也被拖得“元氣大傷”。

香港的里安地產在過去的10多年裡已在虹鎮老街等多個舊改專案上投入超過100億元。儘管里安集團主席羅康瑞一再表示，會堅持上海的舊改專案。但毋庸置疑的是大量的資金沉澱和時間消耗，也讓里安近幾年在上海的業績表現不佳。

而來自浙江的A股企業新湖中寶僅在閘北區青-12地塊二期中資金投入就達到40億元，隨著專案動遷的不斷推進，企業還將面臨更大的資金缺口，不得不多方騰挪，為專案持續“輸血”。

伴隨著地價、房價、物價上漲帶來的剛性增長，近年來上海舊改安置成本還在水漲船高。早年前，儘管居民要求動遷的願望仍然強烈，但始終被資金、政策等瓶頸問題阻擋，舊改進程可謂一波三折。

融資難成了橫亙在舊改土地之上的歷史遺留問題。

開發性金融助力舊改

2015年初，國務院確定了2015年2017年城鎮棚戶區改造的基本工作規劃。2015年-2017年間，全國將完成總計1800萬套的城鎮棚戶區改造工作。為了解決棚戶區改造中遇到的種種資金問題，國家層面也在試圖通過金融創新的方式加快解決這一難題。

2015年5月，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議決定，新增5000億元信貸資產證券化試點規模，繼續完善制度、簡化程式，鼓勵一次註冊、自主分期發行。同時，國務院常務會議還提出了規範資產證券化產品資訊公開的要求。

2015年8月，在相關中央部委的積極協調下，以棚戶區改造為基礎資產的資產證券化產品已經向市場發行。首期獲批發行的棚改證券化產品為國家開發銀行發放的棚戶區改造貸款，資產證券化總額約30.4億元人民幣。對於國家的城鎮棚戶區改造目標來說，這才是棚改資產證券化的一個開始。有接近國家住建部的人士透露，未來會有更多的以棚改為基礎資產的證券化產品向市場發售，房地產市場將迎來流動性定向寬鬆。

據專業人士介紹，國開行推出的棚改證券化產品採用註冊制發行的，上市之後獲得了1.59倍的超額認購。並且該產品是對公市場領域第一單資產證券化產品，也是第一單棚改貸款為全部基礎資產的資產證券化產品。

承銷機構的工作人員表示：“獲得超額認購，說明市場對於通過資產證券化產品籌集棚改及其貨幣化補償安置的資金的模式，認可程度較高。”

據瞭解，除了國開行以外，根據中央統一安排，農業發展銀行等政策性金融機構也將陸續進入棚戶區改造領域，提供信貸、投資等方面的支持。此外，按照國務院的工作安排，國家開發銀行、農業發展銀行還將進入舊改貨幣化安置領域。

住建部內部資料顯示，截至2015年7月底，棚戶區改造開工389萬套，占年度目標任務580萬套的67%。資產證券化的閘門打開之後，對其意義無疑十分重大。

項目入市助推企業業績快速上升

融資管道的打開對於開發商和政府獲取更充裕的資金，加快舊改土地建設，是一個巨大利好。再加之政府安置補償政策力度加大，原本困擾開發商拆遷難、動遷慢的問題正在被化解。

例如，普陀區規定，在限定時間內如有95%的居民同意簽約，已經簽約的居民能得到20萬元每戶的額外獎勵。在這一政策的鼓勵之下，目前已經簽約的部分居民還在不斷動員身邊未簽約的鄰居早點簽約，早點同意搬遷。

位於普陀區的新湖中寶旗下的新湖明珠城四期南塊（東片）地塊舊改房屋徵收工作在普陀區政府的主持下，取得了飛速推進：只用了短短20天，舊改徵詢獲得了片區內85%以上居民的同意。隨後，閘北區的上海大體量的舊改項目安康苑的動遷進程又刷新了這一速度——第二輪徵詢簽約率達到90%的目標僅用了10天時間。

資深地產專家薛建雄表示，舊改速度的加快將促進一批優質的核心區專案加速上市，而擁有這些項目的企業也有望迎來業績的快速上升期。

以新湖中寶為例，新湖房產此前在上海閘北區和普陀區佈局有兩大舊改專案——閘北區青-12(二期)以及普陀區東新村四期南塊東片項目。其中，普陀區東新村四期南塊東片項目舊改面積約2.66萬平方米，需徵收居民978證、1470戶，曾占普陀區整個舊改造徵收計畫的四成多。光大證券的研報曾指出，兩個舊改項目進展緩慢曾抑制了公司銷售規模的擴大，若能加快對兩個項目的開發，公司的銷售規模有望大幅提升，年複合增速達到67%，盈利能力也會因此大幅提升。

在政府和企業的共同努力下，2014年-2015年，上海新湖明珠城三期和上海新湖•青藍國際先後問世。目前兩個專案的銷售均價均達到6萬元/平方米以上。上海內環內自2002年以後就極少有純居住用地供應，區域內的住宅供給極為稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖•青藍國際以絕佳的地段屬性在市場中的競爭力大大增強，並且展現出了核心地段住宅抗風險的投資價值。

在舊改土地上十多年的精耕細作確實為新湖中寶帶來了業績上的靚麗一筆。根據協力廠商機構的統計，2015年1-11月，新湖中寶實現地產銷售面積88萬平方米，銷售金額100億元，同比均實現較大幅度的增長，銷售面積和銷售金額的增速雙雙接近50%，實現了快速發展。

2015年是一線城市房地產市場全面爆發的一年，新湖中寶通過此前舊改土地前瞻性的佈局，借助上海新湖明珠城三期和上海新湖•青藍國際兩個項目的熱銷，把握住了此輪上海樓市的市場機會。在接盤上述兩大項目以後，新湖成功完成了地產業務向一、二線城市的轉移。目前，新湖上海四大專案可售建築面積達100萬平方米，據測算，未來銷售收入近1000億元，將佔據新湖地產未來銷售收入的半壁江山。

同時，從公司的戰略層面來看，新湖中寶從2013年開始不斷強化互聯網金融方面的投資力度，已經明確了“地產+互聯網金控”為雙主業的發展戰略。新湖地產業務的擴大和資金回籠加速，也為互聯網金融業務的穩健開展提供了有效的現金流。廣發證券的研報分析認為，目前公司土地儲備超過1000萬平方米，且成本較低，未來地產業務能夠為互金業務提供持續的資金流支持。

針對大陸一線城市房價狂飆，從中央到地方的新一輪樓市調控組合拳即將上路，首要目標就是鎖定備受爭議的「首付貸」。其中，上海發改委不僅傳出要收緊先前的樓市寬鬆政策，還要加強金融槓桿監管，被外界視為史上最嚴調控，隨著新政收緊箭在弦上，上海樓市正處於山雨欲來的局面。

樓市新政 由鬆轉緊

市場人士指出，由於「首付貸」等於是樓市槓桿再加上槓桿，一旦市場景氣反轉，衍生出系統性風險極大，目前不僅北京、上海、深圳三地政府已開始調研樓市，醞釀政策，甚至連中國人民銀行（大陸央行）也在密切關注部分地區房地產行業融資風險，並計畫推出措施，以打擊部分金融機構藉發放貸款做為房屋貸款首付（即首付貸）的行為。

據了解，為了遏止「首付貸」歪風，目前上海市互聯網金融行業協會已向會員單位發出通知，要求會員單位於10日將該公司涉及「首付貸」或其他高槓桿放貸的具體情況上報協會，以便協會掌握產品數量、模式以及金額。

另外，消息人士亦透露，這次上海市政府樓市新政幾乎已經確定要由鬆轉緊。根據了解，除了先前鬆綁房市的「330政策」（即二套房首付比例由7成降為4成，二手房出售免徵營業稅的年限由5年降為2年）即將收緊外，多部門也有意加強包括涉及P2P、首付貸、仲介等的資金槓桿監管；上海銀監局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策，種種跡象顯示，上海有可能祭出史上最嚴的房市調控政策，以幫助房市降溫。

對症下藥 還有難度

不過，有市場人士指出，要對付「首付貸」沒有想像中容易，主要原因在於，官方（主要是上海金融辦）沒有足夠的人手；再加上監管部門還末摸清楚首付貸規模、風險狀況，一時之間無法對症下藥，這些問題都讓有關部門的監管相當有難度。

目前多家嗅覺敏銳的大陸房企，已經預感今年樓市走勢並不明朗。市場人士認為，一線城市樓市政策收緊，影響將會非常大，但預計新政不會一刀切，官方將會更善用行政手段，例如通過定價審批、專案審批等行政手段控制市場供應。

吳宗權促適時減辣

本港樓市轉勢向下，部分專家預料明年底樓價將較去年高位累跌30%，但會德豐（00020）對今年樓價走勢不太悲觀，主席吳宗權表示，今年樓市成交量較過往「慢咗」，預料樓價上落5%至10%，調整幅度正常。他認為過去3年針對樓市的辣招，對市場成交及經濟有影響，政府應在適當時間「減辣」。

核心盈利106億增31%

吳宗權說：「過去政府一步一步落辣招，如果係局部減辣，唔係唔合理嘅做法。時間如果太早又有唔同因素，太遲又未必有效果，這個平衡比較重要。」

會德豐去年核心盈利創新高達105.98億元，按年大增30.8%；未計持股59.2%的九倉（00004）及持股75.8%的會德豐地產新加坡，綜合前核心盈利40億元，勁漲83%，佔核心盈利比重由27%，升至38%，主要受One Bay East及The Parkside銷售額入賬帶動。由於投資物業重估收益減少71.6%，錄得純利142.32億元，下降35.3%。每股盈利7元，末期息每股派72.5仙，增加6.2%。會德豐以香港物業發展為核心業務，去年已簽訂銷售額129億元，住宅及商業各佔50%；銷售額確認入賬155億元， 已預售但未入賬為125億元，當中逾90%將於未來18個月內入賬。吳宗權表示，今年銷售目標維持不低於100億元，計劃推售4個住宅及1個商用項目，包括山頂Mount Nicholson、九龍南ONE HOMANTIN、澳南第112號及掃管笏住宅項目，以及One HarbourGate東座商廈；預料第二、第三季有機會推出數個樓盤。

今年售樓目標逾百億

截至去年底，該公司土儲870萬方呎，吳宗權會繼續留意政府、市建局及港鐵（00066）的土地供應， 近年政府增加推地，料今年住宅供應可能增加；集團有興趣投資商廈，若有新商廈地供應會考慮；手上的商業項目，有打樁中的九倉電訊廣場重建項目。對政府賣地不時遇上司法覆核，他說：「發展商投地會睇唔同因素，愈多因素嘅話都會影響投地落價。」

去年會德豐陸續增持九倉，持股量由55.6%增至59.2%，並收取逾30億元股息。吳宗權透露，會視市況考慮是否再增持九倉，「抵買」便會增持。

世宙變招迎戰 映御即日再加推

元朗新盤混戰已達白熱化階段，嘉華（00173）牽頭發展的元朗朗屏8號昨天開價，首批208伙，平均呎價1.32萬元，計算最高12%折扣，呎價降至1.16萬元，介乎同區新地（00016）映御及長實（01113）世宙之間，屬貼市價推售，項目今起收票，最快下周推出。對手新地及長實積極應戰，映御昨天發出新一張55伙價單，並加推10伙周一發售，趁朗屏8號開售前盡吸市場客源；長實今天亦有世宙最新銷售部署，相信亦是衝着朗屏8號而來。有業界預期，區內多個新盤角力下，二手交投將進一步凍結。

呎價介乎兩大新盤

朗屏8號首張208伙價單涵蓋1至4房，售價385萬至1262.5萬元。發展商提供4種付款方法，包括180天及建築期付款，各備80%高成數一按或20%二按供買家選擇，付款方法可減樓價3%至6%；另有4%置業折扣及2%本月底前入市折扣，最高減樓價12%，折扣後入場費為338.8萬元，為2座1樓C室1房戶，實用面積337方呎，呎價約1萬元。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，朗屏8號首批以貼市價推售，市值約13.5億元，預計未來有很大加價空間，示範單位今天供公眾參觀及進行收票，最快下周推售。他認為，由於用家需求強勁，相信區內即使有千多伙供應，也未致構成壓力。朗屏8號最細的開放式單位僅203方呎，卻未在價單推售之列，溫偉明表示，主要因為近期收到的查詢以2房及3房單位較多，故此先照顧市場需求。

發展商以折實呎價約1.16萬元推售朗屏8號首批單位，價錢剛好介乎同區兩大樓盤映御及世宙之間，映御平均成交呎價為1.06萬元，而世宙則為1.24萬元，故朗屏8號屬市價推售，卻令區內新盤混戰加劇。新地昨天加推映御55伙，折實平均呎價1.06萬元，其中10伙兩房戶於周一發售，即項目今起一連3天合共發售50伙，部署在朗屏8號推售前盡情搶客；發展商並加入5%員工折扣，「力邀」員工入市。長實今天亦公布世宙最新銷售部署，迎戰來勢洶洶的朗屏8號。

YOHO Town錄減價「跳船」

目前元朗區連同新地的峻巒1A期，四個新盤待售單位共逾1800伙，美聯住宅部行政總裁布少明表示，朗屏8號推售將吸納大批上車及換樓客，二手市場將進一步凍結。有見新盤搶客，區內主要屋苑YOHO Town有業主減價沽貨「跳船」，美聯助理區域經理張國成表示，3座高層G室兩房戶，實用面積393方呎，最初以430萬元放售，其後逐步調低叫價至410萬元，最終再減7萬元，以403萬元售出，累減27萬元（6.3%）。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示， 近日新盤成交明顯回升，相信樓市蕭條期已過，朗屏8號開價較毗鄰新盤低約5%至10%，不少單位售價介乎300萬至400萬元，正正符合市場需求。

發展商併購舊樓意欲濃，不少市區地段都成為財團覬覦目標，包括灣仔寶靈頓道榮安大樓，去年更有多個單位先後易手。不過，近日已有至少12個單位錄得取消交易個案，據了解，由於財團未能在買賣雙方定下的收購期限前獲得90%業權，令收購計劃失敗告終。

財團期限前未獲90%業權

榮安大樓位於寶靈頓道5至11號， 與鵝頸橋僅一街之隔，新地（00016）或有關人士去年9月起密密進行收購，並已收到約70%業權。

然而，土地註冊處資料顯示，該廈至少12個單位近日取消交易，涉及併購金額約8157萬元。至於同系已完成併購的寶靈頓道1及3號舊樓，則沒有取消交易個案。

由於該項交易取消，小業主須依照買賣協議條款，向財團退回訂金。以高層C室為例，財團去年底的併購價約為667.4萬元，小業主須向財團退回約140萬元。

據了解，財團向小業主收購物業時，　買賣合約訂明，若在今年1月下旬，財團仍未能併購該廈90%或以上業權，財團一方有權取消交易。

市場人士估計，最近半年樓市的逆轉，而該項目未能併購絕大部分權益，可能導致財團打退堂鼓，預料榮安大樓餘下已併購的單位，也將陸續錄得取消交易。

零售冷鋒開始由高檔品牌擴散至中檔市場。服裝零售商包浩斯（00483）位於尖沙咀加連威老道昆輝大廈的舖位，租約原本今年8月底才到期，但租戶提早近半年退租，業主現把該舖位以月租約40萬元在市場放租。

今年8月才約滿

由「麻雀館大王」石鑑輝家族持有的昆輝大廈地舖，建築面積3600方呎，包浩斯2011年起以月租38萬元租用， 2014年續租時加租一成至41.8萬元，呎租116元。

現場所見，該舖內的物品已全數清空，店外的招牌亦拆去。石鑑輝家族租務的相關人士透露，包浩斯已撤離該舖位， 正與律師商討下一步行動。代理透露，該舖位的租約期至今年8月底，包浩斯現提早近半年退租，料須向業主賠償，現時業主把舖位以每月40萬元重新推出市場招租，叫價較舊租低4.31%。

翻查資料，包浩斯去年曾表示，受內地經濟增長放緩及本地零售消費疲弱影響，集團錄得虧損，故會審視黃金地段包括購物中心的店舖，或會搬遷以維持租金開支在合理水平。

市區滾存靚地油塘崇信街與仁宇圍交界用地，享有避風塘海景，可包裝為精品豪宅，估值最高約29.6億元，適合中小型發展商合資入場。

原為工業地 近避風塘

上述地皮位於崇信街與仁宇圍交界，近三家村避風塘的單邊位置，樓盤鯉灣天下對開的露天停車場，原為工業用地。政府於1998年將油塘工業區改劃作「綜合發展區」用途，前年把地皮與區內的工業用地分為5幅細小的綜合發展區地，促進一帶工廈轉型及作多類型發展。

可建900伙 建170車位

而該用地為區內唯一一幅屬政府持有，佔地約11.33萬平方呎，地積比率約4.5倍，可建樓面面積約51萬平方呎，現時為「綜合發展區⑸」，可建約900個單位，每呎樓面5,000元至5,800元，為下季推出中較矚目的市區用地。

為配合海濱長廊發展，地皮須劃設約1.7萬平方呎公眾休憩空間，包括闢設一條闊度不少於15米的海濱走廊，並須24小時開放，另外亦要提供近5,400平方呎樓面面積，用作商店、零售及食肆等商業用途。同時，亦指定興建至少170個公眾泊車位，確保區內停車位足夠。

另外，由於臨海及內陸部分的建築物高度限制不同，分別為主基準水平以上80米及100米，預計未來大廈規劃將採用遞進式設計，以減低屏風效應。

雖然地皮較九龍東另一塊新增用地，觀塘前茶果嶺高嶺土礦場地皮（第一期）的規模細，且離市中心位置較遠而略為遜色，但優勝之處是位近臨海，位近鯉魚門旅遊區，可打造成精品型豪宅，投資額相對較細，相信可吸納更多中小型發展商夥拍競投。

區內上一塊批出地皮的鯉魚門徑限量住宅地由九建於2014年底以15.82億元奪得，樓面呎價約5,040元，較當時市場預期高逾1成。

附近如嘉賢居及Ocean One，現時二手成交呎價介乎1.1萬至1.43萬元。

赤柱黃麻角道豪宅地今截標，市場估計每呎樓面地價1.9萬至2.4萬元，估值42.9億元至54.3億元，料吸引中資或內房入標競投，預期標書數目約8份。

料吸引中資內房競投

該地皮為罕有南區地，鄰近富豪海灣，佔地約27.23萬平方呎，可建樓面面積約22.6萬平方呎擬建約80伙，估計可打造豪宅洋房。美聯測量師行董事林子彬指不少中資及內房具打造豪宅經驗料投標機會頗大。

政府推出「蚊型」商貿地招標，該葵涌道商貿地鄰近KC100，將於3月18日起招標，並於4月29日截標。地皮面積約6,103平方呎，可建樓面僅5.8萬平方呎，預計除了中小型發展商，亦會有用家有意購入自用，估值約2.3億至2.6億元，樓面地價約4,000至4,500元。

越南、柬埔寨等東協新興地區房市正夯，以越南為主要生產基地的國內磁磚、衛浴設備廠凱撒衛（1817）、願景國際（1818）今年以來訂單旺，當地生產線開工率已衝到8成以上，首季淡季不淡，年成長上看2位數；看好東協市場，國內磁磚業界龍頭廠冠軍（1806）近期也赴越南考察、考慮投資設廠。

願景國際累計1∼2月營收1.89億元，年成長率19.84％；凱撒衛3.19億元，年增2.77％。

越南為刺激房市買氣，推動數百億元優惠貸款政策，對衛浴設備、磁磚產業屬利多。在越南市占率僅次於日商INAX的第二大品牌磁磚廠凱撒衛指出，越南地區因房地產旺、裝修多，去年底生產線產能利用率已達75％，今年還會再提升。

雖然目前還是以台灣的出貨、營占比達55％左右，但凱撒衛表示，去年全年營收比前年好，主要貢獻來自越南。

東協市場前景看好下，凱撒衛指出，未來馬來西亞、柬埔寨等地都是積極開拓的市場。

法人認為，伴隨TPP效應發酵，及產能率預期會有8成以上，凱撒衛今年營運可望延續2位數增長。

在越南有2條生產線的願景國際指出，越南受惠TPP效應，目前是加入最多世界貿易組織的國家，相對於中南美洲、歐洲對大陸課有35％∼75％不等的反傾銷稅來說，凸顯越南市場利基。尤其越南近兩年在當地政府積極鼓勵企業投資，以及房地產市場蓬勃發展，加上柬埔寨金邊房地產市場熱絡，讓公司從去年下半年開始業績呈現跳躍性成長。

陳文治表示，今年開始，公司將持續、擴大深耕越南、柬埔寨市場，更計畫透過把產品銷售線延伸到廚具、衛浴設備，深耕東協等具成長性市場，目標是營收有2位數的成長。

至於主要生產基地在台灣、大陸等地的國內磁磚業龍頭廠冠軍建材，由於近一年，台灣及大陸二、三線城市房地產市場景氣低迷，讓冠軍營運出現衰退，因此也考慮到越南設廠。

看好越南、柬埔寨、緬甸等市場，市場指出，冠軍已多次到越南當地考察，有意在當地投資設廠，除可回銷台灣，也可搶東協商機。