林三淡人潮沒起色 中部指標案增2成

有待觀察
解除限貸桎梏的第1個周休2日，新推案市場南北兩樣情。北台灣曾被戲稱為鬼城的「林三淡」區，看屋人潮未明顯擴大，但中台灣部分指標案則成長1~2成，南台灣更有建案立即傳出成交，顯見北客對於政策開放仍持守勢。第一線銷售人員認為，政策發酵，最快4月初清明連假，才會較為明朗。

新北市包括林口、三峽及淡水等區，因投資客集中，在2010年12月時被央行套上「第2屋貸款最高僅6成」的緊箍咒，歷經5年3個月後上周解禁，新案市場卻仍「靜悄悄」。林口區成屋案「冠德鼎捷」自開案至今，每周維持約25組客戶，冠德（2520）專案經理周大鑫說，並未因央行鬆手而出現人潮爆量，「政策發酵需更長時間，最先被激發出來的一群，將是過去礙於第2屋貸款成數低、而屈就不換的換屋族。」
淡水區受到房市交易凍結影響，自去年起推案量銳減，成屋「合康嘉年華」周來人維持10~15組，並未特別亮眼；專案經理王宥森表示，過去1周密集聯絡舊客戶，加上刊登廣告後來電數增，估計看屋組數在4月初的清明連假可望提升。

清明連假有助買氣
三峽區目前推案以舊市區為主，北大特區幾已無新案銷售，翰昌動力行銷執行長許展豪表示，以「合康森悅」為例，上周看屋人潮有明顯回升，「民眾信心度、購買意願皆提高。」
台中指標新建案如興富發（2542）「臻愛」、麗寶建設「微笑世紀2」等，看屋人數成長1~2成。「臻愛」上周來客數100組，專案副理曾鴻裕表示：「央行解除限貸令的影響頗大，如投資置產客原本要4成自備款，現在只要2成，等於買1間變成可買2間。」

高雄建案傳出成交
高雄市京城（2524）大樓案「天峰」，上周末隨即傳出成交。名宸廣告總經理張志哲指出，央行鬆手的短期效果已現，此案近2天來電數增加2成、且成交2戶，成交總價帶在3000~4000萬元，均屬手上有多間房屋的置產族。高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖指出，農曆年後買氣本來就有增溫，若建商開價合理且議價空間增加的建案，銷售狀況都不錯，央行政策無疑為市場再注入強心針。

冠德建設董事長馬玉山表示，新政府即將在520就職，央行上周鬆綁房地產信貸管制，看來政府接下來應該不會再打房，不確定因素可望逐漸消除，現在房市有利自住客，因此預期今年房市應比去年好一些；下半年，冠德集團會首度登陸到天津開環球購物中心，內部預期環球購物中心今年的營收將達百億大關。

儘管冠德建設2015年本業入帳速度未如預期，環球購物中心也因大環境景氣欠佳、成長動能尚未進入高速成長階段，全年營收略低於前一年度，達107.59億元，年減約18％；不過對於2016年，馬玉山認為，表現應會優於去年，房市也會走出最壞的時機。

馬玉山表示，因為現在以自住客和換屋客為主，這樣的現象對於房市比較好、比較穩定；其次，新政府將來會有怎樣的作為，還要觀察，不過等兩岸關係穩定了之後，不確定因素可望會減少。

馬玉山表示，最近總統當選人蔡英文說上任之後推動大面積公辦都更，並提供20萬戶社會住宅，這是重要方向，相信這樣的政策方向，會有機會帶來母雞帶小雞的效應，由政府發動公辦都更的政策、來帶動民間小面積的都更。

至於央行第1季理監事會議宣布，大幅鬆綁房地產信貸管制措施，為近兩年規模最大一次的解禁。對此，馬玉山表示，看來政府應該不會再繼續打房了，這是一個好的訊號，他認為現在應該是房市谷底、要準備往上的好機會；不過，要真正照顧無住屋者，政府還應該轉為積極，提供給年輕人或弱勢、首購族，低利、30年期的長期優惠房貸，這是政府責無旁貸的。

對於新政府傳出有意將贈遺稅從現行10％、調高到20％或30％，房市是否又增加另一項利空？馬玉山表示，他不清楚新政府未來的施政是否要加稅，不過建議政府還是要等到經濟景氣好一點了，再考慮去加稅，否則動輒加稅，對於老百姓終究會增加負擔。

除了對於房市，馬玉山展現出信心之外，對於冠德建設集團下一隻金雞母環球購物中心，更是信心滿滿。環球購物中心執行副總經理江昇龍表示，環球購物中心創辦迄今邁向第11年，2013~2015年連續3年，保持獲利；在3月24日正式開幕營運林口A8店之後，接下來6~7月，還會再開出南港店，下半年8月左右，集團會首度登陸到天津開環球購物中心。截至目前為止環球今年要達標年營收100億元，應該沒問題。

國家發展委員會2016年3月28日發佈2016年2月份景氣預測燈號表示，台灣景氣對策信號連續第9個月呈現藍燈，綜合判斷分數較上月增加2分至16分，主要係因機械及電機設備進口值、製造業營業氣候測驗點各增加1分所致；景氣領先、同時指標持續下跌，顯示國內經濟成長力道疲弱，景氣仍處於低緩狀態。

國家發展委員會指出，展望未來，主要國際機構普遍預測2016年全球貿易成長仍偏疲軟，且中國大陸等新興國家景氣持續走緩，恐影響我國出口復甦。投資方面，受惠於政府擴大2016年公共建設及科技發展預算，加上半導體設備進口持續成長，帶動高階產能投資，應有助於維繫投資動能。

國家發展委員會表示，民間消費方面，因景氣復甦緩慢，導致企業調薪意願及幅度偏低，難免對民眾消費信心造成影響，後續應密切觀察。整體而言，目前景氣雖處於低緩狀態，但部分信心調查資料顯示，廠商與消費者對未來景氣看法已略有改善，應有助於經濟逐漸好轉。

央行降息半碼，一口氣將所有管制區域解除，從市場面來看信心開始回升，即便經濟部日前發布「土壤液化潛勢區查詢系統」，讓市場引發小幅震盪，反倒令全台民眾更重視結構安全，看屋人潮湧出，新成屋來人數不減反增。這次隨著央行解禁，雙北市全部的信用管制區及降息的利多一出，大幅刺激換屋需求與房市流通性，提振房市信心度將在這波329檔期開始發酵。

信義代銷觀察目前台北市購屋需求明顯外擴至較外圍的區域，銷售較佳的一手新成屋市況，對自住族群來說，生活與交通機能兼具，學區、就業地點等優勢，建築外觀甫完成又能立即入住的建案能見度最高，2房總價落在1000~1500萬元，3房約在2000萬元內的住宅，也是最受歡迎的換屋總價帶。楊國昌更提醒民眾，除了考慮地點、結構、交通及區域未來的發展外，選擇有品牌的代銷、重品質、講信譽的建商，也是重要條件之一。

房市329檔期，通常是觀察全年房市走向的第一步，不料2016年遇上政府公布土壤液化潛勢區，本以為市場的不確定性因素會升高，結果非液化區反而大逆轉，再加上央行近日宣布將所有管制區域解除，大出市場意料之外，信義房屋代銷事業部經理楊國昌表示：其實自住型買方的關鍵點在於眼見為憑，土壤液化區雖然會成為一個議價的議題，但現實上大部分新成屋在設計監造時，已提升耐震係數標準，只要無偷⼯減料之虞，並不會直接受到土壤液化的影響，因此有購屋需求的民眾只要看到適合的物件，即可考慮出價，如文山區「岳泰峰範」、「全陽當代」、三重區「日健悅」、「幸福家綻-禮築」、中和區「景泰丰」、板橋區「永雄雅築」及淡水區「心居易」等個案，抗震係數皆超過法規要求，耐震5-6級。

以「危機入市」的觀念來看，危機就是轉機，房價起伏時多半是進場的好時機，再加上自住的剛性需求增溫，央行解禁，雙北市全部的信用管制區及降息的利多一出，對房市釋出善意，支持自住型買方進場，有利換屋族買賣同時進行，完成換屋需求。

中央大學台灣經濟發展研究中心昨（28）日公布3月消費者信心指數（CCI）調查總數為81.34點，較2月82.09下降0.75點，六項指標中僅「物價水準」一項上升，其他五項均下滑。

尤其未來半年購買耐久性財貨時機、未來半年投資股票時機兩項指標下跌較多，成拉低CCI的主因。

中央大學台經中心主任吳大任表示，這次調查時間在央行宣布解除不動產管制前，消費者購買耐久性財貨時機的信心未受到央行鬆綁影響；但觀察房市仍是供過於求，房市賣壓去化沒那麼快，交易速度緩慢，放寬管制措施對房市後續應有正面作用。

股市部份，吳大任指出，由於資金面充沛，股市表現還算可以，雖然經濟基本面不佳，出口從去年2月持續衰退至今，但CCI是呈現主觀的經濟數據，3月指數仍為下跌，卻維持相對高點位置，市場普遍還是看好第2季台股，如無新變數出現，第2季指數可望回升。

CCI調查是由中央大學台灣經濟發展研究中心及台灣綜合研究院主辦，台北醫學大學大數據研究中心及管理學院調查，調查期間為3月18∼19日，採電腦隨機抽樣的電話訪問方式，共訪問2,434位20歲以上民眾，在95％信心水準下抽樣誤差為正負2個百分點。

北市豪宅租金報酬率誰最高？以實價登錄數據試算，報酬率最高是南港區經貿二路的「無雙日升月恆」，達2.1%。「台北信義」與「文華苑」雖月收租金高，但因房價高，導致租金報酬率僅有1.1%與0.8%。

報酬率達2.1%
台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，豪宅單坪成交動輒百萬起跳，買來出租，租金報酬率不如一般住宅，如「文華苑」就算收租月45萬元，但租金報酬率僅0.8%，遠低於附近一般住宅的2.3%；房市多頭時代的豪宅重增值不重報酬率，也看中承租方可能變為買方的機會。

陳說，「無雙日升月恆」是區域型高價宅，該社區20樓的月租金31萬元，報酬率達2.1%，是罕見的高價宅高報酬率，因為社區身價相對低，平均成交單價落至86萬元，若能租出好價錢，報酬率就能攀高。

住商不動產副總劉明哲則指出，豪宅承租客多為大型企業高階主管，重視安全，或是希望資金運用靈活的大戶，租豪宅除了能夠以較低成本滿足高品質居住需求之外，也有機會延伸人際關係；對於豪宅房東而言，出租可以至少貼補一些管理費與稅費等日常成本，若有出售打算，也可無後顧之憂的等待較佳時機。

陳炳辰認為，豪宅屋主的資產配置重在轉手獲利，除非豪宅市場大幅走弱，否則出租屬附加價值，故租金報酬率不一定是首要考量。

豪宅產品在央行緊箍咒仍未解除下，不僅難賣、也不好租，去年實價租賃中，以「台北信義」及「文華苑」月租金45萬元最高，但租金投報僅1.1％及0.8％，遠低於周遭一般住宅產品，反倒是北市外圍南港區豪宅「無雙」，租金投報還有2.1％，表現優於市中心豪宅。

央行鬆綁房市控管，獨獨對於豪宅管制不鬆手，市場部分豪宅轉賣為租，台灣房屋智庫統計去年實價前5高豪宅租金排行，以信義計畫區「台北信義」20樓及慶城街「文華苑」12樓，月租金45萬元最高，「元大栢悅」、「冠德遠見」月租32萬元、「無雙」月租金31萬元。

台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，豪宅單坪售價動輒百萬起跳，真要買來做出租使用，投報率低於一般住宅，「文華苑」就算以每月45萬元出租，換算單坪僅1,342元，租金投報率僅0.8％，遠低於附近一般住宅的2.3％投報率。

而單坪租金達1,987元的「元大栢悅」，雖比周邊租金行情高出3成2，但投報率仍只有1.1％，與周邊住宅投報1.7％，仍差距0.6個百分點。

此外，同位於信義計畫區的「台北信義」及「冠德遠見」，租金投報分別為1.1％及1.3％，也比不上鄰近出租住宅近2％的投報率。

相較北市中心豪宅租金投報偏低，位在南港經貿二路上的「無雙」，實價平均每坪售價86萬元，為南港區單價最高豪宅，但該社區20樓月租金31萬元，投報率高達2.1％，為罕見的高價住宅出租投報率。

陳炳辰認為，豪宅屋主的資產配置，本是看好未來轉手獲利，除非豪宅市場大幅走弱，否則當下的出租行為屬附加價值，且豪宅持有者對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合所需，實為較封閉的市場，出租心態傾向避險，投報率方面反而不一定是首要考量。

新北市三環三線「三線」之一「安坑輕軌」土建統包工程2016年3月28日日舉行簽約典禮，由新北市副市長高宗正代表新北市政府與得標廠商新亞建設董事長鄒宏基共同完成契約簽署，安坑輕軌主體工程將全面啟動，將於2021年完工。

安坑輕軌運輸系統計畫路線全長約7.5公里，沿途設有5座高架候車站及4座平面候車站與1座維修機廠，完成後將可銜接環狀線Y7(十四張)站進入大台北都會區捷運路網。另新店安坑地區預期可在30分鐘內抵達雙北市都心，將能帶動新店及安坑地區之都市建設及發展。

副市長高宗正表示，為建構完善公共運輸系統滿足交通需求促進都市發展，新北市正積極推動三環三線建設。除開創「國車國造」先例的淡海輕軌正在施工外，安坑輕軌主體工程啟動，也代表新北市輕軌路網建設全面展開。

新北市政府捷運工程局長趙紹廉表示，安坑輕軌運輸系統綜合規劃於2015年6月經行政院核定後，隨即進行基本設計，為加速工程進度，捷運局於2014年底開始在新店安坑一號道路進行路基改善先期工程，目前進度已達7成，土建統包工程正式簽約後，輕軌主體工程將接續施工，本次簽約的工程包含輕軌車站及路線的土木結構、軌道、水電、環控、電梯、電扶梯等設施，持續朝2021年完工的目標邁進，希望提供新北市民安全、便捷的輕軌運輸系統。

桃園市長鄭文燦2016年3月28日出席桃園市老屋健檢計畫開跑記者會時表示，市府在高雄美濃地震發生前，就已推出老屋健檢計畫，而2016年內政部提出老屋健檢新方案，市府基於2015年實施經驗，整合中央及地方，結合政府及民間資源，推出「五菜一湯」的老屋健檢套餐，「五道主菜」為全額補助的耐震性能評估、外牆飾材勘驗、無障礙昇降設備設置輔導、部分補助的都市更新整建維護、公寓大廈修繕等，「一湯」則是由專業人力組成的老屋健檢輔導小組諮詢服務。


在耐震評估方面，鄭文燦指出，桃園30年以上的老舊建築物遠低於台北市，921地震後的建築物因耐震係數較高，施工管理嚴謹，較無安全上問題，但921地震前的建築物就需要進行耐震評估，但這不代表所有建築物不安全。根據100年來的地震資料，桃園發生4級以上的地震機率較少，且桃園無土讓液化區，是較安全的地區，目前桃園19998年12月31日前建造的老舊建築物共計7萬8,000棟，市府爭取中央補助款6年共6億2,800萬元經費，進行耐震評估。

在免費提供老舊建築物外牆飾材勘檢服務方面，鄭文燦說，市府建管處自2015年編列預算委託專業團體免費提供老舊建築物牆磁磚、附掛物的安全性檢查服務，並輔導管理委員會擬具改善措施，包括立即性的保護及警示措施、修繕補強工程的規劃、住戶定期自主檢查等輔導事項。

在老舊建築物增設無障礙昇降設備的輔導措施方面，鄭文燦說，建管處2016年編列400萬元預算，委託專業團體辦理老舊建築物普查作業，進行昇降設備的檢修及改善。

而在都市更新整建維護補助措施方面，鄭文燦表示，配合老屋健檢結果，同步介接都市更新整建維護補助作業，住宅發展處編列1,000萬元預算，輔導結構有安全疑慮或外牆磁磚掉落嚴重的建築物所有權人，申請都市更新整建維護補助經費。每案補助額度最高可達總經費的45％，位於市府公告的整建或維護策略地區者，更可爭取到75％的補助經費。


至於公寓大廈修繕補助及管理組織輔導成立措施方面，鄭市長提到，針對10年以上屋齡、已完成管理組織報備的合法公寓大廈，管理委員會得向市府建管處申請專案補助修繕屋頂平台、外牆面、地下室結構體，補助實際修繕支出金額的二分之一(依社區規模區分10、15、20萬元的補助上限金額)，未成立管理組織的社區，可透過建管處公寓大廈科申請，今年度編列8,000萬元補助金額。

最後，在老屋健檢輔導小組方面，鄭文燦說，市府建管處編列400萬元預算，委由專業團體整合建築物耐震性能評估補強、外牆檢測維護、屋頂平台防漏改善、無障礙設施改善、昇降設備檢修及都市更新整建維護等專業人力，組成老屋健檢輔導小組，提供老舊建築物所有人完整且免費的諮詢服務。

針對市民擔心檢測後資料公布將造成影響房價、市民信賴度及銀行貸款額度減少等疑慮，鄭文燦強調，建築物檢測後資料將提供房屋所有權人，資料會保密，不會引起社會恐慌。事實上，桃園因地震造成房屋崩塌的情形不多，但為了安全，仍要進行老屋健檢工作，建構桃園成為一個安全城市。

為因應野柳地質公園近年國際觀光與國民旅遊快速成長，新北市政府辦理野柳地質公園核心區都市計畫變更作業，以「提供充足及友善的遊客服務設施、彰顯地方特色及量體最小化之地標建築」為原則，規劃配置旅遊服務中心、國際觀光展售中心與大小客車停車場，提升遊客舒適的旅遊環境，2016年3月25日起公開展覽30天，訂於2016年4月15日於新北市野柳地質公園遊客服務中心2樓(新北市萬里區港東路167之1號2樓)舉辦說明會，全案預計2020年開發完成。

城鄉發展局局長邱敬斌表示，野柳風景特定區計畫已於1996年6月1日發布實施至今，交通部觀光局北海岸及觀音山國家風景區管理處考量觀光遊憩服務設施興建之用地需求，因此提出野柳地質公園核心區都市計畫變更，計畫於野柳地質公園核心區內規劃將停車空間地下化，提供充裕的觀光休憩空間，同時利用開放空間復育地質與濱海植物，打造成地方的戶外教育空間，並提升野柳服務核心區之入口意象品質。

另透過觀光動線的改善，建立遊客引導系統，同時配合觀光服務設施之設置，將原有臨時賣店區集中規劃，成為具國際級觀光消費品質的消費空間，以帶動在地觀光經濟升級。

另於港西路(舊台2線)及港東路口設置遊客轉乘觀光服務區及轉運接駁停車空間，增進野柳地質公園區內區外各項軟、硬體措施，提昇交通系統之運作效率與環境安全性。將提供充足及友善的遊客服務設施，彰顯野柳地區觀光特色。

去年政策管控、查稅導致房市高總價產品冷清、價跌，桃園區成交量仍悄悄在下半年升溫並穩居桃園市「豪宅」重鎮，第4季更占全市的78.6％，比第1季提高18.6個百分點，未來還有捷運綠線加持。

根據去年內政部不動產交易實價查詢服務網，穩坐桃園、新竹最大房仲業的台灣房屋統計發現，桃園區總價逾4,000萬元、超過100坪的高總價住宅大樓共39筆，平均每坪35.4萬元、總價5,420萬元，第4季總銷金額比第1季增加4.72％。

台灣房屋智庫根據2015年實登資料，顯示桃園區7大高總宅社區成交量排名依序為「葛里法五世」、「中悅大吾疆」、「中悅一品苑」、「中悅御之苑」、「中悅音樂廣場」、「中悅藝術廣場」、「悅龍莊」，每坪成交行情落在31.5萬元至43.3萬元。以2015年每季觀察高總宅單價變化，第1季均價36.4萬元，第2季34.1萬元，第3季36.3萬元，第4季30.6萬元。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，政府不斷調控房市，從持有面、交易面分別調高稅基及稅率，的確重擊整個豪宅市場，桃園區高總宅價格確已修正，但也是去年下半年交易回升的主因。

台灣房屋莊敬直營店長曹以新更說，桃園區高總宅價格難得下修、確實「吸晴」，市場上低接的買盤力道十足，其中一個社區釋出率極低且指名度高，除去年釋出2戶就被承接，今年開春又已成交2戶。

江怡慧分析，桃園區豪宅交易主要聚落在中正藝文特區內的「葛里法五世」、「中悅大吾疆」與「中悅一品苑」，3個社區是區域中的豪宅指標案，除位處桃園展演中心旁，同德、同安更是許多家長力爭卡位的學區，早已是「燙金」門牌的保證，未來還有捷運綠線加持。

她強調，完善的交通及商業機能，也吸引許多高資產族群轉到中正藝文特區置產，成為推升區域交易熱度的關鍵，同時帶動周邊中古屋交易力度。

去年政策管控、查稅導致房市高總價產品冷清、價跌，桃園區成交量仍悄悄在下半年升溫並穩居桃園市「豪宅」重鎮，第4季更占全市的78.6％，比第1季提高18.6個百分點，未來還有捷運綠線加持。

根據去年內政部不動產交易實價查詢服務網，穩坐桃園、新竹最大房仲業的台灣房屋統計發現，桃園區總價逾4,000萬元、超過100坪的高總價住宅大樓共39筆，平均每坪35.4萬元、總價5,420萬元，第4季總銷金額比第1季增加4.72％。

台灣房屋智庫根據2015年實登資料，顯示桃園區7大高總宅社區成交量排名依序為「葛里法五世」、「中悅大吾疆」、「中悅一品苑」、「中悅御之苑」、「中悅音樂廣場」、「中悅藝術廣場」、「悅龍莊」，每坪成交行情落在31.5萬元至43.3萬元。以2015年每季觀察高總宅單價變化，第1季均價36.4萬元，第2季34.1萬元，第3季36.3萬元，第4季30.6萬元。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，政府不斷調控房市，從持有面、交易面分別調高稅基及稅率，的確重擊整個豪宅市場，桃園區高總宅價格確已修正，但也是去年下半年交易回升的主因。

台灣房屋莊敬直營店長曹以新更說，桃園區高總宅價格難得下修、確實「吸晴」，市場上低接的買盤力道十足，其中一個社區釋出率極低且指名度高，除去年釋出2戶就被承接，今年開春又已成交2戶。

江怡慧分析，桃園區豪宅交易主要聚落在中正藝文特區內的「葛里法五世」、「中悅大吾疆」與「中悅一品苑」，3個社區是區域中的豪宅指標案，除位處桃園展演中心旁，同德、同安更是許多家長力爭卡位的學區，早已是「燙金」門牌的保證，未來還有捷運綠線加持。

她強調，完善的交通及商業機能，也吸引許多高資產族群轉到中正藝文特區置產，成為推升區域交易熱度的關鍵，同時帶動周邊中古屋交易力度。

台中市長林佳龍2016年3月28日抵達名古屋後，旋即前往參訪連結名古屋市區與港區的輕軌電車青波線，並聽取營運簡報及參觀行控中心運作狀況。林佳龍表示，青波線的發展歷程與台中推動中的環狀鐵路「大台中山手線」及「雙港輕軌」十分類似，未來台中的山手線不只串聯彰化，也會透過捷運連結南投，以交通促成城鄉均衡發展，中彰投區域聯合治理就從交通做起。

為借鏡先進國家輕軌發展模式，做為台中發展捷運與雙港輕軌的參考，林佳龍抵達名古屋後，第一站就選定參訪青波線，也就是「名古屋輕軌電車臨海高速鐵道線」。考察團在稻永站行控中心聽取簡報，林佳龍等人也與社長近藤隆人會談，瞭解中心的運作機制；最後再搭乘電車前往名古屋，實際體驗這條緊臨名古屋沿海地區的輕軌系統。

經營青波線的名古屋臨海高速鐵道股份有限公司向林佳龍、彰化縣長魏明谷、南投縣長林明溱等人進行簡報，連結名古屋市區與港區的輕軌電車青波線，全稱為「名古屋輕軌電車臨海高速鐵道線」，主要是為了發展港區經濟，斥資750億日圓，將原本的貨物鐵路擴大為雙軌，並且高架化，目前可提供客貨運兩種服務。

青波線於2004年10月正式營運以補足當地無軌道運輸的不足，路線全長15.2公里，共設11站，可掛4節車廂，最多容納582人，最快速度可達時速110公里，營運初期時每日僅有約1萬7千人搭乘，年收入7億日圓，目前已成長到每日約有3萬5千人次搭乘，每年收入約22億日圓，近5年內已開始賺錢。

名古屋臨海高速鐵道股份有限公司表示，行控中心可以透過監視系統即時得知軌道上各列車的進出站狀況，若是下雨、積水，或是臨時地震，行控中心都能即時回報，並且與列車員聯繫，且連同司機員在內僅126位員工，即可營運青波線全線。

林佳龍說，青波線的發展歷程，與台中推動中的環狀鐵路「大台中山手線」與「雙港輕軌」十分類似，未來台中的山手線不只會串聯彰化，也會透過捷運連結南投，以交通促成城鄉均衡發展。這也符合總統當選人蔡英文日前所提出的構想，中彰投區域聯合治理將優先從交通做起。

對於青波線於重整前的虧損情形，林佳龍表示，交通建設可以縮短城鄉差距，雖然需要長時間才能回本，但所帶來的人潮與效益，遠遠超過本身所收取的費用。

林佳龍也稱許青波線每公里的造價僅約50億日圓(約折合台幣15億元)，造價便宜，且行控中心的自動化程度非常高，只需要126位員工，就可以營運15.2公里，且可以隨時掌握軌道上各種狀況，並即時排除，是「真正的行控中心」。

交通局長王義川表示，青波線發展歷史，與市府正在推動的「雙港輕軌」概念一致。「雙港輕軌」以台中港為起點，經過清水、沙鹿、清泉崗機場、中科，進入水湳經貿園區，經過文華高中之後開始地下化。由於台中火車站將整體開發，因此終點站可能會設在擁有較好交通運動的干城地區。

王義川說，全長35.8公里，估計花費640億元的「雙港輕軌」，目前已進行可行性評估，完成後就可送交通部爭取實體建設經費。對於台中的山手線進度，王義川也說，交通部在2週前已經通過初審，大約1、2週後會開始複審。

上海樓市新政出爐後，房貸細則也進一步明晰，其中，首套房貸款利率優惠的上限被劃定為9折。“第一套房利率優惠就不能大於9折，所以以後不會出現8.5折和更大的折扣，如果出現了更大的利率（優惠），就違反了房地產新政的決議了。”建設銀行上海市分行行長段超良在3月28日下午舉行的滬上銀行話開年活動上明確表示。

他同時表示，二套普通房的首付是五成，非普通房的首付是七成，貸款利率是在基本利率之上上浮10%，即1.1倍。

3月25日，上海市發佈《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，其中規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　[ 3月18日，以安邦為首的財團宣佈加價到以每股78美元現金收購喜達屋，總值132億美元。加上ILG的每股5.83美元，喜達屋股東可以實得每股83.83美元。 ]

　　[ 3月21日，競購加劇，萬豪大幅提高現金比例回擊，從每股2美元現金提高到21美元現金，萬豪股票部分從0.92股修正到0.82股（按截至3月18日收盤價計算大約等同於每股出價79.53美元），總值136億美元。 ]

　　托爾斯泰的《復活》成為經典，因為一個俄國貴族的愛恨情仇編織出一個時代的命運和社會集體性格。安邦競購喜達屋（Starwood）案例也將成為經典，它不僅質疑經典的兼併協同效應思維，也折射出未來中國企業國際化道路的性格特徵。

　　3月21日，萬豪（Marriott）回擊了安邦對喜達屋（Starwood）的競購，提出令人心動的要約，但在喜達屋股東4月8日對萬豪報價進行最終投票之前，安邦仍可以提出新的收購要約。安邦會加碼再爭嗎？這場爭奪值得看到底，因為它顯現宏觀大策略背景下的商業競爭。

　　四階段

　　從“橫刀奪愛”到“誓死捍衛”，這場兼併案正進入第四階段的懸念。

　　第一階段，2015年11月，世界兩大酒店集團萬豪國際（Marriott）和喜達屋達成協議：萬豪以每股2美元現金加0.92股萬豪股票收購喜達屋，總值122億美元。同時，喜達屋股東還將得到價值每股5.83美元的Interval Leisure Group（ILG）公司的股票（ILG買了喜達屋現有的分時度假資產）。此時安邦已經有意向介入，但資金準備尚未到位。

　　第二階段，2016年3月14日競購1.0 安邦出手：以安邦為首的財團宣佈以每股76美元現金收購喜達屋，總值128億美元。加上ILG的每股5.83美元，喜達屋股東可以得到每股81.83美元。

　　3月18日競購2.0 安邦加碼：以安邦為首的財團宣佈加價到以每股78美元現金收購喜達屋，總值132億美元。加上ILG的每股5.83美元，喜達屋股東可以實得每股83.83美元。

　　安邦志在必得，儘管中間債務杠杆隱含風險的未知數已經讓業界專業人士為它心驚膽戰。

　　第三階段，3月21日，競購進入3.0 版。萬豪回擊：提高收購價，大幅提高現金比例，從每股2美元現金提高到21美元現金，萬豪股票部分從0.92股修正到0.82股（按截至3月18日收盤價計算大約等同於每股出價79.53美元），總值136億美元。加上ILG的每股5.83美元，喜達屋股東可以獲得每股85.36美元，比安邦競購2.0版的83.83美元高出不到2%。合併後，喜達屋股東將獲得新公司約34%的股權。喜達屋並與萬豪協定將協定終止費由4億美元提高到4.5億美元。為此，萬豪把合併後計畫實現的協同效益目標從原來的2億美元提高到2.5億美元，並預計提高收購價後集團的負債對稅前折舊前收益程度將從3.0倍微增到3.25倍。

　　這次萬豪也把攻防推到極致。它不僅提高現金比例和毀約金，並將預計的未來協同效益目標上調25%。

　　第四階段，如果此競購要再演變下去，安邦及其財團需要至少加價到每股現金79.85美元（其中每股0.30美元是增加的喜達屋需要多付的協定終止費）、總值135億美元以上才能有被考慮的機會。但若安邦志在必得，競購4.0版的提議價恐怕需要比當前萬豪的出價高出3%~5%（現金價每股82~84美元，總值138億~142億美元）才有吸引力。

　　酒店業後漢時代

　　先有東漢建安之亂，然後有魏、蜀、吳三國之爭。AirBnB引發全球酒店業的大洗牌。

　　在“共用經濟”的大旗下，以AirBnB為代表的分享式住宿平臺正顛覆著酒店業有千年歷史的“客棧”模式。以AirBnB2015年的資料為例，它平均每晚客流量超過42萬人，比希爾頓全球連鎖每晚流量高出22% 。單單在紐約市，2015年傳統酒店業被AirBnB賺走的住宿收入就高達4.5億美元 ，高盛預計AirBnB年房間供應量在全球整個酒店行業房間供應總量所占的市場份額將進一步從2015年的3.6%上升到5.4%。以上資料還只是AirBnB一家，如果再計入VRBO、FlipKey、HomeAway等多家類似AirBnB的其他分享式住宿平臺，未來趨勢日漸明朗。“夜半鐘聲到客船”的留宿客人將離開傳統酒店業，步入民居。

　　酒店的客棧模式發生裂變，一分為三：民居分享、低價酒店、服務體驗。

　　喜達屋也受到共用模式的衝擊，經營欠佳，2015年春天掛牌出售。2015年11月，世界兩大酒店集團萬豪國際和喜達屋有了前述第一階段的協定，預計交易完成後，兩者合併成為世界最大酒店集團。

　　這一切看上去都非常美好，因為二者的聯姻體現近似完美的協同效應。但當下的市場不是“聯姻”，而是“搶媳婦”的遊戲。

　　“協同效應”邏輯還管用嗎

　　追求協同效應，是企業兼併收購理由的第一條。萬豪在宣佈並購時解釋集團可以獲得的系統協同效應和可以節省的成本。他們預計此項兼併能減少2.5億美元的運營成本。事實上，節省運營成本只是故事的一半。

　　另一半的協同效應來自萬豪和喜達屋戰略資產的相配性。分析截至2015年11月16日的資料，在眾多的連鎖酒店中，萬豪具有高度的輕資產特徵。它的EBITDA中87%是酒店管理費。自己擁有或租賃的酒店收入來源只有6%。相比而言，喜達屋的管理費來源是68%，自有酒店是21%，產權度假屋收入是11%。兼併後，萬豪將既有來自經營管理的輕資產收入，又有實體酒店的收入。有形資產和無形資產的匹配組合度將大大提高。

　　往深度看，萬豪新的資產組合還有國際優勢。舊萬豪的主要市場在美國。它過去系統中客房的國際市場額度只有21%，而喜達屋在國際市場的客房數量占系統的57%。最有吸引力的是，喜達屋目前在建的客房中，61%是在國際市場，收購喜達屋，新萬豪國際還可以將其25%在亞洲的收入納入囊中。簡言之，此番兼併後，萬豪在國際市場中的競爭力，特別是在中國市場的競爭力將大大提升。

　　萬豪-喜達屋的計畫購併案遵循的是傳統西方商業邏輯：合併、提高品牌效應、降低成本、增強競爭力和利潤率。經典的管理邏輯都指向一個萬豪和喜達屋的美滿結合。但這時，安邦來了！

　　安邦不願放棄喜達屋，早有軌跡可循。2014年10月安邦以19.5億美元收購了紐約華爾道夫酒店後不久，傳出欲將其改建成高級住宅樓（condominium）的計畫。2016年3月13日，黑石集團（Blackstone Group）宣佈將其剛在去年9月以60億美元收購的戰略酒店集團（Strategic Hotels & Resorts）以65億美元賣給安邦，使之成為中國內地企業收購美國房地產資產的最高單筆成交紀錄。

　　行業懸念

　　面對萬豪修正價，安邦是否會再次提高收購價呢？一方面，安邦從2004年成立時註冊資本5億元到目前號稱總資產超過19000億元（2920億美元） ，資產規模以火箭速度增長，11年之內成長3800倍 （中間債務杠杆是隱含風險的未知數）。但要繼續拼價格也勉為其難。按常規金融邏輯，它加價空間不多。

　　例如，董事長兼CEO吳小暉去年在美國哈佛表示，安邦的投資理念為“安邦選擇目標公司的收益都很高，我們的投資原則是PB（平均市淨率）低於1，ROE（淨資產收益率）高於10%，這是我們投資的底線。”目前每股79.53美元的收購價已超過10倍的PB值，ROE多年都預計不會超過4%。繼續追高，與其表述的投資理念不合。然而，以安邦發展史顯示的投資性格，似乎 “常規”並不適用於它。

　　保險公司擁有公寓、酒店、地產租賃，本來就屬於其組合策略的一部分。從收支性質角度，保險公司希望有穩定的現金流來源對沖保費和保險賠償支付。二者形成進出平衡的投資組合，但安邦計算的方法和價值可能不止於此。

　　安邦搶購的邏輯則基於中國目前經濟狀況和未來全球資本運營：房地產是硬資產，人民幣匯率風險要對沖，資產要全球佈局。對安邦而言，未來10年，中國經濟在世界的影響和地位如何？這個地緣政治的課題隱約出現在其謀略背後。

　　當東方遇到西方，戰略邏輯不同已經是一大看點。更值得關注的是，協同效應與地緣政治孰輕孰重，誰先誰後，可否並存？安邦-喜達屋並購案正在提醒中國企業，地緣政治經濟必須綜合考慮。

　　4月8日來臨前，喜達屋最後落於誰手，目前似乎還不能簡單斷定。

　　從萬-喜第一輪談判就可以看出，豪華酒店的經營模式已經開始改變。除了商務會議這個傳統的價值點，新模式還隱含下面兩個潛在優勢：1．大資料分析和行銷。畢竟，全球1%的精英是豪華酒店的常客，其價值不小。2．以“伺候周到”為心理價值的服務體驗。豪華酒店的宮殿環境時時觸動人類虛榮自尊的心理弱點，它將是優勢利潤的不竭之源。安邦是否為此而來，兼或其他目標？只有時間會告訴我們。

　　在這次競購中，全球豪華酒店連鎖企業的董事會恐怕都徹夜難眠，因為這個“搶親”的遊戲才開始，洲際集團、希爾頓集團、雅高、卡爾森酒店管理公司都可能是下一個被兼併的目標。

　　懸念之外的規律

　　萬豪回擊，已經在我們過去分析的意料之中：“因為同業巨頭合併的未來盈利和發展潛力要遠遠大過當前分立的局面，萬、喜合併對雙方都仍然具有很大吸引力，所以，萬豪有很大概率會利用它所擁有的還價機會，提供一個高於原先計畫的修正收購價。”

　　安邦背後的銀行家們，準備好應對未來5~8年的世界經濟週期波動了嗎？如果安邦再出手，以現在的收購條件為基準，ROE預計多年都不會超過4%。雖然酒店業的產業週期性相對平穩，一旦未來世界經濟有小概率突變事件，安邦的債務杠杆就可能成為自傷的“迴旋鏢”。


　天下只有尚未披露的規律，沒有可以違反的規律。如果安邦再競購，它應該有堅實的理由。作為有資訊距離的旁觀者，我們也許可以把此案放到更大的時代背景下去思考。

　　安邦國際擴展，它與中國近期加速的對外投資大潮正相關。中國商務部資料顯示，今年1~2月份，中國非金融類對外直接投資299億美元，同比增長72%。根據Bloomberg統計資料，2015年全年，中國公司在海外收購資產規模10億美元以上，收購總值達736億美元，為史上最高。

　　迄今為止中資海外收購最大規模的一單交易——中國化工以約438億美元收購瑞士農業化學巨頭先正達（Syngenta），其中350億美元資金將來源於銀行貸款。截至今年3月6日之前，中國公司宣佈的海外規模以上收購計畫就已達到726億美元以上 。而安邦3月中旬以來的收購雄心，無論是否能實現，它值得每個中國企業仔細琢磨其背後的規律。讀懂大背景，也許就能獲得意外的規律！

　　（作者為加拿大萊橋大學管理學院副教授、復旦大學管理學院EMBA特聘教授，他最近致力於研究創新領導力，郭婷冰對本文的金融分析提供大資料支援。）

三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地的房地產市場成為廊坊市政府當下穩定住房價格的調控物件，而調控內容主要有兩點：全面限貸和積分落戶。

經濟觀察網通過多個管道獨家獲悉：廊坊市政府正在研究穩定住房價格的若干措施並即將公佈，調控對象為廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地（以下簡稱“北三縣”）的房地產市場。

調控內容主要有兩點：

一、全面限貸。對首次申請購買住房的居民家庭，商業貸款首付比例不低於30%；對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業貸款購買普通自住房的，首付比例不低於60%。

而央行此前的新政規定，非一線城市購買首套房和二套房的商業貸款首付比例分別是兩成和三成。

二、在“北三縣”人口總量控制的情況下，積極實施積分落戶制度。

除此之外，經濟觀察網還獲悉：三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地的用地規劃、人口總量指標以及建築規劃歸屬北京市通州區政府和河北省廊坊市政府共同管理，但以通州區政府意見為主；而三地的公務員人事任命、行政級別等完全歸屬河北省政府管理。

3月28日下午，在北京舉辦的京津冀協同投資招商會議上，廊坊市金融辦和三河市政府、香河縣政府多名政府人員向經濟觀察網證實了上述消息。

從政策方向看，對“北三縣”的調控是通過信貸政策來抑制當前過旺的消費力，增加短期內房地產交易的難度。

購房核心是資金，信貸收緊是政策組合拳中最嚴厲的一招，這樣的政策會對“北三縣”房價產生多大的影響？

一名長期關注房地產市場的廊坊市官員向經濟觀察網表示：“廊坊市政府正在內部研究穩定住房價格的若干措施，個別政策仍需修訂，我個人判斷是政策越限制，房價越會漲。如果2017年北京市政府4套班子搬往通州有實際具體的行動，燕郊房價有望突破4萬元/平方米，大廠有望突破3萬元/平方米，香河有望突破1.8萬元/平方米，尤其是北三縣歸屬北京市政府和河北省政府共同管理，‘北三縣’劃入北京的猜想，更讓房價會出現暴漲。”

一名在香河進行開發的地產商認為，調控並不意味著“北三縣”購房需求大幅縮水，理由是：一、“北三縣”地區彙集了北京龐大的外來人口購房需求，且以剛需為主，改善需求只占市場總成交的8%左右；二是“北三縣”地區的購房很少採取高杠杆，購房者很少採用首付貸、二次貸。

經濟觀察網通過調查匯福悅榕灣、中駿•四季花都、富力新城等多個樓盤瞭解到：春節後，“北三縣”房地產市場出現量價齊升，燕郊新房單價已超過2萬元/平方米，最高價已突破2.7萬元/平方米，大廠新房單價已超過1.4萬元/平方米，最高價已突破1.9萬元/平方米，香河新房單價已超過9000元/平方米，最高價已突破1.4萬元/平方米。

與燕郊新房價格相比，通州新房價格約4萬元/平方米，燕郊與通州的新房價格比由1:2.5下降至1:2。

在河北的一些樓盤甚至出現了需花5萬元購買“房號”的情況，“只要你有新房房號指標，可以直接20萬元轉手。”一名燕郊房產仲介在電話中告訴經濟觀察網。

在京津冀協同投資招商會議上，一名政府官員不認為燕郊房價存在太多水分：“首先，平谷線、京秦高速等交通配套措施啟動，尤其是平谷線設置燕郊站網站消息確實利好；其次，‘北三縣’政府正在提升教育、醫療和服務上資源能力，很多第三產業企業正陸續進入；第三，北京市政府4套班子搬入通州已是定局；四是，自2016年開始，北京市政府對‘北三縣’進行用地規劃、人口總量指標以及建築規劃管理後，‘大北京’概念愈發清晰；五是，‘北三縣’二手房成交日均成交量已經接近500套，這意味著‘北三縣’開始告別‘有價無市’階段。”

深圳市發改委一位官員日前透露，深圳供給側結構性改革方案已初具雛形。深圳將結合自身情況，突出創新驅動，並將對房價上漲過快等熱點問題予以關注。高房價、高地價已經將部分勞動密集型企業擠壓到周邊城市，更受關注的是，部分高科技企業也在搬遷生產基地和研發部門。

2016年，當各地忙著清退僵屍企業和加快樓市去庫存之時，深圳正面臨著截然不同的形勢。過去一年，快速上漲的房價讓深圳的產業結構進入調整通道。

在日前召開的“深圳供給側結構性改革”研討會上，創新發展研究院理事長、原深圳市委常委張思平指出，在中央層面提出的供給側結構改革中，深圳不必關注鋼鐵、煤炭，但要關注加工製造。

深圳市發改委一位官員在會上透露，深圳相關改革方案已初具雛形，正在進一步打磨完善之中。在國家和廣東省的規定動作之外，深圳將結合自身情況，因地制宜開展自選動作，突出創新驅動，重塑供給側結構性改革新優勢，並將對房價上漲過快等熱點問題予以關注。

高房價驅趕企業外遷?

與全國去庫存形勢相反的是，深圳土地資源有限導致樓市供應不足，這成為房價攀升的一個根源。

高房價帶來的一個明顯影響是，各項成本一路走高。參加上述研討會的多位人士指出，深圳的產業結構或因此面臨著被影響和改變的趨勢。

2015年，深圳全市的二三產業結構由2010年的46.2：53.7調整為41.2：58.8。第三產業比重的增加，多被視作產業結構的優化，但深圳大學中國經濟特區研究中心副主任袁易明卻認為，一旦二產比重降至35%以下，深圳的城市發展將亮起紅燈。

在過去深圳的經濟快速增長中，製造業一直是一大核心動力。隨著現代服務業的加快發展，深圳的製造業也經歷了從勞動密集型向高技術產業的轉型升級，不過它在經濟中占比仍然很大。

深圳市科創委主任陸健不久前表示，2015年深圳生產了約1.5萬億的IT產品，占了全國IT製造業的將近1/8。

分析人士指出，IT加工產業鏈看似利潤並不高，但在當下有資源集聚能力，在未來有升級機會，這是深圳應該守住的比較優勢，但“超級地租”可能會毀掉它的生存基礎。

令人憂慮的正是成本攀升後的深圳製造業外遷趨勢，多個區的統計部門做出了相關預警。

龍崗區統計局指出，部分企業受土地資源緊張、用工成本上升等因素的影響，紛紛將生產基地遷至周邊其他城市。截止到2015年三季度末，該區搬遷、轉行、停產和清算的工業企業共66家，新增遷入企業僅15家。

深商研究會副秘書長章星球對21世紀經濟報導記者表示，任由高地價、高房價的走勢繼續的話，被擠壓的將不僅僅是低端產業。

事實上，深圳企業的外遷，已經不只局限於廣東省“雙轉移”戰略所鼓勵的勞動密集型產業。更引起各界關注的是，包括華為、中興等在內的高科技企業生產基地乃至部分研發部門也在轉移。

2015年，深圳GDP仍保持了8.9%的增速，多個區的統計資料顯示，金融和地產貢獻明顯。以羅湖區為例，金融和地產拉動全區GDP增長5.2個百分點，對經濟增長貢獻率達到65.2%，創下2010年以來的新高。但值得關注的是，工業增加值卻出現了6年來的首次負增長。

深圳市社會科學院副院長陳少兵指出，在深圳有限的2000平方公里的土地之上，科技產業和現代服務業此前實現了並行發展，但在高房價下，二者的生產要素相互擠壓的矛盾已經越來越突顯，這是深圳供給側結構性改革要關注和解決的問題。

繼續重視創新驅動

與全國相比，深圳的另一個特色在於創新驅動戰略下所形成的新興產業，而且已初具規模。

2016年深圳市政府工作報告顯示，去年深圳七大戰略性新興產業增加值增長16.1%；包括生命健康、機器人、可穿戴設備等在內的未來產業規模已經超過4000億元，成為新的經濟增長點。

上述深圳市發改委官員表示，深圳的供給側結構性改革方案將進一步強調創新驅動的戰略，把培育新動能與提升傳統動力相結合。

3月18日，深圳市委常委會議通過了推進供給側結構性改革的配套政策：《關於促進科技創新的若干措施》、《關於支持企業提升競爭力的若干措施》和《關於促進人才優先發展的若干措施》。

其中，尤其強調對產業創新的鼓勵與扶持，包括促進新技術、新產業、新業態發展，並進一步加大了人才引進的力度。

創新發展研究院學術委員會執行主任南嶺指出，新經濟是深圳供給側結構性改革中應該重點培育的力量，新制度和新規則也要相應跟上，為新經濟提供好的軟環境。


今年的全國兩會上，騰訊CEO馬化騰的5個涵蓋分享經濟、互聯網醫療等新興產業的提案裡，就呼籲相關監管部門的制度創新，包括改變傳統上對於分享經濟監管的理念；鼓勵包括互聯網與科技公司在內的各種社會力量，參與到分級診療制度在各地的探索和完善中等。

南嶺建議，深圳應在醫療、教育、文化、體育等領域放寬准入制度，加快行政性壟斷行業的改革。

深圳市政協副主席徐友軍同樣指出，在產業政策之外，尤其不能忽視相配套的公平競爭政策，要讓所有的社會主體可以平等地參與到財富創造中。

“政府監管一定要跟社會新的經濟模式相對應，像互聯網約車，如果還是採用過去發證照的方式，會阻礙新經濟的發展。去產能、去庫存、去杠杆之外，深圳應該帶頭再加一個‘去審批’。”徐友軍說。

　　上海房地產市場的調控新政“滬九條”雖然沒有將此間樓市澆個透心涼，不過降溫效果甚為明顯。剛剛過去的週末，滬上仲介門店反映來客量比平時雙休日銳減。

　　上海中原地產外高橋分行經理宋滬雄28日告訴中新社記者，受“滬九條”影響，上周雙休日市場交投活躍度下降。上海外高橋地區以置換客為主，所以掛牌量雖有縮水，但減幅也就一成。不過卻能明顯感覺到房東心態不如之前“篤定”。

　　他舉例說：“上周有一置換客戶，新房已經付定，原本手裡有一套別墅掛牌，掛牌價1150萬元(人民幣，下同)，按原先市場熱度預計，最長1個月能夠成交，但受到新政衝擊，為了能快點出手，房東主動將價格緊急下調到990萬，且再三表明，只要看中，價格還可以談。相比之下，買家心態就穩定得多，雙休日上門客以瞭解市場行情居多，並沒有表露出太多購房意願。”

　　上海九亭地區的仲介人員也表示，上週末來客量比平時週末銳減三至四成，房東心態和政策出臺前有明顯轉變。周初，房東還有跳價行為，在價格談判上占絕對優勢，但這兩天口氣明顯發生變化，差不多有一到兩成客戶會主動選擇向下調價。據瞭解，九亭區域內多為外地客戶，此次新政，至少五到六成買家被限購“擋在門外”，鑒於他們的購買計畫被打亂，故上一個雙休日該地區的交易也顯得平淡。

　　同策諮詢研究總監王巍立認為，“滬九條”提高了購房入市門檻，預計未來的2到4個月內，上海的樓市成交量將會出現明顯萎縮。平安好房董事長兼CEO莊諾則開始看好租賃市場，“新政把百分之六七十的需求壓抑住了，成交量特別是二手房的成交量會出現大規模萎縮，未來租房市場可能會被看好”。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這次政策調控力度超過市場預期，購買心理和預期率先產生變動，一些已經簽訂合同的買家都出現焦慮情緒，唯恐節外生枝。由於此次調控不設緩衝期，因此一些具體執行細則還在醞釀中，所以當前市場影響剛剛拉開序幕。

　　他說，短期來看，隨著客流大幅下挫，轉化為成交的基礎已不如此前穩固，而且“羊群效應”是把“雙刃劍”，之前購房者積極入市，但目前觀望氣氛有所抬頭，故這種效應會擴大，未來幾周成交逐步下滑的格局基本確立。

天鑄2期銷情最佳 新地大贏家

復活節4天長假期，一手樓市回復活力，累售逾160伙，雖然較去年同期5天大跌逾80%，但已屬近6年次高。各大發展商以新地（00016）成績最好，樓盤則以何文田天鑄2期銷情最佳，兩度開售均取得近沽清成績，帶動新地4盤共賣出至少61伙，佔整體逾38%，成為「大贏家」。

兩輪推50單位近沽清

長假期間新地「散貨」成績最為理想，天鑄2期過去周五及周六兩度推售均取得近沽清成績，合共售出47伙，套現19.7億元。發展商更兩度加推，昨天加推的28伙，平均呎價2.7萬元，但屬項目推出3批單位中呎價最低，個別單位呎價1.62萬元，創項目新低。新地副董事總經理雷霆表示，天鑄2期兩輪推售共50伙接近沽清，有見向隅客眾多，兩度加推合共60伙，折實平均呎價2.6萬元，與首張價單相若，屬原價加推。新地代理助理總經理胡致遠表示，項目最大手為一組家庭客購入4伙。買家當中，60%來自九龍區，港島及新界各佔約20%，平均每伙成交價約4000萬元；加推的60伙市值約27億至28億元。發展商昨天亦發出銷售安排，本周五（4月1日）發售43伙。

新地天鑄2期連同元朗映御、峻巒1A及西環眀徳山4盤，長假期間共售出61伙，為發展商套現超過20億元。其中映御4天共售出12伙，累售逾245伙；項目昨天亦加推10伙於本周五以先到先得形式發售。

ONE HOMANTIN共賣31戶

復活節假期另一個焦點盤何文田ONE HOMANTIN過去周五首度發售148伙，首天僅售出28伙，4天則累售31伙。其中昨天以4275.4萬元售出的1座19樓B室頂層特色戶，實用面積1470方呎，呎價2.9萬元，為項目推售以來新高。恆地（00012）旗下7盤4天共售出26伙，佔第3位。

長假期亦不乏大額成交，信置（00083）旗下西半山Cluny Park昨天以招標形式售出頂層15樓B室連天台特色戶，實用面積2201方呎，成交價1.17億元，實呎價5.3萬元，金額及呎價均創項目新高，若扣除稅務回贈，成交價仍達1.07億元，呎價4.86萬元。

總括4天長假期，28個新盤合共售出逾160伙，去年復活節假期則有大型新盤將軍澳緻藍天開售，帶動銷情急升至逾800伙，今年銷情較去年大跌逾80%，表現雖未能相比，但已屬2011年後的次高水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，豪宅今年表現較突出，原因是市場去年已消化不少中小型盤購買力，樓價步入跌軌後，此類新盤「落價」幅度不足，令部分購買力轉投二手。

二手樓價持續回落，刺激買家入市意欲，復活節4天長假期成交升溫。中原地產統計十大屋苑錄得30宗成交，較去年同期5天假期的21宗多約42.9%；當中周六及日佔22宗，創45周新高，按周升約57%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，由於部分一手盤採低價開售盡速清貨策略，對二手市場造成壓力，但二手業主若願意從去年9月樓市高位減價一成半至兩成，便較容易獲物色筍盤的買家承接。他預計，第二季樓市繼續由一手市場帶動減價潮，全季樓價或下調5%。

筍盤量減 4月續淡

據美聯物業分行統計，復活節4天假期，十大藍籌屋苑共有約20宗買賣，宗數與去年同期5天假期相若，而過去周六及日兩天則有15宗成交，按周升25%。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，多個發展商開盤帶旺樓市氣氛，先前數月累積的購買力開始釋放；加上部分中小型屋苑降價幅度已達兩成至兩成半，增強買家入市信心。不過，3月二手成交呈現回升跡象，主要是因為1及2月宗數過低所致，現時只是回復到較正常水平，距離高峰仍遠；加上減價盤大部分已被消化，筍盤數量銳減，或影響準買家入市的熱情。他預計，4月初成交有機會回軟，後市走向還看業主是否持續減價，暫仍未能樂觀。

布少明表示，個別屋苑如沙田第一城樓價出現輕微反彈，顯示市勢回穩，如股市能穩定發展，相信4月整體二手樓市將有近2000宗成交，價格走勢則持平。

政府近年透過不同渠道增加土地供應，除屬於長遠供應的新發展區遭反對之外，不少用作中短期供應的土地改劃項目，也屢受司法挑戰，部分關注組織更批評政府「盲搶地」。規劃署署長凌嘉勤近日重申，政府不可能盲搶地，並認為若發展約1%的綠化地帶，已可帶來7萬至8萬個住宅單位新供應。

凌嘉勤近日出席一個有關土地供應的論壇時指出，政府在土地改劃方面有不同程序和諮詢，這些過程都是公開的，而且在城市規劃上，也須考慮市民意見、公共資源及客觀技術因素等，需要作出平衡，故不可能盲搶地。

政府近年透過土地密度和改劃土地用途等增加可發展的土地，包括多幅原屬綠化地帶的土地，凌嘉勤認為，若把約1%的綠化地改為住宅發展，預計已可提供7萬至8萬個住宅單位，當中部分用地毗鄰綠化地帶，並已有交通等基建設施。此外，他表示，新界區的新發展區有不少棕地，亦具發展潛力，包括洪水橋和古洞北等地區。

除綠化用地外，郊野公園應否發展，過去數年亦成為社會討論重點之一。團結香港基金顧問劉炳章說，一些郊野公園的邊緣部分，生態價值不高，可考慮用作房屋發展，並估計把約3%的郊野公園範圍用來發展，所興建的住宅數目可容納約100萬人。

新地（00016）將軍澳海天晉部署本周開售，項目暫收約1,780票，以首批126伙計，超額13倍。

項目日前原價加推152伙，價單定價由495.6萬至3,356.9萬元，價單呎價介乎12,411至25,278元。以一般首置買家最高折扣率為11%計，折實價約441.1萬至2,987.6萬元，折實呎價約11,046至22,497元。

兩房戶最受歡迎

加推單位較首張價單涵蓋較多中高層單位，部分單位可享認購車位權。項目合共推出278伙價單，市場消息指，當中兩房戶最受準買家歡迎。

對於網上流傳海天晉管理費每月每平方呎約5元，即以項目最細單位（345平方呎）計算，管理費每月約1,725元。新地副董事總經理雷霆回應指，項目管理費仍在計算當中，會盡快公布，惟補充因項目屬低密度設計，需較多人手，料管理費較天晉系其他項目稍高。

另外，多個新盤延長優惠期，包括元朗朗屏8號延長至4月30日（涉2%折扣）、赤柱環角徑2號延至6月30日（涉2%折扣）及紅磡何文田山畔延長至4月15日（涉5%折扣）。

提供348萬呎樓面 打造新界東北核心區
恆地（00012）擬斥百億元發展新界東北，早前就粉嶺北3幅農地申請換地，提供348萬平方呎樓面，涉6,000伙，連同區處理中兩宗申請，5幅用地涉442萬平方呎樓面。

另古洞北粉嶺北 2地申換地

恆地為擁有最多新界農地儲備的發展商，單是新界東北發展區範圍內，就擁有多達280萬平方呎農地。

隨着政府採取「加強版傳統新市鎮發展模式」落實新界東北計劃，恆地亦積極就區內符合換地條件的農地儲備申請換地，除了早前已公布的古洞北、粉嶺北馬適路2個地盤外，發展商亦就粉嶺北馬屎埔一帶的3幅農地向政府申請換地。

該3幅用地位於馬適路與梧桐河之間，屬於日後粉嶺北新市鎮的都會中心區，面積介乎22萬至24萬平方呎，分別獲規劃為「住宅（甲類）1」及「住宅（乙類）」用途，合共提供約348萬平方呎樓面，以每伙平均面積500平方呎計算，料能提供6,000伙，以及一個約40萬平方呎的商場。

由於上述3個地盤不屬於新界東北第一期發展範圍內，據悉，即使發展商率先提交申請，亦不會獲政府優先處理，現階段會集中處理第一期發展範圍內的古洞北、粉嶺馬適路兩地盤的換地申請。

5地齊發展 建築費達177億

值得一提的是，恆地先後已經就新界東北區內5幅用地申請換地，地盤面積合共92.8萬平方呎，若果全數完成換地，涉及442萬平方呎樓面，以發展商估算每平方呎建築成本4,000元計算，單是建築費已涉資176.8億元，連同逾百億元的補地價金額，粗略估算恆地日後新界東北投資達數百億元，將會是集團近年最重要投資。

事實上，恆地對新界東北發展頗有信心，早在政府於2013年推出古洞北旁的青山公路限量地時，已經以高價29億元（每呎樓面地價5,200元）投得，率先進駐區內。

青山公路地 最快年底推售

項目最快將於今年底以樓花形式推售，提供至少515伙，以大型單位為主。

至於早前獲政府接納處理的古洞北、粉嶺馬適路兩宗換地申請，發展商須於今年底前與政府達成補地價協議，否則將遭政府強制收地。

除了新界東北外，恆地在洪水橋發展區亦擁有不少農地儲備，涉及逾630萬平方呎，相當於整個發展區範圍的8%，若果政府沿用「加強版傳統新市鎮發展模式」落實發展，相信發展商亦會參與申請換地。

內地三四線城市面臨嚴重的去庫存問題，瀋陽出台新政鼓勵在校大學生買房。但另一方面，樓價飆升的多個城市，包括上海、深圳、蘇州等地，上周以來均紛紛收緊購房政策。

人民銀行南京分行和江蘇省銀監局昨日發佈通知，嚴格區分「首次購買普通住房」和「首套普通自住房」。通知指出，密切關注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風險，促進住房金融業務健康平穩發展，要求銀行業金融機構要加強首付款真實性審查，明確「客戶的首付款不能來源於借貸資金」的底線(即禁止「首付貸」)，有效強化個人住房貸款風險管理。同時，對於有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入「首次購買普通住房」支持對象。

另一方面，上海樓市新政出爐後，房貸細則也進一步明晰。建設銀行上海分行行長段超良在3月28日舉行的滬上銀行話開年活動上明確表示，第一套房利率優惠就不能大於9折，所以以後不會出現8.5折和更大的折扣，如果出現了更大的利率優惠，就違反了房地產新政的決議。這是上海銀行業首次對外明確，首套房的房貸優惠利率為基本利率基礎上打9折。

由上海和瀋陽兩個城市迥異的樓市政策，可見內地房地產市場分化的嚴重。

中國億萬富豪王慶輝（音譯，Wang Qinghui）本週以1800萬元的價格買下了澳洲的歷史名宅Bishopscourt，把雪梨豪宅市場中最輝煌的戰利品之一收入囊中。

澳洲日報報導，這位名列富豪榜的中國富豪買下了這棟歷史悠久的Darling Point豪宅，結束了聖公會對這棟豪宅長達105年的所有權，直到不久之前，這裡都還是雪梨大主教格倫·戴維斯（Glenn Davies）的官邸。

雖然王慶輝擁有澳洲居留權，但在澳洲企業界卻鮮為人知，得益於早年對北京信威通信技術集團的投資，王慶輝在2014年首次登上中國的富比世富豪榜。

在王慶輝買下這棟佔地6216平方米的豪宅之後，Ray White Double Bay的主管龐迪（Craig Pontey）說，王慶輝打算保持房子的原樣入住，將來可能計劃翻新。

這棟豪宅擁有16個房間被列入國家遺產，並且配有正統的接待室，豪華的用餐室，辦公室，甚至還有一座小教堂。

它始建於1841年，當時名為“Percyville”，是澳洲煤氣燈公司（Australian Gaslight Company）的主管伍利（Thomas Woolley）的住宅，後來在1846年被AMP Society聯合創始人莫特（Thomas Sutcliffe Mort ）以2500英鎊買下。

莫特買下這里之後，請來建築師希利（JF Hilly）把它改造成了一個符合紳士地位的住所，並該名為“Greenoaks”。這棟房子在1910年以6750英鎊的價格賣給了聖公會，聖公會在2012年的會議上決定將它出售，這一決定獲得了579名代表中452人的讚成，出售的時限為五年。

澳洲房市投資人將大把大把的錢投到了酒店業，強勁需求促使一些酒店業主趁勢出售手中資產。

澳洲日報報導，雪梨Erskineville區最近剛剛翻新的Swanson Hotel就被推向了市場。

來自CBRE Hotels的Daniel Dragicevich負責出售該物業。他表示，這家酒店最近花了125萬元翻新，而且地段優越，位於Alexandria和Newtown之間。

Dragicevich說道，房地產集團Mirvac以2.63億元的價格買下了澳洲科技園（Australian Technology Park），並額外投資10億元進行開發，這將使得Swanson Hotel所在的地區重新煥發活力，釋放“真正的潛力”。

他稱，附近的Ashmore Estate區即將竣工，是雪梨內城區最大的都市開發案之一，因此酒店的未來經營者也會從中受益。

與此同時，Keystone Group也在出售它位於國王街碼頭的Cargo Bar，該公司將專注於新的地段和經營活動。

澳洲下一個房產熱門地區或將是布里斯本或霍巴特，這主要歸功於它們的住房可負擔性。

隨著雪梨房市逐漸冷卻，布里斯本和霍巴特的房市卻在升溫，澳洲統計局的數據顯示，去年最後一季度霍巴特和布里斯本的住宅房地產價格指數分別上漲了2.5%和1.6%。

澳洲日報報導，Domain Group的數據顯示，在截至今年1月的一年裡，布里斯本獨立屋的中位價格增長了2.5%至48.5萬元，單元房中位價持平，為41萬元。霍巴特獨立屋中位價上揚2.4%至34萬元，單元房中位價跳漲9.7%至29萬元。

Propertyology買家經紀人Simon Pressley指出，儘管布里斯本的失業率下降了，但許多新就業都來自公共部門，而且是Campbell Newman政府曾經裁掉的職位。

不過他稱，受到跨州投資的支撐，在中期內布里斯本房市或將可持續增長。

“布里斯本房市的大部分增長將來自於想要利用淨值買房的雪梨和墨爾本買家，媒體宣稱布里斯本是下一個熱點地區，把他們引到了這裡。”

另一方面，Pressley看好霍巴特的前景，因為他認為該地區的經濟狀況比布里斯本更好。

他說道，“我們認為，過去兩年，除了新州外，塔州的經濟是進步最大的。它的主要產業擁有絕佳優勢，能夠從'亞洲世紀'中受益。塔州的整體信心已經提升。”