政策刺激短期買氣 未來1年估跌1~2成

打房結束
央行鬆綁、打房時代結束，房市交易明顯回溫，各房仲昨公布3月房屋價量變化，交易量大增3~4成，大台北買氣彈升近4成。但學者認為，政策刺激短期買氣，但想提升交易量還須修正價格，預估未來1年房價將跌1~2成。

永慶房產集團公布3月內部成交資料，相較1月，全台買氣增逾1成，若與2月相比，全台交易量更大增4成，北北桃地區買氣回溫4成，以桃園增45%最多，台中、高雄交易量也回升近5成水準，台南受震災影響，買氣略升3成。信義房屋、住商不動產內部成交資料，3月表現較1月增近4成，大台北買氣彈升2~3成，台灣房屋交易量也月增36%，桃園成交甚至增加1倍。

3月桃園成交增1倍
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，儘管土壤液化曾造成短暫觀望，但專家釋疑後，加上央行全面解除信用管制，鼓勵自住型買方進場，對於已擁有1屋的換屋族或置產族優先受惠，也讓3月初房市買氣較2月大回溫，尤其連房價較高的大台北地區買氣刺激不少。

全台3月房市回溫，桃園買氣成焦點，台灣房屋桃園區總經理葉日舜指出，這次桃園燈會亮點、無土壤液化區疑慮，加上政府鬆綁政策，打房陰霾一掃而空，3月房仲成交增1倍，有4~5成比率來自雙北及外縣市自住客，「有個北市大直的客戶看完燈會，當天就簽約買了藝文特區1房，看好沉寂已久的桃園房市可逐步增溫，今年成交量有望比去年增5成。」

至於房價部分，永慶統計3月六都房價，除高雄持平外，其他皆微幅修正約在1%以內，以桃園跌幅1.4%最多，台北市單價每坪56.8萬元、新北市下修至30.3萬元，桃園跌至每坪14.1萬元，還低於台中14.5萬元，台南下修停在10萬元大關，高雄維持每坪13萬元。

明年上半年賣壓最重
雖3月六都房價微幅下修，林泰隆分析，若與近1年房價高點相比，雙北、桃園與台中累計跌價均超過1成，其中以新北市跌16.3%最多，但觀察買賣雙方對房價認知仍有差距，交易量還有成長空間。

德明財經科技大學副教授花敬群分析，3月房市因央行降息及全面放寬政策，民眾期待利多，短期內有激出看屋人潮與買氣，讓成交量逐漸回溫、不致過度惡化，「但相較去年成交量還是萎縮狀態，量要回升到正常，須有價格修正，因今年是交屋的高點，明年上半年賣壓最沉重，估計今年下半年至明年上半年，房價修正1~2成是可預期的。」

房市交易量露出曙光，房仲業3月旗下門市交易較1月量增2~4成，為第2季房市帶來好兆頭。根據房仲業最新調查更顯示，六大指標全面回升，房市冰河期有解凍跡象，民眾購屋意願回升，房市出現「首購縮手，老手準備進場態勢」。

今年房市歷經前2月冰凍期，3月量能終於見到冬天裡第一道陽光，國內大型房仲業者統計，3月旗下門市交易，與1月份相較，信義房屋、住商不動產、台灣房屋成交量普遍增加2~4成，永慶房產也有1成增長；若與有農曆春節的2月相較，成長幅度更大。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市交易回復正常，但與去年同期相比，量能仍衰退，且近期房市管制政策鬆綁屬於「利空解除」，非「利多加持」，對房市將是「旺市不旺價」，僅有利交易量回溫，房價修正趨勢不變。

中信房屋昨（31）日公布最新第1季宅指數調查，六大指標包括家中經濟、理財、經濟感受綜合指數、景氣、物價及房價指數全面上揚；其中，「景氣」由上季的26.71上升至本季的29.57，「經濟感受綜合指數」則較上季上升1.74個百分點，終止連3季下滑趨勢。

此外，有43％的受訪者表示「2年內有購屋計畫」，較上季增加1.8個百分點；短期（3~6個月）有購屋計畫者，也較上季增加2.3個百分點。值得注意的是，此次調查中發現，有購屋計畫受訪者中，「首購族」占43.2％，較上季減少10.8個百分點，顯示在經濟不佳下，首購族有縮手跡象。

反倒是有經濟能力的購屋老手，進場購屋意願明顯提升，其中，已有房者本季購屋意願上升9.6個百分點、家庭月收入達16萬元以上者增加4.4個百分點、50歲以上者購屋意願也較上季增加5.1個百分點。

中信房屋副總劉天仁指出，多項調查數據顯示，房市冰河有解凍跡象，民眾對第2季房市認為「量價持穩」居多，且3成民眾、4成房仲店頭認為今年下半年為房價落底時機，應是對新政府有所期待所致；另外3成民眾認為2018年房價才落底，則是對新政府持觀察心態。

台經院景氣預測中心主任孫明德則認為，央行鬆綁房市政策只是將掐住房市脖子的一隻手拿掉，民眾還是會觀察新政府上台後是否有進一步打房動作。

東南水泥擁有高雄亞洲新灣區內8.29公頃工業用地，已獲得內政部核定變更為特定經貿核心專用區，高雄市政府地政局昨（31）日召開記者會，宣布正式啟動公辦重劃作業，東泥可望取得容積獎勵優惠及減少回饋土地7％的獎勵。

高雄地政局長黃進雄指出，東南水泥土地編號是第80期市地重劃區，位於高雄軟體園區南側，緊鄰高雄港，重劃計畫書業經內政部105年3月18日核定，並於105年3月30日起至105年4月29日止公告30日。

黃進雄說，80期重劃區土地屬東南水泥單一地主，原為「特定倉儲轉運專用區」，後經都市計畫變更為「特定經貿核心專用區」，並增設85米綠帶及園道，以強化港區水岸開放空間。他表示，根據該都市計畫規定，土地所有權人如於都市計畫公告實施日起6年內，完成土地重劃或取得開發許可，可取得容積獎勵，東泥為加速開發腳步，希望高市府以公辦重劃的方式辦理。

黃進雄說，80期重劃區重劃後可提供特貿用地面積約5.5131公頃，公園、綠地、綠園道、道路等公共設施面積約2.7811公頃。他指出，該局在多功能經貿園區、亞洲新灣區已完成60期、65期市地重劃，辦理中的有79期、83期市地重劃區，預定開發的則有70期、88期、90期及94期市地重劃區，投入經費超過40億元，開發面積約92公頃，未來將帶動經貿園區整體快速發展。

包括台工銀董事長駱錦明、國票金控總經理丁予嘉、銀行公會理事長李紀珠，昨（31）日均強力主張台灣應該要更積極的推動都更。駱錦明還指出，台灣屋齡超過30年的房屋，占全數比重超過70％，倘若不儘快積極推動都更，再發生類似台南地震，後果不堪設想。

永豐銀董事長邱正雄認為，央行這回解禁，應可以控制住市場不再往下，房市景氣可隨市場回溫慢慢上來。

對於都更，丁予嘉建議，按照現在都更法，「根本動都不能動」，應該要修法來加強執行，例如，不用全部，只要一定比例以上的人贊成就應執行，例如，台北市就規定要100％住戶贊成才能推，但丁予嘉話鋒一轉指出，就算有100％，「強制執行也有問題，很難解。」

李紀珠說，自她出任台銀董事長以來，台銀撥了數筆畸零地全力配合都更，包括與內政部合作在北市大同區推動的都更，正在進行，另外還有2件配合其他建商、住戶承作的都更，也同樣在大同區進行中。

2016年房市可望出現新氣象！中信房屋發布2016年第1季宅指數調查結果，多項調查數據均顯示，房市冰河已經有解凍跡象，再加上央行解除豪宅以外的不動產信用管制措施，對於有意購屋的民眾來說，應該盤點並把握手頭上可用的議價籌碼，除了多看屋、多比較，還要把握政策與市場風向，適時做出決定，而不是盲目地等待房價下跌。

中信房屋董事長鄭余正全指出，根據本季中信房屋宅指數調查結果，6項經濟綜合感受指標均回彈，購屋意願6大指標也全面上升，民眾對於房價下跌有感，市場仍以自用為主流，然而令人振奮的是投資與置產買盤初現，同時民眾對於下一季房價與成交量的預測，以「價、量持穩」最高，而有購屋計畫的民眾，以選擇今年上半年或下半年為購屋時間點最多。

在購屋意願的房價指數中，認為房價有利提升購屋意願的比例上升2.16％，為28.69％，比前一個高點、去年第3季的28.27％數據增加。中信房屋副總劉天仁說，民眾對房價下跌有感，表示打房政策的確產生抑制房價上漲的效果；隨著央行近日以降息和解除豪宅以外的選擇性信用管制區域等鬆綁打房跡象，未來的新政府會祭出什麼樣的房市政策與住宅政策，全民都在期待。

劉天仁認為，房價下跌有感，表示政府打房政策已出現成效，接下來政府應該思考的是如何提升民眾的購屋能力，也就是透過發展經濟的措施，增加民眾的收入。另一方面，也需要推動公營社會住宅的措施，協助年輕人解決住的問題。

針對房價何時會落底，30.5％民眾認為落點將出現在2016下半年，也有30.3％佔比認為在2018年。劉天仁表示，民眾與房仲店頭一致認同的房價落底時機2016年，應是對新政府有期待所致；而選擇2018年房價才落底的3成民眾，則對新政府持觀察心態。

針對第2季的房價預測，認為「價、量持穩」及「價、量雙跌」的民眾各佔3成，前者比例略高於後者；房仲店頭則以「價、量雙跌」佔33％，看法最高，其次為「價跌、量增」28.6%％，也就是多數認為價跌態勢。

房市交易量觸底反彈，受到房貸政策鬆綁、房地合一淡化等影響，自住客回籠，房市交易回春，根據各大房仲所統計旗下門市交易量顯示，3月交易量普遍較1月增三成，房仲業者表示：「不打房，人就來了。」

各大房仲品牌旗下門市的3月業績，均創今年以來單月新高，與1月相較，信義房屋、住商不動產增加約四成，台灣房屋約增加二成，永慶房產集團增加一成；與農曆春節所在的2月相較，成長更明顯，不少業者甚至有一倍以上的業績增長。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，大台北地區交易較今年1月回升二至三成，中南部地區回溫更為明顯，以最近在央行鬆綁信用管制後的3月最後一個周末來看，成交量、成交速度明顯加速，建商融資條件寬鬆也可能緩解降價壓力。不過近期的房市政策鬆綁多屬於「利空解除」，而非「利多加持」，僅有利交易量回溫，對於房價刺激有限。

以價格趨勢來看，台北市平均房價於3月跌破每坪60萬元，和高檔相比，每坪成交均價修正已經達每坪10萬元，政策鬆綁加上房價適度回檔，台北市交易量已經有回溫跡象，新北市則是包括板橋、新店與中和等，交易量明顯增加。

永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，近期買方看屋轉趨積極，帶看量也有增加；不過，房地合一稅於今年1月實施後，投機炒作已經沒有空間，市場缺乏投資客，房價就沒有上漲動能，即使解除信用管制，房價也難以反彈向上。台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，1、2月買氣延宕到3月成交，房市交易量普遍增加，政府公布土壤液化區後，成為議價條件，頗有降價換成交意味。

不甩央行限貸手段，雙北市自2010年陸續被央行點名「留校察看」的25區，5年來部分地區房價持續攀升，新北市板橋區、台北市信義區等蛋黃區新推案更漲逾7成，房價漲幅擠入排行榜前10名的行政區，漲幅皆達5成以上。

林口土地6年漲逾6倍
自2010年起，包括台北市12行政區及新北市13行政區，陸續被納入央行選擇性信用管制區。至上月24日，央行佛心解禁所有區域，除高價產品外的限貸政策，但據《住展》雜誌分析，25區中，有10區在這5年多裡，新案房價不降反增，漲幅達5成以上。其中，板橋區、信義區、林口區、樹林區，更已漲破7成，以每年漲幅超過1成的姿態，向上攀升。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，房價漲幅位居1、2名的板橋與信義區，分別是雙北市首善之區，即使受到央行政策抑制，資金依舊瘋狂簇擁而上，「2區皆有豪宅產品領漲，加上近1年半區域房價下修幅度，比其他區域小，導致蛋黃能立於不破地位。」

林口區房價自管制前至今，漲幅達71.1%，單價自1字頭躍升3字頭。亞昕國際開發（5213）董事長姚連地表示，林口土地價格在近6年，漲逾6倍，土地成本堆高、加上各項建設利多，使林口房價受到強力推升。

新北市政府2016年3月31日舉行「林口特定區機1-1行政園區新建工程(消防局、警察局及稅損稽徵處)聯合落成典禮」，市長朱立倫表示，民眾最關切就是治安及社會安全，六合一行政園區啟用後將可提供林口居民一個安全無虞的環境又兼顧生活機能，他同時也感謝蔡淑君市議員及宮陳愛女士捐贈災情勘查車及救護車，造福地方。

朱立倫致詞時表示，林口是新北市近年發展最快速的地區之一，其中六合一行政園區是林口重要的指標建設，當初在規劃時就是以未來長遠的發展為考量，包括因應人口快速成長、工商經濟發達、基礎建設及公共安全的需求。今日啟用的新建廳舍有消防局第二大隊文化分隊、警察局新莊警分局忠孝派出所及財政局稅捐稽徵處林口分處，未來提供居民最好的服務。

朱立倫說，民眾最希望政府提供的服務中，安全絕對是重要指標，包括治安工作及公共安全維護，這些都需要靠市府警察、消防同仁、再加上義消、義警、社區鄰里巡守隊及所有市民共同來努力。除了這三個機關啟用外，市府將加速圖書館、衛生所及公共托育中心的完成和進駐，讓行政園區發揮最完善的功能。

典禮中，為提升林口地區救災、救護效率及回饋鄉里，當地市議員蔡淑君自費捐贈2輛災情勘查車，而宮陳愛女士捐贈1輛救護車，朱立倫公開致謝外並分別回頒感謝狀1幀，他表示，這些救災、救護車輛將有助提升整個林口區都市空間預防火災、災害搶救及緊急救護效能，更能保障居民的生命財產安全。

消防局表示，林口區位於雙北、桃園等都會區交會地帶，臨近台北港、桃園機場，是我國的重要門戶，近年隨著多項大型建設興建，像是三井outlet大型購物中心、機場捷運線等，人口及大樓建築日漸密集，亟需提供一個大型整合性的行政服務中心。六合一行政園區即結合消防局、警察局、衛生局、社會局、稅捐處及圖書館6個單位聯合興建，共興建3棟建築物，分別為消防局分隊、警察局派出所，以及及行政綜合大樓(內設有公共托育中心、稅捐稽徵處、衛生所及圖書館)，將全面帶動地區發展及都市機能的提升。

地震來了你家安全嗎？南台206強震後，市民開始關注自家居住的安全問題，房屋結構到底安全與否成為市民心中的首要問題，新北市政府積極推動防災型都市更新，都市更新處將派遣上百名都市更新推動師到社區，倘屬需補強或重建之建築物，或建築物位於災害風險高潛勢地區，將由市府指派都更推動師蹲點輔導(詳流程圖)，解決市民疑慮。

新北市政府都市更新處王玉芬處長表示，為保障市民居住安全並減少社區推動都市更新的困難點，市府提出防災型都更7大行動方案，有關「都市更新推動師蹲點輔導」行動方案，目前市府已指派都更推動師至五股、泰山、蘆洲、淡水、板橋、中和等8處應立即修復補強之建築物辦理蹲點輔導。其中位於板橋區國泰街一棟5層樓屋齡35年建築物，地下室現況16根結構柱有8根龜裂，經都市更新處偕同新北市結構技師公會、都更推動師向住戶詳盡說明後，住戶表達有意願辦理擴柱補強工程，後續將由都更推動師持續協助社區辦理申請整建維護經費補助事宜。

更新發展科洪宜萍科長補充，市府已培訓215位推動師，目前已有都更推動師接受市府指派至社區蹲點輔導，後續都市更新處將檢視市府工務局提供房屋健檢案件，依地緣性指派在地推動師辦理蹲點服務，後續將視民眾意願，協助辦理自主更新、簡易都更或整建維護耐震補強等工作。建築物補強部分可向都市更新處申請建築物耐震評估及結構補強工程等補助費用，每案補助上限最高可達1千萬元；而結構無法補強的建築物，則輔導更新重建，歡迎有意願的社區向都市更新處申請。

央行選擇性信用管制「打房」效果如何？根據統計，大台北25個列管區在列管期間預售房價仍持續上漲，雖然近一年稍有回檔，但至上月為止，仍有11個漲幅逾五成，有四個漲幅逾七成，其中板橋漲77%最多，信義區漲71%居次。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然大台北房市在管制期間房價仍然漲很大，但不能說央行管制措施無效，因為央行如果放手不管，這六年房價可能漲更多。

央行上周舉行第一季理監事會，宣布自2010年開始的選擇性信用管制，除豪宅房貸持續管控外，其他全部解除，大台北各列管行政區不再限制房貸成數。

住展雜誌統計先後被納入管制的各行政區房價，數據顯示，央行管制六年來，列管區預售屋價格均持續上漲，以今年2月均價與2010年6月相比，漲最少的是南港區，其次為大安區，但也都有近兩成漲幅。

漲最多的前兩名則分別是板橋區和信義區，剛好是新北市、台北市行政中樞所在地。何世昌表示，這兩個行政區，是蛋黃中的蛋黃，集行政、商業、娛樂於一身，即使受到央行政策抑制，房價仍然漲勢凌厲。

以信義區來說，漲幅雖排名第二，但管制前預售均價一坪77萬，現在132萬元，一坪就漲了55萬元。

其他漲幅擠進前十名的包括林口、樹林、土城、松山、新店、中和、汐止、永和等，漲幅都達5~7成。

從漲幅前十名來看，新北市占了八名，漲勢明顯高於台北市，分析原因，除了央行先從北市啟動選擇性信用管制，北市炒房資金大舉流入新北市之外，新北市各區房價基期較台北市低，漲幅較具空間、央行宣布管制時間恰好接近新北市房價主升段，也都是新北市房價漲幅較大主因。

台北市財政局向台北市長柯文哲報告房屋稅課徵事宜後，確定今年的房屋稅課徵稅率，將比照去年計算方式，北市稅捐處將於4月15日開始寄發稅單，5月1日開始徵收，估算一年的房屋稅將有141億元，與2015年相當。

不過，目前建商一年內未售出的房屋，超過三戶都課徵3.6%，建商認為不合理，北市府也同意銷售期間不是囤房行為，決定一律降為2%，若一年後未售出的餘戶超過三戶的話，再全部都課徵3.6%的稅率，該項自治條例的規定現正由台北市議會審查中，若市議會通過並訂出實施日期在課徵期內，北市稅捐處將會以退稅方式處理。

至於有建商向市議員和市府陳情，希望將「2014年7月1日以後取得使用執照」的規定，改為「2014年7月1日以後取得建照」，始適用新稅率（即調高1.6倍）的部分，財政局官員向柯文哲報告，現在各縣市都是房屋興建完成取得使用執照後，才開始課徵房屋稅，若更改規定，北市將有上萬戶新成屋不適用新稅率，一年就會減少13億元的房屋稅。

高雄市第80期市地重劃區位於高雄軟體科技園區南側，緊鄰高雄港，總面積約8.2942公頃，重劃計畫書業經內政部2016年3月18日核定，並於2016年3月30日起至2016年4月29日止公告30日，未來高雄市多功能經貿園區將又新增一處重劃區正式開辦。

高市府地政局表示，本期重劃區土地屬東南水泥所有，原為「特定倉儲轉運專用區」後變更為「特定經貿核心專用區」，並增設85米綠帶及園道，以強化港區水岸開放空間。依該都市計畫規定，土地所有權人如於都市計畫公告實施日期之後6年內，完成土地重劃或是取得開發許可，則有容積獎勵措施，該公司為了加速開發腳步，希望市府以公辦重劃辦理，地政局為免影響土地所有權人權益，將積極辦理各項重劃工程。

地政局黃進雄局長表示，地政局在多功能經貿園區陸續辦理土地開發，已經完成第60期及65期市地重劃區，辦理中的有第79期、83期市地重劃區，預定開發則有第70期、88期、90期及94期市地重劃區等，投入經費超過40億元，開發面積約92公頃，未來將帶動經貿園區整體之快速發展。本期重劃區位屬高雄港第一排，重劃完成後將改善港灣景觀，亞洲新灣區將再增一亮點。

本期重劃區重劃後可提供特貿用地面積約5.5131公頃，取得公園、綠地、綠園道、道路等公共設施面積約2.7811公頃，重劃計畫書訂於2016年3月30日起至2016年4月29日止，於前鎮區公所、地政局前鎮地政事務所及土地開發處公告30日，土地所有權人可於上開期間至公告場所閱覽或於本局土地開發處網站瀏覽。

3月末，北京二手房住宅均價高達40133元/平方米，環比上漲1.1%，均價破4萬元大關並達到歷史最高點。除了重拾“90/70”政策之外，北京住建委也將嚴格購房資格審核、圍堵假離婚，整頓仲介市場，穩定市場秩序等，借此抑制房價過快上漲趨勢。

北京新一輪的樓市調控已悄然而至。

3月31日，北京市國土局網站連掛出三塊土地，其中兩塊為住宅用地，位於昌平區南邵鎮。21世紀經濟報導記者查看掛牌檔發現，此次掛牌檔中明確，本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上，這被業內認為是暫停了7年的“90/70”政策重返北京。

2006年，九部委聯合推出的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。業內稱之為“90/70”政策。

21世紀經濟報導記者查看北京國土局過去7年裡掛牌的住宅用地也發現，出現“90/70”套型面積的要求很罕見。

除了重拾“90/70”政策之外，21世紀經濟報導記者多方採訪獲悉，北京住建委也通過嚴格購房資格審核、圍堵假離婚，整頓仲介市場，穩定市場秩序等圍堵房價上漲趨勢。

圍堵假離婚購房

2009年，實施三年的“90/70”政策正式退出北京市調控舞臺。

當年1月份，北京市9部門聯合發佈了《關於貫徹國辦發〔2008〕131號檔精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》，其中11條規定，對商品住房專案，根據城市總體規劃確定的原則，統籌兼顧土地節約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據市場需求確定套型面積和比例。

2016年全國“兩會”期間，國土部、住建部部長在談到嚴控一線城市房價時，均表態要增加一線城市樓市供應。“90/70”政策被認為是緩解一線城市供需關係，增加供應的重要措施之一。

值得一提的是，上海於2月26日出臺了房地產新政，重申了中心城區中小戶型不低於70%的要求。此次，北京重拾“90/70”政策，背後是仍在持續升溫的北京樓市。

根據鏈家地產研究院的資料，3月第四周（3月21日-3月27日）北京市二手住宅網簽量為8075套，環比上漲4.6%，網簽量在上周的高位上繼續增加，達到了除2013年3月（集中網簽的特殊階段）外的歷史最高值。

與此同時，北京二手房住宅均價也高達40133元/平方米，環比上漲1.1%，均價破4萬元大關並達到歷史最高點。

高和資本董事長蘇鑫告訴21世紀經濟報導記者，投資屬性恢復是一線城市上漲的核心原因。蘇鑫援引鏈家地產的數據稱，去年北京二手房市場成交的套數為20萬套，同比增長了90%，其中有70%是第二套房。

據蘇鑫瞭解，這些交易絕大多數用於投資用途。另一個可以佐證投資屬性的，就是通過假離婚換取購房資格投資的比例也在過去一年大幅增加。

嚴格購房資格審核之下，通過假離婚獲取購房資格的情況或將被嚴管。北京住建委相關人士介紹，北京住建委已經實現了對購房家庭身份、戶籍、房產、社保、納稅、婚姻、工作居住證等資訊的聯網聯查，將不斷完善審核機制。

北京住建委相關人士稱，執法部門將繼續加大限購執法力度，如隱瞞真實情況、提供虛假材料、以不正當手段獲得購房資格，該購房人將受到註銷網簽、撤銷登記、限制在京購房等處理，甚至追究刑事責任，相關企業也將依法受到懲處。

30萬元學區房下架

北京穩定樓市另一套執行方案是整頓市場。

21世紀經紀報導記者自北京市住建委獲悉，北京市住建委近日開展了房地產經紀機構專項執法檢查。此次檢查的重點是擅自發佈房源資訊、違規群租、哄抬房價、陰陽合同、經紀人員不良行為等十個方面。

截止到目前，北京住建委已抽查了東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山、通州等7個區的120家房地產經紀機構門店。

北京住建委執法部門已經對一批違法違規情況進行了立案調查，比如一些門店存在發佈虛假房源資訊、未統一開具發票、不按要求進行備案、不按規定告知消費者注意事項等違法違規的現象。

3月31日，21世紀經紀報導記者在查閱各大仲介官網發現，過去上線的單價超過30萬元的學區房已經下架，而目前能查到的學區房售價大都低於15萬元。

北京中原地產市場首席分析師張大偉透露，個別仲介公司已經下架過萬套房源，抑制二手房的非理性炒作也可以降低樓市的上漲速度。

北京市房協副會長陳志介紹，這方面的檢查和整治規範以後可能會不斷增強，頻次及力度都會增加，目的是讓市場更加合理，讓市場行為更加規範。這種方式雖然不是政策，但也是對市場的一種管控。

為嚴防樓市過快上漲的勢頭，北京也在調研和儲備新一輪的樓市調控措施。

蘇鑫認為，北京已經在收緊樓市，未來或將通過提高非普通二套房首付比例等方式把控樓市。

張大偉也表示，一旦北京的樓市仍延續熱度，新一輪的樓市新政也將推出，比如看齊上海，收緊二套房信貸，二套普通住房首付50%，非普通住宅70%，或者調整指導價。

地價持續飆升、銷售成本和融資成本的上漲以及去化壓力的持續等正在不斷吞噬房企利潤，從而讓企業不斷增加的營收顯得黯淡無光。

據已披露2015年業績的56家房企資料顯示，大部分房企呈現出規模、房價、地價上漲，淨利潤率“三升一降”的勢頭。特別是房企的淨利潤持續下滑，從2014年的10.3%下降至2015年的9.4%，首次跌入個位數，房企如同西西弗斯的命運難以改變。

增收不增利

據中原地產研究部統計，截至日前，已公佈2015年年報的滬深地產上市公司合計有56家，這56家房企在2015年總營收達到5101.2億元，同比漲幅高達24.77%，56家企業中只有17家企業營收下滑，在市場升溫的基礎下，70%的企業成交上升。56家企業2015年淨利潤合計為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。

值得關注的是，22家房企出現利潤同比下調。從淨利潤率來看，56家房企平均淨利潤率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調。雖然還有相當一部分開發商尚未披露去年業績，但預計之後將有更多房企的淨利潤率出現下降。

實際上，2015年也是房企告別兩位數利潤率的第一年。2014年房企的平均淨利潤率為10.5%，2013年淨利潤為11.97%。統計顯示，房地產企業的盈利能力正在持續大幅下調。行業正在呈現利潤漲幅低於營收漲幅，以及營收上漲、利潤率下調的反向動態。

事實上，“交付物業銷售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業在年報中的標準說辭。

中原地產首席分析師張大偉分析，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量在持續。從各家房企發佈的報告可以發現，相當多的房企銷售均價出現下滑。同時，銷售難度的加大讓企業不得不增加銷售人手，人力成本以及行銷宣傳成本都在上漲。

地價領銜大漲

業內人士分析，眾多成本上漲以土地價格上漲最為明顯。

據國土部發佈的資料顯示，2015年全國住宅地價同比增長3.92%，其中一二線城市價格上漲最為明顯。

另據相關機構統計，2015年，一線城市共推出土地面積2848萬平方米，同比減少23%；二線城市推出土地面積40624萬平方米，同比減少23%。成交方面，一線城市土地出讓金為5105億元，樓面均價為9180元/平方米，同比上漲19%，平均溢價率為27%。二線城市土地成交樓面均價為1565元/平方米，同比上漲18%；土地平均溢價率為17%，較上年上升10個百分點。

土地價格上漲趨勢依然在延續。資料顯示，2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲，其中一線城市因為供應創歷史最低紀錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價為1.3萬元，同比上漲了37%。二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價同比漲幅高達60%。業內預測，2015年一二線住宅土地市場持續火爆、地王頻現的局面在今年仍將延續。對於房企而言，未來在一二線拿地愈發艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。

此外，融資成本持續增加也讓企業不堪重負。統計顯示，2015年中國房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年全年的633億美元大降61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資金額下降了2500億元。隨著美元進入加息週期，海外量化寬鬆政策退出，開發商融資成本大增。

業內人士表示，去年人民幣匯率的繼續貶值讓房企損失更為慘重，僅匯兌損失就讓在港上市的內地房企利潤大幅縮水，部分房企損失甚至超過10億元。相關消息披露，去年包括富力、里安、碧桂園、雅居樂等知名房企在內僅因匯率波動就各自損失了約10億元。

對於房企而言去年房價也出現了較大幅度的上漲，北上廣深領漲全國樓市，這從各大房企的年報中也得以體現。

轉型生存之惑

張大偉分析，即使在市場復蘇的2015年，依然有部分企業出售大量的資產，包括股權出售、金融資產出售、退稅收入及政府獎勵等。由此看見，房地產黃金期已經過去。

而且除了三四線城市庫存高企難以去化外，一二線城市過多的豪宅也會逐漸影響房企的去化速度。

在行業利潤率持續下調的背景下，加強成本控制、提高周轉速度與提高企業利潤率將難以平衡，未來越來越多非專業房地產公司將離開房地產領域，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。然而房企多元化發展並非想像般順利。在商業地產增長乏力、其他行業也未能帶來可觀收益的情況下，追求行業規模仍是多數企業的無奈之選。

專家提示，未來行業競爭也將越來越激烈，市場分化還將持續。對於房企來說，未來佈局在三四線較多，面臨去庫存難題的同時，核心盈利能力下滑、財務風險加劇將難以避免。

此次房地產市場整治行動為期半年，上海將重點查處炒作房價、虛假房源、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。
觀點地產網訊：上海市政府官網3月31日發佈消息稱，3月30日，上海市政府召開專題會議，正式啟動房地產市場監管工作聯席會議機制，部署房地產市場專項整治工作。市住房城鄉建設管理委、市發展改革委、市財政局、市規劃國土資源管理局、市工商局、市金融辦等部門參加會議。

另據報導，此次房地產市場整治行動為期半年，上海將重點查處炒作房價、虛假房源、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。上海市相關部門還將定期召開房地產市場分析會議，發佈房地產市場訊息。

上述會議還要求上海各相關部門要各司其職，協同聯動，進一步貫徹落實好《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（簡稱《若干意見》）。

而據觀點地產新媒體瞭解，《若干意見》於3月25日上午發佈並實施，也被稱為上海“史上最嚴新政”。

《若干意見》明確進一步強化房地產市場監管，規範從業行為，嚴肅查處違法違規行為，加強商品房預銷售管理，防止捂盤惜售。強化房產仲介機構和從業人員管理，建立二手房交易資金協力廠商監管制度。加大執法力度，依規查處房地產開發企業和房產仲介機構相關“捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易”等違法違規行為，並將相關資訊納入本市公共信用資訊服務平臺。

並嚴禁房地產開發企業、房產仲介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為開展專項整治。

《若干意見》還要求從嚴執行住房限購政策。提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。同時，為進一步規範交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

《若干意見》提出從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為資訊納入本市公共信用資訊服務平臺。

在大陸一線城市紛紛收緊房地產時，部分二線城市以及三四線城市房地產政策在進一步寬鬆。目前，即使在部分城市房價上漲迅速的情況下，大部分三、四線城市的庫存壓力依然巨大，著名經濟學家馬光遠指出，北京上海的房價盡管很高，但其實沒有太大的危險，而那些房子比人多的三、四線城市，才是全球房地產泡沫最大的地方。

一線城房價沒泡沫

最近二、三線城市紛紛出台房地產去庫存措施，例如瀋陽發布了對個人購買住房給予獎勵政策、降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住、支持畢業生及在校生購房、土地供應減半等22項房產新政。

而三、四線城市樓市庫存高企引起了經濟分析家擔憂房地產泡沫問題。高盛投資的哈繼銘表示，香港的房價收入比是15.6倍，紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍，日本東京只有8倍，深圳是28倍，上海和北京也都是超過香港的，所以中國大陸的房地產是泡沫最大的。

馬光遠指出，從房價絕對值而言，大陸很多一線城市和熱點城市的房價絕對值已經超過了很多國際大都市，位居全球最貴房價行列。但是房價高不等於泡沫大。泡沫的破滅原因一是需求疲弱，二是金融槓桿。大陸大城市的房子，很多情況下和普通老百姓關係不大，是有錢人的專利。他認為，大陸的一線城市房價沒有太大的泡沫。

馬光遠指出，大陸房地產最大的泡沫是數量泡沫，而不是價格泡沫。特別是三、四線城市的庫存將成大陸房地產的地雷。根據測算，大陸已經建成而沒有售出的房子，加上在建面積、已經批准建設的面積，這些房子足夠10年的銷售，這是難以承受的數量泡沫。

去庫存 價格調整

他認為，大陸未來幾年很多城市無需建房子，面對天量庫存，最好的辦法是通過價格來調整，但由於各方利益的博弈，在三、四線城市，降價實施起來很難。這就是哈繼銘講的不讓降價。如果中國房地產出問題，一定出在三、四線，而不是一、二線，這也就是他一直強調的，房價高的地方不見得是泡沫，房價低得地方不見得沒有泡沫。

大陸房價飆升，連帶推升房租行情，多數工薪族稱，現在是「買不起也租不起」。陸媒調查結果顯示，今年2月，房租明顯上漲，其中最貴的北京，均價漲了12%。

數據顯示，2月大陸房租前三貴依序為北京、深圳和上海，均是外地上班族集中的一線城市，又以深圳漲最凶，為21.18%。以上海為例，當地中原地產工作人員指出，農曆春節過後，按市場平均行情來看，2房1廳已經漲到5000元（人民幣，下同）。其中上海市中心黃浦區，過去一個床位只 要400元，現在已喊到650元。

一位上海上班族表示，本來打算3月底換租，沒想到遇到房租上漲期，加上房源少，目前找不到合適的房子，只能另作打算。更甚者，之前自己看房時，房東還臨時加價。

萬達商業（03699）控股股東提出以不低於每股48元私有化，消息刺激該股昨天大幅炒上，早市應聲高開20.6%，報46.8元，其後橫行，曾見47.2元，上升21.6%；收市報45.95元，仍升18.4%；成交金額11.53億元。同系萬達酒店（00169）亦有炒作，最高見0.94元，飆19%；收報0.88元，漲11.4%。

未必能打動股東

萬達商業昨天收市價較私有化作價折讓逾4%或2.05元。證券界及投行認為，48元的作價未必能夠打動股東接納私有化，因為今次作價只等同招股價，而該股去年6月曾高見78元，相信有不少高位買入的投資者及基金「蟹貨」，未必願意接納48元的收購價。技術上，若基金要迫公司加價，須挾高市價至高於私有化作價，令私有化價格不吸引，但昨天最高位都未能突破48元，反映市場並不看好今次計劃的成功率，不敢追價以免交易告吹時損手，不過，仍可再觀察未來數天的股價表現，而「不低於48元」的字眼不設上限，亦顯示大股東具「議價空間」。

高盛指出，私有化作價較該公司資產淨值折讓41%，相當於今年預測市盈率的10.3倍及市賬率的1.4倍，折讓幅度及市盈率高於同業水平，而市賬率則與同業看齊，由於私有化計劃仍有很多不確定性，暫維持買入評級及目標價65元不變。

何文田3盤最平 區內二手捱打

何文田新盤混戰升級，嘉里（00683）旗下皓畋昨天終開價，首批推出288伙，平均呎價2.3萬元，是次發展商提供折扣約16%至17%，呎價降至1.93萬元，在3盤中未有絕對優勢；惟項目折實入場呎價僅1.6萬元則平絕3盤。何文田3盤首度正面交鋒，二手市場繼續捱打，業界表示將進一步凍結區內購買力。

何文田區歷來規模最大的新盤皓畋首批推出288伙，分布於1、2、5及6座，實用面積505至936方呎，定價由999.2萬至2849.4萬元，折實計平均呎價1.93萬元，由於項目較遲「起步」，發展商亦以多項優惠吸客，提供一次過付款及「季度」建築期付款，可減樓價6%及3%；另有稅務津貼。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，買家可選擇樓價扣減或由集團代繳稅項，約為樓價7.5%至8.5%，集團並首度推出最高樓價70%的一按及最高30%的二按計劃，若買家未有選用一及二按，可分別減樓價2%至1%。計算折上折後，最高可減樓價約16%至17%，大手購2伙或以上可額外獲1%現金回贈。

往後加推有提價空間

皓畋主打2、3戶，難與同區新地（00016）發展的天鑄2期主打大單位直接比較，但與毗鄰同樣主打2及3房、由會德豐地產發展的ONE HOMANTIN首批折實呎價1.86萬元，則高出逾3.7%，折實入場費841萬元亦不及ONE HOMANTIN的651.6萬元，未見有絕對優勢。但個別單位計算折扣後呎價僅1.6萬元，則平絕3盤，包括1座2樓D及2座2樓F室，實用670及595方呎，折實約1072.56萬及952.52萬元，呎價1.6萬元。

嘉里發展執行董事朱葉培表示，皓畋首批以「偏低價」發售，主要希望可吸引市場注意力，往後加推將有加價空間，集團不寄望可一次過售罄所有單位，大手買家可優先揀樓，料4月中前發售，近期本港及外圍經濟情況不穩定，買家產生心理因素，但市區大型樓盤不多，相信已凝聚購買力，只待購買力釋放，未來相信仍有調整空間，料在單位數字內，不會出現災難性的調整。

對於皓畋加入搶客戰，令戰況大為緊張，新地副董事總經理雷霆在旗下項目記者會上回應稱，皓畋首批折實平均呎價只屬市價水平，非屬於低價，但強調3個新盤客源均有所不同，相信同樣可取得理想銷情，旗下天鑄2期今日發售43伙，將視乎銷情再作部署；會德豐地產亦於今日召開記者會，公布ONE HOMANTIN最新部署。

何文田3盤正面交鋒，區內二手市場早已淪陷，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，何文田區3月二手私樓買賣成交量僅錄約20宗，隨着皓畋推售，預料將進一步凍結同區二手購買力。

領展（00823）推出招標的9項商場物業，當中周三（3月30日）截標的兩個商場，領展昨天旋即公布招標結果，分別由「熟客」投得，總價約16.9億元。其中大埔運頭塘商場由資深投資者林子峰以8.103億元投得，較去年3月底的估值高約17.6%；小巴大王馬亞木則以8.8億元投得葵涌石蔭商場，較估值高約37.6%。

林子峰及馬亞木奪得

位於大埔的運頭塘商場，於1991年落成，包括1座2層高商場和1座4層停車場大廈等，樓面約5.45萬方呎，並設約438個車位，截至去年9月底止半年營業額約2157.7萬元，出租率則為100%。

先後投得領展8項物業的林子峰表示，計劃斥資5000萬至6000萬元翻新商場，包括翻新外牆和增加冷氣系統等，擬把物業保留作長線收租。

林子峰指出，由於項目接近鐵路站，相信除區內客外，亦可以吸引外區客到來消費，並預計項目的回報率在翻新後可由目前約5厘，增加至6至7厘。

至於由馬亞木投得的石蔭商場，樓齡約16年，屬於1座7層高建築，樓面約7.53萬方呎，設424個車位，在去年9月底的出租率約92.8%。領展資料顯示，去年4月至9月底，該商場的營業額約2407.6萬元。

馬亞木接班人馬僑生接受查詢時表示，項目較新淨，加上近年曾進行裝修，暫毋須進行新的翻新工程，將保留作收租。

他表示，石蔭商場位於民生區，該區少見大型商場，而且項目有中央冷氣系統，車位亦充足，可望吸引附近居民到商場購物。

二手樓價持續向下，中產家庭集中的大型屋苑明顯領跌，以鴨脷洲海怡半島最慘情，在截至3月20日的24周計，平均呎價累跌18%，至1.12萬元，屬於反映二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）成分屋苑中最勁，並跑輸整體大市及港島樓價指數。

嘉湖挫17.7%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，香港經濟增長放緩，市民普遍看淡經濟前景，中產階層反應較敏感，以致中產集中的市區大型屋苑，成為跌市火車頭。

由去年10月4日至今年3月20日的24周，海怡半島平均呎價累跌18.0%；鰂魚涌太古城平均呎價跌至1.48萬元，累跌14.9%。海怡半島及太古城的平均呎價跌幅，均較CCL同期跌幅12.3%及港島分區樓價指數的14.1%跌幅為大。

新界西的天水圍嘉湖山莊，期內平均呎價低見6740元，累跌17.7%，跌幅大於新界西樓價指數的13.1%。至於新界東的馬鞍山新港城平均呎價降至1.15萬元，累跌17.2%，跌幅大於新界東樓價指數的12.1%跌幅。

CCL成分屋苑在截至3月20日的24周走勢，主要反映美國聯儲局去年推遲加息後的二手樓市市況。

另外，2月全港100個大型私人住宅屋苑平均呎租為30.4元，由去年9月高位連跌5個月累跌10.6%。

期內太古城平均呎租下跌13.8%，呎租降至35.5元，海怡半島則跌7.6%，呎租30.4元。曾爆劈價潮的嘉湖山莊，租金跌幅在一成內，僅9.5%，2月平均呎租報18元。

積極併購舊樓的恆地（00012）再為紅磡黃埔街1至21C號及必嘉街80至86號地盤申請強拍，現持有業權逾8成，項目估值約9.14億元，為本年第二宗強拍申請。

地盤涉及5幢商住唐樓，分別樓高7至8層，樓齡約59至60年，佔地約1.98萬平方呎，由144個住宅單位及20個地舖組成，當中多個地舖及住宅單位有待收購。地盤為「住宅（甲類）4」地帶，預計項目重建後，最低3層可用作商業用途，以地積比9倍計算，料可提供共17.75萬平方呎商住樓面。

資料顯示，2伙單位業主於2010年同意出售業權，最終無法達成收購協議，另有3伙業主已簽訂買賣協議，將於5月及8月完成交易。

事實上，恆地於2009年起已開始着手進行收購區內機利士南路、黃埔街、必嘉街及寶其利街的「五街項目」。

投資者1.29億 購北角舊樓

集團現時坐擁約11個紅磡舊樓項目，地盤面積約8.21萬平方呎，若成功收購及一併發展，預計可建樓面達72.585萬平方呎。若發展作中小型單位，以平均單位面積500平方呎計算，足以興建1,451伙。

另外，資深投資者吳鎮科或相關人士收購北角電氣道舊樓，剛以1.29億元收購5伙住宅及地舖，住宅每伙收購實用呎價約2萬元。

吳氏近期正收購電氣道56至58號舊樓，昨日成功以9,000萬元購入一伙地舖連閣樓，並同時以3,854萬元成功收購比鄰的電氣道54號鴻運閣5伙，令項目收購範圍進一步擴大，每伙住宅收購價約570萬至1,480萬元不等，普遍收購呎價2萬元。

此外，永光地產收購的西營盤皇后大道西156至158號舊樓，近日再錄4宗收購，共涉2,030萬元，每伙收購價介乎450萬至560萬元不等。

據英國《衛報》報導，倫敦外圍城市的房產價格近期飆漲，最新官方數據顯示，Slough、Luton 與 Reading 成為英國最新的房市熱點，平均售價較去年增長了最多 19%。

英國土地註冊局最新公布數據，今年 2 月在英格蘭及威爾斯買房，平均花費為 19.0275 萬英鎊，較去年上漲了 6.1%，比 1 月的 19.1812 萬英鎊略減。

非盈利慈善團體 Housing Charity Shelter 指出，去年英格蘭及威爾斯的平均薪資僅升了 1.6%，房價飆升過高將讓買房問題更為嚴重。

由數據看，倫敦的房價增長平均為 13.5%，是全國平均的 2 倍以上，購買典型住家的平均價格需要 53.0368 萬英鎊。

倫敦周邊的房市走勢尤為強勁，Slough 年度漲幅達到 19%，買典型房產需要 23.6 萬英鎊，Luton 房價較去年升值 17%，平均房價 16.9 萬英鎊，Reading 房價年漲幅為 14.6%，典型房價平均為 27 萬英鎊。