不動產估價是門大學問，日前房地產學者開發最新估價法，獲得專利權。學者表示，這套估價技術有別於傳統一筆一筆估價，減少尋找案例的時間，可提升民眾對不動產估價信心。

可供銀行大批估價
屏東大學教授楊宗憲、德明財經科技大學副教授花敬群等人組成團隊，開發新的不動產估價技術，上月取得不動產估價方法專利。專利權人楊宗憲表示，幾年前開始研究這項技術，今年獲得專利，主要採用電腦大量估價方法，有別於傳統一筆一筆估價規則，突破僅能單一估價標的有限方式。

敏達不動產估價師聯合事務所所長詹勳敏表示，現行的不動產估價方法，規定要使用至少2種方法加權，至少各要3個案例，尋找合適案例的時間長。楊宗憲說，這套技術可供銀行不動產大批估價，風險管理與國際接軌，電腦估價較無人為影響因素，會較準確，降低房貸擔保品風險控管。

花敬群認為，專利加持，能讓社會對估價比較有信心，未來可能與銀行或政府合作。

潤隆（1808）昨董事會通過將發放現金股息3.6元、加上法令盈餘公積每股1.4元，共發放現金股息5元，現金殖利率達14.9%，居類股之冠。新潤（6186）決議配發現金股息3元、股票股利0.5元，創該公司新高，現金殖利率12.5%。

新潤股利創新高
潤隆去年稅後淨利9.1億元，每股稅後純益4.3元，雖創下類股最高現金殖利率，但昨股價表現不佳，單日下跌1.2元，收盤價33.5元。該公司今年計有「靜心文匯」、「國賓大悅」及「臺中帝寶」等3大案完工入帳，市場估計表現應更優於去年。

新潤去年稅後淨利4.3億元，每股純益6.44元，獲利創歷年次高，董事會決議配發現金股息3元、股票股利0.5元，創新高。新潤指出，今年除「國庭苑」可持續認列交屋利益，「都峰苑II」、「新潤峰采」，將於今、明年完工交屋，短期營收來源無虞。

興富發建設（2542）昨（19）日表示，國內房市買氣逐步升溫，看準二、三房剛性需求成為市場主流，興富發決祭出「10%自備即可交屋」輕鬆付款專案，全台有多件個案適用，全力搶攻年輕購屋族群。

興富發在台中市12期規劃推出的「赫里翁臻愛」，因為適用10%低自備輕鬆付款專案，近一周平均來客超過百組，目前潛銷預約250戶、已近六成，預計5月1日正式公開。

興富發昨天股價以50.3元、上漲1.7元作收。


工商時報
小資族青睞 台中小豪宅熱賣

年輕首購族已成為建商積極搶攻的主力，包括興富發、太子、麗寶等重量級建商，紛紛在台中市區推出低自備款的小豪宅，坪數規畫在21至37坪之間、總價600萬元起跳，只要自備1成交屋或低自備款，以付款輕鬆吸引小資族，均迅速賣出好成績。

其中，興富發建設位於台中市12期環中路與台灣大道口的「赫里翁臻愛」案，產品規劃21至38坪、2至3房，每坪開價35至39萬元，總銷45億元，主打「巴洛克小豪宅、付款輕鬆」，自今年1月進場潛銷3個月以來，銷售量已衝破5成。

興富發建設副理曾鴻裕表示，房市買氣明顯回溫，過年前「赫里翁臻愛」案每週來客數約60組；過年後至今每週來客數已衝破百組，預計5月1日正式公開，有信心在6月底前完銷。

曾鴻裕表示，12期目前以50坪以上、總價逾2,000萬元的產品為主力，「赫里翁臻愛」案屬於大面積開發案，在1,380坪的基地上興建樓高29層、12期最高的摩天住宅大樓，總價688萬元起買2房、998萬起買3房，是小資族入住12期門檻最低的新案，果然打動年輕首購族。

曾鴻裕說，該案搭配豪宅公設規劃，加上限量戶別祭出只要自備10％交屋方案，目前已購客戶群當中，包括年輕首購族、父母買給二代及投資置產客，以中彰投地區為主、北客約占15至20％，甚至來自台南與高雄。

此外，太子建設在中科特區推出的「W時代」案，規劃20坪及28坪、1+1與2房時尚精品宅，強調W潮風的休閒會館，擁有泳池SPA會館、舒壓室、健身房、影音館、交誼廳等度假生活與飯店式管理，每戶總價800萬至1,200萬元，總銷金額20億元，目前銷售量近5成。

太子建設表示，隨著台積電中科新廠工程加速展開，估計將帶來約8,000個就業人口，將為中科特區周邊房市買氣加溫，太子「W時代」是中科特區未來3年唯一新成屋，只要自備38萬元起，輕鬆付款就能買到增值地段。太子強調，已購客戶有一半是自住客，一半是投資置產客，未來準備租給中科員工、坐享穩定租金收益。

住在基隆的王氏夫婦，無意間在住家附近發現一間要出售的大樓一樓店面，與仲介聯絡後看屋，原本覺得物件條件不差有意下手，卻在諮詢貸款時被無情勸退。

王氏夫婦在基隆市安樂區看上的大樓店面約40坪，開價1100萬元，平均單價約27萬元，不過因非坐落於熱鬧商業區，店面經營客群僅能鎖定周邊社區住戶，前一手租客則用來做補習班。

他們以當地租金行情與大約的成交價計算後，估算投報率約在2%上下，雖差強人意，但比上不足比下有餘，卻也比銀行定存利率來得高。不過，在諮詢熟識的房貸業務人員後，卻因真實的基隆貸款實況打消念頭。

該房貸業務分析基隆貸款現況指出，基隆貸款成數低、銀行估價市值低，就算兩夫妻月薪合起來在一定標準以上，因為物件在基隆地區，銀行也不見得樂意放貸，以「2低1高」的條件，被殘酷的勸退。

以投資角度來看，政大地政系教授張金鶚在其著作《張金鶚的房產七堂課》中提及，若把買房當成投資，適合的區位像是明星學校、公園、捷運、交通幹線，同時應注重「未來的區位」，也就是「能夠想像的未來」，例如很多人熱衷買捷運預定路線旁的房子，但捷運完工日期動輒拖延數年，要當心被套牢，脫不了身。

購屋消費糾紛居高不下，其中七成為預售屋糾紛，多因消費者不清楚不動產買賣契約與廣告內容。新北市法制局日前查核6家建商的不動產買賣定型化契約及廣告，其中3家發現缺失。法制局提醒，消費者若有不動產買賣消費爭議，可撥打1950求助。

新北市消保官周繼雄表示，預售屋因只有樣品屋加上圖面及契約文字，比起一般成屋更易引發消費糾紛，此次會同地政局查核預售屋買賣定型化契約，就發現有建商未記載停車位形式規格，未記載房地出售面積及認定標準等缺失。

周繼雄舉例，很多預售屋在2011年以前都沒有清楚標明房地出售面積，有消費者買屋後發現附屬建物並沒有分別計算，導致實際坪數不如預期。另外中和在2006到2007年間，曾有某建案發售時沒有履約保證，後來建商倒閉，消費者繳了錢卻求償無門。

而一般成屋因消費者看得到實體，糾紛較少，但消費者易忽略契約是否有附上建物現況說明書，根據法令，建物現況說明書從2013年5月1日後要求交付，包含中古屋改建、增建、違建或車位形式，都必須明列清楚，但常就有中古屋沒有明列，引發糾紛。

消保官提醒，消費者在購買成屋時，至少應注意契約有無買賣標的範圍、交屋事項、交付建物現況說明書。

而購買預售屋時，也應注意房地出售面積及認定標準、履約保證方式等條款。若消費者有不動產買賣消費爭議，可撥打消費者服務專線1950求助。

單價7字頭吸客 太平洋之森僅剩車位可售

逆勢熱銷
價格合理才是王道，台北市預售案「太平洋之森」公開1個多月，日前宣告完銷，僅剩車位可售。該案建商太平洋建設（2506）總經理章啟明透露：「莫貪心，趕快賣完動工，比拖著好。」使得此案開出單價7字頭行情，吸引購屋客出手搶貨。近期「信義城」、「Trump Park」等，都是在單季宣告完銷的逆勢建案。

被暱稱為「龍腦案」的「太平洋之森」，去年因「龍腦釘子戶」引發熱議，該戶拆除之後，隨即進行接待中心搭建，今年3月正式公開，周日（17日）售出最後1戶，銷售期僅1個多月。

位中正區公設比低
章啟明指出，「太平洋之森」自整合之初至今已有8年，選在此時進場，是「箭在弦上、不得不發」。該案扣除地主戶，太設可售80戶、總銷32億元，「前1~3周約銷售40戶、最後1周完銷餘下40戶。」章啟明認為，基地方正且規模大、公設比低，加上近期地震頻傳，使民眾對建築結構安全性的意識提升，都是順銷的關鍵。

而該案位於中正區，近螢橋國中，平均成交單價75~80萬元，是台北市難得較為親民的價格帶，業界認為是完銷的主因。

章啟明透露，太平洋之森」原定去年第1季推案，順延1年，原訂的價格也下調約1成，「房產變化太大，售價部分莫貪心，讓案子迅速去化、動工，會比拖著好。」

信義城1季內賣光
近半年，除太設案外，包括潤隆（1808）的「信義城」、宏普（2536）「Trump Park」都傳出銷售捷報，約1季內完銷。「信義城」打出1字頭房價吸客，宏普建設副總經理游武龍指出，「Trump Park」所處的大安森林公園周圍，有8成以上規劃大坪數，該案以11~26坪的微型產品，走出市場藍海，單價雖達175萬元，但總價壓低，所以能順利完銷。

價格合理加速去化
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，逆勢熱銷的個案，主因在於業者確實理解目前市場氛圍，在價格上大方讓利，且一次讓足，買、賣雙方不必浪費時間喊價，也加快去化速度。

北市B辦不夠用，商旅業者鎖定新建案改裝。近期北市大安區師大附中附近一個住宅合建案，去年9月才完工，今年1月竟直接被商旅業者以每月179萬元，每年高達2148萬元的租金整棟承租改裝成旅館，拆算每月每坪租金2807元，該單坪租金已經相當於「帝寶」等豪宅的租金等級。

根據內政部實價網揭露資訊，今年1月揭露一筆信義路三段147巷整棟的租金資訊，該租賃物件為地上9層的新住宅大樓，總租賃面積約637.58坪（包括12個車位），對照地籍資料，產權屬於台北市農會及多位自然人，推測是合建案。

住商不動產台北遠企店店長吳國源證實，該住宅建案目前正在改裝階段，預計將打造成特色商旅或酒店式寓所，推測每晚房租金2000-3000元，因為該建案位處信義線、文湖線的雙捷運交會站大安站，周邊又是福華飯店、商旅等集中地，其中同一條巷內的5弄還有一間咖啡住宿商旅，因此，主要鎖定自由行等散客族群。

他補充說，從去年開始，單戶總價超過7000萬元的住宅，其實成交已經相當低迷，即便有成交，也都是知名度高的指標豪宅「帝寶」等，因此，部分中古屋也開始轉向出租，希望撐到房市轉變。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，該區塊的新案，2014年每坪成交價140-150萬元，不過，近期價格有下滑情況，而且去年起北台灣新案銷售率便開始下滑，去年北台灣整體銷售率約32%，今年第一季粗估不到30%，顯示新案買氣並未明顯提升。

因此，北市部分區域預售建案傳出帶建照出售，或者整棟傾向找商旅業者承租，主要透過異業結盟，找尋平價商旅業者以及坐月子中心合作，收取4-5%的租金收益率，不過，目前能成形的建案還算少數。

高力國際資深董事黃正忠分析，北市精華區旅館仍有相當需求，在老舊B辦改裝成旅館的供給漸漸減少情況下，少數商旅業者將目標鎖定精華區新建商辦，希望整棟承租改裝成旅館或酒店式寓所。

台北市書店密集度最高的一條道路，重慶南路一段，受到網路及閱讀習慣改變，書店式微，取而代之的為平價商旅跟複合式餐飲的進駐。根據租賃實價資訊，2016年1月，重慶南一段91~120號，租賃交易一棟透天厝，每月租金16.5萬元，租賃總面積41坪，租金每坪單價為4,024元，是實價租金揭露以來，重慶南路一段上，店租TOP3。

台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示，該棟透天厝位於重慶南路書市，鄰近總統府、台灣銀行總行及北一女中等，曾經是IKEA首家在台經營的複合式餐飲概念店(IKEA House)，然該品牌於2015年撤出該址，目前重新裝修中，未來經營中式餐廳。至於重慶南路一段店面租金前三名，每坪租金都超過4千，店租第一名為2013年1月交易，每月租金38萬，每坪租金4,426元，目前經營日藥本舖，第二名為，2013年1月交易，每月租金32萬，每坪租金4,383元，目前經營義式餐廳。

劉怡蓉分析，重慶南路書市，受到網路及閱讀習慣改變，書店式微，惟地理位置位於北車及西門商圈環帶中間，兩商圈的捷運加持，加上重慶南路上的巴洛克建築以及總統府等知名景點，吸引不少觀光旅客前往，使得重慶南路書市風貌更添觀光色彩，不僅平價商旅崛起，像星巴克、日藥本舖、摩斯等都群聚在此。

台北市南港地區挾著政府政策積極引導以及民間的大力投資，各方面機能已逐漸成熟，而以往南港商辦供給集中在南軟園區，使得南軟園區一二三期辦公室一位難求。2015年完工的潤泰南港車站大樓，也立刻由匯豐銀行、Intel等公司進駐而幾近滿租，隨著建設、大型開發案逐步到位，南港商辦逆勢增溫，信義房屋預計，未來南港商圈上看30萬坪的辦公空間，加上旅館及會展等開發項目，將帶來周邊活動人口達15萬人次，成為台北下一個商辦熱點。

早年南港區以工業為主，因此，商辦建案不多，但過去幾年在台北市政府發展政策加持下吸引企業進駐南軟園區，一二期供不應求，第三期更決定只租不售，而甫推出南軟三期的平均租金就開價每坪1500元左右，甚至2015年啟用的潤泰南港車站共構大樓，每坪平均租金開價達到2000元且快速去化幾近滿租，熱絡南港商辦市場之形成。近來，因飯店招商不易，且企業有辦公空間需求，中信銀也申請將總部大樓原做為旅館使用的C棟大樓4至14樓變更為辦公室使用。而2018年後五星級飯店將於南港林立，相對地南港辦公室需求殷，租金收益穩定，變更辦公室使用，收租自用兩相宜。

信義全球資產調查整理南港商辦供給情形，發現目前南港的商辦供給主要集中在軟體園區，但2018年後，供給情形將大幅調整，預計共逾30萬坪樓地板面積的辦公空間可容納至少6.5萬辦公人口，加上國家生技園區、國家會展中心、北部流行音樂中心陸續啟用，還有許多大型開發案如台肥C3、南港世界明珠、南港調車場等，雖建築細節尚未揭露，但皆確定有規劃商辦、飯店等商用空間，加上會展及影音產業活動人潮，南港周邊活動人口將上看15萬人。

相較之下，內湖科技園區屬民間開發帶動的區位發展，再逐漸形成產業聚集，而南港則是政府政策引導區域發展，因此整體規劃更完整，機能更豐富，但也因南港商辦開發規模較大，供給來源在少數企業手中，不只釋出稀少，單位面積也較大，企業想進駐南港，需求的面積須有一定單位規模，而現階段小單位的需求者，還是必須往內科尋找才有機會找到適合之標的。


信義全球資產經理王維宏指出，南港屬新興區域，辦公、商場、飯店三種商用不動產類型開發案匯集，其中漢來、凱撒、老爺、國泰商旅、華泰等飯店集團都卡位南港。預估2020年後，南港地區飯店房間總數將上看2,500間，超越信義計畫區，成為台灣星級飯店最密集的區域。商場部分，目前有中信總部、南港Citylink兩案，發展空間仍大，而商辦部分，由於南港區域質感佳，新商辦的租金及售價又較台北市核心商圈實惠，所以即便新增樓地板面積供給量大，但從目前市場需求熱度及南港車站大樓出租情形觀察，預期新商辦的去化不會太困難，尤其南港開發、建設齊發，吸引越來越多企業進駐，將成為既內科後的下一個企業總部熱區。

有關報載新北市針對優先發展區擬提高容積發展總量上限，城鄉發展局特別說明目前僅為委託研究階段成果，尚未建立相關完整配套機制，2016年將先行就容積銀行可行性辦理委託研究，並參酌各界意見，研擬完整總量管控機制後，再依法制作業程序辦理。

新北市政府城鄉發展局張副局長表示，考量新北市全面實施容積管制至今，在未有完善總量管控機制下，造成部分區域容積發展失控，進而衝擊地區環境品質，故委託辦理「新北市容積檢討與容積調整機制之建立案」進行容積發展檢討分析，顧問團隊及專家學者引入都市成長管理與環境容受力，提出優先發展、適度發展及低度發展區分級概念，未來希望透過容積銀行進行全市一致性之管控，以引導容積發展朝向適宜、合理及均衡發展，解決現況容積發展不均，造成部分區域環境衝擊與公共設施品質低落等問題。

城鄉發展局計畫審議科周科長繼祖補充說明，目前顧問團隊所提出之優先發展區容積上限調高至2.5倍僅為研究成果之建議，現行容積管制與容積移轉仍依據現行法令規定辦理。未來將針對相關完整配套及操作機制進行研究，包括全市性公共設施資料庫建立與定期更新、容積銀行推動可行性研究、環境容受力指標增列選取，以及相關法令修訂與審查組織調整等，2016年將先就容積銀行之可行性，委託顧問團隊蒐集相關縣市執行經驗與國內外推動案例進行研究，期間均將廣泛蒐集各方意見納入整體機制建立之參考。未來將先取得各方共識，再進行法制作業相關程序。

年輕首購族已成為建商積極搶攻的主力，包括興富發、太子、麗寶等重量級建商，紛紛在台中市區推出低自備款的小豪宅，坪數規畫在21至37坪之間、總價600萬元起跳，只要自備1成交屋或低自備款，以付款輕鬆吸引小資族，均迅速賣出好成績。

其中，興富發建設位於台中市12期環中路與台灣大道口的「赫里翁臻愛」案，產品規劃21至38坪、2至3房，每坪開價35至39萬元，總銷45億元，主打「巴洛克小豪宅、付款輕鬆」，自今年1月進場潛銷3個月以來，銷售量已衝破5成。

興富發建設副理曾鴻裕表示，房市買氣明顯回溫，過年前「赫里翁臻愛」案每週來客數約60組；過年後至今每週來客數已衝破百組，預計5月1日正式公開，有信心在6月底前完銷。

曾鴻裕表示，12期目前以50坪以上、總價逾2,000萬元的產品為主力，「赫里翁臻愛」案屬於大面積開發案，在1,380坪的基地上興建樓高29層、12期最高的摩天住宅大樓，總價688萬元起買2房、998萬起買3房，是小資族入住12期門檻最低的新案，果然打動年輕首購族。

曾鴻裕說，該案搭配豪宅公設規劃，加上限量戶別祭出只要自備10％交屋方案，目前已購客戶群當中，包括年輕首購族、父母買給二代及投資置產客，以中彰投地區為主、北客約占15至20％，甚至來自台南與高雄。

此外，太子建設在中科特區推出的「W時代」案，規劃20坪及28坪、1+1與2房時尚精品宅，強調W潮風的休閒會館，擁有泳池SPA會館、舒壓室、健身房、影音館、交誼廳等度假生活與飯店式管理，每戶總價800萬至1,200萬元，總銷金額20億元，目前銷售量近5成。

太子建設表示，隨著台積電中科新廠工程加速展開，估計將帶來約8,000個就業人口，將為中科特區周邊房市買氣加溫，太子「W時代」是中科特區未來3年唯一新成屋，只要自備38萬元起，輕鬆付款就能買到增值地段。太子強調，已購客戶有一半是自住客，一半是投資置產客，未來準備租給中科員工、坐享穩定租金收益。

4月19日，四川、雲南、貴州和重慶陸續公佈了一季度經濟資料，重慶和貴州繼續成為經濟領跑者。

21世紀經濟報導記者注意到，在西部各省出臺房地產刺激政策的背景下，上述三省一市的房地產銷售面積同比均出現上漲。

黔渝繼續領跑

一季度，重慶市實現地區生產總值3772.73億元，同比增長10.7%，較全國高4.0個百分點。

同時，該增速高於重慶“十三五”GDP9%的年增速目標。

其中值得一提的是一季度重慶全市工業增加值同比增長10.1%，其中規上工業增長10.2%，增速繼續領跑全國。

一季度貴州省地區GDP錄得2102.97億元，比上年同期增長10.3%，自2011年一季度開始，增速連續21個季度穩居全國前三。

四川省一季度GDP僅錄得7.4%的增速，且和去年一季度的增速持平，但這是2009年以來最糟糕的開局。

但四川省統計局總經濟師熊建中對21世紀經濟報導記者表示，2009到2011年的三年中，四川經濟增長較快是受益於汶川地震後的災後重建， 但是到了2011年以後，四川經濟恢復重建基本完成後，經濟遇到了新常態，因此表現出經濟增速逐年回落。

“應當說經濟運行出現緩增，下行的速度在減緩，下行的各項指標比上一年要小，趨穩的發展態勢”，熊建中表示。

四川省統計局稱，儘管一季度四川省的經濟實現了平穩開局，但是“民間投資減少”。對此，熊建中對21世紀經濟報導記者表示，“四川省民間投資的主要方向是房地產和製造業，同時房地產的比重較大，今年一季度出現民間投資下降，和房地產業的市場環境有直接關係。”

另一方面，熊建中對21世紀經濟報導記者表示，目前四川省一共關停了高能耗企業606家，主要是煤炭等企業。

GDP增速中唯一下降的是雲南省，一季度雲南GDP同比增長6.6%，增幅比去年同期回落0.6個百分點，比全國低0.1個百分點。

房地產出現回暖

2015年下半年以來，西部多省市陸續出臺了多項刺激房地產銷售的政策。從川滇黔渝三省一市的情況看，其銷售面積均出現了不同程度的增長，但新開工面積均於銷售面積，同時商品房銷售面積增速都落後於全國增速。

四川省今年一季度的房地產銷售面積增長23.6%，和2015年及2014年一季度的0.7%和-2.6%相比，顯示了四川省房地產銷售的回暖勢態非常明顯。

同時，房地產在四川省整個投資中的比重接近20%，“房地產投資增長對整個投資增長有穩定性作用，對產業發展有明顯作用”，熊建中表示。

熊建中稱，這主要得益於中央到地方在去年陸續出臺的一系列政策，按照有關部門的測算，四川省房地產去庫存的週期已經減少到11個月，“但今年一季度四川房地產的銷售增速依然是低於全國33.1%的均值”。

但不僅是四川省，雲南、貴州和重慶的商品房銷售面積增速都落後於全國增速。

雲南省在一季度完成房地產開發投資485.36億元，同比增長1.5%，儘管增速與去年同期持平，同時比全國低4.7個百分點，但已扭轉自去年4月以來連續9個月下降的趨勢。商品房屋竣工面積為398.77萬平方米，同比下降19.2%。商品房銷售面積568.56萬平方米，同比增長7.4%。但商品房銷售額298.3億元，同比只增長了0.9%。雖然商品房銷售面積要大於竣工面積，緩解了庫存壓力，但銷售額沒有增長，也說明房價同比依然走低。

貴州省一季度的商品銷售面積同比增長15.2%，重慶市一季度的商品房銷售面積同比增長23.4%，皆低於全國平均值。

四川外貿受累電腦整機下滑

外貿方面，重慶、貴州、雲南的資料表現平穩，唯有四川省外貿資料出現大幅下降。

一季度，四川的外貿進出口總額99.9億美元，同比下降36.8%。其中，出口額56.1億美元，下降51.5%。

熊建中對21世紀經濟報導記者表示，四川省外貿資料下降，除受宏觀形勢影響外，一個因素是四川省的電子資訊產業表現低迷，尤其是電腦整機增速下滑導致。資料顯示，一季度四川省電腦整機累計增速下滑16.3%。

對此，成都海關方面認為，四川外貿出口對電子資訊製造業依賴較大，而電子產品需求彈性較大，抵禦市場風險的能力較弱，這也在一定程度上削弱了四川外貿出口應對國際市場波動風險的能力。

在今年一季度，電子資訊和電腦產業成為貴州、重慶的經濟貢獻主力，但表現各異。

貴州省在2016年一季度將電腦、通信和其他電子設備製造業的增加值，納入全省規模以上工業增加值統計中，一季度該產業的工業增加值為15.97億元，同比增長70.1%，占貴州省規模以上工業增加值比重1.8%。重慶一季度的電子資訊工業增加值的增速為17.2%。

4月18日，起家於廣東的房地產電商平臺房掌櫃正式掛牌新三板，成為國內又一資本化的房地產互聯網公司案例，也是首個全國佈局的房地產電商上市樣本。

近年來，房地產電商成為房地產交易鏈條中不可忽視的重要組成部分。越來越多的房地產資訊網站開始“觸電”轉型，轉變成交易類的電商平臺。

發源於東莞、迅速擴張至全國的房掌櫃，也是第一批積極介入房地產電商交易的互聯網公司。

資本化之路

公開轉讓說明書顯示，成立於2008年的房掌櫃，按照去年9月公司第一次增資時的協商估值，已超過2.67億元。

作為董事長的張毅也是公司的實際控制人，加上其胞弟張偉手中的股份及張毅所持有的另外兩家控股公司西藏房掌櫃和深圳前海掌櫃投資所持有的股份，張毅的控股比例達到61.5%。

這意味著，張氏兄弟手裡的所持有的股份按照估值來算，已超過1.73億元。

而在八年前，東莞市房掌櫃網路資訊服務有限公司（以下簡稱“房掌櫃有限”）的註冊資本為200萬元，彼時張毅出資額為90萬元。

從2008年有限公司設立到2016年掛牌新三板，八年時間裡，公司股權發生了四次轉讓，從有限公司整體變更稱為股份公司，註冊資本也從人民幣100萬元增長為1015.23萬元。

同樣發生巨大變化的還有房掌櫃的營業收入和具體行銷業務收入的比例。

根據房掌櫃公開轉讓說明書資料，在報告期內，其2015年1-8月的營業收入總額為5023.05萬元，這個資料與其2014年度的營業收入（5187.68萬元）大致持平。而在2013年，房掌櫃的營業收入為1634.64萬元，不到三年的時間裡，其營業收入增長超過300%。

另一個顯著的變化在於房掌櫃具體營業業務收入比例，房掌櫃的營業收入來源主要有新房電商業務、新房互聯網推廣和二手房交易服務。

對於營業收入增減變動具體原因，房掌櫃方面表示，新房網路行銷模式的變化導致新房互聯網推廣收入占比逐年下降，而在2013年之前，房地產網路行銷一般採取房地產開發商前端付費模式，2013年之後由於房地產行業走向低迷，房地產推廣採取創新的電商銷售模式出現了快速發展，導致新房電商業務收入持續增長。

受益于電商業務的增長，截至今年4月，房掌櫃已佈局全國55個核心主流城市，同時擁有珠三角、長三角、環渤海及內地多個省會城市的19個城市公司，並將在未來全面實現全國的業務佈局。

在掛牌新三板後，房掌櫃將推出第一期股權激勵計畫。房掌櫃董事會秘書劉曉雲表示，此次股權激勵完全符合相關制度規定，主要針對房掌櫃創業早期的忠誠員工和目前符合條件的核心管理人員。

行銷市場競爭激烈

房地產與互聯網結合越來越緊密讓房地產互聯網平臺嗅到了商機。

搜房網、樂居這類國內成立較早的房地產互聯網平臺瞄準了境外的資本市場，先後在美國紐交所上市。

而根據A股上市公司以及新三板公開披露資訊的統計， 國內首家登陸新三板的房地產互聯網是起家於武漢的億房網，其在2012年12月在新三板掛牌，城市網站和公司基本位於湖北省內。

在創業板上市的365淘房網直營城市公司則主要位於長三角，近兩年主要通過加盟代理方式擴張，目前在北上廣深和華南地區仍未落地佈局。

其餘類似的房地產互聯網或房地產O2O公司，如華燕房盟、樓市通、易圖資訊、房米網、房譜網等等，基本也是屬於區域性的同類公司。

房掌櫃方面表示，珠三角是中國房地產市場發展的風向標，整體房地產行業情況良好，公司深耕珠三角將獲得較好的收益和回報率。

目前，房掌櫃的營業收入與其它房地產互聯網平臺同質性較強，均主要在於新房電商業務和互聯網推廣業務。其在公開轉讓說明書中表示，未來公司將加大二手房交易業務、家居裝修互聯網行銷業務和其它衍生品業務領域的投資力度，這些業務有望成為公司新的業績增長點。

作為房地產交易鏈條中不可忽視的重要組成部分，房地產市場的規模巨大直接帶動了房地產推廣內容的行銷需求，而對互聯網行銷及房地產行銷效果的重視及房產電商的快速發展也讓這個行業的規模發展壯大。

易觀智庫研究顯示，2014年中國新房品牌網路行銷市場規模達到88.6億元，同比增長26.8%。儘管2015年相關的上市公司財報並未完全公佈，但根據相關資料，據記者不完全統計，今年市場規模預計達到93.11億元，其中樂居、搜房網和搜狐焦點佔據了行業近9成的行銷廣告額。

在互聯網的介入下，房地產行銷不再是粗放的燒錢比賽，而是以全面的服務實現消費者與開發商的共贏。

繼上海、廣東等地之後，北京也開始採取行動清理“首付貸”。北京商報記者瞭解到，北京市網貸行業協會要求協會各會員、觀察員機構自即日起全面清理、停止新增“首付貸”類業務。值得一提的是，近期以消費貸為名義的變相“首付貸”依舊藏于樓市交易中，在樓市持續火熱的背景下，這類變相“首付貸”又該何去何從？

全面清查

昨日有消息稱，北京市網貸行業協會在4月18日發佈《關於清理“首付貸”類業務的通知》（以下簡稱《通知》），要求協會各會員、觀察員機構自即日起全面清理、停止新增“首付貸”類業務，存量業務妥善消化和處置。北京商報記者也從一位元接近網貸協會人士處證實了這個消息。

《通知》稱，協會各會員、觀察員機構在五個工作日內將 “首付貸”類業務交易額、存量、投資人數量等業務情況和自查自糾情況回饋協會秘書處，協會將適時組織開展專項檢查。《通知》下發後，對於依然開展或者變相開展“首付貸”類業務的機構，一經發現將依據協會章程和行業自律公約，將相關線索移交監管部門處置。

此前，上海、廣州、深圳、江蘇、廊坊等地也在積極行動清查“首付貸”業務。事實上，在今年3月，央行曾明確禁止網貸行業從事“首付貸”業務。因此，不少地產仲介和P2P平臺暫停了“首付貸”，不過依舊有一些平臺暗箱操作。

盈燦諮詢3月14日針對20家主要對接“首付貸”資產的P2P平臺進行調查，結果顯示：17家平臺已停止“首付貸”相關業務，有一家平臺仍在發放“首付貸”相關標的，兩家借款端仍然有相關業務展示。金融工廠董事長魏薇表示，“首付貸”興起實際上源于近期樓市的火熱，不少借款人屬於短期的投機套利者而非真正的剛需購房大眾，開展“首付貸”業務容易被其利用，增加風險，擾亂市場秩序。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期房價持續上漲使得地方政府加大了對此類“首付貸”等互聯網金融產品的監管，對於各類創新類產品採取了非常嚴厲的打擊，這主要是為了防範各類炒房的資金進入樓市。在當前一線城市庫存不足、供應量不足的情況下，確實有必要進行這樣一個管控，目的是為了穩定市場預期，為後續增加供應提供緩衝期。該政策最大的利空效應會在此類創新平臺公司上發生作用，進而壓縮相應業務，甚至出現倒逼潮現象。

變身潛伏

值得一提的是，近期以信用卡套現、消費貸名義的變相“首付貸”產品依在。

北京商報記者調查發現，在房產仲介以及網貸平臺暫停“首付貸”業務後，各類變相的“首付貸”產品依舊存在。近期，有不少擔保公司、貸款仲介開始採用電話行銷方式推薦信用貸款、抵押消費貸款業務。在貸款用途上，這些公司均表示可以用於支付首付。

嚴躍進稱，在北京等收入水準較高的一線城市，“首付貸”會以消費貸、信用卡套現等隱蔽的方式重新出現。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，只要房價處於上漲通道中，類似“首付貸”的產品，不管是何種形式，還是會存在。如果國家持續調控政策，使房價處於平穩狀態，這類變相“首付貸”產品會減少。對於消費貸而言，資金用在哪兒存在不確定性，原則上，資金用途也是由消費者自己決定的。

專家建議對此類產品應加大監管。“需要警惕各類打擦邊球的做法，定期對相關業務進行監測和摸底，這是後續房地產市場健康發展的必要環節，否則看似打壓，反而會激化各類新型的‘首付貸’產品，進而繼續干擾房地產市場。” 嚴躍進說道。

亞豪機構市場總監郭毅認為，對於消費貸類產品，銀行應該加大資金流向的管控，防止貸款被挪用到首付上。

樓市杠杆

在“首付貸”被暫停的同時，各類樓市杠杆產品引發各界關注，並備受市場質疑。到底哪類樓市杠杆有合理存在的空間？

嚴躍進表示，從樓市杠杆的角度看，首付層面的杠杆操作比較困難，沒有太多的政策優惠。但對於首套房抵押業務，違約的風險不會太大，後續或許會有創新空間。

另外，也有一種以墊資形式為購房者提供首付資金的業務，這類墊資業務與“首付貸”有一定的相似之處。據悉，目前不少房企以及房產仲介都提供墊資服務。

“墊資主要是對首付不夠的購房者進行款項補充，但其實類似購房尾款等都有墊資的需求，所以墊資的範圍更寬泛，審批也相對隨意。”嚴躍進說道，比如墊資這種類型，購房者想先將原來的房子抵押進行貸款，然後再購置新房，但抵押貸款可能不足以支付新房首付，或者抵押貸款下發的比較慢，因此房產仲介或者開發商向其提供短時間墊資業務。

嚴躍進表示，應該說房企自身墊資問題不大，而一些金融平臺的墊資則有較大風險。郭毅則認為，墊資類業務相當於分期付款的形式，只是購房者延期交付首付而已，首付在批貸之前付清都是合規的。

另外，“對於合理的墊資業務應該保留，特別是對於有換房需求的人群”。一位資深房地產業內人士指出。

友誼的小船說翻就翻。那些個曾經風光無兩的P2P，似乎在一夜間被“樓主”們拉黑。從標配演變至友盡，並不是P2P給不起錢，而是因為這些高端寫字樓生怕被拉低了“顏值”。

今年以來，鑫琦資產、金鹿財行、中晉投資、融宜寶等多家位於上海的金融公司，就像多米諾骨牌一樣，接連出事。又因租戶跑路，上海多處核心地段的高端甲級寫字樓，不斷上演堵門討債、拉橫幅抗議的故事。

“跑路了，房租不說，還有那些叔叔阿姨上門的，整個樓的層次就被拉低了，業主就擔心這個。”當《每日經濟新聞》記者以P2P租樓者身份進行調查時，被一位物管以這樣的理由毫不留情地拒絕。

“誰引進、誰負責”的招商原則已成為上海主要商務樓宇、科技園區、招商中心的明文規定，4月5日，上海市政府發佈《本市進一步做好防範和處置非法集資工作的實施意見》（以下簡稱《意見》），《意見》稱將進一步加強日常監管，嚴格控制風險高發行業市場准入，區縣政府也將密切關注投資理財、網路借貸等風險高發重點領域，落實源頭防控。

“上海各地區政府已向一些寫字樓業主建議，最好不要租給P2P公司。”國際地產顧問公司高力國際華東區辦公樓服務高級董事賴錦雄在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

當各類P2P和財行興盛之時，沒有人會意料到今天的境遇。然而，寫字樓拒背黑鍋，映襯P2P行業正從無節制擴張走向規範。《每日經濟新聞》記者透過寫字樓這個視窗，試圖管窺互金監管進一步收緊之時的行業生態。

部分高檔寫字樓直接拒絕P2P

“你們是P2P公司啊？那肯定進不了！”當地產仲介得知前來洽談租賃的企業是P2P公司後，第一反應就是搖頭。

按照這位負責陸家嘴金融中心寫字樓租賃的仲介李經理的說法，以前只要有錢，想租哪棟樓都行，但現在如果沒有過硬的資質和實力，即使再多的錢也不行。

“關鍵業主怕擔風險，現在很多公司租一兩個月就跑了。”李經理告訴《每日經濟新聞》記者，“跑路了，房租不說，還有那些叔叔阿姨上門的，整個樓的層次就被拉低了，業主就擔心這個。”

李經理向記者透露，去年其促成了6家金融類公司成功入駐甲級寫字樓，但今年還繼續在樓裡辦公的只剩下一兩家。

《每日經濟新聞》記者也從另一些甲級寫字樓業主和仲介處瞭解到，目前陸家嘴、外灘、新天地、靜安寺、徐家匯等主要核心區域的高檔寫字樓一聽到與P2P、投資理財等業務有關的金融類公司就直接拒絕，尤其是對一些新註冊成立的公司。

國際地產顧問公司高力國際華東區辦公樓服務高級董事賴錦雄接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露，由於近期國內P2P行業頻頻出現問題，上海各地區政府已經向一些寫字樓業主建議最好不要租給P2P公司，“當然，這並沒有明確的檔，只是口頭指導。”

記者採訪發現，目前上海甲級寫字樓的租售行情較好，企業入駐均要承擔高昂的租金成本。其中，浦東陸家嘴地區包括上海中心大廈、環球金融中心、金茂大廈等地標性建築的日租金最高已經達到18元?平方米；而浦西最貴的靜安寺板塊中會德豐國際廣場、靜安嘉裡中心、越洋廣場的日租金平均也在13~15元?平方米。

高力國際最新報告也指出，由於今年第一季度核心區寫字樓無新增供應，當季甲級寫字樓的平均租金連續第八個季度保持上揚，3月底空置率較去年末下降一個百分點至4.0%，創下七年多以來最低點。

業內：P2P至少一次付半年租金

“P2P企業可以找小業主的樓盤，審核相對松一點，打下擦邊球也就進去了。”上述仲介李經理表示，大業主雖然在管理、檔次上有優勢，但審核極其嚴格，尤其在當前，金融類公司正處於風口階段，更是不可能出租的。

“不管是浦東還是浦西，樓找新一點，檔次高一點的，儘量找小業主。”李經理向《每日經濟新聞》記者介紹了陸家嘴地區某上市銀行大廈，並表示這是該地區為數不多的小業主樓盤，“業主人不在上海，只要按時交房租，不要把房子拆了就行。”

記者發現，實際情況也並非均如上述仲介人士形容的那樣簡單，部分金融類公司近期在尋找寫字樓的過程中遭遇了不少尷尬。

“跑路的太多，把風氣都帶壞了，別的公司也跟著遭殃。”一位在上海淮海中路某甲級寫字樓入駐的P2P公司CEO向《每日經濟新聞》記者表示，該公司今年5月租期將滿，而其所在物業卻拒絕續約。

“我們在這裡已經租了2年，一直都沒出過問題，也沒有客戶鬧事。”上述P2P公司CEO告訴記者，公司最近一段時間一直在看寫字樓，但像現在這樣地段和檔次的樓已經很難租到了，即使是稍微差一點的樓，對於他們這種金融類公司也要求至少一次性付滿6個月的租金，而一般市場行情都“付三押一”（付三個月租金，再押一個月租金作為押金）。

“前兩天，我們還看中一間樓，裡面的租戶剛走，留下的裝修正好我們也可以用。”該CEO表示，當時覺得租金、地段都還能接受，而且還有現成的裝修，本來已經要簽約了，但卻發現原來之前剛跑路了一家金融類公司，時不時還會有老客戶找上門，“這種我們當然也不敢租的，跑路公司遺留的客戶經常過來，我們也不能做業務了。”

各類“財行”門店選址傾向郊區

P2P等金融類公司，除了偏愛找“高大上”的寫字樓為其信用背書外，近年來，在上海的高檔居民區周邊均能發現不少裝修豪華的理財門店，依靠業務員面對面近距離接觸客戶提高公司業績。

其中最有名的就包括金鹿財行和當天財富，其門店模式的成功，在業內引發了不少跟風效應，處處可見各類“財行”。

但《每日經濟新聞》記者通過走訪發現，目前不僅高端寫字樓拒租金融類公司，一些繁華商圈或高檔社區的商鋪也不接受金融類公司開設實體門店。

負責新天地區域商鋪租賃的仲介吳先生在接受《每日經濟新聞》記者諮詢時表示，“最近金鹿財行、當天財富的事鬧得太大，我們的業主明確指示不接受理財公司，最好還是租給一些餐飲、服裝企業。”

位於古北地區黃金城道的步行街，由於緊鄰周邊高檔豪華社區，歷來都是銀行、基金、券商等傳統金融機構紮堆設立網點的區域。近年來，也有不少“財行”在該地區布點。不過，記者瞭解到，黃金城道地區的業主目前也不再接受“財行”等租賃門店。

“坦率說，最近負面消息太多，客戶對我們這類公司的抵觸情緒也比較大。”一家P2P公司的城市經理接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，以往各公司都會想辦法搶佔人流量最多或客戶資源最好的門店位置，但現在可能已經不是最佳的選擇了。

該公司目前在上海市中心擁有3家門店，一家在商業區，另兩家在人流量密集的高端住宅社區。上述公司人士坦言，該公司感覺門店壓力很大，一方面，市中心門店每月的成本太高；另一方面，來自同業的競爭太過激烈。

“但我們也不能因此關了門店，因為我們大部分的營業額都來自門店。”該人士表示，接下來公司門店選址會逐漸向外環或郊區傾斜，相對於市中心遠一點的地方，無論是經營成本還是競爭都會小一點。

　近日，上海易居房地產研究院發佈2016年第一季度《一線城市豪宅市場研究報告》。報告顯示，一季度一線城市單價6.2萬元以上豪宅（別墅+高端公寓）成交5791套，同比增長超1.5倍，占整個商品住宅成交量的5.8%。一季度豪宅成交均價同比增長放緩；一線城市豪宅套均面積166平方米，環比上升3.8%，同比下降15.7%。

　　具體來看，一季度豪宅成交量同比超過1.5倍。2016年一季度，一線城市豪宅成交5791套，占整個商品住宅成交量的5.8%，環比下降25%，同比增長151%。當季商品住宅成交100081套，環比下降22.8%，同比增長46.8%。環比來看，春節因素加上供應不足，成交量出現下滑。

　　關於豪宅成交量持續快速增長，易居房地產研究院研究員謝金龍認為主要有三方面原因：第一，整個樓市復蘇的大環境，帶動了高端改善性需求積極入市；第二，相對有限的投資保值管道，使得居住類不動產物業備受青睞，尤其是供應極其稀缺的一線城市的高端住宅產品；第三，較低的基期值，進一步放大了增長比例，使得成交量同比增幅創近9個季度新高。

　　在價格方面，一季度豪宅成交均價同比增長放緩。2016年一季度，一線城市豪宅成交均價8.3萬元/平方米，環比增長8.5%，同比增長18.5%，比上個季度回落1.7個百分點。豪宅均價漲幅相對較小，一方面與其基期值有關，另一方面也與自身增長動力高度相關。

　　分城市來看，四個一線城市頂級豪宅中，上海單個樓盤漲幅相對較大，而北京漲幅較大的樓盤數量較多。

　　謝金龍分析指出，此輪豪宅市場的火爆行情有其內在動力和合理性。從市場角度來看，樓市正在復蘇，加上投資投機需求比例增大，豪宅作為其中一類居住產品，必將隨大勢而行。從產品本身上說，居民收入的增長，住房市場化發展十幾年催生的大量置換和改善需求，以及居民對高品質生活的嚮往等等，都為豪宅市場帶來了強大需求動力。基於一線城市資源的稀缺性，加上當前投資可選擇餘地較少的情況下，豪宅市場的熱度還將散發余溫，未來的需求可能更為溫和。

　　但謝金龍同時也指出，過往年份積壓的需求釋放已持續了一段時間，產品本身供應也比較有限，再加上成交量最大的上海和深圳3月底出臺了限購和信貸收緊的措施，高端改善性供、需方都在逐步減少，退燒是必然的趨勢，預計二季度成交量會有所下滑。

山頂洋房多年來供應緊絀，物業造價易升難跌，但隨着山頂多個項目日漸成熟並推出發售，包括今年首季正式推售、由九倉（00004）及南豐發展的MOUNT NICHOLSON，令區內供應稍為增加；區內短期供應約有78伙，已屬近年新高，九倉堪稱山頂大業主。

短期供應約78伙

山頂區近年不乏新盤項目，包括新地（00016）位於加列山道的TWELVE PEAKS，共提供12座洋房，自2014年推售至今累計沽出4伙，仍有8伙有待承接；今年度登場的MOUNT NICHOLSON，項目分3期共提供67伙，至今售出2伙，其中6號屋以8.3億元成交。連同大昌地產位於賓吉道3號項目，區內短期供應約78伙，供應量為近年區內新高。

目前山頂仍有不少潛在供應，九倉佔4個，其中以種植道1號規模較大，共提供20座洋房；另外，種植道11號、山頂道77號及加列山道63號，則提供7至10座洋房，足以令集團成為山頂區的最大地主。

此外，資本策略（00497）於2010年底購入的白加道47號，近年已完成補地價程序，料興建1幢4層高大宅，提供2個單位。

豪宅有價，發展商加快發展手上豪宅用地。嘉里（00683）九龍筆架山龍翔道地王獲批建21幢低密度住宅項目，總樓面約11.6萬方呎。

筆架山地王准建21幢住宅

屋宇署昨天公布，2月共批出21份建築圖則，除山頂樓王白加道22號屋地外，由嘉里持有的筆架山龍翔道豪宅地王，亦獲屋宇署批建14幢2層高（另連1層地庫）、5幢4層高及2幢7層高的低密度住宅，合共21幢住宅，涉及11.6萬方呎樓面。

翻查資料，嘉里去年2月以23.898億元擊敗另外19個財團奪得上述地皮，平均每方呎樓面地價2.05萬元，為九龍區歷來最貴地王，市場預期落成後開售呎價可達4萬元。

新地（00016）荃灣傅屋路項目，原本為「工業」用途，其後獲改劃作「住宅（戊類）」，但由於早前發展商所提交的單位未有提供廚房，所以未獲屋宇署批則，令項目或超過容許規劃許可時限，所以發展商早前要求把限期延至2019年。該項目現終獲批建1幢38層高（另連1層地庫）的住宅項目，總樓面6.6萬方呎。至於南豐集團將軍澳日出康城6期項目，獲批建4幢樓高57至59層的住宅，可建物業總樓面147萬方呎，住宅單位上限為2400伙。

會德豐地產負責發展的九龍灣九龍貨倉早前已獲批作商住發展，但有指補地價金額高達50億元， 每方呎補地價逾6000元，高於鄰近啟德發展區地價，發展商提出上訴。地盤部分範圍在2月獲批出1幢商廈建築圖則，在2層地庫上建1幢21層商廈，總樓面42.08萬方呎。會德豐地產發言人表示，有關九龍貨倉的重建計劃，該集團正研究不同發展方案，包括住宅及商廈發展，而住宅發展的補地價項目現正上訴中。

另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年2月私人住宅落成量771伙，較1月大幅急升約2.9倍。首2個月計共970伙，按年升約1.7倍，創近6年同期新高。

「輕資產化」成內房轉型的出路之一，朗詩綠色地產（00106）冀通過輕資產的合作模式，貢獻今年收入及利潤逾5成，並希望年內進入本港住宅市場。

董事長田明稱：「當今世界不是靠單打獨鬥的了。」指公司2014年後已不再投資100%持股項目，未來將秉持「合作開發、小股操盤、委託開發」模式，冀今年收入及利潤構成中，賣樓權益收益佔比均低於50%，大部分靠技術服務、物業等非傳統業務貢獻。

去年就透露發展香港市場的田明表示，冀夥拍路勁（01098），或再增加一金融機構合作開發香港綠色住宅項目，擬以中產為目標人群。

連續9個月企穩逾千單位 供應勢增

私樓供應續增，屋宇署資料顯示，2月錄得私樓動工量1,581伙，連續9個月維持逾千伙水平，而今年首兩個月4,394伙動工，按年增4成，創2004年後12年新高。

根據屋宇署最新2月份數據顯示，期內全港5個私樓項目動工（按接獲上蓋建築工程動工通知為準），合共涉及1,581伙，受1月份2,813伙的高基數影響，按月減少44%，但較去年同期大增1.8倍，仍然屬於去年6月後連續9個月企穩1,000伙以上，反映動工量增加趨勢未改。

宏安馬鞍山盤 提供640細戶

同時，今年首兩個月合共錄得4,394伙動工，較去年同期增加39%，創2004年以後、12年同期新高。

期內動工的私樓項目，包括宏安地產（01243）以7億元投得馬鞍山馬錦街項目，涉及640伙，全數單位實用面積（Usable Floor Area）不多於300平方呎，預計大部分屬1房及開放式戶。

信置聯和墟盤 涉296中小戶

至於新地（00016）馬鞍山白石耀沙路項目，則興建424伙，除了67幢洋房外，亦會提供逾200伙的中小型單位；信置（00083）粉嶺聯和墟項目則會建296伙，接近一半單位實用面積少於200平方呎。

利嘉閣研究部指出，今年餘下時間仍有不少項目有望開展工序，包括新地將軍澳日出康城4期（涉2,184伙）、建灝地產旗下啟德沐寧街1號（涉820伙）等，均已獲屋宇署發出施工同意書，可於年內施工，預計今年私宅動工量或達2萬伙以上，創16年來高位。

業內人士認為，隨着項目進入上蓋動工發展，意味已經接近以樓花推售階段，連同在去年獲批售樓紙的項目，預計今年新盤供應量大增，發展商定價將較保守，為樓價增添壓力。

新樓落成量方面，屋宇署指出，2月份有5個私人住宅項獲發入伙紙，合共涉及771伙，按月大增2.9倍，累積首兩個月970伙，按年增加1.7倍，屬於近6年同期新高，但相較政府預測全年1.8萬伙入伙，僅佔整體比例5%，主要受季節性因素影響。

2月份入伙的新樓以中小型項目為主，規模最大為225伙的中國海外（00668）西營盤星鑽，大部分屬於1房、2房為主；而豪宅項目則包括長實（01113）與帝國集團發展的馬頭圍君柏，涉及228伙。

澳洲律師事務所Ashurst昨聯同仲量聯行發布《亞洲物業投資指南2016》，報告指出，亞洲區投資潛力佳，料成國際投資趨勢。

仲量聯行亞洲資本市場區域總監任德偉（David Raven）於發布會上表示，今年首季的全球交易量錄得10%跌幅，而在日本經濟疲弱影響下，亞洲區的交易量亦按年下降5%，惟仍對投資市場持樂觀態度。

港人上海租賃 去年回報16厘

他補充，由於本港的物業價格持續高企，故近年有不少香港投資者主攻海外市場，尤其是中國、日本、新加坡及南韓等鄰近的亞洲地區均愈來愈受歡迎，其中去年港人於上海賺取的租賃回報達16厘，屬投資回報最高的地區。

報告指出，去年亞洲區內的投資活動主要以國內交易為主，約佔88.3%，另約18.3%屬於亞洲區內的跨國投資，惟多個歐美國家均表示有意於今年開拓亞洲投資市場，相信亞洲物業投資或成為投資趨勢。

Ashurst合夥人Pauline Tan指，近年中國企業積極開拓其他亞洲市場，單單去年已有約45%中國企業進駐澳洲房地產市場，其中不乏為保險公司，他們主要集中於悉尼、墨爾本及維多利亞州進行商業活動，令當地樓價有上升趨勢，料未來潛力不容忽視。

直擊天匯拍賣單位 競拍先交980萬本票

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）「亞洲樓王」天匯早前驚現銀主盤，起拍價達9,800萬元，創近年最大額住宅銀主盤紀錄，消息對樓市猶如「一盤冷水兜頭淋」。物業昨日首度開放給有興趣人士參觀，本報記者親身直擊這個「超級財仔貨」，為讀者揭開它的神秘面紗。由於今次拍賣單位的銀碼超大，據悉單單參加競拍的本票已要980萬元，業界預料物業底價或許在1.1億元。

今次拍賣的天匯39樓B室單位，實用面積2,476方呎，屬項目的較高樓層，40樓至46樓又稱為60樓至88樓，將連同車位出售，以開價計算呎價約39,580元。物業項目保安極之嚴密，負責代理的世紀21測量師行昨日明言不接受傳媒參觀單位，本報記者昨日經過重重關卡後，才得以進入單位現場，一睹這個天價銀主盤的廬山真面目。

大廳落地玻璃觀完美維港景

記者甫踏入物業的大堂，已感受到項目的「樓王氣勢」，大堂裝潢精美考究，樓底特高，垂掛巨型吊燈。物業現已交吉，記者一進入單位大門，即感受到單位的寬闊空間感，大廳面向維港方向設落地玻璃窗，外設露台，景觀開揚，而原裝的水晶吊燈更令單位透出高貴感。

由落地玻璃已可望到開揚海景，走出露台，整個維港美景更是完美呈現，國際金融中心、環球貿易廣場一覽無遺。由客廳進入廚房，裝修設備齊全，發展商原裝選用名牌廚櫃與廚具，大窗望向山景。廚房直入為工作間及儲物室，可以轉作工人房，房間同樣望向山景，並連接著另一出入大門，用意提高業主私隱度。

單位設有4個房間，2間為套房，主人套房與兩個房間及客廳相同景觀，皆望向維港海景，另一間套房則望向山景，單位另設有一個洗手間，全間屋合共有3個洗手間。記者走入主人套房參觀，L型的大型落地窗將維港美景盡收眼底；主人套房的洗手間特別選用雲石鋪設地板與牆身，浴缸外望開闊山景，盡顯單位的豪宅身價。

有參觀人士向記者表示，雖然單位內籠開闊，但價錢較貴，同區尚有其他選擇，故暫時未必考慮。但亦有用家參觀後對單位感到滿意，並有意打通望向維港的兩個房間，令單位空間感更大，又預計單位的裝修費一定過百萬元。

原業主持對面「五按」單位

今次單位之所以觸目，全因單位屬項目首個銀主項目，更兼天匯的極高層曾以6億元易手，呎價高見10.4萬元，登上「亞洲樓王」的寶座，但竟然出現銀主盤，令市場大感愕然。物業的原業主為內地人，於2013年底以近1.35億元購入單位，後因無法供款被銀主收回，按照單位現時開價9,800萬元計算，較買入價足足低3,690萬元，減幅約27%。

消息指，銀主的底價估計約在1.1億元左右，低於當年購入價約2500萬元或18.52%。該名內地人亦持有同層A室，實用面積同樣為2,476方呎，間隔類近，2013年底亦以1.35億元買入，據土地註冊處資料，單位累積有「5按」的借貸記錄，當中亦涉及財務公司，相信短期內亦有機會淪為銀主貨。

據了解，單位共有三個開放日，分別為昨日、本周六、下周二，昨日開放時間由下午三時至六時。負責拍賣的世紀21測量師行董事蔡漢陞表示，項目昨日首日開放，共有8個代理業界人士及6組合共20名準買家登記參觀。物業未來拍賣時，由於銀碼高昂，準買家需要預備980萬元本票。

美國3月新屋開工年率下滑8.8%至108.9萬戶、創2015年10月(107.1萬戶)以來新低，遜於市場預期的117.0萬戶；跌幅創2015年10月以來新高、近4個月以來第3度呈現月減。

3月營建許可下滑7.7%至108.6萬戶、創2015年3月(103.8萬戶)以來新低，遠不如市場預期的120.0萬戶；跌幅創2015年7月以來新高。營建許可(見圖；圖片來源：FRED)已連續第4個月沒有呈現正成長(2016年1月為持平)、創2008年7月至2009年1月以來最長低迷紀錄。

擁有獨棟自有住宅向來是「美國夢」不可或缺的一環。2016年3月美國獨棟新屋開工年率自2月的84.1萬戶下滑9.2%至76.4萬戶、創2015年10月以來新低，較史上最高紀錄(2006年1月的182.3萬戶)縮減58%；單月跌幅創2015年2月以來新高。頁岩油重鎮美國中西部衰退幅度最大、月減21.2%。

3月公寓式住宅(瞄準租屋市場)開工年率自2月的34.1萬戶下滑8.5%至31.2萬戶、創2015年3月(31.1萬戶)以來新低。2015年6月的51萬戶開工年率創1986年8月(52.7萬戶)以來新高。

根據亞特蘭大聯準銀行官網公布截至4月19日的預估數據(GDPNow)，2016年第1季(Q1)美國經季節性因素調整後的實質GDP成長年率為0.3%、若應驗將創2014年第1季(-0.9%)以來最差表現。上述新屋開工數據公布後，GDPNow將美國第1季實質住房投資成長率預估值自9.0%下修至8.5%。

2015年第4季美國實質GDP成長年率經季節性因素調整後自原先公佈的1.0%上修至1.4%。過去5年來，美國季度實質GDP成長年率平均為2.0%。美國商務部將於4月28日公布2016年第1季GDP數據。

聯準會(FED)主席葉倫(Janet Yellen)3月29日在紐約經濟俱樂部發表演說時指出，成家速度跟不上人口增速是美國經濟面臨的逆風之一。葉倫去年6月在記者會上提到美國節節攀高的房租時表示，那可能是因為年輕人基於房價的波動歷史以及自身的就業狀況而不願購屋，因此才會導致公寓出租需求高漲。

全美不動產協會(NAR)去年11月公布的調查數據顯示，2015年首購族佔美國成屋市場比重自2014年的33%降至32%、連續第3年呈現下滑，再創1987年以來新低，同時也是1981年開始統計以來次低紀錄。