信義房屋針對使用官網的民眾，進行最新一季的購屋意向調查，結果顯示對於房價的看法仍是看跌遠比看漲多，但在央行選擇性管制措施解除後，對於民眾的信心產了微妙的影響，看壞的房價比例減少了將近5個百分點，至於央行連續三季降息之後，受訪者因為降息而增加購屋意願的比例，也從上一季的29％增加到45％。

3月24日央行理監事會議決議大幅鬆綁選擇性信用管制措施，政策鬆綁前網路市調有73％受訪者看跌房價，政策鬆綁後收斂至68％，顯示政策調整稍減民眾看空房價認知。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行解除大部分的選擇性信用管制措施後，不見得可以扭轉房市修正的趨勢，但有可能逐漸改變民眾對於房市的預期，過去一段時間民眾心理預期政策仍偏向打房，但新的執政團隊沒有新的強力調控政策，加上央行也將選擇性管制措施大幅鬆綁，民眾可能解讀為政府不會再強力打房，將有利購屋意願與信心回升，不過目前實價已經可發現房價修正趨勢，短期內民眾也不會追價購屋，因此選擇性信用管制措施的放鬆，對於房市將是「旺市不旺價」，交易量與流通性回歸正常，價格則預料沒有太多的表現空間。

自2015年9月起，央行連續三季理監事會降息半碼，逆轉市場原先擔心美元升息帶動我國利率的看法。而連續降息亦刺激買方增強購屋意願，本季購屋意願調查，降息而提升購屋意願的比例達45％，較前一季29％明顯增加。


曾敬德表示，央行連續三季的降息半碼，對於購屋人的購屋信心也有一些帶動，此次調查有45％的人會增加購屋意願，和上季的29％相比有明顯增加，顯見除了房價的門檻限制以外，低利率對於民眾購屋信心與能力都有正面帶動，以政府的青年安心成家購屋優惠貸款為例，前兩年的房貸利率已經下滑到1.51％，第三年起的房貸利率剩1.81％，對於首購族都相當有利。

曾敬德提醒，雖然買方的購屋意願與信心可能有所提升，但短期內看跌房價比例仍遠高於看漲，民眾還是會參考近期成交的實價行情出價，不會像過去一樣預期房價上漲而出現熱絡的追價行情，有售屋意願的屋主應該還是參考近期實價，才可能縮短交易時間。

台北市地政局2016年3月30日布最新實價登錄資料，根據目前實價資料，大家房屋企劃研究室整理北市2016年1月及2015年1月、12月總價7,000萬以上的住宅交易量，發現2016年1月僅交易7件，相較2015年1月交易30件，足足少了8成，甚至不到2015年12月交易量的十分之一。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，從數據來看2016年初似乎比2015年更冷，加上2016年房地合一稅正式啟動，有置產配置規畫者，都在2015年完成移轉登記，而2015年底有大量交屋，衝高12月的交易量，更排擠了2016年1月的高總價交易量，綜觀未來，台北市2015年底公告提高公告地價及公告土地現值，加高了持有成本，政策壓力下，高總價個案後勢看淡。

綜觀各區域的交易量，住商機構副總經理劉明哲指出，大安區、信義區、中正區尚能維持一定交易量，主要在於三區高價宅已形成一定的住宅水準，風評佳的社區，若是屋主願意讓價，成交的機會也高，至於中山區在2015年12月衝高至31件，一方面在於交屋量的支撐，二方面在中山區豪宅因路段率因素，持有成本低於市區，加上屋齡新、選擇多，造就整理中山區豪宅榮景，但2016年1月份表現也差強人意，推論應為觀望所致。不過就整體而言高價宅陷入銷售困境，若持續在稅制、貸款上有多種限制，高價宅的交易量勢必持續低迷，特別是先天條件不佳、周邊建設及社區管理未到位的建案，在這波房市寒冬中，買氣更是雪上加霜。


郎美囡表示，2015年房市陷入盤整，交易量緊縮，但2016年表現更為嚴峻，主要在於豪宅市場一直是政府打房的首要對象之一，貸款限制多，買方需有高額的自備款，此外，從2015年底公布調高公告土地現值及公告地價，土地持有面積高的房屋在持有及交易成本上均提高許多，加上房價走向修正，許多買方預期未來價格有下修空間，諸多因素之下，高價宅的交易將難以突破。

央行從2009年9月開始實行特定地區購買第2屋的選擇性信用管制，正式在今年3月終結。這也宣告以央行為首的緊縮銀根手段，到2011年奢侈稅政策、2012年實價登錄及囤房稅、今年上路的房地合一稅，將近6年的打房措施，「頭號打房政府軍」央行的縮手，也意味著未來新政府面臨到的問題恐怕是如何救市。

銀行端實質房貸放款成數降低，甚至比央行的選擇性信用管制更為嚴格，央行在第2季理監事會無預警解除信用管制，但仍控管豪宅貸款限制。雖然央行解除信用管制，表現上是利多，加上降息意在將資金逼出銀行，活絡民間投資，讓冷清的房市增添了話題，不過實際上握有現金的投資者，卻仍不動如山。

央行的降息、解除信用管制，除了反映民間經濟狀況不佳，國內喜愛房地產的投資者，近幾年更將資金捧到國外置產，資金嚴重外流，也代表房市已經虛弱到沒有打房的必要。但如今政府鬆手，這些投資者卻見房價僅微幅下滑，甚至在大循環趨勢底定之下，價格不甜，大咖也不會進場。

目前雖然許多屋主的資金卡在房地產之中，但多是不到理想價格不變賣，執著的便是，逾10年房市大多頭，眼見為憑的驚人漲勢，加上又怕賣了買不回來，使得行情價雖然有跌，但卻沒出現大量破盤價。

雖然今年央行退出打房行列，準總統蔡英文也提出公辦都更利多，但在台灣經濟體質衰退，民眾薪資凍漲、物價上揚、實質消費下滑之下，加上土壤液化、206地震撼動房市，都讓今年的房價更加如履薄冰，未見曙光。

面對房市寒冬，永慶房產集團董事長孫慶餘表示，「車子正開在下坡路上，央行把油門收起來車也不會停」，房市降價趨勢不變，熊市衝擊將加速淘汰同業，現今房仲「規模」決定生存空間，集團今年市占目標逾3成，並全面加強深度聯賣，要形成「永慶障礙」，讓同業無法超越。

永慶房產集團昨（30）日舉辦加盟店店東大會，孫慶餘表示，早在去年9月即預測全台全年移轉棟數30萬棟將成絕響；此外，去年底房仲業進入大量淘汰期，房仲全聯會統計已關店1,300多家，預估今年將再倒掉2,000家，且此現象正在進行中。

他指出，央行雖全面鬆綁房市信用管制，但房市現況就好比「車子正開在下坡路上，央行把油門收起來車也不會停，要等下到平地後才會停下來」，房仲業該倒、該收還是會發生。

他表示，房價降價趨勢不變，目前賣方心態雖希望少降一點，但在比較之後，還是會有先跑先贏的想法，房市何時落底，市場會有一定的平衡機制。

孫慶餘表示，熊市衝擊會轉化成協助淘汰同業的助力，調整組織經營模式，是面對熊市最好的策略，集團今年將加強深度聯賣，變成戰區聯軍作戰，形成永慶障礙，讓同業無法超越。

孫慶餘進一步指出，永慶直營店已過彎成功，雙北市今年下半年仍有擴點計畫，加盟店也將深化直營店的Know How，以前加盟店轉招看「價格」，現在則是要看「價值」，如今房仲「規模」決定生存空間，而「規模」包括市占率、品牌及長期累積的資料庫，集團今年市占目標將逾3成。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，投資客因房地合一上路已退出房市，房價沒有上漲動力，今年前2月六都合計移轉棟數近1.9萬棟、年減約4成，3月剛性需求買方有增溫，但成交仍未見起色，主要在房價未下修至滿足點，目前買方能接受價格為實價打8∼9折。

永慶房產集團業管部協理林泰隆則指出，土壤液化議題發酵後，統計3月14日後近2周帶看量發現，客戶轉為重視房屋結構安全，加上央行宣布鬆綁管制後，帶看量明顯增加近1成，帶看區域以文山區、中和區、新店區及內湖區增加較為顯著，物件則以1,500萬∼2,000萬元最受歡迎。

永慶房產集團加盟事業處董事長劉炳耀表示，店數市占愈高，加上整合愈好，將產生區域相對優勢。他指出，儘管今年買賣移轉棟數面臨26萬棟保衛戰，但永慶集團總店數市占率卻持續攀升，截至今年2月店數市占率已突破28.5％，相較去年第1季成長逾4％；永慶房屋直營店今年前2月成交市占率，也較去年12月底成長3成。

此外，永慶不動產包括新北淡水、宜蘭縣、花蓮縣、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市，去年單月平均業績全面領先同業。

在單店月指標方面，進案總件數由民國102年平均29件，增加至104年的31件、成長率6.9％；客戶新增量也由29件大幅成長至79件，成長率高達172.4％；網路留言量（不含客電量）則由4件增加至9件，成長125％。

劉炳耀表示，面臨房市熊市來臨，能跑贏對手就好，未來「規模」決定生存空間，只靠單店恐行不通，加上消費者在意的不只是資訊的透明度、服務管道的全面快速，更重要的是資訊的整合及精準性，必須打團隊戰，形成規模經濟模式，團隊合作方能永續經營。

台北市地政局公布104年12月住宅價格指數110.89，較上(11)月微漲0.25%，交易總金額則較上月大幅增加16.63%，全市交易量比上月減少7.67%。其中，住宅大樓交易占比5成6為最大宗，而熱區依舊由中山區奪冠，交易最少為大同區，大安信義中正區房價跌回3年前水準。

　　12月全市交易量共1,228件，較上月1,330件雖有略減，但不動產成交總額未受影響，交易總金額約457.68億元，較上月增加65.27億元、增幅16.63%創104年新高。

　　標準住宅總價1,387萬元、單價每坪51.03萬元；大樓住宅價格指數115.67，較上月下跌1.97%，較前(103)年同期下跌4.67%；公寓住宅價格指數110.84，較上月上漲0.75%，較103年同期微漲0.1%。

　　以建築型態區分，住宅大樓仍為購屋主流占總交易量56.92%，較上月增加4.36%；公寓居次，占23.37%較上月增加0.51%；套房占12.13%比上月減少1.33%；商辦占5.13%較上月減少3.82%；店面占2.44%較上月微幅增加0.27%。

　　在行政區交易量部分，12月交易熱區仍由中山區蟬聯，交易件數192件，其次為北投區及內湖區，交易件數分別為149件及148件；交易件數最少的行政區仍為大同區，交易件數僅38件。

　　地政局表示，士林區、信義區及松山區交易量增加，文山區、中正區及南港區持平，其餘6區12月交易量皆呈現減少情形，其中又以萬華區減幅42.86%最大。交易總金額前3名，依次為中山區、內湖區及松山區，交易總金額分別為81.22億元、74.26億元及72.19億元，前3區交易總額相當於其他9個行政區加總。

　　蛋黃區大安信義中正區住宅價格指數103.43，較上月下跌0.4%，標準住宅總價1,928萬元、每坪66.77萬元，住宅價格指數連續6個月下跌，房價跌回3年前水準，表現最為弱勢。

　　地政局分析，104年12月全市住宅價格指數較去年同期下跌4.79%，月線走勢尚稱平穩，季線及半年線則持續下跌，短期均線皆在中長期均線之下，顯示短期價格帶動中長期價格走弱之趨勢未變，又以大安信義中正區跌勢最為明顯。

寶佳機構於新店安坑一帶廠房，變更為住宅區後，4月將推第1期「勝旺有境」，案量近50億元，第2期則由機構旗下合陽建設推案，案量近100億元，2案若順利在今年登場，連同茂德機構在該區的80億元案量，新店區將躍升今年新北市推案最大區。

2期案採邊建邊售
寶佳安坑的2期住宅案皆採邊建邊售，先進場的「勝旺有境」規劃30~45坪，每坪成交38~40萬元。新高創廣告業務副理林家興指出，安坑最大利多來自4月將開工的安坑輕軌線，可連接捷運環狀線。

勝旺案於3月初潛銷，每周來人約30組，多為區域客。若銷況佳，坪數較大的2期，可望在下半年趁勢推出。同在4月進場的茂德機構「陽光PARK」，案量約80億元，因地目非住宅區，傳成交價可壓在2字頭，亦備受矚目。

持分屋投資客偏好 「2拍後易低於市價」

眼光要準
近期法拍市場出現幾個熱門物件，都吸引逾10封標單投標，投標人不約而同選在3拍後出手，這些物件不僅不起眼，甚至還有持分案。專家認為，不景氣年代，不論是自住客或投資客皆步步為營、精打細算，舉凡條件單純、價格條件吸引人的物件，不乏投資人出手搶標。

以本月25日台北地院開標的2案來看，位於台北市文山區樟新街26號6樓的物件，屋齡超過20年，總坪數45坪、含1車位，3拍底價1312萬元，出現12封標單搶標，最終拍定價1623萬元，溢價率23.7%。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，此案含車位換算單價約36萬元，對照實價登錄該區房價每坪約45萬元，拍定價僅市價的8成，投資人算是小撿便宜，加上物件近景美女中、屬文教區，雖是債務人自行居住，但法院設定可點交，不必擔心佔用問題，條件相對單純。

不必擔心被佔用
另外1個萬華區萬大路90巷7號2樓的物件，位於「捷運哈佛」社區，吸引11封標單搶標，此案債務人為昇茂建設，是屋齡僅7年的大樓，3拍底價480萬元，拍定價588.8888萬元，逼近2拍底價600萬元，換算單坪50.3萬元，低於市場行情1成。業者認為，此案總價低、屋況佳、無人居住，加上可點交，是吸引眾人搶標的主因。

持分屋易賺差價
除此之外，法拍業者發現，部分僅拍賣持分的物件，也是熱門標的。寬頻房訊指出，投資客標下持分屋後，為取得完整產權，會再向其他所有權人，購買剩餘持分。
若多次協調未果，可走法律途徑，向法院申請變價分割，「法院會以完整產權作拍賣，拍定後價金，由共有人按持分比率分配，投資客即可從中賺取差價。」但程序曠日費時，通常耗時1年以上。
寬頻房訊表示，多數造成搶標的物件，都具有包括可點交、屋況佳、生活機能及交通便利等條件，「建議可關注2拍以後的物件，較易以低於市價的行情取得。」

北市地政局昨公布去年12月住宅價格指數，全市為110.89，月漲0.25%，全市標準住宅總價1387萬元、每坪51.03萬元，其中，北市大安、信義、中正區下半年房價一路下滑，蛋黃區反成了領跌區。

中山區為交易熱區
北市地政局統計，去年12月大樓交易佔約57%，月增4.36%，仍是北市主流，公寓23.37%居次，全市交易1228件，少了7%，但交易金額達457.68億元，月增逾16%，創去年新高。交易熱區仍由中山區以192件蟬聯，其次北投區149件、內湖區148件。

北市地政局地價科科長潘依茹表示，今年1月房地合一稅上路，去年底交屋潮帶動交易金額新高，但大樓房價月跌1.97%，年減4.67%，中長期仍將走弱，其中，大安、信義、中正區月跌0.4%，總價平均1928萬元、單價66.7萬元，房價回到2013年1月水準，表現最弱勢。

台灣房屋智庫召集人劉怡蓉分析，高價產品交易停滯，但在央行鬆綁後，民眾信心回籠，蛋黃區房價有望平盤。

南港輪胎（2101）南港廠開發案建造執照審查，昨（30）日獲台北市政府核准通過。南港指出，捐地之後，南港廠可供開發基地面積9,453坪，其中7成為商辦、3成為住宅；董事會屬意先出售7成商辦基地，住宅則將自行開發或是與對土地資產價值認同的企業合作開發。

根據南港廠的開發計畫，南港輪胎持股100％的南榮開發，已規劃3棟商業大樓、3棟住宅社區及1棟國際級飯店，總樓地板面積約6.2萬坪。

依南港輪胎的規劃，南港廠取得建照即可動工，第一階段擬出售7成商用土地，不排除透過現金減資回饋股東；至於住宅部份保留下來，著手自行開發或引進策略廠商合作共同開發，預計住宅可供開發面積2835坪，以容積率600％來換算，住宅樓地板面積達2萬坪，扣除公設後，可供銷售坪數約1.8萬坪。

市場估，南港廠商業基地，土地銷售總額在220億~250億元；住宅部分，以總樓地板面積計，可銷售總金額可達200億元。

南港指出，目前商業基地出售計畫，手中已經有包括國外財團、國內壽險及建商在內的4、5組買家正與公司接觸，接洽購地事宜，因價格議價中，尚未有結果。

南港表示，由於現階段房地產市場是處於「買方市場」，因此各個買主與公司的討論，主要是價格還談不攏，正在協議中。

至於住宅基地部分，南港輪胎指出，南榮開發已完成設計規畫，目前有3個方案在進行；其中自行開發將採預售方式進行，當然，如引進有意願的合作開發商，雙方會就開發細節再討論，最後，如價格合理，公司也不排除住宅基地也可出售。

南港指出，公司已授權董事長決定開發案的處理，依進度，最快年底就會有明確的方向。

南港輪胎南港廠每坪帳面成本只有22萬元上下，市場估，如果商業基地出售、住宅大樓開發後，可讓南港賺好幾個資本額。

世邦魏理仕（CBRE）昨（30）日表示，央行再度降息並鬆綁信用管制，出乎市場預期，也隱藏景氣欠佳的隱憂，大型機構投資人態度可能更加保守，預期未來6個月，台北市商用不動產開價會再下探10％至15％。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘昨天表示，國內經濟前景充滿不確定性，從事不動產投資的機構法人，前進海外市場比例可能持續升高。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄也表示，截至2月五大銀行新承作貸款利率下滑至1.83％，已接近2001年的水準；日前更進一步放寬選擇性信用管制，再次宣告房市已明確進入修正期，央行認為階段任務已達成，無須再對市場進行過多干預手段。

丁玟甄估計，大型壽險的海外額度將提升2至3倍，然而短期內受到歐洲恐怖攻擊，英國脫離歐盟公投的影響，壽險業海外標的選擇及評估速度，都將趨緩。

上周滬、深、漢、甯祭出樓市連環新政，最新資料顯示3月樓市成交量火爆，54個城市合計住宅簽約套數同比暴漲67.6%。二線樓市成交量漲幅最明顯，同比激增98.3%，而三四線成交基本平穩。分析師稱，一線樓市料高位震盪，二線將成為領跑者。

二線樓市成交同比暴漲近1倍 三四線基本平穩

據中原地產研究中心統計資料，3月樓市成交爆發。截止27日，54個城市合計住宅簽約套數高達32萬套，同比漲幅高達67.6%。從市場走勢看，簽約加速的趨勢非常明顯，32萬套的簽約數量是同期成交的最高紀錄。從成交結構看，二線城市漲幅最明顯，漲幅高達98.3%。而三四線市場成交基本平穩，變化不大。

滬、深、漢、寧四城上周連出樓市調控政策，滬深雙雙提高購房社保繳費年限和二套房首付比例，新一輪房地產調控正式拉開序幕。從資料來看，政策效應或初步顯現。

據上證報，滬深兩地樓市調控政策連袂落地後的首個週末，當地樓市降溫明顯。上海開盤項目已難現“日光”；深圳雖然供應量有所上升，但去化率不高，有樓盤出現部分市民現場棄購現象，其中不少是投資客。而開發商推盤節奏逐步加快，打破了此前捂盤惜售、供應量縮減的市場僵局。

另據財新3月29日報導，深圳樓市新政落地後，業主持續下調報價，市場預期明顯轉向。據深圳中原地產研究中心，本周（3月28日起）將近兩成二手房業主下調報價，下調幅度約為2%-3%。投資性需求占比也有回落，已從春節前25%的高位降至20%。

與此同時，資金的溢出效應明顯，大量資本有進入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭。滬深新政策出臺之後的首個週末，其周邊樓市快速升溫。

據新華社，在毗鄰上海的昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海；臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化8成，攬金25億元。碧桂園稱，深圳樓市政策收緊，剛需擠出效應明顯，松山湖作為臨深熱區，備受深圳剛需青睞。

分析師：一線樓市高位震盪 二線將成為領跑者

億翰智庫張化東表示，樓市新政相繼出臺後，一線城市房價高位震盪，二線城市將成為領跑者，三四線城市分化與築底。


短期內一線城市房價爆漲得到相對遏制，泡沫風險相對降低，但投資/投機客可能轉戰二線城市。不過對於一線城市爆炒的火力都沒有帶動起的三四線房地產，未來一線樓市降溫對其可能是“雪上加霜”。

中金房地產寧靜鞭團隊預計，上海新房成交將在未來三個月走弱、由“瘋牛”變“震盪”，一線城市房價或短期見頂，郊區樓盤影響更大。

國泰君安任澤平稱，一線城市限購趨嚴，可能部分購房需求向大都市圈周邊衛星城擠出，新政將降低一線城市房價漲速，有利於房市降杠杆、穩預期。

官媒：警惕“虛火”向二線城市傳導

對此，官媒近日接連發聲。人民日報在滬深樓市新政出臺的第二天稱，中國經濟不需要“地產投機客”，更需要目光遠大的創新創業。


新華社28日評論道，一線城市樓市或將迎來短期的量價波動期，房價有望趨穩，不會大起大落。與此同時，應警惕“虛火”向二線城市傳導。


在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，並將這些經濟體量較大、供需關係偏緊的二線城市作為“避風港”。各地政府應警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導。

《人民日報》昨日刊發國務院發展研究中心研究員劉培林的文章稱，房地產庫存根本目的是推進以人為核心的新型城鎮化、釋放房地產行業佔用的過多資金，而非刺激新一輪房地產行業的粗放式發展。

廣州本土“豪宅”開發商星河灣集團今日發佈2016年度核心戰略，其中將在廣州琶洲電商總部建設地標一點備受關注。這也意味著，星河灣集團在醞釀五年之後，正式進軍商業地產。

網易財經獨家獲悉，星河灣集團於2月17日聯合廣州工商聯盟投資有限公司等18家企業組成聯合體，成功競得海珠區琶洲西區AH040163地塊，成交價格為21.5億元。3月1日，星河灣等18家企業組成聯合體，與相關政府部門簽署了成交確認書。

需要指出的是，琶洲原來的定位是廣州的城市副中心，隨著珠江新城基本建成，琶洲被與珠江新城、員村地區聯繫在一起打造‘一江兩岸的泛CBD’。如今琶洲又被納入到‘一江三城的大CBD’規劃中，其定位已經越來越高。去年，琶洲招攬了騰訊、阿裡巴巴、唯品會、小米等眾多互聯網進駐，建設電商總部。

根據星河灣集團在2016年度核心戰略發佈會上展示的圖片，上述地塊將建成一座高達360米的摩天大樓，並將成為該區域的“地標”。

不過，這並非星河灣集團第一次“落子”琶洲。早在2011年10月，廣州星河灣實業發展有限公司以底價49925萬元競得海珠區新港東路以北、琶洲大道以南AH040215地塊，當時樓面地價僅6024元/平方米。網易財經瞭解到，該地塊將用於星河灣中心辦公樓的建設。

網易財經同時注意到，在拿下琶洲地塊的同時，星河灣集團旗下廣州番禺海怡房地產開發有限公司於3月29日發佈了2016年公司債券發行公告。本次債券發行總額不超過25億元，票面利率最低5%。

　　“有房產仲介因為賣高價房而非豪宅，被主管部門約談了。”昨日，一位地產界人士介紹，半月前，被整頓的房產仲介下架了一批高價學區房房源。

　　數十萬單價房消失了

　　昨日，北京晨報記者在某大型房產仲介的官網上發現，單價最貴的房源價格為14.99萬元/平方米。位於德勝門內大街一套16.09平方米的13中附小學區房總價241萬，每平方米14.98萬元；一套史家小學學區房單價在14.86萬元/平方米。此前掛出的每平方米動輒數十萬的高價房源已經沒了蹤跡。而在另一家知名房產仲介網站上，學區房價格比上述房源高出的並不多，如新文化街實驗二小學區房，每平方米17.07萬元；西城宏廟小學的學區房，單價在16.3萬元/平方米。

　　數十萬元的高價房哪兒去了？一位元房產仲介經紀人在給北京晨報記者轉發的一封內部郵件稱，不接受“報價過高”的房源委託，“報價過高”的房源不在內網錄入、不在外網任何管道呈現和推廣，不向客戶推薦和帶看。其中的“報價過高”，即指單價大於15萬元的學區房。“高價房源差不多在半個月前就下架了。”該經紀人進一步表示。

　　學區房價格有非理性因素

　　上述房產仲介相關負責人表示，天價學區房該公司數量並不多，但的確會傳遞非真實的市場價格資訊，造成市場恐慌，因此主動停止了該部分房源的銷售。“這部分房源本來就不多，具體下架的數量沒有統計，不過肯定沒有此前媒體報導的那麼多。從仲介公司的角度而言，我們並不希望房價過高。”

　　我愛我家相關負責人則表示，“我們本來就沒有高價學區房，不存在下架一說。”愛屋吉屋相關負責人也稱，公司以銷售普通住宅為主，並無高價學區房產品，“作為互聯網平臺，以快為主，高價房銷售週期較長，不適合我們。”

　　關於學區房價格，中原地產首席分析師張大偉表示，此類房源並非靠市場價格決定，而是由供需決定，以實驗二小學區的文昌胡同為例，目前待售的房源數量很少，可售的基本是無法居住的私產平房和使用權公租房，“私產平房不限購且有永久產權，6年出一次學籍可以說是‘旱澇保收的鐵莊稼’。”也有業內人士認為，多數優質教育資源的學區房居住屬性很弱，購房者更多看中的是教育乃至金融屬性，因此與普通住宅相比，價格的波動很多時候存在非理性因素，“不過北京也在努力地推進教育資源的均等化，在這種趨勢下，所謂學區房的大規模溢價肯定會逐漸縮小，建議購房者要理性看待學區房的問題。”

　　剛剛（3月30日晚間），萬達商業H股發佈公告，要約收購價格將不低於48港元。這個價格正好是萬達商業H股上市發行價，比收盤現價38.8港元高出近24%，對於所有流通股東來說，相當划算。

　　這一公告可謂是意料之外，情理之中。

　　說是意料之外，是因為此前沒有任何風聲傳出。儘管萬達商業遭到低估已為市場所公認，但並無私有化相關的消息傳出。從這一點看，公司保密工作做的相當好。

　　一大批中概股的私有化傳言在市場上飄蕩數月，才見落地。在此期間，相關個股往往經歷各種炒作，許多進出的投資者難免內幕交易之嫌。而萬達商業在公告發佈前的股價走勢，無論漲跌還是成交量均無異常。

　　說是情理之中，是因為萬達商業H股的股價極為低迷。3月30日收盤價格38.8港元，折合市盈率僅4.62倍，估值之低令人髮指。

　　不唯如此，從新近公佈的萬達商業2015年報來看，2015年業績無論是財務資料，還是其內涵價值，都相當不錯。公司收入、利潤穩步增長，經營現金流大幅提高，尤其值得一提的是，租金收入增幅達30%，“輕資產”轉型成效明顯。

　　也正因此，國際大行對萬達商業的估值，一直給予較高評級。在機構投資者看來，萬達商業的市值至少在3000億元，遠高於目前的1700億港元。

　　當然，H股整體低迷，低估並非萬達商業一家，很多好公司的股價都沒有好的表現。其背後原因較為複雜，一言難盡，恐也非短期所能改觀。在這種背景下，萬達商業從H股退市，回歸A股，不失為明智之舉。

　　事實上，萬達商業2015年已經開始啟動回歸A股，並於11月13日發佈A股招股說明書。回歸A股，本是計畫之內，也是大勢所趨。中央政府通過資本市場助力經濟轉型的決心，有目共睹。A股市場的發展前景，並不悲觀。

　　從萬達商業的股權結構來看，回歸A股也是符合股東利益之舉。

　　作為主要業務在內地的公司，主要股東也都在內地，內地投資者比境外投資者更瞭解萬達集團，更熱愛萬達廣場，不像境外投資者，聞地產而色變，對萬達商業地產的蓬勃發展、萬達集團的順利轉型視而不見。

　　港股一直對地產類公司存有偏見，股價的低迷導致股東得不到應有回報，兩個市場的分割也使得股東流通受限。從這個意義上看，萬達商業棄H回A，也是順應股東要求。

　　而對於兩地上市的公司來說，由於兩地同時上市會牽涉兩地監管規則不一樣，管理成本加大，其實利弊各半。當初內地對房地產公司上市融資，頗多限制，如今相關政策已經明朗，地產公司不再受限，如能借機解決回歸A股的問題，正當其時。

面對上海、深圳等地先後推出樓市調控政策，恆大地產集團主席許家印表示，由於北、上、廣、深等一線城市的土地供應量有限、市場供不應求的狀態並未改變，他預期，即使一線城市面臨調控，當地的房價也很難下跌。

許家印指出，上海和北京一線需求量很大，因為經濟總量高，購買力強。土地供應跟不上城市發展的需求，因此一線城市房價上漲正常，官方此刻祭出調控手段也很正確。


不過，許家印認為，這些一線城市的住房需求大於供給的狀態至今仍未改變，因此，即使官方強力調控，當地房價也很難回跌。此外，針對大陸的房地產市場，他指出，由於大陸的土地供應、房地產投資、新開工面積自2013年以來持續下降，但是成交面積持續成長，基於這樣的判斷，今年大陸樓市應會量價齊升。

港估值低迷 怕拉低上市價

中國首富王健林掌舵的大連萬達集團，有意私有上市僅一年多的萬達商業（03699）。萬達商業昨晚公告，控股股東（王健林）正初步考慮進行H股全面收購要約，若落實預期要約價不低於每股48元。要約價與該股招股價相同，較該股昨天收市價38.8元，有23.7%溢價；按已發行6.53億股H股計，推算全購涉資313.22億元。該公司已發行內資股38.748億股，撇除王健林持有的19.79億股內資股（佔總股本43.71%），尚有18.958億股內資股股東。

較現價溢價23.7%

萬達商業2014年12月上市，至今股價累跌19.2%，市盈率僅約4.9倍，去年7月初提出回歸A股上市，初步集資額不多於120億元。分析認為，投資舉措時常順應國策的王健林，於5年前已計劃申請萬達商業在A股上市，但一直不獲放行，為解決資金問題，才「急就章」在香港上市集資，惟現時A股市場門戶開通，故順理成章回歸祖國懷抱。萬達商業回覆稱，一切以公告資料作準。

消息人士向本報表示，王健林此舉是有見該股股價長期低迷，據大行的資產估值數據，萬達現價較每股資產淨值折讓60%至70%，在內房股中相對較大，未有反映公司價值。尤其是萬達正申請A股上市，由於H股股價偏低，將影響A股上市定價。他指出，內資股股東強烈要求萬達回歸A股上市，而維持兩地上市的成本較高，故選擇只在A股上市。他認為以招股價48元提出私有，並較現價有23.7%溢價，定價合適。

消息稱，相信王健林提出私有萬達商業，是從資本市場角度出發，畢竟股價折讓較大，而香港市場對其商業模式不夠了解，因此估值不高，相信回歸A股上市可取得更高估值；現時分拆其他業務上市的機會不大。

計劃港設海外總部

對於萬達商業可能撤銷在港掛牌，消息強調，並非反映萬達集團看淡香港市場，相信仍會在港有其他投資項目。據了解，萬達集團考慮在香港設立海外總部，主要用作集中管理海外併購所得資產，王健林早前也透露，正考慮在港設立公司，並已與港府官員就此事正式接觸。

萬達商業為2014年香港新股市場「集資王」，當時發售6億股H股集資288億元，95%股份配售予國際投資者，僅有小量超額認購；剩餘5%股份向公眾發售，獲超購4.32倍。該公司是內地商業地產龍頭，去年6月10日高見78元，創上市新高；昨收38.8元，較高位跌50%。

經濟放緩引發本港樓市轉勢，樓價趨勢向下。瑞銀維持至明年底樓價將較去年高位累跌30%的預測，瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎表示，本港樓價已較去年9月高位下跌13%，她直言：「老實講，我哋冇諗過跌得咁快。」雖然美國加息步伐緩慢，但該行維持樓價高位累跌30%後觸底的預測，撇除去年第四季跌幅，預料今明兩年整體樓價仍將再跌20%至25%。

新樓去貨慢存隱憂

李智穎稱，對樓市最大的擔憂是銷售速度減慢，近期新盤銷售定價吸引，但市場反應不算太好，銷售比率由以往75%至85%，降至現時不足50%，是對未來香港樓市及地產股的最大隱憂。她同時指出，目前住宅在建量創歷史新高，涉及8.7萬個單位，按一般4年建築期計，平均每年落成量超過2萬伙，是過往每年1萬伙供應的一倍，而政府至今未有拖慢增加供應的跡象。

對於地產業界出現要求政府「減辣」的聲音，李智穎認為，即使放鬆針對炒家的辣招政策，亦未必對樓市有幫助，由於一二手供應因此增加，而市場需求未有承接，或進一步拖累樓價下跌。

減辣無助提升需求

至於若金管局放寬按揭首期比例，會否對樓市有影響，她指出，目前發展商提供循環貸款，已讓買家能夠以10%首期置業，未有受到金管局要求的30%首期限制；市場氣氛不理想，是由於樓市趨跌影響買家入市意欲。

市民置業意欲降低，是由於本港經濟低迷，這在零售市道吹淡風可見一斑，李智穎表示，本港零售市場除旅客消費減少外，也受市場供應增加影響，預計未來3年商場零售舖位供應，將是過往10年平均值的3倍，而且供應來源分散，其中50%來自非傳統零售公司的物業，有關租金調整會較為鬆動，預計租金下調幅度會較市場預期更高。

該行預測今明兩年整體租金將累跌15%，其中奢侈品商舖租金跌幅更達25%。

此外，李智穎也擔心就業市場較弱將削弱市民消費力，會拖累整體零售表現，預料今年失業率將由3.3%上升至4.5%。她相信香港已經進入內地旅客消費的調整期，估計內地客消費額將會再跌28%，因此相關商舖租金仍有進一步下跌的空間，今明兩年商場舖租將有明顯變化，街舖租金跌幅則會放緩。

世茂房地產（00813）去年純利61.16億元（人民幣．下同），按年減少24.5%，主要受滙兌虧損增加影響；核心利潤62.07億元，倒退21.5%；每股盈利1.767元；末期息派40港仙，減少33.3%，連同中期息30港仙，亦較2014年減少30%。

集團主席許榮茂表示，營運處於調整期業績增速放緩，但去年成績令公司變得更為健康，期內90%以上新增土地儲備位於一二線城市，銷售比率達55%，淨負債率降0.5個百分點，至58.1%，平均融資成本降至6.9厘。

下調今年銷售目標

受減價促銷影響，世房去年毛利率下降4個百分點，至28.5%；副主席許世壇指出，去年促銷去庫存力度大，庫存由182萬方米降至130萬方米，以600億至700億元的銷售規模而言，庫存已是低水平，往後不會如去年般大力度去庫存。地價上升樓盤漲價，有望抵消去庫存影響，期望毛利率維持28%至29%之間。

該公司去年銷售額670.4億元，只完成全年720億元目標的93.1%，今年銷售目標670億元。許世壇透露，由於控制供貨步伐，三四線城市及同質化產品庫存較多的項目暫緩開工，涉及250億元貨值，亦無意於三四線城市增加買地。

對於一二線市場競爭加劇，許世壇預期，購地仍集中在一二線城市，傾向以合作及收購小型發展商的方式增加土地，投地時也不會選擇地王。香港投資方面，於東涌在建酒店及於九龍有豪宅項目，暫時無意增加在香港的投資力度。

冀外幣借款佔三成

截至去年底，世房總借貸698.21億元，增加12.6%，其中外幣借款佔48%，許榮茂預計，337億元外滙借款中，今年內會償還132億元，包括已償還的60多億元及有待償還的另外約60億元，今年外幣借款將降至205億元（佔32%），加上外滙對沖及海外項目現金流將可抵消外滙借款，相信外滙風險能夠控制。

商戶謀生存 業主憂丟空

內地自由行旅客消費模式改變，過去奢侈品牌高價搶租的核心區一線街舖所受影響最深，近半年約滿棄租及提早撤離的情況司空見慣，令吉舖明顯增加。原來，租戶在租約期內向業主提出減租要求的情況也趨普遍，更不乏業主應允的個案。市場消息透露，自2007年上市來首次發盈警的「鞋王」百麗國際（01880），旗下品牌思加圖（STACCATO）以月租約95萬元租用的尖沙咀海防道地舖，近日成功爭取業主減租15.8%，令尚餘至少8個月的租約期，每個月可少交15萬元租。

年底到期 每月少交15萬

思加圖租用的海防道48號地舖，建築面積約1000方呎，呎租950元，租約期至今年11月底。消息透露，由於零售市道不明朗，思加圖早前向業主提出減租要求，最後獲業主答應把月租由95萬元減至80萬元，減幅約15.8%。

土地註冊處資料顯示，海防道48號地舖業主為曾擔任百麗國際及附屬公司麗港鞋業董事的鍾蕙蘭，由1973年起便持有該舖位。

思加圖全港25分店

翻查資料，百麗國際旗下有多個港人熟悉的品牌，除思加圖外，亦包括BeLLE、Joy&Peace、 Millie's等，但由於近期零售吹冷風，自家品牌BeLLE已於去年9月全面結束在港的店舖，並撤出香港。至於今次獲得減租的思加圖，據該公司網站顯示，現時在本港約有25間分店。

中原（工商舖）營運總監潘志明表示，由於經濟環境不明朗，業主明白一旦舖位丟空，既沒有租金收入，重新招租又須另花一筆金錢，對業主而言亦是一種損失，所以近期市場不斷出現租約期內要求減租的個案，若要求合理，通常業主都願意接受，希望能保留租戶。潘志明認為，以該區普遍減幅約20%至40%而言，海防道48號地舖的減租幅度已屬溫和。

潘志明說，一般而言，提出減租的租客，一般租約期尚餘6至8個月。減租情況主要在一線街舖出現，原因是該類舖位租金過去被搶高。

地產業界認為，由於很多核心區一線街舖租金處於高位，如今零售市道逆轉，生意額未如理想，舖租便變成一項沉重負擔，因此有租戶在租約期內便向業主提出減租要求，並多獲業主應允，否則吉舖情況將更嚴峻。業界預期，未完約獲業主減租的個案將陸續有來。

海防道為掀起尖沙咀區減租退租潮的街道，翻查資料，去年12月原由周大福（01929）租用的海防道及漢口道交界舖位，因生意額下跌而決定棄租，當時月租260萬元，該舖位最終減租42%，以150萬元租予另一個珠寶店VIP名人站。

領展（00823）上月中旬起招標的9個商場項目，其中最矚目的大埔運頭塘商場和葵涌石蔭商場率先在昨天截標。綜合市場消息，一共收到約10份標書，反應未算太踴躍，惟領展未有透露最終標書數目，仍須視該公司的公布作實。市場人士認為，零售市道轉弱，投資者出價或趨審慎。

領展發言人表示，正審視所接獲的標書，一旦作出任何決定，在適當時候會按照相關法律及規定作出公布。

是次為領展第四度放售物業，一共涉及9項物業，其中最大型的兩項昨天截標，餘下項目將於4月8日截標。過去三輪投得領展商場的投資者，部分財團是次都有入標，市場消息指出，先後購入多個商場的資深投資者林子峰，是次入標估值最貴的運頭塘商場；至於石蔭商場，入標者則包括「小巴大王」馬亞木。

業主減價刺激 首季422成交增58%

二手價跌量升，10大屋苑首季呎價全綫下挫，鴨脷洲海怡半島按季跌近17%，業主減價刺激交投，首季成交錄422宗，按季增58%，單計3月份錄223宗，創9個月新高。

本報統計10大屋苑首季交投，截至3月30日錄約422宗成交，較去年第四季267宗，按季增加58%。惟全綫屋苑樓價下跌，反映小業主願意減價，刺激二手交投增加。

3月成交223宗 9個月高

按季度計算，10大屋苑中以海怡半島樓價按季跌16.6%最多，刺激屋苑3月份錄11宗成交。即使屋苑優質戶，亦要減價沽出，最新23座高層H室，實用面積783平方呎，3房連套房，望海景。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指，單位原開價1,200萬元，日前以1,154萬元沽出，呎價14,738元，較去年同戶型單位造價1,310萬元，低約156萬元或12%。

事實上，首季422宗成交中，3月份佔其中223宗或53%，主因新春後購買力湧現，刺激3月份買賣宗數，突破200宗水平，創去年6月份後，近9個月新高。值得一提是，3月份10大屋苑中，有7個屋苑成交量創逾半年新高，其中牛頭角淘大花園錄26宗買賣，屬2014年6月份後，近21個月新高。

10大屋苑成交增加，惟九龍兩個屋苑紅磡黃埔花園及荔枝角美孚新邨，3月份樓價分別報11,800元（跌14.5%）及9,800元（跌6%），跌幅居頭兩位。太陽物業分行經理宏惠強表示，黃埔花園本月成交集中3房單位，實用面積約708至732呎，成交價介乎750萬至780萬元，此類單位造價，較去年高位回落約百多萬元，部分單位呎價低見1.1萬元。加上2月份兩宗成交，全屬呎價較高的兩房戶，故拖累3月份屋苑整體呎價錄明顯跌幅。

業界：價跌量升仍持續

預期二手價跌量升情況仍會持續。利嘉閣地產總裁廖偉強料4月份交投量可保持本月水平，估計4月份樓價趨穩定，跌幅最多1至2%。

另外，經濟學家關焯照指，過去半年二手交投偏低，累積一定用家需求，新盤銷售步伐加快，間接利好二手氣氛。雖然部分屋苑3月份樓價，有回穩及微升迹象，惟樓價仍未見底，預期全年跌幅最小有12%。

由於稅收優惠已經成為今年的選舉戰場，澳洲新聞集團對澳洲稅務局數據的分析顯示，2014年澳洲有將近5.6萬名外國房地產投資者，相比前一年只有5.27萬人。
超過40%使用負扣稅，這項政策允許投資者在指出——例如房貸利息和維護成本——超過投資房的租金收入時申報抵扣稅款。
如果工黨贏得今年的大選，它承諾將取消購買現房者的負扣稅資格。聯盟黨反對工黨的政策，但對自己的計劃一直守口如瓶，去年，有報導稱政府正在考慮取消外國投資者的負扣稅資格。

財相莫里森的一名發言人上週五表示：“政府將在5月預算案中公佈稅制改革。”

新的稅務局數據顯示，2萬2529名外國投資者子啊2013-14財年申報了將近2.08億元的凈租金損失。基於澳洲對外國居民的稅率在32.5%到45%之間，這些負扣稅損失預計為他們節省了超過7600萬元的稅金。

房地產專家對工黨的負扣稅政策意見兩極，逼你保釋，禁止外國人使用負扣稅對聯邦預算的影響很小，可能會適得其反。
SQM Research的總經理克里斯多夫（Louis Christopher）表示，7600萬元的撙節對預算來說是“杯水車薪”。
“這個主意倒是不壞，但不太可能成為讓預算扭虧為盈的靈丹妙藥。”

外國房產投資者，特別是來自中國的投資者，近年來因為把本地買家擠出市場而受到抨擊。克里斯多夫表示，自從中國政府近幾??個月來打擊資金轉移出國，以及澳洲政府收緊了對外國人非法購置房產的法規，他們的人數有所減少。

克里斯多夫說，SQM並不反對工黨的負扣稅變化，只希望能夠進行一些調整，包括採用逐步取消負扣稅的方法，以減輕它的負面影響。

Binvested房地產集團的聯合創始人博奇（Nathan Birch）則反對負扣稅。澳洲有超過120萬人使用負扣稅，當中許多都是中等收入者。
“這是一個非常，非常敏感的地帶，容不得胡來。”博奇說，他擁有200多套房產，但沒有使用負扣稅。

他說，他看不到修改外國投資者法規的價值，因為外國投資者本來就只能購買新房。
“澳洲需要外資進入……這些投資者在創造就業，如果你削減了負扣稅優惠，人人都會抱怨，到時候價格就會下降，但沒有工作的話反正也買不起房子。”

據《澳洲版金融評論報》報導，並非所有的公寓價值都出現縮水，部分也有上升。然而，一項分析顯示，許多公寓在最初購買至轉售期間未能保值。
Little Collins Street 27號便是其中的一例，其由開發商Golden Age在2015年7月建成。一套三居室、帶有兩間浴室、兩個停車位的140平方米公寓在去年8月時的售價為156.5萬，而這比2010年11月時的購買價格（219.5萬）低了29 %。在一年的時間裡，一套兩居室公寓的價格則下跌了23%：去年8月的售價為107.5萬，低於2014年6月的132萬。從2010年至去年轉售的時間裡，沒有停車位的一些較小公寓的跌幅達4％至8％。

Golden Age的總經理徐傑夫（Jeff Xu，音譯）表示，公寓的再售有限，而出租公寓的空置率目前為0。週二，徐先生說，“有些公寓會貶值，但這不意味著所有的公寓項目都如此。這取決於位置、質量以及管理。”

BIS Shrapnel的分析師Angie Zigomanis表示，儘管更多的公寓會限制租金的增長，但只要利率維持在低位，價格大幅回調的局面就不大可能，因為置業者仍然可以應對租金收入及抵押貸款之間的差額。“那些購買樓花、計劃在一兩年內轉手的人士很可能會迎來10％的跌值。”

CoreLogic RP數據顯示，在開發商Riverlee建成的Flinders Street 108號公寓中，最近5次交易價格與購入價一致或是出現下跌。

估價事務所Opteon的董事巴克斯特（Matthew Baxter）表示，“一般來說，如果公寓不吸引自住業主，只吸引投資者，那結果會更糟。”他拒絕就個別公寓或其售價進行置評。

Domain數據揭露，在2015年的第四季度，墨爾本3000郵區的公寓價格下跌了6％。資深經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）說，雖然今年第一季度的最終數據尚未公佈，但跌幅有可能達到9％。

隨著墨爾本即將交接的公寓數量激增，有人擔心，買家能否支付房款，尤其在銀行縮緊貸款政策之時。如果銀行下調物業估值，或者降低貸款按揭比率，交接時的買家就得支付更多。如果買家難以承擔，他們或許就可能以低價出售房產。

《澳洲版金融評論報》獲悉，估值公司WBP的數據揭示，在包括市中心在內的墨爾本3000郵區中，有197套公寓的價值平均下跌了9.15％，即5萬1272元。