部分降價5~10% 建商：沒有便宜

降價續賣
交通部高鐵局5月將釋出高鐵桃園、台中、台南特定區土地標售，包括去年流標後降價5~10%的土地。但部分特定如桃園建案供過於求，且建商庫存土地仍多，高鐵局雖然降價標售，但建商洽購私人地主還更便宜。

高鐵局每年在上半年與下半年釋出土地標售，2014年、2015年共標脫3萬多坪土地，得標金額總計約76.8億元，高鐵局表示，今年部分土地將降價續賣。

高鐵局公告上半年標售土地訊息，包含高鐵桃園站2筆、高鐵台中站2筆、高鐵台南站6筆等共10筆土地，標售總面積約1萬7681.1坪，標售總底價共57.19億元，5月中旬將開標。

5月標售57億土地
這次桃園站釋出住宅及曾流標的商業地各1筆，交通部高鐵局第5組組長陳慧君說，該筆商業地已降價約10%再次標售，但過去因航空城題材土地飆漲，這次降價才感覺下修明顯，當地「量縮價不跌」，投標人反應價格過高。高鐵桃園站過去標售好，推案量體大，《住展》雜誌統計，近1年來，數量高達145個，總銷1253億元。《住展》雜誌企研室經理何世昌說，建商庫存地仍多，前幾年住宅地甚至每坪達8字頭，「當初標到的都後悔。」目前價格有修正，但跟私人地主買更便宜，高鐵局要有感降價才有誘因。

台中區有賠售案例
高鐵特定區以桃園站與新竹站的推案及機能相對佳，桃園去年還有華泰名品城開幕，但近2年台中站標售狀況最亮眼。觀察實價登錄交易，去年台中特定區住宅均價每坪20.5萬元，今年跌至每坪17.1萬元，修正逾1成，永慶不動產台中烏日高鐵店店長黃宏嘉表示，去年底出現賠售案例，「以前從沒這樣過，大概都賠50~100萬元，實價揭露後，屋主讓價會更明顯。」

陳慧君補充，台中站機能雖較弱，但跟桃園比還是有價格優勢，這次釋出2筆商業地皆未標售過，下半年再拿台中住宅地標售，台南則一次拿出6筆住宅地賣，其中2筆曾流標再降價近5%推出。台南目前皆標售特定區邊陲土地，年底前會推產專用地招商，吸引投標。

南台近日豔陽高照，房市買氣也增溫，許多建案在4月舉辦活動，不僅來客數增加，成交量也提升3成。興富發集團潤隆建設台南永康預售案「真愛」，透過舉辦親子活動，每周成交逾35戶，達麗建設高雄橋頭新案「全民萬歲」今邀請歌手UNDER LOVER表演，預計將有2000人參與。

每周銷售逾35戶
大樓案「真愛」位於永康大橋重劃區，社區規劃658戶住家，基地面積逾4500坪，屬台南近年來少見造鎮案，4月起每周六或日舉辦寶寶爬行比賽、爸爸媽媽喝ㄋㄟㄋㄟ包尿布與迷你超跑體驗，每周銷售逾35戶。該案副總杜昀容指出，因開價每坪15.8萬元起較區段新案便宜，已售近8成，「舉辦社區活動每次來客數介於100∼150組，成交量提升至少3成。」

邀知名歌手表演
同屬造鎮案，位於橋頭高雄新市鎮預售案「全民萬歲」本月初也舉辦布丁姐姐歡樂帶動跳，當日活動近千人，上揚國際處長朱建雄表示，因基地正對捷運青埔站且屬1字頭房價，目前銷售約480戶，今下午4時找來YouTube《癡情的男子漢》、《癡情玫瑰花》2首點閱逾3500萬次知名歌手UNDER LOVER表演，估吸引逾2000人參加。
今天太子建設仁武造鎮案「太子雲」也有親子手創DIY和風壽司體驗活動。泰暘建設鼓山大樓案「泰暘彩虹」則在案場舉辦文創市集公益活動。

台中室內設計建材展、房市博覽會昨登場，現場熱鬧滾滾，共分7大展區、將近800攤位，整體規模、廠商人數是近年之最，除了以智能、綠建築、綠建材為主題外，貼心加入「女力建材」設計元素，建材設備使用更容易上手。

這次還特別結合房市博覽會，邀集銷售英、日、美、加及東南亞等開發商、仲介商參與，展覽期間還有不少促銷方案讓民眾撿便宜，如送機票、環遊套裝行程等。
柬埔寨開發商松穎國際地產總經理吳子昀說，國內房市仍低迷，這次展覽也將送精裝修、回租3年等促銷方案，回饋客戶。

不僅中客來台觀光人數萎縮，連中資來台購屋件數與金額也出現連續2季衰退。根據內政部地政司統計，今年第1季中資購屋核准件數為20件，購屋金額約4.31億元，較前季減少9件，購屋總額也減少逾15%。

中資萬通交易 造成去年數字虛胖

根據統計，去年是中資經過合法管道核准來台購屋件數最多的1年，去年計有86件，購屋金額約14.35億元，也是單一年度新高。內政部地政司解釋，近幾年因交流密切，因此中資來台購屋件數與金額也有逐年升高的趨勢，去年件數與金額創開放以來新高，主要是受到「萬通台北2011」交屋所致。

隨著該建案交屋潮已過，中資來台購屋件數自去年第4季開始，連續2季出現衰退，購屋金額也隨之減少。但仍有部分房地產學者與業者認為，其實透過第3地來台購屋的中資很難掌握，以「萬通台北2011」為例，就是中資萬通控股董事長馮侖透過新加坡公司轉境投資的建案。

房地合一上路 中資外資購屋減

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，中資買屋多透過第3地，因此政府無從得知真正購屋數量，但房地合一上路後，對外資購屋祭出高稅率手段，恐會降低投資意願，未來無論中企或外資應會愈來愈少。

但是也有業者認為中資來台購屋對於台灣房市影響很小，根據地政司統計2002年至2016年第1季，14年來中資來台購屋核准件數僅287件，購屋總額僅約44.65億元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，中資來台購屋始終只是個口號，尤其是中資購屋占整體房屋交易比率極低，對台灣房市幾乎沒有影響。

國內房市景氣凍，外資在台灣獵地買樓也趨向保守。根據內政部發布的外資在台取得房地產資訊，今年1-2月土地288筆，面積僅1萬餘坪；建物138筆，面積僅4000餘坪，其中土地與建物取得面積均較去年同期出現腰斬情形。

今年前2月 外資買房地腰斬

根據統計，近3年1-2月外資來台獵地購樓情形，若以獵地面積來看，以2015年1-2月最為積極，外資總計獵進2萬763.88坪土地；至於購樓面積以2014年1-2月最為積極，購樓面積高達7萬393.45坪。但今年1-2月的外資獵地購樓面積則同步出現衰退，甚至出現腰斬。

仲量聯行副總吳瑤華指出，今年外資對於房地產的投資買氣衰退如此明顯，主因仍是房地合一稅制上路，因為該稅制對於外資課稅稅率較重，持有1年內出售要課徵45%的稅負，即便持有超過1年，則一律課徵35%的稅率，是此波外資買氣大幅衰退的主因。

此外，受到整體經濟不佳衝擊，加上房價預期可能出現降價，投資者都擔心買在高點也是原因之一。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，目前房市氛圍是預計會出現修正情況下，但地價降價的幅度卻不明顯，投資者甚至無感，因此，以投資為目的的買家則持續採取觀望態度，預期觀望的氛圍還會延續至少1季。

至於何時買氣可能重現？高銘頂認為，至少要等新政府上任後，對於政策的推動以及整體投資環境的策略，假設只是維持不變，推測觀望的僵局將可能持續到下半年。

每年推案量超過百億元、大台中前10大推案建商-富宇建設集團，至今已打造超過2萬戶住宅。富宇建設近年來推動社區總體營造有成，甚至吸引對岸前來取經。富宇中科文化協會理事長李詩立指出，富宇位於中科的社區因為推動社區營造有成，頗受中科新貴的青睞，房價明顯較同區域高、轉售速度也較快。

富宇建設集團看好剛性購屋需求強勁，2016年不僅在新竹、台中兩大重點區域，持續推出總銷近50億元的新案，今年預計有4個總銷近百億元的新成屋，將於下半年陸續完工入帳，可望為富宇挹注豐厚的營收與獲利。

富宇建設集團總經理鍾堯明指出，自3月份以來，來客量明顯回溫、看屋民眾增加1倍以上，剛性購屋需求強勁，房市人氣回溫。因此，富宇地產在新竹市推出「雲悅」合建案，每坪均價35萬元，總銷18億元；此外，集團在新竹縣的「天空樹」案，每坪均價29萬元，總銷19億元；台中沙鹿區「溫莎莊園」透天案，總戶數33戶，每戶總價2,200萬至3,300萬元，總銷9億元。

近年積極推動社區營造的富宇建設集團，日前邀集20個富宇社區代表，傳遞社區營造經驗。富宇建設協理周燕槿指出，社區營造文化可複製傳承，「要讓富宇社區成為人人稱羨的大家族」。

日勝生「仁愛本真」、昇陽建設「昇陽寓見」地上權宅，最近產品策略出現重大突破，「仁愛本真」計畫先賣前20年使用權，「昇陽寓見」也切割為25年、20年使用權，進行銷售，二案預計520後再試探市場；這種採分段式銷售，化整為零的產品策略，也可壓低售價到原本6~7成、創意十足。

至於吉美建設的「派樂地」，據市調人員表示，2015年預售階段曾嘗試採取切割一定使用年限，推出「隱藏版」選項，若客戶需要，一戶總價1,100萬元的地上權住宅，使用年限剩下46年，可由客戶購買前21年地上權，售價約65折，亦即售價約715萬元。

不過吉美建設董事長林進輝表示，現在「派樂地」已沒有這種專案，2月才剛完工，還有5成未售，近期會再進場重啟銷售。

地上權住宅因為銀行貸款成數偏低、利率偏高、地租逐年上漲的風險不易掌握、市場流通性有疑慮等因素，市場接受性不如預期的高，只有華固建設景美「華固新天地」，在2014年推出後，總銷130億元最後以9成銷售率，光榮結案；其他地上權預售住宅案或新成屋案，市場普遍叫好不叫座。

最近建商各憑本事，紛紛為地上權新大樓尋求地盡其利、物盡其用的最佳策略。較有突破性的是，日勝生「仁愛本真」、昇陽「昇陽寓見」兩筆新成屋地上權利案，不約而同研議把地上權切割為兩段。

日勝生副總經理周惠玉表示，「仁愛本真」原本規劃70~120坪共31戶，每坪先前開價約120萬元，約市價6~7成，總銷50億元；現在已完工，地上權年限剩下約45年，日勝生研議先出售20年地上權，可相對壓低每坪單價在70~80萬元。

昇陽建設總經理簡伯殷表示，「昇陽寓見」是昇陽在新北市板橋嘗試推出的第一筆地上權住宅案，規畫130戶27~61坪產品，每坪33~39萬元，約市價7成不到，總銷約15億元；2014年推出後，銷售成績並不令人滿意，原因並非全然是單價問題，而是市場對地上權宅接受度，還是不高。簡伯殷表示，「昇陽寓見」地上權存續年限大約剩下45年，最近正考慮採取分段式銷售，分為25年、20年兩段，單價還在試算中，希望520之後可以推出。


新聞分析－政府，是地上權住宅最大敵人！

若建商先賣前20年、25年地上權給消費者，那麼後面存續年限20幾年，要怎麼辦？目前，建商傾向規畫重新裝修再出租。不過，政府的消極態度，還是地上權住宅的最大敵人。

地上權住宅擁有低價（普遍只有市價的7成）、低持有成本（免繳地價稅、土地增值稅）優勢，具有一定票房；不過，由於政府政策配套只作半套，加上建商銷售術語過度放大價格優勢、卻相對不太談論未來數十年累計持有成本，使得消費者很容易低估潛藏的租稅變數。

台北市信義區某棟被封為「史上最慘的地上權住宅」經典案例，住戶剛交屋初期，每月繳交地租是4萬多元，今年是入住第19年，公告地價從原每平方公尺7.64萬元、以「大爆炸」狂飆到現在21.4萬元，每戶每月繳交地租竟達11萬元，比交屋當初整整暴增2.8倍！非常誇張！讓住戶哀鴻遍野，欲哭無淚，大嘆根本「養」不起房。

3年前這棟大樓住戶，曾集體向國產署申訴，希望爭取合理調整地租比率從5％降到3.5％；不過，國產署以地租應以原始契約為準而打了回票，政策毫無彈性。

其實，地上權土地的地租爭議頗大，「養地」或「養房」都很辛苦。因為得標人除繳交一次性的權利金之外，日後50年或70年，每年還得再繳交地租，是否構成重覆課稅？外界質疑聲浪不斷。

就公平性來說，同樣是自用住宅，地上權住宅地租稅率（3.5~5％），硬是比所有權住宅優惠稅率千分之2，高出25倍！政府也不研議其合理性。

就地上權分戶住宅貸款來說，儘管國產署在2013年9月30日修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」，讓買家得以取銀行貸款；可是，有修正等於沒修正，銀行依然意興闌珊核貸，最後建商只好以自有資金提供客戶約6~7成借款，但利率也較高，要3~3.5％。

尤其稅賦，除了地租，還有房屋稅、資本利得稅。像房屋稅，得適用3.6％最高稅率；更慘的是，若售屋獲利1,000萬元，一般所有權房子核實課稅約繳40萬元，但地上權房子，必須併入綜所稅，最高可被課以45％稅率，相當於450萬元。有住戶哀嚎：這樣有天理嗎？

政府配套政策上的怠惰，是阻礙地上權土地活化的絆腳石。不要讓不周延的政策，繼續懲罰百姓。

台灣房屋統計2015年1月至12月桃園市店面的交易熱度，根據實價登錄網站統計，以每坪176.26萬元拿下「最高單價店面王」，刷新最高單價紀錄，與上次最高單價每坪169.56萬元比，單價增幅3.85％。其次是每坪134.11萬元及每坪117.12萬元，分居二、三名，且出現在中壢與桃園兩大熱區。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園新店王位於海華商圈，目前經營鐘錶店，屬高單價產品。進一步觀察桃園市高單價10大店面排行，發現高單價店面主要集中海華SOGO商圈最熱，江怡慧表示，主要原因為海華商圈，有大型百貨駐點，商業活動發展蓬勃，人潮匯集，因此店面價值不菲。

10大高單價店面就有一半聚集在中壢海華SOGO商圈，群聚在九和二街、三街、五街、六街的海華SOGO商圈，且位於SOGO百貨的正後方，以知名店家或是連鎖店家(電信業者、星巴克咖啡、摩斯漢堡、GNC、康是美…)為主，其次是醫美診所、家庭診所、流行服飾與飾品等店家。

江怡慧說，支撐商圈店面行情的主要原因為，該店面依附於SOGO百貨商圈，是中壢區、觀音區、新屋區及平鎮區的主力消費市場，同時也是整個南桃園商業最發達、消費最密集的地方，另外因還有許多大型金融機構行庫設點，更有許多知名豪宅座落其中。


又根據實價登錄網站統計，桃園市整體店面成交總件數435件，總銷金額約74億6749萬元，全市店面平均單價每坪在32.2萬元水準，其中交易熱區第一名的中壢區105件，占全市24.1％，主要海華商圈、桃園高鐵周邊、壢中商圈、忠福商圈、內壢商圈與內壢後站商圈以及中壢商圈一帶，中壢區可說是店面交易的心臟地帶。

江怡慧表示，自住客購屋會受地緣性影響，但對置產客而言，投資只評估三面：「產品好壞、增值與否、報酬高低」沒有區域限制，因此，桃園地區店面價格相較於台北市、新北市總價低相當具有吸引力，加上目前許多利多持續湧進桃園未來潛力與發展令人期待。

桃園市長鄭文燦2016年4月23日前往桃園區大樹林天后宮參香祈福及出席「2016大樹林文化巡禮活動」，包括立法委員鄭寶清、桃園市議員蘇家明、萬美玲、邱素芬、陳美梅、桃園市政府副秘書長邱俊銘及桃園區長張世威皆一同出席活動。鄭文燦表示，希望在媽祖的保佑下，讓台灣發展的更好。市府也會努力推動包括捷運綠線、棕線及鐵路地下化等各項重大捷運及交通建設，讓桃園進入捷運時代。

鄭文燦指出，桃園捷運路網已規劃10年，市府在上任後的一年半間，積極向中央爭取，終於促成捷運綠線綜合規劃案在2016年3月21日通過國發會審議，並在4月20日獲行政院核定，讓桃園即將擁有第1條自主規劃興建的捷運。捷運綠線全長約27.8公里，設21座車站，總經費預估為982億元，中央政府補助397億元、市府自籌172億元、其餘由自償性基金支應。起點在八德，經介壽路、陽明公園、桃園火車站、中正路、大興西路、藝文特區、中正北路及蘆竹，銜接機場捷運A11坑口站，另有一條支線連接A16橫山站，將提供桃園市民便捷快速的交通。

鄭文燦說，捷運綠線會採取專案管理及工程統包的方式進行，預計在下週將專案管理總顧問標正式上網招標，設計完成後，進行工程統包招標，主線預計工期8年；而有關航空城段支線部分，市府會與中央協商，希望可先行取得土地，讓支線也盡可能同步完工。捷運綠線是北桃園的交通大動脈，完工後將使北桃園交通更方便。

鄭文燦指出，未來桃園火車站除了有捷運綠線，還有捷運棕線，捷運棕線從桃園車站開始，經龜山、迴龍連接至捷運新莊線；而捷運三鶯線延伸至八德的部分，已由桃市府核定可行性報告，並委請新北市政府送件到交通部審查，市府會積極讓桃園捷運路網與台北相連，增加交通效益。

鄭文燦也說，目前鐵路地下化正進行交通部審查階段，配合鐵路地下化，未來將有桃園新站，地下化也會讓桃園車站周邊不再有前後站的區別。

鄭文燦提到，桃園區陽明公園目前有3個建設計畫，包括6月將驗收完工的活動中心，以及剛完成工程發包的天幕球場，第三則是規劃中的天幕舞台，完成後可讓社區辦活動更方便，附近鄉親也能享受完善的公園設施。

有關台北市議會周柏雅議員2016年4月20日發布新聞稿披露台北市光是教育局及學校就有近400筆閒置宿舍，促請市政府應整理修繕成青年辦公室，加以活化利用。對此北市府財政局回應表示，教育局暨所屬學校經管未使用宿舍截至2015年12月底止共313戶，其中配合都市更新(開發)計畫收回者及不堪用且無使用計畫待報廢拆除，惟因同棟仍有人居住或拆除將影響毗鄰建物結構安全暫無法拆除者共272戶，約占總數86.9％。

另為積極改善眷舍房地閒置、低度利用及建物老舊窳陋問題，北市府業成立專案小組針對位於住宅區、商業區之眷舍基地進行評估，依眷舍基地大小、位置、周遭環境等，擬具(1)評估交由台北市都市更新處辦理公辦都更、(2)騰空標售、(3)都市更新、(4)設定地上權或(5)保留公務使用等5種處理方式，後續將交由相關權責機關分階段進行活化，俾有效利用市有財產。

北市府為加速收回老舊、窳陋眷舍予以開發利用，業研擬「台北市市有眷舍房地處理自治條例」廢止案，於2015年12月1日函送台北市議會審議，該廢止案倘經市議會審議通過，相關搬遷補助費於緩衝期過後即不再發放，預估眷舍現住戶申請返還眷舍之數量將大幅提高，有助於眷舍房地之收回，後續將可加速市有眷舍房地之開發利用，提高市有財產之使用效益。

台北市政府2016年4月22日重申，大巨蛋工程經台北市建管處於2015年5月14日進行現場勘驗，發現該工程有79處主要構造未按原核准圖說施工，都發局爰依建築法第58條第1項第6款規定於2015年5月20日發函勒令停工。

停工後未完成之大底由承、監造人依建築管理自治條例21條申請先行報備施工，並已於2015年8月15日全部完成。依遠雄公司及監造人羅興華建築師事務所提送浮力資料，台北市建管處邀集台北市土木技師公會、結構技師公會、大地技師公會及建築師公會等專家組成的停工勘檢小組研析，小組分別就連續壁載重、摩擦阻抗及控制地下水位之狀況加以判斷，認為停工後基地應無上浮力問題。台北市府捷運局同時亦針對大底安全監測評估結果表示尚無公安問題。

有關鋼構架産生鏽蝕之疑慮，為承、監造人依建築法63條應負責工地安全之責任，承、監造人應持續進行維護安全、防範危險之相關措施，以確保整體構架之安全，避免衍生公安疑慮問題。台北市建管處將持續督責承、監造人依規定辦理。

大巨蛋停工後，台北市府仍定期邀集承造人(遠雄及大林組)召開停工期間安全維護會議，就各項公安問題(如上浮及承載狀況、結構鋼架鏽蝕、巨蛋屋頂、鷹架等加固事項)要求承造人妥為處理，另依其所提之地下水位監測報告顯示，該地下水監測值均低於警戒值，且因停工至地下結構體完成迄今，整體結構重量並無增加或減少，故應無上浮力問題。惟為求慎重，都發局將於近日邀集相關專業公會召開大巨蛋工區安全維護會議。

台中市七期重劃區惠來厝段社會宅BOT案，後天在台中金典酒店舉辦招商說明會，投資金額估約13億元，5年內收益達2.16億元，報酬率約6％。該案規劃興建社會住宅300戶、租金設定7000∼1.6萬元，另設商場及旅館55間，估5月中公告招商，今年底開始動工，最快2018年完工。

租金為行情7折
台中社會住宅BOT案位於西屯區青海、惠中路口，基地面積約2000坪，初步規劃興建地上14樓，提供300戶社會住宅，1樓規劃里民中心、社福空間，將融入通用住宅、綠建築設計，40％以上開放空間公園化，並設置iBike站與e-car充電站，另一棟大樓則規劃地上8樓，規劃商場、旅館55間，將由民間出資興建營運，投資成本約13億元，地上權50年。

台中市都市發展局住宅管理科科長陳靖怡表示，後天舉辦招商說明會，惠來厝段BOT案包含社會住宅租金、停車場、管理費及商場旅館等營運收益，估計前5年可達2.16億元、報酬率高達6％，說明會已收到逾25家建商報名，如嘉磐、龍寶、欣業、順天、大毅、親家等知名建商，下周四也會到台北長榮桂冠舉辦第2場招商說明會，鎖定北市建商、壽險業者。

陳靖怡指，300戶社宅規劃1∼3房型，估計租金設定行情7折，目前估算1房租金7000∼8000元，2房1.1∼1.2萬元，3房1.5∼1.6萬元。

地點佳反應熱烈
台中建商對此BOT案躍躍欲試，嘉磐建設董事長魏嘉銘說，長遠來看，只要有3∼5％報酬率，都會吸引建商，「此案有社宅租金、旅館營運收入穩定，既可帶動現金流，地點機能佳，出租率估計會不錯，台中建商反應蠻熱烈，應會成功標脫。」

台中惠來厝段社會住宅BOT案
★位置：台中市西屯區青海路、惠中路口
★基地面積：約2057坪
★招商內容：投資金額13億元，興建期3年，社會住宅初步規劃興建300戶，另興建商場，規劃旅館55間房，地上權50年
★社宅規劃：總戶數300戶，規劃1房1廳、2房2廳、3房2廳格局，權狀面積分為13.46、24.66、33.31坪，融入通用住宅、綠建築設計，40％以上的開放空間公園化、設置iBike站與e-car充電站
★社宅租金：租金設定當地行情7折，目前估算1房月租金7000∼8000元，2房1.1∼1.2萬元，3房1.5∼1.6萬元
★申請條件：年滿20歲，在台中市工作滿1年，且自己與家庭成員在台中市無房子，家庭年收入在40∼50％分位點以下，依屆時公告為主
★完工時間：預計5月中公告招商，今年底動工、2018年完工
資料來源：台中市府都發局、《蘋果》採訪整理

推案仍保守 達利興富發擬蓋飯店

農曆年後，高雄市不少建案傳出捷報，近期指標建商搶標地政局、國產署精華土地，眼看市況趨熱，但指標建商推案計劃卻相對保守，達麗、興富發、京城及富邦等建商，今年皆僅規劃1案入市試水溫。

據高雄市建商公會統計3月申報開工數，僅有8案，總銷金額27.56億元，較去年同期衰退近7成，2月更僅3案申報開工，由此顯示建商在今年第1季策略，仍相對保守。

高雄市橋頭區「全民萬歲」邁入第2期銷售，達麗建設副總經理梁景清指出，公開至今2個多月，銷售約4成，「2期單價雖較1期高出1.5萬元，加上區域有其他更低價的新案干擾行情，但銷售速度仍維持水平，顯見高雄房市有一定程度回暖。」但該案預計7月銷售可達8成，屆時將拆除接待中心，之後達麗在高雄已無住宅素地供推案，也積極獵地中。

住宅地雖尚無斬獲，達麗21日在國產署南區分署標售眷改案中，卻幸運標下前金區商四土地，土地面積約649坪，地點位於六合觀光夜市旁。梁景清指出，新標得的地塊，未來不排除規劃飯店。

富邦推鳳山最大案
興富發今年高雄布局主要為「華人桂冠」重啟銷售，此案首次公開，打出坪數126∼230坪，但銷售未如預期，興富發發言人廖昭雄透露，現在討論格局中，細節不透露。業界則傳此案坪數應縮至80∼100坪，並有1棟飯店。
日前富邦標下中都濕地公園旁土地，聲明將等區域發展成熟再推案，但鳳山區確定將推今年高雄最大案。

京城鎖定豪宅客群
上揚國際實業總經理林聰麟說，富邦鳳山案預計9月公開，該案將分3期銷售，規劃坪數26∼68坪，總銷80億元，開價暫定每坪25∼28萬元。

京城建設發言人周敬恆表示，京城今年目標以去化成屋為主，推案重點是下半年的「龍中27」案，此案為豪宅案，屆時預計目標族群鎖定全台高資產人士。

最快明年推案量增
原本今年公開的遠雄亞洲新灣區豪宅案，則確定暫不進場。林聰麟認為，高雄向來為成屋銷售市場，預售案多是北部建商操作，「視今年建案完工情況，全年推案數應不多，最快明年第1季進入完工期，推案量可放大。」

指標建商布局高雄
建商 / 主要計劃
★達麗：21日標下前金區商四土地，不排除規劃星級飯店
★興富發：「華人桂冠」重啟銷售，坪數自大坪數改中坪數
★富邦：鳳山區推2∼4房產品，總銷超過40億元
★京城：龍中27案Q3進場，鎖定全台豪宅客
資料來源：《蘋果》採訪整理

在「反共抗俄」戒嚴時代，前進金門戰地的當兵男兒，在高雄壽山腳下的金馬賓館，等待運補船艦送往金門之前，女友或妻子臨別送行、依依不捨的傷心畫面，早已褪逝，成為記憶，物換星移之後，高雄金馬賓館即將在歷史的背景下，變身一般情侶可以投宿的旅店，一起玩創意的歡娛場所。

這是亞洲許多國家將具有歷史特殊意義與背景的場址，進行資產活化例子之一，高雄市政府都市發展局主任秘書高鎮遠表示，包括我國的金門823行館、香港元創方、及日本的神戶北野工房，這些具有懷舊意義的場址，變身之後，都成為觀光、住宿、或文創的焦點聚落。

高鎮遠以金門823行館為例指出，當初，該場址是一個軍事戰車營，在資產活化的過程中，由新接手經營的民間企業，打造成為以軍事為主題的旅館，除了一般房型外，規畫成為軍械式風格的房型，吸引許多國內外觀光客朝聖。

根據了解，總統當選人蔡英文就曾在2014年11月11月「到此一遊」，還特別題名紀念。

至於香港的「香港元創方」基地，前身是警察宿舍和中央書院，更早之前則是香港書院，高鎮遠表示，「國父」孫中山先生就是在這所學校念書的，現在，由元創方管理公司經營購物、餐飲、與設計產業，但也保留書院的遺蹟風貌。

他說，「香港元創方」總共提供大約130個設計工作室及店鋪，啟用近2年，出租率近100％，訪客累計已經超過500萬人次，顯見市場反應相當熱絡。

高鎮遠指出，由於他曾經擔任聯勤運補軍官，專門負責將國軍從高雄金馬賓館，運送前進金門或澎湖，在思索如何活化位於高雄的國公有資產的過程中，便著手調查其它相關的開發案例，最後，決定選定高雄金馬賓館，由高雄市政府和國有財產署共同合作，將這個具有特殊軍事背景與歷史意義的基地，開發、變身成為特色化的現代場址。

他透露，由於金馬賓館具有戰地男兒與女友、妻女依依不捨的愛情與親情故事，旁邊就是曾經作為軍港的現代商港高雄港、後有壽山風景區、忠烈祠等特殊景點，加上未來的輕軌捷運在金馬賓館的左、右邊，各有一個站體，因此，已經吸引許多高雄、台中、台南、甚至台東的商旅、文創業者探詢，想要爭取開發機會。

歷史背景吸睛 高市府最慢Q3招標

亞洲地區軍警學校用地資產活化之一的高雄金馬賓館，雖然將採取具有非常吸引力與競爭力的價格出租，但將拋棄傳統價格標模式，加入商旅、創客、文創及設計等「綜合評權」競爭標準，最慢在今年第三季公開招標，選出最優經營廠商。

高雄市政府都發局長李怡德表示，高市府除了致力亞洲新灣區的招商引資，對於擁有豐富歷史的老城區，也積極尋求和國公營單位合作開發的標的，金馬賓館因為具有獨特歷史背景、與區位條件，適合主題旅店、文創聚落等特色業者進駐。

李怡德說，具有軍事歷史的金馬賓館，民國56年由軍人之友社興建後，捐贈予國防部，提供做為往返外島、以及台澎地區差假官兵暫宿的處所，87年軍方撤離之後，交給負責辦理鐵路地下化的交通部鐵改局使用，101年鐵改局搬遷後便閒置迄今。

高市都發局主秘高鎮遠表示，金馬賓館基地面積924坪，既有建物的樓地板面積約800多坪，除了每年的租金成本，業者大約需要另行投資數千萬元，進行整修，未來可以經營特色旅店，也必須規畫成為活絡社區、創造就業機會、以及創意聚落等。

他說，由高市府與國產署合作開發的金馬賓館，規畫最慢在今年第三季對外招標，但是，為了選擇適合基地特色營運的廠商，將排除價格標的傳統模式，因為，「租金是非常有競爭力的」，因此，將採「綜合評權」的模式，把廠商有關基地的營運規畫，進行整體的評估。

上證報記者從上海銀監局瞭解到，近日，上海銀監局對轄內部分商業銀行的個人住房按揭貸款業務進行了稽核調查。根據調查結果，決定自4月25日起暫停轄內各商業銀行與鏈家等6家房地產仲介的業務合作1個月，並對違規的7家商業銀行營業機構暫停個人住房貸款業務2個月。

稽查結果顯示，在滬各商業銀行執行房貸新政的情況總體較好，個人住房按揭貸款管理總體較為審慎，對個人授信業務的准入及個人住房按揭貸款的成數和利率均有較明確的規定。但是，仍發現部分商業銀行在房貸新政實施之前，存在違反受託支付要求發放個人住房按揭貸款的情況（在貸款發放後，將個人住房按揭貸款資金直接劃入非房屋交易雙方的協力廠商，該協力廠商又將資金劃至房地產仲介公司），同時還發現本市部分房地產仲介公司存在通過首付貸及墊付資金等方式為房屋交易雙方墊資的情況。 針對在此次稽查中發現的問題，上海銀監局立即採取監管措施。

一是根據人民銀行上海分行、上海銀監局《關於進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》（上海銀髮〔2016〕54號）的規定，並結合上海市住建委、市工商局前期房地產經紀企業執法大檢查的行政處罰結果，決定自2016年4月25日起暫停轄內各商業銀行與上海太平洋房屋服務有限公司、上海仁豐房地產經紀有限公司、上海我愛我家房地產經紀有限公司、上海佳歆房地產投資顧問有限公司、上海漢宇房地產經紀有限公司、上海鏈家房地產經紀有限公司6家房地產仲介的業務合作1個月（含為上述仲介機構撮合的房屋交易提供按揭貸款服務，不包括4月24日24點前已網簽的房屋交易）。待上海市銀行同業公會核實相關情況後再恢復轄內商業銀行與其的業務合作。

二是根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》的有關規定，對於違反個貸業務受託支付要求的工商銀行上海市靜安支行、中國銀行上海市臨沂路支行、建設銀行上海市張江支行、交通銀行上海市黃浦支行、興業銀行上海普陀支行、浦發銀行上海楊浦支行、滙豐銀行（中國）有限公司上海分行本級（不含轄內其他支行）7家商業銀行營業機構，決定自2016年4月25日起暫停個人住房貸款業務2個月，並責成對相關人員進行內部問責。待完成整改後，視情況再行恢復其相關業務。

上海銀監局指出，此次監管措施有利於督促商業銀行、房地產仲介和購房貸款申請人三者之間形成應有的誠信體系，維護本市房地產市場健康穩定發展。 與此同時，上海銀監局還強調，下階段各商業銀行要嚴格執行《個人貸款管理暫行辦法》（銀監令2010年第2號）的相關規定，修訂完善本行個人住房貸款管理細則，對貸款資金應支付給符合合同約定用途的借款人交易對象的要求須在制度中予以明確。同時，要切實貫徹落實《關於進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》的要求，進一步加強個人住房貸款管理，強化個人住房貸款交易真實性調查，嚴格審查購房人首付款資金來源及其償債能力，加強房地產抵押估值管理。一旦發現借款人通過P2P、房產仲介機構等管道違規獲取首付款資金的，應拒絕其貸款申請並列入黑名單。進一步規範與房地產仲介公司的業務合作，加強對房地產仲介機構的資質審核，實施業務合作名單制管理，不得為房地產仲介墊資提供隱形擔保（包括不得以出具“同意貸款承諾書”等方式給房地產仲介公司的融資業務提供擔保，不得將信貸資金直接劃轉給房地產仲介公司的工作人員等）。

針對上海銀監局對外發佈的加強個人住房貸款稽查要求，上海市銀行同業公會新聞發言人表示，作為上海銀行業自律性組織，上海市銀行同業公會將進一步引導會員單位積極貫徹上海市加強房地產市場調控、促進房地產市場平穩健康發展的精神，落實監管要求，做好相關工作。

一是嚴格執行《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進本市房地產市場平穩健康發展的若干意見》、《關於進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》（上海銀髮〔2016〕54號）的規定，堅持規範經營、審慎經營、合規經營，嚴防個人住房貸款各類風險發生。

二是嚴格執行《個人貸款管理暫行辦法》（銀監令2010年第2號）規定，並加強對首付款資金性質審核和對貸款資金的支付管理。

三是嚴格規範與房地產仲介公司的業務合作，加強資質審核，實施業務合作名單制管理；並按監管要求，暫停與相關仲介公司的業務合作；同時對經相關部門認定的違規仲介公司及門店，將建立行業資訊共用機制。

杭州豪宅價格已經超過10萬元/平方米，直逼北上廣深。

近日綠城在杭州的江南裡項目正式對外面市，該項目的對外平均報價就高達11萬-12萬元/平方米。

此前杭州售價最貴的樓盤為濱江集團開發的武林壹號，其最高成交價約8萬元/平方米，一些面積較大的房型單價每平方米售價約五六萬元。而綠城的江南裡，去年年底時的實際成交均價已經高達9.7萬元/平方米。

今年杭州樓市回暖，綠城江南裡的價格也一路水漲船高。記者瞭解到，目前江南裡對外報價已經漲至11—12萬元/平方米，而部分房源的價格，可能會超過15萬元/平方米的大關。

記者瞭解到，江南裡項目位於京杭大運行世界遺產保護區內，為綠城從一家房企手中獲得。該占地3.4萬平方米，總建築面積5.1萬方，但該樓盤只有76套江南系的院子系別墅項目。

“目前最高的成交單價，已經接近15萬元/平方米。因所在位置和戶型不一樣，所以房型之間的價格會有一些差別。個別房源的最高單價超過15萬元/平方米，這種可能性還是有的。”綠城集團相關人士告訴記者。

在房價節節攀升的時候，杭州土地單價也屢創新高。

今年1月份，信達以近34億元的價格拍得，杭州南星單元一幅住宅用地，近3.67萬元/平方米的價格成為杭州單價地王。

兩個月後杭州地價再次被刷新。十幾家房企經過56輪激烈競價後，3月23日杭州主城區潮鳴艮山地塊被綠城以37.35億元的價格拍下。該地塊超過4.5萬元/平方米的樓板價，不但成為今年杭州單價最貴的土地，也刷新了杭州住宅板板價的紀錄。

綠城方面表示，潮鳴地塊還在內部評審階段，樓盤設計方案及預期價格還沒有確定。不過杭州研究機構預測，如果潮鳴地塊入市，將再次打破杭州目前最高房價紀錄。

有意思的是，今年一季度就分別獲得杭州土地和新房最貴價格的房企，都是綠城。


據綠城近日公告的資料，一季度綠城銷售面積83萬平方米，合同銷售金額164億元，歸屬於綠城的權益金額為81億元。另有未結轉的銷售收入35億元，歸屬綠城的17億元。即綠城第一季度的銷售額約98億元。

綠城方面表示，提升利潤是今年的工作重心之一。據瞭解，今年綠城的銷售目標定在了850億元，明年將衝擊千億元規模。

為兩年內衝刺千億目標，在核心城市開發高利潤率的豪宅，成為其最主要的工作之一。為此綠城已經開始融資儲備資金。

據綠城披露的資訊，公司在四月初與一家金融機構簽訂了3億美元的定期貸款。這筆為期三年的貸款，除了用於償還現有的負債，其餘資金將用於企業運營及資本開支等需求。

向來專注于開發住宅的萬科，近年大成本開拓新領域，教育、養老、租賃、醫療、商業等眾多領域均有投入。尤其在商業領域，萬科已經打造出多個產品線。

廣州萬科商業管理有限公司總經理楊衛東對《中國經營報》記者表示：“廣州萬科是集團內商業產品的數量和產品線最多的一家公司，未來三到五年內商業產品會集中面市。”

同時楊衛東也向記者透露，未來萬科商業或將分拆上市。而缺乏商業人才儲備，盈利模式不清晰等成為了萬科商業亟待解決的問題。

商業失控

“專注做住宅的萬科培養出來的都是住宅人才，商業的搖籃還需要時間培育，萬科現在還是在不斷地試錯。” 一位已經從廣州萬科離職的員工趙敏（化名）向記者透露。

“商業人才缺乏是整個行業所面臨的問題，商業地產這幾年井噴式的發展，我國商業地產面臨的整體過剩，讓商業人才資源也變得日趨緊俏。”楊衛東向記者表示： “這可能導致新人是某一個業務板塊的專家，但對於整個產業鏈卻缺乏瞭解。”

同時，記者也從多名萬科員工處瞭解到，萬科目前開展新業務具體做法是將原來其他崗位的員工進行調動，存在一人身兼多職的現象，例如萬科廣州原人力資源部負責人就被調配負責醫療板塊。

對此，楊衛東直言，“萬科目前採用的方式是內部培養兼外部招聘的方式來培育團隊。”從商業地產來看，人員也是萬科必須面臨的難題。商業地產亟待人才，相應成本升高。“這也是萬科在商業地產前期投入較大的原因。”一位萬科前人力資源部門員工向記者透露。

高力國際諮詢服務部華南區董事陳厚橋在接受《中國經營報》記者採訪時表示，萬科商業地產想要短期盈利幾乎不可能。“單從人才儲備這一點來看，找專業的人才骨幹將團隊搭建起來，還要建立人才儲備機制，都需要一個過程。”

除了搭建團隊外，觀察萬科近幾年在商業地產的動作。2011年萬科正式宣佈進軍商業地產，深圳萬科公佈三大商業產品線：萬科廣場、萬科紅、萬科大廈。隨後，2012年上海萬科打造的“萬科2049”頂級體驗式商業品牌誕生，意味著萬科又新增一產品線。同一時間萬科在北京金域緹香打造的新社區商業品牌“蜂巢商街”也相繼推出。

據楊衛東介紹，目前萬科商業在四個城市發展較快，依次為深圳、北京、東莞、廣州。以廣州萬科為例，2014年8月，萬科派首次亮相，作為廣州萬科首個商業綜合體，主打公寓和社區商業。在此之前，被定義為廣州萬科第一個商務辦公綜合體的萬科雲城在廣州天河智慧城誕生，該專案涵蓋公寓、商鋪、辦公三大業態。也就意味著，在短短兩年間廣州萬科幾乎已經涵蓋了所有商業體系——公寓、辦公樓、購物商場、社區商業。

“萬科很早之前就已經成立了商業，起步不算晚。萬科也做了一些模式的梳理，例如萬科廣場和萬寇里，但他仍不像華潤這樣的企業，將產品線分得很細。”陳厚橋對記者表示。

變革難題

“房地產從黃金時代到了白銀時代，越來越不知道，客戶究竟在哪裡？”萬科總裁郁亮這樣形容。可以說萬科現在正面臨“失控”的局面，如何將“失控”轉化為具體的方案？

在多個公開場合，萬科強調企業已經不能簡單以規模取勝，當規模達到一定程度就要從縱向轉為橫向發展。不難發現自2014年房企已經開始大規模轉型多元化，萬科在轉型的洪流中將“輕資產，重運營”擺在了首位。萬科集團總裁郁亮也曾公開表示，“萬科現在不是做選擇的時候，而是在全力投入做了之後再考量奉獻大小的問題。”

2015年9月，在一場關於萬科戰略佈局的發佈會上，萬科公佈了“八爪魚”戰略，萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文詳細講解了萬科的“八爪魚”概念，即是萬科旗下八大產品線——萬科家、萬科雲、萬科驛、萬科派、萬科塾、萬科廣場、萬寇里、萬科悅。簡單來講，這八個“爪子”分別延伸向即售業務、長租公寓、教育營地、產業辦公、社區商業、度假養老、醫療介護幾個方面。

為了鼓勵大家嘗試，萬科允許員工“試錯”。而這種“試錯”並非由總部推動為主導，而是一種自下而上的試錯模式，萬科內部稱為“賽馬機制”，簡言之就是由地方公司主導。“如果你有好的想法，可以嘗試去做，允許錯一次兩次，但是不要錯三次，這種機制有它好的一面。”前述接受採訪的員工趙敏認為。

鬱亮希望通過這種機制將地區成功的案例推廣到全國，然而即便有了樣本，這種做法短時間內也難以複製。在萬科核心部門工作8年的老萬科陳凱（化名）向記者表示，“就以商業為例，不推廣或推廣不力有兩方面原因，一方面是績效導向，商業很難短時間內見效，且資金佔用大，所以不是各公司的首選；二是能力缺失，商業的經營並無統一模式，不同地區很難有繼承的基因。”

“一直以來萬科都是職業經理人制，需要靠實實在在的業績兌現。績效導向總是在重資產銷售這一塊，所以一線對於經營自然興趣不足。”陳凱向記者表示。

有接近萬科的消息人士指出，即使在萬科內部，對於是追求銷售資料還是商業溢價，是持有經營還是快速銷售依然存在諸多分歧。其實，在萬科進軍商業地產以來，給外界傳遞的資訊一直都是模糊且搖擺不定的。陳凱也認為，盈利方式的搖擺讓商業地產存在諸多阻礙。“是靠收租金、靠做大估值，還是靠為住宅溢價做準備，都不明確。”

商業地產逐步流向資本通道

“全國對於商業地產推進的力度還是挺大的，各個城市存在不平均的情況，比如深圳、東莞、寧波這樣的城市商業體量和經營較好，但南京、合肥這樣的城市就基本沒什麼自持的商業地產，都是小體量的底商。” 在產品線方面，老萬科陳凱對記者表達了自己的看法。

“現在萬科所做的還談不上商業地產，只能說是社區配套。”陳凱向記者坦言，萬科對於商業地產還在摸索階段，沒有形成自己有效的、可複製的思路。

在接受採訪時楊衛東則強調，儘管從廣州來看產品線已相對豐富，但重點還是放在社區商業。“大型綜合體未來風險更大，對選址的要求更為苛刻，投資成本上升也意味著風險倍增，同時這幾年電商和新消費模式的產生，促使消費者的消費行為發生了很大的變化。

切入市場選擇體量較小，符合未來社區定位的商業項目，未來風險較低，同時有一定的成長性和面向資本市場良好的估值。

據上述人士透露，“未來萬科商業不排除分拆上市的可能。”

值得注意的是，中國商業地產行業正進入變革與整合期。其中較為明顯的一種發展趨勢是，商業地產進入資本導向時代。報告當中明確指出，2016年開始，商業地產或更加顯現其資本屬性。當開發商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業之後，如何通過資本通道退出更為重要。除常規的上市路徑外，資產管理公司股權置換、有限包租、眾籌等創新資本化工具開始出現。資產的拋售與並購也更為常態化。

而從整個商業地產目前的市場情況來看，世邦魏理仕近日發佈《2016年第一季度中國房地產市場回顧》，報告指出，本季度受P2P退租潮影響，全國優質寫字樓需求承壓；優質零售物業市場淨吸納量僅為51萬平方米，在全國17個城市中有10個城市出現租金持平或下滑。

“房企應該要注意，商業地產的環境並不是一片大好，轉型商業地產也不意味著一定成功。”陳厚橋指出，“商業地產對區位、周邊的產業集群、政策規劃都相當敏感，企業應該首先考慮這些因素，拿地時做好前期研究。此外，必須要從做住宅的思維中走出來，在產品的創新上做出亮點。”

近日有關通州商住專案限購政策將出爐的消息甚囂塵上，所謂無風不起浪，通州限購升級已是箭在弦上。

4月21日，人民網報導稱，北京市政府部門知情人士提供的消息稱，通州區商住項目限購政策，將於本週五正式發文實施，政策內容覆蓋的是商業、辦公和公寓類物業，但政策集中針對的是通州區的商住項目。

截至目前，該政策尚未正式出臺，不過有開發商也告訴記者，據其瞭解，為了讓通州商業專案回歸其真正屬性，政府已經確定了要實施通州商住項目限購，出臺時間應該是在五一前後。

限購或波及商住

隨著“副都”傳聞的助推，加上政府對北京通州區的定位表述從“行政副中心“到“城市副中心”的升格，通州的“限購新政”也隨之而來。

對於限購商住房，此前市場傳言稱，通州的商住限購後，目前執行的50%的首付比例或將提高;此前，通州收緊的限購政策只針對住宅產品，而限購擴展到商住項目後，對商住房購房者的資格審查也將趨向嚴格。

而人民網的報導則稱，與目前盛傳的限購政策內容基本一致，主要集中在信貸政策、購房資格認定以及銷售方式3個方面予以進一步限制。

綜合目前各方消息，此次對通州“限購限貸”政策的調整主要是針對北京通州區的商住公寓、商業及寫字樓類物業。涉及到商住公寓的主要有以下兩點：一是調整信貸政策。信貸政策調整後，通州區商住公寓的貸款首付比例將大幅度提高。二是資格認定口徑。通州區內的商住業態，將對購房者的資格進行限制。綜合來說，未來想要在通州置購商住公寓，購房者不僅有資格限制，高首付或一次性付款將會成為標配。

一開發商告訴記者，無風不起浪， 據稱這一政策的出臺是為了讓商住房回歸其真實屬性。

讓商住專案回歸真實屬性

對於此次通州限購升級，北京創高助新會計師事務所負責人黃華也認為，政府出臺商住項目限購政策，主要目的應該是去投資屬性，回歸商鋪本質，這樣才有利於商業的發展，有利於經濟的發展。

事實上，自從通州“副都”傳聞出來，通州就成了地產項目的熱銷地。

北京我愛我家市場研究中心的統計資料顯示，2015年4月，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套-700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

2015年8月14日晚間，北京市住城委出臺了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，次日起開始執行住房限購。

隨後，通州的商住類產品成交量飆升，2016年以來居全北京之冠，成交均價也居於高位。

房地產研究機構亞豪君嶽會的資料顯示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米，同比漲幅高達25.7%，今年3月，北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套，創下有史以來的月度銷量新高，占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%，這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品，並因此成為北京樓市的主角。

商住項目限購顯然成為了住宅限購的延續和升級，而有消息稱，對於開發商而言，銷售起來更為快速和便捷的散售模式或將被禁止。

誰在借勢炒作

雖然人民網稱通州商住限購的時間預計是4月22日，但截至記者發稿，仍未有政策出臺。

不過不管如何，開發商和仲介又開始抓緊最後的機會進行炒作。



據記者瞭解，鏈家、我愛我家以及網易房產、新浪樂居、百度樂居等紛紛致電客戶或者發文整理通州二手商住房資源以及幫開發商推盤。

其中東亞尚品台湖就借勢直白地稱商住不僅僅滿足著人們的投資需求，更扮演著剛性需求的角色，是人們選擇商住產品來滿足剛需的最佳選擇。

另據悉，開發商為避免後市的不確定風險，加緊了推盤節奏。4月23日這個週末北京更有6個專案計畫入市，其中包括華遠西紅世、紫禦長安、萬科東地城市之光、首開熙悅匯4個商住項目，北京華銀城1個住宅項目，以及錦繡園一個自住房項目選房。

不過，鏈家地產相關人士告訴記者，從鏈家的成交情況來看，暫時沒有明顯變化。

參考消息網4月22日報導 英媒稱，根據英國非營利性組織“全球城市商業聯盟”對全球15個城市的調查，北京房租負擔排名全球首位，其平均房租是平均工資的1.2倍以上。

據英國《金融時報》網站4月21日報導，這份報告對北京的包容性增長提出擔憂。而據中國一項調查顯示，北京今年已超過紐約，成為全球億萬富豪之都。

報導稱，房價的飆升，加上外地戶口必須在北京連續納稅5年才能購房，使租房成了北京許多年輕人和外來務工人員的唯一選擇。

中金公司首席經濟學家梁紅表示：“從城市規劃角度來看，北京可能是中國最沒有效率的城市。問題出在土地供應方面。黃金地段的很大一部分土地都被中央政府機構，比如部隊和國有企業給佔用了。”

根據該調查，北京房租之高幾乎是排名第二的阿布達比的兩倍。高房租和城市發展的不均衡，延長了那些在固定場所上班的服務業員工的通勤時間。該調查發現，醫院護士、小學教師和公交司機的房租是他們收入的1.1倍到1.5倍。

報導稱，北京的通勤時長也排到全球第二，平均往返時間為104分鐘，第一名為墨西哥城，其平均往返時間為113分鐘。

全球城市商業聯盟首席執行官萊斯利•薩維爾表示：“最富有的員工總是住得起大城市，但危險的是在許多行業，剛參加工作的優秀員工發現他們負擔不起房租。”

報導稱，農村人口進城，尤其是北京北方相鄰省份失去了煤炭和鋼鐵等傳統產業，給北京租房市場帶來了壓力。過去20年北京都市區人口增加了一倍。

4月20日公佈的2015年人口調查統計資料顯示，中國的流動人口比2010年人口普查時增加了11.89%。

報導稱，該報告認為高房租鎖定了消費能力，對經濟造成損害，並表示房租再上漲10%，消費就會減少35億美元。

據媒體報導，環繞北京東部的北三縣中，大廠、燕郊都有不少樓盤“賣完了”。

一位當地人稱，最近一段時間常有政府工作人員過來查看，不少專案因為各種原因被要求“封盤”。即便是在距離北京更遠的香河，“賣完了”的現象也同樣存在。一些當地人說，這些項目並非已賣完，而是無法賣。但具體為什麼無法賣，眾說紛紜，有人說專案“是真賣光了”，也有人直言“是上面不讓賣了”。

恆大地產（03333）落實收購嘉凱城（000918.SZ），一如預期以36.09億元（人民幣．下同）收購52.78%股份，成為控股股東。恆大過去兩年已動用161.49億元進行回購，主席許家印持股量增至74.33%。

市傳恆大擬私有化並借殼A股，是最快回A股上市的方法。按著大上周五收市價5.69元計算，25.67%的流通股份現值近200億元。消息稱，私有化一般溢價40%，估計恆大私有化作價超過每股8.4元，推算涉資295.2億元。

花旗銀行亞太區地產業研究主管蔡金強表示，恆大私有化未必成事，由於該公司屬紅籌，若果重新組裝為在岸公司架構轉換控股權，便須補稅，按現有5760億元資產，「補幾百至一千億，補窮佢，所以好難」。

花旗料做控股不私有

蔡金強認為，恆大會借A股「金蟬脫殼」，日後或向嘉凱城及廊坊發展（600149.SH）注入地產及食水糧油業務，保留港股為控股公司，控股恆騰網絡（00136）、恆大健康（00708）以及系內各個A股。他說，許家印借派息把利潤所得「轉換成境外資金，仲可以用個殼同友好如劉鑾雄、張松橋買吓嘢，無殼就好難搞」。

浪澄灣朗8周末即日沽清

多個一手盤以低價招徠，取得單日售罄銷情，帶動新盤持續升溫，過去兩天共錄得約174宗成交，按周增加9.4%。4月至今暫有1200至1300伙一手買賣，業界人士預料，全月可達1600至1700宗，創半年新高。周六日兩天多個新盤熱賣，其中恆隆地產（00101）大角咀浪澄灣及嘉華（00173）牽頭的元朗朗屏8號，周六推售的一批單位均取得即日沽清佳績，數度熱銷的新地（00016）將軍澳海天晉昨天推售45伙亦沽出約64%，發展商更部署五一黃金周再展開新一輪銷售。

海天晉累售400戶套35億

新地副董事總經理雷霆表示，海天晉銷情持續熾熱，過去一周共售出40伙，不足一個月內累沽400伙，套現約35億元。新地代理助理總經理陳漢麟指出，昨天海天晉開售45伙，銷情不俗，現正部署銷售安排，預計5月1日長假期再有新一輪大型推售。

海天晉昨天共沽出29伙，佔開售單位45伙約64.4%，連同周六沽出的4伙，兩天共沽出33伙，包括1座18樓B室，實用面積904方呎，折實價1396.41萬元，呎價1.54萬元。

至於同系何文田天鑄，昨天則錄得1宗新高價成交，新地代理助理總經理胡致遠透露，天鑄1座19樓B室以9466.3萬元售出，實用面積1823方呎，呎價5.19萬元，為開售以來成交價最高的標準單位。他指出，項目累售超過210伙，套現逾90億元。同系元朗映御過去周末亦沽出12伙。

由恆隆地產發展、開售逾10年的浪澄灣，過去周六發售66伙，發展商表示，該批單位即日沽清，平均成交呎價1.5萬元，套現6.51億元，成交單位包括8座52樓C室，實用面積569方呎，折實價914.6萬元，呎價1.61萬元。項目尚餘570伙待售。

嘉華等發展的朗屏8號周六亦推出15伙應市，開售不足半小時全數售罄，市場消息指出，項目兩天共錄得20宗成交，包括1座17樓K室，實用面積363方呎，折實價464.6萬元，呎價1.28萬元。

至於其他錄得成交的新盤，包括長實地產（01113）元朗世宙、中國海外（00688）西營盤星鑽及會德豐地產何文田ONE HOMANTIN，分別有7宗、7宗及3宗成交。

全月成交勢逾1600宗

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，近日新盤市場回暖，主要由於發展商推盤價錢克制，吸引買家入市；加上二手成交量回升，顯示買家入市信心增加。他指出，本月至今新盤市場暫錄得1200至1300宗成交，已超越上月全月約900宗成交量，預計本月全月可達1600至1700宗，為半年新高。

增商業土儲 瞄準黃竹坑

近期工廈市場轉活，發展商亦趁勢推售，宏基資本（02288）計劃今年內推出長沙灣永康街及大角咀必發道兩個工廈項目，市值估計共約22億元，其中永康街工廈今季將開售，主打800方呎的中小型單位，屬集團總部觀塘宏基資本大廈後最大規模。集團年內部署增加商用物業土地儲備，將積極投地，包括黃竹坑商貿地皮。

控建材成本具優勢

宏基資本主席兼行政總裁陳偉倫表示，公司過往主力做大型項目的裝修工程，對於單位的設計及建築已累積豐富經驗，相對其他發展商而言，於控制裝修及建材成本上會有優勢，而現在旗下項目的裝修工程均以招標形式外判，目的為減低成本。

陳偉倫指出，長沙灣永康街55至57號重建工廈項目的裝修工程仍處招標階段，預計可於本季推售，項目佔地1.45萬方呎，總樓面17.4萬方呎，是繼總部宏基資本大廈後最大型的發展項目。

近日市場上面積較細的工廈銷情不俗，他透露，永康街工廈亦將主打建築面積約800方呎的中小型工廈單位，同時會提供全層樓面，項目樓高33層，每層建築面積約8000方呎，售價將參考鄰近同類型工廈成交，預料可於本季內正式開售。

翻查資料，永康街55至57號前身為嘉利工廠大廈，去年中宏基資本以7億元購入。

至於必發道124至126號及130至134號項目，陳偉倫預期，可於本年底前推售，可建樓面8.64萬方呎；收購必發道項目的總成本為2.25億元。

兩項目市值22億

長沙灣及大角咀區內新型工廈近期的成交呎價分別約9000及7500元，宏基資本今年推出的兩個項目估計市值共約22億元。

宏基資本今年將積極競投政府的商業地皮，包括啟德、黃竹坑及葵涌，　發展方向亦會以商用物業為先。他說，　港鐵黃竹坑站將開通，坦言「自己好多年前已經開始留意該區」，未來落成的黃竹坑站距離金鐘站僅兩個站，鐵路效應可帶動該區樓價。對於政府今年推出的黃竹坑業勤街及黃竹坑道商貿用地，陳偉倫表示有興趣競投。

葵涌「蚊型」商貿地將於本周五（29日）截標，由於可建樓面只有5.8萬平方呎，發展規模較細，入標者預計以中小型發展商為主。市場估值2.3億元起，樓面地價4,000元。

下周五截標 料中小財團競投

該幅商貿地位於葵涌道與葵安街交界，即葵昌路的工廈活化項目KC100旁，面積只有6,103平方呎，可建樓面僅5.8萬平方呎，規模細小，僅相當於鄰近甲級商廈九龍貿易中心（KCC）兩層樓面。

由於地皮發展規模較細，難吸引大型發展商競投，預計以中小型發展商、投資者參與為主。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，地皮規模不大、投資金額不高，預期地皮成交價理想，地皮估值2.6億元，平均每平方呎樓面地價為4,500元。現時市場對地皮估值約2.3億至2.6億元，每呎樓面地價4,000至4,500元。

由於政府在本季安排推出兩幅葵涌區的商業地，除了上述葵涌道商貿地外，與地皮一街之隔的大連排道尚有一幅商業地將會推出。該商業地面積較大，可建樓面約12.4萬平方呎，發展潛力較高，相信不少發展商將「留力」競投該地皮。

　　多個新盤強勢搶灘，搶佔二手市場購買力，在部分業主擴闊議幅下，二手交投續以低價主導。過去周末百大屋苑共錄三十二宗成交，按周跌幅約一成六。當中，鰂魚涌太古城鳳山閣錄七百一十八萬元成交，呎價為一萬三千五百四十七元；另外，沙田第一城兩房戶以三百九十五萬元成交，屬市價水平。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，各個新盤挾低價強勢進攻，加上置業優惠吸引，銷情紛紛報捷，市場聚焦一手，成為買家主要目標，搶奪市場購買力。

　　反觀二手筍盤消化，部分屋苑樓價靠穩，業主未見積極落價，未能抗衡新盤攻勢，削弱二手吸引力，交投見放緩，惟布少明相信，股市向好支持下，樓市氣氛將維持活躍，續有利整體交投。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本周末受天雨影響，買家外出睇樓意欲下降，加上新盤開價貼市，提供大量置業優惠，未免搶去二手市場焦點及客源，加上自新年後二手交投暢旺，已消化大量二手筍盤，令市場上選擇減少，窒礙買家入市意欲，料二手成交將會於短期內受壓。

　　美聯分行首席高級營業經理吳肇基表示，該行新錄鰂魚涌太古城鳳山閣二十一樓A室成交，面積五百三十方呎，以七百一十八萬元成交，呎價為一萬三千五百四十七元，屬市價水平。

　　世紀21分行助理區域營業董事周淑萍表示，市場新錄沙田第一城兩房戶成交，單位為九座高層D室，面積三百二十七方呎，剛獲上車客以三百九十五萬元購入，呎價為一萬二千零八十元，屬市價水平。

　　樓市持續下滑，天水圍嘉湖山莊再現九七貨蝕讓個案，根據中原分行經理黃懷恩表示，天水圍嘉湖山莊美湖居二座高層A室，單位面積六百二十九方呎，三房一套間隔，原業主開價四百五十萬元，其後累減三口價共二十萬元，議幅約百分之四，最終以四百三十萬元成交，平均呎價六千八百三十六元，屬於市價水平。

　　據了解，新買家為同區上車客，另外，原業主於九七年以四百三十三萬元購入該物業，是次轉手帳面蝕約三萬元。

　　祥益地產營業副董事胡志偉表示，市場新錄屯門怡樂花園三座中層Ｈ室成交，面積三百三十五方呎，業主於一五年十一月以三百三十萬元放盤，其後減至二百五十萬元沽出，議幅約百分之十四，平均呎價約七千四百六十三元。

　　另一方面，胡氏續指出，市場錄得屯門豐景園三座高層六室易手，單位面積三百九十三方呎，原業主起初叫價四百萬元，其後減至三百一十八萬元成交，呎價為議幅約百分之二十，呎價為八千零九十二元。

　　據了解，原業主於二○○五年以約九十五萬購入該單位，是次轉手獲利約二百二十三萬元。

　　美聯分行聯席區域經理蔣曜名表示，該行剛促成粉嶺碧湖花園七座低層A室易手個案，該單位為兩房連平台特色戶，面積約四百四十一方呎，經議價逾二十萬元後，以約三百五十八點八萬元成交，平均呎價約八千一百三十六元。

　　該業主因換樓而將物業放售，而新買家則為區內分支家庭。