中南部業者叫好 民眾：更願意出手

央行宣布房市大鬆綁後，台中、高雄房地產業者一片看好！尤其第3戶以上貸款解禁，加上公司法人購置住宅貸款以及土地抵押貸款也解套，大幅紓解置產民眾與開發商資金壓力，業者樂觀認為，將直接帶動房市，是一大利多。

富旺國際董事長林正雄樂觀說：「解除資金管制是尊重市場自由第一步，也象徵未來新政府對房市是採開放友善態度，而消費端民眾未來更能對不動產抵押資金靈活運用，有助於資金流動，其中最關鍵仍是購屋信心從谷底看到了黎明。」

「低自備款能買房」
台中市不動產商業開發同業公會副理事長林正昇進一步指出，這項利多有助於帶動建商推案信心，接下來置產族群看屋的比例勢必升溫。置產族林先生就表示，央行取消信用管制對他來說幫助很大，不必自己拿出太多自備款就能買房，會更有意願出手購屋。
以建商角度而言，土地貸款限縮刪除，也有利於開發，林正雄認為，開發商可望因土地貸款限制解除而喘口氣，活絡目前低迷的市場土地交易。另他也呼籲，豪宅部分也應解除，才是完全尊重市場。

多數建商不推促銷
高雄建商也多持肯定態度，華友聯建設執行副總薛志宏表示，距離520新政府上任時間已不多，央行此時釋出善意可讓房市更活絡，但多數建商並不打算趁此時機再降價或推出其他促銷計劃。

未來房市不會更差
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，央行這個動作可以說宣告了房市的底部已經成型，未來不會再更差，因此對過去已推出降價、送家電裝潢等促銷方式的建商而言，短期內不會有其他動作，但先前並未進行促銷的建案，或許會趁此時機推出促銷，讓民眾更有感。
房仲業者多認為，政府不再將房市交易看為負面行為。信義房屋高雄區執行協理林武雄分析，當政府將政策的手抽離後，等於就是讓市場可以進行自由交易，這才是房市的常態，消費者也會更有信心願意買房，對於先前舉棋不定的民眾來說，會是很重要的指標。

台中高雄業者看法
★富旺國際開發董事長林正雄：
房市新希望，帶動經濟，不動產抵押更靈活
★台中市不動產商業開發同業公會副理事長林正昇：
台中市場表現向來穩健，未來建案銷售置產族比例將提升
★華友聯建設執行副總薛志宏：
央行釋出善意讓房市更活絡，但目前建商們並無再降價或其他促銷計劃
★高雄市代銷公會理事長戴嘉聖：
先前並未進行促銷的建案，或許會趁此時機推出促銷，讓民眾更有感
★信義房屋高雄區執行協理林武雄：
政府將政策的手抽出，讓市場可以進行自由交易，消費者也會更有信心願意買房
資料來源：《蘋果》採訪整理

央行前天宣布全面鬆綁選擇性信用管制，僅持續管制豪宅，激勵營建類股昨全數走揚，多檔指標股更在開盤不久即攻上漲停價位，演出慶祝行情，類股盤中漲幅一度逾4%，收盤仍大漲3.98％，強勢表態。對於央行鬆綁信用管制，建商多半持正面態度，認為可讓民眾對後勢發展較有信心。

短期效果不太明顯
昨營建類股走揚，華固開盤後攻上最高64.9元，終場以62.8元作收。冠德計劃每股配發現金股息1元，今天盤中攻上波段最高18.9元，終場以18.2元作收，長虹早盤攻上49.05元波段高點，終場以最高點49.05元作收，皇翔盤中也衝上漲停價位31.2元，終場以漲停價31.2元作收。
興富發召開董事會通過去年財報，去年每股稅後純益（EPS）達7.06元，將配發每股現金股息6元，昨早股價開盤不久即站上44.95元漲停價位，終場也收在當天最高價位。

對於房市未來走向，基泰建設副總張玉貞說，這次央行措施是正面的，但短期效果還不會明顯，雖然貸款額度放寬，仍管制高總價豪宅，今年也進入新的房地合一稅制階段，加上政黨輪替後，兩岸關係還有不確定因素，不會是單一措施，就會立即影響房市，不過對於買方，貸款放寬後，確實是加分。

自住換屋需求回升
聯上開發總經理李志明則說，最起碼民眾的信心會慢慢回復，之前房市受央行管制，等於是以外力干預市場，買方貸款成數不夠，影響買房意願，未來自住或換屋需求會慢慢回升，整個房地產回歸正常狀態，對房市是好事，可較樂觀看待後勢發展，但仍會步步為營規劃，此外，央行持續管制豪宅，應是釋放持續注意房地產的訊息。

限貸解除 代銷業搶推案

央行全面解除房市限貸政策，北部代銷業者看準購屋人信心回升，搶佔第一波買氣，創意家廣告洽租建案周邊店面，提前進駐銷售，大型建商則觀望520後，新政府對房市的通盤政策，再行因應。

「消費者信心增加」
政府打房縮手，央行取消第2屋最高貸6成、雙北市限貸區域等限縮政策，代銷業看好房市發展，創意家廣告主任吳立言表示，前天央行解禁房貸消息一出，即積極聯絡舊客戶，特別是先前想換屋自備款卻不足的族群，旗下各案場看屋人潮明顯成長，甚至有回籠客馬上下訂，可見消費者信心增加，現階段會趁大環境利多時，搶進推案。
吳立言說，新北市永和區「勝開大地」指標案先以外接待店面銷售，把握利多黃金期，其他個案都積極聯絡看屋人回頭。

投資客回籠才有救
建商態度相對保守，遠雄企業團公共事務室副總蔡宗易認為，央行解禁不久，且還有新政府上任後等變數，目前房市鬆綁效果不明顯，將先觀察市況，再調整後續規劃。
冠德建設專案經理周大鑫表示，放寬第2屋貸款成數，對房市回溫影響不大，現在已是自住市場，一般首購、換屋等剛性需求購屋族群多是一生一屋，除非投資客願意再回籠，否則幫助不大。

新北市代銷公會理事長林談表示，過去在央行一連串的打房政策下，房市停頓，解禁後看屋人潮可望出爐，預估代銷業將會多舉辦系列活動或是加碼回饋等，拉近購屋族群距離，房市才能緩步復甦至正常市場發展。


自由時報
股利來壯膽 營建股吹哨前進

央行上週四再度宣布降息半碼，並且大幅鬆綁房貸信用管制，為營建股降下春霖，加上營建股去年獲利不差，但股價跌深，股利政策出爐後，強勢反彈，上週營建股指數大漲6.8%，類股指數創下7個多月來新高，預期短線還有上漲空間。

央行上週送給營建股大禮，除豪宅維持最高貸款成數六成外，其他管制全部取消，回歸各銀行內部風控，許多建商紛紛叫好，認為這是給「329檔期」送一個大紅包，預期今年房市出現谷底向上機會，表現將優於去年。

不過政策利多的顯現，一時之間還看不出來，但是營建業去年有多家公司業績表現不差，主要是去年入帳的個案都是3、4年前的舊案，不受前年下半年開始的房市低潮影響，加上去年營建股股價慘跌，3月召開的董事會宣布去年股利，許多讓人驚豔，若能順利填息，算一算現金殖利率很多都超過8、9%，甚至達10%，因此吸引資金進場。

像太子（2511）上週公布去年每股稅後盈餘1.38元，預計每股配發現金股利1.1元，公布股利時股價不到11元，因此股價連續兩天大漲，單週漲幅高達23%；興富發（2542）去年每股稅後盈餘7.06元，每股配發現金股利6元，由於股價僅40元，上週五直接跳空漲停，終場仍鎖逾1.5萬張停。

目前已公布去年獲利但仍未公布股利的公司，包括有全坤（2509）、宏普（2536）、聯上發（2537）等，其中全坤與宏普每股稅後盈餘都超過4元，但股價都在25、26元左右，而聯上發去年每股稅後盈餘則為2.52元，股價也不到11元，投資人可參考過去這些公司的股利政策，押寶短線的股利行情。

不過法人認為，房市景氣已經壞了一年多，明年就會陸續反映在營建股的獲利上，但房市在政策利多下究竟會有多少起色仍是未知數，短線雖可搭股利順風車，但中長期仍應保守看待。

找仲介賣屋究竟要選擇「一般委託」還是「專任委託」較好？這往往是屋主售屋最先遇到的兩難。台灣房屋集團統計台灣房屋與優美地產雙品牌「一般委託」與「專任委託」件數比例與銷售天數，發現2015年上半年開始，「專任委託」比例從2015年上半年14％，到2016年1-3月增為24％，年增1成。再觀察銷售天數，「專任委託」從2015年下半年平均81天成交，2016年需要98.6天、「一般委託」2015年下半年93天賣出，2016年拉長至117天。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，委託房仲銷售房屋，可分「專任委託銷售契約」，與「一般委託銷售契約」。兩者最大的差異在於「專任」只能委託單一房仲銷售、「一般」可委託多家房仲同時銷售，屋主也可以自售。而許多屋主認為一般委託曝光機會多，成交率高，不過從成交天數觀察，卻是專任委託成交較快。

葉立敏分析，過去房價看漲時，「一般委託」由於有多位仲介業者同時服務，競爭激烈，「價高者得」，因此多數屋主傾向「一般委託」增加曝光機會；然而當房價走跌時，物件供過於求、買氣清淡情況下，「一般委託」也容易出現各仲介為把握買方，「出價就談」，反而因競爭造成行情混亂，或因市場上待售物件過多而降低能見度，這時反而「專任委託」對屋主較有優勢，一來能守住價格，二則能全力集中資源加強曝光行銷，加快成交速度。

葉立敏指出，2015年上半年「專任委託」僅占14％，銷售天數上，「專任委託」92.5天，比「一般委託」102.2天提早10天成交。2015年下半年交易族群，多為趕在2015年完成過戶，銷售天數大幅縮減，「專任委託」81天售出，「一般委託」93天成交，而為了加重宣傳力道，選擇「專任委託」的比例也漸增至16％。


再進一步觀察2016年，房價持續緩跌，屋主擔心價格越賣越低，轉而傾向「專任委託」的比例年增10％，希望能集中資源，得到優先推薦。2016年房地合一稅上路後，買氣直降，成交天數普遍拉長，但因為「專任委託」的物件被視為獨家產品，業務傾全力銷售，因此比「一般委託」更快了18.4天售出。

葉立敏表示，兩種委託方式各有優勢，主要視經紀營業員本身的專業度、積極性與客源量，加上與屋主彼此的互信與熟識程度而定。例如高總價物件屋主，或較顧慮隱私者，多選擇「專任委託」；但若希望同時有多位仲介服務，使客源更廣泛，就可採「一般委託」較為彈性。

財政部國稅局表示，適用房地合一(新制)課稅之個人買賣自住房地，如個人或其配偶、未成年子女已於該房地辦竣戶籍登記並居住，且出售前1年無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年以內，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。

該分局說明，申請重購自住房地交易所得稅扣抵或退還，若以本人或其配偶名義出售自住房地，而另以其配偶或本人名義重購符合條件者，亦得適用。但重購之自住房地，若於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局將追繳原扣抵或退還稅額。

舉例說明，林先生2016年1月1日買入A房地供自住，於2019年6月1日出售A房地並完成移轉登記，出售價額2,000萬元，並已繳納所得稅額20萬元，林太太另於2021年4月1日以2,500萬元買入B房地供自住並完成移轉登記。

若林先生出售A房地的前1年內並無出租或供營業使用，且出售A房地的移轉登記日至買入B房地的移轉登記日的期間2年以內，可於2021年4月1日的次日起算5年內向國稅局申請退還出售A房地已繳納稅款20萬元(重購價額2,500萬元/出售價額2,000萬元=1.25>1)，且B房地在重購後5年以內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。如林太太於重購後5年內將B房地再行移轉，應向國稅局繳回已退還稅額20萬元。

該局提醒，申請新制自住房地重購退稅優惠者，不論是先售後購或先購後售，兩者都須符合新制自住房地條件才可適用，另須注意若以小屋換大屋，已繳納之房地所得稅可全額退稅；但以大屋換小屋，則只能按新屋價額占舊屋價額之比率退稅。

實價登錄制度自2012年8月上路迄今，民眾在申報實價登錄時，如遇有急買急賣、受債權債務關係影響交易或受迷信影響交易等，往往不知道該如何填報，尤其親友間交易的案件，更是最常遇到的狀況，且該等交易通常成交價格低於市場行情，甚至沒有訂定買賣契約或成交金額為0，使民眾申報時常有疑義。

瑞芳地政事務所主任許才仁表示，買賣交易實價登錄應依交易總價核實申報，親友間買賣者，務必記得在「備註欄」位中選填「親友、員工或其他特殊關係之交易」，而實際上無支付價金者，更應於價格資訊相關欄位填0，並於備註欄載明「親友間交易，無交易價格」等字樣。此外如登錄之交易總價另含買賣衍生的相關仲介服務費、各項稅賦及費用等等，也應於備註欄中註明相關費用金額，以達到價格資訊的正確性。此舉可增加房價透明化，避免價格被哄抬，使房地產市場發展更加健全及活絡。

許主任同時也表示， 如在申報時遇有其他特殊交易態樣，而不知如何申報時，只要進入瑞芳地政事務所網站「不動產實價登錄專區」即可了解相關資訊，歡迎多加利用。

高力國際(NASDAQ：CIGI；TSX：CIG)2016年3月22日發佈報告，揭示地區科技公司對於房地產瞬息萬變的要求如何不斷改變對於亞太區辦公空間的需求。亞洲使用者服務部董事總經理Sam Harvey-Jones表示：「在亞洲，金融及保險公司一直以來都是商業中心區辦公大樓的主要租戶，但如今情況已經起了變化，愈來愈多科技公司(其中許多公司均成立不久或剛剛起步)盤踞於商業中心區的位置。」

這股科技租戶的洪流正切實改變著以往被前景較為保守的租戶所佔領區域內的辦公大樓。「科技公司志在招募身負才能的年輕員工，他們往往擁有完全不同的心態。年輕一代更青睞充滿趣味、創意且無拘無束的工作環境──而市場也在不斷變化，以滿足他們的需求，」他說道。

此外，由於科技行業租戶的增長速度往往要比成熟行業的租戶快得多，業主亦開始提供更加靈活的工作環境以及租賃安排，以適應員工數量方面難以預測的變化。「適應爆炸式增長－亞太區科技公司如何利用房地產把握機遇」探討了與此趨勢相關的5大問題如下：

1)年輕∕成熟的科技公司青睞不同的辦公地點
第一代科技公司(即設施完善、發展緩慢的公司)一向傾向選擇分散的區域，通常位於商業園，反映出需要大片空間進行研發的傳統需求。這一現象至今仍然存在。然而，年輕且通常規模較小的第二代及第三代公司越來越青睞商業中心區，以享受更便利的交通、零售以及娛樂設施，從而吸引年輕人才加盟。推動這種轉變的因素在於這些公司的員工數量較少，亦較少著重於軟件及硬件開發，因此他們所需的空間比第一代公司要小。這種情況在中國及印度等快速發展的市場中卻又有所不同。在這些市場中，無論成立年限或規模為何，各家科技公司均聚集在同一區域，出現這一現象的部分原因在於政府制定了政策鼓勵科技公司聚集。這種現象為相關地區帶來了強勁的發展。

2)年輕∕成熟的公司青睞不同的類型的建築
一般而言，較新的科技公司更喜歡選擇甲級辦公大樓，而規模較成熟的公司則會選擇校園式或商業園式的設施。這再次反映出大型公司需要更多的空間，而小型公司注重形象以及吸引人才。


3)科技公司正引領著辦公環境的變革
無論是在商業中心區還是商業園，科技公司吸引創意年輕人才的需求正催生出一種新型工作環境，這種環境帶有開放式辦公大樓，合作性空間，更加個性化、更具想象力的設計、更「有趣」，且通常不會有太多約束。由於長時間工作已成常態，因此帶有現場廚房的辦公大樓也越來越受到人們的歡迎。

4)快速增長的人數迸發出全新租賃概念
為了適應難以預測的人手調配要求，人們制定了靈活的租賃方法，但這種方法難以在香港等空置率較低的市場中推行。您可以為了未來的發展而租賃更大的空間，但這往往會造成浪費。一種全新的租賃概念由此誕生，以配合快速發展的年輕科技公司的需要。這其中包括「以活動為本」的工作、「靈活」的空間以及由WeWork等第三方業主提供的「共用工作」空間。

5)綠色工作環境
雖然亞洲科技公司會考慮可持續發展的問題，但這一問題往往是次要的──佔據綠色地帶的公司往往是看中了建築的總體質量而非其在環境方面的保證。

住戶投了同意票又不滿拆遷補償少

禁建46年
禁建46年的社子島上月通過i-Voting，將朝「生態社子島」規劃，採區段徵收、分期開發，但現今多數住戶不滿拆遷補償條件嚴苛、補償費太少，憂心無家可歸。《蘋果》走進社子島，弱勢戶房子倒塌、漏水，不敢修繕，深怕一動就變新違建，喪失補償安置資格，進退維谷。

台北市社子島一點都不像台北，彷彿另一個世界，破舊的老屋、鐵皮違建肆虐，在46年禁建後，市府月前以i-Voting進行開發表決，逾35%投票率有6成支持「生態社子島」，啟動開發，但i-Voting滿1個月，居民們對於「拆遷補償與安置」十分憂心。

不敢修破屋怕變違建
由於拆遷補償界線在「1988年8月1日」，之前所建房地為既有違建，才有補償費與承購安置宅的資格，在此後屬新違建，1988年8月1日1994年12月31日存在的拆遷戶，僅領每戶搬遷救濟金39萬元。
70歲的住戶陳先生、80歲的呂先生皆向《蘋果》表示，當初投下同意開發，是因為這次0206地震，深覺得社子島房子太老舊、過去常淹水，地震很可能全部都倒，不開發重建不行，但政府提出年限條件也太過嚴苛、拆遷補償也太少。
陳先生說，依目前拆遷補償方式，20坪僅補助180萬元，還要另外花800萬元買1戶千萬元的安置住宅，1988年8月1日後有房無地的居民很多，補償太少、甚至領不到補助，「當地為了防洪計劃禁建這麼久，為何不能修法或另外以特別費補助呢？不排除上街頭抗議。」

弱勢戶無力買千萬宅
當地有不少弱勢住戶雖有承購安置住宅資格，卻沒錢買房。自1924年後，家族6代居住在此的74歲陳老伯，就是個活生生的例子，每月子女3萬元月薪要養活一大家子，無力購買千萬元的安置住宅。
陳老伯的三合院房子，因去年強颱蘇迪勒颱風，右半部倒塌已久，其他空間結構也塌陷搖晃、漏水嚴重，令人怵目驚心！這樣的房子如何住人？但他卻說，「完全不敢修繕，如果修了就會被視為新違建，沒有補償資格，這邊當地都沒人敢修。」

其實，政府針對社子島需修繕、接水電及無門牌的住戶，皆可提出申請輔導，但修繕項目前無人申請。社子島專案辦公室執行長易立民表示，「有些居民可能誤解，修繕並不會將建物變成新違建，4月將要求工務局積極輔導當地修繕。」
至於居民若負擔不起承購安置住宅，易立民說，會逐戶訪談，優先輔導弱勢承租，再討論租金方案、或協助公辦協力造屋，但針對補償費的年限只能依法行政，否則有失公平性。

居民盼提升容積率 帶動發展

社子島居民雖投下同意票開發，卻擔心注重生態的社子島，只強調生態公園，卻不帶動當地產業經濟，可能又會和現在同樣荒涼，盼望能提升容積率，並帶動更多的產業、商業發展。

輕軌接捷運芝山站

北市都發局都市規劃科科長葉家源表示，雖以生態為大方向，但也會借鏡北投士林科技園區、內湖科技園區，導入「產業儲備區」開發，增加在地就業、吸引投資；例如規劃的親子水圳，希望水道規劃能帶入水船，推動生態、觀光。
葉家源也強調，中央軸帶以北規劃產業區、商業區及安置住宅為主，以南則規劃為大型住宅區、學校及小塊商業區，也擬導入社子島輕軌系統 4~5站，讓全島接連到捷運芝山站。
至於居民希望容積率可超過原訂160%，他則說，社子島訂容積率160%，是以3萬2千人計算，但目前才1萬800人，已放寬不少，聽到居民聲音再會再討論，在不影響生態下適當調整修正，預計上半年開始都市計劃審查、防洪計劃審查，通過環評後，最快2017~2018年作區段徵收，最快2020年可先完成安置住宅。

豪宅指標「仁愛帝寶」又出現最新交易！去年底，桃園頗負盛名的天成醫療體系，買下「仁愛帝寶」D棟10樓1戶，推估成交總價約3.2~3.4億元，換算每坪單價約270~280萬元，成交價格未見鬆動，「仁愛帝寶」豪宅一哥地位屹立不搖。

近1年沒傳出交易的「仁愛帝寶」，去年12月中旬，D棟10樓1戶順利成交，總坪數148.37坪（含2車位31.36坪），已在今年2月完成登記，目前尚未實價揭露。該戶車位總價以800萬元計，若貸款6成，推估交易總價約3.4億元，每坪單價279.8萬，若貸款6成2計算，則總價約3.2億元，單價約270.9萬元，賣方為富比士投資公司。

根據謄本資料顯示，買方為杏成投資公司，該公司負責人為徐向謙，即是桃園天成醫療體系總裁徐萬興及董事長張育美的兒子。

天成醫療體系創立於1991年，發展至今共有中壢天晟醫院及楊梅天成醫院2家教學醫院及1家長期照護中心，總床數約900床，擁有百餘位醫師與千餘名工作人員，是南桃園最大的醫療體系。

實價登錄上路至今，「仁愛帝寶」有7筆揭露資訊，其中102年7月，有「河南王」之稱的台商王任生，買下的D棟19樓，每坪單價高達298.2萬，讓「仁愛帝寶」一直蟬聯全台實價最高單價豪宅寶座。

「仁愛帝寶」分為A~F棟，以實價資料來看，D棟單價最高，扣除車位後單價在285萬元之上，其餘單價則在270~280萬元左右，以此次最新推估成交價來看，價格並未見鬆動，「仁愛帝寶」豪宅一哥地位屹立不搖。

根據當地房仲業者透露，「仁愛帝寶」目前仍有2~3戶在市場兜售，但因開價不低，已有一段時間無法成交，不過「仁愛帝寶」一直是北市豪宅房價指標，也不受調高房屋評定標準單價影響，此次最新交易價格應為市場行情。

新北市長朱立倫2016年3月25日出席海山高中第1期校舍整建工程落成啟用典禮，對於校舍的嶄新風貌相當滿意，朱立倫表示市府致力於老舊校舍改建工程，自上任以來已經完成32 學校的老舊校舍整建，同時規劃校園環境活化為社區居民增加友善空間，共創學校和社區雙贏的局面。

朱立倫指出，老校更新所面臨的最大困難在於經費預算，這段期間以來感謝地方各界對於老校更新的支持，市府到目前已經投入40多億元進行校舍整建工程，未來也會持續為學生打造安全舒適的學習環境。

教育局表示，海山高中創校將近50年，國中部的老舊校舍結構耐震力不足，市府補助6億3,500萬規劃整建工程，從2013年開始動工，第1期工程落成啟用的校舍為地下1層、地上6層，計113間教室的教學大樓，以節能永續的核心理念，配合日照軌跡和自然風等各項綠建築元素，建構節能、低碳、健康、永續的綠色校園。

朱立倫表示，老舊校舍的改建目標一方面是改善校舍安全問題，另一方面也重視校園環境活化，為社區居民提供具有機能性的空間，市府會持續努力打造友善安全的校園，共創學校與社區的雙贏局面。

雙北市套房價格有感下修，讓沉寂已久的套房交易逐漸回溫，尤其台北市中山區、新北市板橋區最為明顯，只要符合「房價修正較高」、「中古低公設大樓」、「寧願買小也不買遠」等條件，都是現在包租公低調「添庫存」的目標。

2015年健保補充費冠軍，由一名70多歲的「包租公」稱霸，光是稅金就高達324萬元，粗估租金收入至少1億6千多萬元，堪稱台灣最強包租公。

不過一名成功的包租公，不只要會準時收租金，還要眼光準確，才能替自己增添投報表現優異的物件，例如「房價修正高」、「中古低公設」，不只能拉高投報率到至少2.5％的水平，更因較佳的使用坪數，成為最高CP值的物件。

此外，「買小不買貴」更是包租公不敗心法，一名資深吳姓包租公接受鉅亨網採訪時就表示，其實單身的人增加、已婚但沒小孩更是主流，因此「蛋黃區小宅」絕對是最佳標的，比蛋白區大坪數更穩妥，輕鬆達到「進可攻、退可守」的目標。

永慶房產集團業管部協力林泰隆則表示，這類收租套房以台北市中山區、新北市板橋區新埔站、中和區南勢角站最為熱門，例如歐夏蕾、民權米勒、IMORE、國際有約、基泰之星，皆因租金表現佳而受到青睞，在租金不便、套房價格修正的市況下，成為市場新焦點。

淡水人塞車痛苦到底何時能解呢？淡水人等了多年的淡海輕軌預計2018年完工，淡江大橋更有好長一段路要走，原本預計可以分流淡水、台北之間車潮的淡北道路，卻仍卡在環評動彈不得，更傳出雙北不同調，讓淡水人好無奈，支持興建淡北道路的粉絲專頁怒po一張圖，證明淡北道路的重要性。

塞車對淡水人來說真的是每天必經的痛苦，曾經有網友在臉書《細說淡水》中發文，認為淡水人真的很心酸，每到上下班尖峰時刻，淡水人總是被塞在紅樹林、關渡動彈不得，讓網友感嘆「50分鐘能幹嘛？從紅樹林到關渡吧！」

如今，原本被預期可以紓解淡水市區及台北之間車潮的淡北道路，除了遇上環評問題，更因為新北市與台北市政府不同調，出現變數。根據中國時報報導，新北市新工處詹榮峰表示，為避免造成台北市塞車，想在台北端立德路口從平面改成高架道路，不會造成北市塞車，希望北市府共同分擔經費；但台北市交通局反駁，淡江大橋、淡海輕軌興建後，淡北道路應無興建必要。

聽到這樣的說法，讓支持淡北道路的民眾相當不滿，認為明明可以紓解交通的道路，為何一再受阻。「支持興建淡北道路」粉絲專頁更po出了一張圖，並表示因為看到有人用了誤導性的資訊企圖操控「風向」，便自己畫了一張圖，希望讓大家秒懂淡北道路的重要性。

「支持興建淡北道路」粉絲專頁指出，由於未來淡水移入的人口將大量增加，再加上關渡大型量販店開幕，預估將吸引大量人潮，如果可以讓淡北道路，疏解下關渡大橋之後的車潮，分流進入台北市，「增加一條道路，就能增加早上出門前和家人喝一杯咖啡的時間，有什麼好反對的呢？」

捷運小碧潭站聯開宅「美河市」下月公開標售，近日開放看屋，吸引大批民眾，不過有專家表示，美河市賣壓大，現在進場是幫台北市政府解套，建議民眾最好「戒急用忍」。

當地房仲業也都不建議置產族進場，不過，由於這次標售有不少低總價物件，一戶500萬有找，台灣房屋發言人張旭嵐表示，若手上自備款有限，有自用需求仍可考慮。

位於新店溪畔，由台北市政府、日勝生聯合開發的美河市，開發完工後，市府分回673戶，集中在A棟與D棟，其中A棟以一般事務所居多，也有商場以及住宅。D棟以住宅居多，一、二樓為一般事務所。

台北市政府在將A棟、D棟住宅規畫為公宅後，將A棟8~10樓共72戶，以及D棟1、2樓的八戶公開標售，使用分類均為一般事務所，其中最小9.5坪、標售底價約466萬元，最大35.21坪、標售底價2258萬元，換算每坪約49~58萬元，4月11日開標。

美河市本月15日、19日開放民眾看屋，天時地利不動產總經理張欣民表示，有興趣的民眾不少，在他看屋的同時就約有三、四十組民眾也在看。 台北市捷運局表示，沒有確切統計兩天看屋人數，但人潮確實不少，多到有點出乎意外。看屋情況踴躍，標況跟著看好，不過，張欣民建議民眾不要進場投標。

主要原因是連同台北市政府分回的戶數，美河市總戶數達2300多戶，市府除了下月標售80戶，預計6月還要再標售320多戶，再加上房市前景看淡，很多投資客紛紛丟出來賣，現在賣壓非常重。

他說，市府標售的底價和實價揭露相當，但內政部實價行情約落後市場三個月，現在實際市價又有一些滑落，仲介業者出售的物件，有些就比標售底價還要便宜5%左右。

張欣民說，這種情況下貿然進場投標，買到可能就是賠到，等於是在幫台北市政府解套，反而讓自己套在相對高點，並不明智。

他表示，想買的人不妨再忍一下，新店另一個共構宅「碧潭有約」去年標售賣不掉，今年再賣時就降價。目前來看，房市短期要轉好不容易，多等一下有機會省一筆錢。

東森房屋新店中央加盟店襄理高培育表示，民眾如仍看好想出手，建議選擇20多坪、邊間的戶別下手；他表示，A棟一層24戶，總價460多萬的物件，僅9.5坪，以美河市36%公設比，室內僅6坪左右，這類小宅多在走道中間，只有陽台一面採光，通風也不理想。

央行鬆綁房市，豪宅不在範圍內。不過，根據《住展》統計，今年起，雙北豪宅銷售金額將連續2年出大量，今年估計達700億元左右，明年也有此水準，相較之下，2015年僅不到300億元。冠德建設副總張勝安表示，北市明年檢討豪宅稅，豪宅路段率加價倍數可望檢討，若順利，持有稅降低對豪宅銷售有助益。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2015年豪宅推案量很少，今年開始建商陸續公開豪宅案，今明兩年會是豪宅銷售高峰，這在過去前所未見。例如今年4月有信義區「琢白」案公開，總銷金額達220億元。

另一個指標案是3月底即將公開的元利「和平大苑」，海悅國際總經理王俊傑指出，開價每坪250萬元，共70戶在潛銷時期已經簽約銷售2成。王俊傑指出，去年豪宅銷售是呈現凍結狀態，成交幾近於零，今年開始陸續有交易，尤其土壤液化議題出來後，看屋人潮變多。

豪宅指標案中，位於信義區的冠德興雅BCF案，市場傳出要延到明年才公開，張勝安也證實如此，他表示，預計此案是2017年第1季取得使用執照後公開，冠德改變預售策略，要成屋後才銷售，目前是只有接待熟客參觀，三塊基地的每戶規畫坪數不同，分別有156坪、175坪和205坪。

張勝安指出，豪宅成屋後可以看到實況，加上台北市豪宅稅過高，明年可望檢討，會對豪宅銷售有幫助。王俊傑指出，自己的客戶對他說，因為豪宅持有稅每年要100萬元，就從自己贊助弱勢的額度中扣掉，所以富人對支出會有所調配。

至於位於大安森林公園旁的元利「One Park」，外傳要延到明年銷售？王俊傑指出，其實現在就有熟客要看房，公開時間已經成為次要。另外，信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」估計明年完工，今明兩年豪宅賣壓強。
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近年因政府控管豪宅貸款，導致交易冷清，台中高總價法拍案件比以往多出1成，根據台中地方法院公告，下月中將有2筆底價4000萬元以上的高總價物件被法拍，分別是別墅與商辦，皆位於台中七期，2筆物件拍賣底價合計近1億元。

據台中地方法院公告，下月12日將被第3次拍賣的台中市南屯區大富街192號物件，底價5846.4萬元，建物面積162.67坪，土地面積74.13坪，財產所有人為陳姓民眾。經查該案為台中七期的「大日光霽」別墅，永慶不動產台中七期市政加盟店店長陳芳瑛表示，該物件已拍賣數年，為大日建設蓋的獨棟獨戶的別墅，拍賣底價已是市價的6折。

管制貸款交易冷
另1筆物件是下月14日將進行1拍、位台中市南屯區南屯路二段290號13樓之1與之2的物件，拍賣底價4000萬元，土地面積達22.79坪，建物面積合計約224.4坪，是「現代經典」商辦大樓，寬頻房訊台中分公司副總張謙溎指出，這兩案剛好都在七期，七期因為總價高，買方少，加上央行持續管制豪宅，去年下半年起，台中市高總價法拍比以往多1成，都集中在七期附近。

台中市清水區、沙鹿區、龍井區、梧棲區被稱為「海線生活圈」，擁有靜宜、弘光兩所大學、清泉崗機場、台中港及多處產業園區，並有國道3號及優化公車聯絡市區，加上觀光景點豐富，吸引久樘、富宇、天崴、慶霖等建商進場推案，海線地區已成為大台中第2季房市的推案熱區。

台中房仲業者指出，海線地區近來頗多建設規畫，如沙鹿車站西站3月下旬已啟用，且沙鹿站前自辦重劃區預計105年底完工，市府積極爭取通過東站前的道路拓寬工程、與鐵路雙軌高架化的建議案，未來對海線交通與發展有正面助益。

此外，海線的觀光機能也在陸續強化中。台中市長林佳龍上任後表示，為了強化海線旅遊推廣，將擴展台中港郵輪碼頭的功能，並興建國際規格旅客中心，串聯梧棲漁港、高美濕地、鰲峰山、甚至大甲鎮瀾宮等風景名勝，推動海線地區的觀光產業。

在多項利多加持下，吸引包括上福全球集團斥資打造「台中港酒店」、翰詮集團的「國都大飯店」；海灣國際更準備砸下10億元重金、引進全球知名的「Hilton」希爾頓酒店集團，飯店業者不僅鎖定觀光客，同時看好包括中港加工區、關連工業區、甚至彰濱工業區等中部產業園區，將帶進絡繹不絕的商務客群所衍生的效益。

台中海線地區目前有富宇建設「新天地」透天別墅案持續銷售；天崴建設4月將推出電梯別墅「文化首席」新成屋；慶霖開發「智富1號讚」2期已於3月中潛銷；「遠雄之星」造鎮計畫第3期3月已進場；久樘開發「再遇天鵝堡」電梯住宅案，預計4月公開。

久樘開發董事長特助李晉豪指出，海線的土地成本相對親民，尤其海陸空交通匯集，對於通勤族相當有利，而近來房市氛以剛性需求撐盤，自用及長期置產客是進場主力，總價在1,000萬以下的產品，將會是海線市場寵兒。

此外，深耕沙鹿區大學城的慶霖開發建設，在靜宜大學商圈推出的「致富1號讚」1期，規畫「學套別墅」產品，21戶、合計230間學套，總銷3億元，在短短40天就銷售一空，今年3月起已陸續交屋。

慶霖開發趁勝追擊、「智富1號讚」2期3月中開始潛銷，34戶別墅、每戶9間學套，每戶總價1,500萬元起，總銷4億元。慶霖董事長陳慶瞱表示，智富2期祭出「代租代管」且附贈家具，讓購屋客輕鬆當房東，引起老客戶、自營商與醫生的興趣，潛銷反應不錯。

擁有60餘年發展歷史的中華企業股份有限公司（以下簡稱“中華企業”）正處在“水深火熱”之中。

3月21日，上海證券交易所發佈公告，3月22日“中華企業（證券代碼：600675）被實施退市風險警示”。根據規定，本所於 2016 年3 月22 日起將該證券調出融資融券標的證券名單，股票簡稱變更為“*ST中企”。

此前的3月19日，中華企業發佈2015年年報，2015 年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-24.9 億元，虧損額較2014年的4.9億元大幅增加20億元。這也意味著，最近兩年，中華企業淨虧接近30億元。

記者深入採訪發現，“專案密集紮堆二三線城市、產品市場契合度不理想”的戰略失誤成為中華企業深陷虧損泥潭的主要原因。而於2009年摘取的杭州地王專案——中企艮山府開發六年難入市成為虧損主力。

對此，中華企業在向《中國經營報》記者發來的回復中表示，公司將進一步明確戰略定位，逐步從房地產開發商向城市更新平臺綜合服務商轉型，從開發住宅類產品向提供居住類產品轉型，以增強產品市場競爭力，推動專案加快實現去化。

地王專案開發六年難入市

中華企業進入杭州操盤的首個專案——中企禦品灣在歷經六年開發之後，依舊沒有迎來開盤吉日。

在歷經多次延遲開盤之後，中企禦品灣決定更名為中企艮山府再戰杭州房地產市場，並計畫在4月底5月初重啟銷售。

近日，記者來到位於杭州市江幹區艮山西路與運河東路交叉口的中企艮山府售樓部實地探訪。據現場一位工作人員介紹，目前項目還沒有正式開盤，正處在前期宣傳蓄客階段，房源全部為精裝修現房。

據其介紹，項目將初步定於4月底5月初開盤，銷售均價3萬至3.5萬每平方米之間。

記者查閱歷史資料獲知，2009年12月24日，中華企業在章家壩宅地爭奪戰中，以總價28.1億元、樓面價格1.82萬元每平方米的代價拿下該地塊，首次進入杭州。這幅地塊也因此成為杭州當年的地王。

2011年，歷經一年多的前期準備，中企禦品灣正式開工。然而，杭州房地產市場在歷經2010年的市場高位之後，風向急轉進入下行通道，項目開盤入市也隨之一拖再拖。

而讓中華企業始料未及的是，隨著杭州房地產市場的降溫，土地市場也陷入低迷。“高價地”帶來的苦果，不僅讓中企艮山府面臨著定價尷尬，也喪失了與周邊競品展開價格競爭的成本優勢。

據瞭解，此後進入該區域的萬科、德信所拿的同類地塊，樓面地價分別約為1.11萬元每平方米和1.24萬元每平方米。杭州透明售房網即時房價資訊顯示，中企艮山府周邊的德信大家·錢江府、東方禦府均價分別為21708元每平方米和28514元每平方米，而相隔不遠的萬科大家錢塘府，2015年小戶型精裝房源均價33000~37000元每平方米。

“1.82萬元/平方米的樓面價加上財務成本以及建安、精裝修成本，即便賣35000元每平方米，應該也是微利甚至虧本。”當地一位不願具名的房地產業內人士表示，和周邊在售盤而言，中企艮山府並不具備絕對的價格優勢。

記者梳理中華企業公告發現，也正是首次進入杭州帶來的水土不服，讓中企艮山府成為了企業虧損的主力。3月19日，中華企業計提減值準備公告稱：“經確認，該專案 2015年末需累計計提減值準備12.90 億元，扣除以前年度已累計計提減值準備5.10億元，本次需計提減值準備7.80 億元。”

中華企業在發給本報記者的回復中稱，目前來看杭州市場仍以剛需為主導，本專案的產品相對市場契合度尚不理想，公司正採取積極措施對產品結構進行優化調整，適當補充目前市場契合度較高的戶型區間，盡全力減少項目虧損。同時，隨著杭州市場置換需求逐步釋放，公司將制定切實有效的行銷方案，選擇適當時機推向市場，向客戶提供優質產品和居住服務。

“從目前中華企業在杭州面臨的形勢來看，其實就是產品缺乏高周轉模式和成本管控模式，進而出現‘開盤即虧損’的尷尬局面。”上海一位要求匿名的市場分析人士表示，這個時候部分專案價格偏高的樓盤，自然競爭力會偏小。當然，鑒於杭州市場後續繼續升溫的可能，因此對此類項目的銷售倒不必過於擔心。

“戴帽” *ST

3月21日，上海證券交易所發佈公告，3月22日“中華企業被實施退市風險警示”。根據《上海證券交易所融資融券交易實施細則》第三十一條規定，本所於2016 年3 月22日起將該證券調出融資融券標的證券名單，股票簡稱變更為“*ST中企”。

此前的3月19日，中華企業發佈2015年年報，2015 年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-24.9 億元，虧損額較2014年的4.9億元大幅增加20億元。這也意味著，最近兩年，中華企業淨虧接近30億元。

“退市”是對市場競爭力不夠的一種默認。財經評論員嚴躍進告訴記者，後續甩包袱謀轉型，應該是中華企業需要做的內容。這個時候可以嘗試朝城市運營商等新概念去轉型，這是此類房企轉型的一個大方向。另外不排除應該大力改革內部的企業管理模式，盡可能提升企業的治理效率。

值得關注的是，中華企業面臨的財務壓力也不容忽視。根據中金公司分析，截至2015年三季度，公司淨負債率依舊處於高位：公司在手現金45.7億元，低於短期借款和一年內到期非流動負債之和的71.2億元，財務壓力較大。

“公司在做好傳統銀行和信託貸款融資的同時，將通過開展多層次創新融資，進一步壓縮帶息負債，降低貸款資金成本，有效控制公司經營成本。”中華企業表示。

逆境中，中華企業的改革進程也在加快。中華企業表示，2016年公司將進一步明確戰略定位，逐步從房地產開發商向城市更新平臺綜合服務商轉型，從開發住宅類產品向提供居住類產品轉型，從個性化開發向產品標準化和生產工業化轉型，從單一社區開發向一二級聯動、專案代建和資產運營等多元開發轉型。同時，公司將設立“中心+事業部—專案公司”二層二級的運營管理架構，通過實行扁平化管理，啟動經營機制。

據瞭解，中華企業將重新將發展中心轉回到上海，著力增強區域化特別是上海地區投資的集中度，深化重點佈局區域的競爭力和影響力。

“2016年，公司將融入地產集團城市更新平臺戰略，通過聯合拿地、合作開發等方式積極增加土地儲備，在資金、技術管理等方面充分實現優勢、資源互補。”中華企業在發給本報記者的回復中表示。

部分專案產品市場契合度不理想

早在2011年、2012年，中華企業曾先後榮登“中國房地產開發企業100強”“中國房地產上市公司綜合實力50強”榜單。而如今，這兩個房地產行業排名榜單中已很難再找尋到中華企業的身影。那麼，究竟是什麼原因讓這家身處長三角的房企一步步陷入如今虧損的泥潭呢？

“公司佈局的二三線城市房地產市場持續低迷，加上部分專案產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，採取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。”中華企業分析認為。

最近幾年，公司走出上海，將開發觸角深入到長三角的杭州、蘇州、無錫、江陰等多個城市。在“降價即虧本、保價則滯銷”的兩難困境中，中華企業選擇了推進銷售去化和資金回籠。記者梳理發現，2015 年，中華企業對旗下江陰中企上城、江陰尚海薈、古北香堤藝墅、杭州禦品灣（中企艮山府）、松江譽品谷水灣、美蘭湖鉑玨公館等六個項目共計提了21.67 億元的減值準備，導致公司資產減值損失大幅增加。

例如，受房地產市場下行的影響，公司在江陰等地的專案贏利能力較弱，不得不通過降價促銷措施加快存貨去化，以實現資金回籠。2015年度，公司僅在江陰的中企上城和尚海薈就累計作出5.3億元的計提減值準備。

而專家分析認為，項目定位與市場脫節也成為項目面臨入市難、去化難的癥結所在。以杭州中企艮山府為例，該項目共有房源974戶，以156平方米躍墅和166~280平方米的大戶型為主，90平方米以下的中小戶型僅占不足10%，大戶型、精裝豪宅定位無疑為身處杭州房地產下行市場中的項目去化增加了難度。

同策諮詢研究部資料顯示，在以保剛需、去投資化的宏觀大勢之下，目前杭州戶型成交比重以80~90平方米為主的中小戶型與130~140平方米首改戶型成為市場絕對的主力熱銷戶型，成交套數占商品房總成交量的67%。

“慢周轉、慢擴張”錯過市場良機也成為中華企業市場競爭力下滑的重要因素。嚴躍進表示，連續兩年虧損，和行業不景氣有關係，也和此類企業沒有把握好戰略擴張的態勢有關係。“對於中華企業來說，在戰略擴張方面是相對溫柔的，不咄咄逼人，進而錯過了較好的戰略擴張機會。”

上海史上最嚴新政如期而至，只是比業內想像中來得早，來得更猛烈。3月25日，上海正式發佈樓市新政，其中非戶籍居民家庭購房社保繳納滿2年改為5年。二套房申請貸款的居民，首付比例不低於50%，購買非普通自住房的首付比例提高到70%。“即刻執行”令上海樓市網簽成交爆表。

由於上海部分交易中心3月25日網簽的也按新政之前的政策執行，當天上海一手房網簽再次爆表，截至3月25日記者截稿時止，上海一手房網簽數量達到了2495套。而過去一年上海商品住宅日均成交約為350套。

據某知名機構相關人士透露，去年上海樓市成交40%的客戶是非上海市民。新政一出，他預測4月將進入觀望狀態。

21世紀經濟報導記者通過多方管道瞭解獲悉，已經拿到預售證的房企，均已重新調整推盤節奏與策略。

房價遭遇“供應端、需求端”兩頭夾擊

新政從供應端與需求端兩頭夾擊房價的意圖明顯。比如，商品房用地增加169公頃，商品住宅一年供應量兩三百公頃。對此，上海城市房地產估價有限公司資料研發部專案主管邵明浩指出，這幾年商品住宅用地供應一直不斷減少，如果土地增加量多一點，對於減少開發商搶地，降低溢價率有幫助，有利於平抑地價。因此，他指出，房價短期會有波動，主要是近三個月漲得太凶，短期回檔一點是好事情。

此外，需求端的門檻提高。比如二套普通商品房的首付款的比例不低於50%，二套非普通商品房首付款的比例不低於70%。二套房首付比例在現有4成的基礎上提高後，抬高了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產的 杠杆作用。未來二套房貸首付比例提高政策對於首次改善這類人群影響最大，導致這部分需求後置。

以一套總價420萬的房子為例，首付比例提高到5成甚至7成之後，首付款需要多交42萬元甚至126萬元，二套房門檻有所提高。

這對於像林立（化名）這樣的首改人群來說，可謂致命的打擊，林立剛於3月初賣掉了其位於閔行的小房子，總價180萬元，準備置換，剛看中一套總價430萬的學區房，交了60萬定金，隨即遭遇新政，首付提高了大約35萬元，如果林立不繼續買這套房子就算違約。

一名仲介人士透露，最近兩天來詢問的客戶很多，只要有人放盤，電話都會被打爆，然而新政一出，入場的客戶便開始波動，一部分想加快成交進度，另一部分開始有了持幣待購的心態。

仲介開始急速電話拓客，因為有二手房業主心態開始出現轉變，長寧區甚至出現直接降價20萬拋售的情況。來自新浪樂居的資訊顯示，浦東唐鎮板塊有一業主直降60萬，據瞭解，該名業主是急於出手老房，購買新房。打算買房的張默（化名）一天接到了好幾個仲介來電，均表示她此前看中的房源有相應壓價空間，然而，她心態已轉為觀望。

成交量短期將下降

業內對於新政執行力度有所擔憂。比如按照2015年最新每套成交總價來算，上海普通商品住宅內環內只占2%，內中環占8%，外環以外占到31%，外環外能夠買到普通住宅的只能到金山、臨港、青浦、奉賢，還有崇明這樣的郊區。換言之，除了上述這些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，同策諮詢研究總監張宏偉預判，當政策執行幾個月後，勢必會誤傷不少購房群體，屆時上海必然會調整普通住宅標準。

來自同策諮詢的一份研究報告顯示，限購的政策對非戶籍人員來說影響較大，社保年限的提高影響的人群占當前上海流動人口的7%，如果計算中間曾出現社保斷交的人群，影響的人群會超過7%。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，新政將加速成交量下跌。

克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，短期來看，新政確實將有效抑制需求，畢竟相比1400萬的本地人口來說，980萬的外地常住人口才是上海樓市剛需的最大來源。收緊外來常住人口的限購“口子”，一方面可大幅降低需求基數，另一方面也有助於穩定中小套型產品的銷售價格。

不過，因為政策調控只能做到短期抑制需求，並不能將其真正滅失，並且在高壓沉默之後，往往出現成交上升。




年銷售300億-500億的房企或將受到新政導致成交後置、銷售規模增長的衝擊。比如一家剛剛登陸資本市場的閩系房企相關負責人接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，想不到新政出臺這麼快，原計劃下半年才會面臨這種情況，如今上半年的銷售目標或要調整了。這家房企在上海中高端專案比較集中，今年可售貨值為60億元左右，按照最新的銷售策略，全年去化目標調整為60%-70%，也就是40億以內；另一家開始進入高端專案領域的房企，也為了保證利潤而調低了銷售目標。

多家房企行銷負責人表示，暫時不會以價換量，但在首付支付週期上會根據客戶實際情況有一定的寬鬆政策，而客戶以犧牲折扣來換取首付款的時間差。

在經過了2015年艱難的去庫存之後，雅居樂迎來了相對輕鬆的2016年。寬鬆的政策環境和日漸復蘇的市場，給公司調整業務、改善財務帶來了機會。

在3月23日的業績會上，雅居樂管理層直言“最壞的時候已經過去”，並透露公司今年將拿出100億用於買地，今年銷售目標定為460億，回款在500億左右。

百億拿地計畫

資料顯示，2015年雅居樂集團物業銷售金額及面積分別增加 0.2%至 442 億元及10.5%至 507 萬平方米，銷售均價為每平方米8642元，公司 2015 年主要目標為去庫存。

毛利方面，與全行業表現一致，雅居樂全年毛利為人民幣108.13億元，同比下降13.0%，毛利率由2014年的32.4%下降至2015年的25.1%。

對此，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林表示，2015年的毛利率的確表現不佳，但“最壞的時候已經過去了”。

年報指出，毛利率下降主要由於各地區銷售比例的改變及毛利率相對較低的項目所占比重增加造成，另外單位土地成本增加也影響了毛利率。

陳卓林表示，集團實現全年銷售去化率63%，今年的專案已經處於漲價狀態，利潤率比較低的庫存今年將會清完。到2017年淨利率將可達10%。截至2016年3月22日，雅居樂本年度已銷售逾100億元，較去年同期上升逾3成。

雅居樂還曝出2016年拿出100億元預算購地的計畫。

在2013年百億拿地之後，雅居樂放慢了拿地腳步。2014年年內，雅居樂僅在長沙、郴州、佛山、海南文昌、雲南騰沖及馬來西亞吉隆玻增添預計總建築面積共221萬平方米的土地，應付土地金額為24.1億元。2015年其只買入兩幅分別位於長沙及廣州的土地，建築面積共約21.15萬平方米，拿地總價為15.37億元。

此次預計拿地金額是去年的近6倍和前年的4倍。

陳卓林表示，公司目前現金充裕，今年回款可能達500億左右，現有土地儲備足夠未來五六年發展。

陳卓林稱，公司在幾年前就開始部署，重點關注長三角區域的上海、南京、杭州及廣州等一二線城市，以及鄰近廣州和深圳的佛山、中山和惠州。並且希望今年可以在北京周邊或京津冀有立項。

截至2016年3月，雅居樂在41個城市及地區總土地儲備為3487萬平方米，平均土地成本為每平方米1117元。以806萬平方米的69個現有專案為可售資源，2016年的銷售目標為460億元。

值得關注的是，根據招銀國際計算，2015年雅居樂來自物業管理業務的營業額及經營盈利分別上升19.0%至8.13 億元及85.6%至1.22 億元，管理面積也由2014年的2310萬平方米增加至2015年的4780萬平方米。公司希望2016 年的管理面積及物業管理業務的營業額分別達6000萬平方米及10億元，屆時將分拆物業管理業務上市。

聚焦財務策略

根據業績報告，雅居樂2015年總借款成本為34.21億元，較2014年的36.54億元有所下滑，但因為海外借款以及可換股債券的匯兌虧損高達11.32億元，扣除2.24億資本化後，計入當期損益的匯兌損失為9.08億元。

招銀國際指出，在2015年的匯兌損失後，雅居樂將聚焦於財務策略。首先，通過償還部分境外債務及進行外匯對沖減少匯兌風險，2015年末，境外債務占總債務約48%；第二，雅居樂透過增加境內融資希望將債務成本由現在的8.5%下降約2 %；最後，2015年末的淨借貸與總股本比率為64.0%，公司希望淨借貸與總股本比率維持在健康水準。

對此，雅居樂首席財務官、副總裁兼公司秘書張森在3月23日業績發佈會上表示，雅居樂未來將尋求更多國內融資以替換境外債務，並降低境外債務比例。

張森指出，雅居樂公司今年的策略就是利用國內平臺進行融資，將把今明兩年到期的美元債或港元債還清，以降低融資成本。

截至2015年12月31日，雅居樂的現金及銀行存款總額為131.37億元，未動用的借貸額度為26.03億元，總借貸為400.3億元，其中2016年到期需要歸還的債務為165億元。

據瞭解，2016年前3個月，公司已經成功發行2021年到期16億元公司債，2021年到期10億元物業服務費資產擔保證券，2031年到期25億元經營性物業貸款，並獲30億元私募債券。另外，雅居樂已經申請了額度為150億元的熊貓債，目前還沒有獲得批復。

張森表示，在30億公司債和150億熊貓債批准後，很快公司就會進行分批發行。而這些債券發行之後，國內資本市場上的融資就差不多了。

截至2015年12月31日，雅居樂淨負債率為64.0%，較去年同期下降11.2%。招商證券預計，2016年雅居樂將加快清理非核心酒店和商業物業，看好公司非核心資產清理計畫和減少三線城市的投入比例。如果JW萬豪酒店（酒店+購物廣場）以40億元人民幣出售，淨負債比率將進一步改善。

[深圳市房地產研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據其調研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。]


傳言飛了一個多月，深圳樓市調控的靴子終於落地。

3月25日深夜，深圳市政府辦公廳出臺了《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱《意見》），其中限購、限貸的政策最受關注。《意見》規定，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。

與上海史上最嚴的“滬九條”相比，深圳的調控顯得“溫柔”很多。

在業內看來，深圳樓市經歷了一年多的上漲之後，已經有了自動調整的趨勢。深圳市政府此時“溫柔一刀”，既不會傷害到剛需，又能在一定程度上抑制投機性需求。

在《意見》正式出臺之前，因擔憂政策利空，深圳樓市已有一撥短炒客選擇降價拋盤、套現離場。在接下來的半年時間內，大部分短炒客將被進一步擠出。

抑制投機是首要目的

“抑制投資客是深圳政府此次調控的初衷。”深圳中原研究中心在最新的報告中這樣寫道。

過去一年多，深圳房價漲逾五成，投資客被認為是推手之一。

根據深圳中原研究中心的監測，深圳樓市的投資客占比高達25%，其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。

深圳市房地產研究中心主任王鋒也在3月27日撰文指出，根據其調研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

“新進入市場的投資客呈現收入不穩定、支付能力不足、跟風炒作等特徵，這是（去年）四季度二手住房價格比三季度上漲20%，新房均價由3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素，也是市場存在很大不確定風險、樓市泡沫與危機泛起的重要因素。”王鋒表示。

此次深圳出臺的調控政策，通過抬高購房門檻、降低購房杠杆，對投機性需求確實具有一定針對性。

“投資客中非深戶籍的比例在40%左右，在全市成交占比約一成。”深圳中原研究中心認為，社保“1改3”將在提高入市門檻的基礎上，降低投資客入市速度和成交活躍度，抑制市場成交量，達到控制房價快速上漲的目標。

差別化的信貸政策，則被認為是支持剛需，抑制投資，打擊投機。尤其是對於短炒的投資客來說，2年之內再買房的門檻被進一步抬高。

《意見》還特別提到，要規範房地產市場秩序、加強房地產金融風險防控，堅決打擊和查處虛假“日光碟”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規行為，嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠杆配資業務，商業銀行應加強對購房首付款的來源核查。

事實上，今年3月以來，深圳市的金融監管機構已經開展了房地產首付貸與眾籌買房的摸底排查。王鋒認為這有利於降低樓市不合理杠杆，保障樓市長期平穩健康發展。

短炒客加速拋盤

“在提高首付和購房門檻、樓市投資收益率明顯下滑的情況下，會間接逼走很多投資客。”深圳中原研究中心分析。

在《意見》正式出臺之前，由於深圳市場有關政府將出臺調控政策的傳言頗多，樓市已經出現了部分降溫現象。

美聯物業深圳公司董事總經理江少傑對《第一財經日報》記者表示，後海、龍華片區出現了較多拋盤現象，與春節前的價格相比回檔幅度達10%~15%。

“後海、龍華片區過去一年投資客占比較高，目前低價拋盤的主要是一些短炒的投資客。拋盤的主要原因是擔心政府調控，預期未來房價不會有太大漲幅。”江少傑說，對於短炒的投資客來說，樓市橫盤就意味著要虧利息，及時套現鎖定利潤才是最重要的。

《第一財經日報》記者多方採訪獲悉，深圳的短炒客大多缺乏長期支付能力，其中一部分在去年四季度高價入市，甚至連首付款都是靠借貸獲得，一旦市場降溫，將形成較大資金壓力。

來自深圳中原研究中心的監測顯示，春節之後深圳樓市一直處於敏感期，客戶對政策的觀望情緒比較濃厚，二手實際成交量仍然沒有恢復到節前水準。同時市場對首付貸、眾籌買房的打壓，導致短炒客大量放盤。

從近幾周中原報價指數來看，二手房業主在不斷下調報價，越來越多的深圳中原經理人看跌後市。

3月27日，深圳某一手樓盤開盤，雖然到場的人數很多，不乏投資客，但不少人持觀望態度。該樓盤當天的銷售情況一般，沒有以往的“火爆”場面。

江少傑認為，在接下來半年時間內，短炒客將加速拋盤。而對於換房客而言，則是入市的好時機。

深圳鏈家市場研究中心也表示，深圳經濟發展勢頭良好，市民購房需求旺盛，但供應方面一直較為緊張。因此從中長期來看，深圳房價還將穩步上升。一些長期看好深圳樓市的投資者也會擇機入市。

據中國之聲《新聞和報紙摘要》報導，上海昨天出臺新政調控過熱的地產市場。16-3-26 新聞和報紙摘要全文>>>

　　從去年下半年到今年，上海市房地產市場也彌漫著非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢。上海市住房城鄉建設管委會主任顧金山表示，這首先與從股市流出大量資金進入樓市有關。

　　顧金山：一個是流動性相對寬裕，一線城市的樓市成為遊資主要的流向。去年房地產市場通過信貸，通過股市方面轉移方向到房市，還有外地一些兩三線城市資金流入到外地比較多，尤其是去年下半年以來。

　　另一方面，房價的高企也跟“跟風”心態以及企業違規推出二套房首付業務有關。針對以上情況，《意見》要求，從嚴執行限購住房政策。非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限調整為，自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品房再次上市交易，需滿3年及以上，同時為進一步規範交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

　　值得一提的是，要實行差別化住房信貸政策，就是對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；而購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。中國人民銀行上海總部調查統計研究部主任王振營解釋，在供給緊張的情況下，首先要保證沒有房子的市民和購買第一套房子的需求。

　　王振營：在第二套房買了特別大的房子，或者第二套房有沒有還完，在這種情況下，把第二套房的貸款標準，提高了一些，這樣促進上海房地產回到供給平衡的軌道上來。

　　根據《意見》，上海還將加大執法力度，依規查處房地產開發企業和房產仲介機構相關“捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易”等違法違規行為。

　　中原地產市場研究部總監張大偉：市場很快會出現觀望，出現價格調整的可能性，如果嚴格執行這個政策的話，可能全年的漲幅就會明顯抑制住。

　　深圳昨夜也發佈樓市調控新政，規定在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成；非本市戶籍居民家庭限購1套住房，且需提供3年以上連續繳納個人所得稅或社會保險證明。嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠杆配資業務。

　　復活節長假期昨進入第三天，群盤繼續積極推銷吸客，其中，將軍澳海天晉連日來參觀情況不俗，該盤截至昨日累錄約一萬人次參觀，市場反應理想，發展商有見及此，隨即原價加推一百五十二伙，折實平均呎價約一萬三千八百元，當中包括首次推出的連花園特色戶，項目最快本周內開售；消息指，項目累收一千六百票，當中以換樓客為主。

　　由新地發展的將軍澳海天晉，開價以來市場反應不俗，發展商乘勢加推應市，新地副董事總經理雷霆表示，有見收票情況熱烈，並於即日原價加推一百五十二伙單位，為買家提供更多選擇，折實平均呎價約一萬三千八百元，屬原價加推，惟由於次批單位，屬涉及較多優質單位及特色戶，因此平均呎價亦較首批高，根據價單顯示，加推單位價單售價為四百九十五萬六千元至三千三百五十六萬九千元，價單呎價由一萬二千四百一十一元至二萬五千二百七十八元。據了解，該批單位總值達十六億五千萬元。

　　雷霆續指，項目上周五起開放示範單位，累錄約一萬人次參觀，料至假期完結可突破二萬人次，視乎未來兩日收票情況，決定開售時間，料最快本周內推售。

　　新地代理助理總經理陳漢麟表示，加推單位涉一房至四房戶型，當中以一房單位的數量較少，二至四房戶的單位數量的分布則較為平均。他表示，今次加推，涉及首次推出的連花園特色戶，包括一座二樓A室特色戶，面積約一千三百二十八方呎，連二百二十七方呎平台，以及一千三百三十五方呎花園，戶外空間比室內空間更大，價單售價三千三百五十六萬九千元，價單呎價二萬五千二百七十八元，即供折實售價二千九百八十七萬六千四百元，折實呎價約二萬二千四百九十七元，較同區海景單位平約一成至一成半水平。

　　連同今批價單，該盤海天晉合共推出二百七十八伙單位，消息指，該盤連日收票，至昨日接獲逾一千六百票，以首兩張價單計算，超額認購約四點七倍，陳漢麟續指，在海天晉入票的客源當中，約六成將軍澳本區客，另外三成為港島及九龍區的客源，而新界區的客源則佔約一成。

　　海天晉昨日繼續開放位於中環國金中心的示範單位，現場所見，參觀人流持續活躍，於等候區屢現人龍，有部分準買家以一家大細，或情侶檔組合到場，更有部分買家為內地睇樓客，發展商雖已頻頻放行，準買家亦須等候逾十分鐘，才可能入場參觀示範單位，而各代理亦於商場內積極撈客，場面熱鬧。

　　有區內代理表示，海天晉連日收票，力吸換樓客源，加上項目享海景，以及低市價吸引市場等多項利好因素，短時間內搶去區內一、二手市場的焦點，區內二手市場大受影響，睇樓客紛傾向詢問購入新盤的詳情，二手交投頓然疏落。

　　據了解，海天晉錄不少換樓客垂青，其中林先生表示，購入兩至三房單位，作自用用途，心儀該盤位置良好，多個單位享有優良景觀，故決定前來參觀。

　　發展商亦採用同系去年開售的山前期貸款計畫，繳付百分之五訂金後，可採用發展商提供一成半免息前期貸款，以半成首期即可入市，以入場單位定價四百八十六萬多元計算，約二十二萬元可入市。

　　何文田天鑄日前加推第二張價單後，昨日持續開放示範單位，現場並錄排隊睇樓情況。區內代理表示，該盤力吸換樓客源，估計吸引部分內地客出擊入票。

　　由新地發展的何文田新盤天鑄，項目於昨日持續開放示範單位，現場所見，位處於九龍站環球貿易廣場的售樓處，持續吸引買家在場等候，現場一度出現人龍，氣氛相當熱鬧，發展商為了維持秩序，更需要作出分流，準買家中除本地用家及投資者外，區內代理表示，由於該盤入場金額較高，料該盤以換樓客源為主，並估計會吸引部分內地客入票。代理亦於附近「撈客」，場面熱鬧。

　　該盤早於上周五及周六開售，兩日累沽四十七伙。有見銷情持續熱鬧，新地早前原價加推三十二
伙，價單定價每呎三萬一千四百元，折合平均呎價二萬七千七百八十九元。而批該單位分布於第一至三座，三至二十六樓A至D室，實用面積一千二百三十七至二千三百六十一方呎，屬三房至四房戶型，定價由約二千三百九十一萬元起。此外，在該價單中，該盤亦首度推出複式單位，共涉三伙，當中最貴為二座二十二樓及二十三樓複式B室，面積二千三百六十一方呎，定價一億二千五百萬元，呎價五萬三千一百三十四元。

　　是次天鑄二期主打大單位，全屬面積逾千方呎的三及四房大戶，單是入場費約二千萬元，買家包括用家及投資者。

　　隨著樓價下跌，業主紛轉賣為租，市場租盤逐漸增加，議價空間亦擴大，市場頻錄低市價半成至一成承租。將軍澳新都城三房戶，以每月約一萬七千八百元租出，期間業主減價一千七百元。屯門置樂花園頂層戶，亦以每月九千五百元獲承租，低市價一成。

　　香港置業分行高級營業經理吳景豪表示，將軍澳新都城三期二座低層E室，實用面積約六百三十一方呎，業主原本叫租約一萬九千五百元，放租一個月仍無人問津，故態度軟化，最終獲新租客以約一萬七千八百元承租單位，減價一千七百元，減幅約百分之九，實用呎租約二十八點二元，低市價約半成。租客見單位齊傢俬，故決定承租。業主於二○一四年八月以約六百二十萬元購入單位，回報約三厘四。他續說，近期新都城租賃漸增，部分業主轉賣為租。

　　香港置業分行客戶董事陳偉宗表示，九龍灣德福花園兩房戶，屬該屋苑「則王」單位，獲區內家庭客以每月一萬五千三百元承租，涉及M座低層三室，實用面積約五百三十一方呎，坐向西北，新租客為區內的家庭客，實用呎租約二十八點八元，屬於市價水平。業主於一九八一年十二月以約四十三萬五千元購入單位。市場消息指，德福「則王」單位一向少放盤，隨著市況轉淡，優質租盤逐多浮現。

　　祥益地產分行主管李啟昌表示，屯門聚康山莊三座中層E室，實用面積四百二十方呎，以一萬零五百元租出，實用呎租二十四點五元。業主於一一年五月以約二百三十萬購入上址，回報五厘五，若以同類型單位的銀行估價約三百八十六萬，回報達三厘三。

　　利嘉閣地產分區經理梁灝仁指出，屯門置樂花園二座頂層單位錄一宗租務個案，實用面積五百四十一方呎，月租九千五百元獲承租，實用呎租約十七點六元。他表示，上述同類型單位，現時市值月租至少一萬元，上述單位以低市價一成租出。

　　何文田豪宅盤戰持續，各大盤趁復活節長假繼續吸客。由會德豐發展的何文田ONE HOMANTIN，上周五速沽二十八伙後，即將於明天開售十伙單位。參觀會場昨日續現人流，不少家庭客趁長假期到場睇樓，發展商表示，長假期至今錄約四千組睇樓客。另外，項目昨天再錄一新低層戶成交，單位定價約一千二百一十一萬。

　　由會德豐發展商的何文田ONE HOMANTIN，於上周五率先開售，當日即沽出二十八伙，會德豐地產常務董事黃光耀表示，明天將繼續開售十伙單位，又指出長假期內，共錄約四千組睇樓客參觀，對睇樓人流及氣氛均感滿意，而項目當中以望內園景之單位最受歡迎，又指出因項目位於名校網，亦深受家庭換樓客青睞。

　　到場參觀之睇樓客鄭先生則表示，原居於何文田區附近，受單位之豪宅地段吸引，決定到場參觀，目標為五百至六百方呎之單位，預算呎價約一萬七千元至一萬八千元，他續指，項目未來可連接港鐵何文田站，為項目一大優點；另一睇樓客楊先生則指出，原居於紅磡區，有意斥資約一千五百萬元至一千六百萬元，作換樓自住打算，他認為香港樓市穩健，目前雖然處於調整期，但估計未會有太大跌幅。

　　ONE HOMANTIN昨日再沽出一伙單位，為一座低層F室，據價單顯示，單位面積五百三十八方呎，定價一千二百一十一萬二千元，呎價二萬二千五百一十三元。另外，ONE HOMANTIN將於明天開售十伙單位，分別位於項目之一至三座，折實入場價由約六百八十九萬三千元起，折實呎價由一萬九千二百六十三元至二萬一千七百二十元。

　　二手市場受壓，投資者持觀望態度，市場由用家主導，業主紛擴闊議價空間。其中，大圍名城二期盛薈錄一低價成交，用家以七百六十五萬元承接，低市價半成；將軍澳蔚藍灣畔一高層戶，獲用家以六百九十二萬八千元承接，低市價約半成；青衣灝景灣新錄一減價成交，九座一低層戶以七百七十萬元成交，業主累減一百萬元。

　　世紀21奇豐分行區域經理張文鏗表示，大圍名城二期盛薈錄一低價成交，單位為三座低層NA室成交，屬三房一套間隔，望西北園景，面積七百四十一方呎，獲用家以七百六十五萬元承接，呎價約一萬零三百二十四元，低市價約半成。

　　美聯營業經理鄧國偉表示，將軍澳蔚藍灣畔新錄一低價成交，單位為五座高層H室，屬三房一套房間隔，向東北望園景，面積六百五十三方呎，獲用家以六百九十二萬八千元沽出，呎價一萬六百零九元，低市價約半成。

　　美聯物業分行營業經理詹皓泰表示，青衣灝景灣新錄一減價成交，單位為九座低層E室，屬三房間隔，望內園景，面積約六百八十四方呎，以七百七十萬元成交，呎價一萬一千二百五十七元，屬市價成交，據悉，業主初放盤八百八十萬元，減足一百萬元方獲承接。

　　名采策略營業經理蔡綺婷表示，炮台山金堡大廈新錄一低價成交，單位為A座低層三室，屬三房兩廳設計，坐向正西，望都市景，面積五百八十四方呎，獲新買家以六百九十萬元成交，呎價一萬一千八百一十五元，低市價百分之七。

　　美聯物業分行助理聯席董事袁佩雲表示，葵涌夾屋浩景臺新錄一成交，單位為二座中層B室，屬三房間隔，面積六百三十一方呎，以約五百三十萬元成交，呎價約八千三百九十九元，創屋苑一年呎價新低，低市價約半成。

　　祥益地產營業副董事胡志偉表示，屯門景峰花園日前錄得一宗「即睇即買」個案，單位為五座低層C室，屬兩房一廳，擁部分山景，面積四百八十三方呎，獲買家以自由市場價三百萬元承接，呎價約六千二百一十一元。據悉，新買家鍾情大單位及實用間隔，加上單位附企理裝修，是以「即睇即買」。

　　中原分行副區域營業經理周世康表示，香港仔港麗豪園新錄一減價成交，單位為一座中低層D室，屬兩房間隔，望海景，面積四百七十九方呎，以五百二十三萬元易手，呎價一萬零九百一十九元。

　　據悉，業主最初叫價六百三十九萬元，劈價一百一十六萬元獲承接，成交價返回一四年八月水平，較高峰期回落一成六。