皇翔大跌逾9％ 興富發近7％ 法人：資金獲利了結

衝擊房市
土壤液化問題衝擊房市，也液化投資人信心，上市櫃營建類股昨日幾乎全軍覆沒，崩跌幅度達3.51%，營建5虎率眾領跌，其中，皇翔（2545）單日跌幅超過9%、興富發（2542）跌幅逼近7%，遠雄（5522）、長虹（5534）皆超過5%，僅華固（2548）跌幅約2.85%，損傷較小。

皇翔昨日跌幅僅次於股價已低於10元的志嘉（5529），達9.21%，法人認為該公司14日經由董事會決議分派1.2元現金股利，為近10年最低分派金額，恐是衝擊股價的原因之一。

新建物結構規範嚴
但皇翔農曆年前取得林口A7合宜住宅「皇翔歡喜城」使照，預計近期可辦理交屋，另外還有桃園市1案將完工交屋，法人估計上半年可認列銷售金額應超過140億元，是去年全年營收的8倍之多。
皇翔建設副總經理游玉華指出，土壤液化資訊公開為國家政策，921震後建物結構規範更為嚴謹，民眾無須放大此一問題，「只要是新建物，都有一定保障。」
興富發不僅母公司興富發跌幅達6.96%，子公司潤隆（1808）單日股價跌幅也有4.3%，但去年年底興富發大量交屋的台南市「成大城」，及潤隆在同市銷售中的「真愛」，皆位於土壤液化低潛勢區，加上新建案在建築結構的強化，對公司影響小。

華固將配5.5元股息
華固日前公布去年將配發5.5元現金股息，殖利率超過9%，現居營建股之冠，而該公司2015年稅後純益達26.52億元，每股稅後純益9.59元，法人預期可登上獲利王寶座，也是促使華固跌幅不若其他4虎慘烈的原因之一。
華固建設總經理洪嘉昇認為，土壤液化是全世界皆存在的問題，建商申請建照都須附上地質鑽探資料，所以政府及建商對於建物所處的地質，都有相當程度的掌握。洪嘉昇強調：「土壤液化並沒有結構問題來得可怕，在可補強的情況下，土壤液化的補強，相對簡單。」

建照須附地質資料
大展投顧策略長李政諺認為，14日官方公布土壤液化資訊，營建股當下沒有太大的波動，顯見土壤液化影響類股走勢小，「營建股自3月以來，表現不錯，但這波走的是資金行情，炒短線卡位的資金，定會找些題材試圖獲利了結，土壤液化顯然就是其一。」
李政諺表示，市場對於此營建類股的認同度不高，就算近期表現不錯，但也是回到去年的起跌點，昨日跌幅超過3%，算是今年以來最慘烈的狀況。

土壤液化議題效應發酵，中信房屋昨公布最新網路調查，高達93.4%的民眾認為土壤液化區房價將下跌，3成5民眾認為房價會跌2成。

3成民眾暫不處理
中信房屋於3月4日至9日透過網路調查，民眾不但認為土壤液化區房價會下跌，還有85.1%民眾心中對住家的房屋結構安全產生陰影，50.8%民眾選擇房屋健檢，2成1民眾選擇補強或改建，更有3成3的民眾打算換屋，但也有3成民眾抱持著隨遇而安、暫不處理的心態。

中信房屋副總經理劉天仁指出，短期內將引發房市一波房價預期下跌心理，買方可能以此為議價依據的手段，賣方更要針對待售屋的結構安全，提出有說服力的憑據。

此外，針對民眾如何看待政府的說法調查，只有3成4的民眾同意「土壤液化區，可以透過房屋結構改善加強，就無安全顧慮」的說法，也有3成4的民眾回答「不知道」，代表對這樣的說法無法判定其說服力，另外3成1的民眾更直接表示「不同意」。

德明財經科技大學副教授花敬群認為，民眾礙於成本或對議題本身陌生等因素，沒有能力執行自住宅健檢或補強，民眾對政府說法的不信任與放置的心態是正常反應，此議題只能回歸政府，提出短、中、長期規劃，全面擴大都更才有辦法處理，單一住戶或社區自己改良並不足以改善整體問題。

南台大地震震出土壤液化問題，台開集團昨（15）日表示，台開集團旗下資產和所屬建物都不是位於土壤液化高潛勢區，其中新埔智能生態園區整個園區均非土壤液化區，該園區「Villa 3」別墅近期已取得建照，每戶總價超過4億元。

台開集團表示，根據地調所所公布的土壤潛勢區，台開在雙北、台南、高雄、屏東等所屬建物均非位於高潛勢區。其中，台北市雙溪逸苑、台南市玉井區土地、高雄市美濃區個案都屬於非土壤液化區，台北市仰德大樓、承德大樓、台開大樓、台南市站前大樓和高雄市三民華夏，都不是位於土壤液化高潛勢區。

其中，位於非土壤液化區的新埔智能生態園區，全區基地近1.7萬坪，可開發規模約2.5萬坪，近期將公開銷售，由日本建築師隈研吾規劃設計的「Villa 3」別墅，每戶面積800多坪，是台灣面積最大別墅，六戶別墅，每戶總價超過4億元以上。

對於近來引起恐慌的土壤液化問題，台開董事長邱復生表示，透過都市更新或土木工程技術，可有效改善土壤液化現象，都更應縮小建蔽率，讓土地休息，居住空間環境才會好。


工商時報
台開所屬建物 均位於非高潛勢區

南台大地震、中央地質調查所公布土壤液化區域，讓社會大眾對土壤液化問題的注意，也對建物安全更加重視；台開昨（15）日指出，集團配合中央地質所公布的區域，調查在台北市、新北市、台南市、高雄市、屏東縣等所屬建物，結果均為非紅色高潛勢區；此外，北市雙溪逸苑、台南市玉井區土地、高雄市美濃區個案也都屬於非土壤液化區。

另在新竹、花蓮及南投，台開手中待開發達47萬坪容積坪，包括自有資產40.7萬容積坪，BOT、地上權共6.9萬容積坪。其中，新竹新埔智能生態園區整個園區均非土壤液化區，另花蓮樂活園區、南投等地區，也屬較不易發生土壤液化的地區。

台開指出，非土壤液化區的新埔智能生態園區，日前已獲致國際LEED白金級預認證，全區基地面積近1.7萬坪，可開發規模約2.5萬坪，由日本隈研吾規畫設計之「Villa 3」別墅已正式取得建照，是台灣最大別墅，總共6戶、每戶800多坪，每戶總價超過4億元以上。

另同區的溫泉會館甲種建築執照也已報請開工興建，觀光休閒示範農場正在申請籌設許可，旅館與酒店式公寓申請建照中，並已與喜達屋酒店集團簽約，未來計畫興建飯店與酒店式公寓，將成新竹觀光新亮點。

對於改善高潛勢區的建物及土地的安全性，台開認為，透過都市更新或土木工程技術，可有效改善土壤液化現象，都更應縮小建蔽率，這樣居住空間環境才會好，綠地也會因應而生。

此外，政府同時應提高容積率往高樓發展，地基打深到岩盤，強化結構安全，仿效美國紐約曼哈頓與中東杜拜蓋摩天大樓，曼哈頓是沙洲，東京、香港也是發展高樓，但地基打得相當深，蓋高樓採用不同結構，相對抗震也住得更安全。

現在低利環境下，將現金放在銀行的利息可說是微乎其微，對長期持有、沒有房貸壓力的屋主，乾脆選擇「轉售為租」，每月還有租金收益，群義房屋統計發現，房市景氣雖然低迷，但住宅租賃量卻反而增加，不少計劃購屋者觀望轉為暫時租屋。

此外，準總統蔡英文提出租屋新政，包括調整租金稅收制度及制定「租賃專法」，房東的房屋稅適用自用住宅稅率，租金所得也要課稅，群義房屋總經理潘家成認為，制定此法對房東來說不一定是壞事，主要因現在全球負利率盛行，讓央行可能得降息來因應，且預計在3月24日宣布降息，因此對屋主來說，與其將現金放在銀行，還不如放在不動產中「轉售為租」，投資報酬率還比現金放銀行還高。

在租賃市場中，發現2015年租賃交易案有增加趨勢，據群義房屋統計實價登錄主要都會區租賃交易量，除新北市年減幅4％，呈現縮減態勢，其他像是台中住宅租賃量年增6％最多，台北、高雄租賃量也分別增加0.2％、1.3％；而在住宅租金價格方面，除台中上漲3.8％之外，其餘縣市小幅下滑0.7~4％。

台北市租金價格從2014年每月平均每坪1377元小幅降至2015年每坪1322元，雖然衰退4％，但潘家成預估，在這波央行降息後，今年租賃市場價格和交易量將會增加，畢竟台北市的租屋需求大於供給量，且投資報酬率相較其他國家低，預估租金還有上調空間。


台中市2015年租賃量為2208件，年增6％為各縣市增加最多區域。群義房屋北屯文心店協理蔡進興指出，近期觀察到精華區租屋量明顯增加，尤其是西屯、北屯、南屯區屋齡在10年內的產品為租客首選，套房月租金約6000~8000元、2房約1.5~2萬元、3房每月租金約2~2.5萬元。

潘家成分析，現在處於低利環境、且可將房屋轉售為租，屋主不急著出脫房屋，買方希望房價更下修的期望心理可能落空，反而造成現今房市交易量的停滯狀況，建議買方應多看多比較，趁此時房價向下調整的時刻與屋主談，即有機會買到划算房屋。

土壤液化大揭密，就怕房子還沒倒，房價早已倒地不起！不過知名投資客帥過頭卻認為，土壤液化不是大問題，只要花錢打基樁，再把成本轉嫁給買方就行了，「每間貴50萬加價賣」。

房市利空不斷，行政院公布「土壤液化潛勢區」地圖後，讓不少大咖投資客的房產面臨嚴峻考驗，不過知名投資客帥過頭接受中天新聞採訪時表示，自己不擔心土壤液化問題，打算「加價賣」給買方。

帥過頭表示，自己在宜蘭有800坪土地，全部在紅色警戒區，不過蓋透天厝的計畫沒有改變，只是會多花1050萬打基樁，再把成本轉嫁給買方就行了，蓋好後「每間貴50萬再賣」！

雖然投資客信心喊話，但銀行端卻沒有這麼樂觀，行庫主管接受中央社訪問時透露，土壤液化對於房價一定會形成衝擊，只是很難評估具體影響，但是貸款成數及利率可能會彈性調整，短期間可能朝向降低貸款成數1~2成因應。

信義全球資產統計國內39家本土銀行總行位置及未來開發計劃後發現，原本是行庫重鎮的重慶南路金融商圈，因銀行資產活化計畫及新興區域開發，有3家銀行遷出，從原本與信義區並列第一名到掉出領先榜，重慶南路已逐漸轉變成商旅、零售密集的觀光商圈。信義區則因最受外商青睞，又吸納原本在中正區的新光、華南銀遷入，穩居總行最多的金融商圈霸主。松山區原本就有敦化民生的銀行業匯集，加上合庫總部遷往中崙大樓，一舉擠進前三名，和中山區並列亞軍。

以往重慶南路金融因公股行庫密集，其他本土銀行即使未設總行，多數也設有分行，但新光銀在2012年底率先遷入信義區A12大樓，華南銀隨後在2014年跟進，接下來合庫也預計遷往松山區的中崙總部，只剩下臺銀、土銀、一銀、日盛根留中正區，其中台銀也預定在元大一品苑旁近3,000坪的土地興建新總部，雖仍位在中正區，但也離開傳統重慶南路商圈的範疇。搭上北門重現、西區門戶計畫之話題，隨著觀光蓬勃發展，重慶南路商圈再開發價值不斷提高，使商圈主要產業已從過往的金融、書店，逐漸轉變成商旅、零售密集的觀光商圈。

信義區因區位具國際代表性，受到外商青睞，不但花旗、澳盛、匯豐、星展皆設總營業處在信義區，多數外國銀行辦事處也集中在此區，加上新光銀、華南銀總部遷入，信義區可說穩坐銀行總部霸主之位。但隨著信義區不動產價值高漲，未來信義區可能面臨企業東遷南港的威脅，像中信銀就將總部遷至南港園區，並出售原信義總部大樓，匯豐2015年也一次租下潤泰南港車站大樓8個樓面的辦公室。


中山北路及民生東路，也是銀行群聚區域，使中山區穩居第二，而原本以一家之差落後的松山區，則在合庫將遷入中崙總部的加持下一舉追上，並列亞軍。設點北市以外共有五家銀行，原本位於台中市西區的台中銀行，在2016年1月砸下57億元，向興富發買下七期重劃區土地，準備自建總部大樓，未來將把相關單位集中至新總部辦公，舊總行則將活化做為其他用途。

信義全球資產王維宏經理指出，行庫總行及分行資產多位於都市精華區，建物外觀老舊，開發強度也較低，改建後可增加樓地板面積，在銀行法75條規範之下，不論是既有建物或是重建，半數以上面積需為銀行自用，其餘非自用不動產則可出租或處分都替銀行創造收益，此外非自用不動產總金額也不得超過銀行淨值之百分之二十。隨著各行庫新總部及分行改建案將越來越多，待這些商用大樓陸續完工後，也將成為台北未來新增商辦的主力供給來源之一。

總統當選人蔡英文2016年3月15日宣布520後將由林全接掌政院，基隆市長林右昌表示，相信日後在蔡總統主政之下，基隆市的前景會一片光明，並提出軍港遷移、火車站周邊整體發展及「兩個翅膀」重點發展廊帶，是亟需中央政府全力支持的幾項工作。

林右昌在市務會議後的記者會中受訪指出，林準院長是務實的人，在每個崗位都扮演好自己的角色，與蔡總統也有很好的互信關係，相信新政府的運作將會十分順暢，未來在蔡總統的主政之下，基隆市的前景指日可待。

林右昌說，上次蔡總統到基隆出席太平輪紀念儀式後，也特別指示要在任內促成基隆港市脫胎換骨，這是市民多年來的期待，面對這麼好的機會，市府團隊也要上緊發條、腳步越快越好。2015年一整年市府已做好相關計畫準備，現在是萬事俱備只欠東風，只需要中央全力支持。對此，他個人表示樂觀期待。

林右昌還指出，軍港遷移已經談了廿、卅年，也是基隆人的殷切期盼，海軍131艦隊是北部地區的重點打擊部隊、非常重要的據點，軍方也多次清楚表明海軍不可能離開基隆港。現在好不容易為了港市發展，願意將軍港遷到西岸，他認為這是國民黨或民進黨政府都有的共識，希望未來不分藍綠，都能一棒一棒地接續推動。

林右昌說，另一個重點工作是基隆火車站周邊環境的整體發展，以及火車站更新計畫。日前他特地到立法院召開協調會，爭取未來城際轉運中心的設立，也達程很好的共識，許多障礙已經突破，預計2016年中可完成相關規劃；更期待2017年完成後，過去為人詬病的撐傘等車情況可以獲得解決。

林右昌指出，第三項亟需要中央政府強力支持的，就是上任以來一直強調的「兩個翅膀」，將是未來2至3年市府重點發展廊帶。二沙灣地區是重要文化歷史場景，蔡總統有一個很重要的政策就是重現歷史場景︰太平輪紀念碑、二沙灣砲台、法國公墓、要塞司令部及旭丘指揮所，是非常豐富的歷史廊帶，他已經要求文化局進行整體規劃。

林右昌最後還指出，尚需中央支持的，還包括和平島再發展、外木山廊帶、南港到基隆河谷廊帶成為新的產業區等，也就是工業區4.0、IoT物聯網，產業發展區域一旦建置起來，相信能夠帶動基隆再造重生，顛覆以往的印象，使基隆再次起飛。

由經濟部中央地質調查所蒐集過去重要工程建設的地質鑽探資料，所彙整的土壤液化潛勢區，依據不同地區的建築設計地震震度所製成，由鑽探資料與地下水資料，依據建築法相關演算，分析地震5級到6級震度時，土壤液化輕重程度，本次北市採用的加速度值為0.24g，屬於5級震度，但若震度更強，恐怕高度液化區將更嚴重。

地質所所設計的土壤液化評估地震設計，是依據各地區地震造成的地表加速度值，因地震位置、震源機制、基地地盤性質等，略有不同，一般為0.24g至0.4g。此次土壤液化調查，台北所採用的加速度值為0.24g，屬於5級震度，而宜蘭地區為0.32g，屬於6級震度。

換句話說，假若台北市比照宜蘭以0.32加速度值、6級震度換算，那麼屬於「黃色」中度液化區可能躍升為「紅色」，此項風險不得不忽視。台北市都發局副局長張剛維表示，目前市府已經聯合交通局、工務局、都發局等，擬定北市災害應變配套措施，至於目前海砂屋、921後列管的紅單及黃單建築，已經加強拆除與補強進度。

相較土壤液化必須在疏鬆砂質土壤、高的地下水、夠大的地震條件才會發生，而且是造成房屋傾斜，海砂屋、列管危樓則可能在大型地震來時直接崩塌。台北市府強調，會積極配合中央老屋健檢等措施，協助老舊建築進行補強動作。

新北市長朱立倫2016年3月15日在市政會議中針對行政院公布土壤液化潛勢區相關資訊表示，市府將加快房屋健檢速度及積極推動防災型都市更新，並就被劃為土壤液化紅色高潛勢區，放寬申請都更的條件及配套措施，並鼓勵民眾自主辦理都更，以一坪換一坪達到實質的都更效果。

朱立倫表示，雖然土壤液化潛勢區的公布可能會造成部分民眾的恐慌或疑慮，但這絕對有助社會建立正確觀念，民眾可透過相關知識瞭解及面對土壤液化的問題，政府單位也能就土壤液化潛勢區進行防災、防震相關配套措施，包括國土規劃、都市計畫及建照、執照發放標準的調整。

朱立倫指出，新北市政府現除推動都更相關輔導服務，讓民眾瞭解資訊外，更應加快房屋健檢及都市更新的工作。對於土壤液化潛勢區健檢結果有安全疑慮的房屋，市府局處及中央應相互配合進行後續相關的補強、補助等工作，讓民眾放心。同時對於都市更新的推動也應更加務實、可行，特別是在土壤液化潛勢區公布後，防災型都更可針對被劃定為紅色的高潛勢區域，放寬申請都更的條件及配套措施，讓住 戶知道可用這樣的標準，以一坪換一坪的方式，達到實質的都更效果。朱市長也鼓勵，住戶自主辦理都更，而不是等待建商來做，避免因考量房地產市場等因素，延宕都更的速度。

有關核電安全問題，朱立倫表示，推動非核家園是台灣人民和朝野共識，也是大家長期努力的目標，新北市府以及他個人這5年多來，每次針對核電安全、核廢問題的發言，立場從未改變，不會因為任何政治環境改變，也不會因為任何人不理性的發言而調整立場，「我們的立場經得起檢驗」。

朱立倫強調，新北市絕對不會同意成為核廢料的最終處置場，不管中央是誰執政，市府的立場絕對堅持到底。讓社會檢驗，「是誰不斷改變立場，是什麼樣的團體或個人，因為今天有權力就昏了頭，而改變他的講法」。

朱立倫表示，對於台電的專業，到今天為止還是非常沒有信心，因為台電在選前說沒有核電就會缺電，選後又說沒有缺電危機，這樣的態度，讓民眾明顯看到政治凌駕專業，這也是民眾所疑慮的。市長呼籲，台電最好還是回歸專業，致力於台灣能源到底要怎麼走以及如何務實地達到非核家園的目標。

政會議地政局長康秋桂以「行動服務零距離 地政便民在鄰里」為題進行專題報告。朱立倫聽取報告後，肯定地政局過去在跨域整合、推動五星計畫上的努力，並就新泰塭仔圳地區市地重劃、板橋埔墘區段徵收、金山市地重劃、新店十四張區段徵收、林口工一地區市地重劃等計畫為例，強調市府應以整合性團隊的方式，應加強跨局處的橫向聯繫，克服行政程序及法律上的限制，以最高效率完成目標，滿足民眾需求。

另外，會議上朱立倫也宣布經濟發展局長葉惠青，因家庭因素請辭，新任局長將由行政院中部聯合服務中心副執行長施威全接任，市長表示，施威全屬於較年輕世代，會站在葉惠青的基礎上，繼續努力。

行政院公布土壤液化區雖然沒有基隆市，但昨天議會臨時會引起議員關注，指基隆很多大型社區下方或附近都有礦坑、擋土牆年久失修，潛藏危機更甚土壤液化，要求市府加強檢測。市府說已展開老屋健檢並注意山坡地安全。

議員張耿輝說，基隆早期礦坑很多，後來都蓋了大樓，這些建物的安全比土壤液化的問題更加嚴重。議員韓良圻認為，各區都有礦坑，市府要密切注意。

議員陳東財、張漢土表示，基隆老舊房屋太多，市府要利用這個機會加強老屋建檢，並加速推動都更，因多山坡地，房子的問題不在土壤液化，而在於山坡地是否安全。

議員張芳麗說，基隆有很多湖都不見了，被人填土蓋房子，下方都是「爛土」，到底安不安全呢？市府應好好查一查。議員莊榮欽要求市府在發建、使照時要把關好，不能讓建商偷工減料。

都發處長徐燕興說，基隆山坡地多，土壤液化問題不用太擔心，反而邊坡及老舊建物的安全性問題較大，市府會加強注意並重視。針對86年5月1日前建物，14層以上主要作為住宅使用、具有明顯裂縫之建築物並位於邊地旁之社區，優先辦理初步評估，全市共229棟，已編185萬元補助。

市長林右昌說，市府已展開老屋健檢，為了因應震災，消防局25日將進行北北基桃聯合災害防救演習，是首次舉辦，採跨區域聯合演訓方式，加強民眾防震觀念。

農曆春節過後，台中房市在自住盤買氣支撐下、一掃去年以來的陰霾，激勵建商第1季陸續進場推案，預估推案量可達300億元。台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，第2季、尤其是新政府520就任後，隨著購屋民眾信心恢復、基本買盤回籠，台中房市第2季推案量上看400億元。

今年首季新推案，除大陸建設「麗格」、「雙橡園1617」豪宅大案之外，許多建商因應房市不景氣、紛紛變更產品設計，縮小坪數、降低總價，產品規劃都在25至45坪之間、每坪單價在20至35萬元，鎖定首購剛性需求，每個新案總銷平均落在5至20億元之間。

首季進場的個案中，以單元2「精銳雲」案買氣最旺，產品規畫37坪，每坪開價42至47萬元，總銷約15億元，力邀設計大師量身訂製6款室內裝潢，目前已賣破7成。此外，雙橡園開發第1季於文心森林公園旁推出豪宅新案「雙橡園1617特區」，產品規畫85、95坪，每坪60至70萬元，總銷70億元，目前已銷售5成。

魏嘉銘表示，林全財經內閣上任後，必定會提出內需政策帶動整體經濟，「預料新政府不會再打房，房市在第2季就會看到曙光」！

他進一步表示，台中房市2016年預估總推案量上看1,500億元，上半年700億元、下半年800億元。不過，由於新成屋紛紛出籠，他認為，台中推案量應該減量到1,200億元，「減量推案、案量縮小，減少餘屋量」！

台中夜市周邊店面 買氣夯

經濟不景氣，投資收益型店面買氣反而逆勢上揚，尤其是位於逢甲、忠孝路、中華路等夜市周邊的店面、土地備受青睞，吸引建商爭相搶進推案。如寶崍建設在中華路夜市旁推出「一番町」店面，吸引知名連鎖茶店、餐廳詢問；而總太地產則搶進忠孝路夜市卡位土地，規畫打造成為小型商場。

過去因為人口外流、商業不振的台中市中西區，近年來隨著台中市政府積極推動中西區再造計畫，吸引民間業者進駐展店，包括古典玫瑰園集團改造「台中市役所」成為超人氣文創園區，如今已成中區新亮點；日出集團將「宮原眼科」、「第四信用合作社」打造成中西區指標名店。

不僅古典玫瑰園、日出集團、紅點文旅等已陸續進駐中西區展店，位於中華路與民族路口的9戶店面「寶崍一番町」，每間面積50坪至114坪、每間總價從3,000多萬至8,000多萬元，3月中進場銷售以來，吸引許多店家洽詢。寶崍建設採先租後售的策略，幫房東找好房客，讓房東安心收租，目前已有手機業者與咖啡廳進駐，平均租期在3至5年，平均租金收益約2.5％。

當地業者表示，中華路夜市初估約有180個攤位，每到夜晚總是人聲鼎沸；而老牌影城-日新戲院擁有10座影廳，每天平均可放映67場電影，吸引大批人潮進戲院看電影，這也是中華路釋出新店面、詢問度會如此熱絡的主因。

說起迪拜，中國人總會想起七星級帆船酒店、摩天大樓哈利法塔、揮金如土的中東土豪，以及滿大街可見的豪華跑車。

對於另一些中國人來說，這座建在沙漠上的城市，是一塊海外的掘金地。

在2016年的G20分會場，來自迪拜國際金融中心（DIFC）管理局的首席業務開發官傑弗瑞對媒體表示，僅在迪拜工商局登記在冊的中國企業，就達到了3000家，其中60%為中小企業。

這裡既有包括工農中建四大銀行等央企巨頭，也有括珠江鋼管等行業龍頭，還有做各類生意的中小民企，他們正一步一步地影響著這個世界最大的貿易中轉港。

沙漠中的中國商城

2016年2月9日晚，中國農曆大年初二，中國大陸之外最大的中國商品城—“龍城”商城二期開業儀式在迪拜隆重舉行。

龍城形如其名，是一個龍形建築，外部中間是透光玻璃鋼拱頂，兩旁是金屬鱗片，從天上看極似一條閃光的巨龍。

這座與中國密切聯繫的商品城，是迪拜作為世界貿易中轉站的最佳證明。來自非洲和阿拉伯的店主，無需踏足中國，便可從中國製造商處下達批發訂單。

2002年，時任國務院副總理、原外經貿部部長的吳儀訪問中東五國。在她訪問迪拜期間，迪拜政府提出，將傑拜爾阿裡自由區的一個15萬平方米的倉庫提供給中國，供其無償使用3年。吳儀認為這是一個促進中國與中東經貿合作、助推中國企業走出去、充分發揮與利用迪拜市場輻射效應的好時機。

其後，中方和迪拜世界集團共同投資3億美元，由迪拜出地，興建了一個中國城。2004年12月，總建築面積超過30萬平方米，迪拜中國城“龍城”在沙漠中拔地而起，並立即投入使用，

據中國外交部網站介紹， 迪拜龍城商場一期擁有中國商鋪約3500家，是中國在海外最大的商品集散貿易中心。緊鄰一期的龍城商場二期專案總耗資近10億迪拉姆（約合2.74億美元），由一個總面積17.7萬平方米的購物中心、一家三星級酒店和一個多層停車場組成，新增可租用面積9.3萬平方米，不僅所有商鋪精裝修，影院、大型超市、展覽中心等設施也一應俱全。

“龍城的檔口基本上都是我們中國人，”2004年就到迪拜做外貿生意的廣東姑娘吳望（化名）告訴時代週報記者，“有人做機械設備，有人做數碼產品，有人做小商品，基本上，你在國內買得到的便宜商品，這裡都看得到。”

據她介紹，當地人要求高，性格又急，喜歡貨比三家，中國人需要特別的耐心才能做成生意。

“在這裡做生意，人脈和關係很重要，如果沒有人介紹，剛來打拼很辛苦的，”吳望表示，“混得好的，一個月可以賺3萬迪拉姆以上（相當於53000元人民幣），住高級公寓；混不好的，一個月才3000迪拉姆（相當於5000塊人民幣），和幾個人擠在最差的房子裡”。

在這裡，與當地人打交道非常重要。“他們很精明，同樣品質的家居材料，要幾家反復比較，最後才有可能定下來，”吳望說道，如今她仍在努力學習阿拉伯語。在她看來，中國人賣東西喜歡跟風，一旦這家賣得好，很快周圍的都在賣，價格競爭非常大。

不懂英語，不敵印度人

吳望並不是最早在迪拜做生意的一批中國人。

毛一鳴，迪拜人網站創始人，《迪拜人》雜誌主編。作為資深迪拜通的他被當地的迪拜華人親切地稱為“站長”。目前正在國內休假的他表示：“迪拜早期華人大多都是做貿易的，貿易人的主戰場基本都位於市場。早期的市場人很多是通過家族或親戚擴展起來的。他們一個帶一個過來打工，慢慢形成了一個龐大的群體。

2001年，來自浙江的劉銳（化名）和幾個同村的人來到迪拜。既不懂英語也不懂阿拉伯語的他在當地擺地攤，賣浙江的小商品。2004年，龍城開業之後，他把生意搬到了那裡。

“在這裡做生意，最大的優惠就是免稅政策，既沒有企業所得稅，也沒有個人所得稅。”劉銳說道。

據瞭解，在龍城經商的中國商人還享有特殊優惠待遇，不用迪拜保人，就可以開100%股權的獨立公司。而且，由於幾乎每家店都說中國話，語言上也沒有障礙。附近，中國人開的餐館、超市、診所、酒店也隨處可見，生活十分便利。

不過他表示，因為不懂英語，大部分中國人只能做外貿的下游，“我們做不過當地的印度人”。

“對於中國企業來說，這裡是新絲綢之路的重要一站，中國的中型企業由此同非洲、中東和南亞等快速增長的市場聯繫在了一起。”對此，美國《外交政策》雜誌表示。

該雜誌還透露，如今大約有20萬中國人生活在迪拜，每年還有30萬中國遊客來到這座城市旅遊。

來自國企的機會

除了這些做小商品生意的中國人，還有大量的中資企業湧入。他們利用迪拜通向世界的海上和空中通道，在新絲綢之路上做生意。

創建於1993年的番禺珠江鋼管有限公司，是中國最大的直縫焊管出口商。2012年，該公司到迪拜的傑貝阿裡自貿區考察後，決定在這裡投資建廠。

“迪拜的各項免稅政策，以及100%持有、利潤可隨時轉出的政策，對企業意味著很高的安全保障，也可以省去很多商務成本，” 番禺珠江鋼管中東公司運營經理在接受媒體採訪時表示道。

據介紹，通過在迪拜建廠，番禺珠江鋼管可以轉移大約40%的產能，在這個貼近客戶的市場，它還可以進行很多創新嘗試，比如生產毛利更高的彎管、螺紋轉介面等產品。

作為中東最大的貿易港口，迪拜港口的基礎設施和物流建設在中東也是最好的，很多產品運到迪拜大部分是用於轉銷到非洲、南亞和其他中東地區。

“事實上，只要能念出名字的石油設備企業，基本都已經在此聚集。”傑貝阿裡自貿區環球業務部亞太市場行銷經理余曉磊表示。

2005年，在迪拜的中國企業僅有18家，如今，官方資料顯示已經增加到了3000多家。

四大國有銀行（工行、農行、建行、中行）都在當地設立了分行和子行，中建、中鐵等大型國企也在當地有機構。

2016年3月1日，來自中國商務部網站的內容顯示，在過去的18個月以來，入駐迪拜國際金融中心（DIFC）的中國銀行業績已翻倍增長。DIFC表示，中國國有四大銀行總資產已達到215億美元，占DIFC註冊總資產的26%。

據阿聯酋《海灣時報》報導，中國銀行於 2015 年在迪拜納斯達克發行了 20 億元人民幣的債權，用於支援跨境貿易和基礎設施建設。農業銀行于 2014 年發行了 10 億元人民幣的債券。

“在中國的新絲綢之路上，迪拜將成為連接亞洲、非洲與拉美地區的重要節點。” DIFC首席執行官阿裡夫（Arif）表示。

瘋狂投資房地產

2002年，迪拜開放房地產市場可供境外人士購買，不少中國人也開始選擇在當地置業。來自溫州、台州的商人，在2008年之前，是中國炒房團的主力之一。

儘管迪拜中國城房地產交易中心的資料顯示，幾年來迪拜房地產投資回報率從2006年的100%，到2007年的50%，再到2008年的10%，一路下跌，但當時中國人對於置業炒房的熱情，從未減少。

“很多人看到暴利，轉行專門炒房，包括華商在內，這個來錢比傳統貿易快很多。剛開始一套兩套，最後是大家一起整層買，整幢買。”在迪拜打拼多年的台州人張先生稱，“溫州、台州人裡面，只要在那邊經商幾年的，沒有不買房子的。”

2008年金融危機的突然到來，讓炒房團的美夢破滅，不少經商的中國人被套。對此，溫州中小企業發展促進會會長周德文在接受《華爾街日報》採訪時曾表示，溫州人天生就有一種投資房地產市場的渴望。他估計在迪拜的兩萬名溫州商人所遭受的總損失超過人民幣10億元。


2012年8月到2014年年末，迪拜樓市開始逐漸恢復，售價和租金已分別上漲56%和41%。2013年，迪拜正式宣佈承辦2020年世博會，迪拜的房價應聲上漲。不少中國人從中嗅到了商機，開始了又一輪的海外置業之旅。

迪拜土地局的資料顯示，2013年開始，大約1000名中國個人投資者就已花費了13億阿聯酋迪拉姆（約23億元人民幣）投資迪拜的土地、住宅和辦公樓。

《第一財經日報》的報導則稱，2014年中國對迪拜房地產行業的投資達到了22.4億元，2015年前8個月，中國個人對迪拜房地產行業投資總額就達到了人民幣20.7億元。不過，和2008年之前的溫州台州炒房團不一樣的是，這一次，大部分都是“廣州、深圳過去的”。

2月末廣東省發佈《供給側結構性改革總體方案（2016—2018年）》後，曾一度引發熱議，今天廣州市出招了。

3月15日，廣州市地稅局發佈公告，稱將落實省財政廳、省地稅局、省住建部下發的《轉發財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，即日起，主管稅務機關按現行規定正式受理住房交易環節稅費申報。

這意味著，廣州市正式開始實行本市內購買的首套房都可以按照新政繳納契稅。符合對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)條件，購買90平方米以下住房者，依舊按照1%稅率契稅繳納；90平方米以上則都按照1.5%的契稅標準執行。

即符合唯一首套條件的購房人，所購房屋達144平方米以上者，將享受由原3%稅率降為1.5%稅率的契稅優惠。而二套房契稅政策暫不在廣州市執行。

根據市地稅局公告，對2月25日後已預受理的申報將均按照上述標準納稅。對2月22-24日多繳或少繳契稅的納稅人，從即日起，可向主管稅務機關申報辦理退稅、補稅手續。

市地稅局公告如下：

廣州市地方稅務局關於貫徹落實房地產交易環節稅收優惠政策有關操作指引

根據廣東省財政廳 廣東省地方稅務局 廣東省住房和城鄉建設廳《轉發財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（粵財法〔2016〕6號，以下簡稱6號文，見連結）的規定，為落實好上述稅收優惠政策，結合廣州市實際，廣州市地方稅務局明確以下操作指引：

一、從即日起，主管稅務機關按現行規定正式受理住房交易環節稅費申報。

二、對2月25日後已預受理的申報，主管稅務機關應通知納稅人按現行有關規定辦理；納稅人也可直接向主管稅務機關申報辦理納稅事宜。

三、對2月25日至即日已按原政策3%稅率申報繳納契稅，且符合6號文規定契稅稅收優惠條件需要退稅的納稅人，應按規定向主管稅務機關提交購房所在地的房地產主管部門出具的《個人名下房地產登記情況查詢證明》（以下簡稱《查詢證明》，應有出具方蓋章才有效）及有關資料，申請辦理退稅手續。




四、對2月22日至2月24日多繳或少繳契稅的納稅人，從即日起，請按6號文規定向主管稅務機關申報辦理退稅、補稅手續。其中，需要辦理退稅的，應按規定向主管稅務機關提交《查詢證明》及有關資料。

五、對申報辦理退稅、補稅以及已預受理的納稅人，主管稅務機關應給予“二次辦稅優先服務”。

廣州市地方稅務局

2016年3月15日

這是中國奧園地產集團股份有限公司(3883.HK 以下簡稱“奧園”)在2015年的總營收增長數。這個資料在2007年，即奧園剛剛在香港交易及結算所有限公司主機板上市後的第一年，僅25億元。

十年光景不到，深耕于廣州的奧園已借助規模化擴張實現業績翻倍式增長。然而，硬幣的另一面是，為保持業績快速增長，2013年至今，奧園略顯激進的購地行為則致其財務杠杆持續惡化。

受多幅高價地影響，奧園土地成本已從2011年每平方米建築面積平均成本780元人民幣飆升至1556元。素以低廉土地成本著稱的奧園，優勢正在一步步喪失。如何在高周轉與利潤率間取得平衡，仍是奧園管理層亟待面對的問題之一。

而為購地進行頻繁融資後，奧園的淨負債率已由2011年的12.7%急升至2015年的62.7%。對於接下來如何降低負債率及優化融資成本，奧園方面並未對時代週報記者的採訪予以置評。

國泰君安證券分析師劉斐凡告訴時代週報記者，62%左右的淨負債率在房地產行業中尚處於正常水準，“近年來，奧園積極在一線拿地的戰略無疑是促成其業績快速增長的一個很重要的因素”。

但劉斐凡同時擔心，相比其他中型房企，在奧園的城市佈局中，一線城市土地儲備仍顯不足，部分在三、四線城市佈局的專案或將面臨去庫存壓力。

財務杠杆水準提升

3月8日，奧園在香港發佈2015年全年業績。截至2015年12月31日，奧園完成合同銷售總額達約151.7億元，較2014年增長24.2%。其中確認收入約為95.72億元，同比升37.2%。毛利增長28.0%至26.46億元。

利潤方面，截至2015年12月31日，奧園確認收入約為95.72億元，同比升37.2%。2015年毛利增長28.0%至26.46億元，報告期內，其2015年年度淨利潤達約9.08億元。不過，由於人民幣貶值，導致奧園錄得匯兌虧損為2.8億元。

對此，奧園財務中心總監陳志斌表示：“匯兌損失主要是視乎人民幣走勢而定，但奧園的境外債務占比只有39%，境內債務占比為61%，公司也會繼續推動融資管道的多元化，應用一些金融工具和手段來儘量降低匯率損失。”

在部分房企均未完成年度業績目標的大背景下，奧園各項財務指標均有優化增長，實屬不易。然而，近年來的快速擴張在説明奧園銷售規模上實現翻倍增長的同時，也提升了奧園的財務杠杆水準。

在為購地進行多次融資後，奧園的負債率已由2011年的13%急升至2013年年底的64%。超過50%的債務增速，令評級機構標普都將奧園列入了“財務杠杆過於激進的內地開發商”名單當中。2014年，奧園淨負債率下降至61.8%，2015年又回升至62.7%（業內公認70%是淨負債率警戒線)。

負債率高居不下，與奧園多次發債不無關係。2015年，奧園多次發行債券以保證有充足資金購置土地。截至2015年12月31日，奧園優先票據及公司債券約為人民幣89.24億元（2014年約為32.57億元）。

值得注意的是，奧園2015年融資成本約為9.5%，雖較2014年10.2%有所降低，但依然處在相對高位運行。據CRIC監測，2015年1月-2016年1月，108家房企融資總量達3270.8億元，以加權平均法初步估算房企月度融資成本維持在5%左右，2016年1月降至4.47%。

在其年報中，奧園表示，公司已實施若干貸款管理政策，其中包括密切監控資產負債率及淨負債比率的變動，並在價格機會良好的情況下優化銀行信貸結構。

“我們在2015年11月份以及2016年2月份，分了兩次把境外發的第一批美元高息債完成了提前贖回，提前贖回以後我們的債務成本已經進一步降低到9%左右。我們一直都有關注不同的融資管道，無論是境內的還是境外的，我們會儘量使公司的融資管道多元化。” 奧園副總裁兼企業融資及投資者關係總監陳嘉揚表示。

激進購地或致利潤受損

不可否認，實現業績翻倍式增長，與奧園管理層審時度勢、積極調整戰略不無關係。

為應對市場變化，奧園2007-2009年將住宅物業占比由68%提升至97%；隨著住宅物業宏觀調控力度的加大，2009年，奧園確定“商住雙線發展”擴張策略。2010-2013年，奧園逐步擴大商業地產比例， 降低宏觀調控對整體售價的影響。

2013-2015年，奧園地產制定新一輪三年快速發展週期。至此，宣佈進入發展快車道的奧園，逐漸開始在土地市場嶄露頭角。這三年間，奧園購地規模遠超其近年拿地平均水準。

2013年，奧園一舉投入約46億元，先後于重慶、株洲、佛山、番禺等地收購了8幅商住土地，新增可開發建築面積約213萬平方米。2014年，奧園以總代價約人民幣46億元成功購入8個優質商住專案，新增可開發建築面積約為266萬平方米，進一步優化土地儲備。2015年，奧園先後於澳洲悉尼、珠海、廣州、佛山、廣西南寧等地收購共13個商住專案，新增可開發建築面積約為249萬平方米。

較為充足的土地儲備，為奧園後續發展提供了“物質基礎”。

截至2015年12月31日，奧園擁有57個項目，分別分佈于廣東、重慶、江蘇等地。資料顯示，奧園的土地儲備總建築面積為1333萬平方米，可滿足未來5年左右的發展。

然而，過於激進的購地，無疑將進一步提升奧園的財務杠杆。

2013年，奧園一舉投入約46億元購置土地，鑒於其2012年的營業額僅為39.4億元，穆迪將其公司家族評級展望下調至負面。

頻繁拿地且價格居高，致使以土地成本低廉著稱的奧園，一步步喪失其優勢。2011年，奧園每平方米建築面積平均成本低至780元人民幣，2012-2014年，其建築面積每平方米平均成本則分別為900元、1090元和1180元。2015年，其平均成本飆升至1556元。

受土地成本上漲及品牌認知度不高致其廣東以外項目售價受損影響，奧園毛利率亦呈逐年下降趨勢。

時代週報記者翻閱奧園近年年報，2012-2014年，其毛利率保持在30%左右，2015年則下降至27.64%，處行業中下水準。據東興證券對148家房地產上市公司2015年上半年的業績報告分析統計，上述企業平均銷售毛利率為29.03%。

“毛利率下降的原因很多，包括土地成本上升，人工成本上升，建築成本也在上升，所以成本的上升是主要的因素。”陳志斌表示，“毛利率雖然下降了2個百分點，但這也是在我們的預期內，因為整個房地產行業的毛利率是呈下行趨勢，我們長期的目標是把毛利率控制在25%以上。”

穆迪高級分析師蔡慧認為，奧園斥鉅資購入土地將直接導致其流動性風險上升。

劉斐凡則告訴時代週報記者，這與其管理層錯誤預判形勢有關，“現在土地價格高企與各大開發商紛紛回歸一線有關，而包括奧園在內的開發商都是2015年後才意識到三、四線城市的風險，彼時回歸一線拿地，土地價格已然水漲船高”。

同時，時代週報記者發現，目前奧園佈局的城市以二、三線城市居多，其中不乏四線城市，一線城市儲備仍然較少。

劉斐凡指出，從目前奧園的佈局來看，三、四線城市仍會存在去庫存壓力。

“房企擴張所面臨的風險程度不能一概而論。”廣州世聯市場研究部總監崔登科向時代週報記者指出，“如果房企的全國性擴張是在一線城市的住宅板塊還好，若是擴張主要為三、四線城市，或一線城市的高端地塊，則需要警惕。”

對此，奧園集團主席郭梓文亦承認四線城市庫存壓力較大，不過其認為，在去庫存的利好措施下，相信三、四線城市在未來三四年也會緩過來。

“我們在廣東省的佈局還是以廣州、珠三角為主，梅州、英德這些三四線城市的土地儲備只是很少一部分，接下來我們在廣州、珠三角會增加土地的儲備，提升我們的銷售業績。”奧園地產營運總裁馬軍如是稱。

就樓市過熱等問題，上海市發改委、上海市住建委等部門近期召開專門會議，將著力優化住房供應體系，嚴格執行限購政策，同時在細節上更加收緊。

加強限購是趨勢

上海市住房城鄉建設管理工作會議3月14日召開。針對近期房地產市場火爆、部分房產仲介存在不規範經營行為，會議明確將全面加強房地產市場監管，加強房地產經紀機構事中事後監管，進一步規範房地產經紀行為。銀監部門也首次參會。

上海市住建委表示，將著力優化住房供應體系，完善“四位一體”的住房保障體系，完善購租並舉的房地產市場體系。大力推進舊區、城中村和舊住房綜合改造，穩步推進保障性安居工程建設。

上海市住建委此前表示，鏈家公司等相關房產仲介存在不規範經營行為，已對其展開調查。

對於房價上漲過快等情況，專家透露，加強“限購”是趨勢，會在一些細節上作出更嚴格的限制。上海住建委人士也表示，市場供求矛盾導致市場持續上漲。上海將嚴格執行樓市限購政策，同時在細節上更加收緊，比如加強購房資格審核等。

此外，該人士建議，重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策，收窄“330新政”的執行力度；加強對仲介行業的監管，規範交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等；有關首付貸消費金融的業務監管會強化，防範首付貸款引起的市場風險等。

上海銀監局人士則強調了房地產領域的金融風險監管，可能收緊非普通住房的房貸政策；不允許P2P資金進入首付貸領域；限購資格提前認證；房地產仲介不允許從事首付貸業務；二套房實行差別化的政策；進一步嚴格公積金貸款政策審核等。

房價上漲壓力大

上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦認為，上海去化週期不到7個月，房價上漲壓力大。預計後期將有殺手鐧亮出，包括限購收緊等。


業內人士表示，限購是技術手段，最後還是要錢解決問題，卡住資金通路效果更好。一方面要嚴管資金杠杆，目前來看場外配資已暫停。同時要看緊房屋二次抵押。比如一套估值300萬元的房子，現有貸款200萬元，房子增值漲到400萬元，做二次抵押後把增值的100萬元套現出來。一旦樓市方向調轉，將引發較大風險。

來自中原地產的資料顯示，3月7日至13日，上海樓市高位盤整，新建商品住宅成交面積45.8萬平方米，環比減少9.3%。“剛需”以及“剛改類”產品表現穩定。

3月7日至13日，新建商品住宅成交均價為32526元/平方米，環比下跌3.9%，為今年周度最低成交均價。

在一眾央企地產商兼併重組做大做強之際，民營地產商碧桂園也展現了與之並行的野心——進入2000億房企陣營。

2015年，國內地產商銷售超過2000億的僅有萬科和綠地，碧桂園則實現了1401.6億元銷售。今年，碧桂園定下了1680億的新目標，不過其總裁莫斌強調，這裡面並未包括海外項目。

顯然，公司對2016年業績抱有更高的期待。接近碧桂園的人士稱，公司今年銷售或將衝擊2000億。

事實上，由於中國平安保險集團在2015年成為碧桂園第二大股東，具有金融背景的股東加入使其財務資本運作提升，讓碧桂園迎來了史上資金最充裕的時期。截至2015年底，公司借貸成本大幅下降，手握近500億現金，這也為2016年進一步並購擴張提供了充足的“彈藥”。

今年毛利率有望回升

2015年，“三四線城市殺手”碧桂園轉舵一二線效果顯現。莫斌介紹，按目標市場計算，公司全年約52%銷售貢獻來自於一二線城市項目，另有46%來自三四線城市專案，而廣東省外的合同銷售金額占到集團的67%。

值得注意的是，碧桂園大幅轉向一二線並非短期之策。2015年，碧桂園首進上海、深圳、成都、南京等一二線城市，新獲取土地預期建築面積3821萬平方米，總代價560億元人民幣，比當年年初預計的200億多出了一倍多，一二線城市新購土地占比為75%。

莫斌透露：“2016年拿地預算約為500億，將繼續加強一二線城市的土地儲備，持續深耕三四線城市核心地段。”儘管一二線銷售提升，但2015年碧桂園的毛利率卻出現了下降，從此前的26%下降至20%左右。

對此，碧桂園首席財務官吳建斌稱，這是因為2014年房地產市場環境比較差，公司採取價格策略等拉低了毛利率，這一部分是在2015年（滯後）結算的。“今年，公司在2015年新增的項目入市將會提升毛利率，從售價、成本控制、財務融資成本等方面都會改善毛利率水準。”

莫斌進一步稱，首先公司在一線城市周邊和二線強省會城市儲備了大量土地，已開盤的專案均帶來了不錯的利潤。今年可售總貨量約3000億元，一二線市場為1620億元，占總貨量的54%。

另據碧桂園聯席總裁朱榮斌介紹，公司在一線土地儲備達到了490萬平方米左右，今年的可售貨值超過500億，預期房價會進一步提高，一線的利潤可以期待。

莫斌指出，國家還是希望三四線城市去庫存，相信未來的金融、稅收政策和各項刺激政策一定會傾斜於三四線。在三四線城市碧桂園是品牌供應商，存貨的年限不長，只會升價銷售。

融資成本將壓至6%

不難發現，碧桂園2015年業績的另一大亮點是融資管道擴大和成本大幅降低，期末加權平均借貸成本同比下降1.39%，降至6.20%。

翻看碧桂園財報，公司在2015年的財務技巧在多方面顯現。其中，通過向中國平安發行股份進行股權融資，公司募得50億資金。利用國內外融資管道的開放，碧桂園2015年共發行60億元人民幣公募債、80億元人民幣私募債、8億美元銀團貸款、伊斯蘭中期票據等方式，融資約200億。

據吳建斌透露，公司2015年還利用永續債工具融資160億，不過這些永續債均為一年期，在今年都將還完。

自從中國平安成為碧桂園第二大股東後，便大幅加大對公司的資金支持。莫斌介紹，土地合資方面與平安陸金所合作，有15個項目完成資金募集，金額達到了60億元。

平安還積極參與碧桂園的各項融資計畫，發行8億美元銀團貸、60億元人民幣公司債時都予以認購，且排名靠前。此外，平安還購買公司資產注入社區，提供金融門店便捷服務，平安金融超市已在華南碧桂園落地，小額貸款在江蘇落地試點。

不過，頻繁的融資也導致公司淨借貸比率提升至60%。

對此，吳建斌解釋稱，去年買土地需要很多資金，此外做了並購方面的資金準備，截至去年底，很多資金並未花出去，這個錢導致現金也增加了。根據年報，截至去年末碧桂園可動用現金人民幣478.8億元，另有人民幣913.5億元銀行貸款額度尚未使用。

吳建斌稱，碧桂園會堅守負債率70%以內的比例，確保不會上升到80％-90%的水準；2016年融資的成本也會從現在的6.2%下降到5%-6%之內。

而在財務風險方面，去年相較于美元，人民幣大幅度波動，導致很多內地房股出現了匯率損失，碧桂園也不例外。

“公司從去年開始一直在研究如何對沖匯率風險，今年前三個月已經做了20多億對沖，將人民幣與美元鎖定在一定的區間。”吳建斌透露，未來公司要不斷平衡融資成本，哪裡成本低，就在哪裡融資。目前碧桂園人民幣和外幣借款比例已經是7∶3，可以更好的防範匯率風險。

2015年，除了地產主業之外，碧桂園還投資了多項非地產業務，而這似乎也符合公司戰略——通過參股、控股及分拆打造社區業務平臺。據其年報顯示，碧桂園去年認購天圖資本約10%股份，出資額為11.88億元。天圖資本主營私募股權投資基金管理業務和股權投資業務，專注於投資品牌消費品企業。

此外，碧桂園方面還認購了家政O2O平臺易盟天地20%的股份，出資額約為9756萬元。該公司方面認為，這兩項投資均可以與碧桂園垂直社區生態鏈產業產生協同效應，並培養公司的資產管理能力。

昨日，北京晨報記者從北京市統計局瞭解到，今年1至2月，北京市住宅銷售面積同比增長0.2%，寫字樓銷售面積同比大幅增長182.8%。

據市統計局公佈的1至2月全市房地產市場運行情況顯示，全市完成房地產開發投資313.8億元，同比下降1.7%。其中，住宅投資完成138億元，同比下降13.3%；寫字樓投資完成86.7億元，增長113.6%；商業、非公益用房及其他投資完成89億元，下降25.4%。

統計顯示，1-2月，全市商品房銷售面積為136.9萬平方米，同比增長19%。其中，住宅銷售面積為97.2萬平方米，增長0.2%；寫字樓為24.6萬平方米，增長182.8%；商業、非公益用房及其他為15萬平方米，增長61.3%。

從房地產市場供給來看，截至2月末，全市商品房施工面積為10390萬平方米，同比增長1.7%。其中，住宅施工面積為4834.7萬平方米，下降3.2%；寫字樓面積為2079.4萬平方米，增長12.5%；商業、非公益用房及其他為3475.8萬平方米，增長3.1%。

寫字樓銷售面積為何突然間大幅放量？第一太平大衛斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤認為，去年全市寫字樓租金收益可觀，甲級寫字樓月均租金320元/平方米左右。“寫字樓租金收益率達到5%左右，住宅收益率只有2.5%。從投資角度看，寫字樓的回報更可觀。何況北京的住宅還有限購政策的限制。”

新盤搶客戰急速升溫，將軍澳海天晉獲批售樓紙後極速上樓書，部署月內賣樓；而何文田最大型新盤皓畋同日獲批售樓紙；元朗朗屏8號則率先於本周六開售338伙。

業內人士認為，新盤市場百花齊放，二手客源難免被分薄，其次是各新盤之間，有部分貨種出現重疊，亦頗考驗各樓盤之間的銷情，相信發展商除了定價要貼市外，在付款辦法上亦要更靈活。

海天晉昨上載樓書

新地（00016）將軍澳海天晉昨天已獲批售樓紙，在傍晚時分已極速上載樓書至項目網站，新地副董事總經理雷霆表示，示範單位短期內便會開放，而價單最快本周末或下周初公布，冀樓盤能吸納同區及港島東區的換樓客。

新地代理助理總經理陳漢麟昨介紹樓盤的布局，項目共7幢分層住宅大廈及3幢洋房（合共628伙），不少單位能夠望到海景，而望海景的單位主要為4房大單位。

海天晉間隔由1至4房，分布亦相當平均，標準單位面積介乎363至1,391平方呎，而特色戶及洋房面積則介乎345至1,655平方呎。

何文田皓畋批售樓

九龍區亦爆發豪宅大戰，嘉里建設（00683）旗下何文田皓畋昨天亦已獲批售樓紙，項目多達1,429伙，為同區史上最大規模的項目，預料短期內將上載樓書，有機會趕及月內開賣，皓畋85%的單位為兩、三房單位，主攻豪宅的換樓買家。

可留意的是，長實地產（01113）亞皆老街君柏最快今日便會公布首張價單，而會德豐地產何文田ONE HOMANTIN則最快本周內先開放示範單位，單計這三個九龍豪宅，涉及單位已經多達2,218伙，競爭相當激烈。

元朗朗屏8號周六賣338伙

主打中小型單位的嘉華國際（00173）元朗朗屏8號，昨天公布銷售安排，首輪338伙將於本周六（19日）開售，折實價338.8萬至1,177萬元。當中以1房、2房為主力，佔發售單位77%。銷售安排顯示，A組大手買家（最少購買兩伙）可優先揀樓，B組每張登記只可購買1伙，一客最多兩伙，公司客限購1伙。市場人士表示，項目累收約1,400票，較發售單位超額3.1倍，當中約3%為A組買家。

未虞出現「日式房產泡沫」 斷崖式下跌
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內地一綫城市樓價飈升觸發監管收緊，昨天住建部召開記者會，部長陳政高表示，現在重要任務是穩定一二綫城市樓價，將配合人民銀行整治「首付貸」問題。

同時，他也強烈否認外界對內地樓市有「日本式房產泡沫」的擔憂，認為不可相提並論。

分析認為，住建部未拿出實質性調控措施，因分化加劇，樓控進入地方管理時代。

今年春節之後，內地一綫城市樓價暴漲，並滋生「加槓桿去庫存」的金融風險。陳政高昨稱，當前內地房地產一大特點是分化愈來愈嚴重，價格亦如此體現。他強調，現在住建部的一項重要任務是穩定一綫城市和部分二綫城市的房價。

他又指，春節後一綫城市房價上漲過快，一綫城市都主動履行調控主體責任，採取很多措施，包括：一是實行嚴格限購政策，實行嚴格稅收和金融政策；二是增加土地供應，而且公布於眾，穩定預期；三是增加中小套型的供應數量；四是打擊各種違法違規行為；五是主動發聲，引導輿論。

配合人行 做好整治「首付貸」

他認為，通過網簽數據看，這些工作已收到一定成效，相信京滬穗深一綫城市有能力逐步穩定本市樓市。對於未來樓市走勢，他強調中國經濟長期向好沒有變、城鎮化和居民住房需求沒有變，這些條件均可支撑未來房地產市場平穩健康發展。

上周六，人行已對造成此輪樓價快速上漲的「首付貸」（購房人首期資金不足時，地產中介或金融機構能為其提供補助資金拆借）產品定調，認為其屬違法操作，將予以打擊。陳政高也表示，住建部將配合人民銀行做好這項專項整治。

對於有輿論認為，目前中國樓市與80年代日本樓市崩盤前夕相似，擔憂中國樓市可能也會步日本後塵，出現斷崖式下跌。陳政高表示，圍繞這個問題已請教過專家，普遍認為中國與日本當年國情、政治、經濟條件都大不相同、城鎮化水平、經濟發展階段和宏觀調控措施也不相同，因此不能相提並論。

分析：地方管理 告別一刀切調控

有分析指，今次住建部並未針對一綫城市出台較為具體調控措施，只是「配合」人行或「相信」地方政府能控制房價，顯示住建部已告別「一刀切」調控時代，進入地方管理階段。

住建部下屬中國房地產業協會副秘書長何琦指，中央已明確未來樓市調控的責任應該落在地方政府，才能更有針對性，昨天陳政高在記者會亦再次強調地方政府履行了調控的主體責任。他表示，今次一綫城市雖然都是「加槓桿去庫存」導致樓價急升，但4個城市的漲價幅度、戶籍人口比例、炒房因素的作用程度均不相同，亦無法由國家層面出台統一調控措施，未來調控須更加因地制宜，住建部則主要履行監管職責。

萬科（02202）將於明日舉行臨時股東大會審議A股繼續停牌事宜，以便落實跟深圳地鐵的重組。高級副總裁譚英杰昨表示，如若提議被否決，將是「滿屏的眼淚」，但仍將繼續推進重組計劃。

明開股東會 若否決「滿屏淚」

公司昨在網上舉行投資者溝通會，最受關注問題之一便是「何時復牌」，有投資者提問稱「強烈反對繼續停牌！損害投資者利益！」總裁郁亮回覆「非常理解你的心情」，又指公司將於17日舉行臨時股東大會。

倘寶能反對 「尊重股東權利」

萬科繼續停牌至6月18日的提議，須在今日的臨時股東大會上獲得絕大多數支持票方能通過。董事會秘書朱旭稱，如若議案被否決，萬科將如期復牌。按萬科原訂計劃，其A股將停牌至3月18日。

被問及如果寶能投反對票，萬科如何應對，郁亮稱，公司將尊重每位股東的投票權。譚英杰昨表示，如若復牌，萬科同事將做好保密工作和信息披露工作，繼續推進重組。

接近交易人士稱，如果股票恢復交易，萬科和深圳地鐵重組方案談判就會變得「麻煩很多」，牽涉到不同部委，很多內部資料可能會洩漏出去，萬科A股就可能變得時不時要停牌。

萬科與深鐵合作方案有待定案，朱旭表示，已與境內外部分機構投資者進行了溝通，機構投資者普遍看好萬科和深圳地鐵的合作。萬科H股昨收報19.42元，跌3.6%，成交3.5億元。

活化工廈措施於本月底結束，地政總署2月接獲活化申請為13宗，按月增3成，創單月新高。另香港興業（00480）荃灣中國染廠大廈活化申請獲批。

去年第四季起，活化申請持續上升，據地政總署資料顯示，上月共接獲13宗活化申請，較1月份的10宗，按月增3成，宗數創近13個月的單月高位。

上月簽立的特別豁免書個案包括荃灣中國染廠大廈，該用地將提供辦公室、食肆及商舖等設施。據悉，大廈現時已進行翻新工程，預計年底分批完成。

每伙平均損手逾200萬 禮頓山虧138萬沽

二手樓市爆蝕讓潮，3月份首15天，市場錄約20宗蝕讓成交，蝕讓金額共4,590萬元，即每名業主損失逾200萬元。

造價一向堅挺的跑馬地禮頓山也出現蝕讓個案，兩房戶3,050萬元沽，扣除雜費支出料需蝕138萬元離場。

尚賢居2日2蝕讓 3年貶值19%

市場消息指出，禮頓山1座高層B室，實用面積922平方呎，兩房間隔，原業主2012年6月份，以3,000萬元連車位入市。至近日業主以3,200萬元把單位放盤，終減價150萬元，以3,050萬元連車位沽貨，平均呎價33,080元。

原業主帳面獲利50萬元，升值2%，若連同佣金（60.5萬元）及釐印（127.5萬元）支出，料實蝕138萬元離場。禮頓山過去1年錄約7宗成交，單位易手賺幅由16%至2.78倍不等。反映樓價下跌，抵銷業主賺幅下，最終要損手離場。

其次，上環尚賢居兩日兩錄蝕讓，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，項目高層D室，實用面積743平方呎，原業主2013年以2211.9萬元入市，日前以1,800萬元沽，持貨3年帳面蝕411.9萬元離場，貶值19%。另市場指大角咀瓏璽銀主盤以約1,700萬元，原業主帳面蝕約百多萬元離場。

大埔比華利山 蝕逾千萬售

本報統計3月份首15天市況，市場暫錄約20宗蝕讓個案，累積的蝕讓金額達4,590萬元，即平均每名業主蝕逾200萬元離場。本月最大宗蝕讓個案，為大埔比華利山別墅，業主以1,780萬元易手，連雜費蝕逾1,000萬元。

事實上，額外印花稅3年限售期過去後，業主多出售單位止賺，惟樓價已跌至2014年末季水平，2013年3月份入市的中小型單位，轉手後扣除離費支出，亦只能獲利數十萬元。另大圍金禧花園最新錄2座高層D室，實用面積340平方呎，原業主3年前以384萬元入市，中原地產高級區域聯席董事馮澤源指單位以413萬元易手，帳面獲利29萬元，扣除佣金等支出，實際賺約12萬元。

業界人士估計，隨着樓價下跌，後期以較高價入市的單位，賺幅會進一步被抵銷，料市場再現更多蝕讓個案，情況或會蔓延至中細價屋苑。

傳統工業區長沙灣加快轉型，連同兩幅新增的汝州西街熟食小販市場用地，以及長順街停車場用地，3塊地皮估值最高共92億元，可建商業樓面達191萬平方呎。

估值共92億 2幅為新增地皮

長沙灣為下年度商業用地供應量較多地區。新納入賣地計劃的永康街、汝州西街與永明街交界用地，地盤面積約3.06萬平方呎，現時用作臨時熟食小販市場及垃圾收集站。

隨小販市場使用率持續偏低，政府申請由「政府、社區或機構」用途改劃作「其他指定（商貿）5」發展，以地積比率12倍計算，可建樓面達36.68萬平方呎。大廈建築物的高度限制為主水平基準以上130米。綜合市場估值，每呎樓面約4,500元至5,000元，估值最高約18.34億元，涉資銀碼較細，料頗受中小型發展商歡迎。

可留意的是，該地須保留部分用地作垃圾收集站，附近東南界綫上有一段土地劃為「非建築用地」，估計日後項目的規劃及剪裁須花更多心思。

至於位處荔枝角道與長順街交界用地，現時用作停車場用途，鄰近長沙灣警署，亦已成功改劃作「其他商業⑹」用途。

地盤面積約4.55萬平方呎，地積比率最高12倍，可建樓面最高54.65萬平方呎。由於地皮較鄰近長沙灣港鐵站，市場估值較為理想，介乎26.23億元至28.96億元，每呎地價約4,800元至5,300元。而用地亦須設至少85個公共停車場車位，以配合周邊交通及整體發展。

瓊林街地 涉樓面百萬呎最大

另一幅滾存瓊林街用地，屬於區內近年規模最大的商業項目，可建樓面料達99.7萬平方呎，預計於下年度首二季內推出。

地皮位於瓊林街與醫局西街交界，距離現時區內主要商廈、工貿區較遠，不過規模大，估值高至39.89億元至44.87億元，以地盤主水平基準以上130米的建築高度限制推算，預計可興建1至2幢30多層高銀座商廈，每層樓面約2萬至3萬平方呎，有望成為日後區內指標商廈。