參考消保團體意見 地政司擬提5~5.5%方案

磋商研議
《不動產經紀業管理條例》實施後，曾訂定「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，規定房仲服務費不得超過價金6%，但消保團體認為房價年年漲，應按時間、地點調整比例。內政部地政司曾要求房仲全聯會於5/7前提出調整方案，但遲遲未收到回應，地政司表示，將參酌消保團體，提出上限5~5.5%方案送行政院。

現行規定房仲服務費不得超過房屋成交價6%，但2011年民眾及消保團體抗議，「房價已翻漲2倍，服務費須按不同地區、不同時間漲跌幅來調整標準。」監察院隨之提出糾正。以總價1000萬元房屋為例，房仲服務費最高得支付60萬元。
2012年起內政部地政司多次與房仲業者協商，也提出服務費範圍方案，但雙方始終未達成共識，直到去年6月開會，部分地方政府及消基會建議服務費上限應調整為5~5.5%，以保障低總價購屋者權，當時房仲全聯公會同意調降，但今年3月底開會，消基會再提全台平均服務費僅4.5%，應修法收費標準上限不得高過5%，但房仲全聯會不同意，雙方引爆火線。

房仲公會：雪上加霜
內政部地政司副司長施明賜表示，部分業者原本同意最高服務費調降到5~5.5%之間，但3月底開會時，房仲全聯會表明，因景氣不佳，又不同意調降，「4/7已函文限全聯會1個月提出具體建議方案，但目前還未收到公文，若全聯會不提建議方案，將參酌消基會及其他縣市代表提出「收費標準上限5~5.5%」修訂方案送行政院。
前日下午房仲公會全聯會召開臨時理監事會，決議維持最高6%，房仲公會全聯會理事長林正雄表示，房市景氣差，去年房仲店有7400家，今年倒閉僅剩5800家，近2成收店、轉業，現在調降服務費上限，是雪上加霜！

「淨利真的只剩1%」
林正雄說，「房仲服務費上限6%，全台房仲實質佣收約4%，扣掉租金、人事等成本，淨利真的只剩1%，根本沒調降空間，房仲不是不願調降，而是希望能等經濟好轉再調降，全聯會盡速向地政司提出建議方案。」
針對此，政治大學地政系教授張金鶚表示，消費者當然希望房仲服務費可下降，但房仲業者絕多數不同意，「反倒房仲業者也可思考一下，現在不景氣下，其實調降服務費才能提高競爭力才會有生意，說不定是個轉機。」
民眾林小姐也贊成服務費上限調降，她表示，「房價已經夠高了，再加上房仲服務費，想買房又更困難了，但還是需要房仲的專業度，服務費在2~4%內是可接受範圍。」

房仲服務費最高上限 歷年爭議
★2000年
「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」上路，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，向買賣或租賃一方或雙方收取報酬，不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金
★2011年
10年後，房價飆漲2倍，消費者及民間團體建議修正，監察院提出糾正文，共開了6次會議，協調房仲業者必按不同地區、不同時間點，逐級距累退計收服務報酬
★2012~2014年
協商多次後，提出總價1200萬元以下、服務費上限不得超過6%，總價1200~5000萬元，上限不得高過5%，總價5000萬元以上，不得超過4%
★2015年6/15
部分地方政府及消基會建議服務費上限5~5.5%，以保障低總價購屋者權，房仲全聯公會同意調降，並調查收集市場意見
★2016年3/31
消基會調查近2年全台服務費平均4.5%以下，建議最高上限調降到5%以下，房仲全聯會不同意，地政司4/7函文房仲全聯會，1個月內要提出建議方案，若無來文，將以消基會方案送到行政院修法
資料來源：內政部地政司、《蘋果》採訪整理

看到「破盤價」別高興，可能只是實價登錄網的統計缺失！一間內湖中古大樓傳出下殺「2字頭」，讓名嘴直呼，「買到的是神人」！不過當地房仲指出，其實該案受到地下儲藏空間影響，才會出現如此驚人的價格，實際單價符合區域行情，並非「破盤急售」物件。

屋主大逃殺來了嗎？內湖中古大樓驚傳「2字頭」超低價，每坪只要28.5萬元，讓名嘴直呼「買到的人萬中選一」、「買到的是神人」，但是真的有這款好康嗎？成交該案的房仲透露，其實是實價登錄惹的禍。

永慶房屋星雲店房仲說明，雖然該案在實價登錄上顯示「3房」、「每坪28.5萬」、「不是親友交易」，但事實上該案是「套房」產品，室內空間僅6坪，多出來的房間為「社區地下室儲藏空間」，坪數達14坪，因為實價登錄將兩種空間合併計算，才會大幅拉低成交單價，事實上該案成交價應為每坪54.1萬元，符合社區成交行情。

這並不是實價登錄第一次惹禍，日前壹週刊也曾以「信義區小套房暴跌4成」為題，直指套房價格正在崩落中，但記者向成交的房仲求證，卻發現該案登錄價格暴跌，其實是「實價登錄誤植車位坪數」惹禍，事實上價格並無暴跌狀況。

對於實價登錄不夠透明化，統計又有諸多盲點的情形，政治大學地政系教授張金鶚接受蘋果日報採訪時更進一步指出，其實實價登錄最大的問題還是「不夠透明」，對於不熟悉不動產的民眾而言，難以掌握個案的房價現況，增加「出價失準」的風險。

「以租代買」對上「以房養老」，不同人生觀對於房地產的看法大不相同！為了每月支付房貸，許多人生活過得相當節儉，遭他人嘲笑「窮到只剩房子」、「屋奴」更是家常便飯。不過專家批評訕笑的人，「老了就知道」，未來每個月靠著以房養老就能月領4萬元，「沒房子的呢？」。

若給你重新選擇的機會，你想要「先苦後甘」還是「先甘後苦」呢？受到高房價排擠影響，愈來愈多年輕人把「以租代買」視為人生座右銘，對於其他買房者，卻抱以「看好戲」的心態，認為這種人「買貴了」、「窮得只剩房子」、「屋奴」，不過專家提醒，其實買房不只是換取一個居住地點，老了還能換錢吃飯，「這不好嗎？」

長期耕耘租賃市場的包租公律師蔡志雄在其臉書表示，年輕人對於買房的態度，應該是「該如何努力買房」，而非「要不要買房、想不想買房」，畢竟有房子的人，到了老年時至少還能「以房養老」，月領4萬元，「沒房子的人呢？」。

投資專家楊馨也認為，雖然許多人認為薪資低、房價高，感嘆自己「生不逢時」，但重點不在於你所處的年代，關鍵仍是「人」的心態，如果能「吃別人吃不了的苦」，未來自然能享受別人享不到的福，畢竟「天下沒有白吃的午餐」，自然也不會讓你白白受苦，別到年紀漸長時才努力，屆時想做事情也會力不從心。

房價真會連8年「跌跌不休」嗎？市場氛圍看似如此，但央行降息與解除房貸信用管制後，房市氛圍逐漸改變，甚至有網友表示，自己家樓下的成交房價不跌反漲，現在看房的民眾真的沒必要期待買到「低價」，因為早期持有房子的屋主、若賣不到好價錢，寧可不賣也不願意降價！

新政府尚未上任，但因國內景氣不佳，許多人認為房價也會因此跟著下跌，「不買最大！」堅持要等房價腰斬才進場，但近來市場傳出捷報，包括台北市的「忠泰鳳罄」、「太平洋之森」開賣後均快速完銷，顯示只要房子的地段佳，加上適當讓利，就會有民眾買單。

除了新案件如此，網友gothmog (胖過頭)也在PTT上分享新北市中古屋的實際案例，分析認為想要買房的民眾，若遇上早期持有房子的屋主，恐怕不見得能撿到便宜！

gothmog表示，自己住在中和的中古大樓內，目前的區域行情價為每坪35萬元，原以為房市會緩跌多年、家裡房價也會跟著下跌，沒想到上個月同樓住戶的賣出成交價為每坪40萬元，跌破眾人眼鏡。

對於這種逆勢上漲的情況，他認為，是因住家的區域地段好，加上房屋總價只為千萬元出頭，對一般民眾來說仍在負擔範圍內，並以自己在8年前購入房子的例子表示，因持有成本不高、加上央行降息，雖然大環境不好，但更多屋主不是不賣、就是開高價再讓買方殺價，但「現在買房很難殺得動！」房市也只會陷入更長的拉鋸戰。

而永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，目前台灣整體房市雖尚未完全脫離低潮期，但只要屋主適度讓價、新政府上任後兩岸政策與經貿關係走強，房市即可回穩，有意自住買房的民眾可趁最近多看屋、找尋可負擔價格內的房子購買。

房地產稅制改革怎麼走？準內政部次長花敬群昨（10）日表示，內政部執掌的公告地價、公告現值會將市場價值當作評定基準，不過他強調，改革大原則不是為了打房、加稅，稅制合理化才是目標。

「稅非常敏感，因為有房產的老百姓太多了」，花敬群表示，選前有提過房地產稅制的三原則，依序是實價課稅、自用輕稅和合理漸進；但實價課稅的基礎就是稅基合理化，內政部執掌的公告地價、公告現值等業務，會以用市場價值當作評定基準為努力方向。

花敬群說明，實價課稅的精神並非一定要用市價去課稅，而是稅基認定必須符合市場價值；內政部將稅基評定的制度與標準打好基礎後，才能由行政院和財政部主導進一步的方向，且新政府稅改政策以不直接衝擊市場運作為原則，社會大眾不須過度擔憂。

「（新政府）對絕大多數老百姓沒有加稅的念頭」，花敬群表示，先前推房地合一稅時，社會譁然，認為是政府打房之舉、房市進入重稅時代，實際上新制的稅不見得比較重，但合理很多、且與國際接軌，這就是稅制改革的邏輯，並非一定不加稅，重點是稅制合理化。

花敬群強調，諸多房市調控措施都不是「打房」，而是讓房市「健全化」的作法，當然稅制改革影響層面深遠，政府絕對不會躁進。

新北市五股區為麗寶集團發跡地，包括企業總部、集團董事長吳寶田的信仰中心，皆設置於此。而集團進軍區內洲子洋重劃區首案，即位於吳寶田悉心打造的「賀聖宮」旁，總銷約17億元，麗寶出手該區，另有2住宅案興建中，4塊素地規劃中。
由麗寶集團子公司建義建設主導的「御璽」，為新成屋案，5月對外公開，與吳寶田興建中的「賀聖宮」為鄰，坪數規劃45、56坪2種格局，成交價每坪訂在32萬元上下。專案經理許淇鋒指出，部分鄰宮廟及低樓層戶別單價可至2字頭。

近宮廟 有抗性
但以總價來看，此案廣告戶1500萬元以上，對該區主力購買族群，確有相當抗性，許淇峰表示，「除區域客外，我們也希望吸引蘆洲區換屋客，此案得房率達63%，格局規劃不錯，總價的抗性，應可稍微減輕。」

而麗寶集團預備強攻洲子洋重劃區，尚有子公司麗源建設成洲段案、廣春成建設芳洲段案，及4塊住宅區、商業區素地規劃中。目前麗源建設，在五股舊市區尚有「傳家堡」銷售中，第一期成屋至今近4年，規劃坪數自61坪起，受限於總價略高，銷售較為遲滯。

建義建設副總經理王美元指出，建義今年除洲子洋案，預計還有新莊區幸福東路案、副都心案進場，皆為小坪數規劃，連同「御璽」，3案總銷約50億元。

最貴豪宅帝寶房價、租金雙雙面臨下跌。根據內政部實價網最新租金揭露資訊，帝寶C棟10樓揭露一筆租金行情，每月租金26萬元，2個車位每月租金2萬元，扣除車位坪數與租金後，每月每坪僅約1812元，相較去年8月，不同棟但同樣是10樓，每月每坪租金約2050元，租金修正幅度超過1成。

去年12月，帝寶才甫成交1戶10樓，拆算每坪單價275.2萬元，相較該豪宅最高單價298.2萬元，每坪跌價逾20萬元，修正幅度約7.71%，今年又碰上租金修正，呈現價格、租金雙跌的趨勢。

今年3月時，該豪宅揭露一筆最新實價租金紀錄，租賃樓層為10樓，格局為3房2廳4衛，並附有家具，租賃面積約161.66坪（包括2個車位），其中含車位的每月租金28萬元，扣除兩個車位租金2萬元、坪數約29.17坪，拆算每月每坪租金單價約1812元，為該豪宅實價租金揭露中第三低。

桃園市中壢區1間占地逾500坪店面，今年2月以總價3.46億元成交，創下今年實價店面總價最高紀錄，也是桃園地區實價以來店面最高總價，換算地坪單價約65萬元。觀察去年至今實價資訊，店面總價最高前3名落在台中、高雄、桃園等區域，北市高價店面交易轉趨清淡。

根據實價資料顯示，今年2月位於桃園市中壢區1間土地面積高達531.2坪、總建坪近392坪的店面，以總價3.46億元成交，換算建坪單價88.3萬元、土地單價65.1萬元，買方為趙姓自然人，目前承租給安托華汽車百貨公司。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，歷來高價店面多集中在雙北市，今年3月西門町也剛成交1筆3億透天店面，但目前尚未實價揭露；而桃園實價最高總價為102年位在大園1筆總價3.1億的店面交易，不過因交易坪數超過千坪，因此建坪單價僅有22.6萬元。

此次中壢民族路二段這筆店面，為2層樓店面，創下今年實價店面總價最高紀錄，也是桃園地區實價以來店面交易最高總價。

台灣房屋中壢平鎮直營店店東邱繼緯表示，中壢區店面交易主要集中在市區及海華商圈，而因該店位在中壢平鎮交界，近交流道，近年吸引觀光型旅館進駐，成交價格符合當地行情。

邱繼緯指出，該店面目前仍出租給汽車百貨，日前才剛打新租約，推估月租金約40萬元，估計投報率約為1.5％左右，預料買家短期應以收租為主，未來不排除興建住宅推案。

觀察104年至今的實價店面總價排行，第1名落在台中市美村路，成交總價4.49億元，最高總價前4名店面都不在雙北市。

張旭嵐分析，市場轉向，精華區高單價店面不見得可創造高坪效，大坪數店面可供大型量販店，或分隔規畫賣場出租使用，可大可小運用彈性大，也成為長期置產族的投資規畫方向。

房地產業者近期從預售市場蒐集來的資料研究分析指出，隨著房價下修，自住客買氣回籠，業者表示：「每週進接待中心來客看房的組數明顯增加，而成交速度約比2015年下半年提升約2成左右。」業者表示，自住型買家從2014年3月房地產從高峰開始反轉，一路等到現在已經2年時間，發覺房價已經修正到「合理可以接受的範圍」了，若再繼續等下去「恐怕較好的樓層、格局會先被別人買走」，所以，已經有自住客看到喜歡建案的樓層、格局，就先付訂金「訂起來再說」，這樣的現象代表自住客需求逐漸出籠，以新北市頭前重劃區來說，這樣的感覺更為明顯。

近月以來，房市人氣、買氣，陸續回籠

房地產從高檔整理2年以來，交易量清淡、市場觀望，大台北都會區的房價也跟著下修；不過從央行2016年3月宣布降息全面鬆綁房市信用管制之後，而520新政府上任後的房地產政策，預期也不會(敢)有強烈「打房」舉措，在這些條件交互影響下，這1個多月以來，房市的人氣、買氣，已陸續回籠，成交量開始放大，過去觀望的客戶，近期發現已經開始重返房市，並且嘗試出價，等待建商「讓利」。

想買好建案「現在就應該要出手了」

房地產業者表示：「種種跡象顯示，房市谷底在近期浮現，房價也沒有再大跌的理由。」而央行也不願意見到素有火車頭產業的房地產繼續壞下去，已經在選擇性信用管制措施上放寬限制，建議自住客、首購族，想要買到比較好的建案產品，業者建議：「現在就應該要出手了。」

自住客紛紛重返頭前重劃區置產

以新北市上一波房地產最熱的新莊副都心、頭前重劃區來說，價格經過修正之後，目前頭前重劃區預售建案行情回到「4字頭」，這樣的價格一出現，就讓市場自住型買家開始回籠，因為在2013年底、2014年初房地產最熱的時候，新莊頭前重劃區房價已經是「座5望6」的行情，如今回到「4字頭」就可以買到規劃不錯的產品，讓很多自住客紛紛重返頭前重劃區置產。

「合康新世代」中小坪數吸引自住買家

以合康建設位於新莊頭前重劃區中原東路「合康新世代」建案來說，現階段還在潛銷期，尚未對外正式公開，不過，根據現場銷售人表示：「目前每週來人組數平均都超過30組以上，而且以自住客為主，這樣的狀況非常明顯。」現場銷售表示：「因為合康建設在區域內已經推出較大坪數的『合康新世紀』，在有建築實際業績參考下，消費者瞭解建設公司的建築品質，當『合康新世代』改走中小坪數規劃之後，受到相當多市場自住買家的認同，目前銷售成績出乎預料的好。」

買房注意建築結構「安全比例」

「合康新世代」規劃為地上18層地下4層的精工建築，以建築結構樓層/地下室6：1的安全結構比例來說(即地上建築6層，就應該開挖1層地下室)，18層建築通常都只會規劃3層地下室，而「合康新世代」地下室就開挖4層，顯然將基礎的地基做得更為紮實，這樣的用心受到自住客認同，才造成潛銷期就出現現場看房熱絡的情境。

自住客進場氣氛將越來越強

房地產業者表示：「房地產行情從2014年3月高峰反轉迄今已經2年，央行已經不再限縮房市，都會區首長也沒有人贊成『打房』，新政府對於房市的重點只著墨於提高社會住宅供應量，房市最壞的狀況已經逐漸過去，現階段自住客進場的氣氛將會越來越強。」

基隆市政府2016年5月10日於市務會議通過2016年度總預算第一次追加(減)預算案，將送市議會審議，市長林右昌於市務會議會後記者會表示，此次追加1.1億元將整修道路，提升基隆市道路品質。

基隆市2016年度總預算第一次追加(減)預算案，經彙編後，歲入編列追加5億9154萬餘元，歲出編列追加5億9154萬餘元。林右昌說，追加減預算，主要包括獲得中央總籌分配款，所分配到2.7億餘元進帳，以及市府各局處極力爭取到的3.23億元補助款。

在歲出執行部分，林右昌表示，經濟發展的支出，佔相當大的比例達4.3億元，5千餘萬元是教育領域的經費，社福支出有6千餘萬元，至於社區發展與環保支出則是佔3千餘萬元。

林右昌說，此次編列追加1.1億元將用來整修道路，包括開放的封閉型社區道路修繕及基隆市逐年增加重點示範道路，加速提升基隆市道路品質；另在財政窘困下，市府匡列405萬元，補助基隆市計程車司機換裝新式計程表，都發處追加1百多萬元進行基隆市老舊建物鑑定。

不僅平價宅能殺出血路，單價百萬豪宅也傳秒殺捷報！大安區「忠泰鳳罄」開賣40天，宣告銷售超過9成，成交均單價120萬元在該區域「相對親民」。建商讓利迎來熱銷，專家觀察，建商下半年將有感降價、殺價取量。

忠泰建設位於大安國中旁的「忠泰鳳罄」預售案，銷售40天建商宣告銷售超過9成，開價每坪152萬元，平均成交價約120萬元，以該區單價135萬元上下的區域行情，該案價格相對親民，建商讓利10~15%。

在房市反轉之初，許多專家預估將出現「胖U」走勢，甚至「L型」一蹶不振的說法也出現過，不過，觀察近來房市氣氛卻有回溫跡象，「胖U」是否有機會瘦身？NOWnews報導，房市專家分析大台北房市，下半年建商將有感降價，餘屋先賣先贏殺價以取量，預估2017年Q4房價落底，同時打房政策也逐漸解除，遞延的剛性需求將逐漸浮現。

北市蛋黃區預售案相繼傳出逆勢銷售案，是房市春燕飛來了或僅是一隻小鳥還有待觀察，不過，有房仲調查520後民眾的購屋意願，比去年同期的3成5，增加至4成5，其中2成為首購。

近日，市場傳出中糧集團與招商蛇口（001979.SZ）的整合傳聞。

據《中國房地產報》5月7日報導，一位元接近中糧集團高層人士透露，中糧集團正在考慮將地產業務逐步剝離，目前正與招商蛇口商談，最終結果還沒確定。

針對中糧地產將從中糧集團剝離並由招商蛇口接盤的傳聞，中糧地產內部人士5月10日上午對第一財經記者否認了這一消息，他對第一財經記者稱：“沒有的事，我們公司都公開回應過了。”

中糧集團在5月9日曾公開對外回應稱，中糧集團剝離地產業務傳聞並不存在。

而招商蛇口的態度則較為模糊。招商蛇口董秘劉寧對外回應稱，一場資產並購的成功需要天時地利人和等條件，目前招商蛇口並沒有和中糧整合。

中糧集團是首批央企改革試點的六家企業之一。目前，中糧集團旗下兩家地產上市公司：在A股上市的中糧地產（000031.SZ）和在港股上市的大悅城地產（00207.HK）。中糧地產主要發展住宅地產，大悅城地產主要發展商業地產。

2015年，中糧地產實現營業收入135億元，較上年同期增長49.32%；歸屬于上市公司股東的淨利潤7.22億元，較上年增長20.6%。同期，大悅城地產實現營業額53.74億元，按年跌5.93%；淨利潤7.26億元，按年跌57.57%。

同為央企的招商蛇口，在去年剛剛完成了內部整合，原蛇口工業區股改並吸收合併了招商地產，整個過程只用了9個月時間，速度之快令人側目。這樣史無前例的重大整合也為招商蛇口奠定了行業地位。

重組之後，招商蛇口將不再是單一的地產開發商，而是主營園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊，其目標是要成為中國卓越的城市綜合開發和運營服務商。

與此同時，招商蛇口的母公司招商局集團還將中國外運長航集團有限公司（下稱“中外運”）納入麾下。據瞭解，中外運在全國有約1300萬平方米的倉儲用地，大多位於一二線城市的核心地段。中外運並不具備房地產開發的資格，在整體併入招商局後，將提升招商蛇口的資源獲取和開發能力。

在國企改革的大背景下，兩家央企的整合傳聞或許並非空穴來風。

5月首周僅成交800多套 環比降4成

春節後火爆的樓市日趨降溫。有機構資料顯示，5月第一周（5.2-5.8）北京新房成交從四月末的高峰開始回落，降幅達4成以上。

據鏈家研究院資料，5月第一周新建商品住宅網簽量與純商品住宅（除保障房和自住房）成交量均跌破千套，僅800套有餘，創年後歷史新低（除2月前兩周受春節影響外），環比下降42.3%。

與上周相比，單項目成交量明顯下滑。其中，熱銷項目（周成交在20套以上）降至6個，僅成交220套，回落趨勢顯著，總成交量占上周的40%左右。

成交價方面，5月第一周，純商品住宅（不含保障房、自住房）成交均價為35499元/平方米，環比結構性下降3.8%。均價下調主要受成交結構的拉動，經分析，本周低價項目成交占比大幅增加，高價項目明顯降溫。

從區域來看，房山區成為本周第一成交大區。本周房山區純商品住宅成交223套，占成交總量的27.6%。

二手房方面，5月第一周網簽量為3857套，較上周有43.3%的大幅回落，為2016年以來的最低水準。受五一假期的影響，加之春節後需求大幅釋放以及前期入市需求持續減少，網簽規模有較大幅度的下滑。而成交均價為40667元/平方米，較上周有1.7%的漲幅。

5月第一周（5.2-5.8）成交情況

成交量 漲跌幅 成交均價 漲跌幅

新房（扣除保障房、自住房） 809套 跌40.8% 35499元/m2 跌3.8%

二手房 3857套 跌43.3% 40667元/m2 漲1.7%

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限購3日 通州商務公寓零成交

5月6日起，通州限購政策再“升級”。中原地產研究部統計資料顯示，限購3天來（5月6日一5月8日），通州商務型公寓“零簽約”。與此同時，受益於需求外溢，房山、大興成交量明顯回升。

統計顯示，在最近的三天中，北京合計簽約公寓類物業525套，其中房山與大興成為市場的主要熱點區域，另外順義門頭溝簽約比例也有上漲，而通州公寓類物業零成交。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，通州限購政策的再次升級，將抑制市場的商務型公寓成交。以住宅成交量看，在2015年8月限購政策升級後，通州住宅成交從之前的單月1000-2000套，下降到了500套上下。

此外，通州的限購對於大興、房山、順義的商務型公寓市場將產生一定利好。從現在看，部分需求已經出現了轉移的跡象。預計未來全市的簽約將依然維持平穩。

一名上海本土房企人士指出，市場供應量會不斷增加；而客戶被新政攔在門外，可以理解為在減少；房價也被地價逼得越來越貴，市場終會走向量跌價漲。他繼續分析，房企不會做賠本生意，市場僵持之下就會出現有價無市局面。

日前，上海房地產交易中心公佈了4月份一、二手房成交資料。圍繞這組資料，房企在銷售與拿地方面的戰略轉變趨勢隱現。

4月，上海市二手房已從3月份成交5.66萬套跌至1.8萬套，成交量大跌68%；均價24846元/平方米，較3月下降6.9%。一手房成交97.2萬平方米，均價32636元/平方米，環比分別下跌56%、1.9%。

有業內人士預測，上海二手房市場將迎來“有價無市”局面，並稱整個二季度成交量月均也不會超過2萬套。

鏈家研究院研究主管陳開朝認為，不同於以往，這次上海政府確實有“壯士斷腕”的調控底氣。就5、6月份而言，上海樓市整體穩中帶降是大概率事件，主要因為房價輕度下滑增加人們的觀望情緒；剛性的改善需求擇機完成交易，市場需求支撐進一步乏力。因為二手房的降價彈性遠小於一手，開發商在維持表面價格不變的同時，加大隱性行銷力度，會吸引更多二手房成交轉向一手。據此判斷，5、6月份上海二手房成交很可能出現急凍，一手房成交會在低位企穩。

上海市遲遲未出臺今年的土地供應計畫，也為土地市場帶來不明朗影響。如此背景下，經歷4月零宅地出讓之後，5月11日上海當月土地首拍也備受關注。

市場連續下行

上海鏈家市場研究部監測顯示，上海二手房價已經連續4個月下滑，4月成交套數位於近一年來最低點；全市二手房成交面積197萬平方米，環比3月下跌55.6%。

同策諮詢研究部統計顯示，上周（5月2日-8日）上海商品住宅成交量僅16.07萬平方米，相比“325”新政發佈前一周成交71.69萬平方米大幅下跌，周平均交易量由3月底的20萬-30萬平方米下跌至15萬平方米左右。

一名上海本土房企人士指出，市場供應量會不斷增加；而客戶被新政攔在門外，可以理解為在減少；房價也被地價逼得越來越貴，市場終會走向量跌價漲。他繼續分析，房企不會做賠本生意，市場僵持之下就會出現有價無市局面。

同策諮詢研究總監張宏偉也認為，一旦房子沒有了接盤方，或者說被70%的高首付擋在門外，有價無市的局面就形成了。

陳開朝指出，6月份迪士尼開園將對上海市GDP增速影響非常大。2010年上海世博會7000萬遊客拉動了上海GDP增速約2%-3%，保守估計迪士尼開園將對上海GDP增速拉動至少1%。如果迪士尼效應達預期，上海經濟對樓市的倚重將大大降低，因此上海政府不會輕言退出調控。但此次調控，政府致力於管控房價，不僅會全力防大漲，也會全力防大跌——防大跌是因為上海對全國經濟和樓市的穩定身負巨大責任。

因此陳開朝認為，市場一旦出現明顯降價，上海政府也會及時退出調控。在持續的量縮過程中，以存量房交易為主導的上海樓市，二手房價格的相對堅挺會支撐上海房價堅挺，但開發商的價格策略肯定會逐漸軟化。

中原地產高級區域營業董事勞瑞芳指出，“325”新政一個最大的效果就是，被限購的買家開始在上海周邊尋求買入機會，比如花橋、太倉、嘉善等區域。

房企調整拿地策略

接受21世紀經濟報導記者採訪的多名業內人士回憶稱，2015年央企與閩系房企幾乎撐起了上海土地拍賣市場的半壁江山。業內人士指出，房企在接下來的土地拍賣中會偏謹慎，但市場也不會立即轉冷。最近的土地市場走向早已成為焦點。

“325”新政後，上海樓市與土拍雙雙進入調整期，土地市場甚至出現罕見的零宅地供應。而在五月初將有11幅土地入市。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，目前土地市場的低迷除了受“325”新政影響外，更多是由於整個上海土地市場本身的供應量偏低，這從1-4月份土地市場持續低迷可見一斑。此外，原本年初就會出臺的上海2016年土地供應計畫至今沒有出臺，也是導致土地市場整體形勢不明朗的原因之一。

一幅將於5月11日拍賣的泗涇地塊，吸引了不少資金實力雄厚的房企報名競拍。綠地控股（600606.SH）一位內部人士透露，該公司本有意參與競拍，但看到對手過多就直接放棄了。

事實上，大房企的拿地策略正在轉變。已經在上海深耕並在年度銷售排行榜上進入前十的房企綠地、萬科（000002.SZ）、融創（01918.HK）等，近兩年很少在公開市場拿地，基本都是通過收購、合作獲得儲備；即使在公開市場拿地也看性價比或選擇與政府合作。去年以來，融創在上海拿下的唐鎮、浦江鎮地塊，均為收購而來。

而此前並未在上海獲取土地的房企，高價拿地之後也會為麵粉貴過麵包的情形犯怵。因此帶來的資金問題也不可忽視。來自wind資訊、中投證券研究部的資料顯示，2015年，142 家A股房企貨幣資金覆蓋短債由2014年的81%攀升到 97%，淨負債率也由2014年的81%上升到88%。2016年一季度，房企貨幣資金/短債比率更是從2014年同期的72%攀升至109%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從市場熱度來看，房企在松江拿地的熱度會較高；而南橋本身庫存規模還算較大，部分房企可能在此類拿地方面會相對保守。另外，不排除近期部分閩系房企會積極拿地，目前有較多房企進入上海市場，但沒有明顯拿地動作，所以土拍市場上此類房企的動作或相對激進。

一名業內協力廠商機構人士透露，近期房企對外宣傳口徑已變成：積極應對市場回饋、隨時調整市場策略。據其透露，一二線城市土地拍賣表面上房企們積極交標書待拍，實際上已經變得謹慎。“去的企業多了，也會要求好的政策”，比如拿地之後的銀行貸款、開發年限之類的敏感問題，“都可以談”。但21世紀經濟報導記者查閱了上海5月擬出讓的幾幅地塊，出讓條件尚無任何變化。

《深圳市住房建設規劃（2016－2020）》（徵求意見稿）９日發佈。徵求意見稿提出“十三五”期間總建設目標為：有效供應住房65萬套，其中新建商品住房預售與現售30萬套，保障性住房供應35萬套；新增安排籌建住房75萬套，其中新增安排建設商品住房35萬套，新增安排籌建保障性住房40萬套。

據新華社5月10日消息，此次徵求意見的《深圳市住房建設規劃（2016－2020）》提出，加強住房供給側制度改革，以供應穩定住房市場發展，滿足居民安居需求。

意見稿提出，拓展東部、北部以及軌道交通沿線城市發展空間，重點落實住房用地規劃選址，積極增加保障性住房、商品住房用地供應。

同時，意見稿提出，進一步完善安居型商品房的供應、分配制度體系。加快商品住房、安居型商品房、公共租賃房、住房貨幣補貼等多層次住房供應體系，保障深圳以中低收入住房困難家庭以及各類人才的基本住房需求，從根源上穩定房地產市場，向市場傳遞增加供應信號。

高負荷天量成交之後，上海千萬級豪宅市場遭遇大滑坡。“滬九條”樓市調控新政顯然是導致這一結果的主要誘因，10日的最新資料顯示，上海今年4月千萬級豪宅成交量首度跌破500套，僅為443套，同比、環比均出現明顯下滑。

　　2015年上海豪宅市場被稱為“豪宅元年”，總價在1000萬元(人民幣，下同)以上的豪宅成交量已超過去兩年之和，特別是去年第二季度以來，成交量急速攀升，均達2000套以上，而今年第一季度，該資料繼續上揚。

　　來自上海鏈家市場研究部資料顯示，今年第一季度，上海千萬級以上的豪宅共成交3028套，環比上漲8%，同比上漲近4倍，刷新去年第四季度的最高記錄，以首度突破3000套的成交量再創歷史新高，成交均價為每平方米71838元，同樣創下新高。

　　熱火朝天的成交局面在3月底“滬九條”出臺後戛然而止。今年4月，上海千萬級豪宅成交量僅為443套，成交占比也下滑至5.6%，較2015年至今的均值下滑1.4個百分點。不過從供應端來看，今年第一季度，滬上豪宅供應量僅為1000套左右，遠不及成交量，而4月豪宅供應大幅放量，近2800套，接近第一季度的成交量。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，在近一年的高負荷成交量透支，及“滬九條”新政對購買力的抑制雙重影響下，4月豪宅成交量出現急速下滑，但相對于普通住宅市場，由於政策對豪宅客群的制約性相對較小，因此這種下滑是暫時性的，從近期豪宅專案的大幅入市可以看出，開發商對當前市場依舊信心滿滿。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦認為豪宅市場滑坡一來是政策原因使然，比如信貸口徑嚴格收緊，對二套非普通住宅嚴格執行七成首付。另外，限購大幅提高也減少了購買客群。其次，政策風向轉變，觀望情緒有增無減。他說：“豪宅除了居住功能外還摻雜著金融屬性，由於對後市樂觀心態降溫，買家不願意現在出手，尤其是調整剛開始，房價沒有調整到位買家更不會輕易出手。”

　　相較于陸騎麟的樂觀，盧文曦卻預測“未來一段時間，豪宅還會延續成交相對低迷的格局，至少半年內處於調整狀態”。他說，豪宅後市就算有反彈，也是“高供應+親民價格”共同作用的結果，就目前來看，不具備反彈的條件。

天晉4房削78萬價返前年 浩明苑累減73萬售

將軍澳新盤低價推售效應，同區二手即時受壓，天晉4房單位減價78萬元，以1,172萬元沽出，重返屋苑2014年樓價水平；居屋浩明苑亦有單位連降兩口價以415萬元售出。

將軍澳SAVANNAH以低價推售，由於銀碼主要介乎300餘萬至900萬元，與同區的二手單位銀碼相當接近，而且發展商的付款辦法較彈性，故吸引了大批買家入票，間接吸去了二手屋苑的購買力。

中原地產高級分行經理柯勇表示，天晉2座中層A室，實用面積862平方呎，為4房套房間隔，坐向東南，起初叫價1,250萬元，但未獲承接，最終減至1,172萬元易手，實用面積呎價13,596元，重返屋苑2014年樓價水平；原業主於2011年以約825.4萬元購入，持貨4年多，易手帳面獲利346.6萬元，升值42%。

東涌藍天海岸 呎價低見6865

同區居屋浩明苑亦有單位要兩度降價才獲承接，屋苑中層8室，實用面積485平方呎，為兩房單位，原先開價488萬元，本年3月份已經將叫價降至440萬元，最終再減至415萬元（自由市場價）售出，累減73萬元，呎價8,557元。單位於2011年以212萬元購入，易手帳面仍獲利203萬元，賺幅近1倍。

屯門瓏門 3房低價670萬售

將軍澳區的代理表示，同區近一至兩個月接連有新盤開售，吸去了不少購買力，故二手成交量相當慘淡，相信在待新盤銷售完後，買家才會回流二手市場，屆時情況才會好轉。

其他區域的二手屋苑同樣出現減價的情況，其中東涌藍天海岸3座極低層C室，為3房單位，實用面積874平方呎，叫價630萬元，最終減至600萬元轉售，實用面積呎價6,865元。資料顯示，屋苑錄得呎價低於7,000元屬相當罕見的個案，相信前述成交屬屋苑近年的呎價低位。

另外，屯門瓏門1座高層C室，實用面積619平方呎，3房戶，新近以670萬元轉售，實用呎價10,824元，創同類單位近1年造價新低。據資料顯示，同座同室，一個較低樓層的單位，於2014年時成交造價仍要715萬元，最新成交的單位造價反而再低逾6%，屬筍價成交。




SAVANNAH加推 周六賣362伙

將軍澳SAVANNAH加推120伙，首推開放式及4房戶，個別累積加價4%，首3張價單共362伙周六（14日）全數推出，為今年首輪開售單位最多的項目，考驗市場承接力。

會德豐地產SAVANNAH收票理想，昨為3天內第2次加推。第3批120伙面積由310至970平方呎，價單定價432.2萬至1,571.3萬元，價單呎價13,057至20,107元。發展商維持一般買家最高15.5%至19.5%優惠不變，今批折實價365.3萬至1,280.7萬元，折實呎價約11,036至16,388元。

昨推120伙 個別累加價4%

個別單位定價累積加幅已有4%，以新推的2A座12樓F室為例（310平方呎），價單定價453.7萬元，對比上周四（5日）的首張價單，同座同層相鄰E室（310平方呎），定價436.8萬元。雖享相同坐向及景觀，但新單位已貴約17萬元，5天加價3.9%。開售日將分A（購2至4伙）及B（購1伙）組揀樓，當中A組限購30個1房及60個2房，其他戶型則不限。項目累收逾3,000票，較首輪362伙超額逾7倍，超越同區海天晉首輪2,700票紀錄，成今年「收票王」。會德豐地產常務董事黃光耀表示，入票客人約8成為用家，按區域劃分則有65%來自九龍。

另北角柏傲山開始交樓，兩日連沽4伙，涉資共8,706.6萬元，呎價3.2萬至3.4萬元。全盤累售344伙，佔可售單位98%，套現逾92億元，平均呎價約28,500元。

太古地產（01972）旗下酒店業務連年虧損，主席史樂山昨在股東周年大會上解釋，酒店業務仍在發展階段，發展規模不夠大，惟隨着更多新酒店落成，希望未來可為公司增值。

會上有股東將太地與香格里拉（00069）作比較，史樂山回應稱，把兩者比較並不公平，因香格里拉在亞洲區經營逾30年，發展成熟，惟太地酒店仍處於成長期，目前成都酒店經營不錯，上海及美國邁阿密亦有酒店相繼落成，雖然酒店並非集團核心業務，惟仍可為資產增值，因此暫無意分拆。

未來有資金需求 無意回購

他承認，本港零售市道轉差，需求有減少迹象，但集團在住宅及寫字樓方面做得不錯，近期開售的西半山「殷然」已售出約八成，內地業務則主要集中於一綫城市，故對業務前景感樂觀。寫字樓方面，鰂魚涌重建項目將於2018年相繼完成，可提供大量甲級寫字樓面積。

史樂山強調，太地未來有很多現金投資，故目前回購公司股份並非使用資金的最佳方法。

穆迪看好 港收租股抗逆力

另外，評級機構穆迪認為，盡管香港經濟面對增速放緩的壓力，惟收租股財政穩健，業務又多元化，而且租約到期時間較分散，相信商場出租率仍能維持高企，可抵抗零售市道的淡風。

穆迪助理副總裁兼分析師劉致伶指，本港零售業放緩料對街舖的影響大於商場，故無意下調收租股的信貸評級。

港元強勢及內地遊客減少打擊本港零售，鷹君集團（00041）主席羅嘉瑞認為，零售業處於調整期，惟香港作為國際旅遊城市仍有能力吸引遊客。羅嘉瑞表示，長遠對香港有信心，惟預計港元將持續強勢，無法預計零售業何時見底。

商場租金增幅 降至單位數

受整體零售業下滑影響，旗下商場人流亦減少，租金仍有增長，惟增幅由雙位數減至單位數，但生意「不算太差」。

此外，受中國企業來港帶動寫字樓需求，鷹君旗下寫字樓「表現不錯」，空置率為1.5%。但其酒店業務首季錄得較大跌幅，並於4、5月始回穩，惟仍未走出低谷，五一黃金周表現按年下滑。

88萬起 業主即加推昨晚售逾300個

港島區車位需求強勁，投資者拆售香港仔華貴邨車位，首批100個於一小時內全數沽清，套現2.9億元。

業主隨即加推，全晚售逾300個車位。

有買家大手掃15車位

投資者林子峰昨晚拆售香港仔華貴邨車位，先推售100個車位，早前項目已收票達1,100張，超額認購10倍，昨晚大批準買家前往旺角一酒店認購，100個車位於1小時內全數售罄。是次推出車位分布華貴邨停車場低層地下1及2樓，入場費約88萬元起，而絕大部分售價於100萬元以下，如低層地下1樓11號車位，售價為96萬元，而低層地下2樓142號車位，售價為93萬元。

首年可享4厘回報

據悉有買家大手購入15個車位，涉資1,400萬元，料作長綫收租。沽出100個車位後，業主先套現9,600萬元，而現時每個車位最高月租約3,200元，買家首年可享約4厘租金回報。由於反應極佳，業主即加推部分車位應市，全晚售逾300個，佔項目約8成，共套現2.9億元。

林子峰於2014年以5.18億元向領展（00823）購入華貴邨商場停車場，車位總數357個，若車位全數沽出，可望套現約3.8億元。

另中原工商舖黃培權指，元朗又新街27至29號地下7號舖，面積約350平方呎，以約1,800萬元易手，舖位由醫務所以每月4.7萬元承租。原業主於2010年斥760萬元購入，持貨6年轉手獲利1,040萬元，升值約1.4倍。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文昨日於記者會上預料，今年本港住宅總銷售量將跌至約50,000宗，創近20年來新低。主要因為香港政府繼續推行樓市降溫措施，加上美國潛在加息的機會和預期住宅供應充足，潛在買家採取觀望態度，令近月的住宅銷售成交下跌。

港島寫字樓租金料升5%
林浩文指出，在香港甲級寫字樓方面，九龍東的供應上升壓抑租金上漲。由於港島區甲級寫字樓的空置率低，預計今年的租金將上升5%；非核心區的甲級寫字樓租金將下跌5%。在零售商舖市場方面，香港零售業正尋求新元素和角度去平衡業務，以減少對內地旅客消費的依賴，相信市場調整將會在今年持續。今年核心零售區街舖租金將持續下跌，購物商場的租金將維持堅挺並有溫和上升。

對內房表現持謹慎態度
對於內地樓市，大中華區研究及諮詢部主管紀言迅持謹慎態度，認為雖然庫存量降至較低水平和落成量亦趨穩定，但經濟增長也正在放緩。他相信，內地一線城市表現最好，受惠於「一帶一路」政策的沿線城市亦會有很好的發展。

紀言迅表示，中央政府自去年起推出的一系列寬鬆措施，令內地住宅市場在去年首季開始改善。一線城市的住宅樓價升幅尤其強勁，其中以深圳表現最好，今年3月其樓價按年大幅上升62.5%，上海、北京和廣州緊隨其後。他預計，人民銀行將在今年進一步減息和調低存款準備金率，今年推出的其他利好措施包括下調住宅首付成數和下調交易稅。

房委會新一期居屋和房協的資助出售房屋單位，昨天進行攪珠儀式，首五個號碼為「19、76、　41、30和47」。雖然近月樓價下跌，但房委會資助房屋小組主席黃遠輝重申，居屋售價不作調整，只在折扣率方面作調整，以單位售價相等於目前市值78折計算，折扣率將由原來的30%，調整至約22%。市區重建局啟德煥然壹居的銷情亦接近尾聲，惟剛錄得首宗撻訂個案。

售價企硬不調整

新一批資助房屋單位可望於今年7月揀樓，涉及3684伙，包括沙田嘉順苑和天水圍屏欣苑兩個居屋項目，提供2657伙；餘下單位為房協沙田綠怡雅苑1020伙，以及青衣綠悠雅苑7個撻訂單位。

房委會去年9月以市值七折為居屋定價，黃遠輝昨早出席攪珠儀式後指出，兩個居屋屋苑同區的居屋樓價，自去年9月以來下跌約10%，居屋的售價相等於現時市值約78折。

黃遠輝認為，申請者應已充分考慮樓價走勢等因素，不擔心調整折扣率影響銷情。項目早前接受申請時，僅收到約5.28萬份申請，其中白表約4.87萬份，料首4個號碼可首輪揀樓，綠表則約4100份。黃遠輝表示，單身人士的申請共2.948萬宗，佔總申請量約56%。

煥然錄首宗撻訂

至於正進行揀樓程序的煥然壹居338個資助房屋單位，市建局昨天邀請131名中籤者揀樓，最終有25人出席，成功售出21伙。不過，成交紀錄冊最新資料顯示，H3座19樓D室在上周二（3日）簽訂臨時買賣合約後，交易未有進展，該單位實用面積463方呎，屬1房間隔，售價553萬元，呎價約1.19萬元。若扣除前述撻訂戶，煥然壹居累售294伙。

澳洲房產網報導，根據中國房地産機構最近的預測結果顯示，在今年中國人對海外房産的“胃口”不會縮小，只會越來越大。

賣房機構Investorist的調查資料顯示，150家中國機構中有149家堅信今年中國人在海外房地産的投資上會超越去年。 現在，澳洲已經擊敗像美國、英國和加拿大等等成爲在受訪機構中最被看好的投資國家。Investorist的創始人Jon Ellis將中國買家瘋狂投資全球各地房産的這個現象歸結於他們想規避風險。

如今有些政策的出臺都對中國人在澳洲購房産生了阻礙。而且這些障礙正在慢慢凸顯。但是非常樂觀的是，在150家機構中只有7家認爲政策調整（包括最近公佈的的澳洲外國投資審查委員會政策限制）會影響房地産交易。

另一方面，大部分機構都認爲，中國政府限制資金流出會對2016年的房産銷售産生很大的影響。不過，Ellis對此表示，“就Investorist跟中國客戶打交道的經驗看來，他們會找到有效的辦法來應對問題的”。

加拿大溫哥華地產局統計，1年來溫哥華地區獨棟住宅均價上漲達30%，使今年4月份每戶均價達140萬美元（新台幣約4580萬元）。而在2015年，溫哥華1/3的住宅成交值來自中國大陸買家。
新華社報導，加拿大國家銀行一名金融分析師指出，大陸買家去年共花費127億加元（約新台幣3235億元）在溫哥華購買房產，占當地房產銷售總額的33%。
加拿大西門菲莎大學（Simon Fraser University）公共政策學院助教戈登說，大陸買家為單價最高的溫哥華西部獨棟住宅價格帶來上漲壓力，並在整個溫哥華房市形成連鎖反應。海外買家需求是導致溫哥華房價上漲的主要原因。
報導指出，溫哥華房市長久以來存在大量海外買家，其中很多人以投資為目的，但購屋後就長期閒置，導致「鬼城社區」的出現。
同時，不斷走高的房價更令溫哥華居民難以承受。據統計，溫哥華市區家庭年均收入約7萬多美元，按依目前的單價，一個當地家庭要不吃不喝20年，才能買一戶房子。