信義房屋（9940）投資大陸虧損的情況，明年可望扭轉，信義於上海嘉定所推出的「信義嘉庭」第一期總銷人民幣13億元（約新台幣65億元），目前銷售率逾八成，預計明年完工入帳，此案將大幅挹注信義營收，相隔三年後，明年信義合併營收將重回百億元大關。

全案總銷達人民幣25億元的「信義嘉庭」，是信義房屋首次投入大陸房市開發，由信義房屋百分百轉投資信義置業投資興建。信義房屋策略長周莊雲指出，隨大陸都會區房市景氣轉佳，去年中第一期開賣以來，迄今已出售近500戶，銷售率突破八成，房價水位也逐漸提高，而第二期預期於今年第3季展開銷售。

其中「信義嘉庭」第一期將於明年上半年完工入帳，加計信義房屋在台房仲本業過去幾年每年穩定有約有70億至100億元營收，保守估計明年信義房屋合併營收可望重回百億大關。

除「信義嘉庭」熱銷，信義在大陸的房仲事業也隨大上海地區房市熱度上升，持續擴大展店規模，周莊雲表示，今年預計大幅擴展76店，去年底大陸信義共有119個門市，主要位蘇州及上海，今年大陸信義直營體系將可達195店。目前信義蘇州房仲事業近年已有獲利，上海則因需分攤上海總部管銷費用，目前仍為虧損。

信義房屋財報顯示，近年信義房屋每年認列大陸轉投資虧損約在1億至2.6億元左右，以去年來說，投資興建業務的信義置義即認列1.27億元虧損，上海信義房屋中介諮詢也有5,200多萬元虧損，今年首季這二家公司則因推案管銷、擴大展店，則各認列約2,000多萬元虧損。

土地取得成本低、銷售率佳的百億大案「信義嘉庭」，明年起完工認列收益，加上房仲事業擴大營運規模，信義房屋進入大陸市場已20餘年，明年可望開花結果。

信義全台店數 持續調節

目前信義房屋（9940）在台擁有434個直營店，市占率約7%至8%，信義房屋策略長周莊雲表示，由於近年國內房市交易量仍持續萎縮，交易量處於近年的低點，今年全台買賣移轉件數，有機會維持與去年扣除房地合一稅上路前的低底交易高峰期後的約27萬至28萬件水準，仍是近年的相對低點，全台房仲店數的調節還沒結束。

周莊雲表示，展店除了評估景氣與當地房市交易量外，人力資源也是關鍵因素，近年房仲業務徵才難度提高，除了少子化下大學畢業生數量減少，房市景氣不佳想投入房地產業務的大學畢業生也比較少，也有不少新人投入房仲業後並非因為業績壓力、難以成交而離職，反而多半都是性格不符，也讓房仲業在展店時採取較保守的策略。

除了房仲本業的展店保守，代銷事業今年接案仍採取保守的策略，希望今年代銷事業能有盈餘。至於海外事業，去年日本信義即有4,000多萬元收益，今年預計在大阪開出新據點。

國人投資海外不動產每年上看千億元，如此龐大金額，卻因買賣海外不動產國內不具管轄權，僅靠「不動產經紀業管理條例」微弱的約束力要求業者自律，但在代銷業者過度吹捧投報率下，導致海外交易糾紛已陸續浮現，因海外不動產交易成為三不管地帶，目前市場上已有所謂的「海外房產孤兒」出現。

近幾年在政策強力打房下，讓市場游資不斷湧向海外不動產市場。業者推估，國人每年投資海外不動產資金上看700~1,000億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。

根據海外代銷業者透露，海外不動產交易糾紛眾多，如早期代銷業者會以買斷方式自行訂價，加價銷售；客戶合約由房仲代簽（因有客戶授權）；打出包租或加價包買回，但開發商倒後更換名字；紅單轉賣；或是以當地人頭購買外國人不能購買的物件。

業者表示，市場上已出現許多3年前購買，交屋後卻發現房價並未上漲，不僅求售無門，也租不出去，而出現所謂「海外房產孤兒」。

甚至不少業者發現「海外房產孤兒」商機，開始成立物業管理公司，進行「托孤」的生意，目前以馬來西亞不動產較為明顯。

面對海外不動產交易糾紛，內政部地政司副司長施明賜表示，近期海外交易糾紛確實較多一些，但目前僅能依據「不動產經紀業管理條例」要求業者自律，真的遇到糾紛，可透過外交部駐外單位協助。

消基會指出，目前以馬來西亞糾紛案件較多，但海外交易糾紛並不適用消保法，目前無法可管，只能提供法律諮詢協助。

北市地政局科長沈瑞芬表示，去年底起已出現很多海外不動產交易糾紛，多透過議員申訴，一般投資海外不動產很少自用，幾乎全部案例皆屬自身投資問題，如一次合買10多戶，資金周轉出問題，原預期增值效益，但景氣不好無法脫手。

沈瑞芬指出，國內代銷業者帶民眾赴海外，由當地開發商進行銷售、簽約，國內政府單位並無管轄權，目前只靠「不動產經紀業管理條例」來約束業者執行業務規範，後續須靠中央政府列出管理辦法，才能讓地方政府落實管理。

新加坡商ECG億世紀國際地產總經理黃逸群表示，業者代銷海外不動產物件本身沒問題，重點是業務員過度包裝產品，例如承諾投報率、房價增值空間。

黃逸群認為，政府規範再多也沒用，像是新加坡都是靠業者自律，政府不會管太多，但要是出現問題，罰則會很重，以重法嚇止業者不合法交易。

財政部國稅局表示，自2016年1月1日房地合一稅制開始實施，民眾若有房屋或土地交易，符合房地合一課徵範圍者，應依規定計算房屋、土地交易所得或損失，於規定期限內辦理申報。

該局指出，房地合一新制課稅範圍，個人自2016年1月1日起交易下列房屋、土地，應依新制規定課徵所得稅：
一、2016年1月1日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地。
二、2016年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。
三、2014年1月2日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，且該房屋、土地的持有期間在2年以內者。

該局說明，個人有符合房地合一新制課稅範圍之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書、檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

該局進一步說明，納稅義務人未於規定期限申報房屋、土地交易所得(損失)處新台幣3,000元以上30,000元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，惟前開兩項罰鍰得擇一從重處罰；如已依規定向國稅局申報房屋、土地交易所得，但有漏報或短報情事，除依法核定應補稅額發單補徵外，按所漏稅額處2倍以下罰鍰。

高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅實施後，個人因非自願性因素出售房地，可適用較低稅率，即個人因下列情形須出售持有期間在2年以下之房屋、土地，納稅義務人依房地合一新制規定計算應繳納稅額時，按20％稅率課徵所得稅。

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

該局進一步說明，房地合一新制業於2016年1月1日施行，中華民國境內居住之個人交易課稅範圍之房屋、土地，依持有期間在1年以內、超過1年未逾2年、超過2年未逾10年、超過10年，分別適用45％、35％、20％及15％稅率，惟符合上揭情形者，其持有期間在2年以下之房屋、土地，得適用較低之20％稅率課徵所得稅。

5月申報期將至，營利事業請注意承攬工程收入認列時點，避免漏報遭補稅送罰，財政部高雄國稅局表示：營利事業承攬工程，雖配合業主整體工程施工或延遲收款，仍應以承攬工程驗收完成日為收入歸屬年度。

該局近日發現，甲公司2013年度營利事業所得稅結算申報營業收入調節說明欄加項「上期結轉本期預收款」與減項「本期預收款」金額相同，公司雖聲稱，承攬乙公司廠房儀表設備工程，需配合整體廠房施工進度，因整體廠房施工於2014年度完工，亦於2014年度收到廠房儀表設備工程款，主張應列入2014年度營業收入。

經該局查得委建乙公司已於2013年度驗收完成甲公司所承攬之廠房儀表設備工程，嗣於2014年度付清工程款。依營利事業所得稅查核準則第24條第4項規定：「前3項所稱完工，係指實際完工而言，實際完工日期之認定，應以承造工程實際完成交由委建人受領之日期為準，如上揭日期無法查考時，其屬承造建築物工程，應以主管機關核發使用執照日期為準，其屬承造非建築物之工程者，應以委建人驗收日期為準。」因此，甲公司廠房儀表設備工程收入未認列於2013年度，致漏報營業收入6百餘萬元，除依法核定補徵營利事業所得稅外，並處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

5月申報期將至，在此提醒營利事業辦理營利事業所得稅結算申報時，特別注意營業收入認列時點，應依相關規定正確申報，以免遭稽徵機關補稅處罰。

住商機構企劃研究室整理2015年男女購屋狀況發現，男女購屋比為49：51，女性略高於男性，而女性主要購屋年齡落在40~49歲，女性偏好的房屋類型為大廈，購買大廈者高達66.4％。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，女性自主意識抬頭，對自己生涯規劃掌握度高，無論未來結婚與否，都希望能擁有自己的窩，此外，部分家庭在傳統觀念上規劃將不動產留給兒子，加深女性需做好資產規劃、財富累積的概念，而有些父母也會資助女兒頭期款，確保無論結婚或單身都有自己的生活空間；此外，女性購屋主要考量生活便利性及居住安全性，故有管理的大樓型房屋較受喜愛，至於坪數空間為其次考量。

綜觀女性購屋年齡分布，集中在30歲到59歲之間，其中40至49歲佔比37.7％最高，住商不動產副總經理劉明哲指出，若為單身購屋者，大多在40歲後才能累積到寬裕的資金可以投入不動產，至於已婚者，通常因家庭成員需求較多的生活空間而計畫換屋，大部分也都落在40至49歲年齡區間，加上許多家庭在購至第二間房或換屋時，房子多登記在太太名下，故女性購屋年齡以40~49歲最多。


郎美囡表示，女性購屋大部分為自住，單身女性或小夫妻主要考量交通便利及生活機能佳，在總預算有限的情況下，多選擇近車站、捷運站低總價的小宅，或是捷運線末端但生活機能佳的區域，而通常家庭有了新成員，或孩子長大需要更多生活空間，媽媽們便有換屋需求，除了考慮較大坪數、生活機能、社區安全，還要考慮學區、就學便利性等問題，還要考量經濟負擔，郎美囡建議，媽媽們購屋預算不要超過家庭可支配收入的三分之一，購屋地點建議以學區佳、交通便利的地區為主，如此除了能顧及孩子就學也有保值的效果。

目前「海外房產孤兒」以租不掉、轉售不易為大宗，專做這些孤兒物管商機的麒聿新城總經理黃成武表示，手中以馬來西亞、柬埔寨案件為主，民眾只看投報率，且東協國家法律沒嚴格規定，轉紅單問題嚴重，導致海外投資糾紛頻傳。
黃成武說，以手中柬甫寨案例為例，某位中產階級的A先生，2015年初聽信海外代銷公司經紀人所說，買柬埔寨房子門檻低，未來發展性高，投報率又有10％，便以總價約台幣450萬元買1間預售屋。
但買了之後，預售轉單賣不出去，該經紀人又離職，總公司也不願負責，當初A先生買海外不動產只是為了投資，但現在變現不易，已出現財務壓力。
另外，B先生當初聽了某財經專家名嘴推薦，在2013年底，以總價約台幣1,700萬元，買下馬來西亞吉隆坡約29坪的房子，現在已交屋，但同一社區投資客大筆拋出租賃，讓B先生也租不出去。
黃成武表示，柬埔寨當地人買不動產不含公設，但外國人卻買有公設的物件，兩者房價價差至少就達25％，且某些區域1房產品租金可達1,000美元，但沒做詳細區域調查情況下，可能買到的物件無法租到如此高的行情。

地主投訴 建商：劃定前曾多次協調 僅少數有意願

晚了一步
台北市南京東路、松江路口的「亞洲信託大樓」，大陸建設6年前買入後申請都市更新，但《蘋果》接獲鄰近5樓公寓連姓住戶投訴，想一起都更卻被拒絕。市府官員建議地主若想納入都更案，應在劃定單元前、事業計畫公開展覽階段就要提出主張。

連姓民眾指，因考量住家老舊與都更施工恐有公安問題，想要一起辦理都更，卻被拒絕，於是在4月27日的聽證會陳情，並指基地接近捷運、位於土壤高度液化區，卻無進行「敏感區」環評，會影響鄰近住宅公安，「建商卻只急於和寒舍艾美集團簽約經營酒店！」指此案申請容積總獎勵值高達68%，卻罔顧民眾安全。

連姓民眾聽證會陳情
大陸建設澄清，此案劃定前已多次協調周邊住戶，卻僅少數有合建意願。大陸建設協理江國隆說，容積獎勵是依法申請的，施工安全部分與結構技師討論過，雖有2條捷運通過，但在現有結構基礎下開挖、擾動性最小，且捷運局也會監測施工品質。

江國隆說明，其實在2011年2~8月劃定期間多次與周邊住戶溝通過，且開過3次協調會，有人開出每戶6300萬元條件，換算土地每坪711萬元、房屋每坪205萬元，實在太高，僅少數地主有合建意願，未達法定1/2同意參與門檻，「2012年6月劃定單元後，有3年時間連姓民眾都未出席會議或提出意見，直到2014年4月審議會，才提出要參與更新，我們已不可能變更事業計劃了。」

北市府：參與須趁早
都更案程序中，常見實施者與地主間調解出現糾紛，地主該如何主張納入或遷出的權益呢？台北市府都市更新處更新事業科科長江中信說明，地主只要在都更審議會結案前都可提出陳情，但最後還是由審議會決定，「通常而言，地主愈早主張權益，成功機率愈高，但該案地主直到審議階段才提出參與；建議地主若想納入都更案，應在劃定單元前、事業計畫公開展覽階段提出主張。」

桓邦建設董事長、慕樺廣告董事長李幹樂表示，隨著房價下修，自住客買氣回籠，房市的谷底也在近期浮現，連最新指標豪宅案都已陸續傳出成交；房價要再大跌已非常不易，建議自住客、首購族，最晚Q3~年底，應該要出手了。

從建築業界和代銷業界「開山鼻祖」台北房屋發跡、專營豪宅市場有30年功力的甲桂林廣告副董事長李幹樂表示，這一波房市景氣大好了10餘年，直到2014年3月最熱的高峰期，央行祭出第二波擴大房市選擇性信用管制措施之後，才逐步下修，迄今高檔整理2年以來，交易量清淡、市場觀望，大台北都會區的房價也跟著下修；其中蛋白區大約下修25~30％，台北市郊區下修20％，台北市4大精華地段的蛋黃區，包括敦化南路、仁愛路、大直和信義計畫區總共4區，賣方開價與買方期待值之間，大約呈現15％的落差。

李幹樂表示，不過從央行召開第1季理監事會議宣布降息、除豪宅之外全面鬆綁房市信用管制之後，這1個多月以來，房市的人氣、買氣，已陸續回籠，成交量開始放大，過去不出價、不出手的客戶，開始重返房市，嘗試出價、正式出手。種種跡象顯示，現在距離房市谷底，已不遠了，甚至現在就已經是谷底了，房市不會再壞了，房價也沒有再大跌的理由。

李幹樂建議，不論首購族、自住客或置產客，此時是最適合出手的時機，因為有些賣方還願意配合買方的期待，適度讓利；預期第2季底至第3季，最晚今年底，就應該要出手了。

李幹樂表示，2016~2018年將是台北市天際線大為改觀的時機，因為台北市將出現多棟精品建築、或30樓以上的摩天建築，包括高級住宅、商業建築，都由重量級的國際知名建築師親自操刀，所打造的台灣代表作。

包括：亞太工商聯攜手中華工程的「陶朱隱園」、南山人壽「南山廣場」、元利建設「和平大苑」和信義聯勤案「ONE PARK」、華固建設「華固天鑄」、大陸建設和厚生公司、桓邦建設合作的「55TIMELESS琢白」，還有規劃設計中的外資私募基金Green Heaven攜手大陸建設的中信松壽總部改建案、以及富邦金控A25地上權的企業總部和四季酒店開發案，建築品質、外觀和形象就可望再升級，也可望改寫台北的資產價值。

指標豪宅琢白 開賣3周成交10餘戶

房市「春燕」陸續現蹤，連總價上億元、甚至總價6億元起跳的大坪數住宅，置產族客戶出籠！台北市首度宣布公開上市的信義計畫區頂級豪宅指標案「55TIMELESS琢白」，才正式開賣3周，每天平均帶看的賞屋客戶平均達2組，43戶就已成交10餘戶，人氣和買氣來的速度，出乎業者預期。

慕樺廣告公司總經理黃毓玅表示，高總價大戶產品的市場反應，確實「有在動」，慕樺手中的代銷案，包括：台北市潤泰創新國際的「松濤苑」、大陸建設和厚生、桓邦建設等合作的「琢白」、新北市新莊副都心大陸建設「謙量」等，單周來人平均激增1倍。

黃毓玅表示，「55TIMELESS琢白」來人量從正式公開以來這3周，比起潛銷期，激增幅度更超過1倍；總計43戶中，累計成交戶數「已經超過2位數」。

該大樓坪數有高樓層260坪、低樓層140坪兩種，每坪開價「20字頭」以上、但不會超過「彭總裁天險」的每坪300萬元關卡。

據悉，全案總銷約為220億元，每戶至少3億多元、高樓層甚至從6.5億元起跳。迄今最頂樓30樓住宅，已經有客戶斡旋中，29樓、28樓的次頂樓，都已經成交，至於每坪單價，還是被視為最高機密。

另外，台北市另一指標豪宅元利建設「和平大苑」，也頗受置產族客戶認同。海悅廣告總經理王俊傑表示，央行降息、解除房市信貸管制後，人氣、買氣確實明顯回流，小、中、大坪數產品都同樣有這樣的反應，平均單周來人較以往增加3成；其中「和平大苑」在潛銷期，76戶可售戶數，元利的VIP客戶就陸續成交，累計銷售率已快3成。

2016年全球經濟成長復甦不穩，國內經濟成長也面臨保一的挑戰，房市呈現價跌的趨勢不變。當前自住買盤主導的房市，購置住宅的屋齡轉向老屋的比重漸增，根據永慶房產集團成交資料顯示，2016年1-4月台北市的各屋齡住宅的買氣結構中，30年以上老屋成交量佔比達32％，成長幅度最多較2015年同期增長39％；未滿5年屋齡的住宅成交量佔比幅度減少33％最多。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，老屋成交熱門的區域，包括士林區、內湖區以及中山區，士林區以社子島、百齡國小附近以及德行東路近陽明山一帶等居多﹔內湖區部分，以內湖路一段北側以及東湖地區較熱門﹔中山區部分，則以新北路二段巷弄以及中山北路巷弄，是少數市中心區房價相對平價的區域。

林泰隆指出，另一個值得注意的是，30年以上的老屋平均房價較2015年同期價格修正1成，已跌破50萬。價格有感修正，比其他屋齡帶都來的明顯，顯示有感降價加上價格實惠以及公設比低等因素，成為當前自住購屋的考量重點之一。


林泰隆建議，以當前正在銷售的熱門行政區觀察，想居住在市中心區的，可優先選擇以捷運網絡四通八達的中山區與新東區商圈蓬勃發展的信義區。若購屋預算有限的買方，可考慮市郊區的公教人文濃厚的文山區與易親近山林、生活機能成熟的北投區，買方可趁價格實惠的老屋房價已修正一波，積極看屋，若有適合的物件，可參考實價揭露行情與房仲最新社區成交價，嘗試出價才有機會購得房產，晉身為有屋一族。

此外，2016年1-4月成交資料中，5年內新屋交易比重較2015年同期減少幅度達33％最多，是各屋齡帶量縮最明顯的，林泰隆表示，因為新成屋，取得成本較高、降價幅度有限，價格難有共識情況下，買方對於新屋仍抱著濃厚的觀察比價心態。

桃園市長鄭文燦2016年5月6日指出，他之前已直接和準交通部長賀陳旦、總統當選人蔡英文通過電話。賀陳旦部長表示對於桃園鐵路地下化無預設立場，亦不反對桃園鐵路地下化。蔡總統也表示新政府並未反對，未來新政府上任後，他也會與行政院協商經費分擔等相關事宜。

鄭文燦表示，目前台北市、新北市、台南市、高雄市及新竹市鐵路都已地下化，只有台中市是高架化，但由於台中有50-80米林蔭大道，桃園沒有，過去朱立倫前縣長規劃鐵路高架化時，也同時設有60米林蔭大道，但由於要徵收4,000多戶房屋，無法執行。之後吳志揚前縣長取消林蔭大道規劃，就目前的路廊，要在桃園至中壢之間狹隘空間中，開出高架鐵路，無論對噪音和市容景觀影響都很大。考量這些因素及桃園的發展，桃園要採取地下化，未來也會和台鐵商量，是否有可能延伸到楊梅。

有關楊梅體育園區進度議題，鄭文燦說，新市府上任後編列12億元土地徵收預算，目前預算已經到位，2016年市府又編列5,000萬元工程設計費，因此總共有12.5億元經費。預計先在平地進行第一期工程，目前正執行土地徵收準備工作，5月12日將召開第一次的體育園區第一期開發公聽會，7月舉辦第二次，11月辦理協議價購，2017年上半年將土地徵收計畫提報內政部審議，走完土徵程序。

鄭文燦也說，2016年會同時進行設計，待設計圖完成，只要一取得土地，就可進行工程發包。他責成體育局加快速度，盡量縮短時程。近期也將由體育局和地政局在楊梅區公所說明進度。

有關楊梅圖書館進度議題，鄭文燦表示，都市計畫變更工作都已處理完畢，預計5月12日會辦楊梅圖書分館和紅梅里集會所動工說明會，在動工說明會舉辦之後，就能夠看得到進度。

有關楊梅區公所改建議題，鄭文燦表示，由於舊公所已建造60年，確實較為老舊，目前正規劃就地改建方案。同時，基於視野及交通考量，希望楊梅區公所能夠臨接至台1線，因而要徵收幾戶房屋，所以必須待徵收完畢，才能針對新的園區進行整體規劃。

有關楊梅第一、第二及大成等三個傳統市場改建議題，鄭文燦說，原先已編列4,000多萬元經費進行整修和消防更新，但楊梅地方民意希望能夠擇一地重建，更具價值。他說，若個別改善效益不高，市府也傾向統籌預算，目前經發局已請區公所整合意見，針對市場重建地點提出優先選項。

賺再多、要買台北市的房子還是很難？一位網友道出自己對於台北市房價的無奈，直說買不起房也不敢結婚了，卻遭網友狠狠打臉，「買不起台北市蛋黃區的房子不等於買不起台北市」！而專家也指出，只要改變自己的思維與目標，不要只鎖定買進台北市蛋黃區，其實買房不會是遙不可及的夢想。

有網友在PTT上表示，房價高、不過已經不想去怪罪政府了，只能從自己這一端去改變，「但即使一個月賺10萬元，也還是買不起大台北的房子」，頻問究竟是哪裡出了問題？

月收入10萬元仍買不起台北市的房子，是一般人普遍的迷思！以999萬元以下為條件，搜尋好房網買屋頻道內物件，可發現共有466件待售房屋，若不介意購買小坪數案件，則在松山區、內湖區、甚至大安區都有房型可以選購。

以同樣的條件搜尋新北市，包括板橋、中和、永和均有符合預算內的房型可以選擇，在板橋與中和甚至也出現了價格超划算的公寓可供買方選擇！

好房網名家楊馨曾在專文中提到，大台北地區最大的好處就是擁有四通八達的捷運，若無法買進台北市蛋黃區，只要通勤時間長一些，再善用空間設計，即使買進小坪數的房型，仍可以擁有主臥、次臥、客廳甚至書房的使用空間。

楊馨並提醒首購族，在房市下修之際，現在買房子不但首購貸款條件好，甚至連銀行也推出「修繕貸款」方案，讓想買房的民眾從住到設計都不用擔心沒錢可用。「即使在蛋白區，搭捷運上班也比當個「北漂」租一輩子的房子好！」鼓勵大家可以以此早日實現有家的夢想！

京城凱悅每坪 40萬奪冠

高雄市高價住宅大樓案站穩單價3字頭，最高單價社區由「京城凱悅」拿下，1月交易23樓物件，每坪近40萬元，亞軍是「國硯」，29樓交易單價37.9萬元。入榜前10社區交易單價均超過30萬元，其中6社區集中鼓山區。

根據內政部實價登錄揭露，今年1∼3月前半月高雄市住宅大樓交易紀錄，並以單價排行，發現最高單價社區為前金區「京城凱悅」，交易時間為1月，交易樓層位在23樓，單價39.7萬元，坪數約96坪含1車位，總價3800萬元。

「高價產品仍遲滯」
京城建設發言人周敬恆指出，凱悅案依照高低樓層、是否具有愛河景觀等，會有價差，實價登錄的成交區間落在25.2∼50.9萬元，目前僅剩4成。周敬恆說：「高雄低價產品買氣雖有回升，但高價產品目前仍較遲滯，估計下半年可逐步回溫。」
第2高單價社區為國揚實業的「國硯」，基地位於亞洲新灣區，2月交易位於29樓、121坪的物件，單價37.9萬元，總價則達4600萬元。國揚實業協理王翠瑛指出，此案目前可售約1成，多集中在中低樓層。

最高總價逾5千萬
單價第3高的社區，為去年底開始交屋的興富發「華人匯」，交易時間在3月，交易樓層位於35樓，單價35.3萬元，坪數約154坪、含2車位，總價5570萬元，也是今年揭露以來最高總價的物件。
「華人匯」位於農16特區，坪數規劃100∼135坪，部分棟別可享有綠地景觀，周圍房仲業者透露，成交區間在24∼35萬元，但受到奢侈稅解禁影響，此案交屋後出現不少委售戶，以永慶房仲網刊登委售量來看，約有40戶待售，佔總戶數的15％。

小坪數詢問度提升
在交易單價前10高社區中，有6案位於鼓山區，永慶不動產高雄中華藝校店店長郭銘揮指出，該區指名度最高的2區段，分別是美術館及農16特區，在高價產品部分，「美術館第1排如鼎宇、皇苑等建設公司的社區，釋出量少，往往一上架很快就能售出。」此次如鼎宇的「美術之星」，2月11樓物件成交單價33.5萬元，而高樓層過往更有衝上單價48萬元的紀錄。

郭銘揮表示，高雄市不少首購型產品在過去1年，價格普遍有5∼8％的下修，以帶動買氣，如入榜的「遇見」、「美術森林」，是美術館周圍少有的小坪數社區，近期詢問度已提升。

從5月4日的國務院常務會議，到5月6日的國新辦政策吹風會，連續提及鼓勵住房租賃。6日的吹風會上，住建部副部長陸克華還以上海的“N+1”舉例，說明允許將符合條件的客廳改造成一間房，單獨出租使用的模式。

新京報記者昨日探訪發現，“N+1”的租賃模式，在北京的房屋租賃市場上也已經出現。和以往群租房隨意隔斷、存在安全隱患不一樣的是，專業住房租賃機構表示，“N+1”模式對房屋改造後的指標有具體規定，例如客廳隔出來的房間要有明窗等。

租房機構在業主同意前提下改造房屋

“N+1”租賃模式，在近期熱播的電視劇《歡樂頌》裡可以看到。劇中三個女孩合租的一套住房，分為三個房間，每人承租一間，其中樊勝美租住的那間，就是由客廳改造出來的。

目前在北京，這樣的租賃模式，也已經在房屋租賃市場上出現。由房屋租賃機構運作的O2O長租公寓品牌，比如自如友家、蘑菇公寓、蛋殼公寓等，都對此進行了探索。

昨日，新京報記者探訪發現，在自如友家的合租房源中，有一些房間就是按照一定的要求，由客廳隔出來的，面積通常在10平方米以上，改造後不小於8平米，而且必須有明窗，每個房間不得超過兩人承租。

自如友家的一位業務人員介紹，與住宅業主簽約後，會在其同意的前提下，對房屋進行優化改造，比如每個房間都會配備原創傢俱，公共區域配置家電。依照房源地理位置、社區條件、房間的面積、朝向等，對每個房間的租金定價，然後進行出租。

水電氣費如何分攤是“N+1”新問題

幾個此前並不熟識的人，一起承租一套住房，這與傳統概念裡的合租不太一樣。一名在北京的“N+1”住房裡合租的年輕人告訴新京報記者，安全問題不需要擔心，因為簽租房合同時，就會通過仲介瞭解到一同合租人的身份，包括性別、工作資訊等，甚至還有星座，而且仲介會給每一位承租人上保險。

“水電煤氣費用、公共空間的保潔使用，比較頭疼。”這位承租人說，她搬進來時，其他三個房間已經有人入住了，仲介雖然幫她記錄了水電煤氣的字數，但後來，她還是因為經常出差卻平攤水電費等，與室友產生了矛盾，“還有就是合租室友在使用公共的冰箱和微波爐時，不注意衛生。”

■ 聲音

租房機構：期待出臺政策細則

此前，因一些進城務工群體的租住要求較低，發生了安全隱患較大的群租問題。2013年，北京曾出臺規定，禁止群租房。

北京自如友家資產管理有限公司公關經理郭松濤說，2011年開始發展合租業務時，就已經打算做“N+1”的模式，但隨著禁止群租政策的出臺，自如友家的“N+1”被大量拆除，損失巨大。

前日住建部表示，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造後，按間出租，並要求各地研究制定將現有住房改造後按間出租的條件等。對此，郭松濤介紹，目前北京的自如友家共有房間數10多萬間，在住客戶30多萬，“接下來還會按照計畫繼續發展規模”。

同時，該機構也有將商業地產改造成公寓的項目。郭松濤說，將會等待政策細則出臺後再決定如何發展，“比如之前的土地出讓金，是按照商業用地繳納的，接下來是否可以作為住宅用地繳納，希望儘快明確”。

上海“325”新政影響了整個市場，包括單價10萬元/平方米以上的頂級豪宅。上海鏈家市場研究部資料顯示，4月豪宅成交均價為112225元/平方米，環比顯著上漲11.52%，為2015年6月以來單月新高。

新政以來，華僑城蘇河灣已成交公寓及別墅13套，收金6.88億元，項目整體成交均價高達125979元/平方米。其中一套均價超過28萬元/平方米，成交總價近2億元。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，2016年1-4月上海市單價10萬元/平方米豪宅（下文中稱為“頂級豪宅”）成交套數高達400套，成交量創歷史新高。而政策預期出臺導致市場放量、單個專案主動推盤跑量、富豪群體的資產配置需求等成為主要原因。

回顧近幾年成交情況，同策諮詢研究部資料顯示，2010-2015年上海市頂級豪宅分別交易78套、119套、149套、112套、144套、611套。而2016年前4月就賣出400套，大幅超出近6年年均套數，也達到2015年“頂級豪宅”元年611套的65%。

2015年上海總價1000萬以上的商品住宅成交金額達1893.4億元，其中1000萬-1200萬總價段住宅成交額占16.4%。

而今年前4個月，上海高端住宅市場成交金額占總商品住宅成交金額的34%，其中1000萬-1200萬總價段住宅成交額占22%，需求依然旺盛。

同策諮詢研究部資料顯示，2016年1月1日-3月24日，上海頂級豪宅成交259套，“滬九條”出臺之後，3月25日-4月30日上海市“頂級豪宅”成交套數仍然高達141套，似乎並未受“滬九條”政策面影響。

從2016年1-4月單月來看，上海市頂級豪宅分別成交103套、55套、156套、86套，3月份成交量尤為出彩。

張宏偉指出，今年前四個月在預期調控政策出臺等因素影響下，豪宅專案為了規避影響積極跑量，推升“頂級豪宅”市場成交套數走高。而3月初已經傳出上海樓市政策會收緊的預期，從而造就當月成交高峰。

這一行情能否持續？一個事實是，今年內還將有更多的豪宅項目入市，這對於當前豪宅供應量充足的市場而言，無疑增加了去化壓力。

2014年7月9日，麗豐控股旗下註冊公司東方動力有限公司以5.77億元奪得黃浦區五裡橋街道104街坊39/1宗地塊。該地塊剔除保障房的樓板價為85513元/平方米，刷新了此前73099元/平方米全國“單價地王”紀錄。

此外，2014年年底，格力地產、三湘地產分別拿下前灘上海樓板價“地王”，當時6.6萬元/平方米的樓板價已經成為周邊豪宅項目走向堅挺的依據。如今，這些專案即將入市，據記者瞭解，這些專案基本上是10萬元/平方米的項目範疇，隨著前灘建設進度的推進，未來售價抬升也不無可能。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，前述兩宗地王項目將對周邊板塊，甚至上海整個頂級豪宅市場帶來土地成本攀升的影響。

隨著國內優質客戶不段將目光投向海外市場，國內開發企業也越來越重視海外市場的開拓。

5月5日，記者從萬科集團獲悉，萬科倫敦首個住宅專案THE STAGE(城市舞臺)將從本月起在中國正式起售。據瞭解，這將是萬科在海外市場的重要地標建築之一，也是萬科倫敦的第一面旗幟。萬科繼2013年啟動海外業務以來，已先後進入香港、美國、新加坡等市場。

據悉，THE STAGE是萬科進入倫敦後的第一個專案，是由萬科聯手英國知名地產開發商Galliard Homes共同開發的高端住宅公寓，位於倫敦城核心地段新科技發展區Shoreditch，相當於倫敦市打造的第三個科技矽谷地區。

之所以選在倫敦建設地標建築，據該專案英國萬科代表Lily Lin介紹，目前英國市場房屋空置率達到歷史新低，租住率較高。市場資料顯示，過去12個月，倫敦房價上漲速度達4%，交易量上漲幅度達27.4%。

萬科THE STAGE專案負責人介紹稱，“該專案屹立於倫敦城核心地段新科技發展區Shoreditch，共37層高，有412套頂級高端住宅，在32層設有天空酒吧，高層視野俯瞰倫敦核心區域，為買家提供絕無僅有的建築瑰寶居所。”

該專案設計師表示，THE STAGE將倫敦核心區的繁華和科技區的優雅融於一體，一方面見證了英國文化的內核，莎士比亞的戲劇與文學；另一方面也見證了城市的發展與未來，緊鄰歐洲亞馬遜總部，預計屆時將有五千科技精英湧入此區域，注入活力與熱情，感受到傳統與未來的碰撞。

另據透露，該項目推出了40-80平方米的投資型產品，價格區間在600萬元-1000萬元人民幣。由於地段稀缺，這個項目僅擁有249年產權，從前期認購的情況來看，多數客戶均來自內地。

據瞭解，萬科自2013年開始投資海外，截至2015年底，萬科已進入三藩市、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市，去年海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入人民幣28.8億元，“國際化”發展戰略日益成熟。

萬科董事會主席王石表示，拓展海外業務令萬科可以充分利用全球資源，強化專業競爭力和品牌知名度，同時，也為越來越多的中國投資者提供了海外置業的管道。

萬科集團戰投部董事總經理馬千里也表示，萬科拓展海外業務核心是為了更好地服務萬科業主，願景是成長為在商業模式、資源整合、持續增長力三方面的“世界級企業”。

協力廠商國際房地產顧問機構萊坊最新發佈的《中國對外房地產投資：新浪潮、新目標》指出，2015年，國內市場存在各種不確定性因素，但由於各類投資者對海外房地產需求旺盛，中國的海外房地產投資保持強勁增長。

萊坊認為，展望未來，在政策支持下，中國對外投資將持續增加。加之中國推行的各種貿易和金融舉措，對外房地產投資的可持續能力會日益穩固。這意味著門戶市場，如曼哈頓、悉尼和墨爾本，以及主要區域樞紐，如印度、馬來西亞等存在大量機會。

一帶一路創造投資

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，得益於“一帶一路”、亞投行以及中國促進對外貿易和金融的各項政策，資本輸出將變得越來越具有可持續性，這意味著門戶城市和重點區域的樞紐城市將充滿機遇。

中國投資者還活躍于傳統門戶城市之外的許多地點。例如，綠地集團與當地開發商合作，於2015年1月斥資6.826億美元在馬來西亞收購的一個開發專案，這已是綠地在馬來西亞的第二項投資。第一項則是2014年4月花費1.8億美元收購柔佛巴魯市的地塊。

香港地產上市公司碧桂園在馬來西亞柔佛州的城市開發運營專案森林城市，歷經近3年籌備與投資，首批樓盤於2015年末推出並基本售罄。森林城市是碧桂園與柔佛州政府合資開發的長遠戰略專案，預計總開發週期為20年，已擁有規劃部分面積約為14平方公里，永久產權，坐落于馬來西亞伊斯干達特區，與新加坡僅一橋之隔，享受各類優惠政策，可被視為“特區中的特區”。

碧桂園森林城市位於新馬第二通道旁邊，與新加坡隔水相望。其戰略願景是通過“產城融合”和“城市創新”，打造成為“伊斯干達和新加坡經濟一體化的紐帶”、“泛亞太經貿一體化的東南亞基地”和“全球未來綠色智慧城市的典範”，實現可持續發展。

悄然崛起的馬來

由《全球房地產指南》（Global Property Guide）2015年公佈的資料顯示，在亞洲眾多國家和地區中，對於一套位於主要城市中心120平方米的公寓來說，馬來西亞主要市中心房價僅2616美元/平方米，租賃投資回報率達到4.57%，遠高於中國（2.66%），香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。租賃房產的回報率高，買房投資人的收益回報也就越高。這正是投資人瞄準馬來西亞進行資產配置的原因之一。

耗資2500億元，開發週期長達20年，碧桂園的森林城市將是中資房地產公司在馬來西亞的最大投資項目。

據介紹，森林城市建成後將是中國企業在馬來西亞建造的首座智慧生態城市，也是全球首個分層立體城市；地下是全城免費的軌道交通，島嶼之間穿梭著豪華遊艇；地面上遍佈公園，建築立面長滿熱帶綠植。

伊斯干達特區首席執行官拿督伊斯邁接受中國媒體採訪時表示，接下來馬來西亞伊斯干達特區的投資方向在於公共交通，快速公交，高鐵和連接新加坡、伊斯干達特區的城際軌道交通。相信包括碧桂園在內的長期投資者將會從中發現很多投資機會。

碧桂園馬來西亞區域副總裁于潤澤介紹，選擇馬來西亞的柔佛巴魯市伊斯干達特區，是因為馬來西亞是亞洲人口增長和經濟增長較為穩定的國家，其毗鄰新加坡，製造業和服務業相對發達，而且這裡的土地是永久產權。

賣掉武漢天地部分物業，里安房地產（00272.HK以下簡稱“瑞房”）近日成功套現45億。此前里安房地產的兄弟公司——里安建業（00983.HK以下簡稱“瑞建”）將佛山、潘陽、貴州的專案賣掉後，也套現了約24億元。

業界人士表示，接下來市場上可能會繼續看到里安房地產和里安建業在市場上的套現。而這與里安集團掌門人羅康瑞所推行的輕資產策略和資產變現計畫有直接關係。通過賣掉周轉速度緩慢的城市綜合體項目，里安集團希望能達到為公司減負、提升業績的目標。

隨著新計畫的實施，中國新天地上市的進程也被擱置一邊。據瑞房公告披露的消息，中國新天地職能部門將被合併。中國新天地上市的暫緩，也使羅康瑞的資產整合計畫，再次被推遲。

里安系已套現69億

香港房企富商羅康瑞，近日賣掉了其在武漢的部分專案。

里安房地產5月3日披露，公司將武漢天地的兩棟物業，以約45億元的價格賣給了中信泰富。對於為何要轉讓武漢兩個專案，瑞房在公告中表示出售物業所得款項，將用於償還銀行貸款及企業作營運資金。

償還銀行貸款，只是賣武漢專案原因的直接原因。業績的壓力，令瑞房不得不將部分周轉較慢的商辦項目套現。

瑞房今年的銷售目標是240億元，其中住宅140億，商業物業銷售目標為100億元。“三線城市庫存壓力未減，銷售壓力很大。把商業專案整體出售套現，將減輕業績壓力。”上海一家機構分析師說。

“我們將採取輕資產策略，尋找合適機會出售商業物業。根據不斷轉變的市場把握機遇，以求獲得高回報。”里安集團董事長羅康瑞在瑞房年報中如是說。

不僅是瑞房，其兄弟公司里安建業也正在套現。短短幾個月的時間裡，瑞房和瑞建成功套現約69億元。里安系套現原因，從公司的業績中可以找到初步答案。

里安建業年報顯示，去年公司虧損11.26億港元（約合9.4億元人民幣）。瑞建解釋，去年三四線房產庫存量過剩，這些城市的房產項目價格低迷。而里安建業在這些城市的項目不少，業績也因此受到較大影響。

記者瞭解到，為使公司走出業績低迷狀態，羅康瑞決心讓里安建業加快推行資產變現的計畫。

瑞建表示，將餘下的房地產資產變現令里安建業降低債務水準的同時，瑞建也將精簡架構，重整公司的業務和定位。

中國新天地計畫被擱置

實施資產變現和輕資產計畫的時侯，羅康瑞擬通過中國新天地IPO進行資產整體的計畫，也不得不暫停。

按羅康瑞此前的資產整合計畫，里安集團擬將瑞房和瑞建兩家公司旗下估值較高但周轉較慢的優質商辦專案，統一裝到中國新天地這一平臺上進行打包上市，作為商辦項目的獨立運作平臺。瑞房則專注於住宅專案的開發，以幫助公司進行減負。

但在里安系開始將核心商辦專案逐一賣掉之後，這項原本很被看好的資產整合計畫，也遭遇到了困境。

據瞭解，里安集團已暫停了中國新天地上市進程。中國新天地的各項職能部門，正在進行新一輪的整合。

記者瞭解到，里安系已經開始合併瑞房與中國新天地的相關總部職能。羅康瑞在瑞房年報中表示，鑒於瑞房目前的主要任務是出售成熟的商業資產來獲得高額回報，最大化實現資產價值，因此里安集團決定短期內不會為中國新天地進行首次公開招股。

分析師告訴記者，暫停中國新天地上市計畫，也與瑞房業績不理想有一定關係。

雖然去年瑞房銷售額215億元，超過年初180億的目標。但瑞房年報顯示，公司營業額由102億降至64.7億元。而毛利率從2014年的34%下降至26%；毛利則從2014年的34億降至16.8億，下降近一半。

“營業額下跌主要由於上海住宅項目的銷售貢獻較少。毛利下跌的原因是，去年的營業額來自毛利率較低的重慶、佛山及新收購的建築業務。”瑞房在年報中如是解釋。

業界人士告訴記者，瑞房業績周轉速度過慢，是因為其專案中涉及大量舊改和拆遷。

里安披露的資訊顯示，其在上海虹口區的瑞虹新城項目，包括住宅、商業在內的總規劃建築面積高達54萬平方米。其銷售均價從2014年的5.4萬元/平方米，漲至目前的6.88萬元。

雖然項目前景可觀，但拆遷成本難測，投資週期也被拉長。瑞虹新城專案中的167A及617B地塊用於住宅和商辦專案的拆遷計畫和時間表，到目前為止仍沒有確定。

“舊改利潤高，但風險也不小。在市場不穩定的情況下，房企必須有充足的現金流。資本市場上無法獲得足夠資金，只能通過賣專案來彌補資金短板。”一位不願具名的分析師說。

龍湖方面認為得益於商場租金收入的穩定提升和建安成本的保護，其有信心在行業波動中守住25%以上的毛利率。提升租金收入亦有助於公司境外評級指標的提升，預計未來數年內租金收入可完全覆蓋利息，屆時公司境外融資成本將大幅削減。

5月5日，龍湖集團副總裁宋海林、商業地產總經理李楠率核心管理團隊抵達上海，披露了2016年龍湖全新商業戰略。

按照龍湖商業的開業節奏，北京大興天街、重慶時代天街3期、上海虹橋天街將於今年開業；重慶源著天街、杭州濱江天街、蘇州獅山天街、重慶U城天街2期、上海寶山天街計畫於2017年開業。到2017年底，龍湖將開業商場25個左右，開業總面積增至近250萬平方米。

李楠對外給出了一個清晰的商業戰略。她表示，龍湖未來每年將以集團年銷售回款10%為上限用作商業投資，每年開業新商場2-3個，並以“天街”為主品牌，聚焦一線及主流二線城市的交通節點重點佈局。2016年投資性物業收入預計將達到20億元，2017年達25億-30億元。

引入體驗式業態

近年來，龍湖逐漸以毛利增長換取規模擴張，轉而在商業地產發力。

截至2015年底，龍湖商業已佈局西部、華北和華東三大板塊，累計開業商場數量17個，開業商場面積近150萬平方米。2015年，龍湖投資性物業整體出租率95.9%，收入15億元（剔除營業稅前），同比增長 61.5%，毛利率70.8%。

以2015年開業的杭州金沙天街為例，開業當天招商率99%，開業率97%，當天到場客流達15萬人；成都金楠天街開業首三日購物中心客流量近百萬，營業額突破3000萬。

“持有商業將始終作為龍湖集團重要發展戰略持續踐行，計畫用5-10年的時間，使商業成為集團新的業務增長極。” 宋海林說。

來自一份協力廠商機構的研究報告顯示，在商業增持方面，龍湖將加大持有型物業的比重，希望通過未來10-15年的週期，逐漸讓持有型物業利潤貢獻能夠超過20%。

李楠強調，作為深耕多年的商業地產開發商及運營商，龍湖商業將以“天街”為主品牌，聚焦一線及主流二線城市的交通節點進行重點佈局。同時，在專案規劃、業態組合、場景行銷、服務體驗上也將持續創新。

龍湖商業在選址、定位、招商方面已經開始變革，除更強調通達便捷性，也進一步擴大餐飲、娛樂、教育、服務等體驗類商家的入駐。目前的餐飲娛樂、體驗類、零售的業態數量大致各占三成。龍湖方面對21世紀經濟報導記者透露，體驗類業態的租金水準不算高，但可在少花費的情況下快速導入大量人流，同時可提升零售的銷售額，兩者相輔相成。

比如2016年7月開業的北京大興天街專案，商業體量150000平方米，龍湖擴大了體驗類商家的入駐，包括3300平方米的特色兒童區域、2200平方米符合國際賽事標準的真冰溜冰場。再如，上海虹橋天街一期專案計畫於2016年底開業，商業體量170000平方米，為虹橋商務區內最大體量綜合型購物中心與長三角新概念商業中心。

堅守25%毛利率

龍湖商業戰略的變化，與集團整體戰略轉變有關。

據介紹，今年開始，龍湖將從別墅產品為主的單業態產品開發向城市運營商轉變。在住宅產品、物業服務基礎上，加大商業地產增持，形成“好產品、好去處、好幫手”三好理念，其中好產品對應的是住宅地產，好去處對應商業地產，好幫手對應龍湖物業管理。

龍湖方面認為未來地產行業的毛利率能達到25-30%已為優秀水準，而龍湖得益於商場租金收入的穩定提升和建安成本的保護，有信心在行業波動中守住25%以上的毛利率。提升租金收入亦有助於公司境外評級指標的提升，預計未來數年內租金收入可完全覆蓋利息，屆時公司境外融資成本將大幅削減。

克而瑞研究中心一名分析師指出，雖然龍湖商業有過去十多年的經驗積累，但其住宅防守、商業進攻的發展模式仍有著不小的弊端。龍湖戰略調整為住宅防守，近幾年新增土儲中涉宅地塊的占比也在逐漸減少，這勢必將導致住宅業務業績貢獻走低，行業地位下降，加上龍湖對商業地產選址嚴苛，反過來也會制約其擴張。

因此，向外部尋求助力也是龍湖轉型的必經之路。

不過，龍湖是同等規模房企中唯一一個獲得投行惠譽評級“投資級”的房企。此外，憑藉著良好的信用評級及專案運作經驗，獲得加拿大養老基金投資公司青睞，雙方成立合資公司，龍湖獲該投資公司承諾投資約2.34億加元（約人民幣12.5億元）于蘇州時代天街項目。這次合作為龍湖打開了新的融資通道。但該公司目前僅投資于龍湖一個專案，這對於龍湖的發展而言是遠遠不夠的。

領展（00823）接手房委會分拆的資產上市至今10年，雖已成為私人公司，但由於管理的屋邨商場轉趨商業化，多年來飽受批評。領展行政總裁王國龍周六接受電視台訪問談及接連放售人流欠奉的街市，他表示，領展作為資產管理人，轉售人流較少的資產是負責任的做法。

王國龍說：「好像居屋，上面的單位都是出售、拆售，所以我們把下面的街市轉售，轉售過程亦有很多措施在內，會選擇投資者。」

問及新管理者的賺錢能力或「賺到盡」的心態是否較領展更大，王國龍笑言：「很少人間接這樣讚我們，不是的，迎合不到當區消費者的話，它大部分生意都沒有，它不會這樣做。」

領展商場貨品被批評售價太高，不符合基層需要，王國龍認為，售價高低難以一概而論，「平價我們有，高價一點都有，因為當區亦有人要求這些，我們想做的是，選擇愈多就多些人來，令商戶的生意額做大很多，自然對利潤要求降低，價格就會降低。」他說：「希望做到一個選擇，尤其是基層市民要買的有供應，供應要足。」

臨近選舉多示威

近日多個政黨到領展總部抗議，王國龍相信，因臨近選舉，才特別多政黨向領展示威。

二手住宅樓價跌勢未止，其中近年樓價升幅驚人的新界西北區，部分質素較差的單位超低價沽，其中屯門「單幢三寶」之一的麗寶大廈，一個低層單位新近僅以170萬元超低價沽出，重回兩年前水平。

剛以超低價沽出的麗寶大廈單位，屬於低層A室，實用面積239方呎，平均成交呎價僅7113元。市場上一直未聞有關放盤，據區內代理透露，原業主最初意向售價逾200萬元，惟一直無人問津，最後由現買家以170萬元洽購成功。但單位涉及漏水問題，新買家需要自行與其他業主磋商。

是次單位的造價，屬該大廈近2年最便宜，而同屬「單幢三寶」的利寶大廈一個同類低層單位，3月時以201萬元賣出，比較之下，麗寶大廈的成交價再低近15%。代理透露，現時「三寶」的同類單位放盤價約225萬元，由於是次成交價實在震撼，相信會令二手業主略為調低放售價格。

嘉湖樓價止跌回升

另一邊廂，早前屢錄新低成交的天水圍嘉湖山莊樓價則止跌回升，祥益地產營業經理黃肇雯表示，嘉湖山莊麗湖居4座高層H室，實用面積547方呎，3房2廳連企理裝修，由區外上車客以386萬元買入，呎價7057元。資料顯示，同座高約10層的H室，今年2月以375萬元售出，以此比較，約3個月造價已回升約2.9%。

黃肇雯表示，嘉湖山莊近月的低價放盤已被市場消化，令該屋苑成交價已普遍略為回升，部分業主甚至已加價，加幅在5%內，該屋苑現時僅餘少量實用呎價不足7000元的連租約放盤。

尖沙咀九龍站豪宅盤近日連錄多個蝕讓個案，其中君臨天下2座極高層A室，屬「七按盤」，近日傳以約4700萬元易手，較原業主2012年購入價約5800萬元賬面勁蝕約1100萬元，連使費更要輸近1500萬元，屬九龍站最傷。不過，美聯物業高級區域經理王俊文表示，該區近日蝕讓成交多涉及銀主盤或多按單位，消息對九龍站業主無太大影響，由於大部分業主持貨力強，不急於出售，願意減價的業主並不多。

1房折實359萬 暫收逾2000登記

將軍澳新盤SAVANNAH低市價一成開盤，吸引大批準買家出動睇樓，兩日逾2萬人次參觀示範單位，發展商原價加推81伙，1房折實價359.3萬元，最快周內賣樓。

會德豐地產將軍澳新盤SAVANNAH開放示範單位及收票兩日，已錄得逾2,000張認購登記，以首張價單161伙計，超額逾10倍，亦有準買家入10票，冀增加中籤機會。記者昨日現場所見，項目展銷廳及示範單位擠得水洩不通，排隊人龍最長時接近半小時才能進入示範單位，當中以年輕人所佔比例較多。

有見市場反應理想，發展商昨加推81伙，涵蓋1房（22伙）、2房（40伙）及3房（14伙）間隔，另外推出5伙特色單位，面積290至681平方呎。價單定價介乎425.2萬至1,110.5萬元，呎價由13,031至16,865元，料最快周內開售。

折實呎價10621至13745

會德豐地產常務董事黃光耀透露，收票成績理想，有機會周內開售，當中兩房單位最受歡迎，約50%準買家表示有興趣購兩房單位，另外大手準買家佔約數十票。

昨日加推的新價單亦以兩房間隔為主，整體而言加推單位主要落在第二座及第三座，較多是向街景，望內園的單位不足4成，多數為兩房間隔。新價單付款辦法不變，視乎單位定價最高享15.5至19.5%折扣，折實價由359.3萬至905.1萬元，呎價介乎10,621至13,745元。

與首張價單上下樓層比較，新價單不見大幅加價，惟比較相鄰面積相若單位，個別同層微調1%至2%，以新價單的3C座11樓B室為例，面積465平方呎，價單定價722萬元，呎價15,527元，較相鄰面積相若的A室單位（463平方呎）呎價15,285，貴約1.6%。

將軍澳二手 不足10成交

至於同區二手方面，有將軍澳區代理表示，大型新盤推出後，買家積極外出探盤，以獲取同區二手屋苑資訊，再決定入市部署，故過去周末兩天睇樓量氣氛不俗。惟購買力被新盤凍結，估計過去周末區內二手成交不足10宗。

世紀21物業（將軍澳）董事鄺志輝表示，英明苑E座中層7室，屬3房間隔，實用面積645平方呎，由原先叫價350萬元，減價至318萬元（未補地價）於綠表市場上轉手，呎價4,930元，重返兩年前水平。

發展商貼市價推盤 二手續受壓

樓市聚焦新盤，加上二手缺乏「筍盤」，過去周末10大屋苑錄12宗買賣，按周回落25%，預期未來發展商仍會貼市價推盤，二手續受壓。

美孚4宗最多 中層呎售9967

整體二手交投同受拖累，根據中原地產資料顯示，過去周末10大屋苑錄12宗成交，較上周16宗，回落4宗或25%。美孚新邨錄4宗買賣最多，中原地產分行經理梁植霖表示，成交包括百老滙街27號中層B室，實用面積602平方呎，放盤即日以600萬元沽出，實用呎價9,967元，同類單位去年市旺時，樓價要逾700萬元。

梁植霖續指，睇樓客不乏九龍新盤向隅客，氣氛不俗旗下同事都要外出睇樓。本月美孚新邨暫錄8宗成交，平均呎價10,576元。

4屋苑零成交 康怡2房600萬

惟過去周末有4個屋苑零成交，包括港島兩指標屋苑太古城及海怡半島。區內三大屋苑中，僅康怡花園錄成交，兩房價險守600萬元。中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，單位為C座低層14室，實用面積526平方呎，減價50萬元，以600萬元沽，實用呎價11,407元。

利嘉閣地產表示錄10成交按周少3宗。美聯物業分行統計，錄約17宗買賣，按周少2宗。至於香港置業表示錄12宗，按周少3宗（各代理統計屋苑有別）。

另邊廂，新界上車屋苑樓價再跌穿300萬元。天水圍嘉湖山莊低層兩房價，再跌穿300萬元關口。美聯物業助理區域經理黎燦強表示，景湖居10座低層F室，實用面積446平方呎，減價以約299萬元沽出。

其次，美聯物業聯席區域經理梁仲維指出，荃灣中心19座低層D室，實用面積329平方呎，連租約以288萬元沽出，實用呎價8,754元。

新界細單位樓價急跌，屯門麗寶大廈低層A室，實用面積239平方呎，有指以170萬元沽出，實用呎價7,113元。去年樓市高峰期，面積相若高層單位，8月份以286萬元沽，不足1年間跌價116萬元，幅度達4成。

新盤增加優惠吸客，定價貼二手，並已成大趨勢。預期二手樓價要再下調，成交量才有回升空間。

銀行搶樓按的熱情未見減退，愈來愈多銀行進一步調低H按（HIBOR，昨日1個月同業拆息報0.23厘）的息率，由主流的H加1.6厘，調低至H加1.5厘，即實質利率減至1.73厘。

並提供現金回贈招徠

雖然上月底金管局曾致電銀行，對銀行之間的減息戰表示「關注」，不過由於目前H按的息率仍達金管局訂定的底綫（H加0.7厘），故未見有銀行即時削減優惠。

業界人士透露，繼東亞銀行（00023）為特選客戶提供H加1.5厘的低息優惠後，多家中小型銀行加入減息戰，包括澳新銀行上月底開始推出H加1.5厘的優惠方案，最低貸款額400萬元或以上，尚享有貸款額1%現金回贈。

有地產代理透露，當銀行之間為搶奪「好客」往往不惜一切提供更多優惠，例如近日多家銀行以不同名義，向借貸人士提供0.1%額外現金回贈，其中一間銀行名義上提供予舊客戶轉介，借貸人士只要隨便填報一個在該銀行開設戶口的親友名稱，便可得到0.1%額外現金回贈，但其中一名「好客」根本無親友為該行舊客，銀行仍然給予該筆額外現金回贈。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣坦言，目前整體銀行仍積極放貸，唯一要注意的是，銀行為平衡風險，樓宇估價相對保守，選用長成交期的買家，有機會面對估價不足的風險。