花東平均逾7成 雙北僅6成多

日趨保守
銀行核貸成數日趨保守，根據金融聯合徵信中心公布數字，愈偏鄉的房貸成數竟愈高，2015年第4季花蓮縣、台東縣，平均核貸成數可達7成以上，雙北市竟僅有6成多，顯見都會區房價動盪、嚴管投資客，都是促成核貸成數下降的原因。

金融聯合徵信中心最新平均房貸核貸成數與利率資料顯示，花蓮縣以77%的平均核貸成數為最高，而台北市平均核貸成數僅有62%，為全台最低，新北市也以65%，名列全台次低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，雙北市核貸成數低，應是銀行認為房價仍處於修正期，試圖透過壓低成數，來調降風險，「而花東及嘉義3城市核貸成數高，主要原因應是該區域名下僅有1戶的自用客戶多使然。」

花東嘉自住客相對多
景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，目前銀行核貸成數多以鑑價結果去做評判，捨棄合約價格，「隨著銀行風險管理日趨嚴謹，且鑑價結果通常又較合約價格低，所以應該全台灣的房貸核貸成數，都在下滑，尤以房價修正較多的都會區，最為明顯。」

另就雙北行政區來看，台北市與新北市核貸成數最高的區域，分別是士林區的65%，與八里區的70%。核貸成數最低的區域，則為台北市的中山區，及新北市的瑞芳區與鶯歌區，前者僅有58%、後者也不過60%。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，銀行核貸房貸成數可分4觀察指標，首先是住宅是否為自用住家，若為自用，貸款成數最高可達8成，再者申貸者是否為首購族。陳俊宏說：「尤其現在還有部分區域是信用貸款管制區，審核較嚴謹，若非首購族，可能最高貸款成數僅能達6成。」

銀行評判4觀察指標
第3項是房屋總價帶，台北市總價8千萬元、新北市總價7千萬元、其他縣市總價4千萬元以上的物件，貸款成數恐僅有5成。最後若申貸者是以公司為名義申貸，最高也僅能核貸5成。

雙北市核貸成數高的行政區多是住宅比例較高的區塊，較少投資客著墨、也未被信用管制。核貸成數較低如中山區，因套房產品多、投資客也較多，所以核貸成數較低。

章定煊強調：「以往有擔保品就足夠，現在銀行還會嚴加評估申貸者的月收入、經濟條件，來決定貸款成數。」建議購屋人進場前，應先打聽好核貸狀況，避免違約。

「房屋稅太高，使都更戶根本不想都更」，淡江大學產經系副教授莊孟翰批評，房屋稅與地價稅高漲，原本住延吉街老房子的住戶，如果都更後換新房，房屋稅從原本5千元變成30~50萬元，根本負擔不起，只好繼續住老房子。政府應該對此有完整配套措施。

莊孟翰指出，景氣下去了、房價在跌，不僅建商都更的意願下降，高漲的房屋稅更令都更戶吃不消。因為在2014年7月以後拿到使用執照的房子，都適用新房屋稅。有一個實際案例，有民眾剛交屋122坪的新房子，立刻面臨每年上百萬元的房屋稅。

莊孟翰以自身住家附近為例，台北市延吉街上有很多7層樓的老房子，原本房屋稅每年繳5千元，若參加都更換新房，一樣的室內空間，卻跳漲至30~50萬元，屋主只好賣掉，搬到新北市，或者是乾脆不參與都更，繼續住舊房子。因此，政府應該針對都市更新的房屋稅有減免措施，避免影響到想都更的居民。

由於都更面臨的問題除了房屋稅負擔，程序也過於冗長。

對此，莊孟翰認為，首先，應該簡化都更的流程，不然，現在都更流程動輒比建商整合居民的時間還要長，加總起來，都更長達7~8年是普遍現象，台灣還有多少時間可以等。

另外，莊孟翰也建議，台北市與新北市政府應該攜手合作，對相關法令儘速整合。

像是淡水河整治計畫應該要加速進行，並帶動兩側住宅與老舊社區的都更；還有政府可考慮環河南北路地下化工程，以加速台北市西區都更，並大量提供社會住宅。

莊孟翰也認為，土壤液化區公布後，對老舊社區健檢後若有危險之虞，應該以紅色標籤，加速都市更新執行。

負利率時代來臨，讓不動產業者喘口氣！東森房屋董事長王應傑表示，「負利率」是當前房市唯一利多，建商成本可望降低，預售更不會降價，國內房市再壞也不過如此，而投資海外不動產則要選擇品牌信用良好的仲介公司，才能避免糾紛產生。

東森國際不動產中心日前舉辦馬來新亞新案銷售記者會，執行長廖麟鑫指出，今年投資海外不動產趨勢以黃金區域及經濟議題為主，國人還是喜好美、英、日等已開發國家，東南亞以馬來西亞、菲律賓最具經濟發展潛力。

東森國際不動產中心攜手大馬最具規模房產龍頭之一的雙威集團，在伊斯甘達經濟特區推出「雙威翡翠」及「雙威黃水晶」2筆預售案，總價分別從460萬及768萬元起跳。

針對國內房市景氣，王應傑認為，國內房市再壞也不過如此，預估520新政府上台後不會再有打壓房市動作，但房市會是「曇花一現」還是「天長地久」，要看全球主要國家經濟發展情勢。

王應傑指出，「負利率」是當前房市唯一利多，可望使建商成本降低，預售更不會降價，好地段、好商圈店面仍是一店難求，但重劃區房價已上漲5∼6倍，除非是自有資金，否則會有問題。

在投資海外不動產方面，王應傑認為，現在銷售海外房市的仲介公司有數百家，很多都可能只是一案公司，投資人一定要選擇品牌信用良好的仲介公司，才能避免糾紛產生。

南台大震震出土壤液化問題，中央地質調查所原訂今天公布國內台北、高雄、宜蘭在內八縣市土壤液化潛勢查詢，但昨晚查詢系統一度提前「偷跑」，民眾可上網查詢是否就住在土壤液化區，但後來又關閉。

地調所、營建署今天上午十時將在行政院舉行記者會，公布台北、新北、台南、高雄、宜蘭、竹縣、竹市、屏東等八縣市的土壤液化潛勢區；行政院消保處明天也開會研擬新版不動產買賣定型化契約，未來賣屋契約如不揭露地質等必要資訊者，最高可罰五十萬元。

「只能說網友太厲害了！」經濟部中央地質調查所副所長謝凱旋澄清說，由於擔憂今天數據發布後，大筆查詢資料塞爆系統，廠商提前在昨晚進行測試，但詳細數據仍以地調所今天發布為準。

據記者查詢，該系統可查到八縣市的土壤液化區資料，並以顏色區分低、中、高等三種等級風險區，其中台北市中心精華區也多被列為紅色高潛勢區。

民眾較擔心的土壤液化高風險區，在台北市以內湖、中山區及基隆河沿岸地區為主，大安森林公園鄰著公圳，是市民早知的土壤液化區；新北則在大漢溪沿線一帶、包括五股、新莊、三重等地，台南則在原台江內海地區。其他還有屏東佳冬、東港一帶的沼澤區，宜蘭的頭城壯圍一帶。至於桃竹苗四縣市，土壤液化區較小。

地調所過去也曾一度公開查詢網站，但稍後又關閉網站的紀錄。在二○六南台大震前，地調所網站早就可馬上查詢土壤液化潛勢圖年度資料，但網站相關數據隨即遭撤下。謝凱旋表示，撤下資料是避免造成民眾不必要恐慌，也避免外界擔憂影響房價。

全台土壤液化區已公布，都市更新成為產官學共識的解決之道。中國時報主辦「都更推不動！北市危宅怎麼辦？」座談會。產學界普遍認為都更程序冗長，一案從整合到實施都更動輒5至6年以上，緩不濟急，並提出建議應加速辦理公辦都更。

冠德建設董事長馬玉山表示，1975年以後，北市才有制震規範，意味在這之前的房子結構較有疑慮，加上這麼多人住在老舊、結構有問題的房子上，是賭上身家性命，政府不應該漠視這個問題。

時報周刊社務顧問倪子仁指出，台北市屋齡30年以上的老屋有54萬棟，占整體60％ ，一年健診的戶數卻僅300戶。健檢後如果有問題該怎麼辦，直接打掉嗎？都市更新是可解決之道，住戶不花錢可換新房子，但當中審查程序、都更條例修法、或是新房子的高稅賦都成為阻礙。

都更流程過於冗長

大陸建設董事長張良吉指出，官員心態大多認定都市更新是在圖利建商，且審議過程冗長，一案動輒要5~6年以上才能走完程序。

張良吉表示，政府用獎勵的方式鼓勵建商投入都更，可是為什麼都更到現在還是失敗，其實是都市更新審查委員認為都更條例是圖利建商，跟建商掛鉤，所以審核都更流程過於冗長。

張良吉建議，政府可以透過公辦都更來加快速度，也就是政府指定一個地區，由政府來協調取得住戶同意，再強制拆遷，之後再招標由建商興建，像是市地重劃。

馬玉山則認為，政府不能以稅收角度來想房市，在持有稅上大舉調高，使都更戶換新屋後的房屋稅過高，導致自己住不起。其實政府應該以都更可以創造經濟發展的角度來想，這部分肯定會超越稅收。

另外，淡江大學產經系副教授莊孟翰批評，「房屋稅太高，使都更戶根本不想都更」。由於房屋稅與地價稅高漲，原本住延吉街老房子的住戶，如果都更後換新房，房屋稅從原本5千元變成30~50萬元，根本負擔不起，只好繼續住老房子。政府應該對此有配套措施。

應減徵地價稅房屋稅

台灣法學基金會董事長謝哲勝則建議政府，都更戶的地價稅和房屋稅應該修法為，減徵80％到第3年，以及，一定都更面積之內應該要給予免稅。這樣才不會使都更戶的持有稅過重，影響到都更意願。

台灣房市春寒料峭、乍暖還寒，距離真正的春天，還要等等；反觀跨國地產開發商卻積極搶灘台灣市場，最近國外股票掛牌上市的大型A咖地產商，包括泰國Sansiri、菲律賓Ayala及即將來台展銷的杜拜DAMAC等，紛紛跨海來台，同台較勁，挖掘台灣潛在客源。

據悉，這些海外房地產的指標新案，挾著誘人的租金報酬率，英國倫敦、美國紐約、泰國曼谷或菲律賓馬尼拉等各國的住宅新案，每年租金報酬率普遍都在5∼8％不等。

世邦魏理仕預估，2016年「台灣大媽」插旗海外房地產趨勢，會持續增溫，總投資金額可望從2015年近千億水準、量增到1,000∼1,500億元，包括小額投資人和金融壽險公司等，持續熱中海外房地產投資。

近年台灣房市買氣持續觀望，在政策對於房市「不太友善」、不論住宅或辦公的租金報酬率都持續在低檔之際，愈來愈多游資，轉戰海外房地產。國際上享有盛名的一些跨國性地產開發商，也發掘「台灣大媽」購買實力，紛紛布局台灣市場，把指標性住宅新案賣到台灣來。

泰國規模排名第三大的地產開發商Sansiri，下半年10月完工落成、緊鄰美國大使館的頂級豪宅指標案「98 Wireless」，把台灣列為第三站海外展銷據點，並將挑戰泰國有史以來豪宅的「天價」紀錄，每平方公尺開價平均達55萬泰銖（換算每坪新台幣約175萬元）。

泰國地產股票上市公司Sansiri集團共同創辦人兼CEO Apichart Chutrakul表示，挾著泰銖持續貶值、東協國家有些城市房價已經被炒高、曼谷基期相對較低且租金報酬率平均有5％水準、政府沒有打房且房市每年持續穩定成長等優勢，「98 Wireless」將積極向台灣、香港、新加坡、馬來西亞和中國大陸等海外市場招手。

另外，菲律賓股票上市地產商Ayala Land，則已展銷馬尼拉金融中心Makati的豪宅案「Solstice」，附近租金報酬率約7％。此外，即將來台展銷豪宅新案的杜拜地產商DAMAC，則是在英國倫敦掛牌上市的公司，近期也將「登台」展銷杜拜豪宅。

今年將標售總底價37億聯開宅 盼補資金缺口

燃眉之急
台北市長柯文哲大力推動「只租不賣」的公共住宅政策，但興建2萬戶公宅得借款870億元，今年燃眉之急就有290億元，北市都發局近期一連整理17億元資產公告標售，聯開宅今年確定先出售483戶總底價37億元資產，盼能填補公宅政策的資金缺口。

北市4年將建2萬戶公宅，經費規劃1343億元，但扣掉已取得的土地成本約363億元，興建成本與利息仍高達1237億元，雖有住宅基金91.6億元、中央8億元等補助，但還是有870億元得仰賴借款。今年新建8000戶更已編列290億元預算，面臨龐大資金缺口，都發局近期先整理一批市有資產作標售，以減輕負擔。
台北市都發局住宅企劃科股長李宏育表示，先整理出的第1批標售資產包括基河國宅2期2戶、新成屋「森之丘」1戶，4~5月也會公告標售「碧湖君鄰」31戶，總標售底價11億元，另有萬芳社區中心、基河國宅6期店面標售，標售底價約6億元，若能成功標出，多少可填補資金缺口。

承租戶不續約將轉售
李宏育說，「現在還在承租的資產，未來也會改朝『標售』方向，例如「森之丘」社區另有5戶仍出租，明年9月租約就到期，若承租戶不續約，也打算由租轉售。」
北市捷運局也開始執行今年標售，除捷運小碧潭站「美河市」3月首度公告標售80戶資產，另有326戶近期也會開始標售，另有捷運關渡站「北方之星」9戶、新店站「碧潭有約」13戶 南勢角站「南方之星」54戶、忠孝新生站「臨沂帝國1戶，總標金額37億元。北市近期也通過將捷運菜寮站「冠德捷世」、辛亥站「敦南捷境」、大坪林站聯開大樓共202戶標售，粗估標售約35億元，最快今年底執行，合計2批685戶總標售金達72億元。

聯開宅住宅、小坪數辦公室規劃標售，北市捷運工程局聯合開發處處長魏國華表示，今年聯開宅5處483戶執行標售，標售底價達37億元，近期議會通過3處202戶，也將陸續整頓，最快今年底可執行標售。

估照顧5~6萬租屋族
魏國華指出，「聯開收入除將先還捷運新莊蘆洲線55億元債務，盈餘會繳入雙北市庫，作為捷運開發或政策所需的資金運用，至於聯開宅570戶轉作公宅，市場多反映租金過高，租不出去的部分，若市府決定歸還捷運局，未來也會規劃出售。」
德明財經科技大學副教授花敬群分析，公宅計劃納入融資、資產整理及都市計劃變更回饋，多元取得資源，方向都是正確的，估計2萬戶公宅可照顧5~6萬租屋族群。

北市推動公宅除了資金需求，也面臨當地居民反對聲浪，台北市都發局局長林洲民表示，「我們不擔心資金，錢不是問題，」原來他在公聽會上，常聽到居民認為公宅會帶來遊民、弱勢族群，或與住宅品質不佳的聯想，卻不會對周邊豪宅有任何抱怨。

資金戶數規劃不易
林洲民表示，居民反對，代表市府還準備的不夠，但有信心未來會興建出品質好、租金合理的公宅，因此，未來還是會持續積極與居民溝通。
新北市府也喊出2019年前蓋7000戶青年宅計劃，共需145億元資金，扣除興建中約60億元資金，仍有85億元的缺口。新北市府城鄉發展局副局長張溫德表示，和台北市府不同的是，新北市府因缺乏住宅基金，故資金、戶數規劃更不易。

今年將設住宅基金
如何解決興建資金問題？張溫德指出，未來青年宅規劃多尋求公辦都更案、都市計劃變更案所分回的資產，優先規劃做青年住宅，像土城區近期2都市計劃變更案就規劃為910戶青年宅，此方式可讓資金缺口變小，今年也有規劃成立住宅基金的計劃，以改善資金難尋的窘境。

土壤液化潛勢查詢系統昨晚一度提前上線，但又被關閉，仍按預定計畫今天上線。房地產業者指出，恐怕重擊三二九檔期買氣，特別是已進行交易的案件因買土壤液化成為房屋價值下跌，所引發的交易糾紛，恐怕會大量增加。

今年前二月六都買賣移轉件數僅約一萬九千戶，較去年同期減少約四成，土壤液化潛勢區將公布，房地產業者表示，對老屋的交易衝擊更為明顯，由於土壤液化是否屬於房屋的瑕疵而能構成解約要件？仍有爭議，也無判例可循；另外，土壤液化區公布是區段呈現，難以精準至各戶，自行挖洞探勘成本高，但勢必讓買賣雙方認知差距拉大。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，土壤液化對於交易中、過戶前的交易，因而產生解約、退斡旋的情形將會增加，近來有一些豪宅買方刻意避開可能位於土壤液化區的高總價房屋，也會讓交易更停滯。

根據最新公布的土壤液化潛勢區，台北市的中山區基隆河南側多數地段，基隆河沿岸的松山機場東側、松山區塔悠路沿線及大直舊市區，內科北側的內湖捷運西湖、港漧、文德站一帶，內湖成功路交流道周邊，大安森林公園周邊都屬於土壤液化高潛勢區，不乏高房價地段，一○一大樓周邊也是土壤液化高潛勢區。

海悅國際總經理王俊傑指出，從房屋的興建結構來看，公布土壤液化潛勢區，對於屋齡老舊、使用早期工法的房屋，衝擊較大；新建物反映在房價結構的造價上，特別是台北市的住宅大樓因為土地價格高、總價高，建商在地質改良、工程、設計及施工都會更加強。

王俊傑表示，過去九二一地震前房屋每平方公尺一百十到一百廿公斤，提高到不含連續壁的每平方公尺一百六十公斤以上；混凝土強度也從過去二、三千磅提高到至少三、四千磅，結構強度已大為提升。

台灣港務公司基隆港務分公司為短期（租期兩年）活化基隆港西三、四號碼頭後線空地，規劃作為收費停車場用途並釋出招商。

招商以固定管理費為競比標的，營業項目主要為停車場經營業務，其中收費亭、雨棚、圍籬及經營許可由投資人自行設置、申請。但投資人不得投資興建任何固定設施，不得作為露置場、放置廢棄車輛、搭建廣告物及影響觀瞻行為。

租金費用包含一年五百四十六萬五千兩百八十元的土地租金、一年八十萬三千九百三十七元的設施租金，這項招標案的押金為新台幣六十九萬元整；土地面積約五千六百九十三平方公尺。

基隆港務分公司表示，依土地租金及設施租金總和十五％為底價，整數為最小單位，由投資人競比。

市況顯示，北市蛋黃區跌勢漸緩，蛋白區則出現落後補跌趨勢，房仲業統計實價資料，北市蛋白區房價跌幅落後蛋黃區約5~10%，今年上半年可能加速補跌。

依台北市地政局的四大房市區分法，以萬華文山北投區下殺壓力最大，如果比照蛋黃區目前回到三年前的房價水準，目前房價還要再下修一坪4.5萬元、11%，從四字頭跌回三字頭。

台北市房價過去都是上漲時，由市區先漲，下跌時，則由郊區先跌。 .

但去年開始的這一波房價修正，卻反常的由市中心蛋黃區領跌，文山、北投等蛋白區跌勢反而不明顯。

以台北市地政局最新公布的四大房市區房價統計，大安信義中正區目前從最高點均價一坪75.5萬元，目前已跌至67萬元，跌幅已達11%，目前房價已回到三年前，2013年第一季的水準。

其他房市區，從高點下來，目前跌幅都還在5%左右，大多還維持在去年初時行情。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，這次房價回檔和往常不同，主要是導致這次北市房價下修，除了房價過高外，政策打壓也是主因，而相關政策包括大降房貸成數、調高地段率、豪宅稅等持有稅，幾乎都是針對市中心高價宅而來，在一波波政策重擊下，市中心房價因此跌得鼻青臉腫。

她表示，雖然市中心房價下跌，但對多數售屋人而言，是「獲利了結」，是少賺，而非賠售。由於市中心這幾年房價漲了一倍以上，投資客早已到達獲利滿足點，因此願意大幅降價，房價也因此下修較明顯。

相對的，郊區房價漲勢較緩，投資客讓價空間就較有限，郊區投資客的資金、經驗也多不如市中心投資人，但因利率仍在低檔，因此房市反轉初期，大多持觀望態度，降價意願不大。

徐佳馨表示，房地合一上路後，房價領跌的市中心目前人氣有回流趨勢，外圍地區買氣則仍下滑，新北市二月僅成交1600多戶，即可看出郊區外圍買氣已到奄奄一息地步。在此情況下，去年底已加速下跌的蛋白區房價，在委售期持續拉長，賣壓不斷累積下，未來數月勢必加快修正腳步。

以大安信義中正區目前跌幅11%為基準，其他各行政區還有5%左右的補跌空間，如以大安信義中正區目前跌至2013年第一季的行情，則其他三大房市區則還有8~10%的下修空間。

根據台北市地政局統計，中山松山南港區目前住宅均價一坪55.5萬元，2013年第一季為50.9萬元，補跌空間約8%，士林內湖大同區若回到2013年第一季，也將再回跌8%，萬華文山北投區目前均價一坪40.9萬元，若回到2013Q1一坪36.4萬元，跌幅達11%。

台中市政府規畫在惠來厝段興建社會住宅，引起居民強烈質疑，為何選在7期蛋黃區規畫「住商混合」住宅？市議員黃馨慧13日痛批，租金打7折仍偏高，卻不解決空屋問題，根本是「假性正義」！都發局強調，未來周邊生活機能更佳，商業發展將更多元化。

都發局指出，市府力推8年興建1萬戶社會住宅，包括豐原、東區、梧棲、東區、太平、清水、大里、北屯、西屯都有相關計畫推動中；西屯區計畫位於惠來厝段，因位處市區熱門地段備受矚目。目前該案正進行可行性評估，並廣聽各方意見。

黃馨慧痛批，市府規畫在西屯區青海、惠中路口2100坪原眷村土地，市價超過20億精華地段蓋「住商混合」社會住宅；以3房2廳租金行情約在2萬5000元，打7折後，租金仍有1萬7500元，若再加上管理費、水電等必要支出，1個月2萬元的租金，剛出社會的年輕人負擔得起嗎？

黃馨慧指出，台中市空屋率高達21.6％，高居全台第2！市府不思考高房價、空屋問題，堅持要拿人民納稅血汗錢、曠日廢時興建，蓋低於「建築成本」、「高額租金」的社會住宅，是否恰當？有待商榷！

中國政府不斷印鈔救市，緩解經濟疲弱下的社會壓力，但創造出來的熱錢卻像球一般，從房地產轉進股票、債券及掀起相關市場大幅漲跌後，現在資金如同繞圈圈般地又重新滾回房市。全球經紀商警告，中國債券「泡沫」冒著去年夏天上海股市崩跌的風險，外國基金正離開金額創紀錄新高的中國公司債。

深圳房價飆漲52%

中國統計局數據顯示，深圳新屋價格過去一年飆漲52%、上海則激增18%，促使官媒新華社也發聲警告此種「恐慌式」買房現象。相對地，中國5年期頂級公司債和政府公債的殖利率差在1月來到8年低點的54個基點（0.54個百分點）之後，迄3月初已擴大至70個基點（0.7個百分點）。

中信建投證券信用分析師季偉傑表示，中國房市升溫將會傷害債券市場，「進入不動產市場的錢不容易撤出，因為這些資金通常是長期投資」；投資人可能從理財產品撤資，銀行恐被迫發債來彌補存款損失。北京暖流資產管理公司投資總監程鵬指出，已見到基金客戶從債券市場撤資，轉向購買房地產。

支持房市是中國官方應對25年來最弱經濟成長的核心政策之一。中國人民銀行（央行）甫全面調降金融機構人民幣存款準備率2碼（0.5個百分點），3月1日起生效，分析師估計釋出流動性7000億人民幣；同時，中國人行也允許金融機構在非限購地區鬆綁房貸首付款（頭期款）比例至歷史最低水準。中國1月份新屋價格較去年同月上漲的共有25個城市，高於去年12月的21個城市。

華創證券2月23日研究報告指出，住房成本上漲可能導致通膨上升、經濟刺激政策反轉，兩者都對債市不利。中國人行顧問白重恩坦言，央行當前貨幣政策相當於鼓勵投資人把錢轉往房市，使中國一線城市房價飆漲，助長房地產「泡沫」。

另方面，受惠於中國國內債券投資的需求增加，中企今年債券發行大增105%，一旦投資人由債市轉戰到房市資產，將使中國企業今年高達4.8兆人民幣的到期債務面臨更難重新融資的處境。海富通基金公司債券基金經理陳軼平表示，中國信貸快速擴張，對房地產債券是利多，有益於增加不動產商的信用品質，「但對高信用評等的公司債和政府債來說，卻是壞消息。」

中國擬把壞帳賣給投資人

根據英國《金融時報》報導，中國政府擬打包銀行壞帳等不良資產，予以證券化後，再賣給全球的投資人；此一大規模證券化計畫，是中國在經濟趨緩之際，擺脫巨大債務陰影的最新戰術，卻像是在嗑次級金融衍生商品的「美國仙丹」（類固醇）。中國債務已高達國內生產毛額（GDP）的230%。

報導指出，中國監管機構已授權把500億人民幣的不良貸款打包成第一波證券化商品，擬把部分風險從國內金融體系轉移出去，以減輕銀行業債務。官方數據顯示，中國銀行體系此類債務達到1.27兆人民幣，但分析師估計實際數字很可能高好幾倍。

不過，儘管中國各銀行業者亟欲參與這項證券化計畫，藉以清理資產負債表，分析師卻預期中國這項計畫對國際投資人的吸引力不高，需求將遠低於供給。另外，中國這些不良債權證券化後的金融衍生商品不會經由國際信評機構給予評等，也可能使對品質有疑慮的外國投資人不敢出手，寧可選擇其他新興國家的類似金融商品。

從昨天開始一直流傳的深圳市地鐵集團有限公司入股萬科一事終於坐實。萬科於今天晚間對外發佈公告稱，擬議交易與深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“地鐵集團”）簽署了一份合作備忘錄（以下簡稱“備忘錄”），深圳市地鐵集團有限公司擬將旗下資產作價400億元注入萬科。而據內部人士透露，明天將會就相關事宜舉行新聞發佈會。

據網易財經早前的報導，一位元地產人士知情在朋友圈稱：“深圳地鐵集團有限公司將會用資產注入的方式入股萬科，標的資產為兩塊地。”而萬科的這則公告顯示，擬採取以向地鐵集團新發行股份為主，如有差額以現金補足的方式收購地鐵集團持有的目標公司全部或部分股權。

不過這份公告稱，萬科新發行股份的總體規模、每股價格、向地鐵集團發行股份的數量、最終收購目標公司的具體股權比例、交易對價、交易方式將基於對目標公司的盡職調查、審計及評估的結果由雙方根據法律法規及各自適用的程式規定協商決定。此次交易還需：獲得雙方董事會或股東大會等決策機構的批准；取得國有資產監管部門、證券監管部門、證券交易所等有權主管部門的批准，初步預計交易對價介於人民幣400-600億元之間。


深圳市地鐵集團有限公司官方網站上的資料顯示，其前身為深圳市地鐵有限公司，成立於1998年7月31日，2009年更名為深圳市地鐵集團有限公司，是深圳市國有資產監督管理委員會直屬國有獨資大型企業，經營範圍為城市軌道交通項目的投融資、建設運營、開發和綜合利用，投資興辦實業、國內商業、物資供銷業、經營廣告業務以及自有物業管理、軌道交通相關業務設計、諮詢及教育培訓等。目前，開發在建項目9個，建築面積約450萬平方米，已實現4個項目入市銷售（2013年蛇口西項目一期山海津，2014年前海時代項目一期國際都薈住宅，2015年塘朗城、蛇口西項目二期山海韻、錦薈PARK、前海時代項目二期CEO公館）。

事實上， 就在今天下午，萬科的內部人士雖然對相關傳聞沒有做出回應，但再三提示注意今天晚間的公告。就在剛剛過去的幾分鐘內，萬科週刊以及這位內部人士同時發佈相關合作事宜。而據可靠消息，3月14日上午，萬科集團2015年度業績發佈暨深圳地鐵集團與萬科集團戰略合作媒體見面會”將在萬科總部舉行。

因為“押寶”深圳，龍光地產(03380.HK)成了去年開發商中的一匹黑馬。

3月10日，龍光地產發佈的年報顯示，2015年該公司實現合約銷售205.1億元，同比大漲53.6%，較年度目標180億元多出了14%。而且，這還是經過上調的目標，龍光地產最初定下的年度目標是145億元。

超額完成年度目標，迅速跨入200億元梯隊，龍光地產過去一年的業績在很大程度上得益于深圳樓市的暴漲。

2015年，深圳的房價漲幅一直領跑全國。國家統計局的資料顯示，2015年12月，深圳的新房均價為4.25萬/平方米，比2014年同期增長了47.5%。在某些片區，房價漲幅甚至超過了100%。

年報顯示，龍光地產2015年的合約銷售額中，深圳區域貢獻了88.6億元，占總銷售額的43.2%，珠三角其他區域、汕頭區域、南寧區域的占比則分別為17.4%、21.0%、14.6%。

其中，位於惠州、臨近深圳的龍光城項目在過去一年賣出了近8000套新房，實現銷售額約50億元。

龍光地產在深圳的另一重點項目玖龍璽位於深圳市龍華新區，這個片區的房價在過去一年漲勢驚人，一年之內連續突破4萬、5萬。

在業內看來，龍光地產對玖龍璽算是“押寶”押對了。2014年10月，龍光地產力挫保利、中海、中信、萬科等房企，以總價46.8億元、樓面價逾2.5萬/平方米競得該地塊，創下了龍華新區的新地王紀錄。但在當時，該地塊周邊的二手房價也不過2.5萬-3萬/平方米。

正是龍光地產拿下龍華新區地王的那個月，深圳房價拉開了此輪暴漲的序幕，到目前為止已經連漲了17個月。

龍光地產趁勢加快開發，在不到一年時間內就將上述項目推出市場，銷售均價接近6萬/平方米，最近開盤的部分房源售價已超過7萬/平方米。

大膽的龍光地產還在繼續豪賭深圳。年報顯示，該公司2015年新增取項目8個，分別位於深圳、珠海、南寧、汕頭，總建築面積為238.8萬平方米，支付總地價167億元，其中深圳兩幅地塊的地價就占到了74%。

2015年9月23日，龍光地產以112.5億元競得龍華新區紅山片區的“巨無霸”地塊，樓面地價約1.95萬/平方米，成為龍華新區的新總價地王。公開資料顯示，該地塊為商業用地，主要以辦公用房、商務公寓為主，用地面積8.7萬平方米，總建築面積57.8萬平方米。

但與玖龍璽專案不同的是，這一次紅山地塊的競拍現場遇冷，僅龍光地產一家房企報價，直接底價成交。總價過高是競拍遇冷的原因之一，同時業內對於該地塊所在區域的商業氛圍仍持觀望態度，作為關外片區，龍華新區的商業氛圍尚不成熟。

《第一財經日報》記者獲悉，龍光地產將上述商業專案定位為“快速開發、快速銷售”項目，計畫在兩年內推出市場。

截至2015年底，龍光地產總土地儲備約為1371萬平方米，平均土地儲備成本約為每平方米2410元，其中深圳區域的投資額超過70%。

利潤指標方面，2015年龍光地產實現營收145.7億元，較上年同期增加約16.6%;毛利率30.4%，權益股東應占溢利為26.5億元，同比增長12.8%;核心溢利約19.7億元，同比增長12.1%，核心利潤率為13.5%。

據悉，2016年龍光推盤貨值接近600億，深圳區域貨值供應占比達60%。

龍光地產董事會主席紀海鵬表示，公司在鞏固汕頭及南寧的市場龍頭地位的同時，將持續加大在大深圳圈及珠三角區域的投資力度，重點關注津京冀、上海及其周邊區域等經濟發達及具備發展潛力的市及周邊土 地獲取機會。

截至2015年底，龍光地產共有現金及銀行結餘(包括受限制資金)約111.9億元，淨負債比率為58.4%。

一、房地產開發投資完成情況


2016年1-2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比名義增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。其中，住宅投資6028億元，增長1.8%，提高1.4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.6%。

2016年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況

1-2月份，東部地區房地產開發投資5536億元，同比增長3.7%，增速比去年全年提高3.2個百分點；中部地區投資1678億元，增長4.3%，增速提高2.5個百分點；西部地區投資1838億元，下降0.1%，去年全年為增長1.3%。

1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積603544萬平方米，同比增長5.9%，增速比去年全年提高4.6個百分點。其中，住宅施工面積414617萬平方米，增長4.2%。房屋新開工面積15620萬平方米，增長13.7%，去年全年為下降14.0%。其中，住宅新開工面積10811萬平方米，增長9.7%。房屋竣工面積13942萬平方米，增長28.9%，去年全年為下降6.9%。其中，住宅竣工面積10127萬平方米，增長29.8%。

1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點；土地成交價款705億元，增長0.9%，去年全年為下降23.9%。

2016年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況

　　二、商品房銷售和待售情況



1-2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長30.4%，辦公樓銷售面積增長11.0%，商業營業用房銷售面積增長9.4%。商品房銷售額8577億元，增長43.6%，增速提高29.2個百分點。其中，住宅銷售額增長49.2%，辦公樓銷售額增長29.7%，商業營業用房銷售額增長7.8%。

2016年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況

1-2月份，東部地區商品房銷售面積5691萬平方米，同比增長35.5%，增速比去年全年提高27個百分點；銷售額5742億元，增長57.7%，增速提高38.1個百分點。中部地區商品房銷售面積2768萬平方米，增長26.8%，增速提高20.7個百分點；銷售額1439億元，增長30.4%，增速提高20.5個百分點。西部地區商品房銷售面積2775萬平方米，增長16.5%，增速提高13.1個百分點；銷售額1397億元，增長13.8%，增速提高8.8個百分點。

2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米。其中，住宅待售面積增加1387萬平方米，辦公樓待售面積增加159萬平方米，商業營業用房待售面積增加294萬平方米。

　　三、房地產開發企業到位資金情況


1-2月份，房地產開發企業到位資金21392億元，同比下降1.0%，去年全年為增長2.6%。其中，國內貸款4471億元，下降9.5%；利用外資15億元，下降82.8%；自籌資金8333億元，下降7.6%；其他資金8573億元，增長13.3%。在其他資金中，定金及預收款4806億元，增長8.3%；個人按揭貸款2817億元，增長30.4%。

2016年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況

　　四、房地產開發景氣指數



2月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為93.67，比去年12月份提高0.33點。
　　附注

1.指標解釋

房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是按照形象進度原則統計累計資料。

商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積）。該指標是累計資料。

商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計資料。

商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源管道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標是累計資料。

房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算物件。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。

房屋竣工面積：指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

土地購置面積：指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

土地成交價款：指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

2.統計範圍

全部房地產開發經營法人單位。

3.調查方式

按月（1月份除外）進行全面調查。

4.全國房地產開發景氣指數簡要說明

全國房地產開發景氣指數遵循經濟週期波動的理論，以景氣迴圈理論與景氣迴圈分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素和隨機因素的影響，採用增長率迴圈方法編制而成。國房景氣指數選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的水準，95至105點之間為適度水準，95以下為較低水準，105以上為偏高水準。

5.東、中、西部地區劃分

東部地區包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個省（市）；中部地區包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）。

6. 增長速度計算

房地產開發投資增長速度為名義增速，由於固定資產投資價格指數按季進行計算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可計算房地產開發投資實際增速外，其他月份只計算名義增速。

上海樓市高燒不退，3月8日和10日，上海市發改委兩次牽頭召集房地產業內專家研討房價上漲過快情況。

一位與會專家透露，上海政策的趨勢是加強“限購”，尤其會在一些細節上作出更嚴格的限制。

密集的兩次研討會似在加緊落實上海市委書記韓正3月6日的表態：住房是特殊的商品，政府必須要加強調控。

上海的地產交易熱潮還在延續，鏈家資料顯示，3月首周，上海全市商品住宅成交量環比上漲78.08%，創下了去年下半年以來的新高。

一手住宅的供應量也在增加。資料顯示，3月上海將有50個新盤推出，相較於去年同期的36個新盤，增加了近4成供應量。2月底市場的爆發，也導致部分專案“捂盤惜售”，在政策不斷傳出收緊的風聲時，多位房企人士對經濟觀察報表示，對當下的市場持“謹慎樂觀”的態度，會按照既定節奏推盤，快速去化在售專案，在需求視窗期“加速出貨”。

升級版調控政策欲出

住房和城鄉建設部長陳政高3月5日稱，當前北上廣深四個城市穩定市場的具體措施包括：一是實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；二是增加土地供應面積，並要及時公佈資訊，以穩定信心；三是增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；四是打擊各種交易當中的違法違規行為；五是正確引導輿論，主動發聲，穩定人心，穩定預期，穩定市場。

3月6日，上海市委書記韓正談及樓市時表示“從上海市房地產市場來看，最近一段時間出現一些非理性的過熱的市場情緒，這種情緒抬高了房價，對房地產市場的健康發展是不利的，我們必須高度關注。”

官方的密集喊話加大了政府對樓市的調研力度。3月8日，上海發改委牽頭，邀請了數位上海業內專家探討房價上漲過快的現象，與會人員還有上海住建委以及央行上海分行、上海銀監局領導。

與會人員對經濟觀察報透露，按照慣例，上海發改委每個季度都會召開類似的行業調研會，只是往年都會在3月底開，今年提前召開，探討的內容有專題性質，即關於上海房價上漲的摸底。銀監部門的人員也是首次參會。

會上，機構專家分析了上海房價上漲過快的原因以及應對建議。與會人員透露，上海住建委的人士在會上表示，市場供求矛盾導致上海市場持續上漲，該人士建議稱，上海仍然會嚴格執行樓市限購政策，同時在細節上更加收緊，比如加強購房資格審核。

重點的建議內容還包括：重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策，收窄“330新政”的執行力度；加強對於仲介行業的監管，規範交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象；有關首付貸消費金融的業務監管會強化，防範首付貸款引起的市場風險等。

上海銀監局的人員則重點強調了房地產領域的金融風險監管：有可能收緊非普通住房的房貸政策；不允許P2P資金進入首付貸領域；限購資格應該提前認證；房地產仲介不允許從事首付貸業務，因為營業執照當中並沒有這項內容；二套房實行差別化的政策；進一步嚴格公積金貸款政策審核。

據瞭解，有與會人員表示，當下上海房價上漲較快，有泡沫風險。

8日的調研並不是結束。10日，上海發改委再次召開了研討會，但這次會議並沒有住建委等其他政府部門參與，主要是房企代表和一些機構專家。一位與會人員透露，此次的研討會上，各家企業代表集中談到了對目前行業的看法，探討的主題則是“去庫存”。

跑量不降價

經濟觀察報瞭解到，上海龍湖旗下項目自3月7日起全線漲價。上海龍湖一位內部人士表示，漲價是根據專案的銷售情況決定的，並沒有統一的調價標準。

對上海龍湖來說，“提價”和“快速去貨”是關鍵字。如類住宅項目龍湖北城天街是2015年上海樓市熱銷產品，隨著房源存量的減少，2016年去化速度和價格均會有所上揚；下半年即將入市的江橋項目，會適當提升100平方米以下戶型的比重，前述內部人士透露，公司希望這個項目能越快上市越好：“在穩健的房地產政策下，我們對於市場的預期樂觀，總體銷售策略就是快速去貨、消化庫存。”

“對行銷埠來說，遇上市場需求視窗期的時候，加大出貨是大家都會做的事情，當然我們也會隨著市場情況及時調整銷售策略和價格。”正榮集團上海公司行銷總監楊鎳說。

正榮目前在上海有5個在售專案，徐涇項目預計將於3月底開盤。

3月的上海一手房市場和2月底是截然不同的。此前，上海有數個一手專案遲遲不開盤，部分樓盤有“捂盤”嫌疑，市場的供應量遠遠低於需求量。多家機構的資料顯示，3月首周全市商品住宅供應量為零。

上海鏈家市場研究部分析師柯曉娟表示，自今年一月以來，一手房的周度供應量便節節回落，基本呈現逐步下滑趨勢。2月以來供應量更是微乎其微，相對於成交量的節節攀升，供應量則跌落低谷，開發商惜售心理極為強烈，也說明其對後市看漲的信心十足，“剛需專案暫停入市，開發商捂盤的嫌疑則更大”。

但供應量減少更大的原因來自於週期規律，春節前後歷來是樓市銷售淡季。此外，經濟觀察報瞭解到，受到房價上漲過快的影響，上海相關監管部門此前暫緩發放部分高價樓盤的預售證。

楊鎳認為，供需不平衡只是階段性的，上海市場的供應一直較為平穩，但去年下半年以來過大的需求造成了一段時間的不平衡，大多數房企會根據既定節奏推盤，並不會刻意捂盤。

在他看來，近期上海推盤量減少，背後是很多房企用一定的手段合理控制供應：“想簡單調整銷售節奏不是那麼簡單的，有嚴格的報批、報建的程式，還得考慮到建設的速度，因為銷售節點可能是半年前、一年前就確定好的。只能說，市場需求量特別大的時候，一個項目一期本計畫賣6個月，結果3個月就能賣完，但是二期要3個月後才能出來，為了保證不斷流，按照現在的去化速度，減少出貨量，我瞭解的大多數開發商都是這個原因。”

3、4月份歷來是房企推盤的高峰期。多位業內人士預計，整個上海市場的推貨量會走高，供不應求的狀況將得到緩解。

對政策的研判，也是房企決定快速出貨的重要原因。旭輝集團總裁林峰在3月9日的年度業績發佈會上公開表示，房價上漲過快必然醞釀更大的風險，過熱的城市有回檔的可能，今年上半年會搶時間開盤，加快出貨速度。

　綠地控股3月12日公告稱，近日，公司全資子公司綠地控股集團有限公司與榮耀基金旗下的Amare就擬發起設立酒店業投資信託簽訂相關協定。據透露，該酒店業投資信託擬在新加坡證券交易所主機板上市。

　　按照計畫，該酒店業投資信託擬從上市公司收購19家位於中國境內的酒店物業，總計價值約為210億元。其中，首批計畫收購上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店等6家酒店，總收購價款暫定為62億元。

　　同時，該酒店業投資信託亦有計劃收購上市公司在澳大利亞、美國、日本等其他國家開發的酒店物業。

　　綠地控股將在該酒店業投資信託中認購不低於30%的份額，並通過和Amare組建合資資產管理公司的方式繼續參與對酒店的管理。其中，Amare持有資產管理公司75%股權，綠地控股持有資產管理公司25%股權。

A股停牌近3個月的萬科（02202）昨日公布，上周六（12日）與深圳地鐵集團簽訂戰略合作備忘錄，擬主要以發行新股方式，收購對方所持的目標公司全部及部分股權，相關目標公司主要資產為地鐵上蓋物業項目，作價400億至600億元（人民幣．下同），相當於478億至717億港元。深圳國資委旗下的深圳地鐵，未來有望成為萬科主要股東之一，日後發行新股作收購後，將大幅攤薄目前單一大股東寶能系的股權。

有分析認為，此舉或可促成「萬寶之爭」（萬科及寶能系）休戰，因只要交易對價合理，寶能系（鉅盛華加上前海人壽）情理上均無法輕易否決萬科引入深圳地鐵的重組方案。

未來或分享物業發展權

寶能系經過數次增持後，已取代華潤集團成為萬科第一大股東。去年12月中，以萬科董事會主席王石為首的公司管理層向寶能系宣戰，表示不歡迎「野蠻人」入主，萬科A、H股更於去年12月18日中途停牌，宣布正籌劃重大資產重組事項，被視為萬科管理層對抗寶能系的緩兵之計。

萬科H股今年1月6日復牌，但A股繼續暫停交易。期間，寶能系以槓桿融資方式增持萬科，而加入戰團的第三方成員安邦保險取態未明，故萬科重組方案成為解開僵局的關鍵。

內地財經網引述知情人士指出，深圳地鐵入股後，萬科、華潤及深圳地鐵集團三方的持股比例將超過40%，三方如果簽署協議成為一致行動人士，將超越寶能系，奪回萬科第一大股東的席位；即使安邦保險選擇與寶能系聯手，但兩者的持股比例也不足30%。

此外，萬科表示，除了深圳地鐵之外，該公司還在與其他潛在對手進行談判和協議，意味萬科仍可能再引入其他投資者，抵禦寶能系。

萬科除了計劃收購深圳地鐵部分上蓋物業項目外，同時宣布與該公司建立合作關係，將來按「軌道+物業」模式（相當於港鐵鐵路及物業發展權的模式）合作發展地產項目，並以深圳為起點，逐步向珠三角以至全國其他重點城市拓展。

換言之，萬科將來或有機會與深圳地鐵分享其他地鐵上蓋的物業發展權。深圳地鐵集團目前淨資產1503億元，總資產2411億元，已擁有地鐵上蓋物業開發項目10個，總建築面積500萬方米，2016年將開通3條新軌道交通項目共107公里，帶來更多項目開發機會。

有內房股分析師表示，萬科引入深圳地鐵作為股東，並獲注入地鐵上蓋物業資源，重組方案利好公司的長遠發展，相信就算寶能系抗拒新股東，除非交易對價不合理，否則很難表態反對；故他相信，萬寶之爭可告一段落，只待本月17日A股股東大會表決通過，便有望復牌。

萬寶之爭料告一段落

萬科與深圳地鐵主要以資產換股權的方式交易，涉及資金規模400億至600億元，若以A股停牌前價格24.43元計算，約為16.37億至24.56億股。截至2015年12月31日，華潤集團持股16.9億股，持股比例為15.29%；寶能系持股26.81億股，佔24.26%。

萬科在公告指出，萬科與深圳地鐵具體交易對價以獨立第三方評估結果為依據，由雙方協商確定，交易還須獲得雙方董事會、股東會等決策機構批准，及取得國有資產監管部門、證券監管部門等批准。

有基金人士表示，萬科向深圳地鐵發行新股，現有股東難免被攤薄股權，恐令股價受壓。瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松於3月7日的研究報告中曾表示，重組方案一旦明朗化，將利好該公司H股股價，年初至今萬科H股累挫20%，已反映包括潛在配股等在內的下行風險。

多賺一成五 市佔創新高
萬科企業（02202）昨日公布去年度業績，純利為181.2億元（人民幣．下同），按年增長15.1%，符市場預期，每股基本收益1.64元，擬派發末期股息每股0.72元，按年升44%；期內錄得收入1843.2億元，按年增加33.6%。

銷售漲逾兩成 毛利率跌

萬科去年雖陷入控制權之爭，但經營成績不錯。期內房地產業務實現銷售面積2067.1萬方米，銷售金額2614.7億元，分別按年增長14.3%及20.7%，帶動集團在全國市場份額由2014年的2.82%上升至3%，創出新高。

該公司淨利潤率跌破10%，由2014年的10.76%下降至9.27%。去年房地產業務結算毛利率為20.38%，按年減少1.05個百分點。截至去年底，萬科淨負債率升至19.3%，2014年底為5.41%。

多名高層職務調整

值得一提的是，萬科昨晚宣布多項高管職務調整，其中譚華傑卸任董事會秘書，專職擔任高級副總裁，同時委任前深圳市國家稅務局科長、廣田股份副總經理朱旭為董事會秘書。

孫嘉由副總裁晉升為執行副總裁，接替王文金任萬科首席財務官；王文金則改任公司首席風險官。


萬 科 去 年 純 利 181 億 售 樓 創 新 高
星島日報

萬科企業昨天公布截至2015年12月底止全年業績，期內歸屬於上市公司股東的淨利潤約181.19億元（人民幣，下同），按年增長15.08%；每股盈利1.64元；每10股派末期息7.2元（含稅）。

　　萬科企業去年錄得營業收入1955.49億元，按年增長33.58%；期內，萬科實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，按年分別增長14.3%和20.7%，銷售金額更創行業歷史新高。按2015年全國商品房銷售金額約8.73萬億元計算，萬科在全國的市場佔有率上升至3%，2014年同期則為2.82%。

　　從2014年起，萬科不再是純住宅開發商，並致力轉型為「城市配套服務商」。展望今年，萬科稱，集團將繼續堅持以現金流為基礎的持續回報增長目標，加快銷售回款，強化庫存管理；同時，該集團將繼續提升現金流管理，整合金融資源，並通過融資創新提高投資效率，嘗試包括資產證券化在內的金融工具，冀通過金融轉型加快業務轉型。

　　萬科將嚴控投資風險，堅持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地區發展項目，於重點城市提早布局，為後續開展更多新業務打下基礎。

　　萬科現有項目預計新開工面積2200萬平方米，略高於2015年實際開工面積；預計項目竣工面積2065萬平方米，比2015年實際完成規模增加19.4%。

內房股奧園（03883）以廣州為大本營，上市至今廣州累計投資比重約30%，去年合同銷售額151.7億元（人民幣．下同），其中廣州的貢獻佔18%，較2014年的50%下降。執行董事兼營運總裁馬軍表示，去年廣州成交量上升26%，樓價升幅尚算平穩，但市場供應減近19%，預期今年成交較少，但樓價仍有望上升。

不會為促銷減價

馬軍指出，奧園發展以珠三角為主，有迫切需要增加在廣州的投資項目，周邊地區深圳、東莞及惠州均會考慮。今年投資預算60億元，有見武漢、鄭州及合肥市況非常好且供應量較少，目前正在當地探討項目發展。2014年該公司重倉投資重慶，現佔銷售貢獻17%，仍有足夠可售貨量，不會加大投資。

奧園去年合同銷售均價每方米8037元，按年下跌11.7%，馬軍坦言，降價促銷是不得已之舉，今年不會為促銷而減價，由於政策方向利好樓市，相信穩定樓市的措施可刺激市場需求，短期效果明顯。

馬軍認為，行業毛利率正下降，在市場供過於求且存貨較多的情況下，樓價下降是必然的結果；但隨着政府托市，各城市樓價開始調整，預料下跌趨勢將可放緩。惟長遠而言，樓價仍有下跌空間，但奧園不會為追求銷售增長而犧牲毛利率。

世宙映御截擊 兩天共售40單位

國際評級機構穆迪近日調低香港評級展望，新盤市場未受影響，銷情仍然升溫。在戰況最為激烈的元朗區，嘉華（00173）牽頭發展的朗屏8號，截至昨晚8時累收逾1000票，超額認購3.8倍，最快今天加推新一批單位。同區對手長實（01113）世宙及新地（00016）映御過去兩天共售出40伙，佔一手市場總成交65宗的61.5%，搶客策略成功，映御更見朗屏8號認購反應理想，昨天再公布加推30伙周四開賣，繼續趕在朗屏8號開賣前散貨。

元朗為新盤主要供應來源地，但未有影響朗屏8號的參觀氣氛，就昨天該盤示範單位現場所見，市民睇樓場面墟冚，等候人龍排至戶外行人路，當中不少家庭客一家大細前來睇樓，亦有情侶及新婚夫婦。雖然穆迪周六調低香港評級展望，但前往睇樓的準買家李太表示「唔驚」，亦認為現時香港樓價差不多見底，計劃用500萬元購入兩房單位自住。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，朗屏8號示範單位參觀人數超出預期，考慮最快今天加推，短期公布銷售安排。市場消息指出，該盤至今累收逾1000票，較首張價單208伙超額3.8倍，項目示範單位兩天累計超過8000人次參觀。

映御增推30戶 周四應巿

今天將發售10伙的映御見市好急散貨，昨天公布新銷售安排，本周四再發售30伙，當中包括12個開放式、6個1房及12個1房連儲物房單位，折實售價301.6萬至445.3萬元，呎價1.04萬元。消息指出，映御至今累售190伙，佔可售單位87%。

市場消息指出，過去兩天一手市場共錄得65宗成交，按周跌約23.5%；成交主要由映御及世宙撐起，分別錄得24及16宗，兩盤共售出40伙，佔整體一手成交量61.5%。映御的成交單位包括2座21樓M室，實用面積308方呎，折實價379萬元，呎價1.23萬元；世宙的成交單位包括3座12樓D室，實用面積426方呎，折實價535.1萬元，呎價1.26萬元。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月新盤成交量回升，主要由於1及2月市場較為淡靜，積聚一定購買力，相信樓市小陽春已出現，但後市仍將持續下跌。他指出，據該集團統計，本月新盤已累售280伙，相信很快會超越上月330伙的紀錄。

另外，會德豐地產何文田ONE HOMANTIN昨天上載樓書至一手住宅銷售資訊網，項目示範單位現正籌備，將設2房及3房示範單位，預計下季開售。

淘大連天台戶呎售1.1萬 高位回落2成

業主減價刺激成交，過去周末二手交投轉旺，10大屋苑連續兩個周末，錄雙位數字成交。惟各區出現「旺丁不旺價」的情況，如牛頭角淘大花園連天台戶，以呎價1.1萬元沽出，高位回落兩成。

睇樓量升 美孚本月暫20成交

新盤低價推盤，刺激二手屋苑睇樓量回升，個別屋苑甚至出現排隊睇樓、搶鎖匙的旺市現象。九龍大型屋苑美孚新邨，本月已錄20宗成交，較上月同期5宗增3倍。區內代理指出，叫價500多萬元兩房盤源最受買家追捧，個別單位過去周末兩天，獲數10枱買家睇樓。

另有將軍澳代理指睇樓客人眾多，同事間亦要「搶鎖匙」，爭取帶客睇樓的機會。而區內本月已逾50宗買賣，較2月份同期不足20宗倍增。

交投轉旺，中原地產指出，10大屋苑周末成交連升5周，並連續兩周錄雙位數字成交。中原地產表示，該行過去周末錄約13宗成交，按周增加1宗，數字屬近33周，即約8個月新高。

得寶254呎中層 295萬易手

至於利嘉閣地產表示錄14宗成交，按周增加56%。美聯物業指錄約11宗，連續兩周錄雙位數字。另香港置業統計錄11宗，按周少1宗（不同代理統計屋苑有別）。

值得注意的是，大部分小業主仍需減價才能沽貨，形成「旺丁不旺價」。其中牛頭角3大私人屋苑周末兩天，合共錄5宗成交，包括淘大花園J座頂層連天台戶，實用面積391平方呎，原則兩房間隔，日前減價17萬元，以443萬元沽出，實用呎價11,330元。去年旺市時，兩房面積356平方呎連天台戶，造價要逾506萬元，呎價高見1.4萬元，以呎價計最新J座連天台戶，樓價高位跌兩成。

其次，同區得寶花園屋苑B座中層8室，實用面積254平方呎，原業主2013年2月份以268萬元買入，額外印花稅限售期剛過去，即時以295萬元沽貨。屋苑樓價月內兩度跌穿300萬元關口。

另沙田第一城呎價再跌穿萬元水平，市場指33座低層D室，實用面積854平方呎，屬3房套房間隔，以836萬元成交，呎價9,789元。

業界人士指過去兩周二手交投轉快，因業主減價，有利2月份累積的購買力釋放，未來數周的10大屋苑成交量，仍可維持10宗以上水平，惟新盤貼市價推，料二手樓價下調壓力仍然存在。

核心區商廈短缺，政府在賣地計劃內加入中環美利道停車場地皮，將是近20年區內再度有商業地推出，市場估值高達67.3億至89.8億元，勢掀中區商業地爭奪戰。

鄰近遮打花園 擁維港海景

港島核心商業區自96年推出香港站上蓋發展（即國金2期）後，缺乏新商業地推出，政府早前將曾作廉政總署總部的美利道停車場，改劃成商業發展，並納入下年度賣地計劃內，成為近20年區內罕有辦公室用地供應。

美利道停車場比鄰遮打花園，屬於金鐘與中環之間的核心地段，地皮面積近3萬平方呎，可建樓面約44.9萬平方呎，面積較鄰近的友邦金融中心（總樓面約37萬平方呎）多兩成。

估值最高90億 提供250車位

美利道停車場除了有天橋接駁至港鐵站、交通方便外，而且現時地盤前方為樓高23層的和記大廈，以地盤建築高限190米計算，預計日後一半樓層可享維港海景，為罕有中區海景商業地。

考慮到重建對區內泊車位供應影響，政府將在地契加入，重建後須提供至少102個公眾停車位及69個電單車位要求，連同用作大廈用戶使用的150個私家車位，用地須提供約250個泊車位。

參考鄰近，長江中心平均每個泊車位（連同行車道）佔用約344平方呎樓面，估計上述泊車位或佔用逾9萬平方呎樓面，預計中標發展商會將部分泊車位放置在地庫，以換取豁免樓面等，加上中區車位租售價理想，預計有關安排對地價影響不多於1成。

現時金鐘站鄰近的商廈，如海富中心、遠東金融中心等，呎價達2.7萬至2.8萬元，呎租最高85元，長江中心近期呎租更達170元。

綜合市場估值，現時介乎67.3億至89.8億元，每呎樓面地價約1.5萬至2萬元，有望打破尖沙咀中間道停車場地皮，每呎地價1.38萬元的紀錄，成為新的商業地王。由於中區商業地罕有，相信美利道停車場地皮推出，會引起各大發展商關注，尤其近年不少中資發展商或財團，如萬科置業（01036）等在港仍未有自置的甲級商廈作總部，料有興趣參與競投。

港便利融資相助 百億巨刁增

灣仔寫字樓連環出現百億元成交，買家均為內地財團，令市場譁然。同時，近年港官地標售內房蹤影漸見頻繁，出手亦漸見大手筆。據本報初步統計，投放在本港地產市場的內地資金1年內已逾500億元（見表），將中資湧港之勢推向新高峰。業界指，本港融資相對方便，同時內地經濟放緩，資金投放海外可平衡風險，預計未來中資來港買物業動作越趨活躍。■香港文匯報記者 蘇洪鏘

內地經濟放緩，資產市場波動，中資頻頻出走謀求出路。去年11月恆大以125億元鯨吞華置位於灣仔的美國萬通大廈全幢，呎價高達3.6萬元，造價及呎價均刷新全港商廈新高紀錄；事隔3個月再現「百億巨刁」，位處同一街道的大新金融中心由光大控股，以100億元承接。

出海平衡內地經濟風險

在商廈市場之外，內房商無懼本港成交低落的住宅市場，密鑼緊鼓吸納土儲，日前標出的何文田常盛街地王就有4家內房商參與競投，包括萬科、世茂、碧桂園、中信，而項目最終由具濃厚內地資金背景的高銀金融投得。而在半年前，大窩坪延坪道地皮則由世茂以70.2億元投得，亦為市場所矚目。總結過去12個月中資所掃入的本港官地及全幢商廈，共計涉及金額逾500億元。

萊坊高級董事和估值及諮詢主管林浩文認為，不少在港買地及購入全幢物業的中資企業均已上市，融資相對方便；加上香港屬中國境內，文化較為相近，是中資「走出去」的熱點之一。值得留意的是，內地經濟漸見放緩，市場普遍預計今年增長下探6.5%，內地企業將資金投往海外可視為平衡風險的策略。預計未來核心區甲級商廈租賃市場，中資仍是主要動力，佔比將提升至三至四成。

中資租務需求帶旺租金

仲量聯行最新公佈的全球寫字樓租金指數顯示，中資企業的租務需求帶動本港甲級寫字樓租金於2015年上升13.3%，升幅為亞太區之冠，位列全球95個主要寫字樓市場第9位。來自中資企業的租務需求仍然穩定，尤以中環為甚。在港開設業務的中資企業仍屬有限，預期中資企業於2016年將會在港繼續擴張，中環租金可望再上升5%至10%。

戴德梁行的報告指，內地機構對收購本港寫字樓物業展示出濃厚的興趣，有望繼續為售價帶來支持。另一方面，大多數甲級寫字樓都是由本地地產商所持有，甚少出售位於核心區的物業，因此預料中資只能把目光放在邊線區和非核心區。

內房商成賣地場生力軍

對於近年內房商積極來港投地，中原地產測量師黎堅輝指，內房商出價進取，並成功奪得多幅地皮，當中不乏規模較大的市區豪宅地。同時，亦有中資房企與本地發展商合組財團投地，反映不論內房商或本地發展商，投地意慾仍高，對後市仍有一定信心，合組財團可分散投資風險，相信中資房企來港投地將漸成氣候。