內政部公布最新統計，今年第1季外國人在台購買建物棟數僅239棟，較去年同期量縮22.4%，創近3年來新低，移轉面積也僅有6963.11坪，業者認為房地合一的高稅率令外資卻步。

被房地合一嚇跑
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，過去外國人或外國法人在台交易不動產僅需繳2成財產交易所得稅，但房地合一上路後，對於外國人出售不動產僅有針對獲利課徵45%與35%兩種稅率。相較去年之前表現，顯見房地合一針對外國人的高稅率生效，加上國內房價達高點，無論是真假外資，透過海外資金來布局台灣不動產，都不具有吸引力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，對比全台的建物買賣移轉棟數同期也年減32%來看，外國人置產減幅度並未特別明顯。

美麗灣度假村開發案日前已判決定讞，台東縣政府敗訴，意味美麗灣確定無法營運。美麗華家族第三代、美麗信花園酒店總經理黃安迪表示，從小在夏威夷長大，看到夏威夷有更多靠海度假村，仍可同時兼顧觀光發展和環保，反觀國內美麗灣案卡了10年，即使保證零污水排放，環評仍不過，最糟的狀況是走國賠。

美麗灣度假村在縣府環評過後復工，環保人士及居民提告請求撤銷環評許可及復工處分，最高行政法院針對「環評案」作出縣府敗訴判決，全案定讞。

黃安迪昨表示，美麗灣度假村開發案，已經卡了10年，現在應該是走到一個結尾，過去是台東縣政府對他們招手說可以開發，如今卻過不了環評，儘管他們已經保證會零污水排放，還是過不了。

除了環評之外，黃安迪表示，當地居民其實贊成開發案，因為可以增加在地的就業機會，年輕人就不用到外地打拚，在家鄉也能工作養活自己。

在夏威夷度過童年與青少年時光的黃安迪說，夏威夷有更多靠海度假村，印尼也有，可以同時兼顧觀光發展和環保，美麗灣是全台最靠近沙灘的度假村（房間數約185間），台灣觀光資源其實不多，政府應該想一下，開發案對整體觀光業的影響。

黃安迪表示，美麗灣開發案最糟的狀況就是走國賠，但預估也賠不了多少錢，當初耗資應有13億元以上，都付諸流水。

國內不動產市場重量級投資大咖「二黃一劉」之中的黃文雄重出江湖，成立台北市不動產聯盟協會成為首屆理事長，該協會結合跨產業公會，將作為與政府溝通橋梁。針對國內房市，黃文雄認為，房價會往下走是很大問號，但未來已沒有投資機會，房地產最理想狀況就是持平。

台北市不動產聯盟協會5月初正式成立，昨（9）日舉辦第1屆理事長暨理監事授證就職典禮，沉潛許久的黃文雄公開現身，就任該協會首屆理事長一職。現場除東森房屋董事長王應傑等房仲同業外，準內政部政務次長花敬群、及李新、蔣乃辛、闕枚莎多位國民黨籍市議員皆到場，展現黃文雄豐沛政商人脈。

黃文雄說，許多朋友都問他，自己一不缺錢、二不缺人脈、三也不缺舞台，為何要搞什麼大聯盟？對此他認為，近年來政府打房，不僅不動產行業受到影響，相關行業也受到波及，政策頭痛醫頭、腳痛醫腳，沒想過房仲倒店後，從業人員要何去何從。

為了讓產業更活絡，他結合上中下游不同產業加入協會，作為與政府溝通橋梁，共度不景氣難關，這也是不同產業食物鏈的生存之戰。

黃文雄指出，現在已有37個不同產業公會加入，包括建築材料、地政士、室內設計裝修、估價師、北市旅館等多家商業公會，另外，還有新潤、三發、將捷、福隆等建設公司加入。

針對目前房市，黃文雄認為，台灣是非常奧妙的地方，尤其是台北市，開車1小時可到的郊區，最低可以買到房價個位數（坪）的房子，大學畢業3年就想在大安區買房，那對辛苦一輩子的人來說情何以堪，房價高低要看區域，若能妥協可用時間換空間。

黃文雄表示，北市已沒有土地，房價會往下走是很大問號，應該只會持平，房地產最理想狀況不是上漲或下跌，而是保持穩定持平，但目前仍在波動階段，未來已沒有投資機會，只剩剛性自住需求。

二黃一劉 躲過房市空頭樂逍遙

國內不動產重量級投資客「二黃一劉」，在2011年國稅局的一場查稅行動，讓「勇哥」黃勇義及「大雄」黃文雄因禍得福，避開這幾年的房市空頭，3大投資客也遠離不動產投資，有人搖身一變成為上市公司總經理，有的跨足飯店、餐飲，還成為養雞大王，也有人樂得當個遊山玩水的「包租婆」。

昔日號稱「二黃一劉」的不動產投資大咖，身價可說旗鼓相當，但投資手法卻有不同。黃勇義、劉月釵（劉媽媽）屬「家族式」經營，黃文雄則走「企業化」路線。

黃勇義炒房以人頭戶大量購買低價物件，全盛時期手中物件高達3、4百戶，2012年因逃稅20億元被收押，出來後，現在搖身一變成為上市公司華豐董事兼總經理。

不同於「二黃」炒房可能是集資，劉媽媽買房大都是獨資，口袋深不可測，以投資店面為主，主力集中在東區、士林夜市及西門町，最著名的即是東區雄獅旅行社店面。

劉媽媽買房屬長期投資型，只進不出，一定要漲到好價位才出脫，在房市不景氣下，目前常與貴婦名媛共同出遊，到處遊山玩水，樂得當個快樂的「包租婆」。

劉媽媽兒子俞昌哲繼承母親不動產投資眼光，2011年砸下10億餘元，買下台中逢甲夜市店王「碧根商旅」最引人側目；業界人士透露，俞昌哲已從「房市」轉進「股市」，投資獲利也頗豐。

黃文雄也因被查稅，低調沉潛好一陣子，投資不動產縮手後，現在不僅是宜蘭東森海洋酒店副董事長，還是全亞洲最大電宰、養殖有色雞大廠凱馨實業副董事長，搖身一變成為養雞大王。

黃文雄因濃厚深藍色彩，還傳出可能接任國民黨大安區黨部主委一職，現在出任北市不動產聯盟協會理事長後，後續他還將投資跨足連鎖餐飲業。

全國與六都呈全面下跌

內政部不動產資訊平台昨發布去年第四季住宅價格指數，出現全國與六都連續兩季全面下跌，台北市更是帶頭領跌，年跌幅逾五％，是六都之最。報告指出，以連續兩季走跌局勢來看，已確定整體房價反轉並終結自二○○四年以來多頭走勢，並預料未來房價將持續向下修正，且修正幅度不排除有持續擴大可能。

根據報告，去年第四季全國住宅價格指數為一一三．八五，較前季下跌約○．四八％，已連跌三季，累積跌幅約一．二％。六都房價指數分別為北市一○一．五四，季跌約三．五一％；新北市一○七．七九，季跌約一．八六％；桃園市一一五．六八，季跌約○．九一％；台中市一二一．一四，季跌約一．五八％；台南市一一九．二九，季跌約○．五五％；高雄市為一二○．七三，季跌約一．○七％。

房市價量齊跌格局成形

在房市買氣部分，去年全國建物買賣移轉棟數僅約二十九．三萬棟，是二○○一年以來最低量，今年第一季移轉棟數更較去年同期大幅下跌近四十％；房市「價量俱跌」格局已然形成。

報告分析，雖然代表資金成本的利率仍維持低檔，中央銀行在今年三月底甚至調低重貼現率半碼，乍看之下或許有利於降低購屋成本，但低利率也是反映國家總體經濟不振現實；從這個角度來看，現階段並無足以激勵房地產市場的題材，房價與交易量仍有很大機率會持續修正。

向下修正幅度恐更擴大

另政策面部分，自今年起實施房地合一稅制後，交易量短期開始有明顯減少現象，加上房價修正使得市場呈現濃厚觀望氣氛，如此氛圍恐會維持到今年底。

報告還點出，台北市指數較前一年同期下跌幅度達五．一六％，是六都之最，且下跌幅度有逐漸擴大跡象，趨勢上也有領先盤跌的味道；總結來看，房市受到經濟面衰退、制度面調整、趨勢面修正、市場面觀望等因素影響，預料房價將持續開啟一波修正格局，但幅度預期不會太劇烈，以緩跌趨勢機率較高，但針對部分都會區仍應注意有跌幅擴大可能性。

財政部台北國稅局表示，自2016年1月1日起個人交易2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，應按房地合一課徵所得稅制度(新制)申報所得稅。

該局說明，新制下，個人交易房屋、土地，以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用後，其餘額為負數者，即為房地交易損失。個人於該交易日以後3年內如有其他依新制計算之房地交易所得，得先減除前項房地交易損失金額，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，計算該次課稅所得額，按規定稅率計算應納稅額。

該局舉例說明，甲君於2016年1月購入A房地，取得成本1,500萬元，2017年2月以1,600萬元出售，支付取得、改良及移轉費用150萬元；甲君名下另有B、C房地，分別於2014年12月及2016年8月取得，2018年5月先出售B房地並有房地交易所得200萬元、且其土地漲價總數額100萬元;再於2019年8月出售C房地，產生房地交易所得300萬元、及其土地漲價總數額100萬元，則甲君出售房地之交易所得(損失)、課稅所得及應納稅額計算說明如下：

(1)A、C房地取得日期在2016年1月1日以後，故適用新制課稅規定，B房地取得日期為2014年12月，且持有期間超過2年，則適用舊制課稅規定。

(2)A房地交易所得(損失)=成交價額1,600萬元-成本1,500萬元-取得、改良及移轉費用150萬元=損失50萬元。

(3)B房地出售日期雖在A房地交易日以後的3年內，惟B房地應適用舊制課稅規定，故無新制交易日以後的3年內抵減房地交易損失金額之適用，土地部分交易所得免稅，房屋部分，財產交易所得併入綜合所得核課綜合所得稅。

(4)C房地的出售日期在A房地交易日以後的3年內，故C房地之課稅所得=交易所得300萬元-A房地交易損失50萬元-C房地土地漲價總數額100萬元=150萬元，並依持有期間(3年)適用稅率20％計算應納稅額=150萬元*20％=30萬元。

該局提醒，個人有符合新制課稅範圍之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或所得稅法第4條之4第2項所訂房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影，向該管稽徵機關辦理申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

租金報酬率逾3% 專家：變投資套利工具

引發爭議
林口A7合宜住宅包括「皇翔歡喜城」、「遠雄文青」甫於4月啟動交屋，卻在房仲或是租屋網站上，發現不少委租物件，以單一房仲網站平台來看，約有13個物件待租，租金行情依房型不同，每月在12000~25000元不等，換算租金報酬率超過3%，雖官方解釋並無不法，但引發公平性爭議。

在591房屋交易網及各大房仲網站，搜尋桃園市龜山區租屋物件，可發現近期出現不少A7合宜住宅委租戶，以永慶房仲網為例，約刊登有14件待租物件。
以「遠雄文青」出租2房1廳1衛物件來看，月租1.2萬元，用預售房價每坪15萬元換算，租金報酬率約2.8%；「皇翔歡喜城」3房2廳2衛待租戶，月租開出2.3萬元，報酬率更達4.2%。整體待租物件報酬率平均逾3%。

價格偏高詢問度低
永慶不動產林口站前店店長周佳緯說，A7周圍僅有合宜住宅社區供給，所開出租金行情多參考A8林口長庚一帶行情，「看來偏高，但有議價空間，目前詢問度不高，機場捷運線通車後會較明朗，2房月租在1.2~1.4萬元。」
《蘋果》並接獲林姓民眾投訴，有朋友在臉書炫耀抽到林口A7合宜宅，5月剛交屋，就已放到網路出租，他氣憤說：「34坪住宅、月租1.5萬，需要合宜宅的百姓住不到，卻放任轉租，根本違背合宜宅的初衷、浪費社會成本。」

投訴過多擬立規範
房地產專家Sway質疑，合宜宅的原意是讓收入一般的家庭購買，並得以安居，但現竟是投資套利的工具，對落選民眾，情何以堪。內政部營建署管理組組長劉田財說明，「當初是考量年輕人承購後，有可能到外地工作，因此若再轉租，其他民眾可受惠，也不致衝擊房市，故出租無特別規定。」
林口A7合宜宅銷售時訂出設籍桃園、無自宅，家庭收入門檻訂在50%分位點就可申請，劉田財說條件確實較寬鬆，「若投訴過多，未來可能會針對申請資格再立規範。」

北市都發局昨一連公告龍山寺站、港墘站、小碧潭站及台北橋站捷運宅作為公共住宅，即日起部分降價出租，共開放234戶，採取隨到隨辦制。台北橋站「美麗台北」釋出137戶最多，但2房月租2.2萬元起跳，小碧潭站「美河市」也有87戶要租，最低租金1.7萬元。

採取隨到隨辦制
北市利用捷運宅作為公宅出租，但成效不彰，出租率僅5成，昨北市調整部分租金與出租條件，公告4處捷運宅共234戶出租，龍山寺站「JR捷作」3戶出租，套房租金原本1.8萬元起跳，現調整至每月1.58萬元起，至港墘站「文心移動光城」7戶，套房租金也調降1.35萬元起跳。但台北橋站「美麗台北」，2房型有135戶要租，租金仍維持2.2~2.8萬元，小碧潭站「美河市」87戶，月租金1.7~2.7萬元。

不過，近期北市標租、標售票房皆不佳，台北市都發局住宅服務科專員邱婉清表示，此次申請資格除了須年滿20歲、在北北基桃不能有自宅，家庭年收入少於147萬元之外，「原本規定2房須2人以上申請，這次放寬至1人也能申請。」

房市再傳捷報！百萬單價豪宅也再現「秒殺」旋風。忠泰建設位於台北市大安區、總銷約10億元的「忠泰鳳磐」，每坪開價152萬元、實際成交120萬元左右，價格相對親民，從329檔期開賣迄今才開盤40天，就狂銷9成多、剩下1戶樓中樓正議價中，已接近Clean。昨（9）日房地產市場上傳出這個喜訊，顯示建商適度讓利，躍居王道。

忠泰建設副總經理瞿世泉證實表示，「忠泰鳳磐」確實已經快要Clean，截至9日為止，只剩下1戶樓中樓，坪數約83坪，忠泰有機會在近期之內宣布完銷，出乎預期的旺。分析「忠泰鳳磐」銷售速度優於預期的原因，有三大關鍵，一是敦南生活圈的地段優質，二是忠泰建設的品牌價值，三是產品規劃以5、60坪為主力、符合市場主流需求，加上單價夠親民，讓每戶總價帶不致高不可攀。

瞿世泉表示，台北市是一地難求，尤其大安區更是如此，「忠泰鳳磐」佔地310坪在大安區不算小，何況忠泰強項之一是規劃設計，即使小基地、也為客戶設計出坡道平面式停車位。因此吸引附近地緣性高的客源進駐，市場接受度頗高。

該案位於大安路二段、鄰近捷運大安站，為都更完成的預售案，將興建地上12樓、地下4層的住宅大樓，規劃55~63坪主力坪數，頂樓樓中樓約83坪，總共33戶；其中可售戶數為13戶，每坪開價152萬元，每戶總價7~8千萬餘元，實際成交價約120萬元，全案總銷約10億元。若依大安區預售新屋2016年3月的每坪均價132萬元來看，儼然已是區域破盤價。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，最新統計顯示，房市自央行宣布降息並解除信用管制之後，房市來人、成交陸續增溫，4月18日「太平洋之森」都更案，32億元、32天宣布Clean，5月8日「忠泰鳳磐」都更案，也幾乎完銷。

何世昌表示，329檔期由於買氣意外回籠，吸引建商提前試水溫，使得檔期實際推出總額罕見的上修200多億元，從原本調查的1,742億元、放量到1,948億元，顯示人氣、買氣、信心度，都優於預期。

關於自由時報2016年5月8日報導「北市房價所得比攀升」，內政部營建署表示，目前該署發布的2015年度第4季房價負擔能力指標統計成果，台北市房價所得比為15.75倍，較上季增加0.12倍，主要原因是台北市住宅交易件數減少，且大部分是新成屋、加上中位數住宅面積較上季上升約1.68％，以致中位數住宅總價較上季上升約1.34％。在所得方面，因國民平均薪資所得並無顯著的提升；在中位數住宅總價上升幅度超過中位數所得家戶上升幅度的情況下，以致貸款負擔率、房價所得比數據均較上季增加，房價負擔能力較上季降低。

內政部營建署委託中華民國住宅學會辦理的「房價負擔能力資訊統計分析與發布」案，自2013年第4季起按季發布「房價所得比」、「貸款負擔率」。本項資訊的住宅總價是按內政部地政司實價登錄資料做樣本，而實價登錄資訊揭露延後反映市價時間約3個月，故中華民國住宅學會每季發布時即較民間不動產公司發布房地產指數落後約１季。

加上近幾季因研究成果受到房屋市場量縮、樣本數減少等影響，致與民眾認知及市場現況似有落差。內部部營建署強調，台北市房價負擔能力雖於季趨勢方面呈現波動趨勢，但於年趨勢方面，房價負擔能力已呈現提升。

桃園市長鄭文燦2016年5月9日表示，機場捷運通車後，市府會在A8長庚醫院站設置轉運站，便利當地交通；而捷運棕線是龜山的大建設，為加速捷運棕線進度，市府2017年會先匡列綜合規劃預算，以便後續辦理綜合規劃及設計。

鄭文燦說，桃園市政府與新北市政府對於林口特定區都市計畫變更案立場一致，都希望爭取將管轄權由中央移至地方政府。目前內政部營建署仍在進行第4次通盤檢討，並傾向於檢討完畢後移轉管轄權。市府將在管轄權移轉後，詳細檢討保護區的合理使用方向；此外，山坡地劃出保護區案件，將由市府水務局審查後送農委會水保局核定。

有關龜山國民運動中心、大棟山公園、大同路拓寬等建設，鄭文燦指出，龜山區人口達15萬，市府將在解決土地選址問題後，興建龜山國民運動中心，大棟山則規劃為生態公園。而在大同路拓寬部分，不只桃園市段，還有新北市段，因大同路拓寬預算龐大，且尚未被內政部納入生活圈道路，因此市府交通局規劃完成後，會盡量向中央爭取預算。

有關南崁新市鎮都市計畫進度，鄭文燦表示，該計畫是市府上任前就提出的內容，桃園航空城捷運線(捷運綠線)綜合規劃案於2016年4月20日才獲行政院核定，該都市計畫未來仍要配合捷運修訂。另外，由於上南崁的南崁國中小，以及下南崁光明、錦興國小都已相當擁擠，未來都市計畫會預留文教用地，且會置於南竹路、中正北路周邊等非偏僻地區，方便學生就讀。

鄭文燦說明，內政部認為桃園都市計畫量體過大，對桃園其他開發案審查採取更嚴峻標準，致使許多案件卡在內政部，進度較慢，但為了地方發展需要，市府會努力進行捷運綠線G12、G13和G14等站周邊規劃，及五福國小區段徵收案，並持續與內政部協調溝通。

隨著台中鐵路高架化預計8月第一階段通車，以及台中新火車站體即將啟用，舊城區交通便利性大幅提升，可望帶動中區、東區、甚至太平區的區域行情，目前已吸引順天、親家、麗寶、聚合發等建商，爭相推出首購宅搶市，瞄準小資族、首購等自住族群，且均傳出銷售佳績。
台中市政府針對舊市區再生，積極推動台中車站新站、鐵路高架化、綠空鐵道、打通台中車站前後站等重大建設及都更規畫，針對中區、東區兩個行政區、共16筆土地進行招商，為區域發展增添可看性。
目前台中車站周邊已進駐宮原眼科、第四信用合作社等餐飲名店，而李方艾美酒店、南山人壽與秀泰影城合作在干城商業區打造「勝利廣場」及「陽光廣場」，預計明年陸續營運，可望為區域帶進錢潮。
在重大建設與民間企業進駐投資等利多加持下，帶動台中舊市區行情走升。以台中市東區、鄰近台中車站土地1298.5坪，日前以約4.32億元脫標，平均權利金單價33.3萬元，與南山人壽2年前在同區標下的地上權相較，權利金超過1倍。
台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，台中車站新站、鐵路高架化等重大建設陸續到位，有助於翻轉舊市區的老舊形象，加上李方艾美酒店、干城商業區等商業開發成形後，可望為周邊區域帶來人潮及錢潮，後市可期，對區域不動產行情有正面助益。
其中，聚合發在中區的「愛美」新成屋，產品規畫30至39坪、2至3房，每坪開價26萬元起，擄獲年輕自住客青睞，目前僅剩2戶未售。
順天建設於太平區推出「璞玥」預售案，規畫37至46坪，每坪開價21萬元起，1期「天璞」銷售已達8成，2期「天玥」趁勝追擊、已進場銷售；銓威太平區新案「一中樂敘」，近一中商圈、中山商圈，規劃31至41坪、2+1房，每戶總價598萬元起，主打客製化裝潢加購，預計5月中下旬進場。
親家建設於東區推出「景一方」，坪數規畫42至58坪，每坪開價24至29萬元，今年底交屋；麗寶建設在北區推出「微笑世紀2」，主打30項豪華公設、豪宅級泳池會館和五星級社區服務，產品規畫22至37坪、2至3房產品，每坪開價28至32萬元，目前銷售5成。

自3月15日上海樓市新政“滬九條”發佈至今已一月有餘。據相關研究機構監測，“滬九條”發佈後的4月份市場已經發生明顯變化，商品住宅成交面積較去年同期下跌21.78%。而在上海市單價10萬元/平方米以上的豪宅市場，“滬九條”發佈前後成交套數出現大幅上漲的現象：截止4月30日，2016年1-4月上海市單價10萬元/平方米豪宅累計成交400套，達去年同期7.3倍。

同策諮詢研究部資料顯示，截止4月30日，2016年1-4月上海市單價10萬元/平方米以上豪宅累計成交400套，其中，公寓358套，別墅42套。而2015年同期豪宅成交套數僅為55套，同時這一數字大幅超過2010-2015近6年202套的年均套數。

由於在3月初已經有傳聞稱上海樓市政策會收緊，所以“滬9條”出臺之前，豪宅專案為規避政策影響開始積極推盤，集中跑量。資料顯示，1月1日-3月24日，上海豪宅成交了259套。政策預期使3月份成為了上海豪宅市場的“視窗期”。“滬九條”出臺之後，3月25日-4月30日，一個月有餘的時間當中豪宅成交套數仍然高達141套，並沒有受到“滬九條”政策的負面影響。

實際上，2015年全年就是天價豪宅的元年，2016年1-4月，雖然有“滬九條”政策出臺，但並沒有影響投資者對於天價豪宅的資產配置熱情。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在經濟低迷並且下行趨勢的市場背景下，尤其是股市進入低迷期之後，投資管道的缺乏使投資者更加看重豪宅的資產配置作用，由此而繼續推動豪宅市場高歌猛進。

“天價豪宅的市場價值還會繼續體現”張宏偉表示，上海市中心土地資源的稀缺性將支持天價豪宅價值持續增值。此外，近兩年上海樓板價頻現“地王”以及隨後而來的樓市限購政策也成為了上海豪宅市場價值繼續表現強勁的主要支撐。

豪宅項目，單盤兩小時銷售35億元！即使在北京這個高淨值人群聚集的市場中，單盤也難以如此快速地被消化掉。畢竟，35億元的業績堪比一個項目一年甚至兩年的銷售額。

5月6日，龍湖地產在蘇州的龍湖獅山原著高端專案開盤即攬收35億元。不過，在可售量一路下滑的蘇州樓市，這或許並不意外。有消息人士曾向《證券日報》記者透露，某開發商因蘇州團隊未能及時拿地佈局，錯失蘇州大漲的市場契機而被訓。

“從蘇州4月份庫存資料來看，市場交易開始有所降溫，但去庫存週期卻比其他一、二線城市要低。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時稱，對蘇州來說，關鍵問題是補庫存。

單盤日銷35億元

700套房，平均每套價值500萬元，即使經過長期的蓄客時間，兩小時攬收35億元仍可謂“瘋狂”。

據公開資料顯示，2015年8月21日，龍湖拿地14號地塊，即龍湖獅山原著專案的所在地塊。當時，龍湖以26.77億元總價，樓面價15214.1元/平方米，溢價率70.8%的代價摘得此地。這塊經過93輪競拍的住宅用地是龍湖在蘇州所拿的第二塊地。

據接近龍湖地產人士透露，龍湖的魄力，早在兩年前龍湖時代天街在蘇州入市時，就已初現。2014年5月11日，龍湖時代天街首次開盤引來千人哄搶，最終兩小時去化九成400套房源。直至2015年11月15日，龍湖時代天街住宅項目以1小時9億元收官。

據消息人士透露，蘇州龍湖對龍湖獅山原著目標較為嚴苛，其定下的銷售指標是上半年必須出貨1000多套房源，以回籠資金，而這是同類高端項目一年甚至更久的出貨量。

何況，蘇州並不缺豪宅。對於一個高端項目來說，龍湖從拿地到開盤銷售的週期不足9個月時間，以龍湖約90%的回款率指標來衡量，可見其資金回籠速度。

據悉，2016年4月28日，該項目一次性領取預售證1154套房源。而此時，雖然成交量與上月持平，但蘇州樓市已經開始有降溫跡象。

庫存僅夠賣3.2個月

事實上，蘇州樓市過去庫存量並不低。值得關注的是，從2014年底至今，蘇州樓市可售量一度高達848萬平方米，庫存消化週期最長達11.5個月。

不過，2015年4月份以來，蘇州樓市庫存量開始一路下滑。據嚴躍進提供給《證券日報》的統計資料顯示，蘇州樓市可售量由795萬平方米一路下滑至今年4月份的361萬平方米，消化週期則降至截至4月底的3.2個月。

“目前，蘇州樓市庫存規模基本與3月份持平。”嚴躍進向本記者表示，這說明在此前蘇州政策管控下，市場交易開始回歸理性。不過，除了南京，蘇州與其他一、二線城市庫存消化週期相比，仍然要低，證明其市場雖然開始滋生降溫跡象，但還是比較熱。


據中國指數研究院《2016年全國40個大中城市房地產開發投資吸引力研究》報告顯示，一線城市及熱點二線城市如南京、杭州、蘇州、重慶在各類物業排名中均躋身前十。對蘇州來說，投資吸引力不斷提升。

事實上，各大房企確實開始在蘇州搶地。

4月7日、8日，蘇州土地市場發力，13宗土地成交，總出讓金共約250.76億元，平均溢價率約200%。其中，蘇州市高新區科技城地塊由3.7億元起拍，最終在15.5億元落槌，溢價率高達318.86%。

“對於蘇州市場來說，最大的問題是補庫存，即加大供地規模，以及鼓勵房企積極拿地和加快新開工節奏。”嚴躍進如是稱。

“今年樓市回暖主要體現在一二線城市，三四線城市去庫存的壓力還是很大。”銀行業人士對中國證券報記者表示，商業銀行的房地產信貸政策分化趨勢將更加明顯，三四線城市的房地產開發貸料持續收縮。分析人士認為，一線城市樓市今年一二季度呈顯著回暖趨勢，但這種爆發性回暖並沒有擴散至三四線城市，也不可能持續太久。隨著房地產及相關的金融政策回歸平穩，一二線樓市的增長將放緩，房地產開發貸、個人住房按揭貸款等需求都將隨之降溫。

一二線城市開發貸或降溫

根據國家統計局發佈的3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，3月新建商品住宅價格上漲的城市數量明顯增加，達62個，為近兩年來房價上漲城市數量最多的月份。多數城市漲幅擴大，有55個城市新建商品住宅價格漲幅高於上月，47個城市二手住宅價格漲幅高於上月。

這輪價格上漲背後，離不開商業銀行的“杠杆”相助。央行最新發佈的《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年一季度房地產貸款增速上升。2016年3月末，人民幣房地產貸款餘額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元。其中，房產開發貸款餘額5.22萬億元，同比增長13%，增速比上年末低4.9個百分點。

過度火熱之後，或將迎來降溫。5月9日，人民日報刊登《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經濟》，權威人士指出“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠杆‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”

分析人士指出，這或許意味著以宏觀政策為導向，各地方的差別化調控將成為下階段“去庫存”的主要方向。未來樓市“分城施策”將進一步清晰，過熱的一二線樓市將實施調控。

中原地產首席分析師張大偉認為，開年樓市成交火熱，房價漲幅繼續擴大，且房價環比上漲的城市個數創近兩年來新高。後續市場不僅面臨自然回檔壓力，滬深等熱點城市更是遭受史上最嚴厲的調控政策。滬深的先行指標已經持續大幅回落，3月末兩地的中原報價指數均跌破50%，即報價下跌房源已經超過上漲房源。政策的短期效應已現，市場將逐步進入調整。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊預計，一二線樓市的房地產開發貸將很快降溫。一方面，一季度房地產市場快速增長，本就屬於政策的短期調整。另一方面，商業銀行近幾年的房地產信貸政策趨於謹慎，會根據調控基調及時調整。

三四線城市去庫存任務艱巨

作為給房地產需求端加杠杆的“主力”，商業銀行在本輪樓市上漲中並沒有“被衝昏頭腦”，三四線城市的房地產開發貸依舊偏緊。

“上海深圳這些一線城市樓市堅挺，但大多數三四線城市還在苦苦去庫存。我們這兩年對開發貸都很謹慎，今年到現在還沒有放出一筆開發貸。”張豔是一家全國性銀行江蘇某三線城市分行負責人，她告訴中國證券報記者，不僅僅是她所在的銀行，當地絕大多數銀行都是一樣。

張豔告訴記者，目前的主要任務還是去庫存，銀行在三四線城市的開發貸政策中短期來看不會放鬆。“地方政府、銀行和開發商都在研究如何消化庫存，根本無心投放新的開發貸。”

中國證券報記者在採訪時發現，一些中小開發商更是直言“不要錢”。在海南三亞，一家民營開發商的負責人坦言，“現在銀行給我們貸款都不敢要了，不敢拿地，還要貸款做什麼？我們現在需要的是盤活存量、盤活資金。”

業內人士認為，目前三四線城市存銷比雖下降但仍然較高，去庫存任務艱巨。各地政府和開發商應避免再度進入“銷售—拿地—建房—增加庫存”的迴圈。中原地產監測的重點城市中，4月存量較去年末除南昌、深圳小幅增加外，其他城市均有減少，杭州庫存降幅接近七成。從消化週期來看，4月重點城市的庫存消化週期超過一年的僅有青島、莆田、舟山、呼和浩特等。南京、蘇州、合肥依然保持在2至3個月，供求矛盾問題短期內尚難化解。

根據易居研究院監測的35個城市資料，截至2016年3月底，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2493萬、17728萬和4257萬平方米，環比增幅分別為-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三線城市3月份新增供應量為349萬平方米，而新增成交量為349萬平方米，新增供應量和新增成交量持平，這使得庫存變動幅度不大，去庫存任務依然艱巨。

個貸政策將進入調整期

券商人士認為，在目前情況下，一向被視作優質資產的個人住房按揭貸款也將有所調整。根據國家統計局披露的2016年1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況，1-3月，房地產開發企業到位資金31992億元，同比增長14.7%。其中，國內貸款6226億元，增長6.5%。在其他資金中，定金及預收款7882億元，增長25.9%；個人按揭貸款4670億元，增長46.2%。央行資料也顯示，今年一季度個人購房貸款餘額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點；一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。

銀行業人士認為，如此爆發式增長或難再現。一方面，購房者的需求已經得到較大程度釋放，未來准購房者將進入觀望期，而這也是導致個人房貸增速回檔的主要原因。另一方面，預計央行等監管部門將進一步細化“分城施策”，針對一些房價過快上漲城市調整個人住房按揭貸款政策。在國家統計局的監測資料中，最近兩個月包括合肥、南京、蘇州等二線城市的房價增速已遠超一線城市。

同策諮詢研究部總監張宏偉對中國證券報記者表示，首先，從曆輪樓市出現過熱的階段表現來看，每當市場出現過熱時，全國性的調控政策勢必會出臺，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，那也就意味著，哪個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪“溫和”的調控政策出臺，如果上述城市樓市繼續火爆，“日光碟”頻現與“地王”頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴。其次，央行等相關部門已經對上述熱點城市進行調研，儲備政策準備充分，只不過等待時機發佈而已。比如首套房認定標準或調整；首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成；公積金政策或由於貸款餘額不足而被動收緊等。

　　據《新華社》報道，河南省住房和城鄉建設廳、省政府金融辦、農行河南省分行日前聯合推出「農民安家貸」。農民進城購房申請貸款不僅准入標準大大降低，利率優惠，還可享受由地方出資的融資擔保機構為其貸款提供連帶責任擔保。
　　目前，漯河市、濮陽市、南陽市、平頂山市等多家農行分行已與當地政府對接，積極推進「農民安家貸」業務的開展。
　　從２０１５年起，河南省財政連續三年每年安排３億元（人民幣．下同）資金，對促進農民進城購房政策落實好的市、縣給予獎補。數據顯示，截至２０１５年底，河南省農行涉農個人住房貸款餘額６﹒９萬戶、１３１﹒８億元。（ｃｅ）

　　住建部副部長陸克華今日上午在吹風會上介紹稱，住建部對房地產中介市場存在的問題高度重視，將加強房地產中介的監管工作。
　　陸克華表示，住建部即將開展一次全國範圍內的房地產中介專項整治行動。對於存在違法違規行為的中介機構取消網上簽約的資格；情節嚴重的依法處以罰款，並列入黑名單。他透露，目前，北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作，從目前的成效來看還是不錯的。

估值258億 加建單軌鐵路

政府銳意把九龍東發展為本港第二個核心區，其中位於九龍灣常怡道以南的一批政府用地，政府劃為九龍灣行動區，經過逾一年半的研究，初步發展藍圖終曝光。根據政府的計劃，九龍灣行動區未來將增建5座商廈，可望增加近397.19萬方呎商廈、零售和酒店等樓面，估值動輒達258億元。

發展局起動九龍東辦事處自2014年8月起就九龍灣行動區進行研究，涉及企業廣場3期以南至海濱道一帶的用地，總面積達17公頃。

根據最新方案，行動區設有6個發展地盤，其中以佔地約2.2公頃的運輸署驗車中心用地（地盤4）和地盤面積約1.57公頃的廢物回收中心用地（地盤2）較矚目，料可興建5座商廈。

興建寫字樓及酒店

根據發展藍圖，地盤4擬改劃為「商業發展暨環保連接系統車廠及車站」（俗稱單軌鐵路）用途，基座將有約65.66萬方呎樓面作為啟德環保連接系統的車廠和車站，基座其餘樓面作為零售、餐飲和娛樂等用途；上蓋則興建三座商廈，其中西面兩座作為寫字樓用途，接近鴻業街的一座將發展為酒店；地盤4與地盤2並會由園景平台連接。

地盤2大部分用地將改為商業用途，可建樓面約202.36萬方呎，基座除零售用途外，亦有科技初創共用空間等用途，毗鄰企業廣場3期的位置則預留樓面作環保巴士等的公共交通樞紐。

基座以上將興建兩座高層商廈，其中一座全屬寫字樓，另一座低層屬寫字樓、高層則為酒店。

至於毗鄰MegaBox的警務處九龍灣車輛扣留及驗車中心（地盤1），政府計劃預留作綜合廢物處理設施，處理區內所產生的廚餘和都市固體廢物等；啟福道天橋底的位置（地盤3）則主力用作文化和創意用途。

另一方面，兩幅分別位於常怡道（地盤5）和海濱道（地盤6）的商業地，去年已經以招標的形式批出。

每呎地價達6500元

政府暫未公布九龍灣行動區的具體發展時間表，惟由於多個地盤都涉及改劃用途程序，地盤4更涉及需時研究環保連接系統，市場估計部分用地要待數年後才能夠推出市場，但業界對該區的發展充滿信心。

高力國際亞洲估值與諮詢執行董事張翹楚認為，九龍灣發展趨成熟，加上環保連接系統的車站將設在地盤4，有望大大改善九龍灣區的交通，屬一大賣點，估計地盤2和地盤4日後推出市場，每方呎樓面地價可達6500元。以此計算，兩個地盤總值可達258億元。

若兩幅用地成功發展，區內商業樓面將大增，惟張翹楚認為，九龍東商廈吸納量理想，即使有新增的商業用地供應，對區內商廈的租售價和空置率等影響皆有限。

零售市道疲弱，銅鑼灣怡和街原由售賣肉乾專門店美珍香租用的舖位，約滿放棄續租後，業主因見未有新長租戶，所以願意以月租10萬元短租予韓國化妝品店，租金大跌逾七成。該舖當年曾為「舖王」，現淪為散貨場。

美珍香約滿棄租

市場消息指出，銅鑼灣怡和街9至15號維景軒地下1號舖，鄰近百德新街，建築面積750方呎，剛以月租10萬元短租予韓國化妝品店，呎租約133.3元。消息透露，美珍香原以35萬元租用，上月約滿後遷出。區內代理指出，業主亦在市場放長租，叫租25萬元，已較美珍香的月租低28.6%。

另外，市場消息指出，銅鑼灣恩平道52號地舖，建築面積1200方呎，剛由護膚品店以60萬元承租，呎租500元。據了解，舖位原由俊文珠寶以80萬元租用至去年底，但俊文珠寶去年中已提早遷出，現終以60萬元租出，較舊租金少25%。

豪宅再現大幅減價，西半山雍景臺一個單位大幅減價24%易手，成交價僅2,280萬元，重返屋苑2011年樓價水平。

1123呎2280萬 返2011年

西半山新盤開賣，盡吸市場的購買力，二手業主亦要減價出貨，市場消息指，雍景臺1座高層C室，實用面積1,123平方呎，單位在去年5月份時叫價曾高達3,000萬元，其後連番減價，最終以2,280萬元易手，減幅達24%，單位實用呎價20,303元。原業主於2005年以1,355萬元購入單位，是次易手帳面獲利925萬元，升值68%。

資料顯示，同座同室，一個較低樓層的單位，在2011年5月份，成交價亦達2,280萬元，與最新成交的單位造價相同，反映是次交易的樓價已重返屋苑2011年水平。

有區內代理便指，由於最近西半山有新盤開售，搶去了不少二手購買力，急於出貨的業主，難免要以低市價出售單位。

中半山滿峰台 減400萬沽

另外，中半山滿峰台中層A室，實用面積1,232平方呎，開價2,600萬元，新近減至2,200萬元轉售，實用面積呎價17,857元。

原業主於2009年以1,678萬元購入單位，易手帳面獲利522萬元，升值31%。

屋苑較低層的A室，於2012年成交價亦要2,100萬元，如計及樓層因素，最新成交單位的造價亦重返2012年水平。

近日綠表公屋單位逆市造好，粉嶺祥華邨一個細單位，以綠表價125.4萬元（未補地價）易手，持貨不足3年升值2.3倍。

381呎細單位 綠表售125萬

市場消息透露，祥華邨祥德樓高層6室，實用面積約381平方呎，業主原本叫價130萬元放盤，輕微減價後以125.4萬元售出，呎價約3,291元，屬理想價水平。據悉，原業主於2013年8月才向房委會購入單位，當時造價38.4萬元，持貨不足3年升值2.3倍。雖然業主須繳交樓價10%的額外印花稅，扣除稅項後仍獲利約74萬元。

另一方面，美聯物業聯席區域經理丘松原透露，香港仔利東邨東逸樓高層3室，實用面積約381平方呎，剛以綠表價203.8萬元易手，呎價約5,349元。

利東邨高層 10年升值逾9倍

資料顯示，原業主於2006年以約20萬元購入單位，是次易手帳面獲利183.8萬元，持貨10年升值9.2倍。

另外，大埔富亨邨亨裕樓中層20室，實用面積355平方呎，剛於自由市場以約270萬元（已補地價）易手，實用呎價約7,605元，創屋呎價新高紀錄。

至於居屋市場方面，萬邦地產分行經理吳子健透露，大埔怡雅苑A座高層4室，實用面積554平方呎，剛於自由市場以470萬元易手，呎價約8,484元，屬於理想價水平。

中證監「研究」暫緩中資概念股回歸A股，或成萬達商業地產（03699）私有化並於A股上市又一阻滯。分析指，消息將增加萬達商業「回A」難度，拖慢上市進程；即使成功上市也未必獲得預期估值。

縱成功上市 未必獲預期估值

外電曾報道，萬達商業為避免A股上市申請短期內無法獲批，考慮借殼上市。交銀國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰認為，中證監若加大借殼限制，萬達商業回歸A股將「不再是着綠燈的直路」。

他表示，作為大企業的萬達商業仍有其優勢，但上市進程因此被耽擱數月在所難免。而A股市場動盪，實現上市亦未必獲得大規模集資。

星展唯高達香港研究部主管吳淑燕亦認為，內地投資者偏好中小股，如萬達商業般大型公司或反而無法獲得較高估值。她認為萬達商業若私有化受阻，料股價將跌至宣布私有化前水平。

德銀籲沽恆大 目標價2.12元

德銀亦發表報告指，受回歸A股憧憬帶動，萬達及恆大地產（03333）股價表現曾優於行業，現時中證監對借殼上市的探討或令其回歸A股大計無法繼續，料股價將大幅回落。

該行給予萬達商業「持有」評級，目標價42元；恆大目標價則為2.12元，評級為「沽售」。

萬達商業昨公布，今年首4個月實現租賃收入56.2億元（人民幣下同），而合同銷售235.9億元，按年跌13.2%，完成全年銷售目標23.6%。

　　大行接連下調對本港樓市的預期。德銀昨日發報告稱，由於今年以來，本港住宅市場的售罄率（sell-through rate）較該行預期為差，加之宏觀經濟狀況轉弱，失業率上升及新供應增加，該行維持未來三年樓市下跌40%的預期，並指今年年內將下跌20%。

　　德銀指出，今年以來一手樓市一般住宅新盤兩日內的售罄率僅為22%，而豪宅則只有6%，為1998年以來新低。而計及開盤首個月，一般住宅的平均售罄率為40%，豪宅僅有19%，遠低於過去樓市低谷時，一般住宅41%至67%及豪宅30%至74%的售罄率水平。自去年9月15日以來，本港住宅市場已跌13%，但成交量未有配合，料樓價仍未見低。

　　該行表示，今年首4個月一手樓市的交易量僅為2597個單位，按年下跌52%，遜於該行預期。德銀預計今年全年交易量為1.8萬個單位，為達到這一數字，今年餘下時間，平均每月的銷售量需增長196%。要達到香港政府預測未來三至四年將推出9.2萬個新單位，即平均每年2.3萬個，平均每月銷量需增長293%。在現時的宏觀經濟環境下，樓價需要加速下跌才可刺激成交。

　　德銀認為，目前本港地產股的股價反應樓價將再跌30%至40%，資產周轉率非常低，因此除非交易量上升，地產股難以跑贏大市。