太設「龍腦案」 1個月閃電完銷

房市報喜
房地產歷經2年沉潛，近期市場頻傳好消息，除有建案僅用1個多月即完銷，上市櫃建商更勇於展開推案步伐，而營建五虎中的興富發（2542）、皇翔（2545），前4月累計營收已突破去年同期，遠雄建（5522）不甘示弱，5月在A7合宜住宅交屋帶動下，有機會交出亮眼成績單。

興富發4月營收11.53億元，累計營收102.84億元，整體營收表現位居類股之冠。興富發副總經理廖昭雄指出，Q3尚有萬華區「台北晶麒」完工交屋，此案總銷120億元，預售銷售約8成，預計可認列營收近100億元。

皇翔營收飆增12倍
此外，興富發今年尚有「中山真藏」、「豐悅城」、「巨人」等案陸續完工，新成屋未售部分也將重啟銷售。
皇翔2015年營收17.87億元，而今年光是4月營收，即達60.52億元，主要受惠於A7合宜住宅「皇翔歡喜城」交屋挹注，累計1~4月營收，達86.64億元，年增12倍，而「皇翔歡喜城」總銷130億元，預計5月將持續貢獻營收。
遠雄建4月營收14.76億元、累計營收40.23億元，年減約57%。同樣身為A7合宜住宅受惠族群，「遠雄文青」自5月進入交屋期，總銷120億元，預計將反映於5月營收，屆時應有機會趕上去年同期營收水平。

宏普預售1季完銷
而太平洋建設（2506，以下簡稱太設），今年3月公開被戲稱為「龍腦案」的「太平洋之森」，以平均成交單價75~80萬元，1個月即迅速完銷。

昨日的慶功記者會上，高齡94歲的太平洋集團總裁章民強，親自出席活動並表示：「此案歷經多年整合，能圓滿銷售成功，十分不容易，也說明好地段、好規劃及好的商品、公道的價錢，就能得到消費者的肯定。」

太設總經理章啟明秀出專為都更戶出版的《老家的，畢業紀念冊》，透露8年整合期漫長且艱辛，希望藉由該紀念冊，讓公司、都更戶保留難忘回憶。而太設目前尚握有包括雨農市場等3件以上都更案，進程緩慢，不排除循公辦都更解套，下半年則計劃乘勝推出崇德街電梯公寓案。

宏普（2536）前4月仰賴桃園市3案完工挹注，累計營收年增約25%，年初推出的預售案「Trump Park」，1季完銷，激勵士氣，曾代銷「Trump Park」的聯碩地產，預計再接下宏普松信案，總經理史碩綱指出：「此案總銷約15億元，好產品加上建商適度讓利，是刺激消費者出手的關鍵。」

新政府有意提高遺贈稅率，財政部委外調查報告日前建議，改變現行單一稅制為2、3級累進制，報告中試算各種稅率模組，最高稅率落在15~40%，免稅額度也建議調整。台北大學財政暨金融研究中心主任劉彩卿認為，稅率目前調高至20%可行，建議新政府試行後，再評估狀況調整。

當初很多人認為，遺贈稅率從50%降至10%，是造成房價高漲的兇手，劉彩卿表示，這是部分原因，但同時大環境有美國寬鬆政策，造成熱錢湧入亞洲，尤其進到台灣來，房價高漲並非單一稅制問題，而是跟整個景氣循環有關。

針對未來遺贈稅率調整對房市景氣影響，劉彩卿觀察，調升遺產稅可能會打擊民眾財富累積意願，使得不動產需求下降；但另一方面，民眾可能重新考慮資產配置，比如不想存錢，轉而投資房地產，帶動需求。劉彩卿說：「短期對房價抑制效果，我持保留態度，長期則須搭配全球景氣循環再觀察。」

房貸種類五花八門，若你是首購族，又身患選擇困難症，地政士李佳芬建議，可參考由公股銀行辦理的「青年安心成家優貸」，不只利率相較一般房貸優惠，今年起政府增加貸款額度，從原本500萬增至800萬元，對首購族而言是不錯的建議。

李佳芬表示，青安目前表定利率是1.51％，跟一般銀行推出利率平均1.9％相比，較為優惠，而現在有許多壽險公司也推出房貸產品，若是壽險戶利率約1.8％多，青安還是比較優惠。

申請限制，須年滿20歲、名下無自用住宅，若已婚，配偶跟未成年子女名下都不能有自用住宅。李佳芬提醒，申請房貸時，可附上薪轉存摺、保單、定存等，用來爭取更優惠房貸。但要特別留意，常使用分期付款或刷卡超額，會讓自己的信用評比扣分。

「人生只有一次，把握機會嘗試，挑戰自己想做的事。」目前擔任本葉國際資產管理株式會社代表取締役社長的林彥宏，曾經在信義房屋待過23年，是當年日本信義在東京拓點的推手，2014年自行在日本成立資產公司，對他而言，日本整體的不動產房市，是還沒琢磨過的寶石。

要用日本人眼光挑房
2000年首次赴日本旅遊，林彥宏就愛上這個國家，10幾年來，每年固定造訪日本數趟，目前長期定居在日本，談到寫書契機，他說：「市面很多談日本投資的書，但作者大多僅台、日單方的經驗，或非不動產相關科系畢業，我唸建築系畢業，也有多年台日不動產經驗，考慮很久才決定動手寫《錢進日本，達人帶路，東京投資完全攻略》。」
林彥宏提到，當時幫日本信義在日本布局，回台賣日本物件，近年台灣民眾關注日本房市，覺得自己打開台灣的日本市場，有責任傳達正確的投資觀念。他認為，2020年奧運對日本的意義是再次開國，有正面效益且帶動觀光市場，房市這幾年攀升後，屆時不太可能崩盤，「東京有3700萬人口，但每年房屋成交量平均僅12萬棟，還有成長空間。」
做日本不動產生意，林彥宏在東京買賣房屋、租房經驗豐富，2014年開始出手買東京房。他分析，用台灣人的角度找日本房屋價值，但要用日本人的眼光挑標的，因為房屋的出口還是日本人，「千萬不要用觀光的角度買房，觀光熱區不見得是當地人能接受的居住環境。」

【林彥宏小檔案】
年紀：52歲
現任：本葉國際資產管理株式會社代表取締役社長
學歷：中國文化大學建築系畢、中興大學企管研究所學分班、 Certified Commercial Investment Member（C.C.I.M.）
經歷：信義房屋、安信建經經理、大家建設協理、義富資產管理協理&董事&副總經理、
信義商仲董事&副總經理、日本信義社長
著作：《錢進日本，達人帶路，東京投資完全攻略》
資料來源：林彥宏

營建股首季業績出現黑馬，宏普建設（2536）三案入帳，單季稅後純益9.71億元、年增33.8%，每股稅後純益（EPS）2.92元，暫居營建股獲利王；興富發在兩大新案貢獻下，首季EPS繳出2.48元好成績；華建在「大華湖閱」續挹注下，單季EPS也達2.07元。

宏普今年首季在總銷16億元「宏普光年－世界館」（已完銷）、15億元「宏普光年－領袖館」（銷售八成），桃園八德總銷28億元的「宏普之星」（銷售95%）等三大案持續入帳下，推升單季稅後純益9.71億元、年增33.8%，EPS達2.92元，暫居營建股首季獲利王寶座。

宏普表示，今年擬持續銷售「宏普之星」、「宏普光年—世界館」、「宏普光年—領袖館」，以及內湖舊宗段商辦「宏普經貿大樓」成屋案，共計可售案量約32億元，為今年後續業績來源。

至於施工中個案，總銷55億元「宏普AMAX」已售逾九成，以及總銷26億元、銷售約五成的「宏普有逸天」，均將在明年完工交屋；另外，總銷15億元且全數完銷的「文華麗舍」，以及總銷12億元的「宏普川普PARK」已在4月動工，預計2018年完工貢獻營運。

興富發3月在「台北時代廣場」、「成大城」兩大案齊挹注下，帶動首季稅後純益達28.32億元、年增4.7%，EPS達2.48元。

法人表示，由於「台北時代廣場」當初土地取得成本較低，公司享有高毛利，在該案挹注下帶動興富發單季獲利衝高。華建首季在「大華湖閱」持續挹注下，單季稅後純益達5.54億元，大幅優於去年虧損，EPS達2.07元，獲利表現亮眼。

太平洋建設集團總裁章民強、總經理章啟明昨（11）日主持台北市汀洲路「太平洋之森」都更案100％完銷慶功宴，這是太設繼南港「森之丘」之後的第二筆都更案，為春寒料峭的房市注入一股暖流，也為台北市推動都更之路帶來曙光。

而對於520即將就職的新政府，章啟明建議，務必要積極推動都更，而且決策一定要非常明快，因為「假如我們今天不能有所行動，那麼明天一定會懊悔！」同時也建議新政府，政府握有很多籌碼，像是給予容積獎勵、並加速時程，就看執政者作或不作。

今年94歲的章民強昨天主持慶功宴時表示，太設擁有50多年的品牌，是「東區的開創者」，也是時代建築的推行者；「太平洋之森」多年整合後，能圓滿銷售成功，是一件很不容易的事情，也說明好地段、好規畫及好的商品、公道的價錢，就能得到消費者的肯定。

章啟明表示，「太平洋之森」順利在短短1個月多，100％完銷，為中正區新街廓揭開序幕，也為太設開啟都更新紀元，未來將持續深耕都更，致力讓台北市老舊不良的居住環境有全新美好的可能。接下來的都更案一個是士林區雨農市場附近，一個在中正區紹安街。

「太平洋之森」代銷團隊聯碩地產總經理史碩綱表示，聯碩地產在3月成功完銷宏普建設「Trump Park」、4月則完銷太平洋建設「太平洋之森」，成績斐然。預計6~10月，還會陸續推出台北市5案，總銷售金額約45億元。

章啟明表示，台北市政府關注這起都更案的整合過程，希望能參考這個案例，協助台北市都更案加速進行；最近還有其他開發商見識到太設的經典案例，主動找上門來洽談都更合作。更重要的是，「太平洋之森」附近還有10幾筆都更案在洽談中，這個成功的都更案例也點燃其他都更案的希望。

「太平洋之森」由太設分回的可售戶數共80多戶，每坪成交均價約80萬元、總銷約32億元，3月中正式進場銷售，開賣32天，100％訂購一空、一戶不剩。太設原本9月動工，驚喜提早完銷後，將提前在6月拆除接待中心並動工，預計完工後為2019年貢獻獲利。

法人估計，該案EPS貢獻度，約1.5~1.6元。

接下來，太設計畫2016年下半年重返台北市東區，推出信義區崇德街「太平洋蒔景」新案，主力為2房小宅，共28戶，總銷約8億元。

新聞側寫－太設搏感情 感動龍腦戶

太平洋建設接手台北市汀洲路「太平洋之森」都更案，之後再「磨」了8年，前後歷經10年，才大功告成完成整合。擁有50年半世紀歷史的太設，碰上同樣擁有50多年屋齡歷史的原住戶，由於認真和住戶「搏感情」，善待每一寸土地資源，才讓堅持不參與都更的「龍腦戶」點頭。

今年最熱銷的住宅個案，也是台北市最有名的「龍腦」都更案「太平洋之森」，一度堅持拒遷的「龍腦戶」羅先生，37年次，平常什麼神都拜，也熱心公益；惟不喜歡別人隨便打擾他，所以連家裡電鈴電線都拔掉。他平常清晨6~7點就出門打籃球，太設也每天有同仁主動一大清早就陪羅先生打籃球。

據悉，羅先生在汀洲路擁有幾間房子，他認為土地非常珍貴，不光是因為台北市土地特別珍貴，所以每一個人都必須善待土地，也經常認真告誡後輩，希望台灣和平、世界和平、沒有糾紛、沒有爭議。他平常也很熱心鄰里，碰到太設的人，會帶著他們巡視附近居住環境，告訴大家哪兒是龍腦、「龍氣」在哪兒，尤其羅先生原本住的這一戶，正是龍腦所在，「只要一動，就完了！」所以一度拒遷，房子獨立在其餘81戶已拆除的基地中央。

後來都更實施者還是依法拆除舊有建物，太設也從善如流，在順利拆除舊有建物後，特別留下龍腦的位置，當作綠地。

太設覺得如今都更完成、甚至100％可對外出售的82戶也統統完銷，之所以可以如此圓滿，全是靠住戶緊密聯繫、尊重鄰里、愛護土地的情感，才能完成都更大工程。

由於原住戶都是長達半個世紀的老鄰居了，甚至跨越兩、三代，都在這裡成長，老家就要被拆除更新，很多人都依依不捨，想要留下一塊磚頭回家作紀念。所以太設非常貼心的為所有住戶（82戶、共104位），拍攝攝影一磚一瓦、鄰居身影，製作成專輯「老家的，畢業紀念冊」，和微電影DVD，為所有都更戶留下成長的記憶和美好，並且送上每戶一本，留下都更戶的人生印記。

台北萬豪、美福兩大飯店相繼開幕，大直商圈備受市場矚目，房仲市場近期傳出，福華集團廖家有意出售市值上看300億元的大直福華預定地，仲介密集接觸。福華集團總裁廖東漢昨（11）日說：「我們不會賣祖產。」希望以設定30年至50年地上權方式，以單純地主的角色尋求合作。
據了解，福華董事會近日決議不出售土地，但考量投資金額龐大，會尋找合作對象，未來將採取共同開發方式，商場或飯店都是選項。若參考當地商圈特性，廖東漢認為，合作對象以國際五星級飯店的可能性很高。

大直福華預定地基地面積1,850坪，原本2010年擬斥資50億元興建五星級飯店，但因未在四年內配合「台北好好看」開發，錯失容積獎勵。而當年另一個規劃案福華慶城分館，前年以60億元賣給新加坡私募基金。

近兩年仲介多次提案，希望促成大直福華交易案，都因價錢談不攏而沒有下文。台北萬豪酒店、台北美福飯店相繼開幕後，大直商圈逐漸成熟，仲介提案更積極，據了解，廖家近期召開家族會議，決定不出售土地，尋求合作對象，共同開發五星級飯店或百貨商場。

廖東漢指出，大直福華最好的方式是交給第三人經營，廖家希望創造福華、接手者和國際品牌三贏局面，但實際租金仍有待家族會議討論。

福華暫停拓展事業版圖，但手邊土地資產依舊炙手可熱。市場傳言，日本森集團去年來台接觸廖家，有意整合台北福華飯店周邊地主，在仁愛路、復興南路口規劃大型綜合開發案。

據了解，廖家不排除各種合作可能性，台北市精華地「賣一塊少一塊」，廖家傾向未來合作方式都以地主角色，賺取穩定的租金收入。

福華下一步…設五星級創客中心

福華集團停止擴張腳步多年，總裁廖東漢創立福泰集團，驅動「泛福華集團」的新一波成長，至今仍穩坐飯店龍頭，談起下一步發展，廖東漢對於次子廖炳坤正在打造的五星級「創客中心」寄予厚望。

廖東漢在12年前成立福泰集團，切入平價精緻市場，福泰桔子一戰成名。長子廖炳燿在2012年接掌董事長，運用建築專業知識，讓福泰穩定成長到10間據點，今年預計在礁溪、嘉義再開出兩家旅館。

為因應集團未來發展，福泰規劃近期總部由北市塔悠路遷至長春路長春苑。廖東漢表示，地下室有900坪，其中200坪做為福泰總部，另外逾600坪將做「創客中心」，估計可容納200個團隊進駐，預計5月底有八、九家公司進駐。

廖東漢指出，有些學校有設創客中心，但未必能符合創客的生活作息，講白一點，「創客哪有人在正常上下班」。福泰創客中心提供基本的水電、管理開銷，也會添購3D列印機等新設備。

太平洋建設總經理章啟民昨（11）日表示，在總銷32億元的「太平洋之森」完銷後，太設也將趁勝追擊，預計下半年推出總銷約8億元的「太平洋蒔景」。他強調，推動都更才是解決北市高房價之道，建議政府可以從提高都更案容積獎勵做為鼓勵和提高民眾參與都更的意願。

章啟民指出，「太平洋之森」風光完銷後，預計工期三年、2019年完工貢獻太設營運。為了趁勝追擊，下半年公司將推出位於台北市崇德街、捷運六張犁站附近的「太平洋蒔景」，該案總銷約8億元，交由太平洋房屋代銷銷售。

章啟民說，太設未來將強化關係企業在不動產多角化經營的面向，像是商業或是休閒不動產等；目前太設在楊梅還有超過7萬坪土地，可建築面積約1萬多坪，接下來將規劃為別墅案，並分五期推出，總銷約50億元。

今年業績部分，章啟民表示，總銷23億元、位於台北市中山北路「中山世紀」已經拿到使用執照，預計下半年交屋。該案為太設與中星建設合建案，太設可分回銷售約10億元；法人表示，「中山世紀」預計可貢獻公司超過2億元獲利，估計對公司每股挹注約0.3元以上。

信義房屋統計2015年住宅實價揭露金額，北市中山區交易金額374.2億元，由前一年度的第3名躥升至第1名，桃園區則由第1名稍微滑落至第2名，北市大安區交易金額324.9億元，名次由第6名大幅攀升至去年的第3名。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，中山區向來是北市交易量最大的區域，區域內產品多元，從辦公、套房、公寓、一般住家到豪宅產品，都有固定的購買族群，去年住宅實價揭露的金額為374.2億元，位居全國之冠，同時也較2014年的357.6億元逆勢增加，表現相對大盤穩定。

台灣房屋智庫經理江怡慧則指出，中山區是唯一住宅交易實價總金額不減反增的區域，主要因受到「宜華國際」建案成屋交屋，帶動整體區域的住宅交易成長。

至於第2名的則是桃園區，2015年住宅實價揭露金額為366.7億元，而2014年桃園區的實價揭露金額為410.8億元居全國之冠，2015年則滑落至第2名。

排名第3名的則是大安區，實價揭露金額為324.9億元，而2014年的大安區排名為第6名，此次名次大幅攀升。

曾敬德指出，北市交易量從2014年就快速萎縮，2015年雖然也有減少，但相對其他的區域減少幅度有限，因而可發現北市的一些區域排名反而往前邁進。

曾敬德表示，2014年還有桃園市的住宅實價揭露金額超過400億元，2015年則全部不到400億元，2014年有8個行政區的實價揭露金額超過300億元，2015年衰退到僅剩下4個行政區，加上政府公布2016年土增稅的稅收快速減少，都反映了不動產市場低量的嚴峻狀況，所幸央行的適度鬆手寬鬆，對於房市有穩定的效果。

新北市樹林後站商圈出現一筆單價逾750萬元的黃金店面，身價直逼北市店王。但根據當地房仲業者透露，該店面為當地建商整併土地，且已進行好多年，以該店面土地49.91坪計算，每坪土地單價為236.8萬元，鄰近土地去年12月更出現單價238.9萬元的土地交易，創下實價以來樹林區土地交易單價最高紀錄。

根據實價資料顯示，去年12月，新北市樹林區中山路一段61~90號，1間建坪15.7坪店面，以總價1.18億元成交，換算每坪單價高達752.9萬元。

台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示，該店面位在樹林後火車站商圈，為樹林區最精華地段，但該筆店面交易土地面積達49.91坪，土地持有含量不小，加上店面為1層樓磚造建築，扣除建物價值，土地單價為236.8萬元，顯見該筆交易以土地價值交易為主。

劉怡蓉指出，該店面附近博愛段去年12月也出現1筆土地交易，實價資料顯示，成交總價4,356萬元，但交易備註記載4,336萬為土地交易價格，建物交易價格僅20萬元，換算每坪土地單價238.9萬元，創樹林區實價土地新高。若與103年實價博愛段841~870號2筆土地交易，每坪單價198.4萬元相較，該地段地價一年來已上漲近2成。

樹林活力廣場位後火車站正前方，在地建商在此逐筆收購土地已好多年，原金石堂所在的土地面積最大，因有好幾位地主，目前尚未收購完成，若整併完成後，土地面積約600~700坪，可興建住商混合大樓，住宅推案單價將超過40萬元。

此外，北市最新實價也顯示，靠近捷運士林站文林路段，出現破億店面交易，1間43.94坪店面，今年3月，以總價1億成交，換算每坪單價227.58萬元，為今年第1季店面交易中最高單價，也是實價登錄以來，文林路店面單價第2高。

住商機構台北市區經理錢思明表示，文林路靠近士林捷運站出口一帶，周圍許多住家又鄰近士林官邸，步行至士林夜市不會太遠，故店面空置率低，一旦有屋主釋出都能順利售出，三角窗店面每月租金可達15~20萬，較小的店面月租也有7~8萬，因此吸引買家投資置產。

北市2016年5月11日公布最新實價登錄資料，靠近捷運士林站文林路段，出現破億店面交易，總價1億，每坪227.58萬，是2016年第1季店面交易中單價第一高者，也是實價登錄以來，文林路店面單價第二高，而文林路第一高價是位於臨近捷運劍潭站的士林夜市商圈。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，文林路是士林的主要幹道之一，這次實價登路揭露的文林路店面，較靠近捷運士林站，雖然離士林夜市有段距離，不過鄰近也是觀光勝地的士林官邸，單價也突破200萬，總價高達1億，在房市緊縮、房地合一上路後仍出現破億店面交易，顯見在低利時代，具保值性又有租金收益的不動產，仍是投注資金的優質標的。

2016年第1季房市依然冷清，不過觀察商圈店面仍有交易，住商機構台北市區經理錢思明表示，文林路靠近士林捷運站出口一帶，周圍有許多住家，又鄰近士林官邸，步行至士林夜市不會太遠，故店面空置率低，一旦有屋主釋出都能順利售出，三角窗店面每月租金可達15至20萬，較小的店面月租也有7至8萬，故能吸引買家投資置產。


郎美囡指出，台灣雖未跟進日本及歐洲走向負利率，不過在低利率及通貨膨脹之下，已走向實質負利率，錢放在銀行越來越薄，促使民眾將資金投注於增值幅度能大過通膨的標的，雖然房地合一上路後較不利於非自用不動產交易，但能有穩定收益及增值空間的店面，仍然是投資置產的優質標的。

經歷一個月宅地供應空白之後，5月11日，上海迎來三幅宅地、一幅商業地的競拍。

據21世紀經濟報導5月11日消息，第一塊拍出的奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊，有24家房企激烈角逐。最終象嶼地產以21.5億總價、高達126.25%的溢價率摘得地塊，樓板價約22625元/平方米。這個樓板價已經趕上周邊一手樓盤房價。據瞭解，位於該地塊附近的萬科南橋傳奇項目，最近成交均價為2.45萬元/平方米。

上午還拍出一塊商業用地。K2地產以1.24億元競得青浦區華新鎮陸家圩東側E-7-07地塊，溢價4.8%，成交樓板價3144元/平方米。今天下午還將有兩幅松江泗涇地塊進行土拍，熱度甚于南橋地塊。

此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊，總價38億，樓板價19179元/平方米。當時該地塊已被認為是一幅高價地。

上海中原地產市場研究中心資深研究經理龔敏指出，在3.25新政後，市場交易迅速降溫，但土地市場熱度不減，顯示出了房企對未來市場豪賭的心態。前述南橋鎮地塊周邊在售項目的價格不過在2萬元-2.9萬元/平方米，而南橋板塊公寓房目前均價僅2.2萬元/平方米，地價近房價。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，樓市開始調整，但房企拿地熱度並未受到影響有幾點原因：首先，純宅地向來是房企必爭之地，因此拿地不會手軟。其次，上海前幾個月土地供應出現短缺，成交意味著未來1年左右的時間是市場房屋供應低點，從供求關係來看，一旦供應走低往往是價格較高的時候。在前幾輪市場調整中，有經驗的開發商往往越是在土地供應少的時候越要拿地。最後，對於資金充裕的房企而言，一線城市儘管目前受到調控，但是只要開發節奏掌握得好，還是有希望獲得一定利潤。

[象嶼集團以21.5億元競得奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊，溢價126.25%，成交樓板價22625元/平方米。此前南橋最貴的一幅宅地樓板價19179元/平方米。]

[格力地產、融創分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%。]

[各家開發商對於松江土地開發就持有不同觀點，有的認為售價6萬元/平方米很容易實現，另外一家開發商就認為這個價格至少需要3年才能實現。]

雖然一線城市樓市成交有所降溫，但是房企拿地的熱情依然高漲。

5月11日，上海3•25新政後的首場土地拍賣會上，包括碧桂園、金地、旭輝、融創、龍湖、綠地等超過30家房企對上海的4幅經營性用地進行爭奪，其中3幅為純宅地，1幅為商業用地。

考慮到上海此前的樓市調控，曾有業內預測土地市場或出現降溫。但是本次的土地拍賣有3個純住宅地塊溢價率均超過100%。

《第一財經日報》記者在採訪中瞭解到，很多參與本次土地拍賣的房企在今年都有在上海拿地的任務，因此也“不惜成本”。

從第一塊土地開始拍賣後，現場氣氛就十分激烈，房企舉牌不斷。象嶼集團以21.5億元競得奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊，溢價126.25%，成交樓板價22625元/平方米。此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊，總價38億，樓板價19179元/平方米。

“以樓板價推算未來成本價至少在3.5萬元/平方米。而目前調整剛開始，未來1年左右市場是否能走出調整有很大不確定性，因此該價格略微偏高。”中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

土地拍賣會最激烈的是松江泗涇的雙子地塊。格力地產、融創分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價分別為37675元/平方米、38291元/平方米，創下區域單價新高。

雖然拍到土地的房企表示看好未來的市場，但也有不少開發商表示質疑。

一家參與土地拍賣的開發商行銷總監認為，這個土地拍賣價格完全沒有產品邏輯，大家都在對賭房地產的明天。

雖然業內對於目前土地市場瘋狂表示擔憂，但是這並不妨礙房企大手筆拿地。除了一線城市，二線城市也被房企寄予厚望。

《第一財經日報》記者梳理發現，在剛過去的4月份，合肥、廈門、南京、蘇州四個城市土地拍賣平均溢價率均超過100%。合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣，其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%，由上海泰康房地產競得。蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。

上海鏈家市場研究部監測資料顯示，4月份，全國300個城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米，環比下降8.7%，但同比仍上升11.3%；出讓金總計1416億元，環比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，目前土地市場高溢價成交頻繁。

《第一財經日報》記者採訪發現，在過去一輪房地產調控中，中國樓市出現了很大的分化，其中一二線城市房價不斷上漲，而大部分三四線城市則陷入滯銷。對於房企而言，大部分都選擇回歸一二線城市開發，它們的核心戰略城市都是中國的一線城市和核心二線城市，競爭也基本一致。

同時，很多房企也面臨無奈的拿地情況。由於房地產的生產要素之一就是土地，土地儲備一直是衡量一個房企的發展因素。“即便是要虧本，我們也不得不拿地，那麼大一個公司，沒有專案開發難道要解散嗎?大家到最後就是熬，誰熬到最後就勝利了。”一位元房企高管曾告訴記者。

此前，有房地產開發商因為錯過了拿地“黃金期”而在某些城市發展不利。比如在南京，之前龍湖地產一直希望進入擴張，但是由於過於保守而未能有所突破，而正榮地產在南京因為之前拿地果斷，後來迅速發展成為當地龍頭。

對於房企而言，更多的是在博弈未來市場的好壞。在一個地產業內討論群裡，各家開發商對於松江土地開發就持有不同觀點，有的認為售價6萬元/平方米很容易實現，另外一家開發商就認為這個價格至少需要3年才能實現。

克而瑞分析師楊科偉指出，2015年一、二線重點城市成交面積同比增速接近三成，遠快於全國7%的增速，考慮到日前的政策基調，在一、二線熱點城市將會有一系列地方收緊房地產政策，而目前地價、房價上漲較快的熱點城市將首當其衝。

第一季度令人意外的萬達商業和世茂房地產，這一次卻是中海，4月實現銷售金額與同規模的千億房企差距較大。雖然還有整合中信地產的最大籌碼，但中海表現回落卻讓人有些意外。

觀點地產網 在正式發佈2016年第一季度中國房地產銷售金額20強之後，觀點地產新媒體繼續跟進房地產企業表現，捕捉精准、全面的市場資料，並發佈“2016年4月中國房地產銷售金額20強”。

自從觀點地產新媒體首次發佈2008年中國房地產上市企業30強（地產G30）報告以後，“數字不會說謊”就成為了我們所提倡和堅持的一個方向。

當我們對數字進行解讀，就能夠獲取數字想要告訴我們的真相。卓越100指數報告正在根源於此，並通過結合房地產及相關資本金融、土地、商業市場的產業動態、結構、資訊以及複雜的市場和交易資料，於全年在不同的時點、不同的方向、不間斷推出各種專業報告。

2016年4月中國房地產銷售金額20強榜單中只呈現了20個數字，但通過各種努力，我們想要做到20個數字都是經得起推敲和考驗。

萬科繼續一枝獨秀 中海意外跌入低谷

4月份，中國房地產行業仍然處於傳統“金三銀四”的美好時光，雖然部分過熱的城市已經出臺限制政策，使得成交量從三月的高位急速回落，但全國範圍而論，4月仍然是一個熱情高漲的市場。

但一線城市調控的收緊，“去杠杆化”為基調的限制政策逐漸明確，監管層對首付貸、眾籌等此類有利樓市成交的金融產品進行了規範，使得“銀四”樓市並不如“金三”那樣一路坦途。

這個月，一線城市開始降溫，重點二線城市仍然欣欣向榮，以南京、蘇州、武漢、合肥、福州、廈門等為代表，土地市場地王頻出，樓市去化迅速，成交屢破紀錄。

這個月，萬科在第一季度銷售752億元、市場佔有率首次突破4%的基礎上更進一步，前四月就已達成千億銷售金額，並猶有過之。

萬科在卓越100指數榜單中佔據榜首並不鮮見，再加上4月份萬科356.5億元銷售金額，甚至比火紅3月336.1億元更加高，同比增長率甚至超過100%。

與此相對應，第一季度還能緊跟萬科步伐的恆大有些後勁不足，4月銷售230.6億元，不僅比萬科少了126億元，而且對比恆大自身3月292億元的表現也少了60多億。

萬科之後第二軍團是行業內都知道的千億規模房企，例如碧桂園在全國叫賣馬來系統森林城市專案同時，取得了僅次於恆大的銷售表現。在第一季度，萬科、恆大原本都已拋離這一批千億房企。

在4月份，共有4家企業銷售金額超過200億元，除萬科、恆大、碧桂園之外，最後一個名額屬於保利地產，銷售額恰好是200億元。

綠地集團原來穩居前三，這一次意外被保利超過，但仍繼續超3000億元年銷售目標前行。

第一季度令人意外的萬達商業和世茂房地產，這一次卻是中海，4月實現銷售金額與同規模的千億房企差距較大。雖然還有整合中信地產的最大籌碼，但中海表現回落卻讓人有些意外。

20強企業僅一家變動 旭輝上位雅居樂暫落榜

4月銷售金額20強榜單中，只有魯能地產一家為非上市企業。雖然魯能本年度表現突出，但不能否認，房地產行業已經是上市企業一統天下。

即使將榜單企業數量延長至25家，也只多了一家非上市企業正榮集團，21-25位分別為雅居樂、正榮集團、仁恆置地、遠洋地產、越秀地產；而如果延長至30家企業名單，仍然有2家企業未上市。

前20企業單月銷售均已超過50億，規模愈大的房企銷售表現愈好，維持著房地產行業分化的局面。

這其中，富力地產從一季度第14位跌至20位，而一季度第18位的雅居樂已經跌出前20榜單，取而代之的是旭輝集團。

旭輝前4月表現仍然驚訝，錄得銷售金額177.7億元，已完成全年目標近五成。

按此估算，旭輝2016年度極有機會踏入500億規模，再一次取得突破性進展。

4月份，萬達商業表現稍有好轉，但短期內仍然看不到重回前七的可能。相比起萬達商業正在籌畫的私有化對賭回歸A股這種“大事”而言，相信王健林並沒有將這點銷售方面的困難放在眼裡。

同時意圖回歸內地資本市場的還有恆大，“回A”似乎已經在香港上市內房股中漸成潮流。但是中概股暫緩借殼的傳聞，為這股熱潮意外潑了一盆冷水。

總的來說，4月份對於大多數全國性佈局房企而言，都是一個不錯的“銀四”。雖然可能在一線城市遭遇政策調控，但更加火熱的二線城市為一線的“失分”留下了餘地。

這也逐漸成為一種趨勢，即使有部分企業意外在本月跌入低谷，但也不可能將一個月的表現來判斷整年的成績，“風物長宜放眼量”，對於這些企業而言，能夠調整的時間還有很長。

附：何為卓越100指數

觀點地產新媒體資料研究部門長期跟蹤房地產企業表現、行業動態、經濟走勢，並在此基礎上捕捉到精准而全面的市場資料。觀點卓越100指數將即時、準確的資料與深度的分析相結合，採用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計構建獨特的卓越100指數資料分析模型體系。

我們的分析始於基本面資料，同時結合房地產及相關資本金融、土地、商業市場的產業動態、結構、資訊以及複雜的市場和交易資料，並於全年在不同的時點、不同的方向、不間斷推出各種專業研究報告。

為了最全面的分析，我們還會融合介於兩者的市場、土地公告、新聞資訊、交易建議、研究報告和交易資料以提供領先的市場預測來預判市場走向，並識別潛在的交易策略，分享房地產市場增長的紅利與發展。

當陸資忙著收購、參股國際飯店的同時，國際飯店巨頭也在加碼投資大陸。全球連鎖飯店集團洲際酒店（IHG）10日宣布，將聯手大陸本土業者，在上海南虹橋地區開設首家品牌「加盟」飯店，打破單一的自營模式。

澎湃網報導，洲際酒店集團早在1984年進軍大陸，目前為止，全大陸共有268家連鎖自營飯店。


隨著大陸消費市場和中產階級的快速崛起，根據預測，中端酒店需求超過萬家。洲際酒店集團大中華區首席發展官孫健表示，包含洲際在內，數家國際飯店紛紛把投資眼光轉向大陸。按照洲際的投資步伐，2025年大陸將取代美國，成為洲際全球第一大市場。

事實上，另一家全球連鎖飯店集團希爾頓，搶先洲際一步，2014年與大陸本土鉑濤酒店集團簽署協定，引進旗下商務飯店品牌漢普頓飯店（Hampton），目標在全大陸開400多家。

大陸經濟景氣持續下探，國際信評機構穆迪對大陸的信評並不手軟，近來接連放炮，繼調降大陸主權信用評等後，又批評大陸的國企債務瀕臨警戒線，10日再度對大陸房地產示警指出，儘管整個市場維持穩定發展，不過，在未來1年內銷售成長速度可能趨緩，加上市場競爭激烈，地產開發商的獲利恐怕會大縮水。

中國新聞網報導，近來穆迪國際信評對大陸的景氣十分不看好，已接連出手唱衰大陸，繼日前才針對國企負債發布警訊外，10日再就大陸房地產發布前景報告指出，未來1年內大陸房地產依然面臨庫存去化壓力，尤其是三、四線城市的地產開發商在競爭白熱化的態勢中，可能獲利會進一步縮水。

穆迪報告指出，未來1年內大陸住宅地產市場的合約銷售額成長率，將由2015年的16.6%和今年3月前12個月的28.4%下降至個位數，其中關鍵原因是今年與去年下半年因受到政策紅利的刺激買氣回升，導致基期偏高。

加速三四線城去庫存

根據穆迪報告顯示，雖然銷售成長會放緩，但仍將保持整體健康的發展。大陸官方依然會關注房地產的穩定發展，並將監管力道放在高庫存壓力的三、四線城市上，希望能加速庫存的去化力道。

穆迪副總裁、高級信用評級主任梁鎮邦表示，隨新屋開工量增加，而銷售成長預計放緩，該公司預計未來12個月內的一二線城市的庫存水準將小幅回升，但仍將維持在2013年庫存低點附近。

地產商發行美元債券

穆迪指出，受益於近月內的銷售回溫、開發商利用國內債券市場融資以及未來12個月的再融資需求可控，房地產行業的整體流動性有望保持充足。

梁鎮邦表示，留意到近期部分大陸地產開發商恢復發行美元債券，且利率亦較此前為低，但由於人民幣匯率仍存有風險，故相信他們未來仍傾向在大陸境內發債。

此外，穆迪表示，一、二線城市土地價格上升，同時開發商持續在三、四線城市去庫存，這將導致開發商利潤率被壓縮，但個別城市房價上漲可部分緩解這方面的壓力。

中國建築國際（03311）昨天公布，以初始代價約48.11億元，向姊妹公司中國海外發展（00688）收購香港灣仔軒尼詩道中國海外大廈，收購代價將以現金支付。該大廈位於香港主要商業區，為一幢甲級寫字樓，總建築面積約為21.78萬方呎。

涉48億 配股後持逾61%

另外，中國建築國際與母公司中國海外集團訂立認購協議，向中國海外集團配售約4.32億股，每股作價11.14元；集資金額48.11億元，即與今年收購物業的代價相同。認購價較昨天收市價11.38元，折讓約2.11%。交易完成後，中國海外集團在中國建築國際的持股量由現時57.59%，增加至61.67%。出售中國海外大廈的潛在淨盈利約為14.81億元。

中國海外宣布，向母公司出售海華五的股權，作價5.07億元，料出售的潛在淨盈利約為5000萬元。海華五公司的主要業務為投資控股。

中國建築國際昨天收市報11.38元，上升3.08%；中國海外發展則收報22.15元，下跌0.895%。

新地（00016）上月委任主席郭炳聯次子郭基泓（Christopher）為執行董事，郭基泓亦於當日豪擲逾5億元增持新地股份，並向港交所申報，申報資料更首次披露其妻子為內地人Zhao QingQing趙青青（譯音）。

新地消息人士形容，趙青青家世顯赫，與郭基泓同樣曾任職投資銀行，為人非常低調，婚後亦未見於新地公司內出現。

斥五億 與父郭炳聯佔股22%

新地於4月26日委任第三代接班人郭基泓為執行董事，港交所資料顯示，郭基泓於同日以信託受益人身份，在場內以均價每股86.683元，買入619.2萬股新地，涉資5.37億元；他與父親郭炳聯最新持股量達6.35億股（21.95%）。

根據港交所通告，郭基泓現年29歲，是新地創辦人郭得勝孫兒，為郭炳聯替代董事郭顥澧的胞弟、執行董事郭基煇的堂弟。郭基泓持有哈佛大學化學理學士學位，以及史丹福大學商學研究所工商管理碩士學位，他於2011年加入新地，之前在國際管理顧問公司工作。

新地昨天收市報91.25元，下跌1.88%。

代理業界競爭激烈，地產代理監管局加強執法，4月份完成7宗檢控行動，當中3宗涉及未有向賣方全面披露交易中的利益衝突，個別被吊銷牌照6個月及罰款2萬元。

2代理吊銷牌照半年 兼罰款

近期傳出多宗代理以低市價買樓，市場關注代理申報買賣利益事宜。4月份7宗檢控中，以代理未有向賣方全面解釋買賣交易涉及利益衝突的情況較多。涉事兩名地產從業員被吊銷牌照6個月，並於牌照上附加進修條件，及罰款2萬元。

金管局去年2月收緊按揭成數及門檻，有違例代理因沒有掌握已修訂的按揭保險計劃細則，胡亂向買方承諾物業可承造9成按揭，亦被當局作出譴責，及罰款3,000元。

另外，其他檢控包括，未有提供妥當授權文件簽訂臨約及臨約不完整、沒有了解買方持有白表資格促成不恰當買賣、於追討佣金過程未有遵守指引等。現時持牌人數量多達4.05萬，代理須遵守地產代理監管局發出的《操守守則》及指引，若違反會被訓誡或譴責、罰款，於牌照附加及更改條件，嚴重有機會暫時吊銷牌照及撤銷牌照。

大埔白石角創新路住宅地皮本周五截標，美聯測量師行董事林子彬表示，該區豪宅地段發展已見成熟，近年區內地皮亦受到不少發展商追捧，惟是次項目規模頗大，而且區內同類型中低密度項目供應持續增加，故料發展商出價審慎，並以大型發展商參與為主，若以每呎樓面地價3,800元計算，項目估值約42.24億元。

據了解，創新路地皮面積約為308,765平方呎，估計可建樓面面積約為1,111,555平方呎，預計以中低密度分層住宅發展為主，並可興建少量洋房，以迎合該區住宅需求。由於項目規模大，相信以大型發展商參與入標為主，或個別組財團競投。

再有內地富豪在南區掃入豪宅物業。上月由南豐標售的淺水灣老牌豪宅福慧大廈兩個單位，買家身份曝光，據土地註冊處資料顯示，該廈2樓A室登記買家為歐晉羿(OU JIN YI HUGO)，而2樓B室登記買家是歐晉翹(OU JIN QIAO AUDREY)，二人均與內地發展商百仕達控股(1168)主席歐亞平的兩名兒子姓名相同。

資料顯示，兩個單位同樣以1.116億元成交，單位實用面積同為2,480方呎，折合呎價4.5萬元。翻查市場資料，歐亞平早於2012年透過「買殼」方式，斥資約3億元購入福慧大廈地下連花園特色戶，涉及面積達6,899方呎，配有一個達1萬方呎私人花園。

再有發展商拆售屋苑商場，由11個本地發展商持有達19年的粉嶺綠悠軒商場以及17個車位，以3.202億元標出，買家為本地老牌財團。項目涉及樓面67,083方呎，折合呎價4,773元。

據了解，該商場每月收租約89萬元，新買家享3.4厘回報。消息指，新買家擬將物業翻新後作長線收租用途，料短期內不會出售。