政府打房趨緩，但房仲業經營依然艱困，《蘋果》調查6大房仲門市數變化，僅永慶房產集團及信義房屋維持不變，其他業者則減少0.36~5%。業者認為，央行鬆綁信用管制後，近期詢問加盟者已增多。

近期詢問加盟者變多
統計今年1~3月6大房仲門市數量變化，發現加盟體系門市略微下滑，以中信房屋來說，1月全台324家，3月則降至312家，台北市減2家、桃園減4家、台南減少1家、高雄減少1家。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，北部房價高，雖目前屋主價格較鬆動，但仍無法吸引買方進場，加上北部開店營運成本高，對經營者是一大負擔。
東森房屋1月307家，3月減為301家，收店地區多位於新北市與高雄市，全國不動產1月161家，3月160家，都在新北與台中市。21世紀不動產1月店數為285家，截止3月底店數為270家，新開店區都位於宜蘭、雲林、台中及桃園，收店區則在台北市。

21世紀不動產董事長王福漲表示，家數減少是因為不少加盟業主轉換經營方針，將自有的多店合併為單店，進行集中式經營，央行已鬆綁信用管制，其影響漸漸發酵，近日有意加盟者陸續詢問相關事宜。
6大房仲僅永慶與信義房屋門市維持不變，永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀表示，只靠單店或小型店數規模是行不通，我們打團體戰，整合精準資訊，才能戰勝不景氣。

東森國際原訂出售關渡土地股權案給境外的偉章有限公司（Grand Seal Company Limited）告吹，東森國際昨（12）日公告，雙方約定有效期間為簽署日起三個月，若逾三個月未簽訂正式股權買賣契約書，意向書就失去效力，股權買賣意向書已自4月6日起自動失效。

東森國際今年初臨時董事會通過授權董事長簽訂處分所持有的房角石資產公司100%股權意向書，該資產公司持有關渡土地共1.14萬坪，規劃以出售該資產公司股權給偉章公司，金額估約80億至85億元。

東森這筆土地原本三年前計劃出售，但因零售通路好市多（Costco）進駐關渡展店，選中這塊土地，東森決定暫停售地，拿出一半土地與Costco簽訂40年租約。

今年初好市多關渡店開張後，吸引大量人潮，推升土地價值上漲，東森董事會拍板二次售地，且採取出售子公司股權的方式，可省下土地增值稅。當初市場估算該筆土地股權交易案價值為80億至85億元，可貢獻東森每股純益約1元。

現在三個月期限已到，交易宣告破局。據了解，偉章公司為設立在英屬維京群島的境外公司，這三個月始終無法獲金管會同意，無法購買東森旗下的房角石資產公司股權，導致交易案告吹。

東森國際表示，交易失效不影響出售關渡土地的意願，也不影響與Costco的租約狀況。

金管會主委王儷玲昨（12）日指出，沒有聽說有關東森國際賣地一事，會進一步釐清。

東森國際計劃將關渡土地賣給港商偉章有限公司，昨日宣布破局；東森國際指出，主因「金管會反對」。王儷玲說，沒有聽說反對這件買賣，會進一步了解。

金管會高層表示，金管會並非土地買賣主管機關，怎麼會干涉？不懂東森為何會點名金管會。

東森關渡地 壽險業有興趣 價格有落差

東森國際將關渡1.1萬坪土地出售給偉章公司破局，東森國際也透過商仲業者積極處理這筆土地。業者指出，該案容積坪達約3萬坪，扣除東森做為總部自用及出租給好市多外，尚有部分空置面積，但因只有一張建照，東森也積極思考以持分方式處分資產。

據了解，包括壽險業者在內，仍有買家對此案有興趣，只是價格與東森期待值有所落差。

根據實價登錄資訊顯示，當地工業用地每坪60萬至70萬元的成交案件並不少。商仲業者認為，以當初雙方議定的價格80億元來說，換算土地每坪約70萬元，不算特別高。

10年一度的住宅狀況抽樣調查已於4月初開跑，此次首度加入社會住宅、購屋支出占總收入比率等社會關注議題，預計全台抽查1.5萬戶，抽查時間為4月1日至7月15日，預計最快年底便可公布抽查分析結果，不過，外界解讀，此抽查頗有替新上任執政團隊的社會住宅政策測試風向。

營建署土地組組長朱慶倫指出，目前全國計有829萬戶住宅，預計抽查1.5萬戶住宅，比率約1.8‰，此次著重議題可分為三大類，包括購屋或租屋支出的住宅改善計畫、「只租不售」的社會住宅以及無障礙設施等。

其中社會住宅議題針對規劃興建「只租不售」的社會住宅是否贊成、以及弱勢家庭承租社會住宅可依據市場行情多少比率訂定，另針對弱勢家庭占全體社區戶數比率、承租社會住宅的意願以及承租年限，甚至興建地點規劃等議題進行初步了解。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，社會住宅或出租住宅大多依據所得資料當作參考基礎，但實際上不少沒有所得資料的民眾，反而賺得比一般打工族還要多，若不釐清可能還是會出現住公宅停賓士的怪異現象。

此外，住宅改善計畫部分，包括近3年內有沒有修繕住宅、未來3年內最主要購買或承租住宅計畫、未來3年所要購屋的預算以及未來3年要購（建、租）的住宅面積、預計未來每月在住宅方面的支出，占每月總收入的比率。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台灣房地產十年來已經出現結構性改變，此時透過政府調查，確實能對房市政策有對症下藥的效果，不至於規劃出隔靴搔癢的政策。

英屬維京群島商亞太置地公司去年入主高雄陳啟川家族後代共同持有「南和興產公司」，經濟部12日清查發現，亞太置地入主南和興產並未違反國內法規，官員說，該企業「資產操作很靈活」，因家族爭產內鬥反而便宜了外資，在外界看起來，「很像是國內8點檔肥皂劇劇情」。

亞太置地入主南和興產後，去年6月於股東會通過大幅減資99％，亞太置地藉此套現拿回20億元。經濟部認為，南和興產本身並無主要營業項目，資本額龐大主因為高雄陳家土地資產雄厚，此交易案並未違反國內相關法規，但「資產操作手法很靈活」。

知情官員表示，清查後發現，亞太置地的確為純外資，從外資入股國內企業到之後公司進行減資，皆未違法，卻很明顯地游走法律邊緣。據指出，外資原本是因家族爭產被當活棋，最後因各房鬥爭越演越烈，反而便宜了外資。

至於未來國內是否修法，進一步防範類似情事發生？官員說，類似事件防不勝防，各企業有其資產操作的自由，很難用法令去做限制。


工商日報
南和興產58％股權 半價賤賣？!

前高雄市長陳啟川第三代、大房陳田植次子陳建志，聯合部分家族成員，將資產近千億的南和興產58％股權賣給外資亞太置地，市場傳言成交金額介於230億到250億元間；陳家一位核心人士直指「賤賣50％」，且外資入主後陸續拋售南和興產持有股票和土地資產30多億元，並依持股比例回收近20億元，加上減資取回股款約20億，合計已套現40億元。

消息人士說，入主南和興產的外資亞太置地（APL, Asia Pacific Land LTD.）近日召開董事會，提報資產處分情況，從接掌南和興產後，包括處分有價證券及土地總計30多億元，APL持有股權58％可收回近20億元，其餘則由陳啟川三房陳田圃家族分得。

此外，由於亞太置地已在去年6月，將資本額近9億元的南和興產一次減資到只剩900萬左右，APL早已取回近20億元現金，2次合計回收約40億元，等於1年不到時間，APL已取回投入金額的16％到17％。

陳啟川家族擁有的南和興產名下土地高達42公頃（約127,050坪），因此賣給外資金額傳言紛雜，因買賣雙方簽有保密條款，外界難窺其貌。近來一位長期追蹤此交易的人士肯定地說，「成交金額介於230億元到250億元間」，另一位參與陳家事務的核心人士則直指，這次交易大概「賤賣了50％」，意謂外資APL買到便宜貨了。

房地產界說，南和興產最值錢的就是土地，光是目前被稱為中都重劃區附近至少就有超過1.2萬坪精華地；而高市中山路與五福路口、大統百貨舊址對面三角窗的1476.46坪的「商五」燙金土地，傳出曾開價每坪500萬元天價要出售。一位房地產鑑價師曾推估南和興產的陳家資產價值，根據不同土地分區使用價位，以每坪80萬到300多萬元推估，土地資產總市值至少達1,400億元。

根據經濟部公司登記資料顯示，南和興產新的5家法人股東，包括達原、願興、致力、期昌、程凱的母公司都是德高置產第一公司，其中，亞太置地執行副總裁雷凱德（Richard Jay Reitknecht）是達原法人代表，接替陳田柏為南和興產的新董事長，另新任總經理Reginald John-Walter MacDonald則是程凱的法人代表。

新北市購屋消費糾紛居高不下，其主因係消費者未能明瞭不動產買賣契約及廣告內容而產生。新北市政府法制局消保官(以下簡稱消保官)日前會同新北市府地政局，前往查核建商不動產買賣定型化契約及廣告，以保障消費者權益。

本次共計抽查6個建案使用之「成屋買賣定型化契約」及「預售屋買賣定型化契約」，其中在查核「成屋買賣定型化契約」缺失計有：未記載買賣雙方簽章、記載不完全貸款金額少於預定貸款金額之處理方式(未給予消費者選擇權利)等主要缺失情形。另在查核「預售屋買賣定型化契約」主要缺失計有：未記載停車位型式規格事項、未記載房地出售面積及認定標準規定與找補條款及驗收條款不符規定等缺失。而上述缺失業經本府就令其限期改善後再行複查(3家有缺失，1家已改善完成)。而在不動產廣告方面，經查結果均符合規定。

消保官提醒消費者在購買成屋時，依據「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，至少應注意下列主要重點：

(一)買賣標的範圍：包括買賣標的內使用分區、權利範圍、共有部分及建號、停車位型式等事項。

(二)交屋事項：賣方負責交屋之責任、歸責賣方延遲交屋之全部價款萬分之二單利計算違約金額、買賣標的物相關文件交付買方及賣方未如期遷移戶籍及公司與營利事業登記之損害賠償責任。

(三)交付建物現況說明書：包括買賣標的物是否有改建、增建、加建及違建、車位情況型式及是否有分管協議、買賣標的物是否有漏水、買賣標的物是否有經過輻射屋檢測及是否包括家具等事項。

另外消保官也提醒消費者在購買預售屋時，依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，至少應注意下列主要重點：

(一)房地出售面積及認定標準(除陽台外雨遮及屋簷不計價)。其中要注意附屬建物是否分別計算面積、是否計算土地面積坪數、是否記載主建物面積占房屋登記總面積比例。房地面積誤差及其價款找補，找補條款契約是否記載明確。

(二)履約保證方式(包括內政部同意履約保證方式、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶擔保)，「履約保證制度」建商是否列入契約內容。

(三)違約之處罰等契約條款有無記載「賣方開工及完工日期違約之處罰」，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格與「開工及取得使用執照期限」事項，是否列為買方得主張解除契約條款。

消保官呼籲建商及代銷業者，應依「不動產經紀業管理條例」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等規定，將相關定型化契約及房屋廣告等交易資訊充分揭露，以保障消費者權益，避免消費糾紛發生。而消費者者如有不動產買賣之消費爭議，可撥打消費者服務專線1950尋求協助。

「小時候，總以為只要唸到大學畢業、努力工作，就會一帆風順。」誰會想到，長大後即使在房仲店面前徘徊許久，但看中的房子永遠都被別人搶先一步買走，「買房，好難！」這就是台灣社會中產階級的寫照！

台灣房市歷經10年多頭波段之後，沒有人想到原本只是安家立命的房子，價格竟會變得如此昂貴，甚至讓中產階級為了買不起房而感到失落！網友planta (小盆栽)在PTT上發表文章表示，台灣目前的房市，已經演變成為「多數房子集中在少數老人手中，使多數年輕人一戶都買不起」的現象。

網友Planta觀察台灣社會認為，房市M型化愈來愈極端，而卡在「中間」的人愈來愈無奈。「許多中產階級即使願意去擠社會住宅，但不上不下的收入卻不符合申請資格！為了不想被擠到社會最底層，加上發現台灣房市長期以往仍是漲多跌少，就算房子再貴，也得咬牙買！」因為如此，才能避免自己消失在中產階級中。

其實，與其期待政府的政策、重新分配財富，中產階級們不如「自己救自己」！因為即使是目前領有月薪5萬元的中產階級，若無妥善理財，也很有可能在20年後淪為「下流老人」，因此趁年輕時打拚買間小房，至少能保障年老時有房可住，不至於租屋被房東趕來趕去！

人生隨著不同階段會有不同房屋需求，蔡志雄律師曾表示，房屋市場也有不同位階的物件，想買房的人可以「先求有再求好，買小不買大、寧買小不買遠」，鼓勵自住客多觀察市場風向，只要評估自身還款能力足夠，存夠了自備款，即可勇於出手。

建商觀望房市政策 案量創近5年新低

再度下修
329檔期推案量再下修，市調單位原估計將推出1742.75億元，但實際僅1442.75億元，比前年高峰減逾6成，更創近5年新低。業者透露，部分個案推案時程未如預期，將遞延至520總統就職後。

據《住展》雜誌上月統計329檔期，總推案量1742.75億元，包括雙北市4件百億大案、總推案件數共95件。
今年329檔期由豪宅領軍，事實上卻有個案確定「跑票」，延至6月後公開，總計自3月1日統計至4月底，總推案量約1442.75億元，為近5年最低點，較2014年時的高峰3706億元，更大減逾6成。
海悅廣告總經理王俊傑表示，元利「和平大苑」總案量220億元，將在成屋設置接待中心銷售，正式公開時間應會落在520總統就職後，「此案均價在每坪200萬元上下，現已進入潛銷期，可售76戶、已售約2成。」

「和平大苑」520後公開
案量80億元的新店區統一工商綜合區新案「陽光PARK」，由茂德建設機構自建自售，人員雖已進場，但尚處準備階段，預計公開日將在6月。
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，建商選擇延推，主要應是對新政府抱持觀望的態度，「因為業者多在觀察蔡英文上任後，對房市態度是否會轉為友善，才能提升建商推案信心。」

延推不代表市場不振
但新案延推不代表市場不振，王俊傑指出，以海悅旗下代銷各案場為例，4月各周的來人、成交組數，均較年初成長約3成，上周總銷售金額5億元，更創近1年多以來的新高，如新北、桃園、新竹等區域新案，表現最亮眼。
百億大案中，由大陸建設和桓邦建設、厚生公司合作開發的B7案「琢白」，總案量220億元，選在本月14日正式公開；林口區「森聯摩天41」已進場銷售，總案量180億元，成交單價5字頭，專案經理周世凱表示，此案鎖定高端客層，年初開始採預約制潛銷，近期才全面開放看屋，「與檔期較無關聯，周來人目前約20組，算是平穩。」
針對業界觀望新任總統蔡英文上任後的房市政策，德明財經科技大學副教授花敬群認為，新政將針對房地產制度健全化作檢討，如都更、社會住宅等，「至於部分建商抨擊社會住宅，我認為它只租不售，建商則是提供只售不租的住宅，兩者不相牴觸，新政對市場影響應該不大。」

不光是住宅買氣冷清，首季商用不動產成交總額僅85億元，且逾6成為自用型買家，反映投資氛圍持續觀望，商仲業者預期，未來兩季賣家心態會放軟，開價修正10~15%，屆時應該可以吸引投資需求，買氣可望逐步回升。

根據CBRE （世邦魏理仕）昨發布的第一季不動產市場報告指出，目前商用不動產市場可投資物件有限，加上普遍物件收益率維持低檔，導致買家態度持續觀望，唯有修正價格，創造更高的收益，才能吸引投資買氣，因此，CBRE認為，台北市未來兩季商用不動產開價將可能下降10~15%，才會逐步吸引買家出籠。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘認為，第一季受到傳統淡季影響，商用不動產交易量低，預期未來兩季賣家為確保資產能夠出脫，會選擇調整開價。此外，加上低利環境背景下使借貸成本降低，前兩季將是進入商用不動產的重要時機，在政策因素以及經濟走勢漸趨明朗化後，預期第三季後商用不動場交產市易量將有感回升。

至於商辦租賃市場方面，世邦魏理仕觀察，愈來愈多企業選擇遷往非核心區新完工大樓，包括南港、內科等區域，主要仍是考量租金成本。

世邦魏理仕統計，目前A辦每月每坪租金均價維持2607元，其中信義計畫區因新大樓吸引有大面積需求租戶進駐，租金水準持續大幅度領先其他商圈，B辦則因連續大面積供給限縮，加上空置率下滑，推升B辦租金，每月每坪租金均價約1743元，預計未來B辦市場租戶競爭將更激烈，議價空間隨之逐步縮減。

桃園市長鄭文燦2016年4月12日主持市政會議時，接受原住民族行政局呈獻原住民族委員會2015年度原住民族部落「特色道路改善計畫」及「永續發展造景計畫」執行績效全國第一名獎座。鄭文燦表示，市府對於復興區原民部落的聯外道路與部落生活圈之間的道路系統十分重視，而復興區重要道路台7線在遭受災損時，也都立刻協調養護單位公路總局修復。前往復興後山地區及北橫的遊客眾多，市府會持續維持復興的道路工程品質，讓居民與遊客更方便。

在永續發展造景計畫方面，鄭文燦指出，原民部落的造景計畫必須結合生態及部落特色，公共工程建設也要保有質感與美感，未來會配合小烏來風景特定區的整體發展計畫持續推動，讓部落保有原民風味及文化特色，讓遊客感受泰雅文化魅力。

鄭文燦在會上也接受平鎮區公所呈獻平鎮區北貴里辦公處榮獲經濟部水利署「2015年度推動水患自主防災社區」特優社區及平鎮區公所榮獲「輔導績優單位」獎座，他說，經濟部水利署推動水患自主防災社區評鑑以來，平鎮區北貴里自2012年度開始連續4年都獲獎，從甲等、優等到特優，代表北貴里的社區水患自主防災工作每年都有進步，他予以肯定。

鄭文燦表示，2015年日本茨城縣常聰市的鬼怒川決堤造成民眾生命及財產傷害，而位處地勢低窪或容易淹水地區的社區，平時都應進行社區居民防災演練，包括疏散及安全防護措施等，他責成水務局製作「淹水地圖」，結合防汛演練，讓易有水患地區的社區能強化自主防災意識，以減少災害發生時的損失，也保障民眾生命安全。

新北市土城暫緩發展區早期被納入軍事禁建範圍，市府全力推動市地重劃案，2013年動工，2015年12月完工。新北市長朱立倫2016年4月12日出席完工典禮，他表示，新北市升格後逐一完成各項重大都市計畫開發案，期盼區域經濟發展帶動人口成長。

朱立倫表示，土城暫緩發展區市地重劃開發案總面積45.06公頃，其中29.79公頃將作為住宅區及商業區，15.27公頃為道路、學校、公園綠地、停車場等公共設施，鄰近捷運板南線土城站、北二高、65號快速道路，未來還有捷運萬大線及土城醫院等重大建設，交通便捷且生活機能健全，期盼打造新穎、現代化的住宅區及商業區，藉此帶動土城地區經濟發展及人口成長。

地政局表示，重劃區自1970年即被劃入軍事禁建區，至1990年配合禁限建解除辦理都市計畫變更，2008年重劃計畫公告後全力推動該案，終於在2016年4月12日完工。該區範圍東以青雲路及其東側的街廓為界；西以學府路東側為界；南以金城路及明德路北側為界；北以大同公司及新北高工為界，總開發經費為29.04億元。

地政局表示，市府積極推動「閃耀五星」土地開發計畫，八里台北港特定區、新莊北側知識產業園區區段徵收案、三重二重疏洪道市地重劃，已於2015年以前完成，加上土城暫緩發展區市地重劃案，還有將於2016年底前完工的新店中央新村北側區段徵收案。未來還有新泰塭仔圳、林口工一、金山地區市地重劃案及新店十四張、板橋埔墘區段徵收案等繁星計畫。

朱立倫感謝立委吳琪銘、新北市議會等各級民意代表，以及市民共同支持，讓重劃工程順利完工。

台北市「大安老人服務暨日間照顧中心」新建工程歷經3次公開招標流標後，經檢討調整設計後第4次公開招標2016年4月12日順利決標，由啟赫營造股份有限公司以1億6,456萬元得標。本工程已取得建造執照，決標後將可立即開工，工期630天預定2018年中完工啟用，提供台北市長者優質活動及日間照顧之場所，成為社區長者生活的大客廳及互相關懷照顧的所在地。

「大安老人服務暨日間照顧中心」位在信義路4段99巷及四維路76巷口，基地面積為620平方公尺(約188坪)，總樓地版面積約2,617平方公尺(約793坪)，是一棟地下2層、地上6層的候選鑽石級綠建築公共工程。內部空間除地下1、2樓停車場及地上1樓餐廳的公共空間外，2至6樓區分為日照及老人服務二區，2、3樓是日間照顧區，提供失智、失能長輩日間的照顧服務及暫時性的短期住宿，可服務35位長輩朋友；4、5、6樓是老人服務區，提供給一般的長輩朋友文康休閒使用，一年可服務約2萬人次。

本工程由台北市政府社會局委託捷運工程局南區工程處代辦興建，由盧俊廷建築師事務所負責設計及監造。

低利率時代，小資族也可投資熱門商圈店面！台中市逢甲商圈屋台街商場，不少投資人以買賣建物持分概念收取租金，統計實價以來，該商場有10筆交易紀錄，總價帶約106萬~350萬，每年投資報酬率約2％~3％。

台中逢甲屋台街位於逢甲路與福星路，為碧城開發在2001年所推出的碧城屋台街，成逢甲商圈新地標，目前屋台街由物業統一負責招租管理，房東單純收租，加上低總價優勢，不少投資人以買賣建物持分概念收取租金，成投資熱門商圈店面入門基本款。

台灣房屋智庫統計實價資訊，逢甲商圈屋台街商場，自104年11月至105年1月，買賣交易達7筆，而實價迄今則共有10筆，建物持分為0.93坪~9.18坪，交易總價帶106萬~350萬。

台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示，逢甲屋台街以經營日韓服裝、飾品為主，地段好，商業效益大，店面（攤位）需求詢問度高，以每坪每月租金2,500元計算，以交易總價350萬、移轉坪數2.39坪來看，每年投報率約2.05％；若以交易總價200萬、移轉坪數1.99坪計算，投報率達2.99％。

台灣房屋崇文燊鴻特許加盟店總經理林映辰表示，逢甲商圈店面產品以透天厝居多，以商圈第一排透店為例，總價帶約5,000萬~8,500萬，建坪約25坪~35坪。

而逢甲屋台街交易總價帶約106萬~350萬，且租金每月約1.5萬~2.3萬，推估每年投資報酬率約2％~3％，與今年3月公股行庫宣布降息，1年期定儲利率跌破1.2％相較，賺投報更賺資產長期增值空間。

4月12日，國新辦就全面推開營改增試點情況召開吹風會。國家稅務總局副局長汪康在吹風會上表示，營改增試點對於個人二手房稅收政策的安排歸納起來就是兩個字——穩定。

具體而言，一是稅負基本穩定。汪康表示，過去二手房營業稅的徵稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業稅5%，現在改為增值稅還是5%。過去的5%時，如果房價是100萬元的話，100萬乘5%，交5萬元的營業稅；現在如果房價還是100萬元的話，是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交稅2400元。相當於原來營業稅負擔是5%，營改增以後的稅收負擔是4.76%。過去100萬是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來徵稅，稅基不一樣，所以個人營改增以後交易二手房稅負沒有增加，而且還略有降低。

二是，個人交易二手房涉及到的稅收相關流程、辦稅場所等，保持不變。汪康指出，個人的二手房交易，以及自然人二手房出租，仍然委託地稅部門來代征、代開發票，原來怎麼申報的還是怎麼申報，原來填什麼表，在哪個地方辦，一切維持基本不變。

這一兩年間，北京甲級寫字樓市場也許會對P2P之類的新金融公司由愛轉恨。•

國際地產服務機構——第一太平大衛斯發佈最新報告顯示，在北京甲級寫字樓租賃市場中，內資金融公司依舊表現活躍，但在帶來租賃需求的同時，其不穩定性也導致個別專案出現租戶頻繁調整的現象。

“從去年開始，北京寫字樓市場經歷了一個比較低潮的時期，以某些P2P的金融企業大規模的退租為導火線，導致整個北京市在各個核心區域，出現了總計幾十萬平房米的空置。”第一太平大衛斯華北區商業樓宇部高級董事溫書閱說。

兩年前可是另外一番景象。“從前年開始這類企業的需求量是屬於井噴的狀態，租用面積規模超大，租金承受能力大大超過市場水準。正是因為這類型的客戶，沖高了北京寫字樓平均租金，很多成交租賃處在不理性範圍內的。這類不太理性的租賃情況，隨著退租潮的爆發，業主在慢慢回歸理性租賃。”

溫書閱認為，這種現象本身就不合理，但有些業主出於租賃壓力，選擇了承擔此風險，結果後來出現了大面積的退租潮，並對空置面積的再次租賃也起到了不良影響。

這個現象也對其他業主選擇租賃物件產生了影響。

“處理這個問題最簡單的方式，就是理性思考，就是完全按照市場供求關係去分析市場。在我擇租戶的時候，要做出更理性的判斷。我們也給了業主很多建議，比如說在選擇租戶的時候，根據租戶的資質，利用租金水準，保證金金額，付款方式等手段作為杠杆，降低自身風險;對大廈現有客戶作出風險評級等手段。”溫書閱說。

根據第一太平大衛斯發佈的報告，在北京甲級寫字樓市場，2016年第一季度，亞洲基礎設施投資銀行總部正式交付使用，為金融街區域新增4.6萬平方米辦公面積，全市甲級寫字樓存量達到930萬平方米(含自用面積)。

第一季度，北京甲級寫字樓空置率總體水準維持低位，可租賃面積空置率升至3.9%，環比上漲0.3個百分點。 得益於相對有限的新增供給，今年一季度末甲級寫字樓租金達到每平方米每月人民幣339.8元，環比小幅上漲0.5%，同比上漲0.8%。

對於未來市場預期，報告認為，2016年內預計還將有67萬平方米新增供給入市，其中，燕莎及望京區域均將出現集中放量。 在未來一段時期持續放量的市場狀況下，北京市甲級寫字樓出租率下行壓力加大，同時，租金增長空間也受到限制。

據4月11日中原地產資料顯示，2016年一季度，保利、萬科等標杆房企購地總額為1187.3億元，同比上漲16.8%，其中，在二線城市拿地的總額為636.47億元，占拿地總額的比例達到53.6%。

中原地產表示，一季度標杆房企拿地主要集中在二線城市，且拿地金額占比大幅提升，首次超過50%。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，目前一線城市地價高，且大部分被國企、央企獲得，而二線城市目前依然有一定上升空間。

此外，張大偉還提到，近來南京蘇州等二線城市都開始出現地王，甚至出現地價高於周邊在售房價的情況，因此，“二線城市很可能成為下一個被調控的對象，市場風險在明顯增加。”

觀點地產新媒體查閱資料瞭解到，4月7-8日蘇州共拍賣了13宗地，攬金約250.76億元，整體溢價率達到195.21%。

其中由當代置業於4月7日拿下的蘇地2016-WG-2號姑蘇區2號景德路南地塊以28761元/平方米的成交樓面價成為蘇州單價地王，而北京國瑞以溢價248.50%，總價40.39億元奪得的蘇地2016-WG-6號吳中區6號達方地塊則衛冕蘇州總價地王。

此外，據統計，從1月份開始，南京已經誕生了6個地王，地價對於房價的推高正一步步顯現。國家統計局最新公佈資料顯示，2月份南京房價環比漲幅達2.7%，超越北京和廣州，成為僅次於上海和深圳的城市。

　　陸家嘴(38.610, 0.00, 0.00%)4月12日晚間發佈重組進展稱，經有關各方研究論證，此次重大資產重組涉及公司以現金方式購買上海陸家嘴金融發展有限公司（簡稱“陸金髮公司”）100%股權事宜。目前，公司正組織開展相應的盡職調查、法律、審計、評估等工作，公司股票將繼續停牌。

　　據公告披露，此次交易對方涉及公司控股股東陸家嘴集團及其下屬公司上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司，以及公司實際控制人浦東國資委直屬企業上海浦東土地控股（集團）有限公司。

　　陸家嘴表示，為貫徹上海建設國際金融中心的國家戰略，積極參與中國上海自貿區創新發展，公司旨在通過此次資產重組，實現金融資本、產業資本、商業地產資本的有序融合，成為上海國際金融中心建設的直接參與者，推進公司實現“產金融合”，豐富公司的業務結構，構築公司新的產業鏈，通過實施“地產+金融”的雙輪驅動戰略，最終把公司打造成為戰略目標清晰、治理結構規範、激勵約束機制完善、競爭優勢突出的金融控股集團。

正式推行試點三年多之後，江蘇的“營改增”步入“最後一公里”。

根據國務院統一部署，5月1日起全面推開“營改增”試點，把金融、建築、房地產、生活服務四個行業納入試點中。

江蘇省國稅局總審計師張愛球表示，對江蘇而言，此次改革涉及建築、房地產、金融、生活服務業4個行業的84.3萬戶納稅人。在2015年，這些行業營業稅收入2422.82億元，約占江蘇財政收入的30%。“營改增”到位後，4個行業減稅約200億元，全省可減稅約500億元。

值得注意的是，江蘇對實施“營改增”制定了詳細的時間表和路線圖，建立了6大類38項160個改革事項。同時，在改革中結合簡政放權，取消了157個實地調查事項和46個審批事項。

營改增“最後一公里”

2012年10月，江蘇成為“營改增”的試點省區市之一。

張愛球表示，“營改增”試點所取得的成效非常明顯。截至2016年2月，江蘇試點納稅人達49.5萬戶，試點以來累計減稅615.7億元。其中，試點行業減稅260.6億元，下游行業增加抵扣減稅355.1億元。

此次，將“營改增”推向最後四個行業，是落實改革的“最後一公里”。

江蘇省財政副巡視員沈益鋒4月12日指出，從“試點”情況看，“營改增”對建立貨物和服務業統一的稅收稅制、減輕企業稅負、經濟轉型和營造公平的市場環境，均起到了積極的促進作用。

全面推開“營改增”，基本消除了重複徵稅，有利於促進服務業加快發展和製造業轉型升級。

沈益鋒表示，“只減不增”是“營改增”最基本的要求，並且中央已做了妥善安排：對4個行業原營業稅優惠政策上予以延續；對老合同和老項目實施政策平轉；對特定行業制定了過渡性優惠措施。

在稅率安排上，建築和房地產稅率設定為11%，金融業和生活服務業稅率為6%。

其中，建築業上游的材料設備和下游的不動產均可以抵扣，且大部分項目可按照簡易計稅方法計稅，而跨地區專案按照一定比例在專案發生地預繳稅款後，回機構所在地正常申報繳稅。因此，全行業稅負總體上不會增加。

針對房地產業，江蘇省國稅局貨物和勞務稅處處長夏敏表示，雖然政策上安排房地產11%的稅率，但因為允許抵扣範圍擴大，如土建成本、配套成本、裝修成本及土地出讓金等都納入了抵扣範圍，“最終應該低於原來5%的稅率”。

“土地價款允許抵扣的話，我們測算下來稅率會從5%下降到3-3.5%左右”，一家房地產開發商高管對21世紀經濟報導記者表示，“與同行業交流下來，大約平均會在3%左右。”

此外，江蘇省地稅局營業稅處處長謝燕銘表示，“營改增”後個人轉讓所取得的不動產稅負將略有下降。

針對金融行業，江蘇省財政廳稅政處處長黃中茂對21世紀經濟報導記者解釋，“金融業優惠政策延續，稅率雖從5%上升到6%，但增加了系統設備、水電費、不動產等進項抵扣，以及金融商品轉讓按照差額計稅，最終測算發現總體稅負反而會有一定程度的降低。”

在生活服務業中，教育、文化等企業是免征增值稅的，因此稅負基本保持平穩；旅遊業發生的住宿、餐飲、交通、門票等費用可以從銷售額中扣除；而大部分生活服務業的從業人員都是小規模納稅人，採用更為簡單的3%稅率，因此減稅效果會非常明顯。

地方：研究改革後續影響

值得注意的是，營業稅是江蘇地稅系統征管的第一大稅種。

江蘇省營業稅在2015年收入完成約2442億元，占全省地稅稅收收入的42.5%。2016年1-3月，完成營業稅收入759.61億元，同比增加27.4%，占地稅稅收收入的44.7%。

而增值稅為中央與地方共用， “營改增”後，具體的劃分比例還沒有最終確定。

黃中茂表示，目前地方已經在積極研究改革後對地方財力下降的影響。

“短期看，會影響地方財政收入，加大地方財政收入的壓力，但從長遠看能夠給地方財政收入帶來積極正面的影響。”黃中茂表示。

而根據規劃，4月25日將全面完成納稅人從地稅局向國稅局的移交工作，加之“收入”也同時移交，地稅職能是否會做出調整？

針對這一問題，江蘇省地稅局副局長張瀅未對21世紀經濟報導記者的採訪做出正面回應，但她表示，改革實現納稅人“進一家門、辦兩家事”，並強調，“國地稅的合作正在全面、深入地推進中。”

這包括了互設視窗優化納稅服務、聯合登記提高征管效能、共建稅源規範稅收執法以及每日可按需查詢的“資料交換”。

張瀅認為，推行國地稅合作，有利於發揮各自的比較優勢，通過雙方資源分享、服務聯合、征管互助和執法協同，更好地履行各自法定職責，實現國稅、地稅、納稅人三方共贏。

入場僅274萬 平絕元朗一手

樓市氣氛轉淡，一手住宅新盤銷情亦放緩，嘉華（00173）牽頭發展的元朗朗屏8號昨天加推新一張98伙價單，平均呎價1.3萬元，折實後呎價降至1.15萬元，與上一批低了不足1%，惟個別單位折實呎價首度跌破1萬元，低見9689元。發展商並首度推出開放式單位以催谷銷情，計算最高12%折扣後，多達40伙售價不足300萬元，折實入場費僅273.5萬元，平絕元朗市中心新盤。發展商同日公布本周六發售共28伙。

朗屏8號昨天加推的98伙中，屬首度推售的開放式單位位於1及2座，佔48伙，實用面積均為246方呎，售價由310.8萬至351萬元，計算折扣後，約40伙在300萬元以下。

開放式未在推售之列

最平單位為2座1樓B室，折實僅273.5萬元，較新地（00016）映御最平單位約280.2萬元，還低6.7萬元或2.4%，平絕元朗市中心一手物業。至於全盤單位最細、實用面積僅203方呎的開放式單位，則暫未在推售之列。

價單另外50伙為2至4房間隔，實用面積503至888方呎，售價由553.8萬至1353.6萬元，當中4伙折實呎價不足1萬元。

項目首次有單位呎價跌破1萬元，最低為1座1樓D室2房戶，實用503方呎，折實呎價9689元，為推售以來新低。

發展商亦發出銷售安排，只推出19個開放式單位，包括售價最平的單位，連同上一張價單的1伙，本周六合共發售28伙，以即場登記及抽籤方式發售。項目由上月發售至今不足1個月，累售195伙，套現逾10億元。

殷然今首賣40伙

太古地產（01972）旗下西半山殷然今天首度發售40伙，項目昨日截票，發展商表示共取得逾240張認購登記，超購5倍，反應理想，集團對今天的銷售有信心，並考慮短期內加推單位。

至於昨天截標的山頂MOUNT NICHOLSON 5號屋，發展商會德豐地產表示，洋房昨天下午5時截標，市場反應正面，集團亦感滿意，將根據內部程序審核標書細節，結果稍後公布。

此外，新地何文田天鑄2期本周五進行第5度推售共41伙，項目昨天再現撻訂，為3座12樓C室，以成交價3453.78萬元計算，買家遭殺訂172.69萬元，項目至今共錄2宗撻訂；同系西環IMPERIAL KENNEDY昨天推售10伙，成交紀錄顯示共售出2伙，成交價2621.3萬及2667.5萬元。

另一方面，市場消息稱長實（01113）紅磡維港． 星岸獲買家大手購入5座高層A、B室2伙，料涉資逾6000萬元。

農曆新年過後，住宅成交量略為增加， 帶動三種辣招稅的成交量亦自谷底回升。稅務局數據顯示，3月錄得147宗連買家印花稅（BSD）成交，按月升1.37倍，屬3種辣招稅之中成交量升幅最大；金額按月跌約17.6%，至約2.6億元。

至於連雙倍印花稅（DSD）成交，3月共1858宗，按月升約17.8%；金額更勁升74.4%，至約12.7億元。

連額外印花稅（SSD）的成交則有27宗，按月多約22.7%。

隨着樓價回落，上月住宅市場罕有錄得近50宗蝕讓沽貨個案，其中虧損最多的高達1,100萬元。當中最多是過度借貸的多按盤，並有3宗蝕讓幅度逾3成，屬於資不抵債個案。

3宗個案蝕逾3成 資不抵債

本報統計所得，上月錄得的47宗二手蝕讓個案，平均每天有1.5宗，較2月39宗升20%。而每宗蝕讓金額介乎10萬至1,100萬元，合計達1.2億元，即平均每名業主損失261萬元。而蝕讓比率介乎2.5%至37%不等。當中只有3宗大幅蝕讓超過30%，按傳統計算方法，這類屬負資產個案，要貼錢予銀行賣樓。

大圍名城7按盤 損失328萬

例如大圍名家匯1座高層B室，面積1,811平方呎，原業主2010年以3,000萬元購入，去年曾以2,300萬元蝕沽，惟最終沒有完成交易，淪為銀主盤，上月中減至2,020萬元易手，帳面損失980萬元，若連釐印費及代理佣金等，實質損失逾1,100萬元，蝕讓比率達37%。

若按蝕讓原因歸類，因過度借貸而被迫蝕沽的共14宗，當中個別淪為銀主盤，佔整體30%。例如大圍名城2期盛薈1座頂層複式SB室，面積1,776平方呎，連594平方呎天台，原業主於2012年以2,502萬元買入，先後7次向財務公司借貸，後淪為銀主盤，以2,280萬元沽出，連同雜項支出損失約328萬元離場。

數字反映過去數年樓價大升，不少業主將物業視為「提款機」，不斷加按套現，怎料樓價回落及經濟轉差，該批業主被迫蝕讓沽貨。業界認為，雖然未來多按盤蝕讓個案仍會陸續有來，但這類過度借貸的業主是因為投資失利而蝕讓賣樓，並不完全代表樓市出問題。

交易雜費支出多 明賺暗蝕

另外，47宗個案有11宗是因為買賣樓宇雜費太重而令業主蝕讓。例如九龍站君臨天下1座高層複式單位，實用面積1,825平方呎，以6,080萬元易手，帳面獲利144萬元。惟業主持貨不足3年，須繳10%額外印花稅即608萬元。加上原業主當年購入單位時繳雙倍印花稅，涉505萬元。幸發展商回贈一半稅項減少損失，但最終仍損手778萬元。因此小業主不要輕信能在高位沽貨，等樓價回落才趁低吸納，所得利潤可能難以抵銷交易的雜費支出。

香港近期接連遭到評級機構唱淡，就連「紐倫港」的三大國際金融中心地位，都被新加坡奪走桂冠。投行野村昨日發表報告踩多香港一腳，基於該行對香港住宅樓價將自歷史高位回落30%的預估，下調2017年通脹率預測，由原來的3%降至負0.4%，即是香港明年將陷入通縮。失業率也由今年的3.6%，上升至明年的4.3%，主要因本地零售及地產市道疲弱，導致工作職位減少。

大和：港經濟比97更糟糕

大和資本香港上周亦發表報告看淡香港經濟，認為目前香港比1997年亞洲金融危機時「更加脆弱」。該行首席經濟師賴志文指，美聯儲處在加息模式下，此刻香港經濟開始陷入困境。自從全球金融危機以來，香港一直是美聯儲貨幣寬鬆政策的主要受益者之一，現時本港的外匯儲備高出1997年4倍，隨著美元債務開始去槓桿化以及人民幣貶值和中國經濟減速，「這筆橫財將離開香港」，令香港的經濟比當年更糟糕。

零售吹淡風，拖累商舖交投，核心消費區更有業主要蝕放舖位。美聯旺舖劉啟聰表示，尖沙咀金巴利道27至31號永利大廈地下4號舖部分、23A號~23B及閣樓23號相連舖位近日以1.9億元放售。業主於2012年以1.88億元購入，雖較叫價仍有溢價，不過單計買入時印花稅已達799萬元，連同佣金及律師費等雜費，料合共需蝕977萬元，屬近年區內罕有地舖蝕讓個案。

茶餐廳租用 料蝕近千萬

市場資料顯示，物業地舖面積共約2,560方呎，閣樓面積約1,950方呎，現租客為茶餐廳，每月平均租金為54.4萬元，以放盤價計算，回報率約3.4厘。

劉啟聰續指，近一年尖沙咀舖位因空置率上升，加上買賣造價回落，已吸引不少資深投資者入市，如去年7月資深投資者鄧成波就斥資逾2億元，在加連威老道連掃兩舖，呎價均逾10萬元。

事實上，今年市區舖位劈價甚至蝕放不乏先例，大角咀埃華街1號A地舖，目前以大約2,100萬元急放求售，業主於2012年以約2,228萬元購入舖位，並早於2014年中開價約2,700萬元，惟市況逆轉，業主累減逾兩成急放蝕讓，但求套現。同時，旺角上海街511號地舖，面積約1,000方呎，業主由去年叫價3,500萬元，減價最新2,280萬元，減幅達35%。