冠德規劃全齡住宅 中鼎評估長照事業

老齡社會
繼潤泰集團於20年前推出中高齡專用住宅「潤福生活新象」後，上市營建商近期紛紛投入銀髮相關產業，包括中鼎（9933）、冠德（2520）、興富發（2542）及台開（2841），不論是研究另闢投資事業項目，或是興建全齡宅、養生宅，皆有新進度。

根據內政部戶政司最新人口統計，65歲以上老齡人口佔比約12.69%，超越12歲以下兒童人口比例。有鑑於老齡人口逐步提升，銀髮商機也吸引上市營建商搶攻。
中鼎主要事業項目為統包工程，近期進行大案如阿曼蒸汽石油裂解裝置設備案、新加坡捷運工程案等，但自今年起，已陸續與日本數家銀髮相關事業廠商洽談，預備投入該領域。

興富發規劃銀髮住宅
中鼎副總經理蕭銘證指出，因應目前台灣市場老化速度快，而日本已是該領域先驅，「現多方評估中，合作架構未定，可能會從整個銀髮市場的長期照護，或其他面向著手，投入方式及台灣相關法規細則，還在研究中，最快3個月到半年可對外公布新事業內容。」中鼎也希望藉由新事業，為公司挹注穩定營收。

冠德去年9月簽訂新北市中和區大洋塑膠廠區合建案，冠德副總經理張勝安指出，未來3棟建物中，將有1棟全齡住宅，產品規劃坪數在20餘坪至50餘坪間，近期已就全區通用設計規劃，與建築團隊做討論，預計2018年中取得建築執照。
此案已與打造東京六本木的森大廈株式會社簽訂顧問約，引進「城中城」概念，未來居住者可在社區內享有大片綠地、便利商場，以打造宜居環境為最大目標。

興富發發言人廖昭雄表示，目前公司在新北市金山區共有2塊土地，面積分別有2千餘坪，除其一將作休閒不動產規劃；另外1塊土地則將作為銀髮住宅之用，廖昭雄說：「這是一個趨勢，我們仍在規劃中，尚未申請建築執照。」

台開設醫療健檢中心
台開花蓮洄瀾灣「日出山莊」，設定目標族群包括退休族、樂齡族，特別設立醫療健檢中心，提供健康諮詢、醫療健檢、持續照護、健康監測等服務。此外，以物聯網感知網路系統，智慧系統可辨認房子屋主回家，若有外人侵入，會立即通報到屋主、社區管理中心，對年長者更多一層保護。而此案已動工，預計2018年完工。

淡季逢土壤液化議題 衰退4~6成

房市買氣未回溫，業者分析第1季6都家戶購屋比，每百戶不到1戶買房，與前季相比大幅衰退4~6成，顯示整體大環境不景氣，交易大幅緊縮。

高雄減幅45％最低
大家房屋統計6都家戶購屋比，發現台北季減幅逾6成最多，高雄減幅45.26％較低。6都第1季家戶購屋比皆不及1％，大幅衰退4~6成，台中連續2季表現相對較佳，季減幅卻也排第2。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，第1季逢春節淡季，加上土壤液化議題，致6都表現下滑，但上月買賣移轉棟數微幅上揚，房市交易可望逐步回升。

住商機構副總經理劉明哲指出，台中市中科園區陸續有大廠、大企業進駐，烏日高鐵及中部唯一的機場，未來還有捷運綠線加持，顯見建設利多、開發話題仍具有一定吸引力。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，高雄的房價較其他縣市便宜，無論是房價、租金或所得比都較低，購屋能力相對較強。

「520後才是重點」
莊孟翰說，至於台中因會吸引整個中部的投資客，炒房問題嚴重，不像高雄、台南等處主要以當地居民購買為主，加上之前對捷運的預期，因此當整個環境不景氣時，購買力也隨之瓦解。

高雄不動產公會副理事長鄭啟峰分析，高雄房價相對親民，例如鳳山、楠梓稍微周邊一點的區域，甚至都還看得到10萬出頭的房子，因此減幅較低，而6都的大幅縮減，因整體環境收入不佳，房價也觸頂，當屋主不願降價出售，自然造成交易量低。

鄭啟峰也說，回溫與否要與去年同期相比較為準確，因此持保守態度，並認為520後的觀察才是重點。

日本東京房市熱潮持續看好，海外不動產業者「MIJ旗艦店」昨在北市信義區開幕（圖），吸40多名客戶，總經理小川猛志表示，這次與7家日本不動產業者合作，將依台灣客戶需求，提供日本住宅物件，並提供後續的看屋、裝修、物業管理及稅務諮詢等，採一站式服務。

小川猛志說，「MIJ旗艦店」最大優勢是直接向日本不動產業者取件，店內也會展示東京都心內交通較便利的物件，主要以收租型、自住型的物件為主。

每年季節交替之際晝夜溫差甚大，公寓大廈外牆磁磚掉落或地磚「膨拱」時有所聞，甚至還有磁磚爆裂墬落造成傷亡之案例。日前有民眾向市府消保官(以下簡稱消保官)陳情，指摘所住社區交屋僅4年即發生家中地磚爆裂，建商應負責修繕，但經管委會向建商反映後，建商主張天候熱漲冷縮因素導致磁磚爆裂，故屬於天災而不可歸責於建商，且房屋已過1年保固期，故不願負責，請管委會或住戶自行修繕，民眾無法接受這種說法，請消保官評評理。

消保官表示地磚爆裂之原因不一，據專家意見，主要原因為天候因素，如同2016年入春以來寒流接連來襲，造成磁磚熱漲冷縮，如果黏著劑沒有貼好，就很容易造成磁磚爆裂。另如施工品質不良(包括施工工法及水泥沙漿比例不對)或磁磚材質不佳等因素，皆容易發生造成磁磚爆裂。本案就民眾陳情所述，宜先請專業機構(例如土木技師公會等)鑑定家中磁磚爆裂原因，若經鑑定屬建商施工不良(黏著劑沒有貼好亦屬之)，則建商應依民法第354條及360條「物之瑕疵擔保責任」(交屋時或移轉前已存在之瑕疵)，請求建商減少價金或損害賠償。另依民法第365條規定，該社區才交屋4年，其「物之瑕疵擔保責任」減少價金請求權，自交屋後(物之交付)經過5年時效才消滅，故即使已過1年保固期(交屋後發生之物之瑕疵)，建商仍應負瑕疵擔保責任，不得拒絕處理。

消保官強調，所謂建商「契約保固期」(交屋後發生之物之瑕疵)並非「物之瑕疵擔保責任」(交屋時或移轉前已存在之瑕疵)，前者時限有1年(固定設備部分)或15年(樑柱牆等主結構部分)之別，而後者則經過5年請求權時效方會消滅。如果因此造成人體傷害，則民眾另可依民法第184條及191條規定，對建商請求侵權行為之損害賠償。消保官也呼籲，業者不應把「契約保固責任」與「物之瑕疵擔保責任」混為一談來誤導消費者，消費者如遇社區外牆或家中房屋磁磚若發生掉落或爆裂情形，可撥打1950消費者服務專線諮詢或提起消費爭議申訴，以保障自身權益。

獨立國際不動產顧問公司萊坊2016年4月14日發表「2015Q4全球城市住宅指數報告」，報告中指出，統計全球165個城市，住宅價格過去一年平均上揚約4.4％，其中，漲幅最大的是中國深圳市，年漲幅達到47.5％；美國各大城市表現優異，舊金山的年漲幅也有10.4％。

報告中指出，2015年全球住宅漲幅前五名中，中國城市就包辦二個名額，除了深圳市年漲幅47.5％位居全球第一，上海市也有18.2％的漲幅，排名全球第五。在台灣民眾偏好的海外地區，澳洲雪梨年漲幅達到19.9％，英國倫敦11.4％，日本東京也有5.0％的漲幅。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，英國、美國、日本等國家，資本市場環境成熟，法令制度先進，吸引了許多海外留學及就業的人士以及全球不動產投資人前往置產，除了供自己或子女就學或工作使用外，也有購買後純收租的需求，在供不應求的情況下，推動了住宅價格的上漲。建議海外不動產價格持續走高，進場的投資人更要留意不動產所在的區域環境，是否有剛性需求支撐，以及未來出場的機制是否完善。


依照萊坊的統計，亞太地區的全年平均住宅漲幅約3.7％，但台灣受到政府長期調控政策以及民眾對高房價的觀望，台北市的房價持續下修。依照台北市政府地政局的台北市住宅價格指數統計資料顯示，統計至2015年12月，台北市的住宅單價一年以來下跌了約4.8％，從2014Q2歷史高點計算，累計降幅達7.2％。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，雖然熱錢流竄，但台灣的住宅市場購買主力仍是以台灣本地人為主，尤其房地合一稅對外資課更重，且對陸資限制重重，想像空間不大。未來房市何時回溫，仍待買方對房價產生認同。

走過首季的低谷，房市逐漸看到春燕蹤跡，尤其沉潛數年、幾近窒息的台北豪宅市場，4月一舉有元利建設「和平大苑」、大陸建設「琢白」兩大指標案登場，最讓業界振奮。據悉，大台北地區總銷金額上看2,000億的8大豪宅案，今明兩年將陸續推出測試市場水溫，銷售表現也將是房市能否擺脫打房陰霾，最重要的觀察指標。

元利機構歷經多年整合才成功打造的代表作「和平大苑」，位於和平東路、金山南路口完整街廓，號稱台北市最高住宅的「和平大苑」，近期低調公開，並由最擅於行銷豪宅的海悅廣告操刀。

海悅董事長黃希文表示：「房市的確已開始轉向！」不但來人多了，出價也多了，回籠客更是明顯，房市氣氛確實不一樣了。他指出，3月以來平均每周來人量增加約3成，尤其央行降息、解除房市管制後，市場信心正逐漸恢復。

元利機構董事長林敏雄表示：「央行降息對房市很正面，房市景氣會慢慢起來！」他指出，利率那麼低，各國貨幣又都在貶值，台灣游資太多，錢要存在哪裡？房地產還是最安全的出口。

林敏雄表示，近兩年北市新屋開工率只剩下2成多，市場幾乎凍結，不過最近有比較好。但他也強烈呼籲，台北市高得不合理的豪宅稅、房屋稅應該趕快調整，市場就會比較快復甦；他認為，政府應該建立合理的稅率環境，讓企業都願意把錢留在台灣投資，大家都有錢賺，經濟就會自然就會好起來。

沉潛多年的豪宅市場出現曙光，不少大案正蠢蠢欲動。住展雜誌最新調查，光是台北市、新北市就至少有2,000億豪宅案，計畫潛銷或正式公開，包括「和平大苑」、「琢白」總銷各220億元外，即將在520後登場的有森聯機構「森聯摩天41」180億元，以及總銷金額未定的文心建設「文心信義」。

緊接下半年還有潤泰創新的微風二期都更案、總銷金額150億，8月取得建照後將邊建邊售；之後還有冠德建設「興雅BCF」案，總銷上看200~300億元；元利建設的信義聯勤「ONE PARK」，總銷更高達520億元，可望在明年上半年公開，今年也會帶看VIP客戶、低調潛銷。

此外，亞太工商聯和中華工程攜手的「陶朱隱園」，是台灣首創的旋轉式藝術建築，還獲得CNN評選為2016年全球九大城市地標之一；儘管單價、總銷未定，不過市場高度矚目，全案預計2017年完工後正式公開。

豪宅王林敏雄 手握大安雙鑽

元利機構、全聯實業董事長林敏雄從建築業跨足連鎖通路，都繳出耀眼成績。除了全聯穩坐超市龍頭、甚至威脅統一超商外，房地產本業也再上層樓，插旗之處幾乎都位於台北市精華地段。其中，更以「大安雙鑽」-和平大苑、ONE PARK最受矚目，前者總銷220億元，後者更高達520億元，兩大指標案合計案量高達740億元，堪稱北市「豪宅王」。

林敏雄表示「和平大苑」最近開賣，「ONE PARK」則要2017年才問世，至於文山區國發院的土地，則是慢工出細活規劃中，不管景氣好壞，元利還是堅持先建後售，在好地段蓋好房子的原則。

面對大安森林公園第一排的「ONE PARK」，預計2017年推出，被視為集團超越顛峰之作。此案規劃31、35樓雙塔綠建築，總銷達520億元，將是台灣房地產史上規模最大的單一住宅項目。

另外，元利在健康路、八德路還進行2筆都更案；敦化南路遠企旁空地，則持續整合持分土地。總計元利在大安區至少擁有3筆燙金地段土地，不計大直總部地上權土地，元利在大安、文山、天母、松山區等持有的精華地段土地，放眼地產界無人出其右，堪稱北市「豪宅王」。

斥資6.6億 周董買下空中別墅

元利建設精心打造的台北新地標「和平大苑」終於上市，而亞洲天王、音樂才子周杰倫早在去年潛銷期間就捷足先登，以6.6億元買下頂層樓中樓、擁有360度無敵景觀的空中別墅。

元利建設指出，「和平大苑」是台北市最高的摩天住宅，標高143公尺傲視群樓。元利機構董事長林敏雄原本要留下37~38樓的樓中樓自住；不過，周杰倫來賞屋後，一眼就相中挑高達7.2公尺的頂樓空中別墅，最後林敏雄只好「割愛」。

海悅廣告董事長黃希文笑說，這個視野絕佳的天地，一定能給周杰倫最好的靈感，創作出更好的作品。林敏雄對「和平大苑」也煞費苦心，重金禮聘義大利國寶級大師、也是頂級訂製傢飾品牌大師Lorenzo Tondelli，花了1年多時間量身設計公共空間和頂級傢俱、傢飾，他信心十足地表示，台北市很難再找出一棟能媲美和平大苑精緻品質的建築。

目前「和平大苑」由元利所分回的部分，尚未出現實價登錄資訊；不過元利建設、海悅廣告證實，周杰倫買下的樓中樓坪數約283坪，包括停車位總價約6.6億元，換算每坪成交行情約230萬元，可飽覽360度的台北市美景。

元利建設副總經理吳麗謹表示，「和平大苑」基地面積875坪，規劃樓層為地上38樓、地下7層，樓高達143公尺，總銷約220億元；規劃坪數為140、155坪兩種，每坪開價180~250萬元、視樓層高低而定，均價約220萬元，總共僅67戶。

新北市蘆洲區長安街某公寓社區疑似海砂屋，市府排入房屋健檢專案，於2016年3月28日會同技師至現場勘查，發現有大面積混凝土掉落、鋼筋外露生鏽情形，建議立即修復補強。工務局強調，無論海砂屋或有結構安全疑慮的建築物，協調整合住戶意見是順利修復補強或重建的重要因素，市府呼籲各社區住戶應儘速凝聚共識完成改建，以保障生命財產的安全。

新北市政府工務局表示，新北市自1995年6月起至2016年1月，已報備的海砂屋申請案共有74件，符合補強修復案件共5件，符合拆除重建標準共57件，其中已重建完成者3件，分別是土城「宏福新象B區」、新店「御花園社區」淡水「張姓民眾」。已拆除建築物者共8件，未拆除建物者46件。其餘12件目前正在報備申請中。

而蘆洲區長安街5層公寓社區並未報備，該社區於1989年完工，為地上5層建築物，共有95戶，因屬於1999年前興建完成，符合目前正進行的房屋健檢條件，市府在2016年3月22日接獲社區申請後，立即排入健檢行列，於2016年3月28日會同建築師及土木技師到場會勘，發現有多處大面積混凝土掉落、鋼筋外露生鏽情形，疑似海砂屋，因此建議社區應立即修復補強。

工務局表示，依照「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」規定，如勘驗為海砂屋。後續則由都更推動師對社區進行輔導，協助評估都市更新與海砂重建二者的差異，以確保民眾權益。

工務局強調，海砂屋建築物嚴重影響民眾生命財產安全，重建過程中除必須審慎鑑定以保障權益外，市府也全力居中協調，降低爭議，確保所有權人的權益，提供市民安全舒適之生活環境。

台北市政府「北投纜車BOT案」目前處於停工狀態，依BOT案投資契約約定辦理環評程序中，市政府及BOT廠商尚無任何一方正式提出解約之要求。

北投纜車BOT案環境影響評估，原於2012年12月21日由台北市府環保局環評委員會討論公決「有條件通過開發」，附帶條件包括「山下站」必須移至北投二號公園、取消山上站「美食廣場」、補充場站及塔柱周邊地質報告送應用地質技師公會審查、補充風速、抗?蝕措施、交通維持計畫、防災措施、安全監測資料…等十餘項條件。

環保團體針對該環評審查結論提起行政訴訟，2015年10月1日台北高等行政法院以環評審查結論附帶條件尚未經實質審查，不宜作出「有條件通過開發」之判斷，判決撤銷該環評審查結論。依目前環評法規定，北投纜車BOT案需重新進行環境調查及撰寫環境影響說明書送請行政院環保署審查。

BOT廠商因停工及辦理環評耗費大量人力及經費，遂依投資契約第15.4.2條約定請求協調「損害之補救」，該補救措施與終止契約無關，目前甲乙雙方均依契約約定持續履約中，尚無任一方提出解約之請求。

依據BOT契約「損害之補救」相關約定，市府由工務局成立「北投線空中纜車BOT案」履約管理工作小組，就BOT廠商提出之投資金額與相關佐證資料檢視及核對其完整性。因投資金額佐證資料龐雜，BOT廠商無法一次性提送完整之發票、收據憑證等資料，該檢視核對作業持續進行中，俟獲具體之「補救方案」再依合約程序執行。至於佐證資料的真實性及正確性則須俟爭議協調、仲裁或訴訟時，由專業鑑價機構或會計師進一步作專案查核及確認。

桃園市長鄭文燦2016年4月15日出席「2015年度桃園市社區規劃師駐地輔導計畫」成果發表會時表示，特別頒獎表揚培訓合格的51位社區規劃師、17個空間營造社區團隊及陪伴輔導社區的師資群，期盼藉由社區營造工作，讓每個社區呈現出不同特色及亮點，共同推動優質的都市生活環境。

鄭文燦表示，社區營造是台灣近幾年來努力的方向，需要市民參與及專業協助，而社區規劃師就扮演火車頭的角色，協助每個社區營造出不同的特點，包括景觀、生態、文化及創意等各方面的結合，經過社區營造後，讓市民在生活空間中感受到人文、美感及舒適。

鄭文燦指出，桃園總計有247位社區規劃師，2016年度辦理公開徵選環境空間營造計畫，每個社區團隊依提案規模獲得補助經費從10萬元到40萬元不等，2016年市府編列預算950萬元，協助每個社區都做出特色，未來可以互相交流及觀摩。

鄭文燦提及，環境空間營造計畫採取提案制，各社區提案踴躍，包括中壢內壢里空中花園創造居民共同記憶、八德瑞發社區年長者的照護空間得到改善、龍潭高原社區的閒置埤塘活化利用、大溪仁義里創意手印翻轉老舊巷道等，總共完成21件環境改造計畫(17個社區團隊)，希望未來有更多優秀的提案。

鄭文燦說，除社區營造工作外，許多活動都需要居民共同參與，如新屋的石滬文化節、地景藝術節等，都可透過社區的力量，讓活動更成功。以閩南文化節中的藝閣遊行為例，透過3、40個社區提案，由社區居民動手做藝閣花燈，可讓遊行的效果更突出。

都發局長李憲明表示，市府以營造「桃園好生活」為概念，呈現社區與居民投入社區規劃及營造執行的豐富成果，2016年特別邀請中原大學、銘傳大學及元智大學等在地空間專業相關系所專業輔導老師做必要協助，在實質規劃中藉由各項專業討論，落實有關雇工、購料、營造等工作實務項目，讓專家學者與在地社區有更多對話和合作機會，邀請居民自發性關注社區議題，打造美麗又有感情的社區。

李局長說，21件環境改造計畫及17個社區團隊包括：桃園好生活-布馬綠籬臨「雙福」(中壢區中平國小家長會)、羊、長小徑綠生活(蘆竹區長壽里環保志工隊)、印記-手模(桃園縣社區大學協會)、印記-彩繪妝點(桃園縣社區大學協會)、向陽水巷(桃園市向陽社會服務協會)、北貴翻轉-翻轉北貴(平鎮區北貴里辦公處)、空中農場花園(中壢區內壢里辦公處)、活動中心完善計畫(中壢區內壢里辦公處)、社區照顧好生活(八德區瑞發社區發展協會)、看見1Lung(台灣原住民愛加倍文教關懷協會)、浮島?友善環境、高原社區帶頭(龍潭區高原社區發展協會)、再現九座寮(龍潭區中興社區發展協會)、隔代下的花架(桃園市龍祥關愛協會)、長祥親水綠空間-迎風取蜜NO?1(新屋區九斗社區發展協會)、與水共舞-樂活埔頂趣(新屋區埔頂社區發展協會)、綠牆“ㄣ”就是好看(冠桃園社區管理委員會)、公益果園及多功能展演空間(冠桃園社區管理委員會)、三坑百寶箱-時光走廊(龍潭區三界爺文化發展協會)、安平鎮微遊行(桃園市社區營造協會)、大地學堂?在地實踐(桃園市社區營造協會)、翻轉社區牆-烙印桃林鐵路(桃園區大檜溪社區發展協會)。

一個是台北市文教氣息濃厚的著名區域、一個是新北市目前最繁榮的指標地區，換作是你要買房，會選台北市文山區還是新北市板橋區？有網友詢問這兩個地區哪裡的生活機能比較好，引發網友筆戰，結果也出乎意料！

網友jim85459在PTT上發文詢問，「新北市板橋與台北市文山區哪裡的生活機能比較好？」兩者各有擁護者，也引出許多在兩地均居住過的網友現身說法。

雖然新北市板橋擁有目前制霸台北市東區的捷運板南線，並有三鐵共構，交通便利不在話下，近年來新板特區的百貨公司與影城，也成為新北市假日人潮吸納機，但在同時住過文山區與板橋的人的心中，居住品質比生活機能還來得更重要些，因此「文山區完勝板橋」！

曾住過板橋的網友far2097（far）表示，雖然板橋有個無話可說的天際線特區，但他剛好住在「舊的那一區」，一般生活機能雖然尚可，但要買3C或書，還是得去台北，而且實在不敢領教鄰居的品質！

「文山區的商業活動沒有非常多，但若要去信義大安區很快就到了，到中永和、新店也很近，生活步調愜意，文山區勝！」 另外，曾住過板橋、目前住在文山區的網友william7727（威廉金）也認為，文山地區的居民多為軍公教、環境單純，公園綠地的數量也是居北市之冠。「雖然板橋三鐵共構很方便，但居住品質完全被文山屌打！」再次認證台北市文山區環境超優質！

根據好房網雜誌4月號報導，因考試院於民國40年時就遷至文山區，吸引不少公教人員前往置產，而台北市文山區的公園綠地、自然生態豐富，環境清幽，加上住宅價格較親民，在交通機能方面，未來也有捷運環狀線通過補強，未來通勤機能將更加完善，喜歡綠地休閒生活的民眾不妨可以參考。

央行解禁房市信用管制後，台中第1季房市回溫不少，房仲業者說，今年買方斡旋意願較去年高，3月整體來客、出價量比1∼2月，差3∼5成，料新政府上任後，520檔期成交量有波「小高潮」，估成交價修正幅度不到1成。
去年台中成交量銳減，看衰市場傳言不斷，東森房屋中區營業處副總經理陳智育說：「今年沒更好但也不會更壞。」

實價9折易成交
陳智育分析，無論市場平均來人量、成交量、出價斡旋量，今年都大幅回溫，估520後新政府大勢底定，購屋信心回溫。
台中以市區低總價700萬至1500萬元、3到4房，去化速度最快，東森房屋7期大師加盟店店東高振益估，低利環境持續、政策利多，以目前市況，買方若以行情6、7折出價，屋主難成交，最易成交的出價為實價登錄9折價，因此接下來房價修正空間恐不到1成。

「3月較2月市況好1倍，自然會期待520市況。」中信房屋中彰投駐區經理楊乾意說，仍得看區域跟總價帶，若是高總價、供給量大區域，如新光等仍有修正空間；若是市區低總價產品，單一社區釋出量少，可能得以比實價登錄高的價格，才能購入理想房屋。

釋300戶租弱勢 租金是行情7折

為安置有急迫居住需求、弱勢民眾，高雄市都發局預計修繕國營事業閒置空間，出租300戶公共住宅，首批除鳳山五甲的台電宿舍55戶，近期也規劃「高雄港務局」的旗津宿舍，最快明年上半年整修後，可釋出56戶。此外，都發局正洽談郵局2樓以上閒置空間、海關與軍眷宿舍，最快明年開放出租，租金約行情7∼8折。

不同於其他都市找地蓋公宅，高市以修繕方式，更快速照顧弱勢民眾，高市都發局主任秘書高鎮遠表示，高市租屋需求不像各都會多，但原照顧弱勢所提供單親、銀髮家園近300戶，近年統計包括家暴、單親及獨居老人等弱勢戶已逾600戶，因此決定再推300戶公宅出租。

首批先推出55戶
高市日前租用台電五甲員工宿舍，花3500萬元修繕後，6月後將陸續釋出55戶公宅，提供給社會局、原民會等機關，近期著手規劃「高雄港務局」位於旗津的3棟宿舍，將投入8000萬元整修，可出租56戶，料下半年可向營建署申請整建費，明年上半年動工。此外，高市也正尋覓郵局、海關及軍眷宿舍等國營事業閒置空間，可望明年陸續釋出，打造出300戶出租公宅。

「可創雙贏局面」
高鎮遠表示，「公宅租金設定行情7∼8折，目前尋覓國營事業閒置空間，打10∼20年長約，修繕後出租，除台電、港務局宿舍，也正洽談鳳山、小港、楠梓區郵局，規劃利用2樓以上較低度利用空間；成功的話，可打造20∼30戶公宅，還有鼓山區海關宿舍、鳳山區軍眷宿舍，最快明年出租。」
國立屏東大學不動產經營系副教授賴碧瑩分析，高市現在很多新屋在興建，但新屋卡卡，目前市場面根本不需要這麼多新房，高雄打造出租公宅，此舉創造雙贏局面，以目前300戶目標既可照顧有需要的民眾，又能活用閒置空間。

建議增加中繼宅
除出租公宅，高市也提供9000戶、每月3200元弱勢租金補貼。賴碧瑩指出，市府除公宅計劃，因公宅長期租約大概10∼20年，建議要再增加中繼宅，以及加強租金補貼，才能確實照顧到民眾。

高雄市出租公共住宅
★台電五甲宿舍 /55戶
高雄市鳳山區新富路、凱旋路口
．預計今年6月底開放出租
★高雄港務局 /56戶
高雄市旗津區大關路1號
．預計今年下半年申請整修，最快明年上半年後開放
★郵局2樓以上閒置空間 /規劃中
設定鳳山、小港、楠梓區
．洽談中，最快明年上半年後開放出租
★海關、軍眷宿舍 /規劃中
設定鼓山區、鳳山區
．洽談中
資料來源：高雄市都發局、《蘋果》採訪整理

商住樓曾經是北京樓市的補充產品類型。但隨著限購及新建商品住宅供應量減少，今年3月，北京市商住樓成交量史上第一次超過普通住宅。

北京市住建委相關資料顯示，2016年3月，北京商住市場新增供應7312套，同比上漲530%；成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數。成交均價26979元/平方米，同比上漲24%；成交金額77.77億元，同比上漲508%。

財富人生經紀執行董事韓樂認為，商住產品已經從“邊緣”走向了“中心”，從北京樓市的“輔助力量”正式成長為“關鍵力量”。如果說，二手房正在替代一手房，重新定義了未來北京樓市生態。那麼商住產品就像潤滑劑，使已經豪宅化的北京新房市場可以繼續有效轉動，起到彌補剛性需求、完善產品類型作用。

商住樓成中低端主流產品

一位元負責商業地產二手交易人士也注意到這一現象。他擔心，由於住宅限購，開發商將大部分商業屬性土地改成了商住專案。預計幾年後，北京商住樓會氾濫成災。

最值得擔心的是，開發商將大量五環外專案開發成商住專案，而這些郊區專案如何商用？又如何居住？

由於北京市住宅用地越來越少，市場上甚至出現了商住改別墅的現象。

亞豪機構監測資料顯示，3月別墅市場打破2月的零供應，共計有4個項目入市，均為老項目後期。而從一季度供應量來看，北京別墅市場共有6個項目入市，同比增加3個，共新增別墅產品388套，同比增加19%。

從成交結構來看，3月份北京別墅市場中200平方米以下的小戶型別墅成交占比高達34%，在各面積段中居於首位，相比去年同期上升了20%；而從成交總價來看，3月總價500萬以下與1000萬以上的兩極產品佔據市場主力，占比均為31%。

亞豪機構副總經理高姍認為，小戶型、低總價別墅產品的占比提升主要是受到商住別墅產品影響。在高價地、自住房雙重擠壓之下，開發商除通過擠壓自住房容積率推出別墅產品的方法之外，在一些本身低密度的地塊當中，還出現商住改別墅的做法，也因此出現了商住別墅這一新產品類型，而這一產品類型在兼具商住類產品不限購、低總價的優勢外，在產品的打造上能夠更勝一籌，滿足中低端客群的“享受型”需求，因此一經入市也得到了較大認可。3月成交排行榜中排行首位的龍熙旭輝·6號院即屬於這一類型，而該項目自去年年底首次入市之後，截至3月份已實現成交250套，其3月新推房源也出現當天售罄。

不過高姍指出，商住別墅仍然並非目前別墅市場主流，長期內市場主力仍將以千萬級高端別墅項目為主。

21世紀經濟報導記者注意到，目前北京市總價在100萬-300萬之間的一手商品房，基本屬於商住項目。售價普遍在2萬元-5萬元/平方米之間。

儘管商住專案銷售火爆，但記者注意到，商住項目一旦進入二手市場，轉手和價格增長都遠不如住宅項目。還出現了物業管理困難、社區混亂的情況。

住宅用地供應逐年縮減

北京市新建商品住宅庫存和供應正處於嚴重告急狀態。

中原地產研究部統計顯示，截至4月13日，北京供應商品房住宅（不含自住房保障房）合計3634套，實際成交套數達11944套。供需比1∶3，創造了歷史同期最懸殊紀錄。

即使在庫存明顯下調的2015年，市場供需也在1∶1.3左右。從市場走勢看，北京市場明顯出現了庫存減少、成交高端化趨勢。目前庫存商品房住宅只有6.12萬套，自2014年來持續降低。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京樓市已接近全面進入二手房市場，目前新建商品房已經高端化，均價也出現了歷史首次全面在3萬以上。預計全年均價將有望接近4萬。

北京市也在努力改變這一狀況。

近日，北京市政府常務會審議通過《北京市2016年度國有建設用地供應計畫》。其中住宅用地仍安排1200公頃，與去年計畫量持平。

21世紀經濟報導記者注意到，從住宅用地細分來看，其中保障性安居工程用地計畫安排350公頃，包括自住房在內的商品住宅用地計畫安排850公頃，與2015年相比，商品住宅用地增加了100公頃。另外2016年供地計畫中強調，城六區的土地供應量不高於全市土地供應總量的20%，規劃新城範圍內土地供應量應占土地供應總量的70%以上。

此外，北京市國土局相關負責人還表示，在商品住宅供地方面，將以自住型和中小套型商品房用地為主，增加住房供應總量。目前正在掛牌出讓中的兩宗住宅用地也均出現“90/70”新規，預計這一土地出讓條件也將成為主流。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，2016年北京住宅用地供應計畫總量與去年持平，均處於歷史低位水準。2010年之後北京住宅用地供應計畫不斷縮減，2016年住宅供地計畫相比2010年已縮減52%。由此可以看出，未來北京住宅用地供應將長期處於短缺狀態。

任啟鑫認為，增加中小套型供應主要是為解決中低收入群體的自住型購買需求，而從另一角度也能降低開發商搶購熱情，從而起到穩定房價的作用。不過基於土地供應的長期稀缺預期，以及已出讓的大量高價地項目影響，五環內城區及近郊區域的豪宅化趨勢無可避免，而“90/70”政策對照今年的供地將多集中在遠郊新城區域，因此北京住宅市場的兩極化趨勢也將進一步加劇。

一位品牌房企高管稱，北京市各區縣可開發的土地仍然不少，但由於拆遷成本連年上漲，拆遷難度也在加大。各區縣住宅土地供應很難跟上市場銷售節奏。

自上海一路向西，有蘇州、南京兩座歷史名城，近日土拍溢價率屢次翻番，顯其樓市熱度。

中國指數研究院統計顯示，在4月4日-10日這一周，蘇州連續兩日土拍攬金250.8億元，高居40個主要城市首位，而2015年全年其土地總收入也只是599億。蘇州不少樓盤均價自去年第四季度開始跳漲，今年3月新建住宅均價漲幅5.79%，沖上百城房價漲幅第三位。南京3月房價環比上漲3.16%，已是連續第13個月上漲。

鏈家研究院研究主管陳開朝分析指出，近期南京、蘇州房價、地價持續火熱主要原因在於：其一兩個城市經濟基礎好，樓市改善型需求驅動明顯；其二，一手房供給缺乏彈性，跟不上加速度增長的需求變化；其三，京滬深嚴厲調控擠壓開發商和個人投資者向房價還在快速上升的二線城市集聚。

但其間疊加的風險隱現。

房企搶灘二線城市

2015年房企搶灘一線城市，僧多粥少之下地價持續被抬升，開發難度加大，部分開發企業逐漸將目光轉至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康、經濟活力強的城市。

綜合多家協力廠商機構資料，今年一季度保利、萬科等標杆房企購地總額為1187.3億元，同比上升16.8%，其中在二線城市拿地總額636.47億元，占比53.6%，首次超過五成。

長三角一家中型房企負責人對21世紀經濟報導記者透露，二線城市中，上海周邊僅剩南京與蘇州市場溢價空間較可觀。南京庫存消化週期僅3.6個月、蘇州則為3.5個月，相比京滬穗深4-10個月的週期都低。

日前蘇州吳江區推出13幅地塊，總出讓面積70.5萬平方米，吸引了多家房企參與，除已經進軍蘇州的正榮、萬科、龍湖、招商等，魯能、東原等房企也瞄準了這裡。最終成交樓面價達2.87萬/平方米，普遍溢價率在200%-300%，最高溢價率超300%。

以中指院統計蘇州1.55萬元/平方米的新房均價來看，市場熱度可想而知。

南京也是如此，4月13日當地推出七幅地塊，總起始價達123億元，合計用地面積32.8萬平方米。其中位於建鄴區河西南部的三幅地塊競拍起始價分別是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米，可以說尚未競拍便已成潛在新地王。

3月19日，南京新出爐的鼓樓、江北區域地王，樓面價分別達到2.99萬/平方米、2.24萬/平方米，同期區域內在售的新房房價分別是2.7萬/平方米和1.5萬/平方米左右。

陳開朝表示，未來幾個月，重點二線城市很可能將接棒一線城市進入房價和地價快漲模式，屆時預計也會根據分類施策原則嚴厲調控。往後，中西部二線城市會接過重點二線的棒，加速升溫。這一輪波浪式升溫，深層原因是一線城市房價經過一輪上漲之後，在高位暫時休整，同時打開非一線城市的房價升值空間，二線和三四線城市將按經濟基本面和城市等級依次“修復估值”。

風險疊加

一位元房企投資部負責人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場大熱、地價屢創新高，但開發商還是義無反顧地高價拿地，其中的無奈已不在於未來盈虧，而是攸關企業生死。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，南京、蘇州兩地庫存去化週期少於半年，房價有上行壓力，加上不限購，能吸引不少購買力積極介入。此外上海土地供應少，房企有拿地補倉需要，只能轉戰這兩個城市，樓市的熱也帶動土地市場熱，最後又將高地價傳導至樓市。

在房地產開發投資增速整體尚弱的大環境下，南京、蘇州的新增商品房供應量沒有跟上它們的熱銷節奏。根據克而瑞研究中心統計，2016年前兩個月，南京供應土地136.7萬平方米，環比下跌45.25%；蘇州供應66.7萬平方米，環比下跌54.17%。

克而瑞研究中心預計二季度二線城市土地供應量會加大，且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。另一方面，樓市的回暖又促使地價進一步上揚，房企對優質地塊的爭奪使高溢價地塊頻出。

來自海通證券的一份研報顯示，3月份全國二線城市的土地成交溢價率分別升至 27.0%、38.5%。二線城市土地成交面積雖環比下降，但土地出讓金同比上升108.1%，地價大幅攀升。

2015年，南京、合肥、武漢、佛山、福州等二線城市土地收入持續走高。業內普遍看法是：土地財政依賴度一旦超過50%，就意味著高風險。

與此同時，南京、蘇州的市場承接力開始受到質疑。南京住宅市場3月以來，成交持續回落，月底大漲。4月4日-10日商品住宅成交面積39.75萬平方米，環比下降8.90%，同比上漲160.48%；可售面積降至371.61萬平方米，環比下降5.64%。蘇州4月首兩周交易連續下滑，4月4日-10日商品住宅成交面積15.27萬平方米，環比下降48.44%，同比亦下降3.10%。

昨日，中國一季度經濟指標陸續公佈。除前期物價指數、企業利潤、外貿出口等資料表現“喜人”外，房地產投資、銷售資料也均有良好表現。對於住房公積金存繳比例調整為不高於12%是否會影響購房貸款，業內專家認為影響不大。

隨著“分類調控因地施策”的深入實施，過熱城區將被抑制，過冷城市將受扶持。

今年以來，房地產市場逐漸升溫，尤其是春節假期過後，一線城市對於樓市的熱情更是再度被點燃。據國家統計局昨日公佈的資料顯示，今年一季度，房地產市場在銷售與投資方面均有良好表現。

具體來看，今年1-3月份，全國房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2月份提高3.2個百分點。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.0%。

資料顯示，房屋新開工面積28281萬平方米，同比增長19.2%，其中，住宅新開工面積19271萬平方米，同比增長14.8%。全國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，其中住宅銷售面積增長35.6%。全國商品房銷售額18524億元，同比增長54.1%，其中住宅銷售額增長60.3%。房地產開發企業土地購置面積3577萬平方米，同比下降11.7%。

亞豪機構市場總監郭毅在接受《證券日報》記者採訪時表示，房地產開發投資增速的回升，意味著前期的寬鬆調控政策已起到了一定的成效。一、二線城市購房需求明顯升溫、樓市成交量大幅增加，使得房地產嚴峻的高庫存形勢得以緩解，令開發企業資金流行性加強，進而有能力並有意願繼續加大開發投資力度。

中原地產研究中心統計資料顯示，受3月樓市成交量大幅上漲等因素影響，今年一季度54個城市的簽約總套數達80.5萬套，刷新了同期記錄。其中，二線城市同比漲幅高達46.9%，三、四線城市則整體保持平穩狀態。另外，資料顯示，今年1季度標杆房企合計拿地金額為1187.3億，同比2015年一季度的1016億上漲了16.8%。

中原地產首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者，整體來看，房企拿地的意願依然很低，但是從拿地金額上看，均出現了同比上漲，這說明房企拿地的結構在變化。總的來說，一、二線城市最被標杆房企看好，特別是降息後，一、二線城市的樓市資金面明顯好轉，但三、四線市場依然深陷泥潭。

郭毅認為，目前全國樓市的二元分化局面仍在繼續，這種現象在未來一段時間內或許仍將持續。而面對樓市出現的二元分化局面，中央早已制定了“分類調控因地施策”的方針。春節後，包括上海、深圳、廊坊等部分投資需求旺盛的地區相繼頒佈了緊縮調控政策，預示著未來各地調控政策的方向將取決於區域樓市的發展現狀，過熱城區將被抑制，過冷城市將受扶持。在這樣的調控形勢下，預計一、二線城市樓市成交火熱的局面將會逐步化解。

一直以房地產為主業的企業，忽然殺進了汽車零配件行業。以33億元的代價收購美國一家汽車關鍵零部件廠商ARC集團，銀億股份（000981 SZ）首次進入了製造業。

為何玩起了跨界，有業界猜測銀億欲通過佈局其它產業來增強其現金流，為地產擴張做準備。銀億高層則向記者表示，公司並非看空樓市，而是形成地產與製造業及其它產業並行的格局，並借此實現地產與其它產業之間的反哺。

海外並購規模將超300億

近日銀億股份近日披露，公司擬以33億元的價格收購寧波昊聖全部股權，從而間接持有美國ARC集團。

銀億股份是一家起源於浙江寧波的地產公司，2012年4月通過借殼ST蘭光成功登陸深交所。這是銀億首次進入與汽車相關的行業。

銀億股份董事會秘書羅瑞華4月13日表示，收購美國ARC有利於促進公司轉型升級，提升核心競爭力和資產規模。“另一方面，注入汽車零部件資產可實現多元化的戰略佈局。”羅瑞華說。

按其戰略佈局，銀億還要拓展高新技術產業的國際並購，關注與先進製造業、新材料、新能源、互聯網+有關領域的投資機會。

銀億集團戰略投資部總經理張保柱透露，銀億的目標是在未來兩三年，使海外並購企業的年銷售能力達到300到400億，盈利能力達到20到30億元。

“在地產行業銀億這個品牌發展比較快，但說句實現話，公司發展的規模和速度上，我們比行業內很多企業還有不小的距離。房地產是資金密集的行業，對資金要求很高。汽車關鍵零部件的現金流很充裕，從資本角度來說，通過並購可以使我們的財務結構更加優化。財務優化，對我們開展業務或從資本市場融資將有更大的幫助。”王德銀在接受記者採訪時說。

反哺地產開發

對於在地產行業已打拼22年的銀億來說，公司財務雖然穩健，但其發展速度卻相對緩慢。銀億2015年年報顯示，去年銀億的營收為84.6億元，還未突破百億。

王德銀向記者表示，向製造業佈局並不意味著看空樓市，更不意味著放棄地產主業，而是為其在樓市的新一輪儲備力量。


“如果一直依靠內生性的發展，雖然負債率較低、財務穩健，但卻與發展時機擦肩而過。如果開啟新一輪擴張，將對現金流和財務提出更高的要求。銀億通過多元化佈局來增長其現金流的作法，可能是其開啟地產擴張業務的前奏。”克而瑞一位分析師表示。

就市場的猜測，銀億高層4月13日向記者透露，正在對房地產業務和發展戰略進行系統的梳理。

“除了繼續投資已進入的上海市場，我們還準備進入北京和深圳市場。此外，我們還還對去化速度較慢的部分三四線城市進行去庫存，實現項目的快速周轉與快速銷售。”王德銀表示。

王德銀表示，對於雙主業，銀億高層表示在把房地產做強做大的同時，也計畫把ARC集團的高端製造業也做強做大。

3月19日，南京土地新政出臺，規定若土地拍賣成交價格不超過最高限價的，仍然按照老規則付款；如果成交價格超過最高限價的，首付款要大大提高。4月15日，南京舉行的土地出讓會是此“計畫”出臺後的首場土地拍賣。在此次的土地拍賣會中成交價超過最高限價成為了普遍現象。

　　在3月19日傍晚，《南京市2016年經營性用地出讓計畫》出爐。“計畫”提出優化土地供應方式，滿足住房保障需要。今後部分5萬平方米以上的住宅地塊考慮配建保障房，納入土地出讓條件；在公佈土地出讓起始價的同時公佈競爭的最高限價，最高限價原則上控制在起始價45%左右，在達到最高限價時仍有競爭的，則停止競爭地價，改為競爭保障房建設面積或資金，出資最高者或面積最大者為競得人。保障房建設資金與土地出讓金首付款一併支付。

　　值得注意的是，由於江蘇省內南京等二線城市和三四線城市房地產市場冷熱不均的現狀，江蘇也新近公佈了《省政府關於供給側結構性改革去庫存的實施意見》，“意見”提出：“將去庫存與推進新型城鎮化促進常住人口市民化結合起來，與完善住房保障體系結合起來，與促進房地產市場供需平衡結合起來，與加快房地產行業轉型升級結合起來。實施精准去庫存、聯動去庫存和轉型去庫存。”

　　在4月15日南京舉行的土地拍賣會上，共出讓了G07、G08、G09和G10四幅地塊。其中金隅地產在南京二次拿地，以總價42.6億元，20077元每平的樓面價拍下G07地塊進駐南京浦口，其成交價超過最高限價39.7個百分比。G08地塊被國資投資有限公司以31.4億元收入，樓面價為14095元每平，其成交價超過最高限價39.6個百分比。

　　南京城東的麒麟G09地塊經過61輪搶奪，最終被京奧港房地產以22353元每平的樓面價拍下，成交價超過最高限價約81個百分比。業內人士估算，未來其房價或許會超過3萬元每平。值得注意的是，城東麒麟板塊由於較長時間沒有土地出讓，此次G09地塊有“補市場差價”的因素，造成該地塊在未拍之前就已經成為區域“地王”。其拍賣後22353元的樓面單價已超過該地塊周邊在售樓盤的新房價格。

　　京奧港王房地產經理表示：“對於麒麟的G09地塊，雖然拿價較高，但其實在心理承受範圍之內的。麒麟地塊是目前南京的一個價格窪地，而且在麒麟板塊目前還沒有和“京門府”類似的產品，以後會針對這個板塊，做差異化、改善性產品。”

　　棲霞建設經過86輪競拍拿下G10地塊，總價21億元，樓面價8882元每平。成交價超過最高限價82.6個百分比。這四幅地塊的成交價都已經超過了自身出讓時公佈的拍賣最高限價。

　　據瞭解，從兩年前開始，南京規定土地起拍價之上45%即為“最高限價”，當超過最高限價時，多出的部分就歸入保障房資金。

　　業內人士表示，事實上，按照南京目前的土地拍賣熱度，突破45%的最高限價是普遍現象。這意味著開發商都將面臨首付款提高的情況，而如果開發商不想提高首付款比例，那麼就得將拍地價格控制在最高限價以內。

　　從南京土地新政後首場土地拍賣結果來看，南京土地新政似乎並未能攔住開發商拿地的腳步，地塊成交價超過最高限價已經成為了普遍現象。

商場拓新品牌 租金漲逾三成

訪港旅客消費力大減，零售市道疲弱，新世界發展（00017）為催谷本土消費，於2012年起投資7億元翻新旗下愉景新城商場，並冠以新品牌「D．Park」，把商場化身為兒童購物樂園，集團執行副主席兼聯席總經理鄭志剛表示，本地客消費表現保持平穩，該商場本地客數目佔90%以上，足夠支撐商場生意。他形容，租金升幅「幾好」，預計6至7年時間能夠回本。

D．Park北上首站武漢

鄭志剛指出，本土消費目前側重於兒童消費市場，荃灣屬舊屋苑商圈，區內不乏家庭客群，由於普遍家庭不會吝嗇於培育子女，家長客消費需求甚大。該商場1月開始試業，租金收入較翻新前增長超過30%，預料正式開幕後租金收入將上升35%至40%以上。目前商場平均每月人流約300萬人次，較翻新前上升30%，預料開幕後人流將增加超過50%，因此，很少作出針對內地客的宣傳。

該商場樓面63萬方呎，專為兒童及家長設有4個合共逾4萬方呎的「多元智能專區」，個別專區按時收費。商場店舖超過160間，30%商戶為全港獨有的品牌，兒童業態商戶佔超過50%。鄭志剛透露，8年前創立「K11」品牌後，因人生進入不同階段而有「D．Park」的構思，他預告將有另一個新品牌於4至5年後誕生。

鄭志剛表示，內地家庭兒童消費市場可能更大，每年有1300萬對新婚夫婦，因此計劃未來在內地發展2至3個「D．Park」商場，首個選址武漢，涉及樓面140萬方呎；每個城市只會興建一個「D．Park」，不會於香港增設同類商場。他說，內地零售面對電商的衝擊程度較香港更大。

推新盤不會減價求量

整體零售市道較差，問及同系周大福（01929）有否裁員，鄭志剛認為，需要另行向其同事了解，未有作出有關研究。面對內地客消費減少，周大福會將攻本地市場，並有計劃調整店舖組合，縮減部分店舖大小，或關舖後選址重開。

本港樓市方面，鄭志剛相信，樓市不似坊間所言般差，新世界將繼續推盤，例如本月推出的西營盤瑧璈。雖然其他發展商有調整銷售部署，但新世界今年賣樓不會減價求量，例如北角柏傲山正開始收樓，由於樓盤具獨有元素且交樓標準高，對旗下項目有信心。

美孚3房回升7% 業界料短期橫行

低價盤陸續被吸納後，二手樓價喘定，10大屋苑中2屋苑銀行估價逆市反彈。荔枝角美孚新邨3房戶估價單月回升7%。業界指，減價盤消化後，還價幅度收窄，短期估值將橫行。

本報記者追蹤10個大型屋苑，分別就滙豐銀行及中銀（02388），於3月14日至4月14日期間的網上估值。據中銀估值，單月內有7個屋苑估價出現零變幅或上升，其餘3個繼續下跌約1.9%至3.3%。當中僅荔枝角美孚新邨罕錄得達7.4%估值增長。

美孚3房估值538萬 返1月水平

以百老滙街63號（第3期）中層C室為例，3房戶，實用面積507平方呎，估值從去年樓市高峰期（去年9月）一度升達584萬元，3月份跌至近年低位501萬元，累積跌幅達14%。不過該單位近期估值跳升至538萬元，回至今年1月份估值水平。

滙豐估值方面，該單位去年9月估值高達529萬元，樓市轉勢後估值持續下降，但至近月跌幅明顯放緩，至昨日單月估值維持467萬元，為該行月內估值不變的兩個屋苑之一。

業主還價幅度收窄 估值回升

代理透露，樓市轉勢初期，個別業主大幅減價約2成求售，該些減價盤陸續被市場消化後，業主遂將還價幅度收窄或貼近最新市價水平，讓不少成交以市價沽，間接刺激屋苑估值回升。月內美孚新邨錄得約23宗成交，其中同期數交投佔5宗，如65至67號一中層D室，3房，貼市600萬元易手，呎價9,188元。

另外，鰂魚涌康怡花園F座中層7室，3房戶，實用617平方呎。月內中銀估值由640萬元一度跌至628萬元，近期估價亦升至640萬元，按月計零變幅。

銀行態度積極 估價不足不多

另一方面，按月計，滙豐估值繼續跌勢未止的屋苑佔8個，月內降1.5%至5.9%不等。沙田第一城4房大單位，15座中層A室，實用818平方呎，估值由3月中752萬元至近日微升至756萬元，按月累錄0.5%升幅。

而藍田麗港城於兩銀行估值均保持不變，反映屋苑估價由去年10月底起全綫下跌，至今約半年，部分跌勢開始放緩。

中原按揭董事總經理王美鳳指，市況向下，各屋苑因應地區、流通量、景觀等因素估值出現頗大參差，不過銀行承按態度維持積極，估價不足情況不多，預料未來屋苑估值走橫行或下調兩向。

首季房地產開發及銷售數據幾近全升，惟期內土地成交「價升量跌」，反映地產商心儀的地皮地價持續高企，令地產商投地仍偏向審慎。

首季土地成交 價升量跌

內地首季土地購置面積按年減少11.7%，至3,577萬平方米，同期土地成交額則按年增3.7%，至1,165億元（人民幣下同）。

聯昌證券中國房地產研究主管鄭懷武表示，經過銀根收緊、限購等強力調控，發展商投資趨於保守謹慎；料若首季合同銷售額理想的情況可再維持3至4個月，或推動發展商加快買地。

倘小陽春延續 增吸地誘因

土地購置面積持續減少，惟跌幅由去年同期32.4%縮窄至11.7%，反映在政策寬鬆下，發展商拿地積極性亦有所改善。但由於三四綫城市土地無人問津，而一二綫城市地價高企推升成本，開發商拿地仍偏審慎。

大部分地產商均看淡庫存高企的三四綫城市，及部分一綫受限購制約，二綫城市將成為今年買地、新開工等投資的主戰場。

據中原地產研究部統計，20間「標杆房企」今年首季購地總額為1,187.3億元，按年增16.8%，其中二綫城市佔53.6%，按年增18.9個百分點。

根據公司公告，萬科企業（02202）於3月新增16個項目，主要位於南京、寧波等地；華潤置地（01109）同月收購位於佛山、瀋陽及海口的3塊地。

沙田交通城大廈 意向呎價6333元

另類物業放售，市場罕有「樓梯底」空間出售。沙田成運路交通城大廈地下一「樓梯底」空間，周三（20日）拍賣，開價38萬元，意向呎價6,333元，價高該廈單位呎價5成。

面積60呎 開價38萬

交通城大廈位於沙田成運路1至7號，規劃為「工業」用途，其中地下13號室旁的樓梯底下空間，實用面積約60平方呎，以現狀形式拍賣，預計可作貨倉等工業用途。

該空間呈長方形，近牆身連接數條渠管。據悉以往由大廈立案法團租用，現時經已交吉，由於業主長期不在港，未能管理，故有意放售套現。

土地註冊處資料顯示，業主1994年8月連大廈地下、1至8樓變壓器室、泵房等工具室共涉1920/112118地段份數以140萬元購入。

租金回報料逾4厘

同年12月修訂樓契分配不分拆業權份數，故該「樓梯底」空間可單獨進行買賣，佔地段份數10。而大廈坐落大圍站與車公廟站交界，附近一帶為工廈物業，全幢樓高12層，樓齡34年。可留意的是，該物業於1997年及2001年期間，曾兩次獲屋宇署發出相信是改裝或潛建清拆令，同年接受解除，現時並未涉及任何還原令及警告信。

現時該廈成交建築呎價約3,000元至約3,800元不等。早前面積1,997平方呎的中層單位以600萬元易手，若以七成實用率推算，實用呎價約4,292元。比較現放售的「樓梯底」空間呎價約6,333元，該「樓梯底」空間高出近5成。

不過，大廈一低層單位上月以月租3,864元租出，建築面積168平方呎，呎租約23元。若以同樣呎租出租，估計新買家可享逾4厘不錯的租金回報。

業界指，此類物業過往交投匱乏，價值難以參考。惟物業未曾進行買賣，未知樓契是否完整，宜就使用用途及限制等，諮詢法律意見。

類似拍賣於2010年及2012年出現，包括赤柱海天別墅兩地下「樓梯底」及空間開價9萬元，因無人承價收回。最終私人業主斥9萬買入，後以10.62萬轉讓予項目業主立案法團。另一宗油麻地昌威大廈以146萬元高底價83%沽，呎價逾萬元。

全幢商廈受注視，業主亦趁機推售。消息指，新蒲崗寶光商業中心現暗盤放售，意向價約20億元。

消息指，由寶光集團持有的新蒲崗寶光商業中心，現於市場放售。物業位處新蒲崗太子道東698號，鄰近區內住宅新盤譽港灣，於1997年落成，樓高25層，每層面積13,725平方呎，總樓面約34萬平方呎，近日業主委託測量師行進行放售，意向價約20億元，呎價近6,000元。

據悉，業主兩年前曾放售物業，更獲新世界集團積極洽購，涉資約19億元，惟最終未有成事。由於近月全幢商廈獲用家注視，故相信今次亦將獲財團洽購。

嘉芙中心全層 2500萬放售

近日銀座商廈相繼錄得蝕讓放售及成交個案，美聯商業營業董事蕭惠碧表示，現業主放售尖沙咀漆咸道南嘉芙中心中層全層，面積2,832平方呎，現以約2,500萬元放售，平均呎價約9,000元。業主於2014年以約2,660萬元購入單位，若單位以現叫價售出，業主帳面亦需蝕約160萬元，若再加上購入時所繳付的雙倍印花稅及雜費，共蝕約400餘萬元。事實上，近日同區銀座式商廈H8中高層全層，面積2,188平方呎，以3,080萬元沽出，呎價14,077元，帳面蝕約311.4萬元。

另美聯旺鋪營業董事文國華表示，中環擺花街19號地舖，以13.5萬元放租，面積約789平方呎，較現租金低約1成。

近日股巿回升帶動樓巿交投氣候，新盤現大手搶購，西半山豪宅新盤銷情熱絡，逆巿傲領風騷。與此同時，豪宅樓王銀主盤卻現巿場，豪宅巿場出現兩極之象。

西半山豪宅逆巿走旺，除項目地段優勢與發展商品牌效應外，推盤策略亦見奏效，發展商除用貼市價形式賣樓，付款辦法亦推陳出新，吸客功力可見一斑。項目推建築期付款，買家只需於簽下臨約後3個月內付清一成半首期，待明年項目入伙後，與發展商完成交易才繳清，屆時更可獲現金回贈。

新盤付款靈活 成功吸客

如此付款方式確實有利投資者調配資金，其後更可用一段時間，仔細觀察樓市走勢。即使及後樓市氣氛不濟，買家亦可按實際財政狀況，決定最後上會與否，具備一定的彈性，難怪成功吸納不少大手客。

繼項目開紅盤後，其他發展商亦摩拳擦掌，為旗下豪宅銷售加緊部署。

與此同時，近日天匯樓王首現銀主盤，反映原業主有財政壓力，最終令單位變銀主貨收場，令人有感而發。豪宅相比中小型住宅供應少，抗跌能力較大，過往該類超級豪宅深受中港兩地富豪追捧，而且豪宅買家持貨力一向較強，然而近月巿場先後出現豪宅銀主盤，難免引起巿場關注。

內地客資金緊 加按套現

觀乎內地經濟近年增長放緩，情況未見好轉，不少內地企業面臨資金鏈壓力，早前更有不少內地客在港加按物業以調動資金救亡，令豪宅銀主盤增加，倘內地情況持續，經濟環環相扣，一榮俱榮一損俱損，相信同類型銀主盤或再現巿場，雖然目前銀主盤數目未算太多，但若然有關單位數量持續增加，在銀主盤成交價一般比巿價平下，預期會為樓巿添壓。

台灣游資充沛，但房市買氣觀望，部分民眾選擇將資金轉往海外置產，海外不動產業者對參加建案銷售說明會的民眾調查，調查項目包含，民眾看好的投資國家、偏好的投資總價帶、最在意的投資風險等，結果顯示，有8成的國人投資海外房產金額偏好總價低於2000萬元。

看好泰國澳洲日本
騏聿地產於上月12日到本月12日調查民眾投資意願，回收654份有效問卷，在95％的信心水準下，樣本誤差±2.95％，以投資總價帶而言，有36％民眾偏好投資總價1000萬元以下物件，47％民眾想買總價1000~2000萬元物件，共有83％民眾鎖定低於2000萬元以下物件，雖想投資，但不會一次投入太大金額。

這次調查，民眾最看好投資國家依序為泰國、澳洲、日本等，去年第4季國際經濟不明朗，且國內總統大選，騏聿地產副總經理屠思樺表示，海外投資者觀望，但農曆年後買氣回溫，泰國、日本、澳洲等報酬率較穩定的國家，詢問度增加近3成。

因海外投資仍具有相對風險，有高達41％的民眾最擔心業者加價銷售建案，再來是物件未來轉手、出租的容易度，屠思樺建議，民眾應先調查建案周遭行情，了解買賣與租賃價格，及未來可接手、承租的族群。民眾Vicky表示，自己買過東南亞建案，比較各家業者建案，飛到當地考察許多次才買下，就怕被套牢。

馬來西亞實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）宣布，在澳洲墨爾本收購第四片地皮，收購價為1000萬澳元（約2999萬令吉），並推動發展總值達3800萬澳元（約1億1398萬令吉）的精品房產項目。

南洋網報導，該地皮位於墨爾本商業中心（CBD）東南部只有4.5公里，坐落在伯蘭（Prahran）。

伯蘭能夠展現真正的郊區生活，及典型的墨爾本色彩，有一系列的公共交通、零售設施、學校和公園。

該地點與Chapel街只有3分鐘的步行距離，這條知名的街道是國際零售商、時尚店，以及高素質咖啡館和餐館的所在地。

集團擁有一張准證，可在該地皮興建一座8層樓建築物，其中有47個公寓單位、一家辦公室，以及零售單位，預計將成為受歡迎的高檔精品項目，可廣泛吸引到大批買家。

在澳紐軍團日長周末假期來臨前，墨爾本不斷穩固的住宅拍賣市場將在本週六迎來又一堅實增長的住房拍賣數量。

澳洲日報引述domain.com.au報導，墨爾本本週六有749套房拍賣，高於前一周末的702套，但低於去年同期的1088套。

在接下來的幾周中，墨爾本市場的拍賣活動將持續增長。不斷上升的賣家信心反映了當地市場近期的強勁表現。

墨爾本西區將再次舉辦最多數量的拍賣會，其登記數量為139場。內南區緊隨其後，共有113場，東北區則有111場，內城區96場，外東區90場，內東區86場，北區70場，東南區44場。

重量級的泰國開發商Supalai已經買下了季隆（Geelong）附近價值2億的住宅項目的一半股份，因其正在尋找進入澳洲市場的多樣化舉措。

Supalai是在曼谷上市的一家公司，資產至少有15億。這家公司已經買下了邁克爾·麥（Michael Mai，音譯）名下ICD Property正在開發的一個住宅項目的50%股份。

澳洲日報引述《澳洲版金融評論報》報導，這一開發項目位於Fyansford區（處於季隆西端）。

Supalai總裁Prateep Tangmatitham接受了報社的採訪。在董事會參訪澳洲投資項目時，他告訴《澳洲版金融評論報》，“除了資金實力外，Supalai在海外投資的原因多樣。其中之一便是提高公司的增長潛力，且分散風險。”

在Supalai看來，澳洲市場要求的是規劃審批的透明度以及清晰度。

當一些本地分析師提出市場在近期內會迎來住房熱潮時，這家泰國公司也增加了自己的曝光度。

Supalai對澳洲經濟、移民的實力、未來幾十年的住房需求預測和買家的購買力等方面抱有長遠的眼光。