疑投資客噱頭欲脫手餘屋 物件受限多

審慎挑選
近期密集在各大網站曝光的「大台北免頭款購屋網」廣告，引起網友討論。事實上，過去也曾有類似網路平台被揭露，公司背景為投資客。房仲及銀行業者認為，房貸成數依申貸人能力、購買房屋條件而有所不同，不可能全額貸款，應有部分為信貸，民眾須衡量每月還款能力而申辦。

點開大台北免頭款購屋網網頁，網站強調，只要民眾信用正常、有正常工作收入、有能力按月分期繳交房貸，即可申辦。依照該網站規定，申辦流程需先填寫預約諮詢單，並備妥個人財力證明等資料，至該公司遞件。後進行信用評估，再依照評估貸款額度，配對合適物件，最後對保、簽約、交屋。
曾試圖申請諮詢的Ivy指出，「填寫申請單時，發現月薪至少要4萬元。」後該公司與Ivy聯繫時表示，無法先看屋，得視個人貸款審核後再提出適合物件，且物件僅限大台北部分區域，如中永和區等。

須先審核 才能看屋
針對此網路平台實際操作模式，公司拒絕回答。記者以公司所在地，查詢發現同一地點過去曾經營「525全民配屋網」。據2012年《蘋果》報導，「525全民配屋網」公司登記為「安家國際不動產經紀有限公司」，同樣標榜免頭款或是低自備購屋，現已停業。而大台北免頭款購屋網，公司登記「大台北物業管理顧問有限公司」，二公司核准設立日皆在2012年4月。

525全民配屋網2012 年接受《蘋果》採訪時曾透露，公司人員曾是投資客，待售屋為公司及股東所有。房仲業者猜測，大台北免頭款購屋網可能也由房仲、投資客或是小建商組成，為順銷手上餘屋，祭出免頭款、低自備噱頭吸客。
銀行業者指出，聯徵中心最新統計，大台北地區平均房貸在6成2~6成5左右，不可能全額房貸，因此不足部分以信貸補足的機會很高。此外個資的安全性、及民眾是否需額外支付服務費用，也須納入考量。

理性評估 還款能力
房仲業者認為，無擔保貸款放款額度，金管會明訂不得超過月收入的22倍，以月薪4萬元者來看，最高信貸額度88萬元，若作為頭期款，在大台北地區可選擇的物件少，民眾須充分明白合約內容、核貸對象。
永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒民眾，若購入1000萬元房屋，8成房貸、2成信貸，以20年償還期限估算，每月須償還本金加利息，恐超過6萬元，「民眾須評估還款能力。」

桃竹以南購屋 7成會避高潛勢區

土壤液化潛勢區資訊公布近1周，議題持續發酵。據房屋自售平台業者APPLE HOUSE趨勢研究中心調查，若房價因土壤液化下修，全台各縣市民眾對土壤液化高潛勢區的房屋反應，桃竹以南皆有逾70％民眾認為，購屋一定會避開高潛勢區，高雄更已出現買方議價時，藉此砍價2~3％。

土壤液化潛勢查詢系統已公布台北市、新北市、宜蘭縣、新竹縣市、台南市、高雄市與屏東縣等縣市的資訊，以紅、黃、綠色塊分為高、中、低3級潛勢區。

尚無賣方主動降價
APPLE HOUSE趨勢研究中心調查20~60歲民眾，發現若土壤液化高潛勢區房價下修，雙北市逾4成民眾願埋單購屋，但桃竹、台中、台南、高雄、其他縣市願意進場買屋的比例，都不到2成。
高雄市新興、前金、亞洲新灣區等南高雄區，是高雄市位土壤液化高潛勢區較多的區塊，根據調查，有70％高雄市民表示，購屋時一定會避開土壤液化高潛勢區，僅15％民眾認為，若房價下修，且區位生活機能好，有意願在高潛勢區購屋。

「這星期來有少部分買方會拿土壤液化議題殺價，但影響不大。」全國不動產高雄市府加盟店店長侯忠義指出，最近案例是買方已很喜歡看中的物件，只是拿土壤液化議題加減砍一下價格，幅度約2~3％，不超過5％，屋主多多少少會接受，不過，尚無屋主主動要降價。

「要買的還是會買」
該調查也顯示，若居家位處土壤液化高潛勢區，有33％民眾會立刻開始搬家計劃，61％的民眾，考量工作及家庭等現實因素，會繼續住在原處。
侯忠義補充，買方砍價主因是市場景氣差，現在房市是買方市場，有剛性居住需求，要買的還是會買。
侯忠義表示，目前還沒碰到有民眾因住家位土壤液化高潛勢區，而有換屋需求，不過，有部分房屋屋齡較舊的屋主，會擔心房屋銷售受影響。

雙北居住壓力較大
APPLE HOUSE總經理葉國華表示，雙北市民眾對於土壤液化高度潛勢區的接受態度明顯高於其他縣市，反映出長久以來雙北民眾的居住壓力，為了有好地段、好生活環境，只要價格有下修，寧願進場賭一睹，但是房屋結構安全仍必須加以重視，也建議政府應早日提出防災計劃，或相關補救措施。

都更緩慢如牛步，根據內政部營建署三月發布二○一五至二○一八年都市更新發展計畫統計資料，全國近十年（二○○五至二○一四年）都市更新事業計畫核定情形，其中都更重建僅二七九件，平均一年全國不到二十八件，整建維護部分更是只有九十六件。

新都更計畫 4年核定民間百件

為因應地震災害發生，內政部持續推動都市更新計畫，最新一波為二○一五至二○一八年的都更發展計畫，目標是除以政府為主的都市更新公告招商二十四案外，也要輔導一百件民間都市更新事業計畫核定實施，包括重建、整建及維護等三項，可改善一萬戶居住環境。

不過，回顧二○○五至二○一四年十年，不論是老舊大樓整建維護，還是都市更新事業計畫核定均呈現緩步進行。

其中近十年老舊大樓整建維護計畫，全國僅核定九十六件，全部均集中在六都，台南市件數最多，為六十五件，北市有二十六件、新北市、高雄市各僅二件、桃園市一件。

至於都更重建核定件數，二○○五至二○一四年十年時間，全國有二七九件核定通過，其中高達二六六件集中六都，占比超過九十五％。六都中又以雙北市最多，台北市為一七○件、新北市六十七件，光是雙北市有二三七件，占全國核定比率八十四．九五％；其他包括桃園市二件、台中市九件、台南市十三件、高雄市五件。六都之外，核定最多件數的縣市則是南投縣，計有十一件。

芝麻酒店都更 富邦也卡位

即便都更卡卡，地處北市大安區信義路四段燙金地段的「芝麻酒店」（見圖，資料照，記者徐義平攝）都更案因利益誘人，身為信義計畫區「全國最貴菜園」整合者之一的富邦建設也想分杯羹？根據內政部實價網最新揭露資訊及比照地籍資料，富邦建設去年十二月以二.六億元，取得該址五樓約二七四坪整層產權。

「芝麻酒店」前後有超過十組人馬卡位，多年前吉美建設便積極整合，當時吉美建設總經理林進輝曾透露，整合比率超過九成。富邦建設則是最新加入的買家。

二○○九年已提出都更申請

都更業者指出，即便都更條例修正草案躺在立院將近四年未有結果，不過，燙金地段都更案仍吸引建商插旗，推測應是都更後的價值所導致。

事實上，芝麻酒店都更案二○○九年十月就已劃定，申請人是新北市議員李婉鈺的姊妹林益如（李從母姓），更新範圍包括北市仁愛段三小段六八四、六八四之一、六八四之二等三筆地號，土地面積約一二七五平方公尺（換算約三八五坪），土地使用分區為商三特，平均容積率約六○三％，屋齡接近四十年，是地上十四樓、地下二樓建物。

當年興建業主就是首創預售屋制度的華美建設負責人張克東，他叱吒於六○年代，更是開創興建廣告樣品屋吸引房市買氣的先驅。顛峰時期，他除擁有華美建設外，名下還有芝麻酒店、財神酒店兩家五星級酒店、一家芝麻百貨（中興百貨前身）等，旗下員工超過一千人。

不過，取巧手法終究還是被股東識破，加上華美建設之後推出個案銷售成績不如預期，又遇上官司纏身，財務面臨危機，最終華美建設倒閉，張克東宣布破產，事業版圖瞬間幻滅。其中「芝麻酒店」更是業者覬覦的都更重點，不過，目前該大樓是荒廢的建物，頂多在房市熱絡時，成為建案廣告看板的集中點。

財政部於近日公告，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，致須出售持有期間在2年以下之房屋、土地之情形。符合前開公告情形時，納稅義務人於依房地合一新制規定計算應繳納稅額時，得按較低之20％稅率課徵所得稅。

財政部說明，房地合一新制業於2016年1月1日施行，中華民國境內居住之個人交易該制度課稅範圍之房屋、土地，係依持有期間在1年以內、超過1年未逾2年、超過2年未逾10年、超過10年，分別適用45％、35％、20％及15％稅率。惟符合該部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地，得適用較低之20％稅率課徵所得稅。財政部公告適用案件類型如下：

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

財政部進一步說明，配合房地合一新制於2016年1月1日上路，本次公告規定自該施行日(即2016年1月1日)起適用，以保障納稅義務人權利。

經濟部中央地質調查所「土壤液化潛勢查詢系統」啟用，首波採取2.5萬分之1的比例尺公布新北市、台北市、新竹縣、新竹市、台南市、高雄市、屏東縣及宜蘭縣等8縣市之液化潛勢區等級圖資，經查察教育部所轄各級學校資料，位處土壤液化高潛勢區學校計有國小93校、國中27校、高中職23校、特教學校4校、大學3校4校區及技職院校1校2校區。

教育部(國教署)表示，為維護校舍安全，自2009年起依內政部1999年訂頒「建築物耐震能力補強實施方案」推動老舊校舍補強整建相關計畫，全面針對1999年(含)前興建之國中小校舍辦理耐震評估，同時在校舍進行補強設計時，也將校舍場址所屬地盤分類納入考量，累計已辦理補強工程之校舍計3,231棟、拆除重建之校舍計1,076棟，以有效提升校園安全。

教育部(國教署)對於位於土壤液化高潛勢區之學校，將督請地方政府優先排入辦理補強或拆除重建，對於重建之校舍建議採低矮型、小面積且具剛性之分棟建築，並適度採用剪力牆及筏式基礎，以提升校舍安全性。

為持續提升校舍耐震能力，教育部(國教署)已擬定「公立國中小校舍耐震能力及設施設備改善計畫」，積極向行政院爭取下一期程辦理校舍耐震能力補強及拆除重建之經費，對於位處土壤液化潛勢區之校舍將優先辦理，後續並將督導各地方政府通盤檢視位處土壤液化潛勢區之學校耐震能力評估結果，據以加速辦理校舍補強及整建，以維護校舍及學校師生生命安全。

大台北捷運站陷入土壤液化危機，但據房仲調查，雙北有13個捷運站位在完全無液化區，其中新北市竹圍站房價最便宜，台北則是關渡站，南軟站因多新成屋而價較高。最親民的捷運宅集中在淡水信義線與文湖線，分布於淡水、文山、內湖、南港等區，蛋白區房價因居住安全議題而異軍突起。

文山區料成亮點
台灣房屋統計13個捷運站周邊500公尺內房屋成交價，發現新北竹圍站房價最便宜，周邊均價1坪25.3萬元，台北則是關渡站周邊均價為1坪39.8萬元。最親民的捷運宅集中在淡水信義線與文湖線，分布在淡水、北投、文山、內湖和南港等。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，這些區域屬蛋白區房價，因居住安全議題而異軍突起，其中關渡站周邊生活機能稍嫌不足，難成房市焦點，不過美式大賣場可望在下月開幕，將提升購物便利性。
張旭嵐指，南港這2站在去年成交物件不多，且南港軟體園區成交物件多集中在經貿二路，周邊多5年內新成屋，又以小宅居多，因此拉高單價。

13站中有4站在文山區，張旭嵐分析，文山區因文教氣息加上房價親民，向來是自住購屋族群偏好的區域，現在加上地質結構考量，估計將成為今年房市亮點；而葫洲站周邊屋齡較新，東湖內需型商圈成熟便利，此外內湖還有聯外交通等議題，因此這兩站今年有機會吸引內科上班族的買盤。

「僅短期有影響」
信義房屋不動產企研室專案經曾敬德則認為，無液化區捷運宅的公布，只會對短期流通性有所影響，交易量或許會提升，但不會因此影響房價，921地震後的建築都有經過地質檢測，基本上無須擔憂。

桃園市八德區公所2016年3月中旬發佈八德區公所以及戶政事務所等行政機關所形成的行政園區房市狀況，本區在各項重大建設持續推動之下，生活機能日趨完善，各類型不動產成交價格略高於八德區的平均價格。本區交易產品又以新大樓(屋齡5年以下)產品為主，其交易量在2015年增長幅度約為1至2成間，而交易價格近2年內呈現持平狀態。整體而言，本區域內因有數個大型建案陸續辦理銷售，在供給量較大之情形下，價格卻仍呈現持平走勢，顯示本區域不動產市場屬穩定成長中。


桃園市八德區公所表示，本區域範圍東臨仁德一路、西至廣興一路、南接豐德路、北側為仁德路，區內交通概況若是自行開車，距國道3號大溪交流道約6公里，車程僅需10分鐘，南來北往相當便利，另與國道2號高速公路大湳交流道約7.5公里，車程約13分鐘，且經國道2號往東可抵國道3號，往西可聯結國道1號，為該區一大交通優勢。

如果搭乘大眾運輸系統，八德區公所即設有免費市民公車站，區域內興豐路有公車行經，可往返桃園火車站，前往桃園市各行政區。另外在2014年間開放行駛八德至新北市土城間國道客運直達車1659路線，車程約35分鐘即可到達永寧捷運站，交通堪稱便利。

桃園市八德區公所表示，該區屬八德擴大都市計畫範圍，其土地使用以住宅為主，區域內行政機關除八德區公所外，尚有戶政事務所、桃園市立圖書館八德分館等機關聚集，民眾在洽公及使用上相對便利。在公園綠地方面，則有佔地3千坪的建德公園及其他大小型鄰里公園，共計6處休閒遊憩空間可供區內民眾使用。


區內學區包括八德國小、八德國中，國小、國中，教育環境尚屬完整。在區內房地產的區分部分，桃園市八德區公所表示，本區域分為新舊都市地區，新都市地區內之建築類型以新成屋之住宅大樓為主，其次為透天厝，多數集中於豐田路、建德路及仁德路一帶；舊都市地區以興豐路為主軸，屋齡約30年內透天厝者居多，亦有少數3年內新成屋住宅大樓。

區內商業活部分，區內興豐路、中正路商家聚集，區內尚無大型賣場，惟全聯福利中心於區外1.5公里，車程僅需3分鐘，為當地居民採買與消費的主要地區。本區域與大湳形象商圈鄰近，實際上與其亦形成另一共同生活圈，雖當地金融商業活動層級雖不多，但居住機能仍屬便利。


本區內另一特色「興仁花園夜市」，此觀光夜市於2014年5月開幕至今，佔地3千坪，營業時間日期為星期二、五、六、日。興仁花園夜市不僅是八德人的消費所在，也是中南部遊客甚至外國觀光客到桃園市必遊之地。

八德區公所生活圈位處八德都市計畫內，行政機關及各級學校集聚於此，且八德擴大都市地區道路、公園等公共設施完善，2條50米綠園大道建德路與豐德路串聯全區，不僅提供更完善的規 劃及開發素地，且含八德行政園區、捷運綠線預定地等重要設施，加上八德鄰近大台北地區、且交通便利性、生活機能成熟，在大台北地區房價居高不下之比價效應下，八德地區逐漸成為住戶和商家購屋與投資進駐之首選，建商因看好其未來增值潛力陸續推案，為八德區交易最為熱絡之地區，亦為八德區房價高點之一。


根據桃園市不動產交易e指通網站資料顯示(內容取自實價登錄揭露資訊)，2015年1月至11月八德區公所生活圈之住宅不動產市場整體成交量呈持平走勢，除2015年4月至5月因受新建案交屋影響而呈現大幅增加情形外，其餘每月平均成交件數為45至65件，而平均成交價格則因成交建物型態各異呈現漲跌互見態勢。

各種建物類型交易量變化方面，本地區交易房屋類型以新大樓(屋齡5年以下)為大宗，2015年1月至11月共計有965件，較2014年同期增加94件，主要係受2015年新建案住宅大樓產品大量釋出所致；而中古大樓(屋齡大於5年以上)部分交易數共計有19件，較前期減少30件；公寓及透天厝類型亦呈現減少趨勢。


此外，2015年1月至11月不同建物類型交易均價分布狀況，本區主要交易類型為新建大樓，交易集中於豐田路、建德路及仁德路一 帶，均價約17至21萬元/坪間；其次屬中古大樓類型，交易集中於興仁路及建國路一帶，均價為13至15萬元/坪間，其屋齡大多集中在20至24年之間。

就土地交易數量觀之，本區2015年1月至11月土地交易共計19件，以住宅區之土地為交易大宗，共計17件；其次為其他用地(包含道路用地等公共設施用地)之土地，共計2件；而商業區、工業區及農業區土地則無任何交易情形。總交易量與前期相較，各使用分區土地交易量皆呈現下跌趨勢。

另外，土地交易價格方面，住宅區土地交易均價為26.25萬元/坪，較前期交易均價明顯呈現下跌趨勢，商業區土地本期無交易案件，上期交易均價為29.71萬元/坪。

由基隆市中正、信義區直達台北市府轉運站的2088線快捷公車，在2016年3月20日舉辦啟用及新車展示典禮，基隆市長林右昌與台北市長柯文哲共同主持剪綵儀式，宣布基隆市第一條快捷公車正式上路，更為兩市之間的城際合作寫下新的篇章。

林右昌指出，在他當選後尚未就任時，就曾與柯市長會談，達成3項台北市與基隆市城際合作共識，包括快捷公車直達台北，節省市民通勤時間；其次還有社會住宅以及捷運南港基隆線的規劃，很高興快捷公車能夠這麼快就實現，他也特別感謝包括台北市政府、交通部及大都會客運公司的全力協助。

柯文哲市長則是盛讚林市長是非常有行動力的市長，在很短時間內就催生快捷公車，基隆跟台北都是首都生活圈的一份子，每天在兩地之間通勤的人口有好幾萬人，快捷公車的上路，可以讓首都生活圈的概念更融洽，而且快捷公車上面有免費的WiFi跟插座，簡直比高鐵還好。

柯文哲說，事實上，基隆跟台北屬於首都生活圈，每天往返基隆和台北有好幾萬人，國道客運通車典禮相信會讓首都生活圈的概念更融洽。他笑說，之前他搭高鐵，手機要插電還找不到插頭，可是剛剛看到車上有免費的WiFi和插座，感覺比高鐵還方便，非常感謝大都會客運公司，不僅提供了全新的車輛還提供了嶄新的服務。

他繼續說明，相信透過國道客運的快速接駁，基隆的乘客可以馬上到市府轉運站搭乘板南線或公車轉乘。柯文哲強調，這就是北市府正在推行的交通新概念，不是所有車輛都要到台北車站，而是透過周邊的轉運站、捷運路網，讓整體運輸量分散、更有效率。

林右昌說，2088路線的開通，是基隆市交通建設史上非常重要的一頁，對於基隆市民通勤以及未來首都生活圈居民來到基隆遊憩或是觀光旅遊，都有非常大的幫助，未來大都會公司還會視營運狀況來增加車輛，這是台北市與基隆市兩個城市合作的最成功案例。

林右昌還指出，2088快捷公車開通前3天免費試乘，大家可以體驗最舒適的行車環境，而且這22部車子都是全新打造的車體，基隆人可以享受全台灣最進步、最智慧化的快捷公車。

林右昌說，快捷公車是他的重要政見，很高興能夠在1年多的時間就順利上路，至於第二條路線也已經發包委外，再過半年多之後，暖暖地區的居民也可以享受同樣高品質的快捷公車服務，相信大家可以對基隆的未來越來越有信心。

新北市政府表示，2016年3月19日起再增三峽及台北大學地區三圖合一(都市計畫分區圖、地籍圖及地形圖)查詢範圍，讓民眾購屋更有保障。新北市政府城鄉發展局自2013年9月23日起，已陸續開放土城(頂埔)、永和、蘆洲、新莊、中和及台北港地區三圖合一查詢服務，系統瀏覽人數已逾18萬人次，民眾只要鍵入門牌地址、街道路名等，就能輕鬆定位，一次取得房屋所在地的土地使用分區、地形以及地籍等資料。預計2016年度將陸續開放查詢範圍計有三重、深坑、林口(都市化地區)、金山及土城等。


新北市三峽及台北大學地區有相當多的新屋建案及舊屋出售標的，針對民眾而言，套疊具有空間資訊的地形圖及與民眾權益息息相關之地籍圖資，可提供民眾更清楚的現況資訊查詢，便利民眾透過現況圖，瞭解其周遭都市計畫及每筆地號相鄰情形，更易清楚瞭解都市計畫公共設施開闢情況，以減少購屋民眾因為不了解或查詢不易產生困擾。

新北市政府城鄉局表示，考量民眾多數僅有房屋門牌、街道等資訊，因此開發三圖合一查詢服務時，特別納入街道路口及門牌地址定位查詢，本系統提供查詢方式相當多元便利，計有地籍地段、都市計畫、街道路口及門牌地址四種定位查詢方式，不僅能帶給民眾多元且便利查詢服務，亦可提供府內同仁業務規劃參考使用，以提高行政效率。


城鄉局局長邱敬斌表示，希望透過三圖套合系統，提供民眾更完整便捷的城鄉資訊查詢服務，增進民眾查詢的便利性。本系統累積線上瀏覽人數已逾18萬餘人次，可以看出民眾透過現況圖查詢所在地周遭都市計畫的需求。即日起再開放三峽及台北大學地區查詢範圍，希望提供更多民眾獲取房屋所在地的土地使用分區、地形以及地籍資訊，對於購屋民眾除可輕易查詢公共設施區位、距離，更能快速瞭解都市計畫分區別，確保自己的權益。

土壤液化區公布，將造成房價分布與交易熱區重新洗牌，台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示，以這次的土壤液化區來看，位於非土壤液化區的內湖四期、東湖地區，南港經貿段、研究院一帶，以及文山的萬芳醫院、萬芳社區，因房價相對較低，生活機能相對完善，有機會接收換屋買盤，成為換屋族青睞的區段。

日前中央地調所公布的土壤液化潛勢區中，台北市不少精華地段均位於中高度潛勢區，房仲業者認為，會讓房價分布重新洗牌，也會讓換屋行為加速，換屋族比重提高，除了台北市內湖、南港、文山房價相對較低非潛勢區外，新北市除了大漢溪、淡水河沿岸的三重、新莊、蘆洲等部分地區外，擁有交通優勢及生活機能的區段，也易獲換屋族青睞。

劉怡蓉表示，台北市30至45坪房屋是換屋族市場主流產品，由於台北市捷運網絡發達、交通十分便捷，在預算考量下，小換大的區域不一定要在蛋黃區，反而是蛋白區受換屋族青睞，去年這類產品交易量最多的行政區為內湖、文山與北投，交易總價約在2,000萬元。

其中，康寧路三段及康樂街，位居捷運東湖站周邊，生活機能完整，明湖國中、明湖國小每年都是額滿學校，讓購屋需求大增，支撐該區房價；內湖四期重劃區位於民權東路六段兩側，採低密度開發，由於環境條件佳，在市場上頗受到青睞。

台中捷運綠線預定民國109年可全線通車啟用，其中，7個場站聯合開發金額高達數百億元，引發業者暗中布局。原地主的世義貿易出面整合後，已獲准主導G8場站開發案；另包括原地主的中華賓士、慶仁建設，及玉市地主，也將參與台灣大道與文心路口的G9-1場站聯合開發案。

至於位於台灣大道與文心路口的G9-2用地，原為正新橡膠創辦人羅結所有，但在捷運土地徵收時，已由市府價購，目前先改為公有停車場用地。

G9-1及G9-2兩塊場站聯合開發案，因開發量體與開發金額，都比較大，且市府相中位於台灣大道與惠中路交叉路口附近的興大附農用地，有意變更為規畫中的台中捷運藍線車站用地與機關用地，再與G9-1場站開發案以地下道連通，成為最熱門捷運場站的開發基地。

市府規畫G9-1及G9-2場站聯合開發案的類型多元，除了地面建築物外，還包括地下街連通及下潛式廣場。目前已傳出多家知名壽險業者有意參與市府的公開徵求投資人招商案，擬主導G9-1及G9-2場站聯合開發案，興建商用不動產的「雙塔」或「雙子星」建築物，成為捷運沿線的新地標。

台中市交通局長王義川表示，對於捷運綠線場站的聯合開發用途，市府目前傾向開放，全由投資者自行評估決定，包括可開發旅館、商辦、商場及住宅大樓等用途，沒有硬性規定只能開發住宅大樓，一旦業者被選為優先投資人，可提案送交市府審查。

至於場站的G5與G11用地，王義川說，因無私人地主參與土地開發，上述2筆土地全由市府以協議價購取得，預定6月舉辦招標說明會，預估今年內可上網公告招標案。

為讓大型與中小型廠商，均有機會參與捷運綠線場站聯合開發案，王義川還透露，市府會以「一大、一小」面積的場站開發招標案，同時辦理招標，並搭配「純公家土地」與「私有地」的樣態，以期順利選商。

例如，捷運綠線的G6、G11用地較大；另G8a與G5用地較小，市府希望大、小案互搭，比較容易順利完成招標作業。

原地主的世義貿易，已出面整合G8用地，目前已整合為單一土地所有人，並申請優先投資開發G8場站獲准，世義則提出聯合開發類型為商辦大樓。其中，一樓擬當作建材展示空間，但因G8場站一樓出入口設施，要與捷運設施相關，才可獲得容積獎勵，因此，全案還在審議中。

美濃大地震造成台南維冠金龍大樓倒塌，日前政府公布土壤液化潛勢圖，雖震災區多位中度、低度潛勢區，但也引當地民眾關注。
0206震災聯合服務中心統計，土壤液化潛勢區公布4天來，已有72案件諮詢，最近1個月詢問建物損壞評估累積696人，詢問房屋重建貸款、重購賑助171人，租金補貼、資訊服務也有200人。

修繕補貼申請停滯
民眾憂心住宅損壞及未來重建，營建署規劃擴大補助南部縣市，針對台南市921地震前住宅「老屋健檢」，台南市除有0206地震受災戶的租金補貼，也對「購置或重建住宅」與「修繕住宅」的利息補貼，2項補貼按郵儲2年期定存利率減0.533％計息，購置或重建住宅利息補貼最高350萬元、償還年限最長20年，修繕住宅利息補貼，最高150萬元，償還年限最長15年，但原訂本月中開始受理申請，目前卻停滯中。

台南市都發局表示，購置或重建住宅與修繕住宅利息補貼，因審核件還卡在行政院，估計最快月底公告，受理民眾申請。

高雄市不動產開發商業同業公會昨舉辦第13屆第1次會員大會理監事改選，友友建設董事長張永義連任理事長，他表示，從2012~2015年高市完工總戶數達2萬5931戶，但至去年底去化1萬6905戶僅佔65％，房市不景氣建議同業減量，預計今年去化5000~6000戶新屋。
高市不動產開發公會每3年改選1次，成立至今已40年，目前會員數達638家，會員代表逾千人，昨舉辦公會理監事改選，張永義連任理事長。

擬推安全住宅認證
張永義指出，過去2年全台房市買氣疲弱，包括房市政策搖擺不定、房地合一稅法上路與近期公布土壤液化潛勢區，都造成市場恐慌，對營建業造成嚴重衝擊。
針對近期地質探勘出現不少紅色高潛勢區引起民眾恐慌，張永義指出，政府公布地質資料並不完整，以高市為例透過既有資料庫鑽孔數約1600處與各類公共工程鑽探資料，精準度遭受不少質疑，更反映在新案銷售，部分案場出現退訂，「然而新建案動工時都會做地質探勘與基礎工程分析，且均有市府認可才能施工，未來如政府需要，公會也願意提供各項地質探勘資訊以利精確分析地質。」

張永義指出，建物如規劃地下3樓建物，或是建築基礎採筏式、版基礎或樁基礎等均能強化地下結購，土壤液化現象不存在深層開挖基礎，目前工程技術要去解決土壤液化問題難度更是不大，「未來公會將結合會員推出安全住宅認證，透過打造友善住宅與發展商用不動產，提升住宅安全與高市商業發展！」

張永義小檔案
現職：友友建設董事長、第12~13屆高雄市不動產開發商業同業公會理事長
年齡：61歲
建築資歷：30年
學歷：高雄師範大學科學教育研究所博士生、中山大學EMBA企管碩士畢業
經歷：總統府顧問、行政院顧問、高雄市不動產開發商業同業公會理事長、友友建設董事長
建築人語：在土地栽下種子信念，於都市默默耕出一片建築良田
資料來源：張永義

不讓正實施「65」促銷專案的台南科技工業區（南科工）用地銷售專美於前，南市目前僅有另一個由公部門開發的新吉工業區用地，首期申請進駐廠商，若一次繳清所有土地價款，也有5％折扣，且目前已有30家廠商通過進駐申請，土地銷售率逾半，為趁勝追擊，預定於今年中公告正式銷售。

台南縣市合併後，掀起一波企業搶進各工業區熱潮，包括總頭寮、和順等私人開發的工業區用地，公部門開發的永康科技工業區、樹谷園區與柳營工業區內的產業用地，都被搶購一空，銷售達百分之百。

目前全台南市由公部門開發的工業區用地銷售，僅存台南科技工業區（南科工）及新吉工業區兩塊素地可供企業主投資設廠；南科工過去由於每坪價格幾乎到達一坪十萬元高價，導致乏人問津。

經過主管機關經濟部同意，南科工已於日前公布實施「65」促銷專案，每坪售價落在5-6萬元間，由於新價格一下子親民許多，加上，全區目前僅存34.9公頃產業用地，預料可再掀起一波購地建廠熱潮。

此外，分五期開發的新吉工業區，挾其是目前除了南科工之後，全市僅存由公部門開發的工業區，目前正公告銷售的第一期產業區一區製造業專區，與產業二非製造業專區，已有全區可售面積達74.9公頃，首期可售面積32公頃，目前已有30家廠商，通過審查進駐，銷售率已達53.63％。

南市府經發局表示，首期目前可售14.84公頃用地，預定今年中再公開第二期用地的銷售。首期用地以非製造業區最受青睞；產二最小面積887坪，最大面積坵塊為8.238坪，售價從每坪71,170元至75,088元之間，目前已銷售23塊用地。

至於一般製造業專區最小單位為1,079坪至8.809坪間，每坪售價最高56,374元，最低為一坪49,884元，目前亦已銷售出15塊產業用地。

一則綠地發REITs的消息，引發了關於商業地產進入肉搏巷戰時期的話題。

綠地近日期披露，公司將國內19家酒店打包後，擬通過REITs形式在新加坡主機板上市。在綠地試水之前，去年萬科曾聯手金融公司發起了鵬華前海基金，而萬科看准的也是商業地產資產證券化的巨大空間。

上海信韜商業投資管理有限公司董事長潘韜表示，到2014年中國商業地產規模已高達2萬億元，並且每年還在新增4500個購物中心的背景，商業地產競爭的激烈度遠高於住宅。“除了投資、開發運營等能力，開發商之間比拼的不僅是誰能拿到期限更長、更穩定的資金，還有誰的資金更便宜。握有更多的金融工具，誰勝出的可能性就更大。”潘韜說。

越秀集團董事長張招興認為，REITs對穩定房地產和金融市場將起到重要作用。但在國內還面臨信託登記、分紅限制、資訊披露、破產隔離等諸多立法缺失，REITs在國內的出臺，仍需要對諸多問題進行相關的頂層設計。

綠地萬科試水REITs

近日綠地控股（600606.SH）披露，公司計畫將旗下19家酒店進行打包後上市，其形式並非將這些資產剝離重組後上市，而是通過房地產信託投資基金（REITs）的形式上市。但綠地REITs上市的地點不是在A股和港股，而是在新加坡。

據瞭解，綠地已與榮耀基金旗下Amare投資管理集團簽署協定，通過設立酒店投資信託後在新加坡證交所主機板上市。該酒店業投資信託計畫將收購在國內的19家酒店物業，總規模約210億元人民幣。

在這份資產包裡，首批投資組合將包括位於上海、南京、濟南、西安、鄭州、揚州的六家酒店。綠地在信託中將認購30%的份額，並且以適當的方式繼續參與對酒店的管理。

“如果試水成功，這將是中國房企目前發行的規模最大REITs。”綠地方面表示，首批投資組合成功後，該REITs今後仍有繼續收購綠地在其他國家酒店物業的計畫。

綠地首次試水商業專案證券化之前，萬科已經嘗試以准REITs的形式將專案股權轉讓給投資基金。

去年六月，鵬華前海萬科投資基金獲證監會批准後，以個案試點的形式登陸深交掛牌交易。這支被稱為國內第一隻公募准REITs的產品，以不高於基金總資產50%的比例投資萬科前海企業公館寫字樓專案的股權，進而獲得該商辦項目穩定的租金收益。

其實在萬科試水之前，國內第一支真正的REITs，是由越秀房地產信託（以下簡稱越秀房產基金）在十一年前發起的。

2005年年底越秀房產基金在香港聯交所掛牌交易。當時該REITs投資的物業包括在廣州的維多利廣場、越秀新都會和白馬大廈，之後又先後收購了廣州國際金融中心，並在去年收購了上海浦東的宏嘉大廈。

記者瞭解到，去年該基金所持物業僅租金部分的收入已超過17億元；而在過去的十年裡，該房產基金的資產規模則從45億元猛增至目前的293億元。

“我們會繼續在北京、上海等城市尋找新的投資機會，收購優質的商辦物業。”越秀基金行政總裁林德良此前在接受記者採訪時表示，中國商業地產金融化才剛剛起步，未來商業地產基金在資產管理領域的空間才打剛剛打開。

房企持有商業項目成本過高

在投資界人士看來，中國的商業地產和住宅市場一樣，都進入了下半場。而商業地產下半場競爭的激烈程度，遠遠高於住宅市場。

據瑞威資本披露的資料，中國商業地產投資額和購物中心數量呈現了不斷上升的趨勢。從2014年開始，中國每年新開的購物中心在450到500個，去年中國購物中心的總數已達到4500個。而在2014年，中國商業地產的規模已經高達2萬億元，這一資料意味著全球每年商業地產投資總額的50%都在中國。

另據中國銀行發佈的一份報告，在中國五十個新興二三城市中，在未來的十年裡，除去目前已有的存量項目，這些城市已經確認將要投放的商業面積超過了1.2億平方米。

在上海信韜商業投資管理有限公司董事長潘韜看來，中國商業地產正進入貼身肉博巷戰的階段。從整體市場來看，商業地產的去庫存壓力，遠大於住宅。

“我曾看過一個誇張的例子，在一個三線城市方圓五公里之內有五個購物中心，而且這些購物中心的總面積都超過了30萬平方米。另以武漢為例，2013年武漢城市綜合體的總量還在1000多萬平方米，但去年的規模已經超過2000多萬平方米。未來還有幾十個購物中心同時開業，並且仍有幾十個購物中心同時在建。”潘韜表示。

瑞威資本CEO朱軍指出，由於部分三四線城市商業地產供求失衡嚴重，加之這些城市消費力提升的速度遠遠低於商業專案的開發速度和開發量，不少城市的商業地產已處於紅海階段。

潘韜認為，影響商業地產投資能否成功主要看兩端：前端的投資定位和後端的資金和運營管理。而資金成本的高低，以及企業是否擁有更多的金融工具，對行業有非常關鍵的影響。

“目前中國商業地產的平均回報率不足5%，當融資成本高於這一水準時，意味著項目租金難以覆蓋利息，更談不上盈利。但中國民營房企的平均融資成本約為8%，國企在5%—6%之間。融資成本差別很大，這便是一些國資房企可以持有購物中心，而民企則往往不得不進行散售的關鍵原因。”潘韜表示，如果民營企業沒有很低的融資成本，商業項目持有成本過高，將在銷售市場上投放龐大的供應量，進而加劇了行業的競爭激烈度。

綠地集團董事長張玉良認為，當前市場新常態下，中國房地產的金融化是大勢所趨。而越秀集團董事長張招興也在“兩會”提出議案，出臺發展REITs金融產品的規範和法律。

作為全國第一個開啟房價瘋狂上漲模式的深圳，在過去近一年時間裡都佔據領漲全國的地位。

國家統計局最新發佈的70城房價資料顯示，2016年2月，深圳房價環比上漲3.6%，同比去年漲幅高達57.6%，均位居全國首位。

如今，這個一度狂熱的市場似乎正在降溫。

澎湃新聞採訪多名市場人士瞭解到，深圳近期已經在部分地區出現了降價信號：由於擔心新一輪的市場調控導致出手困難，一些投資者開始低於市場價出售手中的房源；與此同時，一些嗅覺靈敏的地產商也決定以較低的價格開盤儘快出貨。

後海豪宅降200萬成交

據深圳美聯物業後海片區負責人侯立勤介紹，他們門店一套145平方米的房源，春節前掛牌1650萬元，近期以1450萬元成交，總價直降200萬元，降價幅度超過了12%。“房東是個投資客，手上房子比較多，而近期又有不少政策收緊的傳言，因此對市場很敏感，能拋就儘快拋。”侯立勤介紹說，去年以來，深圳房價一路飆漲，目前已經處於高位，客戶對價格接受度普遍較低，能成交的都是房東願意降價的。

深圳中原南山片區負責人表示，3月以來，深圳二手市場一些房東回檔了掛牌價格，總體幅度在5%-10%，他們門店一套170平方米的房源，春節前掛牌單價7.3萬元/平方米，最近以6.8萬元/平方米成交，“現在確實有部分房東在降價，降個10%，可能會有買家接盤，有的房源降了10%還未必會有買家接盤，現在的市場行情是買賣雙方相互博弈，而不是一邊倒，目前買房不再是上家一口價，議價空間正在放大。”

“投資客正在提早出貨”

深圳美聯物業總經理江少傑稱，目前出現降價的二手房區域主要集中在龍華、後海等之前經歷過暴漲的區域，這些區域投資客較多，近期的低價拋售可能與擔心政策收緊，社保年限一年改三年（編者注：此前有消息稱，深圳政府有意收緊異地限購政策，需繳滿三年社保才具備購房資格）有關。“短炒的投資客正在提早出貨”，江少傑說。

深圳中原研究總監王飛表示，近期深圳二手市場出現的降價情況屬於局部現象，並沒有大範圍擴散，出現降價的區域，房東報價一般會有10%-15%的下調。

王飛表示，短期來看，樓市價格繼續向上走的情況不太容易出現，主要是價格下調幅度有多大的問題，同時也要看接下來政策的走勢。

據深圳中原資料，截至3月17日，3月深圳二手市場共成交二手住宅7786套，環比增長33%。

龍華樓盤定價低於周邊20%

相對於二手市場幅度較大的降價，深圳新建住宅則表現相對平穩。


業內人士告訴澎湃新聞，目前深圳新開的一手樓盤暫時沒有出現明顯的降價行為，但近期開盤的樓盤定價都非常謹慎，一般會和周邊樓盤保持同步。

不過，澎湃新聞瞭解到，已經有一些嗅覺靈敏的開發商決定在上半年低價開盤，以便早日完成出貨任務。

位於龍華的某樓盤計畫在本月月底開盤，推出1-5房的房源，均價5.3萬元/平方米。

澎湃新聞注意到，其周圍的新建樓盤單價普遍超過6萬元/平方米甚至7萬元/平方米，這也意味著，開發商入市價格直接砍掉了近20%。

“我們的定價是很低的，我們的開發商想跑量，儘快回籠資金。” 該樓盤銷售人員這樣向澎湃新聞表示。

一線城市房價節節攀升，北京和上海的房價在世界範圍入圍前十名。據國際房地產顧問機構萊坊3月10日公佈的排行榜，北京和上海入圍全球豪宅房價最貴的前十位。用一百萬美元，在上海僅能買到46平方米的豪宅，在北京也只能買到58平方米豪宅。

雖然價格已經很高，但房價在過去兩個月的漲幅仍然驚人。萊坊披露，上海僅前兩個月就賣出255套總價2000萬元以上的豪宅，成交量同比翻了2.2倍，成交均價同比上漲5.7%。研究人員認為，豪宅可謂當地房價的風向標，如果房價繼續保持這種快速上漲態勢，今年下半年上海樓市政策收緊的可能性將很大。

誰在買那些天價豪宅？調查顯示，全球資產超過千萬的超高淨值人群超過1300萬人，擁有高達66萬億美元的總資產淨值，已經超過了全球股票的總值。而在這部分財富人群中，有近三成的人在調研中表示今年有購購房地產的計畫。

富豪視房產為避險工具

萊坊3月10日公佈的排行榜顯示，全球豪宅最貴的城市是摩納哥，香港第二而上海位列第八，北京則排在第十位，比洛杉磯和東京的排名還要靠前。

那麼100萬美元（約合649萬元人民幣），在這些城市可以買到多大面積的豪宅？在上海只能買到46平方米的豪宅，在北京可買到58平方米，但100萬美元在洛彬磯和東京分別可以買到65平方米和83平方米的面積。

從國際房價漲幅看，去年上海豪宅的價格同比上漲了14%，僅次於溫哥華24.5%和悉尼14.8%的水準，成為全球豪宅漲幅第三的城市。

分析人士認為，雖然房價在很多人看來已經相當高，但一些城市的房價仍有上揚的可能性。

萊坊國際諮詢研究主管楊悅晨認為，一方面擁有大量財富的人群不斷進入房地產市場，使這一市場湧入更多的資金；另一方面貨幣的寬鬆，也助推了房價的上揚。

“大部分的高淨值客戶都在尋求多元化的投資機會，對房地產的興趣不斷增加。”渣打銀行客戶經理DeondeKlerk說。

被外界稱為高淨值的人群，擁有多少財富，對市場會產生什麼影響？

調查顯示，目前全球有超過1300萬位百萬富豪，遠超過2005年時的870萬位。這些人的資產從100萬到超過1000萬美元不等，但這部分人群的總資產淨值高達66萬億美元，超過了全球股票的總值。

研究機構聯合銀行對全球高淨值人的調查顯示，對於未來十年的投資安排，這部分人群排在前五位的投資領域分別是住宅、商業酒店類房產、現金、金融產品和私人業務。而金融產品的投資則從此前的第一位，下降到第三位。

就此變化，研究人士指出，這與去年以來全球金融市場動盪和股市不穩定有關。

“經濟下滑週期中的股市動盪，使財富人群更趨向於回報較穩定的投資。房產投資再次被重視，很大程度上是被這部分人群作為避險工具來使用的。”楊悅晨說。

中國人海外掃樓

是什麼原因讓越來越多的高淨值人群購置住宅物業，經調研後研究人員發現，投資升值後再出售、分散投資和資金避險是最主要的三大因素。

在這部分群體中，今年有近三成的人有購房置業的計畫。而在其投資組合中，住宅房產占高淨值人群投資財富的四分之一，對商業物業投資占了約一成。

另一個值得注意的現像是，過去十年中國對外投資出現了大幅增長。從2005年至去年的十年裡，中國對外投資上升了1471%。

出手到全球掃樓，中國人到海外置業、投資移民，成為了一股新勢力。很多開發商也以國外的房子比國內還便宜為焦點，突出房價更低的特點來吸引國內的投資者到海外投資。

房企大佬碧桂園近日透露，由其在馬來西亞開發的森林城市項目推出投資置業移民計畫。碧桂園銷售人員稱，這個與新加坡隔海相望位於馬來西亞柔佛巴魯市的項目，按建築面積計算的折合單價只有1.18萬—1.28萬元/平方米，售價只相當於國內二三線城市的房價。

仲量聯行英國研究部總監AdamChallis表示，市場基本面的持續向好，帶動英國樓市回歸到自2007年以來的最好水準，因此也吸引了包括中國在內的大量投資者到英國置業。

為吸引中國投資人，英國、美國、馬來西亞等國家也推出了吸引外籍人士購房投資置業的政策。




馬來西亞啟動了名為“第二家園”的投資移民計畫，其門檻為在馬來西亞投資額達到15萬馬幣（約合25萬元人民幣），最快審批只要三個月，就可基本完成投資移民。而投資房產的移民，對投資人居住沒有提出要求。

相比之下，美國和英國的投資移民要求則要高得多。英國投資移民的金額至少要達到200萬英鎊（約合1984萬元人民幣），英國政府還對投資領域有相應規定，要投資指定的金融產品；投資移民獲得申批後，申請人每年至少需在英國住滿6個月。

美國的門檻為，投資額不低於50萬美金（約合320萬人民幣），可投美國區域中心的專案或金融產品產品，投資移民成功後每半年須赴美一次。

香港萬得資訊報導，3月18日，南京土地市場的寂靜被打破，全國近40家房企爭奪南京5塊地！當日，鼓樓濱江地塊、兩幅江北地塊、兩幅六合地塊，共拍出92.72億元，其中，江北新區房價有望超4萬/平，南京房價將緊跟北上廣等一線城市。

當日，南京共計6幅地塊將公開出讓，其中城北鼓樓濱江商住地、江北兩塊優質宅地成為房企眼中的“香餑餑”，前來競拍的房企中，不乏保利、中海、招商等央企，萬科、金地、融創、碧桂園也前來參戰。

地王刷新紀錄

鼓樓濱江前地王，是2015年6月30日中海地產奪下的小桃園地塊，樓面價22373元/平；當日，招商地產經過16輪競拍，便拿下了鼓樓濱江G01商住混合用地，樓面價達29899元/平，未來房價則有望衝擊6萬元/平。

當日，經過37輪競拍，中建東孚以11.2億拿下江浦G02宅地，樓面價達22435元/平，奪得江北地王。經過46輪競拍，保利地產以31.2億拿下江浦G03地塊，樓面價達22320元/平。

此前，1月29日，南京國土局一口氣連拍九幅地，河西中部、燕子磯、板橋、江甯方山分別誕生新“地王”，而南京新“地王”再易主。上海建工榮登“地王”新寶座，樓面地價成功破“4”，達42561元/平，該地塊未來房價將站上8萬/平。

南京房價連漲12個月

國家統計局3月18日發佈資料顯示，南京2月房價環比上漲2.7%，漲幅排名全國第三（其中深圳環比漲幅3.6%，上海環比漲幅2.9%，位列第一、二名），南京房價繼2015年3月開始呈上漲趨勢後，目前已連續上漲12個月。

過熱城市將收緊樓市政策

自2015年3月31日以來，南京共拍出23塊地王，2家樓盤已經開盤銷售（魯能公館、和昌灣景），其他21家樓盤也將在年內上市。地王盤一旦開盤，基本上都會成為這個區域的價格領先者，進而帶動區域房價上漲。業內稱，如果南京不出臺打壓房價的重磅政策，今年上半年甚至下半年，全市各板塊的房價，很有可能還會繼續漲，可能漲幅還不小。

今年以來，北上廣深等一線城市及部分二線城市房價一騎絕塵，以縣級城市為代表的三四線城市整體庫存則居高不下，中國樓市已進入加劇分化階段。剛剛結束的全國兩會，也透露了2016年樓市調控的主基調以及十大信號，一線及過熱城市將收緊調控，三四線城市延續去庫存政策。

3月15日，針對南京房價上漲過快，住建部部長陳政高回應稱，現在中國房地產一個重要特點就是分化越來越嚴重，在價格上也體現了這個特點。三四線城市的價格現在大體上是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。現在我們的一項重要任務是穩定一線城市和部分二線城市的房價。大家都知道，春節後一線城市房價發生了很大變化，上漲過快。一線城市都主動履行了調控的主體責任，採取了很多措施和辦法：一是實行嚴格的限購政策，實行嚴格的稅收和金融政策；二是增加土地供應，而且公佈於眾，穩定預期；三是增加中小套型的供應數量，特別是搞好保障性供應建設；四是打擊各種違法違規行為；五是主動發聲，引導輿論。

與此同時，中央各個部委也講了明確的意見。 通過這些工作，我們通過網簽資料看，已經收到了一定的成效。部分二線城市春節後房價也上漲過快，我們也密切關注，隨時溝通。現在二線城市在這方面也都採取了許多措施來穩定房價。我們除了要做好一線和部分二線城市的房價穩定工作以外，還要抓好價格的監測，隨時發現問題，及時提出對策，努力保持房地產市場平穩健康發展。

在房地產行業調整和央企重組大潮中，中國海外（00688.HK）成為並購市場的先行者。

從2010年開始，中海外開始進行大規模兼併收購，來獲取土地和項目資源，截至目前已收購三家地產公司資產，交易對價近700億，涉及數千萬平方米土地儲備，資產價值在千億以上。

在收購過程中，中海外展示了高超的收購方法和財務技巧，除了中海宏洋外，其他兩宗收購並未支付現金，而是採用了資產置換、發行新股、配股等方式。

通過收購，中海外實現了業績增長和利潤提升，連續14年保持淨利潤行業第一。

未來，並購依然是中海外的核心戰略之一。中海地產董事長郝建民在年初時曾明確表示，今年將大規模開啟兼併重組，重點是收購央企資產。

六年三次大並購

在千億級房企中，中海是目前土地儲備量最少的一家。

2015年年報顯示，截至去年底，中海在內地32個城市及香港、澳門擁有土地儲備約4144萬平方米。

在已公佈2015年銷售金額的房企中，排在中海之上的企業包括萬科、綠地、恆大、碧桂園、萬達和保利。從土地儲備來看，除了萬科比中海略少之外，其它均超過中海。恆大和綠地的土地儲備甚至超過1.4億平方米。

2010年3月，中海地產完成蜆殼電器50.1%股權的收購，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。

蜆殼電器是光大地產第一大股東，占70%股權。這次收購讓中海成功控股光大地產，幫助中海獲得蜆殼電器在國內6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備。其中北京、廣州的專案均屬市中心優質地塊，進而完成了在這兩個一線城市的真正佈局。

略有不同的是，在中海系房地產開發的投資戰略和佈局中，中海專注於一二線城市，中海宏洋則專注於三四線城市。

進入2013年，一場歷時21個月的整合開始了。

2013年8月，中海外宣佈其控股股東中國建築股份，擬將旗下多個平臺的房地產發展業務注入中海地產。

去年5月，中海外宣佈收購先決條件均已達成，收購的資金以向中國建築發行新股的方式獲得。中國建築的全資子公司、中海地產母公司——中國海外集團將以25.38港元股價認購16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣。

直到今年1月，這場收購涉及繁雜的管理架構改革、人事變動才得以完成。

一場更大的並購讓中海迎來新契機。今年3月14日，中海發佈公告稱，將收購中信旗下完成整合後的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業務，總建築面積約2400萬平方米。

收購項目的初始代價為人民幣310億，將按兩種方式支付：中海將向中信配發約10%股份，合共代表297.24億元價值；中海將向中信轉讓其資產對價，價值約61.5億元。

交易完成後，中信將持有中海地產10%股權，成為中海地產第二大股東。

相比去年4144萬平方米土地儲備，如果與中信的交易順利完成，中海土地儲備將擴張50%。尤其是增加大量一二線核心城市項目，對於一向獨立開發為主的中海而言，這有利於其規模進一步增長。

中海外內部人士表示，中海獲取土地資源的方式，便是並購重組，公司傾向於收購上市公司的淨地，並且通過多種方式獲取資源，儘量爭取節省現金支出。

中海中信的這次合併將在什麼時候完成？中海外主席兼行政總裁郝建民在3月18日的業績發佈會上表示，如果相關部門的流程等工作順利，預計交易可以在5-6個月之內完成。

房地產與金融資深評論人黃立沖認為，這麼大資產出售，涉及的審批、評估程式相當複雜，內部融合肯定會有阻力，還要看執行結果。

“並購王”業績單

六年不斷兼併重組，帶動了中海外業績增長。

2010年的收購潤色了中海的財報。其當年年報顯示，中海實現營業額港幣443.1億元，同比增長18.7%；實現淨利潤為港幣126.7億元，同比增長66.6%。

到了2015年，由於資產注入的助力，全年中海系連同其合營公司、聯營公司共實現合約物業銷售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。

而中海外的淨利潤，在2015年達到333億港元，連續14年位居房企之首。

在中國海外發展2015年業績會上，郝建民表示，因為整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項目的銷售貢獻，集團2016年的合約銷售目標為1850億港元，較2015年增長約2.4%。

中金公司認為，中央支持央企重組，這將促使部分開發商更有動力剝離資產或徹底退出房地產行業，從而創造一個良性的行業整合環境而非通過企業破產來推動行業重組。

據wind資訊統計，最近幾年，房地產行業每年的並購金額增長均超過一倍。2014年並購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%；2015年前三季度，房地產行業完成並購案例176起，涉及金額達1600億元。

在多元化超大型房企爭奪市場份額的同時，資金不足的那部分中小型房企將會逐漸被代替，央企也不例外。

郝建民年初的並購之言似乎預示著，2016年房產行業將持續收購並購，這為中海外這樣的房企帶來更多機會。

郝建民說，面對日益分化競爭加劇的市場，中海有信心抓住行業整合機遇，不斷提升市場佔有率，始終保持淨利潤行業第一，銷售規模居於第一陣營。並且在財務狀況允許的條件下，爭取投資的機會。

外界等待多時的政策終於落地。

3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署全面推開營改增試點，進一步減輕企業稅負。

會議明確，從2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點範圍，全年預計減稅5000億元。財政部和稅務總局隨後公告顯示，建築業和房地產業適用11%的稅率，金融業和生活服務業適用6%的稅率。

據財政部資料，這四大新增試點行業涉及納稅人近1000萬戶，是此前試點納稅總戶數的近1.7倍；年營業稅規模約1.9萬億，占原營業稅總規模的比例約80%。

“營改增”真正大頭的改革事項即將到來。目前，財政部會同稅務總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策檔和配套改革操作辦法，將於近期發佈。

如何保障所有行業稅負只減不增呢？財政部相關負責人表示，當前實體經濟較為困難，為進一步減輕企業負擔，將兼顧改革和穩增長，作出妥善安排。其中，新增不動產所含增值稅全部納入抵扣範圍，原營業稅優惠政策原則上予以延續，對老合同、老項目及特定行業採取過渡性措施，總體上實現所有行業全面減稅、絕大部分企業稅負有不同程度降低的政策效果。

試點納稅人接近1000萬戶

多地稅務部門已經在做準備工作。甘肅某地方國稅局相關負責人對21世紀經濟報導記者表示，國、地稅部門已經在就即將到來的“營改增”交接試點納稅人資訊，從營業稅改征增值稅，這些納稅人的資訊相應從地稅部門轉到國稅部門。

上述負責人進一步表示，僅這項準備工作，任務就比較重，因為接下來試點的四大行業納稅人數量很多。營改增雖然已經試點四年時間，但此前涉及的納稅人戶數不是太多。營改增不僅涉及試點行業，幾乎跟所有企業都有關，由於具體政策還未下達，能對納稅人宣講的是“營改增”的一些基本知識。

據統計，截止到2015年底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規模納稅人479萬戶。而接下來，四大行業營改增試點納稅人接近1000萬戶，是此前試點納稅總戶數的1.7倍。

致同國際會計師事務所高級經理張倆對21世紀經濟報導記者表示，最近前來諮詢營改增政策的企業增加不少，這些企業想大致瞭解營改增會造成企業稅負怎樣變化，改成增值稅後，企業需要更加注重進項發票的開具，在業務層面上也需要適當調整。

早在2012年，建築業、金融業等很多企業或行業協會就已經積極準備，進行稅負測算，或者針對企業調研，摸底大致情況。不過，張倆直言，由於具體政策未出臺，前期測算只能是很粗糙的估算，並不準確。

不動產納入抵扣減稅

截止到2015年底，營改增累計實現減稅6412億元，其中試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

原增值稅納稅人，主要為製造業、工業企業，因更多行業納入增值稅範疇、可供抵扣的項目增加，帶來普遍減稅效應，總體減稅規模比營改增試點納稅人減稅規模大。

從今年5月1日起，建築業、房地產業、金融業、生活服務業將納入營改增試點範圍。自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。可供抵扣的項目將進一步增加，尤其是不動產將納入抵扣範圍。

財政部相關負責人表示，無論是製造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業都將因此獲益，原增值稅納稅人、前期試點納稅人總體稅負會因此下降。將不動產納入抵扣，比較完整地實現了規範的消費型增值稅制度，有利於擴大企業投資，增強企業經營活力。

據21世紀經濟報導記者瞭解，有關部門大致測算，不動產納入抵扣帶來的減稅，占全部減稅額的60%。

張倆對21世紀經濟報導記者表示，增值稅是一個中性的稅種，比較公平。在營業稅條件下，會引導企業往“大而全”的方向發展，因為任何一個生產環節，若分離出去，會多征一道稅，存在重複徵稅的問題，企業產業鏈沒法做長；增值稅不存在重複徵稅的問題，產業鏈可以進一步延長，有利於專業分工。

張倆進一步表示，營改增以來，很多企業把研發、設計環節獨立出去，成為獨立法人。這樣，部分業務可以外包，外包成本可抵扣，不會重複徵稅；另外，此類研發企業還可額外享受高新技術產業稅收優惠。

營改增試點以來，催生了較多從事研發和技術服務、資訊技術服務、文化創意服務等小微企業。據統計，2015年，在營改增試點行業範圍不變的情況下，試點納稅人戶數同比增長近40%，高於全國稅務登記戶數13%的增幅。

財政部相關負責人表示，營改增的全覆蓋，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協作，支持了服務業發展和製造業轉型升級。

所有行業稅負只減不增

國務院常務會議通過試點方案，其中，建築業和房地產業適用11%的稅率，金融業和生活服務業適用6%的稅率。

業內財稅專家對21世紀經濟報導記者表示，金融業和生活服務業原營業稅稅率為5%，改成增值稅後稅率為6%；建築業和房地產業營業稅稅率分別為3%和5%，改成增值稅後稅率為11%，稅率雖然都有上調，但有更多進項可抵扣，國務院常務會議還強調對特定行業採取過渡性措施，應該有足夠政策保障行業稅負只減不增。

長遠來看，營改增避免了重複徵稅，能整體降低行業稅負。

營改增作為今年實施積極財政政策的重要著力點，財政部和國稅總局表示會妥善安排，既促進改革，又兼顧穩增長。

據21世紀經濟報導記者瞭解，由於新試點四大行業特點鮮明，各個行業制度上要做很多特殊安排，有不少過渡性、臨時性措施，此次營改增設計方案比較複雜。財政部和國稅總局為此已經集中辦公一兩個月，政策設計已經比較充分，能確保所有行業稅負只減不增。

萬科企業（02202）與其第二大股東華潤集團之間的內訌持續發酵，華潤集團董事長傅育寧開腔批評，萬科管理層在未經過董事會討論下，便與深圳地鐵集團簽署戰略合作備忘錄（下稱備忘錄）的做法並不合適，形容這是「一件令人遺憾的事實」。他又稱，一家公司要長期健康發展，應要有良好的治理結構。

傅育寧接受內地傳媒訪問時，首先讚揚萬科做得不俗，在中國房地產業十分有影響力，管理團隊也很專業。不過，他強調「華潤股東代表早前向媒體披露的（質疑萬科與深鐵簽定備忘錄）是一件令人遺憾的事實，他們說的是事實。」他表示，華潤雖然支持萬科發展，但同時高度關注良好的公司治理制度，治理結構對一家上市公司更為重要，要長遠健康地發展，不能忽視。

董事會隻字未提

傅育寧不滿地說：「如此重大的事情在11號（本月11日）的董事會隻字未提，第二天就簽訂了一個又是股權對價，又是交易資產的規模，又是支付方式（的備忘錄），這合適嗎？」

在萬科與寶能的股權爭奪戰中，萬科最終向外求援，於本月12日公布與深圳國資委旗下的深圳地鐵集團簽訂戰略合作備忘錄，對方計劃以作價400億至600億元人民幣的資產注入上市公司，交易完成後料成為萬科最大股東。然而，華潤股東代表於本月17日萬科A股股東會後指出，萬科與深鐵所簽訂的協議全是萬科管理層自己做的決定，未經董事局討論。

萬科隨後反擊，與深鐵的合作僅處於簽署備忘錄的階段，還未到董事會決策環節，一切程序均合規；又指萬科管理層早於農曆新年前便曾拜會華潤派駐萬科的3名董事，曾明確提出有意與深鐵進行戰略合作，有可能向深鐵增發股份。現時萬科及華潤雙方各執一辭，華潤派駐萬科的董事聲言，已向深圳和香港的監管部門反映問題，正等候監管機構回覆，令萬科的重組方案存在暗湧。


華潤暗批 萬科引深鐵未知會
(經濟)

「萬寶之爭」續發酵，萬科（02202）早前欲引入深圳地鐵成為股東，遭第二大股東華潤集團反對，華潤董事長傅育寧日前暗指，萬科未預先知會華潤，做法不合適。

開會翌日 披露繁複交易

「如此重大的事情，11號開會，第二天就披露了一個又是股權對價，又是交易資產的規模，又是支付方式，這合適嗎？」他日前接受內地訪問時提到。

萬科於3月12日，與深圳地鐵集團簽署戰略合作備忘錄，後者擬向萬科注資400億至600億元人民幣。一旦落成，深鐵有望成為萬科第一大股東。

「華潤支持萬科發展，同時也高度關注良好的公司治理制度和治理結構對一個公眾公司是更重要的。特別是對一個公司長遠健康的發展，良好的公司治理結構是不能忽視的。」傅育寧提到。

傅育寧周六接受「騰訊財經」專訪，認為目前外界的誤解很多，稱「要準確的表達我的意思」。

「莫忽視良好公司治理結構」

3月17日，萬科臨時股東大會審議通過「繼續停牌」議案，投票贊成率高達97.13%，這代表第一大股東「寶能系」及第二大股東華潤均投了贊成票。華潤後來亦表明，萬科與深圳地鐵合作方案的公告，沒有經過萬科董事會討論通過，故停牌能保證股東利益。

「17號臨時股東大會之後，我們的股東代表向媒體所披露的這件事是一件令人遺憾的事實，他們（華潤股東代表）說的是事實。」傅育寧稱。

他未有一面倒地質疑萬科，指「萬科這個公司做得很不錯，在中國房地產業很有影響力，管理團隊也很專業，我們一直是支持萬科發展」。

恆大地產（03333）早前增持盛京銀行（02066）股權，市場揣測兩者會否有合作計劃，盛京董事會秘書周峙指出，該行僅從交易所的資料披露得悉，他未有就恆大的入股作詳細評論。

盛京正致力業務多元化發展，並拓展消費金融業務。恆大早前亦宣布推出互聯網金融平台，被問及盛京與恆大是否有合作空間，該行零售業務部總經理王培軍表示，不排除與任何符合該行發展策略及監管要求的機構合作，但暫未與恆大商談。恆大本月初增持盛京H股至37.43%，佔盛京總股本的9.95%。

A股上市日期難料

對於盛京A股的上市計劃，周峙表示，去年已呈報中證監，目前仍處於受理狀態；至於上市日期無法估計，因去年下半年內地股市波動較大，內地市場亦正進行改革。

盛京去年資產減值損失按年大升1.09倍，該行副行長王亦工表示，提升撥備是考慮到經濟下行，要作出抵禦未來風險的應對措施，該行貸款質量良好，去年不良貸款率0.42%，按年下跌0.02個百分點。

他對內地宏觀形勢充滿信心，但認為要理性面對，特別是國家產能過剩，有些產業進行結構調整，因而暴露風險，需要認真面對。該行房地產貸款比例由前年的17.4%下降至去年的14.2%，對城市核心區、市場需求量大的房地產及優質開發商繼續提供信貸，但對三四線城市的房地產貸款則有所壓縮；個人的按揭貸款業務去年仍有穩定增長。他指出，該行亦加強公用機構如水、電、煤機構的貸款業務，因為這些機構受經濟周期影響不大。

何文田兩盤收票共380張

九龍區新盤混戰愈趨白熱化，同於上周五開價的新地（00016）何文田天鑄2期及會德豐地產ONE HOMANTIN，過去兩天首度開放示範單位及進行收票，市場稱兩盤均取得超額認購，合共入票約380張，凍資7000萬元。長實地產（01113）馬頭角君柏出招反擊，昨晚加推23伙，價單平均呎價約2.34萬元，折實呎價約2.06萬元，較首張價單低約12%，當中8伙折實呎價更跌破2萬元，呎價最低僅1.84萬元。該盤並力搶頭啖湯，安排其中12伙在本周四（24日）復活節長假期前發售。

搶復活假前發售

何文田兩大新盤天鑄2期和ONE HOMANTIN齊以低價搶灘，同屬九龍區焦點新盤的馬頭角君柏，昨晚加推23伙出招「還擊」，不過大多數屬低層單位，定價計平均呎價2.34萬元，折實呎價約2.06萬元。發展商上周推出的首批價單共有50伙，平均呎價約2.66萬元，折實呎價約2.34萬元，以此計算，新價單的售價低約12%；不過，若比較樓層和景觀相若的單位售價，調低幅度則約3.6%至4.6%，其中5座12樓單位的售價，較上一張價單3座同層單位低4.3%和4.6%。此外，當中更有8伙折實呎價跌破2萬元，以3座及5座的2樓A室為最低，呎價僅1.84萬元。

除加推單位外，君柏亦在天鑄2期和ONE HOMANTIN未落實開售日期前推出12伙於本周四率先開售，並採用先到先得方式賣樓，成為九龍區新盤戰中首個開售的樓盤。

ONE HOMANTIN累收300票

ONE HOMANTIN上周五開價後，周六隨即開放示範單位和收票，其位於尖沙咀的示範單位，過去兩天均出現參觀人潮。會德豐地產主席梁志堅表示，該項目視乎情況，最快本周內開售。對於何文田爆發搶客戰，梁志堅認為「大家各有各做」，屬於良性競爭，讓準買家有更多選擇，他表示對項目有信心。

會德豐地產常務董事黃光耀說，ONE HOMANTIN示範單位昨天約有5000人參觀，總計過去兩天的總參觀人次接近1萬，並有一組投資客大手入票8張，主要對1和2房單位有興趣，惟未落實會否讓大手買家優先揀樓。黃光耀指出，約70%入票人士為用家；九龍區客戶則佔總入票約70%，不少為同區分支家庭入票，新界及港島區各佔約15%。市場消息透露，ONE HOMANTIN過去兩天累收近300票，以首張118伙價單計算，超購1.5倍。

天鑄2期過去周末亦開放示範單位。據悉，項目過去兩天累收約80票，以首張價單55伙計，超額認購0.5倍。天鑄2期連同ONE HOMANTIN，何文田兩盤合計收票約380張，凍資7000萬元。

中原地產研究部統計，3月份的樓宇買賣合約登記暫錄1,383宗，預計本月的成交宗數將繼續徘徊於歷史低位。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至3月16日，3月份的樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄1,383宗，總值99.5億元。

預測全月宗數錄2,600宗及180億元，宗數跟2月份的2,583宗相若，金額則較2月的164.7億元上升9.3%。預計3月份的宗數將繼續徘徊於歷史低位。

一手私人住宅方面，今年3月份暫錄得230宗，總值31.8億元。預測整月達400宗及45億元，將較2月的211宗及30.0億元，分別上升89.6%及50.0%。至於二手方面，今年3月份暫錄得713宗共41.3億元。預測整月登記為1,300宗及75.0億元，將較2月的1,459宗及100.3億元下跌10.9%及25.2%。

根據地產代理統計顯示，於剛過去的周末及周日，二手市場交投仍顯暖意，但成交則有集中在部分大屋苑之趨勢。中原地產十大屋苑兩日共14宗成交，按周再多1宗或7.7%，連續3個周末錄得雙位數成交量。惟成交集中於個別屋苑，嘉湖山莊錄得8宗成交，佔57%，康怡花園錄3宗成交，佔21%，仍有5個屋苑零成交。

港島3指標屋苑錄4成交

據美聯物業分行統計，剛過去的周末兩日，十大藍籌屋苑合共錄得約12宗買賣成交，按周升約9.1%，並已連續3個周末錄得雙位數水平，而對上一次連續3周末錄雙位數為去年6月27、28日至7月4、5日的3個周末。按15大屋苑計算，過去兩天則錄得約19宗買賣成交，較上周末的13宗升約46.2%。

按美聯物業十大屋苑中各區指標屋苑於剛過去兩日的成交量分佈統計，港島3個指標屋苑包括太古城、康怡花園及海怡半島合共錄得約4宗買賣成交，按周增加1倍。九龍區4個指標屋苑麗港城、黃埔花園、新都城及美孚新，合共錄得約3宗買賣成交，按周減少約4成。至於新界區3個指標屋苑荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊則合共錄得約5宗買賣成交，按周增加25%。

美聯物業天水圍柏慧豪園分行助理區域經理黎燦強表示，區內接連有新盤登場，攤分二手購買力，惟部分業主減價下，仍吸引買家入市。該行剛促成一宗嘉湖山莊景湖居9座中層H室單位，實用面積約為547呎，買賣雙方議價22萬元，以約348萬元易手，折合實呎價約6,362元。原業主於08年1月份以約146.8萬元購入上述物業，是次轉手賬面獲利約201.2萬元，物業升值約137%。