自用買方市場確立 建商買地僅佔10％

市場轉變
放眼住宅、商辦、土地等交易市場，自用買方市場都已確立。商仲業者統計，今年第1季全台商用不動產交易總金額僅89億元，土地交易總金額僅143億元，創下2009年以來的同期最低水準，建商買地金額比例僅佔10%。學者分析，前一波獵地過多且成本高，建商手上存貨已過剩。

根據高力國際發布的2016年第1季投資市場報告，今年Q1因投資性質買方退場與季節性因素，商用不動產成交金額僅為89億元，北市仍佔成交金額佔54億元，除了頂新集團旗下的頂禾開發股份有限公司，賣給百世多麗投資開發公司的中華票券總部大樓，金額達49億元，其餘個案交易規模都不大。

商用不動產僅89億
第1季金融保險業成交金額掛蛋，自用型買家成為市場的主流，辦公室與廠辦類的交易金額佔比最高。
對此，高力國際投資部資深董事黃正忠分析，這季土地買賣成交金額創下2009年以來，7年最低水準，僅143億元，建商買賣金額比率僅10%，顯示建築開發業對土地需求已不如以往殷切，對後市相對不看好，同樣以自用為主。
「業者土地存貨太多，土地購買成本又高，庫存土地過多。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，以自然人名義買地養地，建商要開發再買下來，左手換右手是以往常見的操作模式，始終抱持黃區土地是稀有的態度，認為蓋一塊少一塊，很敢買蛋黃區土地，但成本高，要蓋高級或豪宅才有辦法打平，政府控管高總價市場，建商手上套牢一堆土地已經很頭痛。

自住建案去化較快
章定煊補充，若要迎合目前市況，能推低總低單建案的土地較佳，台南高雄土地熱絡很正常，近期央行鬆綁信用管制，多少對房市有幫助，不過，還是得看建商肯不肯放低價格，「若降價，投資客或置產客大概願意進場了，只是都是抱著想低接的態度。」目前住宅、商辦、土地都呈現自住市場當道，可能會維持2~3年。
「未來購地以周邊具機能的土地為主。」亞昕國際開發（5213）董事長姚連地說，購地還是優先買雙北市的土地，但會考慮在捷運站、商場附近的地，但因北市高總價個案不好推，所以新北市土地是主力，一般自住型建案去化量相對較快。

今年商用不動產市場和土地市場受投資需求熄火、季節性淡季所影響，第1季依然春寒料峭！商用不動產單季只成交89億元，土地市場也只成交143億元、創下歷年同期新低紀錄，多數建商近乎「冬眠」，不再進場買地。

高力國際公司董事總經理劉學龍昨（29）日公布2016年第1季商用不動產市場季報，首季大型商用不動產市場只成交89億元，動能幾乎停擺。其中成交金額最大手筆為百世多麗投資公司以49億元，收購頂禾開發的華票總部大樓；其次是麗多國際顧問以8.9億元收購楊梅東森山莊飯店。

土地市場方面也是寒意逼人，單季只剩下143億元，交易總額刷新歷年來同期的新低紀錄，其中只有一筆交易為建商購地，其餘都是保險業和製造業出手。成交金額最大一筆為全球人壽以41.39億元，買下台北市光華商場旁的希望廣場地上權土地；金額次高的是大立光斥資19.31億元買下台中市政府4,128坪土地。

反觀辦公租賃市場卻顯得活蹦亂跳。今年首季台北市各級辦公室每坪月租平均價為1,823元，年漲1.96％、季漲0.89％，改寫2008年來、最近16年來的次高紀錄，平均空置率則降到9.97％。其中，「身價」最高的辦公商圈在信義區，每坪月租行情達2,175元，至於頂級辦公市場均價也來到2,983元，改寫歷年新高。

最新調查報告指出，2016年新增辦公大樓供給數寥寥可數，只有皇翔建設中山捷運大樓6,000建坪，會在今年完工落成；但據了解，皇翔建設今年可能不會申請使用執照，釋出市場。

展望未來走勢，劉學龍指出，台北市辦公室租賃需求保持穩定，在供給有限且多為頂級大樓的情形下，租金可望持續上升；需求量方面，在INTEL、HSBC等大型企業陸續於2015年底由市中心遷往南港及松山等區域，大幅降低台北市中心淨去化量的情形下，今年第1季仍有3,134坪的淨去化量，相當亮眼。

空置率方面呈現穩定走勢，由於供給緊縮，今年空置率預計將從第1季9.97％持續下降至9.11％；租金方面，2016年租金相較2015年第4季已上漲0.89％，預期全年租金可望續漲2％以上。

中央銀行上周四宣布降息半碼（0.125個百分點），引導全體金融機構利率走低。郵局昨宣布跟進調降2至10個基點（1基點為0.01個百分點），全國合計超過百萬戶的政策性房貸戶及學貸族，負擔將減輕。

銀行主管表示，央行連3季調降政策利率，台灣再度進入「降息循環」，使同年期存款固定利率下調幅度，比機動利率高。

以兩年期以上定期儲蓄存款為例，固定利率皆下調10個基點，機動利率則是7個基點，今起2年期定儲機動、固定利率分別為1.165％、1.125％。

財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」前2年房貸利率為郵局2年期定儲機動利率加碼0.345％，降息後下調7個基點，前2年房貸利率降至1.51％。就學貸款是按郵局一年期定儲機動利率加碼0.55％，且台銀還自行吸收6個基點，也因下調7個基點，今起也將降至1.62％。

以20年本息均攤來計算，受惠於利率下調，每百萬元政策性房貸，一年利息支出省下近400元，換算每月省下約32元。

農曆年前206凌晨的一場地震，台南市維冠大樓倒塌帶走115條寶貴生命，令人無比惋惜。「地震是台灣人不可避免的宿命」，面對國內建築法規對建築安全保障的匱乏，國內建築業者更應積極主動將施工過程透明化，並提供建築安全履歷佐證，以滿足社會大眾對建築安全品質的期待與迫切需求。

「台灣建築安全履歷協會」理事長戴雲發號召認同及願意參與施工品質透明化的建築團隊，一同宣示發揮建築專業，建造符合「台灣建築安全履歷協會」高標認可的安全耐震好宅，並提出建築安全品質宣言：「建築履歷、透明安全、買的安心、住的放心」。

宣示典禮當天，台塑集團及三井工程、中麗建設、互助營造、太子建設 、建國工程、春福建設、將捷建設、富立建設、璞園建設、龍寶建設…等優質建設營造團隊及東和鋼鐵、嘉山鋼鐵…等建築材料業者和建築師公會全國聯合會、結構技師公會全國聯合會、室內裝修公會全國聯合會、台北市不動產商業同業公會、新北市不動產商業同業公會、台南市不動產商業同業公會等各大公會團體，共同站出來，誓言一同提升國內建築施工品質，也希望越來越多的建商加入他們的行列，守護國人居住安全。

台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發致詞時表示，地震是台灣的宿命，身為建築人有責任、也有義務建造安全、安心的建築，他推動「建築安全履歷」十餘年，經歷921、331、206等好幾次的大地震，屋毀人亡的悲劇一再重演，更堅定他推動「建築安全履歷」，將施工品質透明化的決心。

他強調，協會宗旨在於建立台灣建築業良性循環，「建築安全履歷」可供消費者在購屋時進行檢驗，並選擇在規劃設計上就能考慮到安全性的房子，民眾若能認同這樣的風氣，挑選嚴謹施工的建案和建築團隊，便能在無形中提升台灣整體建築業對品質注重的良性循環，不要讓悲劇一再發生！

你也想坐等「法拍潮」撿便宜嗎？小心自己買貴了都不知道！一名網友透露，桃園一間開價250萬元的房屋待售超過3個月，都遲遲無法脫手，最後進入法拍市場，竟然「一拍」就被買走，而且價格還貴了9萬元，以259萬元標脫，打破法拍屋就是保證便宜的迷思。

誰說法拍屋一定便宜？網友Tony表示，自己的朋友因經商失敗，暫時到他家借住一段時日，才知道原來友人的住居早就委託房仲銷售，等了3個月沒有下文，只好流入法拍市場待價而沽。

不過這間開價250萬元「賣不掉」的房子，卻在法拍「一拍」時就順利拍下，雖然一拍底價僅240萬元，但最終拍下的金額卻拉高到259萬元，比3個月前的開價還要多賺9萬元，出現「房仲賣便宜沒人要，法拍賣貴搶著要」的奇特現象。

法拍屋除了「不一定便宜」之外，「沒有新貨」更是買方必須考量的關鍵。根據經濟日報報導，目前全台法拍量出現「該增卻不增」的情形，去年移轉數量甚至不到高點（2003年）的10分之1，想撈到價格實惠、物件漂亮的法拍屋，更是難上加難。

民眾投訴鄉林建設（5531）位於台北市士林區延平北路六段的「左岸」建案，自興建至今，陸續造成周圍約百戶房屋出現裂縫、甚至房屋下陷的情況。雖有部分居民與承造方太裕營造達成和解，但仍有40餘戶住戶不滿理賠金額，陷入拉鋸戰。
投訴人李小姐表示：「左岸興建之初，家中就出現大小裂縫，反映太裕營造後，該公司委由台灣省土木技師公會，至家中勘驗。」據了解，有部分住戶獲得滿意賠償，但仍有40餘戶住戶，發現建案完工後，房屋毀損狀況加劇，正與太裕營造進行協調。

居民憂地陷、裂縫
根據受損照片及鑑定報告，李家地板下陷1.5公分，裂縫寬0.1~8毫米、長30~490公分，李小姐認為：「我們屋齡已經超過30年，難保遇到地震，會不會發生甚麼事情。」

此案在台北市政府都發局召集下，已開過2次協調會議，每次約40戶出席會議。李小姐出示會議紀錄指出，民眾對於太裕營造，提出須對受損戶進行2次鑑定，並提高理賠金額的請求，但太裕營造不接受2次鑑定，雙方無法達成共識。

對此，太裕營造表示，當地幾乎都是老房子，部分本身就有老舊損害或瑕疵，建案在興建過程，造成部分鄰戶損害，但不影響其主體結構安全，「根據《台北市建築施工損鄰事件處理規則》，公司已請公正單位鑑定，並依鑑定結果協商。」至於賠償金額部分，太裕營造指出，已提出較第1次鑑定賠償金額1~2.5倍的額度，有誠意協助鄰戶盡速完成修繕。

有關媒體報導「台北捷運系統環狀線建設計畫(第一階段)」施工進度延遲，新北市政府捷運工程局表示，因為諸多因素，造成工程進度延緩，工期已延至2018年底才能完工。

環狀線第一階段2006年與台北市政府捷運工程局簽訂委託代辦行政契約，2008年修正綜合規劃報告，奉行政院核定後，機電系統於2009年決標開工，土建工程各標則於2010年起陸續決標施作，施工過程中，因十四張機廠用地取得問題、配合法令變更檢討結構耐震設計與地下管線複雜造成施工困難等因素，導致原訂施工期程延後至2018年底完工。

目前環狀線新店段工程進度已達77.18％，中和段69.14％，新莊段工程進度52.7％，整體工程已完成67％，全線進度均依照期程積極趕工中，朝2018年底完工目標邁進。

環狀線第1階段路線，行經新店、中和、板橋、新莊等人口密集地區，全長14.5公里，共有13個高架車站、1個地下車站與1處機廠，串連大台北8條捷運線，具高度的轉乘便利性，提供多變的轉乘選擇，完工通車後，從新店到板橋將一車到底，只需20分鐘就可到達，非常便利。

整個Outlet都是我的遊樂園！受到房價、工作機會等重大經濟因素驅動，林口處處充滿年輕勞動力，不只剛開幕的三井Outlet充滿孩童、嬰兒車，長庚醫院、華亞工業區更添增當地租賃市場動力，成為雙北市相對年輕的生活圈。

平民的房價、龐大的就業機會，造就林口長庚生活區的青壯族群不斷湧入，從新開幕的三井Outlet就可發現，走在商場裡的並非潮流男女，而是推著嬰兒車的父母親，隨處可見的孩童，更象徵著人口紅利、源源不絕的勞動力。

一名長庚醫院的王醫生透露，自己原本是台北大安區的居民，為了工作才在林口定居，覺得林口房子便宜、生活方便，認真思考在此深耕發展，「但是現在沒有買房子的打算」，因為現在承租的房子又大又新，月租僅1萬5千元而已，生活就過得十分餘裕。

王醫生透露，雖然醫院有分配宿舍、價格低廉，但是結婚後還是搬出來住比較方便，同事們也多半在醫院周圍租屋、買房，出手價位多半為總價2千萬元的物件。

好房網雜誌則是建議有意在林口購屋的民眾，可以挑選長庚生活圈第一排，屋齡5年左右的大樓，此類物件選擇多、轉手性高，每坪28萬?32萬元就可出手。

房價直直落，台北市、新北市房價與兩年前相比，跌幅超過一成，但是台北市中古屋平均單價仍直逼6字頭，對年輕首購族來說負擔仍高。不過，對在外縣市的換屋族來說，卻是多多議價、殺進蛋黃區的好時機。一名母親就是為了讓子女搶進好學區，利用土壤液化等議題耐心議價後，屋主讓價高達800萬元，成功換進大安區。

根據《商業周刊》報導，民眾許小姐看準了北市蛋黃區量縮價跌，再加上土壤液化等議題發酵，買房議價空間增大，成功搶下大安區門牌，讓子女能夠住進金華國中附近的老公寓。一開始，屋主堅持開價3000多萬元，但是現在看屋的人少，許小姐一邊多方看屋，一邊耐心與屋主互動，加上之前土壤液化議題成為議價的武器，堅持不追價。最後屋主讓步，以2000多萬成交，總價砍了約800萬元，前後花不到一年的時間。

天時地利不動產總經理張欣民向好房網表示，之前多數屋主仍不願大幅降價出售房屋，但是在土壤液化潛勢地圖公布後，反而讓買房更容易談到好價錢。

浮沉房市8年，網友gothmog (胖過頭)也指出，其實無論房子多便宜（例如：SARS期間），就是有人會買到貴的；無論房價喊得多高多貴，就是有人能買到便宜的。

所以建議大家不要執著於目前的行情，「只要你不急，就可以買到你心目中價位的房子。」尤其現在處於房市「利空」大於「利多」的時期，整個房市轉向買方市場，有本錢的換屋族，更應該放慢腳步，耐心議價，一定可以趁機換個更值錢的燙金門牌！

成功者總是能在不景氣中看到商機！專家透露，雖然房價向下盤整，但卻是「賺跌價價差」的好時機，適合換屋族重新配置資產、汰弱留強，勇敢「先賣掉房子」就是擠進蛋黃區的不二法門。

想要擠進蛋黃區，現在就是好時機！商業週刊報導指出，宏大不動產估價師事務所所長卓輝華認為，雖然現在的房價對於首購族而言，還是難以高攀，但卻是換屋族「以房換房」的好時機。

卓輝華解釋，在2014年時，大安區、南港區每坪均價分別為91萬、57萬，如今前者跌到每坪77萬、後者51萬元，顯見蛋黃區與蛋白區的價差從34萬元縮小至26萬元，點亮挺進蛋黃區的訊號。

其實「以房換房」不只能賺價差，更是房地合一稅提供的小確幸之一，無論是「以小換大」或是「以大換小」，皆可全額或是按比例退稅，屋主只要善用蛋白區的低總價優勢，搶進蛋黃區不成問題。

一名住在大安區的張小姐透露，自己在去年9月時，跟著建商朋友一起出清房地產，大約半年就順利售出；但是同棟大樓的鄰居，卻因開價過高，如今都還賣不出去，「甚至沒人願意看房」，「再晚賣的價格一定更差」。

央行上周降息、同時鬆綁房市管制，為房市增添利多！台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘認為，「這是房市的分水嶺，代表政府進入救房時代、也是宣告不再打房」！他強調，農曆年後台中房市買氣確已回溫，尤其新成屋最受青睞。

不過，經歷2年房市低迷，許多大型建商暫緩推案或採取先建後售，由於新案供給量縮水，台中市今年329檔期旺季不旺，目前已進場建案包括總銷70億的「雙橡園1617特區」、15億的「精銳雲」、「惠宇大聚」，總銷45億元的興富發「臻愛」等。

魏嘉銘指出，台中市今年首季預估推案量約達300億元，其中不乏去年推案遞延或更改產品（由大坪數調整為中小坪數）個案，預估台中上半年整體推案量約600億元，年減約15％。

魏嘉銘說，台中房市出現三大現象，包括建商暫緩購地、中小坪數為推案主流，及新成屋銷售量優於預售屋。由於房市回歸自住型購屋者，因此，擁有生活機能、公園綠地及學區的成熟型商圈，最符合自住型購屋者的需求。尤其是草悟道特區、台灣大道周邊、4期、5期、8期等生活便利性佳的區域，總價在2,000萬元以下、35至50坪的住宅，最受自住客青睞。

高雄市政府地政局將代替國防部，標售4筆位於中都重劃區的土地，由於每坪最高底價約72萬元，又有2標土地可以合而為一的大面積開發，加上政策不再打房，高雄房地產業界認為此次有機會脫標50％以上。

大高雄不動產開發公會理事長卓永富指出，中都重劃區是緊鄰高雄美術館的另一地產重鎮，之前，高雄市政府標售該區土地，每坪最高達到132萬元左右，跟此次標售底價每坪72萬元、相差45.45％了，他預估此次可望脫標5成以上。

地政局2015年3月18日標售中都土地，京城建設董事長蔡天贊以個人名義出價每坪115.11萬元，標得中都公園778.27坪土地；更早2014年6月18日，蔡天贊也以個人名義標得中都公園第一排1,343.12坪精華地，總價17.758億元、每坪132.22萬元，還創下區域土地成交高價。

地政局昨(29)日表示，將接受國防部委託在4月13日代為標售中都重劃區原九如新村眷改土地，此次計4標6筆建地，合計總底價1.58億元。其中，位於美都路、德勝街口的第一、二標連接在一起，面積分別是701.23坪、533.52坪，合計約1,234.75坪，每底標售底價分別是70.08萬元和72.73萬元，是最受矚目標的物。

在傳統企業增長乏力的時候，作為一家產業新城運營商，華夏幸福卻迎來收穫期。

2016年3月29日晚，華夏幸福基業股份有限公司（600340，SH）發佈其2015年業績報告。

2015年，面對經濟“新常態”，華夏幸福把握PPP模式大力推廣、京津冀一體化加快落地等重大發展機遇，實現了各項業績的持續增長。

資料顯示，2015年1~12月華夏幸福共完成銷售額723.53億元，比2014年同期增長41%，增速大幅跑贏行業和絕大部分公司；實現歸屬于母公司所有者的淨利潤48.01億元，同比增長36%，顯現出高於行業平均水準的盈利能力。

尤為值得關注的是，2015年，華夏幸福實現產業發展服務收入63.43億元，同比大幅增長78%，這一良好增長勢頭進一步驗證了華夏幸福產業發展能力的領先優勢和其產業新城模式的強勁動力。

截至2015年12月末，華夏幸福預收款項餘額逾670億元，預計將在未來3年內逐步結轉為營業收入與淨利潤，有利於鎖定公司未來三年的經營業績。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，華夏幸福近幾年的成長性較好，源于優秀的產業結構模式和商業模式。此類模式在逐漸改善營業收入和淨利潤等指標的情況下，也對於其他轉型中的企業會有較好的啟示。

PPP模式受青睞

優秀的模式是業績致勝的法寶。華夏幸福在固安十幾年產業新城運作的模式，成為PPP的標杆，在2015年連獲國家及地方層面的認可和推廣。

2015年7月，固安工業園區作為唯一的城市運營專案，入選國家發改委PPP案例庫，並獲通報表揚，供全國學習借鑒。華夏幸福旗下無錫南長濱河新城入選江蘇省財政廳發佈的2015年度政府和社會資本合作（PPP）項目庫，嘉善高鐵新城入選浙江省PPP模式重點專案。

2015年5月，國務院辦公廳發佈《國務院辦公廳轉發財政部發展改革委人民銀行關於在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》（國辦發〔2015〕42號），指明政府和社會資本合作（Public-Private Partnership，PPP）模式是公共服務供給機制的重大創新，有利於充分發揮市場機制作用，提升公共服務的供給品質和效率，實現公共利益最大化。

固安在此模式下迎來新機遇。在中國社會科學院發佈的國內首份《中國縣域經濟發展報告（2015）》中，固安憑藉突出的創新能力，在“中國縣域經濟創新力50強”榜單中排在第三位，同時位列“全國縣域經濟發展潛力百強縣”的第十名，並成功躋身“全國縣域經濟競爭力百強縣”。

嚴躍進表示，積極和縣域經濟結合，觸及地方政府產業導入的痛點，這是華夏幸福業務持續推進的關鍵技巧。而通過PPP模式來連接各類產業資本和社會資源，則使得此類產業運營和新城開發的節奏加快。

致力於產業升級

隨著中國經濟增速的變化，產業結構也相應出現調整。2015年10月，中共十八屆五中全會提出要加快發展先進製造業。國務院編制的《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（草案）》也提出，“加快推進產業結構優化升級，實施一批技術水準高、帶動能力強的重大工程。到2020年，先進製造業、現代服務業、戰略性新興產業比重大幅提升。”

在打造產業新城過程中，華夏幸福將“產業優先”作為核心策略，整合全球資源，從產業研究規劃、產業招商導入到產業服務運營，為產業新城所在區域提供產業升級、經濟發展的綜合解決方案。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，華夏幸福作為一家民營企業，在產城融合、產業升級方面走在行業前面。華夏幸福領先行業的要義，是在於真正花了很多心血在產業投入上面，這也是國家所希望並宣導的。

資料顯示，2015年，華夏幸福旗下產業新城新增簽約入園企業173家，新增簽約投資額約為536.7億元。

為推動區域經濟發展、產業升級，一方面，華夏幸福集聚高端產業，堅持“一個產業園就是一個產業集群”，聚焦12大重點產業，以龍頭企業為引領，推動產業鏈上下游集群集聚，構建產業平臺生態系統。

2015年，華夏幸福先後與中國衛通、中國空間技術研究院、華北石油管理局、問天量子、北方車輛、奧鋼聯、鋼寶利、鼎材科技、樂視VR等高端產業的龍頭企業簽約，在固安、大廠、懷來、任丘、蘇家屯等園區，打造航太、新材料、智慧製造、國際文化科技等產業集群。

早在2014年9月，李克強總理在夏季達沃斯論壇就發出“大眾創業、萬眾創新”的號召。華夏幸福回應國家政策，採用“產學研合作”、“創新孵化”、“資本驅動”等方式大力推動產業創新，持續為區域經濟發展和產業轉型升級提供創新驅動力。

2015年1月，與清華大學簽署戰略合作協定；5月，攜手太庫科技打造B2B的創新服務模式；7月，與北京電影學院簽訂合作協定；10月，與中國科技產業化促進會戰略合作；11月，來自美國矽谷的太庫會員企業Film Power落戶大廠、香河園區；12月，與韓國文化產業振興院在中韓文化領域展開全面合作……華夏幸福已走通“全球技術、華夏加速、中國創造”的創新路徑，並構建起一個融合國際國內、院校企業等資源的創新孵化生態體系，創新孵化正成為華夏幸福業務的一個新增長極。

嚴躍進認為，目前很多地方都在做產業園，實際上搭建平臺只是其中一半內容，而如何挖掘新興產業，則是關鍵。從實際情況看，華夏幸福對於產業的認識是領先於整個行業的，這是目前同行業的企業需要補課的內容。

卡位元國家戰略重點區域

從京津冀、長江經濟帶到“一帶一路”，業務佈局層層深入，在坐享三大國家戰略疊加難得機遇的同時，華夏幸福的拓展戰略留給市場極大的想像空間。

2015年度，華夏幸福在京津冀區域新拓展河北省雄縣、秦皇島北戴河新區，與固安縣、霸州市、任丘市簽署相關合作協定，將固安、霸州、任丘委託區域進行擴區。華夏幸福在京津冀大本營的基礎進一步鞏固，牢固鎖定區域發展機會。

在長江經濟帶，華夏幸福新拓展2個園區進行產業新城的開發建設，分別位於安徽省滁州市來安縣、安徽省馬鞍山市和縣（均位於南京都市圈），同時就合作開發建設經營上海市金山區楓涇鎮約定區域、四川省眉山市仁壽縣約定區域、江蘇省南京市溧水區約定區域與當地政府簽署了合作框架協定。華夏幸福已形成了全面覆蓋長江經濟帶的產業新城集群，將盡享長江經濟帶大發展所帶來重大升級利好。

報告期內，華夏幸福還與印尼共和國PT AlamSutera Realty Tbk公司簽署備忘錄，共同設立合資公司，合作開發位於印尼萬丹省的目的地區域，建設產業新城，公司產業新城模式首次出海。

至此，華夏幸福的事業版圖已佈局于京津冀、長江經濟帶和一帶一路，遍佈北京、河北、上海、遼寧、江蘇、浙江、四川、安徽等地，印尼等國的全球30餘個區域。

《2016年政府工作報告》提出，將“加快將國家自主創新示範區試點政策推廣到全國，再建設一批國家自主創新示範區、高新區，建設全面創新改革試驗區。”對此，有分析師表示，一系列的利好政策將為華夏幸福產業新城的拓展繼續保駕護航，華夏幸福投資運營的產業新城也將迎來歷史性的發展機遇。

嚴躍進指出，圍繞國家戰略謀發展、積極拓展海外市場，這些動作都反映出了華夏幸福較好的成長力。

產業新城平臺接入前瞻性資源鏈條

瑞銀的研究報告指出，華夏幸福營造“以企業服務為核心”的平臺生態體系，打開新成長空間。依託產業新城，華夏幸福能夠聚集、整合多樣化的商業、產業、資本等外部資源，衍生出各色各樣的傳統業態和創新業務，進而使每座產業新城都成為一個搭載多樣化商業形態介面的開放性平臺。

2015年度，華夏幸福借助已有的產業新城平臺，繼續接入更多的前瞻性資源鏈條。

2015年上半年，公司與中科金財簽訂戰略合作框架協議，擬在互聯網金融產業園開發等領域開展多種合作。通過本次戰略合作，華夏幸福正式將互聯網金融這一中國未來很具發展潛力的現代服務業核心環節，與產業新城中的多重資源實現對接。

2015年12月，華夏幸福通過股權轉讓及增資方式取得蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51%股權。此舉標誌著華夏幸福內部從孵化器到VC、PE的投資鏈條日趨完善，公司收入、利潤模式將因此獲得投資資本增值以及園區落地投資的雙輪驅動。

此外，產業新城作為應用智慧城市技術和理念的天然優勢和優良土壤，使得華夏幸福在智慧城市開發建設領域也有所涉獵。

嚴躍進認為，通過此類股權投資模式，使得華夏幸福後續可以開始逐漸嘗試輕資產的業務模式。此類路徑的演變，其實也意味著國內產業地產運營商正不斷挖掘投資潛力，進而促使業務升級和商業模式升級。通過打通此類資源鏈條，能夠改變過去華夏幸福“做加法”的戰略擴張模式，而轉變為“做乘法”的戰略模式。

幾乎是同時，3月25日前後，上海、深圳、南京、武漢連發樓市新政，涉及全面收緊限購、限貸，其中上海限購3年變5年，樓市調控政策升級為全國最嚴；深圳限購1年變3年。

作為一線城市的排頭兵，北京是否接棒尤其引發關注。經21世紀經濟報導記者多方採訪獲悉，北京的調控措施已經在逐步落地，涉及到嚴格限購資格審查，規避通過假離婚等方式獲取購房資格的情況，規範房地產經紀市場等。

在三四線城市都在絞盡腦汁去庫存之時，借京津冀協同發展和北京行政副中心飛漲的“北三縣”（廊坊市下轄的三河、大廠、香河，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻緊鄰北京）樓市或將面臨嚴格的調控政策。

3月29日，21世紀經濟報導記者致電廊坊市人民政府辦公室獲悉，廊坊市人民政府根據國家和省政府的要求，結合本地情況，研究了有關進一步規範市場秩序、穩定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程式審定中，不日將發佈。

環京樓市漲幅超北京

在過去的一年裡，環北京縣市的樓市漲幅尤其矚目。

環北京縣市中，首推“北三縣”，其中三河市轄內的燕郊特殊的地理位置，與大廠、香河並列，讓這裡成為了河北的經濟特區，被譽為北京最近的“後花園”。

借助京津冀協同發展以及北京行政中心遷至通州，成為這一輪房價上漲的風暴口。

3月25日，21世紀經濟報導記者走訪了大廠、燕郊的多個項目瞭解，大廠的樓盤已經突破1.5萬/平方米，部分甚至高達1.8萬/平方米；燕郊也出現單平方米將近3萬元的項目。

而在一年前，上述兩個區域的樓盤價大概是折半，即8000多或者1萬多的單價。

京津冀協同發展和北京行政副中心落地通州是助推北三縣樓市騰飛的重要原因之一。

彼時，燕郊、大廠的不少銷售員在鼓動購房者買房時，也多以未來北三縣或將劃歸北京為誘導。

在年初舉行的北京市第十四屆人代會第四次會議新聞發佈會上，北京市規劃委主任黃豔稱，在京津冀協同發展的背景下，將積極向中央爭取跨界城鎮群建設的試點政策，推動行政副中心與包括三河、香河、大廠在內的廊坊北三縣共同編制跨區域規劃，實現規劃一張圖，做好協同發展和共同管制。

這也推動了外界對於“北三縣”用地規劃等指標實行北京通州和廊坊市共同管理的猜測。3月29日，21世紀經濟報導記者致電北京市通州區政府辦公室、廊坊市人民政府辦公室、發改委、三河市人民政府辦公室等多個官方部門核實上述消息，均告知未收到相關通知。

廊坊市政府的一位不願具名的人士告訴21世紀經濟報導記者，具體是共同管制還是行政區的調整都不是北京或者河北省政府能確定，需要中央來統籌安排。

另一個助推區域樓市騰飛的是近期的樓市去庫存政策，“在北京限購未松、通州限購從嚴的背景下，2015年以來，全國主推去庫存，全國層面的樓市新政諸如低首付、契稅以及房貸利息，也讓投資客篤定加碼佈局北三縣的項目”，北京中原地產首席分析師張大偉如是介紹。

張大偉在對比北京和北三縣過去一年的漲幅也發現，北京新盤上漲幅度不超過15%，二手房同比超過不到25%，而北三縣是將近1倍的漲幅。

“北三縣”將加碼調控

環北京樓市升溫也引起決策層的關注，並將迎來新一輪的樓市調控措施。

2015年7月，國務院副總理張高麗在京津冀協同發展工作推動會議上強調對重點地區要統一規劃，強化土地供應管控，嚴格城鎮開發邊界，防止在北京周邊地區盲目搞房地產和炒作房價。

據廊坊市的一位大型開發商行銷總監透露，從去年四季度以來，廊坊市政府就在調研、研討新一輪限制北三縣房價過快上漲的方案，也探討諸如限購、限價、限貸等多個政策方向的可執行性。

張大偉認為，未來廊坊等地的主要政策將是限制價格漲幅和信貸約束政策。

上述廊坊市的一位大型開發商行銷總監亦表示，信貸加碼的概率較大。按照其瞭解，限貸政策具體來看，對首次申請購買住房的居民家庭，商業貸款首付比例不低於30%；對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業貸款購買普通自住房的，首付比例不低於60%。

而央行此前的新政規定，非一線城市購買首套房和二套房的商業貸款首付比例分別是兩成和三成。

上述行銷總監也表示，在政策未公佈前，仍不能確認。3月29日，多個仲介和新盤代理機構在受訪時均向21世紀經濟報導記者核實，目前仍按照兩成和三成的比例執行，沒有收到新政的通知。

3月29日，21世紀經濟報導記者致電廊坊市政府辦公室獲悉，廊坊市根據國家和省相關政策要求，結合本地情況，研究了有關進一步規範市場秩序、穩定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程式審定中，不日將發佈。


針對新政穩控房價的方向，廊坊市人民政府辦公室的人士並未透露，僅稱以公開政策為准。在房價上漲預期和政府限價的博弈下，北三縣的開盤速度也開始減緩。

一個主做北三縣銷售代理機構負責人結合此前的觀察告訴21世紀經濟報導記者，以往北三縣項目開盤，大多是一個社區一個社區的開，購房者可以自由現場選房，現在北三縣整體開盤速度都放緩了，多是一棟樓一棟樓的開，且每棟樓開之前，也會經過很長一段時間的蓄客時期。

其亦透露，限價延緩了開發商開盤的速度，另一方面，開發商也有意減緩開盤速度，一方面北三縣也在嚴控商品住宅土地供應，現在新增住宅供應用地越來越少；另一方面，延緩開盤，也可以借此進行饑餓行銷，獲取更高溢價。

近年來受益於安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個地市中，合肥的首位度越來越強，公共資源進一步集中。最近5年，合肥人口持續的淨流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。

本報記者 田園 實習記者 裴蕾 合肥報導

4月1日，安徽省政府將從合肥老城區搬遷至濱湖新區，服役60餘年的長江路省政府大樓正式退出歷史舞臺。

然而這一籌畫已久的動作，卻無意間成為推漲“新合肥”房價的又一契機。

“新合肥”，即以合肥主城區西南的政務區、濱湖新區等為代表的新興區域，一個是合肥市府所在地，一個是安徽省府所在地，兩區分別於2002年和2006年啟動建設，大量的資源配套提前佈局于此，成為合肥真正的“中心”。

2015年下半年以來，兩區領跑合肥房價，並傳導至全市房地產市場的高燒不退。資料顯示，2016年2月，合肥政務區二手房均價同比上漲44.7%，濱湖新區同比上漲34.7%。2月國家統計局的70城房價指數中，合肥新建商品住宅價格環比漲幅僅次於深圳、上海、南京，與北京持平；二手房價格環比漲幅位列全國70個大中城市第一。

21世紀經濟報導記者獲悉，合肥市政府近期正醞釀出臺相關規定，以確保房地產均衡發展。

開發商捂盤惜售

合肥市民小柏2006年在合肥政務區購買了一套房產，當時的單價是3000元左右，而2016年春節一過，自己社區的房價讓她有點看不懂了，“2萬是最平常的，3萬的也能見到。”

保守來說，10年來這片合肥市府所在的優質區域房價漲了7倍有餘。而即便如此，仍然是一房難求。於是在新房市場，出現了開發商捂盤或各種變相加價的手法。

所謂的捂盤，即新房達到售賣標準而不對外出售，究其原因，是開發商在備案時對市場預期較低。而合肥市規定，已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整，3個月後漲幅受控制。

另一個普遍做法是捆綁車位，一個平日只賣8萬的車位可能被賣到45萬。合肥一開發商透露，車位的定價不受備案價的限制，而捆綁銷售雖受工商打擊，但“我們的講法是，買車位才有優先購買住宅的權利”。

由於部分熱門區域開發商捂盤造成新房供應不足，出現了二手房價格“倒掛”的現象，使合肥成為2月全國70個大中城市中二手房環比漲幅最高的城市。

安徽建築大學房地產研究所所長李國昌認為，最近一段時間合肥房價的快速增長，主要是一些開發商捂盤惜售造成的，特別是政務區等熱門區域，地塊有限，出現了供求緊張。

一邊是熱門區域的供不應求，一邊是冷門區域的庫存，這也是合肥房地產市場的又一怪相。“除了濱湖、政務兩區之外，其他區特別是合肥北城的配套要差很多。”當地房地產從業者表示，“10年前，濱湖，政務和北城房價差不多，10年後，北城只漲了1倍多，而政務區漲了7倍。”

不過，李國昌認為，在目前的市場環境下，真正的剛需客會被擠出熱門區域，去選擇一些週邊區域，帶來其他區域的成交量上升。以此前銷量墊底的合肥城北新站區為例，2015年整年該區平均周銷量僅93套，而進入2016年尤其是在春節後，周銷量過500已是“慣例”。

單核模式下的虹吸效應

合肥這個剛剛站上二線的省會城市，其房價暴漲的動力何在？

21世紀經濟報導記者查詢官方資料得知，近年來受益於安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個地市中，合肥的首位度越來越強，公共資源進一步集中。最近5年，合肥人口持續的淨流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。

產業發展、公共資源的集聚，使合肥成為安徽最耀眼的城市。在合肥近年來的發展願景中，亦是比肩南京、杭州的長三角副中心城市。

但與江蘇、浙江不同的是，除了南京、杭州外，蘇南和浙東明星城市輩出。而在缺乏中心城市帶動的中部地區，像河南、安徽、江西等，大多選擇了做大省會的路徑。

“合肥的房地產市場中外來人口購買比重還是比較大的，”李國昌說，“省內非合肥市人口購買占到了約37%，外省的購買達到了6%。”

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，安徽單核發展模式，導致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產市場表現強勁。從某種意義上來說，合肥對安徽其他城市是有“虹吸”的。這種現象造成合肥市樓市“一枝獨秀”，會導致其他城市房地產市場出現萎縮，城市之間差距進一步拉大。

土地供應總量偏緊

在去年以來全國所有房價上漲的城市中，土地價格的助推無疑是一大主因。一方面，前兩年的高地價到了“出貨期”，另一方面，不斷湧現的地王以樓面價和所謂的“保本價”推高了區域未來房價預期。

合肥學院房地產研究所所長朱德開認為，合肥房價的上漲中，土地價格起了巨大的推動作用。

資料顯示，2015年合肥共成交99宗地，成交總面積約8781畝。其中，誕生了合肥新的總價地王、8個區域的單價地王紀錄也被刷新，地價同比漲幅超5成。

一時間，“進入合肥”——幾乎在國內半數開發商的策略盤算中。融創、葛洲壩、金隅都系2015年首次進入合肥市場，融創更是以連續兩個地王宣告自己的到來。

目前，合肥已形成以萬科、萬達、保利、信達、綠地、?大為寡頭，本土的文一、高速、新華、國購，以及新進入的融創、金隅等眾多房企跑馬圈地的時代。

2015年，合肥土地市場成交總金額498億元。同時，2015年合肥財政收入突破千億元、達到1000.5億元，年均增長14.5%，其中地方財政收入達到571.5億元、年均增長15.4%。

從總的資料方面顯示，合肥土地供應總量一直處在節奏控制當中。但通過查詢近3年土地市場成交資料發現，合肥土地出讓面積大幅下滑，出讓面積僅為2013年的6成。

這其中，配套最好的政務區無疑是合肥最貴的區域。2015年合肥九區平均地價中，最高的政務區和最低的經開區相差了近6倍。

張宏偉認為，從住宅用地供應來看，合肥住宅用地供應也較為緊張，並且按照近兩年1200萬平方米的去化速度來計算，每年出讓的土地僅僅可供市場開發1-1.5年，個別年份還低於1年，這一定程度上預示著合肥住宅市場中長期仍然面臨供求關係偏緊張的局面。從這個角度來講，合肥市場中長期仍然面臨房價上漲的壓力。

二線城市調控向何處去？

3月28日的即時資料顯示，合肥一手住宅庫存首次降至2萬套以下。在土地縮水的同時，合肥又遭遇了“房荒”，房源基本開盤即售罄。

李國昌認為，合肥的總量並不低，出現這樣的情況與開發商捂盤是有關的。

針對開發商的捂盤、捆綁天價車位等行為，合肥市近期也正醞釀出臺相關規定，要求開發企業取得預售許可證後，10日內須全部公開房源，一次性對外銷售。如果規定期限內不銷售就暫不核發預售許可證，或轉為現房銷售。同時，明確商品房配套車位須在住房專案竣工驗收後方可預售或現售。

合肥市市委書記吳存榮此前表示，合肥房市要力保均衡發展、避免大漲大跌。對捂盤、捆綁車位等不良銷售行為，政府方面也將通過建立考核機制，對開發商進行市場准入等方面的約束。

在3月25日一線城市上海、深圳接連出臺嚴厲調控措施後，一線城市周邊和熱門二線城市迅速成為資金溢出的方向。再加上去庫存基調下的稅收、信貸政策利好，二線城市紛紛進入搶房模式。

如此來看，因城施策不僅在全國範圍內，在一個省域內也是有必要的。但處於發展期的二線城市不大可能出臺嚴厲的限購措施，從南京、蘇州等來看，更多是從開發商端的調控，或差異化的首付、信貸政策來調控需求端。

有關專家認為，合肥有必要通過一些差異化的手段，使市場更加規範，使房價的上漲在一個合理的區間，同時也要弱化對土地財政的過度依賴。

昨日，龍湖地產發佈2015年業績報告。龍湖集團董事長吳亞軍表示，過去5年的轉型調整為公司未來發展提供了可持續增長的船票。

吳亞軍指出，龍湖地產未來仍將按照自己的步驟，堅持有品質的增長,2016年銷售目標為620億元。

龍湖地產相關人士也表示，在不斷變化的市場中，公司將保持穩健的財務狀況和負債率水準，優化債務結構，拓展融資管道，進一步拉長賬期和降低成本。通過外部合作策略，控制拿地成本和減少資金占壓。

淨賺近70億元

據年報顯示，得益於聚焦一、二線的佈局，龍湖地產2015年合同銷售額545.4億元，同比增長11.2%；銷售單價12825元 平方米，同比增長18.7%。一線及領先二線城市銷售額貢獻比例77%，比2014年再增3個百分點。公司表示，嚴格的銷售回款管理，令集團2015年回款率保持90%高位。

報告期內，集團營業額474.2億元，歸屬于股東的淨利潤89.9億元，減除少數股東權益及評估增值影響後的核心淨利潤為69.5億元，同比增5.1%。歸屬于股東的核心淨利潤率為14.6%，分紅比例提升5個百分點至核心淨利潤的30%。物業發展業務營業額為449.9億元，交付物業總建築面積約485萬平方米。 已售出但未結算的合同銷售額為553億元。

《證券日報》記者注意到，公司近70億元的核心淨利相當於3個融創中國，11個綠城中國。其背後，對土地成本的控制和低成本融資術或是關鍵。

借貸成本降至5.74%

截至2015年12月31日，龍湖集團綜合借貸成本年利率進一步下降至5.74%，平均貸款年限延長至5.24年，達到歷史最優水準。年末，集團綜合借貸522.7億元，淨負債率54.6%，在手現金181.6億元。

據年報顯示，2015年，龍湖地產新取得46.4億港元等值境外銀團借款，並於2015年下半年抓住國內公司債政策視窗期，分三次發行80億元總額的公司債，且所有年期品種均刷新當時同年期房地產行業民企境內公開發債的利率新低。報告期後，集團於2016年1月份及3月份成功發行兩期共81億元的境內公司債，固定利率介乎於3.19%-3.75%，期限介乎於5年至10年間。

值得關注的是，龍湖集團早就著手降低外幣借款占比輔以一定比例的匯率掉期，以期降低未來的匯兌損失。

龍湖地產相關人士在接受《證券日報》記者採訪時表示，早在前幾年，公司便著手應對可能發生的匯率波動風險，對外幣負債進行掉期對沖。2015年人民幣兌美元貶值超過6%，公司受到的衝擊遠小於同行其他企業。未來將進一步降低外幣債務敞口，從而減少匯率風險。

據《證券日報》記者獲取的資料顯示，在2013年，外幣借款占比40%，2014年上半年已降到31%，到2015年6月底，這一比例再度降到30%。目前，外幣借款占比已降至29.3%。

外幣借款裡，超過四成比例已做掉期保護，鎖定成本，為減少匯率風險提供了有力工具。

投資性物業佈局全國化

據龍湖地產2015年業績報告顯示，2015年投資性物業收入15億元(剔除營業稅前)，同比增長 61.5%，毛利率70.8%。

龍湖地產表示，公司堅持穩步投資持有物業的戰略，繼續堅定投資以天街系為主體的購物中心。商業已成功佈局西部、華北和華東三大板塊，實現全國化佈局，累計已開業商場面積近150萬平方米，整體出租率達95.9%。


而面對一線城市拿地難，二、三線城市商業地產過剩的局面，龍湖地產向本報記者表示，“商業地產仍要小心做，切記過快過猛”，但龍湖擁有低成本融資能力和專業的運營管理能力，所以看好未來中國的購物中心前景。本著小心謹慎的原則，龍湖地產對商業地產專案選址要求比住宅更加苛刻，只佈局一線城市和領先二線城市。

據龍湖地產方面向《證券日報》記者透露，“由於投資性物業收入穩定且持續性強，同時由於龍湖良好的商業運營及費用管控能力，毛利率未來幾年預計可維持在70%左右，將對集團未來整體的盈利水準起到強大的保護。”

建業地產（００８３２）公布，昨日間接全資附屬建業中國與鄭州科泰，訂立項目委託管理合同，即是御景灣委託管理合同，為期３０個月，計劃建築面積１８﹒７萬平方米。根據合同，鄭州科泰委託建業中國在河南省鄭州鞏義市濱河路西側，東周路北側地塊的御景灣項目上開發、經營及管理該委託管理合同之商住項目，而建業中國收取品牌費及績效提成作為回。
今日，建業中國與林州重機訂立項目委託管理合同，即是林州項目委託管理合同，為期４８個月，計劃建築面積約１７萬平方米。根據合同，林州重機委託建業中國在中國河南省安陽林州市魯班大道與太行路交叉口東南角地塊上開發、經營及管理該委託管理合同之商住項目，而建業中國收取品牌費及績效提成作為回報。

呎造6066元 高市價一成

在二手住宅持續出現減價及蝕讓成交之際，公屋市場卻逆市向好，數度錄得高價成交，市傳香港仔華貴邨華廉樓一個中高層單位，以綠表價（第二市場，未補地價）約330萬元售出，極速打破黃大仙下邨龍逸樓的322萬元紀錄，重登全港綠表公屋王寶座。

中原地產副區域營業經理周世康表示，華貴邨華廉樓中高層6室，實用面積約544方呎，以約330萬元成交，呎價約6066元，高市價10%。

原業主去年10月以380萬元放售，今年3月初減至360萬元，最終累減50萬元（約13.2%）以330萬元成交。據悉，原業主2003年9月以76.5萬元買入單位，先後於2011年及2015年承造兩次按揭，借貸共95萬元，是此沽貨套現，賬面獲利253.5萬元。

大單位罕有 放盤量僅4個

周世康指出，上述交易屬華貴邨大單位，供應罕有，加上實用率高，故能以高價售出。華貴邨目前放盤量僅約4個，單位以兩房為主。

資料顯示，華貴邨在2013及2014年先後錄得綠表價318萬元成交，同為全港最貴綠表公屋，紀錄至上月才被龍逸樓高層戶以綠表價322萬元打破，事隔約一個月，即由華廉樓以330萬元重奪綠表公屋王寶座，並把紀錄推高約2.5%。

事實上，近月公屋屢錄高價成交，黃大仙公屋鳳德邨雪鳳樓低層戶，本月以綠表價298萬元成交，創屋苑綠表成交價新高；同區竹園北邨一個兩房戶，本月初以白表價（自由市場，已補地價）415萬元沽出，成為九龍白表公屋王。

華貴邨雖有單位再膺綠表公屋王，但屋苑卻有銀主盤減價未獲承接。周世康表示，華賢樓高層17室銀主盤，實用面積208方呎，去年11月以綠表價88萬元放盤，今年3月降價至78萬元，若以上述價格成交，呎價3750元，低市價30%。周世康稱，單位雖不乏感興趣的買家參觀，但因準買家為白居二家庭客，所以暫未能售出。

同邨銀主盤 平賣30%乏承接

此外，市場有公屋叫價挑戰公屋呎價冠軍地位，富誠地產高級分區經理陳錫金表示，鳳德邨紫鳳樓高層6室，實用面積146方呎，向東南，望市景，業主今年2月以白表價200萬元放盤（綠表叫價100萬元）。若以白表價成交，呎價約1.37萬元，高市價約6%，有機會創全港（綠及白表）公屋呎價新高。據悉，單位曾獲3組買家出價洽購，出價188萬至190萬元，惟仍未符合業主意向價。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，公屋單位屬於另類市場，或會吸引個別準買家入市，但只屬心頭好等因素，不可視作市場指標。

港交所（00388）去年出售的中環環球大廈17樓全層後，多度傳聞向香港置地承租同區交易廣場的樓面，並屢傳加碼。最終港交所承租交易廣場約4層樓面，令中區商廈的空置率繼續維持於1.3%的極低水平。

中環商廈空置率維持1.3%

資料顯示，港交所承租的樓面，位於交易廣場1期中高層，市場去年曾傳聞港交所承租2層樓面，惟兩度加碼，至最新承租約4層樓面，市場人士估計涉及樓面共約5.2萬方呎，預料有助港交所將多個部門整合。

此外，仲量聯行最新發表的3月《香港物業市場綜述》指出，大型企業的租賃需求，令2月的中環和灣仔/銅鑼灣區甲廈吸納量錄得正增長，分別增加1.15萬和5.52萬方呎，令兩區的寫字樓空置率維持低水平，其中灣仔/銅鑼灣區由1月底的2.6%，降至2月底的2.2%；中環空置率則停留在1.3%的低水平。

中區的甲廈平均每方呎租金約103.9元，與1月相若。

不過，全港整體甲廈的寫字樓空置率，則由1月底的3%，微升至3.3%；當中九龍東的空置率最高，約5.2%，按月微升0.1個百分點。

本年度推8地滿足需求

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，整體甲廈空置率接近歷史低位，政府在2016/17年度推出8幅商業用地，總樓面約580萬方呎，將有助企業作業務擴張。

君臨天下複式戶 損手778萬離場

二手樓市不景氣，過去保值力較強的豪宅項目，也連錄蝕讓個案，豪宅市場單日錄4宗蝕讓，九龍站君臨天下複式單位蝕讓778萬元離場，對二手市場增添下調壓力。

樓市回落，豪宅亦連環爆蝕讓個案。據市場消息指，君臨天下1座高層複式單位，望內園景觀，單位位於高層且屬特色戶，屬屋苑的優質放盤。原業主曾放盤叫價6,880萬元，但據代理指，由於樓市前景不佳，原業主已很快將放盤叫價下調至6,380萬元，至近日最終減價至6,080萬元易手，實用面積1,825平方呎，呎價33,315元。

繳608萬元印花稅 明賺實蝕

原業主2014年11月以5,936萬元買入單位，現帳面獲利144萬元，但由於持貨不足3年，是次交易須繳10%的額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），涉608萬元。另外，根據買賣合約顯示，原業主在當年購入物業時，須繳雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），涉505萬元。但一手發展商當年回贈一半稅項，故減少了損失，連同代理佣金計算，是次交易實際最終損手約778萬元。

另外，同區凱旋門觀星閣中層H室，面積961平方呎，剛以2,380萬元成交，單位於2011年以2,300萬元購入，帳面雖賺80萬元，連雜費計算原業主實蝕約65萬元。

裕泰興家族成員 沽威豪閣

事實上，蝕讓情況不單發生在西九龍區。港島、新界區的豪宅物業亦出現類似情況，當中包括指標屋苑，例如薄扶林貝沙灣4期6座低層A室，土地註冊處登記以3,038萬元售出，持貨不足4年，原業主實蝕255萬元離場；大圍名家匯1座中層C室銀主盤，作價1,210萬元，蝕287萬元沽出。

有名人亦看淡後市沽貨。土地註冊處資料顯示，裕泰興家族成員羅守輝妻子梁婉玲，以4,050萬元沽出中半山威豪閣中層B室，面積1,643平方呎，呎價2.47萬元；持貨約3年，帳面獲利570萬元。

布少明：人幣貶股市跌「套現」

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，最近豪宅及中小型都多了蝕讓的個案，大部分都是近兩至三年樓市高位購入的物業，因為業主急於售出單位套現而蝕讓沽貨。

他指，豪宅業主蝕賣，較多是因為早前人民幣貶值，或股市急跌投資損手，而需在物業市場套現；中小型業主就可能是因為要換樓，將舊物業急放蝕沽。但他認為，現時蝕讓的個案未算太多，僅佔整體成交量的少數，但市況持續低迷，蝕讓的情況相信仍會持續。

看好一線城市樓價企硬 料中央支持未變

上海及深圳推出樓市新措，限制「二套房」購買，市場擔心影響內房企業銷售，惟四家內房高層均「擁護」調控，並一致認為一綫城市樓價將企硬。龍湖地產（00960）首席執行官邵明曉更舉例稱：「限購一直存在，像北京，愈限購房價愈漲。」

邵明曉表示，內地限購一直存在，只是時鬆時緊；認為滬深雖對購置第二套房做出種種限制，並不表示政府對房地產的支持產生變化，現時只是為行業健康發展，進行「分層施策」，又舉例瀋陽此前出台大量刺激政策，冀助當地樓市去庫存。

融創料北京 將推調控措施

他補充指，現時內地樓市主流已由3至5年前「剛需」主導，轉至「改善型住房」，企業需控制高端住房佔比以確保健康發展，預計龍湖高端物業銷售佔比約10%；因而看淡三四綫樓市發展，直指「三四綫肯定不去。」

一直致力於「改善型」物業的融創中國（01918）亦對一綫城市樓市充滿信心。該公司主席孫宏斌指，部分城市樓市過熱導致「恐慌性購房」，政府出招打壓是意料中事，亦是無奈之舉，並料北京也將隨之推出相關措施。

孫宏斌指，市場過於火爆是「不正常的」，惟料隨着各地相關政策陸續出台，市場將逐漸回歸正常。他坦言政策難免對市場銷售量造成較大影響，惟樓價難有下調空間。

恆大：供不應求 樓價合理增長

恆大地產（03333）主席許家印亦看好一綫城市樓價走勢，認為國家調控「正常」且「正確」，並指即使在調控下，受供不應求影響，一綫城市樓價仍將實現「合理增長」。

許家印列出數字說明國內土地供應於過去兩年不斷減少，總投資及新開工面積增幅亦不斷下跌，惟需求居高不下，故預計今年樓市「量價齊升，庫存下降」。基於對一二綫城市樓市的樂觀預期，內房企業在「辣招」下仍有意棄三四綫而主力發展一二綫城市。有地產業分析員認為，該類房企方向正確，惟一綫城市地價已高企，為企業良好發展，需考慮增加土地儲備的方式。

萊坊最新一期《全球樓價指數》指出，香港去年第4季的樓價指數按季下跌3.7%，跌幅屬全球第2高，而按年樓價增長亦收窄至7%，反映樓價進入下行周期。

萊坊昨日發布2015年第四季《全球樓價指數》，報告監測和比較全球55個市場的一般住宅市場表現，發現有43個市場的樓價於去年第4季均有上升，當中以土耳其的按年樓價增長最為強勁，上漲幅度達18%，而香港則位居第九，增長幅度為7.1%。

萊坊：樓價年增長 收窄至7%

若以按季計算，本港去年第4季的樓價按季下調3.7%，僅次於匈牙利的8%（截至去年第3季），屬全球跌幅第2高市場。

萊坊全球住宅研究部合夥人Kate Everett-Allen表示，盡管香港的樓價在2015年上漲，但已從第3季的17%按年增長，收窄到7%。

樓價增長放緩是因為住宅供應增加，及中國金融市場波動和利率上調的影響。2016年的樓價不太樂觀，預期今年指數的整體增長將比2015年疲弱。

境外遊熱門地正成為中資企業海外投資的重要目標。綠地香港（0337）母公司綠地控股在日本投資的商業項目計劃年內開業。無獨有偶，春秋集團在日本投資的觀光酒店也將於年底亮相。他們目標都不約而同是對接日益龐大的赴日旅遊客群。

去年底，綠地控股與日本最大免稅連鎖企業日本Laox（樂購仕）合作投資日本千葉海港城項目。項目地處從成田機場到東京都內的必經之路，總建築面積14.7萬平方米，包括辦公、商業及酒店等業態，商業部分計劃年內重新全面開業，為綠地在海外首個開業的商場物業項目。

綠地夥Laox拓綜合項目

綠地控股集團董事長、總裁張玉良表示，隨著國人消費能力大幅上升，集團希望可以進一步對接境外旅遊消費需求，重新包裝及優化經營之後，千葉海港城經營預期將十分可觀。他並指，日本健全規範的市場、穩定的投資回報、當地市場對高檔商辦及住宅依然強勁的需求等，亦將為該項目的成功運營奠定基礎。

看中日本投資潛力的還有春秋集團，該集團旗下上海春秋投資管理公司與日本財馬科斯集團(XYMAX GROUP)日前簽署協議，攜手在日本發展觀光型酒店。雙方合作的首家酒店春秋唐草關西機場酒店將於年底亮相。

財馬科斯集團是日本大型不動產綜合服務商，在東京頂級地段擁有多棟寫字樓和綜合樓。此番雙方合作的首家酒店位於大阪關西機場附近，由大型商業設施改建而來，酒店設有139間客房，房間面積18平方米至30平方米，預期年底開業，由財馬科斯集團旗下唐草酒店運營管理。

春秋拓觀光型連鎖酒店

春秋集團董事長王正華表示，在日本發展酒店，是集團國際發展戰略的重要部分，唐草關西機場酒店亦是旗下「春秋酒店」在日本的第2家酒店。據透露，從去年開始，春秋集團就新設立投資管理公司，發展酒店等投資板塊業務，未來還計劃在日本中部、關西及關東等各大主要區域，佈局觀光型連鎖酒店。

分析人士認為，中國和其他亞洲國家訪日遊客不斷增加，帶動日本商業地產的強勁需求，去年訪日外國人數達到迄今最高的1,973萬人，今年突破早先設定的2020年前吸引2,000萬外國觀光客的目標料無懸念。

官方數據指，今年2月訪日外國遊客達到189.14萬人次，同比增長36.4%，中國內地遊客以49.89萬人次佔據首位，同比增38.9%。

相關研究機構提供的數據亦表明，如果2020年旅日的外國觀光人次持續增長至2,500萬，日本旅館將面臨4.1萬間客房的缺口。日前日本觀光局已提出包括翻修旅館、放開民宿、鼓勵新建酒店等一系列舉措。

長實新盤150套售罄 瑞房年內再推豪宅

上海上周五剛發佈嚴厲的樓市調控政策，但市場依然火爆，銷售似未受太大影響。長實地產(1113)位於上海的一個樓盤，於剛過去的周日及周一在當地開售，逾150單位兩天內售罄，總計套現逾5億元(人民幣，下同)。另一本港發展商瑞安房地產(0272)也宣佈，會在今年5、6月份再推出上海豪宅項目。

據悉，「湖畔天下」為長實在上海嘉定CBD南翔核心菁英湖板塊打造的近60萬方國際湖畔小區，該期「格蘭匯」是長實今年首度在上海推出的項目，其中部分河畔公寓售價平均逾3.2萬元/平米。

長實地產投資公司董事郭子威表示，現場逾千名買家爭相認購「格蘭匯」，本周末將隨即開放「格蘭匯」英式連城大宅示範單位給準買家參觀，並將積極研究相應優惠計劃，配合隨後的推售。

「格蘭匯」英式連城大宅樓高3層兼有地下室，地上建築面積約190-220平方米、地下60至80平方米，間隔為4房4套3廳。

瑞房無憂豪宅銷售前景

另外，瑞安房地產繼春節後在滬推出均價高達8萬元的瑞虹新城六期項目之後，日前宣佈上半年再推七期豪宅項目。雖然上海樓市政策收緊，但瑞房方面表示對於最新豪宅銷售前景無憂。

據悉，瑞虹六期項目推盤時期恰逢為上海樓市熱潮巔峰，均價8萬元的豪宅在一日內被認購一空，瑞房有意乘勝追擊，宣佈5、6月再推七期項目。新盤總建築面積額約15.5萬平方米，由5幢高層住宅、2幢疊加別墅和部分沿街商舖組成。

曾有分析指上海樓市新政或將影響樓市購買力，但瑞虹新城助理總經理楊軍接受本報記者採訪時表示，瑞虹高端項目極具性價比，包含高質量精裝修在內。很多購房者都是瑞虹的「回頭客」，料新盤推出首先會吸引一批老客戶認購。

業界：豪宅供應不充足

瑞房未有透露新盤價格，但業內人士表示，去年四季度和今年前兩個月的數據顯示，「北上廣深」等一線城市的豪宅單價都已超過10萬元，雖然新政會為過熱的樓市去火，但目前豪宅供應量並不像年初預期的那樣充足，供應相對稀缺，如果有新增供應豪宅入市，市場依然會釋放被抑制的需求。

擁有40多年全球房地產開發經驗的新加坡KINGSLAND金士蘭集團，旗下個案首度引進台灣市場，長富國際地產昨（29）日宣布，雙方已正式簽約，取得該集團在柬埔寨金邊市推出的「ONE 18」頂級商務住宅大樓台灣獨家總代理權。

長富國際地產總經理鄭哲昇表示，KINGSLAND集團為新加坡開發商，去年在澳洲掛牌上市，過去40多年在全球各地開發多元的房地產項目，包括高端的休閒度假中心、精品酒店、頂級商務住宅等。

由集團旗下金士蘭地產投資興建，位於金邊市的「ONE 18」，正對面就是將在今年開幕的大馬金獅集團投資的大型購物中心（Parkson Mall），地段十分優越，加上提供3年21％的房租及120％的回購保証，最近潛銷階段，吸引不少資產族的興趣。

鄭哲昇指出，「ONE 18」規畫地上24樓、地下4樓，總戶數82戶，每戶面積從31至95坪，預計2018年第4季完工交屋，換算台坪價格約27~33萬。鄭哲昇分析，柬埔寨從6年前開放外國人買賣房屋後，市場持續活絡，隨著該國高經濟成長的突出表現，外資大量投入，過去5年平均房價增值維持2位數，加上柬埔寨完全沒有外匯管制，房地產以美金計價，買賣匯款自由進出，近年來已成為全球房地產投資機構青睞的新興投資熱區。

報導，根據一項分析顯示，悉尼一些最佳地區的空置房產多達九萬棟。房地產專家們認為，一些投資者註重資產增值勝於租金的回報，人為地加重了可負擔住房的危機。 新南威爾士大學城市遠景研究中心（CFRC）的分析研究發現，稅收優惠鼓勵一些投資者青睞資產增長勝過租金回報，從而導致了出現房產空置率增加這種“反常的結果”。

該研究中心研究人員蘭多夫（Bill Randolph）和特洛伊（Laurence Troy）認為，將房產空置既不妨礙房產的資本增值又可得到政府的補貼。他們說這是“愚蠢的稅務行為和一個全國性的醜事”。

根據2011年的人口普查，悉尼市中心的干草市場（Haymarket）岩石區（The Rocks），有七分之一的空宅。 緊隨其後的是曼麗-費爾萊特（Manly-Fairlight）、波茨角-伍盧穆盧（Potts Point-Woolloomooloo）、達令赫斯特（Darlinghurst）和紐特羅灣-基里比利（Neutral Bay – Kirribilli），這些地區的空宅均超過13%。這些地區和悉尼市中心的空宅將近7200棟。 在對悉尼九萬棟空置房產的分析中，專家們將一個地區的空宅數量與投資者出租房產的回報率加以比較。結果發現，租金收益率較低、但房產價格上有不錯的上漲前景的住宅，被空置的可能性更大。

人口普查的數據顯示，悉尼北岸的戈登-基爾拉拉（Gordon-Killara）公寓的空置率最高，達六分之一。反之，在悉尼西部的綠谷-塞西爾山（Green Valley-Cecil Hills）地區，只有2.4%的空宅（1/42）。

這說明房地產投資者們在悉尼一些最受歡迎的地區將投資目光集中在房產增值方面，並在諸如負扣稅（Negative gearing）的稅收優惠政策的驅動下，進行稅收抵消。

據聯合早報網站報道，美國2月份二手住房簽約量增長超過預期，大多數地區都實現增長；在春季銷售旺季來臨之際，這對住房市場而言是一個好消息。

彭博社報道，美國全國地產經紀商協會周一表示，2月份二手房簽約量指數環比上漲3.5%，創出一年來最大漲幅。1月份二手房簽約指數修正後為下降3%，降幅超過初值。接受彭博調查的經濟學家對2月份數據的預測中值為增長1.2%。

在就業前景好轉、裁員人數減少的背景下，美國民眾發現買房變得比以往更加容易，而利率維持在歷史低點附近進一步提升了民眾的購房能力。需求改善可能會促使一些民眾將房產拿到市場上出售，從而幫助擴大庫存，為房地產行業帶來進一步的支持。