520新政府上任進入倒數計時，內閣財經政策受到關注，房市政策中以社會住宅政策和租屋專法最引發討論。台灣房屋智庫採立意抽樣調查352位有租屋經驗的受訪者，調查顯示僅45.2％的房東無條件讓房客將租金申報抵稅；48％的受訪者在租屋期間，房東同意設籍，顯示過半的包租公傾向出租但低調不曝光。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房東擔心資產曝光，增加賦稅支出，因此設定報稅設籍等限制，而房客抱持省錢省事的心態，常會受制於房東所立的規矩，因此租賃市場長期處於不透明的失衡狀態。然而當不動產出租登錄非必要程序，租金收入無法檯面化，租賃市場的制度的建立，就會有一定困難度。

調查顯示，49.7％的租客以套房產品為主，31.5％為兩房以上住家；租屋條件以離工作/學校地點近為優先(68.2％)，其次為交通便利(53.1％)，和空間大小和舒適性為考量(33.5％)。租金占收入11-20％為最多，其次為10％以內。而承租期間20.5％的人有被調整過租金，調租原因主要因應周邊租金調整，以及房東因素居多。

調查顯示套房是目前租賃市場最熱的產品，進一步統計2014~2016Q1年雙北實價登錄套房的租金行情，2016年第一季台北的套房平均租金單價比去年漲9.7％，新北漲14.4％，和2014年比較新北甚至增加近兩成。

張旭嵐表示，雙北都會區外來就業或就學多，套房租賃需求較大，從租屋問卷調查結果顯示，在學校周邊或是大型就業市場旁的套房，在市場的需求穩定，因此租賃條件最好，空置率也較低，租金漲幅也比較大，因此套房成為租賃市場的主流產品。


不過租屋者不乏弱勢、缺乏社會經驗的學生或社會新鮮人，因此會希望租屋成本控制越便宜越好。張旭嵐表示，新政府計劃以社會住宅的供給，解決弱勢族群的租屋權益，同時透過空屋移轉的政策，解決空屋率高的問題，惟面對租賃市場長期不透明，加上房東對自有不動產的保護心態，而對承租人背景，職業等產生的諸多出租限制，因此未來如何將租賃交易完全透明化，並針對配合社會住宅愛心房東提供持有稅或是租金所得稅上優惠誘因，將會是健全租賃市場的兩大關鍵。

沈寂已久的房市在近期有轉好的跡象，尤其是在2016年三月底央行宣布解除信用管制後，帶動代銷案場的賞屋潮，不僅假日熱鬧，平日也出現難得的榮景，除了政策帶動外，建商也在價格與付款條件上讓利，無怪乎近期市場上已開始有完銷的建案出現。新政府520上任在即，拚經濟一直是所有人的共識，從市場面觀察，下半年房市轉趨積極，頗有利空出盡的氣氛，520檔期後預售巿場會有一番全新景象，預估Q2推案量將可達到千億以上。

目前買方市場多以自住為主，在土壤液化議題與地震頻仍的影響下，成屋的主體安全性依然是換屋時的重點。綜觀巿場上許多民眾的屋齡早已30年以上，不但結構有可能產生危機，空間的機能性運用更是不如新成屋。

信義房屋代銷事業部經理楊國昌表示：根據信義房屋統計網路預約顯示，5月份網路預約看屋量比起2015年同期多出近3成，而近日北台灣地震頻頻，新成屋在設計監造時，皆已符合法規要求，並提升耐震標準係數，因此相當受到自住型買方的青睞，增加新成屋在市場上的優勢。

如文山區景美的「岳泰峰範」、中和區「景泰丰」、三重區「幸福家綻」、「禮築」、「日健悅」及淡水區「心居易」等個案，近期都受到不少首購及換屋族的青睞。520後市場樂觀看待，預估Q2推案量將可達到1064億以上。


然而，民眾買房信心經常受到外在經濟與內在政策的影響，但持平而論，影響房市最深的莫過於經濟緊縮政策然而新政府已有決心上任後帶頭拼經濟，針對房市暫無發出嚴厲管控措施的計劃。許多買方咸認現階段若以自住用途出發，應能與賣方談到滿意的價格，加上自住稅制負擔相對較低，且能擁有嶄新的居住空間，有沒有520這道關卡，其實沒有太大的差別。同時，近期已有部分積極、觀察房市已久的買方來看屋議價，主要就是認為買方出手的時機已到。

520新政府上台，可以預見的是，新成屋的交易在代銷市場將占有更重要的地位。在比價效應的狀況下，央行降息半碼及提高優惠房貸額度，加上停止針對性的房市緊縮政策，總統就職前後正是自住型買方進場的好時機，聚所有利多的條件下，有利首購族及換屋族買賣同時進行，達到購屋目的。

買屋首重屋況，除了多了解屋內的管線是否健康，還可以從磁磚規格推算裝潢年份，如此一來，就能了解屋內裝潢有沒有進行更新，不用只聽取房仲或屋主的片面說法，自己就能成為「看屋專家」！

卡朵室內設計李曜輝設計師表示，購買中古屋最令人在意的部分，主要是「屋況」！因為屋況的好壞會決定屋主未來需要額外支出的費用多寡，尤其40年以上的老公寓，不只管線的健康要注意，室內磁磚更要看仔細。

為何要仔細看室內磁磚呢？這是因為磁磚具有一定的使用壽命，若長期使用會因熱張冷縮而發生破裂或掉落，屋內磁磚是否更新因此是關乎屋況的重要課題。假如室內磁磚的規格是10x10的方形磁磚，這種磁磚大約是35年前的規格，只要是看到這種磁磚，大致可以判斷屋內的裝潢沒有經過整修，會有磁磚破損的隱憂，未來將會有一筆隱性開銷。

若磁磚是20x30，就可判傳屋內裝潢大約是15年前設置，此種規格磁磚多採直立式排列。目前磁磚的規格則是30x60，採用橫式排列，這種排規格的磁磚是目前主流，如果老公寓內採用這種規格的磁磚，表示屋主近幾年有進行整修。

地磚部分也要格外注意，目前地磚的規格是30x30，以拋光石英磚為主流，正常使用下拋光石英磚的隙縫卡髒污是常見問題，不過採用奈米填縫劑、進行填縫作業，而其每坪的價格在2000元上下，提供屋主參考。

拋光石英磚雖為市場主流，這在長時間熱漲冷縮的擠壓下，易使拋光石英磚隆起破裂造成「澎拱現象」，目前這樣的問題還無法杜絕，只能在施工時使用半濕式工法，並選擇厚度較厚的拋光石英磚，另外，磚與磚之間要保留1mm以上的縫隙作為伸縮空間，如此就能大幅降低「澎拱問題」。

想換屋購買新房，卻因資金不夠寬裕而卻步？在央行解除多屋信用貸款管制後，許多換屋族已進入市場內找尋新的物件，但因擔心新舊屋之間的買賣順序卡住資金，因此仍不敢出手，而專家認為，資金不夠充裕的小資族若要換屋，「先賣後買」方式最為保險！

有網友在Mobile01上分享自己想換屋的心情，原Po表示目前與老公月收入共約為9萬元，育有一個孩子，住在屋齡約35年的老屋中，由於老屋每2?3年均需要一筆修繕費，加上老公考量孩子的學區，想換屋買進更好的學區，只是手中存款不算太充裕，因此詢問這個「換屋夢」能否大膽的作下去？

比起一般的自住首購族，其實已擁有一間房子的原Po更有優勢！有網友認為原Po只需將老屋重新整修一下、即可出租，若是真的沒現金了，再把舊房子賣掉就好！

根據目前的房市現況，換屋族究竟要先賣房、還是先買房較好？香港商匯泓不動產一○一營業處店經理吳春蓉曾於《好房網雜誌》中指出，以資金運用方式來看，「先買後賣」對於賣方較無時間壓力，也有機會可以賣到較好的價錢，但資金壓力較大，較適合資金充裕的換屋族。

而由於目前台灣房價後勢多為看跌，建議資金若不充裕的換屋族，不妨採取「先賣後買」方法，先將舊屋脫手，如此一來賣出的舊屋款項，不僅能拿來當作買新房子的頭期款，也不需同時支付2邊房子的房貸！此類換屋族可以先在外租房子，等待未來房價更為便宜時，再買房入住，是最為保險的換屋方式！

戴德梁行台灣區總經理顏炳立表示，台灣房市寒冬，恐怕在小英政府上任後，還需「盤七年」，即使走到了負利率，民眾也不會將資產投入房市，將出現一場「買賣雙方比耐心」的戰場。然而，房市交易動彈不得的現象，恐怕也跟台灣人「超級愛存錢」有關。

戴德梁行總經理顏炳立昨（18）日在北威論壇指出，就算在負利率潮流下，資金也不會流向房市，目前台灣房市趨勢「緩跌三年、盤整四年」，就算520小英總統上任也不會改變。換句話說，儘管央行降息、鬆綁信貸管制，也不會讓民眾把錢拿來買房，台灣的房市恐怕進一步受「520魔咒」影響，將出現至少7年的寒冬。

然而，台灣房市急凍，除了房價過高，建商讓利幅度讓民眾無感之外，台灣人「愛存錢」的習慣，恐怕也是房市急凍的關鍵因素。根據聯合報報導，日前諾貝爾經濟學獎得主安格斯．迪頓（Angus Deaton）也指出，台灣根本就是「儲蓄王國」，因為台灣人不管幾歲都在存錢，他甚至不懂這現象背後的原因是什麼，猜測也許是儒家文化影響作祟。

不過，卻有網友分析，在物價、房價高漲，薪資卻凍漲的年代，面對台灣未來景氣發展的不確定性，民眾即使有資金，恐怕寧願存起來也不會輕易消費，再加上一般民眾普遍看衰未來房市，更不會輕易將大筆資金投入房產。 理財專家林書廷則在個人部落格中建議，在低利率、負利率的年代，把錢放在銀行恐怕會讓錢越變越小，不如以錢滾錢來的划算。

理財專家收息達人也曾在商周財富網表示，把錢投入房地產的風險比其他投資標的小，比起把錢放在銀行或是投入股市，房地產才是可以相對穩定獲利的投資標的。

3任民選總統 扁任期漲幅最大 馬單價漲最多

房市比較
馬英九今日卸下總統職務，細數歷屆3任民選總統任內台北市房價變化，發現前總統陳水扁在任的2000~2008年期間，房價漲幅最大，8年漲幅達1.11倍，但若就上漲單價來看，則是馬英九任內，每坪漲30.2萬元最多。

根據《住展》雜誌統計，包括李登輝、陳水扁及馬英九等3任民選總統，在位期間台北市新案房價變化，發現2000Q1~2008Q1陳水扁任內，平均房價自每坪26.4萬元攀升至55.8萬元，漲幅達111.36%最高。
不過，若就上漲單價來看，2008Q1~2016Q1馬英九任內，北市新案平均房價自每坪55.8萬元，上漲至86萬元，價漲30.2萬元，領先李、陳。

李登輝任內漲10萬元
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，李登輝除民選總統任期，尚包括繼任已故總統蔣經國的任期，總計1988至2000年，位居總統之職共12年，而台北市平均新案房價自每坪16.4萬元，漲至26.4萬元，價漲僅10萬元，整體漲幅約61%。
「李登輝剛繼任的1988~1989年間，北市新案單價從1字頭躍升至2字頭，年度漲幅逼近5成，驚人漲勢引爆無殼蝸牛運動、萬人夜宿忠孝東路，為緩解民怨，淡海新市鎮出現1坪6萬元的國宅。」何世昌說。

扁8年豪宅密集興建
而2000年起，陳水扁任總統8年期間，房價漲幅逾1倍，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價基期低是一大關鍵，加上8年中僅遇2003年SARS，拖累房市整體凍結、房價下修，「後來在利率連連下調，央行祭出數波優惠房貸利率補貼後，購屋客積極出手，房市走向多頭局面，房價因而攀升。」
新潤興業（6186）行銷處長施孝文指出，陳水扁就任期間內，豪宅密集出現，帶動整體房價向上，如2002年陸續完工的「信義之星」、「信義富邦」，及2005年完工的「宏盛帝寶」，其單價都在2007年左右站上百萬大關。
而馬英九上任後，陸續調降遺贈稅，並推動海外資金回流方案，同時進行貨幣寬鬆政策，使資金湧入房市，房價高漲，掀起民怨。最終促使政府再祭出重稅制度，打壓房市。

學者籲新政府少干預
淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰說，新政府上任後，若要使房市健全發展，「最好的手段就是無為而治。」他認為，房市最大的問題是超額供給，重稅令後，富人不敢多買、資金外逃、年輕人同樣買不起，加上建商餘屋多、難去化，房市恐仍需一段時間的盤整，政府無須過分介入。

根據《住展》雜誌統計，前總統馬英九執政期間，北市新建案房價每坪上漲三十．二萬元，高於扁執政的二十九．四萬元；且過去八年中古屋房價指數翻漲逾五成，官方公布的北市房價所得比更加重七．一倍、貸款負擔率加重近七成，各項房市痛苦數據均為歷任總統執政期間最慘。

貸款負擔率也從39％攀升到66％
馬執政八年，房價飆漲成為民怨之首，根據內政部統計，自二○○八年第三季至二○一五年第四季，北市房價所得比從八．六五倍一路狂飆至十五．七五倍，加重七．一倍；北市貸款負擔率更從三十九．七九％攀升至六十六．二六％。
業者表示，房價所得比竄至十五．七五倍，表示在北市買房得近十六年不吃不喝；貸款負擔率六十六．二六％，亦即每月可支配所得的近七成都得拿去繳房貸，這些數據顯示，馬執政期間，民眾購屋負擔最為沉重。
上述統計自二○○二年第一季開始，以二○○二年第一季至二○○八年第二季來看，扁執政期間，北市房價所得比從六．○六倍加重至八．五倍，增加二．四四倍；北市貸款負擔率則從三十二．四五％攀升至三十八．八七％，僅加重近兩成。

中古屋交易價格指數漲56％
若以信義房價指數分析成屋與中古屋交易價格指數，馬執政期間，自二○○八年第三季至二○一六年第一季，北市房價指數從一七三．六攀升至二七一．三六，漲幅達五十六．三一％，全國房價指數更從一五九．六五飆高至二七二．四，漲幅達七十一．七五％。

相較之下，扁執政期間，自二○○一年第一季至二○○八年第二季，北市房價指數從一○○漲至一七九．九一，漲幅達七十九．九一％，全國房價指數則從一○○攀升至一八三．七五，漲幅達六十三．七五％。

房市痛苦指數為歷任總統之最
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，馬任內房價漲幅雖非最高，但高房價的民怨卻遠勝李登輝、陳水扁任內，主要是李、陳任內經濟狀況較佳，馬任內經濟成長較差，實質薪資又倒退十五、六年，房價卻漲到一般民眾無力負擔的程度，年輕人產生相對剝奪感，導致民怨高漲。

他認為，馬任內將遺贈稅降至十％，加上台灣跟進全球央行大降利率等，多項政策利多匯聚，資金湧入房地產，北市率先出現「各區輪流暴漲」，接著資金外溢到其他縣市帶動房價跟漲。

根據信義房屋最新大台北月指數資料顯示，雙北市經歷一波低量的房市冰凍期後，近2~3個月雙北房價月指數已連續呈現正成長，急跌的房價似乎已有落底跡象。

此外，從市場面觀察，下半年房市轉趨積極，頗有利空出盡的氣氛，預估第2季預售推案量將可達到千億以上。

信義房屋最新北市4月房價月指數為121.96，雖然年減約8.5％，但已經連續3個月未再破底，且月變動率連續3個月轉正，目前北市房價回到2013年中的水準。

新北市4月房價月指數為130.5，則是連續2個月未再破底，且月變動連續2個月轉正，不過和去年同期相比房價仍修正約6.1％，房價也大約回到2013年中的水準。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市低量跌價最嚴峻的時間已過，短期內北部地區因人氣回籠，房市交易流通性增加，雙北市房價有止跌跡象。但若拉長時間來看，房市仍處於修正的循環中，且短時間內民眾對房市看法也不會從極度保守轉為全面樂觀，預料短期房價走勢呈現以盤代跌的機率較高。

信義房屋代銷部經理楊國昌則表示，目前買方市場多以自住為主，且近日北台灣地震頻頻，增加新成屋在市場上的優勢，近期包括文山區景美的「岳泰峰範」、中和區「景泰丰」都受到首購及換屋族青睞，520後市場樂觀看待，預估第2季推案量將可達到1,064億以上。

台北市長柯文哲因大巨蛋案跟趙藤雄鬥法至今尚未定案，卻已嚇壞了一堆財團，導致台北市現在有11個大型建設標案形同「孤兒」，業者深怕與北市府產生糾紛而不敢標案。不過，網友大都表示如果標售過程公開透明，剛好可以讓喜歡「撈油水」的不肖業者「大退散」，前市議員楊實秋更表示，讓BOT案標不出去恐是柯文哲最大的貢獻，可以遏止北市府變成「財團提款機」的歪風。

「大巨蛋案」讓台北市長柯文哲跟遠雄建設董事長趙藤雄鬥法許久，還沒有鬥出個結果，卻已嚇壞其他財團。根據《中國時報》報導，北市府推動的11大標案，包括4度流標的市議會舊址開發案，讓台北市議員看衰招商結果，認為未來恐還會有多案將躲不過流標命運，廠商、財團及業者大都因「大巨蛋案」而採取觀望態度。台北市議員洪健益就表示，柯市府的招商過程雖比以往更公開透明，但很多有能力的公司擔心得標後仍有爭議，尤其美河市、南港機廠等聯開案前例，更讓人卻步。

針對「大巨蛋案嚇壞財團、廠商」的說法，有網友在PTT諷刺地表示，「不能黑，誰要做虧本生意」、「柯文哲還在作夢，公開透明笑死人」，也有網友表示「公開透明就沒有人要標，表示過去那些廠商撈了多少油水！」力挺柯文哲。前市議員楊實秋則在壹新聞節目中表示，台北市府的BOT案乏人問津，反倒是柯文哲對台北市最大的貢獻，「因為過去BOT案都讓政府淪落為大型財團的提款機。」

不過，台北市長柯文哲還是向《中廣新聞網》說明，BOT案招標不出去，北市府會檢討，除了修改BOT 法案，最近也會調整租金上限，因為地價調漲太高，如果照地價的5%收租金，投資者租金會多好幾千萬元，北市府會建立制度，公開透明。

柯P急推公共住宅，想把僅存的空地「塞好塞滿」，卻惹火了大批市民！在北市公宅46處基地曝光後，各地反彈聲浪四起，甚至有人高喊「柯P下台」，要柯文哲重新評估公宅政策，還有居民用「廁所」神舉例，要柯文哲「別鬧了」。

台北市素地有限，讓柯文哲傷透腦筋！壹週刊報導指出，台北市已規劃46處公共住宅據點，但是仔細觀察就可發現，清一色集中在信義區、文山區，戶數占比嚴重失衡，讓當地民眾氣得急跳腳。

帶頭抗議的居民蔡桂清表示，當地居民並不反對蓋公宅，「只是希望量體不要這麼大」，因為柯P的公宅政策，就像「原本5人用1間廁所，現在10人也用1間廁所」，湧入1萬多名新住戶，必定導致當地交通大打結。

蔡桂清進一步指出，當地的街廓風景一致，柯文哲若真的興建29層樓高的公宅，除了交通壅塞之外，連帶影響居民的「日照權及景觀權」。對於北市都發局長林洲民日前的「台北人其實滿自私的」說法，更要求市府公開向居民道歉，「局長抹黑我們！」。

對於土地難尋、資金籌備不易、居民意見不平的困擾，柯文哲接受媒體採訪時首度鬆口，「只要2萬戶公宅都動工，就算達標」，降低自己競選支票的標準；北市府發言人林鶴明則表示，市府對於居民的建議會虛心檢討，做出更完整的評估及說明。

有關議員關心台南市東區人口流失及東區重大建設等議題，台南市都發局2016年5月19日表示，東區是目前台南市發展最繁榮、人口密度最高的地區，地價亦長期居高不下，可建築用地越來越少，2010年底縣市合併後，人口亦有往永康區及安南區移動現象，而目前市府正積極開發平實營區與南台南副都心，平實營區市地重劃預計2017年7月完工，南台南副都心區段徵收也預計於2016年9月完成，未來兩處開發後，將為東區建構優良居住環境，並可進駐約1萬5千以上的人口，帶動地方發展。

有關小巨蛋計畫，市府已與中央合作於高鐵特定區推動多功能會展中心，並朝會展、表演、體育競賽及各類活動等多功能展館規劃。南台南站副都心文教用地未來規劃，市府將從宏觀與邁向國際城市發展的角度，重新檢討提出相關建設計畫，以符合市民的期望。目前持續與成大及相關研發單位徵詢中，有關各界對該文教用地之使用建議，市府秉持客觀之立場，皆將納入規劃考量。

另，針對東區重大建設經費市府主計處說明如下：
一、鐵路地下化經費：總經費293億6,000萬元(中央負擔256億9,000萬元、台南市負擔配合款36億7,000萬元)，屬分年編列繼續性經費；台南市負擔配合款部分，2010至2016年度編列34億4,600萬元，2017年度編列2億2,400萬元。

二、平實營區市地重劃區開發案預估總經費16億744萬2,000元。
1.開發面積42.40公頃，開發期程2010年4月至2016年12月，預估總經費13億8,100萬元。
2.平實營區公E3地下停車場，工程總經費2億2,644萬2,000元
(1)工程設計監造經費1,214萬5,000元。
(2)闢建工程經費2億1,429萬7,000元，採分年編列預算，2016年度編列8,000萬元，2017年度編列1億3,429萬7,000元。

三、南台南站副都心區段徵收--開發案預估總經費19億8,600萬元，開發面積70.23公頃，開發期程2010年12月至2017年12月。

四、大台南智慧交通中心新建計畫--工程總經費1億9,311萬元，採分年編列預算，2016年度編列7,724萬4,000元，2017年度編列1億1,586萬6,000元。

五、東區2011至2016年度新闢道路工程預算--編列計9億7,035萬1,000元，路平專案預算編列計6億9,539萬2,000元。

六、圖書館東區裕文分館--工程總經費1億3,300萬元，採分年編列預算，2009年度編列3,000萬元，2010年度編列2,000萬元，2011年度編列5,000萬元，2012年度編列3,300萬元。

七、東區裕文國小四期校舍及運動場工程--總經費8,000萬元，採分年編列預算，2010年度編列250萬元，2011年度編列5,500萬元，2012年度編列2,250萬元。

5月11日的泗涇地王，5月18日的周浦地王餘熱未了，5月19日，上海崇明三島之一的長興島推出07-04、09-03兩塊地，再度以區域地王姿態引發關注。

這兩幅地原定於5月10日公開出讓，因何推遲到5月19日尚不得而知。

土拍現場共11家企業參拍，最終豐苗集團（即泰禾集團旗下子公司）分別以20.42億、27.02億，總價47.42億元奪得上述兩幅土地。其中07-04地塊樓板價15159元/平方米，溢價219%，業內人士預測該地未來成本價在2.7萬元/平方米左右；09-03地塊樓板價15684元/平方米，溢價率229%。

市區長時間無地可推，上海2016年土地計畫還未出臺的情況下，崇明島也成為了開發商們的覓食標的。

上海城市房地產估價有限公司項目主管邵明浩指出，長興島長期看有發展前途，特別是軌道交通將解決巨大的交通瓶頸問題，未來區域商品宅地供應量不大，不會產生諸如大量新盤紮堆上市惡性競價的現象，開發商可以沉下心來做特色化精品樓盤。從泰禾已呈現出的產品線來說，也符合這一要求。未來長興島住宅客群以島內企業高管為主，市場亦有這種需求。但他又提醒道，整個區域尚處於房地產開發初期，精品樓盤需要時間沉澱。

新地王剛需為主可能性大

位於長興島鳳凰鎮CX01單元07-04地塊占地89802.1平方米，容積率1.5，建築面積134703.15平方米；位於長興島鳳凰鎮CX01單元09-03地塊出讓面積11.49萬平方米，建築面積172281.60平方米，容積率1.5。

21世紀經濟報導記者採訪多家協力廠商機構獲悉，儘管上海當前存在宅地市場供不應求現狀以及房企搶灘一線城市，但長興島仍處於上海房價的窪地位置，上揚動力也相對不足。近幾年周邊出讓地塊較少，最近的一次土拍在2009年，由上海為中實業有限公司、上海東紫房地產發展有限公司聯合體拿下長興鄉鳳東佳苑商品房基地地塊（純宅地），溢價率246.10%，地塊成交樓面價僅5637.20元/平方米。

在2015年土地供應量減少的大背景下，純宅地的稀缺性毋庸置疑，凡“宅”必搶。非動遷安置性質的住宅用地均以高溢價成交，2016年5月11日誕生的上海新地王松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊,溢價率達到109.04%。

從09-03地塊與合同可見，該地塊內未來可規劃中小套型住宅套數不低於1033套,多層住宅建築面積不大於90平方米, 小高層住宅建築面積不大於95平方米,高層住宅建築面積不大於100平方米。以打造剛需產品為主的可能極大。兩幅地塊內中小套型住宅建築面積都不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。

據中指院資料，07-04地塊周邊在售鳳凰花苑，毛坯4月成交均價1.52萬元/平方米；禦島財富公館在售，精裝修4月成交均價1.98萬/平方米。公開資料顯示，目前綠地在長興島有一在售專案長興一街區，均價1.6萬元/平方米。同策諮詢統計顯示，2014年11月開盤的禦島財富公館以公寓產品為主,月均去化645平方米, 鳳凰花苑項目由於開盤時間較早，去化週期短。

去化週期高達40個月

21世紀經濟報導記者獨家獲取來自同策諮詢關於崇明區域的土地評估報告顯示，上述兩幅土地的成交價格將在7000元/平方米左右。

作為中國第三大島的崇明，是世界最大船舶製造基地，島嶼規劃總用地面積約160.6平方公里,規劃城鎮建設用地約55.6平方公里。根據規劃，預計2020年，長興島總人口為23-25萬人，其中產業發展導入人口將增加到18-20萬。

長興島是崇明三島中距市區最近的一個，規劃有軌交19號線。長興島板塊多以拆遷保障安置房為主,因此新增供應量較少,近2年僅2014年第四季度供應4.27萬平米，成交量在低位運行，但2015年第二季度在禦島財富公館、鳳凰花苑等熱銷項目帶動下，成交7200平方米、成交均價18911元/平方米，均達到歷史最高峰，隨後銷量逐漸平穩，為3000平方米/季度。

2015年，長興島成交均價在1.75萬元/平方米，2016年4月價格17160元/平方米。

長興島近一年成交結構以118平方米以上大戶型為主。但長興島板塊從2015年起至今，處於供過於求形勢，去化週期（按照近3個月商品住宅平均去化速度計算）目前40個月左右。價格上漲動力不足。同策諮詢研究總監張宏偉指出，按照假設開發法估算專案價格，並以10%-15%利潤率測算，樓板價一旦高於7168元-7800元/平方米，就會有成本控制的風險。

上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏則表示，崇明長興島土地供應很有限，以往受制於交通不便利以及當時有規劃而建設未能真正落地阻止了其發展進程。近年來軌道交通逐步完善，在上海建設用地負增長，未來土地供應十分稀缺的背景下，近期郊區地王不斷出現，崇明較低土地價格和發展潛力吸引了房企眼球。此次土拍地價水準和溢價率又創下區域新高，目前板塊內的“長興鎮鳳東佳苑商品房新建項目”均價2.2萬元/平方米，如果對比此前誕生的幾幅地王項目來看，還算是相對理性。

上海土地市場持續“瘋狂”，地產企業陷入集體瘋狂。5月18日，保利地產以54.5億元的價格搶得上海周浦鎮地塊。該地塊出讓條款顯示：竟得的開發商必須持有該地塊15%的住宅物業滿70年，不允許出售。房企激進拿地的背後，是土地市場准入門檻越來越高，優質土地資源越來越少。此次拍賣，首次出現要求開發商自持部分住宅面積的先例，以後的拿地條件會不會更加苛刻？這對拿地企業來說又提出了怎樣的要求？保利地產如此大手筆豪購土地，其戰略思考在哪裡，資金又從何而來？

上海浦東新區外環外50平方米的住宅，月租金15000元，貴麼？貴！這是保利面對的難題，也是豪擲54.5億元拿地後的又一場攻堅戰。

5月18日，37家房企同場“圍獵”，將上海外環外的周浦住宅樓板價推至43607元/平方米，競得者為保利地產。地塊的出讓條款顯示，競得的開發商必須持有這塊地15%的住宅物業70年，不允許銷售，未經出讓人同意也不得轉讓，更不得分割抵押。

為什麼說保利真正的難題是持有物業的租賃呢？不妨來看看《每日經濟新聞》記者算的租金賬。

地塊樓板價43607元/平方米，考慮到配建5%的保障房和持有15%住宅物業的成本，項目未來售價保守估計也要7萬元/平方米。

如按7萬元/平方米的單價計算，一間50平方米的住宅總價350萬元，按租賃行業的正常水準5%的租金回報率計算，一年租金17.5萬元，每個月14583元，再算上項目裝修，租金15000元是少不了的。

該地塊開盤前，《每日經濟新聞》記者諮詢了一些開發商投資人士，面對持有物業的要求，回答均是會想辦法整體出售，現在想來不難理解。

那麼，住宅持有為何比住宅開發即售模式更考驗開發商的資金和水準？《每日經濟新聞》記者展開深入調查。

高周轉企業的噩夢？

對於住宅持有，房企怎麼看？多位元開發商投資人士向記者透露，更願意一次性拿走全部利潤，讓資金進入開發流程。

住宅持有對開發商影響到底有多大？如果房企有100億元的流動資金，投資一個項目20億元，實際情況是，房企投資的項目數並不只5個，理論上的理想狀態或許是8個或10個或更多，房企操盤能力不同具體專案數有差異。

因為住房市場的預售制，房企可以用有限的資金撬動更多的項目。雖然各地的預售條件不同，嚴格一點的如上海要求結構封頂可預售，也有城市要求主體建築出地面即可預售，但相同的是，企業無需拿出投資總額撬動專案，預售後獲得的銷售回款可投入到後續的開發中。

預售前上繳的土地款項和達到預售前的部分建安成本構成專案前期主要投資，撬動整個專案的資金少則30%，多則70%。陽光城一位元投資負責人向記者表示，專案前期投入多少取決於土地成本，高溢價地塊前期投資占60%~70%，一般為30%左右。

升龍地產一位投資負責人介紹，現在的一線城市和部分熱點二線城市，土地款項占總投資的50%~60%，建安成本占比20%左右。

如果持有15%的物業，則意味著企業不僅需要實際投入該筆資金，未來很多年，這15%的資金都不可能是進入高周轉週期。

如按每個專案20億元的投資需求，單個專案持有15%物業就會有3億元資金沉澱，如果企業100億元資金撬動了10個項目，變成住宅持有後，則會有30億元資金沉澱下來。

無法繼續貢獻回款，對高周轉企業簡直是噩夢，若持有物業長達20~30年，對企業的資金是極大的考驗。

資金成本如何覆蓋？

即便企業過了資金周轉的門檻，資金成本的難題依然存在。租金回報率難以覆蓋資金利率，持有物業不僅成不了“現金牛”，反而成為現金“黑洞”。

華創證券的報告顯示，國內，長租公寓的租金回報率約為2%~3%，在美國，則為8%~10%。即便是在租賃業發展相對較快的上海，一位元開發商向記者坦言，上海的長租公寓租金收益率約為3%~5%，如果公司資金成本高，持有物業壓力就很大。

自去年，房企的融資成本進一步走低，但相較於租金仍然很高。保利、金地的融資成本處於行業較低水準，但剛到租金平均線。今年初，保利地產發行公司債，利率低至2.92%；金地集團發行的一款公司債利率僅有3%。

四處攻城掠地的高周轉企業，其資金成本更是平均租金回報率的兩倍還要多。以泰禾為例，該公司2016年已進行的兩筆融資資訊顯示，利率分別為6.2%和7.30%。據旭輝2015年報資料顯示，旭輝的加權平均債務成本相比2014同期降低1.1%，但仍高達7.2%。

資本向來逐利，在“得房源者得天下”的公寓界，開發商優勢明顯，但卻也只能看著公寓運營專業團隊“風生水起”。

公寓市場前景廣大，開發商、專業運營團隊和資金持有者“跑馬圈地”。華創證券研究稱，國內青年租房的市場規模近8000億元，每年僅新增的應屆生租房規模就達600億元。

開發商有無法比擬的優勢，如在房源的獲取上不僅“近水樓臺先得月”，更有不少企業自身擁有物業，包括萬科、世貿、金地、景瑞等開發商紛紛進軍公寓業。



但現實是，專業公寓運營商並未因在房源獲取等方面優勢不及開發商，而受到資本輕視。魔方公寓，C輪近3億美元融資，創下公寓界融資的最大額度，目前魔方公寓估值超過10億美元。

術業有專攻，開發商在運營中也多是引入專業運營團隊，比如景瑞、綠城等。無論是自有物業還是租賃物業，終究還是要付諸於運營。依照資本市場租金回報率和出租率兩大核心指標，公寓運營商賺錢的功力高低立現。

開發商在擔憂資金、成本的同時，最擔憂的恐怕還是，如何獲得盡可能高的租金，實現出租率的最大化，歸根結底還是如何運營。

如果追溯到專案的拓展階段，則回到了上海最近的這次土地拍賣市場。拿到地，賣了房子，才是另一場生意的開始。

[中國指數研究院統計的全國100個城市房價資料顯示，2016年4月，全國住宅價格環比上漲的城市個數為71個，較上月增加11個。]

乘坐上海11號線地鐵向西，車上經常出現的樓盤廣告，多集中在嘉定和花橋。很多樓盤憑著不限購和價格低的優勢，希望更多的購房者在途經嘉定後再坐上幾站地鐵到達花橋——然而這裡事實上已經屬於蘇州昆山。此前這裡大部分樓盤價格都無法超過1萬元/平方米，但是到了今年，這裡的樓市卻出現了增幅。

中國指數研究院統計的全國100個城市房價資料顯示，2016年4月，全國住宅價格環比上漲的城市個數為71個，較上月增加11個。漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。具體來看，惠州、昆山、中山、廈門、蘇州漲幅超過5%，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%~5%之間。

昆山漲幅已經名列全國第二，而一線城市首次均未進入前五。

房價兇猛

伴隨著“滬九條”和上海高房價的影響，地鐵11號線的生意反而火爆起來：每個週末，來自上海的購房者都希望體驗一下11號線的便捷程度，順便看一看花橋的樓市，這裡突然熱鬧了許多。

從地鐵11號線下車向南走幾百米，陳麗（化名）就可以走到自己的房子裡面，對於這樣的地鐵上蓋樓盤，她還是比較滿意的。2010年，因為手上有一定的余錢，陳麗和家裡人商量了一下就來到花橋購買了“國際華城”的四期樓盤，當時她購買的均價在7500元/平方米，儘管是樓王項目，但是總價也才100萬。對於習慣了上海高房價的陳麗而言，覺得100萬買了一個樓王大戶型還是很划算的。

“2012年的時候就交房了，然後我們的房子就一直出租。我們買的時候已經知道這裡要通地鐵，因此價格算比較高的。買了以後我們房屋的價格並未出現上漲，但是到了今年初，就不停有仲介問我是不是要賣房，最新的成交價格已經達到了1.2萬元/平方米。”陳麗告訴《第一財經日報》記者。

陳麗因為房價的上漲非常開心，而昆山的房價在近期也開始領漲全國。

“今年開始明顯比之前忙了不少，以前週末幾乎沒有看房者，但是現在每到週末看房者明顯多了很多，這裡可以選擇的樓盤不多了，如果看好要立刻下手。”一出地鐵站，就有仲介人士前來給記者推薦。

記者實地走訪發現，大部分樓盤可售項目都不多，項目銷售人員均表示目前市場比較好，已經出現了供不應求的局面。記者來到“新城郡尚海”樓盤，發現其週末僅出售十套房源，其均價已經接近1.8萬元/平方米。

“原來整體昆山樓市成交均價8000多元，現在成交均價10000元左右。現在成交的房源中，大部分都是靠近蘇州的城西，靠近上海的城東區域，且其他區域成交也是以改善型住宅為主，所以成交均價上漲較快。”新城郡尚海專案行銷負責人告訴《第一財經日報》記者。

外溢效應

中國指數研究院的一份報告指出，由於深圳、上海調控政策效果顯現，成交量有所回落，其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，因此房價開始上漲。

昆山位於江蘇省東南部，是蘇州市下轄縣級市，昆山地處上海與蘇州之間，北至東北與常熟、太倉兩市相連，東與上海市嘉定、青浦兩區交界，西與蘇州相城區、吳中區、蘇州工業園區接壤。

這個位置顯得得天獨厚，一邊連著上海，一邊連著蘇州。“在蘇州、上海大漲的影響下，昆山市場2016年初迎來大漲，庫存去化較明顯，庫存去化從2015年初26個月下降到目前15個月，因此房價開始上漲。”上述行銷負責人告訴記者。

“現在昆山和花橋很多項目基本無房可售，花橋處於斷供期，上海的客戶量較之前有所上漲。本輪上漲集中在花橋、城東、張浦以及城西這幾個區域，這裡面主要還是供求關係的影響，昆山一季度供應1.1萬套，成交3.36萬套，嚴重供不應求。主要還是上海的外溢，使環滬周邊太倉、昆山花橋、千燈、嘉善等片區受益，尤其在上海推出‘滬9條’之後更加明顯，外溢將是大趨勢，環上海的大都市場圈效應會出現，長期仍將看好周邊有通路及規劃利好的片區。”克而瑞蘇州副總經理韓雲霞告訴《第一財經日報》記者。

房企試水

去年12月，蘇州昆山7宗地塊成功出讓，成交總價超52.4億元，成交面積達59.23萬平方米。綠地、象嶼、碧桂園、廣電、新城、世茂、正榮、旭輝等十余家房企參與競價，其中碧桂園、正榮以及旭輝均是首次參與昆山土地競拍。

編號為昆地（2015）掛字第9-2和9-3地塊分別位於花橋經濟開發區綠地大道南側和曹浦路東側，土地面積為65122.3平方米和55373.6平方米，均為商住地塊，地面起始價均為7950元/平方米。兩地塊均由象嶼拍得，成交總價分別為8.24億元和7.9億元，最後成交地價分別為12660元/平方米和14270元/平方米，溢價率為59.25%和79.5%。

這個溢價率即使到了一線城市，也是不錯的水準。當日，昆山還誕生了城西板塊地王，編號為昆地（2015）掛字第9-6號地塊位於高新區林蔭路東側、杜克大道南側，該宗地面積為148668.2平方米，地面起始價為8000元/平方米。最終該地塊被越秀&廣電聯合體拿下，成交總價為22.7億元，折後成交單價15280元/平方米，溢價率91%。

《第一財經日報》記者查閱資料顯示，早在2012年12月11日，越秀地產與廣電地產合作成立的昆山專案公司，以4.96億元的價格成功摘牌昆山市花橋鎮集善路東側、花集路北側地塊（花橋國際商貿城項目），當時為兩家公司首次進入昆山。

在去年的拍賣會上，碧桂園以成交總價4.6億元摘得編號為昆地（2015）掛字第9-4號地塊，位於千燈黃浦江路西側、淞南路北側，地塊面積為153551.4平方米，這是碧桂園第一次進入昆山。

記者在採訪中瞭解到，越來越多房企注意到昆山也是因為其靠近上海的優勢，事實上，在國際的很多大都市，其周邊的城市房地產市場也會被帶動。比如紐約，很多人雖然工作在紐約，但是卻居住在紐約周邊，而這一現象也慢慢開始在中國的一線城市出現，因此昆山市場被眾多房企看好。

投資客漸冷

今年年初，由於上海房價的上漲和“滬九條”的調控，使得很多購房者無法在上海購房，因此昆山成為他們的又一個選擇。而這邊的樓盤也開始打出不限購等宣傳語，希望來吸引更多上海購房者坐車到11號線的終點。

“上海房價那麼高，就算有錢還限購，不如在昆山買個大房子。”上述仲介人士告訴記者。

“整個花橋來說，基本80%以上成交客戶來自上海，上海的高房價讓客戶更願意選擇房價相對較低的花橋，且周邊配套成熟，學校、醫院、娛樂設施齊全，部分醫院還可使用上海醫保卡，每天出行有地鐵、公車。沒有工廠、環境優美、適合居住，是上海客戶來此居住的重要原因。”上述行銷負責人解釋。

相比起這些在上海工作的剛需者，有富足余錢的投資客們之前就已經暗暗在昆山置業。

家住浦東的韓力（化名）覺得自己購買昆山房子的投資並不算明智，但是好在今年房價有所上漲。“2年前我購買了萬科mixtown，今年6月交房，買的時候價格9000元/平方米，以為地鐵通車會有一波上漲，但是利好早就提前兌現，因此一直不漲。今年幾個月時間總算漲到了1.5萬元/平方米。”韓力告訴《第一財經日報》記者。

雖然如此，韓力依舊不看好昆山的市場，他希望早點將自己的房子出手。他認為這個片區未來還將有很大的供應，而二手房交易不活躍，因此投資並不是一個好選擇。“我自己根本不會住，長期看花橋自然不錯，但是我的樓盤並不算是地鐵上蓋，未來這裡還需要很長時間培育，投資回報並不高。”韓力認為。

克而瑞蘇州副總經理韓雲霞告訴《第一財經日報》記者，由於今年的昆山樓市火爆，投資客比例並不是太高，價格上漲過快，與嘉定個別板塊及上海其他遠郊板塊的價差越來越小，投資客投資的欲望正在下降。

拐點何時現

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，昆山商品房成交價格上漲態勢還會持續一段較長時間，這和其他城市是有一定區別的。“別的城市是漲幅到一定高度，自然會收縮，但由於上海限購升級，昆山南和花橋等靠近上海的區域依然是被看好的。所以後續這些區域抑制房價快速上漲的任務依然是比較重的。”嚴躍進告訴《第一財經日報》記者。

根據目前的成交形勢，嚴躍進認為昆山全市的去庫存週期不會超過9個月，而昆山南和花橋等環上海區域，去庫存週期或在3個月的水準。“這個水準和蘇州市區基本上是一致的。”嚴躍進表示。

而另一名房地產研究人士則認為，昆山樓市本輪上漲除了是被上海、蘇州帶動，近期的突然大漲，更是上海推出“滬9條”後的溢出效應，尤其是投資型需求，因此目前昆山樓市處於機會型跑量的階段，並不是戰略佈局階段。“下半年隨著上海、蘇州樓市進入調整期，昆山樓市估計也會出現拐點。

而目前昆山受產業轉型升級的影響，傳統的強勢電子消費產業西遷之後，新興產業的規模尚無法補上這個缺口，加上昆山加工、貿易類產業較強，“兩頭向外”的產業結構受國際經濟形勢影響較大，形成了典型的“候鳥經濟”，這也影響到當地的人口流動，從而對樓市產生影響。“即便在樓市全面復蘇的去年，昆山樓市交易也並不算好，前年就更差。”上述房地產研究人士表示。

“昆山樓市最大的問題是，很多人在這購置住房，但工作地點在上海，所以空置率很高。這是後續社區培育比較困難的一個地方。”嚴躍進表示。

長期以來，盈利能力低是傳統物業管理的最大硬傷。隨著房企拿地價格與人力成本的持續上升，作為房地產行業配套載體的物業項目以十年來0.95%的平均上漲率成為了多數房企組合佈局中的貶損板塊。為將物業打造為長期盈利部門，雅居樂、萬科、保利等國內房企來先後掀起了物業拆分上市潮，並且試圖借助互聯網找到未來在物業服務領域盈利的模式。

本月6日，港股上市房企雅居樂集團發佈了旗下物業板塊的互聯網社區產品“雅管家”APP，成為了又一個通過物業拆分推動輕資產轉型的地產企業。根據雅居樂方面的資料，這個平臺將從物業、網路科技、家居等多維度切入，通過互聯網接入實現多元化社區產業管理，並且這些業務將作為雅居樂新的業務增長點。作為尚待開發的藍海市場，光大證券預測物業管理未來的收入空間約為2.7萬億元。若以3%收取埠費，則對應著798億元的想像空間。

雅居樂集團副總裁葉翔評論，目前中國物業管理行業面臨著盈利模式單一導致創收不足以及議價能力受限等主要問題。“十年來房價上漲了，人工成本上漲了，但是物業管理費不能上漲。物業管理過去的十年，一直處於貶損的狀態“葉翔表示。

作為國內首家赴港上市的物業管理公司，花樣年集團旗下“彩生活”在社區O2O佈局後備受資本市場的關注。其高盈利水準也帶來股價的不斷提升，最終市值已經超過了母公司。目前包括萬科、萬達、保利、中海外等在內的大型開發商，目前都有了相對明確的分拆物業上市計畫。原本作為房地產開發商“售後服務”的物業管理公司，如今正在被大型地產公司一個個拆分出來，包裝成社區O2O服務平臺準備上市。

有業內人士認為，輕資產是房地產行業發展的大方向，能夠提供穩定正現金流的物業管理板塊只需要改進一下模式就能實現輕資產。但是，在國內尚未有企業探索出成熟盈利模式的前提下，分拆上市是否能夠能解決這個行業盈利難的問題？雅居樂方面表示，截至2015年底，雅居樂的物業管理專案營收為12億，2016年的目標是希望物業管理的營收達到20億。“上市將是水到渠成的事情，而不是講故事和將上市變成目的，上市要積極面對，還要將物業管理變成良性可持續發展。”葉翔告訴媒體。

70個大中城市房價變動

南京房價已連漲14個月 4月份環比上浮4.4%

中國江蘇網5月19日訊 南京的房價已經連續漲了14個月！國家統計局昨天公佈的資料顯示，南京4月份新房漲4.4%，環比漲幅和同比漲幅在70個大中城市裡都高居第三。

現代快報記者馬樂樂

全國：一線調整二線領漲

4月份70個大中城市裡，新房價格環比上漲的城市達到了65個，比上月增加3個，下降的城市有5個，比上月減少3個。

一線城市房價漲幅明顯回落，之前一直領漲的深圳和上海，4月份新房分別上漲2.3%和3.6%，漲幅大幅回落，北京和廣州分別上漲3.0%和2.4%。房價上漲的領頭羊切換成了二線城市。合肥、廈門房價分別漲5.8%和5.3%，排在前兩位；南京、惠州、杭州、福州等二三線城市也集體出現了較大幅度的上漲。

南京：漲幅居70城第三

4月份南京新房漲幅也高達4.4%，高居70個大中城市的第三位。從環比漲幅看，這14個月來的房價連續上漲，南京明顯呈現加速度上漲的趨勢。3月份的漲幅是3.5%，4月份高達4.4%，是本輪房價漲幅最大的一個月。

就房價同比看，南京22.6%的漲幅在70個城市中也排在第三。此外4月份南京二手房價格環比漲3.5%。

再看江蘇其他城市，新房方面，無錫、揚州、徐州分別上漲2.8%、0.4%、1.0%。二手房方面，無錫和徐州上漲1.2%和0.5%，揚州持平。

分析：調整或為時不遠

除了房價，南京的地價也在全國“露臉”了。一家機構統計顯示，2016年已經出現的全國最貴十個地塊中，南京的數量竟然最多，達到了4個。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析認為，5—6月份成為蘇州、南京、合肥等城市政策收緊的“視窗期”，下半年這些城市房地產市場也將步入調整期。而這些城市的部分高價地專案，將經歷“寒冬”。

大陸一、二線房市瘋漲，連帶推升土地市場，各地不斷產生新地王，土地均價逼房價，甚至出現「麵粉」比「麵包」貴的情況，房地產開發商融創中國董事長孫宏斌警告，新的房市風險已經埋下。

一、二線城市土地炙手可熱，多家房地產開發商不惜加碼搶購，持續刷新地價紀錄。最近具代表性的例子發生在上海，央企保利18日以54.5億元（人民幣，下同），約合272億新台幣，拿下浦東周浦鎮西社區的一片地塊，可售住宅樓板價為5.45萬?平方公尺。

旭輝集團總裁林峰坦言，現在融資工具多元，加上貸款利率極低，房地產開發商其實不缺錢，而是缺建案。為了建案土地，許多房地開發商加入搶地大戰。

華爾街見聞觀察這波地王行情，指目前拿下「地王」的房地產開發商，從企業年報來看，多半財務狀況差，不是透支超過半年，就是負債累累，對賭房市的「明天」意味濃厚。

像是景瑞地產，儘管近兩年虧損，且負債率高達135%，但日前仍砸重金買下蘇州最高溢價率318.86%的地塊，一個月內在土地投資上花費近40億，金額幾乎是2015年全年銷售額的一半。

不過，融創中國董事長孫宏斌警告，目前大陸地價泡沫嚴重，且部分城市土地市場過熱，已經出現較大風險。

融創中國（01918）公布，向萊蒙國際（03688）收購7個地產項目，連同公司貸款，總額將約43.94億元人民幣（約52.29億港元）。項目位於上海、杭州、深圳、南京及惠州等六個城市，估計淨可銷售/可租賃總建築面積約125.62萬方米。

融創44億購萊蒙項目
(經濟)

融創（01918）公告，向萊蒙國際（03688）收購一批地產項目，總代價共43.9億人民幣，其中42.5億人民幣將付予萊蒙。該批項目位於上海、杭州、深圳等地，估計可銷售建築面積約125.6萬平米。

花樣年8.6億 購兩工業地

花樣年（01777）宣布收購北京及天津兩塊工業用地，計及債務結算的總代價為1.1億美元（約8.58億港元）。花樣年將收購亞新科天緯59.84%股權，後者持有北京、天津共計23.9萬平方米工業用地，及北京君和全部股本。

消息人士指，不排除公司將改變上述工業土地用途。花樣年早年曾表示，公開市場土地溢價過高，欲以收購及改變土地用途增加住宅土地儲備。

利孝和夫人倫耀基七年「得個桔」

樓市見頂回落，二手業主賣樓造價愈來愈低，即使資深投資者在金融海嘯後2009年的「撈底貨」，最終也只能「微賺」離場。由「收租王」倫志炎之子、茂盛控股（00022）及永倫地產主席倫耀基與利孝和夫人等共同持有的尖沙咀名鑄單位，持貨近7年，市傳以3280萬元售出，賬面僅賺151.3萬元，扣除雜費後料只賺約1.2萬元，實際「得個桔」。

太古城入市一周即坐艇

世紀21中華物業區域董事司徒永權表示，名鑄中低層F室成交價3280萬元，實用面積1180方呎，呎價2.78萬元；間隔為3房連套加工人套房，坐向西南享維港煙花海景；原業主永倫地產等於2009年8月以3128.7萬元一手購入作收租，持貨近7年，賬面賺151.3萬元（4.8%）；不過，業界指出，若扣除佣金及釐印費等開支後，實際上僅「微賺」1.2萬元。

根據土地註冊處資料，上址由永瑞發展有限公司持有，公司股東及董事包括倫耀基、利孝和夫人（利陸雁群）及其女兒利蘊珍。

尖沙咀名鑄今年接連錄得多宗金融海嘯後撈底貨易手，其中不乏蝕賣個案，包括39樓B室今年3月以1400萬元售出，相對2009年的1702.9萬元購入價，持貨近7年勁蝕302.9萬元，貶值17.8%。是次F室「平手」售出，倫耀基和利孝和夫人等可說「執番身彩」。

此外，鰂魚涌太古城繼日前再現銀主盤後，另錄得買家極速「坐艇」個案。廬山閣中層H室兩房戶，上周四（12日）以733萬元易手，單位實用面積518方呎，呎價1.42萬元。美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，廬山閣低層H室「縮則戶」最新以640萬元沽出，實用面積494方呎，呎價1.3萬元，屬太古城今年最平的兩房成交之餘，也令上周買入同座的業主即時「坐艇」，單位變相跌價約8.5%。

另一方面，中原地產高級分行經理柯勇表示，將軍澳新都城2期11座中低層E室，實用面積538方呎，3房連套房間隔，4月初叫價605萬元，終以568萬元成交，較開價低37萬元（6.1%），呎價1.06萬元。同座高層同室去年8月以660萬元易手，即同類單位不足一年跌價92萬元（13.9%）。

將中十按銀主盤市價放售

藍籌屋苑接連出現銀主盤。市場消息透露，將軍澳中心10座高層E室，兩房間隔，實用面積384方呎，原業主2011年11月以333萬元購入後，在2012年1月至2014年10月近3年間向多家財務公司及銀行借貸共10次，雖然期間「有借有還」，但最終仍淪為銀主盤，由星展銀行透過代理行於市場以約市價水平480萬元放售。

區內代理表示，較上述單位低兩層、同為E室的單位，去年8月樓市高峰期間以580萬元成交，呎價1.51萬元，今次銀主的放盤價已較去年高位低100萬元（17.2%）。

恆地（00012）持有大部分業權的深水埗西洋菜北街464至466號及黃竹街50至56A號項目，獲准進行強制拍賣，底價4.73億元。

上述舊樓項目為兩幢樓高8層商住物業，樓齡約58年，共72伙及有72份業權，申請人持有業權份數由2014年申請時的81.6%增至97.2%，現餘下兩份業權未能成功收購。判書指出，該舊樓樓齡及修繕狀況符合重建要求，並採取合理程序收購，批出強拍底價為4.73億元。

恆地擬合併重建 樓面21萬呎

恆地去年2月透過強拍以底價約2.4億元統一比鄰西洋菜北街456至462A業權，有意連同今次強拍地盤，以及持有的西洋菜北街460至462號地皮合併發展。整個重建項目地盤面積約2.3萬平方呎，發展樓面約20.67萬平方呎，重建成30層高商住大廈。

另據EPRC經濟地產庫資料顯示，恆生梁昌家族後人以近1.06億元完成中環贊善里1至2號全幢物業收購。大廈共12伙，地皮面積1,797平方呎。5樓2號室連天台收購價1,411.8萬元，以面積500平方呎計，呎價達2.82萬元。

加息危機再臨 發展商急去貨

美國加息預期升溫，發展商為求去貨，紛紛推出高成數按揭甚至先住後成交等付款方法搶客。嘉里繼本周初為沙田玖瓏山推出3年期80%一按後，前晚再為屯門滿名山推出5年期80%一按計劃，且是全期免供本，第二年起才供息。買家若於首3年內付清樓價，發展商更將買家已付利息全數回贈。換言之，買家於首3年實際只須支付樓價20%便可入住滿名山。

嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，屯門滿名山推出的「1838一按」計劃為客戶提供最高樓價80%一按，全期1,838天，全期供息不供本。首年免息免供，第二年及第三年為最優惠利率P減4厘，即息率低至1厘，第四年及第五年為P；同時買家於首36個月及第54個月內付清樓價可分別獲全數及半數利息回贈。她指出，此按揭貸款毋須入息證明，買家還可獲印花稅津貼，希望可以吸納換樓客及收租客。

首年免息免供 業主可住可租

吳美珊稱，該盤將於本年底或明年初入伙，若買家選用此付款方法，於入伙首年其實只須支付20%樓價，毋須供本息便可入住或出租單位。第二及第三年的按息P減4厘亦十分低，以現時P計只是1厘，令手上已持有物業買家有充足時間出售其物業；3年或5年內甚至可再升級換樓，亦有利投資者的資金周轉。

她又指，滿名山昨日以原價加推110伙，包括開放式、2房及3房戶，主打2房戶（佔81伙），包括首度推出滿庭第1及2座海景單位。單位定價由354.8萬元至1,694.8萬元，即供連印花稅津貼後折實價由318.5萬至1,474萬元，整張價單折實價總額約7.96億元，平均折實呎價11,090元。此批單位會盡快公佈銷售安排。

SAVANNAH加推120伙加價1%

會德豐地產於將軍澳SAVANNAH前晚加推120伙，當中超過90%單位為開放式、1房及2房戶。價單平均呎價為15,563元，折實平均呎價為12,598元，折實價由377.5萬元至854.1萬元，折實呎價由10,623元至14,745元，加推單位有1%輕微加幅。該批單位將於周日發售，本周六截止認購。

信置營業部聯席董事田兆源昨表示，粉嶺新盤囍逸希望短期獲批預售樓花同意書，最快本月開放示範單位及推售。系內西貢逸瓏園推出全新優惠後，已售出50伙，套現約5.1億元，該盤至今累售90伙，套現近9.5億元。系內沙田御龍山尚餘3伙特色戶，希望短期上載樓書及上半年推售。

信置冀囍逸短期獲批售樓花

市場消息透露，信置於大埔玥．天賦海灣昨日沽出9號洋房，折實售價5,705.8萬元，實用面積2,858方呎，呎價19,964元。買家另可享成交價15%作為印花稅現金回贈。

另外，太古地產昨日推售西半山殷然新一批8伙，只售出1伙，為47樓B室以4,616.1萬元成交，該盤至今售出179伙。同時，太地昨推出殷然39樓B室招標，單位實用面積586方呎，為可望維港景的2房戶，截標日期為下周二（5月24日），不設指引價。

一手盤供應源源不斷，兩大地產代理中原及美聯亦積極擴張爭生意及市佔率。中原住宅部香港區更將今年全年目標佣金收入由原定36億元調升至38億元。

中原上調全年目標佣金

中原亞太區住宅部總裁陳永傑昨表示，今年將會積極擴張，目前於香港共有365間分行及5,500人，目標於年底增至400間分行及6,000人，再創公司新高紀錄。他指，中原住宅部將於各區租用面積2,000方呎至3,000方呎、月租逾30萬元龍頭舖，希望保持市場領導地位。其中新開張的沙田御龍山龍頭舖，面積3,000方呎，為新界區最大分行。中原住宅部香港區今年首4月的佣金收入達9.9億元，去年同期為10.3億元，本月目標佣金收入為4億元，有望創歷來新高；全年目標佣金收入由原定36億元調升至38億元。

美聯擴軍進度理想

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，踏入5月受惠一手市場帶動，樓市成交額仍維持4月小陽春之勢，買家入市意慾不俗。隨著持牌地產代理人數回升，單是4月至今有約300人加盟美聯，當中約40%為行家加盟，擴軍進度理想。該公司將繼續增加龍頭舖，以約30萬元月租馬鞍山大舖。

布少明稱，今年一手盤主導市場，故未來將在多區的人手及分行上作出部署，積極吸納人才，以迎戰一手。該行會物色龍頭舖位，已落實的包括馬鞍山、荃灣區等；東涌、將軍澳及元朗等新盤區域亦已落實增行。